conwert Epitaurus Invest GmbH

Zossen (vormals: Grünwald)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Inhaltsverzeichnis

Bestätigungsvermerk

Rechnungslegung

Auftragsbedingungen, Haftung und Verwendungsvorbehalt

Hinweis:

Den nachfolgenden Bestätigungsvermerk haben wir, unter Beachtung der gesetzlichen und berufsständischen Bestimmungen, nach Maßgabe der in der Anlage "Auftragsbedingungen, Haftung und Verwendungsvorbehalt" beschriebenen Bedingungen erteilt.

Falls das vorliegende Dokument in elektronischer Fassung für Zwecke der Offenlegung im Bundesanzeiger verwendet wird, sind für diesen Zweck daraus nur die Dateien zur Rechnungslegung und im Falle gesetzlicher Prüfungspflicht der Bestätigungsvermerk resp. die diesbezüglich erteilte Bescheinigung bestimmt.

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der conwert Epitaurus Invest GmbH, Zossen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gesellschaft im Lagebericht im Abschnitt 7 "Unternehmensfortführung" hin. Dort ist ausgeführt, dass die Gesellschaft, in Folge von mit Zahlungsmittelabflüssen verbundenen Verlusten, zum Bilanzstichtag in Höhe von EUR 8,2 Mio. bilanziell überschuldet ist. Zur Vermeidung der insolvenzrechtlichen Folgen einer Überschuldung im Sinne von § 19 Ins0 hat die conwert Treasury OG, Wien, Österreich, am 21. März 2017 den Rangrücktritt ihrer Forderungen gegen die Gesellschaft in Höhe von EUR 10,0 Mio. erklärt. Des Weiteren hängt die Fortführung der Unternehmenstätigkeit von der Aufrechterhaltung der Einbindung in den Cashpool der conwert Treasury OG, Wien, Österreich, ab.

Hamburg, 23. März 2017

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Kreninger, Wirtschaftsprüferin

Kim, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2015

Aktiva

			31.12.2014
	EUR	EUR	TEUR
A Umlaufvermögen
I. Vorräte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke oder Gebäude		4.355.665,35	8.320
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.832.184,81		1.729
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	3.054,31		246
3. Sonstige Vermögensgegenstände	664.426,47		263
		2.499.665,59	2.237
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		60.968,31	600
		6.916.299,25	11.157
B. Rechnungsabgrenzungsposten		54.621,00	176
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		8.152.795,64	7.209
		15.123.715,89	18.541
Passiva
			31.122014
	EUR	EUR	TEUR
A Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25
II. Verlustvortrag		-7.233.792,17	-233
III. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		-944.003,47	-7.001
		-8.152.795,64	-7.209
davon nicht durch Eigenkapital gedeckt		8.152.795,64	7.209
		0,00	0
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		1.950.200,00	2.318
C. Verbindlichkeiten
1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	28.000,00		51
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	545.280,43		1.548
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	12.591.392,94		14.370
4. Sonstige Verbindlichkeiten	8.842,52		254
davon aus Steuern EUR 542,52 (Vj. TEUR 246)
		13.173.515,89	16.223
		15.123.715,89	18.541

Gewinn- und Verlustrechnung für 2015

			2014
	EUR	EUR	TEUR
1. Umsatzerlöse	5.473.217,03		15.581
2. Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	-3.963.857,49		-9.784
3. Sonstige betriebliche Erträge	26.686,20		5
		1.536.045,74	5.803
4. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen	1.180.419,50		7.353
5. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	0,00		22
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	0,00		1.509
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	778.872,05		3.039
		1.959.291,55	11.923
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	16,83		1
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	520.755,21		882
davon an verbundene Unternehmen EUR 520.027,00 (Vj. TEUR 821)
		-520.738,38	-881
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		-943.984,19	-7.001
10. Sonstige Steuern		19,28	0
11. Jahresfehlbetrag		-944.003,47	-7.001

Anhang für 2015

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des GmbH Gesetzes beachtet.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung des Jahresabschlusses (§§ 276, 288 HGB) wurden teilweise in Anspruch genommen.

Soweit ein Wahlrecht hinsichtlich einer Angabe in der Bilanz bzw. in der Gewinn- und Verlustrechnung einerseits oder dem Anhang andererseits besteht, wurde dieses Wahlrecht aus Gründen der Übersichtlichkeit grundsätzlich zu Gunsten der Angabe im Anhang ausgeübt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

I. Registerinformationen

Mit Eintragung ins Handelsregister des Amtsgerichts Potsdam am 28.02.2017 wurde der Sitz von Grünwald (AG München; HRB 188492) nach Zossen verlegt (AG Potsdam; HRB 29756 P).

II. Bilanzierungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögengegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Schulden sowie die Rechnungsabgrenzungsposten wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen. Aufwendungen für die Gründung des Unternehmens und für die Beschaffung des Eigenkapitals, sowie für immaterielle Vermögensgegenstände, die nicht entgeltlich erworben wurden, wurden nicht bilanziert.

Rückstellungen wurden nur im Rahmen des § 249 HGB und Rechnungsabgrenzungsposten wurden nach den Vorschriften des § 250 HGB gebildet. Haftungsverhältnisse i.S. von § 251 HGB sind ggf. nachfolgend gesondert angegeben.

III. Bewertungsmethoden

Allgemeines

Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen mit denen der Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres überein. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag

Der Jahresabschluss der Gesellschaft schließt mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 8.153 (Vj. TEUR 7.209).

Einzelne Bewertungspositionen

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

> Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet.

> Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes.

> Die Abschreibungen wurden beim beweglichen Anlagevermögen linear vorgenommen.

> Die Vorräte wurden zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die An-schaffungs- bzw. Herstellungskosten den beizulegenden Zeitwert am Abschlussstichtag übersteigen, wurden die Vorräte auf ihren niedrigeren Wert abgeschrieben.

> Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Soweit notwendig wurden erkennbare Einzelrisiken oder niedrigere beizulegende Werte durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Alle Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben Restlaufzeiten von weniger als einem Jahr.

> Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen.

> Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

B. Ergänzende Angaben

Anlagenspiegel (§ 268 Abs. 2 HGB)

	01.01.2015
in €	AHK	Kumulierte Abschreibung	Buchwert
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	23.740,50	23.740,50	0,00
	23.740,50	23.740,50	0,00

	AHK
in €	durch kauf	Zu- Abgänge
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	23.740,50
	0,00	23.740,50

	Abschreibungen
in €	Abschreibungen	Abgänge	AHK
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	23.740,50	0,00
	0,00	23.740,50	0,00

	31.12.2015
in €	Kumulierte Abschreibung	Buchwert
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	0,00
	0,00	0,00

Angaben zu den Forderungen aus Lieferung und Leistung und den sonstigen Vermögensgegenständen nach § 268 Abs. 4 Satz 1 HGB

Sämtliche Forderungen aus Lieferung und Leistung und die sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Fälligkeit von unter einem Jahr.

Angaben zu Fremdkapitalzinsen (§ 284 Abs. 2 Nr. 5 HGB)

Im Geschäftsjahr 2015 wurden insgesamt Zinsen von TEUR 0 (Vj. TEUR 41) im Umlaufvermögen bei der Herstellung von Immobilienvermögen (Umlaufvermögen) aktiviert.

Angaben zu den sonstigen Rückstellungen (§ 285 Nr. 12 HGB)

Nach § 285 Nr. 12 HGB sind die unter den sonstigen Rückstellungen ausgewiesenen Rückstellungen zu erläutern, wenn sie einen nicht unerheblichen Umfang haben. Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen mit TEUR 1.734 Kosten für Mängelbeseitigung und mit TEUR 150 Prozessrisiken.

Verbindlichkeitenspiegel (§ 285 Nr. 1+2 HGB)

Die Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:

Art der Verbindlichkeit in EUR	Gesamt	bis 1 Jahr	1-5 Jahre	über 5 Jahre	Vorjahr (bis 1 Jahr)
aus erhaltenen Anzahlungen auf Bestellung	28.000,00	0,00	0,00	0,00	51.000
aus Lieferungen und Leistungen	545.280,43	545.280,43	0,00	0,00	1.548.074,65
gegenüber verbundenen Unternehmen	12.591.392,94	591.392,94	0,00	12.000.000	14.369.810,91
Sonstige Verbindlichkeiten	8.842,52	8.842,52	0,00	0,00	254.107,24
- Davon aus Steuern	542,52	542,52	0,00	0,00	245.807,24

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um Verbindlichkeiten aus laufenden Verrechnungsdarlehen.

Angaben zur Mitarbeiteranzahl der Gesellschaft (§ 285 Nr. 7 HGB)

Die Gesellschaft beschäftigte keine eigenen Mitarbeiter.

Angaben zu Organen der Gesellschaft (§ 285 Nr. 9+10 HGB)

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Name, Vorname	Berufsbezeichnung	von - bis
Schneider, Rolf	Kaufmann	01.01. - 04.04.2016
Schorr, Andreas	Kaufmann	01.01. - 19.05.2015
Doll, Thomas	Kaufmann	19.05. - 07.04.2016
Schneider, Clemens	Kaufmann	01.01. - 19.05.2015
Dr. Beck, Wolfgang	Kaufmann	ab dem 04.09.2015
Sahling, Marc	Kaufmann	ab dem 07.04.2016
Sebastian Jung	Kaufmann	ab dem 21.03.2017
Mario Stamerra	Kaufmann	ab dem 21.03.2017

Die Geschäftsführer waren jeweils befugt, die Gesellschaft nur zusammen mit einem Prokuristen oder weiteren Geschäftsführer zu vertreten. Einzelvertretungsbefugnis wurde nicht erteilt.

Die Geschäftsführer waren jeweils von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Geschäftsführer haben für Ihre Tätigkeiten keine Vergütungen erhalten.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen (§ 285 Nr. 3a HGB)

Nach § 285 Nr. 3a HGB anzugebende sonstige finanzielle Verpflichtungen betragen TEUR 104 (Vj. TEUR 104).

Art der Verpflichtung in TEUR	Gesamt	bis 1 Jahr	1-5 Jahre	über 5 Jahre
Aus Dienstleistungsverträgen	104	104	0	0
Gesamt	104	104	0	0
davon gegenüber verbundenen Unternehmen	104	104	0	0

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Angaben über die Einbeziehung in einen Konzernabschluss (§ 285 Nr. 14 HGB)

Nach § 285 Nr. 14 HGB ist anzugeben, wenn das Unternehmen in einen Konzernabschluss mit einbezogen wird. Der Jahresabschluss des Unternehmens wird in den Konzernabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien (Österreich) einbezogen. Die conwert Immobilien Invest SE, Wien (Österreich) veröffentlicht ihren Konzernabschluss zum Firmenbucheintrag FN 212163 Wien.

Haftungsverhältnisse nach § 251 HGB

Nach § 251 HGB anzugebende Haftungsverhältnisse liegen nicht vor.

C. Ergebnisverwendung

Die Geschäftsleitung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern vor, das Ergebnis

Verlustvortrag	EUR	-7.233.792,17
Jahresfehlbetrag	EUR	-944.003,47

auf neue Rechnung vorzutragen.

Unterzeichnung des Jahresabschlusses 2015

Zossen, den 21. März 2017

Dr. Wolfgang Beck, Geschäftsführer

Marc Sahling, Geschäftsführer

Sebastian Jung, Geschäftsführer

Mario Stamerra, Geschäftsführer

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

1. Das Unternehmen

Die conwert Epitaurus Invest GmbH (nachfolgend kurz "Gesellschaft" oder "Epitaurus") wurde mit Eintragung am 7. April 2010 ins Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg als aptus 565. GmbH gegründet (AG Charlottenburg; HRB 125930 B). Mit Eintragung ins Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg am 2. Juli 2010 wurde der Firmenname in REA Real Estate Aquisition Sechs GmbH geändert. Mit Eintragung ins Handelsregister des Amtsgerichts München am 27. Oktober 2010 wurde der Sitz der Gesellschaft nach Grünwald verlegt und der Firmenname in conwert Epitaurus Invest GmbH geändert (AG München; HRB 188492). Mit Eintragung ins Handelsregister des Amtsgerichts Potsdam am 28. Februar 2017 wurde der Sitz nach Zossen verlegt (AG Potsdam; HRB 29756 P).

Gemäß Bescheid des Landratsamts München vom 29. März 2011 erhielt die Gesellschaft die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung für

1. Vermittlung des Abschlusses und Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über

	a. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte
	b. Wohnräume, gewerbliche Räume
	c. Darlehen

2. Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung unter Verwendung von Vermögenswerten von Erwerbern, Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte.

3. Wirtschaftliche Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung.

Allgemein:

Der Ankauf des Objektes Berlin-Dahlem, Am Hegewinkel 3-7 wurde am 17. Mai 2010 als Asset Deal vom Direktorium beschlossen. Die Rea Real Estate Acquisition Sechs GmbH ("Rea"), eine Tochtergesellschaft von Palladio AG, Berlin, (Viscon-Gruppe), hat den Zuschlag zum Erwerb des Grundstückes vom Bundesvermögensamt erhalten.

Nach Einigung mit der Palladio AG, Berlin, wurde mit Gremiumsbeschluss vom 16. August 2010 der Ankauf des Grundstückes im Rahmen eines Share Deals an der Rea beschlossen. Die Rea wurde umbenannt in conwert Epitaurus Invest GmbH. Die Gesellschaftsanteile der Epitaurus wurde zu 94% von der conwert Taurus Invest GmbH, Heilbronn, bzw. zu 6% von der IMM Immobilien Management GmbH, Gera, erworben. An der conwert Epitaurus Invest GmbH hält die Palladio AG eine atypisch stille Beteiligung in Höhe von 30%. Angedacht war ursprünglich, dass die auf dem Grundstück "Am Hegelwinkel 3-7" befindlichen Gebäude saniert werden. Im Rahmen der Neuplanung wurden verschiedene Sanierungs-, Umbau- und Neubauvarianten diskutiert. Im Ergebnis wurde als beste und wirtschaftlichste Lösung ein Abriss der vorhandenen Gebäude und Neubau mit Tiefgarage empfohlen. Mit Gremiumsvorlage vom 15. Februar 2011 wurde der Abriss und Neubau von Wohngebäuden auf dem Grundstück genehmigt.

Im März 2011 wurde mit den Abrissarbeiten der Bestandsgebäude begonnen. Am 24. Oktober 2011 fand der Spatenstich für das exklusive Wohnquartier "Dahlem Paradise" statt. Auf dem rund 18.000 qm großen Parkgrundstück "Am Hegewinkel" entstehen 56 hochwertige Neubaueinheiten mit einer Wohnfläche von ca. 10.000 m ², unterteilt in 14 Doppelhaushälften, vier Reihenhäuser, sechs Apartmenthäuser mit 38 Eigentumswohnungen und Penthouses sowie 81 Tiefgaragenstellplätze. Am 21. September 2012 fand das Richtfest statt. Im Oktober 2013 zogen die ersten Bewohner in das exklusive Wohnquartier ein.

Die Gesellschaft ist innerhalb der conwert-Gruppe ein so genanntes Special Purpose Vehicle ("SPV"), deren einziger Zweck die Veräußerung des von ihr errichteten Immobilienvermögens ist. Dienstleistungen werden durch verschiedene Gesellschaften der conwert Gruppe erbracht. Die Gesellschaft hat kein eigenes Personal.

2. Geschäftsentwicklung 2015

o 2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung

Nach der Finanzkrise profitierte die deutsche Wirtschaft von einem kräftigen Aufschwung, das Bruttoinlandsprodukt stieg wieder über das Ausgangsniveau vor der Krise. Dieser Aufschwung setzte sich 2015 fort, wenn auch mit deutlich abgeschwächter Dynamik. Die höchste Kaufkraft befindet sich regional betrachtet im Süden und in den prosperierenden westdeutschen Ballungszentren sowie Berlin. Die Finanzierungsseite für Wohnimmobilieninvestitionen wird zurzeit von historisch niedrigen Hypothekenzinssätzen in Verbindung mit einer maßvollen Inflation der Verbraucherpreise bestimmt.

In Regionen mit eher rückläufiger Bevölkerungszahl stagnieren allerdings die Preise oder steigen nur leicht. Vor allem in ländlichen Regionen, z. B. in Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Thüringen, gab es zuletzt sogar Preisrückgänge. In den Städten und bevölkerungsstarken Gebieten wie Berlin stiegen die Preise indes durchweg an.

Der Preisanstieg des deutschen Immobilien-Gesamtmarktes fiel 2015 mit 3,7 % (Vj. 4,0 %) ¹ höher als erwartet aus. Wichtigster Impulsgeber für den Immobilienmarkt sind nach wie vor die städtischen Wohnimmobilien. 2015 betrug hier die jährliche Wachstumsrate 4,2 % (Vj. 5,1 %.) ². Die starke Nachfrage in diesem Segment lässt die Kaufpreise im Verhältnis schneller steigen als die Wohnungsmieten.

o 2.2 Geschäftsverlauf

2012 und 2013 wurden insgesamt 28 Einheiten und 32 Stellplätze verkauft. Zum 31. Dezember 2014 erhöhte sich die Verkaufsanzahl um 18 auf 46 Einheiten sowie um 20 auf 52 Stellplätze. Bis zum 31. Dezember 2015 wurden bis auf 6 Wohneinheiten und 21 Stellplätze alle Einheiten/Stell-plätze verkauft.

¹ bulwiengesa-Immobilienindex 2016
² bulwiengesa-Immobilienindex 2016

Verkäufe 2015:

Im Jahr 2015 wurden 5 Wohneinheiten (zzgl. 8 Stellplätze) mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.008,98 m ² verkauft.

Zum 31. Dezember 2015 beliefen sich die Baukosten auf EUR 43,6 Mio. (davon EUR 1,5 Mio. für Stellplätze) (Vj. EUR 42,5 Mio.). Für die Folgejahre erwartet die Gesellschaft keine weiteren Baukosten (Vj. EUR 1,1 Mio.), woraus sich geplante Gesamtbaukosten von EUR 43, 6 Mio. (Vj. EUR 43,6 Mio.) ergeben.

Die Epitaurus erzielte im Geschäftsjahr 2015 TEUR 5.473 (Vj. TEUR 15.581) Umsatzerlöse aus Verkäufen.

3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft

3.1. Ertragslage

Den Umsatzerlösen von TEUR 5.473 (Vj. TEUR 15.581) stehen Aufwendungen für bezogene Leistungen von TEUR -1.180 (Vj. TEUR -7.353) sowie Bestandsveränderungen von TEUR -3.964 (Vj. TEUR -9.784) gegenüber.

Das Finanzergebnis beträgt aufgrund des rückläufigen Finanzierungsvolumens TEUR -521 (Vj. TEUR -881).

Insgesamt wurde ein Jahresfehlbetrag von TEUR 944 (Vj. Jahresfehlbetrag von TEUR 7.001) erzielt.

Der Jahresfehlbetrag resultiert im Wesentlichen aus der Tatsache, dass allgemeine Verwaltungskosten der Gesellschaft sowie Finanzierungsaufwendungen nicht durch Erträge aus der Veräußerung der Immobilien (Umsatzerlöse abzgl. Bestandsveränderung) gedeckt werden konnten.

Die operative Entwicklung entsprach den prognostizierten Erwartungen.

3.2. Vermögenslage

Die Bilanzsumme beläuft sich zum 31. Dezember 2015 auf TEUR 15.124 (Vj. TEUR 18.541). Das negative Eigenkapital beträgt TEUR 8.153 (Vj. negatives Eigenkapital von TEUR 7.209).

Auf der Aktivseite bildet das Vorratsvermögen den größten Einzelposten, es macht mit TEUR 4.356 (Vj. TEUR 8.320) 28,80 % (Vj. 44,87 %) der Bilanzsumme aus. Die Passivseite wird bestimmt durch Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, die mit TEUR 12.591 (Vj. TEUR 14.370) 83,26 % (Vj. 77,50 %) zur Bilanzsumme beitragen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben am 31. Dezember 2015 in Höhe von TEUR 12.000 eine Restlaufzeit von über 5 Jahren.

3.3. Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Epitaurus war sowohl im Geschäftsjahr als auch danach jederzeit gegeben. Die laufende Finanzierung der Gesellschaft erfolgt über die Einbindung in das Cash-Management der conwert-Gruppe sowie über die langfristige Finanzierung.

3.4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren werden in monatlichen Reports ausgewertet. Hierbei stehen insbesondere die Umsatzerlöse, die Anzahl der betreuten Assets sowie das EBIT (Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit abzüglich Zinsen und ähnliche Erträge und zuzüglich Zinsen und ähnliche Aufwendungen) im Focus.

Die Umsatzerlöse sind durch Abverkauf von Einheiten auf TEUR 5.473 (Vj. TEUR 15.581) gesunken. Die Anzahl der betreuten Assets ist auf 6 (Vj: 11 Assets) stark gesunken. Das EBIT ist auf TEUR -423 (Vj: TEUR -6.120) angestiegen.

3.5. Zusammenfassende Beurteilung

Insgesamt bewertet die Geschäftsführung die Geschäftsentwicklung in 2015 als nicht zufriedenstellend.

4. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im März 2016 wurden eine Wohneinheit und 1 Stellplatz zu einem Kaufpreis in Höhe von TEUR 465 verkauft. Im Mai wurden 2 weitere Wohneinheiten und 2 Stellplätze zu einem Kaufpreis in Höhe von EUR 1,45 Mio. verkauft.

Es gab keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung nach dem Bilanzstichtag.

5. Chancen und Risiken der weiteren Unternehmensentwicklung

5.1. Chancen

Die Potenziale zur operativen Verbesserung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft liegen im Verkauf der verbliebenen Einheiten und TG-Stellplätze.

5.2 Risiken

5.2.1. Risiko-Management-System

Die Gesellschaft ist in das Risikomanagementsystem der conwert-Gruppe integriert. Dazu gehören Instrumente zur Risikoerkennung und -vermeidung. Potenzielle Risiken im Eigengeschäft werden durch ein System von Freigaben, Budgetierungen mit abgestuften Entscheidungsbefugnissen und deren Controlling eingegrenzt und rechtzeitig erkannt.

Für alle geschäftstypischen Risiken bestehen entsprechende Erfassungs-, Controlling- und Steuerungsinstrumente. Für Ausfallrisiken wurde in erforderlichem Umfang durch Wertberichtigungen Vorsorge getroffen.

Aus dem bestehenden Geschäftsmodell der Gesellschaft ergeben sich folgende wesentliche Risiken:

5.2.2. Rechtliche Risiken

Zur Finanzierung des Bauvorhabens begann der Verkauf der Wohneinheiten zum Teil während der Bauphase. Den Käufern wurden vertragliche Übergabezeitpunkte garantiert. Die Gesellschaft geht davon aus, dass für Risiken aus möglichen Mängelbeseitigungen sowie rechtlichen Ansprüchen der Käufer eine ausreichende bilanzielle Vorsorge besteht.

5.2.3. Marktwertveränderungen des Immobilienvermögens

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft liegt im Wesentlichen darin, das Bauvorhaben abzuschließen sowie sämtliche Einheiten zu verkaufen.

Trotz eines professionellen Property Managements kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich - aufgrund von der Unternehmensgruppe nicht beeinflussbarer Faktoren wie beispielsweise Arbeitslosenquote oder demographischer Wandel der Bevölkerung sowie eines intensivierten Wettbewerbs auf dem deutschen Wohnungsmarkt - der Marktpreis negativ für das Unternehmen entwickelt. In der Folge kann sich, insbesondere im Rahmen der jährlich stattfindenden Neubewertung des Immobilienvermögens, entsprechender Wertberichtigungsbedarf ergeben, der die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage wesentlich beeinflussen kann.

5.2.4. Erreichung operativer Zielgrößen

Um gewährleisten zu können, dass die Gesellschaft über ausreichend Liquidität verfügt, damit sie ihrer Zins- und Tilgungsverpflichtung im Rahmen der bestehenden Finanzierung nachkommen kann, wird an der kontinuierlichen Optimierung des Verkaufsprozesses gearbeitet.

Sollte die Gesellschaft nicht in der Lage sein, durch geeignete Maßnahmen die Erreichung der vorgenannten Ziele abzusichern, kann dies zu nachhaltigen negativen Effekten auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen.

5.2.5. Verfügbarkeit von Finanzmitteln

Die Verfügbarkeit von finanziellen Mitteln ist über die Einbindung der Gesellschaft in den Cash-pool der conwert Treasury OG, Wien, Österreich, gegeben. Zur Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit ist die Gesellschaft von der weiteren Einbindung in den Cashpool der conwert Treasury OG, Wien, Österreich, abhängig.

5.2.6. Gesamtaussage

Bestandsgefährdende Risiken bestehen, wie in Abschnitt 5.2.5. erläutert, insofern, als das die Fortführung der Unternehmenstätigkeit von der Aufrechterhaltung der Einbindung in den Cash-pool der conwert Treasury OG, Wien, Österreich, abhängt.

6. Prognosebericht

Für die kommenden 12 Monate steht der weitere Abverkauf von Einheiten im Kittelpunkt. Verbindliche Reservierungen sowie Reservierungsanfragen liegen bereits vor.

Bis zum 31. Dezember 2015 wurden bis auf 6 Wohnungseinheiten und 21 Stellplätze alle Einheiten/Stellplätze verkauft.

Bis zum 31. Dezember 2016 wurden bis auf 2 Wohnungseinheiten alle Einheiten/Stellplätze verkauft. Es wurde ein Umsatz in Höhe von EUR 2,7 Mio. erzielt. Der Jahresfehlbetrag lag bei EUR 0,4 Mio. Das EBIT betrug TEUR 40.

Für das Jahr 2017 geht die Geschäftsführung von einem Abverkauf aller Wohnungen aus und rechnet mit einem Jahresfehlbetrag in geringerer Höhe als im Jahr 2016.

7. Unternehmensfortführung

Die Gesellschaft ist in Folge von mit Zahlungsmittelabflüssen verbundenen Verlusten zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 8.153 bilanziell überschuldet.

Die conwert Treasury OG, Wien, Österreich, hat am 21. März 2017 den Rangrücktritt ihrer Darlehensforderungen gegen die Gesellschaft in Höhe von TEUR 10.000 zur Vermeidung einer Überschuldung im Sinne des § 19 InsO erklärt.

Wie in Abschnitt 5.2.6 dargestellt, hängt die Fortführung der Unternehmenstätigkeit von der Aufrechterhaltung der Einbindung in den Cashpool der conwert Treasury OG, Wien, Österreich, ab.

Die Fortführung der Unternehmenstätigkeit ist auf lange Sicht nicht geplant, der Zweck der Gesellschaft läuft mit dem Verkauf aller Wohneinheiten des Objektes Berlin-Dahlem aus. Da aktuell der Verkauf und die Abwicklung aller Wohneinheiten noch nicht abgeschlossen sind, wurde weiterhin unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit bilanziert.

Zossen, den 21. März 2017

Dr. Wolfgang Beck, Geschäftsführer

Marc Sahling, Geschäftsführer

Sebastian Jung, Geschäftsführer

Mario Stamerra, Geschäftsführer

Auftragsbedingungen, Haftung und Verwendungsvorbehalt

Wir, die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, haben unsere Prüfung der vorliegenden Rechnungslegung im Auftrag der Gesellschaft vorgenommen. Neben der gesetzlichen Funktion der Offenlegung (§ 325 HGB) in den Fällen gesetzlicher Abschlussprüfungen richtet sich der Bestätigungsvermerk ausschließlich an die Gesellschaft und wurde zu deren interner Verwendung erteilt, ohne dass er weiteren Zwecken Dritter oder diesen als Entscheidungsgrundlage dienen soll. Das in dem Bestätigungsvermerk zusammengefasste Ergebnis von freiwilligen Abschlussprüfungen ist somit nicht dazu bestimmt, Grundlage von Entscheidungen Dritter zu sein, und nicht für andere als bestimmungsgemäße Zwecke zu verwenden.

Unserer Tätigkeit liegt unser Auftragsbestätigungsschreiben zur Prüfung der vorliegenden Rechnungslegung einschließlich der "Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften" in der vom Institut der Wirtschaftsprüfer herausgegebenen Fassung vom 1. Januar 2002 zugrunde.

Klarstellend weisen wir darauf hin, dass wir Dritten gegenüber keine Verantwortung, Haftung oder anderweitige Pflichten übernehmen, es sei denn, dass wir mit dem Dritten eine anders lautende schriftliche Vereinbarung geschlossen hätten oder ein solcher Haftungsausschluss unwirksam wäre.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir keine Aktualisierung des Bestätigungsvermerks hinsichtlich nach seiner Erteilung eintretender Ereignisse oder Umstände vornehmen, sofern hierzu keine rechtliche Verpflichtung besteht.

Wer auch immer das in vorstehendem Bestätigungsvermerk zusammengefasste Ergebnis unserer Tätigkeit zur Kenntnis nimmt, hat eigenverantwortlich zu entscheiden, ob und in welcher Form er dieses Ergebnis für seine Zwecke nützlich und tauglich erachtet und durch eigene Untersuchungshandlungen erweitert, verifiziert oder aktualisiert.

Der Jahresabschluss wurde vor der Feststellung offengelegt.