Bauwert Aktiengesellschaft

Bad Kötzting

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 und Konzernlagebericht

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

DER BAUWERT AKTIENGESELLSCHAFT, BAD KÖTZTING

Inhaltsverzeichnis

1. GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT UND DES KONZERNS

1.1 ÜBERBLICK

1.2 UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIEN

1.3 STEUERUNGSSYSTEM

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND ENTWICKLUNG

2.1.1 ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE IN DEUTSCHLAND

2.1.2 ENTWICKLUNG der immobilienMÄRKTE in Berlin

2.1.3 WETTBEWERBSSITUATION AM PROJEKTENTWICKLERMARKT

2.2 GESCHÄFTSVERLAUF IM KONZERN

2.2.1 WESENTLICHE EREIGNISSE IM BERICHTSZEITRAUM

2.2.2 ENTWICKLUNGEN BEI DEN LAUFENDEN PROJEKTEN

2.3 LAGE

2.3.1 ERTRAGSLAGE

2.3.2 VERMÖGENSLAGE

2.3.3 FINANZLAGE

2.4 GESAMTAUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS

3. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.1 PROGNOSEBERICHT

3.2 CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

3.3 RISIKOBERICHT

3.3.1 Spezifische Risiken bei aktuellen Projekten

3.3.2 Risikoberichterstattung über Finanzinstrumente

3.3.3 Sonstige Risiken

4. GESAMTEINSCHÄTZUNG

1. GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT UND DES KONZERNS

1.1 ÜBERBLICK

GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

Die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting (nachfolgend: Bauwert AG), ist Projektentwickler für die Konzeption, die Entwicklung und die Realisierung von Immobilienprojekten in Deutschland und insbesondere in Berlin. Die Bauwert AG kauft Grundstücke und Objekte über eigenständige Projektgesellschaften (Tochtergesellschaften) in ausgesuchten Lagen. Die angekauften Grundstücke und Objekte werden geplant, bebaut oder umgebaut und anschließend verkauft.

ORGANISATIONSSTRUKTUR

Zum 31. Dezember 2020 wurden 27 unmittelbar oder mittelbar von der Bauwert AG beherrschte Tochterunternehmen im Wege der Vollkonsolidierung in den Bauwert-Konzern (nachfolgend auch: Bauwert) einbezogen (siehe die Aufstellung des Anteilsbesitzes im Konzernanhang).

PRODUKTE UND TÄTIGKEITEN

Der Anspruch der Bauwert AG ist es, gut konzipierte und geplante, qualitativ hochwertige Wohnungen und Gewerbeflächen zu realisieren und den Kunden zum Kauf anzubieten. Ein Halten von Immobilien im Bestand ist nicht vorgesehen.

Der Fokus liegt auf der Entwicklung von Qualitätsimmobilien im Bereich "Wohnen" in gewachsenen Nachbarschaften an etablierten deutschen Standorten, insbesondere in ausgesuchten "Kiezlagen" Berlins und in sich perspektivisch gut entwickelnden Lagen im Berliner Umland. Außerdem entwickelt die Bauwert AG anspruchsvolle Büro- und Gewerbeflächen in innerstädtischen etablierten Lagen deutscher Metropolen und konzipiert und realisiert bundesweit maßgeschneiderte Neuprojekte (Custom Made Developments).

Die Immobilienprojekte werden in eigenständigen Projektgesellschaften entwickelt und realisiert. Die Auswahl geeigneter Projekte erfolgt nach strengen Qualitätsanforderungen.Der Bauwert AG liegen laufend neue Projektangebote vor. Nach erfolgter Vorauswahl werden ein bis zwei Projekte pro Jahr einer intensiven Käufer-Due-Diligence im Hinblick auf einen möglichen Ankauf unterzogen. Somit wird sichergestellt, dass aus einer Vielzahl von möglichen Objekten nur die ausgewählt werden, die als ertragsstark und umsetzbar eingeschätzt werden.

Die Bauwert AG bietet ihren Kunden alle Dienstleistungen in sämtlichen Phasen der Projektentwicklung, von der baurechtlichen Planung und der immobilienwirtschaftlichen Konzeption über die konkrete Entwicklung des Projekts und die Baurealisierung bis hin zum Vertrieb und der Übergabe der fertiggestellten Projekte.

Bei der Projektauswahl sowie der Realisierung der Projekte profitiert die Bauwert AG von der langjährigen Erfahrung des Managements, der Reputation im Markt, dem lokalen Netzwerk und dem Zugang zu Investoren.

Die Bauwert verfügt über ein langjährig eingespieltes und kompetentes Mitarbeiterteam in den Bereichen Ankauf und Akquisition, kaufmännisches und technisches Projektmanagement, kaufmännische Verwaltung, Marketing sowie im Vertrieb (Verkauf und Vermietung). Die Bauwert AG beauftragt auch externe Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen sowie Dienstleister und steuert diese mit dem eigenen Mitarbeiterteam. Zum Stichtag 31. Dezember 2020 waren in der Bauwert AG 67 Angestellte (31.12.2019: 67 Angestellte, 31. Dezember 2018: 60 Angestellte) beschäftigt.

AKTUELLE PROJEKTE IM DETAIL (Stand August 2021)

Objekt	m ² / Nutzungsart	Baurecht	Bautenstand in %	Zeitpunkt Fertigstellung	Verkaufsstand nach € Volumen	Verkaufsstand inkl. Reservierungen
Kronprinzengärten	7.269 Wohnen 2.635 Büro	Baugenehmigung fertiggestellt	100%	Juni 2017	86%	86%
Heilbronner Str.	15.609 Wohnen 551 Gewerbe	Baugenehmigung fertiggestellt	100%	Sommer 2020	99%	100%
Boxhagener Str.	48.184 Wohnen 11.134 Gewerbe 942 Kita	Baugenehmigung fertiggestellt	100%	Sommer 2019	99%	99%
Hochmeisterplatz	11.310 Wohnen	Baugenehmigung fertiggestellt	100%	Sommer 2021	97%	99%
Wildau Rosenanger	16.115 Wohnen	Baugenehmigung fertiggestellt	100%	Sommer 2021	100%	100%
Nassauische Straße	2.972 Wohnen	Baugenehmigung im Bau	83%	Frühjahr 2022	86%	91%
Marienbader Straße	3.949 Wohnen	Baugenehmigung im Bau	69%	Sommer 2022	90%	100%
Fidicinstraße	14.677 Wohnen 16.896 Gewerbe	Planung	0%	Mitte 2025	9%	9%
Adlershof/Square 1	110.553 Gewerbe	Baugenehmigung im Bau	2%	Mitte 2025	0%	0%
Görresstraße	3.959 Wohnen	Baurechtschaffung	6%	Mitte 2025	0%	0%
Berlinerstraße	8.512 Wohnen	Baugenehmigung im Bau	0%	Herbst 2024	100%	100%
Segelfliegerdamm	54.130 Wohnen 12.093 Gewerbe	Baurechtschaffung	0%	Ende 2024	0%	0%
Neues Ufer	7.839 Wohnen 19.933 Gewerbe	Baurechtschaffung	0%	Frühjahr 2025	0%	0%
Potsdam Wagenhalle	9.761 Gewerbe	Planung	0%	in Planung	0%	0%
Storkow Seepromenade	7.246 Wohnen	Planung	0%	Sommer 2024	0%	0%
Gesamt	379.023

1.2 UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIEN

Die Bauwert AG wird sich auch in Zukunft auf Neuentwicklungen konzentrieren, die als ertragsstark und umsetzungssicher eingeschätzt werden. Die Produktlinien Wohnen, Büro und Custom Made werden unverändert fortgeführt. Die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien rückt weiter in den Hintergrund. Das Ziel ist ein moderates Wachstum mit margenstarken Projekten sowie ein konsequenter Ausbau der Marktposition in Deutschland.

Daneben sollen zukünftig auch Wohnbauprojekte in perspektivisch sich gut entwickelnden Lagen realisiert werden. Konkrete Beispiele hierfür sind die Grundstücke in Wildau, nahe dem neuen Berliner Flughafen BER, in Berlin Adlershof/Johannisthal, welches sich durch starke Nachfrage nach großflächigen Büroimmobilien auszeichnet, sowie in Storkow in Wasserlage.

Einen hohen Stellenwert im Rahmen der Unternehmensstrategie hat auch eine nachhaltige Sicherung der finanziellen Unabhängigkeit, um weiterhin schnell und flexibel auf Marktchancen reagieren zu können. Diese Flexibilität wird gegenwärtig durch Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften sichergestellt. Künftig erwartete Gewinne aus bereits begonnenen oder vertraglich gesicherten Projekten sollen die finanzielle Unabhängigkeit der Bauwert weiter steigern.

Ein weiteres Unternehmensziel stellt die langfristige Bindung der Mitarbeiter und des Führungsteams an das Unternehmen dar. Erfahrene Mitarbeiter im Bereich Projektmanagement von Immobilien sowie eine gute Vernetzung dieser im Immobilienmarkt bilden die Grundlage für den Unternehmenserfolg.

1.3 STEUERUNGSSYSTEM

Um die aktuelle Geschäftsentwicklung bewerten und daraus strategische und operative Entscheidungen ableiten zu können, werden verschiedene Steuerungs- und Prüfungsinstrumente eingesetzt.

Der Vorstand der Bauwert AG steuert die Geschäftstätigkeit der einzelnen Projektgesellschaften und Bauvorhaben anhand der Kennzahlen Baufortschritt und Verkaufsstand. Für alle Projektgesellschaften werden jeweils Einzelkalkulationen erstellt und fortgeschrieben. In diese fließen kontinuierlich aktuelle Zahlen aus den jeweiligen Entwicklungsprozessen ein, die auf Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand vorgelegt werden. Hierbei werden neben der Baukostenentwicklung auch mögliche zeitliche Verschiebungen analysiert. Dies geschieht in den mit den jeweiligen Projektverantwortlichen stattfindenden Vorstandssitzungen, die in der Regel monatlich abgehalten werden. Der Vorstand ist dadurch in der Lage, sich stets einen fundierten Überblick zu verschaffen, Ursachen für die Entwicklung zu ermitteln und ggf. Maßnahmen zu ergreifen.

Die Finanzierung der Projekte erfolgt über das Eigenkapital, Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften sowie über aufgenommene Bankdarlehen. Das Finanzmanagement umfasst neben dem Kapitalstrukturmanagement das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Zins- und Kreditausfallmanagement. Damit sollen die Kapitalkosten optimiert, die Finanzkraft gesichert sowie Risiken minimiert werden. Der Vorstand erhält hierzu fortlaufend die benötigten Informationen, um gegebenenfalls auf Entwicklungen mit entsprechenden Maßnahmen reagieren zu können.

Zur Steuerung der Bauwert AG und des Konzerns zieht der Vorstand folgende Kennzahlen heran:

―	voraussichtliche Umsatzerlöse der Projekte,
―	voraussichtliches EBT (Ergebnis vor Steuern) der Projekte,
―	Summe der Kaufpreise aus notariell beurkundeten Verträgen.

Die notariell beurkundeten Verträge bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz und das EBT. Daraus ergibt sich eine gute Planungssicherheit für die künftige Ertragslage. Nichtfinanzielle Kennzahlen werden zur Unternehmenssteuerung nicht herangezogen.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND ENTWICKLUNG

Die wirtschaftliche Lage ist im Jahr 2020 geprägt von der globalen Ausbreitung des Coronavirus und den damit verbundenen Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie. Der IWF weist für das Jahr 2020 einen Rückgang der Weltwirtschaft um 3,3 % aus. Das Wachstum lag damit deutlich unter dem Vorjahresniveau (+2,8%). Für das Jahr 2021 wird ein Erholungsprozess mit einer kräftigen Zunahme um 6,0 Prozent erwartet, gefolgt von einem gemäßigten Wachstum um 4,4 Prozent im Jahr 2022.(1)

Infolge der im In- und Ausland ergriffenen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie ist auch die deutsche Wirtschaftsleistung in 2020 drastisch gesunken. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung weist für das Berichtsjahr einen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts um 4,9 Prozent aus, erwartet gleichwohl aber ein kräftiges Wachstum für die beiden darauffolgenden Jahre. So wird für 2021 mit einem Zuwachs von 3,1 Prozent, gefolgt von 4,0 Prozent in 2022 gerechnet. Die Wirtschaftsleistung soll demnach voraussichtlich zum Jahreswechsel 2021/2022 wieder ihr Vorkrisenniveau erreichen. Das größte Prognoserisiko stellt hierbei der weitere Verlauf der Corona Pandemie dar, welcher nicht zuletzt vom Impffortschritt abhängt.(2)

(1) Vgl. International Monetary Fund: World Economic Outlook - Managing Divergent Recoveries, April 2021

(2) Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: Konjunkturprognose 2021 und 2022, März 2021

2.1.1 ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE IN DEUTSCHLAND

Die deutsche Immobilienbranche als Ganzes kam relativ gut durch die Corona-Pandemie, wobei die Assetklassen unterschiedlich stark von der Krise betroffen sind. Während Wohnimmobilien sehr gut durch die Krise gekommen sind, ist die Lage bei Handelsimmobilien und Hotels auf Grund des monatelangen Lockdowns schwierig. Logistikimmobilien sind im Gegenzug erwartbar der Krisengewinner und auch der Büromarkt zeigt sich entgegen ursprünglicher Prognosen robust.(3)

Dies spiegelt sich auch im deutschen Immobilienindex wider. In 2020 stiegen die Immobilienpreise trotz Corona-Krise um +3,6%, wobei der Teilindex Wohnen ein Wachstum von 5,0% verzeichnet, der Teilindex Gewerbe hingegen mit +0,7% nahezu stagniert.(4)

(3) Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2021, Mai 2021

(4) Vgl. bulwiengesa AG: bulwiengesa-Immobilienindex 1975 - 2020, Januar 2021

Für den Bereich Wohnen wird auf Grund der weiterhin bestehenden Bedarfslücke, des anhaltend extrem niedrigen Zinsniveaus sowie der Bauhemmnisse in Form von knappem Bauland und Kapazitätsengpässen auch im Jahr 2021 und zunächst auch darüber hinaus mit steigenden Angebotspreisen gerechnet, wenngleich mit leicht abnehmender Dynamik.

Beim Büromarkt wird für das kommende Jahr von einer vergleichbaren Entwicklung wie 2020 ausgegangen. Die Unsicherheiten hinsichtlich des weiteren Fortgangs der Pandemie sprechen gegen größere Zuwachsraten, ein Einbrechen des Büromarktes ist allerdings auf Grund von überwiegend geringen Leerständen sowie steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in den Metropolen nicht zu erwarten. Im Mittel wird daher eine erneute Stagnation als realistisch eingeschätzt.(5)

(5) Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2021, Mai 2021

2.1.2 ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE IN BERLIN

WOHNEN

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Berlin zeigte sich im Jahresverlauf trotz der Corona-Pandemie sowohl bei Eigennutzern als auch bei deutschen sowie internationalen Kapitalanlegern sehr rege.(6) Bereits seit einigen Jahren liegen die jährlichen Preisanstiege für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt im zweistelligen Prozentbereich; in 2020 sind die Kaufpreise mit +10,7% (Q4 2020 gegenüber Q4 2019) am stärksten unter allen deutschen A-Städten gestiegen.(7) Die Neubaupreise können in sehr guten Lagen inzwischen bis zu 13.500 €/m ² , bei Luxus- und Penthousewohnungen teils sogar deutlich über 20.000 €/m ² betragen und selbst in einfachen Lagen am merklich günstigeren Stadtrand werden mehrheitlich Preise von mehr als 3.500 €/m ² verlangt. Perspektivisch wird für Berlin mit Blick auf den Wohnungsbedarf und das Zinsniveau auch in Krisenzeiten weiterhin ein positives Marktumfeld gesehen.(8)

(6) Vgl. UniCredit Bank AG: Wohnimmobilien-Marktbericht Berlin, März 2021

(7) Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2021, Mai 2021

(8) Vgl. UniCredit Bank AG: Wohnimmobilien-Marktbericht Berlin, März 2021

GEWERBE

Trotz Pandemie und Brexit ist der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland im Berichtsjahr robust durch die Krise gekommen, wobei sich die Anleger wie in den Vorjahren auf die sieben A-Städte konzentrierten. Berlin setzte sich mit EUR 8,6 Mrd. Umsatz erneut an die Spitze, wenngleich das Transaktionsvolumen des Vorjahres von mehr als EUR 10 Mrd. nicht erreicht werden konnte.(9)

(9) Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2021, Mai 2021

Deutlich ausgewirkt hat sich die Corona-Pandemie auf die Büroflächennachfrage; der Flächenumsatz deutscher Büromärkte lag 2020 mit knapp EUR 4,7 Mio. m ² Mietfläche für gewerblichen Raum fast ein Drittel niedriger als noch 2019, wobei der Rückgang in den sieben A-Städten am stärksten ausfiel. In Berlin wirkte sich die Nachfrage der öffentlichen Hand stabilisieren aus, so dass die Hauptstadt trotz 31% Umsatzrückgang im Vergleich zum Vorjahr weiterhin Spitzenreiter bleibt. Aufgrund der mit 1,8% sehr geringen und im A-Städte-Vergleich unterdurchschnittlichen Leerstandsquote sowie steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in den Metropolen wird für Berlin für 2021 trotz Unsicherheiten hinsichtlich des weiteren Fortgangs der Pandemie mit einem stabilem Büromarkt gerechnet.(10)

(10) Vgl. ebda

2.1.3 WETTBEWERBSSITUATION AM PROJEKTENTWICKLERMARKT

Die deutsche Projektentwicklungsbranche setzt sich aus zahlreichen Marktteilnehmern verschiedener Größen zusammen. Neben internationalen und deutschlandweit tätigen Gruppenunternehmen treten auch ausschließlich regional aktive Entwickler als direkte Wettbewerber der Bauwert AG auf. Die Projektentwicklung erfolgt in der Zusammenarbeit von Verbundunternehmen, welche einzelne Projekte begleiten, wie auch Entwicklern die alle Projektstufen aus einer Hand anbieten.

Die Projektentwicklungen in den sieben A-Städten sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert. Das liegt auch daran, dass bereits vor der Corona-Krise eine Stagnationsphase auf hohem Niveau eingetreten war. 2020 gingen die Projektflächen lediglich marginal um minus 0,1 % zurück. Wieder haben dabei die Investor-Development-Projekte, also die Entwicklungen zur Eigennutzung und Bestandshaltung, mit +1,3 Mio. qm (+6,3 %) die Marktentwicklung stabilisiert, und zwar noch deutlicher als im letzten Analysejahr. Dies trifft besonders auf Wohnungen, aber auch Büros zu. Die Corona-Krise hat die Entwicklungen im Wohnsegment nur unwesentlich verändert. In Summe wurde die rückläufige Entwicklung des Vorjahrs gestoppt und blieb stabil (+0,1 % bzw. +34.000 qm). Der Trend ins Umland ist schon seit mehreren Jahren zu beobachten. Ältere Analysen von bulwiengesa zeigten schon vor 2020, dass Projektentwickler nicht ihr Projektvolumen zurückfahren, sondern ihre räumliche Aktivität verlagern.(11)

(11) Vgl. Bulwiengesa_pe-studie_2021_kurz S.1 ff.

2.2 GESCHÄFTSVERLAUF IM KONZERN

2.2.1 WESENTLICHE EREIGNISSE IM BERICHTSZEITRAUM

Als wesentliches Ereignis im Berichtszeitraum ist die Fertigstellung der Baumaßnahme Heilbronner Straße zu sehen. Nachdem bereits in 2019 ein Großteil der verkauften Einheiten an die Erwerber übergeben werden konnte, erfolgten im Berichtsjahr die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums, so dass die entsprechenden Umsätze realisiert werden konnten. Mit einem Umsatzvolumen von EUR 90,4 Mio. hat das Projekt einen deutlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Wie im Folgenden detaillierter erläutert, sind von den Entwicklungen der weiteren Projekte hervorzuheben:

―	die Gewinnung der Berliner Sparkasse als ersten Ankermieter in Berlin-Adlershof und der Erhalt der Baugenehmigung für den bereits vermieteten ersten Bauabschnitt,
―	den Erhalt der Baugenehmigung für das Projekt Berliner Straße, das mittlerweile mit Bauverpflichtung an einen Investor veräußert wurde, und
―	die Erlangung des endgültigen Bauvorbescheids für das Projekt Fidicinstraße, auf dessen Grundlage die Einreichung des Bauantrags erfolgte und für das der Baubeginn noch in 2021 erwartet wird.

Darüber hinaus wurde im Berichtsjahr das Projektentwicklungsportfolio der Bauwert mit dem Ankauf eines zu bebauenden Grundstücks in Storkow bei Berlin mit einer Grundstücksfläche von 7.246 m ² weiter vergrößert. Hier plant Bauwert ein Wohngebiet in direkter Wasserlage zu schaffen.

2.2.2 ENTWICKLUNGEN BEI DEN LAUFENDEN PROJEKTEN

WERDERSCHER MARKT, BERLIN (Kronprinzengärten)

Aufgrund von Rissbildungen in der benachbarten Friedrichswerderschen Kirche kam es für fast 2 Jahre, zwischen 2012 und 2014, zu einem Baustopp, wodurch sämtliche Baufirmen außerhalb der ursprünglich vorgesehenen Zeitpläne arbeiteten und die Übergaben der verkauften Einheiten bis ins Jahr 2019 reichten. Der Verkaufsstand beträgt zum 31.12.2020 86% gemessen am Umsatzvolumen. Die letzten beiden nicht verkauften Wohneinheiten sind zum Erstellungszeitpunkt reserviert. Auch wenn sich gemäß der aktuellen Projektkalkulation, auch bedingt durch eine positive Marktentwicklung, weiterhin insgesamt ein leicht positiver Deckungsbeitrag ergibt, wurden aufgrund weiterer Kostensteigerungen im Berichtsjahr Abschreibungen in Höhe von EUR 1,0 Mio. auf die verbleibenden Wohneinheiten vorgenommen.

HEILBRONNER STRAßE, BERLIN

Das Projekt konnte in 2020 erfolgreich abgeschlossen werden. Nachdem bereits in 2019 ein Großteil der verkauften Einheiten an die Erwerber übergeben werden konnte, erfolgten in 2020 die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums und die entsprechenden Umsatzrealisationen. Das Projekt erzielte trotz verlängerter Bauzeit und entsprechender Verspätung der Übergaben an die Erwerber einen positiven Deckungsbeitrag. Der Verkaufsstand zum 31.12.2020 beträgt 98% gemessen am Umsatzvolumen, die letzte Wohneinheit wurde im März 2021 veräußert. Bis heute sind alle Wohneinheiten an die Käufer übergeben.

BOXHAGENER STRAßE, BERLIN

Das Projekt konnte bereits in 2019 ohne größere Probleme zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht werden. Sämtliche Flächen bis auf einige PKW-Stellplätze sind verkauft und übergeben, so dass der aktuelle Verkaufsstand gemessen am Umsatzvolumen 99% beträgt.

HOCHMEISTERPLATZ, BERLIN

Das Projekt am Hochmeisterplatz konnte in 2020 baulich weitestgehend abgeschlossen werden. Der Bauablauf verlief planmäßig und ohne größere ungeplante Baukostensteigerungen. Zum positiven Bauablauf trug auch die erstmalig bei einer Projektentwicklung mit eigenen Mitarbeitern der Bauwert besetzte Bauleitung bei. Die Übergaben der Wohneinheiten an die Erwerber sind weitestgehend abgeschlossen. Im Februar 2021 wurde die Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums festgestellt, so dass die Abnahmen des Gemeinschaftseigentums in 2021 erfolgen und hiernach die entsprechenden Umsätze realisiert werden können. Der aktuelle Verkaufsstand des Projekts einschließlich Reservierungen beträgt 99%.

WILDAU ROSENANGER, WILDAU

Die Bautätigkeit des Projektes verlief insgesamt planmäßig und ohne größere ungeplante Baukostensteigerungen. Nachdem die Übergabe des Mietwohnungsbauteils A bereits im November 2019 im Rahmen des vertraglichen Zeitplans erfolgte, konnten inzwischen auch die Bauteile B (Eigentumswohnanlage) und C (Reihenhäuser) weitestgehend fertig gestellt werden. Die Bauteile B und C wurden im Februar 2021 an dem Aktionärskreis nahestehende Unternehmen veräußert. Die Abnahmen sind für das vierte Quartal 2021 geplant.

NASSAUISCHE STRAßE, BERLIN

Der Bauablauf des Projektes verläuft weiterhin positiv, derzeit erfolgt der Ausbau der Innenflächen der Wohneinheiten sowie der Allgemeinflächen. Die Übergaben an die Erwerber sollen ab dem dritten Quartal 2021 stattfinden. Der aktuelle Verkaufsstand einschließlich Reservierungen beträgt 86% gemessen am Umsatzvolumen.

MARIENBADER STRAßE, BERLIN

Der Bauablauf des Projektes verläuft weiterhin positiv, derzeit erfolgen Fassendarbeiten sowie der Ausbau der Innenflächen der Wohneinheiten und der Allgemeinflächen. Die Übergaben an die Erwerber sollen ab dem vierten Quartal 2021 stattfinden. Der aktuelle Verkaufsstand einschließlich Reservierungen beträgt 83% gemessen am Umsatzvolumen.

FIDICINSTRAßE, BERLIN

Auf dem Grundstück in der Fidicinstraße sollen durch Teilabriss und Neubau Gewerbe- und Wohnflächen entstehen. Über längere Zeit befand man sich hinsichtlich dieser Planungen, auch im Zusammenhang mit der denkmalschutzrechtlichen Einordnung der bestehenden Kellergewölbe, in Abstimmungen auf Bezirksebene. Seit Januar 2020 liegt nun der endgültige Bauvorbescheid vor, im März 2021 wurde der Bauantrag eingereicht. Derzeit erfolgt der Abbruch der oberirdischen Gebäude. Mit dem Baubeginn wird im 4. Quartal 2021 gerechnet. Die Fertigstellung des Projektes ist für 2025 geplant.

ADLERSHOF/SQUARE 1, BERLIN

Sämtliche Planungen für das in 2017 und 2019 von der Bauwert GÜ und Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG erworbene Areal in Berlin Adlershof (Square 1) sind weit fortgeschritten und laufen derzeit ohne Störungen und erkennbare Risiken. Im Berichtsjahr konnte mit der Berliner Sparkasse ein erster Ankermieter für das Projekt gewonnen werden. Der Einzug der Sparkasse in ihren neuen zentralen Standort ist für das erste Quartal 2024 geplant. Die Baugenehmigung für den bereits vermieteten Bauabschnitt mit ca. 25.000 m ² wurde im März 2021 ohne nennenswerte oder nicht bereits bekannte Auflagen erteilt. Planmäßig wird hier derzeit die Baugrube erstellt. Im 4. Quartal 2021 soll der Bauantrag für einen weiteren Bauabschnitt mit ca. 22.300 m ² eingereicht werden.

GÖRRESSTRAßE, BERLIN

Mit notariellen Kaufverträgen vom 11. Oktober 2018 hat die Bauwert Görresstraße GmbH zwei Grundstücke in Berlin Friedenau, Görresstraße 21 und 23, erworben. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 1.961 m ² . Die Bauwert plant auf dem Grundstück Eigentumswohnungen einschließlich Tiefgaragenstellplätzen zu errichten. Ein vermietetes Bestandsgebäude im hinteren Teil des Grundstückes soll saniert werden. Alle weiteren Bestandsgebäude sollen im Hinblick auf eine anschließende Neubebauung und Lückenschließung abgerissen werden. Für beide Grundstücksteile liegt ein Bauvorbescheid vor. Zum aktuellen Stand der Baurechtsschaffung verweisen wir auf Abschnitt 3.3.1 des Lageberichts.

BERLINER STRAßE, BERLIN

Für das in 2019 erworbene Grundstück in Berlin Prenzlauer Berg wurde im Mai 2020 eine Kostenüberschreitung festgestellt, was zu einem mehrmonatigen Planungsstopp führte. Dies hatte eine Optimierung der Grundrisse und eine Aktualisierung der Kalkulation unter Berücksichtigung festgestellter Einsparpotentiale zur Folge. Auf Verlangen des Bauamtes musste eine neue Baugenehmigung für die Errichtung der Eigentumswohnungen beantragt werden, welche im März 2021 ohne wesentliche Auflagen erteilt wurde, so dass im Mai 2021 mit dem Bau begonnen werden konnte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Juli 2021 hat die Bauwert Berliner Straße GmbH das Projektgrundstück mit Bauverpflichtung für die Errichtung von Wohngebäuden nebst Tiefgarage und Außenanlagen gemäß der erteilten Baugenehmigung insgesamt an einen Investor veräußert. Das Projekt wird voraussichtlich im 3. Quartal 2024 fertiggestellt.

WILDAU DAHMEUFER, WILDAU

Die Bauwert Wildau Dahmeufer GmbH besitzt eine notarielle Ankaufsoption für ein direkt an der Dahme gelegenes Grundstück in Wildau. Das Projekt Dahmeufer sieht die Entwicklung eines Wohnviertels mit anteiligem Gewerbe über ca. 96.131 m ² BGF sowie 750 Stellplätzen vor. Im April 2019 hat dazu die Stadtverordnetenversammlung Wildau den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans "Dahme Nordufer" gefasst. Die einseitige Ankaufsoption für die Bauwert hatte hinsichtlich der darin enthaltenen Preisvereinbarungen eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2019. Diese Option wurde seitens der Bauwert in 2019 ausgeübt. Aktuell befindet man sich in Verhandlungen mit der Stadt Wildau zur Ausgestaltung des Ankaufsvertrages.

SEGELFLIEGER DAMM, BERLIN

Die Bauwert Segelfliegerdamm GmbH hat mit notariellem Kaufvertrag vom 9. August 2019 einen 50%igen Erbanteil erworben. Das Erbe bezieht sich nach Baurechtschaffung durch das Land Berlin auf ein zu bebauendes Grundstück in Berlin-Johannisthal mit einer Grundstücksfläche von insgesamt 107.800 m ² . Auf die Bauwert entfällt demnach ein Grundstücksanteil von 53.900 m ² . Der B-Plan befindet sich in der Aufstellung und soll gemäß vorliegendem Zeitplan im 1. Quartal 2022 durch das Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen werden. Gemeinsam mit dem Miterben verhandelt die Bauwert aktuell eine Abwendungsvereinbarung mit dem Land Berlin, nach der das Land auf das Vorkaufsrecht für das Grundstück verzichtet. Auf dem Grundstück plant die Bauwert den Neubau von Miet- und Eigentumswohnungen mit einer Fläche von ca. 54.000 m ² sowie die Entwicklung von Gewerbeflächen von ca. 12.000 m ² .

NEUES UFER, BERLIN

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Oktober 2019 hat die Bauwert Neues Ufer GmbH ein Grundstück in Berlin Moabit mit einer Grundstücksfläche von 9.104 m ² erworben. Derzeit wird das Grundstück vom Verkäufer noch für dessen Betrieb industriell genutzt. Nach einer in 2019 erfolgten Kaufpreisanzahlung staffelt sich die restliche Kaufpreiszahlung in zwei weitere Raten und ist an die endgültige Freimachung des Grundstückes geknüpft. Der Verkäufer hat bereits ein Ersatzgrundstück gefunden, die Räumung des Grundstücks ist für das erste Quartal 2023 geplant. Die Bauwert verfolgt die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit dem Ziel der Baurechtschaffung als urbanes Gebiet.

POTSDAM WAGENHALLE, POTSDAM

Die Bauwert Potsdam Friedrich-Engels Straße GmbH beabsichtigt auf dem in 2019 angekauften Grundstück am Potsdamer Hauptbahnhof die bestehende ehemalige Wagenhalle zu sanieren und in einen neu gebauten Hotelkomplex zu integrieren. Der dazu aufgestellte B-Plan wurde im Februar 2020 wie erwartet von der Stadtverordnetenversammlung Potsdam beschlossen. Der Vorstand kalkuliert etwa 250 Zimmer im mittleren Segment sowie zusätzlich ca. 2.000 m ² Gewerbeflächen im Bereich der historischen Wagenhalle. Aktuell sind Vertragsverhandlungen mit einem Pächter in Verhandlungen. Nach Abschluss eines Pachtvertrags und nach Bauantragsstellung sollen die Gespräche mit potentiellen Investoren vertieft werden.

STORKOW SEEPROMENADE

Mit notariellen Kaufverträgen vom 7. Oktober 2020 und 30. April 2021 hat die Bauwert Invest Projekt VII GmbH zwei benachbarte Grundstücke in Storkow bei Berlin erworben. Die Grundstücke liegen in direkter Wasserlage am großen Storkower See und haben eine Gesamtgrundstücksfläche von 18.061 m ² . Bauwert plant hier die Errichtung von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Stadtvillen mit Eigentumswohnungen. Die Projektlaufzeit für die Bebauung ist vom ersten Quartal 2022 bis zum zweiten Quartal 2024 geplant.

2.3 LAGE

Das Jahr 2020 war erneut geprägt von der Entwicklung, der Umsetzung und dem Verkauf von Wohnimmobilien in Berlin und Umland. Zusätzlich nimmt die Planungstätigkeit hinsichtlich der gewerblichen Projektentwicklung Berlin Adlershof zunehmend Ressourcen in Anspruch.

2.3.1 ERTRAGSLAGE

Die nachfolgende Übersicht stellt die bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren für einen 3-Jahres-Zeitraum dar und liefert einen Einblick in die Ertragslage des Konzerns. Die Steuerung der Projekte stellt nicht auf Jahresscheiben ab, sondern auf die voraussichtlichen Projektergebnisse, die erst bei Übergabe der Kaufgegenstände an die Erwerber realisiert werden.

Finanzielle Leistungsindikatoren 2018 - 2020
Alle Angaben in TEUR	2020	2019	2018
Umsatzerlöse	95.180	162.536	154.307
EBT	4.932	35.412	42.520
Gesamtpreis der notariell beurkundeten Verkäufe	48.919	51.577	53.496

Ertragslage	2020 TEUR	2019 TEUR
Umsatzerlöse	95.180	162.536
Bestandsveränderungen	24.199	-13.275
Sonstige betriebliche Erträge	3.253	1.445
Betriebsleistung	122.633	150.706
Materialaufwand und Fremdleistungen	-96.523	-88.936
Personalaufwand	-6.993	-7.180
Sonstige betriebliche Aufwendungen und sonstige Steuern	-7.864	-13.714
EBITDA	11.253	40.876
Abschreibungen auf Anlagevermögen	-122	-97
Abschreibungen auf Umlaufvermögen	-1.004	-624
EBIT	10.127	40.155
Finanzergebnis	-5.195	-4.743
EBT	4.932	35.412
Ertragsteueraufwand	-2.086	-10.975
Konzernjahresüberschuss	2.846	24.437

Das Geschäft des Bauwert Konzerns ist durch langfristige Projekte geprägt. Eine Umsatzrealisierung erfolgt nur, wenn ein Projekt fertiggestellt und vom Kunden abgenommen wurde bzw. der Gefahrenübergang auf den Käufer erfolgt ist. Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus Voraussetzung für die Ertragsrealisation, dass das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde.

Trotz Verlängerung der Projektlaufzeit auf Grund von Schwierigkeiten im Bestandsumbau des Hochhauses und eines Wasserschadens in einem der Riegelbauten konnte das Projekt in der Heilbronner Straße in 2020 erfolgreich abgeschlossen werden. Alle verkauften Wohneinheiten konnten an die Erwerber übergeben und das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden. Damit erwirtschaftete das Projekt Heilbronner Straße mit einem Umsatz von EUR 90,4 Mio. den wesentlichen Teil des Konzernumsatzes und des Konzernergebnisses.

Der in 2017 verkaufte Mietwohnungsbauteil A des Projektes Wildau Rosenanger wurde planmäßig bereits im 4. Quartal 2019 übergeben. In 2020 erfolgte die letzte Kaufpreisanpassung gemäß Vermietungsstand, wodurch das Projekt im Geschäftsjahr einen Umsatz von EUR 2,9 Mio. erzielte.

Bereits in 2019 konnten im Projekt Boxhagener Straße ein Mietwohnungsteil an einen institutionellen Investor sowie sämtliche Eigentumswohnungen an die Erwerber übergeben werden. In 2020 wurde eine letzte Wohneinheit fertiggestellt und übergeben und es konnten weitere Stellplätze veräußert werden. Damit erwirtschaftete das Projekt Boxhagener Straße einen Umsatz von EUR 1,3 Mio.

Auf Grund der Verschiebung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums des Hochmeisterplatzes von Q4 2020 auf Q1 2021 (EUR 122 Mio.) konnte der im Vorjahr prognostizierte Umsatz zwischen EUR 200 Mio. und EUR 210 Mio. nicht erreicht werden.

Einen wesentlichen Indikator für die zukünftige Umsatzentwicklung stellen die notariellen Verkäufe dar. Diese waren im Vergleich zum Vorjahr auf Grund des bereits in 2019 hohen Verkaufsstandes der Vertriebsprojekte leicht reduziert. Hier konnten die im Vorjahr prognostizierten Ziele (ca. EUR 60 Mio.) mit EUR 49 Mio. in 2020 nicht ganz erreicht werden. Ein Grund hierfür liegt im nach wie vor nicht erfolgten Verkauf der restlichen Wohnungen im Projekt Kronprinzengärten.

Die Fortentwicklung der Projekte in 2020 spiegelt sich in der Bestandsveränderung mit einem Aufbau von EUR 68,7 Mio. bei den noch andauernden Bauleistungen und gegenläufigem Abbau von EUR 44,5 Mio. durch die Projektrealisierungen, insbesondere bei der Heilbronner Straße, wider. Trotz des Bestandsaufbaus hat sich die Betriebsleistung in 2020 gegenüber dem Vorjahr auf Grund der gesunkenen Umsatzerlöse um EUR 28,1 Mio. auf EUR 122,6 Mio. reduziert.

Der Personalaufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 0,2 Mio. auf EUR 7,0 Mio. leicht reduziert. Hintergrund hierfür sind geringere Prämienrückstellungen. In 2020 beschäftigte die Bauwert AG im Jahresdurchschnitt 68 Mitarbeiter, in 2019 betrug die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter 65.

Die Reduzierung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert im Wesentlichen aus geringeren Rechts- und Beratungsaufwendungen, welche im Vorjahr aus dem Ankauf des Grundstücks im Projekt Segelflieger Damm resultierten.

Um die verbleibenden nicht verkauften Penthouse-Wohnungen im Objekt Kronprinzengärten weiterhin verlustfrei zu bewerten, wurden auf die aktivierten Herstellkosten im Berichtsjahr Abschreibungen in Höhe von EUR 1,0 Mio. vorgenommen.

Das Finanzergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 0,5 Mio. leicht verschlechtert. Dabei haben sich die Zinsaufwendungen aus Darlehen von nahestehenden Unternehmen um EUR 1,4 Mio. auf EUR 4,5 Mio. erhöht. Gegenläufig wirkten sich um jeweils EUR 0,2 Mio. reduzierte Aval-Gebühren und Zinsaufwendungen aus Bankdarlehen sowie um EUR 0,4 Mio. gestiegene Zinserträge aus Darlehen an nahestehende Personen aus. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Großteil der Finanzierungsaufwendungen über die Bestandsveränderung verursachungsgerecht auf die laufenden Projekte aktiviert wurde. Nicht aktivierungsfähig sind die einmaligen Bearbeitungsentgelte sowie die Aval-Gebühren.

Das im Vorjahr zwischen EUR 35 Mio. und EUR 45 Mio. prognostizierte Ergebnis vor Steuern (EBT) konnte mit EUR 4,9 Mio. auf Grund der Verschiebung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums am Hochmeisterplatz nicht erreicht werden.

Es wurden Ertragsteuerrückstellungen, insbesondere in Bezug auf den anteilig realisierten Projektgewinn der Heilbronner Straße, von EUR 1,1 Mio. gebildet. Die aktiven latenten Steuern aus Verlustvorträgen bei im Bau befindlichen Projekten und Zwischengewinneliminierungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 0,7 Mio. reduziert.

In Summe ergibt sich für 2020 ein Konzernjahresüberschuss von EUR 2,8 Mio.

2.3.2 VERMÖGENSLAGE

AKTIVA	31.12.2020 TEUR	31.12.2019 TEUR
Anlagevermögen	462	426
Umlaufvermögen
Grundstücke ohne Bauten	125.181	84.738
Grundstücke mit unfertigen Bauten	161.229	150.269
Geleistete Anzahlungen	31.250	84.811
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	7.237	8.500
Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen	31.976	30.007
Sonstige Vermögensgegenstände	1.193	9.399
Zahlungsmittel	25.227	73.494
(davon nicht frei verfügbar)	(19.347)	(69.524)
Rechnungsabgrenzungsposten	244	228
Aktive latente Steuern	7.057	7.772
Gesamtvermögen	391.056	449.644

Das Gesamtvermögen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 58,6 Mio. (13,0%). Ursächlich hierfür sind insbesondere gesunkene geleistete Anzahlungen auf Grund der Umsatzrealisierung im Projekt Heilbronner Straße sowie eine Reduzierung der Zahlungsmittelbestände auf Grund von Kreditrückführungen im Projekt Hochmeisterplatz.

Die Zugänge zu den Grundstücken ohne Bauten resultieren vor allem aus den Grundstücksankäufen Segelfliegerdamm und Potsdam Friedrich-Engels-Straße. Die Veränderung der Grundstücke mit unfertigen Bauten setzt sich aus einem Bestandsaufbau um EUR 57,6 Mio. hinsichtlich der noch im Bau befindlichen Einheiten, insbesondere bei den Projekten Hochmeisterplatz und Wildau Rosenanger, sowie einem Bestandsabbau um EUR 44,5 Mio. auf Grund der Umsatzrealisierungen, insbesondere im Projekt Heilbronner Straße, zusammen. Zudem hat die Abschreibung im Projekt Kronprinzengärten hat die aktivierten Herstellkosten um EUR 1,0 Mio. reduziert.

Die geleisteten Anzahlungen betreffen im Wesentlichen den Hochmeisterplatz mit EUR 11,1 Mio. (i. Vj. EUR 20,8 Mio.), das Projekt Neues Ufer mit 4,2 Mio. (i. Vj. EUR 4,0 Mio.), die Nassauische Straße mit EUR 3,1 Mio. (i. Vj. EUR 2,9 Mio.) sowie das Projekt Square1 mit EUR 3,0 Mio. (i. Vj. EUR 2,6 Mio.).

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen beinhalten im Wesentlichen Forderungen gegen zwei institutionelle Erwerber im Projekt Boxhagener Straße sowie Forderungen aus den Wohnungsverkäufen in den Projekten Kronprinzengärten und Heilbronner Straße.

Der leichte Anstieg der Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen lässt sich mit EUR 1,6 Mio. auf Zinsforderungen aus Gesellschafterdarlehen zurückführen.

Die Verminderung der sonstigen Vermögensgegenstände resultiert im Wesentlichen aus der Erstattung von Ertragsteuerforderung aus dem Jahr 2019 im Zusammenhang mit gezahlter Kapitalertragsteuer auf Ausschüttungen von der Bauwert Boxhagener Straße GmbH (EUR 30,0 Mio.) an die Bauwert AG.

Die Zahlungsmittel haben sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 48,3 Mio. auf EUR 25,2 Mio. deutlich reduziert. Ursächlich hierfür ist insbesondere der gesunkene Zahlungsmittelbestand des Hochmeisterplatz (EUR -45,6 Mio.) auf Grund von Kreditrückführungen, was auf die weiteren Übergaben von Wohnungen und den damit zur Verrechnung freien Kaufpreiseingängen zurückzuführen ist.

Die Zahlungsmittel sind mit EUR 19,3 Mio. verfügungsbeschränkt und werden nach Gesamtfertigstellung der Projekte überwiegend zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten eingesetzt.

PASSIVA

	31.12.2020 TEUR	31.12.2019 TEUR
Konzerneigenkapital	48.570	45.724
Rückstellungen
Steuerrückstellungen	2.044	21.782
Sonstige Rückstellungen	11.545	13.027
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	126.811	161.439
Verbindlichkeiten ggü. nahestehenden Unternehmen	81.946	59.986
Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern	10.000	8.040
Erhaltene Anzahlungen	103.279	131.843
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.376	7.340
Sonstige Verbindlichkeiten	486	502
Gesamtkapital	391.056	449.644

Das Konzerneigenkapital ist in 2020 gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen auf Grund der Gewinnrealisierung im Projekt Heilbronner Straße gestiegen.

Maßgebend für die Finanzierung des Konzerns ist nicht nur das bilanzielle Eigenkapital, sondern das wirtschaftliche Eigenkapital und die Fähigkeit, zukünftig ausreichende finanzielle Überschüsse zu erwirtschaften. Das wirtschaftliche Eigenkapital setzt sich zusammen aus dem bilanziellen Eigenkapital, stillen Reserven in den Vorräten und Darlehen aus dem Aktionärskreis, welche gegenüber den Verbindlichkeiten gegenüber Dritten nachrangig sind. Die teilweise erheblichen Deckungsbeiträge der Projekte dürfen erst mit Abnahme und Übergabe an die Kunden bilanziell realisiert werden. Ohne Berücksichtigung der stillen Reserven in den Vorräten beträgt die Summe aus dem bilanziellen Eigenkapital und den Darlehen aus dem Aktionärskreis (nahestehende Unternehmen) zum 31. Dezember 2020 EUR 130,5 Mio. (33,4 % der Bilanzsumme, 2019: EUR 105,7 Mio./ 23,5 %). Durch die Abnahmen der Wohneinheiten im Projekt Hochmeisterplatz und die dadurch frei gewordenen Zahlungseingänge der Kunden konnten die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten deutlich reduziert werden, was sich zusätzlich positiv auf die Konzerneigenkapitalquote ausgewirkt.

Die nicht beherrschenden Anteile (Minderheitenanteile) am Konzerneigenkapital betreffen zwei dem Aktionärskreis nahestehende Gesellschaften, die an der Projektgesellschaft für die Kronprinzengärten/Werderscher Markt beteiligt sind.

Die Steuerrückstellungen betreffen im Wesentlichen die auf die Gewinne im Projekt Heilbronner Straße zu zahlenden Ertragsteuern.

Die sonstigen Rückstellungen bestehen im Wesentlichen aus Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (EUR 6,0 Mio.), Rückstellungen für Gewährleistungen (EUR 2,1 Mio.) sowie Rückstellungen für Verkaufsprovisionen (EUR 1,3 Mio.). Der Rückgang der sonstigen Rückstellungen resultiert insbesondere aus geringeren Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in den Projekten Living Circle (EUR -1,9 Mio.) und Boxhagener Straße (EUR -0,6 Mio.) sowie aus geringeren Rückstellungen für variable Gehaltsbestandteile bei der Bauwert AG (EUR -0,9 Mio.). Gegenläufig wirkten sich zusätzliche Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (EUR +0,8 Mio.) sowie für Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche (EUR +1,2 Mio.) im Projekt Heilbronner Straße aus.

Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um EUR 34,6 Mio. ist vor allem durch Kreditmittelrückführungen in den Projekten Hochmeisterplatz (EUR -54,9 Mio.) und Kronprinzengärten (EUR -6,4 Mio.) bedingt. Im Gegenzug haben sich die Kreditverbindlichkeiten durch voranschreitende Bautätigkeiten in den Projekten Marienbader Straße (EUR +7,4 Mio.), Wildau Rosenanger (EUR +5,8 Mio.), Nassauische Straße (EUR +3,8 Mio.) und Sqare1 (EUR +3,2 Mio.) erhöht. Zudem wurde die bestehende Rahmenkreditlinie der Bauwert AG im Berichtsjahr um weitere EUR 5,6 Mio. in Anspruch genommen.

Die Zahlungsmittel sind zu EUR 19,3 Mio. verfügungsbeschränkt und werden nach Freigabe gemäß den Vereinbarungen mit den Banken überwiegend vorrangig zur Tilgung der Bankverbindlichkeiten verwendet. Für Zwecke der Zinsberechnung werden die erhaltenen liquiden Mittel weitgehend bereits ab Zahlungseingang mit den Bankverbindlichkeiten saldiert.

Der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und anderen Kreditgebern lässt sich auf planmäßige Kreditaufnahmen im Rahmen der Projektfinanzierungen zurückführen.

2.3.3 FINANZLAGE

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit ist insbesondere durch gesunkene erhaltene Anzahlungen sowie durch Ertragssteuerzahlungen deutlich negativ.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit setzt sich für 2020 im Wesentlichen aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen von EUR 78,9 Mio. (2019: EUR 93,2 Mio.), Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen von EUR 93,6 Mio. (2019: EUR 235,0 Mio.) und der Verminderung von verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln von EUR 50,2 Mio. (2019: EUR 141,4 Mio.) zusammen.

Angaben in TEUR	2020	2019
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	-30.610	18.095
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-63	-46
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	32.583	-19.500
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	1.911	-1.451
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	5.879	3.968

Der bilanzielle Bestand an liquiden Mitteln des Konzerns lag zum Bilanzstichtag bei EUR 25,2 Mio. (2019: EUR 73,5 Mio.), wovon zum 31. Dezember 2020 allerdings EUR 19,3 Mio. (2019: EUR 69,5 Mio.) noch nicht frei verfügbar waren (Kaufpreiseingänge, die bis zur Übergabe der Kaufgegenstände auf separaten Konten geführt werden, für Zwecke der Zinsberechnung aber weitgehend mit Bankverbindlichkeiten verrechnet werden). Daher werden für Zwecke der Darstellung der Kapitalflussrechnung die Darlehen mit den verfügungsbeschränkten liquiden Mitteln verrechnet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellen bauprojektbezogene Darlehen dar, welche mit variablen Zinssätzen verzinst werden. Die Verzinsung ist EURIBOR-basiert und erfolgte in 2020 mit einem Aufschlag zwischen 1,0 % und 1,4 % (2019 1,0 % bis 1,4 %).

Zur Absicherung der Darlehensverbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten bestehen zum 31. Dezember 2020 Grundschulden mit einem Nominalwert von EUR 184 Mio. (2019: EUR 195 Mio.). Vorräte mit handelsrechtlichen Buchwerten von EUR 113 Mio. (2019: EUR 189 Mio.) wurden verpfändet. Zudem wurden die Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises aus den Verkäufen abgetreten, welche sich zum 31. Dezember 2020 auf EUR 111 Mio. Nominalwert belaufen (2019: EUR 152 Mio.). Teilweise sehen die Kreditverträge mit den finanzierenden Banken als Auszahlungsvoraussetzung einen bestimmten Eigenmitteleinsatz, Rangrücktrittserklärungen zu Gesellschafterdarlehen, Vorvertriebsquoten oder einen gewissen Bautenstand vor. Teilweise bestehen Verpflichtungen zur Beibehaltung der Gesellschafterstruktur oder der Einhaltung der Kennzahl "Nachrangwertauslauf".

Die Bankdarlehen sind für die voraussichtliche Laufzeit des jeweiligen Projekts gewährt und sollen zusammen mit Darlehen aus einem dem Aktionärskreis nahestehenden Unternehmen, sowie in Einzelfällen aufgenommenen ergänzenden Darlehen, die jeweiligen Projektkosten abdecken.

Unbesicherte Darlehen aus einem dem Aktionärskreis nahestehenden Unternehmen werdenals Teil der Projektfinanzierungen je nach Bedarf und jeweils bis zu einer möglichen Refinanzierung durch Bankdarlehen bereitstellt und einheitlich mit einem Zinssatz für alle Geschäftsjahre von 6,0 % verzinst. Diese Darlehen sind grundsätzlich für die Laufzeit des jeweiligen Projekts gewährt.

Zur kurzfristigen Finanzierung der Verwaltungstätigkeit der Bauwert AG wird ein von der Bank zur Verfügung gestellter Kontokorrentkredit mit einem Rahmen von EUR 10 Mio. genutzt. Diese unbesicherte Kreditlinie wird mit 1,5 % verzinst und wurde zum 31.12.2020 mit EUR 8,3 Mio. in Anspruch genommen.

Der Bauwert Konzern war damit im Berichtsjahr stets in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

2.4 GESAMTAUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS

Der Vorstand der Bauwert AG beurteilt die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Geschäftsjahr 2020 insbesondere vor dem Hintergrund der erfolgreichen Übergaben im Projekt Heilbronner Straße, der notariell beurkundeten Verkäufe sowie der stillen Reserven in den angearbeiteten Projekten als positiv.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Marktsegment der Bauwert sowie die Nachfrage nach großflächigen Büroimmobilien in Berlin ist nach wie vor gut. Der Vorstand sieht insbesondere die Entwicklung des Projektes Square 1 auf dem Grundstück in Berlin Adlershof/Johannisthal als einen wichtigen Schritt zur positiven Fortentwicklung der Lage des Konzerns.

Bauwert bearbeitet ein Entwicklungs- und Bauvolumen von rund 379.023 m ² auf angekauften und finanzierten Grundstücken, was eine gute Umsatzentwicklung und die stabile Gesamtentwicklung des Konzerns sichern soll.

3. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.1 PROGNOSEBERICHT

Der nachfolgende Bericht zum zukünftigen Geschäftsverlauf sowie geplanten Veränderungen und die Aussagen zu maßgeblichen Einflussfaktoren wie Markt, Branche und Unternehmen basieren auf Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich ist bei Prognosen eine Verbindlichkeit nicht gegeben. Die angenommenen Entwicklungen könnten in der prognostizierten Art und dem Ausmaß nicht eintreten oder anders eintreten.

Auf Basis der Übergaben der Wohneinheiten in 2020 und der Abnahmen des Gemeinschaftseigentums in 2021 im Projekt Hochmeisterplatz sowie dem Verkauf und der Fertigstellung der Bauteile B und C im Projekt Wildau Rosenanger rechnet der Vorstand mit realisierten Umsatzerlösen im Konzern zwischen EUR 140 Mio. und EUR 150 Mio. und damit einem deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Bei dieser Prognose bleiben Umsatzerlöse aus den noch zu verkaufenden Einheiten bei den Kronprinzengärten von EUR 14 Mio. unberücksichtigt.

Bauwert prognostiziert, vorausgesetzt es treten keine unerwarteten Belastungen oder Verzögerungen auf, für 2021 ein positives EBT zwischen EUR 25 Mio. und EUR 35 Mio. Die möglichen Ergebnisbeiträge des Projektes Kronprinzengärten sind dabei von untergeordneter Bedeutung.

Im Geschäftsjahr 2021 rechnet Bauwert mit notariell beurkundeten Verkaufsverträgen in der Größenordnung von ca. EUR 125 Mio., die insbesondere aus den zum Erstellungszeitpunkt bereits erfolgten Verkäufen der Projekte Berliner Straße und Wildau Rosenanger resultieren. In 2021 könnten darüber hinaus auch institutionelle gewerbliche Verkäufe im Projekt Adlershof/Square 1 (ca. EUR 160 Mio.) erreicht werden.

Die künftige Ausrichtung sieht vor, weitestgehend an dem bisherigen Investitionsansatz festzuhalten und als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien im Berliner Raum zu operieren. Darüber hinaus wird auch die Entwicklung von Büroimmobilien mit dem Projekt Square1 in Berlin Adlershof ein wesentlicher Teil der Projektentwicklungstätigkeit sein. Der Vorstand sieht in diesen Geschäftsfeldern weiterhin gute Möglichkeiten der Entwicklung des Unternehmens und des Konzerns.

3.2 CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

Die Nachfrage nach inflations- und renditesicheren Sachanlagen wie Immobilien dürfte mit Blick auf das anhaltend niedrige Zinsniveau hoch bleiben. Steigende Vermietungs- und Transaktionsumsätze bei deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien waren in den vergangenen Jahren sichtbare Anzeichen dieser Entwicklung und auch in der Corona Pandemie zeigte sich der Immobilienmarkt insgesamt robust. Insbesondere in A-Städten wie Berlin ist auf Grund des vergleichsweise geringen Neubauvolumens weiterhin mit einer nicht gedeckten Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen.

Das Management der Bauwert AG hat sich in den vergangenen 37 Jahren ein äußerst gutes Netzwerk in Berlin aufgebaut. Dieses Netzwerk kann die Bauwert AG auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig und exklusiv von attraktiven Projektentwicklungen und Immobilienverkäufen zu erfahren und günstige Marktchancen zu nutzen. Dadurch eröffnen sich ebenfalls Chancen, Umsatz und Ertrag in den kommenden Jahren zu steigern, wobei stets Qualität Vorrang hat vor Quantität.

Im vergangenen Geschäftsjahr hat Bauwert ihre Wettbewerbs- und Marktposition weiter etabliert und gestärkt. Die erfolgreiche Unternehmens- und Wachstumsstrategie soll im kommenden Geschäftsjahr weitergeführt werden, insbesondere durch die sehr gute lokale Marktexpertise und das unternehmensinterne Know-how. Auch der Fokus auf den Standort Berlin, die Stadt weist weiterhin große Nachfragepotentiale auf, und die sehr gute Vernetzung im Markt sowie die Konzentration auf die bisher erfolgreichen Produktlinien werden die positive Unternehmensentwicklung unterstützen. Die von Bauwert stets angestrebte Durchmischung der nachgefragten Wohnungsgrößen in den jeweiligen Projekten ermöglicht eine breite Zielgruppenansprache und einen schnellen Verkauf der Wohnungen. Insbesondere durch Investitionen in "Kiezlagen" verschiedener Berliner Stadtteile können Potentiale von Mikrostandorten ausgeschöpft und projektspezifische Risiken diversifiziert werden. Das Projekt in Berlin Kreuzberg, Fidicinstraße ("Bergmann-Kiez") ist hier bespielhaft und wird sich nach unserer derzeitigen Planung positiv durch eine erfolgreiche Projektentwicklung auf die zukünftige Ertragslage des Konzerns auswirken.

Durch den gesamthaften Verkauf des Grundstücks nebst Bauverpflichtung in der Berliner Straße konnte Bauwert sich bereits heute künftige Erlöse sichern. Längerfristige Investitionen in Standorte mit zu schaffendem Baurecht ermöglichen weitere Chancen, die Bauwert nutzen will. Hervorragende Entwicklungsmöglichkeiten in Zusammenarbeit mit den Planungsbehörden des Landes Berlin sieht der Vorstand bei den Grundstücken am Segelfliegerdamm und am Neuen Ufer.

Die Planungen für das Projekt Square 1 auf den Bauwert Grundstücken in Berlin Adlershof/Johannisthal sind sehr weit fortgeschritten.Im Berichtsjahr konnte mit der Berliner Sparkasse ein erster Ankermieter für das Projekt Sqare1 gewonnen werden. Die Baugenehmigung für diesen ersten Bauabschnitt mit ca. 25.000 m ² wurde im März 2021 erteilt, im 4. Quartal 2021 soll der Bauantrag für einen weiteren Bauabschnitt mit ca. 22.300 m ² eingereicht werden. Aktuelle Gespräche mit Investoren verlaufen nach wie vor positiv. Der Vorstand sieht in diesem Projekt außerordentliche Chancen für die Umsatz- und Ergebnisentwicklung angesichts des angespannten Berliner Marktes für großflächige Büroräume.

Insgesamt sieht der Vorstand gute Chancen für eine weitere erfolgreiche Entwicklung des Konzerns.

3.3 RISIKOBERICHT

Neben den Chancen und positiven Ergebnissen aus der Geschäftstätigkeit können auch Risiken entstehen. Hierzu gilt es, diese Risiken bestmöglich zu minimieren.

Durch intensive Prüfungsprozesse bei den Ankäufen, der Umsetzung der Projekte und durch eine intensive Kostenkontrolle werden mögliche Risiken frühzeitig erfasst und gesteuert (Risikofrüherkennung). Dies geschieht auf allen Managementebenen und durch einen intensiven Informationsaustausch. Alle zwei Wochen finden Jour fixe-Termine für alle laufenden und bereits abgewickelten Projekte statt, an denen alle involvierten Projektbeteiligten sowie der Vorstand teilnehmen. Darüber hinaus finden regelmäßige Einzelgespräche und Abfragen von aktuellen Entwicklungen statt, die in Besprechungen innerhalb der jeweiligen Abteilungen stattfinden. Alle relevanten Ereignisse werden an die Controlling-Abteilung, die zuständigen Entscheidungsträger sowie den Vorstand gemeldet, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Durch die Controlling-Abteilung werden Planungs- und Businesspläne für alle Projekte erstellt und stetig fortgeführt. Dies geschieht anschaulich in Kalkulations- und Cashflow-Übersichten. Dabei werden kontinuierlich die Planzahlen mit den Ist-Werten abgeglichen, sodass bei möglichen Abweichungen frühzeitig die Ursachen ermittelt und entsprechende Maßnahmen ergriffen werden können.

3.3.1 Spezifische Risiken bei aktuellen Projekten

Die hinsichtlich der prognostizierten Steuerungskennzahlen bedeutendsten Risiken für den Konzern sind zwei unternehmensbezogene Risiken: zum einen das Projektrisiko aus dem An- und Verkauf, d.h. dass der Erwerb von Grundstücken und Immobilien oder ihre Entwicklung und Veräußerung zu angemessenen Konditionen nicht gelingen, sowie zum anderen das Verzögerungs- und Mehrkostenrisiko. Diese Risiken könnten insbesondere zu geringeren Margen der Projekte und verzögerten Gewinnrealisierungen führen und haben damit eine hohe Bedeutung für den Konzern.

Grundsätzlich bestehen bei allen Objekten Kosten-, Gewährleistungs- und Haftungsrisiken sowie Risiken aus Nachbarschaftseinwendungen oder möglichen Klagen. Diese sind jedoch aus heutiger Sicht nicht bedeutend bzw. nicht absehbar.

Insgesamt sind unter Berücksichtigung der ergriffenen Gegenmaßnahmen, insbesondere der vorstehend genannten Prüfungsprozesse, gegenwärtig keine konkreten Risiken erkennbar, die die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Prognosezeitraum wesentlich beeinträchtigen könnten.

Beim Projekt Kronprinzengärten kam es durch Störungen im Bauablauf zu hohen Mehrkosten, welche das Projektergebnis stark belastet haben. Gemäß der aktuellen Projektkalkulation ergibt sich, auch bedingt durch eine positive Marktentwicklung, jedoch weiterhin ein leicht positiver Deckungsbeitrag. Dieser beruht allerdings auf kalkulierten Preisen für zwei reservierte, aber noch nicht verkaufte Penthouse-Wohnungen.

Mit Mitteilung vom 16. Mai 2019 wurde die Bauwert Görresstraße GmbH informiert, dass die mit Kaufvertrag vom 11. Oktober 2018 erworbenen Bestandsgebäude auf den Grundstücken in der Görresstraße 21 und 23, Berlin-Friedenau, in die Denkmalliste aufgenommen wurden. Das Risiko für den Konzern besteht darin, dass es dadurch zu intensiveren Abstimmungen mit den zuständigen Denkmalbehörden und dadurch zu Verzögerungen in der Projektentwicklung kommen könnte. Darüber hinaus könnte der bei Ankauf des Grundstückes kalkulierte Flächenansatz und Gewinn möglicher Weise nicht in der geplanten Höhe zu erreichen sein.

3.3.2 Risikoberichterstattung über Finanzinstrumente

Der Konzern finanziert seine Bauprojekte über Anzahlungen, Bankdarlehen, Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften und ergänzende Darlehen. Die mit der Finanzierung zusammenhängenden Risiken sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, das Zinsänderungsrisiko und das Zahlungsausfallrisiko. Um die Baukosten tragen und die Bankkredite bedienen zu können, ist der Konzern darauf angewiesen, stets über eine hinreichende Liquiditätsbasis zu verfügen. Dies wird durch ein Finanzmanagement erreicht, zu dem eine laufende Liquiditätsplanung und ein Zins- und Kreditausfallmanagement gehören.

Liquiditätslücken könnten entstehen, wenn nicht zu den erwarteten Konditionen oder nicht in dem geplanten Zeitraum veräußert werden kann. Auch eine Zahlungsunfähigkeit von Investoren könnte zur Folge haben, dass einkalkulierte Einnahmen ausfallen. Um derartige Risiken beherrschen zu können, wird jedes angekaufte Projekt vorab einer umfangreichen Due Diligence-Prüfung unterzogen. Dazu wird auch externes Expertenwissen herangezogen. Darüber hinaus wird auch ein stringentes Forderungsmanagement betrieben, um Zahlungsausfälle zu vermeiden. Eine Absicherung privater Wohnungskäufe erfolgt durch den Nachweis einer gesicherten Finanzierung.

Die aufgenommenen Bankdarlehen sind allesamt projektbezogen. Die Darlehensauszahlung ist zudem an die Einhaltung bestimmter Vorverkaufsquoten geknüpft, so dass Bauwert vorab in Form von erhaltenen Anzahlungen einen bestimmten Liquiditätszufluss erzielt. Darüberhinausgehender Liquiditätsbedarf wird über Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften gedeckt.

Der Konzern unterliegt Zinsrisiken ausschließlich in der Eurozone. Das Zinsrisiko resultiert hauptsächlich aus Zinsänderungen der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Bei einer Erhöhung bzw. Verringerung des Marktzinsniveaus im Berichtsjahr um 100 Basispunkte wäre auf Konzernebene das Zinsergebnis um ca. EUR 1,0 Mio. niedriger bzw. höher (2019: EUR +/- 1,5 Mio.) ausgefallen. Aufgrund des gegenwärtig niedrigen Zinsniveaus und der immer noch expansiven Geldmarktpolitik der Europäischen Zentralbank sieht sich Bauwert aktuell keinen größeren Risiken aus Zinsschwankungen ausgesetzt.

3.3.3 Sonstige Risiken

Neben den vorgenannten Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar sind und damit kaum beeinflussbar sind und zu deutlichen wirtschaftlichen Schäden führen können. Zur Beurteilung der Annahme der Unternehmensfortführung sowie zur Kapitalausstattung des Konzerns verweisen wir auf die Ausführungen in Abschnitt 2.3.2. Vermögenslage.

Mögliche Auswirkungen der weltweiten Ausbreitung des Coronavirus (COVID-19) und der politischen Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Bauwert AG und ihrer Tochtergesellschaften sind zwar weiterhin möglich, in ihrer Tragweite jedoch nicht abschließend bewertbar. Die Finanzierung der Projekte erfolgt unverändert über das Eigenkapital, Darlehen von den Aktionären nahestehenden Gesellschaften sowie über aufgenommene Darlehen von Dritten. Bislang gab es beim Baufortschritt der laufenden Projekte nur leichte Verzögerungen, was bspw. auf Verspätungen bei Materiallieferungen zurückzuführen war. Hinsichtlich der anstehenden behördlichen Genehmigungsprozesse bei Projekten in der Planungsphase rechnet der Vorstand mit längeren Bearbeitungszeiten bei den entsprechenden Behörden. Zum Aufstellungszeitpunkt haben die Auswirkungen der Corona Krise keine besondere Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entfaltet, bei Anhalten der Situation und einer daraus folgenden gesamtkonjunkturellen Eintrübung ist dies jedoch weiterhin nicht auszuschließen.

4. GESAMTEINSCHÄTZUNG

Bauwert verfügt über langjährige Marktkenntnisse und eine umfangreiche Projektpipeline. Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt zu erkennen. Der hohe Wohnungsbedarf und das geringe Zinsniveau sind wichtige Indikatoren, dass der Absatz auch mittelfristig gesichert erscheint.

Aus Sicht des Vorstands sind derzeit auf der Grundlage der Einschätzungen und Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken aus der Vergangenheit sowie aus aktuellen Projekten erkennbar. Vielmehr sieht der Vorstand gute Chancen, mit den in Bau befindlichen und teils bereits weitgehend verkauften Projekten sowie den vorliegenden Baurechten für bereits angekaufte und projektierte Objekte die Finanz- und Ertragslage weiterhin zu sichern.

Darüber hinaus sieht der Vorstand gute Chancen bei der Entwicklung von langfristigen Wohnbauprojekten mit in Aussicht stehenden Bebauungsplänen, wie zum Beispiel am Segelfliegerdamm und am Neuen Ufer in Berlin.

Hinsichtlich der Entwicklung von großflächigen Büroimmobilien wird Bauwert die bereits bestehenden Baurechte nutzen können und der starken Marktnachfrage mit attraktiven Objekten begegnen können.

Insgesamt sieht der Vorstand im Ergebnis der Abwägung aller Risiken und Chancen eine im Vergleich zum Vorjahr unverändert positive Situation. Der Konzern ist in der Lage, die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei nicht vertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

Bad Kötzting, 30. September 2021

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Dr. Bernd Schade

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

	31.12.2020		31.12.2019
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Software		94		42
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	192		198
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	177	368	186	384
		462		426
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
1. Grundstücke ohne Bauten	125.181		84.738
2. Grundstücke mit unfertigen Bauten	161.229		150.269
3. geleistete Anzahlungen	31.250	317.660	84.811	319.818
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	7.237		8.500
2. Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen	31.976		30.007
3. sonstige Vermögensgegenstände	1.193	40.406	9.399	47.905
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		25.227		73.494
		383.293		441.217
C. Rechnungsabgrenzungsposten		244		228
D. Aktive latente Steuern		7.057		7.772
		391.056		449.644
Passiva
			31.12.2020 TEUR	31.12.2019 TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital			50	50
II. Gesetzliche Rücklage			5	5
III. Konzernbilanzgewinn			48.578	45.600
IV. Nicht beherrschende Anteile			-64	68
			48.570	45.724
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen			2.044	21.782
2. sonstige Rückstellungen			11.545	13.027
			13.589	34.810
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten			126.811	161.439
2. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen			81.946	59.986
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern			10.000	8.040
4. erhaltene Anzahlungen			103.279	131.843
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen			6.376	7.300
6. sonstige Verbindlichkeiten			486	502
- davon aus Steuern TEUR 172 (i. Vj. TEUR 304) -
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 12 (i. Vj. TEUR 11) -
			328.898	369.110
			391.056	449.644

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	2020		2019
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
1. Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken		95.180		162.536
2. Erhöhung (i. Vj. Verminderung) des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten		24.199		-13.275
3. sonstige betriebliche Erträge		3.253		1.445
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen		-96.523		-88.936
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-6.251		-6.471
b) Soziale Abgaben	-742	-6.993	-709	-7.180
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-122		-97
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens		-1.004		-624
7. sonstige betriebliche Aufwendungen		-7.799		-13.536
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.689		1.336
- davon von nahestehenden Personen und Unternehmen TEUR 1.597 (i. Vj. TEUR 1.297) -
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-6.884		-6.079
- davon an nahestehende Unternehmen TEUR 4.541 (i. Vj. TEUR 3.178)-
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-2.086		-10.975
11. Ergebnis nach Steuern		2.910		24.616
12. sonstige Steuern		-64		-179
13. Konzernjahresüberschuss		2.846		24.437
14. auf nicht beherrschende Anteile entfallende Verluste		132		100
15. Konzerngewinn		2.978		24.537
16. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		45.600		21.063
17. Konzernbilanzgewinn		48.579		45.600

Konzernkapitalflussrechnung

	2020 TEUR	2019 TEUR
Konzernjahresüberschuss einschließlich der Ergebnisanteile anderer Gesellschafter	2.846	24.437
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	122	97
Abschreibungen auf Gegenstände des Umlaufvermögens	1.004	624
Abnahme (i. Vj. Zunahme) der sonstigen Rückstellungen	-1.480	2.839
Abnahme (i. Vj. Zunahme) der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte	1.154	-12.752
Abnahme (i. Vj. Zunahme) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	1.437	-1.943
Abnahme der erhaltenen Anzahlungen	-28.565	-11.498
Abnahme (i. Vj. Zunahme) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-940	3.618
Zinsaufwendungen	6.884	6.079
Zinserträge	-1.689	-1.336
Ertragsteueraufwand	2.086	10.975
Ertragsteuerzahlungen	-21.338	-9.262
Ertragsteuererstattungen	7.869	6.217
Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit	-30.610	18.095
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände	-68	0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-90	-126
Erhaltene Zinsen	95	80
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-63	-46
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	78.904	93.162
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-93.554	-234.996
Einzahlungen aus verfügungsbeschränkten Konten, die zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten bestimmt sind	50.177	141.375
Auszahlungen aus Darlehen an Gesellschafter des Mutterunternehmens	0	-15.828
gezahlte Zinsen	-2.944	-3.213
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	32.583	-19.500
zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	1.911	-1.451
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	3.968	5.419
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	5.879	3.968

Konzerneigenkapitalspiegel

	Eigenkapital des Mutterunternehmens				Nicht beherrschende Anteile	Konzerneigenkapital
	Gezeichnetes Kapital TEUR	Gesetzliche Rücklage TEUR	Konzernbilanzgewinn TEUR	Summe TEUR	TEUR	Summe TEUR
01.01.2019	50	5	21.063	21.118	168	21.286
Konzernjahresüberschuss	-	-	24.537	24.537	-100	24.437
01.01.2020	50	5	45.600	45.655	68	45.724
Konzernjahresüberschuss	-	-	2.978	2.978	-132	2.846
31.12.2020	50	5	48.578	48.633	-64	48.570

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 290 ff. HGB und unter Beachtung der Deutschen Rechnungslegungsstandards (DRS) zum 31.12.2020 aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Die Bilanzgliederung berücksichtigt die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen und wurde um Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und Unternehmen (Aktionäre und von diesen beherrschte Gesellschaften) ergänzt.

Die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting, (nachfolgend auch kurz "Bauwert AG") ist im Handelsregister beim Amtsgericht Regensburg unter der Nummer HRB 15138 eingetragen. Gegenstand des Unternehmens sind die Projektentwicklung von gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien und alle damit in direktem oder indirektem Zusammenhang stehenden Dienstleistungen.

Konsolidierungskreis und Stichtag

In den Konzernabschluss sind neben dem Mutterunternehmen sämtliche direkt und indirekt gehaltenen Tochterunternehmen einbezogen.

Bei der erstmaligen Aufstellung des Konzernabschlusses im Geschäftsjahr 2017 wurde hinsichtlich der Wertansätze die Ausnahmeregelung des § 301 Abs. 2 Satz 5 HGB in Anspruch genommen, die Verrechnung wurde daher auf Grundlage der Wertansätze zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, durchgeführt. Eine Neubewertung zum 1. Januar 2017 hätte einen unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeutet und darüber hinaus die Aussagekraft des Konzernabschlusses nicht erhöht, da alle Projektgesellschaften von der Bauwert AG vor Projektbeginn selbst gegründet oder als Vorratsgesellschaften erworben wurden.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Bilanzstichtag sämtlicher in den Konzernabschluss einbezogener Unternehmen ist der 31.12.2020.

Tochterunternehmen, bei denen die Bauwert AG einen beherrschenden Einfluss im Sinne des § 290 Abs. 2 HGB ausübt, werden im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Die Bauwert AG als Mutterunternehmen ist zu den Bilanzstichtagen an folgenden Tochterunternehmen direkt oder indirekt beteiligt:

		Anteile
Gesellschaft	Sitz	31.12.2020	31.12.2019
Tochterunternehmen
Bauwert Nassauische Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Königsplatz GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Fulda GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Vorbergstraße 4 GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Zillestraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Bleibtreustraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Klosterstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Werderscher Markt GmbH	Bad Kötzting	94 %	94 %
Bauwert Heilbronner Straße 9-10 GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Boxhagener Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Hochmeisterplatz GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Wildau Rosenanger GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Wildau Dahmeufer GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Fidicinstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Potsdam Friedrich-Engels Straße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Management Düsseldorf II GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Verwaltungsgesellschaft mbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert GÜ und Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Marienbader Straße GmbH	Bad Kötzting	49,5 %	49,5 %
Bauwert Görresstraße GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Berliner Straße GmbH)	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Segelfliegerdamm GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Neues Ufer GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Invest Projekt VI GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Invest Projekt VII GmbH	Bad Kötzting	100 %	100 %
Bauwert Invest Projekt VIII GmbH	Bad Kötzting	100 %	-
Bauwert Invest Projekt IX GmbH	Bad Kötzting	100 %	-

Der Konsolidierungskreis besteht zum Bilanzstichtag aus 28 (31.12.2019: 26) vollkonsolidierten Unternehmen (einschließlich der Bauwert AG).

Mit Vertrag vom 15. Juni 2018 hat die Bauwert AG 50,5% der Anteile an der Bauwert Marienbader Straße GmbH an die CENTRUM Düsseldorf, Flinger Straße 40 GmbH, Monheim am Rhein, veräußert. Da die Bauwert AG auch nach Anteilsveräußerung durch vertragliche Regelungen zur Stimmrechtsausübung einen beherrschenden Einfluss gemäß § 290 Abs. 2 HGB auf die Bauwert Marienbader Straße hat, wird das Tochterunternehmen zum 31.12.2020 nach wie vor im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen.

Erstmals im Wege der Vollkonsolidierung wurden die im Berichtsjahr gegründeten Gesellschaften Bauwert Invest Projekt VIII GmbH, Bad Kötzting und Bauwert Invest Projekt IX GmbH, Bad Kötzting einbezogen. Die erstmalige Einbeziehung dieser Gesellschaften hatte keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

Angabe zu Minderheitenanteilen an der Bauwert Werderscher Markt GmbH

Die Bauwert Werderscher Markt GmbH wird zu 94 % von der Bauwert AG gehalten, 6 % entfallen auf Minderheitenanteile. In 2020 entfällt ein Verlust von TEUR 132 auf die Minderheiten (2019: Verlust von TEUR 100). Sie betreffen zwei dem Aktionärskreis nahestehende Gesellschaften, die an der Projektgesellschaft für die Kronprinzengärten/Werderscher Markt beteiligt sind.

Die Minderheitenanteile der Bauwert Werderscher Markt GmbH haben keinen wesentlichen Einfluss auf den Cashflow der Gruppe.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode (§ 301 Abs. 1 Satz 2 HGB) durch Verrechnung der Buchwerte der Anteile mit dem auf den Konzern entfallenden Eigenkapital der einbezogenen Tochterunternehmen zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Das Eigenkapital ist mit dem Betrag angesetzt, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht, der diesen an dem für die Verrechnung maßgeblichen Zeitpunkt beizulegen ist.

Forderungen, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden gegeneinander aufgerechnet.

Gewinne und Verluste aus konzerninternen Lieferungs- und Leistungsbeziehungen wurden ebenso eliminiert wie Beteiligungserträge aus einbezogenen Unternehmen.

Konzerninterne Umsatzerlöse und Erträge wurden mit den auf sie entfallenden Aufwendungen verrechnet, soweit sie nicht in Bestandsveränderungen umzugliedern waren.

Steuerabgrenzungen waren aufgrund der Anwendung von konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften sowie der Durchführung von Konsolidierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Gegebenenfalls wurden notwendige Anpassungen der Abschlüsse an die einheitlich geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften vorgenommen.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses muss der Vorstand Sachverhalte beurteilen, Schätzungen vornehmen und Annahmen treffen, die die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die ausgewiesenen Beträge der Vermögensgegenstände, Schulden, Erträge und Aufwendungen betreffen. Schätzungen und zugrunde liegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen von Schätzungen werden prospektiv erfasst. Die Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen resultieren aus Vergangenheitserfahrungen sowie weiteren als relevant erachteten Faktoren und betreffen im Wesentlichen die Werthaltigkeit der Vorräte, die Werthaltigkeit der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge sowie die Beurteilung und Bewertung von Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten. Die tatsächlichen Werte können von den Schätzungen abweichen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind wesentliche Änderungen der zugrunde gelegten Annahmen und Schätzungen nicht erkennbar.

Der Konzernabschluss wurde unter Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer über 3 bis 5 Jahre planmäßig linear abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert (§ 253 Abs. 3 HGB).

Voraussichtlich dauernden Wertminderungen, die über den planmäßigen Werteverzehr hinausgehen, wird durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist, maximal bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen auf Zugänge erfolgen zeitanteilig. Grundlage der planmäßigen Abschreibung ist die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes. Den planmäßigen Abschreibungen liegen Nutzungsdauern zwischen 3 und 13 Jahren zugrunde. Für geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von über EUR 250 bis EUR 1.000 wird ein Sammelposten gebildet und linear über 5 Jahre abgeschrieben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Die Herstellungskosten der Grundstücke mit unfertigen Bauten umfassen im Wesentlichen die von Subunternehmern in Rechnung gestellten Leistungen sowie die eigenen Personalkosten für die Projektleitung. Auf diese Herstellungskosten wird ein Gemeinkostenzuschlag hinzugerechnet. Grundlage für die Gemeinkostenzuschläge sind die Ist-Gemeinkosten der Periode.

Fremdkapitalkosten werden, sofern sie zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet werden und soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, aktiviert. Als Zeitraum der Herstellung wird bei erworbenen Grundstücken auch der zur Schaffung von Baurecht und zur Einholung von Baugenehmigungen erforderliche Zeitraum beurteilt.

In allen Fällen wird gemäß § 253 Abs. 4 HGB verlustfrei bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Allen Risiken ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; Forderungen mit einer Fälligkeit von mehr als einem Jahr sind - soweit sie un- oder niedrigverzinslich sind - mit dem abgezinsten Wert angesetzt.

Flüssige Mittel werden zum Nennwert ausgewiesen.

Für Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag sind, wird ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet.

Für die Ermittlung latenter Steuern gem. § 274 i. V. m. § 298 Abs. 1 und § 306 HGB aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst.

Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden nur insoweit berücksichtigt, als deren Realisierung innerhalb der nächsten fünf Jahre mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist. Für die wahrscheinliche Nutzbarkeit wird die Planung der jeweiligen Gesellschaft zugrunde gelegt. Bei den Projektgesellschaften wird berücksichtigt, dass diese bis zur Übergabe der Kaufgegenstände an die Erwerber bilanzielle Verluste machen. Hier werden aktive latente Steuern berücksichtigt, wenn die mitlaufende Kalkulation ein positives Projektergebnis erwarten lässt. Die Berechnung der latenten Steuern erfolgt mit einem Steuersatz von 28,43 % (15,82 % KSt/SolZ, 12,60 % GewSt).

Aufwand oder Ertrag aus der Veränderung bilanzierter latenter Steuern werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten "Steuern vom Einkommen und vom Ertrag" ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen sowie die Steuerrückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, drohenden Verluste und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Unterschiedsbeträge zwischen dem Ausgabebetrag und dem höheren Erfüllungsbetrag einer Verbindlichkeit werden als Disagio (Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten) aktiviert und über die Laufzeit der Verbindlichkeit planmäßig abgeschrieben.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Die Grundstücke für die Projekte Neues Ufer und Potsdam Friedrich-Engels Straße sind in den Grundstücken ohne Bauten enthalten. Der Vorjahresausweis war in den Grundstücken mit unfertigen Bauten, dieser wurde nun entsprechend angepasst (TEUR 3.389).

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen nahestehende Personen betreffen Forderungen gegen Aktionäre, die zugleich Vorstände der Bauwert AG sind, von TEUR 30.445 (i. Vj. TEUR 28.851). Zum 31.12.2020 besteht gegen einen Aktionär eine verzinsliche Darlehensforderung von EUR 26.570.000 (i. Vj. EUR 26.570.000) und eine zugehörige kumulierte Zinsforderung von EUR 3.062.000 (i. Vj. EUR 1.467.800). Das Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2021 und wird mit 6 % p.a. verzinst. Darüber hinaus bestehen zum 31.12.2020 wie im Vorjahr unverzinsliche Forderungen gegen Aktionäre von insgesamt EUR 813.131.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Steuerforderungen von TEUR 346 (i. Vj. TEUR 7.987).

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Von den Guthaben bei Kreditinstituten sind TEUR 19.347 (i. Vj. TEUR 69.524) verfügungsbeschränkt, insbesondere aufgrund von mit Bürgschaften besicherten Kundenanzahlungen. Nach Übergabe der Kaufobjekte an die Erwerber stehen die derzeit verfügungsbeschränkten Mittel vorrangig zur Tilgung der Bankkredite zur Verfügung.

Latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern beruhen mit TEUR 5.880 (i. Vj. TEUR 6.665) im Wesentlichen auf Verlustvorträgen zur Gewerbesteuer und zur Körperschaftsteuer. Es besteht die überwiegende Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge innerhalb der nächsten fünf Jahre. Zudem resultieren aktive latente Steuern von TEUR 1.032 (i. Vj. TEUR 962) aus der Eliminierung von Zwischengewinnen in den zum Verkauf bestimmten Grundstücken.

Eigenkapital

Die Entwicklung des Eigenkapitals einschließlich der Anteile in Fremdbesitz ist im Konzerneigenkapitalspiegel dargestellt. Vom Konzernjahresergebnis entfallen TEUR -132 auf nicht beherrschende Anteile.

Das Eigenkapital im Einzelabschluss der Bauwert AG war auch in den Vorjahren positiv, da zwischenzeitliche bilanzielle Verluste der Tochtergesellschaften während der Projektlaufzeit nicht übernommen werden, wenn für das jeweilige Projekt insgesamt mit einem positiven Ergebnis zu rechnen ist. Daher konnten in den vergangenen Jahren Ausschüttungen an die Aktionäre erfolgen. Der Vorstand wird der Hauptversammlung vorschlagen, den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2020 auf neue Rechnung vorzutragen.

Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen von TEUR 2.044 (i. Vj. TEUR 21.782) betreffen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden insbesondere für ausstehende Rechnungen (TEUR 5.989, i. Vj. TEUR 6.865), für Gewährleistungen (TEUR 2.110, i. Vj. TEUR 2.199), für Verkaufsprovisionen (TEUR 1.303, i. Vj. TEUR 1.475), für Verpflichtungen im Personalbereich (TEUR 756, i. Vj. TEUR 1.917) sowie für Rechtsstreitigkeiten und Schadensersatzansprüche (TEUR 1.287, i. Vj. TEUR 455) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt:

	Gesamtbetrag (Vorjahr)	Laufzeit
	TEUR	< 1 Jahr	> 1 bis 5 Jahre	> 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	126.811	97.413	29.398	0
	(161.439)	(97.156)	(64.284)	(0)
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	81.946	81.946	0	0
	(59.986)	(44.334)	(15.652)	(0)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	10.000	10.000	0	0
	(8.040)	(8.040)	(0)	(0)
Erhaltene Anzahlungen	103.279	100.346	2.933	0
	(131.843)	(128.997)	(2.846)	(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.376	5.718	658	0
	(7.300)	(5.912)	(1.388)	(0)
Sonstige Verbindlichkeiten	486	486	0	0
	(502)	(502)	(0)	(0)
Summe	328.898	295.909	32.989	0
	(369.110)	(284.941)	(84.170)	(0)

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, gegenüber nahestehenden Unternehmen und gegenüber anderen Kreditgebern richten sich nach der voraussichtlichen Fertigstellung der Projekte und somit der Übergabe an die Kunden und der anschließenden Rückführung der zur Projektfinanzierung benötigten Kredit- und sonstigen Darlehensverbindlichkeiten.

Alle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Abtretung sämtlicher gegenwärtiger und zukünftiger Kaufpreisansprüche gegen Erwerber der entwickelten Immobilien sowie durch Grundpfandrechte besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen betreffen mit TEUR 80.357 im Wesentlichen unbesicherte Darlehen der Staudinger KG.

Die erhaltenen Anzahlungen von TEUR 103.279 beinhalten die bereits erhaltenen Kaufpreisraten in Projektgesellschaften. Die erhaltenen Anzahlungen des Projektes Heilbronner Straße reduzierten sich durch die Umsatzrealisierung um TEUR 82.700. Gegenläufig entwickelten sich die erhaltenen Anzahlungen durch weiteren Baufortschritt in den Projekten Hochmeisterplatz (+ TEUR 44.497), Nassauische Straße (+ TEUR 6.706) und Marienbader Straße (+ TEUR 2.933).

Haftungsverhältnisse

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten besteht ein Haftungsverhältnis der Bauwert AG aus der Freistellung der Catella Corporate Finance GmbH von Gewährleistungsverpflichtungen gegenüber der Bauwert CA Grafenberger Allee GmbH bis zum Höchstbetrag von EUR 5 Mio. Eine Inanspruchnahme aus dem angegebenen Haftungsverhältnis wird nicht erwartet, nachdem das Bauprojekt "Living Circle" im Jahr 2017 übergeben wurde.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betreffen folgende Sachverhalte:

in TEUR	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre	31.12.2020
Mietverpflichtungen	496	1.504	0	2.000
Leasingverpflichtungen	89	60	0	149
	585	1.564	0	2.149

Weiterhin besteht zum 31.12.2020 ein Bestellobligo aus beauftragten Bauleistungen von EUR 60,7 Mio.

Erläuterungen zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Der Posten enthält im Wesentlichen die Umsätze aus den im Inland erfolgten Verkäufen in den Projektgesellschaften Bauwert Heilbronner Straße GmbH (TEUR 90.387), Bauwert Wildau Rosenanger GmbH (TEUR 2.851) und Bauwert Boxhagener Straße GmbH (TEUR 1.294).

Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken

Die Bestandsveränderungen (TEUR 24.199) setzen sich aus einem Bestandsaufbau bei den noch nicht abgeschlossenen Projekten (TEUR 68.675) sowie aus einem Bestandsabbau aus den realisierten Verkäufen von Immobilien (TEUR 44.476) zusammen.

Sonstige betriebliche Erträge

Der Posten enthält periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von EUR 1,7 Mio.

Personalaufwand

Mitarbeiter sind ausschließlich bei der Bauwert AG angestellt.

Abschreibungen

Zur verlustfreien Bewertung erfolgte eine Abschreibung der unfertigen Leistungen im Projekt Kronprinzengärten, die die aktivierten Herstellungskosten um EUR 1,0 Mio. (i. Vj. EUR 0,6 Mio.) reduziert hat.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Alle Angaben in TEUR	2020	2019
Vertriebskosten	2.827	4.454
Rechts-, Beratungs- und Jahresabschlusskosten	1.306	5.885
Raummiete/Stellplätze	524	583
Mietgarantien	539	0
Schadensersatz	467	246
Versicherungen	277	366
Forderungsverluste/Wertberichtigungen	225	276
Gewährleistungskosten	180	775
Verbrauchskosten Versorger	126	0
Grundstückskosten (Vermietung)	51	199
Übrige	1.277	752
	7.799	13.536

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten keine wesentlichen periodenfremden Aufwendungen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen Zinserträge aus Darlehen an den Vorstand und an dem Aktionärskreis nahestehende Unternehmen und Personen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Neben den Zinsaufwendungen gegenüber der Staudinger KG (TEUR 4.541, i. Vj. TEUR 3.178) und Dritten (TEUR 1.894, i. Vj. TEUR 2.140) sind in diesem Posten Finanzierungsgebühren (TEUR 331, i. Vj. TEUR 373) und Avalprovisionen (TEUR 120, i. Vj. TEUR 362) enthalten. Aus der Aufzinsung von Rückstellungen resultieren Aufwendungen von TEUR 2 (i. Vj. TEUR 27).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag resultieren mit TEUR 1.100 im Wesentlichen aus Ertragsteueraufwendungen der Bauwert Heilbronner Straße GmbH (i. Vj. mit TEUR 10.336 Ertragsteueraufwendungen der Bauwert Boxhagener Straße GmbH). Weiterhin resultieren Steueraufwendungen von TEUR 785 aus der Verminderung aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge und TEUR 260 latente Steueraufwendungen aus der Eliminierung von Zwischengewinnen und -verlusten. Gegenläufig wirkten sich TEUR 330 Erträge aus der Reduzierung passiver latenter Steuern auf Bewertungsunterschiede aus. Im Vorjahr enthielten die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag insgesamt einen Ertrag aus latenten Steuern von TEUR 85.

Der Ertragsteueraufwand von TEUR 2.086 entspricht im Wesentlichen dem auf Grundlage des Konzernergebnisses vor Ertragsteuern (TEUR 4.932) und dem Konzernsteuersatz (28,43%) ermittelten Betrag von TEUR 1.402, zuzüglich nicht aktivierter Verlustvorträge in einer Tochtergesellschaft von TEUR 626.

Sonstige Steuern

Die sonstigen Steuern (TEUR 64) enthalten im Wesentlichen Aufwendungen für nicht aktivierte Grundsteuer.

Sonstige Angaben

Kapitalflussrechnung

Im Berichtsjahr enthält der Finanzmittelbestand wie im Vorjahr ausschließlich den Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten (TEUR 25.227, i. Vj. TEUR 73.494), abzüglich der verfügungsbeschränkten liquiden Mittel (TEUR 19.347, i. Vj. TEUR 69.524).

Vorschlag zur Verwendung des Ergebnisses des Mutterunternehmens

Der Vorstand der Bauwert AG schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn der Bauwert AG von TEUR 72.074 auf neue Rechnung vorzutragen.

Vorstand

Dem Vorstand gehörten folgende Mitglieder an:

―	Dr. Jürgen Leibfried
―	Michael Staudinger
―	Dr. Bernd Schade

Die Vorstandsmitglieder üben die Vorstandstätigkeit jeweils hauptberuflich aus, eine fixierte Ressortaufteilung für den Vorstand existiert nicht.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Mitglieder an:

―

Herr Prof. Dr. Herbert Henzler (Vorsitzender), Unternehmensberater,

Aufsichtsrat u. a. der FC Bayern München AG, Beiratsmitglied der Deutsche Bahn AG

―

Herr Lothar Lanz, Aufsichtsrat u. a. der Axel Springer SE, der Zalando SE,

der TAG Immobilien AG und der Home24 SE

―

Herr Prof. Dr. Dirk Meyer-Scharenberg, Steuerberater und Gutachter

Gesamtbezüge des Vorstands und des Aufsichtsrats

Die Bezüge des Vorstands beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 1.431 (i. Vj. TEUR 1.284).

Für den Aufsichtsrat wurden für 2020 Gesamtbezüge von TEUR 120 (i. Vj. TEUR 120) gewährt.

Mitarbeiter

Während des Geschäftsjahres wurden neben den Vorständen durchschnittlich 68 Mitarbeiter beschäftigt, davon 35 weiblich und 33 männlich (i. Vj. 65 Mitarbeiter, davon 33 weiblich und 32 männlich).

Honorar des Konzernabschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2020 berechnete Gesamthonorar im Sinne des § 314 Abs. 1 Nr. 9 HGB beträgt TEUR 94 und entfällt ausschließlich auf Abschlussprüfungsleistungen.

Befreiung nach §§ 264 Abs. 3 HGB

Folgende Gesellschaften nehmen die Befreiungsvorschrift nach §§ 264 Abs. 3 HGB in Anspruch und verzichten daher auf die Aufstellung eines Lageberichts, die Prüfung und die Offenlegung ihres Jahresabschlusses:

―	Bauwert Zillestraße GmbH
―	Bauwert Bleibtreustraße GmbH
―	Bauwert Management Düsseldorf I GmbH
―	Bauwert Management Düsseldorf II GmbH
―	Bauwert Wildau Rosenanger GmbH
―	Bauwert Werderscher Markt GmbH
―	Bauwert Klosterstraße GmbH
―	Bauwert Boxhagener Straße GmbH

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag mit besonderer Bedeutung für die Bauwert AG und ihre Tochtergesellschaften haben sich bis zum Aufstellungszeitpunkt nicht ergeben.

Bad Kötzting, 30. September 2021

Vorstand

Dr. Jürgen Leibfried

Michael Staudinger

Dr. Bernd Schade

Entwicklung des Anlagevermögens des Konzerns im Geschäftsjahr 2020

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2020 EUR	Zugänge EUR	31.12.2020 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	83.326	67.705	151.031
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	247.459	0	247.459
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	760.731	90.615	851.346
3. Geleistete Anzahlungen	0	385	385
	1.008.190	91.000	1.099.190
	1.091.516	158.705	1.250.221

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2020 EUR	Zugänge EUR	31.12.2020 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	41.546	15.897	57.443
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	49.090	6.617	55.707
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	575.044	99.653	674.697
3. Geleistete Anzahlungen	0	0	0
	624.134	106.270	730.404
	665.680	122.167	787.847

	Buchwerte
	31.12.2020 EUR	31.12.2019 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	93.588	41.780
II. Sachanlagen
1. Mietereinbauten	191.752	198.369
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	176.649	185.687
3. Geleistete Anzahlungen	385	0
	368.786	384.056
	462.374	425.836

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Bauwert Aktiengesellschaft, Bad Kötzting und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn und Verlustrechnung, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzerneigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Bauwert Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, den 6. Oktober 2021

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Drotleff, Wirtschaftsprüfer

Lommatzsch, Wirtschaftsprüfer

Bauwert Aktiengesellschaft

Eigentümerstruktur