City 1 Grundbesitz GmbH

Neu-Isenburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Offenlegungsexemplar gemäß §§ 325 ff. HGB

Inhaltsverzeichnis

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2019

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Bilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	3.615,00	5.117,00
II. Sachanlagen
1. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	41.356,00	47.072,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	13.233,67	13.233,67
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte	13.770.619,73	13.201.262,22
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	15.821.535,92	12.660.042,04
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	910.945,22	4.643.867,55
C. Rechnungsabgrenzungsposten	25.952,42	18.230,79
	30.587.257,96	30.588.825,27

PASSIVA

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	1.000.000,00	1.000.000,00
II. Bilanzgewinn	21.159.253,34	21.492.955,88
B. Rückstellungen	581.790,98	925.134,02
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	5.754.166,67	5.750.000,00
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr TEUR 1.754 (TEUR 5.750)
2. Übrige Verbindlichkeiten	2.092.046,97	1.420.520,37
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr TEUR (TEUR 1.235)
- davon aus Steuern TEUR 16 (TEUR 18)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 2 (TEUR 2)
- davon gegen Gesellschafter TEUR 0 (TEUR 60)
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	215,00
	30.587.257,96	30.588.825,27

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Rohergebnis		1.212.335,33	4.441.023,41
2. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-945.149,18		-917.749,33
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-153.404,14		-118.046,07
- davon für Altersversorgung TEUR 0 (TEUR 0)		-1.098.553,32	-1.035.795,40
3. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-23.318,53	-20.470,78
4. sonstige betriebliche Aufwendungen		-714.919,20	-779.269,21
5. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		326.960,37	352.474,28
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-95.658,89	-107.632,56
7. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		61.372,10	-707.722,76
8. Ergebnis nach Steuern		-331.782,14	2.142.606,98
9. sonstige Steuern		-1.920,40	-1.337,00
10. Jahresfehlbetrag/-überschuss		-333.702,54	2.141.269,98
11. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		21.492.955,88	19.351.685,90
12. Bilanzgewinn		21.159.253,34	21.492.955,88

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der vorliegende Jahresabschluss ist nach den §§ 242 ff. und den §§ 264 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie den einschlägigen Vorschriften des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Die Gesellschaft nimmt die für mittelgroße Kapitalgesellschaften geltenden Angabenerleichterungen des HGB teilweise in Anspruch.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist entsprechend § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht:	City 1 Grundbesitz GmbH
Firmensitz laut Registergericht:	Neu-Isenburg
Registereintrag:	Handelsregister
Registergericht:	AG Offenbach am Main
Register-Nr.:	HRB 10388

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden mit den Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige bewegliche Anlagegüter mit einem Einzelanschaffungspreis bis zu netto € 800,00 werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Die Anschaffungskosten der Zugänge an beweglichen geringwertigen Anlagegegenständen mit Anschaffungskosten im Einzelnen von mehr als € 150,00 (ab 2018 € 250,00) bis € 1.000,00 wurden in den Sammelposten nach § 6 Abs. 2a EStG einbezogen und im Jahr des Zugangs und den folgenden vier Jahren linear aufgelöst. Im Wirtschaftsjahr 2019 wurde kein Sammelposten gebildet.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

―	Beteiligungen zu Anschaffungskosten

Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere Wert angesetzt.

Die unfertigen und fertigen Erzeugnisse werden zu Herstellungskosten bewertet. Diese umfassen neben den Material- und Fertigungseinzelkosten auch angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten.

Zur Abgrenzung sich noch im Bestand befindlicher Stellplätze und Grundstücksteile, welche weiterhin zur Veräußerung bestimmt sind, wurde eine Differenzierung im Ausweis zwischen unfertigen und fertigen Erzeugnissen vorgenommen.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die flüssigen Mittel sind in Höhe ihres Nennwertes angesetzt.

Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, sofern Sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, sind unter den Rechnungsabgrenzungsposten aktiv abgegrenzt.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, sofern Sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, sind unter den Rechnungsabgrenzungsposten passiv abgegrenzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Angaben zur Bilanz

Brutto-Anlagespiegel

Die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Bilanz ist aus dem beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen.

Angabe zu Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr

In den sonstigen Vermögensgegenständen werden Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr in Höhe von EUR 1.145.833,98 (Vorjahr: EUR 570.820,63) ausgewiesen.

Angaben zu Forderungen gegenüber Gesellschaftern

Der Wert der Forderungen gegenüber Gesellschaftern beläuft sich auf EUR 140.777,08 (Vorjahr: EUR 0,00).

Gewinn-/Verlustvortrag bei teilweiser Ergebnisverwendung

Bei Aufstellung der Bilanz unter Berücksichtigung der teilweisen Ergebnisverwendung wurde im Bilanzgewinn ein Gewinnvortrag von EUR 21.492.955,88 einbezogen.

Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Die Position sonstige Rückstellungen beinhaltet die folgenden Rückstellungsbeträge:

	EUR
Rückstellung für Personalkosten	69.535,68
Rückstellung für Aufbewahrungspflicht	12.300,00
Rückstellung für IHK	6.357,00
Rückstellung für VBG	5.738,98
Rückstellung für Prozesskosten	113.818,96
Rückstellung für Gewährleistungen	171.524,20
Rückstellung für Abschluss und Prüfung	25.119,85
Rückstellung für Urlaub	15.070,00
Rückstellung für ausstehende Rechnungen	162.326,31

Die Rückstellungen für Gewährleistungen wurden auf Basis der für die Mängelbeseitigung zu erwarteten Kosten von Fremdunternehmen ermittelt. Soweit Gutachten vorliegen, wurden diese Werte angesetzt.

Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt EUR 3.659.416,46 (Vorjahr: EUR 6.985.809,98).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt EUR 5.750.000,00. Hierbei handelt es sich in voller Höhe um Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt 4.186.797,18 EUR (Vorjahr: 184.710,39 EUR).

Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beläuft sich auf EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 60.169,48).

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB

Es besteht eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber der Vereinigten Volksbank Maingau für ein Darlehen der City West GmbH in Höhe von EUR 1.800.000,00.

Aufgrund des deutlich positiven Eigenkapitals der City West GmbH ist nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten sonstigen finanziellen Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von EUR 22.688,37 sonstige finanzielle Verpflichtungen.

Im Einzelnen beinhalten diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

Mercedes Benz Leasing (Baustellenfahrzeug)

DLL Leasing GmbH (Diverse Drucker)

Sonstige Angaben

Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

•	Vassilios Farmakis, Kaufmann

Unter Berufung auf § 286 Abs. 4 HGB wurden die Angaben zu den Gesamtbezügen der Geschäftsführung unterlassen.

Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der Jahresfehlbetrag beträgt EUR 333.702,54.

Auf neue Rechnung werden EUR -333.702,54 vorgetragen.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigt:

Arbeitnehmergruppen		Zahl
Angestellte		17,00
Die Gesamtzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer beträgt damit	17,00

Hiervon sind im Jahresdurchschnitt 12 Angestellte männlich und 5 Angestellte weiblich.

Anwendung der Ausnahmeregelung nach § 286 Abs. 3 HGB

Auf die Aufstellung des Anteilsbesitzes wurde verzichtet, da diese Aufstellung nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung dem Unternehmen einen erheblichen Nachteil zufügen kann.

Neu-Isenburg, den 3. April 2020

City 1 Grundbesitz GmbH

Vassilios Farmakis, Geschäftsführer

Die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2019 erfolgte am 30. Juni 2020.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2019

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	1. Jan. 2019	Zugänge	Abgänge	31. Dez. 2019
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	42.164,71	716,86	0,00	42.881,57
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	280.643,02	15.384,67	24.379,24	271.648,45
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	13.233,67	0,00	0,00	13.233,67
	336.041,40	16.101,53	24.379,24	327.763.69
	336.041,40	16.101,53	24.379,24	327.763,69

	KUMULIERTE ABSCHREIBUNGEN
	1. Jan. 2019	Zugänge	Abgänge	31. Dez. 2019
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	37.047,71	2.218,86	0,00	39.266,57
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	233.571,02	21.099,67	24.378,24	230.292,45
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	270.618,73	23.318,53	24.378,24	269.559,02
	270.618,73	23.318,53	24.378,24	269.559,02

	NETTOBUCHWERTE
	31. Dez. 2019	31. Dez. 2018
	EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	3.615,00	5.117,00
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	41.356,00	47.072,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	13.233,67	13.233,67
	58.204,67	65.422,67
	58.204,67	65.422,67

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

Grundlagen des Unternehmens

Die City 1 Grundbesitz GmbH ist ein unabhängiger Projektentwickler und Bauträger und seit nunmehr über 20 Jahren in diesem Geschäftssegment im Rhein-Main-Gebiet erfolgreich. Die City 1 Grundbesitz GmbH ist ein inhabergeführtes mittelständisches Unternehmen. Die Gesellschaft ist im Handelsregister Offenbach eingetragen (HRB 10388).

Die Auswahl der Grundstücke in erstklassigen Lagen, anspruchsvolle Architektur, solide Bauweise und hochwertige Ausstattung bilden in Kombination mit qualifizierter Beratung die Säulen unseres Erfolges. Unser interdisziplinäres Team begleitet Kunden mit viel Erfahrung und Engagement während des gesamten Projektes - von der Konzeptions- und Planungsphase bis zur schlüsselfertigen Übergabe, von der Vermarktung bis zum Betrieb der Immobilie.

Die Gesellschaft ist überwiegend im Bereich des Wohnungsbaus tätig. Potentielle Kunden sind somit überwiegend natürliche Personen, die eine Wohnung für private Wohnzwecke, eine Immobilie/Wohnung zur Eigennutzung und/oder Kapitalanlage erwerben möchten. Bei einzelnen Projekten werden auch gewerbliche Flächen gebaut und vertrieben.

Der Wohnungsmarkt in Hessen

Im ersten Halbjahr 2019 wurden im Rhein-Main-Gebiet diverse neue Wohnbauvorhaben projektiert. Gemäß den Angaben des Statistischen Landesamtes Hessen wurden im ersten Halbjahr 2019 (Daten für das Gesamtjahr 2019 zum Aufstellungszeitpunkt des Lageberichts noch nicht veröffentlicht) insgesamt Baugenehmigungen für 3.348 Wohngebäude (Gebäude, die mindestens zur Hälfte Wohnzwecken dienen) erteilt. Dies entspricht in Summe 9.728 einzelnen Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2018 waren es noch rund 1.400 Wohnungen mehr. Im ersten Halbjahr 2018 wurden insgesamt 3.479 Wohngebäude mit 11.132 Wohnungen genehmigt. Die Anzahl der genehmigten Einzelwohnungen ist moderat zurückgegangen.

Trotz des leichten Abwärtstrends der genehmigten Einzelwohnungen gegenüber dem Jahr 2018, bestätigt sich in 2019, durch ein anhaltend sehr hohes Niveau der genehmigten Einzelwohnungen (vgl. Statistisches Landesamt Hessen), dass der Wohnungsmarkt in Hessen weiterhin sehr stabil ist.

Diese Tendenz ergibt sich auch aus dem Zuzug der letzten Jahre in das Bundesland Hessen (im Zeitraum 2010-2018 Wanderungsgewinn von 354.822 Personen; allein im Jahr 2018 waren es 22.547, seit 2010 kontinuierlich steigend). Dieser Wanderungsgewinn war im Kerngeschäftsgebiet der Gesellschaft (Frankfurt, Offenbach und Main-Kinzig-Kreis) in 2018 und auch im ersten Halbjahr 2019 durchweg deutlich positiv. Statistische Werte für das komplette Jahr 2019 liegen noch nicht vor. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage in anderen Ländern Europas ist jedoch davon auszugehen, dass dieser Trend auch in 2019 ungebrochen ist. Nach Ansicht der Geschäftsleitung ist auf Basis der historischen Daten auch weiterhin von einem Bevölkerungswachstum durch Zuzug in diese Gebiete auszugehen.

Im Vergleich zum Jahr 2019 rechnet die Geschäftsleitung weiterhin mit steigenden Baukosten von ca. 3% - 4%, was auf die Inflationen und vor allem der allgemeinen Teuerungsrate im Bausegment zurückzuführen ist. Im Jahr 2020 gab es bis zum aktuellen Zeitpunkt keine wesentlichen Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen. Es ist auch weiterhin davon auszugehen, dass die Immobilienpreise in den hart umkämpften Zentren, wie zum Beispiel in Frankfurt am Main, weiter steigen und Menschen in das Umland verdrängt.

Die Entwicklung der City 1 Grundbesitz GmbH

Allgemeiner Geschäftsverlauf

Im Rahmen des Bauträgergeschäfts ziehen sich einzelne Projekte regelmäßig über einen Zeitraum von ca. 1-3 Jahren (Verkauf bis Fertigstellung/Abnahme) hin. Aufgrund dieser zeitlichen Dauer ergeben sich Geschäftsjahre mit schwankenden Umsatzzahlen (im Jahr der Abnahme regelmäßig höherer Umsatz). Um den Geschäftsbetrieb der nächsten Jahre sicher zu stellen, werden laufend Baugrundstücke erworben um diese ggf. in späteren Jahren zu bebauen. Hierdurch wird sichergestellt, dass dauerhaft die Möglichkeit zum Bau und Abverkauf von Wohnraum besteht. Neben den bereits vorhandenen Projekten "Birkengewann" und "Praunheimer Landstr." konnte noch das neue Projekt "Heimchenweg" akquiriert werden.

Das Geschäftsjahr 2019 war insbesondere durch die letzten Übergaben des Bauvorhabens "Eichenheege" geprägt. Bereits in den beiden Vorjahren konnten hier umfangreiche Übergaben erfolgen, so dass sich in 2019 insgesamt ein deutlich unter dem Vorjahr liegendes negatives Periodenergebnis ergibt.

Wurde im Vorjahr von einem ausgeglichenen Ergebnis ausgegangen, führten deutliche höheren nachgelagerten Kosten zu dem unter den Erwartungen liegenden Periodenergebnis des Geschäftsjahres.

Die Gesellschaft kann weiterhin von den positiven Entwicklungen der allgemeinen Marktlage profitieren. Der Verkauf der einzelnen Wohnungen kommt in vielen Fällen bereits vor Baubeginn zu Stande. Im Regelfall sind alle Wohnungen vor Abschluss der Bauarbeiten final veräußert, sodass die Gesellschaft keine bzw. nur wenige Wohnungen im Bestand hält.

Aufgrund der positiven Marktlage (vgl. obige Ausführungen) und den bereits laufenden in Bau befindlichen Projekten geht die Geschäftsführung davon aus, dass in Zukunft wieder mit positiven wirtschaftlichen Ergebnissen zu rechnen ist.

Verkaufsleistung

Im Jahr 2019 wurde von der Gesellschaft ein Vertragsumsatz (Summe Kaufpreise verkaufte Wohnungen) in Höhe von TEUR 2.127 erzielt. Das entspricht einem Rückgang von -78,54 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Vertragsumsatz entfällt ausschließlich auf das Bauvorhaben "Eichenheege" in Maintal.

Umsatzentwicklung

Der Übergabeumsatz im Jahr 2019 verringerte sich deutlich von EUR 12,2 Mio. auf EUR 3,39 Mio. Der Umsatz entfällt ausschließlich auf das Bauvorhaben "Eichenheege" in Maintal. Der Rückgang ist darauf zurückzuführen, dass im derzeitigen Bauprojekt "Eichenheege" mehr Übergaben im Vorjahr stattfinden konnten als im aktuellen Berichtsjahr. Dies entspricht den prognostizierten Zahlen der Geschäftsleitung.

Personalentwicklung

Die City 1 Grundbesitz GmbH beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 17 Mitarbeiter.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich im Vorjahresvergleich um TEUR 2 (0,01 %) auf TEUR 30.587 verringert.

Bei einer Zunahme des Bestands an sonstigen Vermögensgegenständen (TEUR 3.355), sowie einer Zunahme der unfertigen Erzeugnisse (laufende Bauvorhaben) (TEUR 238) hat sich zum Bilanzstichtag eine gleichzeitige Abnahme der Guthaben bei Kreditinstituten (TEUR -3.733) ergeben. Die Zunahme des Bestands an sonstigen Vermögensgegenständen beruht auf der weiteren Vergabe von internen Darlehen an die Unternehmensgruppe, sowie aus Steuerrückforderungen. Die Abnahme der Guthaben bei Kreditinstituten, ist auf den Zukauf eines Baugrundstücks bzw. der Entwicklung bestehender Grundstücke und der weiteren Vergabe von Darlehen an die Unternehmensgruppe im Geschäftsjahr zurückzuführen. Die Entwicklung der bestehenden Baugrundstücke ist auch der Grund für die Zunahme der unfertigen Erzeugnisse.

Auf der Passivseite der Bilanz ergibt sich zum Bilanzstichtag unter anderem ein Anstieg der sonstigen Verbindlichkeiten (TEUR 1.642) aus einer unter dieser Position abgebildeten Verpflichtung aus einem Grundstückskaufvertrag bei gleichzeitiger Abnahme der erhaltenen Anzahlungen (TEUR 893).

Finanzlage

Die Liquidität der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2019 jederzeit gegeben. Unter Ausnutzung der guten Ausstattung an Finanzmitteln bedurfte es im Geschäftsjahr 2019 zur Finanzierung der Geschäftstätigkeit bzw. der einzelnen Bauvorhaben lediglich einer im Verhältnis geringeren Aufnahme neuer Fremdmittel als Investitionen in die Bauvorhaben gegeben waren. Zur Finanzierung der geplanten Bauvorhaben wurden neue Darlehen aufgenommen, bestehende Darlehensverbindlichkeiten konnten planmäßig getilgt werden, so dass sich insgesamt eine Nettoveränderung in Höhe von TEUR 4 (Veränderung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) ergibt. Zusätzlich konnte die Gesellschaft Darlehen an andere Gesellschaften aus der City 1 Gruppe vergeben. Durch die internen Darlehen ist eine zeitnahe Kapitalbereitstellung gegeben und wird auch zu Zwischen- oder Vorfinanzierung großer Bauvorhaben genutzt.

Durch die externe und interne Finanzierungsstruktur, sowie der allgemeinen guten wirtschaftlichen Lage, war die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2019 stets in der Lage ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Ertragslage

Die Baukostenentwicklung hat sich wie von der Geschäftsleitung prognostiziert konstant entwickelt. Die Erfolgsrechnung weist für das Geschäftsjahr 2019 einen Jahresfehlbetrag von TEUR 334 aus. Im Vorjahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 2.141 erzielt.

Das Betriebsergebnis hat sich im Vorjahresvergleich um TEUR 3.230 auf TEUR -624 vermindert. Diese Ergebnisentwicklung resultiert aus dem verminderten Übergabeumsatz bei einem gleichbleibenden operativen Kostenniveau und Bestandsabbau.

Das Finanzergebnis hat sich um TEUR 14 auf ./. TEUR 231 vermindert.

Zusammen mit dem Finanzergebnis ergibt sich ein Betriebsergebnis nach Finanzierungskosten von TEUR 393.

Prognose

Auf Basis der Werte des statistischen Landesamtes Hessen für das Jahr 2019 bzw. 2018 und der Vorjahre ist davon auszugehen, dass auch in den kommenden Jahr 2020 mit einer konstant hohen Anzahl an Neubauanträgen und Fertigstellungen von Wohngebäuden zu rechnen ist.

Zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung ist nicht abzusehen, ob mit Einflüssen auf das Geschäft der Gesellschaft für 2020 durch die Corona-Krise zu rechnen ist.

Im Geschäftsjahr 2020 soll mit dem Bau und Abverkauf der Bauprojekte "Birkengewann" und "Heimchenweg" begonnen werden.

Vor diesem Hintergrund rechnen wir kaum noch mit Übergabeumsätzen und einem gleichzeitigen Rückgang der Vertragsumsätze. Insgesamt wird für das Geschäftsjahr 2020 mit einem negativen Periodenergebnis gerechnet. Mit Fertigstellung der beiden Bauvorhaben in den Folgejahren ist jedoch erneut von einer positiven Ergebnisentwicklung auszugehen.

Chancen

Die City 1 Grundbesitz GmbH entwickelt, baut und verkauft Eigentumswohnungen für den designorientierten, wertebewussten Eigennutzer, der darüber hinaus oftmals Mehrfachkäufer ist.

Mit der von uns angebotenen Design- und Ausstattungsqualität sind wir Vorreiter eines Marktsegmentes geworden, das wir mit den Worten modern, designorientiert, bezahlbar aber nicht billig beschreiben. Dieses Konzept spricht gerade am Finanzstandort Frankfurt am Main und dem Einzugsgebiet Rhein-Main immer mehr Käufer mit genau diesen Interessen an.

Risikomanagement

Mit Hilfe der DATEX-Software AMADEUS und einer individuellen Weiterentwicklung sind wir in der Lage, Liquiditätsschwankungen frühzeitig zu erkennen und zu agieren. So können wir in Krisensituationen mit Modellrechnungen die Baugeschwindigkeit anpassen, den Vorratsbau reduzieren und damit Liquidität schonen. Reduziert wird das Risiko durch die Maßgabe, dass der Baubeginn eines Projektes abhängig ist vom Verkaufsstand und von der Geschwindigkeit, mit der diese Quote erreicht wurde.

Ein Zinsänderungsrisiko liegt derzeit nicht vor, da die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten überschaubar bzw. langfristig sind und die Geschäftsführung durch gute Liquiditätsplanung schnell eingreifen kann.

Unser Risikomanagement in Bezug auf Finanzinstrumente ist neben einer Liquiditätsplanung auf eine zeitnahe Realisierung der Forderungen eingerichtet. Die Liquidität wird von der Geschäftsführung laufend überwacht.

Aufgrund der bestehenden Kreditlinien und der Liquiditätsströme war die Gesellschaft im Berichtsjahr jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Ausfall-, Liquiditätsrisiken oder Risiken aus Zahlungsstromschwankungen liegen nicht vor.

Neu-Isenburg, den 3. April 2020

City 1 Grundbesitz GmbH

Vassilios Farmakis, Geschäftsführer

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss handelt es sich um die nach § 327 HGB für Offenlegungszwecke verkürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteilt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die City 1 Grundbesitz GmbH, Neu-Isenburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der City 1 Grundbesitz GmbH, Neu-Isenburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der City 1 Grundbesitz GmbH, Neu-Isenburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Frankfurt am Main, den 8. April 2020

RGT TREUHAND
Revisionsgesellschaft mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Jürgen Lohr, Wirtschaftsprüfer

Julia Schmidt, Wirtschaftsprüferin