Mähren AG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Anlagevermögen	2.918.499,05	2.423.703,71
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	4.167,00	303.204,00
II. Sachanlagen	1.323.780,76	529.245,42
III. Finanzanlagen	1.590.551,29	1.591.254,29
B. Umlaufvermögen	104.158.952,29	96.101.817,91
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	98.096.373,32	88.095.569,62
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	6.062.578,97	8.006.248,29
C. Rechnungsabgrenzungsposten	46.744,50	45.571,53
Aktiva	107.124.195,84	98.571.093,15
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Eigenkapital	75.838.031,63	81.612.773,11
I. Gezeichnetes Kapital	50.000,00	50.000,00
II. Gewinnrücklagen	5.000,00	5.000,00
III. Bilanzgewinn	75.783.031,63	81.557.773,11
B. Rückstellungen	463.630,95	171.736,84
C. Verbindlichkeiten	30.822.533,26	16.786.583,20
Passiva	107.124.195,84	98.571.093,15

Anhang

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Mähren AG mit Sitz in Berlin ist eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg, Registernummer HRB 180167 B.

Die Mähren AG weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 HGB auf. Sie nimmt die erleichternden Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften für den Jahresabschluss in Anspruch.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde auf der Grundlage der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) unter Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften des HGB für kleine Kapitalgesellschaften i. S. d. § 267 Abs. 1 HGB erstellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des Aktiengesetzes zu beachten.

Das Geschäftsjahr umfasst das Kalenderjahr. Auf die Erstellung eines Konzernabschlusses wird gemäß § 293 Abs. 1 Nr. 1 HGB verzichtet.

II. Grundsätze zur Bilanzierung und Bewertung und Angaben zur Bilanz

Bei der Bilanzierung und Bewertung wurde von der going-concern-Prämisse ausgegangen. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden grundsätzlich unverändert beibehalten.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sowie das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen angesetzt. Zugänge wurden zeitanteilig abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten bewertet. Notwendige Wertberichtigungen aufgrund einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung wurden berücksichtigt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zu Anschaffungskosten angesetzt. Den erkennbaren Bewertungsrisiken wurde durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen handelt es sich in Höhe von TEUR 20 (Vj.: TEUR 74) um Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten im Wesentlichen kurzfristige Darlehen und Verrechnungen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen mit einer Restlaufzeit von größer einem Jahr in Höhe von TEUR 1 (Vj.: TEUR 1). Darüber hinaus sind in den sonstigen Vermögensgegenständen enthalten Darlehensforderungen an den Vorstandsvorsitzenden und alleinigen Aktionär in Höhe von TEUR 19.817 mit einer Laufzeit von durchschnittlich 3 Jahren und einem jährlichen Zinssatz von durchschnittlich 3%.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert bzw. bei Fremdwährungen zum Devisenkassamittelkurs angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwand für die Zeit danach darstellen.

Das Eigenkapital ist mit dem Nennbetrag ausgewiesen. Das gezeichnete Kapital stimmt mit den Regelungen der Satzung und den Angaben im Handelsregister überein. Die gesetzliche Rücklage wurde in der gesetzlich notwendigen Höhe in 2016 zugeführt.

Das Grundkapital beträgt EUR 50.000 und ist eingeteilt in 50.000 Namensaktien mit einem Nennwert von EUR 1,00 pro Stück.

Die gesetzliche Rücklage beträgt 10 % des Grundkapitals, das entspricht unverändert TEUR 5.

Die Hauptversammlung hat am 29. August 2022 beschlossen, den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2021 von TEUR 81.558 auf neue Rechnung vorzutragen. Darüber hinaus fanden weitere außerordentliche Hauptversammlungen statt, die Ausschüttungen in Summe von TEUR 13.150 beschlossen haben.

Der Bilanzgewinn nach § 158 Abs. 1 AktG ergibt sich wie folgt:

	2022 TEUR	2021 TEUR
Jahresüberschuss	7.375	3.142
Ausschüttung	-13.150	0
Gewinnvortrag aus Vorjahr (nach Ausschüttung)	81.558	78.416
Bilanzgewinn	75.783	81.558

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren ungewissen Verbindlichkeiten und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags gebildet worden. Langfristige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 15.758 (Vj.: TEUR 10.340) haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Alle übrigen Verbindlichkeiten weisen eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr aus.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus Steuern von TEUR 261 (Vj.: TEUR 153) sowie Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit von TEUR 2 (Vj.: TEUR 0).

Der Jahresabschluss enthält auf fremde Währung lautende Sachverhalte, die in Euro umgerechnet wurden. Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten wurden zum Devisenkassamittelkurs am Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 S. 1 HGB) beachtet.

III. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat mehrere Mietverträge (Laufzeiten jeweils bis Mitte 2032) sowie mehrere KfZ-Leasingverträge (Laufzeiten Mitte 2023 bis Mitte 2026) abgeschlossen. Hieraus ergeben sich insgesamt folgende jährliche Verpflichtungen:

	TEUR
2023	1.049
2024	878
2025	753
2026	647
Ab 2027 p.a.	639

IV. Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft hat Bürgschaften gegenüber verbundenen sowie Beteiligungs-Unternehmen (Bankkredite für Objektankäufe) in Höhe von insgesamt TEUR 29.319 abgegeben. Zum Bilanzstichtag ist nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

V. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft hat im Durchschnitt des Geschäftsjahres 30 Arbeitnehmer (ohne Vorstand).

Organe der Gesellschaft sind: die Hauptversammlung, der Vorstand und der Aufsichtsrat.

Vorstand:

- Jakob Mähren, Vorstandsvorsitzender (CEO),

- Simon Laube (CFO),

- Dennis Rekittke (COO).

Die Vorstandsverträge haben eine Laufzeit bis Dezember 2025.

Aufsichtsrat:

- Jan Meißner (Head of Finance), Aufsichtsratsvorsitzender

- Benjamin Heidemann (Director of Investment), stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender,

- Tobias Förster (Head of Transaction).

Die Aufsichtsräte sind bis zur Hauptversammlung bestellt, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2024 beschließt.

VI. Vorschlag Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn von TEUR 75.783 auf neue Rechnung vorzutragen.

VII. Nachtragsbericht

Seit Mitte vergangenen Jahres sind die Inflationsraten in Deutschland - auch bedingt durch die Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Krieges - bis zu einem zwischenzeitlichen Höchststand von 8,8 % gestiegen. Der Anstieg, der auch weltweit in unterschiedlichen Ausprägungen stattfand, führte dazu, dass die Zentralbanken die Zinsen im Jahresverlauf immer weiter anhoben. Durch die Zinserhöhungen ging die Inflation zwar wieder deutlich zurück, liegt jedoch aktuell immer noch über den Zielraten. Durch die stark gestiegenen Zinsen herrscht insbesondere bei Immobilieninvestoren eine allgemeine Verunsicherung, die im laufenden Jahr 2023 zu einer sichtbaren Zurückhaltung bei Neuinvestitionen geführt hat - bei Investoren und privaten Immobilienkäufern gleichermaßen. Diese Zurückhaltung dauert aktuell noch an. Trotz des historisch schwierigen Marktumfeldes konnte die MÄHREN AG bisher im Jahr 2023 verschiedene Verkäufe mit Gewinn durchführen. Exemplarisch für die erfolgreichen Aktivitäten ist der Verkauf der Anteile eines Immobilienportfolios in Frankfurt/Oder, die Übergabe eines Neubauprojekts im Berliner Speckgürtel, der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in innerstädtischer 1A-Lage in Linz (Österreich) sowie zahlreiche Einzelverkäufe Berliner Eigentumswohnungen unserer Tochtergesellschaft Vivest GmbH. Neben den jüngsten Veräußerungen konnten wir in diesem Jahr trotz einer herausfordernden Marktsituation aufgrund unserer hervorragenden Marktdurchdringung bereits mehrere Mehrfamilienhäuser in Berliner Top-Lagen und im Ruhrgebiet erwerben. Unser 100%iges Logistik-Tochterunternehmen INDUSTREAL GmbH erwarb zudem im Frühjahr 2023 auf einer Nutzfläche von 30.000 Quadratmetern ein Lager- und Produktionsimmobilienensemble in Witten. Das Areal bildet den Kern des bekannten Industrie- und Technologieparks Witten. Im Zuge unserer Transaktionen konnten wir sämtliche Finanzierungen erfolgreich abschließen. Auslaufende Finanzierungen wurden prolongiert. Aufgrund deutschlandweit zunehmend rückläufiger Zahlen im Wohnungsneubau und dem verstärkten Zuzug in urbane Regionen und Metropolen ist die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin sehr hoch. Das gilt für den Mietmarkt ebenso wie für den Markt der Eigentumswohnungen. Durch diese Marktlage werden sich zunehmend gute Investitionschancen für die MÄHREN AG ergeben.

Berlin, den 22. August 2023

Jakob Mähren, Vorstandsvorsitzender

Simon Laube, Vorstand

Dennis Rekittke, Vorstand

Vorstehende Bilanz und Anhang sind eine verkürzte Fassung des aufgestellten Jahresabschlusses.

Bericht des Aufsichtsrats

Dialog mit dem Vorstand

Der Aufsichtsrat der Mähren AG hat im Berichtsjahr die ihm nach den gesetzlichen Anforderungen, der Satzung, der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats und die obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand einmal im Quartal bei der Unternehmensleitung sowie der Führung der Geschäfte umfassen beraten und überwacht.

Der Vorstand hat den Mitgliedern des Aufsichtsrats im Jahr 2022 fortlaufend und umfassend über den Gang der Geschäfte, einzelne Projekte und geplante neue Vorhaben schriftlich sowie mündlich berichtet. Hierbei wurden auch Finanzierungsfragen, die Liquiditätslage, die Ertragsentwicklung, das allgemeine wirtschaftliche Umfeld, strategische Optionen, die Zusammenarbeit mit diversen Kooperationspartnern sowie mögliche Risiken und Geschäftschancen für die Gesellschaft eingehend erörtert. Ebenso haben sich die Mitglieder des Aufsichtsrats gegenseitig regelmäßig über die laufenden Angelegenheiten informiert.

In 11 Sitzungen wurden alle Geschäftsvorfälle und anstehenden Entscheidungen, die nach Gesetz und der Satzung der Zustimmung des Aufsichtsrates bedürfen, ausführlich behandelt. An diesen Sitzungen haben sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrates teilgenommen.

Unter anderem hatte der Aufsichtsrat über genehmigungspflichtige Anteilsverkäufe von verbundenen Unternehmen im April und Juni 2022 zu entscheiden. Diese Anteilsverkäufe haben maßgeblich zum Erfolg der Mähren AG im Jahr 2022 beigetragen.

Des Weiteren musste der Aufsichtsrat im Dezember darüber entscheiden, ob sich die Mähren AG von einer defizitären Beteiligung trennt. Auch hier hat der Aufsichtsrat mehrheitlich für die Veräußerung und die Umwandlung des Darlehens in Genussscheine zugestimmt.

Außerdem wurde der Jahresabschluss 2021 vom Aufsichtsrat im August 2022 gebilligt.

Erstellung des Jahresabschlusses 2022 mit umfassenden Beurteilungen

Aufgrund der Anzahl der Arbeitnehmer im Jahr 2022 und des Umsatzes ist die Gesellschaft als kleine Kapitalgesellschaft i.S.v. § 267 Abs. 1 HGB anzusehen, mit der Konsequenz, dass sie gem. § 264 Abs. 1 Satz 4 HGB keinen Lagebericht aufzustellen hat und gem. § 316 Abs. 1 HGB der Jahresabschluss nicht durch einen Wirtschaftsprüfer zu prüfen ist.

Allen Mitgliedern des Aufsichtsrats wurden der Jahresabschluss sowie der Erstellungsbericht unverzüglich, nach Aufstellung durch Herrn Igor Stranz, Steuerberater mit Sitz in Berlin, vorgelegt. Der Steuerberater hat seine Erstellungsarbeiten einschließlich der Berichterstattung über die Erstellung unter Beachtung der Verlautbarung der Bundessteuerberaterkammer zu den Grundsätzen für die Erstellung von Jahresabschlüssen vom 12./13. April 2010 vorgenommen und einen Bericht mit umfassenden Beurteilungen vorgelegt.

Der Aufsichtsrat hat sich eingehend mit dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 sowie mit dem Vorschlag des Vorstands zur Verwendung des Bilanzgewinns befasst. Der zur Erstellung beauftragte Steuerberater hat über die wesentlichen Schwerpunkte berichtet und stand dem Aufsichtsrat für Fragen und Erläuterungen zur Verfügung. Alle Fragen wurden zur Zufriedenheit des Aufsichtsrats beantwortet.

Der Aufsichtsrat prüfte den Jahresabschluss und den Erstellungsbericht sowie den Vorschlag des Vorstands zur Verwendung des Bilanzgewinns. Gegen die Ergebnisse der Prüfung ergaben sich keine Einwendungen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2022 festgestellt und hat sich unter Berücksichtigung der Finanzplanung und Strategie der Gesellschaft dem Vorschlag zur Gewinnverwendung angeschlossen. Danach wird vorgeschlagen, dass der Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorgetragen wird.

Ergebnisverwendung

Im Jahr 2022 konnte ein Jahresüberschuss von 7.375.258,52 € erwirtschaftet werden. Dieser resultiert maßgeblich aus Erträgen aus verbundenen Unternehmen. Zusammen mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 68.407.773,11 € ergibt sich ein Bilanzgewinn von 75.783.031,63 €.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2022 geprüft und hat keinen Grund zur Beanstandung gefunden. Der Jahresabschluss wurde gebilligt und festgestellt.

Berlin, 29.08.2023

Für den Aufsichtsrat der Mähren AG

Jan Meißner, Aufsichtsratsvorsitzender

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 29.08.2023 festgestellt.

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