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(2) Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, veräußern, verwalten und betreuen;sie kann alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen.Andere Immobilien als Wohnungsbauten (z.B. Gewerbebauten) dürfen nur erworben bzw. gebaut werden, wenn sie im Zusammenhang mit vorhandenen oder tatsächlichen geplanten Wohnbauten erforderlich und sinnvoll sind oder überwiegend zur eigenen Nutzung der Genossenschaft dienen. (3) Beteiligungen sind zulässig. (4) Die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder ist zugelassen; Vorstand und Aufsichtsrat beschließen gemäß § 28 die Voraussetzungen.2d:T437,(1) Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere, sozial ausgewogene und verantwortbare Wohnungsversorgung. (2) Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, veräußern, verwalten und betreuen;sie kann alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen.Andere Immobilien als Wohnungsbauten (z.B. Gewerbebauten) dürfen nur erworben bzw. gebaut werden, wenn sie im Zusammenhang mit vorhandenen oder tatsächlichen geplanten Wohnbauten erforderlich und sinnvoll sind oder überwiegend zur eigenen Nutzung der Genossenschaft dienen. (3) Beteiligungen sind zulässig. (4) Die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder ist zugelassen; Vorstand und Aufsichtsrat beschließen gemäß § 28 die Voraussetzungen.2e:T1a0c1,

HANSA Baugenossenschaft eG

Hamburg

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015

Lagebericht 2015

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Das Geschäftsfeld der HANSA Baugenossenschaft eG mit Sitz in Hamburg liegt satzungsgemäß in der Errichtung und Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes zur ausschließlichen Versorgung der Mitglieder durch Wohnungen zu angemessenen Nutzungsgebühren. Weiterer Firmenzweck ist der Betrieb einer Spareinrichtung für die Mitglieder der Genossenschaft und deren Angehörige.

Unsere Genossenschaft verfügte am 31.12.2015 über 9.591 eigene Wohnungen, 72 Gewerbeobjekte, 2 Betriebsgebäude sowie 2.748 Kfz-Stellplätze in Einzel- und Sammelgaragen.

Die Stadt Hamburg zählt als Wohn- und Arbeitsort nach wie vor zu den Top-Standorten in Deutschland. Im vergangenen Jahr wurde mit einem Zuwachs von über 21 Tausend Einwohnern noch ein wesentlich stärkeres Bevölkerungswachstum als in den Vorjahren verzeichnet. Die Hansestadt profitiert dabei hauptsächlich aus den Wanderungsgewinnen aus dem Umland, den umliegenden Bundesländern und dem Ausland.

Die Entwicklungen stellen gute Bedingungen für die Wohnungswirtschaft und für Immobilieninvestitionen dar. Dies spiegelt auch die ungebrochen hohe Nachfrage nach unseren Wohnungen im Bestand und für die entstehenden Neubauten wider. Leerstände sind mit 0,51 % so gut wie nicht vorhanden und resultieren im Wesentlichen aus Modernisierungen und geplanten Quartierserneuerungen. Für die Zukunft werden gleichbleibend hohe Vermietungsquoten erwartet.

Mit einem Durchschnittsalter von 42 Jahren ist Hamburg im Vergleich zum Bundesdurchschnitt derzeit als "junge" Stadt zu bezeichnen. Dabei ist etwa jeder zweite Haushalt ein Single-Haushalt und nur jeder fünfte hatte drei oder mehr Haushaltsmitglieder. Auch dieser Entwicklung ist Rechnung zu tragen, insbesondere bei der Planung von Neubauten.

Weiterhin hatten rund 28 % der Hamburger Bevölkerung und damit rund jeder vierte Haushalt einen Migrationshintergrund. Der dauerhaften Integration verschiedener Bevölkerungsgruppen ist als gesamtgesellschaftliche Herausforderung ein besonderes Augenmerk zu widmen. Die Genossenschaft wirkt von jeher mit integrativen Ansätzen in der Quartiersentwicklung auf diese Entwicklung ein.

Nach der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird die Hamburger Bevölkerung von heute 1,78 Millionen auf knapp 1,9 Millionen Menschen im Jahr 2030 steigen - unabhängig vom derzeitigen Flüchtlingszustrom. Rund 30 % der Hamburger Bevölkerung werden dann über 60 Jahre alt sein. Die Wohnungsbestände und die Quartiere werden weiterhin stark nachgefragt sein, müssen bis dahin jedoch entsprechend demographiegerecht angepasst und gestaltet werden. Wir haben diesen Umstand bereits erkannt und bauen unsere Wohnungen im Bestand - wo möglich - bereits regelmäßig auf altersgerechte und barrierearme Anforderungen um und errichten unsere Neubauten zu einem Anteil barrierefrei.

Durch gute Betreuung unserer Mitglieder und kompetente Beratung bei Mietzahlungsschwierigkeiten, aber auch mit konsequenter Einforderung von Mietrückständen, sind im Berichtsjahr erneut nur geringe Mietausfälle in Höhe von 0,1 Mio. € zu verzeichnen.

Die Fluktuationsrate hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte verringert und ist mit 6,9 % als gering zu betrachten. Gründe für eine Kündigung liegen weiterhin überwiegend in einer Veränderung der Haushaltsgröße und im Generationswechsel.

Die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten betrugen 2015 im frei finanzierten Wohnungsbestand 6,55 €/qm nach 6,39 €/qm im Vorjahr und bei den öffentlich geförderten Wohnungen 5,72 €/qm gegenüber 5,64 €/qm.

Für rund 27 % unseres Wohnungsbestandes gelten Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen.

Nachfolgende Tabelle fasst die wesentlichen Kennzahlen unserer Unternehmensentwicklung zusammen:

	Plan 2015 T€	Ist 2015 T€	Ist 2014 T€
Umsatzerlöse aus Mieten	48.662	48.806	47.848
Instandhaltungsaufwendungen	21.668	21.099	21.878
Zinsaufwendungen	8.300	7.677	8.331
Jahresüberschuss	4.188	6.399	9.816

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen hatten wir die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Zu diesen Planzahlen haben sich aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung Abweichungen ergeben. Die Sollmieten und die Erlösschmälerungen entwickelten sich besser als erwartet und für die Instandhaltung wurde weniger aufgewendet als geplant. Entgegen den ursprünglichen Annahmen wurden Darlehen im Wesentlichen für die Neubautätigkeit noch nicht in Anspruch genommen. Weiterhin wirkten sich Versicherungsansprüche aus dem Brand einer Gewerbeeinheit positiv auf das sehr gute Jahresergebnis aus.

Instandhaltung

Für die Instandhaltung der bestehenden Wohnanlagen wurden 21,1 Mio. € aufgewendet. Die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen zeigt die nachstehende Tabelle:

Instandhaltungsaufwand im Dreijahresvergleich	2015	2014	2013
Aufwand in T€	21.099	21.878	16.094
Aufwand je Quadratmeter und Monat in €	2,79	2,90	2,09

Modernisierungen

Die Investitionen für nachträgliche Herstellungskosten betrugen rund 0,15 Mio. €. Diese entfielen auf Restarbeiten für Balkone, die im Rahmen einer energetischen Sanierung in Winterhude erneuert wurden sowie auf die in 2015 begonnene Modernisierung von 77 Wohneinheiten in Hamburg-Lohbrügge.

Neubau

Im Stadtteil Hohenfelde entstehen in drei Gebäuden 101 Wohnungen, davon 33 Wohnungen im geförderten Wohnungsbau. Zudem sind eine Wohngemeinschaft und eine Tagespflegeeinrichtung für demenziell erkrankte Menschen vorgesehen. Planmäßig wurden die ersten 24 Wohnungen im Juni 2015 an die Mieter übergeben. Der zweite und letzte Bauabschnitt soll im Juni 2016 fertiggestellt werden.

Zusammen mit einem weiteren Investor wurde im September 2015 das Grundstück "Am Grasbrookpark" in der HafenCity erworben. Mit dem Bau von 55 Wohnungen für Familien, Studenten und Senioren sowie einer Kindertagesstätte und Einzelhandelsflächen wurde zum Ende des Jahres begonnen. Die Bebauung des Grundstückes wird im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vollzogen.

Auf der im Rahmen eines Bieterkonsortiums von der Stadt Hamburg anhand gegebenen Freifläche am Strandkai in der HafenCity plant die HANSA unverändert den Bau von ca. 80 freifinanzierten (preisgedämpften) Wohnungen und weiterer Gewerbeeinheiten. Umfangreiche Abstimmungsnotwendigkeiten zwischen allen Akteuren und den Behörden führen zu einem Baubeginn voraussichtlich erst im Jahr 2017.

Ebenfalls im Rahmen einer Bietergemeinschaft plant die HANSA im Baakenhafen in der HafenCity den Bau von 23 öffentlich geförderten und 22 freifinanzierten Wohnungen sowie zwei Gewerbeeinheiten. Das Baufeld wurde der Bietergemeinschaft im September 2014 von der Stadt Hamburg anhand gegeben. Der Erwerb des Grundstückes ist für 2016 vorgesehen.

Für den Bau von 20 öffentlich geförderten Wohnungen und einer Kindertagesstätte am Jacobipark in Hamburg-Eilbek wurde im Sommer 2015 der Kaufvertrag mit der Stadt Hamburg unterzeichnet. Der Kaufvertrag wird erst mit Vorlage einer vollziehbaren Baugenehmigung wirksam. Die Baugenehmigung ist noch für 2016 vorgesehen.

Quartiersentwicklung

Die HANSA plant im großen zusammenhängenden Areal Dudenweg/Möllner Landstraße eine umfassende Quartiersentwicklung, bestehend aus Modernisierungs-, Rückbau- und Neubaumaßnahmen. Diese Maßnahmen erfolgen in enger Abstimmung mit den Bewohnern des Quartiers und der Verwaltung. In einem städtebaulichen Workshop wurde ein Entwurf ausgewählt, der die Grundlage für die Neuplanung des Quartiers darstellt. Auf dieser Basis wird zurzeit ein neuer Bebauungsplan erstellt. Gleichzeitig wird ein Modernisierungskonzept für die Bestandsentwicklung erarbeitet.

Spareinrichtung

Der Spareinlagenbestand Ende 2015 verringerte sich geringfügig um 0,5 Mio. € auf 34,8 Mio. € gegenüber 35,3 Mio. € im Vorjahr. Dies entspricht einem Rückgang um rd. 1,4 %. Die eingebrachten Spareinlagen sind zum überwiegenden Teil im eigenen Hausbesitz der Genossenschaft angelegt.

Fazit zum Geschäftsverlauf

Insgesamt beurteilen wir den Verlauf des Geschäftsjahres für unsere Genossenschaft positiv. Wir konnten unsere Zielmieten realisieren und hatten nur sehr geringe Wohnungsleerstände zu verzeichnen. Die Ertragslage der Genossenschaft wurde dadurch nachhaltig gestärkt. Die Instandhaltung und Modernisierung des Hausbesitzes wurde auf hohem Niveau fortgesetzt. Die Erstellung unseres Neubaus in Hohenfelde verlief planmäßig und unsere Neubauplanungen wurden vorangetrieben.

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am 31.12.2015 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	31.12.2015		31.12.2014		Veränd.
	T€	%	T€	%	T€
Vermögensstruktur
Anlagevermögen	367.468,4	89,0	359.994,6	88,6	7.473,8
Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten	45.365,7	11,0	46.452,1	11,4	-1.086,4
Gesamtvermögen	412.834,1	100,0	406.446,7	100,0	6.387,4
Kapitalstruktur
Eigenkapital	136.935,5	33,2	130.344,2	32,1	6.591,3
Fremdkapital
langfristige Rückstellungen	7.040,1	1,7	7.104,5	1,7	-64,4
langfristige Spareinlagen	31.315,8	7,6	31.725,9	7,8	-410,1
langfristige Darlehen	209.402,5	50,7	209.860,6	51,6	-458,1
langfristiges Fremdkapital insgesamt	247.758,4	60,0	248.691,0	61,1	-932,6
kurzfristige Rückstellungen	1.413,9	0,3	2.841,5	0,7	-1.427,6
andere kurzfristige Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten	26.726,3	6,5	24.570,0	6,1	2.156,3
kurzfristiges Fremdkapital insgesamt	28.140,2	6,8	27.411,5	6,8	728,7
Gesamtkapital	412.834,1	100,0	406.446,7	100,0	6.387,4

Das Anlagevermögen beträgt 89 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel gedeckt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 1,6 %.

Auf der Vermögensseite ist diese Erhöhung im Wesentlichen auf Investitionen für Neubauten und den Erwerb von Grundstücken zurückzuführen. Dem standen planmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen sowie eine Verminderung des Umlaufvermögens, insbesondere der liquiden Mittel, gegenüber.

Das Eigenkapital nahm um 6,6 Mio. € zu. Dies ist auf den Jahresüberschuss 2015 in Höhe von 6,4 Mio. € und die Erhöhung der Geschäftsguthaben von 1,2 Mio. €, abzüglich der Dividenden für das Vorjahr von 1,0 Mio. € zurückzuführen. Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist von 32,1 % im Vorjahr auf 33,2 % Ende 2015 angestiegen.

Das langfristige Fremdkapital hat sich im Wesentlichen durch planmäßige Tilgungen, vorzeitige Rückzahlungen und den Rückgang der Spareinlagen vermindert. Erhöhend wirkten sich Valutierungen zur Finanzierung unserer Investitionen aus.

Die Veränderung des kurzfristigen Fremdkapitals ist überwiegend auf gestiegene Verbindlichkeiten aus Bauleistungen zurückzuführen. Mindernd wirkte sich der Rückgang der kurzfristigen Rückstellungen aus.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

2.2 Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken und unseren Sparern termingerecht nachzukommen. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von 4 % weitere Liquidität geschöpft wird. Ziel ist, ausreichende Eigenmittel für Investitionen in die Modernisierung des Hausbesitzes und den Neubau von Wohnungen zur Verfügung zu stellen, ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote beeinträchtigt wird.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung. Währungsrisiken bestehen nicht. Derivative Finanzierungsmittel werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen mit Zinsbindungen bis maximal zum Jahr 2046. Die durchschnittliche Zinsbelastung für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 3,35 % nach 3,47 % im Vorjahr.

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden, unter erstmaliger Anwendung des Deutschen Rechnungslegungsstandards 21 (DRS 21) erstellten, Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG ^*:

Kapitalflussrechnung	2015 T€
I. Laufende Geschäftstätigkeit:
Jahresüberschuss	6.399,1
Abschreibungen auf das Anlagevermögen	8.784,9
Abnahme langfristiger Rückstellungen	-64,4
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-25,0
Cashflow nach DVFA/SG ^*	15.094,6
Abnahme kurzfristiger Rückstellungen	-1.276,3
Zugang sonstiger Aktiva	-715,9
Zunahme sonstiger Passiva	2.156,4
Zinsaufwendungen/Zinserträge	7.322,9
Sonstige Beteiligungserträge	-99,3
Ertragsteueraufwand	115,3
Ertragsteuerzahlungen	-266,7
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	22.331,0
II. Investitionsbereich:
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-53,6
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-12.536,4
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-3.680,2
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen	36,5
Einzahlungen auf die Bausparverträge	-141,0
Erhaltene Zinsen	50,2
Erhaltene Beteiligungserträge	106,7
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-16.217,8
III. Finanzierungsbereich:
Erhöhung der Geschäftsguthaben	1.220,0
Einzahlung aus Valutierung von Darlehen	32.970,9
Planmäßige Tilgungen	-7.433,6
Darlehensrückzahlungen und -umschuldungen	-25.995,4
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen	608,0
Gezahlte Zinsen	-7.373,1
Gezahlte Dividende	-1.027,8
Veränderung langfristiger Sparmittel	-410,1
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-7.441,1
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	-1.327,9
IV. Finanzmittelfonds:
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	-1.327,9
Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres	24.080,6
Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres	22.752,7

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte auch 2015 aus, um die planmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen und die vorgesehene Dividende in Höhe von 4 % auszuschütten. Es verbleibt ein Cashflow in Höhe von 6,5 Mio. €, der als Eigengeldeinsatz bei Investitionen zur Verfügung steht.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist wesentlich beeinflusst durch die Ausgaben für den Neubau in Hohenfelde (11,3 Mio. €). Des Weiteren sind Bauvorbereitungskosten für zukünftige Neubauvorhaben (0,8 Mio. €) angefallen. Die Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen betreffen im Rahmen von Beteiligungsverhältnissen angefallene Kosten für den Neubau "Am Grasbrookpark" in der HafenCity.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist maßgeblich durch Umschuldungen (25,5 Mio. €) und Valutierungen für Neubauten (7,5 Mio. €) bestimmt. Darüber hinaus wurden Darlehen vorzeitig mit Eigenmitteln abgelöst (0,5 Mio. €). Aufgrund der Anwendung des DRS 21 wurden die Zins- und Tilgungszahlungen erstmalig dem Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit zugeordnet.

Mit Ausnahme der Finanzierungsmittel für Neubauten und Modernisierungen sind keine zusätzlichen Darlehen vorgesehen. Für eventuelle Liquiditätsengpässe steht eine Kreditlinie in Höhe von 10,0 Mio. € zur Verfügung, die zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichtes nicht in Anspruch genommen wurde.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit der HANSA jederzeit gegeben bleiben.

2.3 Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2015 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2015 T€	2014 T€	Veränderung T€
Hausbewirtschaftung	7.205,6	4.813,8	2.391,8
Bautätigkeit/Modernisierung	-658,1	-651,4	-6,7
Finanzergebnis	-53,0	-33,9	-19,1
Sonstiger Geschäftsbetrieb	-689,0	-630,1	-58,9
Neutrales Ergebnis	708,9	6.426,0	-5.717,1
Steuern vom Einkommen und Ertrag	-115,3	-108,1	-7,2
Jahresüberschuss	6.399,1	9.816,3	-3.417,2

Die Ertragslage ist geprägt durch das gute Ergebnis der Hausbewirtschaftung mit um 1,0 Mio. € gestiegenen Mieteinnahmen bei unverändert zum Vorjahr niedrigen Erlösschmälerungen. Die Aufwendungen für die Instandhaltung wurden auf einem hohen Niveau fortgeführt.

Darüber hinaus wirkten sich die im neutralen Ergebnis erfassten Versicherungsansprüche aus dem Brand einer Gewerbeeinheit mit 0,5 Mio. € positiv auf den Jahresüberschuss aus.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ereignet.

4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Ein wesentlicher Bestandteil unserer Unternehmenssteuerung und -planung bildet das Risikomanagementsystem. Es basiert auf einer integrierten Finanzplanung zur Abbildung kurz- und langfristiger wirtschaftlicher Entwicklungen, einem Kennzahlensystem, dem monatlichen Controlling und dem Bestandsportfoliomanagement. Die Innenrevision prüft darüber hinaus ausgewählte Sachverhalte und Geschäftsprozesse auf Basis eines mehrjährigen Prüfungsplans.

Mittels einer regelmäßig zu überprüfenden Geschäfts- und Risikostrategie wird das Risikomanagement kontinuierlich auf den Prüfstand gestellt und die Risikotragfähigkeit geprüft. Wesentliche Risiken sind nicht erkennbar. Die vorhandenen Methoden, Systeme und Prozesse entsprechen dem Umfang und der Art der Geschäftstätigkeit und insbesondere auch dem Betrieb einer Spareinrichtung.

Aus den von führenden Marktforschungsinstituten prognostizierten Daten zur wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung Hamburgs lässt sich für die nächsten Jahre ein sicheres Marktumfeld für die Wohnungswirtschaft ableiten. Wir erwarten eine weiterhin günstige Vermietungssituation mit tendenziell noch steigenden Mieten. Mit nennenswerten Leerständen oder umfangreichen Mietausfällen rechnen wir nicht. Chancen sehen wir daher immer noch im Neubau, der betrieben werden soll, soweit sich Grundstücke in attraktiver Lage akquirieren lassen und sich eine Wirtschaftlichkeit für die Objekte ergibt. Liquiditätsengpässe oder -risiken sind aufgrund dieser Einschätzung und der Dauernutzungsverträge akut und auch langfristig nicht zu erwarten.

Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Durch die Inanspruchnahme von Forward-Darlehen haben wir bis Ende des Jahres 2018 keinen Prolongationsbedarf. Die Zinsentwicklung wird laufend beobachtet und das Darlehensportfolio aktiv gesteuert. Risiken aus Zinsänderungen sind aufgrund einer gleichmäßigen Verteilung von Zinsbindungsfristen weitgehend minimiert.

Für die zukünftige Investitionstätigkeit verfügt das Unternehmen über ausreichende Liquidität und Beleihungsreserven. Der Wohnungsbestand wird planmäßig mithilfe eines Portfoliomanagementsystems durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen verbessert und mit umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierlich auf heutige Wohnstandards gebracht.

Die Instandhaltung soll auch im Jahr 2016 mit einem Budget von 19,6 Mio. € planmäßig fortgeführt werden. Bei Mieterträgen von 49,5 Mio. € und kalkulierten Zinsaufwendungen von 8,1 Mio. € bei gering ansteigendem Zinsniveau, rechnen wir mit einem Jahresüberschuss von 5,3 Mio. €. Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert.

Hamburg, den 18.04.2016

Der Vorstand

Jana Kilian

Dirk Hinzpeter

Bilanz zum 31.12.2015

Aktivseite

	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		98.767,10	90.055,14
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	340.376.855,45		341.751.059,45
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	3.611.013,80		3.771.762,68
3. Grundstücke ohne Bauten	16.148,93		16.148,93
4. Maschinen	18.440,86		21.167,60
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	284.968,98		334.470,93
6. Anlagen im Bau	17.083.078,05		12.611.366,60
7. Bauvorbereitungskosten	1.380.188,69		195.397,98
8. Geleistete Anzahlungen	115.175,00	362.885.869,76	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	4.480.259,72		1.199.709,63
2. Andere Finanzanlagen	3.500,00	4.483.759,72	3.500,00
Anlagevermögen insgesamt		367.468.396,58	359.994.638,94
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen		15.453.642,28	15.606.743,05
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	216.913,57		276.789,28
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	99.126,29		106.483,21
3. Sonstige Vermögensgegenstände	4.411.112,68	4.727.152,54	4.082.895,12
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	22.752.716,89		24.080.628,14
2. Bausparguthaben	2.432.213,59	25.184.930,48	2.291.199,67
C. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	7.336,35
Bilanzsumme		412.834.121,88	406.446.713,76
Passivseite
	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	804.010,00		637.450,00
2. der verbleibenden Mitglieder	27.678.698,00		26.617.990,17
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	56.500,00	28.539.208,00	63.750,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
Geschäftsjahr 37.102,00 €, Vorjahr 40.059,83 €
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	13.475.000,00		12.825.000,00
2. Andere Ergebnisrücklagen	93.852.221,91	107.327.221,91	89.167.221,91
III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag	4.949,38		3.485,79
2. Jahresüberschuss	6.399.099,53		9.816.279,38
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	-5.335.000,00	1.069.048,91	-8.787.000,00
Eigenkapital insgesamt		136.935.478,82	130.344.177,25
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	7.040.126,00		7.104.476,00
2. Steuerrückstellungen	25.637,50		177.000,00
3. Sonstige Rückstellungen	1.388.289,16	8.454.052,66	2.664.561,81
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	155.273.126,96		161.182.683,25
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	54.129.635,91		48.677.872,76
3. Spareinlagen	34.795.348,28		35.250.971,09
4. Erhaltene Anzahlungen	17.003.982,75		16.940.092,55
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	139.737,08		144.399,51
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.452.967,44		3.301.327,45
7. Sonstige Verbindlichkeiten	355.279,96	267.150.078,38	302.817,93
davon aus Steuern: Geschäftsjahr 51.537,13 €, Vorjahr 69.648,00 €
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: Geschäftsjahr 60.931,36 €, Vorjahr 0,00 €
D. Rechnungsabgrenzungsposten		294.512,02	356.334,16
Bilanzsumme		412.834.121,88	406.446.713,76

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2015 bis 31.12.2015

	Geschäftsjahr €	€	Vorjahr €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	64.393.063,59		64.064.062,87
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	18.455,57	64.411.519,16	20.824,64
2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		-153.100,77	-260.226,54
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		72.982,14	48.109,39
4. Sonstige betriebliche Erträge		2.204.865,93	7.513.036,50
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und
Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	31.425.553,43		32.903.550,64
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	18.339,74	31.443.893,17	20.627,23
Rohergebnis		35.092.373,29	38.461.628,99
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	6.199.850,35		5.906.127,34
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	1.526.271,04	7.726.121,39	1.592.120,22
davon für Altersversorgung: Geschäftsjahr 370.401,55 €, Vorjahr 455.485,48 €
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		8.784.913,98	8.670.699,11
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.425.413,82	2.200.082,08
9. Erträge aus Beteiligungen	99.126,29		106.483,21
10. Erträge aus anderen Finanzanlagen	210,00		210,00
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	197.337,76	296.674,05	287.404,27
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		7.676.835,50	8.331.220,67
davon aus Aufzinsung: Geschäftsjahr 299.722,26 €, Vorjahr 334.755,12 €
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		8.775.762,65	12.155.477,05
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		115.296,46	108.088,20
15. Sonstige Steuern		2.261.366,66	2.231.109,47
16. Jahresüberschuss		6.399.099,53	9.816.279,38
17. Gewinnvortrag		4.949,38	3.485,79
18. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		5.335.000,00	8.787.000,00
19. Bilanzgewinn		1.069.048,91	1.032.765,17

Anhang

A Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.09.2009 (FormblattVO) beachtet.

Die nach der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen vorgeschriebene Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde für Abschlusszwecke um den Posten Spareinlagen auf der Passivseite der Bilanz ergänzt.

B Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Geschäftsjahr nicht vorgenommen.

Bei Vermögensgegenständen, die abzuzinsen sind, wurde - soweit der Zugang im Geschäftsjahr 2015 erfolgte - von der Nettomethode Gebrauch gemacht.

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu - um planmäßige Abschreibungen geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Es wurde eine Nutzungsdauer von eineinhalb bis fünf Jahren zugrunde gelegt.

Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Verwaltungskosten wurden nicht in die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Jahres 2015 einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden zugrunde gelegt:

Wohngebäude im Wesentlichen	70 Jahre
Neubauten mit Fertigstellung ab 2011	50 Jahre
Andere Bauten	50 Jahre
Außenanlagen	10 Jahre
Maschinelle Wascheinrichtungen	5 Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung	2 bis 10 Jahre

Die beweglichen geringwertigen Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 410 € netto sind im Anschaffungsjahr voll abgeschrieben und im Anlagengitter als Abgang erfasst worden.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Beim Umlaufvermögen wurden die Unfertigen Leistungen zu Anschaffungskosten bewertet. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet.

Aktive latente Steuern ergeben sich aus sich in späteren Jahren ausgleichenden Bewertungsunterschieden zwischen der Handels- und der Steuerbilanz.

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgte mit dem aktuellen Steuersatz für die Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag (insgesamt 15,825 %) und einem Gewerbesteuersatz von 16,45 %.

Die zu aktiven latenten Steuern führenden Differenzen beruhen auf Bewertungsunterschieden bei den "Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten" sowie den "Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten".

Es ergibt sich ein Aktivüberhang, der nicht aktiviert wurde.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2005 G von Dr. Klaus Heubeck berechnet. Für die laufenden Pensionen und für unverfallbare Anwartschaften Ausgeschiedener sowie für andere Anwartschaften wurde der modifizierte Teilwert als Ansatz für die Bewertung genommen. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn-, Gehalts- und Rentensteigerung, die wir mit 2,5 % p. a. angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 4,00 % zum 31.10.2015 zugrunde gelegt.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagengitter:

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten €	Zugänge des Geschäftsjahres €	Abgänge €	Umbuchungen €	Abschreibungen (kumuliert) €
Immaterielle Vermögensgegenstände	626.327,73	53.648,87	0,00	0,00	581.209,50
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	540.918.746,56	193.246,90	431.241,95	6.867.757,55	207.171.653,61
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	8.280.406,46	0,00	0,00	0,00	4.669.392,66
Grundstücke ohne Bauten	34.555,44	0,00	0,00	0,00	18.406,51
Bauten auf fremden Grundstücken	48.059,04	0,00	0,00	0,00	48.059,04
Maschinen	407.526,26	7.069,80	21.330,43	0,00	374.824,77
Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.229.523,98	96.309,36	224.646,36	0,00	1.816.218,00
Anlagen im Bau	12.611.366,60	11.339.469,00	0,00	-6.867.757,55	0,00
Bauvorbereitungskosten	195.397,98	785.144,50	0,00	399.646,21	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	115.175,00	0,00	0,00	0,00
	564.725.582,32	12.536.414,56	677.218,74	399.646,21	214.098.554,59
Finanzanlagen
Beteiligungen	1.199.709,63	3.680.197,30	1,00	-399.646,21	0,00
Andere Finanzanlagen	3.500,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.203.209,63	3.680.197,30	1,00	-399.646,21	0,00
Anlagevermögen insgesamt	566.555.119,68	16.270.260,73	677.219,74	0,00	214.679.764,09

	Buchwert am 31.12.2015 €	Abschreibungen des Geschäftsjahres €
Immaterielle Vermögensgegenstände	98.767,10	44.936,91
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	340.376.855,45	8.423.666,14
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	3.611.013,80	160.748,88
Grundstücke ohne Bauten	16.148,93	0,00
Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	0,00
Maschinen	18.440,86	9.796,54
Betriebs- und Geschäftsausstattung	284.968,98	145.765,51
Anlagen im Bau	17.083.078,05	0,00
Bauvorbereitungskosten	1.380.188,69	0,00
Geleistete Anzahlungen	115.175,00	0,00
	362.885.869,76	8.739.977,07
Finanzanlagen
Beteiligungen	4.480.259,72	0,00
Andere Finanzanlagen	3.500,00	0,00
	4.483.759,72	0,00
Anlagevermögen insgesamt	367.468.396,58	8.784.913,98

Die Abgänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten betreffen im Wesentlichen anteilige Buchwerte aus dem Brand einer Gewerbeeinheit. Weiterhin wurden hierfür außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von T€ 63 vorgenommen. Die Zugänge resultieren überwiegend aus nachträglichen Herstellungskosten.

Mit Baufertigstellung wurden die ersten 24 von 101 Neubauwohnungen in Hohenfelde in die Bewirtschaftung übernommen. Die angefallenen Anschaffungs- und Herstellungskosten wurden von Anlagen im Bau auf Grundstücke mit Wohnbauten umgebucht.

Die Zugänge bei den Anlagen im Bau betreffen im Wesentlichen die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten für Neubauten.

Die Zugänge bei den Beteiligungen betreffen im Wesentlichen Zahlungen an beteiligte Unternehmen für die gemeinsame Planung und Entwicklung eines Bauvorhabens sowie Kosten für den Erwerb von Grundstücken.

Die im Vorjahr unter den Beteiligungen ausgewiesenen Planungskosten für Neubauten in Hamburg-Eilbek und in der HafenCity wurden im Geschäftsjahr auf Bauvorbereitungskosten umgebucht.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen Unfertigen Leistungen beinhalten in voller Höhe noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden wie folgt (Vorjahresangaben in Klammern):

Forderungen	insgesamt €	davon mit einer Restlaufzeit von über 1 Jahr €
Forderungen aus Vermietung	216.913,57	25.421,10
	(276.789,28)	(27.380,76)
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein	99.126,29	0,00
Beteiligungsverhältnis besteht	(106.483,21)	(0,00)
Sonstige Vermögensgegenstände	4.411.112,68	2.739.446,73
	(4.082.895,12)	(3.218.659,77)
Gesamtbetrag	4.727.152,54	2.764.867,83
	(4.466.167,61)	(3.246.040,53)

Bestehenden Risiken wurde durch eine Wertberichtigung Rechnung getragen.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt (Vorjahreszuführungen in Klammern):

	Gesetzliche Rücklage €	Andere Ergebnisrücklagen €
01.01.2015	12.825.000,00	89.167.221,91
Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres	650.000,00	4.685.000,00
	(1.000.000,00)	(7.787.000,00)
31.12.2015	13.475.000,00	93.852.221,91

In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang enthalten:

	T€
Rückstellungen für:
Jubiläen der Mitarbeiter	425
Hausbewirtschaftung	235
Unterlassene Instandhaltung	203
Verwaltungskosten u. a.	194
Urlaubsabgrenzungen	135

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel, aus dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergeben. (Vorjahreszahlen in Klammern)

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von			gesichert	Art der
	€	unter 1 Jahr €	1 - 5 Jahren €	über 5 Jahren €	€	Sicherung €
Verbindlichkeiten gegenüber	155.273.126,96	5.924.380,75	24.738.318,22	124.610.427,99	155.273.126,96	GPR ^*)
Kreditinstituten	(161.182.683,25)	(10.474.464,20)	(23.496.546,02)	(127.211.673,03)	(161.182.683,25)	GPR ^*)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen	54.129.635,91	2.437.562,00	7.756.522,62	43.935.551,29	54.129.635,91	GPR ^*)
Kreditgebern	(48.677.872,76)	(2.168.608,43)	(6.976.600,07)	(39.532.664,26)	(48.677.872,76)	GPR ^*)
Erhaltene	17.003.982,75	17.003.982,75
Anzahlungen	(16.940.092,55)	(16.940.092,55)
Verbindlichkeiten	139.737,08	139.737,08
aus Vermietung	(144.399,51)	(144.399,51)
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen	5.452.967,44	5.452.967,44
und Leistungen	(3.301.327,45)	(3.301.327,45)
Sonstige	355.279,96	355.279,96
Verbindlichkeiten	(302.817,93)	(302.817,93)
Gesamtbetrag	232.354.730,10	31.313.909,98	32.494.840,84	168.545.979,28	209.402.762,87
	(230.549.193,45)	(33.331.710,07)	(30.473.146,09)	(166.744.337,29)	(209.860.556,01)

^*) GPR = Grundpfandrechte

Bei den grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen handelt es sich im Wesentlichen der Form nach um Buchgrundschulden.

Die Fristigkeit der Spareinlagen gliedert sich wie folgt:	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
a) Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten	5.338.831,40	4.927.596,94
b) Spareinlagen mit anderen vereinbarten Kündigungsfristen	29.456.516,88	30.323.374,15
	34.795.348,28	35.250.971,09

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beinhalten Objektfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen. Diese verminderten sich im Wesentlichen durch planmäßige Tilgungen, Rückzahlungen und durch Umschuldungen auch zugunsten der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern (T€ 13.359).

Darüber hinaus wurden bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Darlehen zur Finanzierung von Neubauten valutiert (T€ 7.449).

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern umfassen im Wesentlichen ebenfalls Objektfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen. Diese erhöhten sich im Rahmen von Umschuldungen (T€ 7.702), denen planmäßige Tilgungen und Rückzahlungen (T€ 2.250) mindernd gegenüber standen.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

D Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen auch T€ 15.410 an abgerechneten Betriebs- und Heizkosten.

Die Anderen aktivierten Eigenleistungen enthalten ausschließlich Kosten für eigene Architektenleistungen.

Die Sonstigen betrieblichen Erträge enthalten T€ 1.417 aus Versicherungsentschädigungen. Davon entfallen T€ 500 auf einen Erstattungsanspruch aus einem Brandschaden. Darüber hinaus sind T€ 224 aus der Auflösung von Rückstellungen und T€ 58 aus weiteren Erträgen enthalten, die einem anderen Geschäftsjahr zuzuordnen sind.

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch T€ 19.022 Instandhaltungsaufwendungen.

E Sonstige Angaben

Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

- Garantieversprechen für "Selbsthilfeeinrichtung der Wohnungswirtschaft zur Sicherung von Einlagen" 201.760,37 € (Vorjahr: 184.970,63 €)

Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da wirtschaftliche und finanzielle Schwierigkeiten von anderen Mitgliedern der Selbsthilfeeinrichtung derzeit nicht bekannt sind.

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen aus einem Grundstückkaufvertrag sowie aus erteilten Aufträgen für Neubau- und Modernisierungsvorhaben:

Auftragsvolumen	T€ 7.160
Grundstückskaufvertrag	T€ 1.037

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug (Vorjahresangaben in Klammern):

	Vollzeitbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	36,00 (34,00)	11,50 (11,75)
Technische Mitarbeiter	11,00 (10,25)	2,00 (2,00)
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte u.a.	55,50 (55,50)	13,00 (14,00)
Gesamt	102,50 (99,75)	26,50 (27,75)

Außerdem wurden durchschnittlich sechs Auszubildende beschäftigt.

Mitgliederbewegung

	Mitglieder
01.01.2015	12.947
Zugang 2015	605
Abgang 2015	426
31.12.2015	13.126

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um 1.060.707,83 €.

Beteiligungen

Die Genossenschaft ist an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts "Wohnvielfalt am Grasbrookpark GbR" mit 42,92% beteiligt. Zum 31.12.2015 sind Kosten von T€ 3.651 aktiviert worden. Über ihren aktuellen Anteil an der GbR hinaus, wird nicht mit einer Inanspruchnahme für Verbindlichkeiten gerechnet.

In diesem Zusammenhang ist die Genossenschaft ebenfalls an der HaRo GmbH mit Sitz in Schenefeld mit 50 % beteiligt. Das Stammkapital beträgt 25.000,00 €.

Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an die Mitglieder des Vorstandes und die Mitglieder des Aufsichtsrates.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

Mitglieder des Vorstandes:

Jana Kilian

Dirk Hinzpeter

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Thomas Müller (Vorsitzender)

Jens-Peter Schwieger (stellvertretender Vorsitzender)

Jan Balcke

Enno Bruns

Boris Decker (ab 22.06.2015)

Heike Dittwald

Gökmen Iyiköy

Ursula Schütt-Burmester

Ilse Stiehl

Marianne Sties (bis 22.06.2015)

Hamburg, den 22.03.2016

HANSA Baugenossenschaft eG

Der Vorstand

Jana Kilian

Dirk Hinzpeter

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss ‑ bestehend aus Bilanz, Gewinn‑ und Verlustrechnung sowie Anhang ‑ unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der

HANSA Baugenossenschaft eG, Hamburg,

für das Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis 31.12.2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens‑, Finanz‑ und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens‑, Finanz‑ und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Hamburg, den 19.04.2016

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V., Hamburg ‑ Mecklenburg‑Vorpommern ‑ Schleswig‑Holstein stellv. Direktor für den Prüfungsdienst

gez. Wendlandt, Wirtschaftsprüfer

gez. Klein, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Nachhaltige Entwicklung mit Augenmaß

Das Geschäftsjahr 2015 war ein besonderes Jahr für die HANSA. Zum einen geprägt von neuen Chancen für die Wohnungswirtschaft in Hamburg, zum anderen von einem erfreulichen Jubiläum.

Im 90. Jahr ihres Bestehens konnte die HANSA ihre positive Entwicklung fortsetzen. Dies wird nicht nur durch die Zahlen des Jahresabschlusses dokumentiert, sondern setzt sich auch intern fort. Durch effizientere Prozesse und den fortgesetzten Wandel der Unternehmenskultur in der HANSA, angeregt auch durch den Aufsichtsrat werden Entscheidungskompetenzen und Motivation von Führungskräften und Mitarbeitern des Unternehmens weiter gestärkt.

Damit konnte die Genossenschaft sowohl die Attraktivität für ihre Mitglieder als auch ihre Zukunftsfähigkeit nachhaltig steigern. Der Aufsichtsrat hat die Entscheidungen des Vorstands der HANSA im Sinne der Mitglieder kontinuierlich begleitet und mitgetragen.

Das Kontrollgremium hat sich im Berichtsjahr 2015 vom Vorstand in zehn gemeinsamen Sitzungen umfassend und detailliert über die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft informieren lassen. Das Berichtswesen schloss neben der Unternehmensentwicklung die wirtschaftlichen Verhältnisse, die Investitionsplanungen sowie wichtige Einzelvorgänge ein. Ergänzend dazu hat der Aufsichtsrat im Jahr 2015 in gesonderten Sitzungen ohne Vorstand und in einer eigenen Klausurtagung beraten.

Das vergangene Jahr war von der Neubautätigkeit und -planung sowie umfangreichen Quartiersentwicklungen unter größtmöglicher Einbindung der Mitglieder geprägt. Die für Wohnungsbauaktivitäten günstigen politischen Rahmenbedingungen in Hamburg haben der HANSA ermöglicht, attraktive Wohnanlagen für die Mitglieder zu errichten, die das Stadtbild in Hamburg aufwerten und die eine wirtschaftlich solide und zeitgemäße Entwicklung der Genossenschaft vorantreiben.

Beispielhaft sei hier die Wohnanlage "Parkquartier Hohenfelde" am Mühlendamm genannt. Dort ist es gelungen, neue Wohnungen mit ansprechendem Charakter und hohen Standards zu realisieren, die durch Nutzung mehrerer Förder- und Finanzierungswege für unterschiedliche Mitgliedergruppen interessant sind.

Gleiches gilt für die Quartiersentwicklung der Wohnsiedlung "Möllner Landstraße / Dudenweg", die im vergangenen Jahr weiter vorangebracht wurde.

Der Aufsichtsrat hat sich, seinem satzungsmäßigen Auftrag entsprechend, laufend über Planungen und Aktivitäten berichten lassen. Wesentliches Augenmerk bleibt dabei der Anspruch, Modernisierungsmaßnahmen und Neubauten an den Erwartungen und Möglichkeiten aller Mitgliedergruppen auszurichten. Wesentliche äußere Einflussfaktoren waren erneut gesetzliche Anforderungen, kommunale Entscheidungsprozesse sowie vereinzelte Bürgerinitiativen.

Parallel zu diesen besonderen Themen oblag dem Aufsichtsrat wiederum die Prüfung des Jahresabschlusses. Er beriet über den Prüfungsbericht des Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) und bereitete die ordentliche Vertreterversammlung vor. Ferner befasste er sich mit der Fortschreibung des Finanz- und Wirtschaftsplans, dem Bericht der Innenrevision, mit Controlling und Liquiditätsentwicklung sowie Themen der Unternehmenskommunikation.

Die erfolgreiche Arbeit des Aufsichtsrates wurde im Berichtsjahr wieder durch seine Ausschüsse vorbereitet und unterstützt.

Der Bauausschuss ließ sich über die komplexen Prozesse bei den Objektentwicklungen in der HafenCity und deren mögliche Auswirkungen für die HANSA unterrichten. Er begleitete auch die Weiterentwicklung der im Vorjahr begonnenen Portfolioanalyse samt Maßnahmenplanung zur Werterhaltung und Modernisierung.

Der Mitgliederausschuss hinterfragte aktuelle Themen und Abläufe rund um Umlagenabrechnung, Wohnungsvergabe, Mitgliederzufriedenheit sowie weitere Einzelthemen.

Der Prüfungsausschuss richtete sein Augenmerk neben den oben genannten Aufgaben auf den Stand sowie anstehende Maßnahmen in der Personalwirtschaft und Personalentwicklung bei der HANSA.

Der Prüfungsausschuss hat im Berichtszeitraum 2015 seine satzungsgemäßen Pflichten erfüllt. Er bereitete die Prüfungstätigkeit des Aufsichtsrats und die Beschlussfassungen zu Jahresabschluss, Prüfungsbericht, allgemeiner wirtschaftlicher Entwicklung sowie der Entwicklung der Spareinrichtung vor und kontrollierte die Belege. Nach seinen Feststellungen waren alle Entwicklungen mindestens unauffällig, meist jedoch positiv.

Der Aufsichtsrat hat die enge und konstruktive Zusammenarbeit der Genossenschaft mit ihren gewählten Vertretern kontinuierlich unterstützt. Er begleitete Vertretergruppenbesprechungen, Quartiersbegehungen und die Vertreterrundfahrt zur Besichtigung von Wohnanlagen.

Ihrer Weiterbildungsverpflichtung kamen die Mitglieder des Aufsichtsrats unter anderem durch Teilnahme an den Tagungen und Fortbildungsveranstaltungen des VNW nach. Der Erfahrungsaustausch mit anderen Wohnungsbaugenossenschaften wurde zum allseitigen Nutzen fortgesetzt. Die seit August 2009 in §36 (3) Kreditwesengesetz normierte Sachkunde für die Tätigkeit im Aufsichtsrat wird von allen Mitgliedern erfüllt. Der HANSA-Aufsichtsrat kam seinen gesetzlichen und satzungsgemäßen Aufgaben und Pflichten somit in vollem Umfang nach.

Den vorliegenden Jahresabschluss 2015 mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang sowie den Lagebericht des Vorstandes hat er geprüft. Dabei wurden nach den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen keine abweichenden Feststellungen getroffen.

Der Aufsichtsrat stellt daher fest, dass der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß geführt hat. Er empfiehlt der Vertreterversammlung einstimmig, den Jahresabschluss 2015 in der vorliegenden Fassung anzunehmen, dem Gewinnverteilungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2015 zuzustimmen und den Vorstand zu entlasten. Der Aufsichtsrat dankt Vorstand, Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der HANSA sowie allen Vertreterinnen und Vertretern für die erfolgreiche und angenehme Zusammenarbeit.

Hamburg, im April 2016

Der Vorsitzende

Thomas Müller

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 wurde am 13.06.2016 festgestellt.

2f:T2b186,

HANSA Baugenossenschaft eG

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht für 2022

1. Grundlagen der Genossenschaft

Das Geschäftsfeld der HANSA Baugenossenschaft eG mit Sitz in Hamburg liegt satzungsgemäß in der Errichtung und Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes zur Versorgung der Mitglieder durch Wohnungen zu angemessenen Nutzungsgebühren. Weiterer Firmenzweck ist der Betrieb einer Spareinrichtung für die Mitglieder der Genossenschaft und deren Angehörige.

Unsere Genossenschaft verfügte am 31.12.2022 über 9.874 eigene Wohnungen, 82 Gewerbeobjekte, 2 Betriebsgebäude sowie 2.973 Kfz-Stellplätze in Einzel- und Sammelgaragen.

Unser Geschäftsmodell ist auf verantwortungsvolles, nachhaltiges Wirtschaften ausgerichtet. Die Nutzungsgebühren dienen der langfristigen Entwicklung der Wohnungsbestände. Darüber hinaus fördern wir den genossenschaftlichen Gedanken durch Aktivierung und Unterstützung von ehrenamtlichen Tätigkeiten zur Stärkung der Quartiere und der Nachbarschaften.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland merklich. Hohe Energiekosten sowie deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen in den Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. So ist der Baupreisindex für Wohngebäude im vierten Quartal 2022 zuletzt um 16,9 % im Vergleich zum Vorjahresquartal angestiegen. Zudem kommt es zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge zu der Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, unter anderem mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 1,8 % gewachsen (Statistisches Bundesamt). Dazu beigetragen haben massive Unterstützungsprogramme des Staates und die nahezu vollständige Abschaffung von pandemiebedingten Restriktionen.

In ihrem Jahreswirtschaftsbericht erwartet die Bundesregierung für das Jahr 2023 nur eine leichte Zunahme des Bruttoinlandsprodukts gegenüber dem Vorjahr um 0,2 %. Die Inflationsrate wird mit durchschnittlich 6,2 % nur geringfügig unter dem Vorjahreswert für das Jahr 2022 von 7,9 % liegen. Für das Jahr 2024 wird ein Wirtschaftswachstum von 1,8 % angenommen.

Unter Berücksichtigung der Preisveränderungen ergab sich für Hamburg für das Jahr 2022 eine reale Steigerung der Wirtschaftsleistung um 4,5 %, so das Statistikamt Nord. Mit diesem Ergebnis liegt Hamburg deutlich über der Entwicklung auf Bundesebene. Die Zahl der Erwerbstätigen ist in Hamburg im Jahr 2022 um 2,1 % auf einen neuen Höchststand von 1.319.000 Personen angestiegen.

Die Wohnungswirtschaft hat sich trotz der insgesamt schwierigen Bedingungen bisher als robust und widerstandsfähig erwiesen. Nennenswerte Mietausfälle hat es bei der HANSA nicht gegeben, und die Erstellung der Neubauten und die Durchführung der Modernisierungen verliefen nahezu planmäßig.

Vor dem Hintergrund langfristig guter Arbeitsmarkt- und Einkommensaussichten bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Zudem wächst die Bevölkerung Hamburgs kontinuierlich an. Gründe sind eine höhere Geburtenrate und tendenziell weniger Sterbefälle. Gleichzeitig gibt es einen positiven Wanderungssaldo aus dem Umland, anderen Bundesländern und dem Ausland. Das Statistische Bundesamt geht im Rahmen der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung bis 2040 von einem Wachstum der Hamburger Bevölkerung um 133.000 Menschen auf insgesamt rund 1.988.000 Einwohner aus.

Das Bevölkerungswachstum ist insbesondere aufgrund der steigenden Fachkräftenachfrage von Bedeutung. Laut Handelskammer-Fachkräftemonitor 2021 zeichnet sich in Hamburg ein zunehmender Fachkräfteengpass ab. Die Prognosen gehen für das Jahr 2035 von 127.000 fehlenden Personen aus. Bereits heute ist der Fachkräftemangel für bestimmte Berufsgruppen bei der HANSA spürbar.

Ende 2021 gab es in Hamburg rund 984.000 Wohnungen. Hiervon sind rund 75 % vermietet, womit Hamburg eine ausgesprochene Mieterstadt ist. Das "Bündnis für das Wohnen in Hamburg" wird seit 2011 in Kooperation mit Senat, Behörden, Bezirken, Wohnungswirtschaft und Verbänden erfolgreich umgesetzt.

Vorrangiges Ziel ist es, bezahlbares Wohnen in Hamburg zu erhalten und zu schaffen. Im Rahmen der angestrebten Klimaneutralität auf Bundesebene will die Stadt Hamburg außerdem einen klimaneutralen Wohnraumbestand erreichen. Dabei sollen die sozialen Folgen, die Auswirkungen auf Mieten und Wohnkosten, die Stadtgestalt sowie die Wirtschaftlichkeit der zur Umsetzung gebotenen Maßnahmen im Blick behalten werden.

Im Jahr 2022 wurde in Hamburg der Bau von insgesamt 10.377 neuen Wohnungen genehmigt. Damit wurde das gesetzte Ziel von 10.000 Wohnungen erneut erreicht. Mit ihrer Neubautätigkeit unterstützt die HANSA partnerschaftlich die wohnungspolitischen Ziele des Bündnisses. Darüber hinaus werden sichtbare Handlungsstrategien zur Erreichung der Klimaschutzziele erarbeitet.

Die Bevölkerung in Hamburg ist verglichen mit der in Deutschland jünger. Ende 2021 betrug der Anteil von Kindern unter 18 Jahren in den Hamburger Haushalten rund 18 %, wobei diese Quote in den einzelnen Stadtteilen stark unterschiedlich ausgeprägt war. Ein Viertel der Haushalte mit Kindern gehörte dabei zu einem alleinerziehenden Elternteil.

Im Jahr 2040 werden rund 28 % der Hamburger Bevölkerung jedoch auch über 60 Jahre alt sein. Insbesondere die Zahl der 80-Jährigen und Älteren wird in Hamburg laut Prognose der Statistikämter bis 2040 um mehr als ein Drittel auf rund 135.000 Personen ansteigen. Die stärkste Gruppe stellt in Hamburg mit 54 % weiterhin die der Einpersonenhaushalte dar.

Diesen Entwicklungen ist Rechnung zu tragen durch ein Angebot an Wohnvielfalt, insbesondere bei der Planung von Neubauten. Doch auch die Bestandswohnungen und Quartiere müssen demografiegerecht angepasst und gestaltet werden. Wir haben diesen Umstand bereits erkannt, bauen unsere Wohnungen im Bestand - wo möglich - bereits regelmäßig auf altersgerechte und barrierearme Anforderungen um und errichten unsere Neubauten zum Teil barrierefrei.

Als multikulturelle Stadt sind in Hamburg nahezu alle Staatsangehörigkeiten vertreten. Rund 17 % der in Hamburg lebenden Personen verfügen über einen ausländischen Pass. Etwa doppelt so hoch ist der Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund. Der dauerhaften Integration verschiedener Bevölkerungsgruppen ist als gesamtgesellschaftlicher Herausforderung ein besonderes Augenmerk zu widmen. Die HANSA wirkt mit integrativen Ansätzen in der Quartiersentwicklung auf diese Entwicklung ein.

Die ungebrochen hohe Nachfrage nach unseren Wohnungen im Bestand und den entstehenden Neubauten ist ein Ergebnis der wirtschaftlichen Entwicklung in der Stadt und der Antizipation der gesellschaftlichen Entwicklung durch die Genossenschaft. Leerstände sind kaum vorhanden und resultieren im Wesentlichen aus Modernisierungen und geplanten Quartierserneuerungen. Für die Zukunft werden auch weiterhin hohe Vermietungsquoten erwartet.

2.2. Geschäftsverlauf

Die nachfolgende Tabelle fasst die wesentlichen Kennzahlen unserer Unternehmensentwicklung zusammen:

	Plan 2022 T€	Ist 2022 T€	Ist 2021 T€
Umsatzerlöse aus Mieten	58.200	59.000	55.900
Instandhaltungsaufwendungen	25.400	25.000	22.000
Zinsaufwendungen	5.500	5.600	5.700
Jahresüberschuss	6.300	8.200	9.400

Das Geschäftsjahr 2022 endete mit einem Jahresüberschuss von 8,2 Mio. €. Die positive Abweichung zur Planung resultiert aus höheren Mieteinnahmen und geringeren Aufwendungen für die Instandhaltung, da nicht alle Maßnahmen wie geplant durchgeführt werden konnten.

Instandhaltung

Die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen zeigt die nachstehende Tabelle:

	2022	2021
Aufwand in T€	25.000	22.000
Aufwand je Quadratmeter und Monat in €	3,16	2,82

Modernisierungen

Durch kontinuierliche Großmodernisierungen werden die Wohnungsbestände nachhaltig weiterentwickelt. Hier stehen insbesondere energetische Maßnahmen im Fokus. Die Investitionen für nachträgliche Herstellungskosten betrugen insgesamt 2,0 Mio. €.

Diese entfielen im Wesentlichen auf die umfangreiche energetische Modernisierung eines Gebäudes in Hamburg-Marienthal. Im Kontext dieser ganzheitlichen Quartiersentwicklung sind weitere Planungskosten für die nachfolgenden Modernisierungsabschnitte angefallen.

Neubau

Neben den umfangreichen Investitionen in den Bestand war das Geschäftsjahr 2022 von der Planung, Errichtung und Fertigstellung von Neubauvorhaben geprägt.

Gemeinsam mit weiteren Unternehmen innerhalb eines Konsortiums hat die HANSA im Oktober 2017 eine Grundstücksfläche auf dem Strandkai in der HafenCity erworben. Nach umfangreichen Abstimmungen zwischen allen Akteuren und den Behörden konnte im Januar 2018 mit der Bebauung des Projektgrundstückes begonnen werden. Nach Fertigstellung des Warft- und Tiefgaragengeschosses wurde im Oktober 2020 mit der Errichtung der HANSA-Gebäude mit 81 preisgedämpften Wohneinheiten und weiteren Gewerbeeinheiten begonnen.

In Hamburg-Billstedt errichtet die HANSA mit 2 Partnern ein neues Quartier am Öjendorfer See. Im Januar 2018 wurde der Kaufvertrag für 2 Grundstücke mit der Stadt Hamburg unterzeichnet. In einem ersten Bauabschnitt wurden 253 Unterkünfte für Flüchtlinge mit Bleibeperspektive in 112 Reihenhäusern und 2 Geschossbauten mit 30 Wohnungen erstellt. Die HANSA beteiligt sich mit 15 öffentlich geförderten und 6 frei finanzierten Reihenhäusern. Die Reihenhäuser wurden nach Fertigstellung im März 2020 an einen sozialen Träger als Mieter übergeben.

In einem zweiten Bauabschnitt planen die Projektbeteiligten die Errichtung weiterer 141 Reihenhäuser im regulären Wohnungsbau, wovon 43 Reihenhäuser auf die HANSA entfallen. Im September 2021 konnte mit der Errichtung der frei finanzierten Reihenhäuser mit 55 Wohnungen begonnen werden.

Im Jahr 2017 wurden der HANSA im Rahmen einer Konzeptvergabe insgesamt 3 Grundstücke im neuen Quartier Pergolenviertel anhand gegeben. Nach dem Erwerb der ersten beiden Grundstücke im März 2019 konnte im Januar 2020 mit der Errichtung von 116 der insgesamt 153 frei finanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen und weiterer Gewerbeeinheiten begonnen werden. Im Dezember 2021 wurden die ersten 54 Wohnungen und 2 Wohngemeinschaften fertiggestellt und an die Mieter übergeben. Die Fertigstellung weiterer 60 Wohnungen und Gewerbeeinheiten erfolgte im Sommer 2022.

Der Kaufvertrag für das dritte Grundstück im Quartier Pergolenviertel wurde im Juni 2020 mit der Stadt Hamburg geschlossen. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung im Juli 2021 konnte im August 2021 mit dem Bau von 36 öffentlich geförderten Wohneinheiten und einer weiteren Wohngemeinschaft begonnen werden.

Die HANSA plant die Errichtung ihrer neuen Geschäftsstelle auf einem Bestandsgrundstück in Hamburg-Barmbek. Nach dem Rückbau der bestehenden 40 Wohnungen konnte im Februar 2022 mit den Arbeiten zur Errichtung des neuen Gebäudekomplexes - bestehend aus Geschäftsstelle und 14 Wohnungen - begonnen werden. Auf den beiden Grundstücken in Hamburg-Barmbek und Hamburg-Marienthal mit den bestehenden Betriebsgebäuden wird eine sinnvolle Nachnutzung mit Wohnungsneubau angestrebt.

Im Zusammenhang mit der Errichtung der neuen Geschäftsstelle sollen auch die umliegenden Gebäude energetisch modernisiert werden. Ein moderner Eisspeicher soll die Wärmeversorgung des Quartiers unterstützen.

Quartiersentwicklung

Die HANSA führt im großen zusammenhängenden Areal Dudenweg/Möllner Landstraße eine umfassende Quartiersentwicklung, bestehend aus Modernisierungs-, Rückbau- und Neubaumaßnahmen, durch. Die Maßnahmen erfolgen in enger Abstimmung mit den Bewohnern des Quartiers und dauern über mehrere Jahre an.

Weiterhin wird zur Reduzierung klimaschädlicher Emissionen die Energieversorgung des Quartiers durch ein modernes Blockheizkraftwerk sichergestellt. Im Rahmen eines Verkehrsberuhigungskonzeptes werden die öffentlichen Straßen zum Teil überplant und Quartierstiefgaragen errichtet.

Die ersten 12 frei finanzierten Reihenhäuser wurden im August 2021 fertiggestellt und an die Mieter übergeben. Die Fertigstellung weiterer 24 frei finanzierter Reihenhäuser und einer Quartierstiefgarage erfolgte im Sommer 2022.

In einem finalen Bauabschnitt wurden im dritten Quartal 2022 die verbleibenden 20 Reihenhäuser zurückgebaut. Auf den freiwerdenden Flächen ist die Errichtung von 5 Mehrfamilienhäusern mit 61 frei finanzierten und 19 öffentlich geförderten Wohnungen sowie einer Quartierstiefgarage geplant.

In Hamburg-Marienthal wird ebenfalls eine umfangreiche energetische Quartiersentwicklung durchgeführt. Bestandsgebäude werden über die kommenden Jahre modernisiert. Nicht mehr sanierungsfähige Gebäude sollen durch energetisch effiziente Neubauten ersetzt und der Bestand durch einen zusätzlichen Neubau verträglich nachverdichtet werden.

Weiterhin ist die Erneuerung der Quartierswärmeversorgung geplant. Hierzu soll das bestehende Nahwärmenetz erneuert und an das städtische Fernwärmenetz angeschlossen werden. Auf den Dachflächen werden Photovoltaikanlagen zur Erzeugung von Mieterstrom errichtet.

In einem ersten Bauabschnitt werden 30 Wohnungen aus dem Jahr 1962 umfangreich energetisch modernisiert, und im Inneren der Gebäude werden Strangsanierungen vorgenommen.

Spareinrichtung

Der Spareinlagenbestand verminderte sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig um 0,3 Mio. € auf 34,6 Mio. €. Die eingebrachten Spareinlagen sind zum überwiegenden Teil im eigenen Hausbesitz der Genossenschaft angelegt.

Fazit zum Geschäftsverlauf

Die Erstellung unserer Neubauten und die Durchführung der Modernisierungen verliefen planmäßig, und gleichzeitig wurden unsere Neubau- und Modernisierungsplanungen vorangebracht.

2.3. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am 31.12.2022 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	31.12.2022		31.12.2021		Veränd.
	T€	%	T€	%	T€
Vermögensstruktur
Anlagevermögen	490.115,0	89,2	468.133,8	92,1	21.981,2
Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten	59.566,6	10,8	39.956,0	7,9	19.610,6
Gesamtvermögen	549.681,6	100,0	508.089,8	100,0	41.591,8
Kapitalstruktur
Eigenkapital	188.411,9	34,3	180.752,1	35,6	7.659,8
langfristiges Fremdkapital
Rückstellungen	7.737,3	1,4	7.899,5	1,5	-162,2
Spareinlagen	31.141,2	5,7	31.401,9	6,2	-260,7
Darlehen	283.503,4	51,6	254.841,2	50,2	28.662,2
kurzfristiges Fremdkapital
Rückstellungen	2.854,6	0,5	2.470,4	0,5	384,2
andere Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten	36.033,2	6,5	30.724,7	6,0	5.308,5
Gesamtkapital	549.681,6	100,0	508.089,8	100,0	41.591,8

Das Anlagevermögen beträgt 89,2 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 8,2 %.

Auf der Vermögensseite ist diese Erhöhung im Wesentlichen auf Investitionen in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen. Dem standen planmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen gegenüber. Das Umlaufvermögen erhöhte sich insbesondere aufgrund gestiegener Guthaben bei Kreditinstituten.

Das Eigenkapital nahm um 7,7 Mio. € zu. Dies ist auf den Jahresüberschuss 2022 in Höhe von 8,2 Mio. € und die Erhöhung der Geschäftsguthaben um 0,8 Mio. € abzüglich der Dividenden für das Vorjahr in Höhe von 1,3 Mio. € zurückzuführen.

Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist von 35,6 % im Vorjahr auf 34,3 % Ende 2022 leicht zurückgegangen.

Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen durch Valutierungen zur Finanzierung unserer Investitionen. Mindernd wirkten sich im Wesentlichen planmäßige Tilgungen und ein Rückgang der Spareinlagen aus.

Die Spareinlagen wurden mit 10 % dem kurzfristigen Fremdkapital und mit 90 % dem langfristigen Fremdkapital zugeordnet.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur ist solide.

Finanzlage

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden, unter Anwendung des Deutschen Rechnungslegungsstandards 21 (DRS 21) erstellten Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG ^*:

	2022 T€	2021 T€
I. Laufende Geschäftstätigkeit:
Jahresüberschuss	8.209,9	9.407,7
Abschreibungen auf das Anlagevermögen	10.966,0	9.938,5
Veränderung langfristiger Rückstellungen	-162,2	134,5
Cashflow nach DVFA/SG ^*	19.013,7	19.480,7
Veränderung kurzfristiger Rückstellungen	384,2	644,6
Auszahlungen für die dauerhafte Überlassung von Tiefgaragenstellplätzen	0,0	-287,8
Veränderung sonstiger Aktiva	-1.623,0	445,0
Veränderung sonstiger Passiva	5.308,4	1.108,5
Einzahlungen aus ratierlichen Investitionszuschüssen	-310,5	-588,9
Zinsaufwendungen/Zinserträge	5.335,8	5.449,7
Sonstige Beteiligungserträge und Dividenden	-188,8	0,0
Ertragsteueraufwand	221,5	216,3
Ertragsteuerzahlungen	-221,5	-193,4
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	27.919,8	26.274,7
II. Investitionsbereich:
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-60,6	-75,2
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen ^**	-36.428,6	-44.650,6
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-140,4	-28,6
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen	20,9	20,9
Einzahlungen auf Bausparverträge	-136,7	-136,4
Auszahlungen von Finanzmittelanlagen im Rahmen der Finanzdisposition	-5.000,0	0,0
Erhaltene Zinsen	62,2	21,8
Erhaltene Beteiligungserträge	188,8	224,7
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-41.494,4	-44.623,4
III. Finanzierungsbereich:
Veränderung der Geschäftsguthaben	745,9	925,3
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen	52.776,7	32.019,7
Planmäßige Tilgungen	-13.353,8	-12.077,2
Darlehensrückzahlungen und -umschuldungen	-10.760,6	-2.450,1
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	131,9	474,4
Einzahlungen aus ratierlichen Investitionszuschüssen	310,5	588,9
Gezahlte Zinsen	-5.398,0	-5.471,5
Gezahlte Dividende	-1.296,0	-1.269,3
Veränderung langfristiger Sparmittel	-260,7	3.519,6
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	22.895,9	16.259,8
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	9.321,3	-2.088,9
IV. Finanzmittelfonds:
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	9.321,3	-2.088,9
Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres	14.041,3	16.130,2
Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres	23.362,6	14.041,3

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte auch 2022 aus, um die planmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen und die vorgesehene Dividende in Höhe von 4 % auszuschütten. Es verbleibt ein Cashflow in Höhe von 7,9 Mio. €, der als Eigengeldeinsatz bei Investitionen zur Verfügung steht.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist wesentlich beeinflusst durch die Ausgaben für Neubauten und Modernisierungen sowie durch Planungskosten für zukünftige Investitionen.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist maßgeblich durch Darlehensvalutierungen für Neubauten und eine Modernisierung (42,2 Mio. €) bestimmt. Darüber hinaus wurden Umschuldungen (10,6 Mio. €) vorgenommen.

Mit Ausnahme der Finanzierungsmittel für Neubauten und Modernisierungen sind keine zusätzlichen Darlehen vorgesehen.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit der HANSA jederzeit gegeben bleiben.

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2022 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2022 T€	2021 T€	Veränd. T€
Hausbewirtschaftung	12.072,8	13.268,6	-1.195,8
Bautätigkeit/Modernisierung	-2.046,7	-1.930,1	-116,6
Verwaltungsbetreuung	93,3	90,4	2,9
Finanzergebnis	56,3	-227,7	284,0
Sonstiger Geschäftsbetrieb	-1.654,0	-1.712,5	58,5
Neutrales Ergebnis	-90,3	135,3	-225,6
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-221,5	-216,3	-5,2
Jahresüberschuss	8.209,9	9.407,7	-1.197,8

Die Darstellung der Ertragslage wurde gegenüber dem Vorjahr um den Bereich der Verwaltungsbetreuung erweitert.

Der Jahresüberschuss ergibt sich überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Hausbesitzes mit gegenüber dem Vorjahr um 3,1 Mio. € gestiegenen Mieteinnahmen und einer Erhöhung der Aufwendungen für die Instandhaltung um 3,0 Mio. €.

2.4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	in	2022	2021
Eigenkapitalquote	%	34,3	35,6
Eigenkapitalrentabilität	%	4,5	5,3
Durchschnittliche Wohnungsmiete	€/m ²	7,30	7,02
Investitionen im Bestand p. a.	€/m ²	40,95	36,10
Mietausfallquote	%	1,5	1,6
Fluktuationsquote	%	6,7	6,9
Anteil der Kapitaldienste an der Nettokaltmiete	%	31,8	31,4
Durchschnittsverzinsung der Dauerfremdfinanzierungsmittel	%	1,9	2,0

Die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten betrugen 2022 im frei finanzierten Wohnungsbestand 7,63 €/m ² nach 7,37 €/m ² im Vorjahr und bei den öffentlich geförderten Wohnungen 6,24 €/m ² nach 6,06 €/m ² im Vorjahr. Die durchschnittlichen Mieten im frei finanzierten Wohnungsbestand in Hamburg liegen nach dem Hamburger Mietenspiegel 2021 mit 9,29 €/m ² deutlich über den genossenschaftlichen Nutzungsgebühren.

Unsere Genossenschaft übernimmt gesellschaftliche und soziale Verantwortung. Dies zeigt sich nicht nur in angemessenen Nutzungsgebühren und dem vielseitigen Engagement in den Quartieren und den Nachbarschaften, sondern auch in dem mit 25 % hohen Anteil unseres Wohnungsbestandes, der einer Mietpreis- und/oder Belegungsbindung unterliegt. Der Anteil der Sozialwohnungen liegt in Hamburg bei nur 8 %.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1. Risiken der künftigen Entwicklung

Einen wesentlichen Bestandteil unserer Unternehmenssteuerung und -planung bildet das Risikomanagementsystem. Es basiert auf einer integrierten Finanzplanung zur Abbildung kurz- und langfristiger wirtschaftlicher Entwicklungen, einem Kennzahlensystem, dem monatlichen Controlling und dem Bestandsportfoliomanagement. Die Innenrevision prüft darüber hinaus risikoorientiert ausgewählte Sachverhalte und Geschäftsprozesse auf Basis eines mehrjährigen Prüfungsplans.

Mittels einer regelmäßig zu überprüfenden Geschäfts- und Risikostrategie wird das Risikomanagement kontinuierlich auf den Prüfstand gestellt und die Risikotragfähigkeit geprüft. Die vorhandenen Methoden, Systeme und Prozesse entsprechen dem Umfang und der Art der Geschäftstätigkeit und insbesondere auch dem Betrieb einer Spareinrichtung.

Zum internen Kontrollsystem der Genossenschaft gehören auch Regelungen zur Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance-Management-Systems. Unser Risikomanagement- und unser Compliance-Management-System werden regelmäßig überprüft und aktualisiert.

Auch unter schwierigen Bedingungen hat sich unsere Genossenschaft bisher als widerstandsfähig erwiesen. Dennoch können negative Auswirkungen auf den zukünftigen Geschäftsverlauf nicht ausgeschlossen werden.

In der Zukunft und insbesondere mit dem Auslaufen von bestehenden Energielieferungsverträgen im Jahr 2024 wird auch für unsere Mieter mit einem deutlichen Anstieg der Energiekosten gerechnet. Eine Erhöhung der Bruttowarmmiete könnte die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter übersteigen und zu Erlösausfällen insbesondere bei Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalten in großen Wohnungen führen.

Gleichzeitig können die so erhöhten Bruttowarmmieten und die inflationsbedingten Steigerungen der allgemeinen Lebenshaltungskosten den Spielraum für künftige Mieterhöhungen einschränken.

Zur Dämpfung der gegenwärtig hohen Inflationsraten hat die Europäische Zentralbank darüber hinaus die Wende zu einer restriktiven Geldpolitik eingeleitet und die Leitzinsen seit Mitte 2022 mehrfach erhöht. Für die Aufnahme neuer Darlehen bzw. die Prolongation bestehender Darlehen besteht ein entsprechendes Zinsänderungsrisiko. Gleiches gilt für variable verzinsliche Sparmittel.

Die gestiegenen Baukosten und Zinsen können dazu führen, dass Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in den zurückliegenden Planungsphasen noch als wirtschaftlich dargestellt haben, nur noch schwach auskömmliche oder negative Ergebnisse ausweisen. Mit der Folge, dass diese Maßnahmen nicht wie geplant oder gar nicht realisiert werden können. Darüber hinaus kann es aufgrund von Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien und dem Fachkräftemangel im Handwerk zu Verzögerungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen kommen.

Der Vorstand beobachtet laufend die vorgenannten Entwicklungen zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems mit angemessenen Maßnahmen.

Weiterhin wirken sich Anforderungen und Verpflichtungen aus der Klimaschutzgesetzgebung auf die Wohnungswirtschaft aus und stellen auch unsere Genossenschaft vor Herausforderungen auf dem Weg zur Klimaneutralität. Hieraus können sich Zielkonflikte zwischen Klimaschutz, Sozialverträglichkeit, Wirtschaftlichkeit und Technologieoffenheit ergeben; insbesondere in einem Umfeld stark steigender Baukosten und Zinsen. Den daraus resultierenden Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Bei der Entwicklung unserer Quartiere kommt den rechtlichen Grundstücksverhältnissen eine besondere Bedeutung zu. Rund jede neunte Wohnung der Genossenschaft wurde auf fremden, überwiegend städtischen Grundstücken im Rahmen eines Erbbaurechts erbaut. Die ersten Erbbaurechtsverträge laufen im Jahr 2038 aus. Erste Verhandlungen zu einer vorzeitigen Verlängerung dieser Erbbaurechtsvereinbarungen wurden bereits mit der Stadt Hamburg aufgenommen.

Liquiditätsengpässe oder -risiken sind aufgrund der Dauernutzungsverträge und der guten Marktlage mit geringem Leerstandsrisiko auch trotz der vorbeschriebenen Situation aktuell und langfristig nicht zu erwarten. Die Unternehmensplanungen werden bei Bedarf entsprechend angepasst.

Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Die Zinsentwicklung wird laufend beobachtet und das Darlehensportfolio - auch mittels eines digitalen Analysetools - aktiv gesteuert. Risiken aus Zinsänderungen bestehen im Wesentlichen im Hinblick auf zukünftige Refinanzierungen auslaufender Kredite. Diese sind aufgrund einer überwiegend gleichmäßigen Verteilung von Zinsbindungsfristen weitgehend minimiert.

3.2. Chancen der künftigen Entwicklung

Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation mit steigenden Mieten. Darüber hinaus verfügt die Genossenschaft für zukünftige Investitionstätigkeit über ausreichende Liquidität und Beleihungsreserven.

Der Wohnungsbestand wird planmäßig mithilfe des Portfoliomanagementsystems gesteuert und durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen verbessert sowie mit umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierlich auf heutige Wohnstandards gebracht.

Für die Ermittlung der derzeitigen CO ₂-Emissionen wurde eine umfangreiche Bestandsaufnahme der Objekte durchgeführt. Die gewonnenen Erkenntnisse liefern eine fundierte Grundlage für die sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben.

Ein wichtiges Ergebnis der Bestandsaufnahme ist, dass die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien für die Erreichung der Klimaschutzziele höhere Bedeutung hat als die tatsächliche Gebäudeeffizienz. Daher prüft die HANSA mit innovativen Quartiersansätzen zur Absenkung der CO ₂-Emissionen Alternativen zur herkömmlichen Energieversorgung, auch um die Abhängigkeiten vom Energieträger Gas zu reduzieren.

Insgesamt profitiert die HANSA schon heute von ihrem hohen Anteil an Wärme aus dem Hamburger Fernwärmenetz. Der geplante klimaneutrale Um- und Ausbau der kommunalen Wärmenetze wird zum wesentlichen Erfolgsfaktor für einen klimaneutralen Wohnungsbestand.

Um aber auch die Effizienz der Bestandsgebäude zu erhöhen, werden die Investitionen in umfassende energetische Modernisierungen deutlich erhöht. Neubautätigkeit wird derzeit nur unter bestimmten Bedingungen vorangetrieben. So können besonders geeignete Grundstücke zur Arrondierung und Neubebauung infrage kommen. Aber auch der eigene Bestand wird auf angemessene Nachverdichtung überprüft und für nicht mehr zukunftsfähige Bestandsgebäude werden sinnvolle Nachnutzungen mit Wohnungsneubau geprüft.

Zusammenfassend sind keine bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken mit wesentlich negativen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erkennbar.

4. Prognosebericht

Aus den von führenden Marktforschungsinstituten prognostizierten Daten zur wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung Hamburgs lässt sich grundsätzlich ableiten, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin auf hohem Niveau verbleibt. Wir erwarten daher eine anhaltend günstige Vermietungssituation.

Der Einfluss des Ukraine-Kriegs auf unser wirtschaftliches Umfeld, die weitere Entwicklung der Inflation und des Zinsniveaus sind nur schwer vorherzusehen und mit großen Unsicherheiten verbunden. Daher sind quantitative Angaben auf die Kennzahlen zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Die langfristige Unternehmensplanung versucht jedoch, die gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen zu antizipieren. Der hohe Grad der Unsicherheit kann allerdings zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen.

Für das Geschäftsjahr 2023 wird gemäß Wirtschafts- und Finanzplan ein Ergebnis von 4,2 Mio. € erwartet. Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2023 setzt sich aus folgenden wesentlichen Planzahlen zusammen:

	Plan 2023 T€	Ist 2022 T€
Umsatzerlöse aus Mieten	61.500	59.000
Instandhaltungsaufwendungen	28.400	25.000
Zinsaufwendungen	6.100	5.600
Jahresüberschuss	4.200	8.200

Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert. Im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Reduzierung der CO ₂-Emissionen wurden im Jahr 2022 Erhaltungsinvestitionen in Höhe von 4,4 Mio. € getätigt. Für das Geschäftsjahr 2023 sind weitere Maßnahmen im Bestand in Höhe von 12,4 Mio. € vorgesehen.

Hamburg, den 25.04.2023

HANSA Baugenossenschaft eG

Jana Kilian, Vorstand

Dirk Hinzpeter, Vorstand

Bilanz zum 31.12.2022

Aktivseite

	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		75.784,59	57.108,38
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	429.603.250,98		396.461.095,12
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.455.403,91		1.766.624,09
3. Grundstücke ohne Bauten	0,00		594.148,76
4. Technische Anlagen und Maschinen	605.646,41		228.481,36
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	177.269,99		214.355,57
6. Anlagen im Bau	53.827.457,48		61.955.979,09
7. Bauvorbereitungskosten	1.144.266,63	486.813.295,40	3.770.518,82
8. Geleistete Anzahlungen	0,00		0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	3.222.355,57		3.081.909,05
2. Andere Finanzanlagen	3.552,00	3.225.907,57	3.552,00
Anlagevermögen insgesamt		490.114.987,56	468.133.772,24
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen		18.965.400,30	17.055.186,90
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	268.048,67		265.739,87
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	206.032,19		200.188,06
3. Sonstige Vermögensgegenstände	4.603.287,85	5.077.368,71	1.412.093,17
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	28.362.580,17		14.041.305,07
2. Bausparguthaben	6.830.492,84	35.193.073,01	6.693.745,05
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		330.805,60	287.789,69
Bilanzsumme		549.681.635,18	508.089.820,05
Passivseite
	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	553.500,00		557.950,00
2. der verbleibenden Mitglieder	34.067.137,01		33.353.357,01
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	114.750,00	34.735.387,01	78.200,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile Geschäftsjahr € 19.562,99; Vorjahr € 27.092,99
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	18.875.000,00		18.050.000,00
2. Andere Ergebnisrücklagen	133.466.000,00	152.341.000,00	127.411.000,00
III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag	5.558,08		5.859,09
2. Jahresüberschuss	8.209.935,93		9.407.746,20
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	-6.880.000,00	1.335.494,01	-8.112.000,00
Eigenkapital insgesamt		188.411.881,02	180.752.112,30
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	7.737.336,00		7.899.540,00
2. Sonstige Rückstellungen	2.854.574,73	10.591.910,73	2.470.381,11
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	225.492.578,28		197.527.232,70
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	58.010.871,92		57.313.950,52
3. Spareinlagen	34.601.368,23		34.891.041,99
4. Erhaltene Anzahlungen	19.756.665,87		17.724.103,83
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	225.895,31		245.616,33
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	11.657.914,81		8.493.273,61
7. Sonstige Verbindlichkeiten	659.484,53	350.404.778,95	505.613,82
davon aus Steuern: Geschäftsjahr € 127.070,22; Vorjahr € 7.236,81
D. Rechnungsabgrenzungsposten		273.064,48	266.953,84
Bilanzsumme		549.681.635,18	508.089.820,05

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. - 31.12.2022

	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	77.410.072,20		73.291.659,01
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	188.254,57	77.598.326,77	180.750,38
2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		1.910.213,40	615.250,94
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		101.996,28	41.413,54
4. Sonstige betriebliche Erträge		1.833.534,89	1.686.068,76
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	38.393.440,31		33.581.588,78
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	11.585,17	38.405.025,48	9.817,63
Rohergebnis		43.039.045,86	42.223.736,22
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	8.149.742,16		8.185.120,65
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	2.206.073,90	10.355.816,06	2.254.235,53
davon für Altersversorgung: Geschäftsjahr € 619.282,18; Vorjahr € 650.870,87
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		10.965.993,58	9.938.474,68
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		5.484.791,53	4.217.095,32
9. Erträge aus Beteiligungen	188.831,35		0,00
10. Erträge aus anderen Finanzanlagen	175,65		175,78
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	75.261,09	264.268,09	51.622,43
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		5.614.273,40	5.651.871,91
davon aus Aufzinsung: Geschäftsjahr € 147.940,63; Vorjahr € 153.337,33
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		221.510,48	216.252,00
14. Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		10.660.928,90	11.812.484,34
15. Sonstige Steuern		2.450.992,97	2.404.738,14
16. Jahresüberschuss		8.209.935,93	9.407.746,20
17. Gewinnvortrag		5.558,08	5.859,09
18. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		6.880.000,00	8.112.000,00
19. Bilanzgewinn		1.335.494,01	1.301.605,29

Anhang des Jahresabschlusses 2022

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei abgezinsten langfristigen Vermögensgegenständen und Rückstellungen wurde - soweit der Zugang im Geschäftsjahr erfolgte - von der Nettomethode Gebrauch gemacht.

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden, gemindert um planmäßige lineare Abschreibungen, nur insoweit zu Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Es wurde eine Nutzungsdauer von 1 bis 5 Jahren zugrunde gelegt.

Das Sachanlagevermögen wurde unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten - vermindert um Zuschüsse - angesetzt. Verwaltungskosten wurden nicht in die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Jahres 2022 einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurde zugrunde gelegt:

Wohngebäude im Wesentlichen	70 Jahre
Neubauten mit Fertigstellung ab 2011	50 Jahre
Andere Bauten im Wesentlichen	50 Jahre
Außenanlagen	10 Jahre
Technische Anlagen und Maschinen	8 Jahre
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2 bis 10 Jahre

Die beweglichen geringwertigen Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 800 € netto wurden im Anschaffungsjahr voll abgeschrieben und im Anlagengitter als Abgang erfasst.

Finanzanlagen wurden ebenfalls zu Anschaffungskosten angesetzt.

Das Umlaufvermögen wurde grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Bei der Ermittlung der unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Heiz- und anderen Betriebskosten wurden Abschläge, insbesondere aufgrund von Leerstand, berücksichtigt.

Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel wurden zum Nennbetrag angesetzt.

Uneinbringliche Mietforderungen wurden direkt abgeschrieben. Pauschale Wertberichtigungen wurden nicht gebildet.

Unverzinsliche Forderungen mit einer Restlaufzeit von über 1 Jahr wurden mit dem Barwert bewertet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Aktive latente Steuern ergeben sich aus sich in späteren Jahren ausgleichenden Bewertungsunterschieden zwischen der Handels- und der Steuerbilanz.

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgte mit dem aktuellen Steuersatz für die Körperschaftsteuer von 15,00 % zuzüglich 5,50 % Solidaritätszuschlag (insgesamt 15,825 %) und einem Gewerbesteuersatz von 16,45 %.

Die zu aktiven latenten Steuern führenden Differenzen beruhen auf Bewertungsunterschieden bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten sowie den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten.

Es ergibt sich ein Aktivüberhang, der nicht aktiviert wurde.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2018 G von Dr. Klaus Heubeck berechnet. Für die laufenden Pensionen und für unverfallbare Anwartschaften Ausgeschiedener sowie für andere Anwartschaften wurde der modifizierte Teilwert als Ansatz für die Bewertung genommen. Dabei wurden zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn-, Gehalts- und Rentensteigerung, die wir mit 2,5 % p. a. angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,78 % (im Vorjahr 1,87 %) zum 31.12.2022 zugrunde gelegt.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2022 mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre (1,78 %) ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre (1,44 %) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 323 T€. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB ausschüttungsgesperrt.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt auch für die Rückstellungen für Jubiläen.

Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagengitter:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 01.01.2022 €	Zugänge €	Abgänge €	Umbuchungen + / - €	Anschaffungs- und Herstellungskosten 31.12.2022 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	608.941,01	60.617,40	0,00	0,00	669.558,41
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	657.150.578,43	1.915.643,48	871.193,39	41.683.806,51	699.878.835,03
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	8.280.406,46	0,00	0,00	0,00	8.280.406,46
Grundstücke ohne Bauten	594.148,76	0,00	0,00	-594.148,76	0,00
Bauten auf fremden Grundstücken	48.059,04	0,00	0,00	0,00	48.059,04
Technische Anlagen und Maschinen	637.118,96	426.834,57	0,00	0,00	1.063.953,53
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.503.201,21	89.656,00	83.311,05	0,00	1.509.546,16
Anlagen im Bau	61.955.979,09	28.276.044,32	0,00	-36.404.565,93	53.827.457,48
Bauvorbereitungskosten	3.770.518,82	2.058.838,63	0,00	-4.685.090,82	1.144.266,63
Sachanlagen gesamt	733.940.010,77	32.767.017,00	954.504,44	1,00	765.752.524,33
Finanzanlagen
Beteiligungen	3.081.909,05	140.447,52	0,00	-1,00	3.222.355,57
Andere Finanzanlagen	3.552,00	0,00	0,00	0,00	3.552,00
Finanzanlagen gesamt	3.085.461,05	140.447,52	0,00	-1,00	3.225.907,57
Anlagevermögen insgesamt	737.634.412,83	32.968.081,92	954.504,44	0,00	769.647.990,31

	Abschreibungen 01.01.2022 €	Zugänge €	Abgänge €	Abschreibungen 31.12.2022 €	Buchwert am 31.12.2022 €	Buchwert am 31.12.2021 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	551.832,63	41.941,19	0,00	593.773,82	75.784,59	57.108,38
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	260.689.483,31	10.436.421,11	850.320,37	270.275.584,05	429.603.250,98	396.461.095,12
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	6.513.782,37	311.220,18	0,00	6.825.002,55	1.455.403,91	1.766.624,09
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	594.148,76
Bauten auf fremden Grundstücken	48.059,04	0,00	0,00	48.059,04	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	408.637,60	49.669,52	0,00	458.307,12	605.646,41	228.481,36
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.288.845,64	126.741,58	83.311,05	1.332.276,17	177.269,99	214.355,57
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	53.827.457,48	61.955.979,09
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	1.144.266,63	3.770.518,82
Sachanlagen gesamt	268.948.807,96	10.924.052,39	933.631,42	278.939.228,93	486.813.295,40	464.991.202,81
Finanzanlagen
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	3.222.355,57	3.081.909,05
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	3.552,00	3.552,00
Finanzanlagen gesamt	0,00	0,00	0,00	0,00	3.225.907,57	3.085.461,05
Anlagevermögen insgesamt	269.500.640,59	10.965.993,58	933.631,42	279.533.002,75	490.114.987,56	468.133.772,24

Die Zugänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten betreffen auch nachträgliche Herstellungskosten für umfassende und energetische Modernisierungen. Von den Herstellungskosten wurden Tilgungs- und Baukostenzuschüsse abgesetzt. Nach dem Rückbau von Bestandsgebäuden wurden die historischen Herstellungskosten als Abgang erfasst. Hierfür wurden anteilige Restbuchwerte in Höhe von 73 T€ abgeschrieben.

Die Zugänge bei den technischen Anlagen und Maschinen betreffen neben Planungskosten für einen Eisspeicher und die Neuinstallation eines Glasfasernetzes auch Investitionen in elektrische Ladestationen.

Die Zugänge bei den Anlagen im Bau betreffen Anschaffungs- und Herstellungskosten für in der Realisierung befindliche Neubauvorhaben. Mit Fertigstellung wurden 2 Bauvorhaben mit 60 Wohnungen, weiteren Gewerbeeinheiten und 24 Reihenhäuser in die Bewirtschaftung übernommen. Die angefallenen Anschaffungs- und Herstellungskosten wurden auf Grundstücke mit Wohnbauten umgebucht.

Die Bauvorbereitungskosten umfassen Planungs- und Architektenleistungen für zukünftige Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie für Quartiersentwicklungen.

Die Zugänge bei den Beteiligungen betreffen Kapitalzuführungen an die HaRo Am Grasbrookpark GmbH in der HafenCity.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten in voller Höhe noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr bestanden wie folgt:

	Insgesamt €	davon mit einer Restlaufzeit von über 1 Jahr €
Forderungen aus Vermietung	268.048,67	110.095,29
Vorjahr	265.739,87	113.649,47
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	206.032,19	0,00
Vorjahr	200.188,06	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	4.603.287,85	371.949,21
Vorjahr	1.412.093,17	341.728,39
Gesamtbetrag	5.077.368,71	482.044,50
Vorjahr	1.878.021,10	455.377,86

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

	01.01.2022 €	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres €	31.12.2022 €
Gesetzliche Rücklagen	18.050.000,00	825.000,00	18.875.000,00
Vorjahr		945.000,00
Andere Ergebnisrücklagen	127.411.000,00	6.055.000,00	133.466.000,00
Vorjahr		7.167.000,00

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang enthalten:

Rückstellungen für:	T€
unterlassene Instandhaltung	1.109
Jubiläen der Mitarbeiter	591
Leistungsabgrenzung	419
Urlaubsabgrenzungen	239
Hausbewirtschaftung	247
Verwaltungskosten u. a.	250

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel, aus dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergeben.

Posten	Insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von			gesichert
	€	unter 1 Jahr €	1 bis 5 Jahren €	über 5 Jahren €	€	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	225.492.578,28	12.227.115,65	66.153.822,47	147.111.640,16	225.492.578,28	GPR ^*
Vorjahr	197.527.232,70	10.653.307,20	45.154.523,67	141.719.401,83	197.527.232,70	GPR ^*
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	58.010.871,92	2.009.154,12	8.656.654,67	47.345.063,13	58.010.871,92	GPR ^*
Vorjahr	57.313.950,52	1.852.367,53	8.019.893,91	47.441.689,08	57.313.950,52	GPR ^*
Erhaltene Anzahlungen	19.756.665,87	19.756.665,87
Vorjahr	17.724.103,83	17.724.103,83
Verbindlichkeiten aus Vermietung	225.895,31	225.895,31
Vorjahr	245.616,33	245.616,33
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	11.657.914,81	11.657.914,81
Vorjahr	8.493.273,61	8.493.273,61
Sonstige Verbindlichkeiten	659.484,53	659.484,53
Vorjahr	505.613,82	505.613,82
Gesamtbetrag	315.803.410,72	46.536.230,29	74.810.477,14	194.456.703,29	283.503.450,20
Vorjahr	281.809.790,81	39.474.282,32	53.174.417,58	189.161.090,91	254.841.183,22

^* GPR = Grundpfandrechte

Bei den grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen handelt es sich der Form nach im Wesentlichen um Buchgrundschulden.

Die Fristigkeit der Spareinlagen gliedert sich wie folgt:

	Geschäftsjahr	Vorjahr
a) Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten	9.577.399,27 €	8.103.171,81 €
b) Spareinlagen mit anderen vereinbarten Kündigungsfristen	25.023.968,96 €	26.787.870,18 €
	34.601.368,23 €	34.891.041,99 €

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern beinhalten Objektfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen. Zur Finanzierung der Neubau- und Modernisierungstätigkeit wurden Darlehen von 42.227 T€ valutiert und Umschuldungen von 10.549 T€ vorgenommen. Darüber hinaus wurden planmäßige Tilgungen von 13.354 T€ geleistet.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen auch 17.326 T€ an abgerechneten Betriebs- und Heizkosten.

Die anderen aktivierten Eigenleistungen enthalten ausschließlich Kosten für eigene Architektenleistungen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten unter anderem 758 T€ aus Versicherungsentschädigungen. Darüber hinaus sind 519 T€ aus der Auflösung von Rückstellungen und 40 T€ aus weiteren Erträgen enthalten, die einem anderen Geschäftsjahr zuzuordnen sind.

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch 21.795 T€ Instandhaltungsaufwendungen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten auch Kosten für den Rückbau von Bestandsgebäuden von 536 T€ und für die Mitgliederbetreuung von 323 T€. Darüber hinaus sind 165 T€ an Aufwendungen enthalten, die einem anderen Geschäftsjahr zuzuordnen sind.

E. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Die HANSA ist Mitglied im Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Das abgegebene Garantieversprechen beläuft sich unverändert zum Vorjahr auf 271 T€.

Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da wirtschaftliche und finanzielle Schwierigkeiten von anderen Mitgliedern der Selbsthilfeeinrichtung derzeit nicht bekannt sind.

Finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen aus erteilten Aufträgen für Neubau- und Modernisierungsvorhaben in Höhe von 53.072 T€. Zur Finanzierung der Investitionstätigkeit werden Fremdmittel von bis zu 70 % in Anspruch genommen. Im Übrigen werden Spar- und Eigenmittel eingesetzt.

Außerdem bestehen Leasingverträge mit einer Restlaufzeit von unter 2 bis 73 Monaten. Die Leasinggebühren für diesen Zeitraum betragen 1.071 T€.

Anzahl der Mitarbeitenden

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug (Vorjahresangaben in Klammern):

	Vollzeitbeschäftigte		Teilzeitbeschäftigte
kaufmännische Mitarbeiter	43	(44)	15	(15)
technische Mitarbeiter	16	(15)	5	(3)
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte u. a.	54	(57)	10	(9)
gesamt	113	(116)	30	(27)

Außerdem wurden durchschnittlich 5 Auszubildende beschäftigt.

Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 714 T€ vermehrt.

	Anzahl Mitglieder
01.01.2022	13.689
Zugänge	502
Abgänge	378
31.12.2022	13.813

Beteiligungen an anderen Unternehmen

Die Genossenschaft ist an der HaRo Am Grasbrookpark GmbH mit Sitz in Hamburg mit 50 % beteiligt. Das Stammkapital beträgt 25.000,00 €. Nach dem zuletzt vorliegenden Jahresabschluss zum 31.12.2021 betrug das Eigenkapital 5.649 T€. Es wurde ein Jahresfehlbetrag von 144 T€ ausgewiesen.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.

Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

Mitglieder des Vorstandes

Jana Kilian

Dirk Hinzpeter

Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an die Mitglieder des Vorstandes.

Mitglieder des Aufsichtsrates

Thomas Müller (Vorsitzender)

Jens-Peter Schwieger (stellvertretender Vorsitzender)

Jan Balcke

Enno Bruns

Boris Decker

Heike Dittwald

Stefanie Doering

Jutta Grittner-von Bargen

Ursula Schütt-Burmester

Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an die Mitglieder des Aufsichtsrates.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

Gewinnverwendungsvorschlag

Gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 21.03.2023 wurden 825.000,00 € in die gesetzliche Rücklage und 6.055.000,00 € in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages von 5.558,08 € ergibt sich ein Bilanzgewinn von 1.335.494,01 €. Vorstand und Aufsichtsrat beschließen, der Vertreterversammlung folgende Verwendung des Bilanzgewinnes vorzuschlagen:

4 % Dividende an die Mitglieder auf berechtigte Geschäftsguthaben	1.329.888,28 €
Vortrag auf neue Rechnung	5.605,73 €

Hamburg, den 21.03.2023

HANSA Baugenossenschaft eG

Jana Kilian, Vorstand

Dirk Hinzpeter, Vorstand

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die HANSA Baugenossenschaft eG, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der HANSA Baugenossenschaft eG, Hamburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der HANSA Baugenossenschaft eG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft zum 31.12.2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2022 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Genossenschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Genossenschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen

Hamburg, den 25.04.2023

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
Prüfungsdienst

Klein, Wirtschaftsprüfer

Wendlandt, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Die HANSA im Umbruch - ein Spiegelbild der Wohnungswirtschaft

Anfang 2022 waren wir Mitglieder des Aufsichtsrats voller Hoffnung und Zuversicht, dass sich nach zwei Jahren Corona-Ausnahmezustand und dessen Begleiterscheinungen mit Masken, Hygienevorschriften und Ausgangssperren eine Phase der Entspannung und Rückbesinnung auf die eigentliche Tätigkeit der Baugenossenschaft, nämlich die des Bauens und der Instandhaltung unserer Gebäude sowie der aktiven Mitgliederförderung, einstellen könnte. Mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine am 24. Februar 2022 jedoch sahen wir uns alle mit einer neuen und bis dahin ungekannten weiteren Krise konfrontiert. Der Krieg in Europa und infolge dessen die von Bundeskanzler Olaf Scholz ausgerufene "Zeitenwende" wird unweigerlich auch Auswirkungen auf unser aller Lebensalltag und somit auch auf die HANSA haben.

Wie konkret sich die Folgen für die Bau- und Wohnungswirtschaft im Verlauf des Jahres 2022 zeigen sollten, konnten auch wir erst angesichts steigender Energie- und Lebenshaltungskosten, der hohen Inflationsraten sowie der von der Europäischen Zentralbank in wiederholter Folge beschlossenen Zinserhöhungen mit den entsprechenden Auswirkungen auf Wirtschaft und Gesellschaft anschaulich beobachten.

Gemeinsam mit dem Vorstand mussten wir uns als Aufsichtsrat fortan einer Situation stellen, die unter anderem eine Neubewertung der bisherigen Strategie der HANSA erforderlich machte. Gemeint sind hier Auswirkungen auf die eigene Bautätigkeit, die Berücksichtigung der stark steigenden Zinsen und die Belastung unserer Mitglieder im Hinblick auf die "zweite Miete", also die durch Energie getriebenen Nebenkosten.

Aufgrund der Entlastungspakete der Bundesregierung konnten zwar unmittelbare soziale Härten aufgefangen werden. Dennoch war uns bewusst, dass wir in den kommenden Jahren mit erhöhter Dynamik die Themen Energieeffizienz im Gebäudebestand und energetische Einsparinitiativen im Privaten mit Nachdruck verfolgen müssen.

Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg hat angesichts eines drohenden Bürgerentscheids zum Verkauf städtischen Grund und Bodens 2022 beschlossen, dass künftig städtische Grundstücke ausschließlich über sogenannte Erbpachtverträge der Wohnungswirtschaft überlassen werden. Die Folge aus dieser unserer Ansicht nach falschen Entscheidung ist schon im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2022 absehbar gewesen. Die Neubautätigkeit wird zu künftig in ganz Hamburg deutlich reduziert werden. Die Bewirtschaftung von Grundstücken, die in Erbpacht genutzt werden, verteuert das Wohnen und passt nicht zu unserem Selbstverständnis, als Genossenschaft ausschließlich über das Mittel der Erbpacht Grundstücke überlassen zu bekommen. Wir sehen dieser Entwicklung mit großer Sorge entgegen, zumal sich die kluge Hamburger Wohnungsbaupolitik der vergangenen zwölf Jahre unter enger Einbeziehung der Wohnungswirtschaft ("Bündnis für das Wohnen") bewährt und einerseits einen Ausgleich zwischen privater Initiative und andererseits preisgedämpfter Wohnraumförderung geschaffen hat. Die Zinsentwicklung, der Fachkräftemangel im Handwerk und Engpässe innerhalb der Zuliefererindustrie machen das Bauen zusätzlich teuer und haben direkte Folgen für die HANSA sowie für die strategische Prioritätensetzung von Vorstand und uns als Genossenschaftsorgan, das den Vorstand berät und in seiner operativen Geschäftstätigkeit begleitet.

Die durch die Bundesregierung ausgelöste Unsicherheit hinsichtlich des Wegfalls gezielter Wohnungsförderprogramme verunsichert die Branche obendrein und macht den Wohnungsbau weniger attraktiv und zunehmend unzureichend wirtschaftlich darstellbar.

Im Rückblick erweist sich der von Vorstand und Aufsichtsrat eingeschlagene Weg der letzten Jahre als richtig, nämlich sich in Zeiten niedriger Zinsen aktiv um Neubaugrundstücke zu bemühen. Auf diesem Wege konnten viel beachtete Quartiere wie unter anderem das Pergolenviertel (BDA Hamburg Architektur Preis 2022) in Winterhude sowie Grasbrookpark, Baakenhafen und Strandkai in der HafenCity oder die Bebauung Haferblöcken realisiert werden.

Die Revitalisierungs- und Modernisierungsinitiativen rund um das Morellen[1]quartier in Marienthal, die Bautätigkeit auf eigenen Grundstücken wie beispielsweise in der Quartiersentwicklung Dudenweg oder an der Drosselstraße und der Fokus auf Instandhaltungsvorhaben im Bestand zeigen auf, wo in den kommenden Jahren die Prioritäten der Geschäftstätigkeit liegen werden. Die Solidität unserer Genossenschaft gibt dem Vorstand, den Mitarbeitenden der HANSA und uns als Aufsichtsgremium und Kontrollorgan recht. Wir können stolz sein auf ein grundsolides Unternehmen, das organisch wächst und sich für die Zukunft gut aufgestellt zeigt. Die Bilanzsumme steigt im Jahr 2022 auf 550 Mio. Euro. Der erwirtschaftete Jahresüberschuss und die vorgeschlagene Dividende von 4 Prozent auf die berechtigten Geschäftsguthaben der Mitglieder bestätigen erfolgreiches Wirtschaften mit Augenmaß in unsicheren Zeiten.

Der Mitgliederförderung wurde auch im Jahr 2022 ein großer Stellenwert beigemessen. Daher unterstützte der Aufsichtsrat ausdrücklich die Aktivitäten dieses Bereichs. Neben der Aufwertung von Außenanlagen und der Förderung des Quartiers- und Freiwilligenmanagements ist die stetige und vertrauensvolle Kommunikation und Zusammenarbeit mit den HANSA-Vertreterinnen und -Vertretern hervorzuheben. Viele positive Rückmeldungen seitens der bisherigen und neuen Vertreterinnen und Vertreter erhielten wir für die Durchführung der Veranstaltung "Rechte und Pflichten der Genossenschaftsvertreterinnen und -vertreter".

Besonderes Engagement, wie z.B. im Rahmen des HANSA ReparaturCafés, zeichnen den Zusammenhalt und den Geist einer Genossenschaft und seiner Mitglieder aus. Wir haben uns als Aufsichtsrat im Berichtszeitraum des Jahres 2022 sowohl physisch als auch virtuell zu insgesamt zehn Sitzungen getroffen, um die Geschäftstätigkeit des Vorstands konstruktiv-kritisch zu begleiten. Dabei ging es im Einzelnen um die Themen wirtschaftliche Situation, die Prüfung der Plausibilität des Wirtschafts- und Finanzplans sowie die dazugehörige Investitionsplanung. Die Mietenpolitik der HANSA hat auch 2022 großen Raum eingenommen und wird im Ergebnis seitens des Aufsichtsrats als plausibel, sinnvoll und angemessen bewertet. Besonders gefreut hat uns, dass wir im Jahr 2022 unter der Berücksichtigung von entsprechenden Sicherheits- und Hygienemaßnahmen wieder zu zwei Vertretergruppenbesprechungen und auch zur ordentlichen Vertreterversammlung einladen konnten.

Der Jahresabschluss 2021 wurde intensiv geprüft und beraten, die Prüfungsergebnisse des Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) zur Kenntnis genommen und gemeinsam mit dem Vorstand die ordentliche Vertreterversammlung vorbereitet. Der Revisionsbericht und die Geschäfts[1]und Risikostrategie (Controlling und Liquiditätsentwicklung) waren außer[1]dem Teil unserer gewissenhaften Prüfungstätigkeit.

Die drei Ausschüsse des Aufsichtsrats (Bau-, Mitglieder- und Prüfungsausschuss) kamen unabhängig voneinander zu mehreren Sitzungen zusammen. Dabei hat sich der Prüfungsausschuss seiner satzungsgemäßen Tätigkeit gewidmet, inklusive der Vorbereitung zur Beschlussfassung des Jahresabschlusses, des Prüfungsberichts, der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung sowie der Spareinrichtung.

Die neun Mitglieder des Aufsichtsrats erfüllen die seit August 2009 in §36 (3) Kreditwesengesetz normierte Sachkunde für die Tätigkeit im Aufsichtsratsgremium und kamen somit ihren gesetzlichen und satzungsgemäßen Auf[1]gaben und Pflichten vollumfänglich nach.

Der vorliegende Jahresabschluss 2022 mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang sowie der Lagebericht des Vorstandes wurden vom Aufsichtsrat in separaten Sitzungen geprüft. Abweichende Feststellungen wurden auf Grundlage der zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen nicht getroffen.

Der Aufsichtsrat stellt fest, dass der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß geführt hat. Er empfiehlt der Vertreterversammlung einstimmig, den Jahresabschluss 2022 in der vorliegenden Fassung anzunehmen, dem Gewinnverteilungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2022 zuzustimmen und den Vorstand zu entlasten. Der Aufsichtsrat bedankt sich bei Vorstand, den Mitarbeitenden der HANSA sowie bei allen Vertreterinnen und Vertretern für deren Engagement rund um die HANSA und freut sich auf die weitere Zusammenarbeit mit Ihnen allen.

Hamburg, April 2023

Thomas Müller, Vorsitzender

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 wurde am 19.06.2023 festgestellt.

30:T22c19,

HANSA Baugenossenschaft eG

Hamburg

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020

Lagebericht 2020

1. Grundlagen der Genossenschaft

Unsere Genossenschaft verfügte am 31.12.2020 über 9.774 eigene Wohnungen, 79 Gewerbeobjekte, 2 Betriebsgebäude sowie 2.874 Kfz-Stellplätze in Einzel- und Sammelgaragen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Rahmenbedingungen

Seit Anfang 2020 hat sich die COVID-19-Pandemie weltweit ausgebreitet und starke negative Auswirkungen auf die globalen Volkswirtschaften verursacht. Auch in Deutschland hat die Pandemie zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Nach einer zehnjährigen Wachstumsphase ist die deutsche Wirtschaft im Jahr 2020 in eine tiefe Rezession geraten, ähnlich wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009.

Unter Berücksichtigung der Preisveränderungen ergab sich nach ersten vorläufigen Berechnungen insbesondere für Hamburg eine Minderung der Wirtschaftsleistung um 5,8 %, so das Statistikamt Nord. Mit diesem Ergebnis liegt Hamburg für das Jahr 2020 unter der Entwicklung auf Bundesebene. Hier sank das Bruttoinlandsprodukt real um 4,9 %. Auch die Zahl der Erwerbstätigen in Hamburg ist im Jahr 2020 erstmalig nach 16 Jahren um 0,4 % zurückgegangen.

Die Wohnungswirtschaft hat sich hingegen auch aufgrund der gut funktionierenden staatlichen Sicherungssysteme in der Pandemie bisher als robust und widerstandsfähig erwiesen.

Nennenswerte Mietausfälle hat es auch bei der HANSA bisher nicht gegeben. Einzig der zum 01.04.2020 für 3 Monate ausgesprochene freiwillige Erlass der Mieterhöhung nach § 558 BGB wirkte sich mindernd auf die Mieteinnahmen aus. Die Erstellung der Neubauten und die Durchführung der Modernisierungen verliefen nahezu planmäßig. Nur einige wenige Großinstandsetzungen wurden auf das Folgejahr verschoben. Die Arbeitsorganisation der HANSA wurde unter Berücksichtigung der Hamburgischen SARS-CoV-2-Eindämmungsverordnung laufend an die allgemeine Pandemieentwicklung angepasst.

Das Statistische Bundesamt geht im Rahmen der 14. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung bis 2040 von einem Wachstum der Hamburger Bevölkerung um 133.000 Menschen auf insgesamt rund 1.988.000 Einwohner aus.

Anfang 2020 gab es in Hamburg rund 966.000 Wohnungen. Hiervon sind rund 75 % vermietet, womit Hamburg eine ausgesprochene Mieterstadt ist. Das "Bündnis für das Wohnen in Hamburg" wurde seit 2011 in Kooperation mit Senat, Behörden, Bezirken, Wohnungswirtschaft und Verbänden erfolgreich umgesetzt. Das Bündnis endete mit der letzten Legislaturperiode. Im Jahr 2021 wird ein erweitertes Bündnis für Wohnen und Klima angestrebt.

Im Jahr 2020 wurde in Hamburg auch unter den schwierigen Bedingungen des Pandemie-Jahres der Bau von insgesamt 10.007 neuen Wohnungen genehmigt. Damit wurde das gesetzte Ziel von 10.000 Wohnungen erneut erreicht. Mit ihrer Neubautätigkeit unterstützt die HANSA partnerschaftlich die wohnungspolitischen Ziele des Bündnisses.

Die Bevölkerung in Hamburg ist verglichen mit der in Deutschland jünger. Ende 2019 betrug der Anteil von Kindern unter 18 Jahren in den Hamburger Haushalten rund 18 %, wobei diese Quote in den einzelnen Stadtteilen sehr stark unterschiedlich ausgeprägt war. Ein Viertel der Haushalte mit Kindern gehörte dabei zu einem alleinerziehenden Elternteil.

Diesen Entwicklungen ist Rechnung zu tragen durch ein Angebot an Wohnvielfalt, insbesondere bei der Planung von Neubauten. Die Wohnungsbestände und die Quartiere werden weiterhin stark nachgefragt sein, müssen bis dahin jedoch demografiegerecht angepasst und gestaltet werden. Wir haben diesen Umstand bereits erkannt und bauen unsere Wohnungen im Bestand - wo möglich - bereits regelmäßig auf altersgerechte und barrierearme Anforderungen um und errichten unsere Neubauten zum Teil barrierefrei.

2.2. Geschäftsverlauf

Nachfolgende Tabelle fasst die wesentlichen Kennzahlen unserer Unternehmensentwicklung zusammen:

	Plan 2020 T€	Ist 2020 T€	Ist 2019 T€
Umsatzerlöse aus Mieten	55.100	54.700	52.700
Instandhaltungsaufwendungen	24.600	23.600	23.700
Zinsaufwendungen	6.000	5.900	6.100
Jahresüberschuss	6.100	7.700	5.400

Die Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres wurden auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen geplant. Es haben sich auch aufgrund nicht planbarer Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Abweichungen ergeben.

Die Instandhaltungsaufwendungen fielen geringer aus, da nicht alle Maßnahmen wie geplant durchgeführt werden konnten. Darüber hinaus wirkte sich der temporäre Erlass der Mieterhöhung mindernd auf die geplanten Mieteinnahmen aus. Insgesamt endete das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von 7,7 Mio. €.

Instandhaltung

Für die Instandhaltung der bestehenden Wohnanlagen wurden 23,6 Mio. € aufgewendet. Die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen zeigt die nachstehende Tabelle:

	2020	2019
Aufwand in T€	23.600	23.700
Aufwand je Quadratmeter und Monat in €	3,04	3,07

Modernisierungen

Durch umfangreiche Großmodernisierungen werden die Wohnungsbestände nachhaltig weiterentwickelt. Hier stehen insbesondere energetische Maßnahmen im Fokus. Die Investitionen für nachträgliche Herstellungskosten betrugen insgesamt 1,4 Mio. €.

Diese entfielen auf umfassende Modernisierungen von 143 Wohnungen in 4 Gebäuden im Rahmen der Quartiersentwicklung in Hamburg-Billstedt. Die übrigen Kosten entfielen im Wesentlichen auf Planungsleistungen für eine noch nicht begonnene Modernisierung eines Gebäudes mit insgesamt 38 Wohnungen Hamburg-Winterhude.

Neubau

Neben den umfangreichen Investitionen im Bestand war das Geschäftsjahr 2020 von Planung, Errichtung und Fertigstellung von Neubauvorhaben geprägt.

Im Rahmen einer Bietergemeinschaft wurde im August 2017 im Baakenhafen ein weiteres Grundstück in der HafenCity erworben. An dem genossenschaftlichen Gemeinschaftsprojekt beteiligt sich die HANSA mit 23 öffentlich geförderten und 23 frei finanzierten Wohnungen sowie 1 Gewerbeeinheit. Die Wohnungen wurden im Januar 2020 fertiggestellt und an die Mieter übergeben.

Gemeinsam mit weiteren Unternehmen innerhalb eines Konsortiums hat die HANSA im Oktober 2017 eine Grundstücksfläche auf dem Strandkai in der HafenCity erworben. Es ist die Errichtung von ca. 81 preisgedämpften Wohneinheiten und weiteren Gewerbeeinheiten geplant. Nach umfangreichen Abstimmungen zwischen allen Akteuren und den Behörden konnte im Januar 2018 mit der Bebauung des Projektgrundstückes begonnen werden.

Nach Fertigstellung des Warft- und Tiefgaragengeschosses konnte im Oktober 2020 mit der Errichtung der HANSA-Gebäude begonnen werden.

In Hamburg-Billstedt errichtet die HANSA mit 2 Partnern ein neues Quartier am Öjendorfer See. Im Januar 2018 wurde der Kaufvertrag für 2 Grundstücke mit der Stadt Hamburg unterzeichnet. In einem ersten Bauabschnitt wurden 254 Unterkünfte für Flüchtlinge mit Bleibeperspektive in 112 Reihenhäusern und 2 Geschossbauten mit 30 Wohnungen erstellt. Die HANSA beteiligt sich mit 15 öffentlich geförderten und 6 frei finanzierten Reihenhäusern. Die Reihenhäuser wurden nach Fertigstellung im März 2020 an einen sozialen Träger als Mieter übergeben.

In einem zweiten Bauabschnitt planen die Projektbeteiligten die Errichtung weiterer 143 Reihenhäuser im regulären Wohnungsbau, wovon 43 frei finanzierte Reihenhäuser auf die HANSA entfallen. Der Baubeginn ist aufgrund fehlenden Baurechts nunmehr für das zweite Halbjahr 2021 geplant.

Der Kaufvertrag für das dritte Grundstück im Quartier Pergolenviertel wurde im Juni 2020 mit der Stadt Hamburg geschlossen. Zur Wirksamkeit des Kaufvertrages stehen noch bauordnungsrechtliche Genehmigungen aus. Die HANSA plant den Bau von 36 öffentlich geförderten Wohneinheiten und einer Wohngemeinschaft für besondere Wohnformen mit rd. 2.600 m ² Wohn- und Nutzfläche. Der Baubeginn ist für das 3. Quartal 2021 vorgesehen.

Die HANSA plant die Errichtung ihrer neuen Geschäftsstelle auf einem mit 40 Wohneinheiten bebauten Bestandsgrundstück in Hamburg-Barmbek. Der Rückbau der bestehenden Wohnungen ist für das zweite Quartal 2021 geplant. Im Anschluss soll der neue Gebäudekomplex - bestehend aus Geschäftsstelle und Wohnungen - errichtet werden. Für die beiden bestehenden Betriebsgebäude an 2 verschiedenen Standorten wird eine sinnvolle Nachnutzung mit Wohnungsneubau angestrebt.

Quartiersentwicklung

Die HANSA führt im großen, zusammenhängenden Areal Dudenweg/Möllner Landstraße eine umfassende Quartiersentwicklung, bestehend aus Modernisierungs-, Rückbau- und Neubaumaßnahmen durch. Die Maßnahmen erfolgen in enger Abstimmung mit den Bewohnern des Quartiers und dauern über mehrere Jahre an.

Weiterhin wird zur Vermeidung klimaschädlicher Emissionen die zukünftige Energieversorgung des Quartiers durch ein modernes Blockheizkraftwerk sichergestellt. Im Rahmen eines Verkehrsberuhigungskonzeptes werden die öffentlichen Straßen zum Teil überplant und Quartierstiefgaragen errichtet.

Nach dem Rückbau der ersten 6 Reihenhäuser im März 2020 konnte mit der Errichtung von 12 frei finanzierten Reihenhäusern mit rund 1.400 m ² Wohnfläche begonnen werden.

In einem weiteren Bauabschnitt wurde nach dem Rückbau von weiteren 18 Reihenhäusern im April 2020 mit der Errichtung von 24 frei finanzierten Reihenhäusern mit rd. 2.800 m ² Wohnfläche und einer Quartierstiefgarage begonnen.

Gleichzeitig wurden umfangreiche Großmodernisierungen zur Entwicklung der Bestandsgebäude durchgeführt.

Spareinrichtung

Der Spareinlagenbestand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 0,7 Mio. € auf 31,0 Mio. €. Die eingebrachten Spareinlagen sind zum überwiegenden Teil im eigenen Hausbesitz der Genossenschaft angelegt.

Fazit zum Geschäftsverlauf

Insgesamt beurteilen wir den Verlauf des Geschäftsjahres für unsere Genossenschaft positiv. Wir konnten unsere Zielmieten grundsätzlich realisieren und hatten nur sehr geringen strukturellen Wohnungsleerstand zu verzeichnen. Die Ertragslage der Genossenschaft wurde dadurch nachhaltig gestärkt und ermöglichte uns, die Instandhaltung des Hausbesitzes auf hohem Niveau fortzusetzen.

Die Erstellung unserer Neubauten und die Durchführung der Modernisierungen verliefen planmäßig. Mit dem Erwerb von Grundstücken konnten die Bestände sinnvoll erweitert werden. Gleichzeitig wurden unsere Neubau- und Modernisierungsplanungen vorangebracht.

2.3. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am 31.12.2020 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	31.12.2020		31.12.2019		Veränd.
	T€	%	T€	%	T€
Vermögensstruktur
Anlagevermögen	433.860,1	90,9	417.924,5	92,8	15.935,6
Umlaufvermögen	43.687,4	9,1	32.494,2	7,2	11.193,2
Gesamtvermögen	477.547,5	100,0	450.418,7	100,0	27.128,8
Kapitalstruktur
Eigenkapital	171.688,3	36,0	164.651,8	36,6	7.036,5
Fremdkapital
langfristige Rückstellungen	7.765,0	1,6	7.807,9	1,7	-42,9
langfristige Spareinlagen	27.882,3	5,8	27.213,5	6,0	668,8
langfristige Darlehen	238.770,0	50,0	221.847,8	49,3	16.922,2
langfristiges Fremdkapital insgesamt	274.417,3	57,5	256.869,2	57,0	17.548,1
kurzfristige Rückstellungen	1.825,8	0,4	2.500,3	0,5	-674,5
andere kurzfristige Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten	29.616,1	6,2	26.397,4	5,9	3.218,7
kurzfristiges Fremdkapital insgesamt	31.441,9	6,6	28.897,7	6,4	2.544,2
Gesamtkapital	477.547,5	100,0	450.418,7	100,0	27.128,8

Das Anlagevermögen beträgt 90,9 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 6,0 %.

Auf der Vermögensseite ist diese Erhöhung im Wesentlichen auf Investitionen in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, auf den Erwerb von Grundstücken sowie auf eine Erhöhung der liquiden Mittel zurückzuführen. Dem standen planmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen gegenüber.

Das Eigenkapital nahm um 7,0 Mio. € zu. Dies ist auf den Jahresüberschuss 2020 in Höhe von 7,7 Mio. € und die Erhöhung der Geschäftsguthaben um 0,5 Mio. € abzüglich der Dividenden für das Vorjahr in Höhe von 1,2 Mio. € zurückzuführen.

Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist von 36,6 % im Vorjahr auf 36,0 % Ende 2020 zurückgegangen.

Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen durch Valutierungen zur Finanzierung unserer Investitionen und eine Erhöhung der Spareinlagen. Mindernd wirkten sich im Wesentlichen planmäßige Tilgungen aus.

Die Spareinlagen wurden mit 10 % dem kurzfristigen Fremdkapital und mit 90 % dem langfristigen Fremdkapital zugeordnet.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur ist solide.

Finanzlage

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden, unter Anwendung des Deutschen Rechnungslegungsstandards 21 (DRS 21) erstellten Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG ^* :

	2020 T€	2019 T€
I. Laufende Geschäftstätigkeit:
Jahresüberschuss	7.681,0	5.399,7
Abschreibungen auf das Anlagevermögen	9.914,9	9.461,0
Veränderung langfristiger Rückstellungen	-42,9	56,2
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-373,2	-27,3
Cashflow nach DVFA/SG ^*	17.179,8	14.889,6
Veränderung kurzfristiger Rückstellungen	-626,5	-166,8
Veränderung sonstiger Aktiva	-334,0	102,4
Veränderung sonstiger Passiva	3.218,8	818,1
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen	-594,5	-594,5
Zinsaufwendungen/Zinserträge	5.416,7	5.861,0
Sonstige Beteiligungserträge und Dividenden	-224,7	-163,0
Ertragsteueraufwand	193,0	232,7
Ertragsteuerzahlungen	-263,8	-290,7
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	23.964,8	20.688,8
II. Investitionsbereich:
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-9,5	0,0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen ^**	-28.196,1	-36.263,5
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-78,4	-308,4
Einzahlungen aus Kapitalrückzahlungen aus dem Finanzanlagevermögen	26,8	353,7
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen	473,5	49,8
Rückzahlungen aus Bausparverträgen	1.929,7	0,0
Einzahlungen auf Bausparverträge	-355,0	-156,2
Erhaltene Zinsen	202,0	12,2
Erhaltene Beteiligungserträge	163,0	182,6
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-25.844,0	-36.129,8
III. Finanzierungsbereich:
Veränderung der Geschäftsguthaben	584,3	1.096,2
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen	35.684,7	31.921,2
Planmäßige Tilgungen	-10.508,7	-9.423,6
Darlehensrückzahlungen und -umschuldungen	-7.793,8	-13.754,8
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	0,0	248,2
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen	594,5	594,5
Gezahlte Zinsen	-5.618,7	-5.873,2
Gezahlte Dividende	-1.228,8	-1.190,3
Veränderung langfristiger Sparmittel	668,8	-1.051,8
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	12.382,3	2.566,4
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	10.503,1	-12.874,6
IV. Finanzmittelfonds:
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	10.503,1	-12.874,6
Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres	5.627,1	18.501,7
Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres	16.130,2	5.627,1

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte auch 2020 aus, um die planmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen und die vorgesehene Dividende in Höhe von 4 % auszuschütten. Es verbleibt ein Cashflow in Höhe von 6,6 Mio. €, der als Eigengeldeinsatz bei Investitionen zur Verfügung steht.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist maßgeblich durch Darlehensvalutierungen für Neubauten und Modernisierungen (27,9 Mio. €) bestimmt. Darüber hinaus wurden Umschuldungen (7,8 Mio. €) vorgenommen.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit der HANSA jederzeit gegeben bleiben.

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2020 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2020 T€	2019 T€	Veränd. T€
Hausbewirtschaftung	10.466,9	8.802,6	1.664,3
Bautätigkeit/Modernisierung	-1.718,4	-1.762,9	44,5
Finanzergebnis	251,1	-2,3	253,4
Sonstiger Geschäftsbetrieb	-1.579,3	-1.775,3	196,0
Neutrales Ergebnis	453,7	370,3	83,4
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-193,0	-232,7	39,7
Jahresüberschuss	7.681,0	5.399,7	2.281,3

Der Jahresüberschuss ergibt sich überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Hausbesitzes mit um 1,9 Mio. € gestiegenen Mieteinnahmen. Aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung konnten die Aufwendungen für die Instandhaltung auf einem hohen Niveau fortgeführt werden.

2.4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	in	2020	2019
Eigenkapitalquote	%	36,0	36,6
Eigenkapitalrentabilität	%	4,6	3,4
Durchschnittliche Wohnungsmiete	€/m ²	6,90	6,69
Investitionen im Bestand p. a.	€/m ²	38,67	43,39
Mietausfallquote	%	1,4	1,6
Fluktuationsquote	%	5,9	7,3
Anteil der Kapitaldienste an der Nettokaltmiete	%	29,5	29,0
Durchschnittsverzinsung der Dauerfremdfinanzierungsmittel	%	2,4	2,6

Die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten betrugen 2020 im frei finanzierten Wohnungsbestand 7,29 €/m ² nach 6,97 €/m ² im Vorjahr und bei den öffentlich geförderten Wohnungen 6,06 €/m ² nach 5,95 €/m ² im Vorjahr. Die durchschnittlichen Mieten im frei finanzierten Wohnungsbestand in Hamburg liegen nach dem Hamburger Mietenspiegel 2019 mit 8,66 €/m ² deutlich über den genossenschaftlichen Nutzungsgebühren.

Unsere Genossenschaft übernimmt gesellschaftliche und soziale Verantwortung. Dies zeigt sich nicht nur in angemessenen Nutzungsgebühren und dem vielseitigen Engagement in den Quartieren und den Nachbarschaften, sondern auch in dem mit 26 % hohen Anteil unseres Wohnungsbestandes, der einer Mietpreis- und/oder Belegungsbindung unterliegt. Der Anteil der Sozialwohnungen liegt in Hamburg bei nur 8 %.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1. Risiken der künftigen Entwicklung

Mittels einer regelmäßig zu überprüfenden Geschäfts- und Risikostrategie wird das Risikomanagement kontinuierlich auf den Prüfstand gestellt und die Risikotragfähigkeit geprüft. Die vorhandenen Methoden, Systeme und Prozesse entsprechen dem Umfang und der Art der Geschäftstätigkeit und insbesondere auch dem Betrieb einer Spareinrichtung.

Zum internen Kontrollsystem der Genossenschaft gehören auch Regelungen zur Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance-Management-Systems. Unser Risikomanagement und Compliance-Management-System werden regelmäßig überprüft und aktualisiert.

In der seit Anfang 2020 bestehenden COVID-19-Pandemie hat sich die Wohnungswirtschaft bisher als widerstandsfähig erwiesen. Dennoch können negative Auswirkungen auf den zukünftigen Geschäftsverlauf nicht ausgeschlossen werden. Zu nennen sind Risiken aus der zeitlichen Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen sowie Verzögerungen bzw. dem Ausfall von geplanten Mieteinnahmen.

Liquiditätsengpässe oder -risiken sind aufgrund der Dauernutzungsverträge und der guten Marktlage mit geringem Leerstandsrisiko auch trotz der vorbeschriebenen Situation akut und langfristig nicht zu erwarten. Die Unternehmensplanungen werden bei Bedarf entsprechend angepasst.

Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase werden nur in Einzelfällen Forward-Darlehen zur Sicherung günstiger Konditionen abgeschlossen. Die Zinsentwicklung wird laufend beobachtet und das Darlehensportfolio - auch mittels eines digitalen Analysetools - aktiv gesteuert. Risiken aus Zinsänderungen bestehen im Wesentlichen im Hinblick auf zukünftige Refinanzierungen auslaufender Kredite. Diese sind aufgrund einer überwiegend gleichmäßigen Verteilung von Zinsbindungsfristen weitgehend minimiert.

3.2. Chancen der künftigen Entwicklung

Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation mit leicht steigenden Mieten. Darüber hinaus verfügt die Genossenschaft für zukünftige Investitionstätigkeit über ausreichende Liquidität und Beleihungsreserven.

Chancen sehen wir weiterhin - auch unter Berücksichtigung der vorgenannten Pandemie - im Neubau, der betrieben werden soll, soweit sich eine Wirtschaftlichkeit für die Objekte ergibt. Um den Ergebnissen des Bestandsportfoliomanagements gerecht zu werden, wird insbesondere der eigene Wohnungsbestand auf angemessene Nachverdichtung hin überprüft. Für nicht mehr zukunftsfähige Bestandsgebäude werden sinnvolle Nachnutzungen mit Wohnungsneubau geprüft.

Zusammenfassend sind keine bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken erkennbar, die zu einer ungünstigen Entwicklung der Genossenschaft mit negativer Beeinflussung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.

4. Prognosebericht

Den wesentlichen derzeit bestehenden Risiken aus der COVID-19-Pandemie wurde in der Unternehmensplanung Rechnung getragen. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2021 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung und der Bundesländer zur Pandemiebekämpfung machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen und können zu einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen führen.

Für das Geschäftsjahr 2021 wird gemäß Wirtschafts- und Finanzplan ein Ergebnis von 5,9 Mio. € erwartet. Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2021 setzt sich aus folgenden wesentlichen Planzahlen zusammen:

	Plan 2021 T€	Ist 2020 T€
Umsatzerlöse aus Mieten	55.800	54.700
Instandhaltungsaufwendungen	24.500	23.600
Zinsaufwendungen	6.100	5.900
Jahresüberschuss	5.900	7.700

Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert.

Hamburg, den 27.04.2021

HANSA Baugenossenschaft eG

Jana Kilian, Vorstand

Dirk Hinzpeter, Vorstand

Bilanz zum 31.12.2020

Aktivseite

	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		7.774,67	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	378.084.638,38		362.150.699,02
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.077.848,29		2.389.072,48
3. Grundstücke ohne Bauten	2.737.952,55		13.584.972,29
4. Technische Anlagen und Maschinen	57.254,19		4.966,08
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	287.076,71		289.973,15
6. Anlagen im Bau	44.353.220,24		30.324.556,30
7. Bauvorbereitungskosten	2.812.880,94		6.174.939,57
8. Geleistete Anzahlungen	384.607,81	430.795.479,11	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	3.053.335,74		3.001.722,10
2. Andere Finanzanlagen	3.552,00	3.056.887,74	3.552,00
Anlagevermögen insgesamt		433.860.141,52	417.924.452,99
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen		16.439.935,96	16.442.845,24
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	231.428,86		217.076,83
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	193.078,23		137.947,42
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	224.725,82		163.028,38
4. Sonstige Vermögensgegenstände	3.910.624,54	4.559.857,45	1.774.101,91
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	16.130.238,07		5.627.105,28
2. Bausparguthaben	6.557.376,52	22.687.614,59	8.132.094,26
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	0,00
Bilanzsumme		477.547.549,52	450.418.652,31
Passivseite
	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	508.930,00		592.550,00
2. der verbleibenden Mitglieder	32.480.380,47		31.781.550,00
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	74.850,00	33.064.160,47	105.750,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 25.419,53 € (Vorjahr 28.250,00 €)
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	17.105.000,00		16.335.000,00
2. Andere Ergebnisrücklagen	120.244.000,00	137.349.000,00	114.602.000,00
III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag	6.130,01		6.275,22
2. Jahresüberschuss	7.680.995,08		5.399.700,79
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	-6.412.000,00	1.275.125,09	-4.171.000,00
Eigenkapital insgesamt		171.688.285,56	164.651.826,01
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	7.765.042,00		7.807.919,00
2. Steuerrückstellungen	0,00		48.000,00
3. Sonstige Rückstellungen	1.825.752,54	9.590.794,54	2.452.264,56
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	187.668.090,74		178.294.380,47
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	51.419.919,46		43.553.458,03
3. Spareinlagen	30.980.357,02		30.237.239,63
4. Erhaltene Anzahlungen	17.731.556,25		17.380.909,74
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	256.252,62		197.848,86
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	7.540.922,42		5.168.135,90
7. Sonstige Verbindlichkeiten	428.960,71	296.026.059,22	379.409,84
davon aus Steuern: 25.501,23 € (Vorjahr 38.364,02 €)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		242.410,20	247.260,27
Bilanzsumme		477.547.549,52	450.418.652,31

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2020

	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	72.109.503,12		69.506.373,75
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	184.685,69	72.294.188,81	131.564,92
2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		-2.909,28	291.682,36
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		61.640,76	107.029,33
4. Sonstige betriebliche Erträge		2.174.534,65	1.600.223,51
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	34.795.831,34		34.885.279,91
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	13.372,58	34.809.203,92	12.983,88
Rohergebnis		39.718.251,02	36.738.610,08
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	7.655.518,26		7.436.820,46
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	2.304.274,97	9.959.793,23	2.042.482,39
davon für Altersversorgung: 852.569,39 € (Vorjahr 603.385,65 €)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		9.914.878,99	9.460.951,51
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		4.167.461,15	3.996.353,69
9. Erträge aus Beteiligungen	224.725,82		163.028,38
10. Erträge aus anderen Finanzanlagen	175,78		175,78
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	256.499,43	481.401,03	87.510,96
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		5.853.983,63	6.120.424,45
davon aus Aufzinsung: 188.868,90 € (Vorjahr 220.856,58 €)
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		192.964,83	232.728,85
14. Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		10.110.570,22	7.699.563,85
15. Sonstige Steuern		2.429.575,14	2.299.863,06
16. Jahresüberschuss		7.680.995,08	5.399.700,79
17. Gewinnvortrag		6.130,01	6.275,22
18. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		6.412.000,00	4.171.000,00
19. Bilanzgewinn		1.275.125,09	1.234.976,01

Anhang des Jahresabschlusses 2020

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2020 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei abgezinsten langfristigen Vermögensgegenständen und Rückstellungen wurde - soweit der Zugang im Geschäftsjahr erfolgte - von der Nettomethode Gebrauch gemacht.

Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Verwaltungskosten wurden nicht in die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Jahres 2020 einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurde zugrunde gelegt:

Wohngebäude im Wesentlichen	70 Jahre
Neubauten mit Fertigstellung ab 2011	50 Jahre
Andere Bauten im Wesentlichen	50 Jahre
Außenanlagen	10 Jahre
Technische Anlagen und Maschinen	8 Jahre
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2 bis 10 Jahre

Die beweglichen geringwertigen Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 800 € netto wurden im Anschaffungsjahr voll abgeschrieben und im Anlagengitter als Abgang erfasst.

Finanzanlagen wurden ebenfalls zu Anschaffungskosten angesetzt.

Das Umlaufvermögen wurde grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Bei der Ermittlung der Unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Heiz- und anderen Betriebskosten wurden Abschläge, insbesondere aufgrund von Leerstand, berücksichtigt.

Forderungen, Sonstige Vermögensgegenstände und Flüssige Mittel wurden zum Nennbetrag angesetzt.

Uneinbringliche Mietforderungen wurden direkt abgeschrieben. Pauschale Wertberichtigungen wurden nicht gebildet.

Unverzinsliche Forderungen mit einer Restlaufzeit von über 1 Jahr wurden mit dem Barwert bewertet.

Aktive latente Steuern ergeben sich aus sich in späteren Jahren ausgleichenden Bewertungsunterschieden zwischen der Handels- und der Steuerbilanz.

Es ergibt sich ein Aktivüberhang, der nicht aktiviert wurde.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2018 G von Dr. Klaus Heubeck berechnet. Für die laufenden Pensionen und für unverfallbare Anwartschaften Ausgeschiedener sowie für andere Anwartschaften wurde der modifizierte Teilwert als Ansatz für die Bewertung genommen. Dabei wurden zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn-, Gehalts- und Rentensteigerung, die wir mit 2,5 % p. a. angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 2,30 % (im Vorjahr 2,71 %) zum 31.12.2020 zugrunde gelegt.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2020 mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre (2,30 %) ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre (1,60 %) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 676 T€. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB ausschüttungsgesperrt.

Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagengitter:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten 01.01.2020 €	Zugänge €	Abgänge €	Umbuchungen + / - €	Anschaffungs- und Herstellungskosten 31.12.2020 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	693.364,10	9.520,00	122.127,66	0,00	580.756,44
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	604.452.082,45	3.002.179,99	100.188,68	22.519.124,87	629.873.198,63
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	8.280.406,46	0,00	0,00	0,00	8.280.406,46
Grundstücke ohne Bauten	13.584.972,29	0,00	0,00	-10.847.019,74	2.737.952,55
Bauten auf fremden Grundstücken	48.059,04	0,00	0,00	0,00	48.059,04
Technische Anlagen und Maschinen	399.923,09	54.717,34	0,00	0,00	454.640,43
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.731.128,14	109.559,03	272.931,54	0,00	1.567.755,63
Anlagen im Bau	30.324.556,30	20.532.976,56	0,00	-6.504.312,62	44.353.220,24
Bauvorbereitungskosten	6.174.939,57	1.805.733,88	0,00	-5.167.792,51	2.812.880,94
Geleistete Anzahlungen	0,00	384.607,81	0,00	0,00	384.607,81
Sachanlagen gesamt	664.996.067,34	25.889.774,61	373.120,22	0,00	690.512.721,73
Finanzanlagen
Beteiligungen	3.001.722,10	78.391,51	26.777,87	0,00	3.053.335,74
Andere Finanzanlagen	3.552,00	0,00	0,00	0,00	3.552,00
Finanzanlagen gesamt	3.005.274,10	78.391,51	26.777,87	0,00	3.056.887,74
Anlagevermögen insgesamt	668.694.705,54	25.977.686,12	522.025,75	0,00	694.150.365,91

	Abschreibungen 01.01.2020 €	Zugänge €	Abgänge €	Abschreibungen 31.12.2020 €	Buchwert am 31.12.2020 €	Buchwert am 31.12.2019 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	693.364,10	1.745,33	122.127,66	572.981,77	7.774,67	0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	242.301.383,43	9.487.176,82	0,00	251.788.560,25	378.084.638,38	362.150.699,02
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	5.891.333,98	311.224,19	0,00	6.202.558,17	2.077.848,29	2.389.072,48
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	2.737.952,55	13.584.972,29
Bauten auf fremden Grundstücken	48.059,04	0,00	0,00	48.059,04	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	394.957,01	2.429,23	0,00	397.386,24	57.254,19	4.966,08
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.441.154,99	112.303,42	272.779,49	1.280.678,92	287.076,71	289.973,15
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	44.353.220,24	30.324.556,30
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	2.812.880,94	6.174.939,57
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	384.607,81	0,00
Sachanlagen gesamt	250.076.888,45	9.913.133,66	272.779,49	259.717.242,62	430.795.479,11	414.919.178,89
Finanzanlagen
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	3.053.335,74	3.001.722,10
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	3.552,00	3.552,00
Finanzanlagen gesamt	0,00	0,00	0,00	0,00	3.056.887,74	3.005.274,10
Anlagevermögen insgesamt	250.770.252,55	9.914.878,99	394.907,15	260.290.224,39	433.860.141,52	417.924.452,99

Die Zugänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten betreffen im Wesentlichen nachträgliche Herstellungskosten für umfassende und energetische Modernisierungen sowie den Erwerb einer Teilfläche in Hamburg-Barmbek und eines Grundstücks in Hamburg-Steilshoop, für das die Genossenschaft bereits erbbauberechtigt war. Von den Herstellungskosten wurden Tilgungs- und Baukostenzuschüsse abgesetzt.

Die Zugänge bei den Anlagen im Bau betreffen Herstellungskosten für in der Realisierung befindliche Neubauvorhaben. Mit Fertigstellung wurden 2 Bauvorhaben mit 46 Wohnungen und 21 Reihenhäuser in die Bewirtschaftung übernommen. Die angefallenen Anschaffungs- und Herstellungskosten wurden auf Grundstücke mit Wohnbauten umgebucht.

Die Bauvorbereitungskosten umfassen Planungs- und Architektenleistungen für zukünftige Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie für Quartiersentwicklungen.

Die Zugänge bei den Geleisteten Anzahlungen betreffen die erste Kaufpreisrate für den Erwerb eines Grundstücks im Pergolenviertel in Hamburg-Winterhude.

Die Zu- und Abgänge bei den Beteiligungen betreffen Kapitalzuführungen und Kapitalrückzahlungen an und von der HaRo GmbH in der HafenCity.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen Unfertigen Leistungen beinhalten in voller Höhe noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr bestanden wie folgt:

	Insgesamt €	davon mit einer Restlaufzeit von über 1 Jahr €
Forderungen aus Vermietung	231.428,86	90.421,17
Vorjahr	217.076,83	61.806,81
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	193.078,23	0,00
Vorjahr	137.947,42	0,00
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	224.725,82	0,00
Vorjahr	163.028,38	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	3.910.624,54	538.737,26
Vorjahr	1.774.101,91	828.268,79
Gesamtbetrag	4.559.857,45	629.158,43
Vorjahr	2.292.154,54	890.075,60

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

	01.01.2020 €	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres €	31.12.2020 €
Gesetzliche Rücklagen	16.335.000,00	770.000,00	17.105.000,00
Vorjahr		540.000,00
Andere Ergebnisrücklagen	114.602.000,00	5.642.000,00	120.244.000,00
Vorjahr		3.631.000,00

In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang enthalten:

	T€
Rückstellungen für
unterlassene Instandhaltung	601
Jubiläen der Mitarbeiter	540
Verwaltungskosten u. a.	242
Hausbewirtschaftung	180
Urlaubsabgrenzungen	138

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel, aus dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergeben.

Posten	Insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit von			gesichert
	€	unter 1 Jahr €	1 bis 5 Jahren €	über 5 Jahren €	€	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	187.668.090,74	10.399.856,06	41.237.227,53	136.031.007,15	187.350.062,00	GPR ^*
Vorjahr	178.294.380,47	9.077.275,10	38.299.913,85	130.917.191,52	178.294.380,47	GPR ^*
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	51.419.919,46	1.698.371,51	7.388.279,09	42.333.268,86	51.419.919,46	GPR ^*
Vorjahr	43.553.458,03	1.614.649,47	7.008.728,25	34.930.080,31	43.553.458,03	GPR ^*
Erhaltene Anzahlungen	17.731.556,25	17.731.556,25
Vorjahr	17.380.909,74	17.380.909,74
Verbindlichkeiten aus Vermietung	256.252,62	256.252,62
Vorjahr	197.848,86	197.848,86
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	7.540.922,42	7.540.922,42
Vorjahr	5.168.135,90	5.168.135,90
Sonstige Verbindlichkeiten	428.960,71	428.960,71
Vorjahr	379.409,84	379.409,84
Gesamtbetrag	265.045.702,20	38.055.919,57	48.625.506,62	178.364.276,01	238.769.981,46
Vorjahr	244.974.142,84	33.818.228,91	45.308.642,10	165.847.271,83	221.847.838,50

^* GPR = Grundpfandrechte

Bei den grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen handelt es sich der Form nach im Wesentlichen um Buchgrundschulden.

Die Fristigkeit der Spareinlagen gliedert sich wie folgt:

	Geschäftsjahr	Vorjahr
a) Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten	6.975.610,93 €	6.325.061,06 €
b) Spareinlagen mit anderen vereinbarten Kündigungsfristen	24.004.746,09 €	23.912.178,57 €
	30.980.357,02 €	30.237.239,63 €

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beinhalten Objektfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen. Diese erhöhten sich durch Darlehensvalutierungen zur Finanzierung der Neubau- und Modernisierungstätigkeit (10.991 T€), durch die Zunahme kurzfristiger Verbindlichkeiten (318 T€) sowie durch Umschuldungen (7.375 T€) auch zulasten der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern. Dem gegenüber standen planmäßige Tilgungen und ein Tilgungszuschuss (9.310 T€).

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern umfassen ebenfalls Objektfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen. Diese erhöhten sich durch Darlehensvalutierungen (16.900 T€), denen planmäßige Tilgungen und Umschuldungen (9.033 T€) gegenüberstanden.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen auch 16.609 T€ an abgerechneten Betriebs- und Heizkosten.

Die Anderen aktivierten Eigenleistungen enthalten ausschließlich Kosten für eigene Architektenleistungen.

Die Sonstigen betrieblichen Erträge enthalten unter anderem 714 T€ aus Versicherungsentschädigungen. Darüber hinaus sind 528 T€ aus der Auflösung von Rückstellungen, 371 T€ aus dem Verkauf einer unbebauten Teilfläche in Hamburg-Barmbek und 71 T€ aus weiteren Erträgen enthalten, die einem anderen Geschäftsjahr zuzuordnen sind.

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch 20.887 T€ Instandhaltungsaufwendungen.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten auch Kosten für den Rückbau von Bestandsgebäuden von 496 T€ sowie für die Mitgliederbetreuung von 365 T€. Darüber hinaus sind 120 T€ an Aufwendungen enthalten, die einem anderen Geschäftsjahr zuzuordnen sind.

Die Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge enthalten auch einen einmaligen Zinsbonus für die Auszahlung eines zuteilungsreifen Bausparvertrages von 211 T€ und Verwahrentgelte von 38 T€.

E. Sonstige Angaben

Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da wirtschaftliche und finanzielle Schwierigkeiten von anderen Mitgliedern der Selbsthilfeeinrichtung derzeit nicht bekannt sind.

Für die gemeinsame Nutzung von Flächen zur Durchführung von Baumaßnahmen in der HafenCity hat die HANSA im Rahmen einer Bietergemeinschaft einen Gestattungsvertrag mit der Freien und Hansestadt Hamburg abgeschlossen. Zur Absicherung möglicher Ansprüche gegen die Bietergemeinschaft wurden Bürgschaften in Höhe von insgesamt 850 T€ hinterlegt. Der auf die HANSA entfallende und durch Bankbürgschaft gesicherte Anteil beläuft sich auf 230 T€.

Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da wirtschaftliche und finanzielle Schwierigkeiten der Beteiligten derzeit nicht bekannt sind.

Es bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen aus erteilten Aufträgen für Neubau- und Modernisierungsvorhaben in Höhe von 54.092 T€. Zur Finanzierung der Investitionstätigkeit werden Fremdmittel von bis zu 70 % in Anspruch genommen. Im Übrigen werden Spar- und Eigenmittel eingesetzt.

Außerdem bestehen Leasingverträge mit einer Restlaufzeit von 1 bis 96 Monaten. Die Leasinggebühren für diesen Zeitraum betragen 1.402 T€.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug (Vorjahresangaben in Klammern):

	Vollzeitbeschäftigte		Teilzeitbeschäftigte
kaufmännische Mitarbeiter	41,50	(40,25)	15,25	(13,25)
technische Mitarbeiter	14,50	(16,00)	3,00	(2,25)
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte u. a.	55,00	(54,25)	9,50	(12,00)
gesamt	111,00	(110,50)	27,75	(27,50)

Außerdem wurden durchschnittlich 7,25 Auszubildende beschäftigt.

Mitgliederbewegung

	Anzahl Mitglieder
01.01.2020	13.492
Zugänge	368
Abgänge	313
31.12.2020	13.547

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 699 T€ vermehrt.

Beteiligungen

Die Genossenschaft ist an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts "Wohnvielfalt am Grasbrookpark GbR" mit 42,98 % beteiligt.

In diesem Zusammenhang ist die Genossenschaft ebenfalls an der HaRo GmbH mit Sitz in Schenefeld mit 50 % beteiligt. Das Stammkapital beträgt 25.000,00 €. Nach dem zuletzt vorliegenden Jahresabschluss zum 31.12.2018 betrug das Eigenkapital 6.038 T€. Es wurde ein Jahresfehlbetrag von 47 T€ ausgewiesen.

Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an die Mitglieder des Vorstandes und die Mitglieder des Aufsichtsrates.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

Mitglieder des Vorstandes:

Jana Kilian

Dirk Hinzpeter

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Thomas Müller, (Vorsitzender)

Jens-Peter Schwieger, (stellvertretender Vorsitzender)

Jan Balcke

Enno Bruns

Boris Decker

Heike Dittwald

Stefanie Doering

Sersun Gökmen Iyiköy (bis 29.09.2020)

Jutta Grittner-von Bargen (ab 29.09.2020)

Ursula Schütt-Burmester

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag:

Gewinnverwendungsvorschlag:

Gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 23.03.2021 wurden 770.000,00 € in die Gesetzliche Rücklage und 5.642.000,00 € in die Anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages von 6.130,01 € ergibt sich ein Bilanzgewinn von 1.275.125,09 €. Vorstand und Aufsichtsrat beschließen, der Vertreterversammlung folgende Verwendung des Bilanzgewinnes vorzuschlagen:

4 % Dividende an die Mitglieder auf berechtigte Geschäftsguthaben 1.269.266,00 €

Vortrag auf neue Rechnung 5.859,09 €

Hamburg, den 23.03.2021

HANSA Baugenossenschaft eG

Jana Kilian, Vorstand

Dirk Hinzpeter, Vorstand

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die HANSA Baugenossenschaft eG, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der HANSA Baugenossenschaft eG, Hamburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der HANSA Baugenossenschaft eG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft zum 31.12.2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2020 und

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Genossenschaft.

Hamburg, den 27.04.2021

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
Prüfungsdienst

Klein, Wirtschaftsprüfer

Wendlandt, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Unsere HANSA - Wohnen, Freizeit, Familie und… Arbeit(?)

Das vergangene Jahr hat uns allen unter dem Eindruck und Einfluss der Corona-Pandemie viel abverlangt. Es ist und war eine Zäsur für das Miteinander, das Sozialgefüge, die Kultur und die Wirtschaft gleichermaßen. Erstmals sieht sich die Gesellschaft einer Situation gegenüber, die, von niemandem verschuldet, uns alle mit neuen Realitäten konfrontiert. Distanz und Isolation anstatt Nähe und Miteinander. Wir fragen uns, ob das Zusammenleben wieder wie jenes vor der Pandemie werden wird oder ob wir uns auch künftig nur mit Masken und auf Abstand begegnen können? Werden wir in unseren Wohnungen wieder Feste, Jubiläen und Kindergeburtstage feiern können oder müssen die meisten Aktivitäten außerhalb geschlossener Räume stattfinden? Wie werden wir uns jenseits unserer eigenen Wohnung und unseres direkten Lebensumfeldes bewegen können - im Urlaub, bei Freunden, spontan und frei gemeinsam im Park?

Der Freiheitsbegriff wurde und wird auf eine harte Probe gestellt. Immer wieder hieß es abzuwägen zwischen Gesundheitsschutz und individueller und vom Grundgesetz garantierter Freiheit. Die Veränderungen in unserem jeweiligen Bewegungsumfeld sind nicht abstrakt, sondern sehr konkret für uns alle erlebbar. So hängt das persönliche Wohlbefinden stark von Faktoren ab, die mit der eigenen Wohnung und ihrer Umgebung im direkten Zusammenhang stehen. Wenn wir uns in der Freizeit fast ausschließlich in der Wohnung aufhalten, so kommt es darauf an, dass wir uns nicht nur innerhalb der "eigenen vier Wände", sondern eben auch mit unseren Nachbarn und in einer gepflegten Wohnanlage wohlfühlen.

Neues Arbeiten hingegen beschleunigt einen Trend, der dazu führt, dass die Wohnung durch mobile Arbeit, Homeoffice und moderne sogenannte "Co-Working-Spaces" für viele Arbeitnehmer und Selbstständige zur Arbeitswohnstätte wird. Dies wiederum wirft Fragen nach veränderten Anforderungen und Bedürfnissen der Gesellschaft, aber auch ganz konkret Fragen unserer Mitglieder auf.

Die HANSA führt diese Diskussionen über veränderte und an neue Lebenslagen angepasste Wohnungsgrundrisse intensiv und berücksichtigt bei Neubauvorhaben, Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die Einflussfaktoren, die ein gutes Freizeit-, Wohn- und nun auch Arbeitsumfeld schaffen. Die Bedürfnisse unserer Mitglieder sind bunt und so unterschiedlich, wie die Gestaltung der eigenen Quartiere als Freizeitaufenthaltsraum in Zeiten der eingeschränkten Bewegungsmöglichkeiten.

Jene HANSA-Mitglieder, die Kinder zu betreuen haben, standen im vergangenen Jahr vor besonders großen Herausforderungen. Ob Krippen-, Kita- oder Schulkind - durch Betreuung plus Haushalt plus Berufstätigkeit mussten Eltern, Alleinerziehende, Großeltern, Verwandte oder gute Freunde eine Aufgabe meistern, die viele mit den Grenzen ihrer Belastbarkeit konfrontierte. Der Begriff der Familie hat im Jahr 2020 durch bisher unbekannte und von außen aufgezwungene Lebensumstände eine ganz neue Bedeutung erhalten. Zusammenkunft und Gemeinsamkeit waren auf den kleinen Kern jeder Familie begrenzt, große Familienfeiern und -zusammenkünfte schlicht nicht möglich.

Auf der anderen Seite waren plötzlich viele alleinlebende Menschen isoliert und einsam. Auch die Nachbarschaftstreffs als Begegnungsstätten unserer HANSA-Wohnanlagen blieben weitgehend geschlossen. Bereits im Frühjahr führten Vorstand und Aufsichtsrat eine intensive Diskussion über mögliche schnelle und unbürokratische Unterstützungsleistungen für jene Mitglieder, die unverschuldet in finanzielle Not gerieten. Glücklicherweise konnten fast alle ohne Hilfe oder direkte Unterstützung für sich einen Weg finden, die Situation zu meistern.

Sowohl die Vertretergruppenbesprechungen als auch die beliebte Vertreterrundfahrt mussten im vergangenen Jahr bedauerlicherweise abgesagt werden. Lediglich die ordentliche Vertreterversammlung fand unter strengen Sicherheits- und Hygienemaßnahmen in den Hamburger Messehallen statt.

Doch unabhängig von Einschränkungen in Zeiten der Pandemie befassten sich Aufsichtsrat und Vorstand mit der Zukunft des Wohnens und sich verändernden Lebensbedürfnissen der Menschen in der Metropole Hamburg. Die Auseinandersetzung mit neuen Lebens- und Arbeitsbedingungen sowie mit den soziokulturellen Entwicklungen innerhalb unserer Genossenschaft findet vor dem Hintergrund nach wie vor knappen Wohnraums und einer sehr geringen Leerstandsquote in einem Ballungszentrum statt.

Der Wert genossenschaftlichen Wohnens wird angesichts dieser Rahmenbedingungen einmal mehr deutlich: günstige Mieten, die deutlich unter dem Durchschnitt des Hamburger Mietenspiegels liegen, attraktive Wohnungen für unterschiedliche Zielgruppen und durch unsere Techniker und Gärtner gepflegte Anlagen. Nicht zuletzt der professionelle und den Mitgliedern zugewandte HANSA-Service sowie die Hauswarte, die sich durch Nähe und Identifizierung mit dem genossenschaftlichen Gedanken auszeichnen, sind ein Wert für sich. Die HANSA ist für ihre Mitglieder da!

Jene effiziente und gleichzeitig an den Bedürfnissen ihrer Mitglieder ausgerichtete Organisationsstruktur, die wir bei der HANSA täglich erleben, ist Erfolg der Arbeit vieler Jahre und fortwährender Veränderungsprozesse. Der Vorstand, die Mitarbeiter und der Aufsichtsrat arbeiten zusammen konstruktiv an der Weiterentwicklung der HANSA. So haben wir im vergangenen Jahr ein neues und zeitgemäßes Logo veröffentlicht und dazu das sogenannte "Corporate Design" (CD) einer äußerlichen Modernisierung unterzogen, ohne jedoch die HANSA-Farben und das gewohnte Erscheinungsbild zu verändern.

Es hat sich auch im vergangenen Jahr bewährt, dass sich die HANSA frühzeitig mit den Bedürfnissen ihrer Mitglieder in den Wohnanlagen auseinandergesetzt hat. Stellvertretend für die Vielfalt der HANSA stehen die Quartiersentwicklung am Dudenweg, der Erstbezug im Quartier Haferblöcken am Öjendorfer See sowie die Begrüßung der neuen Mieter in der HafenCity am Baakenhafen. Es sind große Neubauvorhaben im Pergolenviertel am Stadtpark begonnen worden und in wenigen Jahren werden wir die neue HANSA-Zentrale in einem Neubau an der Drosselstraße eröffnen.

Der Nachbarschaftsfonds hat sich als Erfolgsinstrument etabliert und bietet allen Mitgliedern die Chance zur Teilhabe und Mitgestaltung im jeweils direkten Umfeld.

Der Aufsichtsrat begrüßt nach wie vor das Engagement der HANSA im Rahmen des Hamburger Bündnisses für Wohnen auf Landesebene und hat die umfangreiche Digitalisierungsinitiative und damit einhergehend auch die Zukunftsfähigkeit der HANSA als Unternehmen konstruktiv unterstützt.

Trotz Einschränkungen traf sich der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2020 gemeinsam mit dem Vorstand zu insgesamt zehn Sitzungen, die zumeist virtuell abgehalten wurden. Dabei hat sich der Aufsichtsrat über die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft im Allgemeinen sowie zu Einzelmaßnahmen und über zahlreiche Projekte in den Quartieren berichten lassen. Wirtschaftliche Stabilität, solide Investitionsplanungen und eine an den Mitgliedern ausgerichtete Mietenpolitik trägt der Aufsichtsrat ausdrücklich mit. Anlässlich einer Klausurtagung zu Beginn des Jahres 2020 wurden inhaltliche Schwerpunkte der internen Aufsichtsratsarbeit thematisiert.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss intensiv geprüft, über die Prüfungsergebnisse des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) beraten und die ordentliche Vertreterversammlung vorbereitet. Die Fortschreibung des Wirtschafts- und Finanzplans, die Auseinandersetzung mit dem Revisionsbericht, der Geschäfts- und Risikostrategie, inklusive des Controllings und der Liquiditätsentwicklung, waren ebenfalls Teil der Aufsichtsratsarbeit im vergangenen Jahr.

Die drei Ausschüsse des Aufsichtsrats (Bau-, Mitglieder- und Prüfungsausschuss) bereiteten in detaillierter Form die jeweiligen Gremiensitzungen vor. Der Prüfungsausschuss hat 2020 satzungsgemäß die Prüfungstätigkeit des Aufsichtsrats und die Beschlussfassungen zu Jahresabschluss, Prüfungsbericht, allgemeiner wirtschaftlicher Entwicklung sowie zur Entwicklung der Spareinrichtung vorbereitet. Außerdem hat der Prüfungsausschuss stichprobenhaft Rechnungs- und Zahlungsbelege kontrolliert.

Alle Mitglieder des Aufsichtsrats erfüllen die seit August 2009 in § 36 (3) Kreditwesengesetz normierte Sachkunde für die Tätigkeit im Aufsichtsratsgremium und kamen somit den gesetzlichen und satzungsgemäßen Aufgaben und Pflichten vollumfänglich nach.

Der Aufsichtsrat dankt Sersum Gökmen Iyiköy für seine konstruktive und kollegiale Zusammenarbeit während der vergangenen sechs Jahre. Auf eigenen Wunsch kandidierte Herr Iyiköy nicht erneut. Als neues Mitglied begrüßte der Aufsichtsrat Jutta Grittner-von Bargen, die aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit als Führungskraft im Bankgewerbe profunde Kenntnis für die Arbeit im Aufsichtsrat mitbringt.

Der vorliegende Jahresabschluss 2020 mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang sowie der Lagebericht des Vorstandes wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Abweichende Feststellungen konnten auf Grundlage der zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen nicht getroffen werden.

Der Aufsichtsrat stellt daher fest, dass der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß geführt hat. Er empfiehlt der Vertreterversammlung einstimmig, den Jahresabschluss 2020 in der vorliegenden Fassung anzunehmen, dem Gewinnverteilungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2020 zuzustimmen und den Vorstand zu entlasten. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, den Mitarbeitenden der HANSA sowie allen Vertreterinnen und Vertretern herzlich für die erfolgreiche, vertrauensvolle und angenehme Zusammenarbeit.

Hamburg, im April 2021

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2020 wurde am 21.06.2021 festgestellt.

31:T21fe8,

HANSA Baugenossenschaft eG

Hamburg

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2019

Lagebericht 2019

1. Grundlagen der Genossenschaft

Unsere Genossenschaft verfügte am 31.12.2019 über 9.761 eigene Wohnungen, 78 Gewerbeobjekte, 2 Betriebsgebäude sowie 2.852 Kfz-Stellplätze in Einzel- und Sammelgaragen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2019 zum zehnten Mal in Folge gekennzeichnet durch ein Wirtschaftswachstum. Unter Berücksichtigung der Preisveränderungen ergab sich nach ersten vorläufigen Berechnungen insbesondere in Hamburg ein reales Wirtschaftswachstum von 2,2 %, so das Statistikamt Nord. Mit diesem Ergebnis liegt Hamburg für das Jahr 2019 deutlich über dem Bundesdurchschnitt von nur 0,6 %.

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in der Stadt Hamburg vor dem Hintergrund guter Arbeitsmarkt- und Einkommensaussichten hoch. Zudem wächst die Bevölkerung Hamburgs kontinuierlich an. Gründe sind eine höhere Geburtenrate und tendenziell weniger Sterbefälle. Gleichzeitig gibt es einen positiven Wanderungssaldo aus dem Umland, den umliegenden Bundesländern und dem Ausland.

Derzeit gibt es in Hamburg rund 956.000 Wohnungen. Hiervon sind rund 75 % vermietet, womit Hamburg eine ausgesprochene Mieterstadt ist. Das "Bündnis für das Wohnen in Hamburg" wird seit 2011 in Kooperation mit Senat, Behörden, Bezirken, Wohnungswirtschaft und Verbänden erfolgreich umgesetzt. Im Jahr 2019 wurde in Hamburg der Bau von insgesamt 12.715 neuen Wohnungen genehmigt. Damit wurde das gesetzte Ziel von 10.000 Wohnungen erneut übertroffen. Mit ihrer aktiven Neubautätigkeit unterstützt die HANSA partnerschaftlich die wohnungspolitischen Ziele des Bündnisses.

Die Bevölkerung in Hamburg ist verglichen mit der in Deutschland jünger. Ende 2018 betrug der Anteil von Kindern unter 18 Jahren in den Hamburger Haushalten rund 18 %, wobei diese Quote in den einzelnen Stadtteilen sehr stark unterschiedlich ausgeprägt war. Ein Viertel der Haushalte mit Kindern gehörte dabei zu einem alleinerziehenden Elternteil.

Im Jahr 2040 werden rund 28 % der Hamburger Bevölkerung jedoch auch über 60 Jahre alt sein. Insbesondere die Zahl der 80-Jährigen und Älteren wird in Hamburg laut Prognose der Statistikämter bis 2040 um mehr als ein Drittel ansteigen. Die stärkste Gruppe stellten in Hamburg mit 55 % weiterhin die Einpersonenhaushalte dar. In einigen Stadtteilen beträgt die Quote bis zu 70 %. Der durchschnittliche Haushalt umfasst 1,8 Personen.

Als multikulturelle Stadt sind in Hamburg nahezu alle Staatsangehörigkeiten vertreten. Rund 16 % der in Hamburg lebenden Personen verfügen über einen ausländischen Pass. Etwa doppelt so hoch ist der Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund. Der dauerhaften Integration verschiedener Bevölkerungsgruppen ist als gesamtgesellschaftlicher Herausforderung ein besonderes Augenmerk zu widmen. Die HANSA wirkt mit integrativen Ansätzen in der Quartiersentwicklung auf diese Entwicklung ein.

Die ungebrochen hohe Nachfrage nach unseren Wohnungen im Bestand und den entstehenden Neubauten sind Ergebnisse der wirtschaftlichen Entwicklung in der Stadt und der Antizipation der gesellschaftlichen Entwicklung durch die Genossenschaft. Leerstände sind kaum vorhanden und resultieren im Wesentlichen aus Modernisierungen und geplanten Quartierserneuerungen. Für die Zukunft werden auch weiterhin hohe Vermietungsquoten erwartet.

2.2. Geschäftsverlauf

Nachfolgende Tabelle fasst die wesentlichen Kennzahlen unserer Unternehmensentwicklung zusammen:

	Plan 2019 T€	Ist 2019 T€	Ist 2018 T€
Umsatzerlöse aus Mieten	52.700	52.700	52.200
Instandhaltungsaufwendungen	23.100	23.700	20.100
Zinsaufwendungen	6.500	6.100	6.600
Jahresüberschuss	5.500	5.400	8.200

Die Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres wurden auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen geplant. Insgesamt verlief das Geschäftsjahr plangemäß und endete mit einem Jahresüberschuss von 5,4 Mio. €.

Instandhaltung

Für die Instandhaltung der bestehenden Wohnanlagen wurden 23,7 Mio. € aufgewendet. Die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen zeigt die nachstehende Tabelle:

Instandhaltungsaufwand	2019	2018
Aufwand in T€	23.700	20.100
Aufwand je Quadratmeter und Monat in €	3,07	2,62

Modernisierungen

Diese entfielen auf umfassenden Modernisierungen von 105 Wohnungen in 3 Gebäuden im Rahmen der Quartiersentwicklung in Hamburg-Billstedt. Die übrigen Kosten entfielen im Wesentlichen auf Planungsleistungen für noch nicht begonnene Modernisierungen von Gebäuden mit insgesamt 76 Wohnungen.

Neubau

Neben den umfangreichen Investitionen im Bestand war das Geschäftsjahr 2019 von Planung, Errichtung und Fertigstellung unserer Neubauvorhaben geprägt.

Im Januar 2019 wurden 20 öffentlich geförderte Wohnungen und eine Kindertagesstätte am Jacobipark in Hamburg-Eilbek fertiggestellt und an die Mieter übergeben.

In Hamburg-Billstedt errichtet die HANSA mit 2 Partnern ein neues Quartier am Öjendorfer See. Im Januar 2018 wurde der Kaufvertrag für 2 Grundstücke mit der Stadt Hamburg unterzeichnet. In einem ersten Bauabschnitt werden 254 Unterkünfte für Flüchtlinge mit Bleibeperspektive in 112 Reihenhäusern und 2 Geschossbauten mit 30 Wohnungen entstehen. Die HANSA beteiligt sich mit 15 öffentlich geförderten und 6 frei finanzierten Reihenhäusern. Die Reihenhäuser wurden nach Fertigstellung im März 2020 an den sozialen Träger als Mieter übergeben.

Im Jahr 2017 wurden der HANSA im Rahmen einer Konzeptvergabe insgesamt 3 Grundstücke im neuen Quartier Pergolenviertel anhand gegeben. Nach dem Erwerb der ersten beiden Grundstücke im März 2019 konnte im Januar 2020 mit der Errichtung von 116 der insgesamt 153 frei finanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen und weiterer Gewerbeeinheiten begonnen werden. Das dritte Grundstück soll im ersten Quartal 2021 erworben werden.

Die HANSA plant die Errichtung ihrer neuen Geschäftsstelle auf einem mit 40 Wohneinheiten bebauten Bestandsgrundstück in Hamburg-Barmbek. Der Rückbau der bestehenden Wohnungen ist für Ende 2020 geplant. Im Anschluss soll der neue Gebäudekomplex - bestehend aus Geschäftsstelle und Wohnungen - errichtet werden. Für die beiden bestehenden Betriebsgebäude an 2 verschiedenen Standorten wird eine sinnvolle Nachnutzung mit Wohnungsneubau angestrebt.

Quartiersentwicklung

Im November 2019 wurden die ersten 23 öffentlich geförderten Wohneinheiten fertiggestellt und an die Mieter übergeben. Bereits im März 2020 wurde mit dem Rückbau der ersten Reihenhäuser begonnen.

Gleichzeitig werden umfangreiche Großmodernisierungen zur Entwicklung der Bestandsgebäude durchgeführt.

Spareinrichtung

Der Spareinlagenbestand verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um 1,2 Mio. € auf 30,2 Mio. €. Die eingebrachten Spareinlagen sind zum überwiegenden Teil im eigenen Hausbesitz der Genossenschaft angelegt.

Fazit zum Geschäftsverlauf

Die Erstellung unserer Neubauten und die Durchführung der Modernisierungen verliefen planmäßig. Mit dem Erwerb zusätzlicher Grundstücke konnten unsere Bestände um attraktive Lagen erweitert werden. Gleichzeitig wurden unsere Neubau- und Modernisierungsplanungen vorangebracht.

2.3. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am 31.12.2019 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	31.12.2019		31.12.2018		Veränd.
	T€	%	T€	%	T€
Vermögensstruktur
Anlagevermögen	417.924,5	92,8	391.341,8	89,6	26.582,7
Umlaufvermögen	32.494,2	7,2	45.458,4	10,4	-12.964,2
Gesamtvermögen	450.418,7	100,0	436.800,2	100,0	13.618,5
Kapitalstruktur
Eigenkapital	164.651,8	36,6	159.346,3	36,5	5.305,5
Fremdkapital
langfristige Rückstellungen	7.807,9	1,7	7.751,7	1,8	56,2
langfristige Spareinlagen	27.213,5	6,0	28.265,3	6,5	-1.051,8
langfristige Darlehen	221.847,8	49,3	213.132,7	48,8	8.715,1
langfristiges Fremdkapital insgesamt	256.869,2	57,0	249.149,7	57,1	7.719,5
kurzfristige Rückstellungen	2.500,3	0,5	2.725,1	0,6	-224,8
andere kurzfristige Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten	26.397,4	5,9	25.579,1	5,8	818,3
kurzfristiges Fremdkapital insgesamt	28.897,7	6,4	28.304,2	6,4	593,5
Gesamtkapital	450.418,7	100,0	436.800,2	100,0	13.618,5

Das Anlagevermögen beträgt 92,8 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 3,1 %.

Das Eigenkapital nahm um 5,3 Mio. € zu. Dies ist auf den Jahresüberschuss 2019 in Höhe von 5,4 Mio. € und die Erhöhung der Geschäftsguthaben um 1,1 Mio. € abzüglich der Dividenden für das Vorjahr in Höhe von 1,2 Mio. € zurückzuführen. Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist von 36,5 % im Vorjahr auf 36,6 % Ende 2019 angestiegen.

Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich insgesamt um 7,7 Mio. € durch Valutierungen zur Finanzierung unserer Investitionen. Mindernd wirkten sich im Wesentlichen planmäßige Tilgungen und eine Verminderung der Spareinlagen aus.

Die Spareinlagen wurden mit 10 % dem kurzfristigen Fremdkapital und mit 90 % dem langfristigen Fremdkapital zugeordnet.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur ist solide.

Finanzlage

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden, unter Anwendung des Deutschen Rechnungslegungsstandards 21 (DRS 21) erstellten Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG ^* :

Kapitalflussrechnung	2019 T€	2018 T€
I. Laufende Geschäftstätigkeit:
Jahresüberschuss	5.399,7	8.175,7
Abschreibungen auf das Anlagevermögen	9.461,0	9.364,6
Veränderung langfristiger Rückstellungen	56,2	558,7
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-27,3	-10,7
Cashflow nach DVFA/SG ^*	14.889,6	18.088,3
Veränderung kurzfristiger Rückstellungen	-166,8	899,2
Veränderung sonstiger Aktiva	102,4	729,2
Veränderung sonstiger Passiva	818,1	-428,7
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen	-594,5	-594,5
Zinsaufwendungen/Zinserträge	5.861,0	6.304,5
Sonstige Beteiligungserträge und Dividenden	-163,0	-182,7
Ertragsteueraufwand	232,7	376,7
Ertragsteuerzahlungen	-290,7	-540,7
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	20.688,8	24.651,3
II. Investitionsbereich:
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	0,0	-1,0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen ^**	-36.263,5	-20.874,6
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-308,4	-1.532,1
Einzahlungen aus Kapitalrückzahlungen aus dem Finanzanlagevermögen	353,7	0,0
Einzahlungen aus Abgängen von Anlagegegenständen	49,8	14,7
Einzahlungen auf die Bausparverträge	-156,2	-155,0
Erhaltene Zinsen	12,2	-17,1
Erhaltene Beteiligungserträge	182,6	170,2
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-36.129,8	-22.394,9
III. Finanzierungsbereich:
Veränderung der Geschäftsguthaben	1.096,2	938,6
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen	31.921,2	21.276,1
Planmäßige Tilgungen	-9.423,6	-8.730,2
Darlehensrückzahlungen und -umschuldungen	-13.754,8	-2.456,6
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	248,2	0,0
Einzahlungen aus Investitionszuschüssen	594,5	594,5
Gezahlte Zinsen	-5.873,2	-6.287,4
Gezahlte Dividende	-1.190,3	-1.149,3
Veränderung langfristiger Sparmittel	-1.051,8	-1.624,9
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	2.566,4	2.560,8
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	-12.874,6	4.817,2
IV. Finanzmittelfonds:
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	-12.874,6	4.817,2
Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres	18.501,7	13.684,5
Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres	5.627,1	18.501,7

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte auch 2019 aus, um die planmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen und die vorgesehene Dividende in Höhe von 4 % auszuschütten. Es verbleibt ein Cashflow in Höhe von 4,2 Mio. €, der als Eigengeldeinsatz bei Investitionen zur Verfügung steht.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist maßgeblich durch Darlehensvalutierungen für Neubauten (12,3 Mio. €) und Modernisierungen (6,1 Mio. €) bestimmt. Darüber hinaus wurden Umschuldungen (13,5 Mio. €) vorgenommen.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit der HANSA jederzeit gegeben bleiben.

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2019 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2019 T€	2018 T€	Veränderung T€
Hausbewirtschaftung	8.802,6	11.614,4	-2.811,8
Bautätigkeit/Modernisierung	-1.762,9	-1.419,5	-343,4
Finanzergebnis	-2,3	67,3	-69,6
Sonstiger Geschäftsbetrieb	-1.775,3	-1.927,8	152,5
Neutrales Ergebnis	370,3	218,0	152,3
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-232,7	-376,7	144,0
Jahresüberschuss	5.399,7	8.175,7	-2.776,0

Der Jahresüberschuss ergibt sich überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Hausbesitzes. Die Aufwendungen für die Instandhaltung wurden gegenüber dem Vorjahr um 3,6 Mio. € erhöht und wirkten sich deutlich auf das Ergebnis der Hausbewirtschaftung aus.

2.4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	in	2019	2018
Eigenkapitalquote	%	36,6	36,5
Eigenkapitalrentabilität	%	3,4	5,4
Durchschnittliche Wohnungsmiete	€/m ²	6,69	6,64
Investitionen im Bestand p. a.	€/m ²	43,39	35,69
Mietausfallquote	%	1,6	1,4
Fluktuationsquote	%	7,3	6,7
Anteil der Kapitaldienste an der Nettokaltmiete	%	29,0	28,7
Durchschnittsverzinsung der Dauerfremdfinanzierungsmittel	%	2,6	2,8

Die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten betrugen 2019 im frei finanzierten Wohnungsbestand 6,97 €/m ² nach 6,89 €/m ² im Vorjahr und bei den öffentlich geförderten Wohnungen unverändert 5,95 €/m ² . Die durchschnittlichen Mieten im frei finanzierten Wohnungsbestand liegen in Hamburg mit 8,66 €/m ² deutlich über den genossenschaftlichen Nutzungsgebühren.

Unsere Genossenschaft übernimmt gesellschaftliche und soziale Verantwortung. Dies zeigt sich nicht nur in angemessenen Nutzungsgebühren und dem vielseitigen Engagement in den Quartieren und den Nachbarschaften, sondern auch in dem mit 24 % hohen Anteil unseres Wohnungsbestandes, der einer Mietpreis- und/oder Belegungsbindung unterliegt. Der Anteil der Sozialwohnungen liegt in Hamburg bei nur 7,9 %.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1. Risiken der künftigen Entwicklung

Mittels einer regelmäßig zu überprüfenden Geschäfts- und Risikostrategie wird das Risikomanagement kontinuierlich auf den Prüfstand gestellt und die Risikotragfähigkeit geprüft. Die vorhandenen Methoden, Systeme und Prozesse entsprechen dem Umfang und der Art der Geschäftstätigkeit und insbesondere auch dem Betrieb einer Spareinrichtung.

Zum internen Kontrollsystem der Genossenschaft gehören auch Regelungen zur Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance-Management-Systems. Unser Risikomanagement und Compliance-Management-System werden regelmäßig überprüft und aktualisiert.

Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (SARS-CoV-2) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Im Frühjahrsgutachten sagen die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute für 2020 die schwerste Rezession seit der Finanz- und Wirtschaftskrise vor mehr als zehn Jahren voraus. Deutschland bringt jedoch gute Voraussetzungen mit, den wirtschaftlichen Einbruch zu verkraften und langfristig wieder das wirtschaftliche Niveau zu erreichen, das sich ohne die Krise ergeben hätte.

Dennoch können die Auswirkungen einer tiefen Rezession und höherer Arbeitslosenzahlen nicht vollumfänglich eingeschätzt werden; es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der zeitlichen Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen. Weiterhin rechnen wir mit Verzögerungen bzw. dem Ausfall von geplanten Mieteinnahmen.

Liquiditätsengpässe oder -risiken sind aufgrund der Dauernutzungsverträge und der guten Marktlage mit geringem Leerstandsrisiko auch trotz der vorbeschriebenen Situation akut und langfristig nicht zu erwarten. Die Unternehmensplanungen werden bei Bedarf entsprechend angepasst.

3.2. Chancen der künftigen Entwicklung

Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation mit leicht steigenden Mieten in einem sozial verträglichen Umfang. Darüber hinaus verfügt die Genossenschaft für zukünftige Investitionstätigkeit über ausreichende Liquidität und Beleihungsreserven.

Chancen sehen wir auch - unter Berücksichtigung der vorgenannten Pandemie - weiterhin im Neubau, der betrieben werden soll, soweit sich eine Wirtschaftlichkeit für die Objekte ergibt. Soweit sich Grundstücke in attraktiver Lage akquirieren lassen, ist ein Neubau auch auf diesen Grundstücken denkbar. Um den Ergebnissen des Bestandsportfoliomanagements gerecht zu werden, wird insbesondere der eigene Wohnungsbestand auf angemessene Nachverdichtung hin überprüft. Für nicht mehr zukunftsfähige Bestandsgebäude werden sinnvolle Nachnutzungen mit Wohnungsneubau geprüft.

Der Wohnungsbestand wird planmäßig mithilfe eines Portfoliomanagementsystems gesteuert und durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen verbessert sowie mit umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierlich auf heutige Wohnstandards gebracht.

Bei der Entwicklung unserer Quartiere kommt den rechtlichen Grundstücksverhältnissen eine besondere Bedeutung zu. Rund jede achte Wohnung der Genossenschaft wurde auf fremden, überwiegend städtischen Grundstücken im Rahmen eines Erbbaurechts erbaut. Die ersten Erbbaurechtsverträge laufen im Jahr 2038 aus.

4. Prognosebericht

Für das Geschäftsjahr 2020 wird gemäß Wirtschafts- und Finanzplan ein Ergebnis von 6,1 Mio. € erwartet. Das Ergebnis steht jedoch unter dem Vorbehalt kurzfristiger und nicht planbarer Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2020 setzt sich aus folgenden wesentlichen Planzahlen zusammen:

	Plan 2020 T€	Ist 2019 T€
Umsatzerlöse aus Mieten	55.100	52.700
Instandhaltungsaufwendungen	24.600	23.700
Zinsaufwendungen	6.000	6.100
Jahresüberschuss	6.100	5.400

Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert.

Hamburg, den 28.04.2020

HANSA Baugenossenschaft eG

Der Vorstand

Jana Kilian

Dirk Hinzpeter

Bilanz zum 31.12.2019

Aktivseite

	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		0,00	4.050,80
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	362.150.699,02		353.107.138,16
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.389.072,48		2.700.296,67
3. Grundstücke ohne Bauten	13.584.972,29		2.729.447,41
4. Technische Anlagen und Maschinen	4.966,08		7.711,53
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	289.973,15		284.134,02
6. Anlagen im Bau	30.324.556,30		25.544.412,04
7. Bauvorbereitungskosten	6.174.939,57	414.919.178,89	3.914.087,66
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	3.001.722,10		3.047.007,41
2. Andere Finanzanlagen	3.552,00	3.005.274,10	3.552,00
Anlagevermögen insgesamt		417.924.452,99	391.341.837,70
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen		16.442.845,24	16.151.162,88
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	217.076,83		221.907,79
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	137.947,42		0,00
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	163.028,38		182.666,25
4. Sonstige Vermögensgegenstände	1.774.101,91	2.292.154,54	2.425.064,99
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	5.627.105,28		18.501.664,01
2. Bausparguthaben	8.132.094,26	13.759.199,54	7.975.883,32
Bilanzsumme		450.418.652,31	436.800.186,94
Passivseite
	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	592.550,00		574.600,00
2. der verbleibenden Mitglieder	31.781.550,00		30.766.250,00
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	105.750,00	32.479.850,00	42.850,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile Geschäftsjahr € 28.250,00, Vorjahr € 26.900,00
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	16.335.000,00		15.795.000,00
2. Andere Ergebnisrücklagen	114.602.000,00	130.937.000,00	110.971.000,00
III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag	6.275,22		5.901,14
2. Jahresüberschuss	5.399.700,79		8.175.712,08
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	-4.171.000,00	1.234.976,01	-6.985.000,00
Eigenkapital insgesamt		164.651.826,01	159.346.313,22
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	7.807.919,00		7.751.721,00
2. Steuerrückstellungen	48.000,00		106.000,00
3. Sonstige Rückstellungen	2.452.264,56	10.308.183,56	2.619.090,10
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	178.294.380,47		164.814.267,60
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	43.553.458,03		48.318.465,78
3. Spareinlagen	30.237.239,63		31.405.916,56
4. Erhaltene Anzahlungen	17.380.909,74		17.118.297,50
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	197.848,86		132.508,77
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.168.135,90		4.526.413,91
7. Sonstige Verbindlichkeiten	379.409,84	275.211.382,47	378.819,32
davon aus Steuern: Geschäftsjahr € 38.364,02; Vorjahr € 25.745,42
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: Geschäftsjahr € 0,00; Vorjahr € 3.428,12
D. Rechnungsabgrenzungsposten		247.260,27	282.373,18
Bilanzsumme		450.418.652,31	436.800.186,94

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2019

	€	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	69.506.373,75		68.709.912,63
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	131.564,92	69.637.938,67	84.863,85
2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		291.682,36	195.385,46
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		107.029,33	123.931,77
4. Sonstige betriebliche Erträge		1.600.223,51	1.472.307,91
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und
Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	34.885.279,91		31.137.395,19
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	12.983,88	34.898.263,79	12.516,89
Rohergebnis		36.738.610,08	39.436.489,54
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	7.436.820,46		7.071.829,02
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	2.042.482,39	9.479.302,85	2.288.703,16
davon für Altersversorgung: Geschäftsjahr € 603.385,65; Vorjahr € 962.534,15
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		9.460.951,51	9.364.615,20
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.996.353,69	3.515.002,61
9. Erträge aus Beteiligungen	163.028,38		182.666,25
10. Erträge aus anderen Finanzanlagen	175,78		175,78
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	87.510,96	250.715,12	78.205,72
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		6.120.424,45	6.565.836,95
davon aus Aufzinsung: Geschäftsjahr € 220.856,58; Vorjahr € 242.656,60
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		232.728,85	376.699,14
14. Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		7.699.563,85	10.514.851,21
15. Sonstige Steuern		2.299.863,06	2.339.139,13
16. Jahresüberschuss		5.399.700,79	8.175.712,08
17. Gewinnvortrag		6.275,22	5.901,14
18. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		4.171.000,00	6.985.000,00
19. Bilanzgewinn		1.234.976,01	1.196.613,22

Anhang zum Jahresabschluss 2019

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2019 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei abgezinsten langfristigen Vermögensgegenständen und Rückstellungen wurde - soweit der Zugang im Geschäftsjahr erfolgte - von der Nettomethode Gebrauch gemacht.

Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Verwaltungskosten wurden nicht in die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Jahres 2019 einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden zugrunde gelegt:

Wohngebäude im Wesentlichen	70 Jahre
Neubauten mit Fertigstellung ab 2011	50 Jahre
Andere Bauten im Wesentlichen	50 Jahre
Außenanlagen	10 Jahre
Technische Anlagen und Maschinen	5 Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung	2 bis 10 Jahre