SWP Vermögensverwaltung GmbH (vormals: SWP Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG)

Regensburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2021

AKTIVA

		Vorjahr
	T€	T€
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen	23.212,0	25.216,4
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	2.226,9	6.332,1
II. Flüssige Mittel	26.147,4	15.599,3
C. Rechnungsabgrenzungsposten	83,2	116,5
D. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	0,0	952,5
	51.669,5	48.216,8

PASSIVA

		Vorjahr
	T€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	3.000,0
II. Fehlbetrag zum festgesetzten Stammkapital	-10.952,4
III. Jahresüberschuss	11.867,5	-952,5
	3.915,1
IV. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	0,0	952,5
	3.915,1	0,0
B. Rückstellungen	212,4	192,5
C. Verbindlichkeiten	47.444,6	47.963,7
D. Rechnungsabgrenzungsposten	97,4	60,6
	51.669,5	48.216,8

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

		Vorjahr
	T€	T€
1. Rohergebnis	17.825,6	21.026,8
2. Abschreibungen auf Sachanlagen	2.015,8	2.367,8
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen	1.237,4	1.107,1
4. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	10,0	11,2
5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	824,0	1.241,0
6. Steuern vom Einkommen und Ertrag	1.890,9	0,0
7. Ergebnis nach Steuern	11.867,5	16.322,1
8. Jahresüberschuss	11.867,5	16.322,1

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die SWP Vermögensverwaltung GmbH hat ihren Sitz in Regensburg. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Regensburg unter HRB 18858 eingetragen.

Die Gesellschaft ist entstanden durch formwechselnde Umwandlung der SWP Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG mit dem Sitz in Regensburg (Amtsgericht Regensburg HRA 4602), Eintragung im Handelsregister am 13.10.2021.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) sowie des GmbHG aufgestellt.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung (§ 288 HGB) des Jahresabschlusses wurden in Anspruch genommen.

Ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögenslage der Gesellschaft i. S. von § 264 Abs. 2 HGB wird durch den Hinweis vermittelt, dass lt. Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen die stillen Reserven in den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten das negative Eigenkapital deutlich übersteigen.

Die Tätigkeit der Gesellschaft macht eine durch den Geschäftszweig bedingte Abweichung in der Gliederung von Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung erforderlich.

Unter Berücksichtigung der besonderen Gegebenheiten einer Verwaltungsgesellschaft wurde die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung gem. § 265 Abs. 6 HGB abgeändert und z. T. die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungs-unternehmen zugrunde gelegt, da die Rechnungslegungsvorschriften für Wohnungsunternehmen dem Geschäftszweig der Gesellschaft entsprechen.

Wegen der unterschiedlichen rechtsformspezifischen Vorschriften zur Gliederung des Eigenkapitals in der Bilanz nach dem Formwechsel von einer Personenhandelsgesellschaft in eine Kapitalgesellschaft, wurden die Vorjahresposten des Eigenkapitals angepasst. Dabei wurde das Eigenkapital der Vorjahresbilanz zulässigerweise in einem Posten zusammengefasst.

Außerdem ist das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2021 nach dem Formwechsel erstmals mit Steuern vom Einkommen (Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag) belastet und beinhaltet auch infolge des Formwechsels anfallende Kosten und ist insofern nicht mit dem Vorjahr vergleichbar.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel sind zum Nennwert bilanziert.

Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

IV. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung der in der Bilanz zusammengefassten Anlageposten mit ihren historischen Anschaffungskosten und den kumulierten Abschreibungen ist im folgenden Anlagenspiegel gemäß § 284 Abs. 3 HGB dargestellt.

	Kumulierte Anschaffungs-/Herstellungskosten
	01.01.2021	Zugänge Umbuchungen U	Abgänge Umbuchungen U	31.12.2021
	T€	T€	T€	T€
I. Sachanlagen
1. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte m.Geschäfts-u.anderen Bauten	167.178,9	0,1	4,0	168.036,8
		861,9 U	0,0
2. Technische Anlagen und Maschinen	2.159,5	0,0	0,0	2.159,5
		0,0 U
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	735,6	0,0	0,0	735,6
		0,0 U
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	855,5	15,4	0,0	9,0
			861,9 U
	170.929,4	15,6	4,0	170.940,8
		861,9 U	861,9 U

	Kumulierte Abschreibungen
	01.01.2021	Zugänge	Abgänge	31.12.2021
	T€	T€	T€	T€
I. Sachanlagen
1. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte m.Geschäfts-u.anderen Bauten	143.321,7	1.961,6	0,0	145.283,3

2. Technische Anlagen und Maschinen	1.679,6	51,8	0,0	1.731,4

3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	711,7	2,5	0,0	714,2

4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,0	0,0	0,0	0,0

	145.713,0	2.015,9	0,0	147.728,9

	Buchwerte
	01.01.2021	31.12.2021
	T€	T€
I. Sachanlagen
1. Grundstücke u. grundstücksgleiche Rechte m.Geschäfts-u.anderen Bauten	23.857,1	22.753,5

2. Technische Anlagen und Maschinen	479,9	428,1

3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	23,9	21,4

4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	855,5	9,0

	25.216,4	23.212,0

2. Eigenkapital

Im Jahresabschluss der ehemaligen SWP Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG wurde das negative Eigenkapital auf der Aktivseite unter "Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Verlustanteile und Entnahmen von Kommanditisten" ausgewiesen. Es entfiel der Ausweis auf der Passivseite. Bislang wurde nur das laufende Jahresergebnis beim Eigenkapital ausgewiesen.

Durch Formwechsel in eine GmbH wird das Eigenkapital entsprechend anders gegliedert. Ein insgesamt sich ergebender nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag wird dabei als gesonderter Posten auf der Aktivseite entsprechend ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen der Bilanz der SWP Vermögens-verwaltung GmbH & Co. KG wurden entsprechend angepasst. Dabei ergab sich, nach zulässiger Zusammenfassung des Eigenkapitals der Vorjahresbilanz in einem Posten, ein "Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag" von 952,5 T€.

Die Fortführung der Buchwerte der Vermögensgegenstände und Schulden im Rahmen des Formwechsels hat zur Folge, dass das buchmäßige Reinvermögen in der Bilanz des formwechselnden Rechtsträgers (SWP Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG) trotz erbrachtem Kapitalaufbringungsnachweis (materielle Kapitalaufbringung zu Zeitwerten: lt. Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen übersteigen die stillen Reserven in den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten das negative Eigenkapital deutlich, vgl. hierzu auch Punkt II., dritter Absatz im Anhang) nicht ausreicht, um das im Gesellschaftsvertrag festgesetzte Stammkapital der Gesellschaft in Höhe von 3.000 T€ in der neuen Rechtsform bilanziell zu decken. Der negative Unterschiedsbetrag (d.h. der Betrag der buchmäßigen Unterbilanz) ist in einem gesonderten Abzugsposten innerhalb des bilanziellen Eigenkapitals als "Fehlbetrag zum festgesetzten Stammkapital" in Höhe von 10.952 T€ auszuweisen. Dieser Fehlbetrag (Abzugsposten) wird in der Folgezeit wie ein Verlustvortrag mit Jahresüberschüssen getilgt. Zum 31.12.2021 ist dieser Fehlbetrag durch den Jahresüberschuss des laufenden Jahres in Höhe von 11.867 T€ bereits vollständig getilgt.

Die Summe des Eigenkapitals der Gesellschaft beträgt somit zum 31.12.2021 3.915 T€.

3. Verbindlichkeiten

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten ist dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen:

		Gesamtbetrag

	T€	T€
Verbindlichkeiten gesamt		47.444,6
(Vorjahr)		(47.963,6)
- davon aus Steuern	1.974,3
(Vorjahr)	(9,3)
davon
gegenüber Kreditinstituten		37.994,8
(Vorjahr)		(39.465,2)
davon
gegenüber Gesellschaftern		0,0
(Vorjahr)		(461,4)

	mit einer Restlaufzeit			Besicherte
	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	mehr als 5 Jahre	Beträge
	T€	T€	T€	T€
Verbindlichkeiten gesamt	5.107,5	14.291,1	28.046,0	44.805,5
(Vorjahr)	(3.183,2)	(12.969,1)	(31.811,3)	(47.194,2)
- davon aus Steuern
(Vorjahr)
davon
gegenüber Kreditinstituten	1.491,7	10.964,6	25.538,5
(Vorjahr)	(1.470,8)	(9.350,6)	(28.643,8)
davon
gegenüber Gesellschaftern	0,0	0,0	0,0
(Vorjahr)	(461,4)	(0,0)	(0,0)

Die besicherten Beträge betreffen Pfandrechte oder ähnliche Rechte (Grundschulden) und Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen.

V. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten infolge des Formwechsels anfallende Kosten in Höhe von 29 T€ (Vj. 0 T€).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 1.891 T€) belasten erstmals nach dem Formwechsel das Jahresergebnis.

VI. Sonstige Pflichtangaben

Geschäftsführung

Michael Blaschek

Stephan Hof

Beirat (bis 31.12.2021)

Dr. Lothar Koniarski (Geschäftsführer, Beiratsvorsitzender)

Dr. Johann Vielberth (Kaufmann)

Ute Vielberth (Innenarchitektin)

Benjamin Bretthauer (Volkswirt B.Sc.)

Prof. Dr. Matthias Ottmann MRICS (Geschäftsführer)

Bruno Otter (Bankvorstand i. R.)

Barbara Deisenrieder (Unternehmensberaterin)

Im Geschäftsjahr 2021 wurden insgesamt 33 T€ an Beiratsvergütungen bezahlt (§ 285 Nr. 9 a HGB).

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag (Nachtragsbericht)

Bereits seit zwei Jahren laufen verschiedene von staatlichen Stellen angeordneten Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus SARS-CoV2. Auch im Jahr 2022 können sich die verschiedenen Einflüsse daraus negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, insbesondere eine Beendigung der staatlichen Hilfen könnte bei einzelnen Mietern zu finanziellen Schwierigkeiten führen.

Der Angriff Russlands gegen die Ukraine hat erhebliche Auswirkungen auch auf deutsche Unternehmen und ihre Beschäftigten. Dieser Krieg kann sich ebenso auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, insbesondere durch höhere Energiekosten, steigende Baupreise und Probleme bei Beschaffung und Logistik von erforderlichen Teilen.

Regensburg, 25. März 2022

gez. Michael Blaschek

gez. Stephan Hof

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1. Geschäftsmodell

Die SWP Vermögensverwaltung GmbH ist 2021 entstanden durch Umwandlung im Wege des Formwechsels der SWP Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG (HRA 4602). Die SWP Vermögensverwaltung GmbH ist Eigentümerin des circa 14 Hektar großen, parkartig gestalteten Business-Parks mit repräsentativer Architektur und Mietflächengestaltung in Nürnberg-Gebersdorf. Unternehmenszweck ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden des Südwestpark Nürnberg.

Aktuell profitieren rund 240 Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen (u.a. Handel, Dienstleistung, Information und Kommunikation, Forschung und Entwicklung) von den Vorteilen dieses Business-Standorts.

Die SWP Vermögensverwaltung GmbH beschäftigt kein eigenes Personal. Die Entwicklung, Vermietung und Verwaltung der Flächen erfolgt durch die Südwestpark Management GmbH. Zusätzlich werden zentrale Verwaltungsaufgaben von der DV Immobilien Management GmbH übernommen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Situation ist geprägt von der seit Anfang 2020 anhaltenden Corona-Krise.

Trotz der andauernden Pandemiesituation und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch im Vorjahr etwas erholen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg 2021 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,7 % im Vergleich zum Krisenjahr 2020, die deutsche Wirtschaftsleistung konnte damit das Niveau von 2019 noch nicht wieder erreichen, das BIP 2021 lag um 2,0 % niedriger als noch 2019.

Die Corona-Krise hat sich insbesondere durch gestörte Logistik mit Auswirkungen auf die Beschaffung von Personal und Material auch in der Baukonjunktur niedergeschlagen. So legte das Bauvolumen in Deutschland im vergangenen Jahr vergleichsweise schwach zu. Der Zuwachs betrug in nominaler Rechnung 3,8%, im Vorjahr lag dieser noch bei 6%.

Die Unternehmen in den übrigen Dienstleistungsbereichen in Deutschland haben im Jahr 2021 nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) nominal (nicht preisbereinigt) 11,3 % mehr Umsatz erwirtschaftet als im Vorjahr. Während die Umsätze im Jahr 2020 noch 6,2 % unter dem Niveau des Vorkrisenjahres 2019 gelegen hatten, waren sie 2021 um 4,4 % höher. Damit erholte sich der Dienstleistungsbereich nominal von den Umsatzeinbrüchen. Allerdings dürfte ein wesentlicher Teil des Umsatzwachstums auf den deutlichen Anstieg der Dienstleistungspreise zurückzuführen sein.

So hatte beispielsweise die Branche Verkehr und Logistik im 3. Quartal 2021 eine Preissteigerung von bis zu 25 % gegenüber dem Vorjahresquartal zu verzeichnen. Dies lag vor allem an der Preisentwicklung in der Schifffahrt: Die Frachtraten für Schiffstransporte hatten sich gegenüber dem 3. Quartal 2020 um 180 % erhöht.

Den höchsten Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahresquartal konnten die Reisebüros, Reiseveranstalter und sonstigen Reservierungsdienstleister verbuchen. In dieser Branche hat sich der Umsatz gegenüber dem von pandemiebedingten Reisebeschränkungen stark betroffenen Vorjahresquartal mehr als verdreifacht (+206 %). Trotz dieses hohen Anstiegs lagen die Umsätze im 4. Quartal 2021 aber noch 44,5 % unter den Umsätzen des 4. Quartals 2019, dem letzten Quartal vor Ausbruch der Corona-Pandemie in Deutschland. Eine ähnliche Entwicklung gab es in der Messe-, Ausstellungs- und Kongressveranstaltungsbranche, in der sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahresquartal mehr als verdoppelte (+120 %). Hier lagen die Umsätze noch 34,4 % unter dem Vorkrisenniveau.

Der Bereich Verkehr und Logistik erzielte im 4. Quartal 2021 ebenfalls hohe Umsatzzuwächse im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dies trifft insbesondere auf die Luftfahrt zu, die ihre Umsätze vor allem auf den Aufschwung in der Güterbeförderung gegenüber dem Vorjahresquartal verdoppeln (+100,5 %) und um 20,4 % gegenüber dem Vorkrisenniveau steigern konnte.

Die Umsätze der Informationsdienstleister wuchsen vor allem ab dem 2. Quartal 2021 deutlich an, was auf die zunehmende Nutzung von Homeoffice und eine hohe Nachfrage nach IT-Dienstleistungen zurückzuführen sein dürfte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal wuchsen die Umsätze in dieser Branche im 4. Quartal 2021 um 17,0 % und lagen damit 17,3 % über dem Vorkrisenniveau.

Der Leitzins im Euro-Raum bewegte sich weiter auf dem Niveau von 0 Prozent. Banken haben sukzessive auf Guthaben ihrer Kunden Verwahrgelder bzw. Negativzinsen eingeführt.

Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag bei durchschnittlich 5,7 % (Vorjahr 5,9 %), in Bayern bei 3,5 % (Vorjahr 3,6 %). Die Region Nürnberg hatte mit 4,4 % eine der höchsten Arbeitslosenquoten in Bayern zu verzeichnen. Jedoch liegt auch dieser Wert weit unter der durchschnittlichen Arbeitslosigkeit 2021 in den alten Bundesländern (5,4 %). Der Verbraucherpreisindex veränderte sich im Jahresdurchschnitt 2021 zum Vorjahr um +3,1 %.

Obwohl die Corona-Pandemie weiterhin präsent ist, die konjunkturelle Belebung im Herbst ins Stocken geraten ist und in vielen Chefetagen noch Unsicherheit bezüglich des zukünftigen Einsatzes von Homeoffice besteht, zeigen sich die großen deutschen Bürostandorte insgesamt auf Erholungskurs. Für alle wichtigen Immobilienhochburgen kann für das zweite Halbjahr eine deutliche Umsatzsteigerung registriert werden und in vielen Märkten stand das Schlussquartal trotz der anrollenden Omikron-Welle im Zeichen der traditionellen Jahresend-Rallye. Mit einem Flächenumsatz von rund 3,4 Mio. m ² wurde das Vorjahresresultat deutlich um 26,5 % übertroffen und das Ergebnis liegt etwa auf dem Niveau des 10-Jahresdurchschnitts (3,5 Mio. m ² ).

Mit 110.000 Quadratmetern war der Flächenumsatz auf dem Nürnberger Bürovermietungsmarkt 2021 größer als erwartet. Gegenüber dem Vorjahr ging er jedoch um 27 Prozent zurück. Damit nähert er sich dem Niveau von 2016. Insgesamt spiegelt der Markt das durch die Pandemie veränderte Nachfrageverhalten und dass sich der Bürovermietungsmarkt im Umbruch befindet: Die Spitzenmiete stieg; gleichzeitig sank die Durchschnittsmiete und die Leerstandquote nahm erneut zu. Großflächen mit über 10.000 Quadratmetern wurden nicht vermittelt; es dominierten kleine und mittelgroße Abschlüsse. Seit 2019 steigt die Leerstandsquote der Nürnberger Büroimmobilien kontinuierlich. Ende 2021 waren circa 185.000 Quadratmeter und somit 4,7 Prozent des Flächenbestandes vakant.

2.2. Geschäftsverlauf

Die SWP Vermögensverwaltung GmbH blickt insgesamt auf ein erfolgreiches Jahr 2021 zurück. Der Leerstand lag durch die vorzeitige Rückgabe von Flächen eines Einzelmieters mit ca. 6,9 % etwas höher als in den Vorjahren. Am Standort waren einzelne Bereiche wie Hotel, Gastronomie, Tagung, Schulung und Fitnessstudio auch 2021 von der Corona-Krise betroffen. Die Umsatzerlöse lagen 2021 in Summe unter dem Niveau des Vorjahres.

2.3. Lage

2.3.1. Ertragslage

Langfristig abgeschlossene Mietverträge mit Wertsicherungsvereinbarungen garantierten der SWP Vermögensverwaltung GmbH kontinuierliche Erträge.

Bei 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 14,6 % geringeren Umsatzerlösen (bedingt durch den Wegfall eines Sondereffekts aus dem Vorjahr) reduzierten sich auch die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen um 10,6 %.

Das Rohergebnis (ohne sonstige betriebliche Erträge) sank im Berichtsjahr um 3.200 T€ (15,2 %) auf 17.826 T€.

Ein planmäßiger Rückgang ergab sich bei den Abschreibungen auf Sachanlagen (-14,9 %), die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich (+11,8 %). Insgesamt lag die Gesamtsumme von Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen um 8,4 % unter dem Vorjahr. Zinsen und ähnliche Aufwendungen reduzierten sich um 33,6 %.

Als Resultat aus der Entwicklung der einzelnen Positionen reduzierte sich das Jahresergebnis vor Steuern der Gesellschaft im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um 15,7 % von 16.322 T€ auf 13.758 T€. Da infolge des Formwechsels in eine Kapitalgesellschaft das Jahresergebnis erstmals mit Steuern vom Einkommen (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 1.891 T€) belastet ist, verminderte sich der Jahresüberschuss der Gesellschaft im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um 27,3% von 16.322 T€ auf 11.868 T€.

2.3.2. Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft ist stabil. Das Finanzmanagement ist generell darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen. Die Gesellschaft verfügt über einen positiven Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit, welcher den Finanzmittelbedarf zur jährlichen Tilgung von Bankdarlehen und Darlehen anderer Kreditgeber deutlich übersteigt.

Durch die Einbindung in das Clearing-System der DV Immobilien Gruppe ist die Liquiditätsversorgung jederzeit gewährleistet. Die Liquiditätslage ist weiterhin stabil, die Gesellschaft ist in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen betrags- und termingerecht zu erfüllen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern waren im Rahmen der vereinbarten Tilgungsleistungen rückläufig (- 5,1 %).

2.3.3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme lag zum 31.12.2021 bei 51.669 T€. Dabei bilden "Grundstücke und Bauten" die bedeutendsten langfristigen Vermögenspositionen. Das Anlagevermögen reduzierte sich insgesamt, bei Investitionen von 11 T€, durch Regelabschreibungen um 7,9 % auf 23.212 T€ (Vorjahr: 25.216 T€). Das kurzfristig gebundene Vermögen stieg im Vergleich zum Niveau des Vorjahres auf aktuell 28.374 T€, davon sind 26.147 T€ Bankguthaben.

Die Gesellschaft verfügte am 31.12.2021 über ein gegenüber dem Vorjahr um 4.868 T€ höheres Eigenkapital in Höhe von 3.915 T€, bedingt durch die Thesaurierung des Jahresüberschusses von 11.868 T€ saldiert um die Auszahlungen an die Gesellschafter (in der Zeit vor dem Formwechsel) in Höhe von 7.000 T€. Die Eigenkapitalquote ist ersmals seit Jahren positiv und beträgt 7,6 %.

Das Anlagevermögen ist fristenkongruent durch Bank- und Versicherungsdarlehen finanziert.

2.4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Wir ziehen für die interne Unternehmenssteuerung die Kennzahlen EBIT, EBITDA, Gesamtkapitalrentabilität und Investitionsvolumen in Sachanlagevermögen heran.

Im Berichtsjahr lag das EBIT mit 14.605 T€ unter dem Niveau des Vorjahres (-16,9 %). Die Berechnung des EBIT erfolgt auf Basis des um bestimmte neutrale Aufwendungen und Erträge bereinigten Ergebnisses vor Ertragsteuern und Zinsen.

Das EBITDA reduzierte sich auf 16.621 T€ (-16,7 %). Zur Ermittlung des EBITDA werden Abschreibungen und EBIT addiert.

Die Gesamtkapitalrentabilität lag im Berichtsjahr bei 28,3 % nach 27,2 % im Vorjahr. Die Gesamtkapitalrentabilität wird berechnet mit dem Verhältnis aus EBIT zu Gesamtkapital.

Die Investitionen ins Sachanlagevermögen betrugen 11 T€ gegenüber 1.151 T€ im Jahr 2020.

2.5. Gesamtaussage

Insgesamt stellt sich die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil dar.

3. Prognosebericht

Gewisse Unsicherheiten und Entscheidungszurückhaltung bei Unternehmen durch die Corona-Pandemie bestehen weiterhin, wie sich die Erfahrungen aus der Pandemie langfristig auf Arbeitswelten und Arbeitsmodelle auswirken ist noch nicht klar einzuschätzen. Angesichts knapper Ressourcen bei Fachkräften und hoher Nachfrage nach Bauleistungen sowie den ESG-Anforderungen an Gebäude ist mit steigenden Baupreisen zu rechnen. Die Frequenzrückgänge insbesondere durch Homeoffice wirken sich auf die Dienstleistungsbereiche am Standort wie z.B. Gastronomie aus. Wann und wie sich der Bereich Hotel und Tagung wieder erholt, ist derzeit noch nicht absehbar. Die hohen Energiepreise und die aktuellen Unsicherheiten aus der kriegerischen Invasion Russlands in der Ukraine beeinflussen die Handlungen der Mieter.

Zum jetzigen Zeitpunkt sind Auswirkungen durch die Corona-Pandemie und der kriegerischen Auseinandersetzung Russland/Ukraine sowie der in der Folge gestörten Lieferketten, hohen Inflation und enormen Energiepreissteigerungen noch nicht abzusehen.

Bislang halten sich die konkreten Auswirkungen am Standort in Grenzen, aufgrund der vorhandenen finanziellen Mittel sehen wir den Fortbestand der Gesellschaft als gesichert an. Wir gehen davon aus, auch künftig in der Lage zu sein, unseren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachkommen zu können.

4. Chancen- und Risikobericht

4.1. Risikobericht

4.1.1. Branchenspezifische Risiken

Die Corona-Krise als auch die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine können die wirtschaftliche Situation einzelner Mieter als auch die Nachfrage nach Mietflächen beeinflussen. Potenzielle Neumieter werden die weitere Entwicklung abwarten und eher verhalten agieren. Wir gehen aufgrund der bestehenden differenzierten Mieterstruktur von einem grundsätzlich stabilen Bestand aus. Mit den entsprechenden größen- und konzeptbedingten Standortvorteilen wird sich der Südwestpark Nürnberg auch in einem sich verändernden Vermietungsmarkt behaupten können.

4.1.2. Ertragsorientierte Risiken

Die Flächen des Business-Standortes sind bislang gut vermietet, Ertragsrisiken durch ggf. erforderliche einzelne Mietreduzierungen, erforderliche Wertberichtigungen von Mietforderungen oder Kündigung von Mietflächen sind nicht auszuschließen, bewegen sich bislang auf niedrigem Niveau, sind aber in der aktuellen Situation noch nicht abschließend bewertbar.

4.1.3. Finanzwirtschaftliche Risiken

Die Liquiditätslage der Gesellschaft ist durch die Struktur der Mietverträge mit zeitlich versetzten Endterminen, der Branchenstreuung sowie der Diversifizierung der Mietflächen in unterschiedliche Größenklassen gesichert. Ggf. offene Mietforderungen oder notwendige Mietstundungen aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten bei Mietern könnten die Liquiditätsausstattung der SWP Vermögensverwaltung GmbH etwas beeinflussen.

Vorhandene Liquiditätsreserven der Gesellschaft sowie freie Beleihungsmöglichkeiten bilden einen sicheren Grundstock für eventuell zukünftige Marktschwankungen.

4.2. Chancenbericht

Der etablierte Business-Standort ist aktuell gut vermietet. Durch Mietflächen vom Einzelbüro über individuell angepasste Raumkonzepte bis hin zum kompletten Firmensitz wird maximale Flexibilität geboten. Ein Netzwerk von Unternehmen, Beschäftigten und Kunden garantiert optimales Networking. Nachhaltige Entwicklung, Work-Life-Balance mit Nahversorgung, Dienstleistungen und Serviceangeboten vom Fitnesscenter bis zur Kinderkrippe und eine ideale Infrastruktur im Südwestpark runden das Standortangebot ab.

In der sich durch Trends wie Digitalisierung sowie geänderter Mitarbeiteransprüche verändernden Arbeitswelt, sind die Zukunftsvoraussetzungen für den Südwestpark mit multifunktionalen Gebäudestrukturen, optimaler Verkehrsanbindung und innovativen Mobilitätsangeboten grundsätzlich gut. Laufende Verbesserung der Standortfaktoren mit dem Ziel einer hohen Mieterzufriedenheit wird ein zentral prägender Erfolgsfaktor bleiben.

Das Management verfolgt weiterhin die Zielsetzung, Infrastruktur- sowie Serviceangebote für Mieter, Beschäftigte und Besucher im Südwestpark auszubauen und bedarfsgerecht zu verbessern. Auch für die Zukunft gehen wir davon aus, dass die führende Marktposition des Südwestpark Nürnberg innerhalb der Metropolregion beibehalten werden kann.

4.3. Gesamtaussage

Innerhalb der Gesellschaft wird eine stetige Risikoanalyse und -bewertung durchgeführt. Die Risikolage hat sich insbesondere durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie verändert, die hohe Inflation und die Unsicherheiten der Auswirkungen des russischen Angriffs auf die Ukraine beeinflussen die Risikolage zusätzlich. Vor dem Hintergrund der finanziellen Stabilität und der Positionierung des Südwestpark Nürnberg sehen wir uns den künftigen Herausforderungen im Bürovermietungsmarkt gewachsen. Ein erhebliches oder bestandsgefährdendes Risiko ist nicht erkennbar.

5. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen, Verbindlichkeiten und die Teilnahme am Clearingverbund der Unternehmensgruppe. Die Gesellschaft verfügt über langfristig abgeschlossene Mietverträge mit bislang solvent eingeschätzten Mietern. Forderungsausfälle waren nur ausnahmsweise zu verzeichnen. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt das Unternehmen über ein adäquates Forderungsmanagement. Wertberichtigungen wurden rechtzeitig und in ausreichender Höhe vorgenommen. Verbindlichkeiten wurden innerhalb der vereinbarten Zahlungsfristen gezahlt.

Auf Grund der guten Liquiditätsausstattung der Gesellschaft stellte sie diese teilweise dem Clearingverbund der DV Immobilien Gruppe zur Verfügung. Im Gegenzug kann sich die Gesellschaft bei Bedarf kurzfristiger Liquidität ebenfalls aus dem Clearingverbund bedienen.

Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik.

Regensburg, 25. März 2022

gez. Michael Blaschek

gez. Stephan Hof

In dem vorstehenden, zur Offenlegung bestimmten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB zutreffend in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir den folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die SWP Vermögensverwaltung GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SWP Vermögensverwaltung GmbH, Regensburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SWP Vermögensverwaltung GmbH, Regensburg, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 und

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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Regensburg, den 13. April 2022

AWP WIRTSCHAFTSTREUHAND GMBH
WIRTSCHAFTSPRÜFUNGSGESELLSCHAFT
STEUERBERATUNGSGESELLSCHAFT

gez. Peter Wagner, Wirtschaftsprüfer

gez. Stefan Avemaria, Wirtschaftsprüfer

Angaben zur Feststellung

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 05. Juli 2022.

Beschlussfassung über die Ergebnisverwendung

Die Gesellschafterversammlung vom 05. Juli 2022 hat beschlossen, den Jahresüberschuss in Höhe von 11.867.462,52 € mit dem "Fehlbetrag zum festgesetzten Stammkapital" in Höhe von 10.952.439,67 € zu verrechnen und den nach Verrechnung verbleibenden Betrag in Höhe von 915.022,85 € auf neue Rechnung vorzutragen.