Silberberg Holding GmbH

Regensburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernlagebericht

Inhalt

Vorbemerkungen

Der Konzernabschluss wurde nach nationalen Rechnungslegungsstandards (HGB) aufgestellt. Darüber hinaus wurden die Deutschen Rechnungslegungsstandards (DRS) berücksichtigt. Insbesondere wurden dem Konzernlagebericht die Grundsätze der Vollständigkeit, Verlässlichkeit, Ausgewogenheit, Klarheit und Übersichtlichkeit, Wesentlichkeit sowie die Vermittlung der Sicht der Unternehmensleitung zugrunde gelegt. Ein Konzernabschluss war erstmals für das Geschäftsjahr 2017 verpflichtend aufzustellen.

Die Bezeichnungen "Immobilien Zentrum Gesellschaften", "Immobilien Zentrum", "Konzern", "Gesellschaft / Unternehmen", und "Silberberg" beziehen sich auf die Unternehmensgruppe Immobilien Zentrum, die aus der Muttergesellschaft und deren Tochterunternehmen besteht. Mit Gesellschafterbeschluss vom 24. Januar 2020 wurde die Immobilien Zentrum Gesellschaft mbH in die Silberberg Holding GmbH umfirmiert. Vollzug im Amtsgericht erfolgte am 11. Februar 2020.

A. Grundlagen des Unternehmens

Die Silberberg Holding GmbH wurde am 29. Dezember 1997 mit Sitz in Regensburg gegründet und hat sich nach und nach zum Mutterunternehmen der jetzigen Unternehmensgruppe Immobilien Zentrum weiterentwickelt. Der Konzern setzt sich am Abschlussstichtag aus insgesamt 38 Tochtergesellschaften (siehe hierzu Tabelle A.a) ff.) und dem Mutterunternehmen zusammen. Darüber hinaus bestehen 10 weitere Beteiligungen (< 50 % Anteil) an Gesellschaften. Diese können entsprechend ihres Unternehmenszwecks und -gegenstands differenziert werden.

Der Gegenstand des Unternehmens besteht vornehmlich in der Vermietung eigener Wohnungs- und Gewerbeeinheiten, der Konzeption und Projektierung von Grundstücken exklusive (Realisierungsmodelle) und inklusive (Bauträgermodelle) der Erbringung von Bauleistungen gegenüber dem Endkunden sowie die Erschließung von Grundstücken. Ferner erfolgen die Vermittlung von Immobilien sowie der Vertrieb und die Verwaltung eigenen und fremden Grundbesitzes.

Neben diesen Haupttätigkeiten umfasst das Geschäftsmodell des Konzerns auch die Betreuung, Unterstützung und Beratung selbstständiger Gewerbetreibender im Immobiliensektor, insbesondere Makler, Wohnungsunternehmen und Bauträger.

Mutterunternehmen

Silberberg Holding GmbH

Tochtergesellschaften

a) Operative Gesellschaften

o Immobilien Zentrum Holding AG

o Immobilien Zentrum Management GmbH

o Immobilien Zentrum Vertriebs GmbH

o Immobilien Zentrum Oberbayern GmbH bis 30.04.22

o Silberberg Asset Management GmbH

o Immobilien Zentrum Objektbau GmbH (Verschmelzung erfolgte zum 01.01.2023 auf die RBL Regensburger Bauland)

b) Besitzgesellschaften

o Fair Wohnen GmbH

o Fair Wohnen Fürst-Johannes-Ring GmbH

o Fair Wohnen Chamer Straße GmbH

o Immobilien Zentrum Quartiersentwicklung GmbH

o IZ Projekt 311 GmbH

o IZ Projekt 312 GmbH (Verschmelzung erfolgte zum 01.01.2023 auf die IZ Projekt 311 GmbH)

o Kirchmeier Projekt GmbH

o Marina Apartments GmbH

o Marina Riverside GmbH

o Quartierszentrum Brandlberg GmbH

o Refugium Guerickestr. 87 GmbH

o Seniorenwohnanlage Amberger Straße GmbH

o "Wohnen an der Uni" Zweite Gesellschaft mbH

o "Wohnen an der Uni" Dritte Gesellschaft mbH

c) Projekt- und Beteiligungsgesellschaften

o Bauland-Entwicklung Weichs Ost, Die Erste GmbH

o BEB Baulandentwicklungsgesellschaft Brandlberg mbH (Verschmelzung erfolgte zum 01.01.2023 auf die RBL Regensburger Bauland)

o Immobilien Zentrum Beteiligungs-GmbH

o Immobilien Zentrum Projektbeteiligungen GmbH

o Immobilien Zentrum Projekt- und Grundstücksentwicklungs GmbH

o Immobilien Zentrum Regensburg GmbH

o Immobilien Zentrum Regionalgesellschaften Beteiligungs GmbH

o Immobilien Zentrum Wohnungsprivatisierungs GmbH

o Immobilien Zentrum Konzeptbau GmbH

o IZ Projekt Am Bergfeld Poing GmbH

o IZ Projekt 315 GmbH

o IZ Projektentwicklungs- und Planungsgesellschaft für Urbanistik mbH

o IZ Projekt Fürst-Johannes-Ring GmbH

o Quartier WEST Grundstücksentwicklung GmbH & Co. KG

o Projekt Lilienthalstraße GmbH

o Karmeliten Projekt GmbH i.L. (Liquidierungsbeschluss 26.09.2022)

o RBL Regensburger Bauland Entwicklungsgesellschaft mbH

o SKY TOWERS GmbH i.L. (Liquidierungsbeschluss 08.04.2022)

o VIVO 3 Projekt GmbH & Co. KG (Gründung 11.11.2022; Verkauf 26.05.2023)

Die Anzahl der Tochtergesellschaften hat sich aufgrund von Verschmelzungen von 44 (2021) auf 38 reduziert:

o Quartier WEST Verwaltungs GmbH (Verschmelzung am 16.08.2022 rückwirkend zum 01.01.2022 mit der Immobilien Zentrum Beteiligungs GmbH)

o Immobilien Zentrum Grundstücksentwicklungs Gesellschaft mbH (Verschmelzung am 21.06.2022 rückwirkend zum 01.01.2022 mit Immobilien Zentrum Quartiersentwicklung GmbH)

o Immobilien Zentrum Projektgesellschaft mbH (Verschmelzung am 22.08.2022 rückwirkend zum 01.01.2022 mit der Immobilien Zentrum Konzeptbau GmbH)

o AREAL Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (Verschmelzung am 21.06.2022 rückwirkend zum 01.01.2022 mit Immobilen Zentrum Konzeptbau GmbH)

o GEB Grundstücksentwicklungsgesellschaft Brandlberg mbH (Verschmelzung am 21.06.2022 rückwirkend zum 01.01.2022 mit Immobilien Zentrum Konzeptbau GmbH)

o IZ Projekt 313 GmbH (Verschmelzung am 21.06.2022 rückwirkend zum 01.01.2022 mit Immobilien Zentrum Konzeptbau GmbH)

B. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Lage

Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahr 2022 trotz Energiekrise und Lieferkettenproblemen gut behaupten können. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs um 1,9 % gegenüber dem Jahr 2021. ¹ Wichtigste Stütze war der private Konsum. Der private Konsum ist mit einer Wachstumsrate von 3,4 % gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen. ² Verbraucherinnen und Verbraucher gaben fast so viel aus wie in der Zeit vor der Corona-Krise. Die Menschen holten nach, was während der Pandemie nicht möglich war: Reisen, Restaurantbesuche, Kultur, Feiern und Messebesuche. Damit konnte die deutsche Wirtschaft trotz Ukraine-Krieg, Lieferkettenengpässen und Energiepreiskrise wachsen.

Die bereits im vorigen Jahr wirkenden Entlastungsmaßnahmen der Bundesregierung und der robuste Arbeitsmarkt trugen dazu bei: Die Arbeitslosenquote lag im Dezember bei 5,4 %. ³

Bei den Verbraucherpreisen war im Dezember eine deutliche Verlangsamung des Anstiegs zu beobachten. Die Inflationsrate verringerte sich vom Allzeithoch im Oktober 2022 (10,4 %) auf 8,6 % zum Vorjahresmonat. Eine maßgebliche Rolle dürfte dabei die Dezember-Soforthilfe der Bundesregierung gespielt haben. Der Bund hat im Dezember die Monatsabschläge für Gas und Wärme übernommen. So verringerten sich die Preise für Energie gegenüber dem Vormonat kräftig. ⁴

Mit Wirkung vom 21. Dezember 2022 hatte der EZB- Rat beschlossen, den Leitzins um weitere 50 Basispunkte auf 2,5 % zu erhöhen, da die Inflation nach wie vor deutlich zu hoch ist und den Projektionen zufolge zu lange über dem Zielwert bleiben wird. Aus demselben Grund geht die EZB davon aus, dass sie die Zinsen weiter deutlich anheben wird. ⁵

Die EZB hat im Jahr 2022 insgesamt vier Mal die Zinsen erhöht. Am 21. Dezember endete das Jahr mit einem Leitzins von 2,5 %. Infolgedessen erhöhten sich in atemberaubendem Tempo die Zinsen für Baufinanzierungen.

2. Branchenwirtschaftliche Lage

Die Immobilienwirtschaft spielt sowohl für die Bundesrepublik Deutschland als auch für die Europäische Union eine bedeutende Rolle. Sie trägt erheblich zur Stärke und zum Wachstum der Wirtschaft bei und versorgt die Gesellschaft mit Lebens- und Arbeitsräumen. Mit knapp 800.000 Unternehmen und rund 3,5 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist die Immobilienwirtschaft nicht nur einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands, sondern mit einer Zunahme an Beschäftigung und Wertschöpfung auch eines der dynamischsten Wachstumsfelder. Das Bauhauptgewerbe hat 2022 einen Umsatz von 160,3 Mrd. Euro erzielt, welcher 6,6 Mrd. Euro über dem Inlandsumsatz der deutschen Automobilbranche lag. ⁶ Der innerdeutsche Umsatz der Automobilbranche lag im Geschäftsjahr 2022 bei 153,7 Mrd. Euro. ⁷

Der Wohnungsbau leidet aktuell unter enorm gestiegenen Baupreisen, hohen Zinsen sowie weiterhin wachsenden Anforderungen an Neubauten. Das restriktive Verhalten der Banken bei der Kreditvergabe und die schwer kalkulierbaren Projektkosten aufgrund der nach wie vor hohen und volatilen Materialpreise führten dazu, dass viele Projekte gestoppt oder zurückgestellt werden mussten. Die Bauträger agieren aktuell sowohl beim Grundstückseinkauf sowie bei der Planung neuer Bauprojekte sehr zurückhaltend. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Projekten wurde und wird sehr kritisch betrachtet, da die Preissteigerungen nur bedingt an den Markt weitergegeben werden können. Auch private Hausbauer verschieben angesichts der steigenden Kosten sowie des Ausbleibens sinnvoller staatlicher Neubauförderungen vermehrt ihre Neubaupläne. ⁸ Insgesamt stiegen im Jahr 2022 die Preise für Wohnimmobilien allerdings weiter, da es in den ersten drei Quartalen noch Zuwächse gab: Im Jahresdurchschnitt zogen sie um 5,3 % an. 2021 hatte es mit plus 11,5 % noch den stärksten Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 gegeben.

Sowohl in den Städten als auch in ländlichen Regionen waren im Schlussquartal 2022 laut Statistik größtenteils Preisrückgänge zu verzeichnen. Dabei sanken die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stärker als die für Eigentumswohnungen. In den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,9 % zurück, für Wohnungen musste 1,6 % weniger gezahlt werden. ⁹

Zudem hatte das Bundeswirtschaftsministerium unerwartet am 24. Januar 2022 die bisherige KfW-55-Förderung für Neubauten eingestellt, was den Kauf von Wohnimmobilien zusätzlich belastete.

2.1. Immobilienmarkt Regensburg und Umland

Der stark ausgeprägte Verkäufermarkt der vergangenen Jahre hat sich auch in Regensburg und Umland zum Käufermarkt gewandelt. Auch sind zu Ende des Jahres leicht sinkende Preise für fast alle Haus- und Wohnungstypen in Regensburg festzustellen. Allerdings ist das Niveau immer noch hoch und der Bedarf an Wohnimmobilien übersteigt bei weitem das Angebot.

Für einen Großteil der Kaufinteressenten dürfte sich der Eigenheimerwerb jedoch wesentlich schwieriger gestalten. Nachdem sich die Zinsen innerhalb eines Jahres vervierfacht haben und die Lebenshaltungskosten deutlich gestiegen sind, die Kaufpreise jedoch trotz der aktuellen Rückgänge auf einem sehr hohen Niveau verbleiben, geht die Nachfrage seitens der Eigennutzer, die den Immobilienerwerb traditionell mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanzieren, stark zurück. Viele Interessenten nehmen von ihren Kaufabsichten vorerst Abstand und weichen auf den ohnehin angespannten Mietmarkt aus.

Bei gebrauchten Wohnungen (Referenzwert 80 qm) sind die Preise seit dem Herbst um bis zu 5% gefallen, bei sehr guter Wohnlage bis zu 4%. Für neue Wohnungen mit mittlerer Qualität ist der Quadratmeterpreis lediglich um bis zu 2% gesunken. Der Preise für Topwohnungen in Bestlagen stagnierten auf hohem Niveau.

Einfamilienhäuser in der Domstadt mit gutem Wohnwert blieben auf hohem Preisniveau. Für neue Doppelhäusern hat der Preis geringfügig um weniger als 1% nachgegeben, bei Reihenmittelhäusern um bis zu 3%. ¹⁰

Die Aufgabe in der Immobilienbranche ist es, auf diese veränderten Rahmenbedingungen schnell zu reagieren. Die Immobilien Zentrum Unternehmensgruppe hat dabei neue Produktstrategien entwickelt, die in den neuen Bauprojekten zum Einsatz kommen werden. Mit der konsequenten Nutzung des Baukastensystems im Geschosswohnungsbau bzw. durch die optimierte Nutzung der öffentlichen Förderprogramme bereits in der Projektplanung bei Einfamilienhäusern, lassen sich wesentliche Kostenvorteile an den Kunden weiterreichen.

Der ungebrochene Bedarf an Wohnraum wirkt sich spürbar auf die Mieten aus. Der Mietanstieg hält weiterhin an. Im Sparkassenreport 2022 (Berichtsjahr 2021) ¹¹ ergaben sich bereits Mietsteigerungen in der gesamten Region Regensburg um ca. 3%. Aktuell für das Berichtsjahr 2022 lassen sich Mietpreise zwischen 9,50 EUR bis 19,50 EUR/qm ¹² realisieren, abhängig von der Größe und Lage der Wohnungen

Aufgrund der wohnwirtschaftlichen Gesamtsituation ist auch hier mit weiteren Mietsteigerungen im Jahr 2023 und den Folgejahren zu rechnen. Dies ist bereits im Juni 2023 erkennbar, es lassen sich Mietpreise zwischen 10,00 EUR bis 19,70 EUR/qm realisieren, abhängig von Größe und Lage der Wohnungen.

Am Mietmarkt werden die hohe Inflation sowie die massiv steigenden Energiepreise insbesondere die Wohnnebenkosten weiter antreiben. Gerade Mietern mit geringerem bzw. auch mittlerem Einkommen stehen hier finanziell schwierige Zeiten bevor. Mit dem Konzept "Fair Wohnen" hat die IZ- Unternehmensgruppe bereits langfristig und vorausschauend eine Antwort zur Schaffung von nachhaltigem und bezahlbarem Wohnraum gefunden.

2.2. Immobilienmarkt München und Umland

Der Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen erreichte in München bereits im Herbst 2022 ein vorläufiges Ende: Die ersten seit langer Zeit registrierten Preisabschläge bewegten sich in der Spanne zwischen 0,4 % und 1,2 %.

In der aktuellen Erhebung Frühjahr 2023 setzt sich der Preisrückgang auf dem Wohnimmobilienmarkt in München deutlich verstärkter fort, die erfassten Nachlässe liegen gegenüber der vorherigen Erhebung zwischen 5 % und 10 %.

Eigentumswohnungen waren in den vergangenen Jahren trotz der hohen Kaufpreise in München immer sehr begehrt. Sowohl bei Eigennutzern als auch Kapitalanlegern war die Nachfrage aufgrund der etwas niedrigeren Anschaffungskosten im Vergleich zu einem Hauskauf groß. Mit dem deutlich gestiegenen Zinsniveau ziehen sich Eigennutzer vermehrt zurück. In der aktuellen IVD-Erhebung im Frühjahr 2023 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Bestand sowie Baugrundpreise für Geschosswohnungsbau mit knapp Minus 10% die höchsten Preisanpassungen auf, gefolgt von neuerrichteten Reihenmittelhäusern und Eigentumswohnungen mit entsprechenden Einbußen von rd. 7 bis 8%.

Im Segment der Häuser waren die Preiskorrekturen etwas geringer. Die niedrigsten Preisabschläge im Vergleich Herbst 2022 zu Frühjahr 2023 verzeichneten Doppelhaushälften sowohl im Bestand als auch im Neubau mit jeweils rd. 5%, gefolgt von freistehenden Einfamilienhäusern und Reihenmittelhäusern aus dem Bestand mit knapp 6%. ¹³

2.3. Immobilienmarkt Ingolstadt und Umland

Die Dynamik am Ingolstädter Kaufimmobilienmarkt war im Frühjahr 2022 über alle Marktsegmente hinweg hoch; die Vermarktungszeiten waren kurz, die Preisanstiege fielen im Frühjahrsvergleich 2021 bis 2022 deutlich aus. Ab Mitte des Jahres hat sich das Blatt gewendet. Infolge der sprunghaft angestiegenen Bauzinsen, der nach wie vor hohen und volatilen Baukosten und der weggefallenen KfW-Förderungen kam es zu einer Zurückhaltung der Marktakteure bei Immobilieninvestitionen.

Im Jahr 2022 kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Ingolstadt im Schnitt rd. 4.000 EUR/qm, neuerrichtete Objekte lagen abhängig von der Größe und Lage sogar bei 5.800 bis 6.500 EUR/qm.

Sogar noch etwas höher fielen die Preisanstiege bei Häusern zum Kauf aus. Für ein freistehendes neues Einfamilienhaus mussten Interessenten im Berichtsjahr rd. 750.000 EUR bis 1.000.000 EUR aufbringen. Doppelhaushälften bewegten sich zwischen 700.000 EUR und 850.000 EUR.

Die Wohnungsmieten in Ingolstadt für Neubauprojekte (abhängig von der jeweiligen Wohnungsgröße) lagen im Jahr 2022 zwischen 12,00 und 12,50 EUR/qm. Bei Apartments konnte sogar mehr als 14 EUR/qm erzielt werden. Die Mieten für Bestands- und Neubauobjekte sind zwar gegenüber 2021 moderat geblieben, dürften aber aufgrund der Zinswende und der nach wie vor anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum weiter ansteigen.

In den vergangenen Jahren wurde in Ingolstadt stetig neues Bauland ausgewiesen bzw. neuer Wohnraum errichtet, um die durchaus hohe Nachfrage bedienen zu können. Weitere Wohnareale sollen in den kommenden Jahren geschaffen werden. ¹⁴

3. Darstellung des Geschäftsverlaufs Der Konzern besteht am Abschlussstichtag aus insgesamt 40 Gesellschaften, bestehend aus einem Mutterunternehmen (Silberberg Holding GmbH) und 38 vollkonsolidierten Tochtergesellschaften.

Im Vergleich zum Vorjahr wurden sechs Tochtergesellschaften mit anderen Tochtergesellschaften (Quartier WEST Verwaltungs GmbH, Immobilien Zentrum Grundstücksentwicklungs Gesellschaft mbH, Immobilien Zentrum Projektgesellschaft mbH, AREAL Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, GEB Grundstücksentwicklungsgesellschaft Brandlberg mbH und IZ Projekt 313 GmbH) verschmolzen. Eine Tochtergesellschaft (Immobilien Zentrum Oberbayern GmbH) wurde zum 30.04.2022 veräußert und eine Tochtergesellschaft (VIVO 3 Projekt GmbH & Co. KG) wurde zum 11.11.2022 gegründet.

Im Geschäftsjahr 2022 wurden fünf neue Grundstücke erworben - alle davon in der Region Regensburg. Hiervon wurden vier Grundstücke aufschiebend bedingt an das Baurecht erworben.

Bei den erworbenen Grundstücken wurde ein Grundstück durch Banken fremdfinanziert. Die Finanzierungskondition beinhaltete dabei einen Zinssatz von 1,98% für eine Zinsbindung von einem Jahr. Der variable Zinssatz liegt bei derzeit 3,95 % p.a.

Im Jahr 2022 hat die Unternehmensgruppe 56 Bauparzellen erschlossen und verwertet. Davon drei Parzellen in der Region München. Zudem wurden drei projektierte Grundstücke (Projekt VIVO III - WA 1 (BK 4.1 - 4.4 und 5.1 - 5.4), WA 2 (3.1 - 3.5) sowie Weilheim, Krumpperplatz) veräußert.

Ferner wurden für fremde Dritte 20 Wohneinheiten vermittelt. Davon entfallen 13 Einheiten auf Privatimmobilien.

Auf den Standort München entfiel ein Umsatz in Höhe von rund 2.210 TEUR, auf den Standort Regensburg ein Umsatzvolumen von 19.738 TEUR. Das Anlagevermögen wurde um rund 2.096 TEUR erhöht.

Im Bereich Asset (Bestandsimmobilien) befinden sich derzeit 12 Liegenschaften (131 Wohneinheiten, 25 Gewerbeeinheiten, 512 Stellplätze, vermietete Wohn- und Nutzfläche von rd. 85.092 qm). Dieser Bestand soll kontinuierlich erweitert werden. Im Jahr 2022 hat die IZ-Unternehmensgruppe aus dem Asset (Vermietung und Verpachtung Bestandsimmobilien) Umsatzerlöse in Höhe von 4.277 TEUR generiert. Dauerhafte Leerstände waren nicht zu verzeichnen. Im Rahmen der nachhaltigen Unternehmensstrategie sollen jährlich Immobilienwerte in Höhe von 20 Mio. EUR, dem Eigenbestand zugeführt werden. Die jeweiligen Grundstücke befinden sich dabei bereits im Eigentum der Unternehmensgruppe. Im Jahr 2023 werden zwei Neubauobjekte mit insgesamt 87 Einheiten dem Eigenbestand zugeführt werden (Fair Wohnen Neutraubling mit 64 Einheiten und Seniorenwohnanlage Amberger Straße mit 23 Einheiten). Weitere acht Einheiten kommen durch Zukauf eines Bestandsobjektes hinzu. Bei einem weiteren Grundstück, auf dem 40 Einheiten entstehen werden, war im August 2023 Baubeginn.

Zum Ende des Geschäftsjahres 2022 sind insgesamt 28 Projekte in Bau bzw. im Bestand, die erst in den Folgejahren (2023 bis 2027) im Rahmen von Realisierungs- und Bauträgermodellen sowie der Vermietung von Wohn- und Gewerbeeinheiten zu einer Umsatzrealisierung führen werden.

Die Corona-Pandemie hatte Nachwirkungen im Jahr 2022 auf die Wirtschaft und Gesellschaft. Auch nach deren Ende wird sich die Wirtschaft den veränderten Rahmenbedingungen stellen müssen. Die IZ-Unternehmensgruppe hat darauf bereits reagiert, Anpassungen im Geschäftsmodell vorgenommen und insbesondere auch die internen Abläufe und Strukturen weiter optimiert.

Der regionale Wohnimmobilienmarkt galt auch im Jahr 2022 - trotz der Corona-Pandemie und dem noch niedrigen Zinsniveau - als sehr attraktiv. Für Immobilien, die der Eigennutzung zugeführt werden, - insbesondere das Eigenheim - war ein stetiger Bedarf vorhanden. Auf dem Kapitalanlegermarkt war eine gewisse Zurückhaltung spürbar. Insbesondere zum Ende des Jahres aufgrund der Zinsdiskussion "steigende Zinsen" begründet. Die Nachfrage an Mietflächen für Wohnen wird als nachhaltig stabil bewertet.

Im gewerblichen Immobilienmarkt führte die Verbesserung der Pandemielage im Jahresverlauf dazu, dass wieder mehr Mitarbeiter in ihre Büros zurückkehrten, jedoch Investitionen in diesem Sektor zurückhaltend bzw. auf dem Niveau vom Vorjahr blieben. Hingegen sich die Lager- und Logistikflächen nach einer Erholungsphase gut entwickelten.

4. Lage des Konzerns

Insgesamt ist die Unternehmensgruppe vor dem Hintergrund dieser wirtschaftlichen und konjunkturellen Rahmenbedingungen mit dem operativen Geschäftsverlauf des Geschäftsjahres 2022 mehr als zufrieden.

Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz in Höhe von 22.395 TEUR erzielt. Im Verhältnis zum Vorjahr ist dies ein Rückgang von 58.613 TEUR. Die Geschäftsziele wurden im Sinne der Umsetzung des Aufbaus von Bestandsimmobilien fortgeschrieben. Dies drückte sich im Sachanlagevermögen des Konzerns mit einem Zugang von 7.430 TEUR aus.

Zwar wurde das Ziel eines Umsatzerlöses in Höhe von 40.000 TEUR nicht erreicht, das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag jedoch mit 10.961 TEUR deutlich über dem Ziel von 6.000 TEUR (Ziel Umsatzrendite vor Steuern 15%). Die Umsatzrendite vor Steuern lag bei 49,0% (Vorjahr: 29,0%).

Die Gesellschaft weist weiterhin eine solide Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auf, die im Folgenden unter Vergleich mit Vorjahresangaben näher dargestellt wird.

Darüber hinaus sind infolge einer vorausschauenden, langfristig angelegten Einkaufspolitik ausreichend Vorratsgrundstücke vorhanden, um die erfolgreiche Geschäftstätigkeit der Unternehmensgruppe auch in den folgenden Jahren sicherzustellen.

4.1. Ertragslage

Die aus der Konzerngewinn- und Verlustrechnung abgeleitete Gegenüberstellung der Erfolgsrechnungen der beiden Geschäftsjahre 2022 und 2021 zeigt folgendes Bild der Ertragslage und ihrer Veränderungen:

In TEUR	31.12.2022	31.12.2021	Veränderung
Erlöse aus Realisierungsmodellen	7.534	21.763	-14.229
Erlöse aus Bauträgermodellen	890	51.866	-50.976
Erlöse aus der Vermietung von Bestandsimmobilien	4.277	3.986	291
Erlöse aus Vertriebstätigkeiten fremder Immobilien	447	1.868	-1.421
Erlöse aus Mietverwaltungen fremder Immobilien und sonstiges	945	883	62
Grundstücksverkauf	7.800	242	7.558
Sonderumsätze (sonstige Dienstleistungen)	502	400	102
Umsatz gesamt:	22.395	81.008	-58.613
Jahresüberschuss nach Steuern:	7.387	15.431	-8.044
Umsatzrentabilität:	33,0%	19,1%	+13,9%

Der Umsatz für das Geschäftsjahr betrug 22.395 TEUR. Zum Vorjahr reduzierte er sich um 72,4 %. Neben Mieterträgen, Verwaltervergütungen und Vertriebsprovisionen setzte sich der Umsatz im Wesentlichen aus dem Realisierungsmodell "Kunstpark WA10" (4.361 TEUR), sowie dem Grundstücksverkauf "Weilheim, Krumpperplatz" (5.000 TEUR) zusammen. In Summe erzielte die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2022 eine Gesamtleistung (= Umsatzerlöse unter Einbeziehung der Bestandsveränderungen und aktivierter Eigenleistungen) in Höhe von 47.170 TEUR. Im Vorjahr betrug die Gesamtleistung 50.639 TEUR.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 3.809 TEUR (Vorjahr 806 TEUR) resultieren im Wesentlichen aus dem Verkauf der Gesellschaft Immobilien Zentrum Oberbayern GmbH (450 TEUR) sowie Rückstellungsauflösungen und Ansprüche gegenüber Dritten von insgesamt 2.700 TEUR.

Zusammengefasst ergeben diese Veränderungen ein Jahresergebnis vor Ertragsteuern von 10.961 TEUR.

Nach Steuern wurde 2022 ein Jahresüberschuss (vor Abzug von Minderheitsanteilen) von 7.387 TEUR nach 15.431 TEUR im Vorjahr erwirtschaftet. Für den laufenden Jahresüberschuss 2022 fallen Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 3.574 TEUR (im Vorjahr 8.049 TEUR) an.

4.2. Vermögenslage

	31.12.2022 in TEUR	31.12.2021 in TEUR	Veränderung in TEUR
Anlagevermögen	76.161	74.065	2.095
Umlaufvermögen	121.098	100.734	20.364
Rechnungsabgrenzung	82	262	-180
Latente Steuern	0	0	0
Gesamt	197.341	175.061	22.280

Das Gesamtvermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 22.280 TEUR erhöht. Die Veränderung resultiert im Wesentlichen aus Zugängen im Umlaufvermögen aufgrund von Grundstücksankäufen, wie in Kösching (Veränderung Vorräte 9.604 TEUR) oder in Wörth (Veränderung Vorräte 2.235 TEUR). Weitere Gründe sind die Baufortschritte und somit Bestandsveränderungen bei den Projekten Fürst-Johannes-Ring (5.922 TEUR) und VIVO3 (3.227 TEUR).

Der Anteil des langfristig gebundenen Vermögens am Gesamtvermögen hat sich von 42,3 % im Jahr 2021 auf 38,6 % im Jahr 2022 reduziert. Das Anlagevermögen hat sich durch den weiteren Aufbau langfristigen Eigenbestands im Vergleich zum Vorjahr um 2.095 TEUR erhöht.

Das mittel- und kurzfristige Vermögen hat sich um 20.364 TEUR erhöht. Die Verminderung der Bankguthaben resultiert im Wesentlichen aus Investitionen in den Eigenbestand.

Das Eigenkapital des Konzerns hat sich absolut um 4,4 % auf 81.896 TEUR (im Vorjahr 78.469 TEUR) erhöht. Die bilanzielle Eigenkapitalquote des Konzerns sank auf 41,5% (Vorjahr: 44,8%).

Im Jahr 2022 wurden Gewinnrücklagen in Höhe von 6.305 TEUR (im Vorjahr 12.700 TEUR) eingestellt. Der Bilanzgewinn reduziert sich um 1,2 %. Im Wesentlichen resultiert dies aus Einstellungen in andere Gewinnrücklagen. An die Minderheitsgesellschafter wurde ein Gewinn in Höhe von 1.923 TEUR (im Vorjahr 723 TEUR) ausgeschüttet.

Die sonstigen Verbindlichkeiten haben im Vergleich zum Vorjahr um 443 TEUR auf 3.194 TEUR reduziert. Sämtliche Verbindlichkeiten konnten und können vom Konzern stets innerhalb der vorgegebenen Zahlungsziele erfüllt werden.

4.3. Finanzlage / Liquidität in TEUR

	31.12.2022	31.12.2021	Veränderung
Bankguthaben	42.892	48.132	-5.240
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	454	1.649	-1.195
Forderungen Beteiligungen	2.629	1.290	1.399
sonstige Vermögensgegenstände	29.318	15.227	14.091
Gesamt	75.293	66.298	8.995

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug -25.118 TEUR (Vorjahr 24.751 TEUR) im Geschäftsjahr 2022. Grund hierfür waren zum einen hohe Ertragssteuerzahlungen aufgrund von Gewinnausschüttungen innerhalb des Unternehmensverbundes (13.632 TEUR) und zum anderen Aufwände bei laufenden Projekten (Quartier West 1.069 TEUR, VIVO 3 3.228 TEUR, etc.), v.a. aber der Ankauf des Grundstücks in Kösching (Kaufpreis 7.750 TEUR).

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war im Vergleich zum Vorjahr (-34.150 TEUR) deutlich positiver und betrug zum Stichtag 26.124 TEUR. Dies ist im Wesentlichen auf die Aufnahme von Krediten zurückzuführen. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit liegt aufgrund von Investitionen in den Eigenbestand bei - 5.493 TEUR (Vorjahr ebenfalls negativ mit -9.615 TEUR). Aufgrund o.g. Effekte und Investitionen sank die Bruttoliquidität auf 42.892 TEUR (Vorjahr 48.132 TEUR).

Die Liquidität der Konzerngruppe ist stets sichergestellt. Sie war im Geschäftsjahr jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Wir gehen davon aus, allen unseren Verpflichtungen auch in Zukunft fristgerecht nachkommen zu können.

Zum Bilanzstichtag sind Kreditlinien in Höhe von 140.455 TEUR bewilligt worden. Diese entfallen im Wesentlichen auf den Bereich "Immobilienvermietung/Bestandsimmobilien (Vermietung und Verpachtung)" mit ca. 80.019 TEUR und in den Bereich des Projektgeschäftes (Bauträger- und Realisierungsmodell) mit 49.112 TEUR. In den bewilligten Kreditlinien sind Betriebsmittelkredite oder Sonderkredite in Höhe von 11.323 TEUR enthalten. Am Abschlussstichtag sind ca. 85,55 % der eingeräumten Kreditlinien beansprucht.

4.4. Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Mitarbeiter stellen einen wichtigen Baustein für den nachhaltigen Unternehmenserfolg dar. Daher ist der Konzern bestrebt, die Mitarbeiterzufriedenheit auf einem hohen Niveau zu halten und eine geringe Mitarbeiterfluktuation zu erreichen. Dies wird u. a. durch Weiterbildungen und ein attraktives Vergütungssystem mit einem breiten Angebot von Sozialleistungen erreicht. Darüber hinaus wird das Arbeitsumfeld zunehmend und fokussiert an den digitalen Erfordernissen des mobilen Arbeitens angepasst. Die Mitarbeiterzufriedenheit wird mittels Personalgesprächen ermittelt. Eine quantitative Erfassung dieser nichtfinanziellen Leistungsindikatoren im Unternehmen erfolgt nicht. Die Fortentwicklung einer nachhaltigen Mitarbeiterbindung als auch hoher Mitarbeiteridentifikation zur Unternehmensgruppe wird vorangetrieben (z.B. Vertrauensarbeitszeit, Benefits, Homeoffice usw.).

4.5. Mitarbeiter

Am Konzernabschlussstichtag waren im Konzern (Mutterunternehmen und Tochterunternehmen) 72 Personen (61,5 VZK= Vollzeitkraft) beschäftigt.

C. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

1. Prognosebericht

Der Geschäftsverlauf in den nächsten Jahren wird maßgeblich durch externe und interne Faktoren geprägt sein.

Bei den externen Faktoren wird die Herausforderung sein, wettbewerbsfähige Produkte sowohl im Einfamilien-, Doppel-, Reihenhaus, als auch Wohnungsbau vor dem Hintergrund gestiegener Hypothekenzinsen und anhaltend hoher Baupreise anbieten zu können. Hier entwickelt die Unternehmensgruppe u.a. neue Häusertypen, die einen nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum schaffen sollen. Dabei setzt das Unternehmen u.a. auf ein Baukastensystem im Geschosswohnungsbau.

Intern arbeitet die Unternehmensgruppe weiterhin an der bereits eingeleiteten strukturellen Änderung des Geschäftsmodells, der insbesondere den sukzessiven Aufbau des Immobilienportfolios für den Eigenbestand zum Gegenstand hat.

Die Geschäftsführung erwartet für die folgenden Geschäftsjahre eine kurz- bis mittelfristige Abschwächung der Umsatz- sowie Ertragssituation. Umsätze, welche im Jahr 2022 geplant waren, verzögern sich auf 2023. Der Umsatz wird im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 wieder an Fahrt aufnehmen und an den Mindestumsatz anknüpfen können. Der Eigenbestand wird im Jahr 2023 aufgrund der Fertigstellung neuer Bauprojekte anwachsen. Das Jahresergebnis wird insbesondere durch geplante Grundstücksverkäufe deutlich über dem Niveau von 2022 liegen. Im Fokus steht dabei ein qualitatives Wachstum.

Der vorerwähnte Transformationsprozess vom risiko-/ertragsstärkeren Bauträger-/Realisierungsmodell hin zum weiteren Ausbau von risikoreduzierten und ertragskonstanten Bestandsimmobilien, bringt es zwingend mit sich, dass das erratische Wachstum aus dem bisherigen Geschäftsmodell nicht mehr erreicht wird, sondern sich auf das Niveau des Zielumsatzes einpendeln wird. Im Zuge dessen analysiert und passt die Unternehmensgruppe ihre Kosten- und Produktstruktur fortlaufend an. Zusätzlich wird der Risikodiversifizierung durch eine ausgewogene Portfoliostruktur Rechnung getragen. Die Ergebnisbeitragsrechnung basiert dabei auf unterschiedlichen Geschäftssparten, die sich über folgende Ergebnisträger definiert:

1. Ergebnis aus Bauträgermodell

2. Ergebnis aus Realisierungsmodell

3. Ergebnis aus Bestandsvermietung

4. Ergebnis aus Dienstleistung für Fremdverwaltung

5. Ergebnis aus Provisionen (Verkauf Neubau/Privatimmobilen und Vermietung)

6. Ergebnis aus Verkauf Asset (Grundstücke und Gebäude)

Im Weiteren werden die wesentlichen Profit-Pools beschrieben:

Bauträgermodell vs. Realisierungsmodell

Die Projektvorlaufzeiten (Ankauf bis Verkauf) sind bei beiden Vertragsmodellen weitgehend identisch.

Die Ertragsrealisierung erfolgt in beiden nach vollständiger Leistungserbringung. Diese ist beim Realisierungsmodell bereits nach Übergabe des Grundstücks, beim Bauträgermodell nach vollständiger Fertigstellung der Baumaßnahme.

Damit sind - je nach Umfang der Baumaßnahmen - ca. 18 - 30 Monate ab Verkauf der Einheit (im Neubaubereich/bei Baubeginn) regelmäßig zur Ertragsrealisierung möglich. Ferner ist das Finanzierungs- und Risikovolumenverhältnis dabei mit 4 (Bauträgermodell) zu 1 (Realisierungsmodell) zu bewerten. Realisierungsmodelle sind jedoch nur für das Immobiliensegment Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus anzuwenden. Hier ist von einer sehr eingeschränkten Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken auszugehen, diese werden sich überwiegend im Umland befinden.

Aufgrund der fehlenden Grundstücke im Stadtgebiet Regensburg ist deshalb von einem Rückgang des Anteils von Realisierungsmodellen auszugehen. Darüber hinaus wird dies durch die gesunkene Nachfrage nach Einfamilienhäusern verstärkt, die ihre Ursache in den gestiegenen Bauzinsen, der hohen Inflation und den nach wie vor hohen Baukosten hat.

Die Ertragssituation ist umgekehrt bei Bauträgermodellen gut planbar. Die absoluten Deckungsbeiträge pro Einheit sind deutlich höher als im Realisierungsmodell (die relativen Deckungsbeträge jedoch deutlich niedriger). Allerdings ist auch zu beachten, dass die zunehmende Preissensitivität der Kunden durch optimierte Baukosten beachtet werden muss. Insbesondere hier gilt es, das Baukastensystem zur Kostenoptimierung konsequent anzuwenden.

Bestandsimmobilien vs. Umsatz

Durch den Aufbau von Immobilienbestand werden sich die Erträge aus dem Projektgeschäft vermindern. Der Ausbau der Produktionskapazitäten wird nicht angestrebt. Die dadurch entstehenden Erträge aus Vermietung und Verpachtung werden dabei die Ertragseinbußen aus den fehlenden Verkaufserlösen kurzfristig nicht auffangen können.

Mittel- und langfristig führt der Bestandsaufbau jedoch zu einer konjunkturunabhängigen Einnahmensituation. Ferner werden - einen weiteren positiven Aufwärtstrend für Immobilien vorausgesetzt - stille Reserven aufgebaut. Die stillen Reserven belaufen sich nach eigenen Berechnungen sowohl für das bilanzielle Anlage- und Umlaufvermögen auf rd. 130 Mio. EUR im Berichtsjahr. Bei den Grundstücken wurden lediglich Baulandreserven bewertet, für die es mindestens einen Aufstellungsbeschluss gibt. Weitere Grundstücksreserven wurden dabei noch nicht berücksichtigt. Für die Bewertung wurde ein Berechnungsfaktor von 16,5 für Gewerbe bzw. 25 für wohnwirtschaftlichen Immobilien angewandt. Sofern ein aktuelles Kaufangebot bei den konkreten Objekten vorlag, wurde diese Bewertung verwendet.

Der Transformationsprozess in dem Bestandaufbau wird aus Sicht der Geschäftsführung einen Zeitraum von ca. 5 - 10 Jahren beanspruchen und wird nachhaltig vorangetrieben.

Der Bestandsaufbau erfolgt durch selbst errichtete Neubauimmobilien, die üblicherweise bis zur Fertigstellung keine Erträge erbringen werden. Diese Umstellung erfolgt unter dem Risikogesichtspunkt eines volatilen Immobilienmarktes. Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit wird dabei auf öffentlich geförderten Wohnraum liegen (Fair Wohnen). Darüber hinaus liegt der Fokus in der Entwicklung urbaner Quartiere mit Wohn- und Gewerbeeinheiten, KITAs und Schulen. Gleichzeitig wird die Unternehmensgruppe Bestandszukäufe prüfen, sofern die Nachhaltigkeitskriterien erfüllt werden bzw. ein Modernisierungskonzept finanzierbar ist ("Managed-to-Green"). Sogenannte "Stranded Assets" sollen dabei vermieden werden.

Die finanzielle Zielgröße des Konzerns bildet die Umsatzrendite von ca. 15 % (Durchschnitt aus den letzten drei Jahren). Hierfür werden ein Mindestumsatz von rd. 40.000 TEUR sowie ein positiver Cashflow unterstellt. Aufgrund der Transformation in die Bestandshaltung wird die operative Umsatzrendite sich abschwächen, allerdings zunehmend eine hohe Konstanz aufweisen. Ergänzt werden soll dieses Ziel durch die Maßgabe der Investition von mindestens 10 - 15 Mio. EUR p.a. in den Eigenbestand Wohnen (Fair Wohnen). Ziel ist, in den Jahren 2023 bis 2027 ca. 60 neue Wohneinheiten p.a. zu errichten.

Das Unternehmen hat u.a. die langfristigen Trends auf dem Immobilienmarkt erkannt:

1. Durch nachhaltige und intelligente Methoden im Bau werden die Baukosten reduziert (z.B. durch Baukastensystem). Dies erfolgt in hohem Maße durch Standardisierung und Vorproduktion von Gewerken/Teilen beim Generalunternehmen bzw. -übernehmer. Dabei liegt der Schlüssel zum Erfolg in der frühzeitigen, durchdachten und gemeinsamen Planung dieser Bauprojekte. Die IZ-Gruppe baut dabei die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit weiteren Systemlieferanten weiter aus.

2. Der Online Markt wird auch in der Immobilienbranche Einzug finden. Der Lockdown hat diese Form des Verkaufs verstärkt. Viele Menschen, insbesondere die jüngere Generation, wird diesen Verkaufskanal verstärkt nutzen wollen.

3. In der Immobilienverwaltung wird durch die Einführung einer neuen Software der kundenorientierte "Self-service-Gedanke" (24/7) ausgebaut. Dadurch wird für den Kunden eine Plattform geschaffen, in der er rund um die Uhr die notwendigen Informationen um seine Immobilie abrufen kann. Dies verringert den Arbeitsaufwand für die Kundenbetreuung und steigert somit die Effizienz und Effektivität in der Immobilienverwaltung.

4. Das Mobile Arbeiten im Home-Office hat einen neuen Stellenwert in der Gesellschaft gefunden und wird zukünftig ein gängiges Arbeitsmodell sein.

5. Bedingt durch den Wohnungsmangel in urbanen Gebieten und dem hohen Preisniveau sehen wir seit einiger Zeit eine verstärkte Nachfrage nach Wohnraum in den Speckgürteln größerer Städte: Lieber ein Haus im Umland als eine Wohnung in der Stadt. Aber auch Wohnungen werden durch die hohen Preisniveaus im Umland verstärkt nachgefragt.

Die Geschäftsführung sieht die Unternehmensgruppe für die Zukunft solide aufgestellt. Aktuell verfügt die Immobilien Zentrum Unternehmensgruppe über umfangreiche Baulandreserven mit hohem Ertragspotenzial bestehend aus Bauland bzw. Bauerwartungsland, so dass sowohl der kurz-bis mittelfristige als auch der langfristige Bedarf in jedem Fall gedeckt bzw. bevorratet ist. Eine existenzielle Gefährdung für die Unternehmensgruppe kann die Geschäftsführung aktuell weder für 2023 noch für die Folgejahre erkennen.

2. Chancenbericht

2.1. Erweiterung von Produkt- und Leistungsangebot und Stärkung der Wettbewerbsposition

Chancen ergeben sich für die Immobilien Zentrum Unternehmensgruppe vornehmlich aus der Fortentwicklung der Produkt- und Leistungspalette. Dabei wird weiter im Vordergrund die Stadt-, Quartiers- und Grundstücksentwicklung stehen, aus den sich dann im Weiteren die Endkundegeschäfte im Bauherrenmodell für Einfamilienhäuser (sowie RH/DH/KH) und Bauträgermodell im Geschosswohnungsbau ergeben.

Darüber hinaus wurden diese Produkte sukzessive durch die Konzeption, Erstellung und Vermarktung von Einzelhandelsstandorten, öffentlich gefördertem Wohnraum (u.a. Seniorenwohnanlagen - Fair Wohnen CARE und für Arbeitnehmer mit Fair Wohnen WORX), gewerblichen Objekten, insbesondere Büro- und Dienstleistungsflächen erweitert.

Hierdurch sieht die Unternehmensgruppe die Möglichkeit, sich weiter und diversifizierter auf dem Immobilienmarkt zu etablieren und neben Privatkunden auch Gewerbekunden und gewerbliche Anleger für sich gewinnen zu können. Einer Produktabhängigkeit wird somit entgegengetreten.

Ein Schwerpunkt der strategischen Ausrichtung ist die Fokussierung auf die Nachhaltigkeit. Hierbei ist die Unternehmensgruppe bestrebt einen ganzheitlichen, ökologischen Ansatz für Kunde, Gesellschaft und Region zu realisieren. Ziel ist eine möglichst CO ₂ -neutrale Bauweise. Hierfür wird u.a. auf die sogenannte Hybrid-Bauweise gesetzt, die die Vorteile von Massivbau mit denen von Holzbau oder anderen nachwachsenden Rohstoffen kombiniert, sowie eine Kombination aus Photovoltaik und Luftwärmepumpen zur autarken Beheizung.

Zudem ergibt sich durch Aufbau und Erweiterung eines Eigenbestandes die Möglichkeit, die Einnahmequellen zu verstetigen und planbar zu machen. Mittelfristig soll ein wesentlicher Teil des Ertrages über diesen Bereich dargestellt werden.

2.2. Standorterweiterung und Stärkung der Wettbewerbsposition

Neben einem erweiterten Produkt- und Leistungsangebot wird auch in einer erhöhten Marktpräsenz an unterschiedlichen Standorten eine wesentliche Chance gesehen.

Die Unternehmensgruppe verfolgt deshalb neben dem Kernmarkt Regensburg aufmerksam die Entwicklung des Grundstücksmarktes insbesondere in München und Ingolstadt sowie deren Umland. Eine erhöhte Standortdiversifikation würde dazu beitragen, die Unternehmensgruppe noch besser auf dem Immobilienmarkt und hier im Zusammenhang mit der Produkt- und Leistungsvielfalt sowie des vorhandenen Know-Hows als einen der Marktführer zu etablieren.

3. Risikobericht

3.1. Risikomanagementsystem

Unternehmerischen Entscheidungen liegen grundsätzlich Chancen und Risiken zugrunde. Um die unternehmerischen Ziele erfolgreich erreichen zu können, müssen Chancen und Risiken ständig überprüft und abgewogen werden, so dass auf dieser Grundlage Risiken bewusst eingegangen werden können.

Ein konzernweites Risikomanagementsystem stellt sicher, dass die wesentlichen geschäftlichen Risiken systematisch identifiziert, erfasst, gesteuert und bei Bedarf intern und extern kommuniziert werden. Ziel des Risikomanagementsystems ist es, frühzeitig und proaktiv relevante Informationen über potenzielle und tatsächliche Risiken sowie deren direkte und indirekte finanzielle Auswirkung für die Unternehmensgruppe zu sammeln, um diese zu steuern und den Unternehmenswert nachhaltig zu sichern und zu steigern.

Der Vorstand, das Management sowie alle Mitarbeiter fordern, fördern und leben eine aktive und offene Risikokultur. Risiken sind im Rahmen der bestehenden Verantwortlichkeiten aktiv zu identifizieren, zu steuern und zu kontrollieren. Wesentliche Risiken, die im Rahmen der bestehenden Verantwortlichkeiten bzw. in Abstimmung mit anderen betroffenen Ressorts nicht ausreichend reduziert werden können, sind offen und zeitnah an die Fachvorgesetzten im Unternehmen zu kommunizieren.

3.2. Risiken

Im Rahmen der konzerninternen Risikoberichterstattung wurden folgende zentrale Risikogruppen identifiziert und definiert:

Externe Risiken:

Die Absatzmärkte der Gesellschaft unterliegen einem steten Wandel der wirtschaftlichen, finanziellen und technologischen Einflussfaktoren. Die Organisation ist darauf ausgerichtet, kritische Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und zu analysieren. Die Geschäftsführung wird regelmäßig über Veränderungen bei den exogenen Faktoren informiert und reagiert durch strategische Entscheidungen in Bezug auf Organisation, Marktpräsenz, technische Entwicklungen und die am Markt angebotenen Leistungen.

Der Konzern sieht in der Entwicklung der Immobilienmärkte wachsende Risiken, welche sich wie folgt darstellen lassen:

Neben dem Preisanstieg in den letzten Jahren erschwert zwischenzeitlich die markante Zinserhöhung den Kundengruppen mit mittleren Einkommen den Erwerb eines Eigenheimes. Dies gilt im Besonderen für die Ballungsräume München, Regensburg und Ingolstadt.

Das Umfeld wird zudem dadurch belastet, dass Baufirmen aufgrund der nach wie vor hohen weltweiten Rohstoffpreise sowie des lohnintensiven Fertigungsprozesses hohe Baukostenpreise aufrufen. Diese wirken zusammen mit dem gestiegenen Zinsniveau hemmend auf die Immobilienkonjunktur. Zudem legen Kapitalanleger Ihr Investment zunehmend in andere Asset-Klassen, wie Anlagen am Geld- und Kapitalmarkt, an.

Dies hat am Markt bereits dazu geführt, dass Bauvorhaben aufgrund der fehlenden Wirtschaftlichkeit zurückgestellt werden. Diese Marktsituation wird sich nach Einschätzung der Geschäftsführung auch in den nächsten Jahren nicht grundsätzlich ändern.

Die Vorjahre haben gezeigt, dass unerwartete volkswirtschaftliche Ereignisse bzw. geopolitische Konflikte ein zusätzliches Risiko darstellen können. Durch solche Ereignisse können sich negative Auswirkungen auf Kunden, Lieferanten und unser Unternehmen ergeben, z.B. durch Kaufzurückhaltung, durch Unsicherheit, Schließungen, Quarantänemaßnahmen, nachlassende Kaufkraft aufgrund höherer Arbeitslosigkeit, Verzögerungen bei Projektabwicklungen aufgrund Störungen in den Lieferketten, generell erhöhter Aufwand wegen Hygienemaßnahmen und höherem Krankenstand. Bei höheren Investitionen, wie im Haus- und Wohnungsbau, stellen die rasant gestiegenen Zinsen und die von den Banken in Finanzierungen geforderten erhöhten Eigenmittel eine zusätzliche tws. kaum überwindbare Hürde dar.

Betriebliche Risiken:

Hierzu zählen in erster Linie die komplexen Risiken im Rahmen der Auswahl des Bauunternehmers, der konkreten Auftragsvergabe an Bauunternehmen und die Abwicklung des jeweiligen Projektes.

Zur Überprüfung der Auftragsauswahl werden Preisspiegel geführt. Kalkulations- und Abgrenzungsrichtlinien regeln ein einheitliches Verfahren zur Ermittlung von Auftragskosten und Leistungen auf den Baustellen.

Die kostentechnische und inhaltliche Projektabwicklung wird von einem Inhouse festgelegten Projektabwicklungsteam gesteuert. Für die bautechnische Abwicklung werden neben den internen Bauingenieuren oftmals externe Sachverständige/Ingenieure beauftragt, die die Bauqualität prüfen. Mit der Tätigkeit im Bereich von Bauträgerprojekten sind auch Gewährleistungsrisiken in der Unternehmensgruppe. Zwar ist in der Regel ein Rückgriff auf das ausführende Bauunternehmen möglich, allerdings verbleiben hier dennoch Restrisiken für den Fall des Ausfalls des Bauunternehmers.

Ein weiteres Risiko besteht für die Unternehmensgruppe darin, dass Werkunternehmer während der Bauphasen infolge von Insolvenz ihre Leistungen plötzlich und unvermittelt einstellen. Dies betrifft gegebenenfalls nicht nur Bauträger-, sondern indirekt auch Realisierungsmodelle. Zwar besteht bei Letzteren keine rechtliche Verpflichtung der Unternehmensgruppe, die entsprechenden Hochbaumaßnahmen fertigzustellen. Mit Blick auf das Vertrauen der Betroffenen und natürlich auch potenzieller neuer Kunden sieht sich die Geschäftsführung jedoch in der Pflicht, die betroffenen Bauherren ggf. im Wege der Kulanz zur Seite zu stehen.

Im Regelfall können derartige Projekte dann nur im Wege der Einzelvergabe und mit deutlich höheren Kosten fertiggestellt werden. Hierdurch ergeben sich für die Unternehmensgruppe gegebenenfalls große organisatorische Herausforderungen, insbesondere in personeller als auch finanzieller Hinsicht.

Finanzwirtschaftliche Risiken:

Unter den finanzwirtschaftlichen Risiken fasst die Gesellschaft das Liquiditätsrisiko sowie das Forderungs-Ausfallrisiko zusammen. Die Gesellschaft verfolgt im Hinblick auf finanzwirtschaftliche Risiken eine konservative Risikopolitik und versucht derartige Risiken von vornherein bereits bei der Konzeptionierung der einzelnen Projekte zu vermeiden.

Die Liquiditätsversorgung wird durch die rollierende Finanz- und Liquiditätsplanung der Gesellschaft sichergestellt. Um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sowie die finanzielle Flexibilität der Gesellschaft zu gewährleisten, wird stets eine ausreichende Liquiditätsreserve in Form von jederzeit frei verfügbaren Bankguthaben vorgehalten.

Organisatorische Risiken:

Hierunter fallen in erster Linie Risiken aus der qualitativen und quantitativen Personalausstattung, Risiken aus der Verfügbarkeit der IT sowie aus den unternehmensspezifischen Erfordernissen an der Gestaltung und Infrastruktur der IT-Landschaft (Hard- und Software). Sämtliche IT-Prozesse, die Verfügbarkeit der Ressourcen sowie die IT-Sicherheit befinden sich in einem stetigen Fortschreibungsprozess und sollen künftig noch zentraler gesteuert und verantwortet werden. Hierzu hat sich die Unternehmensgruppe entschieden, die bestehenden und künftigen IT-Server und den damit erforderlichen Betreuungs- und Reinvestitionsaufwand in ein sog. IT-Hosting zu outsourcen. Die Software-Landschaft wurde im Geschäftsjahr 2022 optimiert und weiter ausgebaut, insbesondere für das ERP-Programm und dem CRM-Programm wurden Anpassungen vorgenommen. Für die Folgejahre liegt der Fokus neben einem zentralen Dokumentenmanagementsystem mit systemseitig integriertem Workflow Funktionen auch auf dem Ausbau der internen Kosten- und Leistungsrechnung. Hierzu wurden im Rahmen der Unternehmensplanung die Eckpfeiler für die kurz- und mittelfristige finanzielle Umsatz- und Ergebnissteuerung gelegt, um die Ertragskraft für die Folgejahre sicher zu stellen.

Um die Digitalisierung und somit Effizienz und Effektivität im Unternehmen weiter voranzutreiben ist es zunächst notwendig, die Prozesse zu standardisieren, zu optimieren und zu dokumentieren. Hierzu werden über Prozess-Workshops Anpassungen an die bestehenden Systemlandschaft vorgenommen bzw. im Bedarfsfall neue Lösungsansätze in neuen Systemen gesucht

Erfahrungen der vergangenen Jahre zeigen, dass gut qualifiziertes und hoch motiviertes Personal einen erheblichen Wettbewerbsfaktor darstellt. Mittels regelmäßiger Feedback-Gespräche mit den Mitarbeitern erfolgt eine Standortbestimmung und darauf aufbauend die entsprechende Personalentwicklung. Ziel ist es dabei Mitarbeiter zu motivieren, leistungsgerecht zu vergüten und langfristig an das Unternehmen zu binden.

Die Unternehmensführung ist deshalb darauf eingestellt, dass Mitarbeiterfortbildung und Mitarbeiterakquise weiter an Bedeutung gewinnen werden, und plant hierfür entsprechende Ressourcen ein. Parallel dazu wird die Bindung des bestehenden und bewährten Personalbestandes als wichtiger Faktor für Unternehmensentwicklung und Unternehmenserfolg angesehen.

4. Zusammenfassung Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Zusammengefasst sieht die Geschäftsführung zunehmende strukturelle Risiken im Geschäftsumfeld (siehe hierzu im Detail Abschnitt C. 3.2. "Risiken"), die sich belastend auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns auswirken können. Eine kurzfristige Reaktion auf diese Szenarien ist nicht immer und unmittelbar möglich. Aus diesem Grunde hat die Geschäftsführung bereits frühzeitig Maßnahmen ergriffen, um dieser absehbaren Entwicklung fortlaufend entgegenzuwirken.

1. Der Aufbau der organisatorischen Strukturen erfolgt über einen längeren Zeitraum, um die Strukturänderungskosten pro Jahr im erträglichen Maß zu halten. Die finanzielle und personelle Bindung von Ressourcen wird so auf einen längeren Zeitraum verteilt. Dies immer unter der Maßgabe einer ganzheitlichen Risikoeinschätzung.

2. Das Geschäftsmodell der Unternehmensgruppe hatte bis dato den Schwerpunkt auf die Abwicklung im Rahmen von Realisierungsmodellen. Dieser Umsatzanteil wird in Zukunft sukzessive verringert werden. Die Ertragssituation wird in den nächsten Jahren den Schwerpunkt beim Abverkauf entwickelter Grundstücke und beim Bestandsaufbau haben.

Der Anteil der Immobilienvermietung (Bestandsaufbau) am Gesamtbetrag ist dabei ambitioniert und hängt unter anderem auch von der Bereitschaft der Förderstellen (insbesondere des Freistaates Bayern) ab, Fördermittel bereit zu stellen. Die entsprechenden Grundstücke werden von der IZ-Gruppe jedenfalls bereits bevorratet.

3. Diese Risikoverteilung in unterschiedlichen Geschäftsmodellen geht einher mit den Chancen einer Diversifizierung in folgenden Bereichen:

a. Produktdiversifikation:

Kerngeschäft war bis dato die Grundstücksentwicklung in Verbindung mit der Durchführung von Bauherrenmodellen für Häuser (RH/DH/EFH), der Umsetzung der Projekte im Bauträgermodell sowie dem Abverkauf der entwickelten Grundstücke. Das Produktangebot wird weiter ergänzt durch die Konzeption, Erstellung und Vermarktung von Einzelhandelsstandorten, öffentlich geförderten Wohnraum und gewerblichen Anlagen sowie Büros- und Dienstleistungsflächen.

b. Standortdiversifikation:

Neben der Region Regensburg werden Baumaßnahmen und Entwicklungsmaßnahmen im Ballungsraum München und Ingolstadt durchgeführt. Ferner werden Immobilienstandorte in Süddeutschland bzw. insbesondere in Bayern intensiv untersucht.

c. Neuentwicklung von Produkten

Über ein intelligentes und kostenoptimiertes Baukastensystem, insbesondere im Geschosswohnungsbau, wird ein marktfähiges Produkt sowohl für den Endkunden als auch zum Aufbau des Eigenbestandes geschaffen. Die erfolgreiche Umsetzung dabei erfordert eine frühzeitige Einbindung von Systemlieferanten in dem Vorplanungs- und Abstimmprozess.

d. Forcierung des Aufbaus eines Immobilienbestandes

Die Forcierung des Aufbaus eines Immobilienbestandes im Anlagevermögen zur langfristigen Erzielung von Mieterträgen vermindert die direkte Konjunkturabhängigkeit der Unternehmensgruppe.

e. ESG (Environmental, Social & Governance)

Die IZ-Unternehmensgruppe hat ihre ökologische und gesellschaftliche Verantwortung durch die Fokussierung in bezahlbare, nachhaltige Produkte sowie Prozesse fest im Blick. Hierzu wurden verschiedene Nachhaltigkeitsaspekte definiert und in einen Nachhaltigkeitsatlas abgebildet. Dieser Kriterienkatalog umfasst u.a. die Siedlungsstruktur, das Energiekonzept, die Bauweise usw. der bestehenden und künftigen Projekte. Die weiteren Themenfelder im Rahmen von ESG (Environment, Social, Governance) stehen zudem im Mittelpunkt der IZ-Unternehmensstrategie.

Die Unternehmensgruppe agiert in einem dynamischen Marktumfeld. Die bereits eingeleiteten Maßnahmen sind jedoch geeignet, die Ertragskraft der Unternehmensgruppe - auch im Falle einer deutlichen Abschwächung der Nachfrage nach Wohnimmobilien - langfristig stabil zu halten.

Regensburg, den 22. Dezember 2023

Silberberg Holding GmbH

Geschäftsführung

Thomas Dietlmeier

Alexander Dietlmeier

Simon Denker

Veronika Perras

¹ https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Volkswirtschaftliche-Gesamtrechnungen-Inlandsprodukt/Tabellen/bip-bubbles.html

² Konsumausgaben der privaten Haushalte stiegen im Jahr 2022 um 3,4 % - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

³ Arbeitslosenquote Deutschland - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

⁴ Inflationsrate im Jahr 2022 bei +7,9 % - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

⁵ https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp221215~f3461d7b6e.de.html

⁶ https://www.bauindustrie.de/zahlen-fakten/bauwirtschaft-im-zahlenbild/umsaetze-im-bauhauptgewerbe-nach-sparten :~:text=Das%20Bauhauptgewerbe%20hat%202022%20ei nen%20Umsatz%20von%20160%2C3,2021.%20Nominal%20war%20dies%20der%20h%C3%B6chste%20gesamtdeutsche%20Wert.

⁷ https://www.vda.de/de/themen/automobilindustrie/marktentwicklungen/umsatzdaten

⁸ https://www.bundesbank.de/de/aufgaben/themen/preise-fuer-wohnimmobilien-nach-langem-anstieg-2022-erstmalig-gesunken-905228

⁹ https://www.spiegel.de/wirtschaft/statistisches-bundesamt-preise-fuer-haeuser-und-wohnungen-ende-2022-gefallen-a-1f268ff2-3517-4cbb-97ee-b83f0c49b0a1

¹⁰ https://www.mittelbayerische.de/region/regensburg-stadt-nachrichten/goldgraeberstimmung-ist-vorbei-wohnungspreise-in-regensburg-sinken-21179-art2203496.html

¹¹ https://www.sparkasse-regensburg.de/content/dam/myif/spk-regensburg/work/dokumente/pdf/Immobilien/Immobilienreport_SPK_2022_web.pdf?stref=imagetextbox

¹² Tatsächliche Vermietungen durch die vertriebseigene Vermietungsabteilung

¹³ https://ivd-sued.net/pn-73-cityreport-ingolstadt-2022-hohe-dynamik-am-kaufmarkt-liess-preise-im-fruehjahr-2022-weiter-spuerbar-steigen/

¹⁴ Lt. Auskünfte der Sparkasse Ingolstadt-Eichstätt

Konzernbilanz

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Anlagevermögen	76.161.361,41	74.065.131,81
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	110.981,06	184.199,95
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutz- und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	93.920,68	184.199,95
2. geleistete Anzahlungen	17.060,38	0,00
II. Sachanlagen	69.089.343,21	61.658.813,61
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	50.387.803,68	51.816.948,62
2. technische Anlagen und Maschinen	1,00	1,00
3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	542.808,16	609.437,42
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	18.158.730,37	9.232.426,57
III. Finanzanlagen	6.961.037,14	12.222.118,25
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00
3. Beteiligungen	3.542.604,06	3.386.227,39
a. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	3.542.604,06	3.386.227,39
4. sonstige Ausleihungen	3.418.433,08	8.835.890,86
B. Umlaufvermögen	121.097.849,74	100.733.850,57
I. Vorräte	45.805.140,55	34.435.893,64
1. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	56.797.944,78	36.688.200,62
2. fertige Erzeugnisse und Waren	6.194,89	6.593,02
3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen, offen abgesetzt	10.998.999,12	2.258.900,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	32.400.324,04	18.165.508,34
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	453.607,56	1.648.713,03
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00	0,00
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	2.628.581,53	1.290.069,67
4. sonstige Vermögensgegenstände	29.318.134,95	15.226.725,64
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	42.892.385,15	48.132.448,59
C. Rechnungsabgrenzungsposten	81.816,75	261.660,61
D. nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	0,00	0,00
Bilanzsumme, Summe Aktiva	197.341.027,90	175.060.642,99
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Eigenkapital	81.895.558,84	78.468.800,69
I. gezeichnetes Kapital	105.000,00	105.000,00
II. Kapitalrücklage	0,00	0,00
III. Gewinnrücklagen	19.005.000,00	12.700.000,00
1. gesetzliche Rücklage	0,00	0,00
2. andere Gewinnrücklagen	19.005.000,00	12.700.000,00
IV. Bilanzgewinn	55.043.630,50	55.720.988,79
V. nicht gedeckter Fehlbetrag	0,00	0,00
VI. Nicht beherrschende Anteile	7.741.928,34	9.942.811,90
B. Rückstellungen	9.698.474,60	18.036.558,93
1. Steuerrückstellungen	4.243.304,62	7.342.572,46
2. sonstige Rückstellungen	5.455.169,98	10.693.986,47
C. Verbindlichkeiten	104.709.240,26	78.028.559,38
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	100.646.134,67	70.753.938,45
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	853.465,47	3.623.103,68
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	15.704,19	14.693,19
6. sonstige Verbindlichkeiten	3.193.935,93	3.636.824,06
davon aus Steuern	674.822,77	521.233,67
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	3.698,30	6.237,70
D. Rechnungsabgrenzungsposten	18.195,13	198.974,18
E. Passive latente Steuern	1.019.559,07	327.749,81
Bilanzsumme, Summe Passiva	197.341.027,90	175.060.642,99

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR
1. Umsatzerlöse	22.394.994,43	81.007.817,58
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	23.997.969,47	-31.546.069,63
3. andere aktivierte Eigenleistungen	777.237,05	1.176.914,47
4. sonstige betriebliche Erträge	3.809.415,45	806.024,63
5. Materialaufwand	29.190.606,27	15.270.259,81
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	29.148.071,13	15.136.664,07
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	42.535,14	133.595,74
6. Personalaufwand	5.487.272,00	7.363.811,84
a) Löhne und Gehälter	4.723.887,70	6.636.376,96
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	763.384,30	727.434,88
davon für Altersversorgung	6.753,66	5.015,00
7. Abschreibungen	1.120.445,86	1.027.385,49
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	1.120.445,86	1.027.385,49
8. sonstige betriebliche Aufwendungen	4.157.878,46	4.635.343,01
9. Erträge aus Beteiligungen	145.876,66	94.420,67
a) aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	145.876,66	94.420,67
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	181.079,44	567.784,90
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	490.161,58	687.742,86
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	4.000,00	0,00
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	776.376,54	729.700,88
14. Aufwendungen aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	0,00	194.438,80
15. Aufwendungen aus Verlustübernahme	0,00	0,00
16. Steuern vom Einkommen und Ertrag	3.574.354,47	8.049.012,46
a) Aufwand aus der Veränderung latenter Steuern	691.809,26	-1.093.497,60
17. Ergebnis nach Steuern	7.485.800,48	15.524.683,19
18. sonstige Steuern	98.912,21	93.381,72
19. Erträge aus Verlustübernahme	0,00	0,00
Jahresüberschuss	7.386.888,27	15.431.301,47
davon anderen Gesellschaftern zustehende Gewinne	823.482,91	5.627.510,32

Konzernkapitalflussrechnung

Kapitalflussrechnung nach den Grundsätzen des Deutschen Rechnungslegungsstandards Nr. 21 (DRS 21) Gliederungsschema II ("Indirekte Methode")	2022 TEUR	Vorjahr TEUR
1. Jahresüberschuss	7.387	15.431
2. +/- Abschreibungen / Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	1.124	1.027
3. +/- Zunahme / Abnahme der Rückstellungen	-5.239	-515
4. +/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen / Erträge	-152	237
5. -/+ Gewinn / Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-2.258	-119
6. +/- Zinsaufwendungen / Zinserträge	105	-525
7. - Sonstige Beteiligungserträge	-146	-94
+/- Aufwendungen / Erträge von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung	0	0
8. +/- Ertragsteueraufwand/-ertrag	3.574	8.049
9. -/+ Ertragsteuerzahlungen	-13.632	-5.188
10. = Brutto-Cashflow (Summe aus 1 bis 9)	-9.235	18.303
11. -/+ Zunahme / Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-12.491	5.886
12. +/- Zunahme / Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-3.392	562
13. = Veränderung des Working Capital (Summe aus 11 und 12)	-15.883	6.448
14. = Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (Summe aus 10 und 13)	-25.118	24.751
15. - Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-17	-4
16. + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	2.801	360
17. - Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-9.253	-8.069
18. + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	500	0
19. - Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-15	-2.590
20. + Erhaltene Zinsen	490	688
21. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit (Summe aus 15 bis 20)	-5.493	-9.615
22. = Netto-Cashflow (Summe aus 14 und 21)	-30.611	15.136
23. + Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern	0	0
24. - Auszahlungen an andere Gesellschafter für Anteilserwerbe	-1.069	-109
25. - Auszahlungen für Dividenden an andere Gesellschafter	-1.923	-723
26. + Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	29.892	0
27. - Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und	0	-32.588
(Finanz-) Krediten
28. - Gezahlte Zinsen	-776	-730
29. = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (Summe aus 23 bis 28)	26.124	-34.150
30. -/+ Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus 10, 16, 22)	-4.488	-19.013
31. - Konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds	-753
32. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	48.132	67.145
33. = Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Summe aus 30 bis 32)	42.892	48.132
davon liquide Mittel:	42.892	48.132

Konzerneigenkapitalspiegel

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gezeichnetes Kapital	Bilanzgewinn			Gewinnrücklagen	Summe
	TEuro	Gewinnvortrag TEuro	Konzernjahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist TEuro	Summe TEuro		TEuro
Stand am 31. Dezember 2020	105	50.231	8.211	58.442	0	58.442
Zuerwerb von Anteilen an Tochterunternehmen mit Minderheitsgesellschaftern	0	109	0	109	0	109
Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern ohne Kontrollwechsel	0	67	0	67	0	67
Ausschüttungen	0	0	0	0	0	0
Gewinnverwendung	0	-2.896	-9.804	-12.700	12.700	0
Konzernjahresüberschuss	0	0	9.804	9.804	0	9.804
Stand am 31. Dezember 2021	105	47.511	8.211	55.722	12.700	68.527
Zuerwerb von Anteilen an Tochterunternehmen mit Minderheitsgesellschaftern	0	-436	0	-436	0	-436
Änderungen des Konsolidierungskreises	0	0	0	0	0	0
Ausschüttungen	0	-500	0	-500	0	-500
Gewinnverwendung	0	1.906	-8.211	-6.305	6.305	0
Konzernjahresüberschuss	0	0	6.563	6.563	0	6.563
Stand am 31. Dezember 2022	105	48.481	6.563	55.044	19.005	74.154

	Nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkapital

	Nicht beherrschende Anteile TEuro	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/Verluste TEuro	Summe TEuro	Summe TEuro
Stand am 31. Dezember 2020	2.765	2.480	5.245	63.792
Zuerwerb von Anteilen an Tochterunternehmen mit Minderheitsgesellschaftern	-140	0	-140	-31
Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern ohne Kontrollwechsel	-67	0	-67	0
Ausschüttungen	-723	0	-723	-723
Gewinnverwendung	2.480	-2.480	0	0
Konzernjahresüberschuss	0	5.628	5.628	15.431
Stand am 31. Dezember 2021	4.315	5.628	9.943	78.469
Zuerwerb von Anteilen an Tochterunternehmen mit Minderheitsgesellschaftern	436	0	436	0
Änderungen des Konsolidierungskreises	-1.537	0	-1.537	-1.537
Ausschüttungen	-1.923	0	-1.923	-2.423
Gewinnverwendung	5.628	-5.628	0	0
Konzernjahresüberschuss	0	823	823	7.386
Stand am 31. Dezember 2022	6.919	823	7.742	81.896

Konzernanhang

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firma:	Silberberg Holding GmbH (Konzern)
Sitz:	Regensburg
Registergericht:	Amtsgericht Regensburg
Register-Nr:	HRB 7015

I. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Der Konzernabschluss der Silberberg Holding GmbH wurde auf der Grundlage der Konzernrechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend wurden die Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung berücksichtigt.

Die Gliederung der Konzernbilanz entspricht grundsätzlich § 266 Abs. 2 und 3 HGB. Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Ein Geschäftszweig des Konzerns ist die Tätigkeit als Bauträger. Gemäß § 298 Abs. 1 i.V.m. § 265 Abs. 4 S. 2 HGB wird die Gliederung von Konzern-Bilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für diesen Geschäftszweig gemäß der "Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen" wie folgt ergänzt:

Betreffend die Bilanz: Im Umlaufvermögen sind in der Position "Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte" Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten in Höhe von TEUR 9.225 (im Vorjahr: TEUR 10.627) enthalten.

Betreffend die Gewinn- und Verlustrechnung: In den Umsatzerlösen sind Umsätze aus Verkäufen von Grundstücken in Höhe von TEUR 890 (im Vorjahr: TEUR 51.866) enthalten.

Des Weiteren ist in der Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen eine Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen in Höhe von TEUR 5.922 (im Vorjahr: Verminderung TEUR 29.038) enthalten. Ferner beinhaltet der Materialaufwand Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke in Höhe von TEUR 5.640 (im Vorjahr: TEUR 11.154).

Im Vorjahresabschluss waren Gewinne aus Verkäufen von Immobilien, die im Sachanlagevermögen gehalten wurden, in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 erfolgt ein Ausweis der Verkaufserlöse unter der Position Umsatzerlöse und der Abgang des Buchwerts unter den Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren (Materialaufwand). Der Vorjahresausweis wurde in der Gewinn- und Verlustrechnung sowie im Lagebericht in Höhe von TEUR 242 im Umsatz und in Höhe von TEUR 131 unter den Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen und für bezogene Waren entsprechend erhöht, die sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 111 vermindert.

II. Konsolidierungskreis

1. Angaben zu allen Konzernunternehmen

Der Konzernabschluss umfasst neben dem Mutterunternehmen Silberberg Holding GmbH alle wesentlichen Tochtergesellschaften, auf die die Muttergesellschaft unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann. Kennzeichnen für einen beherrschenden Einfluss stellt dabei die Mehrheit der Stimmrechte dar.

Der Kreis der vollkonsolidierten Gesellschaften setzt sich - neben dem Mutterunternehmen - aus insgesamt 38 inländischen Tochterunternehmen zusammen. Währungsumrechnungen waren nicht vorzunehmen.

In den Konzernabschluss wurden die folgenden Unternehmen einbezogen:

Mutterunternehmen

Silberberg Holding GmbH, Regensburg

Tochterunternehmen Konzernanteil
Immobilien Zentrum Holding AG, Regensburg	100,00 %
Immobilien Zentrum Management GmbH, Regensburg	100,00 %
Immobilien Zentrum Vertriebs GmbH, Regensburg	51,00 %
Immobilien Zentrum Regensburg GmbH, Regensburg	94,68 %
Immobilien Zentrum Quartiersentwicklung GmbH, Regensburg	100,00 %
Immobilien Zentrum Konzeptbau GmbH, Regensburg	100,00 %
IZ Projektentwicklungs- und Planungsgesellschaft für Urbanistik mbH, Regensburg	87,75 %
Bauland-Entwicklung Weichs Ost, Die Erste GmbH, Regensburg ^*	100,00 %
Fair Wohnen GmbH, Regensburg	100,00 %
Immobilien Zentrum Beteiligungs-GmbH, Regensburg	100,00 %
IZ Projekt 311 GmbH, Regensburg	87,75 %
IZ Projekt 312 GmbH, Regensburg	100,00 %
Kirchmeier Projekt GmbH, Regensburg	100,00 %
Silberberg Asset Management GmbH, Regensburg	100,00 %
IZ Projekt Am Bergfeld Poing GmbH, Regensburg	100,00 %
Marina Apartments GmbH, Regensburg	100,00 %
Marina Riverside GmbH, Regensburg	100,00 %
Quartierszentrum Brandlberg GmbH, Regensburg	100,00 %
Refugium Guerickestr. 87 GmbH, Regensburg	87,50 %
Seniorenwohnanlage Amberger Straße GmbH, Regensburg	87,75 %
Wohnen an der Uni Zweite GmbH, Regensburg	51,00 %
Wohnen an der Uni Dritte GmbH, Regensburg	51,00 %
Immobilien Zentrum Wohnungsprivatisierungs GmbH, Regensburg	100,00 %
Immobilien Zentrum Regionalgesellschaften Beteiligungs GmbH, Regensburg	79,80 %
IZ Projekt 315 GmbH, Regensburg ^*	100,00 %
BEB Bauland Entwicklungsgesellschaft Brandlberg mbH, Regensburg ^*	100,00 %
Immobilien Zentrum Projekt- und Grundstücksentwicklungs GmbH, Regensburg ^*	100,00 %
Immobilien Zentrum Objektbau GmbH, Regensburg ^*	100,00 %
SKY TOWERS GmbH (seit 01.05.2022 i.L.), Regensburg	100,00 %
RBL Regensburger Baulandentwicklungsgesellschaft mbH, Regensburg ^*	100,00 %
Karmeliten Projekt GmbH (seit 27.09.2022 i.L.), Regensburg ^*	55,75 %
IZ Projekt Fürst-Johannes-Ring GmbH, Regensburg	80,00 %
Fair Wohnen Fürst-Johannes-Ring GmbH, Regensburg	100,00 %
Immobilien Zentrum Projektbeteiligungen GmbH, Regensburg	100,00 %
Quartier WEST Grundstücksentwicklung GmbH & Co. KG, Regensburg	80,00 %
Projekt Lilienthalstraße GmbH, Regensburg	100,00 %
Fair Wohnen Chamer Straße GmbH, Regensburg	100,00 %
VIVO 3 Projekt GmbH & Co. KG, Regensburg	100,00 %

^*

Die Angaben zum Anteil am Kapital sind zutreffend mittels direkter Beteiligung des Mutterunternehmens bzw. Tochterunternehmens an der betreffenden Gesellschaft erfasst; der durchgerechnete Anteil des Mutterunternehmens an diesen Gesellschaften ist durch mittelbare Beteiligungen geringer.

Veränderungen in der Konzernstruktur:

Mit notariellem Vertrag vom 28. April 2022 Urk.-Nr. 1836/2022 veräußerte die Immobilien Zentrum Regionalgesellschaften Beteiligungs GmbH sämtliche Anteile an der Immobilien Zentrum Oberbayern GmbH an die Illichmann Beteiligungs UG (haftungsbeschränkt) und die VR Holding GmbH.

Durch den notariellen Einbringungsvertrag mit Sachkapitalerhöhung vom 28. November 2018 Urk.-Nr. 4399/2018 wurden die Anteile an der Immobilien Zentrum Management GmbH als Sacheinlage von der Alleinaktionärin in die Immobilien Zentrum Holding AG eingebracht. Mit notariellem Vertrag vom 21. Juni 2022 Urk.-Nr. 2301/2022 wurde der Geschäftsanteil von Herrn Reinhard Griebl in Höhe von 12.544,00 Euro an die Immobilien Zentrum Holding AG veräußert. Zum Bilanzstichtag hält die Immobilien Zentrum Holding AG somit 100% der Geschäftsanteile.

Mit notariellem Vertrag vom 05. Mai 2015 Urk.-Nr. 1647/2015 wurde die Firma Immobilien Zentrum Projektgesellschaft mbH mit einem Nennkapital von 25.000,00 Euro durch die Immobilien Zentrum Holding AG und Herrn Reinhard Griebl gegründet. Mit notariellem Vertrag vom 05. August 2015 Urk.-Nr. 3337/2015 wurde der Geschäftsanteil von Herrn Reinhard Griebl in Höhe von 12.250,00 Euro an die R. Griebl GmbH veräußert. Mit notariellem Vertrag vom 21. Juni 2022 Urk.-Nr. 2301/2022 wurde der Geschäftsanteil der R. Griebl GmbH in Höhe von 12.250,00 Euro an die Immobilien Zentrum Holding AG veräußert. Zum Bilanzstichtag hält die Immobilien Zentrum Holding AG somit 100% der Geschäftsanteile.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 21. Juni 2022 Urk. 2293/2022 wurde die Immobilien Zentrum Grundstücksentwicklungs Gesellschaft mbH auf die Immobilien Zentrum Quartiersentwicklung GmbH verschmolzen.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 21. Juni 2022 Urk.-Nr. 2296/2022 wurden die AREAL Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, die IZ Projekt 313 GmbH, die GEB Grundstücksentwicklungsgesellschaft Brandlberg mbH und die Immobilien Zentrum Projektgesellschaft mbH auf die Immobilien Zentrum Konzeptbau GmbH verschmolzen.

Mit notariellem Vertrag vom 21. Juni 2022 Urk.-Nr. 2301/2022 wurden die Minderheitenanteile an der Immobilien Zentrum Management GmbH, der Immobilien Zentrum Wohnungsprivatisierungs GmbH und der Immobilien Zentrum Projektgesellschaft mbH von Herrn Griebl und der R.GRIEBL GmbH durch die Silberberg Holding GmbH und die Immobilien Zentrum Holding AG erworben. Zum Bilanzstichtag sind die genannten Beteiligungen daher zu 100% im Besitz des Silberberg-Konzerns.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 16. August 2022 Urk.-Nr. 2914/2022 wurde die Quartier WEST Verwaltungs GmbH auf die Immobilien Zentrum Beteiligungs GmbH verschmolzen.

Mit notariellem Vertrag vom 28. November 2018 Urk.-Nr. 4402/2018 hat die Immobilien Zentrum Holding AG die Anteile an der Fair Wohnen GmbH erworben. Mit notariellem Vertrag vom 21. September 2022 Urk.-Nr. 3262/2022 hat die Gesellschaft die Anteile an der Fair Wohnen GmbH an die Silberberg Holding GmbH veräußert.

2. Assoziierte Unternehmen

Die Beteiligungen an assoziierten Unternehmen wurden nach der Equity-Methode angesetzt.

In den Konzernabschluss wurden folgende assoziierte Unternehmen einbezogen:

Assoziiertes Unternehmen	Konzernanteil
Erste am Stadtpark Projektgesellschaft mbH & Co. KG, Regensburg	33,33 %
Zweite am Stadtpark Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Regensburg	33,33 %
Dritte am Stadtpark Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Regensburg	33,33 %
Quartierszentrum GRÜNE MITTE GmbH & Co. KG, Regensburg	50,00 %
Wohnanlage Südliche Auffahrtsallee Verwaltungs-GmbH, Regensburg	40,00 %
Wohnanlage Südliche Auffahrtsallee GmbH & Co. KG, Regensburg	40,00 %

Des Weiteren wurden gem. § 311 II HGB die folgenden assoziierten Gesellschaften nicht nach der Equity-Methode bewertet, da deren Beteiligung aufgrund von deren Geschäftstätigkeit für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung ist:

Am Stadtpark Verwaltungs GmbH, Regensburg	33,33 %
bauhaus regensburg immobilien beteiligungs GmbH, Regensburg	50,00 %
bauhaus regensburg immobilien GmbH & Co. KG, Regensburg	50,00 %
SGM Stadtentwicklung Die Grüne Mitte Regensburg GmbH & Co. KG, Regensburg	33,33 %
SGM Verwaltungs GmbH, Regensburg	33,33 %

Obwohl für diese assoziierten Unternehmen § 312 HGB nicht angewendet wird, erfolgt der Ausweis dennoch unter der Bilanzposition "Anteile an assoziierten Unternehmen".

III. Konsolidierungsgrundsätze

Die in die Konsolidierung einbezogenen Abschlüsse der Tochter- und assoziierten Unternehmen wurden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften des HGB unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt bzw. entsprechend angepasst.

1. Angaben zum Konsolidierungsstichtag

Der Konzernabschluss wird auf den Stichtag des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens aufgestellt.

Der Bilanzstichtag aller in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2022.

2. Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung für Unternehmen, die aufgrund eines (Zu-)Erwerbs erstmals konsolidiert wurden, wurde nach der Neubewertungsmethode zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, vorgenommen. Dabei wird der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht.

Das Mutterunternehmen war gemäß § 290 HGB für das Geschäftsjahr 2017 erstmals gesetzlich dazu verpflichtet, einen Konzernabschluss aufzustellen. Da die Gesellschaft in den Jahren zuvor freiwillig Konzernabschlüsse aufgestellt hat und die dafür erforderlichen Werte vorlagen, wurde von der Regelung nach § 301 Abs. 2 S. 5 HGB Gebrauch gemacht. Die Verrechnung des konsolidierungspflichtigen Kapitals wurde deshalb für Erwerbe vor dem 1.1.2017 nach der Neubewertungsmethode ebenfalls auf Grundlage der Wertansätze zu dem Zeitpunkt durchgeführt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Für vor dem 1.1.2010 erfolgte Erwerbsvorgänge wurde die Kapitalkonsolidierung nach der Buchwertmethode durchgeführt.

3. Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung

Im Jahr 2022 wurden im Zuge des Kaufs von Anteilen an Tochterunternehmen von Minderheitsgesellschaftern die Anschaffungskosten der weiteren Anteile gem. DRS 23.175 und DRS 22.57 mit dem hierauf entfallenden Anteil der anderen Gesellschafter am Eigenkapital zum Zeitpunkt des Erwerbs dieser Anteile verrechnet. Sofern sich nach dieser Verrechnung ein Unterschiedsbetrag ergab, wurde dieser erfolgsneutral mit dem Konzerneigenkapital verrechnet.

4. Schuldenkonsolidierung

Konzerninterne Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie alle Forderungen und Verbindlichkeiten bzw. Rückstellungen zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden eliminiert. Bei den Pflichtangaben zu Haftungsverhältnissen und sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind die Positionen gegenüber einbezogenen Unternehmen eliminiert.

Die Aufrechnungsdifferenzen werden unter Berücksichtigung erforderlicher Steuerabgrenzungen erfolgswirksam behandelt.

5. Aufwands- und Ertragskonsolidierung / Zwischenergebniseliminierung

Konzerninterne Umsätze werden mit den entsprechenden konzerninternen Aufwendungen verrechnet. Aufwendungen und Erträge aus sonstigen Geschäftsvorfällen zwischen den einbezogenen Unternehmen werden ebenfalls aufgerechnet.

Zwischenergebnisse aus konzerninternen Transaktionen wurden in den Jahren bis 2019 sowohl für das Anlagevermögen als auch für das Umlaufvermögen unter Berücksichtigung von Steuerabgrenzungen ebenfalls eliminiert. Im Geschäftsjahr 2020 wurde erstmals auf die Zwischenergebniseliminierung verzichtet. Die enthaltenen Zwischenergebnisse stellen die im Anlagevermögen und Umlaufvermögen zu aktivierenden Gemeinkosten dar. Im Gegenzug entfällt eine separate Ermittlung und Verteilung von Gemeinkosten auf Konzernebene. Im Übrigen sind die Zwischenergebnisse für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nur von untergeordneter Bedeutung.

6. Equity-Methode

Assoziierte Unternehmen werden nach der Equity-Methode konsolidiert. Erworbene Anteile an assoziierten Unternehmen werden nach der Buchwertmethode bewertet. Die Wertansätze für die Verrechnung erfolgten zum Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile. Da die Gesellschaft für Stichtage vor dem 31.12.2017 freiwillig Konzernabschlüsse aufgestellt hat und die dafür erforderlichen Werte vorliegen, wird von der Regelung nach § 312 Abs. 3 S. 3 HGB i.V.m. § 301 Abs. 2 S. 5 HGB auch für vor dem 1.1.2017 zugegangene Anteile Gebrauch gemacht.

IV. Grundsätze der Währungsumrechnung

Der Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen und der Darstellungswährung des Mutterunternehmens aufgestellt. Umrechnungen waren nicht vorzunehmen, da sämtliche Posten auf Euro lauten.

V. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die für den Konzernabschluss geltenden Vorschriften des § 298 HGB wurden beachtet. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und soweit ab nutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Bei selbst erstellten Vermögensgegenständen des Sachanlagevermögens werden anteilige Gemeinkosten inklusive Verwaltungsgemeinkosten aktiviert. Bauzeitzinsen sind anteilig aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögens Gegenstände linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von netto 800,00 Euro werden im Zugangsjahr als Aufwand erfasst.

Die assoziierten Unternehmen sind entsprechend Pkt. II. 2. und Pkt. III. 6. bilanziert. Die sonstigen Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren am Abschlussstichtag beizulegenden Wert bilanziert.

Die unfertigen und fertigen Leistungen werden zu Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bewertet. Die Herstellungskosten enthalten neben den Material- und Fertigungseinzelkosten auch angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie angemessene Teile der Kosten der allgemeinen Verwaltung. Bauzeitzinsen für unfertige Erzeugnisse und Leistungen sind anteilig aktiviert.

Die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen sind mit dem Anzahlungsbetrag angesetzt und gem. § 268 HGB auf der Aktivseite bei den unfertigen Leistungen offen abgesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit ihren Nominalwerten aktiviert. Für das allgemeine Kreditrisiko im Forderungsbestand sowie für erkennbare Einzelrisiken wurden angemessene Wertberichtigungen gebildet.

Liquide Mittel sind zu Nennwerten angesetzt. Soweit sie auf fremde Währung lauten, sind sie mit dem Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag bewertet.

Die Rechnungsabgrenzungsposten sind zu Nennwerten aktiviert.

Die Steuerrückstellungen entsprechen der voraussichtlichen Inanspruchnahme.

Die sonstigen Rückstellungen sind für alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrages gebildet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bilanziert.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Dabei werden auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts bzw. eines negativen Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung.

Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge wurden nicht gebildet.

VI. Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem als Anlage beigefügtem Anlagenspiegel zu entnehmen. Im Konzern-Anlagenspiegel sind die ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten der Vermögensgegenstände des Mutterunternehmens und der Tochterunternehmen in der Spalte "Stand 01.01.2022" ausgewiesen.

Im laufenden Geschäftsjahr wurden Fremdkapitalzinsen als Herstellungskosten im Bereich des Sachanlagevermögens unter der Position "Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 2) sowie unter der Position "geleistete Anzahlungen im Bau" in Höhe von TEUR 289 (Vj. TEUR 387) aktiviert.

2. Angaben zu Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

(§ 42 Abs. 3 GmbHG)

Gegenüber einem Gesellschafter-Geschäftsführer bestehen Ausleihungen in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 5.000) sowie Forderungen in Höhe von TEUR 12.795 (Vj. TEUR 7.081). Des Weiteren bestehen gegenüber einem Gesellschafter-Geschäftsführer Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 505 (Vj. TEUR 0).

3. Latente Steuern

Die passiven latenten Steuern in Höhe von TEUR 1.020 ergeben sich aus zeitlichen Bewertungsunterschieden zwischen Handels- und Steuerbilanz und betreffen eine in einem der Einzelabschlüsse steuerlich gebildete Rücklage nach § 6b EStG. Konsolidierungsbedingingte latente Steuern waren nicht zu bilden.

Der kombinierte Ertragsteuersatz zur Berechnung der latenten Steuern setzt sich zusammen aus der Körperschaftsteuer mit 15 %, dem Solidaritätszuschlag mit 0,83 % und der Gewerbesteuerbelastung von effektiv 14,875%.

4. Gewinnvortrag

Im Konzern-Bilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag von TEUR 55.721 enthalten.

5. Angaben zu sonstigen Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind neben geringen Rückstellungen für Personal und Aufbewahrung der Geschäftsunterlagen usw. hauptsächlich Rückstellungen für noch ausstehende Arbeiten und Rechnungen von bereits veräußerten Bauvorhaben gebildet. Die Rückstellungsbildung ergibt sich im Berichtsjahr nur für diejenigen Bauabschnitte, deren Umsatzrealisierung bereits zum Bilanzstichtag eingetreten ist. Die Ermittlung der Rückstellung für ausstehende Rechnungen basiert auf den Projektkalkulationen der Gesellschaft sowie der Auswertung des Rechnungseingangs im Folgejahr. Vom Abzinsungswahlrecht bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr wurde kein Gebrauch gemacht.

6. Angaben zu den Verbindlichkeiten

Art der Verbindlichkeit zum 31.12.2022	Gesamtbetrag	davon mit einer RLZ von			gesicherte Beträge	Art der Sicherheit
	EUR	< 1 J. EUR	1 - 5 J. EUR	> 5 J. EUR	EUR	Vermerk
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	100.646	29.308	20.633	50.705	100.646	Forderungsabtretung Grundschuld
(Vorjahr)	70.753	17.959	23.689	29.105	70.753
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	853	853	0	0	0
(Vorjahr)	3.623	3.623	0	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	16	16	0	0	0
(Vorjahr)	15	15	0	0	0
sonstige Verbindlichkeiten	3.194	3.194	0	0	0
(Vorjahr)	3.637	3.637	0	0	0
Summe	104.709	33.371	20.633	50.705	100.646
(Vorjahr)	78.028	25.234	23.689	29.105	70.753

7. Sonstige nicht bilanzierte finanziellen Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen die folgenden sonstigen finanziellen Verpflichtungen zum 31.12.2022:

a) Verpflichtungen aus Miet-, Leasing-, Service- und Beraterverträgen	TEuro
- fällig bis zu 1 Jahr	870
- von 1 bis 5 Jahren	2.143
- von mehr als 5 Jahren	185

b) Verpflichtungen aus Erbbaurechtsverträgen	TEuro
- fällig bis zu 1 Jahr	467
- von 1 bis 5 Jahren	1.923
- von mehr als 5 Jahren	60.994

In Bst. a) und b) sind keine Beträge enthalten, die sonstige Verpflichtungen gegenüber nicht konsolidierten Tochterunternehmen oder assoziierten Unternehmen darstellen.

VII. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Aufgliederung der Umsatzerlöse

Tätigkeitsbereich

Umsatzerlöse	in TEUR
Erlöse aus Realisierungsmodellen	7.534
Erlöse aus Grundstücksverkäufen	7.800
Erlöse aus der Immobilienvermietung und -verpachtung	4.277
Erlöse aus Mietverwaltungen fremder Immobilien	945
Erlöse aus Bauträgermodellen	890
Erlöse aus Dienstleistungen ggü. Dritten und sonstige Umsätze	502
Erlöse aus dem Vertrieb fremder Immobilien	447

2. Gewinnverwendungsvorschlag des Mutterunternehmens

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Ergebnisverwendung vor:

Ausgehend von einem Jahresüberschuss von 3.555.494,66 Euro ergibt sich nach Verrechnung mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr von 9.007.772,00 Euro, der Einstellung in andere Gewinnrücklagen von 6.305.000,00 Euro und der Gewinnausschüttung von 500.000,00 ein Bilanzgewinn in Höhe von 5.758.266,66 Euro.

Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, einen Teil des Bilanzgewinns in Höhe von 2.490.000,00 Euro in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen und den Restbetrag in Höhe von 3.268.266,66 Euro auf neue Rechnung vorzutragen. Die Gesellschafterversammlung hat dem Vorschlag bereits zugestimmt.

VIII. Sonstige Angaben

1. Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch Herrn Thomas Dietlmeier, kaufm. Geschäftsführer, Herrn Alexander Dietlmeier, kaufm. Geschäftsführer, Herrn Reinhard Griebl (ausgeschieden am 20. Juli 2022), kaufm. Geschäftsführer, Herrn Simon Denker, Rechtsanwalt, Herr Dr. Thomas Rosenkranz (ausgeschieden am 27. April 2022), kaufm. Geschäftsführer, und Frau Veronika Perras (bestellt am 27. April 2022), kaufm. Geschäftsführerin, geführt.

2. Vergütungen der Geschäftsführer

Als Vergütung für die geleisteten Tätigkeiten wurde im Berichtsjahr im Sinne von § 314 I Nr. 6 a) HGB ein Betrag von TEUR 2.360 an die Geschäftsführer gewährt.

3. Angaben zu unbeschränkt haftenden Gesellschaftern

Das in den Konzernkreis einbezogene Tochterunternehmen IZ Beteiligungs GmbH, Regensburg, ist unbeschränkt haftende Gesellschafterin der Firma Quartierszentrum GRÜNE MITTE GmbH & Co. KG mit Sitz in Regensburg und der Firma Quartier WEST Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG mit Sitz in Regensburg.

4. Gewährte Vorschüsse und Kredite an Geschäftsführer

Zu den Gunsten einzelner Geschäftsführer vergebenen Krediten wird berichtet:

Kreditentwicklung

Betrag	TEUR
Stand bisheriger Kredite	12.081
Rückzahlungen im Berichtsjahr	0
Neuvergaben im Berichtsjahr	714
= neuer Kreditbestand	12.795

5. Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahrs im Konzern beschäftigt:

Arbeitnehmergruppe	Zahl
leitende Angestellte	2
vollzeitbeschäftigte Mitarbeiter	50
teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter	10
Gesamtzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer	62

6. Besondere Vorgänge nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Der Ukrainekonflikt, höhere Inflation und Baukostenpreise, Lieferengpässe und die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die deutsche Wirtschaft sowie den privaten Konsum sorgen für Verunsicherung bei potentiellen Kunden des Konzerns. Im Jahr 2022 und 2023 sind zudem die Zinsen für Baudarlehen signifikant angestiegen. Dadurch wird für viele potentielle Käufer die Finanzierung einer Immobilie erschwert oder unmöglich bzw. der Kauf wird zurückgestellt. Der Rückgang der Nachfrage nach Immobilien ist spürbar. Die steigenden Zinsen führen auch im Konzern zu höheren Finanzierungskosten. Diese Entwicklung wird sich belastend auf die Ertrags- Vermögens- und Finanzlage des Konzerns auswirken.

7. Honorar des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar für Abschlussprüfungsleistungen beträgt 76.250 Euro.

8. Unterschrift der Geschäftsführung

Silberberg Holding GmbH, Regensburg

Regensburg, den 22. Dezember 2023

Thomas Dietlmeier

Alexander Dietlmeier

Simon Denker

Veronika Perras

Konzernanlagespiegel

	Anschaffungskosten/Herstellungskosten
	Stand 01.01.2022 Euro	Zugänge Euro	Abgänge Euro	Umbuchungen Euro	Stand 31.12.2022 Euro
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	582.547,99	1,00	2.590,19	0,00	579.958,80
2. geleistete Anzahlungen	0,00	17.060,38	0,00	0,00	17.060,38
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	582.547,99	17.061,38	2.590,19	0,00	597.019,18
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	55.617.355,47	76.720,40	1.064.042,92	0,00	54.630.032,95
2. technische Anlagen und Maschinen	1,00	0,00	0,00	0,00	1,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.235.303,04	227.549,92	302.826,56	0,00	1.160.026,40
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	9.232.426,57	8.948.560,89	22.257,09	0,00	18.158.730,37
Summe Sachanlagen	66.085.086,08	9.252.831,21	1.389.126,57	0,00	73.948.790,72
III. Finanzanlagen
1. Anteile an assoziierten Unternehmen	3.845.484,97	161.205,77	4.829,10	0,00	4.001.861,84
2. sonstige Ausleihungen	8.835.890,86	181.079,44	5.598.537,22	0,00	3.418.433,08
Summe Finanzanlagen	12.681.375,83	342.285,21	5.603.366,32	0,00	7.420.294,72
Summe Anlagevermögen	79.349.009,90	9.612.177,80	6.995.083,08	0,00	81.966.104,62

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2022 Euro	Zugänge Euro	Abänge Euro	Umbuchungen Euro	Stand 31.12.2022 Euro
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	398.348,04	90.275,27	2.585,19	0,00	486.038,12
2. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	398.348,04	90.275,27	2.585,19	0,00	486.038,12
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	3.800.406,85	908.194,71	466.372,29	0,00	4.242.229,27
2. technische Anlagen und Maschinen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	625.865,62	121.975,88	130.623,26	0,00	617.218,24
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	4.426.272,47	1.030.170,59	596.995,55	0,00	4.859.447,51
III. Finanzanlagen
1. Anteile an assoziierten Unternehmen	459.257,58	0,00	0,00	0,00	459.257,58
2. sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	459.257,58	0,00	0,00	0,00	459.257,58
Summe Anlagevermögen	5.283.878,09	1.120.445,86	599.580,74	0,00	5.804.743,21

	Buchwerte
	Stand 31.12.2022 Euro	Stand 31.12.2021 Euro
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	93.920,68	184.199,95
2. geleistete Anzahlungen	17.060,38	0,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	110.981,06	184.199,95
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	50.387.803,68	51.816.948,62
2. technische Anlagen und Maschinen	1,00	1,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	542.808,16	609.437,42
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	18.158.730,37	9.232.426,57
Summe Sachanlagen	69.089.343,21	61.658.813,61
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	3.542.604,06	3.386.227,39
2. sonstige Ausleihungen	3.418.433,08	8.835.890,86
Summe Finanzanlagen	6.961.037,14	12.222.118,25
Summe Anlagevermögen	76.161.361,41	74.065.131,81

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 27.03.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Silberberg Holding GmbH

Prüfungsurteile

Ich habe den Konzernabschluss der Silberberg Holding GmbH und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Konzernlagebericht der Silberberg Holding GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

• vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Ich habe meine Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der meine Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.

• beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum meines Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.

• hole ich ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Ich bin verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Ich trage die alleinige Verantwortung für meine Prüfungsurteile.

• beurteile ich den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.

• führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Ich erörtere mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die ich während meiner Prüfung feststelle.

Geretsried, den 22. Dezember 2023

Franz Stöger, Wirtschaftsprüfer

Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Konzernabschlusses und / oder Konzernlageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor meiner erneuten Stellungnahme, sofern hierbei mein Bestätigungsvermerk zitiert oder auf meine Prüfung hingewiesen wird; ich verweise insbesondere auf § 328 HGB.