Doblinger Grund GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022

A. Grundlagen des Unternehmens

Die Doblinger Grund GmbH ist im Immobilienbereich tätig. Gegenstand des Unternehmens sind der Erwerb, die Entwicklung, die Verwaltung, die Vermietung, die Verpachtung und die Veräußerung von Grundbesitz und darüber hinaus die Erstellung von Industrie-, Gewerbe- und Wohnbauten sowie damit in Zusammenhang stehende Tätigkeiten, die den Geschäftszweck fördern.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft verzeichnete ein Wachstum des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Jahr 2022 von 1,8 % nach 2,6 % in 2021 und einem Einbruch von 3,7 % in 2020. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in 2022 wurde weniger durch die abnehmenden Folgen der Coronavirus-Pandemie als vielmehr durch den Ende Februar 2022 begonnenen Krieg Russlands gegen die Ukraine bestimmt. Während für das erste Quartal 2022 noch ein Wachstum von 3,9 % zu verzeichnen war, brach dieses in den Folgequartalen ein und betrug im vierten Quartal 2022 nur noch 0,3 % im Vorjahresvergleich. Zu den Folgen der politischen Krise zählten insbesondere deutliche Energiepreiserhöhungen, zunehmende Material- und Lieferengpässe sowie massiv gestiegene Preise für Güter des täglichen Bedarfs und Baustoffe. Dank des wirtschaftlichen Verlaufs zu Jahresbeginn konnte sich die deutsche Wirtschaft trotz der anschließenden Schwächephase für das Gesamtjahr 2022 noch gut behaupten.

Die privaten Konsumausgaben waren im Jahr 2022 die wichtigste Stütze der deutschen Wirtschaft mit einem Wachstumsbeitrag von 4,3 % (Vorjahr: 0,4 %). Grund hierfür waren Nachholeffekte im Zuge der Aufhebung fast aller Corona-Einschränkungen im Frühjahr. Die Konsumausgaben des Staates stiegen moderat mit 1,2 % an (Vorjahr: 3,8 %), wozu auch die Unterstützung der zahlreichen Schutzsuchenden aus der Ukraine beitrug, während die staatlichen Ausgaben zur Bekämpfung der Coronavirus-Pandemie weitgehend entfielen. Die Bauinvestitionen verzeichneten nach einer Stagnation im Vorjahr erstmals nach Jahren mit teilweise deutlichen Zuwächsen einen Rückgang von 1,7 %. Zunehmende Auftragsstornierungen oder die Zurückstellung gewerblicher und privater Bauvorhaben aufgrund steigender Baupreise und Bauzinsen verstärkten den negativen Trend bei den Bauinvestitionen. Die Investitionstätigkeit in Ausrüstungen (Maschinen, Geräte sowie Fahrzeuge) verlief demgegenüber in 2022 aufgrund von Nachholeffekten weiterhin positiv mit einem Anstieg von 3,3 % nach 3,5 % im Vorjahr.

Für den internationalen Handel waren die Rahmenbedingungen im Jahr 2022 erneut nicht günstig. Der Außenbeitrag verzeichnete einen Rückgang von 1,2 % nach einem geringen Wachstum von 0,8 % im Vorjahr. Wesentliche Gründe hierfür waren abermals gestörte Produktions- und Lieferketten infolge des anhaltenden Corona-Pandemiegeschehens in China sowie die politische Krise durch den Krieg Russlands gegen die Ukraine, die für große wirtschaftliche Unsicherheiten sorgten. Die preisbereinigten Exporte von Waren und Dienstleistungen stiegen im Jahr 2022 verglichen zum Vorjahr um 2,9 % an (Vorjahr: 9,7 %). Positiv entwickelten sich die Exporte in die USA sowie in die EU-Länder, während sich die Ausfuhren nach China vor dem Hintergrund der lange Zeit verfolgten Null-Covid-Politik abschwächten. Dynamischer als die Exporte entwickelten sich demgegenüber die Importe mit einem Anstieg um 6,0 % (Vorjahr: 9,0 %). Darunter fielen wieder vermehrt Importe von Vorleistungsgütern, die in der deutschen Produktion dringend benötigt wurden. Der Anstieg wurde zudem durch starke Preiserhöhungen für Vorleistungsgüter sowie für Energie und Rohstoffe bestimmt.

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahr 2022 im Durchschnitt von rund 45,6 Millionen Erwerbstätigen erbracht, dies waren etwa 1,3 % Erwerbstätige mehr als im Jahr davor und erreichte damit einen Höchststand. Der abnehmende Effekt aufgrund demografischen Wandels wurde durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte, insbesondere aus der Ukraine, sowie durch eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung, im Wesentlichen von weiblichen und älteren Erwerbspersonen, überkompensiert.

Die Inflationsrate stieg mit einer mittleren Jahresinflation für 2022 auf 6,9 % (Vorjahr: 3,1 %) an und erreichte in den Monaten Oktober und November mit jeweils 8,8 % ihren Höhepunkt. Ausschlaggebend für die historisch hohe Jahresteuerungsrate waren vor allem die extremen Preisanstiege für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Krieges in der Ukraine. Weiterhin prägten krisenbedingte Effekte wie Lieferengpässe und die deutlichen Preisanstiege auf den vorgelagerten Wirtschaftsstufen den gesamten Jahresverlauf. So verteuerten sich im Jahresdurchschnitt insbesondere Energieprodukte um etwa 34,7 %, Waren um 13,5 % und Nahrungsmittel um 13,4 %.

Der Bereich der Finanzierungskosten wurde im Jahr 2022 nach dem historisch tiefen Niedrigzinsumfeld der vergangenen Jahre durch vier Leitzinserhöhungen der EZB bestimmt. Nach der ersten Erhöhung im Juli auf 0,5 % folgten weitere im September und November, bis im Dezember ein Stand von 2,5 % erreicht wurde. Nach Februar, März und Mai 2023 wurde der EZB Leitzins Mitte Juni 2023 aufgrund der anhaltend hohen Inflation auf nun 4,0 % angehoben. Der demgegenüber in Referenz stehende US Leitzins wurde in 2022 ebenfalls aufgrund der Inflationsentwicklung angehoben. So hat die US Notenbank ihre Zielgröße im März 2022 auf 0,25 bis 0,50 % und anschließend in Schritten bis Anfang Mai 2023 auf 5,00 bis 5,25 % erhöht. Im Juni 2023 hat die US Notenbank den Leitzins nach zehn Erhöhungen in Folge erstmals unverändert gelassen.

Die aktuellen Prognosen der Bundesregierung sowie Bundesbank und der Wirtschaftsforschungsinstitute von März bis Juni 2023 sehen für die deutsche Konjunkturentwicklung 2023 mehrheitlich eine leichte Rezession oder ein geringes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in einer Bandbreite von - 0,4 % bis 0,4 % und erst für das Folgejahr 2024 ein Wirtschaftswachstum in einem Rahmen von 1,3 % bis 2,0 %. Gründe für die Prognosen sind insbesondere die nach wie vor höheren Inflationserwartungen, die die Konsum- und Baukonjunktur durch eine sinkende Kaufkraft und erheblich gestiegene Finanzierungskosten belasten, sowie die verhaltene Entwicklung der globalen Konjunktur, die bessere Perspektiven für den deutschen Export momentan nicht erkennen lassen. Erst für 2024 wird erwartet, dass sich die Inflationsentwicklung deutlich abschwächt und in Folge positiv auf die wirtschaftliche Entwicklung niederschlagen wird. Unverändert unsicher bleiben allerdings die weiteren Folgewirkungen aus der politischen Krise des Krieges Russlands gegen die Ukraine. Auch wenn die ersten Schockwellen in 2022 überwunden wurden, bleiben erhebliche Unsicherheiten, die sowohl das politische Handeln wie auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflussen können. Mit heutigem Stand ist weiter offen, wann diese politische Krise überwunden wird.

Die deutsche Immobilienwirtschaft hat, wie die nationale Wirtschaft insgesamt, nach weitgehender Überwindung coronabedingter Einschränkungen das Jahr 2022 dynamisch begonnen. Nach Eintritt der politischen Krise und den in Folge zunehmend schlechter werdenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie unter dem Eindruck der stark gestiegenen Finanzierungskosten erlitt auch die Immobilienwirtschaft einen teils starken Einbruch.

Der Vermietungsmarkt für Büroimmobilien reagierte bisher relativ robust auf die zunehmenden konjunkturellen Unsicherheiten. Es ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Büroflächen künftig deutlich verhaltener ausfallen wird, wenn die momentane Situation länger anhält. Die bislang aufwärts gerichtete Mietentwicklung dürfte merklich abflachen, da zur Nettomiete nunmehr inflationsbedingt deutlich höhere Nebenkosten, insbesondere für Heizung und Klimatisierung, hinzukommen, die die Kosten für Büroflächen ohnehin ansteigen lassen. Die bislang solide Nachfrage nach Büroflächen steht im Zusammenhang mit der unverändert guten Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Allerdings macht sich schon jetzt ein Fachkräftemangel bemerkbar, der mit dem Ruhestand der geburtenstarken Jahrgänge weiter verschärft wird. Der Homeoffice-Effekt wird sich am Büromarkt erst zeitverzögert zeigen, da Mietverträge bislang oft über fünf bis zehn Jahre abgeschlossen wurden und je nach Umfang der Homeoffice-Tätigkeit ein Bedarf an Büroflächen nach wie vor gegeben ist. Angesichts des begrenzten Angebots an modernen Flächen dürften die Spitzenmieten im Wesentlichen stabil bleiben. Im schwächeren Marktumfeld könnte der Leerstand zunehmen, wovon vor allem veraltete Flächen betroffen sein dürften. Unverändert krisenresilient zeigt sich das Segment der Logistikimmobilien. Die anhaltend zunehmende Vernetzung industrieller und handelsbezogener Lieferketten wie auch der ungebrochene Trend zum E-Commerce-Handel führt zu weiter steigender Nachfrage nach Logistikdienstleistungen wie auch nach dafür entwickelten Immobilien.

Für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt war das Jahr 2022 ein Wendejahr. Den Beginn markierte die Zinswende mit der sukzessiven Leitzinserhöhung der EZB ab Mitte des Jahres. Im Jahr 2022 betrug das Transaktionsvolumen in Deutschland rund EUR 62,9 Mrd., damit wurden etwa 44 % weniger Immobilien gehandelt als im Vorjahr. Davon entfielen auf Gewerbeimmobilien rund EUR 50,6 Mrd. und auf Wohnimmobilien rund EUR 12,3 Mrd. Die Wohnimmobilien wurden im Vorjahr jedoch maßgeblich durch die berücksichtigte Mehrheitsübernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia bestimmt. Die bereits hohen Immobilienpreise sowie die angestrebten Renditeziele im geänderten Umfeld der Finanzierungszinsen sind ein wesentlicher Grund, weshalb das Transaktionsvolumen und die Zahl der Transaktionen deutlich zurückgegangen sind. Den größten Umsatzrückgang verzeichneten Entwicklungsgrundstücke, was ein Zeichen dafür ist, dass Projektentwickler von den veränderten Marktbedingungen stärker betroffen sind. Unter den nun gegebenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Aussichten wird daher für das Jahr 2023 bei Gewerbeimmobilien und bei Wohnimmobilien jeweils ein leicht geringeres Transaktionsvolumen als in 2022 erwartet.

II. Geschäftsverlauf und Strategie

Die Geschäftsentwicklung war im Geschäftsjahr 2022 besser als erwartet. Grundlage hierfür war im Wesentlichen eine im dritten Quartal des Vorjahres weitgehend abgeschlossene Investitionsmaßnahme für eine Logistikimmobilie, die nach anschließender Vermietung für das Gesamtjahr 2022 zu Vermietungserlösen und einem positiven Ergebnisbetrag beitrug. Demgegenüber ergaben sich entsprechend der allgemeinen Marktverfassung und verhaltener Nachfrage keine Umsatz- und Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Immobilien.

Schwerpunkt ist die Vermietung und Verpachtung der im Anlagevermögen gehaltenen Immobilienbestände. Im Geschäftsjahr erfolgte die Umgliederung zweier Immobilienbestände aus dem Umlaufvermögen in das Anlagevermögen, die aufgrund ihrer Perspektiven nunmehr auf Dauer gehalten werden sollen. So werden zum Stichtag im Anlagevermögen fünf (Vorjahr: vier) Objekte an Standorten in Berlin, München, Nürnberg, Stuttgart und Vogelsdorf gehalten, die der Vermietung unterliegen. Die Entwicklung dieses Bestandes ist weitgehend abgeschlossen, im Einzelfall erfolgen noch weitere ergänzende Investitionsmaßnahmen. Für einen Grundstücksbestand in Berlin besteht unverändert ein Erbbaurecht, Erbbaurechtsgeber ist die Gesellschaft. Für zwei Immobilienbestände an Standorten in München und Hannover mit einer Gesamtfläche von rund qm 71.000 erfolgten die Vorbereitungsmaßnahmen der Planung, der Konzepterstellung und der öffentlich-rechtlichen Verfahren für deren Entwicklung mit dem Ziel der Bebauung und Nutzung für Wohnen, Büro und Einzelhandel. Der Immobilienbestand des Anlagevermögens stellt die wesentliche Grundlage des Unternehmens dar.

Nach Umgliederung zweier Immobilienbestände in das Anlagevermögen werden zum Stichtag im Umlaufvermögen im Wesentlichen noch drei (Vorjahr: fünf) Objekte gehalten, die sich teils noch in der Entwicklung befinden. Dieser Bestand ist für den Verkauf vorgesehen und befindet sich an einzelnen Standorten in Bayern, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Die Investitionen in den Immobilienbestand des Umlaufvermögens betrugen im Geschäftsjahr EUR 2,6 Mio.

Die Doblinger Grund GmbH hat auch in 2022 die erforderlichen Maßnahmen zur Werterhaltung und Wertverbesserung der von ihr gehaltenen Immobilien getroffen. Die Wirtschaftlichkeit der Doblinger Grund GmbH wird in hohem Maß durch die Kompetenz und Erfahrung des Unternehmens im Bereich der Verwaltung und Entwicklung von Immobilienbeständen getragen.

Im Zentrum unseres Handelns stehen unverändert gute Standorte, Kostenbewusstsein, eine gute Bauqualität sowie intensive Kunden- und Mieterbetreuung. Unser besonderes Augenmerk gilt weiterhin der Vermietung des auf Dauer zu halten bestimmten Immobilienbestandes, dessen Werterhaltung und Wertverbesserung sowie der maßvollen weiteren Entwicklung durch Investitionen. Dadurch sollen die Mieteinnahmen weiter erhöht und verstetigt werden. Darüber hinaus soll der zum Verkauf vorgesehene Immobilienbestand standortbezogen und zielgerichtet entwickelt und im Falle sich ergebender Möglichkeiten veräußert werden.

III. Lage

1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse betrugen im Geschäftsjahr EUR 13,5 Mio. (Vorjahr: EUR 17,7 Mio.) und ergaben sich ausschließlich aus der Vermietung und Verpachtung (Vorjahr: 10,9 Mio.). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum waren Umsatzbeiträge aus dem Verkauf von Grundstücken (2021: EUR 6,7 Mio.) sowie sonstige Nebenerlöse (2021: EUR 0,1 Mio.) nicht zu verzeichnen. Die höheren Vermietungserlöse ergaben sich im Wesentlichen durch Ganzjahreserträge für im Verlauf des Vorjahres begründete Mietverhältnisse nach Abschluss von Investitionsmaßnahmen und anschließender Vermietung sowie in geringerem Umfang durch vorgenommene Mietanpassungen.

Die untergeordneten sonstigen betrieblichen Erträge von EUR 0,3 Mio. (Vorjahr: EUR 0,6 Mio.) enthalten im Geschäftsjahr im Wesentlichen Beträge aus der Erstattung von Kosten und Aufwendungen von EUR 0,2 Mio. (Vorjahr: EUR 0,4 Mio.).

Die im Materialaufwand ausgewiesenen Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten im Wesentlichen die den Vermietungserlösen gegenüberstehenden Betriebs- und Instandhaltungskosten von EUR 2,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2,7 Mio.) sowie Herstellungskosten aus Projektentwicklungen für Verkaufsgrundstücke von EUR 2,6 Mio. (Vorjahr: EUR 17,0 Mio.). Die höheren Projektentwicklungskosten des Vorjahres betrafen mit rund EUR 16,5 Mio. die Investitionen in eine Logistikimmobilie an einem Standort in Brandenburg. Dieser im Vorjahr weitgehend entwickelte Immobilienbestand wurde im Geschäftsjahr aus dem Umlaufvermögen in das Anlagevermögen umgegliedert.

Das Rohergebnis aus Gegenrechnung der Gesamtleistung mit den Materialaufwendungen beträgt EUR 11,2 Mio. nach EUR 12,3 Mio. im Vorjahr. Der gegenüber dem Vorjahr im Geschäftsjahr nicht gegebene Ergebnisbeitrag aus dem Verkauf von Immobilien (EUR 4,5 Mio.) konnte durch verbesserte Vermietungserlöse und in Folge Vermietungsergebnisse weitgehend kompensiert werden. Die weiteren teils gegenläufigen Effekte bleiben demgegenüber untergeordnet.

Die Abschreibungen des Anlagevermögens ergeben sich im Geschäftsjahr ausschließlich aus planmäßigen Abschreibungsbeträgen von EUR 2,8 Mio. (Vorjahr: EUR 2,1 Mio.) und berücksichtigen für das Geschäftsjahr Abschreibungsbeträge auf Gebäude für einen aus dem Umlaufvermögen umgewidmeten Immobilienbestand von rund EUR 0,7 Mio.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (EUR 0,2 Mio., Vorjahr: EUR 0,3 Mio.) ergeben sich überwiegend durch Verwaltungskostenumlagen für empfangene Dienstleistungen.

Unverändert zum Vorjahr ergeben sich die Erträge aus Beteiligungen ausschließlich aus verbundenen Unternehmen.

Das Finanz- und Beteiligungsergebnis (Erträge aus Beteiligungen, Zinserträge und -aufwendungen) beträgt EUR -1,2 Mio. nach EUR -1,0 Mio. im Vorjahr. Die in den Zinsaufwendungen enthaltenen Finanzierungskosten gegenüber Kreditinstituten betragen EUR 1,3 Mio. nach EUR 0,9 Mio. im Vorjahreszeitraum.

Das EBITDA (Jahresergebnis vor Ertragsteuern, Fremdkapitalzinsen und Abschreibungen auf Sachanlagen) beträgt EUR 11,2 Mio. nach EUR 12,0 Mio. im Vorjahr.

Der Aufwand aus Ertragsteuern enthält für das Geschäftsjahr ausschließlich Beträge für das abgelaufene Geschäftsjahr.

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 beträgt EUR 4,6 Mio. nach EUR 6,0 Mio. im Vorjahr. Das Ergebnis des Geschäftsjahres hat unsere Erwartung und Prognose aus dem Vorjahr mit einem Ergebnis von etwa EUR 2,0 bis EUR 3,0 Mio. übertroffen. Die unter dem Eindruck der politischen Krise und der dadurch schwer absehbaren wirtschaftlichen Entwicklung abgegebene Prognose ließ im wesentlichen Kern gleichbleibende oder geringere Umsatz- und Ergebnisbeiträge aus der Vermietung erwarten. Die im Geschäftsjahr für das Unternehmen verzeichnete Entwicklung, insbesondere im Bereich der Neuvermietung und dem zu verzeichnenden stabilen Verlauf aus bestehenden Vermietungen, hat dies jedoch nicht bestätigt. Demgegenüber ergaben sich im Geschäftsjahr gegenüber dem Vorjahr keine Umsatz- und Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Objektvermögen, die in unserer Prognose allenfalls gering und ohne Relevanz erwartet waren.

2. Finanzlage

Die Doblinger Grund GmbH weist bei einem unveränderten Stammkapital (gezeichnetes Kapital) von EUR 5,0 Mio. ein Eigenkapital von EUR 34,9 Mio. (Vorjahr: EUR 30,3 Mio.) aus. Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus dem Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2022. Zur weiteren Stärkung der Gesellschaft wurde in der Gesellschafterversammlung am 22. August 2022 beschlossen, das Ergebnis des Geschäftsjahres 2021 von EUR 25,3 Mio. (Gewinnvortrag und Jahresüberschuss) auf neue Rechnung vorzutragen und in den Gewinnvortrag einzustellen. Die Eigenkapitalquote (Eigenkapital zu Bilanzsumme) beträgt rund 21,5 % nach 24,5 % zum Stichtag des Vorjahres.

Die Rückstellungen betragen EUR 3,0 Mio. nach EUR 1,2 Mio. zum Vorjahresstichtag. Die Erhöhung ergibt sich im Wesentlichen aus erwarteten Nachzahlungsbeträgen zu Ertragsteuern des Geschäftsjahres. Die Steuerrückstellungen betragen dadurch EUR 1,7 Mio. (Vorjahr: EUR 0,2 Mio.). Die weiter enthaltenen sonstigen Rückstellungen von EUR 1,3 Mio. (Vorjahr: EUR 1,0 Mio.) betreffen überwiegend Sachverhalte, die allein aus dem Geschäftsfeld der Gesellschaft begründet sind. Die Bildung erfolgt auf Grundlage der Bewertung des einzelnen Geschäftsvorfalls. Berücksichtigt sind in höherem Umfang Beträge für noch zu erbringende Leistungen in Zusammenhang mit erfolgten Objektverkäufen (Erschließungs- und Bauleistungen) von EUR 0,4 Mio. (Vorjahr: EUR 0,5 Mio.), für Guthaben von Mietern aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen (EUR 0,3 Mio., Vorjahr: EUR 0,2 Mio.) sowie für Ausgleichsbeträge aufgrund einer Mietaufhebungsvereinbarung (EUR 0,2 Mio., Vorjahr: EUR 0,0 Mio.). Sämtliche ungewisse Verbindlichkeiten oder Verpflichtungsrückstände sind angemessen berücksichtigt.

Die Verbindlichkeiten insgesamt betragen EUR 124,1 Mio. nach EUR 92,1 Mio. zum Vorjahresstichtag.

Die Veränderung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 105,5 Mio., Vorjahr: EUR 61,1 Mio.) ergibt sich im Wesentlichen aus der Aufnahme von Darlehen (EUR 47,7 Mio.) und den planmäßigen Tilgungsleistungen (EUR 3,4 Mio.). Der Anteil der über Kreditinstitute abgedeckten Fremdfinanzierungen an der Bilanzsumme beträgt rund 65,0 % gegenüber 49,4 % zum Stichtag des Vorjahres.

Die Verbundverbindlichkeiten werden zum Stichtag mit EUR 18,4 Mio. ausgewiesen und verminderten sich damit gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um rund EUR 12,0 Mio. Sie enthalten mit EUR 16,7 Mio. (Vorjahr: EUR 26,3 Mio.) kurzfristig zur Verfügung gestellte Finanzmittel der Gesellschafterin.

Die Gesellschaft verfügte im Geschäftsjahr 2022 jederzeit über eine angemessene Liquidität. Der stichtagsbezogene Finanzmittelfonds (EUR -0,1 Mio., Vorjahr: EUR -0,1 Mio.) aus Gegenrechnung der Bankguthaben und flüssigen Mittel abzüglich der jederzeit fälligen Bankverbindlichkeiten ist tätigkeitsbedingt gering. Die Verwendung freier und nicht gebundener Liquidität erfolgt zur Rückführung von Verbindlichkeiten oder für Investitionen.

Die weiteren Cashflows setzen sich wie folgt zusammen:

Mio. EUR	2022	2021
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-39,5	1,3
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-3,5	2,0
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	43,0	-3,3

Das wesentliche Vermögen der Gesellschaft besteht aus dem gehaltenen Immobilienbestand, der im Anlage- und Umlaufvermögen ausgewiesen wird (in Summe EUR 122,2 Mio., Vorjahr: EUR 119,9 Mio.) und der teilweise der weiteren Entwicklung unterliegt. Dieser Immobilienbestand, der die Geschäftsgrundlage der Gesellschaft darstellt, ist ausreichend und angemessen durch Eigenkapital, objektbezogene Finanzierungen von Kreditinstituten und zur Verfügung gestellte Finanzmittel von verbundenen Unternehmen finanziert.

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Geschäftsjahr jederzeit gewährleistet. Die Finanzlage ist geordnet.

3. Vermögenslage

Das Sachanlagevermögen wird maßgeblich durch den auf Dauer zu halten bestimmten Grundstücksbestand von EUR 111,4 Mio. (Vorjahr: EUR 84,9 Mio.) bestimmt. Die Veränderung gegenüber dem Vorjahresstichtag ergibt sich durch die planmäßigen Abschreibungen (EUR 2,8 Mio.), die Zugänge durch erfolgte Investitionsmaßnahmen (EUR 2,5 Mio.) sowie durch die Umgliederung von Objekten aus dem Umlaufvermögen (EUR 26,8 Mio.).

Die weiteren Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind demgegenüber untergeordnet für die Vermögenslage der Gesellschaft.

Bei dem zum Stichtag zur Entwicklung und zum Verkauf vorgesehenen Immobilienbestand im Umlaufvermögen von EUR 10,9 Mio. (Vorjahr: EUR 35,0 Mio.) handelt es sich im Wesentlichen um drei (Vorjahr: fünf) Einzelobjekte, die unbebaut sind oder sich teils in der Entwicklung befinden. Aus Umgliederungen in das Anlagevermögen ergaben sich im Geschäftsjahr Buchwertabgänge von EUR 26,8 Mio. und Zugänge aus weiteren Investitionskosten in Bau- und Infrastrukturmaßnahmen von EUR 2,6 Mio. Der ausgewiesene Bestand an Grundstücken im Umlaufvermögen hat einen Anteil an der Bilanzsumme von rund 6,7 % (Vorjahr: 28,3 %) und unter Einbeziehung des Bestandes im Anlagevermögen einen Anteil von rund 75,3 % (Vorjahr: 96,8 %) am Vermögen der Gesellschaft.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten neben Beträgen aus laufendem Verrechnungsverkehr zum Stichtag Beträge aus den einem Schwesterunternehmen kurzfristig zur Verfügung gestellten Finanzmitteln von EUR 35,0 Mio., die im weiteren Verlauf Ende Januar 2023 zurückgeführt wurden.

Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind untergeordnet für das Bild der Vermögenslage der Gesellschaft. Sie entsprechen dem normalen Geschäftsverlauf. So enthalten die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen offene Forderungen aus Mieten oder erbrachten Leistungen und die sonstigen Vermögensgegenstände unverändert zum Stichtag des Vorjahres ausschließlich Ansprüche auf Erstattung laufender Ertragsteuern.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist in geordneten Verhältnissen.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Die Gesellschaft wird in ihren bisherigen Geschäftsbereichen und Segmenten weiter tätig bleiben. Entsprechend der Unternehmensstrategie soll der zur langfristigen Vermietung bestimmte Immobilienbestand durch ergänzende oder Neuinvestitionen moderat vergrößert werden und damit den Bereich der Mieteinnahmen stabilisieren. Aufgrund der aktuellen Lage sind jedoch zeitliche Verzögerungen in der Umsetzung von Vorhaben eher wahrscheinlich als auszuschließen. Die Bauindustrie, das Baugewerbe und auch Handwerksbetriebe leiden verstärkt unter Materialmangel, unsicherem Lieferbezug und fehlenden Arbeitskräften. Dahingehend gilt dies nicht nur für Investitionen, sondern auch für laufende Instandhaltungsmaßnahmen und -programme. Rückstände und situationsbedingte Anpassungen wie auch ein höherer Kosten- und Preisdruck werden zu erwarten sein.

Aufgrund des gegenwärtig schwächeren wirtschaftlichen Umfeldes und unter Berücksichtigung der nach wie vor bestehenden politische Krise sind Prognosen über die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens auch für das Jahr 2023 mit einem höheren Grad an Unsicherheit verbunden.

Mit gegenwärtigem Stand, und dies betrifft die Entwicklung des Unternehmens von Januar bis Juni 2023, waren lediglich kleinere negative Auswirkungen zu verzeichnen, die aber nicht die Erwartung für diesen Zeitraum maßgeblich tangierte. Für den weiteren Verlauf des Geschäftsjahres 2023 mag dies aber nicht uneingeschränkt zutreffen.

In 2023 erfolgte bislang kein Verkauf von Immobilienvermögen. Wir gehen davon aus, dass sich auch für das Geschäftsjahr 2023 aufgrund aktueller Marktverfassung und Aussichten keine größeren Umsatzbeiträge aus Immobilienverkäufen ergeben und die daraus erzielten Ergebnisbeiträge keine nennenswerte Relevanz haben werden.

Für den Bereich der Vermietung erwarten wir unter der gegenwärtigen und der für 2023 prognostizierten wirtschaftlichen Entwicklung ein herausforderndes Jahr. Es ist zu erwarten, dass bereits vertraglich vereinbarte Neuvermietungen, insbesondere wenn deren Beginn mit noch fertigzustellenden Maßnahmen verbunden sind, im Einzelfall zeitverzögert erfolgen und gegebenenfalls Mietvertragsverlängerungen für auslaufende Mietverträge nicht in erwartetem Umfang zum Abschluss gebracht werden können. Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ergibt sich für die laufenden und bestehenden Mietverhältnisse, wenn Mieter aufgrund der aktuell schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung in zunehmende finanzielle Schwierigkeiten geraten, schlimmstenfalls Mietverhältnisse beendet werden oder zu beenden sind. Unter diesem Rahmen kann ebenso nicht von einer allgemeinen leichten Steigerung des Mietpreisniveaus, allenfalls von einer stabilen Mietpreisentwicklung, ausgegangen werden. Wir gehen daher davon aus, dass die Umsatzbeiträge aus der Vermietung (in 2022 mit EUR 13,5 Mio.) in 2023 leicht geringer sein werden und unter Umständen auch mit höheren Mietausfällen und Mietstundungen zu rechnen sein wird. Unter Berücksichtigung des Anteils der die Vermietung unmittelbar betreffenden und erwartet steigenden Kosten und Aufwendungen mit relativem Fixkostencharakter kann dies zu geringeren Ergebnisbeiträgen aus der Vermietung führen.

Der bis Mitte 2022 günstige Rahmen der Finanzierungskonditionen hat die Ergebnis- und Finanzlage auch in 2022 noch positiv beeinflusst. Die Finanzierungszinsen und -kosten sind seitdem nach mehrfacher Erhöhung des Leitzinses durch die EZB im Zuge der Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung jedoch deutlich angestiegen. Aufgrund der Finanzstruktur des Unternehmens unter Einschluss konzerninterner Finanzierungen gehen wir gegenwärtig davon aus, dass die Finanzierungskosten bzw. die Zinsaufwendungen im laufenden Jahr um etwa EUR 0,8 Mio. bis EUR 1,0 Mio. höher sein werden und sich in der Ergebniswirksamkeit das Zinsergebnis (Saldo der Zinserträge und Zinsaufwendungen; 2022 EUR -1,3 Mio.) in 2023 um etwa EUR 0,5 Mio. verschlechtern dürfte.

Unter Zugrundelegung des bisherigen Geschäftsverlaufes in 2023 und der vorsichtig bewerteten Verhältnisse wird für das gesamte Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresergebnis von etwa EUR 3,5 Mio. gerechnet.

II. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

Das Risikomanagement erfolgt unter Inanspruchnahme der entsprechenden Dienstleistungen und Abteilungen im Konzernverbund in Abstimmung mit der Unternehmensleitung. Dadurch wird sichergestellt, dass das Risikomanagement in die vorhandenen und einheitlichen Planungs-, Steuerungs- und Berichterstattungsinstrumente integriert ist. Es wird fortlaufend an geänderte Erfordernisse angepasst und fortentwickelt. Wesentliche Bestandteile sind das Controlling, die Planung, die Freigabe, die kontinuierliche und zeitnahe Überwachung von Investitionsvorhaben, die kurz- und mittelfristige Liquiditäts- und Finanzplanung, das Forderungsmanagement sowie die laufende Berichterstattung an die Unternehmensleitung.

Das Risikomanagementsystem stellt dadurch sicher, dass bestehende oder drohende Risiken identifiziert, analysiert und hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und Tragweite bewertet werden. Ziel ist es, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage laufend beurteilen zu können, ungünstige Entwicklungen abzuwenden und günstige Entwicklungen im Sinne des Aufgreifens einer Chance zu erkennen.

Das Risikomanagement beginnt bereits in der Vorstufe einer geplanten Investition. Investitionsentscheidungen werden nur dann getroffen, wenn die zu erwartende Rendite und der wirtschaftliche Erfolg als sehr wahrscheinlich eingestuft werden können. Die Umsetzung größerer oder übergeordneter Maßnahmen erfolgt projektbegleitend und projektüberwachend durch den jeweils prozessverantwortlichen Dienstleister, der hierüber laufend an die Unternehmensleitung berichtet. Des Weiteren ist von übergeordneter Bedeutung, dass im Rahmen des aktiven Vermietungsmanagements ein laufender Kontakt zu allen wesentlichen Mietern erfolgt, um so rechtzeitig Veränderungen und Risiken in diesem für das Unternehmen wichtigen Segment zu erkennen.

Die allgemeinen Risiken unterliegen der wirtschaftlichen und steuerpolitischen Entwicklung und können vom Unternehmen nicht beeinflusst werden. Allerdings werden sie vom Unternehmen kritisch beobachtet und bei unternehmerischen Entscheidungen sorgfältig berücksichtigt.

2. Risiken

Die wesentlichen Risiken der zukünftigen Entwicklung ergeben sich aus der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft, denen durch laufende organisatorische Maßnahmen begegnet wird. Wir haben dafür Sorge getragen, dass die Kriterien für die Vermietung, das Forderungsmanagement, die Bestands- und Projektentwicklung und die Finanzierung kontinuierlich und zeitnah überwacht und eingehalten werden. Im Einzelnen ergeben sich folgende Bereiche mit wesentlicher Risikostruktur:

Für den Bereich der Vermietung ergeben sich aus der gegenwärtigen konjunkturellen Situation unmittelbare und mittelbare Risiken. Diese betreffen im Wesentlichen den zeitverzögerten Beginn neu geschlossener Mietverhältnisse oder wenn die Vermietung von bestehenden Leerstandsflächen sowie die Verlängerungen auslaufender Mietverträge in einem geringeren Umfang als geplant eintreten. Darüber hinaus und bedingt durch die anhaltende schwächere konjunkturelle Gesamtsituation könnten künftig höhere Mietausfälle oder Verzögerungen in den Liquiditätszuflüssen von Mieteinnahmen zu verzeichnen sein. Diesen Risiken wird unverändert durch eine hinreichende Diversifikation (standort- und objektbezogen) und eine intensive Marktbeobachtung und Tätigkeit am jeweiligen Immobilienstandort begegnet. Zielgruppe sind weiterhin Mieter mit guter oder überdurchschnittlicher Bonität. Durch ein laufendes und wirksames Forderungsmanagement waren daher bislang Ausfälle von Mietforderungen oder Zahlungsverzögerungen nur in untergeordnetem Umfang und einzelfallbezogen zu verzeichnen.

Im Rahmen der Bestandsentwicklung des auf Dauer zu halten geplanten Immobilienbesitzes sowie des Immobilienbestandes mit abgeschlossenen Projektvorhaben ergeben sich die Anforderungen der laufenden Durch- und Fortführung von Renovierungs-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zur Wertsicherung und Wertsteigerung sowie der Sicherstellung der Vermietung. Dahingehend erfolgen planmäßige und laufende Programme, die nachgehalten, überwacht und gegebenenfalls bedarfs- und einzelfallbezogen angepasst werden. Rückstände sind gegenwärtig nur in Einzelfällen zu verzeichnen. Sie können jedoch für die nahe Zukunft und bei ungünstiger Entwicklung des wirtschaftlichen Umfeldes nicht abschließend ausgeschlossen werden.

Dies betrifft gleichfalls die Projektentwicklung und Investitionsvorhaben für den insgesamt gehaltenen Immobilienbestand. Auch ein sich abzeichnender inflationsbedingter Anstieg der Investitionskosten stellt momentan keine signifikante Beeinträchtigung laufender Einzelprojekte dar. Deutliche Bauzeitverzögerungen für größere Investitionsmaßnahmen und das damit verbundene Risiko der Kostensteigerungen hätten demgegenüber jedoch ein höheres Gewicht. Die bereits begonnenen Projektentwicklungen und Maßnahmen verlaufen zum gegenwärtigen Zeitpunkt weitgehend planmäßig.

Die Sicherstellung einer guten, ausreichenden und angemessenen Liquidität hat für die Gesellschaft aufgrund ihres Geschäftsfeldes eine hohe Priorität und Bedeutung. Der Bereich Projektentwicklung ist geprägt von der Bereitschaft der Kreditinstitute, im Bedarfsfall auch risikoadäquate Engagements im kurz- bis mittelfristigen Finanzierungsbereich mitzutragen. Unabhängig von dieser Entwicklung ist das Unternehmen in der Lage, sich aus Liquiditätsüberschüssen im operativen Geschäft ausreichend zu refinanzieren und angemessene Ziele zu erreichen.

Die Finanzierung des Immobilienbestandes und der laufenden Projektentwicklungen erfolgt in Form von Darlehen durch Kreditinstitute, bereitgestellter Finanzmittel verbundener Unternehmen und angemessenem Eigenkapital.

Die Finanzierungen von Kreditinstituten sind überwiegend im langfristigen Bereich. Die zum Stichtag bestehenden Finanzierungen betreffen ausschließlich Immobilien, die auf Dauer zu halten vorgesehen sind. Der mehrheitliche Teil der Finanzierungen ist mit einer festverzinslichen Bindung versehen, daneben bestehen kurzfristige Zinsbindungen. Für die Gesellschaft können sich damit in einem gewissen Rahmen Finanzierungsrisiken aus zu erwartenden weiteren Zinsänderungen ergeben. Die eingegangenen Konditionierungen und die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen werden daher laufend überwacht. Auch bei einer absehbar weiteren moderaten Steigerung des Zinsniveaus erwarten wir keine Nachteile für die Geschäftstätigkeit des Unternehmens. Im Falle weitreichender Änderungen der Finanzmarktlage könnte sich gegebenenfalls die Notwendigkeit der teilweisen Umfinanzierung ergeben. Die Gesellschaft begegnet diesem Risiko auch durch eine angemessene Streuung der sie finanzierenden Finanzmarktteilnehmer, mit denen überwiegend langfristige Geschäftsbeziehungen bestehen, sowie durch die laufende Überwachung ihres Finanzmittelbedarfs und ihrer Finanzplanung.

Auch unter Berücksichtigung der momentanen allgemeinen wirtschaftlichen Lage und den Aussichten für das nun laufende Geschäftsjahr ergibt unsere Beurteilung und Bewertung der Risikosituation keine den Kern und den Fortbestand des Unternehmens gefährdenden Umstände. Wir erwarten insgesamt keinen Eintritt von Risiken, die eigenständig oder in Kombination mit anderen Risiken den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten.

III. Chancenbericht

Das gegenwärtige wirtschaftliche Umfeld wird durch eine schwache allgemeine konjunkturelle Entwicklung bestimmt. Die bislang verlautbarten Prognosen sehen unter diesen Bedingungen und mit höherer Unsicherheit allenfalls ein nahe der Stagnation geringes Wachstum für 2023 und erst für 2024 eine moderate wirtschaftliche Erholung. Die deutsche Immobilienwirtschaft blieb von dieser Entwicklung nicht unberührt. Einzelne Segmente der Immobilienwirtschaft folgten zeitverzögert und werden auch im Nachgang stärker betroffen sein. Die Gesellschaft sieht sich demgegenüber aufgrund ihrer Ausrichtung gut aufgestellt und in stabilen Verhältnissen, die momentane konjunkturelle Schwächephase ohne weitreichende Folgen zu bewältigen.

Der Bereich der Vermietung wird, unabhängig von der gegenwärtigen Situation, weiter an Gewicht gewinnen, auch wenn durch Immobilienverkäufe im Segment der Projektentwicklung Bestände veräußert werden. Neben marktkonformen Mietpreisanpassungen sind die Grundlagen durch die bereits der Vermietung unterliegenden Bestandsimmobilien geschaffen. Durch eine hinreichend ausgewogene Struktur des Immobilienbestandes (Standorte und Nutzungen) sind signifikante Abhängigkeiten durch einzelne Immobilien nicht zu verzeichnen. Aufgrund dezentraler Vermietungstätigkeit und Marktbeobachtung an den jeweiligen Standorten werden die Reaktionszeiten für Mietanfragen geringgehalten, bestehende Mietverhältnisse laufend überwacht und zeitnah Mietvertragsverlängerungen oder Neukonditionierungen abgeschlossen. Die planmäßige Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder wert- und nutzungsverbessernden Maßnahmen werden die Vermietungsleistung, wenn auch gegebenenfalls zeitverzögert, weiter begünstigen.

Für die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien sehen wir die Aussichten aufgrund der gegenwärtigen Marktgegebenheiten als gut an, auch wenn aufgrund des momentanen wirtschaftlichen Umfeldes zeitliche Verzögerungen in der Realisierung von Projekten eher zu erwarten sein werden.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die wesentlichen originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz betreffen die kurzfristigen Forderungen aus der Vermietung, aus dem Verkauf von Immobilien sowie aus erbrachten Dienstleistungen, die durch ein effizientes Forderungsmanagement überwacht werden. Im Fall erkennbarer Ausfall- oder Bonitätsrisiken werden zeitnah entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Die tatsächlich konkretisierten Forderungsausfälle sind bislang untergeordnet und betreffen überwiegend Einzelfälle. Aufgrund des gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeldes wird hier eine höhere Beachtung beizumessen sein.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die nahezu ausschließlich Objekt- bzw. Immobilienfinanzierungen betreffen. Die Stellung von Sicherheiten erfolgt im Regelfall durch die jeweiligen Immobilien. Die abgeschlossenen Laufzeiten der Finanzierungen sind überwiegend im langfristigen Bereich. Der mehrheitliche Teil der Finanzierungen ist mit einer festverzinslichen Bindung versehen. Für die im Bereich der kurzfristigen Zinsbindungen bestehenden Finanzierungen ergeben sich dadurch Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Die Zinsentwicklung wird daher laufend überwacht. Im Fall ungünstiger Entwicklungen werden Verlängerungen, Neukonditionierungen oder Umfinanzierungen angestrebt, um Finanzierungsrisiken gering zu halten. Diesem Risiko wird darüber hinaus auch durch eine angemessene Streuung der die Doblinger Grund GmbH finanzierenden Finanzmarktteilnehmer und durch die laufende Überwachung des Finanzmittelbedarfs im Rahmen der Finanzplanung begegnet. Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

München, den 14. Juli 2023

Alfons Doblinger, Geschäftsführer

Sabine Doblinger, Geschäftsführerin

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2022

AKTIVA

	31. Dez. 2022	31. Dez. 2021
	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	111.395.951,04	84.855.439,08
Technische Anlagen und Maschinen	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	559,00
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	2.931.350,82	1.976.420,82
	114.327.301,86	86.832.418,90
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	405.423,96	405.423,96
	114.732.725,82	87.237.842,86
UMLAUFVERMÖGEN
Vorräte
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	10.850.651,96	34.994.838,93
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	923.026,61	1.125.280,89
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	35.424.319,40	70.000,00
Sonstige Vermögensgegenstände	285.792,42	281.630,61
	36.633.138,43	1.476.911,50
Guthaben bei Kreditinstituten	27.936,91	48.555,14
	47.511.727,30	36.520.305,57
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	0,00	15.685,00
	162.244.453,12	123.773.833,43

PASSIVA

	31. Dez. 2022	31. Dez. 2021
	EUR	EUR
EIGENKAPITAL
Gezeichnetes Kapital	5.000.000,00	5.000.000,00
Gewinnvortrag	25.272.765,07	19.246.265,92
Jahresüberschuss	4.633.542,82	6.026.499,15
	34.906.307,89	30.272.765,07
RÜCKSTELLUNGEN
Steuerrückstellungen	1.730.465,00	161.479,00
Sonstige Rückstellungen	1.316.843,79	1.000.878,54
	3.047.308,79	1.162.357,54
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	105.457.930,31	61.147.114,77
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	207.686,51	243.270,54
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	18.356.904,48	30.332.536,22
- davon gegenüber dem Gesellschafter: EUR 16.704.448,07 (Vorjahr: EUR 26.250.970,26)
Sonstige Verbindlichkeiten	40.080,42	377.132,18
	124.062.601,72	92.100.053,71
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	228.234,72	238.657,11
	162.244.453,12	123.773.833,43

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022

	2022	2021
	EUR	EUR
Umsatzerlöse	13.477.954,83	17.711.652,32
Erhöhung des Bestandes an Grundstücken mit fertigen und unfertigen Baumaßnahmen	2.642.574,25	14.794.164,89
Sonstige betriebliche Erträge	271.959,71	574.341,02
Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-5.221.960,62	-20.802.866,98
Abschreibungen auf Sachanlagen	-2.814.534,05	-2.123.464,00
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-222.568,38	-322.088,48
Erträge aus Beteiligungen	85.779,40	85.259,20
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 85.779,40 (Vorjahr: EUR 85.259,20)
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	148.308,23	393,92
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 147.928,47 (Vorjahr: EUR 0,00)
- davon Erträge aus der Abzinsung: EUR 310,00 (Vorjahr: EUR 280,00)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.463.957,79	-1.044.872,49
- davon an verbundene Unternehmen: EUR -160.366,16 (Vorjahr: EUR -140.001,75)
- davon Aufwendungen aus der Aufzinsung: EUR -100,00 (Vorjahr: EUR -540,00)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-2.270.012,76	-2.846.020,25
Ergebnis nach Steuern	4.633.542,82	6.026.499,15
Sonstige Steuern	0,00	0,00
Jahresüberschuss	4.633.542,82	6.026.499,15

ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022

A. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft ist unter der Firma Doblinger Grund GmbH mit Sitz in München im Handelsregister B des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 140500 eingetragen.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde gem. §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Das Geschäftsjahr der Gesellschaft ist das Kalenderjahr. Unverändert zum Vorjahresstichtag erfüllt die Gesellschaft die Größenkriterien für mittelgroße Kapitalgesellschaften gem. § 267 Abs. 2 HGB, so dass die entsprechenden Rechtsfolgen Anwendung finden. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung folgen den allgemeinen Gliederungsvorschriften des § 266 HGB und des § 275 Abs. 2 HGB. Um den Besonderheiten des Geschäftsfeldes der Gesellschaft Rechnung zu tragen, erfolgt aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit eine teilweise abweichende Bezeichnung einzelner Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert. Bei Vermögensgegenständen, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, erfolgen planmäßige und lineare Abschreibungen. Der unter den Sachanlagen ausgewiesene Bestand an Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken soll auf Dauer gehalten werden. Gebäuden wird eine regelmäßige Nutzungsdauer von 33 Jahren und Außenanlagen eine Nutzungsdauer bis zu 20 Jahren unterlegt. Gegenstände der technischen Anlagen und Maschinen unterliegen einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von in der Regel fünf bis zehn Jahren. Andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung haben eine unterlegte Nutzungsdauer bis zu zehn Jahren. Im Falle voraussichtlich dauernder Wertminderung bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens erfolgen außerplanmäßige Abschreibungen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.

Die im Finanzanlagevermögen gehaltenen Anteile an verbundenen Unternehmen werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Bei gehaltenen Anteilen an Personenhandelsgesellschaften erfolgt dies unter Berücksichtigung von Kapitalveränderungen (Kapitalrückzahlungen/Entnahmen oder Kapitalzuführungen/Einlagen).

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Bauten im Umlaufvermögen sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips angesetzt und bewertet. Als Herstellungskosten werden von Dritten erbrachte Bauleistungen aktiviert. Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die weiteren Gegenstände des Umlaufvermögens werden mit dem Nominalbetrag oder mit dem am Abschlussstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Bei zweifelhaften oder mit erkennbaren Risiken behafteten Forderungen werden Einzelwertberichtigungen vorgenommen.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das gezeichnete Kapital (Stammkapital) wird mit dem Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen werden gebildet für ungewisse Verbindlichkeiten sowie für Aufwendungen für im Geschäftsjahr unterlassene Instandhaltungen, die zu Beginn des Folgegeschäftsjahres nachgeholt werden. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Die Vorschriften für deren Zugangs- und Folgebewertung werden beachtet.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die einen Ertrag der Folgeperiode darstellen. Er enthält zum Stichtag im Voraus empfangene Zahlungen auf Mieten.

Aus Gegenrechnung der handelsrechtlichen zu den steuerlichen Wertansätzen resultieren zum Stichtag gem. § 274 HGB aktive Unterschiedsbeträge (abziehbare temporäre Differenzen) im Umlaufvermögen für den Posten der Grundstücke und Bauten des Vorratsvermögens, für den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sowie für den Posten der sonstigen Rückstellungen. Die sich daraus ergebenden aktiven latenten Steuerabgrenzungsbeträge werden in Ausübung des Wahlrechts gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt.

C. Angaben und Erläuterungen zu Posten der Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr ist im beigefügten Anlagespiegel dargestellt.

Die Entwicklung des Postens Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken des Sachanlagevermögens berücksichtigt im Geschäftsjahr die Umwidmung und Umgliederung von einem bebauten und einem unbebauten Grundstücksbestand aus dem Immobilienbestand des Vorratsvermögens (mit einem Buchwertzugang von TEUR 26.787), der nunmehr auf Dauer im Bestand gehalten werden soll.

Vorratsvermögen

Im Posten Vorräte / Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten des Umlaufvermögens werden die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien ausgewiesen. Sie unterliegen teilweise noch der weiteren Entwicklung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die einzelnen Posten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten zum Stichtag, wie auch zu dem des Vorjahres, keine Beträge mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen ergeben sich unverändert zum Stichtag des Vorjahres aus dem laufenden Finanz- und Verrechnungsverkehr.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Erstattungsansprüche aus laufenden Ertragsteuern von TEUR 286 (Vorjahr: TEUR 282).

Eigenkapital

Das gegenüber dem Stichtag des Vorjahres unveränderte gezeichnete Kapital (Stammkapital) der Gesellschaft beträgt EUR 5.000.000,00.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen überwiegend Sachverhalte, die im Geschäftsfeld der Gesellschaft begründet sind. Enthalten sind im Wesentlichen Beträge für noch zu erbringende Leistungen und ausstehende Belastungen im Zusammenhang mit Objektverkäufen (für Bau- und Erschließungsleistungen, insgesamt TEUR 404, Vorjahr: TEUR 463), für Guthaben von Mietern aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen (TEUR 293, Vorjahr: TEUR 196), für Ausgleichsbeträge aufgrund einer Mietaufhebungsvereinbarung (TEUR 226, Vorjahr: TEUR 0) sowie für eine erwartete Kaufpreiskorrektur (TEUR 160, Vorjahr: TEUR 160) aus einem Objektverkauf in Vorjahren.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten Beträge mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr von TEUR 10.928 (Vorjahr: TEUR 10.685), mit einer Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahren von TEUR 26.822 (Vorjahr: TEUR 7.921) und mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren von TEUR 67.708 (Vorjahr: TEUR 42.541). Diese Verbindlichkeiten sind in Höhe von TEUR 104.657 (Vorjahr: TEUR 61.147) durch die Stellung von Sicherheiten in Form von Grundpfandrechten auf eigenem Grundvermögen gesichert. Die Stellung weiterer Sicherheiten erfolgt durch Abtretung von Miet- und künftigen Kaufpreisansprüchen sowie durch den Gesellschafter und verbundenes Unternehmen.

Die weiteren Posten der Verbindlichkeiten enthalten, unverändert zum Stichtag des Vorjahres, keine Beträge mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr. Für diese Verbindlichkeiten war die Stellung von Sicherheiten zum Stichtag nicht gegeben.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Beträge von TEUR 139 (Vorjahr: TEUR 9) aus Lieferungen und Leistungen. Die weiteren Beträge des Postens ergeben sich, unverändert zum Vorjahresstichtag, aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr.

Haftungsverhältnisse

Zum Stichtag, wie auch zu dem des Vorjahres, bestanden keine Haftungsverhältnisse gem. § 268 Abs. 7 HGB i.V.m. § 251 HGB.

D. Angaben und Erläuterungen zu Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres ergaben sich aus der Vermietung und Verpachtung von TEUR 13.478 (Vorjahr: TEUR 10.948). Im Vorjahr waren darüber hinaus auch Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objektvermögen von TEUR 6.729 sowie aus Dienstleistungen und sonstigen Nebenerlösen von TEUR 35 zu verzeichnen. Die gesamten Umsatzerlöse des Geschäftsjahres wie auch des Vorjahres wurden in der Bundesrepublik Deutschland erzielt.

Erhöhung des Bestandes an Grundstücken mit fertigen und unfertigen Baumaßnahmen

Der Ausweis für das Geschäftsjahr ergibt sich aus der stichtagsbezogenen Veränderung des Postens der Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Bauten des Umlaufvermögens (Vorräte) und berücksichtigt in Gegenrechnung die Folge aus Umwidmung von nunmehr auf Dauer zu halten beabsichtigtem Objektbestand und im Geschäftsjahr erfolgter Umgliederung in den Posten der Grundstücke und Bauten des Sachanlagevermögens in Höhe von TEUR 26.787.

Sonstige betriebliche Erträge

Der Posten enthält im Wesentlichen Erträge aus weiterbelasteten Aufwendungen und Kostenerstattungen von TEUR 209 (Vorjahr: TEUR 427). Er enthielt im Vorjahr des Weiteren einen Ertrag aus dem Verkauf und Abgang eines Grundstücksbestandes aus dem Anlagevermögen von TEUR 127.

Materialaufwand / Aufwendungen für bezogene Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten überwiegend die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten (TEUR 2.325, Vorjahr: TEUR 1.997) der Liegenschaften unter Einschluss der Grundsteuer (TEUR 323, Vorjahr: TEUR 323) sowie die Kosten und Aufwendungen bezogener Leistungen für die weitere Entwicklung der zum Verkauf bestimmten Grundstücksbestände (TEUR 2.643, Vorjahr: TEUR 16.993).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Der Posten berücksichtigt in nennenswertem Umfang Verwaltungskostenumlagen und Weiterberechnungen für empfangene Dienstleistungen von TEUR 116 (Vorjahr: TEUR 116) sowie Berichtigungsbeträge zu Vorsteuern von TEUR 37 (Vorjahr: TEUR 118).

Erträge und Aufwendungen, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind

Nennenswerte Beträge ergaben sich im Geschäftsjahr für den Posten der Umsatzerlöse aus einem enthaltenen saldierten Aufwand von TEUR 31 aus Nebenkostenabrechnungen für Vorjahre sowie für den Posten der sonstigen betrieblichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 49.

E. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Stichtag bestehen nennenswerte künftige finanzielle Verpflichtungen aus beauftragten und nicht abgeschlossenen Investitionsmaßnahmen für den gehaltenen Immobilienbestand des Anlagevermögens von rund TEUR 6.900. Diese betreffen im Wesentlichen Um- und Ausbaumaßnahmen für einen Mieter mit rund TEUR 2.900 und Planungsleistungen, Machbarkeitsstudien und die Durchführung von B-Planverfahren für verschiedene Liegenschaften, die entwickelt werden, mit rund TEUR 2.500. Wir erwarten, dass Maßnahmen in einem Volumen von etwa TEUR 6.500 bis Ende 2023 weitgehend abgeschlossen sind und zur Abrechnung gelangen, die verbleibenden weiteren Maßnahmen sollen dann im Folgejahr erfolgen. Mit der Durchführung und dem Abschluss der jeweiligen Maßnahmen ist ein verbundenes Unternehmen beauftragt.

Honorare und Dienstleistungen des Abschlussprüfers

Der für das Geschäftsjahr erfasste und zurückgestellte Aufwand für Abschlussprüfungsleistungen beträgt TEUR 17. Weitere Leistungen im oder für das Geschäftsjahr sind nicht gegeben.

Stellung als unbeschränkt haftender Gesellschafter

Die Gesellschaft ist zum Stichtag unbeschränkt haftender Gesellschafter (Komplementär), jeweils ohne Einlage bzw. Anteil am Kapital, bei der Bayerische Städte- und Wohnungsbau GmbH & Co. KG, München, und der Bayerische Städtebau Grundbesitz GmbH & Co. KG, München.

Geschäftsführung / Arbeitnehmer

Als Geschäftsführer waren im Geschäftsjahr Herr Alfons Doblinger, Kaufmann, München, und Frau Sabine Doblinger, Kauffrau, München, bestellt. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr, wie auch im Vorjahr, keine Arbeitnehmer.

Konzernverhältnisse

Unverändert zum Stichtag des Vorjahres hält die Doblinger Beteiligung GmbH, München, sämtliche Anteile an der Gesellschaft. Damit ist die Gesellschaft verbundenes Unternehmen zur Doblinger Beteiligung GmbH und deren unmittelbaren und mittelbaren Tochterunternehmen. Die Doblinger Beteiligung GmbH stellt zum Stichtag für den größten Kreis an Unternehmen einen Konzernabschluss auf. Dieser Konzernabschluss wird beim Unternehmensregister zur Offenlegung eingereicht.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Soweit es die laufende Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betrifft, sind bislang Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht zu verzeichnen.

Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, das Ergebnis des Geschäftsjahres 2022, bestehend aus dem Gewinnvortrag und dem Jahresergebnis des Geschäftsjahres, auf neue Rechnung vorzutragen.

München, den 14. Juli 2023

Doblinger Grund GmbH

Alfons Doblinger, Geschäftsführer

Sabine Doblinger, Geschäftsführerin

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	1. Jan. 2022	Zugänge	Abgänge	Umgliederungen	31. Dez. 2022
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	93.616.601,43	2.567.725,79	0,00	26.786.761,22	122.971.088,44
Technische Anlagen und Maschinen	40.742,46	0,00	0,00	0,00	40.742,46
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	19.529,47	0,00	0,00	0,00	19.529,47
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.976.420,82	954.930,00	0,00	0,00	2.931.350,82
	95.653.294,18	3.522.655,79	0,00	26.786.761,22	125.962.711,19
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	405.423,96	0,00	0,00	0,00	405.423,96
	96.058.718,14	3.522.655,79	0,00	26.786.761,22	126.368.135,15

	AUFGELAUFENE ABSCHREIBUNGEN
	1. Jan. 2022	Zugänge	Abgänge	31. Dez. 2022
	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	8.761.162,35	2.813.975,05	0,00	11.575.137,40
Technische Anlagen und Maschinen	40.742,46	0,00	0,00	40.742,46
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	18.970,47	559,00	0,00	19.529,47
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	8.820.875,28	2.814.534,05	0,00	11.635.409,33
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
	8.820.875,28	2.814.534,05	0,00	11.635.409,33

	NETTOBUCHWERTE
	31. Dez. 2022	31. Dez. 2021
	EUR	EUR
SACHANLAGEN
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	111.395.951,04	84.855.439,08
Technische Anlagen und Maschinen	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	559,00
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	2.931.350,82	1.976.420,82
	114.327.301,86	86.832.418,90
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	405.423,96	405.423,96
	114.732.725,82	87.237.842,86

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Doblinger Grund GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Doblinger Grund GmbH, München - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2022 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Doblinger Grund GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen:

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2022 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter-falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, 24. August 2023

Bavaria Revisions- und Treuhand Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Sparn, Wirtschaftsprüfer

gez. Pritschet, Wirtschaftsprüfer

Feststellung des Jahresabschlusses 2022 und Ergebnisverwendung

Die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2022 der Gesellschaft erfolgte in der Gesellschafterversammlung am 28. August 2023. Des Weiteren wurde in gleicher Gesellschafterversammlung der Beschluss gefasst, dass das Ergebnis (Bilanzgewinn) 2022 der Gesellschaft von EUR 29.906.307,89, bestehend aus dem Gewinnvortrag zum 31. Dezember 2022 von EUR 25.272.765,07 und dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 von EUR 4.633.542,82, auf neue Rechnung vorgetragen wird.