Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN eG (vormals: Wohnungsbaugenossenschaft "Neues Berlin" eingetragene Genossenschaft)

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2023

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Die Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN ist ein in Alt-Hohenschönhausen ansässiges Berliner Wohnungsunternehmen. Zweck der im Jahr 1957 gegründeten Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder, vorrangig durch eine nachhaltige, sichere und soziale Wohnungsversorgung und -bewirtschaftung.

Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit ist die Bestandsverwaltung der eigenen 5.101 Wohnungen und 17 Gewerbeeinheiten. Sie sind in den Ortsteilen Alt- und Neu-Hohenschönhausen sowie Weißensee angesiedelt und verteilen sich auf sieben Wohnanlagen. Zum Kern der betrieblichen Tätigkeit gehört ebenso die Realisierung von Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubauvorhaben.

Die Leistungsstärke des Unternehmens basiert auf dem konstruktiven Miteinander der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, Mitglieder und Genossenschaftsorgane. Eine kooperative Unternehmenskultur auf der Basis wirtschaftlicher Stärke prägt den Anspruch, Menschen ein Zuhause zu schaffen. Sie bildet das Fundament des erfolgreichen Handelns von NEUES BERLIN.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt, jedoch blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.

Wichtige Bereiche des Verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde. Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken.

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November 2023 muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Mit dem Anstieg der realen Lohneinkommen legten auch die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre jedoch bei Weitem noch nicht ausgleichen.

2.2 Branchenentwicklung

Laut dem GdW, dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., betrug die Bruttowertschöpfung aller Immobiliensegmente im Jahr 2023 rund 13 % der deutschen Wirtschaftsleistung. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen waren 2023 im 2. Jahr in Folge rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen. Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren.

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr.

Zum Jahresende 2023 lebten in Deutschland nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) rund 84,7 Millionen Menschen. Gegenüber dem Jahresende 2022 wuchs die Bevölkerung damit um gut 0,3 Millionen. Der Zuwachs entspricht dem Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2021 und war deutlich geringer als im Jahr 2022, in dem die Bevölkerungszahl vor allem infolge der starken Zuwanderung aus der Ukraine um 1,1 Millionen Menschen gestiegen war. Die Nettozuwanderung (Saldo aus Zu- und Fortzügen) war auch im Jahr 2023 die alleinige Ursache des Bevölkerungswachstums. Wie in allen Jahren seit der deutschen Vereinigung fiel die Bilanz der Geburten und Sterbefälle auch 2023 negativ aus, da erneut mehr Menschen starben als geboren wurden.

Neben der erhöhten Wohnungsnachfrage, welche aus der Urbanisierung und insbesondere aus europäischen Migrationsbewegungen resultiert, geraten die Wohnungsmärkte auch durch die hohe Zahl an Studierenden und dem Trend zu Singlehaushalten zunehmend unter Druck. Die Situation hat sich dabei in den Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen von einer weitgehend ausgeglichenen zu einer angespannten Marktkonstellation verändert.

Die Attraktivität der Metropolregion Berlin-Brandenburg ist ungebrochen. Dennoch zeigen sich erste Abkühlungstendenzen des überhitzten Immobilienmarktes in der Hauptstadt. Nicht jeder Angebotspreis lässt sich mehr realisieren. Das Bevölkerungswachstum Berlins hat an Dynamik verloren. Das Berliner Umland und zunehmend auch der weitere Metropolenraum des Landes Brandenburg gewinnen vermehrt an Attraktivität für stadtflüchtige Berlinerinnen und Berliner. Doch bislang zeigt sich noch kein großer Umbruch im Marktgeschehen. Angebotsüberhänge im weiteren Metropolenraum und Angebotsengpässe in Berlin und dem Berliner Umland haben keine wesentlichen Änderungen in ihrer Entwicklung erfahren.

Berlin kann sich mit seiner Bauintensität nach wie vor keine Entspannung oder Trendumkehr der großen Nachfrage nach Wohnraum entgegensetzten. Das Thema des Wohnens bleibt ein großes ungelöstes politisches Thema in Berlin. Die Berliner Bauaufsichtsbehörden meldeten 2022 insgesamt 17.310 fertiggestellte Wohnungen. Das waren 9,1 % mehr als im Jahr zuvor. Somit stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wieder an, nachdem sie zuvor zwei Jahre lang rückläufig gewesen war. Gleichzeitig wurden vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg für Januar bis November 2023 lediglich 14.200 genehmigte Wohnungen gemeldet. Das sind 5,5 % weniger als im Vorjahreszeitraum. 12.874 der Wohnungen bzw. 90,7 % werden in neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden entstehen. Damit ist wieder von einer rückläufigen Fertigstellungsanzahl an neu gebauten Wohnraum blei gleichbleibend hohe Nachfrage für die Zukunft auszugehen.

Zusätzlich trugen die politische Entwicklung und die Diskussionen über staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt zu einer Verunsicherung von Investoren bei. Hierbei sind die Einführung des MietenWoG Bln im Jahr 2019 sowie der Volksentscheid zum Thema Enteignungen von Wohnungsbeständen im Jahr 2021 als wesentlichste Eingriffe zu nennen.

2.3 Geschäftsverlauf der Genossenschaft

2.3.1 Umsatzentwicklung/Geschäftsumfang

NEUES BERLIN schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 798,8 T€ ab. Die Sollmieten aus der Vermietung der 5.101 Wohnungen, 17 Gewerbeeinheiten, 1.358 Stell- und Tiefgaragenplätze sind 2023 gegenüber dem Vorjahr von 23.895 T€ um 216 T€ auf 24.111 T€ gestiegen. Die Veränderung resultiert vorwiegend aus durchgeführter Mieterhöhung im Bestand zum Januar 2023, Mehreinnahmen durch Vertragsabschlüsse aus Vorjahren, Neuvermietungszuschlägen und Mietumlagen auf Basis freiwilliger Maßnahmen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche hat sich per Dezember von 5,84 € zum 31.12.2022 auf 5,89 € zum 31.12.2023 erhöht.

Die Sollmiete für sonstige vermietbare Objekte, wie z. B. Fahrradboxen und Dachflächenverpachtungen für Photovoltaikanlagen, betrug im Jahr 2023 41 T€.

Die Einnahmen aus Sollmieten für Wohnungen wurden durch den Leerstand von Wohnungen, Betriebskosten aus Leerstand, Mietverzichte bei der Neuvermietung sowie gewährten Mietminderungen um 226 T€ geschmälert. Die Erlösschmälerungen aus dem Leerstand von Wohnungen (inklusive nicht abgerechneter Betriebskosten) sind gegenüber einem geringen Ausgangsniveau im Vorjahr (70 T€) z.B. aufgrund mehr realisierter Komplettmodernisierungen und damit längeren Leerständen um 31 T€ auf 101 T€ gestiegen. Mietminderungen und Mietverzichte für Wohnungen liegen mit 133 T€ um 8 T€ leicht unter dem Niveau des Vorjahres (141 T€). Diese wurden unter anderem gewährt für die Nichtnutzung von Kellern während der Brandsanierung oder aufgrund der Nichtnutzung von Aufzügen im Rahmen von Aufzugsaustauschen.

Das Abrechnungsergebnis für Betriebskosten (abgerechnete Betriebskosten des Vorjahres) liegt mit 7.130 T€ um 660 T€ unter dem Vorjahresergebnis von 7.790 T€. Dies resultiert aus gesunkenen Betriebskosten von 2022 zu 2021, unter anderem aufgrund der Soforthilfe der Bundesregierung gemäß Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz und geringere Kosten für Wasser und Abwasser, durch deutliche Senkung des Verbrauchs der Mieter.

Die Anzahl der gekündigten Mietverträge liegt 2023 bei 206 und damit deutlich über dem Vorjahresniveau (178). Im Geschäftsjahr wurden 206 neue Mietverträge abgeschlossen. Die Fluktuationsquote im Bestand liegt mit 4,0 % weiter auf niedrigem Niveau (Vorjahr: 3,5 %).

Die Leerstandsquote beträgt zum Jahresende 0,08 % (Vorjahr: 0,22 %). Für drei der zum 31. Dezember 2023 leerstehenden vier Wohnungen lagen bereits Mietverträge vor, welche im Jahr 2024 wirksam werden. Der durchschnittliche Leerstand im Bestand liegt bei circa 22 Wohnungen (Vorjahr: 13 Wohnungen).

Der Anteil der Genossenschaftsmitglieder, die sich ihren Wohnungswunsch durch einen Umzug innerhalb der Genossenschaft erfüllten, liegt bei 48 % und ist gegenüber dem Vorjahr (28 %) gestiegen.

Das Forderungsmanagement gehört zu einer der wesentlichen und permanenten Aufgaben der Genossenschaft. Die Mietforderungen liegen mit 81 T€ um 48 T€ unter dem Vorjahresniveau von 129 T€. Dies resultiert aus höheren Wertberichtigungen bzw. Abschreibungen im Geschäftsjahr. Die Forderungen aus der Abrechnung der Betriebskosten betragen 8 T€. Im Berichtsjahr wurden 20 Mahnbescheide erstellt und vier Wohnungsräumungen vollzogen. Von den Mietforderungen des Geschäftsjahres sind 34 T€ Mitgliedern ohne Mietvertrag bzw. gekündigten Verträgen und Nichtmitgliedern zuzuordnen.

Am 31. Dezember 2023 hatte die Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN 7.165 Mitglieder, die 48.640 Anteile zu je 155 € zeichneten. Der Anteil der Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder am Eigenkapital der Genossenschaft beträgt 6,4 %. Insgesamt wurden 208 neue Mitglieder in die Genossenschaft aufgenommen. Durch Kündigung, Anteilsübertragung, Ausschluss oder Tod schieden 202 Mitglieder aus der Genossenschaft aus.

Aufgrund des begrenzten Wohnraumangebotes der Genossenschaft und über die Jahre deutlich steigende Mitgliederzahlen wurde im 2. Halbjahr 2022 der Beschluss gefasst, das Aufnahmeverfahren für neue Mitglieder zu beschränken. Die Beschränkung ist weiterhin gültig.

2.3.2 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung

Die Bauleistungen werden von Firmen und von Handwerkern der Genossenschaft erbracht. Schwerpunktmäßig erfolgte der Einsatz der eigenen Handwerker bei der laufenden Instandhaltung sowie im Bereich Messtechnik.

Die Aufwendungen für die Instandhaltung und die Instandsetzung belaufen sich insgesamt auf 9.933 T€ (zzgl. der Arbeitsleistungen, welche durch eigene Handwerker erbracht wurden).

Gegenüber dem Vorjahr sind damit die Aufwendungen für Instandhaltung von 5.543 T€ um 4.390 T€ gestiegen.

Im Rahmen der Bautätigkeiten im aktuellen Geschäftsjahr wurden neben der laufenden Instandhaltung unter anderem umfangreiche größere Projekte realisiert, z.B. Aufzugsmodernisierung in 11-Geschossern, welche noch einen ursprünglichen Originalzustand aus der Errichtung des Gebäudes auswiesen. Weiterhin wurden Schließanlagen in Eingänge zu Gemeinschaftsflächen erneuert und auf eine digitale Variante umgerüstet, die Strangsanierung in der Wohnanlage Am Rathaus wurde begonnen. Neben diesen großen Projekten gab es zahlreiche weitere Maßnahmen in den Wohnanlagen der Genossenschaft.

Zusätzlich wurden im Geschäftsjahr umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen aufgrund von drei Brandstiftungen im Jahr 2022 fortgeführt und abgeschlossen. Die Aufwendungen werden größtenteils durch die Versicherung erstattet.

In den Kosten der Instandhaltung sind die Kosten für die Instandhaltung bei Mieterwechsel sowie teilweise wohnwerterhöhende Maßnahmen auf Mieterwunsch enthalten.

Zusätzlich in die Bestände investiert und aktiviert wurden 2.227 T€ unter anderem für die Errichtung von Spielplätzen und zusätzlichen Fitnessgeräten, die Errichtung von Fahrradgaragen, die Errichtung und die Erweiterung von Unterfluranlagen. Weiterhin wurden in wertverbessernde Einzelmaßnahmen in Wohnungen, wie z. B. Loggiaverglasungen und Badumbauten investiert. Planungs- und Bauleistungen für den Um- und Ausbau der Hauptstraße 44 zu einem Ort der Begegnung stellen ebenfalls Investitionen in den Bestand dar. Hierfür wurde 2023 eine an das Grundstück angrenzende Teilfläche erworben. Um den Anforderungen an zukünftige Mobilität nachzukommen, wurden Pilotstandorte für E-Ladestationen im Bestand errichtet.

Damit wurden insgesamt 12.160 T€ in die Bestände von NEUES BERLIN investiert, um den Objekt- und Wohnstandard zu erhalten bzw. zu verbessern.

2.3.3 Hauptstraße 44

NEUES BERLIN hat das Gebäude und das Grundstück in der Hauptstraße 44, das zu den ältesten Gebäuden in Alt-Hohenschönhausen gehört, im Jahr 2021 erworben.

Dort wird künftig ein Ort der Begegnung und zum Wohlfühlen für die gesamte Nachbarschaft entstehen. Es soll ein vielseitiges Angebot geschaffen werden. Unseren Mitgliedern und allen Interessierten aus dem Kiez soll der Zugang zu kulturellen, künstlerischen oder gemeinschaftlichen Angeboten ermöglicht werden. Es ist dabei ein wichtiges Anliegen, die historische Bausubstanz zu bewahren und gleichzeitig Räume zu öffnen, die neue und flexible Nutzungsmöglichkeiten zulassen.

Dafür sind umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des denkmalgeschützten Gebäudes geplant, welche voraussichtlich 2026 vollständig abgeschlossen sein werden.

Das Jahr 2023 wurde intensiv genutzt für weiterführende bautechnische Untersuchungen am denkmalgeschützten Gebäude und die Erstellung der Planung vorzunehmen. Erste Maßnahmen, wie Rückbau von Anbauten oder die Schwammsanierung im Erdgeschoss und konnten abgeschlossen werden. Der Bauantrag, inklusive eines kleineren Anbaus, wurde eingereicht.

2.3.4 Finanzierungsmaßnahmen

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 6.496 T€ planmäßig getilgt. Die Zinsbelastung für Fremdkapital reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr von 2.061 T€ um 156 T€ auf 1.905 T€.

Zur Finanzierung der Vielzahl der aktuellen und zukünftigen Aktivitäten im Bereich Bau, wie z.B. Umrüstung digitale Schließanlagen für Gemeinschaftsflächen, Austausch von Aufzügen und einer Strangsanierung ergibt sich für 2024 ein Kapitalbedarf. Hierzu wurde 2023 ein Darlehensvertrag über 8.000 T€ abgeschlossen. Die Konditionen konnten noch vor der Hochphase der Zinsentwicklung, Anfang 2023 gesichert werden.

2.3.5 Personal und Organisation

Der Personalbestand (Anzahl Mitarbeitende) stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	31.12.2023	31.12.2022
Vorstand	2	2
Angestellte	58	59
Gewerbliche Arbeitnehmer	25	24
Auszubildende/Studierende	2	2
	87	87

Auf Basis des geltenden Tarifvertrages der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft fanden Tarifanpassungen der Löhne und Gehälter letztmalig zum 01.01.2023 in Höhe von 2,1 % statt. Die nächste Tarifanpassung findet planmäßig zum 01.01.2024 statt. Die Beschäftigten erhalten für die Monate Januar bis Juni 2024 eine Inflationsausgleichsprämie gemäß § 3 Nr. 11 c) EStG in Höhe von 300,00 €. Ab dem 01.07.2024 werden die Löhne und Gehälter um 5,0 % und ab dem 01.02.2025 noch einmal um 2,6 % erhöht.

Die Qualität der Dienstleistung bei NEUES BERLIN ist Selbstanspruch und tägliche Verpflichtung gegenüber den Mitgliedern der Genossenschaft. Garant für die hohe Servicequalität waren und sind die Mitarbeitenden der Wohnungsbaugenossenschaft. Auch im Jahr 2023 unterstützte NEUES BERLIN die berufsbegleitende Qualifizierung der Mitarbeitenden auf fachlicher sowie persönlicher Ebene und investierte dafür insgesamt 270 T€.

2.4 Lage des Unternehmens

2.4.1 Ertragslage

Die Ertragslage der Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN ist durch ein negatives Ergebnis der Hausbewirtschaftung gekennzeichnet. Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 798.780,58 EUR (Vorjahr: 3.469.926,26 EUR).

Im Wesentlichen ursächlich für den Jahresfehlbetrag sind die deutlich gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahr (+4.389,3 T€).

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresfehlbetrag setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2023 T€	%	2022 T€	%	Veränderung T€
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	31.014,1	93,2	31.503,2	96,6	-489,1
Andere Umsatzerlöse und Erträge	1.438,3	4,3	1.354,9	4,2	83,4
Bestandsveränderungen	817,9	2,5	-232,4	-0,8	1.050,3
Gesamtleistung	33.270,3	100,0	32.625,7	100,0	644,6
Betriebskosten und Grundsteuern	8.038,0	24,2	7.399,2	22,7	638,8
Instandhaltungsaufwendungen	9.932,7	29,9	5.543,4	17,0	4.389,3
Andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung	38,8	0,1	52,1	0,2	-13,3
Personalaufwand	5.696,1	17,1	5.185,3	15,9	510,8
Abschreibungen	6.264,4	18,8	6.251,6	19,2	12,8
Zinsaufwendungen	1.904,6	5,7	2.060,7	6,3	-156,1
Übrige Aufwendungen	2.356,0	7,1	2.164,9	6,6	191,1
Gesamtaufwand	34.230,6	102,9	28.657,2	87,9	5.573,4
Betriebsergebnis	-960,3	-2,9	3.968,5	12,1	-4.928,8
Zinsergebnis	161,4		-19,3		180,7
Steuern	0,1		-479,3		479,4
Jahresfehlbetrag / Jahresgewinn	-798,8		3.469,9		-4.268,7

2.4.2 Finanzlage

Die Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN kam ihren Zahlungsverpflichtungen stets fristgerecht nach. In der nachfolgend dargestellten Kapitalflussrechnung werden Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel dargestellt:

	2023 in T€
Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	-798,8
Abschreibungen auf Anlagevermögen	6.264,4
Zuschreibungen auf Anlagevermögen	0,0
Veränderung Rückstellungen	606,4
Sonstige Zahlungsunwirksame Aufwendungen / Erträge	65,3
Veränderung der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen / Leistungen sowie anderer Aktiva	719,4
Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen / Leistungen sowie anderer Passiva	419,4
Sonstige Beteiligungserträge	-0,1
Gewinn / Verlust aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens	2,3
Zinsaufwendungen / Zinserträge	1.759,7
Ertragssteueraufwand / Ertragssteuerertrag	-0,1
Ertragssteuerzahlungen / Ertragssteuereinnahmen	-121,9
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	8.916,0
Investitionstätigkeit
Investitionen in das Anlagevermögen	-2.961,7
Einzahlung aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	1,3
Erhaltene Zinsen	145,0
Erhaltene Dividenden	0,1
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-2.815,3
Finanzierungstätigkeit
Veränderung der Geschäftsguthaben	40,6
Zunahme langfristiger Verbindlichkeiten	0,0
Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten	-6.495,6
Außerplanmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten	0,0
Gezahlte Zinsen	-1.904,6
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-8.359,6
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-2.258,9
Finanzmittelfonds am 01.01.2023	9.638,5
Finanzmittelfonds am 31.12.2023	7.379,6

Der Finanzmittelbestand reduzierte sich 2023 gemäß der dargestellten Kapitalflussrechnung von 9,638,5 T€ um 2.258,9 T€ auf 7.379,6 T€.

Der positive Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit, wird durch den Cashflow aus Finanzierungstätigkeit und aus der Investitionstätigkeit gemindert.

2.4.3 Vermögenslage

Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN stellen sich, untergliedert in den langfristigen sowie den mittel- und kurzfristigen Bereich, wie folgt dar:

Aktiva

	31.12.2023 T€	%	31.12.2022 T€	%	Veränderung T€
Langfristiger Bereich:
Anlagevermögen	179.407,6	94,9	182.714,0	93,6	-3.306,4
	179.407,6	94,9	182.714,0	93,6	-3.306,4
Mittel- und kurzfristiger Bereich:
Andere Vorräte	136,8	0,1	120,6	0,1	16,2
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	854,1	0,5	997,0	0,5	-142,9
Liquide Mittel	7.379,7	3,9	9.638,5	4,9	-2.258,8
RAP	1.175,6	0,6	1.833,6	0,9	-658,0
	9.546,2	5,1	12.589,7	6,4	-3.043,5
Bilanzvolumen	188.953,8	100,0	195.303,7	100,0	-6.349,9
Passiva
Langfristiger Bereich:
Eigenkapital	116.955,5	61,9	117.713,7	60,3	-758,2
Fremdkapital	68.083,9	36,0	74.579,5	38,2	-6.495,6
	185.039,4	97,9	192.293,2	98,5	-7.253,8
Mittel- und kurzfristiger Bereich:
Rückstellungen und passiver RAP	1.371,3	0,7	890,9	0,4	480,4
Verbindlichkeiten	2.543,1	1,4	2.119,6	1,1	423,5
	3.914,4	2,1	3.010,5	1,5	903,9
Bilanzvolumen	188.953,8	100,0	195.303,7	100,0	-6.349,9

In der Übersicht wurden die unfertigen Leistungen in Höhe von 8.340,9 T€ (Vorjahr: 7.523,0 T€) mit den erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 8.874,1 T€ (Vorjahr: 8.120,8 T€) und Bankguthaben aus Kautionen mit entsprechenden Verbindlichkeiten in Höhe von 10,7 T€ (Vorjahr: 10,7 T€) verrechnet.

Das Bilanzvolumen ist im Geschäftsjahr von 195.303,7 T€ um 6.349,9 T€ auf 188.953,8 T€ gesunken. Maßgeblich sind die planmäßigen Abschreibungen, welche das Anlagevermögen mindern. Diese werden teilweise durch Zugänge zum Anlagevermögen kompensiert. Das langfristige Fremdkapital verringert sich durch planmäßige Tilgungsleistungen (6.495,6 €). Weiter wirkt das geminderte Eigenkapital (-758,2 T€) aus dem negativen Jahresergebnis auf das Bilanzvolumen.

Das bereinigte Eigenkapital sinkt im Geschäftsjahr um insgesamt -758,2 T€ und setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	31.12.2023 T€	31.12.2022 T€	Veränderung T€
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder	7.490,8	7.429,7	61,1
Sonderrücklage § 27 Abs. 2 DMBilG	57.768,2	57.768,2	0,0
Gesetzliche Rücklage	4.657,6	4.657,6	0,0
Andere Ergebnisrücklagen	47.794,3	44.671,4	3.122,9
Bilanzverlust / Bilanzgewinn	-798,8	3.122,9	-3.921,7
Vorauszahlungen auf Geschäftsanteile	43,4	63,9	-20,5
Eigenkapital gesamt	116.955,5	117.713,7	-758,2

Der Anteil des Eigenkapitals am Bilanzvolumen (Eigenkapitalquote) stieg zum Geschäftsjahresende von 60,3 Prozent auf 61,9 Prozent.

Der Vermögensaufbau von NEUES BERLIN ist zum 31.12.2023 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen. Das langfristig in der Genossenschaft gebundene Vermögen in der Höhe von 179.407,6 T€ wird vollständig durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital in der Höhe von 185.039,4 T€ gedeckt.

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.

2.4.4 Finanzielle Leistungsindikatoren

Nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung wesentlicher finanzieller Leistungsindikatoren:

	2023	2022
Eigenkapitalrentabilität	-0,68	3,35	%
Gesamtkapitalrentabilität	0,59	3.08	%
EBITDA je m ² Wohn- und Gewerbefläche	21,55	36,72	€/m ²
Anteil des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete	35,15	35,51	%
Gewichteter Fremdkapitalzins	2,68	2,66	%

3. Prognosebericht

Die Genossenschaft plant die zukünftige Entwicklung des Unternehmens in Finanz- und Erfolgsplänen langfristig in der Vorausschau von mindestens einer Dekade. Teilweise werden in einzelnen Geschäftsjahren aufgrund von umfangreichen geplanten Instandsetzungsmaßnahmen negative Jahresergebnisse prognostiziert. Im gesamten Planungszeitraum ist die Zahlungsfähigkeit jederzeit gesichert und die wirtschaftliche Basis der Genossenschaft wird trotz einzelner negativer Jahresergebnisse insgesamt weiter gestärkt.

Für das nächste Geschäftsjahr wird ein Jahresfehlbetrag in Höhe von circa -6.480 T€ sowie ein Geldbestand von rund 4.941 T€ erwartet.

Die Mietentwicklung ist auf Basis der eigenen Mietkonzeption der Genossenschaft geplant. In der 10-Jahres-Planung wird dabei von einer Gesamtmietentwicklung von im Durchschnitt 2 % pro Jahr ausgegangen. Diese setzt sich aus den drei Säulen Neuvermietung, freiwillige Mietanhebungen nach Modernisierung auf Mieterwunsch sowie Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete, zusammen. Die Mietpotenziale auf Basis des Berliner Mietspiegels werden bei den zum 1. Januar 2025 wirksamen Mieterhöhungen nicht ausgeschöpft, da sich NEUES BERLIN auf Basis der eigenen Mietkonzeption zu einer Mietentwicklung entsprechend der wirtschaftlich erforderlichen Höhe und nicht der gesetzlichen Möglichkeiten entschieden hat.

Neben der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung plant NEUES BERLIN Investitionen in die Erhaltung und Entwicklung des Wohnungsbestandes. Im Jahr 2024 wird die Strangsanierung eines Objektes mit Baujahr 1996 fortgeführt. Das Projekt hat ein Volumen von rund 5.220 T€. Ebenfalls wird die in 2023 begonnene vollständige Instandsetzung sämtlicher Aufzugsanlagen aus den 80er Jahren bis Ende 2024 abgeschlossen. Insgesamt werden 44 Anlagen mit einem Gesamtvolumen von 6.600 T€ auf Grund einer zunehmenden Störanfälligkeit sowie der stets geringeren Verfügbarkeit von Ersatzteilen saniert. In Folge von drei Hausbränden im Geschäftsjahr 2022 wird NEUES BERLIN die Erneuerung der Schließanlagen auf ein digitale Variante in allen Gemeinschaftsschließungen des Wohnungsbestandes in 2024 abschließen. Das Projekt hat ein Volumen von rund 2.380 T€. Für die Sanierung und den Ausbau zu einem Ort genossenschaftlichen Lebens sind für das angekaufte Objekt Hauptstraße 44 bis zur Fertigstellung 8.991 T€ zzgl. bereits bewilligter Fördergelder in der Planung berücksichtigt.

Derzeit sind keine Bestandserweiterungen in der Planung vorgesehen. Trotz geplanter Darlehensaufnahme von insgesamt 12.500 T€ in den nächsten 10 Jahren sinken der Kapitaldienst sowie der Verschuldungsgrad der Genossenschaft im Prognosezeitraum deutlich. Sämtliche vorhandenen Darlehen von NEUES BERLIN sind durch Forwards und entsprechende Laufzeit- sowie Konditionsgestaltung endfällig finanziert. Lediglich für zwei Darlehen mit Auslauf im Jahr 2030/2031 besteht aktuell ein Zinsänderungsrisiko. Zudem sind ausreichende Beleihungsreserven für weitere Investitionen in den Wohnungsbestand vorhanden, sodass NEUES BERLIN für die Zukunft finanziell und wirtschaftlich sehr gut aufgestellt ist.

Es wird davon ausgegangen, dass die Genossenschaft über den Prognosezeitraum weiterhin steuerpflichtig bleibt und Gewerbesteuern sowie Körperschaftssteuern zahlt.

4. Chancen- und Risikobericht

4.1 Risikomanagement

Das interne Kontrollsystem stellt bei NEUES BERLIN einen Teil der Unternehmensführungsgrundsätze dar. Um den Unternehmensrisiken entsprechend zu begegnen, verfügt NEUES BERLIN über ein internes Kontrollsystem. Ziel dessen ist die organisatorische Umsetzung der Vorstandsentscheidungen zur Sicherung der Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der geschäftlichen Aktivitäten sowie die Reduzierung der Risiken auf ein Minimum. Dabei handelt der Vorstand nach den Grundsätzen der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit, Zukunftssicherung, Sparsamkeit und Transparenz und führt die Genossenschaft gemäß der Satzung mit ordentlicher und gewissenhafter Sorgfalt. Der Aufsichtsrat berät in seiner Funktion den Vorstand und nimmt dabei seine Kontrollpflichten gemäß Satzung wahr.

Das interne Kontrollsystem ist zentraler Bestandteil des Risikofrüherkennungssystems der Genossenschaft. Dessen Ziele sind:

• die Sicherung und der Schutz von Vermögenswerten gegen Verlust, Missbrauch und Schaden,

• die frühzeitige Erkennung von Schwachstellen und umfassende Absicherung der Geschäftsprozesse

• die Sicherstellung ordnungsgemäßer, ethischer, wirtschaftlicher, effizienter und effektiver Ausführung der Geschäftstätigkeiten,

• eine unmittelbare oder mittelbare Integration der Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen in allen wesentlichen zu überwachenden Geschäftsprozessen,

• aufeinander abgestimmte Instrumente zur Einhaltung rechtlicher Vorgaben, Erfüllung von Berichtspflichten sowie Sensibilisierung und Einbeziehung der Mitarbeitenden.

Des Weiteren dient das interne Kontrollsystem der strukturierten und zielorientierten Identifikation sowie der Wahrnehmung von Risiken und Entwicklungen innerhalb des Marktes und im Umfeld des Unternehmens. Dadurch ist NEUES BERLIN in der Lage, rechtzeitig auf Risiken zu reagieren und Geschäftsprozesse zur Risikovermeidung bzw. -minimierung anzupassen. Es trägt zur Erreichung der Unternehmensziele bei und spiegelt die Risikostrategie von NEUES BERLIN wider. Das interne Kontrollsystem bietet auch Raum, Chancen für die Zukunft zu heben und zu nutzen.

Das interne Kontrollsystem besteht aus Regelungen zur Steuerung der Unternehmensaktivitäten (internes Steuerungssystem) und Regelungen zur Überwachung der Einhaltung dieser Regelungen (internes Überwachungssystem). Die folgende Abbildung stellt die Bestandteile des internen Kontrollsystems aufgeteilt in drei Säulen dar.

Das Risikomanagement stellt einen Baustein des internen Kontrollsystems dar (siehe 2. Säule in der Abbildung). Es dient der frühzeitigen Identifikation und der Prävention von Entwicklungen, die die Erreichung der Unternehmensziele, der Vision & Strategie bzw. den Bestand von NEUES BERLIN gefährden bzw. gefährden könnten. Zudem stellt es sicher, dass die Geschäftsfelder risikogerecht überprüft und gestaltet werden. Das zentrale Risikomanagementsystem ermöglicht eine zentrale Überwachung, Vernetzung und Steuerung der Risiken.

4.2 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Die vorgelegte Bilanz und die Gewinn-und-Verlust-Rechnung zeigen, dass die Risikovorsorge sowie die Bewertung zukünftiger Chancen und Risiken den Anforderungen bisher in vollen Umfang gerecht wurden. Gegenwärtig sind bei NEUES BERLIN keine wesentlichen Risiken erkennbar, die die wirtschaftliche Stabilität oder die eingeschlagene strategische Ausrichtung nachhaltig gefährden könnten.

Die Risikolage von NEUES BERIN wird aktuell mit einem durchschnittlich geringen Risikopotential eingestuft. Bei der durchgeführten Nettorisikobewertung werden die bereits wirksamen etablierten Risikobewältigungsmaßnahmen berücksichtigt. Aktuell werden 72 Risiken überwacht, welche sich von der Anzahl sowie der durchschnittlichen Risikobewertung wie folgt auf die einzelnen Risikoklassen verteilen:

Folgende Risiken sind für die Genossenschaft in Zukunft weiterhin von besonderer Bedeutung:

Politische und regulatorische Risiken

Die Regulierung des Staates mit Gesetzen und Verordnungen kann zum Teil signifikante Auswirkungen auf die Risikolage bei NEUES BERLIN haben. Die Klasse der politischen und regulatorischen Risiken ist aktuell durchschnittlich am höchsten bewertet, dies erklärt sich u. a. daran, dass diese Risiken durch externe Einflussfaktoren entstehen, die am wenigsten beeinflussbar sowie kalkulierbar sind. In diesem Bereich sind allerdings am wenigsten Risiken aktuell erkennbar.

- Das am höchsten bewertete Risiko, die Nichteinhaltung aktueller Rechtsprechungen und Gesetzgebungsverfahren, findet sich in dieser Klasse wieder. Als Risikobewältigungsmaßnahme wird aktuell der Bereich Organisations-/ und Prozessmanagement & Compliance bei NEUES BERLIN aktiv etabliert. Aufgrund der Volatilität der relevanten Gesetzgebungen sowie Rechtsprechungen trägt diese Maßnahme nur begrenzt zu einer Risikoreduzierung bei.

- Politische und regulatorische Risiken können ebenfalls signifikante Auswirkungen auf die Ertüchtigung des Gebäudebestandes haben. Die Nachrüstung der Rauchwarnmelder oder der Rückbau der Müllabwurfanlagen haben gezeigt, dass die Anforderungen des Brandschutzes an Gebäudebauteile immer restriktiver und aufwendiger werden. Aus kaufmännischer Vorsicht berücksichtigt die Genossenschaft daher ausreichende Reserven in der Finanzplanung und nutzt größere Sanierungen, um den Bestand den geänderten Anforderungen, zum Beispiel im Brand-/oder Klimaschutz, anzupassen.

- Ein weiterer steigender Einflussfaktor liegt im Bereich Klimawandel, der in Bezug auf eine nachhaltige Bewirtschaftung und energetisch sanierten Beständen weitere Anforderungen mit sich bringt. Auf den Klimawandel als globale Aufgabe richtet sich die Unternehmensstrategie von NEUES BERLIN ebenfalls aus und wird zukünftig weiter gestärkt. Der geplante Aufbau eines Nachhaltigkeitsmanagements inkl. einer Nachhaltigkeitsstrategie wird dabei einen großen Stellenwert einnehmen. Eine bereits etablierte Maßnahme, die sich positiv auf den Klimawandel auswirkt, ist z. B. der Ausbau erneuerbarer Energien über Mieterstromprojekte (Photovoltaikanlagen auf den Dächern). Für die weitere Reduzierung dieses Risikos werden aktuell Maßnahmen, wie z. B. Nachrüstung von Verschattungssystemen, eine Einführung eines Betriebskostenportals für die Mieter zur Überwachung des individuellen Verbrauchsverhaltens sowie eine Erstellung eines Wasserkonzeptes für die Wohnanlagen intensiviert/ geprüft.

- Für die Novellierung der Grundsteuer gibt es politische Bestrebungen, die Umlagefähigkeit auf die Mieter auf Bundesebene abzuschaffen. Für NEUES BERLIN stellt dies ein Risiko in Form von dauerhaften Einnahmeverluste von rund 1 Mio. € pro Jahr dar.

- Um dem Risiko einer Nichteinhaltung der gesetzlichen Pflicht zur Aufbewahrung der steuerrelevanten Geschäftsunterlagen stärker vorzubeugen, wird aktuell u. a. der Post- und Archivierungsprozess optimiert sowie eine Leitlinie zur Archivierung aufgestellt.

- Für 109 Wohnungen der Genossenschaft gilt eine Belegungsbindung noch bis zum Jahr 2046 aufgrund der Fördersystematik des 1. Förderweges. Daraus ergibt sich ein Leerstandsrisiko verbunden mit Mietausfällen, da trotzt der großen Nachfrage an Wohnraum ggf. eine schnelle Anschlussvermietung aufgrund fehelender Anmietungsvoraussetzungen (passender Wohnberechtigungsschein) nicht möglich ist. Um dem zu begegnen ist die Genossenschaft erneut dem Bündnis für Wohnen im Bezirk Lichtenberg beigetretenen, womit das Leerstandsrisiko nun bis 31.12.2026 reduziert ist.

Umfeld- und Marktrisiken

Auch Umfeld- und Marktrisiken sind für die Genossenschaft in Zukunft weiterhin von besonderer Bedeutung.

- Berlin ist gegenwärtig noch durch ein Bevölkerungswachstum geprägt, was sich in der Verknappung von Wohnraum deutlich zeigt. Neben der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum wird die Bereitstellung der benötigten Infrastruktur (Bildungseinrichtungen, Versorgungseinrichtungen, Mobilitätskonzepte) das Land und die Bezirke vor große Herausforderungen stellen. Durch die starke Mietpreisentwicklung finden jedoch gewisse Infrastrukturen, wie Ärzte, Kitas, Schulen immer schwerer geeignete Flächen zu bezahlbaren Mieten, was zu einer Quartiersverschlechterung führt. Die Genossenschaft wird sich neben der Suche nach Potentialen für die Errichtung von Wohnraum auch für die Entwicklung der Infrastruktur in und um die Wohnquartiere engagieren und selbst durch geeignete Maßnahmen und Produkte attraktive Angebote für die Mitglieder bereitstellen, beispielsweise im Bereich Mobilität. Außerdem wird mit der Sanierung der Hauptstraße 44 eine Grundlage für einen Begegnungs- und Kulturort im Kiez geschaffen. Diese Maßnahmen mindern das aktuell als gering eingeschätzte Risiko der Quartiersverschlechterung.

- Durch den Krieg in der Ukraine und den Wegfall von Russland als größten Gaslieferanten Deutschlands hat sich der Preis für Energie deutlich erhöht. In dessen Folge kam es zu einem starken allgemeinen Anstieg des Preisniveaus und somit der Inflation. Zur Dämpfung des Preisanstieges hat die Europäische Zentralbank sowie die Federal Reserve die Leitzinsen stark angehoben. Damit ist die Zeit des niedrigen Zinssatzes für Fremdkapital vorbei, das Zinsänderungsrisiko und somit die Zinsen für die Fremdkapitalaufnahme steigt. Es ist davon auszugehen, dass sich der Anstieg des Preisniveaus eher mittelfristig in einem 2- bis 3-Jahreshorizont wieder auf ein Vorkriegsniveau einpendelt. Um den daraus resultierenden Anstieg der Bewirtschaftungskosten sowie Baukosten abzumindern, erhält das Vertragsmanagement inkl. Ausschreibungen und Anpassung der Leistungsumfänge einen noch höheren Stellenwert. Zudem werden in der Wirtschaftsplanung Preissteigerungen sehr vorsichtig einkalkuliert.

- Auswirkungen von Unwägbarkeiten, wie einer möglichen Ausweitung des Nahost-Konfliktes oder ein möglicher Konflikt zwischen China und Taiwan, auf die Markt- und Preisentwicklung können aktuell nicht abgeschätzt werden.

- Im Zuge des Krieges in der Ukraine sowie der Veränderung der Energieversorgung zugunsten erneuerbarer Energien kann es zukünftig zu Versorgungsengpässe durch Netzausfällen oder auch kontrollierten vorbeugenden Abschaltungen des Stromnetzes kommen.

- Angesichts des positiven Volksentscheides zur Enteignung von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen im September 2021 beschäftigt sich der Berliner Senat mit der Umsetzung und Realisierung des Vorhabens. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein mögliches Gesetz zur Enteignung von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen auch NEUES BERLIN betrifft. Derzeit beabsichtigt das Land Berlin keine Enteignung von Wohnungsbaugenossenschaften, jedoch kann dies nicht gänzlich für die Zukunft ausgeschlossen werden.

Portfoliorisiken

Die Portfoliorisikolage wird aktuell bei NEUES BERLIN auf gleicher Höhe mit den Unternehmens- und Betriebsrisiken am geringsten im Vergleich der anderen Risikoklassen eingeschätzt.

- Die aktuell wichtigsten Portfoliorisiken liegen im Bereich Bau und Instandhaltung. Gebäude mit ihren Bauteilen und der Haustechnik unterliegen einem technischen Verschleiß. Zur Präzisierung der erforderlichen Gegenmaßnahmen und deren Kosten hat die Genossenschaft im Jahr 2017 eine technische Bestandsbegehung durch ein Sachverständigenbüro durchgeführt. Die Ergebnisse fließen in die Finanzplanung ein und beinhalten Maßnahmen, deren Umfang und zeitliche Umsetzung jährlich neu eingeschätzt werden. Es ist geplant, den Zustand der Objekte in einem angemessenen Zeitraum erneut durch externe Sachverständige begutachten zu lassen.

- Der gesamte Wohnungsbestand der Genossenschaft befindet sich in einem Radius von 2,5 km um das Geschäftshaus und besteht zu 89 % aus 5- bis 11-geschossigen Plattenbauten des Typs WBS 70. Dem damit verbundenen Klumpenrisiko begegnet die Genossenschaft, indem sie bei der Bestandsentwicklung eine größere Diversifizierung der Lage und des Gebäudetyps anstrebt. Gleichzeitig gilt es, sich durch den ähnlichen Bestand in der Nachbarschaft, positiv durch die Ausstattung (z. B. Anbindung Glasfaser in Vorbereitung), und Gestaltung des Bestandes und der Qualität der Bewirtschaftung hervorzuheben.

- Darüber hinaus besteht die Aufgabe, die Voraussetzungen für künftige Bestandserweiterungen beispielsweise im Rahmen von Neubauvorhaben zu schaffen. In diesem Zusammenhang wurde der gesamte Genossenschaftsbestand 2016 einer systematischen Potenzialanalyse unterzogen, um die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten zu untersuchen. Im Ergebnis konnten unterschiedliche Flächenpotenziale identifiziert werden.

- Aufgrund technologischer Entwicklungen sowie kurzer Trendzyklen in der Ausstattung kann die Attraktivität der Wohnungen und somit die Vermietbarkeit schnell sinken. Um den geänderten Ansprüchen sowie der strategischen Ausrichtung auf ein langes Wohnen aller Mitglieder in der Genossenschaft gerecht zu werden, wurde das Angebot an barrierearmen Wohnungen in den vergangenen Jahren fortwährend ausgebaut. Insbesondere die bedarfsorientierte Umgestaltung der Wohnungen unter Beteiligung der Mietenden wird auch in Zukunft fortgeführt, um einerseits den Erhalt und die Förderung selbstständigen Lebens in jeder Lebensphase im Bestand zu verbessern und andererseits den Bestand langfristig zu erhalten sowie gezielt zu ergänzen. Diese Maßnahme zahlt zeitgleich auch auf das Umfeld- und Marktrisiko des demographischen Wandels ein, der mit einer Zunahme des Altersdurchschnitts der Mieter einhergeht, ein.

Unternehmens- und Betriebsrisiken

Die Unternehmens- und Betriebsrisiken nehmen knapp die Hälfte der aktuell definierten Risiken bei NEUES BERLIN ein.

- Der Bereich Personal nimmt dabei eine wesentliche Rolle ein. Der demografische Wandel der Gesellschaft bringt auch einen immer stärker spürbaren Fachkräftemangel mit sich. Auf den aktuell bestehenden Arbeitnehmermarkt reagiert die Genossenschaft, indem sie sich als Arbeitgeber weiterentwickelt, die Arbeitgeberattraktivität erhöht, die Mitarbeiterbindung stärkt und neue Talente gewinnt. Es gilt ebenfalls dabei, die Wissensverluste durch Abgang von Mitarbeitern so gering wie möglich zu halten.

- In der Nutzung und dem stetigen Ausbau der Kompetenzen aller Mitarbeitenden liegt eine besondere Herausforderung. Methoden-, Fach- und Führungswissen sowie die persönlichen und sozialen Kompetenzen unterstützt NEUES BERLIN durch die berufsbegleitende Qualifizierung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die Ausbildung junger Menschen ist eine weitere Säule der Qualifizierung von Nachwuchskräften.

- Das Risikofeld IT wird durch die steigende Digitalisierung ebenfalls einen größeren Stellenwert in der Risikobeobachtung einnehmen. Hier werden aktuell Risiken, wie Datenverlust (durch Cyberkriminalität), Einhaltung des Datenschutzes, der Daten- und IT-Sicherheit sowie Konnektivität von Daten erkannt. In Bezug auf diese Themen werden bereits Maßnahmen geplant und ausgeführt, die positiv auf das Schadenspotential dieser Risiken einzahlen, wie z. B. eine externe Überprüfung durch einen IT-Sicherheitsexperten, die Verbindung des ERP-Systems mit weiterer Software über Schnittstellen, die Entwicklung sowie Umsetzung eines Löschkonzeptes sowie die Aufstellung und Umsetzung von technischen und organisatorischen Maßnahmen zum Schutz personenbezogener Daten)

- Durch die Komplexität der Sachverhalte und der Entscheidung von innerbetrieblichen Lösungen werden die Ansprüche und Aufgaben der Zukunft deutlich intensiver. Wissensverlust und Haftungsrisiken sind die Folge. Ein Aufbau eines internen Wissensmanagements/ Informationssystems wird hier zur präventiven Schadensregulierung beitragen. Diese Maßnahme zahlt zeitgleich auf das Risiko mangelnde Richtlinien, Arbeitsanweisungen/-hilfen ein.

Durch die einzelnen reaktiven und präventiven Handlungsmaßnahmen im Rahmen der Risiko Schadensregulierung bei NEUES BERLIN ergeben sich zeitgleich auch Chancen, die die Unternehmensziele sowie die Vision & Strategie verfolgen. Die Sicherung der wirtschaftlichen Stabilität war in der Vergangenheit und wird in der Zukunft ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie sein. Darüber hinaus fühlt sich die Genossenschaft dafür verantwortlich, in den Quartieren Impulse für eine hohe und in die Zukunft gerichtete Lebensqualität zu setzen. Darunter fällt unter anderem auch eine zukunftsgerichtete Gestaltung der Mobilität in den Wohnanlagen der Genossenschaft. Der kooperative Umgang untereinander sowie mit Mitgliedern und Partnern gehört zur Identität der Genossenschaft. Die Stärkung des Miteinanders steht weiter im Fokus der Genossenschaft.

Neben der im Zuge der Risiko-Schadensregulierung ergebenen Chancen, ergeben sich für die Genossenschaft weitere vor allem aus:

- der Gesellschaftsform der Genossenschaft als solches. Die Genossenschaft, ohne Gewinnerzielungsabsicht, kann mögliche Gewinne immer wieder direkt in den Bestand, das Wohnumfeld und die Mitglieder investieren,

- dem stetig steigenden Bevölkerungswachstum und der daraus resultierenden anhaltend hohen Nachfragesituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt,

- den vorhanden Flächenpotenzialen im eigenen Bestand, die alternativ zur Akquisition und dem Ankauf von Bauflächen für zukünftige Bestandserweiterungen in Betracht gezogen werden können,

- Einnahmepotenzialen im Zusammenhang mit der Anwendung der eigenen Mietkonzeption und dem damit stetig steigenden Mieterhöhungspotenzial im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten,

- einem aktiven Betriebskostenmanagement bei NEUES BERLIN. Geringe Betriebskosten ermöglichen Spielräume für Mieterhöhungspotentiale der Nettokaltmiete,

- der schnellen Entschuldung der Genossenschaft und der damit verbundenen Verringerung der Abhängigkeit von Fremdkapital,

- der zunehmenden Digitalisierung und digitalen Transformation. Diese bieten vielfältige Chancen, so z. B. Qualitätssteigerung des Kundenservice und die Möglichkeit permanenter Erreichbarkeiten für den Kunden, Potentiale zur Automatisierung von standardisierten Prozessen und damit ein Beitrag zu Effizienzsteigerung. Gleichzeitig wird dabei durch NEUES BERLIN immer der Mensch als solches betrachtet und in den Mittelpunkt gestellt.

- Nachhaltigkeitsaspekten: Die Genossenschaft hat die Möglichkeit sich authentisch mit dem Thema auseinanderzusetzen, da sie die Aspekte der Nachhaltigkeit als Selbstverständnis des eigenen Handelns sieht. Dies bezieht sich dabei neben den ökologischen Aspekten der Nachhaltigkeit auch auf soziale sowie unternehmensethische Themenbereiche. Diese tragen unter anderem im Sinne der Vision und Strategie der Genossenschaft, z. B. zu einer Steigerung eines attraktiven und klimagerechten Wohnumfeldes bei und bieten im Vergleich Potentiale, um sich im Marktumfeld abzuheben. Gleichfalls bietet dies auch die Chance sich als Arbeitgeber stärker zu positionieren.

5. Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Darlehen der Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN sind durch Grundschulden abgesichert. Dabei besitzt die Genossenschaft ausreichend Beleihungsreserven zur Absicherung etwaiger Fremdfinanzierungbedarfe.

Mittel- bis langfristig ist kein Risiko aus dem Bereich der Finanzierung und Besicherung erkennbar. Auf das bestehende Zinsänderungsrisiko reagiert die Genossenschaft mit konsequenten Bemühungen zur Entschuldung und der fortwährenden Erschließung von Finanzierungsvorteilen. Die bestehenden Darlehen sind weitestgehend als Volltilger abgeschlossen.

Berlin, 16. Februar 2024

Vorstand

Thomas Fleck

Stefan Krause

Bilanz

Aktiva

		Geschäftsjahr €	2022 €
A. Anlagevermögen
I. Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände		38.104,79	86.363,64
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	175.818.261,37		180.150.660,97
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.025.329,82		1.725.650,72
3. Bauten auf fremden Grundstücken	0,00		3.249,05
4. Technische Anlagen und Maschinen	159.569,77		53.794,94
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.067.134,55		683.690,88
6. Bauvorbereitungskosten	147.810,30		0,00
7. Geleistete Anzahlungen	148.769,93		7.889,70
		179.366.875,74	182.624.936,26
III. Finanzanlagen
1. Andere Finanzanlagen		2.652,00	2.652,00
Summe Anlagevermögen		179.407.632,53	182.713.951,90
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen	8.340.946,49		7.523.030,93
2. Andere Vorräte	136.831,45		120.584,34
		8.477.777,94	7.643.615,27
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	81.444,18		129.332,59
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	30.523,98		15.138,47
3. Sonstige Vermögensgegensgegenstände	742.127,79		852.481,90
		854.095,95	996.952,96
III. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		7.390.375,34	9.649.261,18
Summe Umlaufvermögen		16.722.249,23	18.289.829,41
C. Rechnungsabrechnungsposten
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		1.175.572,72	1.833.633,96
Bilanzsumme		197.305.454,48	202.837.415,27
Passiva
		Geschäftsjahr €	2022 €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	156.045,16		167.567,82
2. der verbleibenden Mitglieder	7.490.753,29		7.429.696,70
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	6.510,00		5.735,00
- rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 7.599,24 € (18.241,00 €)
		7.653.308,45	7.602.999,52
II. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 DMBilG	57.768.180,60		57.768.180,60
2. Gesetzliche Rücklage	4.657.584,01		4.657.584,01
3. Andere Ergebnisrücklagen	47.794.360,50		44.671.434,24
		110.220.125,11	107.097.198,85
III. Bilanzverlust / Bilanzgewinn
1. Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss	-798.780,58		3.469.926,26
2. Einstellung in Ergebnisrücklagen	0,00		-347.000,00
		-798.780,58	3.122.926,26
Eigenkapital insgesamt		117.074.652,98	117.823.124,63
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	0,00		121.957,47
2. Sonstige Rückstellungen	1.298.392,47		691.958,27
		1.298.392,47	813.915,74
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	63.505.801,51		69.656.481,47
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	4.945.915,21		5.261.577,63
3. Erhaltene Anzahlungen	8.874.057,64		8.120.815,20
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	199.480,45		216.014,72
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.185.237,85		696.359,36
6. Sonstige Verbindlichkeiten	149.031,37		172.173,52
davon aus Steuern 57.312,09 € (56.567,54 €)		78.859.524,03	84.123.421,90
D. Rechnungsabgrenzungsposten		72.885,00	76.953,00
Bilanzsumme		197.305.454,48	202.837.415,27

Gewinn- und Verlustrechnung

		Geschäftsjahr €	2022 €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	31.014.119,58		31.503.244,83
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	124.112,15	31.138.231,73	108.181,81
2. Erhöhung oder Minderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		817.915,56	-232.426,86
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
3. Sonstige betriebliche Erträge		1.314.164,73	1.246.705,86
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung		16.946.981,23	11.928.536,15
Rohergebnis		16.323.330,79	20.697.169,49
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	4.642.790,31		4.345.880,73
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	1.053.297,78	5.696.088,09	839.438,17
davon für Altersversorgung 85.033,38 € (78.962,26 €)
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		6.264.381,96	6.251.609,06
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.353.218,02	2.161.957,16
8. Erträge aus anderen Wertpapieren undAusleihungen des Finanzanlagevermögens		78,52	52,52
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		162.920,84	3.223,13
davon gemäß § 277 Abs. 5 HGB 17.974,97 € (1.094,06 €)
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.906.185,49	2.083.300,57
davon gemäß § 277 Abs. 5 HGB 1.485,37 € (2.481,68 €)
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-78,98	479.275,67
Ergebnis nach Steuern		266.535,57	4.538.983,78
12. Sonstige Steuern		1.065.316,15	1.069.057,52
Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss		-798.780,58	3.469.926,26
13. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		0,00	-347.000,00
Bilanzverlust / Bilanzgewinn		-798.780,58	3.122.926,26

Anhang

Allgemeine Angaben

Die Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN eG hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg unter GnR 483 B.

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften der Satzung. Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang.

Bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden die Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 05. Juli 2021 berücksichtigt. Die Wertansätze des Geschäftsjahres 2023 sind mit den Angaben des Vorjahres vergleichbar.

Aus Differenzen zwischen den Ansätzen für die Handelsbilanz und denen für die Steuerbilanz resultieren aktive latente Differenzen in den Positionen:

Grundstücken mit Wohnbauten und Bauten auf fremden Grundstücken

Flüssige Mittel, Guthaben bei Kreditinstituten

durch den Verbrauch steuerlicher Verlustvorträge.

Passive latente Differenzen bestehen in den Positionen:

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten

Sonstige Rückstellungen.

Saldiert ergeben sich aktive latente Steuern. Ein diesbezüglicher Ansatz erfolgt nicht, da das bestehende Aktivierungswahlrecht ausgeübt wird.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Anlagevermögen ist mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen bilanziert worden.

Als Abschreibungsvorgabe für die immateriellen Vermögensgegenstände kommt eine Nutzungsdauer von drei und fünf Jahren zur Anwendung.

Für die Wohngebäude beträgt die Nutzungsdauer nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) fünfzig Jahre. Ausgenommen von dieser Regelung ist das vor dem 1. Januar 1925 erbaute Wohnhaus in der Degnerstraße 39 A in der Wohnanlage "Alt-Hohenschönhausen". Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 b EStG wird eine Abschreibungsdauer von vierzig Jahren zugrunde gelegt. Die in der Position Grundstücke mit Wohnbauten ausgewiesenen Außenanlagen sowie Hof- und Wegbefestigungen werden über einen Zeitraum von 5 bis 20 Jahren abgeschrieben.

Das Verwaltungsgebäude der Genossenschaft wird auf Grundlage des § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG a.F. mit jährlich vier Prozent abgeschrieben und ist im Jahr 2023 vollständig abgeschrieben worden.

Das Geschäftsgebäude in der Hauptstraße 44 wird nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 c EStG mit jährlich 2,5 % abgeschrieben.

Die Bauten auf fremden Grundstücken sind Unterfluranlagen, die nach den steuerlichen Abschreibungstabellen über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden.

Auch für die technischen Anlagen und Maschinen sowie für die Betriebs- und Geschäftsausstattung kommen die steuerlichen Abschreibungstabellen zur Anwendung. Die Festsetzung des Nutzungszeitraumes für die betreffenden Wirtschaftsgüter beträgt zwischen drei und zwanzig Jahren.

Die im Geschäftsjahr erworbenen abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die einer selbstständigen Nutzung fähig sind und einen Nettoanschaffungswert bis 250 € haben, sind gemäß § 6 Abs. 2 EStG als Betriebsausgaben abgesetzt.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten 250 € bis 800 € netto werden im Zugangsjahr in voller Höhe aktiviert und komplett abgeschrieben und damit aufwandswirksam in Abgang gebracht.

Die Bewertung der ausgewiesenen Materialvorräte erfolgt auf der Grundlage des § 240 Abs. 4 HGB mit dem gewogenen Durchschnitt.

Der Ausweis der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zum Nennwert. Einzelwertberichtigungen werden unter Anwendung des Niederstwertprinzips durchgeführt.

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

In den Rückstellungen sind alle zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses erkennbaren Risiken unter dem Grundsatz einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet worden. Die Abzinsung der Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr erfolgt mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben bzw. zehn Geschäftsjahre vor dem Bilanzstichtag gemäß § 253 Abs. 2 HGB. Kosten- und Preissteigerungen sind berücksichtigt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten stellt Einnahmen dar, welche erst nach dem Abschlussstichtag zum Ertrag werden.

Die vor Insolvenz zu Gunsten der Arbeitnehmer auf Fremdgeldkonten gesicherten Wertguthaben betragen 162,9 T€. Diese sind gemäß § 246 Abs. 2 HGB mit den Rückstellungen für die Erfüllung der Wertguthabenvereinbarungen bzw. Altersteilzeitvereinbarungen verrechnet.

Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Die Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände, des Sachanlagevermögens und der Finanzanlagen wird im Anlagenspiegel ausgewiesen.

Im Bereich der immateriellen Vermögensgegenstände gab es keine Vorgänge, welche sich erhöhend auswirken.

Das Sachanlagevermögen erhöht sich im Geschäftsjahr durch Zugänge um insgesamt 2.961,7 T€. Folgende Aspekte wirkend erhöhend auf das Sachanlagevermögen:

- Bei den Grundstücken mit Wohnbauten führen unter Anderem ausgewählte Einzelmaßnahmen in Wohnungen, wie der Neubau von Loggiaverglasungen oder Badmodernisierungen mit Einbau von ebenerdigen Duschen, die Errichtung von Fahrradgaragen, der Neubau von einem Spielplatz und weitere neue Spiel-/Fitnessgeräte zur Erhöhung (1.372,8 T€).

- Im Bereich der Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten ist ein Kauf einer zusätzlichen angrenzenden Teilfläche der Hauptstraße 44 enthalten. Weiterhin sind in den Zugängen Planungs- und Bauleistungen für den Um- und Ausbau der Immobilie in der Hauptstraße 44 erfasst (448,4 T€).

- Die technischen Anlagen erhöhen sich durch Errichtung von E-Ladestationen in den Beständen der Genossenschaft (109,9 T€).

Die Erhöhungen der Betriebs- und Geschäftsausstattungen liegen im Wesentlichen an Zugängen für digitale Hausaushänge im gesamten Bestand der Genossenschaft, Fahrzeuge, IT-Ausstattung und Rechentechnik sowie Mobiliar und Ausstattungen in Wohnanlagen (734,0 T€).

In den Bauvorbereitungskosten sind Planungsleistungen für einen Anbau an die Hauptstraße 44 sowie die Gestaltung der Außenanlagen des benannten Objektes erfasst (147,8 T€).

Geleistete Anzahlungen sind für den Neubau von Unterfluranlagen und einer neuen Calisthenics-Anlage sowie eines Spielplatzes erfasst (148,8 T€).

Aufgrund der bisherigen Nichtrealisierung der bislang geplanten Lösung eines Betriebskosten-Portals, wurden bisher geleistete Anzahlungen für Programmieraufwendungen außerordentlich abgeschrieben (7,9 T€).

Die planmäßig durchgeführten Abschreibungen in Höhe von 6.256,5 T€ und Abgänge mit einem Restbuchwert von 3,6 T€ überwiegend aus einem Austausch von digitalen Hausaushängen und Aussonderung von Hardware, mindern den Buchwert des Anlagevermögens der Genossenschaft.

Als Finanzanlage werden gezeichnete Geschäftsanteile an zwei Genossenschaftsbanken mit einem Gesamtwert von 2,7 T€ dargestellt.

Umlagefähige Betriebskosten, die zum Ende des Geschäftsjahres 2023 noch nicht abgerechnet wurden, sind als unfertige Leistungen mit einem Betrag von 8.340,9 T€ in die Bilanz eingestellt (Vorjahr 7.523,0 T€).

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen, unter anderem gegenüber der Gebäudeversicherung aufgrund von drei Brandschäden in der Genossenschaft aus dem Jahr 2022 enthalten (570,9 T€). Aus den Brandschäden resultieren ferner noch Forderungen gegenüber Mietern für Verauslagungen der Genossenschaft, welche in dieser Position ausgewiesen sind. Weiterhin sind z.B. Rückzahlungsbeträge, die aus Vereinbarungen mit Mietern über Maßnahmen zu Einzelmodernisierungen resultieren in Höhe von 31,8 T€, enthalten. Forderungen aus Steuern über 49,6 T€ ergeben sich im Wesentlichen aus der Geltendmachung von gezahlten Kapitalertragssteuern für 2023 aufgrund des negativen Jahresergebnisses und aus einem Vorsteuerüberhang.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden im Forderungsspiegel dargestellt. Forderungen mit einer Restlaufzeit über einem Jahr bestehen nicht.

Zu den liquiden Mitteln in Höhe von 7.390,4 T€ gehören Mietkautionen im Wert von 10,7 T€, die auf Treuhandkonten hinterlegt sind.

Im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ist neben sonstigen vorausbezahlten Aufwendungen, eine Anzahlung über 1.129,0 T€ für den geplanten Austausch von Aufzügen im Bestand für 2024 berücksichtigt.

Im Berichtsjahr ist ein Jahresfehlbetrag in Höhe von -798.780,58 € zu verzeichnen.

Die Entwicklung der Ergebnisrücklagen stellt sich im Geschäftsjahr wie folgt dar:

Die Sonderrücklage bleibt mit 57.768,2 T€ gegenüber dem vorherigen Geschäftsjahr in unveränderter Höhe bestehen.

Die gesetzliche Rücklage bleibt mit 4.657,6 T€ gegenüber dem vorherigen Geschäftsjahr in unveränderter Höhe bestehen.

Durch den Beschluss der Vertreterversammlung im Juni 2023 wurde der Bilanzgewinn des Jahres 2022 in Höhe von 3.122.926,26 € den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Damit erhöhen sich die anderen Ergebnisrücklagen von 44.671,4 T€ auf 47.794,4 T€.

Die Rückstellungen belaufen sich auf 1.298,4 T€ und gliedern sich wie folgt:

Steuern	0,0 T€
Kosten der Hausbewirtschaftung	788,4 T€
Jubiläumsrückstellungen	289,2 T€
Prüfungs- und Steuerberatungskosten	84,8 T€
Modernisierungsmaßnahmen auf Mieterwunsch	14,8 T€
Instandhaltungsleistungen	52,9 T€
Sonstige Rückstellungen	68,3 T€

Ein Bestandteil der Jubiläumsrückstellung beinhaltet die Rückstellung für Zahlungen an langjährige Mitarbeiter wegen Inanspruchnahme der Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung bei Ausscheiden aus der Genossenschaft mit 78,8 T€.

Für die zukünftigen Kosten der Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen wird eine Preissteigerung von zwei Prozent jährlich angenommen.

Die Werte der Rückstellungen mit einer Laufzeit länger als ein Jahr wurden gemäß § 253 (2) HGB, unter Berücksichtigung der jeweiligen Werte beeinflussenden Größen dynamisiert und unter Anwendung der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Zinssätze über ihre Laufzeit abgezinst.

Die Rückstellungen für Wertguthaben- und Altersteilzeitverpflichtungen wurden für eine kongruente Bewertung mit dem Aktivwert in Höhe der vor Insolvenz gesicherten Guthaben bewertet. Aus der Berechnung der Rückstellung für Altersversorgungsverpflichtungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre, ergibt sich gegenüber dem Wert der Guthaben ein Unterschiedsbetrag von 5,3 T€.

Für die langfristig im Unternehmen gebundenen Darlehensverbindlichkeiten erfolgten planmäßige Tilgungsleistungen in Höhe von 6.495,6 T€. Die Darlehensverbindlichkeiten liegen insgesamt bei 68.451,7 T€. In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist ein passiviertes Aufwendungsdarlehen nach § 88 II. WoBauG in Höhe von 320,4 T€ enthalten.

In den sonstigen Vermögensgegenständen und sonstigen Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Laufzeit und Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitsspiegel dargestellt.

Im Berichtsjahr ist ein Jahresfehlbetrag von -798.780,58 € zu verzeichnen, der als Bilanzverlust das Eigenkapital entsprechend mindert.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung liegen mit 31.014,1 T€ auf einem leicht geringeren Niveau zum Vorjahr (31.503,2 T€). Zur Reduzierung ist im Wesentlichen auf ein geringeres Abrechnungsergebnis für Betriebskosten (-660,7 T€) zurückzuführen. Dies wird teilweise durch leicht gestiegene Ist-Mieten (+186,4 T€) für Wohnungen, Gewerbe sowie Stellplätze und Sonstiges kompensiert, hauptsächlich aufgrund gestiegener Sollmieten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge liegen bei 1.314,2 T€. In der Position sind im Wesentlichen Versicherungsentschädigungen in Höhe von 656,3 T€ aus den drei Bränden im Jahr 2022 enthalten. Aus der ertragswirksamen Auflösung von Rückstellungen ergeben sich Erträge von 342,8 T€, hauptsächlich aufgrund zu hoch eingestellter Rückstellung von Betriebskosten. Gleichfalls sind Erträge in Höhe von 253,7 T€, die früheren Jahren zuzuordnen sind sowie Eintrittsgelder über 13,3 T€ enthalten.

Die Gliederung der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen der Hausbewirtschaftung stellt sich wie folgt dar:

Betriebskosten	6.975,5 T€	(6.333,0 T€)
Instandhaltungskosten	9.932,7 T€	(5.543,4 T€)
Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	38,8 T€	(52,1 T€)

Arbeitnehmer

Neben zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern betrug die Zahl der durchschnittlich gewichteten beschäftigten Arbeitnehmer im Geschäftsjahr:

Angestellte	54
Hauswarte	15
Regiehandwerker	8
Auszubildende	1

Davon sind 12 Arbeitnehmer in einem Teilzeit-Arbeitsverhältnis beschäftigt.

Mitgliederbewegung

Der Mitgliederbestand hat sich wie folgt entwickelt:

	Mitglieder	Anteile
per 01. Januar 2023	7.159	48.363
Zugang 2023	208	1.610
Abgang 2023	202	1.333
per 31. Dezember 2023	7.165	48.640

Seit 2022 gelten Einschränkungen zur Aufnahme von neuen Mitgliedern, da die Genossenschaft nicht über ausreichend Wohnraum verfügt, um alle Mitglieder mit Wohnraum zu versorgen.

Die 208 Zugänge der Mitglieder ergeben sich aus 194 Neuaufnahmen und 14 Übertragungen. Die Zugänge liegen deutlich unterhalb der Zugänge aus dem Vorjahr (347). Dies liegt an der im Laufe des Jahres 2022 eingeführten Beschränkung zur Neumitgliederaufnahme.

Die 202 Abgänge liegen leicht unter dem Niveau des Vorjahres (216). Die Abgänge des Geschäftsjahres ergeben sich aus: nachträglichen Todesmeldungen (21), Tod im Geschäftsjahr (60), Übertragungen (16), Kündigungen (102) und Ausschluss aus der Genossenschaft (3).

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöht sich von 7.429,7 T€ im Vorjahr um 61,1 T€ auf 7.490,8 T€ zum Ende des Geschäftsjahres. Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur auf Einzahlungen der übernommenen Geschäftsanteile. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft haben, haben sich nach dem Bilanzstichtag nicht ereignet.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.

Lentzeallee 107

14195 Berlin

Mitglieder des Vorstandes:

Name	von - Ende Bestellzeit
Thomas Fleck	1. Juli 2020 bis 30. Juni 2028
Stefan Krause	1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2024

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Name	Funktion	Beruf	von - Ende Wahlperiode
Christiane Borbe	Stellvertreterin des Vorsitzenden des Aufsichtsrates	Teamleiterin Marketing/Verkauf	21. Mai 2014 bis 2025
Dagmar Fischer		Geschäftsführungs-Assistentin a. D.	18. Mai 2011 bis 21. Juni 2023 / satzungsbedingt ausgeschieden
Jürgen Laurich		Bankkaufmann a. D. Diplom-Ökonom	18. Mai 2011 bis 2025
Tobias Pfeifer	Vorsitzender des Aufsichtsrates	Rechtsanwalt	20. Juni 2007 bis 2026
Susann Radecki		Immobilienkauffrau	21. Juni 2023 bis 2026
Ralf Schmidt		Servicemitarbeiter im Bereich Post- und Kurierwesen, Facility-Dienstleistungen, Arbeitsschutz	30. Mai 2018 bis 2024
Steffen Schwarz		Freier Journalist	23. Mai 2012 bis 2025
Cornelia Teitge		Teamleiterin Finanzen & Controlling	13. Mai 2009 bis 2024
Jan Thomas		Maschinen- und Anlagenmonteur, kaufmännischer Angestellter im Vertrieb	30. Mai 2018 bis 2024
Torsten Woitera		Fachwirt Reinigungs- und Hygienemanagement a. D.	23. Mai 2012 bis 2026

Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates bestanden am Bilanzstichtag nicht.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresfehlbetrag von 798.780,58 € ab.

Der Vorstand schlägt vor, den Verlust in Höhe von 798.780,58 € aus der Sonderrücklage gemäß § 27 DMBilG zu decken.

Berlin, 16. Februar 2024

Vorstand

Thomas Fleck

Stefan Krause

Anlagenspiegel

	Bruttowerte
	Anschaffungs-/Herstellungskosten per 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	730.027,89
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	360.421.300,74	1.372.842,80
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	5.102.128,68	448.419,23
3. Bauten auf fremden Grundstücken	749.599,81
4. Technische Anlagen und Maschinen	66.270,74	109.864,38	7.515,99
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.969.967,34	734.000,85	52.840,66
6. Bauvorbereitungskosten	0,00	147.810,30
7. Geleistete Anzahlungen	7.889,70	148.769,93	7.889,70
	369.317.157,01	2.961.707,49	68.246,35
III. Finanzanlagen	2.652,00	0,00	0,00
Anlagevermögen gesamt	370.049.836,90	2.961.707,49	68.246,35

	Bruttowerte
	Umbuchungen EUR	Anschaffungs-/Herstellungskosten per 31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		730.027,89
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten		361.794.143,54
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten		5.550.547,91
3. Bauten auf fremden Grundstücken		749.599,81
4. Technische Anlagen und Maschinen		168.619,13
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung		3.651.127,53
6. Bauvorbereitungskosten		147.810,30
7. Geleistete Anzahlungen		148.769,93
	0,00	372.210.618,15
III. Finanzanlagen		2.652,00
Anlagevermögen gesamt	0,00	372.943.298,04

	Abschreibungen
	kumulierte Abschreibungen per 01.01.2023 EUR	Abschreibungen Geschäftsjahr EUR	Zuschreibung EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	643.664,25	48.258,85
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	180.270.639,77	5.705.242,40
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	3.376.477,96	148.740,13
3. Bauten auf fremden Grundstücken	746.350,76	3.249,05
4. Technische Anlagen und Maschinen	12.475,80	4.089,55
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.286.276,46	346.912,28
6. Bauvorbereitungskosten	0,00
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	7.889,70
	186.692.220,75	6.216.123,11	0,00
III. Finanzanlagen	0,00	0,00
Anlagevermögen gesamt	187.335.885,00	6.264.381,96	0,00

	Abschreibungen
	Auf Abgang entfallende Abschreibungen EUR	kumulierte Abschreibungen per 31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		691.923,10
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten		185.975.882,17
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten		3.525.218,09
3. Bauten auf fremden Grundstücken		749.599,81
4. Technische Anlagen und Maschinen	7.515,99	9.049,36
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	49.195,76	2.583.992,98
6. Bauvorbereitungskosten		0,00
7. Geleistete Anzahlungen	7.889,70	0,00
	64.601,45	192.843.742,41
III. Finanzanlagen		0,00
Anlagevermögen gesamt	64.601,45	193.535.665,51

	Buchwerte
	Buchwert per 31.12.2023 EUR	Buchwert per 31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	38.104,79	86.363,64
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	175.818.261,37	180.150.660,97
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.025.329,82	1.725.650,72
3. Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	3.249,05
4. Technische Anlagen und Maschinen	159.569,77	53.794,94
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.067.134,55	683.690,88
6. Bauvorbereitungskosten	147.810,30	0,00
7. Geleistete Anzahlungen	148.769,93	7.889,70
	179.366.875,74	182.624.936,26
III. Finanzanlagen	2.652,00	2.652,00
Anlagevermögen gesamt	179.407.632,53	182.713.951,90

Verbindlichkeitenspiegel

Art der Verbindlichkeiten	Gesamt EUR	Davon unter 1 Jahr EUR	Restlaufzeit 1-5 Jahre EUR	Restlaufzeit über 5 Jahre EUR	Gesichert EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	63.505.801,51	6.665.281,71	20.389.249,49	36.451.270,31	63.505.801,51 1)
Vorjahr	69.656.481,47	6.523.308,35	22.698.023,15	40.435.149,97	69.656.481,47
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	4.945.915,21	386.897,42	1.806.071,10	2.752.946,69	4.945.915,21 1)
Vorjahr	5.261.577,63	315.661,93	1.541.118,09	3.404.797,61	5.261.577,63
Erhaltene Anzahlungen	8.874.057,64	8.874.057,64	0,00	0,00	0,00
Vorjahr	8.120.815,20	8.120.815,20	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung	199.480,45	199.480,45	0,00	0,00	0,00
Vorjahr	216.014,72	216.014,72	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.185.237,85	1.185.237,85	0,00	0,00	0,00
Vorjahr	696.359,36	696.359,36	0,00	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	149.031,37	149.031,37	0,00	0,00	0,00
Vorjahr	172.173,52	172.173,52	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gesamt	78.859.524,03	17.459.986,44	22.195.320,59	39.204.217,00	68.451.716,72
Vorjahr	84.123.421,90	16.044.333,08	24.239.141,24	43.839.947,58	74.918.059,10

1) 68.451,7 TEUR gesichert durch Grundpfandrechte

Bericht des Aufsichtsrats

Die Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN konnte im Geschäftsjahr 2023 ihre erfolgreiche Tätigkeit im Interesse ihrer Mitglieder fortsetzen. Alle Organe der Genossenschaft erfüllten die ihnen von Gesetz und Satzung zugewiesenen Aufgaben. Im Geschäftsjahr 2023 hat der Aufsichtsrat die ihm obliegenden Aufgaben in vollem Umfang wahrgenommen. Er konnte sich davon überzeugen, dass der Vorstand alle Vorkehrungen getroffen hat, um bestehende und zukünftige Risiken, aber auch Chancen zu erkennen und diese zu analysieren und zu bewerten. Er ist zu der Erkenntnis gelangt, dass die unternehmensinternen Richtlinien für den Umgang mit vorhandenen und potenziellen Risiken angemessen sind.

Der Aufsichtsrat begleitet den Vorstand beratend und kooperativ in dessen Geschäftsführungsfunktion. Dabei stehen die Interessen der Mitglieder und des Unternehmens im Mittelpunkt. Seine Tätigkeit beschränkt sich nicht nur auf die nachträgliche Kontrolle, sondern setzt bereits bei der prozessbegleitenden Überwachung und Erörterung wichtiger Entscheidungen zur Weiterentwicklung der Genossenschaft ein.

Zur Wahrnehmung seiner Pflichten ist der Aufsichtsrat sowohl durch Berichterstattungen als auch in den Sitzungen vom Vorstand im Geschäftsjahr regelmäßig und ausführlich schriftlich und mündlich über die Geschäftstätigkeit sowie über die aktuelle Lage und Entwicklung der Genossenschaft in Kenntnis gesetzt worden. Der Aufsichtsrat war jederzeit über die aktuelle Situation, die zukünftige Planung und die strategische Ausrichtung der Genossenschaft informiert. Anfang Oktober führten der Aufsichtsrat und der Vorstand eine Klausurtagung zu den Themen Digitalisierung bei NEUES BERLIN, Entwicklung der Planung des Objektes Hauptstraße 44 durch, auch ein Rückblick auf das Geschäftsjahr 2023 sowie ein Ausblick auf das Jahr 2024 standen auf der Agenda.

Zusätzlich erfolgte im März eine Schulung mit dem Wirtschaftsprüfer Frank Fiolka vom DOMUS Prüfungsverband. Der Referent gab einen Überblick über das betriebliche Kontrollsystem "Three Lines of Defence-Modell". Die theoretische Betrachtung wurde um praxisorientierte Einblick in das interne Kontrollsystem von NEUES BERLIN ergänzt. Darüber hinaus nahm Susann Radecki an der Veranstaltung "DOMUS im Dialog mit Aufsichtsräten" teil.

Schwerpunkte der Kontrolltätigkeit sowie Mitwirkung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr waren:

- der Jahresabschluss 2022

- die Finanzplanung 2023

- die mittel- und langfristige Planung für die Jahre 2024 bis 2033

- Entwicklung der Planung des Objektes Hauptstraße 44

- Änderung der Satzung von NEUES BERLIN

Darüber hinaus begleitete der Aufsichtsrat die Entwicklung der Genossenschaft im Hinblick auf die Herausforderungen und Themen der Gegenwart und Zukunft. Dazu zählen insbesondere die Digitalisierung, der demografische Wandel, die Entwicklung des Wohnungsbestandes sowie die Umsetzung der Strategie und Vision des Vorstandes für NEUES BERLIN.

Den Gedankenaustausch zwischen den genossenschaftlichen Organen betrachtet der Aufsichtsrat als wichtigen Beitrag für eine stabile wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft. Insgesamt wurden sechs Aufsichtsratssitzungen durchgeführt, davon fünf mit dem Vorstand. Zusätzlich fand eine Bestandstour mit dem Vorstand statt, die die Entwicklungen und Veränderungen der Wohnanlagen der Genossenschaft zum Gegenstand hatte. Zudem waren Mitglieder des Aufsichtsrates in den Kommissionen der Genossenschaft aktiv, insbesondere Tobias Pfeifer als Mitglied der Mieten- und Satzungskommission, Christiane Borbe und Ralf Schmidt als Mitglieder in der Multimediakommission und Jan Thomas im Wahlvorstand der Genossenschaft.

Der Aufsichtsrat erhielt eine Vergütung gemäß Beschluss der ordentlichen Vertreterversammlung vom 26. Juni 2006. Im Berichtsjahr traten keine Interessenkonflikte bei Aufsichtsratsmitgliedern auf. Zudem wurden keine zustimmungspflichtigen Geschäfte durch die Aufsichtsratsmitglieder mit der Genossenschaft getätigt.

Die ordentliche Vertreterversammlung am 21. Juni 2023 fand in Präsenz im Gemeinschaftsraum der Wohnungsbaugenossenschaft NEUES BERLIN eG statt. Die Vertreter:innen stimmten neben der Kenntnisnahme und Ergebnisverwendung des Jahresabschlusses über die Entlastung von Aufsichtsrat und Vorstand sowie über die Änderung der Satzung von NEUES BERLIN ab. Alle Beschlüsse wurden angenommen. Zudem erfolgte die turnusmäßige Besetzung von drei Aufsichtsratsmandaten. Die Aufsichtsratstätigkeit von Dagmar Fischer endete aufgrund des Erreichens der Altersgrenze entsprechend der Satzung. Neben den bereits im Aufsichtsrat tätigen Mitgliedern Tobias Pfeifer und Torsten Woitera wurde Susann Radecki durch die Vertreter neu in das Gremium der Genossenschaft gewählt. Der Aufsichtsrat setzt sich somit aus drei weiblichen und sechs männlichen Mitgliedern zusammen, im Alter zwischen 33 und 68 Jahren. Von den neun Aufsichtsratsmitgliedern wohnen sechs im Bestand der Genossenschaft.

Im Anschluss an die ordentliche Vertreterversammlung fand ebenfalls am 21. Juni 2023 die konstituierende Sitzung des Aufsichtsrates statt. Tobias Pfeifer wurde als Aufsichtsratsvorsitzender und Christiane Borbe als Stellvertreterin des Aufsichtsratsvorsitzenden erneut wiedergewählt.

Im Auftrag des Aufsichtsrates und im Interesse der Mitglieder der Genossenschaft prüfte der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. den Jahresabschluss 2023. Der Prüfbericht über das Geschäftsjahr 2023 wurde dem Aufsichtsrat vorgestellt und im Beisein des Vorstandes ausgewertet. Dabei bescheinigte der Wirtschaftsprüfer dem Aufsichtsrat und Vorstand erneut, dass sie unter Einhaltung der ordnungsgemäßen Buchführung den gesetzlichen und satzungsgemäßen Verpflichtungen nachgekommen sind. Der Aufsichtsrat sieht seine positive Einschätzung über die Entwicklung der Genossenschaft und deren solide wirtschaftliche Basis durch den Prüfungsverband bestätigt.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2023, d. h. die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung sowie den Lagebericht des Vorstandes geprüft und gebilligt. In der Wahrnehmung seiner Überwachungs- und Kontrollfunktion stellte der Aufsichtsrat fest, dass der Vorstand seinen satzungsgemäßen Auftrag erfüllt und die Geschäfte der Genossenschaft mit der nötigen Sorgfalt geführt hat. Der Aufsichtsrat schlägt der Vertreterversammlung vor, den Lagebericht des Vorstandes zur Kenntnis zu nehmen und den Vorstand für das Jahr 2023 zu entlasten. Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 798.780,58 € ab. Der Vorstand und der Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung vor, den Verlust in Höhe von 798.780,58 € aus der Sonderrücklage gemäß § 27 DMBilG zu decken.

Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeitern und dem Vorstand der Genossenschaft für ihr außergewöhnliches Engagement und die erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr Dank und Anerkennung aus. Sein besonderer Dank gilt den Vertreter:innen und allen ehrenamtlich tätigen Genossenschaftsmitgliedern für die zum Wohle der Genossenschaft geleistete Arbeit.

Berlin, 10. April 2024

Tobias Pfeifer, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde am 19.06.2024 festgestellt.