Stephanswerk - Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung

Osnabrück

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens und die aktuellen Rahmenbedingungen

Das Stephanswerk ist eine Wohnungsbaugesellschaft in Rechtsform einer GmbH; Gesellschafter sind das Bistum Osnabrück und der Bischöfliche Stuhl zu Osnabrück. Die Geschäftsfelder der Gesellschaft sind im Wesentlichen:

•	Errichtung und Bewirtschaftung von Miet- und Eigentumswohnungen
•	Erbringung vielfältiger Baudienstleistungen für Kirchengemeinden, Städte und Gemeinden, Caritas, Schulen und Ordensgemeinschaften, z. B. in Form von Neubauten (Wohnungen, sozial geprägte Neubauten wie Kindertagesstätten und Altenpflegeheime), Gebäudesanierungen, Nutzungsänderungen, Machbarkeitsstudien etc.
•	Immobilienverwaltung für Dritte (Mietfremdverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Wohnungseigentumsverwaltung)Erschließung von Baugebieten
•	Erschließung von Baugebieten

Das regionale Tätigkeitsfeld umfasst das gesamte Gebiet des Bistums Osnabrück sowie in Einzelfällen auch Regionen angrenzender Bistümer.

Die Nachfrage nach günstigen und barrierearmen Wohnungen, sei es zur Miete oder zum Kauf, ist unverändert hoch. Das Geschäftsmodell ist auf eine sozial verträgliche Mietpreisgestaltung und über alle Geschäftsfelder hinweg nicht auf kurzfristige Gewinnrealisierungen, sondern auf eine insgesamt nachhaltige, auf den Grundlagen der katholischen Soziallehre basierende Unternehmenspolitik ausgerichtet.

2. Aktuelle Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November 2023 muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich zwar nur moderate Wertschöpfungszuwächse, ist dafür aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft.

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sanken in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was auch an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Im Jahresmittel sind die Baupreise von Wohngebäuden 2023 um 8,5 % gestiegen, im Vergleich zu 16,4 % im Jahr zuvor. War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Coronakrise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben. Vor allem vom Ausbaugewerbe, das mit rund 56 % den größten Anteil an den Bauleistungen im Wohnungsbau hat, geht weiterhin ein deutlicher Preisdruck aus: Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im 4. Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahr um 6,5 % zu. Bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (zum Beispiel Wärmepumpen) stiegen die Preise um 9,0 %, bei Wärmedämm-Verbundsystemen um 7,1 %.

Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden haben sich dagegen, angesichts der rückläufigen Bautätigkeit, im Jahr 2023 deutlich moderater entwickelt. Sie stiegen lediglich um 1,5 %. Den größten Anteil an den Rohbauarbeiten und auch am Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden haben Betonarbeiten und Maurerarbeiten. Während Betonarbeiten im Vorjahresvergleich um 1,3 % günstiger waren, nahmen die Preise für Maurerarbeiten im Vergleich zum November 2022 um 3,3 % zu. Für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten erhöhten sich die Preise um 4,6 %, bei Erdarbeiten um 6,2 % und bei Zimmer- und Holzbauarbeiten waren es 1,9 %. Obwohl sich die Preisdynamik im vergangenen Jahr damit in einigen Bereichen deutlich abgeschwächt hat, bleibt das Niveau weiterhin hoch.

Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewebe zuletzt deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-Prozent-Marke. Dies mindert zusammen mit nachlassenden Materialpreisen den Preisdruck.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch, auch in der Stadt und Region Osnabrück sowie in den anderen Tätigkeitsregionen des Stephanswerks im Bistum Osnabrück.

Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau leider weiter bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Im Jahr 2023 sind Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrend im Wohnungsbau (2022: minus 7 %) dramatisch verstärkt fort.

Vor wenigen Tagen nahm die EZB eine kleine Leitzinssenkung vor. Das könnte - mit vielleicht weiteren ähnlichen Schritten im Herbst - neben einer Baupreisreduktion die Bedingungen für Bauinvestitionen langsam verbessern.

Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten der Bestandserhaltung und- modernisierung verschieben.

Wie eine Umfrage unter den im GdW organisierten Unternehmen zum Jahresende 2023 zeigt, ist die Lage für den Neubau dramatisch und spitzt sich weiter zu: Mehr als 22 % der von den Unternehmen für das Jahr 2024 geplanten neuen Wohnungen können unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden. Im Jahr 2025 sind sogar 38 % der Neubaupläne nicht realisierbar. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können.

Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten.

Quelle: GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Klingelhöferstr. 5, 10785 Berlin.

GdW Information Nr. 168, Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Berlin 5.2.2024

Inmitten dieser schwierigen Gemengelage versucht das Stephanswerk, punktuell unter Inanspruchnahme der Förderprogramme der NBank Hannover mit dem Neubau von Sozialwohnungen Zeichen zu setzen.

3. Wirtschaftsbericht Stephanswerk 2023

Anlagevermögen und Umlaufvermögen

Im Jahr 2023 konnten zwei Neubauvorhaben fertiggestellt worden:

•	49124 Georgsmarienhütte, Kreuzstr. 26,8 öffentlich geförderte Sozialwohnungen
•	27239 Twistringen, Steller Str. 5 und Molkereiweg 1, Wohn- und Geschäftshaus mit Büroflächen für die örtliche Geschäftsstelle des Caritasverbandes sowie 8 Wohnungen

Im Jahr 2023 waren folgende Neubau- bzw. Großsanierungsmaßnahmen noch im Bau befindlich:

•	49377 Vechta, Dominikanerweg,Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Büroflächen für den SKM e.V. Vechta
•	49610 Quakenbrück, Friedrichstraße 37 b+c, Sanierung eines ehemaligen Kasernengebäudes mit folgenden Wohnnutzungen:

1.	Wohngruppe mit 11 Appartements nebst 2 Verselbständigungswohnungen mit Betreuung der Mieterschaft durch die Heilpädagogische Hilfe Bersenbrück
2.	9 Sozialwohnungen
3.	2 Wohngemeinschaften für Studierende oder Auszubildende mit insgesamt 10 Zimmern

•	49163 Bohmte- Stirpe, Rehwinkel 14, Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Sozialwohnungen
•	49326 Melle- Gesmold, Alt Wieven 22, Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Sozialwohnungen

Erschließungsmaßnahmen und Quartiersentwicklungen:

Durch zusätzliche Vorprüfungsverfahren und zu erfüllende behördliche Standards im Rahmen des Bauleitplanverfahrens haben sich die städtebaulichen Planungen für ein Baugebiet mit einer Bruttofläche von ca. 28.000 und voraussichtlich ca, 80 Wohneinheiten im Osnabrücker Stadtteil Lüstringen-Ost weiter verzögert. Voraussichtlich kann das Bebauungsplanverfahren erst im Jahr 2025 komplett abgeschlossen werden.

Planungs- und Baumaßnahmen für Dritte

Folgende größere Dienstleistungsaufträge für Dritte konnten im Jahr 2023 fertiggestellt und abgerechnet werden:

•	49163 Hunteburg, Modernisierung Altenpflegeheim St. Agnes
•	49124 Holsten-Mündrup, Sanierung Jugendbildungsstätte St. Dionysiushaus
•	49401 Damme, Neubau eines Mehrfamilienhauses
•	49356 Diepholz, Umbau des Seniorenzentrums St. Josef

Daneben wurden verschiedene weitere bauliche Dienstleistungsaufträge (z. B. Umbauten, Sanierungen, Modernisierungen) für Dritte abgeschlossen.

Vermietung des eigenen Wohnungsbestandes

Zum 31.12.2023 befanden sich 920 Wohnungen (2022 = 899) und 30 gewerbliche Einheiten (2022 = 30) im Eigentum der Gesellschaft.

Die Leerstandquote betrug zum 31.12.2023 = 1,89 % (2022 = 1,7 %). Die Nachfrage nach guten, preiswerten und bestenfalls sogar noch barrierearmen Wohnungen aller Größenordnungen ist ungebrochen hoch. Auf der Nachfragerseite sind in der letzten Zeit zusätzlich eine Vielzahl an ukrainischen Flüchtlingen hinzugekommen.

Neben den Investitionen in Neubauten hat die Gesellschaft im Berichtsjahr für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Bestandes Mittel in Höhe von 1.054 T€ aufgewendet (Vorjahr 976 T€). Die Modernisierungs- und Erhaltungsinvestitionen sichern eine gute Qualität und damit die Vermietbarkeit der Wohnungen in den Bestandsgebäuden.

Verwaltung von Wohnungsbeständen für Dritte

Zum Stichtag 31. Dezember 2023 verwaltete die Gesellschaft 2.411 Wohn- und Gewerbeeinheiten (2022 = 2.390) im Rahmen der WEG- bzw. Mietfremdverwaltung.

Umsatzentwicklung

Die Umsatzerlöse in den einzelnen Geschäftsfeldern der Gesellschaft stellen sich im Berichtsjahr wie folgt dar:

•	Hausbewirtschaftung 6.612 T€ (Vorjahr 6.229 T€)
•	Verkauf von Grundstücken und Wohnungen: 240 T€ (Vorjahr 5.039 T€)
•	Bauliche Dienstleistungen für Dritte: 1.021 T€ (Vorjahr 1.382 T€)
•	Dienstleistungen Wohnungsverwaltung für Dritte: 589 T€ (Vorjahr 509 T€)
•	Andere Lieferungen und Leistungen: 109 T€ (Vorjahr 122 T€)
•	Umsatzerlöse gesamt: 8.571 T€ (Vorjahr 13.282 T€)

Der Anstieg bei den Mieterträgen resultiert aus vertragsmäßigen Mietzinsanpassungen sowie aufgrund der zusätzlich in den Bestand übernommenen und vermieteten Neubauwohnungen im Haus 2 in Lingen- Damaschke und Georgsmarienhütte. Auch höhere Ergebnisse aus Betriebskostenabrechnungen wirken sich hier aus.

Nachdem im Jahr 2022 noch erhebliche Umsatztätigkeiten im Geschäftsfeld "Verkauf von Grundstücken und Wohnungen" zu verzeichnen waren (Verkauf von Eigentumswohnungen in Lingen- Damaschke, Haus 1 und Bauplätze im Meller Baugebiet "Im Wievenkamp", so kam dieses Geschäftsfeld im Jahr 2023 praktisch zum Erliegen, weil das Bauträgergeschäft schon im Vorjahr 2022 mit Blick auf die weithin bekannten Gründe (Zinsanstieg, Baukostensteigerung, Wegfall der KfW- Förderkulisse) abrupt zurückgefahren werden musste. Diese unternehmerische Entscheidung wirkt sich insoweit für das Geschäftsjahr 2023 und die folgenden Geschäftsjahre aus. Die Gesellschaft reagierte im Hinblick auf zu erwartende Liquiditätsschmälerungen darauf mit dem gezielten Verkauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Die entsprechenden Erträge von ca. 912 T€ sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst. In dieser Position findet sich auch ein Baukostenzuschuss der KfW in Höhe von ca. 405 T€ wieder, welcher für das Bauvorhaben in Lingen- Damaschke gewährt wurde.

Im Sektor der Betreuungstätigkeit für Baudienstleistungen für Dritte schwanken die Umsatzerlöse von Jahr zu Jahr in dem Maße, wie die Dienstleistungsaufträge schlussgerechnet werden können. So werden beispielsweise einige im Berichtsjahr noch in der Ausführung befindliche größere Architekturdienstleistungen hinsichtlich ihres Umsatzausweises erst im Folgejahr 2024 in der Jahresrechnung dargestellt.

Bei der Position Dienstleistungen Wohnungsverwaltung für Dritte konnte eine Umsatzsteigerung um 15,7 % von 509 T€ auf 589 T€ verzeichnet werden, zum einen aufgrund von Honoraranpassungen und durch Neuaufträge. (WEG- und Treuhandverwaltungen).

Nachhaltigkeit und Klimaneutralität

In unserem Bestand wird ständig der Energieverbrauch unserer Gebäude und Wohnungen überwacht und auf der Grundlage der jeweiligen Gebäudezustände werden für die kommenden Jahre zielgerichtet energetische Modernisierungen geplant und durchgeführt. Eine größere Maßnahme (insb. Fenstererneuerung) wurde unlängst an unserer großen Wohnanlage in Georgsmarienhütte, Stadtring 22-42 durchgeführt. Vor dem Hintergrund des Klimaschutzpaketes der Bundesregierung sowie des European Green Deal der EU-Kommission möchten wir unseren Gebäudebestand konsequent in Richtung Klimaneutralität entwickeln bzw. die Co2- Emissionen signifikant senken. Das Stephanswerk ist auch Mitglied im Bündnis "Initiative Wohnen 2050" (IW 2050), eines bundesweiten Zusammenschlusses von über 200 Wohnungsunternehmen und institutionellen Partnern, welches auf wissenschaftlicher Basis und mit gegenseitiger Unterstützung an operativen und strategischen Lösungen für klimaneutrale Gebäudebestände arbeitet. Auch allein unter fiskalischen/wirtschaftlichen Gesichtspunkten werden Investitionen in unseren Gebäudebestand notwendig sein. Bekanntlich wird seit dem Jahr 2021 für das Heizen mit Öl oder Erdgas eine Co2-Abgabe erhoben. Bis dahin mussten Mieter die zusätzlichen Kosten allein tragen. Ab dem 1. Januar 2023 werden Vermieter an den Co2-Kosten für das Heizen mit fossilen Brennstoffen beteiligt, und zwar je nach energetischem Zustand des Mietshauses. Für Wohngebäude gilt ein Stufenmodell: Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes, desto höher ist der Kostenanteil für den Vermieter. Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme und energetische Sanierungen senken den Anteil an den Co2-Kosten. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des Co2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Auch wenn die Mieter weiterhin noch Teile der Co2-Kosten tragen werden, so führt gleichwohl diese neue Regelung das Stephanswerk stärker in die Pflicht, mit entsprechenden Investitionen seine Wohngebäude mit klimafreundlichen Heizsystemen auszustatten und für eine gute Dämmung zu sorgen.

Investitionen

Das Investitionsvolumen im Jahr 2023 betrug insgesamt 6.709 T€ (Vorjahr: 9.494 T€). Es handelt sich im Wesentlichen um die fertiggestellten und im Bau befindlichen Immobilien im Anlagevermögen mit 6.591 T€, im Umlaufvermögen mit 256 T€.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme erhöhte sich zum Stichtag 31.12.2023 insbesondere aufgrund der Investitionen in das Sachanlagevermögen auf 82.642 T€ (Vorjahr 76.197 T€).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erhöhten sich insb. aufgrund neuer Darlehensaufnahmen nach Investitionen in den Wohnungsbestand auf 37.128 T€ (Vorjahr 32.385 T€).

Mit einem bilanzanalytischen Eigenkapital von 28.300 T€ (Vorjahr 27.921 T€) lag die Eigenkapitalquote zum Stichtag 31.12.2023 bei 34,2 % (Vorjahr 36,5%).

Finanzlage

Die Finanz- und Liquiditätslage ist wie folgt gekennzeichnet:

Flüssige Mittel zum 31.12.2023: 2.924 T€ (Vorjahr 3.137 T€).

Die Vermögens- und Ertragslage war im Jahre 2023 geordnet und sie ist es auch weiterhin. Langfristige Investitionen sind mit Eigenkapital und geeigneten Fremdmitteln finanziert. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben, wenngleich sie im Laufe des Jahres angespannter wurde, weil sich die Rückflüsse aus dem Verkauf der Wohnungen aus dem Altbestand nicht so zeitnah einstellten wie geplant.

Ertragslage

Im Jahr 2023 betrug der Jahresüberschuss nach Abschreibungen, Zinsen und Steuern 679 T€ (Vorjahr 835 T€).

4. Fazit zum Wirtschaftsjahr 2023 und Ausblick

Das Geschäftsjahr 2023 war wie in den Vorjahren geprägt durch stabile Umsatzerlöse in den Kerngeschäftsfeldern und durch Investitionen in den eigenen Immobilienbestand. Neubauprojekte mit zum Verkauf bestimmten Eigentumswohnungen wurden auch im Jahr 2023 nicht begonnen, wohl aber mit dem Bau von zum Verkauf bestimmten Doppelhäusern auf Vorratsgrundstücken in Melle-Gesmold.

Im Unternehmensbereich der Wohnungsbewirtschaftung konnten die Mieterträge erneut gesteigert werden, Gleiches wird auch für 2024 erwartet, weil die noch im Bau befindlichen Anlageobjekte des Berichtsjahres dann in die Vermarktung gehen.

Im Bereich der Auftragsverwaltung für Wohnhäuser im Fremdeigentum (Treuhandverwaltung) und in der WEG-Verwaltung wird nach wie vor eine hohe Nachfrage verzeichnet; je nach Personalkapazität werden diese dann in den Auftragsbestand übernommen. Auf Sicht sind insoweit in diesem Geschäftsfeld weitere Umsatzsteigerungen und positive Mengendegressionseffekte zu erwarten.

In der technischen Abteilung ist weiterhin ein guter Auftragsbestand im Unternehmensbereich der Baubetreuungsleistungen für Dritte zu verzeichnen. So sind neben etlichen kleineren und größeren Planungsaufträgen aktuell die Altenpflegeheime in Hagen-Gellenbeck und in Werlte im Bau; für die Gemeinde Glandorf ist im Frühjahr 2024 Baubeginn für einen neuen 5-gruppigen Kindergarten und auch der Neubau einer Tagespflege nebst Pflegewohnungen am Altenpflegeheim St. Marien in Belm ist in Vorbereitung. In der Abwicklung der ersten HOAI-Leistungsphasen sind größere Dienstleistungsaufträge im Immobilienbestand des Bischöflichen Stuhls zu Osnabrück bzw. solche unter Begleitung des Bischöflichen Generalvikariates Osnabrück. Fast fertig ist der Neubau eines Studentenwohnheims in Osnabrück- Tannenburgstraße im Auftrag des Bauherrn Sparkasse Osnabrück. Die Übergabe ist für den Juni 2024 vorgesehen. Andererseits sind auch bei Drittauftraggebern, im Besonderen aus dem kirchlichen und caritativen Kundenkreis, vor dem Hintergrund rückläufigem Kirchensteueraufkommens Unsicherheiten aufgekommen, so dass auch dort Bau- oder Umnutzungskonzepte einstweilen zurückgestellt werden müssen.

Im Jahr 2024 ist der Baubeginn für folgendes Bauvorhaben für den eigenen Bestand geplant:

•	Neubau eines Mutter-Kind- Hauses in Osnabrück- Voxtrup mit 10 Wohneinheiten, Betreuung durch den SKF Osnabrück.

Die Gesellschaft erwartet für das Jahr 2024 einen Jahresüberschuss nach Steuern in ungefährer Höhe des Jahres 2023.

5. Risiken, Chancen sowie Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Die im ersten Teil dieses Lageberichtes umfassend beschriebenen allgemeinen Schwierigkeiten, die insgesamt in Deutschland zu einem Rückgang der Bauaktivitäten geführt haben, sind auch beim Stephanswerk seit Anfang 2022 spürbar und wirken bis heute immer noch in große Bereiche des operativen Geschäfts hinein. Für die Gesellschaft können sich insoweit Risiken ergeben, weil im Geschäftsfeld der Baudienstleistungen für Dritte Auftragsstornierungen oder zeitliche Zurückstellungen vorgenommen werden können. Die Gesellschaft ist aber in der Lage, auf geändertes Nachfrageverhalten flexibel zu regieren, indem interne Ressourcen auf die Realisierung eigener Neubauprojekte auf Vorratsgrundstücken gelenkt werden können.

Im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung besteht aufgrund des derzeitigen Nachfrageüberhanges nur ein geringes Leerstandsrisiko. Ein nicht geringer Anteil des gesellschaftseigenen Wohnungsbestandes ist auf altersgerechtes Wohnen ausgerichtet, so dass auch vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung ein marktgerechtes Wohnungsangebot im Portfolio ist, welches überdies auch ständig durch Modernisierung und Neubau angepasst wird. Im Sektor der Wohnungsverwaltung für Dritte ist weiterhin eine hohe Nachfrage nach Übernahme von Treuhand- und WEG-Verwaltungen zu verzeichnen.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für die Wohnungswirtschaft stellen für die Gesellschaft für die kommenden Jahre Herausforderungen auf dem Weg zu einem insgesamt energieeffizienteren Gebäudebestand dar. Soweit rentabel, werden im Gebäudebestand nach und nach Investitionen in die Heizungstechnik, sowie Dämmungen an Dächern und Fassaden vorgenommen. Im Rahmen des Gebäude-Portfoliomanagements sind auch gezielte Veräußerungen von Beständen geplant.

Es bleibt festzuhalten, dass die generellen Geschäftsrisiken durch das in der Gesellschaft installierte Risikomanagement darauf ausgerichtet ist, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken.

Regelmäßig werden interne und externe Indikatoren beobachtet und ausgewertet, die einer positiven Fortentwicklung der Gesellschaft entgegenstehen könnten.

In dem aktuell schwierigen Umfeld in der Baubranche und in der Wohnungswirtschaft sind grundsätzlich ständig operative Alltagsrisiken vorhanden, und insbesondere das von Krisen und Unsicherheit geprägte geopolitische Geschehen erschwert mittel- bis langfristig wirkende unternehmerische Entscheidungen. Es sind aber keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.

Osnabrück, 13. Juni 2024

STEPHANSWERK
Wohnungsbaugesellschaft mbH

Johannes Baune, Geschäftsführer

Carolin Lauhoff, Geschäftsführerin

Bilanz

Aktiva

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen	62.888.678,94	58.242.729,31
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	49.659,03	56.082,53
II. Sachanlagen	62.838.419,91	58.186.046,78
III. Finanzanlagen	600,00	600,00
B. Umlaufvermögen	19.579.437,80	17.986.385,31
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	14.007.858,93	12.991.271,66
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	2.647.469,21	1.858.240,90
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	2.924.109,66	3.136.872,75
C. Rechnungsabgrenzungsposten	173.760,31	96.950,89
Summe Aktiva	82.641.877,05	76.326.065,51
Passiva
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Eigenkapital	27.200.101,97	26.820.829,87
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00	2.000.000,00
II. Kapitalrücklage	150.767,09	150.767,09
III. Gewinnrücklagen/Ergebnisrücklagen	24.365.234,27	23.830.234,27
IV. Gewinnvortrag	4.828,51	4.748,07
V. Jahresüberschuss	679.272,10	835.080,44
B. Sonstige Sonderposten	4.529.462,14	3.959.000,87
C. Rückstellungen	2.108.880,00	3.162.720,00
D. Verbindlichkeiten	46.997.079,34	40.903.488,89
E. Rechnungsabgrenzungsposten	102.153,60	108.825,88
F. Passive latente Steuern	1.704.200,00	1.371.200,00
Summe Passiva	82.641.877,05	76.326.065,51

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2023 - 31.12.2023 EUR	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR
1. Rohergebnis	7.924.933,75	7.734.296,20
2. Löhne und Gehälter	3.060.038,31	2.970.854,89
3. soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	774.112,51	746.391,81
4. Abschreibungen	1.576.048,32	1.446.064,12
5. sonstige betriebliche Aufwendungen	896.240,64	905.642,68
6. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	18,00	18,00
7. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	10.777,24	5.440,27
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	610.921,04	485.478,38
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	332.468,00	343.651,81
10. Ergebnis nach Steuern	685.900,17	841.670,78
11. sonstige Steuern	6.628,07	6.590,34
Jahresüberschuss	679.272,10	835.080,44

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die Stephanswerk - Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung hat ihren Sitz in Osnabrück und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Osnabrück unter HRB 1136.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach den für Wohnungsunternehmen vorgeschriebenen Formblättern.

Es sind die Vorschriften für mittelgroße Gesellschaften zu beachten.

Mittelbare Versorgungszusagen gegenüber Arbeitnehmern bestehen bei der kirchlichen Zusatzversorgungskasse des Verbandes der Diözesen Deutschlands (KZVK) in Köln. Hinsichtlich dieser mittelbaren Pensionsverpflichtungen besteht nach Artikel 28 Absatz 1 Satz 2 EGHGB ein Passivierungswahlrecht. Dieses wurde für die aus der Subsidiärhaftung für den Abrechnungsverband S resultierenden mittelbaren Pensionsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2016 erstmals in Anspruch genommen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Bilanz wurde um die Position "Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern" (§ 42 Abs 3 HGB) erweitert.

B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibung aktiviert.

Der Ansatz des Sachanlagevermögens erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die bezüglich der abnutzbaren Sachanlagen um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert werden. Die Abschreibungssätze richten sich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. In die Herstellungskosten werden Einzelkosten und angemessene Teile der notwendigen Material- und Fertigungsgemeinkosten einschließlich der Abschreibungen, soweit sie durch die Fertigung veranlasst sind, einbezogen.

Die Anschaffungskosten der abnutzbaren beweglichen Anlagegüter mit Anschaffungskosten von mehr als EUR 250,00 bis zu EUR 1.000,00 (ohne Umsatzsteuer) werden jeweils in einen Sammelposten für das betreffende Geschäftsjahr eingestellt. Die Sammelposten werden im Geschäftsjahr der Bildung und in den folgenden vier Geschäftsjahren jeweils mit einem Fünftel aufgelöst.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Bewertung der Gegenstände des Vorratsvermögens erfolgt zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips. Der Wertansatz der Brennstoffvorräte wird nach dem FIFO-Verfahren ermittelt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu den Anschaffungskosten, die in der Regel dem Nominalwert entsprechen, angesetzt. Erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen abgedeckt.

Flüssige Mittel werden zum Nennwert angesetzt.

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesene Disagios werden über die Zinsbindungsfrist der entsprechenden Darlehen aufgelöst.

Es wurde das Wahlrecht ausgeübt, die Investitionszuschüsse statt von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzusetzen in einem gesonderten Passivposten "Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen" einzustellen. Die Auflösung des Sonderpostens wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, soweit ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt mit dem derzeit und voraussichtlich auch im Zeitpunkt der Umkehr geltenden Steuersatz (Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag, Gewerbeertragsteuer) von 30 %. Sie beruhen im Wesentlichen auf Differenzen zwischen Handelsbilanz- und Steuerbilanzwert beim Grundvermögen sowie aus der Ausübung des Passivierungswahlrechts nach Art. 28 Abs. 1 Satz 2 EGHGB. Die daraus resultierenden Steuer-be- und Steuerentlastungen werden verrechnet angesetzt (§ 274 Abs. 1 Satz 3 HGB).

C. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in dem nachstehenden Anlagennachweis (Anlagenspiegel) dargestellt.

In der Position Unfertige Leistungen sind TEUR 1.934 (Vorjahr TEUR 1.599) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Unter den Sonstigen Vermögensgegenstände sind Forderungen aus Tilgungszuschüssen in Höhe TEUR 767 mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Disagios in Höhe von TEUR 75 (Vorjahr TEUR 17) enthalten.

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt TEUR 2.000 (Vorjahr TEUR 2.000). Es ist in voller Höhe einbezahlt.

Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

In TEUR	Bestand 31.12.2022	Einstellungen a.d. Bilanzgewinn 2022	Bestand 31.12.2023
Kapitalrücklage	151	0	151
Bauerneuerungsrücklage	11.321	0	11.321
Andere Gewinnrücklagen	11.790	0	11.790
Andere Gewinnrücklagen mit Zweckbestimmung	720	535	1.255

Aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 erfolgte eine Gewinnausschüttung in Höhe von TEUR 300 an die Gesellschafter im Verhältnis der Stimmanteile gemäß Beschluss vom 16. Juni 2023.

Unter den Rückstellungen für Pensionsverpflichtung werden Verpflichtungen für mittelbare Versorgungszusagen gegenüber Arbeitnehmern des Abrechnungsverbands S der KZVK gemäß Passivierungswahlrecht nach Art. 28 Abs. 1 Satz 2 EGHGB in Höhe von TEUR 266 (Vorjahr TEUR 287) ausgewiesen. Der notwendige Erfüllungsbetrag aus der Subsidiärhaftung ermittelt sich im Wesentlichen aus dem Barwert der zu erwartenden Mehrbeträge zur Finanzierung der Unterdeckung. Die Abzinsung erfolgt pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Geschäftsjahre, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 17 Jahren ergibt.

Die Steuerrückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrags angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Unter den Sonstigen Rückstellungen werden u. a. Rückstellungen für noch zu erwartende Herstellungs- und Erschließungskosten in Höhe von TEUR 1.197 (Vorjahr TEUR 1.914) für bereits veräußerte bebaute bzw. unbebaute Grundstücke des Umlaufvermögens ausgewiesen.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit und der Art der Sicherheiten ergibt sich aus dem nachstehenden Verbindlichkeitsspiegel.

Die passiven latenten Steuern haben sich im Geschäftsjahr um TEUR 333 auf TEUR 1.704 erhöht.

In TEUR	Stand zu Beginn des GJ	Veränderung	Stand zum Ende des GJ
Aktive latente Steuern	86	-86	0
Passive latente Steuern	1.457	247	1.704
Gesamt	1.371	333	1.704

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen mit einer Restlaufzeit von einem Jahr in Höhe von TEUR 24 und von zwei bis fünf Jahren in Höhe von TEUR 25.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen Erträgen sind der Investitionskostenzuschuss für bereits veräußerte Eigentumswohnungen in Höhe von TEUR 405 sowie TEUR 147 (Vorjahr TEUR 132) Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen enthalten. Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen ergaben sich in Höhe von TEUR 27 (Vorjahr TEUR 8).

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus der Aufzinsung des passiven Rechnungsabgrenzungspostens aus vereinnahmten Mietvorauszahlungen in Höhe von TEUR 2 (Vorjahr TEUR 2) und der Rückstellung für Pensionsverpflichtung in Höhe von TEUR 21 (Vorjahr TEUR 33). Aufwendungen aus Verwahrentgelt der Banken ergaben sich im Geschäftsjahr nicht. (Vorjahr TEUR 6).

E. Sonstige Angaben

Im Geschäftsjahr wurden außer den Geschäftsführern als Arbeitnehmer im Durchschnitt beschäftigt:

•	28 (Vorjahr 29) Mitarbeiter/innen im kaufmännischen Bereich, enthalten drei Auszubildende
•	27 (Vorjahr 25) Mitarbeiter/innen im technischen Bereich, enthalten eine Auszubildende.
•	In verschiedenen Objekten sind 26 (Vorjahr 22) Hauswarte als geringfügig Beschäftigte tätig.

Den Arbeitnehmern der Gesellschaft wird eine Zusatzversorgung gewährt, die über eine kirchliche Zusatzversorgungskasse (KZVK) abgewickelt wird. Auf eine Bilanzierung der daraus entstehenden mittelbaren Versorgungszusagen hat die Gesellschaft bezüglich der nicht dem Abrechnungsverband zuzurechnenden Arbeitnehmer gemäß Art. 28 Abs. 1 Satz 2 EGHGB verzichtet. Sie belaufen sich für das Jahr 2023 auf 6,00 % der zusatzversicherungspflichtigen Entgelte. Die Summe der der Beitragserhebung zugrundeliegenden umlagepflichtigen Entgelte beträgt TEUR 2.743 (Vorjahr TEUR 2.674).

Mitglieder des Aufsichtsrates:

•	Reinhold Kassing (Vorsitzender), Melle, Geschäftsführer Verband kommunaler Unternehmen e.V., Landesgruppe Niedersachen/Bremen, Hannover
•	Astrid Kreil-Sauer (stellv. Vorsitzende), Osnabrück, Finanzdirektorin Bischöfliches Generalvikariat
•	Werner Lager (Schriftführer), Kettenkamp, Bürgermeister der Gemeinde Kettenkamp sowie stellv. Landrat Landkreis Osnabrück
•	Manfred Hülsmann, Georgsmarienhütte, Rentner
•	Franz Loth, Georgsmarienhütte, Rentner
•	Annette Niermann, Bad Iburg, Verwaltungsangestellte der Stadt Osnabrück
•	Friedrich H. Petersmann, Osnabrück, Rentner

An den Aufsichtsrat wurden in 2023 Aufwandsentschädigungen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr TEUR 1) gezahlt.

Geschäftsführer:

•

Johannes Baune, Dipl. Kaufmann, Mettingen,

kaufmännischer Geschäftsführer

•

Carolin Lauhoff, Architektin, Dipl.-Ing., M.Sc. Urban Management, Melle,

technische Geschäftsführerin

Die Geschäftsführer sind hauptberuflich für die Gesellschaft tätig.

Die Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt mit der Befugnis, im Namen der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.

Von der Angabe der Bezüge der Geschäftsführer wird, unter Verweis auf die Schutzklauseln gemäß § 286 Abs. 4 HGB, abgesehen.

Osnabrück, 31. Mai 2024

STEPHANSWERK
Wohnungsbaugesellschaft mbH

Johannes Baune, Geschäftsführer

Carolin Lauhoff, Geschäftsführerin

Entwicklung des Anlagevermögens

Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH, Osnabrück

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Umbuchungen EUR	Abgänge EUR	Umwidmungen EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	213.250,14	27.991,87	0,00	-1.041,54	0,00
	213.250,14	27.991,87	0,00	-1.041,54	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	75.763.997,17	12.780,55	6.086.251,17	-604.873,20	0,00
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.444.973,25	2.899,12	0,00	0,00	0,00
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	234.696,68	0,00	0,00	0,00	0,00
4. technische Anlagen und Maschinen	348.958,66	17.711,74	0,00	0,00	0,00
5. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.451.470,11	148.705,41	0,00	-68.824,29	0,00
6. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.847.917,19	6.498.479,40	-6.086.251,17	0,00	92.310,00
	84.092.013,06	6.680.576,22	0,00	-673.697,49	92.310,00
III. Finanzanlagen
Geschäftsguthaben bei Genossenschaften	600,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	600,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	84.305.863,20	6.708.568,09	0,00	-674.739,03	92.310,00

		AUFGELAUFENE ABSCHREIBUNGEN
	31.12.2023 EUR	01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	240.200,47	157.167,61	34.415,37	-1.041,54	190.541,44
	240.200,47	157.167,61	34.415,37	-1.041,54	190.541,44
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	81.258.155,69	23.945.711,87	1.285.872,53	-57.345,87	25.174.238,53
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.447.872,37	945.103,73	27.329,71	0,00	972.433,44
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	234.696,68	0,00	0,00	0,00
4. technische Anlagen und Maschinen	366.670,40	218.869,77	24.918,01	0,00	243.787,78
5. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.531.351,23	796.280,91	203.512,70	-37.471,48	962.322,13
6. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	5.352.455,42	0,00	0,00	0,00	0,00
	90.191.201,79	25.905.966,28	1.541.632,95	-94.817,35	27.352.781,88
III. Finanzanlagen
Geschäftsguthaben bei Genossenschaften	600,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	600,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	90.432.002,26	26.063.133,89	1.576.048,32	-95.858,89	27.543.323,32

	NETTOBUCHWERTE
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	49.659,03	56.082,53
	49.659,03	56.082,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	56.083.917,16	51.818.285,30
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	475.438,93	499.869,52
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	234.696,68	234.696,68
4. technische Anlagen und Maschinen	122.882,62	130.088,89
5. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	569.029,10	655.189,20
6. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	5.352.455,42	4.847.917,19
	62.838.419,91	58.186.046,78
III. Finanzanlagen
Geschäftsguthaben bei Genossenschaften	600,00	600,00
	600,00	600,00
	62.888.678,94	58.242.729,31

Verbindlichkeitenspiegel

	Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR	Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahren EUR	Restlaufzeit mehr als fünf Jahre EUR	Gesamtbetrag EUR	davon gesichert EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.045.406,77	8.929.396,95	26.153.319,70	37.128.123,42	36.979.384,93
2. Verbindlichkeiten					GPR
gegenüber anderen Kreditgebern	27.933,94	115.640,64	297.854,29	441.428,87	441.428,87
3. Erhaltene Anzahlungen	2.294.076,20	0,00	0,00	2.294.076,20	GPR
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.469.795,77	0,00	0,00	1.469.795,77	1.424.191,98
5. Verbindlichkeiten					THK
aus Betreuungstätigkeit	3.399.296,70	0,00	0,00	3.399.296,70
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	998.541,72	43.783,54	0,00	1.042.325,26
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0,00	0,00	1.100.000,00	1.100.000,00
8. Sonstige Verbindlichkeiten	122.033,12	0,00	0,00	122.033,12
Gesamtbetrag:	10.357.084,22	9.088.821,13	27.551.173,99	46.997.079,34	38.845.005,78
GPR = Grundbuchpfandrechte
BÜ = Bürgschaften
THK = Treuhandkonto

Ergebnisverwendungsbeschluss

Auszug aus dem Protokoll

über die 85. Gesellschafterversammlung der Stephanswerk

Wohnungsbaugesellschaft mbH, Klusstraße 3, 49074 Osnabrück, am 21. Juni 2024

Ort: Johannes a Lasco Bibliothek, Emden, Kirchstr.22

Zur Gesellschafterversammlung waren erschienen:

	Stammeinlage Euro	Anteil in %
Für den Gesellschafter Bistum Osnabrück Herr Domkapitular Ulrich Beckwermert	1.514.000,00	75,70
Für den Gesellschafter Bischöflicher Stuhl zu Osnabrück, bevollmächtigt von Herrn Bischof Dr. Franz Josef Bode am 25. Juli 2019, Herr Thomas Hanenkamp	486.000,00	24,30
	2.000.000,00	100,00

Von der Geschäftsführung nahmen teil:

Herr Johannes Baune und Frau Carolin Lauhoff

Tagesordnung der 85. Gesellschafterversammlung

(mit 239. Aufsichtsratssitzung)

TOP 1: Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit

TOP 2: Genehmigung des Protokolls der 84. Gesellschafterversammlung vom 16. Juni 2023

TOP 3: Bericht der Geschäftsführung über den Jahresabschluss und Lagebericht zum 31. Dezember 2023

TOP 4: Vorlage des Prüfungsberichtes der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft HLB Dr. Klein, Dr. Mönstermann und Partner GmbH über die Prüfung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023

TOP 5: 5.1. Feststellung des Jahresabschlusses 2023

5.2. Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes

aus dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023

TOP 6: Entlastung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung

6.1 Entlastung des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2023

6.2 Entlastung der Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2023

TOP 7: Wahlen des Aufsichtsrates

TOP 8: Verschiedenes, Termine

Zu TOP 5 - Gesellschafterversammlung

5.1 Feststellung des Jahresabschlusses 2023

Die Geschäftsführung der Gesellschaft hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 vorgelegt. Dieser wurde von dem vom Aufsichtsrat gewählten Wirtschaftsprüfer Dr. Klein, Dr. Mönstermann und Partner GmbH im Mai und Juni 2024 geprüft. Es erfolgte ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk des Wirtschaftsprüfers.

Die Gesellschafterversammlung beschließt einstimmig wie folgt:

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wird festgestellt.

5.2 Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes aus dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023

Die Gesellschafterversammlung nimmt den unter TOP 5 der Aufsichtsratssitzung aufgeführten Vorschlag des Aufsichtsrates auf und beschließt einstimmig, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 in Höhe von 684.100,61 € wie dort formuliert zu verwenden:

Aus dem Gewinnvortrag (4.828,51 €) und dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2023 (679.272,10 €) steht somit ein Bilanzgewinn zum 31.12.2023 in Höhe von Insgesamt 684.100,61 € zwecks Verwendung zur Verfügung.

Der Aufsichtsrat beschließt, der Gesellschafterversammlung vorzuschlagen, aus diesem Bilanzgewinn einen Betrag von 300.000,00 € im Verhältnis der Stammeinlagen an die Gesellschafter Bistum Osnabrück und Bischöflicher Stuhl auszuschütten. Die Ausschüttung soll zum 15.12.2024 erfolgen. Ein weiterer Betrag in Höhe von 380.000,00 € wird der Sonderbaurücklage "Neubau Bürogebäude" zugeführt. Auf neue Rechnung (Geschäftsjahr 2024) werden dann 4.100,61 € vorgetragen.

Osnabrück, 24. Juli 2024

Für den Gesellschafter Bistum Osnabrück
Für den Gesellschafter Bischöflicher Stuhl zu Osnabrück

Ulrich Beckwermert, Generalvikar

Thomas Hanenkamp

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung, Osnabrück

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung, Osnabrück, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung, Osnabrück, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und des Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

•

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unsere Prüfungsurteile zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Osnabrück, den 14. Juni 2024

Dr. Klein, Dr. Mönstermann + Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft

Dr. Averdiek-Bolwin, Wirschaftsprüfer

Dr. Niemann, Wirtschaftsprüfer