Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG

Halle (Saale)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht

der Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG

Halle (Saale)

I. Grundlagen des Unternehmens

Die Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG ist eine nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft, deren satzungsmäßiger Zweck vorrangig auf eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Mitglieder der Genossenschaft gerichtet ist.

Das Geschäftsmodell ist nicht auf möglichst hohe Mieten ausgerichtet, sondern auf die dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mitglieder, die sorgfältig mit dem Wohnungsbestand umgehen und gute Nachbarschaften pflegen.

Die positive Ertrags- und Finanzlage der Genossenschaft ermöglicht umfangreiche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am vorhandenen Wohnungsbestand sowie den Neubau von Wohnungen und anderen Bauten, die das bestehende Bestandsportfolio ergänzen.

II. Wirtschaftsbericht

II.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Geschäftsjahr 2020 geprägt von der Corona-Pandemie. Der Ausbruch der Pandemie und der erste Lockdown im Frühjahr führten nach einer zehnjährigen Wachstumsphase zu einer ausgeprägten Rezession. Das Bruttoinlandsprodukt erreichte im 2. Quartal 2020 einen historischen Einbruch um 9,8 Prozent. Die Erholungsphase im Sommer wurde zum Jahresende durch die zweite Corona-Welle und den erneuten Lockdown gebremst. ¹

Insgesamt ist die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahr 2020 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 5,0 Prozent niedriger als 2019. ² Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Geschäftsjahr 2020 rund 11,1 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, verlor lediglich 0,5 Prozent ihrer Wirtschaftsleistung, die im Vorjahresvergleich noch um 1,0 Prozent gewachsen war. ³ Die Wohnungswirtschaft hat sich in der Pandemie bisher als stabil und widerstandsfähig erwiesen. Bei der Wohnungsvermietung sind bisher coronabedingt keine signifikanten Mietrückstände oder gar ein Rückgang der Wohnungsnachfrage feststellbar. ⁴

Die Stadt Halle (Saale) zählt zu den größten Städten in den neuen Bundesländern mit 239.870 Einwohnern in 2020. ⁵ Das seit 10 Jahren anhaltende, teilweise erhebliche Bevölkerungswachstum, zeigt in den letzten beiden Jahren erstmals eine andere Tendenz ⁶. So ist im Jahr 2020 eine Abnahme von 1.061 ⁷ Einwohnern (2019: -402 ⁸ Einwohner) zu verzeichnen. Das Bevölkerungswachstum der Stadt Halle ist damit gebremst und es deutet sich ein stagnierender Trend an. Für die leicht fallenden Einwohnerzahlen in Halle ist neben der natürlichen vor allem die räumliche Bevölkerungsbewegung verantwortlich. ⁹

Die Entwicklung der halleschen Bevölkerungsstruktur war langjährig durch einen kontinuierlichen Alterungsprozess gekennzeichnet. Diese Entwicklung zeigt seit einigen Jahren eine gegenläufige Tendenz, die den demographischen Wandel vorerst abbremst. Das Durchschnittsalter der Hallenser liegt bei rd. 45 Jahren. ¹⁰

Hinsichtlich des Mietpreisniveaus in Halle ist seit einigen Jahren ein kontinuierlicher Anstieg zu erkennen, der vor allem durch steigende Mieten für höherwertige Wohnungen getragen wird. Gleichzeitig ist eine zunehmende qualitative Differenzierung des Mietwohnungsmarktes zu beobachten, die sich unter anderem in wachsenden Preisunterschieden ausdrückt. ¹¹

Die verstärkte Neubautätigkeit der Marktteilnehmer besteht auch im Geschäftsjahr 2020 weiter fort. ¹² Dies steht im Widerspruch zur Stagnation der Bevölkerungszahl der Stadt und führt folglich zu steigenden Leerständen von Bestandsimmobilien in weniger nachgefragten Stadtgebieten, was teilweise auch den Bestand der Halleschen Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG betrifft.

II.2. Geschäftsverlauf einschließlich Geschäftsergebnis

Die wirtschaftliche Entwicklung der Halleschen Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG gestaltete sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin positiv.

Die in den letzten Jahren sehr gute Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft ermöglichte bisher umfassende Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Im Geschäftsjahr 2020 kam es aufgrund der Corona-Pandemie zu umfangreichen Verschiebungen im Bereich der Bautätigkeit, da die Umsetzung der vorgeschriebenen Hygieneauflagen bei Baumaßnahmen in den vermieteten Wohnungen nur teilweise realisierbar waren. Stundungen oder Ausfälle bei Mietforderungen verzeichneten nur in untergeordnetem Umfang negative Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung. Daher wurde bzgl. der beobachteten Leistungsindikatoren die Erwartung für den Berichtszeitraum durch die Coronakrise nur hinsichtlich der Verschiebung der geplanten Baumaßnahmen maßgeblich beeinflusst.

Auf der Grundlage von Vorjahreszahlen erfolgte die Aufstellung der Wirtschaftspläne für das Berichtsjahr. Nachfolgend werden die Erträge und Aufwendungen in einem Plan-Ist-Vergleich für das Jahr 2020 dargestellt:

Plan-Ist-Analyse	Planwert	Istwert	Veränderung
	Tsd. Euro	Tsd. Euro	Tsd. Euro
Sollmiete	18.755,9	18.907,7	151,8
Erlösschmälerungen	-1.135,0	-1.266,1	-131,1
Istmiete	17.620,9	17.641,6	20,7
Sonstige betriebliche Erträge	180,0	219,3	39,3
Umlagenergebnis einschließlich nicht umlagefähiger Betriebskosten	-442,4	-859,8	-417,4
Personal- und Sachkosten	-5.215,8	-4.275,7	940,1
Abschreibungen	-4.478,0	-4.982,0	-504,0
Instandhaltungskosten	-6.607,7	-5.550,6	1.057,1
Jahresüberschuss	1.057,0	2.192,8	1.135,8

Der im Vergleich zum Wirtschaftsplan erzielte um 1.135,8 Tsd. Euro höhere Jahresüberschuss ist im Wesentlichen auf geringere Instandhaltungskosten sowie gesunkene Personal- und Sachkosten zurückzuführen. Gegenläufig wirken höhere Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens sowie ein geringeres Umlagenergebnis aus der Betriebskostenabrechnung.

Die geplanten Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurden um 1.057,1 Tsd. Euro unterschritten, da es aufgrund der Corona-Pandemie zu Beeinträchtigungen bei der Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen kam.

Im Bereich der Personal- und Sachkosten sind insgesamt 940,1 Tsd. Euro geringere Kosten, insbesondere im Zusammenhang mit der EDV-Umstellung und der Löschung globaler Grundschulden, angefallen.

Darüber hinaus ist die Zunahme der Abschreibungen auf das Anlagevermögen in Höhe von 504,0 Tsd. Euro insbesondere auf außerplanmäßige Abschreibungen auf zwei Wohngebäude in Höhe von insgesamt 541,4 Tsd. Euro zurückzuführen.

Die Planüberschreitung des Umlagenergebnisses von 417,4 Tsd. Euro ergibt sich aus Bestandsveränderungen an unfertigen Leistungen im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung.

II. 2.1. Wohnungsbestand und Leerstand

Zum Stichtag 31. Dezember 2020 bewirtschaftete die Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG 5.355 Wohnungen im Stadtgebiet von Halle. Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Wohnungsbestand um 3 Wohnungen verringert. Die Abnahme resultiert insbesondere aus der Zusammenlegung von Nachbarwohnungen zur Schaffung von größerem Wohnraum und der Änderung von Nutzungsarten.

Darüber hinaus bewirtschaftete die Genossenschaft am 31. Dezember 2020 noch 33 gewerblich genutzte Einheiten, 11 eigengenutzte Einheiten, 6 Gästewohnungen, 3 Begegnungsstätten, 537 Garagen, 312 Einstellplätze und 179 Rollator-Boxen.

Von den 5.355 Wohnungen standen am 31. Dezember 2020 384 Wohnungen leer, was einer Leerstandsquote von 7,2 Prozent entspricht. Gegenüber dem Vorjahr ist die Leerstandsquote geringfügig gestiegen (Vorjahr 6,4 Prozent).

Im Geschäftsjahr 2020 konnten 340 Neuvermietungen (Vorjahr 367) erzielt werden. 80 Mitglieder wurden auf eigenen Wunsch innerhalb der Genossenschaft umgesetzt.

Den insgesamt 420 Neuabschlüssen von Nutzungsverträgen (Vorjahr 443) stehen insgesamt 463 Auflösungen von Nutzungsverhältnissen (Vorjahr 442) gegenüber, welche sich in 80 Umsetzungen/Umschreibungen (Vorjahr 76), 12 Räumungen wegen mietwidrigem Verhalten (Vorjahr 11) und 371 Kündigungen (Vorjahr 355) untergliedern. In Bezug auf die Kündigungsgründe ist anzumerken, dass 103 Mietverhältnisse aufgrund des Wegzugs aus der Stadt Halle (Vorjahr 139) beendet wurden und 56 Todesfälle (Vorjahr 67) eingetreten sind.

Die Vermietungsanschlussquote einschließlich interner Umzüge beträgt im Jahr 2020 90,7 Prozent (Vorjahr 100,3 Prozent), die Neuvermietungsquote einschließlich Wohnungswechsel liegt bezogen auf den Gesamtbestand bei 7,8 Prozent (Vorjahr 8,3 Prozent).

II. 2.2. Entwicklung der Mieten

Die Sollmieten sind im Geschäftsjahr 2020 um 410,6 Tsd. Euro angestiegen. Diese Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Neuvermietungszuschlägen und der Umlage von Modernisierungsmaßnahmen.

Die Kennziffer Sollmieten je qm durchschnittlicher Wohn- und Nutzfläche stieg im Jahr 2020 von 4,98 Euro/m ² /Monat um 0,10 Euro/m ² /Monat auf 5,08 Euro/m ² /Monat an.

Die Erlösschmälerungen infolge des Leerstandes betragen in 2020 1.266,1 Tsd. Euro und sind damit im Vergleich zum Vorjahr um 186,7 Tsd. Euro gestiegen.

Die leerstandsbedingten Erlösausfälle aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 326,5 Tsd. EUR sind im Berichtszeitraum 2020 gegenüber dem Vorjahr geringfügig um 4,0 Tsd. Euro gesunken.

II. 2.3. Bau- und Instandhaltungstätigkeit

Im Geschäftsjahr 2020 stand die Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestandes im Mittelpunkt des Planes Werterhaltung.

In der Sport- und Waldstadt Silberhöhe wurde an einem Hauseingang ein Aufzug installiert. Hierfür sind Kosten in Höhe von 168,0 Tsd. Euro entstanden. Da die Baumaßnahme im Rahmen des Aufzugsprogrammes der Investitionsbank Sachsen-Anhalt förderfähig ist, wurden gemäß vorliegendem Fördermittelbescheid 80,3 Tsd. Euro von den Gesamtkosten abgesetzt. Der verbleibende Betrag in Höhe von 87,7 Tsd. Euro wurde entsprechend aktiviert.

Darüber hinaus sind im Zusammenhang mit dem im Vorjahr erfolgten Ankauf einer ehemaligen Postfiliale Umbaukosten zur Begegnungsstätte von 121,1 Tsd. Euro angefallen. Weiterhin führten die Errichtung eines Spielplatzes, der Bau von Terrassen und Umzäunungen sowie einer Beregnungsanlage zu Herstellungskosten in Höhe von insgesamt 74,8 Tsd. Euro.

Außerdem wurde mit dem Bau von 12 PKW-Stellplätzen begonnen. Hierfür sind aktivierungspflichtige Kosten in Höhe von insgesamt 19,6 Tsd. Euro entstanden. Im Geschäftsjahr 2021 ist die Errichtung weiterer 13 Stellplätze vorgesehen. In diesem Zusammenhang wurden Planungskosten in Höhe von 10,4 Tsd. Euro aktiviert.

Das Durchschnittsalter unserer Mitglieder beträgt 59 Jahre. Aus diesem Grund wurden weitere 13 Rollator-Boxen neu errichtet. Die Kosten in Höhe von 19,3 Tsd. Euro wurden ebenfalls aktiviert.

Darüber hinaus wurden im Jahr 2020 in der Geschäftsstelle der Genossenschaft zusätzliche Brandschutztüren eingebaut, die zur Aktivierung von nachträglichen Herstellungskosten in Höhe von 11,9 Tsd. Euro geführt haben.

Die Umsetzung des Konzeptes zur "Modernisierung in Raten" ermöglicht es ab dem Geschäftsjahr 2020 nun auch Kosten für Leerwohnungssanierungen von Erstmietern im Anlagevermögen zu aktivieren. In diesem Zusammenhang sind für die Herrichtung von 14 Wohnungen insgesamt 387,8 Tsd. Euro angefallen.

Im Berichtsjahr 2020 wurden demzufolge in Wohn- und Geschäftsbauten insgesamt 707,3 Tsd. Euro aktiviert.

Im Rahmen der Instandhaltungs- und Instandsetzungstätigkeit wurden im Jahr 2020 planmäßig Entwässerungsleitungen, Wohnungseingangs- und Kellertüren erneuert, Trinkwasser-Hausanschlüsse umgebaut und Wärmebrücken im Dachbereich beseitigt. Die Erneuerung eines Aufzuges zur Erfüllung der aktuellen Brandschutzauflagen erfolgte ebenfalls. Darüber hinaus wurden umfangreiche Sanierungsmaßnahmen zur Herstellung der Wiedervermietbarkeit der Leerwohnungen vor Neuvermietung durchgeführt.

Für diese Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurden insgesamt finanzielle Mittel in Höhe von 5.550,6 Tsd. Euro aufgewendet, die sich gegenüber dem Vorjahr um 1.329,1 Tsd. Euro verringert haben. Grund hierfür sind pandemiebedingte Beeinträchtigungen bei der Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen.

Die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des Jahres 2020 wurden neben Fördermitteln in Höhe von 80,3 Tsd. Euro ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert.

II. 2.4. Kauf- und Verkaufstätigkeiten

Zum 1. Januar 2020 erfolgte der Eigentumsübergang des im Geschäftsjahr 2019 erfolgten Ankaufs einer ehemaligen Postfiliale. Die Anschaffungskosten in Höhe von 91,0 Tsd. Euro wurden im Vorjahr unter der Position geleistete Anzahlungen aktiviert und mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten im Geschäftsjahr 2020 in den Posten Grundstücke mit Geschäftsbauten umgebucht, da das Gebäude künftig als Begegnungsstätte genutzt werden soll.

II. 2.5. EDV-Umstellung ¹³

Zum 31. Dezember 2019 wurde das bisherige EDV-Programm (GES) durch ein neues Programm (Wodis Sigma) der Aareon AG ersetzt. Lediglich die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2019 wurde im Jahr 2020 noch in GES erstellt. Das neue Programm Wodis Sigma ermöglicht die Verarbeitung von Daten in Echtzeit sowie individuelle Datenauswertungen. Es erleichtert die informationsbasierte Prozess- und Geschäftssteuerung, schafft Transparenz dank Offener-Posten- Buchhaltung und erlaubt ein immobilienwirtschaftliches Risikomanagementsystem. Im Zusammenhang mit der EDV-Umstellung, die sich bis ins Jahr 2020 erstreckte, ist es notwendig, Arbeits- und Dienstanweisungen entsprechend den programmtechnischen Arbeitsabläufen anzupassen.

II. 3. Darstellung der wirtschaftlichen Lage zum Abschlussstichtag

a) Die Vermögenslage

Zusammengefasst in einer Strukturbilanz ergeben sich:

	31.12.2020		31.12.2019		Veränderung
	Tsd. Euro	%	Tsd. Euro	%	Tsd. Euro
Aktiva
Anlagevermögen
- Langfristig	128.345,4	86,0	132.407,6	89,8	-4.062,2
Umlaufvermögen
- Mittelfristig	14,2	0,0	21,1	0,0	-6,9
- Kurzfristig	20.871,3	14,0	14.938,7	10,2	5.932,6
Rechnungsabgrenzungsposten/ Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung
- Mittelfristig	0,7	0,0	0,0	0,0	0,7
- Kurzfristig	14,2	0,0	14,4	0,0	-0,2
Gesamtvermögen	149.245,8	100,0	147.381,8	100,0	1.864,0
Passiva
Eigenkapital
- Langfristig	140.816,9	94,4	138.651,9	94,1	2.165,0
Rückstellungen
- Langfristig	61,3	0,0	60,7	0,0	0,6
- Mittelfristig	28,3	0,0	53,5	0,0	-25,2
- Kurzfristig	551,9	0,4	599,5	0,4	-47,6
Verbindlichkeiten
- Kurzfristig	7.652,7	5,1	7.884,2	5,4	-231,5
Rechnungsabgrenzungsposten
- Langfristig	25,9	0,0	28,4	0,0	-2,5
- Mittelfristig	10,3	0,0	10,3	0,0	0,0
- Kurzfristig	98,5	0,1	93,3	0,1	5,2
Gesamtkapital	149.245,8	100,0	147.381,8	100,0	1.864,0

Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2019 um 1,3 Prozentpunkte vermehrt.

Den Zugängen im Anlagevermögen in Höhe von insgesamt 919,8 Tsd. Euro stehen planmäßige Abschreibungen in Höhe von 4.440,6 Tsd. Euro sowie außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 541,4 Tsd. Euro gegenüber.

Die Zunahme im kurzfristigen Umlaufvermögen resultiert hauptsächlich aus dem Anstieg der flüssigen Mittel um 6.462,0 Tsd. Euro.

Die Erhöhung des Eigenkapitals um 2.165,0 Tsd. Euro resultiert aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2020 in Höhe von 2.192,8 Tsd. Euro, dem um 27,8 Tsd. Euro gesunkene Geschäftsguthaben gegenüberstehen.

Die langfristigen Rückstellungen enthalten die Kosten für die Aufbewahrung der Geschäftsunterlagen

Die mittelfristigen Rückstellungen enthalten Verpflichtungen zur Zahlung von Aufstockungsbeträgen aus Altersteilzeitvereinbarungen.

Die kurzfristigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen noch ausstehende Betriebskosten, Prüfungs- und Steuerberatungskosten sowie Sonderzahlungen im Rahmen von Zielvereinbarungen.

Die Verminderung der kurzfristigen Verbindlichkeiten ist insbesondere auf die stichtagsbedingte Abnahme der Verbindlichkeiten aus Instandhaltungsleistungen um 233,1 Tsd. Euro zurückzuführen.

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Mietzahlungen für das Folgejahr sowie im Voraus erhaltene Entgelte für Wartungs- und Instandhaltungsaufwendungen.

Bilanzkennziffern

Die Eigenkapitalquote (Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital) beträgt:

2016	2017	2018	2019	2020
81,2%	85,3 %	86,1 %	94,1 %	94,4 %

Im Betriebsvergleich ¹⁴ ist die Eigenkapitalquote überdurchschnittlich hoch.

Die Anlagenintensität (Anlagevermögen/Bilanzsumme) beträgt:

2016	2017	2018	2019	2020
85,9 %	86,7 %	85,1 %	89,8 %	86,0 %

Die Anlagenintensität ist wohnungswirtschaftlich üblich hoch.

Der durchschnittliche Gebäudebuchwert pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche beträgt:

2016	2017	2018	2019	2020
Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
355	335	324	312	299

Die durchschnittliche Kreditverschuldung pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche beträgt:

2016	2017	2018	2019	2020
Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
74	47	43	0	0

Die Genossenschaft hat zum 31 .Dezember 2019 alle Kredite getilgt.

Der Anlagendeckungsgrad (EK + langfristige Rückstellungen + langfristige FK/lang- und mittelfristige Vermögensgegenstände) beträgt:

2016	2017	2018	2019	2020
110,3 %	108,8 %	101,3 %	104,8 %	109,8 %

Das Anlagevermögen und das mittelfristige Umlaufvermögen der Genossenschaft sind durch Eigenkapital ausreichend gedeckt.

b) Die Finanzlage

Gegenüberstellung kurzfristiger Vermögens- und Schuldteile:

Nettogeldvermögen-Berechnung	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung
	Tsd. Euro	Tsd. Euro	Tsd. Euro
Finanzmittelbestand
- liquide Mittel	13.837,5	7.375,5	6.462,0
zuzüglich/abzüglich
+kurzfristig verfügbare Aktiva	7.048,0	7.577,6	-529,6
- kurzfristig fällige Passiva	-8.303,1	-8.577,0	273,9
Nettogeldvermögen	12.582,4	6.376,1	6.206,3

Die finanzielle Situation ist durch eine gute, ausreichende Liquidität gekennzeichnet. Der stichtagsbezogene Liquiditätsstatus hat sich zum 31. Dezember 2020 im Vergleich zum vorherigen Bilanzstichtag um 6.206,3 Tsd. Euro verbessert.

Vereinfachte Cash-Flow-Rechnung	2020	2019	Veränderung
	Tsd. Euro	Tsd. Euro	Tsd. Euro
Jahresüberschuss	2.192,8	830,3	1.362,5
+ planmäßige Abschreibungen	4.440,6	4.399,0	41,6
+ außerplanmäßige Abschreibungen	541,4	0,3	541,1
+ Veränderung langfristiger Rückstellungen	0,6	6,3	-5,7
= Cash-Flow (DVFA/SG)	7.175,4	5.235,9	1.939,5
- planmäßige Tilgungen	0,0	-697,6	697,6
= Wohnungswirtschaftlicher Cash-Flow	7.175,4	4.538,3	2.637,1

Der Cash-Flow ist gegenüber dem Vorjahr insbesondere aufgrund der um 1.329,1 Tsd. Euro geringeren Instandhaltungskosten um 1.939,5 Tsd. Euro gestiegen. Infolge der im Vorjahr erfolgten vollständigen Entschuldung der Genossenschaft entfallen ab dem Geschäftsjahr 2020 die Tilgungsleistungen auf Darlehensverbindlichkeiten. Die Innenfinanzierungskraft ist demnach weiterhin gegeben und als sehr positiv zu beurteilen.

Entwicklung des wohnungswirtschaftlichen Cash-Flows

2016	2017	2018	2019	2020
Tsd. Euro	Tsd. Euro	Tsd. Euro	Tsd. Euro	Tsd. Euro
4.878,4	4.322,8	3.720,7	4.538,3	7.175,4

Der Cashflow ist im Betriebsvergleich überdurchschnittlich hoch. ¹⁵

Zinsaufwand in Relation zur Nettokaltmiete, gesamt abzüglich Erlösschmälerungen

(ohne Betriebskosten):

2016	2017	2018	2019	2020
7,0 %	5,0 %	4,0 %	2,0 %	0,0 %

Die Genossenschaft hat zum 31.Dezember 2019 alle Kredite getilgt. Daher entfällt ab dem Geschäftsjahr 2020 der Zinsaufwand auf Darlehensmittel.

Planmäßiger Kapitaldienst in Relation zur Nettokaltmiete, gesamt abzüglich Erlösschmälerungen (ohne Betriebskosten):

2016	2017	2018	2019	2020
17,6 %	13,3 %	11,3 %	6,0 %	0,0 %

Die Vermögens- und Finanzlage wird als geordnet eingeschätzt. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Auch für die Zukunft werden keine Liquiditätsengpässe erwartet.

c) Die Ertragslage

Zusammenfassung der Ertragslage nach Leistungssparten:

	2020	2019	Veränderung
	Tsd. Euro	Tsd. Euro	Tsd. Euro
Hausbewirtschaftung	3.017,2	1.076,7	1.940,5
Sonstiger Geschäftsbetrieb	-303,8	-286,0	-17,8
Geschäftsergebnis	2.713,4	790,7	1.922,7
Zinsergebnis	-19,4	0,7	-20,1
Neutrales Ergebnis	-501,2	38,9	-540,1
Ergebnis vor Steuern	2.192,8	830,3	1.362,5
Steuern von Einkommen und Ertrag	0,0	0,0	0,0
Jahresüberschuss	2.192,8	830,3	1.362,5

Das im Vergleich zum Vorjahr um 1.940,5 Tsd. Euro höhere Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung ist im Wesentlichen auf um 1.329,1 Tsd. Euro gesunkene Instandhaltungskosten, um 353,7 Tsd. Euro geringere Zinsen und ähnliche Aufwendungen sowie um 223,9 Tsd. Euro höhere Istmieteinnahmen zurückzuführen. Gegenläufig wirken sich insbesondere ein um 187,0 Tsd. Euro gesunkenes Umlagenergebnis sowie um 62,5 Tsd. Euro geringere Versicherungserstattungen aus.

Der Rückgang des Zinsergebnisses um 20,1 Tsd. Euro beruht im Wesentlichen auf um 11,9 Tsd. Euro gestiegenen Verwahrentgelten für Bankguthaben und um 7,9 Tsd. Euro verminderten Zinserträgen.

Das neutrale Ergebnis ist um 540,1 Tsd. Euro gesunken, da insbesondere im Geschäftsjahr 2020 außerplanmäßige Abschreibungen auf zwei Wohngebäude in Höhe von insgesamt 541,4 Tsd. Euro vorgenommen worden sind.

Ertragskennziffern

Die durchschnittliche Sollmiete, gesamt pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche pro Monat beträgt:

2016	2017	2018	2019	2020
Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
4,72	4,85	4,91	4,98	5,08

Im Betriebsvergleich liegen die Sollmieten trotz des hohen Modernisierungsgrades unterhalb des Durchschnitts der Stadt Halle. ¹⁶

Die durchschnittlichen WE-Sollmieten pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat belaufen sich auf:

2016	2017	2018	2019	2020
Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
4,66	4,78	4,83	4,90	4,99

Leerstandsquote

2016	2017	2018	2019	2020
6,47 %	6,41 %	6,49 %	6,44 %	7,17 %

Der Leerstand befindet sich im Betriebsvergleich auf dem durchschnittlichen Niveau der Stadt Halle. ¹⁷

Anteil der Erlösschmälerungen (gesamt) zur Sollmiete (gesamt):

2016	2017	2018	2019	2020
6,0 %	5,9 %	6,2 %	5,8 %	6,7 %

Wohnraumvermietungsanschlussquote unter Berücksichtigung interner Umzüge (Wohnungseinzüge/Wohnungsauszüge):

2016	2017	2018	2019	2020
123,1 %	98,7 %	95,1 %	100,3 %	90,7 %

Durchschnittliche Fremdkosten der Instandhaltung pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche:

2016	2017	2018	2019	2020
Euro/m ²	Euro/m ²	Euro/m ²	Euro/m ²	Euro/m ²
16,08	20,84	23,01	22,24	17,89

Die Ertragslage wird als geordnet eingeschätzt.

III. Prognosebericht

Der Aufsichtsrat der Genossenschaft hat im November 2020 den kurzfristigen Wirtschafts-, Finanz- und Investitionsplan für das Jahr 2021 genehmigt und im April 2021 das Unternehmenskonzept für die Jahre 2021 bis 2031 zur Kenntnis genommen.

Wesentlichen Einfluss auf die Liquiditätsentwicklung der kommenden Jahre hat die Leerstandsentwicklung. Ausgehend von der Altersstruktur der Mitglieder wurde bei der langfristigen Planung von einem steigenden Leerstand ausgegangen.

Gelingt es der Genossenschaft, durch entsprechende Bau-, Dienstleistungs- und Marketingmaßnahmen die Leerstandsentwicklung niedriger als geplant zu halten, entstehen neue Liquiditätsspielräume, welche insbesondere zur weiteren Sanierung und Modernisierung des Bestandes eingesetzt werden könnten.

Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Erlösausfälle wegen Leerstands werden für das Jahr 2021 Mieteinnahmen in Höhe von 17.726,4 Tsd. Euro geplant. Im Verhältnis zum Geschäftsjahr 2020 steigen die Istmieteinnahmen um 0,5 Prozent und sind insbesondere auf Neuvermietungszuschläge zurückzuführen.

Ausgaben für Investitionen in das Anlagevermögen -insbesondere für geplante Baumaßnahmen und die Modernisierung von Leerwohnungen- sind in Höhe von insgesamt 1.996,5 Tsd. Euro vorgesehen und liegen damit 1.259,0 Tsd. Euro über dem Investitionsvolumen des Geschäftsjahres 2020.

Darüber hinaus werden für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungen in 2021 8.481,7 Tsd. Euro geplant. Gegenüber dem Jahr 2020 bedeutet das einen Anstieg der geplanten Ausgaben um 52,8 Prozent, da es aufgrund der Corona-Pandemie zu Beeinträchtigungen bei der Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen kam.

Alle Investitionen werden aus Eigenmitteln finanziert, eine Neuaufnahme von Krediten ist nicht geplant.

Für das Geschäftsjahr 2021 wird ein negatives Jahresergebnis von 899,7 Tsd. Euro erwartet. Grund hierfür sind erwartungsgemäß deutlich höhere Instandhaltungskosten (2.931,1 Tsd. Euro), die jedoch neben den aktivierbaren Wertverbesserungen zur Erhaltung und Aufwertung des Bestandes und damit zur Verminderung künftiger leerstandsbedingter Mietausfälle beitragen.

Trotz des prognostizierten Jahresfehlbetrages für das Geschäftsjahr 2021 wird sich der Liquiditätsbestand um weitere 1.483,4 Tsd. Euro auf insgesamt 15.320,9 Tsd. Euro erhöhen und gewährleistet, dass auch in den kommenden Jahren sämtliche Zahlungsverpflichtungen bedient werden können.

Der daraus abgeleitete Cashflow für das Geschäftsjahr 2021 wird demnach in Höhe von 3.696,6 Tsd. Euro erwartet und verdeutlicht die sehr gute Innenfinanzierungskraft der Genossenschaft.

Gegenüber den Vorjahren sind die Prognosen für das Geschäftsjahr 2021 hingegen eher mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung zur Pandemiebekämpfung machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen.

Verlässliche Angaben zum Einfluss der anhaltenden Coronakrise auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichtes quantitativ daher nicht möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer der Beeinträchtigungen durch das Virus und die darauffolgende wirtschaftliche Erholung ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen.

IV. Chancen- und Risikobericht einschließlich Risikomanagementsystem

Risikomanagementsystem

Grundlage des Risikomanagements ist das interne Kontrollsystem. Durch die Unternehmensleitung werden regelmäßig die Organisationsstruktur, die Ablauforganisation, Richtlinien, Arbeitsanweisungen und Vorgaben von Formularen für bestimmte Sachverhalte überprüft und gegebenenfalls aktualisiert.

Organisatorische Sicherheitsmaßnahmen wie Vier-Augen-Prinzip, Vergabe- und Zahlungsermächtigungen, Zugriffsrestriktionen für das EDV-System (Wodis Sigma) wurden aufgrund der EDV-Umstellung von GES auf Wodis Sigma im Jahr 2020 fortgeschrieben. Weitere systemintegrierte Kontrollmechanismen sind u. a. im unternehmenseigenen Maßnahmeplan zum Risikomanagementsystem festgeschrieben.

Das Controlling, als weiterer Bestandteil des Risikomanagements, stellt als Führungsunterstützung für die Unternehmensleitung Informationen zur Verfügung, bereitet Investitionsentscheidungen anhand von Planungsrechnungen vor und kontrolliert die Umsetzung der Unternehmenspläne.

Wesentliche Aufgabe des Controllings ist die Erstellung, Abrechnung und Analyse von Wirtschafts- und Finanzplänen.

Im 5-Jahres-Rhythmus wird eine Bestandsportfolioanalyse erstellt.

Der Finanzplan bildet auch die Grundlage für die stetige Zahlungsdisposition aller Geldströme.

Täglich werden die Kontenbewegungen und flüssigen Mittel abgestimmt.

Erhebliche Bedeutung kommt den Kennzahlen zu, die Hinweise auf eine drohende wesentliche Verschlechterung der Vermögens-, Finanz- und/oder Ertragslage oder gar eine Bestandsgefährdung geben können.

Durch die Unternehmensleitung wurden kritische Grenzwerte definiert. Deren Einhaltung wird permanent kontrolliert, um rechtzeitig gegensteuern zu können.

Internes Überwachungssystem und Controlling bilden die Basis für das Frühwarnsystem, dessen Installation ausdrücklich dem Vorstand obliegt. Hierzu wurden im Maßnahmeplan zum Risikomanagementsystem entsprechende Festlegungen getroffen.

Im Unternehmen wird ein konsequentes Forderungsmanagement betrieben. Mietrückstände werden ständig im Rahmen des Programmes AnNoText Triman eingeholt.

Alle übrigen Forderungen aus eingegangenen Rechtsgeschäften werden regelmäßig auf ihre Tilgung durch das Rechnungswesen überprüft und bei Rückständen konsequent verfolgt.

Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung

Das größte wirtschaftliche Risiko für unsere Genossenschaft ist der Leerstand von Wohnraum. Auf diesen wirken Einflussfaktoren wie der Rückgang der Bevölkerung, eine stagnierende oder schrumpfende Wirtschaft, die zu Arbeitslosigkeit führt und damit die finanziellen Möglichkeiten der Nutzer einschränkt bzw. ein Überangebot von vergleichbarem Wohnraum auf dem regionalen Wohnungsmarkt.

Neben zahlreichen privaten Vermietern agieren auf dem halleschen Wohnungsmarkt weitere 10 Wohnungsgenossenschaften und 2 kommunale Wohnungsunternehmen. Aufgrund der industriellen Bauweise der Wohnungen in den Jahren 1955 bis 1989 bieten die Genossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen ähnliche Wohnungstypen am Markt an. Um sich im Wettbewerb zu behaupten ist es notwendig, sich durch verschiedene Preissegmente sowie individuelle Zuschnittsveränderungen und Dienstleistungen rund ums Wohnen hervorzuheben.

In der Region stellt die Überalterung der Mieterschaft ein spezifisches, aber ernst zu nehmendes Risiko für die langfristige Nachfrage im Bestand dar. Dieses Risiko wird laufend überwacht. Die zielgruppenspezifische Ansprache neuer Mietinteressenten, insbesondere jüngerer Haushalte, soll gleichzeitig für Verringerung der Überalterung und im Idealfall zur Verjüngung der Mieterschaft führen. Darüber hinaus ist festzustellen, dass Haushalte im Rentenalter mit teilweise jahrzehntelanger Verbundenheit mit der Genossenschaft auch im weiter steigenden Alter bei der Genossenschaft wohnen bleiben. Dadurch steigt zwar der Anteil der hochbetagten Bewohner an, aber dies ist grundsätzlich als positive Entwicklung anzusehen.

Ein weiteres mittel- bis langfristiges Risiko besteht in der Entwicklung der Baupreise. Bauordnungsrechtliche Normen, modernere Anforderungen und gesetzliche Veränderungen können zu einer Erhöhung der Baukosten führen. Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weitgehend ausgelastet. In Kombination mit dem zunehmenden Fachkräftemangel können sich bei einzelnen Gewerken überproportionale Preissteigerungen ergeben. Der Umfang und die Dauer dieser Entwicklung können derzeit nicht abgeschätzt werden. Bei der Erstellung des langfristigen Unternehmenskonzeptes der halleschen Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG wurde jedoch die Marktsituation bei der objektbezogenen Ermittlung der Investitionskosten berücksichtigt. Zur Sicherstellung der Investitionsziele werden die Planungen und Maßnahmen betroffener Projekte bei Erfordernis angepasst.

Darüber hinaus bedient sich die Genossenschaft externer und interner Fachkräfte sowie einer laufenden Budget- und Kostenkontrolle um frühzeitig reagieren zu können.

Liquiditätsrisiken zur Sicherstellung der Zahlungsbereitschaft liegen aufgrund des hohen Bestandes an flüssigen Mitteln nicht vor. Im Zusammenhang mit der im Geschäftsjahr 2019 erfolgten Entschuldung der Genossenschaft und den damit einhergehenden Wegfall des Kapitaldienstes ergeben sich freie Liquiditätsspielräume. Diese können genutzt werden, um den vorhandenen Wohnungsbestand zu sanieren und zu modernisieren bzw. Wohnungsbestände zu erwerben oder Neubauten zu errichten, um die Angebotspalette an Wohnraum für die Mitglieder zu erweitern.

Aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung und dem unbelasteten Grundbesitz ergibt sich für die Genossenschaft auch die Möglichkeit, günstige Darlehen zur Finanzierung von Investitionsvorhaben aufzunehmen.

Die anhaltende Corona-Pandemie könnte allerdings auch Risiken im Hinblick auf die zukünftige Geschäftsentwicklung ergeben. Zu nennen sind mögliche Risiken aus der Verzögerung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Mietausfälle werden insbesondere im Bereich der Gewerbemietverhältnisse erwartet.

Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und wird erforderlichenfalls die Unternehmensplanung auf die sich eventuell verändernden Sachlagen anpassen.

Für die hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG waren für das Geschäftsjahr 2020 keine bestandsgefährdenden Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erkennbar und bestehen auch nach derzeitigem Kenntnisstand für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht.

V. Berichterstattung zum Einsatz von Finanzinstrumenten

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte nutzt die Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG nicht. Darüber hinaus ergeben sich auch aufgrund der im Geschäftsjahr 2019 erfolgten vollständigen Entschuldung keine Zinsänderungsrisiken.

Halle, 31. Mai 2021

Neumann, Vorstandssprecher

Degner, Vorstand

¹ GdW Information 161 - Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2020/2021, Seite 1
² GdW Information 161 - Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2020/2021, Seite 1
³ GdW Information 161 - Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2020/2021, Seite 4
⁴ GdW Information 161 - Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2020/2021, Seite 5
⁵ Statistischer Quartalsbericht Stadt Halle - 4. Quartal 2020, Seite 10
⁶ Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 10
⁷ Statistischer Quartalsbericht Stadt Halle - 4. Quartal 2020, Seite 11
⁸ Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 10
⁹ Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 10-11
¹⁰ Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 13
¹¹ Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 38
¹² Statistischer Quartalsbericht Stadt Halle - 4. Quartal 2020, Seite 18
¹³ https://www.aareon.de/Aareon_Wodis_Sigma/Aareon_Wodis_Sigma.38985.html
¹⁴ Betriebsvergleich 2019 des vdw/vdwg vom November 2020, Seite 14
¹⁵ Betriebsvergleich 2019 des vdw/vdwg vom November 2020, Seite 14
¹⁶ Betriebsvergleich 2019 des vdw/vdwg vom November 2020, Seite 14
¹⁷ Betriebsvergleich 2019 des vdw/vdwg vom November 2020, Seite 14

1. Bilanz

2. Gewinn- und Verlustrechnung

der Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG

Halle (Saale)

Bilanz zum 31.12.2020

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	Euro	Euro	Euro
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände	26.459,16	26.459,16	18.512,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	125.037.287,58		129.127.231,11
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.228.369,51		2.169.771,50
Grundstücke ohne Bauten	503.744,37		503.744,37
Technische Anlagen	180.559,45		194.912,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	338.887,55		302.450,14
Anlagen im Bau	19.627,01		0,00
Bauvorbereitungskosten	10.424,92		0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	128.318.900,39	90.978,42
Anlagevermögen insgesamt		128.345.359,55	132.407.599,54
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen	6.775.404,59		7.245.124,38
Andere Vorräte	41.701,99	6.817.106,58	41.968,05
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	50.510,49		67.782,93
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	3.457,52		4.758,87
Sonstige Vermögensgegenstände	176.959,22	230.927,23	224.655,19
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	13.837.457,81	13.837.457,81	7.375.523,03
Rechnungsabgrenzungsposten/ Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung
Andere Rechnungsabgrenzungsposten	14.209,05		14.427,38
Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung	726,81	14.935,86	0,00
Bilanzsumme		149.245.787,03	147.381.839,37

Passivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	Euro	Euro	Euro
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	414.558,51		445.284,80
der verbleibenden Mitglieder	8.427.174,63		8.413.217,73
aus gekündigten Geschäftsanteilen	2.400,00	8.844.133,14	13.500,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 9.717,71 Euro			(12.196,89)
Ergebnisrücklagen
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	77.461.792,43		77.461.792,43
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen 0,00 Euro			( 0,00)
Gesetzliche Rücklage	5.590.716,00		5.590.716,00
davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt 0,00 Euro			(0,00)
Andere Ergebnisrücklagen	48.920.235,04	131.972.743,47	46.727.414,79
davon aus Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt 2.192.820,25 Euro			(830.262,39)
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss	2.192.820,25		830.262,39
Einstellungen in Ergebnisrücklagen	-2.192.820,25	0,00	-830.262,39
Eigenkapital insgesamt		140.816.876,61	138.651.925,75
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	641.517,64	641.517,64	713.719,01
Verbindlichkeiten
Erhaltene Anzahlungen	7.123.323,06		7.120.482,01
Verbindlichkeiten aus Vermietung	61.035,50		57.459,78
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	391.819,69		624.935,23
Sonstige Verbindlichkeiten	76.608,94	7.652.787,19	81.235,05
davon aus Steuern : 102,12 Euro			(6.614,68)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 Euro			(1.184,17)
Rechnungsabgrenzungsposten		134.605,59	132.082,54
Bilanzsumme		149.245.787,03	147.381.839,37

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2020 - 31.12.2020

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	Euro	Euro	Euro
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	24.626.140,51		24.385.504,89
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	21.870,65	24.648.011,16	37.511,52
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		-469.719,79	374.712,33
Andere aktivierte Eigenleistungen		34.984,08	19.827,16
Sonstige betriebliche Erträge		219.323,19	275.812,36
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	12.841.415,01		14.925.039,10
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	2.317,67	12.843.732,68	7.303,21
Rohergebnis		11.588.865,96	10.161.025,95
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.339.048,48		2.412.004,49
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	468.524,74	2.807.573,22	471.986,10
davon für Altersversorgung 2.835,84 Euro			(2.773,92)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	4.982.038,42	4.982.038,42	4.399.272,47
Sonstige betriebliche Aufwendungen		1.118.742,31	1.222.656,46
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	11.247,33	11.247,33	22.330,89
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	4.113,47	4.113,47	354.780,71
Steuern vom Einkommen und Ertrag		-0,32	0,47
Ergebnis nach Steuern		2.687.646,19	1.322.656,14
Sonstige Steuern		494.825,94	492.393,75
Jahresüberschuss		2.192.820,25	830.262,39
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		-2.192.820,25	-830.262,39
Bilanzgewinn		0,00	0,00

3. Anhang

der Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG

Halle (Saale)

A. Allgemeine Angaben

1. Die Hallesche Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG hat ihren Sitz in Halle (Saale), Freyburger Str. 3 und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stendal (Reg.Nr. 3.276).

2. Der Jahresabschluss wurde nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 242 ff. sowie der sie ergänzenden Vorschriften der §§ 336 ff. des Handelsgesetzbuches erstellt.

3. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen mit Stand vom 16. Oktober 2020 unter Beachtung ergänzender Bilanzierungs- und Ausweisvorschriften des DM-Bilanzgesetzes.

4. Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter Annahme der Unternehmensfortführung gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

1. Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB nach dem Grundsatz der Einzelbewertung.

2. Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die Abschreibungssätze liegen zwischen 10 Prozent und 33,3 Prozent. Es erfolgte eine planmäßige lineare und ggfs. zeitanteilige Abschreibung.

3. Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet. Planmäßige lineare Abschreibungen auf Wohn- und Geschäftsbauten wurden dabei auf Grundlage der Gesamtnutzungsdauer vorgenommen. Folgende Abschreibungssätze kamen dabei zur Anwendung:

vor dem 1. Juli 1990 fertiggestellte Wohngebäude	2%
nach dem 1. Juli 1990 fertiggestellte Wohngebäude	2 % bzw. 1,25 %
Geschäftsbauten	4%
Stellplätze, Außenanlagen und Grundstückszubehör	10%

Die Abgrenzung Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten erfolgte nach Maßgabe des § 255 Abs. 2 HGB. Die Bauleitung wurde aufgrund Mittelstundenverrechnungssätze eigener Mitarbeiter aktiviert.

Im Zuge der Jahresabschlusserstellung wurden die Buchwerte der Grundstücke und Wohngebäude einem Niederstwerttest im Sinne von § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB unterzogen. Neben den gebäudebezogenen Ertragswertermittlungen wurden auch die Grundstücke unter Heranziehung von aktuellen lagespezifischen Bodenrichtwerten bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderung haben sich bei 2 Wohngebäuden in Höhe von insgesamt 541,4 Tsd. Euro ergeben. Die Notwendigkeit von Zuschreibungen gem. § 253 Abs. 5 HGB für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen hat sich zum 31. Dezember 2020 nicht ergeben.

Im Posten Grundstücke mit Wohnbauten wurde ein Aufzugsanbau aktiviert. Von den nachträglichen Herstellungskosten in Höhe von 168,0 Tsd. Euro wurden Fördermittel in Höhe von 80,3 Tsd. Euro von den Gesamtkosten abgesetzt. Der verbleibende Betrag in Höhe von 87,7 Tsd. Euro wurde entsprechend aktiviert. Weiterhin führten die Errichtung eines Spielplatzes, der Bau von Rollatorenboxen, Terrassen und Umzäunungen sowie einer Beregnungsanlage zu (nachträglichen) Herstellungskosten in Höhe von insgesamt 94,1 Tsd. Euro. Ferner sind im Zusammenhang mit aktivierbaren Leerwohnungssanierungen für die Herrichtung von 14 Wohnungen insgesamt 387,8 Tsd. Euro angefallen.

Im Posten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten sind insbesondere Umbaukosten im Zusammenhang mit dem im Vorjahr erfolgten Ankauf einer ehemaligen Postfiliale zur Begegnungsstätte von 121,1 Tsd. Euro angefallen. Darüber hinaus wurden in der Geschäftsstelle der Genossenschaft zusätzliche Brandschutztüren eingebaut, die zur Aktivierung von nachträglichen Herstellungskosten in Höhe von 11,9 Tsd. Euro geführt haben.

4. Unter der Position Anlagen im Bau wurden aktivierungspflichtige Herstellungskosten für den Bau von 12 PKW-Stellplätzen in Höhe von insgesamt 19,6 Tsd. Euro ausgewiesen.

5. Darüber hinaus wurden unter den Bauvorbereitungskosten im Zusammenhang mit der Errichtung weiterer 13 Stellplätze Planungskosten in Höhe von 10,4 Tsd. Euro aktiviert.

6. Die Buchwerte der im Posten Grundstücke ohne Bauten bilanzierten Grundstücke sind in Höhe von 1.062,5 Tsd. Euro durch Abschreibungen gem. § 253 Abs. 4 der bis zum 28. Mai 2009 geltenden Fassung des HGB beeinflusst. Hier wurden zum 1. Januar 2010 die niedrigeren Buchwerte gem. Art. 67 Abs. 4 Satz 1 EGHGB beibehalten.

7. Unter den Technischen Anlagen werden eine Photovoltaikanlage und 2 Solarthermieanlagen ausgewiesen. Die Abschreibungen wurden linear mit einem Abschreibungssatz von 5 Prozent vorgenommen.

8. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Die Bewertung der angeschafften geringwertigen Wirtschaftsgüter erfolgte in Anlehnung an § 6 Abs. 2 EStG. Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten von höchstens 250,00 Euro wurden sofort aufwandswirksam erfasst. Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten zwischen 250,01 Euro und 800,00 Euro lagen, wurden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und als fiktiver Abgang gezeigt. Alle übrigen angeschafften Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten 800,01 Euro übersteigen wurden mit Abschreibungssätzen zwischen 10 Prozent und 33,3 Prozent planmäßig linear und ggfs. zeitanteilig abgeschrieben.

9. Aktivierte Eigenleistungen wurden in den Posten Grundstücke mit Wohnbauten, Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie Anlagen im Bau in Höhe von insgesamt 35,0 Tsd. Euro für eigene Bauleitung aktiviert.

10. Vermögensgegenstände des Vorratsvermögens wurden zu Anschaffungskosten bzw. zu durchschnittlichen Anschaffungskosten bewertet.

11. Die unfertigen Leistungen in Höhe von 6.775,4 Tsd. Euro beinhalten noch nicht mit Mietern abgerechnete umlagefähige Betriebskosten. Ausfälle wegen Leerstands wurden in Höhe von 489,0 Tsd. Euro berücksichtigt.

12. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung von Einzelausfallrisiken durch Abschreibungen und Einzelwertberichtigungen bewertet.

13. Passivierungspflichtige sonstige Rückstellungen wurden gemäß § 249 Abs. 1 Satz 1 HGB gebildet und gemäß § 253 Abs. 1 HGB in Höhe der voraussichtlichen Erfüllungsbeträge bemessen. Die Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen wurde aufgrund ihres langfristigen Charakters mit einem durchschnittlichen Marktzinssatz von 1,35 Prozent abgezinst.

Im Geschäftsjahr wurden Rückstellungen infolge von Altersteilzeitvereinbarungen mit 5 Arbeitnehmern in Höhe von 320,8 Tsd. Euro passiviert. Die Arbeitsleistung wird gemäß den Vereinbarungen im Blockmodell erbracht.

Für die Altersteilzeitverpflichtungen bestehen insolvenzgeschützte Termingeldguthaben, die an die betroffenen Arbeitnehmer verpfändet sind. Gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB sind diese Vermögensgegenstände mit den entsprechenden Schulden zu verrechnen. In 3 Fällen übersteigt der Erfüllungsbetrag der Rückstellungen in Höhe von 226,5 Tsd. Euro den beizulegenden Zeitwert des entsprechenden Termingeldguthabens in Höhe von 198,2 Tsd. Euro. In 2 Fällen übersteigt jedoch der beizulegende Zeitwert des Termingeldguthabens die Rückstellung. Der Unterschiedsbetrag in Höhe von 0,7 Tsd. Euro wird als aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung auf der Aktivseite der Bilanz ausgewiesen.

Die zum 31. Dezember 2020 bestehenden Verpflichtungen zur Zahlung der Aufstockungsbeträge laut Vereinbarungen sind als Rückstellung passiviert worden. Darüber hinaus wurden die entstandenen Erfüllungsrückstände aufgrund des noch nicht entlohnten Anteils der Arbeitsleistung durch Bildung einer Rückstellung berücksichtigt. Die Aufstockungsbeträge sowie Erfüllungsrückstände wurden mit ihrem Barwert angesetzt. Die Bewertung erfolgte mit einem restzeitäquivalenten durchschnittlichen Marktzinssatz (entsprechend der Rückstellungsabzinsungsverordnung). Dabei liegen die Restlaufzeiten zwischen 2 und 4 Jahren. Der Abzinsungszinssatz für die Restlaufzeit von 2 Jahren liegt bei 1,00 Prozent, (3 Jahre 1,09 Prozent, 4 Jahre 1,22 Prozent).

Der Unterschiedsbetrag gem. § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen nach Maßgabe des durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen 10 Geschäftsjahren und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen 7 Geschäftsjahren beträgt 1,3 Tsd. Euro und unterliegt einer Ausschüttungssperre.

14. Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert, § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel (Anlage 1) dargestellt.

2. Unter den Unfertigen Leistungen werden die im Folgejahr mit den Mietern abzurechnenden umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen.

3. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

Bezeichnung	31.12.2020	31.12.2019
	Tsd. Euro	Tsd. Euro
Forderungen aus Vermietung	6,9	12,0
Forderungen aus and. Lieferungen u. Leistungen	0,0	0,6
Sonstige Vermögensgegenstände	7,3	8,5
Gesamtbetrag	14,2	21,1

4. Das Verfahren zur Ermittlung der latenten Steuern gemäß § 274 HGB berücksichtigt die bilanzorientierte Betrachtungsweise. Nach der Bewertung zum 31. Dezember 2020 ergibt sich ein aktiver Überhang latenter Steuern aus dem Posten Grundstücke mit Wohnbauten sowie aus sonstigen Vermögensgegenstände.

Es bestehen ferner steuerliche Verlustvorträge, die in den nächsten 4 Jahren zur Steuerminderung genutzt werden können. Über den Saldierungsbereich der Bilanzdifferenzen hinausgehende Steuerlatenzen sowie aktive Steuerlatenzen auf verrechenbare Verlustvorträge werden in Ausübung des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB n. F. nicht angesetzt.

Die Steuersätze betragen zur Körperschaftssteuer 15,825% und zur Gewerbesteuer 15,750%.

5. Als Geschäftsguthaben werden die auf die gezeichneten Geschäftsanteile gezahlten Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder, der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausscheidenden Mitglieder sowie aus gekündigten Geschäftsanteilen ausgewiesen.

6. In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichen Umfang enthalten:

- Rückstellungen ATZ	320,8 Tsd. Euro
- Rückstellungen für Betriebskosten	240,0 Tsd. Euro
- Rückstellungen für Sonderzahlungen (Zielvereinbarungen)	153,4 Tsd. Euro
- Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten	81,2 Tsd. Euro
- Rückstellungen für nicht in Anspruch genommenen Urlaub	77,4 Tsd. Euro

7. Die Zusammenstellung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2).

Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

Bezeichnung	31.12.2020	31.12.2019
	Tsd. Euro	Tsd. Euro
Erhaltene Anzahlungen	7.123,3	7.120,5
Verbindlichkeiten aus Vermietung	61,0	57,5
Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen	391,8	624,9
Sonstige Verbindlichkeiten	76,6	81,2
Gesamtbetrag	7.652,7	7.884,1

8. In den Erhaltenen Anzahlungen werden Vorauszahlungen von Mietern für den Abrechnungszeitraum 2020 auf noch nicht abgerechnete Heiz-, Warmwasser- und andere Betriebskosten ausgewiesen.

9. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

10. Im Posten Passiver Rechnungsabgrenzungsposten werden Entgelte für Wartungs- und Instandhaltungsaufwendungen für die Jahre 2021 bis 2035 sowie Mietvorauszahlungen für das Jahr 2021 ausgewiesen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine außergewöhnlichen Erträge von Größe und Bedeutung enthalten. Aufwendungen von außergewöhnlicher Größe und Bedeutung sind hinsichtlich der im Geschäftsjahr 2020 erfolgten außerplanmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten in Höhe von insgesamt 541,4 Tsd. Euro enthalten.

2. In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Zinsen für die Abzinsung von Altersteilzeitrückstellungen in Höhe von 0,5 Tsd. Euro enthalten.

3. Zinsen für die Aufzinsung von Altersteilzeitrückstellungen sind in Höhe von 3,0 Tsd. Euro in Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten.

D. Sonstige Angaben

1. Es bestehen keine Haftungsverhältnisse.

2. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag haben sich im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie ereignet. Im Geschäftsjahr 2020 kam es zu umfangreichen Verschiebungen im Bereich der Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, da die Umsetzung der vorgeschriebenen Hygieneauflagen bei Baumaßnahmen in den vermieteten Wohnungen nur teilweise realisierbar waren. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheiten in Bezug auf Dauer und weiteres Ausmaß der Beeinträchtigungen durch das Virus könnte es auch im Geschäftsjahr 2021 zu erneuten Verschiebungen im Bereich der Bautätigkeit kommen.

3. Die Zahl der im Geschäftsjahr 2020 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer (ohne Vorstand) beläuft sich auf:

	Vollzeitbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	31	9
Technische Mitarbeiter	6	0
	37	9

Außerdem wurden durchschnittlich 5 Auszubildende beschäftigt.

4. Mitgliederbewegung (verbleibende Mitglieder):

Stand am 01.01.2020	6.288
Zugänge	403
Abgänge	434
Stand am 31.12.2020	6.257

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder beträgt am Bilanzstichtag 8.427,2 Tsd. Euro und hat sich gegenüber dem Vorjahresstichtag um 14,0 Tsd. Euro erhöht.

5. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband der Wohnungsgenossenschaften

Sachsen-Anhalt e.V.

Breiter Weg 261

39104 Magdeburg

6. Mitglieder des Vorstandes

Dirk Neumann
Evelyn Degner	(ab 01.01.2021)
Kerstin Döhring	(bis 31.12.2020)

7. Mitglieder des Aufsichtsrates

Dr. Michael Strich	(Aufsichtsratsvorsitzender)
Prof. Dr. Roland Eberhardt	(stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Volker Schneider	(Schriftführer)
Ronald Flehmig
Gabriele Neugebauer
Bernd Heinke
Yves Ulrich	(ab 01.10.2020)

Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates.

8. Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2020 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.192.820,25 Euro bei einer Bilanzsumme in Höhe von 149.245.787,03 Euro.

Satzungskonform erfolgte die Aufstellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2020 unter vollständiger Gewinnverwendung durch Einstellung von 100% des Jahresüberschusses (2.192.820,25 Euro) in die Anderen Ergebnisrücklagen. Grundlage hierfür ist eine gemeinsame Beschlussfassung von Vorstand und Aufsichtsrat.

Die Vertreterversammlung wird Coronabedingt im II. Halbjahr 2021 stattfinden. In dieser wird vorgeschlagen, der Rücklagenzuweisung zuzustimmen.

Halle, 31. Mai 2021

Neumann, Vorstandssprecher

Degner, Vorstand

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31.12.2020

	AK/ HK	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen des
	01.01.2020	des Geschäftsjahres	des Geschäftsjahres	Geschäftsjahres (+/-)
	Euro	Euro	Euro	Euro
Immaterielle Vermögensgegenstände	196.878,97	21.598,32	0,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	223.770.180,31	569.600,69	0,00	0,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	4.116.607,84	137.700,81	0,00	90.978,42
Grundstücke ohne Bauten	1.566.211,85	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen	287.111,86	0,00	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	763.873,95	160.846,68	-55.767,87	0,00
Anlagen im Bau	0,00	19.627,01	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	10.424,92	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	90.978,42	0,00	0,00	-90.978,42
Sachanlagen gesamt	230.594.964,23	898.200,11	-55.767,87	0,00
Anlagevermögen insgesamt	230.791.843,20	919.798,43	-55.767,87	0,00

	AK/ HK	kumul. AFA	AFA des	Änderung der Abschreibungen im Zusammenhang mit ...
	31.12.2020	01.01.2020	Geschäftsjahres	Zugängen/ Zuschreibungen	Abgängen
	Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
Immaterielle Vermögensgegenstände	218.477,29	178.366,97	13.651,16	0,00	0,00
Sachanlagen			^*
Grundstücke mit Wohnbauten	224.339.781,00	94.642.949,20	4.659.544,22	0,00	0,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	4.345.287,07	1.946.836,34	170.081,22	0,00	0,00
Grundstücke ohne Bauten	1.566.211,85	1.062.467,48	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen	287.111,86	92.199,86	14.352,55	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	868.952,76	461.423,81	124.409,27	0,00	-55.767,87
Anlagen im Bau	19.627,01	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	10.424,92	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sachanlagen gesamt	231.437.396,47	98.205.876,69	4.968.387,26	0,00	-55.767,87
Anlagevermögen insgesamt	231.655.873,76	98.384.243,66	4.982.038,42	0,00	-55.767,87

	Änderung der Abschreibungen im Zusammenhang mit ...		Buchwert am	Buchwert am
	Umbuch. (+/-)	kumul. AFA 31.12.2020	31.12.2020	31.12.2019 (Vorjahr)
	Euro	Euro	Euro	Euro
Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	192.018,13	26.459,16	18.512,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	0,00	99.302.493,42	125.037.287,58	129.127.231,11
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	2.116.917,56	2.228.369,51	2.169.771,50
Grundstücke ohne Bauten	0,00	1.062.467,48	503.744,37	503.744,37
Technische Anlagen	0,00	106.552,41	180.559,45	194.912,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	530.065,21	338.887,55	302.450,14
Anlagen im Bau	0,00	0,00	19.627,01	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	10.424,92	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	90.978,42
Sachanlagen gesamt	0,00	103.118.496,08	128.318.900,39	132.389.087,54
Anlagevermögen insgesamt	0,00	103.310.514,21	128.345.359,55	132.407.599,54

^* beinhaltet außerplanmäßige Abschreibungen 30189 Hanoier Straße 49-57 (251.299,93 Euro) und 30192 Erich-Kästner-Straße 1-11 (290.125,06 Euro) = 541.424,99 Euro

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2020

Verbindlichkeiten	insgesamt	davon
		Restlaufzeit			gesichert
		bis zu 1 Jahr	zwischen 1 und 5 Jahre	über 5 Jahre		Art der
	Euro	Euro	Euro	Euro	Euro	Sicherung
Erhaltene Anzahlungen	7.123.323,06	7.123.323,06	0,00	0,00
	(7.120.482,01)	(7.120.482,01)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	61.035,50	61.035,50	0,00	0,00
	(57.459,78)	(57.459,78)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	391.819,69	391.819,69	0,00	0,00
	(624.935,23)	(624.935,23)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	76.608,94	76.608,94	0,00	0,00
	(81.235,05)	(81.235,05)	(0,00)	(0,00)
Gesamtbetrag	7.652.787,19	7.652.787,19	0,00	0,00
	(7.884.112,07)	(7.884.112,07)	(0,00)	(0,00)

Bemerkungen des Aufsichtsrates zum Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2020

Der Aufsichtsrat hat in dem von der Corona-Pandemie geprägten Jahr 2020 die Geschäftsführung des Vorstandes satzungsgemäß überwacht. Er hat sich vom Vorstand durch regelmäßige Berichterstattung und mündlich vorgetragene Berichte in den gemeinsam durchgeführten Sitzungen über die Entwicklung der Geschäfte und die Finanz- und Wirtschaftslage der Genossenschaft unterrichten lassen.

Die erforderlichen Beschlüsse über alle wichtigen Angelegenheiten des Geschäftsjahres 2020 wurden in den Sitzungen des Aufsichtsrates, erstmalig auch in Form von Videokonferenzen, beraten und gefasst. An allen Aufsichtsratssitzungen nahm auch der Vorstand teil.

Der Aufsichtsrat hat u. a. durch die Arbeit in den Kommissionen Bau- und Mitgliederwesen sowie Finanzen seiner Überprüfungspflicht intensiv Rechnung getragen.

Die Ergebnisse der Arbeit in den einzelnen Kommissionen wurden in den Sitzungen des Aufsichtsrates regelmäßig ausgewertet.

Der Aufsichtsrat beschäftigte sich im Jahr 2020 mit der langfristigen Unternehmensplanung, der Personalplanung, mit der Analyse der Betriebskosten und der strategischen Ausrichtung der Genossenschaft in den Folgejahren.

Der langfristige Plan Werterhaltung reflektiert im Zusammenhang mit der Fortschreibung des Unternehmenskonzeptes dahingehend, dass einerseits der Altersstruktur in unserer Genossenschaft Rechnung getragen wird (z. B. Schaffung barrierearmer Wohnungen), andererseits aber auch junge Mitglieder neu gewonnen werden (z. B. durch Grundrissveränderungen und Anlegen von Spielplätzen). Der Aufsichtsrat ließ sich zudem über den Stand der Umstellung der Fahrzeugflotte auf Elektromobilität unterrichten.

Das Geschäftsmodell der Halleschen Wohnungsgenossenschaft FREIHEIT eG ist nicht auf möglichst hohe Mieten ausgerichtet, sondern auf die dauerhafte Nutzung der Wohnungen durch zufriedene Mitglieder, die verantwortlich mit dem Wohnungsbestand umgehen und gute Nachbarschaften pflegen.

Im Berichtsjahr hat der Aufsichtsrat außerdem regelmäßig die konsequente Einhaltung des Finanzplanes und des Planes Werterhaltung 2020 überwacht.

In diesem Zusammenhang wurde auch noch einmal die Wirtschaftlichkeit eines etwaigen Rückbaus von Objekten analysiert und der nachträgliche Einbau von Klima- und Lüftungsanlagen untersucht.

Darüber hinaus wurden die Leerstandsentwicklung und die Mietrückstandsentwicklung regelmäßig analysiert. Es kann festgestellt werden, dass trotz der coronabedingten schwierigen Rahmenbedingungen und der verhaltenen Nachfrage nach Wohnraum gute Ergebnisse erzielt wurden. Die Leerstände konnten durch entsprechende Bau-, Dienstleistungs- und Marketingmaßnahmen gegenüber dem Vorjahr fast stabil gehalten werden. Die Mietrückstände sind weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau und betragen nur 0,50 % der Sollmieten.

Weitere Themenschwerpunkte der Kontrolltätigkeit des Aufsichtsrates umfassten die Überprüfung der Verkehrssicherungspflichten der Genossenschaft, die Effektivität und die Dienstleistungsqualität des Servicebüros, den Stand der Digitalisierung, insbesondere die Schaffung noch besserer Voraussetzungen für ein "mobiles Arbeiten", und die Begleitung des Prozesses der EDV-Umstellung auf wodis sigma.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 (Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) und der Lagebericht des Vorstandes sind vom Aufsichtsrat geprüft und für richtig befunden worden.

Der Vorschlag des Vorstandes, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden, wird vom Aufsichtsrat mitgetragen.

1. Der restliche Jahresüberschuss in Höhe von 2.192.820,25 Euro wurde gemäß § 39 (3) unserer Satzung in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung gemäß § 34 (d) unserer Satzung, den Jahresabschluss festzustellen und gemäß § 34 (a) unserer Satzung über den Lagebericht zu beschließen.

Er bittet ferner, den Vorstand für das Geschäftsjahr 2020 zu entlasten.

Der Aufsichtsrat

Dr. Strich, Aufsichtsratsvorsitzender