gws-Wohnen Dortmund-Süd eG

Dortmund

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006

Geschäftsbericht 2006

Stand 26.03.2007

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen
	2006	2005	2004	2003
Eigenmittelrentabilität in %	2,7	2,7	1,3	2,9
Gesamtkapitalrentabilität in %	3,5	3,6	3,4	3,8
Durchschnittliche Sollmiete pro m²/mtl. (EUR)	4,23	4,15	4,06	4,01
Fremdkapitalzinsen pro m²/mtl. (EUR)	1,21	1,24	1,29	1,33
Instandhaltungskosten pro m²/mtl. (EUR)	0,66	0,69	0,87	0,66
Anzahl Wohnungskündigungen	388	406	378	400
Fluktuationsquote in %	10,4	10,8	10,1	10,7
Leerstandsquote (vermietungsbedingt) in %	0,88	1,31	0,94	1,09
Jahresabschlusskennzahlen
Bilanzsumme (TEUR)	115.350	116.347	119.204	117.817
Anlagenintensität in %	93,3	93,3	92,9	93,2
Eigenmittelquote in %	19,2	18,8	18,0	18,2
Fremdkapitalquote in %	73,2	74,9	75,1	71,6
Sollmieten p.a. (TEUR)	12.049	11.871	11.619	11.487
Cashflow (TEUR)	4.225	3.814	3.317	3.531
Aktivierte Eigenleistungen (TEUR)	-333	-308	-365	-295
Planmäßige Tilgungen (TEUR)	-1.961	-1.864	-2.156	-2.026
Dividende (Zuschreibung/Auszahlung) (TEUR)	-212	-212	-213	-208
Verfügbarer Cashflow (TEUR)	1.720	1.429	593	1.007

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen
	2002	2001
Eigenmittelrentabilität in %	2,7	2,2
Gesamtkapitalrentabilität in %	3,6	3,7
Durchschnittliche Sollmiete pro m²/mtl. (EUR)	3,89	3,81
Fremdkapitalzinsen pro m²/mtl. (EUR)	1,26	1,26
Instandhaltungskosten pro m²/mtl. (EUR)	0,83	0,70
Anzahl Wohnungskündigungen	361	380
Fluktuationsquote in %	9,6	10,2
Leerstandsquote (vermietungsbedingt) in %	1,11	0,93
Jahresabschlusskennzahlen
Bilanzsumme (TEUR)	115.904	110.034
Anlagenintensität in %	93,0	95,7
Eigenmittelquote in %	18,0	18,5
Fremdkapitalquote in %	72,9	67,4
Sollmieten p.a. (TEUR)	11.175	10.868
Cashflow (TEUR)	3.260	3.135
Aktivierte Eigenleistungen (TEUR)	-328	-215
Planmäßige Tilgungen (TEUR)	-1.848	-1.813
Dividende (Zuschreibung/Auszahlung) (TEUR)	-203	-203
Verfügbarer Cashflow (TEUR)	880	903

Organe der Genossenschaft

VERTRETERVERSAMMLUNG		95 Vertreter, gewählt am 4. Mai 2003
			gewählt bis
AUFSICHTSRAT
	Karl Böse	Flughafendirektor i.R.
		Vorsitzender	2007
	Karl Meyerwisch	Arbeitsdirektor i.R.
		stellv. Vorsitzender	2009
	Bernhard Klösel	Dipl.-Sozialarbeiter
		Schriftführer	2008
	Rainer Wiechers	Redakteur
		stellv. Schriftführer	2008
	Klaus Diederichs	Angestellter	2009
	Petra Kamolla	Dipl.-Sozialpädagogin	2008
	Gisela Marks	Beamtin i.R.	2007
	Ulrike Nolte	Hausfrau	2008
	Karl-Friedrich Ostholt	Leiter Stadtplanungsamt	2007
	Dr. Siegbert Panteleit	Dipl.-Ingenieur	2007
	Manfred Renno	Dipl.-Ingenieur	2009
	Ralf Tiefenbach	Angestellter	2009

VORSTAND
	Reinhard Brück	Vorsitzender Richter am OLG i.R.
	Diethart Döring	Dipl.-Verwaltungswirt
	Johannes Hessel	Dipl.-Volkswirtgeschäftsführend -
	Norbert Kochannek	Rentner
Prokurist	Rolf Weißbauer
Sitz der Genossenschaft
	Am Schallacker 23
	44263 Dortmund (Hörde)
	Tel.: 0231/941314-0
	Fax: 0231/941314-14
	Internet: gwsdortmund.de gwswohnen.de
	Email : gws@gwsdortmund.de
Reg.-Nr. 3 GnR 438 des Amtsgerichtes Dortmund

109. Geschäftsjahr

VertreterInnen der gws-Wohnen Dortmund-Süd eG

1	Adam, Eberhard	Friedrich-Ebert-Str. 3
2	Annacker, Heinrich	Teutonenstr. 17
3	Becker, Günter	Ditzschweg 19
4	Bednarski, Adolf	Nortkirchenstr. 4
5	Bennemann, Heinz	Bruktererstr. 5
6	Bergmann, Helmut	Langer Rüggen 22
7	Bittner, Gisbert	Nortkirchenstr. 4
8	Böhnke, Willi	Große Riedbruchstr. 44
9	Bösebeck, Ulrich	Rathoffsweg 30
10	Bracht, Antje	Breslaustr. 77
11	Bruns, Norbert	Neue Str. 17, 33824 Werther
12	Bubenzer, Heinz-Werner	Sugambrerstr. 12
13	Büscher, Friedhelm	Albingerstr. 13
14	Dannebom, Werner	Haubachstr. 18
15	Dreyer, Günter	Schmiedingstr. 25
16	Ebert, Marlene	Windflügelweg 27
17	Fähnrich, Georg	Silberhecke 26
18	Fauth, Karl-Heinz	Mozartstr. 1
19	Feih, Günter	Sindernweg 62
20	Fiebig, Richard	Sugambrerstr. 16
21	Fricke, Hermann	Auf´m Brautschatz 24
22	Funke, Manfred	Niederhofener Str. 26
23	Geisen, Ralf	Reiner-Daelen-Str. 9
24	Geyer, Rudi	Langer Rüggen 13
25	Golisch, Wolfgang	Sugambrerstr. 2
26	Gotthardt, Helmut	Hörder Bruch 50
27	Habeck, Roland	Höfkerstr. 49
28	Hartwig, Bruno	Ordalweg 17
29	Hattwig, Norbert	Am Heedbrink 94
30	Heimann, Werner	Auf dem Springstück 14
31	Hertwig, Günther	Sugambrerstr. 8
32	Hintz, Julius	Reiner-Daelen-Str. 16
33	Hlubek, Karl-Heinz	Niederhofer Kohlenweg 28
34	Hoefler, Günter	St.-Georg-Str. 25
35	Janke, Barbara	Niederhofener Str. 51
36	Janke, Reinhard	Sugambrerstr. 12
37	Jankers, Werner	Frohenort 2
38	Kalwe, Heinz	Albingerstr. 15
39	Kessler, Günter	Schüruferstr. 33a
40	Kieren, Günter	Ostenschleifweg 42
41	Klenner, Martin	Am Bruchheck 39
42	Knoch, Horst	Breslaustr. 48
43	Korngiebel, Wolfgang	Franz-Hitze-Str. 6
44	Krause, Markus	Dönnstr. 21
45	Kroll, Ewald	Teutonenstr. 16
46	Kuhna, Georg	Vorhölterstr. 59
47	Langstein, Manfred	Rathenaustr. 18
48	Leiding, Ralf	Stapelweg 25
49	Linnenbrink, Heinz-Jürgen	Am Kuhlenweg 51
50	Lisiewicz, Ingrid	Am Richterbusch 23
51	Meyer, Michael	Vorhölterstr. 22
52	Middendorf, Claudia	Niederhofener Str. 51
53	Middendorf, Karl-Heinz	Niederhofener Str. 53
54	Mischke, Dietmar	Teutonenstr. 9
55	Mischker, Günter	Am Richterbusch 13
56	Molitor, Dieter	Albingerstr. 11
57	Nolte, Dorothee	St.-Georg-Str. 12
58	Obergassel, Bernd	Sugambrerstr. 11
59	Obijon, Herbert	Hörder Bruch 42
60	Onken, Karlheinz	Wellinghofer Str. 195c
61	Peukert, Ralf	Niederhofener Str. 45
62	Piechel-Hahne, Ruth	Wellinghofer Hecke 12
63	Poredda, Karl-Heinz	Niederhofener Str. 60
64	Reiffer, Wilhelm	Breslaustr. 63
65	Reinert, Heinz-Wilhelm	Nortkirchenstr. 4
66	Renner, Dieter	Auf´m Brautschatz 24
67	Richarz, Sabine	Langer Rüggen 20
68	Richter, Hans	Langobardenstr. 39
69	Rustige, Jörg	Alte Benninghofer Str. 28
70	Rustige, Klaus-Dieter	An der Goymark 48
71	Säcker, Heinrich	Seydlitzstr. 20
72	Sedat, Gustav	Busenbergstr. 145
73	Schäfer, Emil	Sugambrerstr. 6
74	Schäfer, Rolf	Am Richterbusch 16
75	Schnabel, Peter	St.-Georg-Str. 18
76	Schornstein, Beate	Sugambrerstr. 16
77	Schornstein, Dieter	Steinkühlerweg 73
78	Schrage, Franz-Friedrich	Auf´m Brautschatz 24
79	Schürmann, Claus	Cimbernstr. 37
80	Schulte, Günter	Schüruferstr. 322
81	Schulte, Jörg	Hörder Rathausstr. 9
82	Sondermann, Angelika	Vorhölterstr. 57a
83	Steinkühler, Willi	Eleonorestr. 2
84	Stickel, Hans-Günter	Hörder Bruch 46
85	Stunz, Alfred	Hörder Bruch 28
86	Szesny, Kurt	Messelinckstr. 36
87	Tarillion, Otto	Cimbernstr. 52
88	Tebbe, Günter	Langer Rüggen 25
89	Vollmer, Rudolf	Sugambrerstr. 19
90	Wahle, Günter	Am Bruchheck 52
91	Werner, Willi	Franz-Hitze-Str. 10
92	Wettlaufer, Iris	Jürgensstr. 4
93	Wick, Horst	Cimbernstr. 33
94	Ziemer, Bruno	Schüruferstr. 33a
95	Zmuda, Friedrich	Apfeldweg 24

Wir trauern um unsere im Geschäftsjahr 2006 verstorbenen 92 Mitglieder. Aus dem Kreis der Vertreterversammlung ist Herr Heinz Nolte verstorben. Eine Vertreterin ist aus der Genossenschaft ausgeschieden.

Vertreterversammlung

Die ordentliche Vertreterversammlung unserer Genossenschaft hat am 19. Mai 2006 stattgefunden. Der Jahresabschluss zum 31.12.2005 wurde beschlossen. Die Versammlung folgte dem Vorschlag zur Ausschüttung/Zuschreibung der Dividende und der Einstellung des verbleibenden Jahresüberschusses in die Ergebnisrücklagen. Vorstand und Aufsichtsrat wurden entlastet.

Die turnusmäßig ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Karl Meyerwisch, Klaus Diederichs, Manfred Renno und Ralf Tiefenbach wurden für weitere drei Jahre in ihrem Amt bestätigt.

Mitglieder

Wir haben im Geschäftsjahr sowohl bei der Anzahl der Mitglieder als auch bei den Geschäftsanteilen eine positive Entwicklung zu verzeichnen:

	Mitglieder	Anteile	Haftsumme/€
Stand 31.12.2005	4.846	5.002	5.330.600
Stand 31.12.2006	4.888	5.107	5.376.800
Zugang	391	458	430.100
Abgang	349	353	383.900

Personalbericht

Die Aus- und Weiterbildung unserer MitarbeiterInnen nimmt einen hohen Stellenwert ein.

Wir beschäftigen zurzeit drei Auszubildende, davon zwei im Bereich Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Verschiedene Jugendliche haben zur beruflichen Orientierung Praktika in unserer Verwaltung absolviert. Ein Auszubildender wurde nach erfolgreicher Abschlussprüfung als Maler- und Lackierer befristet eingestellt. Zwei Mitarbeiter besuchten berufsbegleitende Weiterbildungsmaßnahmen. Der Leiter unseres Rechnungswesens, Herr Michael Bonowski, hat die Prüfung zum "Bilanzbuchhalter in der Immobilienwirtschaft" erfolgreich absolviert.

Zwei Mitarbeiter befinden sich in der Ruhephase der Altersteilzeit.

Mit den besonderen Herausforderungen des Geschäftsjahres 2006 haben sich unsere MitarbeiterInnen identifiziert und somit wesentlich zu einem erfolgreichen Abschluss des Berichtsjahres beigetragen.

Stadtteilbüro / Betreutes Wohnen

Der zwischen dem Sozialdienst katholischer Frauen (SkF) und der GWS bestehende Kooperationsvertrag über den Betrieb eines Stadtteilbüros sieht neben der Einzelfallhilfe die Verbesserung der Lebensqualität der Nutzer von gws-Genossenschaftswohnungen vor. Problemlagen sollen erkannt werden; Bedürfnisse sind zu erfragen, um flexible Maßnahmen ergreifen zu können.

Über die Hälfte der Inanspruchnahmen entfällt auf eine Hilfestellung bei der Bewältigung von Mieterkonflikten. An zweiter Stelle folgt die Behandlung von alten- oder krankheitsbedingten Problemstellungen.

Das B3 (für Begegnung, Beratung und Betreuung) in der Niederhofener Str. 52 hat sich in Dortmund-Hörde für viele Institutionen und Vereine zu einem anerkannten Treffpunkt entwickelt.

Anfang 2007 ist mit der Arbeiterwohlfahrt Dortmund ein Servicevertrag "Betreutes Wohnen ohne Umzug" für 223 in der Hörder Altstadt gelegene Genossenschaftswohnungen abgeschlossen worden. Für ein vergleichbar geringes monatliches Entgelt bietet die AWO unseren Nutzern Grundleistungen für das Leben in vertrauter Umgebung an.

Lagebericht 2006

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist in 2006 kräftig gewachsen. Die Impulse für den Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 2,5% kamen mehr aus den inländischen Verwendung (+1,7%) als aus dem Außenbeitrag (+0,7%).

Die Erhöhung der Mehrwertsteuer hat nicht den erwarteten Preisschock ausgelöst.

Die Zahl der Erwerbstätigen nahm zu, die der Erwerbslosen ab; dennoch lag die Arbeitslosenquote bei 8,1% im Jahresdurchschnitt.

Langfristige Kredite blieben aus unserer Sicht preisgünstig.

Der Entwicklung des regionalen Immobilienmarktes Dortmund galt ein besonderes Augenmerk:

Im Dortmunder Wohnungsmarktbericht werden mit geringer zeitlicher Verzögerung statistische Werte vorgelegt.

Die wohnungswirtschaftlichen Anbieter haben zusammen mit der Stadt Dortmund den Masterplan Wohnen entwickelt. Er liefert Zukunftsperspektiven unter Annahme verschiedener Szenarien bei Berücksichtigung von Prognoseunsicherheiten.

Diese Analyse wurde 2006 im Rahmen der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung um zwei Komponenten ergänzt.

Das Modellprojekt "Regionale Wohnungsmarktbeobachtung Östliches Ruhrgebiet" wird durch die Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen betreut.

Die "Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung" soll den Informationsbedarf der wohnungswirtschaftlichen Akteure in Dortmund decken. Entwicklungspotentiale werden frühzeitig erkannt und bewertet.

Nach Einschätzung aller Experten wird der Wohnungsmarkt in Zukunft noch weniger vom Bedarf, sondern stärker als bisher von der Nachfrage bestimmt werden.

Die in den vergangenen Jahrenim Vergleich zu anderen Ruhrgebietsgroßstädtenfestzustellende relativ stabile Bevölkerungsentwicklung wird sich auch in Zukunft fortsetzen. Dies wird durch eine Prognose des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik gestützt.

Baulandreserve

In Dortmund-Loh, Birkenkoppstraße, verfügen wir über 6.793 m² baureifes Land. Unsere Tochtergesellschaft bringt ein angrenzendes Grundstück in der Größe von 6.417 m² ein. Die gws-Service kann mit der Erschließung des topografisch schwierigen Geländes beauftragt werden. Anschließend ist eine Bebauung mit ca. 30 Eigenheimen vorgesehen.

Bautätigkeit

Neubauvorhaben im Geschosswohnungsbau sind mittelfristig nicht geplant.

Hausbewirtschaftung

Am 31.12.2006 bewirtschaftete die Genossenschaft mit einer gesamten Wohn-/Nutzfläche von 241.276 m²:

692 Häuser mit 3.738 Wohnungen

22 gewerbliche Einheiten

563 Garagen bzw. Einstellplätze in Tiefgaragen

Von den rund 190 Reiheneinfamilienhäusern im Bereich des Wohnparks Steinkühlerweg soll der nördliche Teil sowie die westliche Seite der Waldenburgstraße einschl. Breslaustraße 10-16 an Nutzer und Mitglieder veräußert werden. Im Geschäftsjahr wurde ein Haus verkauft.

Für 1.031 Wohnungen (27,6 % des Gesamtbestandes) bestehen noch öffentliche Preis- und Belegungsbindungen. Zum 01.01.2007 entfallen die Bindungen für 9 WE.

Im Geschäftsjahr wurden für 35 zweckbestimmt für kinderreiche Familien errichtete Häuser öffentliche Darlehn abgelöst.

Die Rechtsnachfolgerin der Krupp-Hoesch Stahl AG, die Thyssen-Krupp Stahl AG, hat aus dem früheren Stahlarbeiter-Wohnungsprogramm Belegungsrechte für 1.280 Einheiten bis Ende 2013, die kaum noch genutzt werden.

Im Jahresdurchschnitt standen monatlich 33 Wohnungen wegen fehlender Anschlussvermietung leer, das sind 0,88 % des Bestandes. Leerstände wegen Modernisierung waren ebenfalls unvermeidbar.

388 Wohnungen wurden im Berichtsjahr gekündigt. Die Gesamtfluktuationsrate von 10,4 % hat sich damit gegenüber dem Vorjahr (10,8 %) leicht gesenkt.

Gegen Nutzungsberechtigte, die ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Genossenschaft nicht nachkamen, mussten 88 fristlose Kündigungen ausgesprochen werden, davon wurden 33 Kündigungen nach Kontoausgleich zurückgenommen. Zur Wohnungsräumung wurden 24 Klagen eingereicht. Durch den Gerichtsvollzieher wurden 9 Räumungen durchgeführt und weitere 6 Wohnungen nach fristloser Kündigung geräumt.

Mietanpassungen im freifinanzierten Bereich wurden im Laufe des Jahres kontinuierlich vorgenommen.

Der Vergleich zeigt eine moderate Entwicklung der Nutzungsgebühren:

	2004	2005	2006
	€/m²/mtl.	€/m²/mtl.	€/m²/mtl.
Öffentliche Förderung	3,99	4,11	4,26
Freifinanziert	4,10	4,18	4,21
Durchschnittlich	4,06	4,15	4,23

Unsere Bestandsmieten sind in aller Regel unterhalb des Median des Dortmunder Mietspiegels einzuordnen.

Bestandspflege

Die pro Quadratmeter Wohnfläche aufzuwendenden Kosten für die Modernisierungen sind nach wie vor beachtlich (dunkelgrün); der Aufwand für die Instandhaltung (hellgrün) liegt im geplanten Bereich.

Modernisierungskosten in Höhe von 2,2 Mio EUR wurden aktiviert. Sie sind entstanden durch die Überarbeitung des Bestandes an der Cimbernstr., die Modernisierung von vier Häusern am Langen Rüggen und diverse Einzelmodernisierungen.

Die Instandhaltungsleistungen betrugen unter Einbeziehung des Personal- und Sachaufwandes unseres Regiebetriebes rd. 1,9 Mio EUR.

Unter Berücksichtigung des vergleichsweise niedrigen durchschnittlichen Mietniveaus sind unsere finanziellen Anstrengungen für die Bestandspflege beachtlich.

Das gute Preis-/Leistungsverhältnis sichert eine nachhaltige Vermietung.

gws-Service Dortmund-Süd mbH

Unsere Genossenschaft ist zu 100 % an der gws-Service beteiligt. Aufgabe der Gesellschaft ist die Durchführung von steuerpflichtigen Geschäften zur Sicherung des Status einer steuerbefreiten Vermietungsgenossenschaft. Der Jahresabschluss ist durch Erträge im Bereich Kabelfernsehen geprägt. Die Gewinn- und Verlustrechnung zeigt einen Jahresüberschuss von rd. 78 TEuro.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Eigenmittelrentabilität beträgt 2,7 %, die Gesamtkapitalrentabilität 3,5 %.

Die Sollmieten belaufen sich auf 12.049 TEuro, das entspricht 4,23 Euro pro m²/monatlich.

Davon werden 1,21 Euro/m² für Fremdkapitalzinsen und 0,66 Euro/m² für Instandhaltungskosten verbraucht. Der vermietungsbedingte Leerstand lag mit durchschnittlich 0,88 % unter dem regionalen Vergleich.

Ertragslage

Der bestimmende Geschäftsbereich Hausbewirtschaftung ist im Geschäftsjahr positiv durch höhere Nutzungsgebühren und gesunkene Leerstands-, Instandhaltungs- und Zinskosten beeinflusst.

Seit Einführung eines EDVgestützten Instandhaltungsprogramms lassen sich die im Vorjahr beauftragten Instandhaltungsaufträge besser abgrenzen. Der bilanzierte Aufwand beträgt rd. 202 TEuro durch die Bildung einer Rückstellung.

Bei der Bewertung der Pensionszusagen ist der Rechnungszinsfuß von 5 % auf 4 % gesenkt worden. Dies hat Mehraufwendungen von 263 TEuro zur Folge.

Die wegen in Anspruchnahme von Altersteilzeit zu bildende Rückstellung erforderte im Geschäftsjahr einen Aufwand von 54 TEuro.

Im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung ist ein öffentlich gefördertes Mehrfamilienhaus um 270 TEuro gemindert bewertet worden.

Der Wirtschaftplan für 2007 lässtbei vorsichtigen Ansätzenein zufrieden stellendes Ergebnis erwarten. Damit ist die Ertragslage unserer Genossenschaft auch im Geschäftsjahr 2007 - wie schon in 2006 - nachhaltig gesichert.

Vermögens- und Finanzlage

Insgesamt gesehen entspricht die Bilanzstruktur in den nur leicht veränderten Zahlen dem branchenüblichen Charakter eines anlageintensiven Wohnungsunternehmens und kann als stabil bezeichnet werden.

	31.12.2005		31.12.2006
	€/Mio.	%	€/Mio.	%
Vermögensstruktur
Anlagevermögen	108,5	93,3	107,7	93,3
Umlaufvermögen	7,8	6,7	7,7	6,7
Bilanzvolumen	116,3	100,0	115,4	100,0
Kapitalstruktur
Eigenkapital	21,3	18,3	21,7	18,8
Lang- und mittelfristige ückstellungen	2,3	2,0	2,7	2,3
Lang- und mittelfristiges remdkapital	87,1	74,9	84,4	73,2
Kurzfristiges Fremdkapital	5,6	4,8	6,6	5,7
Bilanzvolumen	116,3	100,0	115,4	100,0

Die in der Bilanz zum 31.12.2006 enthaltenen langfristigen Vermögenswerteinsbesondere

Sachanlagensind durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital unterlegt. Die Liquidität ist gesichert.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem 31.12.2006 nicht eingetreten. Insbesondere

sind gravierende Risiken, welche die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage beeinflussen könnten, nicht erkennbar.

Risikomanagement

Das bei unserem Unternehmen vorhandene Risikomanagement ist darauf gerichtet,

dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Die zu

Beeinträchtigungen der Unternehmensziele führenden Indikatoren unterliegen der Beobachtung. Die Entwicklung der Liquidität, des Leerstandes, der Höhe der Instandhaltungskosten und des Abrechnungsstandes der Betriebskosten werden regelmäßig erfasst, ausgewertet und in die Planung einbezogen.

Risiken der zukünftigen Entwicklung

Durch ein standardisiertes System der Berichterstattung sind wir in der Lage, frühzeitig Risiken zu erkennen, die sich negativ auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens auswirken können. Hiermit sind auch Entscheidungshilfen für geschäftspolitische Maßnahmen gegeben, so dass die gws-Wohnen rasch auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren kann.

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit einer Regelfestschreibung von zehn Jahren.

Um die Gefahr des Zinsanstieges und das Klumpenrisiko gering zu halten, wurden zur Sicherung der Konditionen Forward-Darlehen für die Jahre 2006 und 2007 abgeschlossen. Vorgezogene Kreditverlängerungen in Höhe von insgesamt 15,9 Mio EUR lassen einen gesicherten Horizont infolge geringer Prolongationsbeträge und sinkender Zinsbelastung bis zum Jahre 2010 erwarten. Des Weiteren wurden bei allen Darlehnsverlängerungen höhere anfängliche Tilgungsanteile vereinbart.

Das Risiko einer Erhöhung der Leerstände schätzen wir als gering ein. Aufgrund der Lage, des Ausstattungsgrades unserer Wohnungen und des relativ niedrigen Mietniveaus ist eine nachhaltig gute Vermietbarkeit gegeben.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Aufgrund der hohen Zahl von Arbeitslosen und von Sozialhilfe abhängigen Menschen ist preisgünstiger Wohnraum nachgefragt. Auf der anderen Seite bilden große gut ausgestattete Wohnungen in bevorzugter Lage ein entwicklungsfähiges Potential. Aber auch zwischen den dargestellten Polen entspricht unser Bestandvornehmlich im Dortmunder Südenden Anforderungen des lokalen Wohnungsmarktes.

Dividendenvorschlag

Der Vorstand schlägt vor aus dem Bilanzgewinn 2006 eine Dividende von 4 % auf die gezeichneten Geschäftsguthaben auszuschütten und den Restbetrag den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen.

Ausblick

Angesichts der Wirtschaftsdaten ist für 2007 eine gute Konjunkturentwicklung vorausgesagt.

Für die gws-Wohnen Dortmund-Süd eG rechnen wir mit einer leicht positiven Entwicklung. Die Anpassung unseres Wohnungsbestandes an die sich langsam jedoch kontinuierlich verändernde Nachfrage wird unser wichtiges Aufgabenfeld bleiben. Wir verfolgen das Ziel unsere Stellung im Wohnungsmarkt zu festigen.

Der Vorstand bedankt sich bei den Beschäftigten und den genossenschaftlichen Gremien für ihren Einsatz und die tatkräftige Unterstützung bei der Bewältigung der hohen Anforderungen im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Dortmund, 26. März 2007

Reinhard Brück, Der Vorstand

Diethart Döring, Der Vorstand

Johannes Hessel, Der Vorstand

Norbert Kochannek, Der Vorstand

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat sich anhand regelmäßiger Berichte des Vorstands in mehreren gemeinsamen Sitzungen beider Organe über die Geschäftsführung informiert und diese pflichtgemäß überwacht. Er ließ sich laufend über die Geschäftsentwicklung, die Liquidität und die Ertragslage der GWS unterrichten.

Die am 19. Mai 2006 durchgeführte Vertreterversammlung befasste sich mit dem vom Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf/Münster, geprüften Jahresabschluss zum 31.12.2005 mit Lagebericht, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang. Ferner wurden die Berichte von Vorstand und Aufsichtsrat vorgetragen und sich daraus ergebende Fragen beantwortet. Die Vertreterversammlung stellte den Jahresabschluss 2005 fest und stimmte der vom Vorstand vorgeschlagenen Verwendung des Bilanzgewinns zu. Sie erteilte Vorstand und Aufsichtsrat Entlastung für das Geschäftsjahr 2005.

Der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf/Münster, führt die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres 2006 durch. Das Prüfungsergebnis wird in einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 19. April 2007 zusammen mit Herrn Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Engbert erörtert.

Der Vertreterversammlung wird empfohlen den Jahresabschluss festzustellen und dem Gewinnverwendungsvorschlag zuzustimmen.

Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstandes sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle und der Regiebetriebe für ihre erfolgreiche Arbeit im Geschäftsjahr 2006.

Dortmund, 26. März 2007

Karl Böse, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Anhang 2006

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2006 der gws-Wohnen Dortmund-Süd eG wurde nach den Vorschriften des HGB unter Berücksichtigung der Formblattvorschriften für Wohnungsunternehmen erstellt.

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich gegenüber dem Vorjahr keine Veränderungen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. dem beizulegenden Wert bewertet. Die Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die Eigenleistungen enthalten Kosten für eigene technische Leistungen und Regiebetriebskosten, die aufgrund einer Betriebsabrechnung ermittelt wurden. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit im Sinne § 255 Abs.3 HGB wurden nicht aktiviert.

Die planmäßige Abschreibung für Wohnbauten wird ab 2004 in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften mit 2 % von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten für Gebäude vor Baujahr 1990 bemessen. Die Abschreibung für Bauten ab Baujahr 1990 wird unverändert auf Grundlage einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ermittelt. Geschäfts- und andere Bauten werden mit 5 % abgeschrieben. Das Regenwasserrückhaltebecken "Am Schallacker"wird mit 10 % abgeschrieben. Für die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden die Abschreibungen nach den Afa-Tabellen des BMF berechnet. Bei Zugängen wird zeitanteilig mit Beginn des auf die Anschaffung folgenden Monates die Afa bemessen. Geringwertige und kurzlebige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Zuganges in voller Höhe abgeschrieben.

Im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung ist ein öffentlich gefördertes Mehrfamilienhaus um 270.000,00 Euro gemindert bewertet worden.

Zuschreibungen wurden aufgrund des Beibehaltungswahlrechts für Genossenschaften nach § 253 Abs.5 HGB nicht vorgenommen.

Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten, die langfristigen Ausleihungen vermindert um die Tilgungen bewertet.

Im Umlaufvermögen wurden die Grundstücke ohne Bauten zu den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die Bewertung von Sanitär- und Malermaterial erfolgte zu Anschaffungskosten.

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde erkennbaren Risiken durch vollständige Abschreibung Rechnung getragen. Das allgemeine Ausfallrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung auf Forderungen aus Vermietung berücksichtigt.

Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagengitter dargestellt.

Aktiva

Zum Verkauf bestimmte 47 Reihenhäuser in der Breslau- und Waldenburgstraße, die z.Z. noch vermietet sind, werden in der Position "Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit fertigen Bauten" ausgewiesen.

Die Position "Unfertige Leistungen" zeigt die mit den Nutzungsberechtigten noch nicht abgerechneten Betriebskosten. Die Bestände an Maler- und Sanitärmaterial werden unter "Andere Vorräte" ausgewiesen.

Passiva

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ist im Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.

Aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres wurden 60.000,-- Euro in die "gesetzliche Rücklage" eingestellt.

In die "Anderen Ergebnisrücklagen" erfolgte aus dem Bilanzgewinn 2005 eine Zuführung von 311.843,82 Euro.

Infolge der Änderung des Rechnungszinsfusses für die Altersversorgung von 5 % auf 4 % wurde den "Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen" 263.249,00 Euro zusätzlich zugeführt.

Die "Sonstigen Rückstellungen" enthalten eine Rückstellung für Instandhaltung in Höhe von 201.900,00 Euro.

Für die Inanspruchnahme von Altersteilzeit sind Aufwendungen in Höhe von 54.280,83 Euro notwendig gewesen.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen periodenfremden Aufwendungen und Erträge enthalten

Sonstige Angaben:

1. Haftungsverhältnisse aus Bürgschaften

Zur Absicherung von Verbindlichkeiten der Tochtergesellschaft ist ein Haftungsrahmenin Höhe von 3 Mio € eingerichtet worden. Daraus ist Haftung für Verbindlichkeiten aus den Eigentumswohnungen in Form einer Bankbürgschaft in Höhe von 639.114,85 € und

grundbuchliche Besicherung in Höhe von derzeit 120.802,46 € übernommen worden.

In Höhe der Rückstellung für Altersteilzeit von 159.868,89 € wurden den berechtigten Mitarbeitern Bankbürgschaften ausgehändigt.

2. Die gws-Wohnen Dortmund-Süd eG ist alleinige Gesellschafterin der gws-Service Dortmund-Süd mbH. Das Eigenkapital beträgt 1.256.000 €. Die Gesellschaft weist für 2006 einen Jahresüberschuss von 77.687,33 € aus.

3. Im Geschäftsjahr 2006 waren durchschnittlich beschäftigt:

Angestellte	20
Gewerbliche Mitarbeiter	21
Auszubildende	4
von den 45 Mitarbeitern entfielen auf die
Kaufmännische Abteilung	16	davon teilzeitbeschäftigt 3
Technische Abteilung	3
Regiebetriebe	7
Auszubildende	4
Hauswarte u.a.	15	davon teilzeitbeschäftigt 13

4. Mitgliederbewegung

	Mitglieder	Anteile	Haftsumme/€
Stand 31.12.2005	4.846	5.002	5.330.600
Stand 31.12.2006	4.888	5.107	5.376.800
Zugang	391	458	430.100
Abgang	349	353	383.900

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um 39.745,43 € erhöht. Die Haftsummen sind im Geschäftsjahr um 46.200,00 € gestiegen.

5. Forderungen an Mitglieder des Vorstandes oder Aufsichtsrates bestehen nicht.

6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband der Wohnungswirtschaft

Rheinland Westfalen e.V.

Goltsteinstraße 29

40211 Düsseldorf

7. Mitglieder des Vorstandes:

Reinhard Brück, Vorsitzender Richter am OLG i.R.

Diethart Döring, Dipl.-Verwaltungswirt

Johannes Hessel, Dipl.-Volkswirt, geschäftsführend

Norbert Kochannek, Rentner

8. Mitglieder des Aufsichtsrates:

Karl Böse, Flughafendirektor i.R., Vorsitzender

Karl Meyerwisch, Arbeitsdirektor i.R., stellvertretender Vorsitzender

Bernhard Klösel, Dipl.-Sozialarbeiter, Schriftführer

Rainer Wiechers, Redakteur, stellvertretender Schriftführer

Klaus Diederichs, Angestellter

Petra Kamolla, Dipl.-Sozialpädagogin

Gisela Marks, Beamtin i.R.

Ulrike Nolte, Hausfrau

Karl-Friedrich Ostholt, Leiter des Planungsamtes der Stadt Dortmund

Dr. Siegbert Panteleit, Dipl.-Ingenieur

Manfred Renno, Dipl.-Ingenieur

Ralf Tiefenbach, Angestellter

Dortmund, 26. März 2007

Reinhard Brück, Der Vorstand

Diethart Döring, Der Vorstand

Johannes Hessel, Der Vorstand

Norbert Kochannek, Der Vorstand

Bilanz zum 31. Dezember 2006

AKTIVA	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	98.995.279,48		99.737.328,39
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	5.915.574,91		5.993.051,56
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	99.829,74		99.829,74
Maschinen	3.164,56		3.686,56
Betriebs- und Geschäftsausstattung	221.038,71		250.757,91
Bauvorbereitungskosten	495,74	105.235.383,14
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	1.256.000,00		1.256.000,00
Beteiligungen	1.148.518,33		1.148.518,33
Sonstige Ausleihungen	16.916,62		21.668,05
Andere Finanzanlagen	4.050,00	2.425.484,95	4.050,00
Anlagevermögen insgesamt		107.660.868,09	108.514.890,54
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	422.173,51		422.173,51
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte fertigen Bauten	2.386.951,39		2.393.857,29
Unfertige Leistungen	4.192.403,20		4.000.928,96
Andere Vorräte	22.057,79	7.023.585,89	6.004,96
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	143.858,86		185.322,52
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0		378.980,00
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	17.935,95		15.503,93
Sonstige Vermögensgegenstände	162.201,92	323.996,73	66.906,25
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Postgiroguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten		340.477,69	353.637,65
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten		651,16	8.530,99
Umlaufvermögen insgesamt		7.688.711,47	7.831.846,06
Bilanzsumme		115.349.579,56	116.346.736,60
PASSIVA	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder	287.423,84		339.246,70
der verbleibenden Mitglieder	5.398.588,37		5.358.842,94
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile 84.137,74			-75.900,57
aus gekündigten Anteilen	1.100,00	5.687.112,21	1.100,00
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage	2.185.989,53		2.125.989,53
- davon aus dem Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt 60.000,00			-68.000,00
Bauerneuerungsrücklage	3.527.913,98		3.527.913,98
Andere Ergebnisrücklagen	10.266.400,71	15.980.304,22	9.954.556,89
- davon aus dem Bilanzgewinn
Vorjahr eingestellt 311.843,82			-29.894,36
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss	591.269,72		592.305,65
Einstellungen in Ergebnisrücklagen	60.000,00	531.269,72	68.000,00
Eigenkapital insgesamt		22.198.686,15	21.831.955,69
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	2.536.933,00		2.199.110,00
Steuerrückstellungen	2.190,00		2.190,00
Sonstige Rückstellungen	798.668,89	3.337.791,89	418.980,90
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	77.968.168,24		78.316.751,86
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	6.437.728,66		8.800.168,17
Erhaltene Anzahlungen	4.553.180,81		4.397.216,93
Verbindlichkeiten aus Vermietung	97.498,11		92.282,28
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	449.742,60		16.957,20
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	138.693,45		112.097,44
Sonstige Verbindlichkeiten	167.769,65	89.812.781,52	158.666,13
- davon aus Steuern 7.065,86			11.901,00
- davon im Rahmen d. soz. Sicherheit 14.028,21
Rechnungsabgrenzungsposten		320	360
Bilanzsumme		115.349.579,56	116.346.736.60

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2006

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	16.645.374,47		16.155.488,43
b) aus Verkauf von Grundstücken	149.870,00		1.017.160,00
c) aus Lieferungen und Leistungen	3.164,34	16.798.408,81	3.164,55
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes
An unfertigen Leistungen	184.568,34		-476.924,63
Andere aktivierte Eigenleistungen	332.754,41		332.754,41
Sonstige betriebliche Erträge	330.593,13	847.915,88	215.055,02
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für die Hauswirtschaftung	6.741.021,62		6.470.136,12
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	43.058,84	6.784.080,46	57.275,93
Rohergebnis		10.862.244,23	10.694.033,66
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.418.024,43		1.523.883,56
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung	744.478,90	2.162.503,33	622.173,23
davon für Altersversorgung 484.570,80			-358.016,27
Abschreibungen auf Sachanlagen		3.296.363,23	2.999.466,24
Sonstige betriebliche Aufwendungen		817.245,44	814.564,64
Erträge aus Beteiligungen	1.126,00		1.126,00
Erträge aus Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens	1.162,72		1.283,47
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	17.249,72	19.538,44	5.126,14
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		3.497.704,62	3.630.952,87
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit		1.107.966,05	1.110.528,73
Steuern vom Einkommen und Ertrag	45.683,04		68.689,83
Sonstige Steuern	471.013,29	516.696,33	449.533,25
Jahresüberschuss		591.269,72	592.305,65
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		60.000,00	68.000,00
Bilanzgewinn		531.269,72	524.305,65

Anlagengitter 2006

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	01.01.2006	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen (+/-)	31.12.2006
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	153.115.016,29	2.372.611,90	0,00	0,00	155.487.628,19
Grundstücke mit Geschäftsbauten	8.270.653,41	31.946,87	6.093,11	0,00	8.296.507,17
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	99.829,74	0,00	0,00	0,00	99.829,74
Maschinen	36.141,64	0,00	0,00	0,00	36.141,64
Betriebs- und Geschäftsausstattung	804.978,27	47.218,64	44.432,02	0,00	807.764,89
Bauvorbereitungskosten	0,00	495,74	0,00	0,00	495,74
	162.326.619,35	2.452.273,15	50.525,13	0,00	164.728.367,37
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	1.255.000,00	0,00	0,00	0,00	1.256.003,00
Beteiligungen	1.143.518,33	0,00	0,00	0,00	1.148.518,33
Sonstige Ausleihungen	21.668,05	0,00	4.751,43	0,00	16.916,62
Andere Finanzanlagen	4.050,00	0,00	0,00	0,00	4.050,00
	2.430.236,38	0,00	4.751,43	0,00	2.425.484,95
Anlagevermögen insgesant	164.756.855,73	2.452.273,15	55.276,56	0,00	167.153.852,32

	Abschreibungen
	01.01.2006	Zugänge	Abgänge	31.12.2006
	EUR	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	53.377.687,90	3.114.660,81	0,00	56.492.348,71
Grundstücke mit Geschäftsbauten	2.277.601,85	104.242,58	912,17	2.380.932,26
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00
Maschinen	32.455,08	522,00	0,00	32.977,08
Betriebs- und Geschäftsausstattung	554.220,36	76.937,84	44.432,02	586.726,18
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00
	56.241.965,19	3.296.363,23	45.344,19	59.492.984,23
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesant	56.241.965,19	3.296.363,23	45.344,19	59.492.984,23

Verbindlichkeitenspiegel 2006

Verbindlichkeiten	Insgesamt	unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit 1-5 Jahre	über 5 Jahre	Grundpfandrechtlich gesichert
	€	€	€	€	€
Gegenüber Kreditinstituten	77.568.168,24	7.698.991,91	8.225.313,22	61.643.863,11	71.951.003,10
	(78.316.751,86)	(7.963.358,50)
Gegenüber anderen Kreditgebern	6.437.728,66	274.258,94	1.214.556,09	4.948.913,63	6.437.728,66
	(8.800.168,17)	(322.545,49)
aus erhaltenen Anzahlungen	4.553.180,81	4.553.180,81	0,00	0,00	0,00
	(4.397.216,93)	(4.397.216,93)
aus Vermietung	97.498,11	97.498,11	0,00	0,00	0,00
	(92.282,28)	(92.282,28)
aus Lieferungen und Leistungen	449.742,60	449.742,60	0,00	0,00	0,00
	(16.957,20)	(16.957,20)
gegenüber verbundenen Unternehmen	138.693,45	138.693,45	0,00	0,00	0,00
	(112.097,44)	(112.097,44)
Sonstige	167.769,65	167.769,65	0,00	0,00	0,00
	(158.666,13)	(158.666,13)
Gesamtbetrag	89.412.781,52	13.380.135,47	9.439.869,31	66.592.776,74	78.388.731,76
	(91.894.140,01)	(13.063.123,97)