IMMOVATION Immobilien Handels AG

Kassel

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Konzernlagebericht

Grundlagen des Konzerns

Geschäftsmodell des Konzerns

Das Geschäftsmodell der IMMOVATION Immobilien Handels AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als "IMMOVATION-Unternehmensgruppe" oder Konzern bezeichnet) basiert auf einem breitgefächerten Leistungsangebot rund um die Immobilie. Seit der Unternehmensgründung im Jahr 1996 (Vorläufergesellschaft) ist eine Unternehmensgruppe mit mehreren Firmen entstanden. Die Aufgaben der einzelnen Firmen entsprechen der vollständigen Wertschöpfungskette der Immobilienbranche.

Im Zentrum der Geschäftstätigkeit der IMMOVATION-Unternehmensgruppe stehen der An- und Verkauf (Handel), die Projektierung klassischer Revitalisierungsobjekte und urbaner Entwicklungsgrundstücke sowie das Bestandsmanagement von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Die Research- und Investitionsschwerpunkte liegen hauptsächlich in guten A- und B-Lagen deutscher Städte und Ballungsgebiete.

Private Anleger sind mit Genussrechten an der IMMOVATION Immobilien Handels AG unternehmerisch beteiligt und partizipieren an der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette des Unternehmensverbundes. Institutionelle Investoren können sich mit maßgeschneiderten Anlagen individuell an den Projekten der IMMOVATION-Unternehmensgruppe beteiligen.

Organisation und Konzernstruktur

Seit dem Jahr 2002 wurde die IMMOVATION AG zu einer Unternehmensgruppe mit 22 Firmen entwickelt. Bis auf die IMMOVATION AG erfüllen die einzelnen Gesellschaften jeweils spezifische bzw. projektbezogene Aufgaben. Ihre Geschäftsfelder entsprechen der vollständigen Wertschöpfungskette der Immobilienbranche: Angefangen vom Objekt-Research und -Ankauf, gegebenenfalls erforderliche Bautätigkeiten inklusive Projektmanagement, über die Immobilien-Verwaltung bis hin zum Verkauf der Objekte.

Besonders wichtige Rollen für die Wertschöpfung der Unternehmensgruppe spielen die Tochtergesellschaften ex ante Beratungsgesellschaft in Liegenschaften mbH, GLOBAL CONZEPT GmbH, Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH und Immokles AG. Die ex ante Beratungsgesellschaft in Liegenschaften mbH ist Property- und Facility-Managerin des gesamten Immobilienbestandes der Unternehmensgruppe und die GLOBAL CONZEPT ist zuständig für Architektur, Projektierung und Realisierung aller Bauprojekte.

Die 2009 gegründete Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH und die 2014 gegründete Immokles AG erfüllen wesentliche Funktionen in den Bereichen Ankauf, Projektierung, Revitalisierung, Sanierung, Verwaltung und dem strukturierten Verkauf von Immobilien-Liegenschaften.

Mit dem Kauf des früheren Robotron-Areals in Dresden im Dezember 2014 wurde von einer Tochtergesellschaft der Immokles AG ein großes Revitalisierungsvorhaben in Angriff genommen: Auf dem Areal mit rund 98.000 Quadratmetern Grund & Boden, unmittelbar an Dresdens Altstadt mit ihren bekannten Sehenswürdigkeiten gelegen, ist der Bau von ca. 3.000 Wohnungen geplant.

Herausragende Beispiele für die besonderen Chancen zur Wertschöpfung unter Mitwirkung der Firmen des Unternehmensverbundes sind außerdem die erfolgreiche Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim sowie die Konversion eines ehemaligen Kasernengeländes in Kassel.

Zur Finanzierung von Immobilienprojekten in Deutschland bietet die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verschiedene Optionen der Beteiligung am Unternehmenserfolg. Für private Kapitalanleger wurde bereits im Jahr 2004 eine erste Genussrechtstranche aufgelegt. In den folgenden Jahren wurde die Produktpalette mit drei Immobilienfonds (platziert), zwei weiteren Genussrechtstranchen (platziert) sowie einer platzierten Retail-Anleihe (Börse Stuttgart) ergänzt. Für die zunehmende Anzahl und die wachsende Dimension der Immobilien-Projekte hat die Unternehmensführung neue Wege der Finanzierung eingeschlagen. Die anteilige Projektfinanzierung über private Kapitalgeber wurde Mitte 2016 vorerst eingestellt und der Fokus auf das Angebot individueller Beteiligungsprodukte für institutionelle Investoren gerichtet. Das erste Investment dieser Art ist eine Anleihe des Tochterunternehmen Immokles AG. Eine Anleihe wurde Ende 2015 vollständig im Rahmen einer Privatplatzierung von Versicherungen und Pensionskassen gezeichnet. Weitere maßgeschneiderte Beteiligungen für institutionelle Investoren sind erfolgt und folgen noch.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das Bruttoinlandsprodukt ist nach Angaben des Bundeswirtschaftsministeriums (BMWi) im Jahr 2017 preisbereinigt um 2,2 Prozent gewachsen. Es war das höchste Wirtschaftswachstum seit dem Jahr 2011. In den vorangegangenen Jahren war der Konsum die treibende Kraft der Konjunktur gewesen. Im Jahr 2017 kam es durch das verbesserte weltwirtschaftliche Umfeld zusätzlich zu verstärkten außenwirtschaftlichen Impulsen (BMWi, Pressemitteilung 12.01.2018).

Das Produktionsvolumen im produzierenden Gewerbe bzw. die industriellen Umsätze befinden sich aktuell jedoch etwas unterhalb des Niveaus des Jahresschlussquartals 2017. Trotz dieser aktuell verhaltenen Entwicklung geht das BMWi davon aus, dass die Industriekonjunktur bei weiterhin guten globalen und binnenwirtschaftlichen Rahmenbedingungen im laufenden Jahr grundsätzlich aufwärtsgerichtet bleibt. "Der Aufschwung der deutschen Wirtschaft hält nunmehr seit neun Jahren an und dürfte sich in den nächsten beiden Jahren kräftig fortsetzen." (BMWi, Monatsbericht Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, Mai 2018).

Die Europäische Zentralbank (EZB) registrierte eine sich fortsetzende, solide Erholung der Konjunktur im Euroraum. Anzeichen für eine nachhaltige Anpassung der Inflationsrate im Euroraum seien jedoch nur "verhalten". "Zwar erhöhte sich die Jahresänderungsrate des harmonisierten Konsumentenpreisindex im März insgesamt auf 1,4 %, nach 1,1 % im Februar, allerdings blieb die Kerninflation unverändert bei 1,0 %" (BMWi), Monatsbericht Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, Mai 2018).

Mit dieser niedrigen Inflationsrate ist zu erwarten, dass die Rahmenbedingungen wie das niedrige Zinsniveau und eine starke Nachfrage nach Krediten von privaten Haushalten in den nächsten Monaten erhalten bleiben. Der Zuwachs bei den Wohnungsbaukrediten um +4,5 % im Februar 2018 gegenüber dem Vorjahreswert belegt das große Interesse an Investitionen in Wohnimmobilien. (Bundeswirtschaftsministerium (BMWi), Monatsbericht Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, Mai 2018).

Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das Interesse am Investment in Wohnimmobilien war auch im Jahr 2017 ungebrochen groß: 13,7 Mrd. Euro sind für Wohnimmobilien und Wohnungspakete ab einer Größe von 50 Wohneinheiten bezahlt worden. Während die Zahl der gehandelten Wohnungen im Jahresvergleich um 16 % gesunken ist, sind die Durchschnittspreise um 27 % gestiegen. Dies geht aus einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Savills hervor (Wohninvestmentmarkt Deutschland Q4 2017).

Die Rahmenbedingungen am deutschen Wohnungsmarkt für Eigentümer und Investoren werden von den Analysten von Savills "weiterhin als exzellent" eingestuft". Als Gründe werden das erneute Wachstum der Bevölkerungszahl, das im Vergleich der letzten zehn Jahre besonders stark gestiegene durchschnittliche Haushaltseinkommen und eine Arbeitslosenquote auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung, angeführt (Marktbericht Wohnungsmarkt Deutschland, März 2018).

Die Top-Standorte wie z.B. Berlin, München, Stuttgart, Frankfurt u.a. ziehen nach wie vor in großer Zahl Neubürger an. Im Durchschnitt der zurückliegenden fünf Jahre ist die kumulierte Einwohnerzahl der sieben Top-Städte pro Jahr um 114.000 Menschen - das entspricht einem jährlichen Zuwachs von 1,2 Prozent - gestiegen. Selbst die spürbar verteuerten Kaufpreise und Mieten für Wohnungen und Häuser konnten die Zuzugsdynamik nicht sichtbar dämpfen (DG HYP, Immobilienmarkt Deutschland 2017 | 2018).

Die Dynamik der Preisentwicklung bei Wohnungen ist weiterhin groß, denn es wird noch immer nicht dem Bedarf entsprechend gebaut. Nach Angaben des Institutes der Deutschen Wirtschaft sind im Jahr 2017 in Deutschland knapp 285.000 neue Wohnungen gebaut worden. Dies sei zwar ein Plus von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr - "aber immer noch deutlich zu wenig, um den Markt zu entspannen. Die Mieten in den Großstädten werden vorerst weiter steigen". Nach Berechnungen des Instituts müssten pro Jahr rund 380.000 Wohnungen gebaut werden. Nur dann würde das Wohnungsangebot der Nachfrage entsprechen. Problematisch ist nach Ansicht des IW vor allem die geringe Bautätigkeit in den Großstädten. Allein in den 20 größten Städten müssten dem IW zufolge rund 130.000 Wohnungen pro Jahr entstehen. Als Beispiel wird u.a. Berlin genannt: Dort wurden 2017 knapp 15.700 Wohnungen gebaut. Dies ist ein Zuwachs um 14,7 Prozent - angesichts eines Baubedarfs von rund 30.000 Wohnungen pro Jahr sei dies aber immer noch deutlich zu wenig (IW, Pressemitteilung, 24.05.2018).

Gegenüber den rund 285.000 fertiggestellten Wohnungen ist die Zahl der genehmigten Wohnungen in 2017 mit 347.900 Einheiten deutlich höher. Die Zahl der Baugenehmigungen ist jedoch im Jahr 2017 um 7,3 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Wenn auch verlangsamt, setzte sich der seit 2008 anhaltende Anstieg des Bauüberhangs im Jahr 2017 mit 653.300 Genehmigungen weiter fort und erreichte den höchsten Wert seit 1999 (679.200) (Statist. Bundesamt. Pressemitteilung Nr. 183 vom 24.05.2018). Als mögliche Ursachen für die abnehmende Zahl der Baugenehmigungen in 2017 nimmt das Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung den Mangel an Baugrundstücken, fehlende Handwerker und steigende Baupreise an (DIW, Pressemitteilung, 10.01.2018).

Die Mieten für Bestands- und Neubauwohnungen sind im vergangenen Jahr aufgrund der hohen Nachfrage erneut gestiegen. Nach der Marktanalyse von Savills sind die Mieten gegenüber dem Vorjahr in den 127 bedeutendsten Immobilienmärkten im Durchschnitt um jeweils 6 % teurer geworden. In keiner Stadt sei die Miete gesunken. "Damit sind seit dreizehn Jahren die Mieten gestiegen" (Savills, Marktbericht Wohnungsmarkt Deutschland, März 2018).

Die Angebotspreise von Kaufobjekten sind auch zum Jahresende 2017 weiter in die Höhe gestiegen. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten im Jahr 2017 nochmals um 9,5 % gestiegen (2016: 11,5 %), in den 14 B-Städten um 7,6 % (2016: 7,2 %) (empirica Immobilienpreisindex IV/2017).

Wohnimmobilien sind als Investment weiterhin von großem Interesse: Die Preise für Wohnimmobilien werden auch 2018 weiter steigen, ein Ende dieser Bewegung ist nach einer Auswertung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse nicht in Sicht. Laut Immobilienmarktbericht 2017, der sich aus den Daten der Bundesländer speist und auf tatsächlich realisierten Kaufverträgen basiert, legte der Geldumsatz für den Kauf von Immobilien im Berichtszeitraum deutlich zu, während die Zahl der Transaktionszahlen nahezu konstant blieb.

Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2017 ist erneut zur Zufriedenheit der Unternehmensführung verlaufen.

Als letzte Revitalisierungsphase des Salamander-Areals wurde Anfang 2016 mit dem Bau von 121 weiteren Eigentumswohnungen, fünf Gewerbeflächen, eines REWE-Lebensmittelmarktes und 206 Tiefgaragenplätzen begonnen. Bis zum Jahresende 2016 wurden alle Eigentumswohnungen verkauft. 79 von 121 Eigentumswohnungen sind plangemäß zum 30. September bzw. 31. Dezember 2017 bezugsfertig hergestellt worden. Zum Jahresende 2017 wurde der REWE-Lebensmittelmarkt dem Mieter bezugsfertig übergeben. Zum Ende des ersten Quartals 2018 werden die letzten Eigentumswohnungen und neuen Gewerberäume bezugsfertig.

Die Bilanzsumme der IMMOVATION-Unternehmensgruppe beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 268.889,7. Bis zum 31.12.2017 flossen ca. 89,0 Mio. EUR Gesamtkapital einschließlich Zinszahlungen an die Anleger der 1., 2. und 3. Genussrechtstranche zurück.

Lage

Die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der IMMOVATION-Unternehmensgruppe hat sich im Geschäftsjahr 2017 insgesamt positiv entwickelt.

Ertragslage

Insgesamt hat die IMMOVATION-Unternehmensgruppe das Geschäftsjahr 2017 mit einem Konzernjahresüberschuss in Höhe von TEUR 4.199,4 abgeschlossen, von dem TEUR 626,3 an fremde Gesellschafter abzuführen waren.

Die Entwicklung der Ertragslage stellt sich im Zeitablauf der vergangenen zwei Geschäftsjahre (2016-2017) wie folgt dar:

	Gesamtleistung TEUR	Materialaufwand TEUR	Rohergebnis TEUR	Personalaufwand TEUR	Abschreibungen TEUR
2016	60.341,8	24.702,1	35.639,6	3.044,2	3.593,6
2017	59.313,1	34.812,9	24.500,2	3.427,1	4.518,2
	sonst. betr. Aufwand	negativer Saldo Zinsertrag abzgl. Zinsaufwand		Jahresüberschuss
	TEUR	TEUR		TEUR
2016	8.894,7	7.803,2		8.479,7
2017	2.245,8	8.393,8		4.199,4

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Geschäftsentwicklung der einzelnen Bereiche sowie weitere Posten der Konzern-Gewinn-und Verlustrechnung:

Unternehmensgruppe	2017 TEUR	2016 TEUR
Rohergebnis aus der Hausbewirtschaftung	14.505,7	11.781,9
Rohergebnis aus dem Verkauf von Grundstücken	8.402,7	23.136,0
Rohergebnis Übrige	1.591,8	721,8
Summe Rohergebnis	24.500,2	35.639,6
Personalaufwand	-3.427,1	-3.044,3
Abschreibungen	-4.518,2	-3.593,6
sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.245,8	-8.894,7
Beteiligungserträge	45,8	0,0
Finanzergebnis	-8.393,8	-7.803,2
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	1.759,3	3.821,6
Ergebnis nach Steuern	4.201,8	8.482,3
Sonstige Steuern	-2,4	-2,6
Periodenergebnis	4.199,4	8.479,7

Die nachfolgenden Kennzahlen spiegeln die Ertragslage wider:

Kennzahlen	2017 %	2016 %
Return on Sales (Jahresüberschuss / Gesamtleistung)	7,1	14,1
Materialaufwandsquote (Materialaufwand / Gesamtleistung)	58,7	40,9
Personalaufwandsquote (Personalaufwand / Gesamtleistung)	5,8	5,0
Abschreibungsquote (Abschreibungen / Gesamtleistung)	7,6	6,0
Zinsdeckungsgrad (EBITDA/Zinsaufwand)	2,2	3,2

Kennzahlen	2017 TEUR	2016 TEUR
EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern)	14.354,9	20.107,1
EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände)	18.873,1	23.700,7

Finanzlage

Einen Überblick über die Herkunft und über die Verwendung der finanziellen Mittel des Konzerns gibt die Kapitalflussrechnung, welche die Zahlungsmittelflüsse nach der indirekten Methode darstellt und den Grundsätzen des vom Deutschen Standardisierungsrat DSR erarbeiteten Deutschen Rechnungslegungsstandards Nr. 21 (DRS 21) entspricht (siehe Anlage Kapitalflussrechnung).

	2017 TEUR	2016 TEUR
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	10.666,2	53.288,0
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-11.040,9	-53.524,4
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-15.657,3	12.246,5
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	19.361,8	35.393,8

Im Geschäftsjahr 2017 betrug die zahlungswirksame Minderung des Finanzmittelfonds TEUR 16.032,0.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt im Geschäftsjahr TEUR 10.666,2 und ist im Wesentlichen geprägt durch die Steuerzahlungen.

Im Geschäftsjahr 2017 investierte die IMMOVATION-Unternehmensgruppe in das Anlagevermögen TEUR 11.046,6. Unter Berücksichtigung der erhaltenen Zinsen (TEUR 5,7) ergibt sich ein Cashflow aus der Investitionstätigkeit von TEUR -11.040,9.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit belief sich im Berichtsjahr auf TEUR -15.657,3. Der Mittelabfluss resultierte im Wesentlichen aus gezahlten Zinsen und der Rückzahlung von Genussrechten.

Zum Bilanzstichtag verfügt die IMMOVATION-Unternehmensgruppe über einen Finanzmittelfonds in Höhe von TEUR 19.361,8.

Der Vorstand des Konzerns überwacht die in Kreditverträgen verankerten Bedingungen (Covenants), um Kündigungen der Kreditinstitute zu vermeiden.

Die für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe maßgebliche Kennzahl "Funds from Operations (FFO)" beträgt zum Bilanzstichtag 2017 TEUR 8.717,6 und ermittelt sich wie folgt:

Kennzahlen	2017 TEUR	2016 TEUR
Konzernjahresüberschuss	4.199,4	8.479,7
+ Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	4.518,2	3.593,6
+ Abschreibungen auf das Umlaufvermögen	0,0	1.100,0
= FFO	8.717,6	13.173,3

Durch den konzerninternen Finanzausgleich (Cash-Pooling) können wir das Fremdfinanzierungsvolumen reduzieren. Das Cash-Pooling ermöglicht der IMMOVATION Immobilien Handels AG, die Liquiditätsüberschüsse einzelner Tochtergesellschaften zu nutzen, um den Geldbedarf anderer Konzernunternehmen intern zu finanzieren.

Wir rechnen damit, auch künftig unsere finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen zu können.

Vermögenslage

Im Zeitablauf der vergangenen Abschlussstichtage (2016-2017) hat sich die Vermögenslage wie folgt entwickelt:

	Immaterielle Vermögensgegenstände u. Sachanlagen TEUR	Finanzanlagen TEUR	Vorräte TEUR	Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände TEUR
2016	176.812,0	3.790,1	49.655,3	10.814,5
2017	182.712,9	4.406,1	51.005,8	11.119,9

	Flüssige Mittel TEUR	Rechnungsabgrenzungsposten TEUR	Bilanzsumme TEUR
2016	35.632,6	811,9	277.516,4
2017	19.361,8	283,2	268.889,7

Die Konzernbilanzsumme der IMMOVATION-Unternehmensgruppe beträgt zum Stichtag TEUR 268.889,7.

Das Anlagevermögen beträgt TEUR 187.119,0. In 2017 investierte die IMMOVATION-Unternehmensgruppe vor Konsolidierung TEUR 14.636,2 in das Anlagevermögen. Damit lagen die Investitionen in Sachanlagen (TEUR 13.965,5) über dem Niveau der Abschreibungen von Sachanlagen (TEUR 4.481,2). Das Anlagevermögen hat einen Anteil an der Bilanzsumme von 69,6 % und ist somit wesentlicher Bestandteil der Bilanz.

Die Finanzierung der Investitionen erfolgte neben dem Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit durch langfristige Mittel.

Die kurzfristigen Vermögenswerte betragen zum Bilanzstichtag TEUR 81.770,7. 62,4 % entfallen hiervon auf die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte und 23,7 % auf die liquiden Mittel.

Das bilanzielle Eigenkapital des Konzerns beträgt zum Stichtag TEUR 29.605,1. Dabei wurde eine Eigenkapitalquote von 11,0 % erreicht.

Das Genussrechtskapital der IMMOVATION-Unternehmensgruppe beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 34.685,3 und hat damit einen Anteil von 12,9 % an der Bilanzsumme.

Die Schulden der Gesellschaft beliefen sich zum 31. Dezember 2017 auf insgesamt TEUR 202.535.298,11 und bestehen im Wesentlichen aus den Anleihen (TEUR 110.000,0) und den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR 76.429,6).

	Eigenkapital TEUR	Genussrechtskapital TEUR	Rückstellungen TEUR	Anleihen TEUR	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten TEUR	Erhaltene Anzahlungen/Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen TEUR
2016	26.835,5	41.361,3	5.268,2	110.000,0	75.820,4	12.004,8
2017	29.605,1	34.685,3	1.047,2	110.000,0	76.429,6	9.793,2

	Verbindlichkeiten IMMOVATION-Gruppe (Verbund) TEUR	sonstige Verbindlichkeiten TEUR	Rechnungsabgrenzungsposten TEUR	Passive latente Steuern TEUR	Bilanzsumme TEUR
2016	305,2	5.109,8	314,2	497,0	277.516,4
2017	14,8	6.297,7	273,3	743,4	268.889,7

Die nachfolgenden Kennzahlen spiegeln die Vermögens- und Kapitalstruktur wider:

Kennzahlen	2017 %	2016 %
Eigenkapitalquote	11,0	9,7
Anlagenintensität	69,6	65,1
Forderungsquote	2,4	2,4
Working Capital Ratio (Umlaufvermögen/kurzfristige Verbindlichkeiten)	3,5	3,9

Die für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe maßgebliche Kennzahl "Net Asset Value (NAV)" beträgt zum Bilanzstichtag 2017 TEUR 150.137,7. Die "Loan-to-Value-Ratio (LTV)" beträgt 59,66 %. Die Ermittlung der Kennzahlen ist im Folgenden dargestellt:

Gesellschaft	Projekt / Immobilie	Vermögen (Marktwert) Euro	Verbindlichkeiten Euro
Verwaltungsgebäude Kassel	Druseltalstraße 31 + Brandenburger Straße 11	4.049.308,04	0,00
IMMOVATION AG	Portfolio Hamm/Sieg, Kassel	4.344.999,33	34.356.437,20
IMMOVATION AG & Co. 1. KG	Kommanditanteil	62.000,00	0,00
IMMOVATION AG & Co. 2. KG	Variables Eigenkapital	70.000,00	0,00
IMMOVATION AG & Co. 3. KG	Portfolio KWH, Kassel,	35.648.135,36	20.866.414,21
	Mönchengladbach, St. Augustin, Ludwigsburg
IMMOVATION eG	Portfolio Lippstadt, Bergen, Alfeld	4.164.328,80	2.462.998,76
IPSAK GmbH	Salamander-Areal KWH: Bestand	106.488.866,28	54.437.500,00
	Salamander-Areal KWH: BV "Stadtvillen"	388.568,50	0,00
	Salamander-Areal KWH: BV "REWE"	3.079.861,44	0,00
IPSAK Energie GmbH	Salamander-Areal KWH: Energieversorgung	14.311.269,83	0,00
IP Höfe am Kaffeeberg LB GmbH	Baugrundstück Ludwigsburg	2.292.249,07	0,00
IP Park Schönfeld Carree KS GmbH	Baugrundstück Kassel	9.736.887,83	4.400.000,00
IMMOVATION Projekt KS GmbH	Wohnanlage Frankenstraße 42 - Kassel	4.000,00	0,00
^* IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4. KG	Wohnanlage Hirtenweg 26 u.a. - Kassel	^* 7.730.232,00	^* 3.228.945,21
IP Lingner Altstadtgarten DD GmbH	Robotron-Areal Dresden	48.557.000,00	35.000.000,00
IP Hohe Geest GmbH	Portfolio Delmenhorst / Cuxhaven	51.706.352,57	22.262.500,00
IP Seeviertel GmbH	Portfolio Salzgitter	59.970.000,00	45.000.000,00
^*IMMOVATION-Unternehmensgruppe	Guthaben bei Kreditinstituten	^*19.548.485,77	0,00
Summen		372.152.544,81	222.014.795,38
NAV-Saldo		150.137.749,43
LTV		59,66 %

Erläuterungen:
Verwaltungsgebäude Kassel	Wertermittlung: Nutzflächen x Jahresmarktmiete x Faktor - IVD-Preisspiegel Hessen 2017
IMMOVATION AG	Wertermittlung: SV-Gutachten vom 06.03.2017 der IW Holding GmbH + Forderung Kaufpreise (Wert aus Bilanz 31.12.2017)
IMMOVATION AG	Genussrechtskapital: Zeichnungssumme ./. Forderung = Eingezahltes Kapital (Werte aus Bilanz 31.12.2017)
IMMOVATION AG & Co. 1. KG	Beteiligung an Personengesellschaft (Wert aus Bilanz 31.12.2017)
IMMOVATION AG & Co. 2. KG	Beteiligung an Personengesellschaft (Wert aus Bilanz 31.12.2017)
IMMOVATION AG & Co. 3. KG	Buchwerte und geleistete Anzahlungen zum 31.12.2017
IMMOVATION eG	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2017 x Faktor - empirica-systeme GmbH 2017
IMMOVATION eG	Darlehen Deutsche Kreditbank AG
IPSAK GmbH - Bestand	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2017 x Faktor - empirica-systeme GmbH 2017
IPSAK GmbH - Bestand	IPSAK - Anleihe (abzgl. Festgeld-Konto) + Darlehen KSK Ludwigsburg
IPSAK GmbH - BV "Stadtvillen"	Wertermittlung: Forderung Kaufpreise (Wert aus Bilanz 31.12.2017)
IPSAK GmbH - BV "REWE"	Wertermittlung: Kaufpreisliste + Sonderwünsche x Bautenstand abzgl. erhaltene MaBV-Kaufpreiszahlungen
IP Höfe am Kaffeeberg LB GmbH	Grundstücksbestand und geleistete Anzahlungen (Wert aus Bilanz 31.12.2017)
IP Park Schönfeld Carree KS GmbH	Grundstücksbestand und geleistete Anzahlungen (Wert aus Bilanz 31.12.2017)
IP Park Schönfeld Carree KS GmbH	Darlehen DG Hyp
IPSAK Energie GmbH	Wertermittlung: 11-fach EBITDA
IMMOVATION Projekt KS GmbH	Wertermittlung: Forderung Kaufpreise (Wert aus Bilanz 31.12.2017)
^* IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4. KG	Wertermittlung: Kaufpreisliste - IVD-Preisspiegel Hessen 2017
^* IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4. KG	Darlehen Kasseler Bank + Darlehen Bausparkasse Schwäbisch Hall
IP Lingner Altstadtgarten DD GmbH	Wertermittlung: SV-Gutachten vom 06.11.2015 der IW Holding GmbH
IP Lingner Altstadtgarten DD GmbH	1. Immokles AG - Anleihe
IP Hohe Geest GmbH	Wertermittlung: IST-JNKM per 31.12.2017 x Faktor - empirica-systeme GmbH 2017
IP Hohe Geest GmbH	Darlehen DG Hyp
IP Seeviertel GmbH	Wertermittlung: SV-Gutachten vom 21.09.2016 der IW Holding GmbH
IP Seeviertel GmbH	2. Immokles AG - Anleihe
^* IMMOVATION-Unternehmensgruppe	Guthaben bei Kreditinstituten inkl. IMMOVATION Projekt KS GmbH & Co. 4. KG (Werte aus Bilanzen 31.12.2017)

^* = nicht in den Konzernabschluss einbezogene Tochterunternehmen

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe wird von ihren Mitarbeitern in vielfältigen Funktionen mit einer Vielzahl ganz unterschiedlicher Qualifikationen geprägt. Mit ihren Talenten, Fähigkeiten und ihrem Einsatz tragen diese jeden Tag maßgeblich dazu bei, dass wir bevorzugte Wahl für Mieter und Käufer- und ein attraktives Investment für unsere Anleger sind. Sie sichern unseren nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg. Der größte Teil der Mitarbeiter ist nach wie vor am Firmenstandort in Kassel tätig. Nach jetzigem Planungsstand wird die Mitarbeiterzahl im nächsten Geschäftsjahr leicht steigen.

Die Vielfalt der Mitarbeiter sieht die Unternehmensführung als Chance. "Diversity Management" ist daher zentraler Teil der nachhaltigen Personalstrategie. Die IMMOVATION Unternehmensgruppe möchte jungen Menschen Perspektiven eröffnen. Für dieses Ziel wird zunehmend das Internet genutzt, um junge Bewerber anzusprechen und für das Unternehmen zu gewinnen.

Betriebliche Ausbildung: Nachwuchs aus den eigenen Reihen

Im Konzern besitzt auch das Thema Ausbildung einen hohen Stellenwert: "Wir sind stolz darauf, dass wir unser Engagement in der Ausbildung kontinuierlich in vielfältiger Weise weiter ausbauen". Insgesamt waren 8 Auszubildende zum 31. Dezember 2017 in der Unternehmensgruppe beschäftigt. Ausgebildet wird in den Berufen Immobilienkaufmann-/frau und Kaufmann-/frau für Büromanagement. Das Ziel ist es, den Nachwuchs aus den eigenen Reihen zu gewinnen.

Gezielte Personalentwicklung

Gezielte Fort- und Weiterbildung ist ein zentraler Bestandteil des Personalmanagements. Schulungen und Qualifizierungsprogramme werden gezielt mit dem Bedarf und den Zielsetzungen des Unternehmens abgestimmt. Der Nutzen aus dieser gezielten Förderung ist für Mitarbeiter und das Unternehmen hoch.

Das Thema Mietrecht spielt eine große Rolle für die Objektbetreuer und beinhaltet auch komplexe Fälle mit besonderen Anfordernissen. Dieses Wissen vermittelt das Unternehmen anhand zahlreicher Fälle aus der Praxis in internen Gesprächsrunden mit der Rechtsabteilung, um die Mitarbeiter bei allen Themen aktiv zu unterstützen.

Unternehmerische Verantwortung

Im Zentrum des unternehmerischen Handelns steht eine stabile wirtschaftliche Entwicklung des Geschäfts. Das erfordert u.a. den Werterhalt des Immobilienbestands und die Einhaltung der eigenen Standards gegenüber unseren Mietern. Dafür trägt das Unternehmen die Verantwortung.

Um den Mietern dauerhaft gute Qualität sichern zu können, nimmt das Unternehmen seine Aufgaben so weit wie möglich selbst in die Hand - über gut ausgebildete und engagierte Objektbetreuer, Hausmeister, Maler und Gärtner.

Prognosebericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Weltwirtschaft expandiert: Im ersten Quartal 2018 stieg das ifo Weltwirtschaftsklima auf den höchsten Wert seit Herbst 2007. Die Weltindustrieproduktion lag im Januar 2018 um 4,0 % über dem Niveau des Vorjahres. Sie blieb allerdings gegenüber dem Vormonat nahezu unverändert. Das außenwirtschaftliche Umfeld für Deutschland zeigt sich nach Einschätzung des Bundeswirtschaftsministeriums günstig, auch wenn die Korrektur an den Kapitalmärkten und der schwelende Handelskonflikt mit den USA für eine gewisse Verunsicherung sorgen. "Die deutschen Ausfuhren an Waren und Dienstleistungen bleiben angesichts des außenwirtschaftlichen Umfelds trotz Abschwächung in der Tendenz aufwärtsgerichtet". (Bundeswirtschaftsministerium (BMWi), Monatsbericht Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, Mai 2018).

Das BMWi erwartet, dass sich der solide Aufschwung der deutschen Wirtschaft fortsetzt. Zu Beginn des Jahres 2018 habe sich ihr Expansionstempo den einschlägigen Indikatoren für das Geschäftsklima zufolge jedoch etwas verlangsamt. "Das Geschäftsklima ist weiterhin überdurchschnittlich, die Auftragsbücher sind voll und der Arbeitsmarkt läuft auf hohen Touren" (BMWi, Monatsbericht Schlaglichter der Wirtschaftspolitik, Mai 2018).

Die Preise für Wohnimmobilien werden auch 2018 weiter steigen, ein Ende dieser Bewegung ist nach einer Auswertung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse nicht in Sicht. Laut Immobilienmarktbericht 2017, der sich aus den Daten der Bundesländer speist und auf tatsächlich realisierten Kaufverträgen fußt, legte der Geldumsatz für den Kauf von Immobilien im Berichtszeitraum deutlich zu, während die Zahl der Transaktionszahlen nahezu konstant blieb (Tagesspiegel, 03.01.2018).

"Der gestiegene Geldumsatz resultiert in erster Linie aus den Käufen von Wohnimmobilien", analysierten die Gutachterausschüsse. "Auf sie entfällt der größte Anteil des Geldumsatzes. Insbesondere die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen an. Dies ist sowohl der guten wirtschaftlichen Gesamtsituation als auch dem lang anhaltenden niedrigen Zinsniveau geschuldet." In den größten deutschen Städten legten die Preise besonders stark zu. Der Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt hoch, und das fehlende Angebot treibt die Preise weiter hoch. Es sei davon auszugehen, so die Gutachterausschüsse weiter, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird". (Immobilienmarktbericht Deutschland 2017).

Für Investoren sind Immobilien in Deutschland seit Jahren ein attraktives Investment. Das Ende der niedrigen Zinsen könnte den seit etwa acht Jahren andauernden Preisauftrieb auf den Immobilienmärkten allerdings bremsen. Große Nervosität herrscht bei Investoren und Finanzierern allerdings nicht. Denn bislang entwickelt sich der deutsche Markt stabil.

Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt hat das Jahr 2017 in einer sehr guten Verfassung abgeschlossen. Mit einem Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von 15,7 Mrd. Euro wurde der Vorjahreswert um fast 15 % übertroffen, der 5-Jahresschnitt nahezu egalisiert und das 10-Jahresmittel um 40 % getoppt (JLL, Pressemitteilung 04.01.2018).

Nach der Ankündigung der EZB, das Anleihenkaufprogramm mindestens bis Herbst 2018 laufen zu lassen und frühestens danach mit Zinsanhebungen zu beginnen, ist nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters Colliers International "bis auf Weiteres mit den Auswirkungen der lockeren Geldpolitik zu rechnen" (Süddeutsche Zeitung, 08.03.2018).

Private Käufer werden aufgrund steigender Einkommen und einem günstigen Finanzierungsumfeld auch weiterhin Wohnimmobilien zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage erwerben. Die wachsende Bevölkerung und eine gleichzeitig zu geringe Bautätigkeit werden die Nachfrage nach Wohneigentum weiter stärken. Die Geschäftsführung erwartet aufgrund eigener Marktanalysen, dass die Preise für Eigentumswohnungen in 2018 weiter wachsen werden. Dabei werden die Anstiege in Regionen mit zunehmender Bevölkerungszahl und in wirtschaftlich starken Städten am größten ausfallen.

Unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2018 basiert auf der aktuellen Planung der IMMOVATION AG. Sie wird turnusmäßig überprüft und unterjährig angepasst, wenn entsprechende Entwicklungen dies angebracht erscheinen lassen.

Mit der Sanierung und Entwicklung ehemals industriell oder militärisch genutzter Gebäude und Areale hat die IMMOVATION AG ihre Kompetenz für die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette mehrfach unter Beweis gestellt.

Beispiele für die Expertise der IMMOVATION AG sind die Vermietung, Verwaltung, Neustrukturierung und Veredelung der vorhandenen Immobilienbestände sowie der erfolgreiche Abverkauf von Bestandsobjekten in Berlin und des Wohnimmobilien-Portfolios Zanger Berg in Heidenheim.

Herausragende Beispiele für erfolgreiche Projekte der IMMOVATION AG und der verbundenen Unternehmen sind die Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim bei Stuttgart sowie die Konversion eines ehemaligen Kasernengeländes in Kassel. Mit dem Projekt "Lingner Altstadtgarten Dresden" plant die IMMOVATION-Unternehmensgruppe ein Großprojekt in Sachsens Hauptstadt. Im Stadtzentrum Dresdens wird ein neues Wohnquartiers mit bis zu 3.000 Wohnungen entstehen.

Immobilienprojekte

Projekte in Kassel

Die nordhessische Metropole Kassel lässt auch künftig gute Chancen für ein attraktives Rendite-Potenzial erwarten. Im vergangenen Jahr stiegen die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen im Schnitt um sieben Prozent. Damit setzt sich der Preisanstieg der Vorjahre fort. Die Bevölkerungszahl ist auf über 200.000 Einwohner gewachsen und die Preise für freistehende Einfamilienhäuser haben sich seit 2007 mit einem 90-prozentigen Anstieg fast verdoppelt. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern ist laut IVD im Schnitt für 380.000 Euro zu haben. Wobei die Nachfrage größer sei, als das Angebot. Bei Eigentumswohnungen ist die Lage ähnlich, stellt Siegfried Putz, Sprecher des Immobilienverbandes Nordhessen (IVD), fest (HNA, Hauspreise haben sich innerhalb von 10 Jahren fast verdoppelt, 27.01.18).

Bei den Mieten war die Entwicklung ähnlich, so der IVD-Analyst: "Bis vor zehn Jahren konnten sich die Kasseler über historisch niedrige Mieten freuen. Seit 2007 haben sich die Mietpreise für neu vermietete Wohnungen um 70 Prozent erhöht. Eine bestehende Wohnung liegt im Schnitt bei sieben Euro pro Quadratmeter. Erst 2017 hat sich die Entwicklung verlangsamt - der Anstieg lag bei drei Prozent".

Für Investoren wird die nordhessische Großstadt zunehmend interessant: "Dies liege vor allem daran, dass im Rhein-Main-Gebiet schlicht das Angebot fehle und Anleger nun zunehmend in Kassel zuschlagen würden", sagt Björn Rohde von Engel und Völkers auf der Grundlage einer Untersuchung des Immobilienmaklers Engel & Völkers, die auf den offiziellen Daten der Gutachterausschüsse basiert (HNA, Deutscher Immobilienmarkt: Kassel lockt mehr Anleger an, 05.06.18).

Für ein großflächiges Wohnbau-Projekt auf dem Areal der ehemaligen Jägerkaserne in Kassel wurden die erforderlichen Genehmigungsprozesse abgeschlossen. Im September 2017 hat die Stadt Kassel den Bebauungsplan verabschiedet. Das Grundstück für das geplante Wohnbau-Projekt "Park Schönfeld Carree" zeichnet sich durch seine zentrale Lage in der Stadtmitte an einem Landschaftspark aus. Auf einer Fläche von insgesamt ca. 43.500 Quadratmetern werden rund 450 Wohnungen entstehen. Ein Teil der vorhandenen Gebäude wurde zur Vorbereitung des 1. Bauabschnittes bis Ende 2017 abgerissen. Der Beginn der Hochbaumaßnahmen ist für das Ende 2018 geplant. Die ersten Wohnungen werden voraussichtlich im Jahr 2020 bezugsfertig sein.

Projekte in der Region Stuttgart

Im Herzen Europas gelegen ist Stuttgart das Zentrum einer der wirtschaftsstärksten Metropolregionen und innovativsten High-Tech Standorte in Europa. Aktuelle Umfragen bescheinigen der Region beste Zukunftsperspektiven (www.stuttgart.de, Wirtschaftsstandort Stuttgart).

Der Arbeitsmarkt in der Region Stuttgart befindet sich weiterhin in bester Verfassung. Die Beschäftigtenzahlen steigen und die Arbeitslosigkeit liegt im März 2018 mit 3,4 Prozent weit unter dem Bundesdurchschnitt von 5,5 Prozent (Industrie und Handelskammer Stuttgart, Arbeitsmarktzahlen, März 2018). Die IHK sieht hervorragende Bedingungen für Unternehmen im Raum Stuttgart: "Die regionale Wirtschaft (bewertet) ihre aktuelle Lage so positiv wie noch nie in den letzten 20 Jahren." (IHK Konjunkturspiegel, 02.2018).

Die sehr guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen schließen auch das Umland mit dem Salamander-Areal in Kornwestheim ein. Als letzte Revitalisierungsphase des Salamander-Areals wurde Anfang 2016 mit dem Bau von 121 weiteren Eigentumswohnungen, fünf Gewerbeflächen, eines REWE-Lebensmittelmarktes und 206 Tiefgaragenplätzen begonnen. Bis zum Jahresende 2016 sind, nicht zuletzt wegen des angespannten Wohnungsmarktes in der Metropolregion Stuttgart, alle Eigentumswohnungen verkauft worden. 79 von 121 Eigentumswohnungen sind plangemäß zum 30. September bzw. 31. Dezember 2017 bezugsfertig hergestellt worden. Zum Jahresende 2017 wurde der REWE-Lebensmittelmarkt dem Mieter bezugsfertig übergeben. Zum Ende des ersten Quartals 2018 werden die letzten Eigentumswohnungen und neuen Gewerberäume bezugsfertig.

Die Marktbedingungen für die nachhaltige Vermietung der vorhandenen gewerblichen Flächen des Salamander-Areals sowie für den Verkauf der fünf neuen Gewerbeflächen sind ebenfalls positiv: Die starke Auslastung der Unternehmen in Stuttgart hat dazu geführt, dass Immobilienexperten inzwischen vor einem Engpass bei Büroflächen warnen. Zum Ende des Jahres 2017 stabilisierte sich die Leerstandsquote bei geringen 2,1 %. Damit erreichte der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt den geringsten Leerstand seit über 14 Jahren (City Survey 2017/2018 | Colliers International, 26.01.2018).

Der Mangel an Büroflächen in der Hauptstadt lässt Unternehmen verstärkt im Umland Stuttgarts nach Standortalternativen suchen. Dies zeigt der Abschluss von Mietverträgen für die letzten unvermieteten großen Gewerbeflächen auf dem Salamander-Areal in 2017. Es wurden Verträge mit dem Top Sports Fitness-Club über 1.700 Quadratmeter, der Foxboro Eckardt GmbH mit 1.240 Quadratmetern sowie Bikesnboards über 463 Quadratmeter, abgeschlossen. Der Flächenmangel in der Metropolregion macht das verkehrstechnisch hervorragend an Stuttgart angebundene Salamander-Areal auch künftig zu einem gefragten Standort für Unternehmen, die Büroflächen suchen.

Ein weiteres Projekt im Raum Stuttgart ist das Projekt "Höfe am Kaffeeberg" in Ludwigsburg. Die Immobilien-Zeitung beschreibt Ludwigsburg als "Boom-Stadt der Region Stuttgart". Die Bevölkerungszahlen wachsen und neuer Wohnraum ist gefragt, denn in der Stadt wird zu wenig gebaut. In der Vergangenheit seien durchschnittlich nur 350 Wohnungen pro Jahr neu entstanden - gebraucht würden jedoch 500 (IZ, 01.06.2017). Auch das IVD-Marktforschungsinstitut bescheinigt dem Immobilienmarkt der Kreisstadt in seinem "CityReport Ludwigsburg 2017" einen seit fünf Jahren anhaltenden Aufwärtstrend. Eigentumswohnungen in guten Stadtlagen zählen zu den gefragtesten Objekten und bieten daher hervorragende Chancen für Selbstnutzer und Kapitalanleger.

Direkt gegenüber der barocken Schlossanlage in Ludwigsburg, entlang der Schlossstraße, entwickelt die IMMOVATION AG auf einer Grundstücksgröße von ca. 4.000 Quadratmetern ein Quartier mit 40 Eigentumswohnungen in sieben neuen Wohngebäuden. Darüber hinaus entstehen neue Büroräume in zwei denkmalgeschützten Gebäuden und einem Neubau. Nach umfangreichen Tiefbauarbeiten ab Juli 2017 wurde im Oktober 2017 plangemäß mit dem Bau der Wohnhäuser begonnen. Parallel dazu startete der Verkauf der Eigentumswohnungen. Bis Mai 2018 konnte bereits nahezu die Hälfte der Wohnungen verkauft bzw. reserviert werden. Die Wohnungen werden bis zum 31.08.2019 bezugsfertig. Darüber hinaus werden die beiden Denkmalgebäude in enger Abstimmung mit dem Denkmalamt saniert und umgebaut. Die Nutzung der Gebäude wird voraussichtlich zum Jahreswechsel 2018/2019 möglich sein. Geplant ist, die sanierten Gebäude gewerblich zu vermieten.

Projekte in Dresden

Aufgabe des Projektes "Lingner Altstadtgarten Dresden" ist die Entwicklung einer rentablen städtebaulichen Lösung mit Schwerpunkt Wohnbebauung. Bis zum Jahr 2025 soll hier ein neues Stadtquartier mit bis zu 3.000 Wohnungen entstehen. Die einzigartige Lage an der Altstadt Dresdens, deren hervorragende Infrastruktur sowie der angrenzende weitläufige historische Park "Großer Garten", bieten beste Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermarktung hochwertiger Miet- und Eigentumswohnungen.

Dresden gehört zu den Städten in Deutschland, deren Bevölkerung weiter wachsen wird und die noch ein großes Entwicklungspotenzial haben. Die Technische Universität, das reichhaltige Kulturangebot und die prosperierende Wirtschaft ziehen Menschen in Sachsens Metropole, außerdem ist die Geburtenrate überdurchschnittlich hoch.

Bis 2025 werde Dresden als wachsende Stadt rund 2.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigen, prognostiziert Steffen Szuggat, Leiter des Stadtplanungsamtes. Als sogenannte Schwarmstadt ziehe Dresden vor allem junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren an. Gegenwärtig wachse die Stadt um 4.000 Einwohner pro Jahr, in den nächsten Jahren werde sich die Entwicklung auf 3.000 abschwächen. Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze nehme um 5.000 Stellen pro Jahr zu (Dresdner Neueste Nachrichten, 27.04.2018).

Die Neubaumieten in deutschen Großstädten mit über 100.000 Einwohnern sind in den vergangenen 10 Jahren kontinuierlich gestiegen. Dabei belegen A-Standorte wie z.B. München, Hamburg und Frankfurt/Main keineswegs die Spitzenplätze in der Preisdynamik. Während die Mieten in diesen Metropolen zwischen 2006 und 2016 für den Erstbezug im Schnitt um 45 % zugenommen haben, sind die Neubaumieten in Dresden in den vergangenen sieben Jahren um über 60 Prozent gestiegen. Damit zählt die Hauptstadt Sachsens zu den Spitzenreitern in der Liste der Städte mit dem stärksten Mietwachstum (bulwiengesa, Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien in Deutschland, Mai 2017).

Nach einer aktuellen Prognose des Internetportals Immowelt, werden Käufer von Eigentumswohnungen in Dresden im Jahr 2020 durchschnittlich 14 Prozent mehr bezahlen als 2017. Mussten Käufer von Eigentumswohnungen in Dresden 2017 noch 1920 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen, so werden es 2020 schon 2190 Euro sein. Die Analysten des Portals haben deutschlandweit mehr als eine Million inserierte Angebote für ihre Prognose ausgewertet. Voraussetzung für die Prognose: Die Niedrigzinsphase setzt sich fort und das Zinsniveau verharrt bei 1,68 Prozent. (Dresdner Neueste Nachrichten, 23.01.2018).

Der Bau des neuen Wohnquartiers Lingner Altstadtgarten Dresden ist in drei Abschnitten geplant. Der erste Bauabschnitt umfasst das Gelände des seit Jahren ungenutzten Gebäudes Atrium I der ehemaligen Robotron-Werke sowie das unmittelbar benachbarte ehemalige Rechenzentrum. Die Fläche für den ersten Bauabschnitt wurde vollständig freigeräumt. Der zweite Bauabschnitt umfasst im Wesentlichen das Grundstück des Gebäudekomplexes Atrium II. Der Beginn der Maßnahmen für den zweiten Bauabschnitt ist abhängig vom Ende der bestehenden Mietverträge für den Gebäudekomplex Atrium II. Aufgrund der vertraglichen Regelungen mit den zahlreichen Mietern des Atrium II kann der Beginn der Baumaßnahmen für den zweiten Bauabschnitt derzeit noch nicht festgelegt werden. Der Beginn des dritten Bauabschnitts wird ebenfalls in den kommenden Jahren festgelegt.

Der Entwurf des Bebauungsplanes für den Geltungsbereich zu dem das Projekt Lingner Altstadtgarten Dresden gehört, lag vom 27. März bis einschließlich 28. April 2017 in der Stadtverwaltung der Landeshauptstadt Dresden aus. Der städtebauliche Vertrag mit der Stadt Dresden wurde am 22.05.2018 abgeschlossen. Die Stadt Dresden plant den Bebauungsplan Ende Juni 2018 den städtischen Gremien zur Beschlussfassung vorzulegen. Ziel ist es, im zweiten Halbjahr 2018 die baurechtlichen Genehmigungen zu erhalten, mit denen die Arbeiten für den ersten Bauabschnitt an der St. Petersburger Straße begonnen werden können.

Gründung weiterer Projektgesellschaften

Die anhaltende Niedrigzinsphase soll dazu genutzt werden, die besonderen Chancen des Immobilienmarktes Deutschland verstärkt zu erschließen. Die Aufgabe der Gesellschaft als Teil der IMMOVATION-Unternehmensgruppe ist der Ankauf, die Projektierung, die Revitalisierung, die Sanierung, die Verwaltung und der strukturierte Verkauf von Immobilien. Auch für das folgende Geschäftsjahr ist vorgesehen, dass die Gesellschaft geeignete Objekte recherchiert, ankauft und weitere Projektgesellschaften gründet.

Vermietungs- und Objektmanagement

Im Bereich des Vermietungs- und Objektmanagements wird die Vollvermietung des gehaltenen Immobilienbestandes angestrebt. Mit dem gezielten Ankauf von Immobilien in unterschiedlichen Regionen Deutschlands werden mögliche Risiken als Folge unvorhersehbarer Marktentwicklungen im Interesse unserer Kapitalanleger weitgehend minimiert.

Delmenhorst/Cuxhaven

Mit der Immobilien-Projekt Hohe Geest GmbH wurde von der Immokles AG im Dezember 2014 eine zweite Tochtergesellschaft gegründet. Aufgabe des Unternehmens ist der Ankauf, Projektierung, Sanierung und Verwaltung der Liegenschaften Delmenhorst und Cuxhaven. Mit dem Immobilienpaket aus 879 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten ist das Bestandsimmobilien-Portfolio der Unternehmensgruppe weiter ausgebaut worden. Die Mietfläche des Portfolios "Hohe Geest" umfasst insgesamt ca. 55.850 Quadratmeter und ist derzeit zu ca. 93 Prozent vermietet.

Delmenhorst und Cuxhaven passen hervorragend zur Investitionsstrategie der IMMOVATION AG. Die gekauften Wohnanlagen liegen in begehrten Wohngegenden. Geschäfte in der Innenstadt und Arbeitsplätze sind auf kurzem Weg gut erreichbar. Die kreisfreie Stadt Delmenhorst ist mit mehr als 75.000 Einwohnern ein Mittelzentrum zwischen Bremen und Oldenburg. Cuxhaven ist mit ca. 52.000 Einwohnern das wirtschaftliche Zentrum und Sitz des gleichnamigen Landkreises. Die Stadt verfügt über eine hervorragende Infrastruktur und hat sich zu einem der führenden Offshore Basishäfen entwickelt. Cuxhaven ist zudem, neben Bremerhaven, der bedeutendste Fischereistandort Deutschlands. Faktoren, die eine nachhaltige Vermietung der Wohnungen sehr wahrscheinlich machen.

Salzgitter

Mit dem Kauf eines weiteren Wohnimmobilien-Portfolios in Salzgitter-Lebenstedt im August 2016 ist der Immobilienbestand der IMMOVATION-Unternehmensgruppe auf ca. 3.150 Wohneinheiten und ca. 400 Gewerbeeinheiten gewachsen. Das Portfolio aus 920 Wohneinheiten und 19 Gewerbeeinheiten wurde von der neu gegründeten Immobilien-Projekt Seeviertel GmbH erworben. Die Fläche der Wohnanlagen umfasst insgesamt ca. 58.500 Quadratmeter. Die Qualität des Portfolios ist hoch: 82 Prozent der Wohnungen sind in einem guten technischen Zustand. Größere Investitionen sind in den nächsten Jahren nicht erforderlich. Mit diesem Investment ist im derzeitigen Marktumfeld eine auf Dauer stabile Rendite zu erzielen.

Der Bestand ist derzeit zu ca. 90 Prozent vermietet. Eingerechnet sind dabei auch zwei instand zu setzende Wohngebäude mit 64 Wohnungen, die während der aktuellen Baumaßnahmen vorübergehend nicht vermietet sind.

Die beiden Wohnblöcke haben eine besonders attraktive Wohnlage in direkter Nähe des Salzgittersees. Zum Ankaufszeitpunkt verfügten diese Wohngebäude jedoch über einen weniger guten technischen Zustand als das sonstige Portfolio.

Damit die angestrebte Vollvermietung erreicht werden kann, wird die Wohnqualität dieser Wohngebäude auf ein zeitgemäßes Niveau gehoben. Für dieses Ziel wurde ab Mitte 2017 damit begonnen, die beiden Wohnblöcke instand zu setzen und zu modernisieren. Die Arbeiten an der Fassade und den Dächern sind abgeschlossen. Ab 2018 werden alle sanitären Anlagen, die Steigleitungen und die Elektrik vollständig erneuert und eine neue Heizungsanlage eingebaut. Der Abschluss der Sanierungsmaßnahmen ist für das erste Quartal 2019 geplant. Mit der Instandsetzung und Modernisierung dieser beiden Wohnblöcke eröffnen sich zusätzliche Rendite-Potenziale durch die anschließende Vermietung der beiden Wohngebäude.

Das sogenannte Seeviertel, dem das Portfolio seinen Namen verdankt, zeichnet sich gegenüber den anderen Stadtteilen durch seine im Stadtgebiet einmalige Lage zwischen dem Freizeitgebiet Salzgittersee und der in 10 Minuten zu Fuß erreichbaren Innenstadt aus.

Darüber hinaus profitiert Salzgitter vom vergleichsweise schnellen und starken Anstieg der Mietpreise in der Nachbarstadt Braunschweig. Das macht Salzgitter zu einer preiswerten Alternative für Pendler. Vor dem Hintergrund der günstigen Wettbewerbssituation - die Wohnqualität des Portfolios liegt weit über dem Niveau der Wettbewerber in Salzgitter - bestehen für das Portfolio auf absehbare Zeit nachhaltig gute Vermietungschancen.

Ankauf weiterer Objekte und Flächen

Ein weiteres wesentliches Ziel ist der Ankauf geeigneter Flächen und Objekte für künftige Immobilien-Projekte und den Bestand der IMMOVATION AG. Dazu analysiert die Research-Abteilung täglich angebotene Standorte, Grundstücke und Objekte. Mit diesen Aufgaben sind die wesentlichen Aufgaben der Gesellschaft beschrieben, eine Änderung in der Geschäftspolitik ist nicht geplant.

Das Unternehmen wird künftig weiter in der Lage sein, seinen Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen. Der Vorstand rechnet aufgrund seiner Planungen in 2018 mit einem gegenüber 2017 deutlich verbesserten Ergebnis. Die Prognose des Vorstandes im Vorjahr, dass ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden wird, ist eingetreten.

Chancen- und Risikobericht

Risikobericht

Das Risikomanagement der Unternehmensgruppe sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, frühzeitig Informationen über Risiken und Potenziale, sowie ihre möglichen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der langfristige Erfolg des Unternehmens nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann. Die Verantwortung inklusive Überwachung und Weiterentwicklung des Risikofrüherkennungssystems trägt der Vorstand. Das Risikofrüherkennungssystem wird jährlich in einem internen Risikoaudit des Vorstandes und der Führungskräfte auf Wirksamkeit geprüft. Über die Ergebnisse und eventuell einzuleitende weitere Risikomaßnahmen werden relevante Ansprechpartner informiert.

Das Risikofrüherkennungssystem fand während der Jahresabschlussprüfung Beachtung.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes wird von der Unternehmensführung und der unternehmenseigenen Research-Abteilung kontinuierlich beobachtet. Um mögliche Risiken für eine nachhaltige Vermietung so gering wie möglich zu halten, prüft das Unternehmensmanagement kontinuierlich seine Investitionspolitik. Ebenso wird auf eine positive Prognose der Wirtschaftsentwicklung an den Objektstandorten geachtet und die Nutzungskonzepte für Immobilien werden an der lokalen Nachfrage orientiert.

Als Maßnahme zur Minimierung des Fristentransformationsrisikos wurden ab 01. Juli 2010 grundsätzlich nur noch Genussrechte mit einer Mindestvertragslaufzeit von drei bzw. fünf Jahren angeboten und platziert. Mit der Emission der 3. Tranche der Genussrechte ab Januar 2014 wurde das Fristentransformationsrisiko weiter gesenkt, da mit dieser Tranche nur noch eine Mindestvertragslaufzeit von fünf Jahren angeboten wurde. Mit der Verabschiedung des Kleinanlegerschutzgesetzes im Juli 2015 wurde die Gültigkeitsdauer von Verkaufsprospekten für Vermögensanlagen auf ein Jahr begrenzt. Mit Ablauf dieser Frist zum 30. Juni 2016 wurde der Vertrieb von Retail-Produkten für private Anleger vorerst eingestellt.

Das Geschäftsmodell der IMMOVATION AG basiert auf dem Einsatz von Fremdkapital. Der Immobilienbestand der Unternehmensgruppe ist mit Fremdkapital finanziert. Aufgrund der Stellung der IMMOVATION AG bei Banken ist nicht davon auszugehen, dass Fremdkapital in Zukunft nicht zur Verfügung steht. In den Kreditverträgen der Finanzierungen mit den Banken sind teilweise Kennzahlen vereinbart worden, deren Einhaltung fortlaufend überwacht wird.

Aufgrund der hohen Liquidität der Investorenseite, verbunden mit dem Anlagedruck und wenig Alternativen, sehen wir das Risiko eines Ausfalls von Investoren nicht gegeben.

Das Risiko, keine neuen Investoren für Portfoliofinanzierungen akquirieren zu können, schätzt die Unternehmensführung aus den genannten Gründen als gering ein.

Die Liquiditäts- und Eigenkapitalsituation der IMMOVATION AG ist stabil. Liquiditätsrisiken sind derzeit nicht erkennbar. Potenzielle Währungsrisiken sind nicht vorhanden. Die Liquiditätslage ist sehr zufriedenstellend, es sind keine Engpässe zu erwarten.

Es bestehen Ergebnisabführungsverträge mit Tochtergesellschaften der IMMOVATION AG, die aufgrund der im Geschäftsjahr erfolgten Gewinnabführungen zur Stabilisierung des Ergebnisses der Gesellschaft beigetragen haben. Somit besteht das prinzipielle Risiko, mögliche Verluste der Tochtergesellschaften zu übernehmen. Dieses Risiko wird vom Vorstand als gering angesehen.

Chancenbericht

Aufgrund der Fähigkeit, alle Prozesse der Immobilien-Wertschöpfungskette mit den unternehmenseigenen Gesellschaften abzudecken, verfügt die IMMOVATION AG, im Vergleich zu anderen Projektentwicklern über ein Alleinstellungsmerkmal, das für den Wettbewerb von Vorteil ist. Der Vorstand geht davon aus, dass die besondere Expertise des Unternehmens in der Sanierung und Vermarktung denkmalgeschützter Immobilien, der Projektierung komplexer Developments sowie dem Bauträgergeschäft beste Voraussetzungen bietet, um weiter zu expandieren. Die vielfältigen Aktivitätsfelder des Unternehmens werden kontinuierlich weiterentwickelt. Durch aufeinander abgestimmte Prozesse innerhalb der IMMOVATION-Unternehmensgruppe können Immobilien-Projekte der IMMOVATION AG effizient und kostenextensiv realisiert werden.

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bietet auch in Zukunft gute Chancen für ein lukratives Investment. Aus Sicht der Unternehmensführung kann das Wertschöpfungspotenzial insbesondere abseits der Metropolen und in deren Peripherie attraktive und nachhaltige Renditechancen eröffnen. Bei einem Vergleich des Renditepotenzials der vermeintlichen Top-Standorte mit dem Potenzial der sogenannten B-, C, und zum Teil auch D-Standorte, ist hier das Potenzial - bei positiver Entwicklungsprognose - größer.

Entgegen manchen Stimmen, die in jüngerer Zeit bereits ein baldiges Ende des jahrelangen Preisanstieges bei Wohnimmobilien zu sehen glaubten, sind die Preise im Wohnungsmarkt kräftig weitergestiegen. Der bulwiengesa-Immobilienindex weist für 2017 einen deutlichen Preisanstieg von +7,6 Prozent (Vorjahr: +6,3 Prozent) aus. Ein derartiger Indexanstieg ist nur möglich, wenn in allen Stadttypen äußerst positive Preisentwicklungen erfolgen. Im Einzelnen steigen die Wohnimmobilienpreise in den B-, C- und D-Städten um +6,2 bis +6,5 Prozent - in den A-Städten sogar um ca. +9,0 Prozent (bulwiengesa-Immobilienindex 2018, Pressemitteilung 31.01.2018). Das Wachstum der Kaufpreise von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken übertrifft das Wachstum der Mietentwicklung. Dies gilt nicht pauschal für jede Variable und jeden Städtetyp, kennzeichnet aber die allgemeine Lage in der Analyse des Wohnimmobilienindex. Die Neubaumieten steigen nicht in den A-Städten, sondern seit drei Jahren in Folge in den D-Städten am stärksten - im letzten Jahr um +7,5 Prozent (bulwiengesa-Immobilienindex 2018, Pressemitteilung 31.01.2018).

Der Preisanstieg setzt sich auch im ersten Quartal 2018 fort: Im April 2018 zogen die Immobilienpreise nach den Ergebnissen des Europace Hauspreis-Index (EPX) erstmals nach November 2017 wieder in allen drei untersuchten Teilsegmenten (Eigentumswohnungen, Neubauhäuser, Bestandswohnungen) gleichzeitig an. Vor allem Bestandshäuser verteuerten sich deutlich. Laut Europace häufen sich die Signale, dass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage vielerorts noch weiter aufgeht. "Das führt naturgemäß zu weiter steigenden Preisen." (Europace, Presseinformation vom 17.05.2018).

Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) haben den Immobilienmarkt für den Postbank Wohnatlas 2018 unter die Lupe genommen. Die Studie weist für etwa jeden zehnten deutschen Kreis günstige Investitionsbedingungen aus. In 36 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es Immobilien zu moderaten Preisen und mit guten Aussichten auf Wertsteigerungen. In weiteren 186 Kreisen ist die Werthaltigkeitsprognose ebenfalls positiv, das aktuelle Preisniveau allerdings schon vergleichsweise hoch. (Postbank, Presseinformation vom 26.04.2018).

Fündig werden Investoren bevorzugt außerhalb der Großstädte und besonders im Nordwesten und Süden der Republik, so der Postbank Wohnatlas. So sind beispielsweise Teile von Niedersachsen sehr attraktiv für Immobilienkäufer geworden. Im traditionell begehrten Süden der Republik, in Bayern und Baden-Württemberg, ist dagegen das Renditepotenzial gesunken, denn hier seien in vielen Landkreisen die Kaufpreise inzwischen viel stärker gewachsen als die erzielbaren Mieten. Dies gilt ebenso für die Metropolen. In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf eine steigende Nachfrage und Wertgewinne bis 2030 hin - allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und liegen teils deutlich über der 22,5-fachen Jahresnettokaltmiete, die Mieter in der Region zu zahlen hätten. In München, Hamburg und Berlin entsprechen die Kaufpreise mehr als 30 Jahresnettokaltmieten.

Mit dem anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise geht auch die kontroverse Diskussion der Experten um die Frage weiter, ob sich auf dem Immobilienmarkt in Deutschland eine Spekulationsblase bildet. Nach Ansicht vieler Experten wächst die Gefahr einer Preisblase - jedoch nach wie vor nur für bestimmte Städte oder einzelne Stadtteile. Der vom empirica-Institut quartalsweise ermittelte "Blasenindex" der Immobilienpreis-Entwicklung kommt für das 1. Quartal 2018 zu dem Ergebnis, dass Mieten und Kaufpreise in 259 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang wachsen (Vorquartal 247, vor drei Jahren 163). Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich keine Veränderung der Blasengefahr in Großstädten: Für 9 von 12 wird eine "eher hohe" Blasengefahr indiziert (Vorquartal 9, vor drei Jahren 6).

Der Gesamtindex stagniert in Schrumpfungsregionen (+/-0 Pkte) und steigt in Wachstumsregionen (+1 Pkt) leicht an (empirica-Blasenindex 05.2018).

Matthias Waltersbacher, Experte für Wohnungs- und Immobilienmärkte beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), sieht noch keine ernst zu nehmenden Anzeichen einer Preisblase. Die Kaufpreise hätten sich vielerorts längst von der Entwicklung der Einkommen abgekoppelt, auch die Kreditbelastung der Käuferhaushalte sei leicht gestiegen. Das sorge jedoch nicht für eine Systemgefahr am Kreditmarkt: "In Deutschland sorgen die langen Zinsbindungen und derzeit steigende Tilgungsraten für eine nach wie vor stabile Immobilienfinanzierung".

Ähnlich beurteilt Anja Diers, Vorsitzende des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse, die mögliche Gefahr einer Preisblase. Zwar seien örtliche Preisübertreibungen durchaus erkennbar. "Der Preisanstieg alleine ist jedoch nur einer von mehreren Indikatoren. Damit man von einer echten Immobilienblase sprechen könne, müssten weitere Faktoren hinzukommen - etwa eine deutliche Zunahme spekulativer Käufe und höhere Beleihungsausläufe bei der Finanzierung. "Diese Indikatoren treten aber zurzeit nicht gemeinsam auf", so Diers. (welt.de, Die Geldschwemme bringt uns den endlosen Immobilienboom, 12.12.2017).

Für die Immobilien-Projekte der Gesellschaft sieht die Unternehmensleitung keine Gefahr, da ein Preisanstieg an den sorgfältig ausgewählten Standorten der Nachfrage folgt und daher den Markt positiv belebt. Solange ein deutlicher Nachfrageüberhang gegeben ist, sind an diesen Standorten mittelfristig die Bedingungen für die Entwicklung einer Preisblase nicht gegeben.

Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe agiert zweigleisig: Zum einem werden Einnahmen aus Mieten des wachsenden Wohnimmobilienbestandes generiert und zum anderen werden Einnahmen mit dem Wohnungsverkauf aus mehreren Projekten erzielt. Als Standorte werden bevorzugt Objekte in der Peripherie von Ballungsgebieten sowie mittlere Großstädte mit positiver Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung gesucht und ausgewählt. Für Wohnungsankäufe werden auch Portfolios mit Instandhaltungsdefiziten/Sanierungsbedarf erworben, um sie aufzuwerten und anschließend mit Gewinn zu veräußern. Für Projekte fokussiert sich die IMMOVATION auf klassische Revitalisierungsobjekte, wie z.B. ehemalige Industrieflächen und urbane Entwicklungsgrundstücke.

Die zuletzt erfolgten Ankäufe von Wohnimmobilien-Paketen für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe in Salzgitter sowie Delmenhorst und Cuxhaven verdeutlichen beispielhaft, dass sich mit dem Kauf von Objekten in Regionen, deren Chancen erst mit genauen Standort- und Objektanalysen sichtbar werden, attraktive Renditeoptionen erschließen lassen. Die absehbare Entwicklung der Gesellschaft wird daher positiv beurteilt. Mit der Gründung weiterer Tochtergesellschaften können auch in Zukunft sich bietende Chancen auf dem Immobilienmarkt und im Projektierungssegment für die Wertschöpfung genutzt werden.

Steigende Mieten und ein auch in den nächsten Jahren wachsender Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien bieten nach Einschätzung der Geschäftsleitung gute Rahmenbedingungen für die erfolgreiche Realisierung künftiger Immobilien-Projekte der IMMOVATION-Unternehmensgruppe und ihrer Tochtergesellschaften.

Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Das ausgegebene Genussrechtskapital zählt zu den wesentlichen Finanzinstrumenten des Unternehmens. Durch die Emission von Genussrechten mit bis zu siebenjährigen Restlaufzeiten hat das Unternehmen eine mittel- bis langfristige Finanzplanung verfolgt.

Die anteilige Finanzierung der Projekte über private Kapitalgeber wird durch das Angebot individueller Beteiligungsmöglichkeiten für institutionelle Investoren ergänzt. Weitere Finanzinstrumente sind Forderungen, Verbindlichkeiten (unter anderem gegenüber Kreditinstituten) und Guthaben bei Kreditinstituten.

Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Die Unternehmensleitung verfolgt eine konservative Risikopolitik. Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wird für jedes wesentliche Immobiliengeschäft und für jede Finanzanlage ein Liquiditätsplan erstellt, der einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt. Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Bevor ein neues Mietverhältnis eingegangen wird, erfolgt stets eine Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt das Unternehmen über ein entsprechendes Debitorenmanagement und ein effizientes Mahnwesen.

Im Geschäftsjahr wurden, wie in den vergangenen Jahren, derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps, OTC-Zinsderivate) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (Euribor) Darlehen in der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3 KG, Kassel verwendet. Für den negativen Zeitwert der Derivate wurde eine Rückstellung gebildet (€ 69.906,58).

Compliance-Bericht

Für Integrität einzustehen bedeutet für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe: Überall dort, wo wir geschäftlich tätig sind, handeln wir in Übereinstimmung mit unseren Werten »Verantwortungsvoll« - »Respektvoll« - »Fair«. Ein wesentliches Element von Integrität bildet Compliance, also das Einhalten von Recht und Gesetz sowie eigenen Regelungen. Unsere Maxime lautet: Wir tätigen Geschäfte mit rechtlich und ethisch einwandfreien Mitteln und erwarten das Gleiche auch von unseren Geschäftspartnern.

Der Verhaltenskodex und die Compliance Richtlinie beschreiben, wie wir unsere Verantwortung wahrnehmen. Sie sind zugleich Ausdruck unserer Unternehmenswerte und bilden deshalb das Fundament unserer unternehmenseigenen Regelungen. Unsere Richtlinien sind für alle Mitarbeiter verbindlich. Unser ComplianceSystem soll sicherstellen, dass unsere Geschäftspraktiken im Einklang mit unseren Richtlinien und den gesetzlichen Bestimmungen stehen. Dazu dienen auch die drei Säulen unseres ComplianceSystems: »Vorbeugen«, »Erkennen« und »Reagieren«. Wir arbeiten kontinuierlich daran, Compliance in unserem Unternehmen weiter zu stärken.

Compliance - Prioritäten für das Geschäftsjahr 2017

Die CompliancePrioritäten bilden die Basis für die kontinuierliche Entwicklung und weitere Verbesserung unseres Compliance Systems. Mit ihnen berücksichtigen wir die Anforderungen, die sich aus unserer Arbeit im Unternehmen ergeben und den sich verändernden Marktbedingungen.

Für das Geschäftsjahr 2017 hatten wir folgende Compliance-Prioritäten definiert:

> Für Integrität einstehen: Wir wollen die Geschäftsverantwortlichen in ihrer Verantwortung für Compliance unterstützen und uns bei der Umsetzung der im Jahr 2017 eingeführten Compliance- Richtlinie auf den geschäftlichen Nutzen konzentrieren.

> Dem Geschäft verpflichtet sein: Wir wollen die vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen den Führungskräften, Mitarbeitern und unseren Geschäftspartnern fördern und Compliance als wichtiges Fundament in der Marktorientierung und bei Kauf-und Mietinteressenten etablieren.

> Risiko managen und Sicherheit geben: Wir wollen den Geschäftsbereichen weiterhin im Rahmen unseres Compliance-Systems die erforderliche Sicherheit geben, in dem wir Risiken frühzeitig erkennen.

Das Compliance-Risikomanagement haben wir weiterentwickelt: Zusätzlich zu Verbesserungen durch Einführung eines Verhaltenskodex und einer verbindlichen Compliance-Richtlinie wurde auch im Geschäftsjahr 2017 ein Risikofrüherkennungssystem verabschiedet.

ComplianceRisikomanagement

Das Compliance-Risikomanagement verpflichtet den Vorstand und die Führungskräfte der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, jährlich zusammen mit dem zuständigen Compliance- Beauftragten für ihre Bereiche die Risiken systematisch zu bestimmen und zu bewerten. Ziel ist es, Compliance-Risiken für das Unternehmen frühzeitig aufzuspüren, um Maßnahmen zur Risikoverringerung zu erarbeiten und umzusetzen.

Nach Durchführung dieser Analyse der einzelnen Fachbereiche im Geschäftsjahr 2017 ist festgestellt worden, dass eine Überarbeitung des Risikofrüherkennungshandbuches (RFS) nicht erforderlich ist, da die dort bereits ermittelten Risiken weiterhin Bestand haben und keine zusätzlichen Risiken ermittelt wurden.

Geschäftspartner

Die Zusammenarbeit mit Geschäftspartnern ist Teil unserer Unternehmenstätigkeit. Unter bestimmten Umständen kann die IMMOVATION-Unternehmensgruppe für Handlungen seiner Geschäftspartner rechtlich zur Verantwortung gezogen werden.

Eine sorgfältige Auswahl unserer Geschäftspartner ist Grundlage und Voraussetzung für eine transparente Entscheidung über eine Geschäftspartnerbeziehung.

Vorstand und Führungskräfte sind für den Einsatz von Geschäftspartnern verantwortlich: Sie müssen den Partner auf Basis des Verhaltenskodex der Unternehmensgruppe sorgfältig auswählen und während der gesamten Geschäftsbeziehung angemessen überwachen und betreuen.

ComplianceMaßnahmen

In regelmäßigen Team- und Bereichsbesprechungen im Geschäftsjahr 2017 ermöglichten wir unseren Mitarbeitern, Fragen des jeweils richtigen Verhaltens anhand praktischer Beispiele aus dem Arbeitsalltag zu diskutieren und zu besprechen.

ComplianceKennzahlen

Das Hinweisgebersystem bildet einen geschützten Meldeweg, über den sowohl unsere Mitarbeiter als auch Dritte Verstöße gegen externe und interne Regeln melden können. Diese Meldungen werden direkt an unseren ComplianceBeauftragten gerichtet. Darüber hinaus kann mögliches Fehlverhalten auch über den Aufsichtsrat, Vorstand oder über Führungskräfte gemeldet werden.

Im Geschäftsjahr 2017 gab es keine Compliance-Verstöße. Die durchgeführten Kontrollen ergaben regelkonformes Verhalten in den Unternehmensbereichen.

Neue Mitarbeiter wurden im Geschäftsjahr 2017 mit den Compliance-Richtlinien des Unternehmens vertraut gemacht und auf das Hinweisgebersystem hingewiesen.

Wir bestärken unsere Mitarbeiter, bei Bedenken frühzeitig um Rat zu fragen und Verstöße gegen unseren Verhaltenskodex, unsere Compliance-Richtlinie oder gesetzliche Vorschriften zu melden.

Zusätzlich konnten alle Mitarbeiter ihre Fragen auch direkt an die für ihre Einheit verantwortliche Führungskraft richten. Auf diesem Weg werden inzwischen die meisten Fragen beantwortet. Diese werden zur Einhaltung der Vertraulichkeit nicht zentral erfasst.

Datenschutz

Entsprechend unseren CompliancePrioritäten haben wir im Geschäftsjahr 2017 die Integration des Datenschutzes in das ComplianceSystem des Unternehmens weiter fortgesetzt.

Unsere Aktivitäten umfassen beispielsweise die Aufnahme des Datenschutzes in die jährliche Berichterstattung. Bindende Richtlinien zum Schutz personenbezogener Daten im Unternehmen werden auch im folgenden Geschäftsjahr weiterentwickelt werden.

Angaben gemäß § 24 Vermögensanlagengesetz

Im Berichtsjahr wurde insgesamt TEUR 3.427,1 (i.Vj. TEUR 3.044,3) Vergütungen gezahlt. Dabei handelte es sich um TEUR 25,7 variable Vergütungen und TEUR 3.401,4 feste Vergütungen.

Die Gesamtbezüge der Vorstände / Geschäftsführer im Konzern beliefen sich auf TEUR 409,1.

Die Aufsichtsratstätigkeiten wurden im Konzern mit brutto TEUR 47,6 vergütet.

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Der Vorstand der IMMOVATION Immobilien Handels AG versichert, dass er im Rahmen dieses Konzernlageberichts den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns nach bestem Wissen und Gewissen so dargestellt hat, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird und entsprechend die Chancen und Risiken, die auf den Konzern wirken, dargestellt werden.

Kassel, den 26. Juni 2018

gez. Dipl.-Kfm. Lars Bergmann, Vorstand

Konzernbilanz

Aktiva

	31.12.2017 EUR	31.12.2016 EUR
A. Anlagevermögen	187.119.045,90	180.602.130,94
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	72.143,00	52.448,50
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutz- und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	72.143,00	52.448,50
II. Sachanlagen	182.640.805,90	176.759.585,44
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	120.476.796,47	117.166.464,71
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	54.688.409,71	51.161.439,71
3. technische Anlagen und Maschinen	6.653.402,00	7.103.918,00
4. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	762.203,50	843.680,02
5. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	59.994,22	484.083,00
III. Finanzanlagen	4.406.097,00	3.790.097,00
1. Beteiligungen	4.406.097,00	3.790.097,00
B. Umlaufvermögen	81.487.451,12	96.102.378,76
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	51.005.803,20	49.655.324,60
1. in Arbeit befindliche Bauprojekte	22.880.421,32	21.042.517,27
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	34.115.439,94	34.294.519,34
3. unfertige Leistungen noch nicht abgerechneter Betriebskosten	6.665.389,17	4.980.896,95
4. erhaltene Anzahlungen auf Betriebskosten	12.655.447,23	10.662.608,96
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	11.119.926,60	10.814.454,31
1. Forderungen aus Vermietung	774.306,29	364.218,55
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	2.437.026,16	1.687.265,47
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	392.882,22	1.647.026,20
4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	2.934.427,99	3.094.390,41
5. sonstige Vermögensgegenstände	4.581.283,94	4.021.553,68
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	19.361.721,32	35.632.599,85
C. Rechnungsabgrenzungsposten	283.211,65	811.896,21
Bilanzsumme, Summe Aktiva	268.889.708,67	277.516.405,91
Passiva
	31.12.2017 EUR	31.12.2016 EUR
A. Eigenkapital	29.605.074,23	26.835.477,61
I. gezeichnetes Kapital	500.000,00	500.000,00
II. Kapitalrücklage	55.000,00	55.000,00
III. Gewinnrücklagen	11.501.421,00	8.001.421,00
1. gesetzliche Rücklage	1.421,00	1.421,00
2. andere Gewinnrücklagen	11.500.000,00	8.000.000,00
IV. Konzernbilanzgewinn	188.404,32	115.269,01
V. Anteile anderer Gesellschafter	17.360.248,91	18.163.787,60
B. Genussrechtskapital	34.685.349,00	41.361.249,00
C. Rückstellungen	1.047.232,18	5.268.201,52
1. Steuerrückstellungen	0,00	3.418.689,17
2. sonstige Rückstellungen	1.047.232,18	1.849.512,35
D. Verbindlichkeiten	202.535.298,11	203.240.259,29
1. Anleihen	110.000.000,00	110.000.000,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	76.429.559,55	75.820.407,69
3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	6.767.226,09	8.828.260,15
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.025.984,77	3.176.553,49
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	14.845,31	305.195,17
6. sonstige Verbindlichkeiten	6.297.682,39	5.109.842,79
davon aus Steuern	427.953,35	461.381,15
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	342,85	4.350,84
E. Rechnungsabgrenzungsposten	273.325,70	314.180,97
F. Passive latente Steuern	743.429,45	497.037,52
Bilanzsumme, Summe Passiva	268.889.708,67	277.516.405,91

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2017 - 31.12.2017 EUR	1.1.2016 - 31.12.2016 EUR
1. Umsatzerlöse	52.385.880,93	81.135.910,70
a) aus der Hausbewirtschaftung	22.477.040,58	21.285.512,25
b) aus Verkauf von Grundstücken	28.454.499,27	58.893.293,44
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.454.341,08	957.105,01
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	1.658.824,65	-21.159.384,64
3. andere aktivierte Eigenleistungen	4.566.845,02	0,00
4. sonstige betriebliche Erträge	701.598,92	365.245,81
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	34.812.921,21	24.702.148,63
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	7.971.332,53	9.503.638,22
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	26.277.401,31	14.597.935,57
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	564.187,37	600.574,84
6. Personalaufwand	3.427.148,46	3.044.272,75
a) Löhne und Gehälter	2.813.857,07	2.538.223,80
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	613.291,39	506.048,95
7. Abschreibungen	4.518.176,69	3.593.578,89
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	4.518.176,69	3.593.578,89
8. sonstige betriebliche Aufwendungen	2.245.775,11	8.894.668,72
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	45.752,09	0,00
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.662,04	7.631,13
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	8.399.476,53	7.810.812,20
12. Steuern vom Einkommen und Ertrag	1.759.276,43	3.821.603,64
13. Ergebnis nach Steuern	4.201.789,22	8.482.318,17
14. sonstige Steuern	2.371,06	2.615,96
15. Konzernjahresüberschuss	4.199.418,16	8.479.702,21

Ergebnisverwendung

	1.1.2017 - 31.12.2017 EUR	1.1.2016 - 31.12.2016 EUR
15. Konzernjahresüberschuss	4.199.418,16	8.479.702,21
16. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	115.269,01	112.129,38
17. Einstellungen in die Gewinnrücklage	3.500.000,00	8.000.000,00
18. Konzernfremden /anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn	626.282,85	476.562,58
19. Konzernbilanzgewinn	188.404,32	115.269,01

Konzernkapitalflussrechnung

nach den Grundsätzen des Deutschen Rechnungslegungsstandards Nr. 21 (DRS)
(indirekte Methode)
	2017 TEuro	2016 TEuro	Veränderung TEuro
Periodenergebnis (einschließlich Ergebnisanteile anderer Gesellschafter)	4.199,4	8.479,7	-4.280,3
+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	4.518,2	3.593,6	924,6
+/- Zunahme / Abnahme der Rückstellungen (ohne Ertragsteuern)	-802,3	868,9	-1.671,2
+/- Abnahme / Zunahme der Vorräte (ohne Umgliederung in das Anlagevermögen)	-1.350,5	18.402,2	-19.752,7
+/- Abnahme / Zunahme der Forderungen	254,3	-873,8	1.128,1
+/- Abnahme / Zunahme anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	514,4	514,9	-0,5
+/- Zunahme / Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	-2.211,6	9.209,5	-11.421,1
+/- Zunahme / Abnahme anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	856,6	442,3	414,3
- Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	0,0	-0,5	0,5
+ Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	11,6	0,0	11,6
+ Zinsaufwendungen	8.399,5	7.810,8	588,7
- Zinserträge	-5,7	-7,6	1,9
+ Aufwendungen / Erträge von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung	0,0	1.100,0	-1.100,0
- Auszahlungen im Zusammenhang mit Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung	0,0	0,0	0,0
+ Ertragssteueraufwand	1.759,3	3.821,6	-2.062,3
+/- Ertragssteuerzahlungen	-5.477,0	-73,7	-5.403,3
= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	10.666,2	53.288,0	-42.621,8
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-56,7	-26,7	-30,0
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	0,0	9,1	-9,1
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-10.373,9	-49.901,5	39.527,6
+ Erhaltene Zinsen	5,7	7,6	-1,9
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-616,0	-3.612,9	2.996,9
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-11.040,9	-53.524,4	42.483,5
+/- Einzahlungen / Auszahlungen aus Genussrechten	-6.675,9	-1.753,6	-4.922,3
- Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an nicht beherrschende Anteile	-803,5	-1.068,5	265,0
+ Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen	0,0	45.000,0	-45.000,0
+/- Einzahlungen / Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-) Krediten	847,9	-21.644,0	22.491,9
- Gezahlte Zinsen	-8.399,5	-7.810,8	-588,7
- Gezahlte Dividenden an Kommanditisten	-626,3	-476,6	-149,7
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-15.657,3	12.246,5	-27.903,8
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe der Cashflows)	-16.032,0	12.010,2	-28.042,2
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	35.393,8	23.383,6	12.010,2
= Finanzmittelfonds am Ende der Periode	19.361,8	35.393,8	-16.032,0

Konzerneigenkapitalspiegel

	Gezeichnetes Kapital	Nicht eingeforderte ausstehende Einlagen	Erworbene eigene Anteile	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen
Saldo zum 01.01.2016	500.000,0	0,00	0,00	55.000,00	1.421,00
Einstellung in Gewinnrücklage (Art.67 EGHGB)	0,00	0,00	0,00	0,00	8.000.000,00
Periodenergebnis	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Umbuchungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Übrige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Saldo zum 31.12.2016	500.000,00	0,00	0,00	55.000,00	8.001.421,00

	Gewinn-/ Verlustvortrag	Konzernjahresüberschuss- /fehlbetrag	Konzernkapital vor Minderheiten	Minderheiten vor Ergebnisanteil	Konzernkapital
Saldo zum 01.01.2016	112.129,38	0,00	668.550,38	19.232.276,16	19.900.826,54
Einstellung in Gewinnrücklage (Art.67 EGHGB)	0,00	0,00	8.000.000,00	0,00	8.000.000,00
Periodenergebnis	0,00	8.479.702,21	8.479.702,21	-476.562,58	8.003.139,63
Umbuchungen	0,00	-8.000.000,00	-8.000.000,00	0,00	-8.000.000,00
Übrige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	-1.068.488,56	-1.068.488,56
Saldo zum 31.12.2016	112.129,38	479.702,21	9.148.252,59	17.687.225,02	26.835.477,61

	Gezeichnetes Kapital	Nicht eingeforderte ausstehende Einlagen	Erworbene eigene Anteile	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen
Saldo zum 01.01.2017	500.000,0	0,00	0,00	55.000,00	8.001.421,00
Einstellung in Gewinnrücklage (Art.67 EGHGB)	0,00	0,00	0,00	0,00	3.500.000,00
Periodenergebnis	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Umbuchungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Übrige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Saldo zum 31.12.2017	500.000,00	0,00	0,00	55.000,00	11.501.421,00

	Gewinn-/ Verlustvortrag	Konzernjahresüberschuss- /fehlbetrag	Konzernkapital vor Minderheiten	Minderheiten vor Ergebnisanteil	Konzernkapital
Saldo zum 01.01.2017	112.129,38	479.702,21	9.148.252,59	17.687.225,02	26.835.477,61
Einstellung in Gewinnrücklage (Art.67 EGHGB)	0,00	0,00	3.500.000,00	0,00	3.500.000,00
Periodenergebnis	0,00	4.199.418,16	4.199.418,16	-626.282,85	3.573.135,31
Umbuchungen	0,00	-3.500.000,00	-3.500.000,00	0,00	-3.500.000,00
Übrige Veränderungen	3.139,63	-479.702,21	-476.562,58	-326.976,11	-803.538,69
Saldo zum 31.12.2017	115.269,01	699.418,16	12.871.108,17	16.733.966,06	29.605.074,23

Konzernanhang

Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Der Konzernabschluss der IMMOVATION Immobilien Handels AG zum 31. Dezember 2017 wurde durch den Vorstand aufgestellt. Die IMMOVATION Immobilen Handels AG hat Ihren Sitz in Kassel und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Kassel HRB 6062.

Der Konzernabschluss der IMMOVATION Immobilien Handels AG wurde gemäß §§ 290 bis 315 HGB aufgestellt. Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgte auf den Stichtag des Mutterunternehmens.

Der Konzernabschluss entspricht den gesetzlichen Vorschriften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und gibt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zutreffend wieder.

Der Konzernabschluss besteht aus der Konzernbilanz, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzernanhang, der Kapitalflussrechnung und dem Eigenkapitalspiegel.

Angaben, die wahlweise in der Konzernbilanz, in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung oder im Konzernanhang gemacht werden können, sind insgesamt im Konzernanhang aufgeführt.

Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss wurden neben der IMMOVATION Immobilien Handels AG als Muttergesellschaft 17 inländische Unternehmen, auf die die IMMOVATION Immobilien Handels AG unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen. Die IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel wurde aufgrund des beherrschenden Einflusses der IMMOVATION Fonds-Geschäftsführungs GmbH, als Geschäftsführerin und der gleichzeitigen Komplementärstellung der IMMOVATION Immobilien Handels AG einbezogen.

Folgende Gesellschaften wurden nicht in den Konzernabschluss einbezogen, da die IMMOVATION Immobilien Handels AG unmittelbar oder mittelbar keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann:

•	IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG, Kassel
•	IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 2. KG, Kassel
•	IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH & Co. 4. KG, Kassel

Des Weiteren wurde die:

•	Adamietz & Bergmann Immobilien GbR, Kassel

nicht in den Konzernabschluss einbezogen, weil die IMMOVATION Immobilien Handels AG kein Ergebnisbezugsrecht und keinen beherrschenden Einfluss hat.

Die nicht einbezogenen Tochterunternehmen haben keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns, da sowohl die absoluten als auch die relativen Beiträge -auch in ihrer Gesamtheit- innerhalb des Konzernverbundes von untergeordneter Bedeutung sind. Der Einblick in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wurde dadurch nicht beeinträchtigt.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die geforderten Angaben nach § 313 (2) HGB:

Firma und Sitz Tochterunternehmen, vollkonsolidiert (§ 313 (2) Nr. 1 HGB)	Anteil am Kapital %	Eigenkapital Euro	Ergebnis 2017 Euro
Ex ante Beratungsgesellschaft in Liegenschaften mbH, Kassel	100,00	425.564,59	(1)
GLOBAL CONZEPT GmbH, Kassel	100,00	3.345.564,59	(1)
iCapital Consulting- & Vertriebsgesellschaft mbH, Kassel	100,00	253.024,90	(1)
IMMOVATION Fonds-Geschäftsführungs GmbH, Kassel	100,00	27.000,00	(1)
IMMOVATION Wohnungsbaugenossenschaft e.G., Kassel	99,90	1.575.968,15	53.467,76
IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel	0,00		(2) 626.282,85
IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH, Kassel	100,00	3.375.000,00	(1)
Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH, Kassel	100,00	15.525.000,00	(1)
IPSAK Energie GmbH, Kassel	100,00	7.175.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH, Kassel	100,00	25.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg, Kassel	100,00	2.105.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Park Schönfeld Carree GmbH, Kassel	100,00	5.217.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Baunsberg Baunatal GmbH, Kassel	100,00	25.000,00	(1)
IMMOKLES AG, Kassel	100,00	16.286.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Lingner Altstadtgarten Dresden GmbH, Kassel	100,00	20.910.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Hohe Geest GmbH, Kassel	100,00	8.355.000,00	(1)
Immobilien-Projekt Seeviertel GmbH, Kassel	100,00	2.555.000,00	(1)
(1) = Mit den Kapitalgesellschaften besteht ein Ergebnisabführungsvertrag (2) = Konzernfremden zustehender Gewinn
Unbeschränkt haftende Gesellschafterin (§ 313 (2) Nr. 6 HGB)
IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG, Kassel
IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 2. KG, Kassel
IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel
IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH & Co. 4. KG, Kassel	94,9	3.994.900,00	108.345,10
Adamietz & Bergmann Immobilien GbR, Kassel

Konsolidierungsgrundsätze

Die in die Konsolidierung einbezogenen Abschlüsse der Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen wurden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften einheitlich nach den bei der IMMOVATION Immobilien Handels AG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

Der Konzernabschluss wurde auf den Abschlussstichtag des Mutterunternehmens erstellt.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte gemäß § 301 Abs. 2 Satz 1 i.V. m. Satz 5 HGB nach der Neubewertungsmethode zu dem Zeitpunkt in dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Auf eine Neubewertung zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung nach § 301 Abs. 2 Satz 3 HGB wurde verzichtet, da verlässliche historische Wertansätze vorlagen. Sämtliche Tochterunternehmen wurden durch die Muttergesellschaft gegründet. Die Beteiligungswerte entsprechen dem Stammkapital der Töchter. Zu fast allen Tochtergesellschaften bestehen Ergebnisabführungsverträge.

Die auf Fremdgesellschafter entfallenden Eigenkapitalanteile von einbezogenen Tochterunternehmen sowie der auf diese Fremdgesellschafter entfallende Anteil am Jahresergebnis der jeweiligen Tochterunternehmen werden innerhalb des Eigenkapitals unter dem Ausgleichposten für Anteile im Fremdbesitz ausgewiesen.

Wechselseitige Schuldverhältnisse zwischen den einbezogenen Unternehmen wurden im Rahmen der Schuldenkonsolidierung konsolidiert. Die Schuldenkonsolidierung wurde gemäß § 303 HGB durchgeführt. Der Wertansatz von Vermögensgegenständen aus konzerninternen Lieferungen wurde um nicht realisierte Zwischenergebnisse bereinigt. Die Innenumsatzerlöse und andere konzerninterne Erträge sind mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet worden.

Bei den Pflichtangaben zu Haftungsverhältnissen nach § 251 HGB und sonstigen finanziellen Verpflichtungen nach § 285 Nr. 3 HGB sind die Positionen gegenüber einbezogenen Unternehmen eliminiert.

Eine Eliminierung von "Zwischenerfolgen" aus Transaktionen vor dem Zeitpunkt der Erstkonsolidierung ist unterblieben (IDW RS HFA 44).

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die für den Konzernabschluss geltenden Vorschriften des § 298 HGB wurden beachtet. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des Aktiengesetzes zu beachten.

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wenden grundsätzlich einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze an.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Sachanlagen wurden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen wurden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer planmäßig vorgenommen. Für die im Geschäftsjahr angeschafften Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens wurden Abschreibungen nach der linearen Methode vorgenommen. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt. Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden vorgenommen, wenn die Wertminderung dauerhaft ist.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.

Fremdkapitalzinsen wurden bei keiner Bilanzposition in die Herstellungskosten einbezogen.

Erhaltene Anzahlungen für Betriebskostenvorauszahlungen wurden offen von den Vorräten abgesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit ihrem Nennwert angesetzt. Für Ausfall und allgemeine Kreditrisiken werden Wertberichtigungen vorgenommen.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen. Disagien sowie einmalige Bearbeitungsgebühren der Kreditgeber bei der Ausgabe von Darlehen, die gemeinsam mit der laufenden Verzinsung ein wirtschaftlich einheitliches Entgelt für die Darlehensüberlassung darstellen, wurden auf der Grundlage von § 250 Abs. 3 HGB abgegrenzt und über die Laufzeit der Darlehen aufwandswirksam erfasst.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Sie sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betrafen.

Aktive und passive latente Steuern werden mit den Steuersätzen bewertet, die voraussichtlich in der Berichtsperiode gelten, in der der entsprechende Vermögenswert realisiert oder die entsprechende Schuld erfüllt wird. Dabei erfolgt die Bewertung auf Basis der am Bilanzstichtag gültigen oder in Kürze geltenden Steuersätze beziehungsweise Steuergesetze. Die latenten Steuern werden nicht abgezinst.

Aktive und passive latente Steuern werden saldiert, wenn ein einklagbares Recht zur Aufrechnung von laufenden Steuerforderungen und Steuerverbindlichkeiten besteht und wenn es sich bei den aktiven und passiven latenten Steuern um Ertragsteuern handelt, die von derselben Steuerbehörde gegenüber derselben steuerpflichtigen Einheit oder Steuergruppe erhoben werden.

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

Die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Konzernbilanz ist dem Konzern - Anlagenspiegel zu entnehmen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt 2.332.986,80 Euro (i.Vj. Euro 3.361.984,17).

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält ein Disagio in Höhe von Euro 152.058,02 (i.Vj. Euro 203.553,02). Weiterhin werden im Wesentlichen Abgrenzungen für Versicherungen und Provisionen ausgewiesen. Das bilanzielle Eigenkapital des Konzerns setzt sich zusammen aus dem Grundkapital der IMMOVATION Immobilien Handels AG von Euro 500.000,00, der Kapitalrücklage von Euro 55.000,00 sowie der gesetzlichen Rücklage von Euro 1.421,00 und der anderen Gewinnrücklage von Euro 11.500.000,00 (i.Vj. Euro 8.000.000,00) sowie dem Konzernbilanzgewinn von Euro 188.404,32 (i.Vj. Euro 115.269,01). Dieser enthält in Höhe von Euro 115.269,01 einen Konzerngewinnvortrag aus dem Geschäftsjahr 2016. Veränderungen an den Kapitalrücklagen, dem Grundkapital oder der gesetzlichen Rücklage ergaben sich im Jahr 2017 bei der IMMOVATION-Gruppe nicht. In die andere Gewinnrücklage wurden Euro 3.500.000,00 eingestellt. Die Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals ergibt sich auch aus dem Konzern-Eigenkapitalspiegel.

Das Grundkapital der IMMOVATION Immobilien Handels AG ist in 250.000 Inhaberaktien zu einem Nennbetrag von je EUR 2,00 aufgeteilt.

Das Genussrechtskapital des Mutterunternehmens wird als gesonderter Posten in der Bilanz ausgewiesen. Das Genussrecht setzt sich aus drei Tranchen zusammen. Die Genussrechte werden in das Genussrechts-Register der Gesellschaft eingetragen. Die Anleger beteiligen sich durch die Zeichnung von Genussrechten unmittelbar an dem wirtschaftlichen Erfolg der IMMOVATION Immobilien Handels AG. Die Laufzeit der Genussrechts-Beteiligung ist grundsätzlich unbestimmt. Die Beendigung der Genussrechts-Beteiligung erfolgt durch ordentliche Kündigung. Eine ordentliche Kündigung der Genussrechts-Beteiligung kann sowohl durch den Anleger als auch durch die Emittentin erstmalig zum Ablauf der Mindestlaufzeit erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt bis zu einem Jahr. Den Genussrechts-Bedingungen zufolge haftet das Genussrechtskapital im Falle der Insolvenz der Emittentin für unbefriedigte Ansprüche von Gläubigern der Emittentin. Der Genussrechts-Beteiligte tritt deshalb im Rang hinter die Vorabbefriedigung aller Gläubiger zurück.

Im Geschäftsjahr 2017 waren folgende Rechte nach § 160 Abs. 1 Nr. 6 AktG vorhanden:

Art der Rechte	Zahl der Rechte
Genussrechte	3.468.535

Das zum Bilanzstichtag eingezahlte Genussrechtskapital hat folgende Mindestrestlaufzeiten:

Restlaufzeit	Betrag in Euro
1 Jahr	7.987.239,00
2 Jahre	10.601.450,00
3 Jahre	5.183.330,00
4 Jahre	5.062.700,00
5 Jahre	5.011.630,00
6 Jahre	839.000,00
	34.685.349,00

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Prozesskostenrückstellungen, Rückstellungen für ausstehende Rechnungen, Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten sowie für Personalkosten.

Verbindlichkeiten

Konsolidierter Verbindlichkeitenspiegel

Die nachfolgende Darstellung zeigt Restlaufzeiten und Sicherungsrechte der in der Konzernbilanz aufgeführten Verbindlichkeiten.

Bilanzposten	Bilanz	Restlaufzeiten
	31.12.2017 Euro	bis 1 Jahr Euro	zwischen 1 und 5 Jahren Euro	über 5 Jahre Euro
Anleihen	110.000.000,00	0,00	65.000.000,00	45.000.000,00
	(110.000.000,00)	(0,00)	(65.000.000,00)	(45.000.000,00)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	76.429.559,55	7.356.104,70	27.739.747,65	41.333.707,20
	(75.820.407,69)	(7.074.632,31)	(29.208.198,84)	(39.537.576,54)
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	6.767.226,09	6.767.226,09	0,00	0,00
	(8.828.260,15)	(8.828.260,15)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.025.984,77	3.025.984,77	0,00	0,00
	(3.176.553,49)	(3.176.553,49)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	14.845,31	14.845,31	0,00	0,00
	(305.195,17)	(305.195,17)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	6.297.682,39	6.297.682,39	0,00	0,00
	(5.109.842,79)	(5.109.842,79)	(0,00)	(0,00)
Summe	202.535.298,11	23.461.843,26	92.739.747,65	86.333.707,20
	(203.240.259,29)	(24.494.483,91)	(94.208.198,84)	(84.537.576,54)

Bei den Zahlen in Klammern handelt es sich um die Vorjahreswerte.

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt Euro 76.429.559,55 (i.Vj. Euro 75.820.407,69). Hierbei handelt es sich um die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Auf den Objekten haften Grundschulden gemäß Bürgschaftserklärung.

Weiterhin sind die Verbindlichkeiten aus den Anleihen in voller Höhe durch Buchgrundschulden auf folgenden Objekten besichert:

•	in Kornwestheim, Stammheimer Straße
•	in Salzgitter - Lebenstedt, Sicherungsportfolio
•	in Dresden, Lingnerallee, Pirnaische Straße und Zinzendorfstraße

Verbindlichkeiten für Zinszahlungen der Anleihe in Kornwestheim, Stammheimer Straße, welche in den sonstigen Verbindlichkeiten abgegrenzt sind, werden in voller Höhe durch ein Treuhand-Festgeldkonto besichert.

Ferner sind in den sonstigen Verbindlichkeiten die auf die ausgegebenen Genussrechte entfallende Grundausschüttung enthalten.

Latente Steuern

Die latenten Steuern betreffen temporäre und quasi-permanente Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen.

Der maßgebliche Ertragssteuersatz, der für die Berechnung latenter Steueransprüche und Steuerschulden angewandt wurde, setzt sich aus der Körperschaftsteuer, dem Solidaritätszuschlag und der Gewerbesteuer zusammen. Der Körperschaftsteuersatz, inklusive dem Solidaritätszuschlag, beträgt 15,83 % und der Gewerbesteuersatz 15,40 %. Der maßgebliche Ertragssteuersatz beträgt somit in Summe 31,23 %. Der Ausweis der passiven latenten Steuern in Höhe von Euro 743.429,45 (i.Vj. Euro 497.037,52) erfolgt saldiert und beinhaltet u. a. Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen der Organgesellschaften.

Die latenten Steuern setzten sich wie folgt zusammen:

Latente Steuern	Aktiv Euro	Passiv Euro	Saldo Euro
Aus dem Organträger: IMMOVATION Immobilien Handels AG
Finanzanlagevermögen	120.574,73	0,00	120.574,73
Aus der Organgesellschaft: Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH
Sachanlagevermögen	0,00	-1.161.120,67	-1.161.120,67
Finanzanlagevermögen	62,25	0,00	62,25
Aus der Organgesellschaft: IMMOVATION Projektgesellschaft Kassel mbH
Sachanlagevermögen	0,00	-19.210,24	-19.210,24
Aus der Organgesellschaft: Immokles AG
Finanzanlagevermögen	27,09	0,00	27,09
Aus Zwischengewinneliminierung	230.670,95	0,00	230.670,95
Aus Verlustvorträgen	85.566,44	0,00	85.566,44
Summe:	436.901,46	- 1.180.330,91	-743.429,45
Bilanzierung Passivüberhang:			-743.429,45

Vermögenswerte und Schulden in fremden Währungen bestanden im Geschäftsjahr nicht.

Erläuterungen zur Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse werden gemäß § 285 Nr. 4 HGB wie folgt aufgegliedert:

Tätigkeitsbereich	2017 TEuro	2016 TEuro
aus der Hausbewirtschaftung	22.477,0	21.285,5
aus Verkauf von Immobilien	28.454,5	58.893,3
aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.454,3	957,1
	52.385,8	81.135,9

Die Bestandsveränderung betrifft die Bauprojekte:

•	Projekt "Park Schönfeld Carree" in Kassel
•	Projekt "Höfe am Kaffeeberg" in Ludwigsburg
•	Projekt "Lingner Altstadtgarten Dresden" in Dresden
•	Projekt "Frankenstraße" in Kassel
•	Projekt "Hohe Geest" in Cuxhaven und Delmenhorst

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag setzen sich wie folgt zusammen:

	2017 TEuro	2016 TEuro
Laufender Steueraufwand/-ertrag (-):	1.512,9	3.324,5
Latenter Steueraufwand/-ertrag (-):	246,4	497,1
Ertragsteueraufwand/-ertrag (-) insgesamt:	1.759,3	3.821,6

Die Überleitung zwischen tatsächlichem und erwartetem Steueraufwand stellt sich wie folgt dar:

	2017 TEuro	2016 TEuro
Erwarteter Steueraufwand/-ertrag (-) bei einem Ertragsteuersatz von 31,23 %	1.861,6	3.840,5
Nicht abzugsfähige Aufwendungen	7,5	7,6
Gewerbesteuerlicher Effekt	224,6	199,1
Wertminderung Anlagevermögen	-386,8	-595,0
Konzernfremde Effekte	-212,3	-127,6
Latenter Steueraufwand/-ertrag (-)	246,4	497,1
Sonstige Effekte	18,3	0,0
Ertragsteueraufwand/-ertrag (-) insgesamt:	1.759,3	3.821,6

Haftungsverhältnisse

Das Mutterunternehmen beziehungsweise die Tochtergesellschaften haben sich vertraglich zur Mithaft gegenüber Banken verpflichtet. Die Haftungsverpflichtungen bestehen in voller Höhe gegenüber dem Mutterunternehmen. Das Risiko für eine Inanspruchnahme des Konzerns beziehungsweise seiner einbezogenen Tochtergesellschaften wird aufgrund der Bonität und des Zahlungsverhaltens der Schuldnerin als unwesentlich eingestuft. Auf die Darstellung der Haftung innerhalb der vollkonsolidierten Unternehmen wurde verzichtet.

Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB gegenüber nicht vollkonsolidierten Unternehmen:

•	Selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von Euro 700.000,00 zugunsten der Sparkasse Mecklenburg-Schwerin.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zu den sonstigen finanziellen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB ergeben sich keine Angaben.

Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds von TEuro 19.361,8 (i.Vj. TEuro 35.393,9) umfasst die flüssigen Mittel zum Bilanzstichtag sowie kurzfristige Bankverbindlichkeiten.

Erläuterungen zum Konzerneigenkapitalspiegel

Das erwirtschaftete Konzerneigenkapital enthält keine ausschüttungsgesperrten Beträge.

Sonstige Angaben

Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft erfolgte durch die IMMOVATION Immobilien Handels AG. Der Geschäftsführung dieser Gesellschaft gehörten folgende Personen an:

Herr Dipl.-Kfm. Lars Bergmann	ausgeübter Beruf:	Immobilienkaufmann
bis 7.11.2017
Frau Lilia Nacke	ausgeübter Beruf:	Immobilienkauffrau

Auf die Angabe der Vergütung des Vorstands wurde gem. § 314 Abs. 3 S. 2 i.V.m. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Personen an:

Frau Dr. Heidemarie Krüger	Vorsitzende	Personalberaterin
Herr Dipl.-Kfm. York Hilgenberg	stellv. Vorsitzender	Steuerberater
Herr Stefan Griesel	stellv. Vorsitzender	Jurist

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats im Konzern betrugen als Festbeträge brutto Euro 47.600,00.

Honorar des Abschlussprüfers

Das Gesamthonorar der Abschlussprüfer betrug TEuro 81 (i.Vj. TEuro 67) und entfällt auf Prüfungsleistungen für die Jahresabschlüsse sowie den Konzernabschluss.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmernehmer

Während des Geschäftsjahrs 2017 waren im Konzern durchschnittlich 88 (i.Vj. 72) Arbeitnehmer beschäftigt. Dabei handelt es sich ausschließlich um Angestellte.

Veröffentlichung

Der Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 wird mit befreiender Wirkung für die in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Töchtergesellschaften, mit Ausnahme der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH, machen von der Befreiungsoption des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch.

Ergebnisverwendung

Der Vorstand des Mutterunternehmens schlägt der Hauptversammlung vor, das Ergebnis auf neue Rechnung vorzutragen.

Derivative Finanzinstrumente

Im Geschäftsjahr wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps, OTC-Zinsderivate) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen (Euribor) Darlehen in der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 3. KG, Kassel verwendet. Für den negativen Zeitwert der Derivate wurde eine Rückstellung gebildet (€ 69.906,58).

Nachtragsbericht

Nach Buchungsschluss und Erstellung des Konzernabschlusses sind keine Vorgänge eingetreten, die die Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage der Gesellschaft maßgeblich beeinflusst haben.

Unterschrift des Vorstandes

Kassel, 26. Juni 2018

gez. Dipl.-Kfm. Lars Bergmann

Konzernanlagespiegel

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.2017 EURO	Zugänge EURO	Abgänge aus Konsolidierung EURO	Abgänge EURO	Umbuchung Zugänge EURO	Stand 31.12.2017 EURO
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	182.770,89	56.710,76	0,00	9.968,44	0,00	229.513,21
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	182.770,89	56.710,76	0,00	9.968,44	0,00	229.513,21
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	120.232.436,39	6.420.838,00	733.238,00	872.628,85	484.083,00	125.531.490,54
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	53.006.178,79	5.387.298,82	0,00	0,00	0,00	58.393.477,61
technische Anlagen und Maschinen	8.738.391,90	0,00	0,00	24.621,27	0,00	8.713.770,63
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.539.538,97	97.370,37	0,00	81.888,56	0,00	1.555.020,78
geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	484.083,00	2.059.994,22	2.000.000,00	0,00	-484.083,00	59.994,22
Summe Sachanlagen	184.000.629,05	13.965.501,41	2.733.238,00	979.138,68	0,00	194.253.753,78
Beteiligungen	3.790.097,00	614.000,00	-2.000,00	0,00	0,00	4.406.097,00
Summe Finanzanlagen	3.790.097,00	614.000,00	-2.000,00	0,00	0,00	4.406.097,00
Summe Anlagevermögen	187.973.496,94	14.636.212,17	2.731.238,00	989.107,12	0,00	198.889.363,99

	Kumulierte Abschreibungen				Buchwerte
	Stand 01.01.2017 EURO	Zugänge EURO	Abgänge EURO	Stand 31.12.2017 EURO	Stand 31.12.2017 EURO	Stand 31.12.2016 EURO
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	130.322,39	37.008,76	9.960,94	157.370,21	72.143,00	52.448,50
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	130.322,39	37.008,76	9.960,94	157.370,21	72.143,00	52.448,50
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	3.065.971,68	2.007.027,24	18.304,85	5.054.694,07	120.476.796,47	117.166.464,71
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.844.739,08	1.860.328,82	0,00	3.705.067,90	54.688.409,71	51.161.439,71
technische Anlagen und Maschinen	1.634.473,90	437.274,00	11.379,27	2.060.368,63	6.653.402,00	7.103.918,00
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	695.858,95	176.537,87	79.579,54	792.817,28	762.203,50	843.680,02
geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	59.994,22	484.083,00
Summe Sachanlagen	7.241.043,61	4.481.167,93	109.263,66	11.612.947,88	182.640.805,90	176.759.585,44
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	4.406.097,00	3.790.097,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	4.406.097,00	3.790.097,00
Summe Anlagevermögen	7.371.366,00	4.518.176,69	119.224,60	11.770.318,09	187.119.045,90	180.602.130,94

Bericht des Aufsichtsrats

Wir, die unterzeichnenden Mitglieder des Aufsichtsrates der Gesellschaft

Frau Dr. Heidemarie Krüger, Vorsitzende

Herr Dipl.-Kfm. York Hilgenberg, stellv. Vorsitzender

Herr Stefan Griesel, stellv. Vorsitzender

erstatten hiermit folgenden Bericht für das Geschäftsjahr 2017.

Uns liegen vor:

a. Prüfungsbericht über die Erstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2017 des Wirtschaftsprüfers Hans-Günter Jakob vom 04. Juli 2018.

b. Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des Jahresüberschusses für das Geschäftsjahr 2017.

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2017 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens fortlaufend überwacht und beratend begleitet. In alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen war der Aufsichtsrat unmittelbar eingebunden.

Im Geschäftsjahr 2017 wurde am 07. November 2017 Frau Lilia Nacke aus dem Vorstand abberufen, Frau Manuela Schreiber und Herr Sascha Engelmann zu Prokuristen (Gesamtprokura) bestellt sowie die Ressortverantwortlichkeiten der Frau Lilia Nacke vom Vorstand und den beiden Prokuristen gemeinsam übernommen.

Der vorliegende Konzernjahresabschluss der AG zum 31. Dezember 2017 wurde vom Aufsichtsrat eingesehen und in einer gemeinsamen Sitzung über das Ergebnis beraten.

Der Aufsichtsrat hat sich dem Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Jahresüberschusses angeschlossen.

Für die im vergangenen Geschäftsjahr erbrachten Leistungen und die engagierte Arbeit bedankt sich der Aufsichtsrat an dieser Stelle beim Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.

Wir haben sämtliche Unterlagen beurteilt bzw. geprüft und sind zu dem Ergebnis gekommen, dass sie den gesetzlichen Vorschriften vollumfänglich entsprechen. Wir bestätigen hiermit, dass wir uns den vom Vorstand gemachten Angaben anschließen.

Unsere Prüfung hat zu keinen Beanstandungen und Einwendungen geführt.

Hierauf beschließt der Aufsichtsrat einstimmig:

Nach Prüfung billigt der Aufsichtsrat der IMMOVATION Immobilien Handels AG den vorstehend genannten, vom Vorstand aufgestellten, Konzernabschluss des Geschäftsjahres 2017.

Kassel, den 04.07.2018

gez. Dr. Heidemarie Krüger

gez. Dipl.-Kfm. Y. Hilgenberg

gez. Stefan Griesel

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 04.07.2018 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

"Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der IMMOVATION Immobilien Handels AG, Kassel aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."

Baunatal, 26. Juni 2018

Jakob Wirtschaftsprüfung AG

gez. Hans-Günter Jakob, Wirtschaftsprüfer

iCapital Consulting- & Vertriebsgesellschaft mbH