Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH

Wurzen

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006

Bericht des Aufsichtsrates zur Gesellschafterversammlung

der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH

In der Beratung des Aufsichtsrates am 5. Juni 2007 wurde durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte Deutsche Baurevision AG der Bericht über die Abschlussprüfung für das Geschäftsjahr 2006 gegeben.

Die Prüfung des Jahresabschlusses wurde im März 2007 durchgeführt.

Der Aufsichtsrat hat seine Überwachungsfunktion im Rahmen von drei Aufsichtsratssitzungen ausgeübt. Über die Aufsichtsratssitzungen wurden entsprechende Niederschriften erstellt.

Im gesamten Geschäftsjahr war Frau Heike Pönicke Geschäftsführerin des Unternehmens. Hinsichtlich der Zusammensetzung des Aufsichtsrates ergaben sich im Geschäftsjahr 2006 keine Änderungen gegenüber dem Vorjahr. Der Aufsichtsrat bestand aus folgenden Mitgliedern:

Herr Dr. Jürgen Schmidt	Oberbürgermeister der Stadt Wurzen
Herr Matthias Rieder	Rechtsanwalt (stellvertretender Vorsitzender)
Frau Uta Schwarze	Kämmerin der Stadt Wurzen
Frau Irmgard Gauger	Rentnerin
Herr Joachim Schulmeyer	Fachassistent interner Service
Frau Hannelore Dietzschold	Büroleiterin
Herr Klaus Meißner	arbeitsuchend

Im Geschäftsjahr 2006 wurden zwei Gesellschafterversammlungen durchgeführt. Die Protokolle über die Gesellschafterversammlungen liegen vor.

Gemäß Prüfungsauftrag wurden die Vorschriften des § 53 Abs. 1 Nr. 1 und 2 HGrG sowie der IDW Prüfungsstandard "Fragenkatalog zur Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen Verhältnisse nach § 53 HGrG" beachtet. Dem entsprechend ist auch geprüft worden, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d. h. mit der erforderlichen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen handelsrechtlichen Vorschriften, den Satzungsbestimmungen und der Geschäftsordnung für die Geschäftsführung geführt worden sind. Folgende Prüfungsschwerpunkte waren gesetzt:

―	die Bewertung der Grundstücke mit Wohn- und anderen Bauten unter Berücksichtigung des strukturellen Leerstandes;
―	die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke;
―	Nachweis der Umsatzerlöse.

Die Prüfung hat keine Besonderheiten ergeben, die nach Auffassung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung von Bedeutung sind. Einzelheiten zur Ordnungsmäßigkeitsprüfung und zum Fragenkatalog nach § 53 HGrG sind in der Anlage 4 zum Prüfungsbericht ausgewiesen.

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte Deutsche Baurevision AG stellt in der Zusammenfassung ihres Prüfungsergebnisses fest, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss und gibt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der Lage der Gesellschaft. Die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung der Gesellschaft sind zutreffend dargestellt.

Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung wurde mit Datum vom 16. Mai 2007 der uneingeschränkte Prüfungsvermerk durch den Abschlussprüfer erteilt. Die Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Im Ergebnis der Beratung des Aufsichtsrates am 5. Juni 2006 wurde der Jahresabschluss ausführlich diskutiert und geprüft. Dazu wurde der Beschluss gefasst, den Jahresabschluss per 31.12.2006 dem Gesellschafter zur Bestätigung vorzulegen. Dieser Beschluss wurde einstimmig angenommen.

Der Aufsichtsrat hat den Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses 2006 der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte Deutsche Baurevision AG entgegengenommen und gebilligt.

Der Aufsichtsrat bedankt sich bei der Geschäftsleitung für die im Jahr 2006 geleistete Arbeit.

Wurzen, den 12. Juni 2007

Vorsitzender des Aufsichtsrates

Dr. Schmidt, Oberbürgermeister

Inhaltsübersicht

1

PRÜFUNGSAUFTRAG

2

GRUNDSÄTZLICHE FESTSTELLUNGEN

2.1	Stellungnahme zur Lagebeurteilung der Geschäftsführung

2.2	Entwicklungsbeeinträchtigende Tatsachen

3

GEGENSTAND, ART UND UMFANG DER PRÜFUNG

4

FESTSTELLUNGEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR RECHNUNGSLEGUNG

4.1

Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung

4.1.1

Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen

4.1.2

Jahresabschluss

4.1.3

Lagebericht

4.2

Gesamtaussage des Jahresabschlusses

4.2.1

Feststellungen zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses

4.2.2

Erläuterungen zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses

4.3

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

4.3.1

Fünfjahresübersicht

4.3.2

Vermögenslage

4.3.3

Finanzlage

4.3.4

Ertragslage

5

FESTSTELLUNGEN GEMÄSS § 53 HGrG

6

WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS

7

SCHLUSSBEMERKUNG

Anlagen

1

LAGEBERICHT UND JAHRESABSCHLUSS

1.1	Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006

1.2	Bilanz zum 31. Dezember 2006

1.3	Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2006

1.4	Anhang für das Geschäftsjahr 2006

1.5	Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

2

WIRTSCHAFTLICHE UND RECHTLICHE GRUNDLAGEN

3

ANLAGE ZUR DARSTELLUNG DER ERTRAGSLAGE

4

PRÜFUNG NACH § 53 HGrG

Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auftreten können.

Abkürzungsverzeichnis
AHG	Altschuldenhilfe-Gesetz
AHGV	Altschuldenhilfeverordnung
AktG	Aktiengesetz
BFH	Bundesfinanzhof
D&O-Versicherung	Directors- and Officers-Versicherung (Organ- oder Manager-Haftpflichtversicherung)
DESWOS	Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.
DMBilG	D-Markbilanzgesetz
DVFA/SG	Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management/Schmalenbach-Gesellschaft
GE	Gewerbeeinheiten
HGB	Handelsgesetzbuch
HGrG	Gesetz über die Grundsätze des Haushaltsrechts des Bundes und der Länder (Haushaltsgrundsätzegesetz)
HR B	Handelsregister B
IDW	Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V., Düsseldorf
MdL	Mitglied des Landtags
n.F.	neue Fassung
PS	Prüfungsstandard
RAP	Rechnungsabgrenzungsposten
RS	Stellungnahme zur Rechnungslegung
SAB	Sächsische Aufbaubank - Förderbank - Anstalt des öffentlichen Rechts
SächsGemO	Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen
UmwG	Umwandlungsgesetz
Vj.	Vorjahr
WE	Wohnungseinheiten
WFA	Wohnungswirtschaftlicher Fachausschuss des IDW
WGW	Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Würzen

1 PRÜFUNGSAUFTRAG

Durch den Beschluss des Aufsichtsrates vom 14. November 2006 der

Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH,

Wurzen,

- nachfolgend auch kurz "WGW" oder "Gesellschaft" genannt -

wurden wir zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2006 gewählt. Der Aufsichtsratsvorsitzende hat uns aufgrund dieses Beschlusses den Auftrag zur Durchführung einer freiwilligen Abschlussprüfung entsprechend § 317 HGB für das Geschäftsjahr 2006 erteilt.

Bei der Erstellung des Prüfungsberichts haben wir die deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Berichterstattung bei Abschlussprüfungen (Prüfungsstandard des Instituts der Wirtschaftsprüfer - IDW PS 450) beachtet.

Für die Durchführung des Auftrags und unsere Verantwortlichkeit, auch im Verhältnis zu Dritten, gelten die unter dem 23./29. Januar 2007 getroffenen Vereinbarungen sowie ergänzend die als Anlage beigefügten "Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften" in der Fassung vom 1. Januar 2002.

Dieser Prüfungsbericht wurde nur zur Dokumentation der durchgeführten Prüfung gegenüber der Gesellschaft und nicht für Zwecke Dritter erstellt, denen gegenüber wir entsprechend der im Regelungsbereich des § 323 HGB geltenden Rechtslage keine Haftung übernehmen.

2 GRUNDSÄTZLICHE FESTSTELLUNGEN

2.1 Stellungnahme zur Lagebeurteilung der Geschäftsführung

Aus dem Jahresabschluss und dem Lagebericht der Geschäftsführung sowie den sonstigen geprüften Unterlagen heben wir folgende Aspekte hervor, die für die Beurteilung der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind:

Das negative Jahresergebnis von TEUR 94 resultiert im Wesentlichen aus dem Betriebsergebnis (TEUR -270; Vj. TEUR -359) und dem neutralen Ergebnis (TEUR 169; Vj. TEUR 401).

Das Betriebsergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 89 verbessert. Dies resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung des Deckungsbeitrages aus der Hausbewirtschaftung (um TEUR 62) und der Verkaufstätigkeit (um TEUR 56).

Wesentliche Komponenten des neutralen Ergebnisses sind außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 624, der Entlastungsbetrag gemäß § 1 AHGV in Höhe von TEUR 407, Erträge aus Zuschreibungen (TEUR 346) und Zuschüsse im Zusammenhang mit Abrissmaßnahmen (TEUR 326). Den Zuschüssen stehen Aufwendungen im Zusammenhang mit Abrissmaßnahmen in Höhe von TEUR 389 gegenüber.

Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt am Bilanzstichtag TEUR 34.450 (Vj. TEUR 34.544). Das entspricht einer Eigenkapitalquote von 63,0 % (Vj. 61,8 %).

Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2006 Cash Earnings von TEUR 1.092 (Vj. TEUR 960). Die Liquiditätskennziffern Netto-Geldvermögen und Netto-Umlaufvermögen sind zum 31. Dezember 2006 mit TEUR -493 bzw. TEUR -472 negativ.

Die Gesellschaft beabsichtigt, die Unterdeckungen durch künftige Mittelzuflüsse aus laufender Geschäftstätigkeit auszugleichen. Die laufende Überwachung der Liquidität sowie eine zeitnahe Finanz- und Liquiditätsplanung ist geboten und wird umgesetzt.

Als zentrales Risiko der künftigen Entwicklung betrachtet die Geschäftsführung die Leerstandsrate des vermietbaren Wohnungs- und Gewerbebestandes, die sich aufgrund von Abriss gegenüber dem Vorjahr von 12,7 % auf 9,1 % vermindert hat.

Zusammenfassend stellen wir entsprechend § 321 Abs. 1 Satz 2 HGB fest, dass wir die Lagebeurteilung durch die Geschäftsführung, insbesondere die Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit und die Beurteilung der künftigen Entwicklung des Unternehmens, wie sie im Jahresabschluss und im Lagebericht ihren Ausdruck gefunden haben, als realistisch ansehen.

Ergänzend verweisen wir zur Lagebeurteilung auf unsere Ausführungen zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses der Gesellschaft in Abschnitt 4.2 unseres Berichts sowie auf die Erläuterungen im nachfolgenden Abschnitt 2.2.

2.2 Entwicklungsbeeinträchtigende Tatsachen

Entsprechend § 321 Abs. 1 Satz 3 HGB berichten wir über Tatsachen, die die Entwicklung der Gesellschaft wesentlich beeinträchtigen können.

Der vermietbare Leerstand des Wohnungs- und Gewerbestandes hat sich gegenüber 2005 von 12,7 % auf 9,1 % vermindert. Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung ist von TEUR 243 (2005) auf TEUR 305 (2006) gestiegen.

Das Netto-Geldvermögen und das Netto-Umlaufvermögen sind mit TEUR -493 (Vj. TEUR -691) bzw. TEUR -472 (Vj. TEUR -614) negativ.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass die Finanzierung des Unternehmens durch den Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit gesichert ist.

Sollte sich die Leerstandsrate wieder erhöhen, ohne dass kompensierende Erträge erzielt oder Aufwendungen gesenkt werden können, wird dies die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflussen.

3 GEGENSTAND, ART UND UMFANG DER PRÜFUNG

Prüfungsgegenstand

Gegenstand unserer Abschlussprüfung waren

•	die Buchführung,
•	der Jahresabschluss (bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang),
•	der Lagebericht

der Gesellschaft.

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft; dies gilt auch für die Angaben, die wir zu diesen Unterlagen erhalten haben. Unsere Aufgabe ist es, diese Unterlagen und Angaben im Rahmen unserer pflichtgemäßen Prüfung zu beurteilen.

Die Prüfung der Einhaltung anderer Vorschriften gehört nur insoweit zu den Aufgaben der Abschlussprüfung, als sich aus ihnen üblicherweise Rückwirkungen auf den Jahresabschluss oder den Lagebericht ergeben.

Bei unserer Prüfung haben wir auftragsgemäß die Vorschriften des § 53 Abs. 1 Nr. 1 und 2 HGrG sowie den IDW Prüfungsstandard "Berichterstattung über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach § 53 HGrG" (IDW PS 720 n. F.) beachtet. Wir haben die im Gesetz und den dazu vom IDW erlassenen Prüfungsgrundsätzen geforderten Angaben in Anlage 4 zusammengestellt.

Art und Umfang der Prüfung

Ausgangspunkt unserer Prüfung war der von uns geprüfte und unter dem 26. April 2006 mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehene Vorjahresabschluss; er wurde am 21. Juni 2006 festgestellt.

Die Prüfung wurde von uns im März 2007 durchgeführt.

Wir haben die Abschlussprüfung entsprechend § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.

Die Abschlussprüfung ist nach § 317 HGB problembezogen so anzulegen, dass wesentliche Unrichtigkeiten und Verstöße gegen Rechnungslegungsvorschriften mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, wenden wir unseren risiko- und prozessorientierten Prüfungsansatz an; zu dessen Umsetzung bedienen wir uns unserer Prüfungssoftware Audit-System/2. Sie unterstützt die Planung, Durchführung und Dokumentation der Abschlussprüfung.

Im Rahmen der Prüfungsplanung haben wir uns einen Überblick über die Geschäftstätigkeit und das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie deren Rechnungswesen verschafft, eine analytische Durchsicht des Jahresabschlusses vorgenommen sowie den Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterbeschlüsse und Aufsichtsratsprotokolle eingesehen. Die Prüfungsstrategie wurde von uns nach den hierbei gewonnenen Erkenntnissen und den Erwartungen über mögliche Fehler festgelegt. Das interne Kontrollsystem der Gesellschaft haben wir untersucht, soweit es für eine ordnungsgemäße Rechnungslegung von Bedeutung ist; das interne Kontrollsystem in seiner Gesamtheit war nicht Gegenstand unserer Abschlussprüfung.

Die Durchführung unserer Prüfung erfolgte unserem Prüfungsplan entsprechend grundsätzlich nicht kontrollorientiert. Daher haben wir unter Berücksichtigung unserer Risikoeinschätzung unsere analytischen Prüfungshandlungen und stichprobenweisen Einzelfallprüfungen von Geschäftsvorfällen und Beständen in nicht reduziertem Umfang durchgeführt. Bei Einzelfallprüfungen haben wir Stichproben in bewusster Auswahl gezogen.

Folgende Prüfungsschwerpunkte wurden gesetzt:

•	Bewertung der Grundstücke mit Wohn- und anderen Bauten unter Berücksichtigung des strukturellen Leerstandes,
•	Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke,
•	Nachweis der Umsatzerlöse.

Die Gesellschaft hat am 2. Januar 2007 eine Inventur der anderen Vorräte durchgeführt, an der wir nicht beobachtend teilgenommen haben, weil die anderen Vorräte von unwesentlicher Bedeutung sind. Wir haben uns stattdessen alternativ durch eine nachträgliche Würdigung der Inventurplanung und -überwachung von der Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Inventurdurchführung überzeugt.

Im Rahmen der Prüfung der Verbindlichkeiten sowie der Guthaben und Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten und der Rückstellungen haben wir in Stichproben von Lieferanten Saldenbestätigungen sowie von Kreditinstituten und Rechtsanwälten der Gesellschaft Bestätigungen über Guthaben und Verbindlichkeiten, Ansprüche und Verpflichtungen der Gesellschaft eingeholt.

Saldenbestätigungen für die am Abschlussstichtag in Saldenlisten erfassten Forderungen haben wir nicht eingeholt, weil nach Art der Erfassung, Verwaltung und Abwicklung der Forderungen ihr Nachweis auf andere Weise zulässig erbracht werden konnte.

Zukunftsbezogene Angaben im Lagebericht haben wir vor dem Hintergrund der Jahresabschlussangaben auf Plausibilität und Übereinstimmung mit den während der Abschlussprüfung gewonnenen Erkenntnissen beurteilt.

Die Geschäftsführung hat alle gewünschten Aufklärungen und Nachweise erbracht und unter dem 24. April 2007 die berufsübliche Vollständigkeitserklärung in schriftlicher Form abgegeben. Darin wird insbesondere versichert, dass in der Buchführung alle buchungspflichtigen Vorgänge und in dem vorliegenden Jahresabschluss alle bilanzierungspflichtigen Vermögenswerte, Verpflichtungen und Abgrenzungen, außerdem sämtliche Aufwendungen und Erträge enthalten, ferner alle Wagnisse berücksichtigt sowie alle erforderlichen Angaben gemacht sind.

4 FESTSTELLUNGEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR RECHNUNGSLEGUNG

4.1 Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung

4.1.1 Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen

Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften einschließlich der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Die aus den weiteren geprüften Unterlagen zu entnehmenden Informationen führen zu einer ordnungsgemäßen Abbildung in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht.

4.1.2 Jahresabschluss

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006 ist diesem Bericht als Anlagen 1.2 bis 1.4 beigefügt.

Der Jahresabschluss wurde ordnungsmäßig aus der Buchführung und den weiteren geprüften Unterlagen abgeleitet. Die gesetzlichen Vorschriften zur Gliederung, Bilanzierung und Bewertung sowie zum Anhang wurden eingehalten. Die ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftervertrages zur Rechnungslegung wurden befolgt.

4.1.3 Lagebericht

Der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006 ist diesem Bericht als Anlage 1.1 beigefügt.

Nach dem Ergebnis unserer Prüfung steht der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss und den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. Die wesentlichen Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung werden zutreffend dargestellt. Die Angaben nach § 289 Abs. 2 HGB sind vollständig und zutreffend. Der Lagebericht entspricht somit den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags.

4.2 Gesamtaussage des Jahresabschlusses

4.2.1 Feststellungen zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses

Wir nehmen auf unsere nachfolgenden Erläuterungen zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses Bezug. Der Jahresabschluss insgesamt, d. h. das Zusammenwirken von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang, vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.

4.2.2 Erläuterungen zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses

Im Folgenden werden Faktoren, deren Kenntnis zum Verständnis der Gesamtaussage des Jahresabschlusses erforderlich ist, dargestellt.

Im Jahresabschluss 2006 erfolgte bei den verbleibenden Objekten des Anlagevermögens ("Kernbestand") pro Objekt ein Abgleich des Buchwertes mit dem Ertragswert. Außerplanmäßige Abschreibungen waren aufgrund dieser Überprüfungen in Höhe von TEUR 271 (Vj. TEUR 0) notwendig. Es ergaben sich Zuschreibungen wegen des Wegfalls dauernder Wertminderungen für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 346 (Vj. TEUR 91).

Abrissobjekte und sonstige nicht mehr vermietbare Objekte wurden bereits in Vorjahren außerplanmäßig abgeschrieben. Aufgrund der Fortschreibung der Abrissplanung ergaben sich im Geschäftsjahr 2006 außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 353 (Vj. TEUR 0).

Ergänzend weisen wir zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Anlagevermögen darauf hin, dass die handelsrechtlichen Bewertungsvorschriften der §§ 253 Abs. 2, 279 Abs. 1 HGB von einer planmäßigen und ratierlichen Abschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände ausgehen. Hierbei wird von der Fortführung der ordentlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens ausgegangen. Außerplanmäßige Abschreibungen sind bei Kapitalgesellschaften handelsrechtlich und steuerrechtlich nur bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen zulässig. Der wohnungswirtschaftliche Fachausschuss des IDW vertritt in seiner Stellungnahme zur Rechnungslegung IDW RS WFA 1 die Ansicht, dass zur Beurteilung der Dauerhaftigkeit ein Betrachtungszeitraum von drei bis fünf Jahren zu Grunde zu legen sei. Demgegenüber hat der BFH mit Urteil vom 14. März 2006 (I R 22/05) höchstrichterlich entschieden, dass eine voraussichtlich dauernde Wertminderung nur dann vorliege, wenn der Wert des betroffenen Vermögensgegenstandes mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem aufgrund planmäßiger Abschreibung ermittelten Restbuchwert liege.

Die Geschäftsführung der Gesellschaft folgt hinsichtlich der Beurteilung, ob eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt, der Rechtsprechung des BFH. Wir halten diese Einschätzung für vertretbar.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten mit TEUR 407 (Vj. TEUR 286) Einzahlungen aus zusätzlicher Teilentlastung gemäß § 1 AHGV.

4.3 Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

4.3.1 Fünfjahresübersicht

		2006	2005	2004	2003	2002
Bereich Hausbewirtschaftung
Durchschnittliche WE/GE	Anzahl	2.001	2.076	2.163	2.228	2.233
Durchschnittliche Wohn-/Nutzflächen	m ²	106.185	110.559	115.075	118.430	119.429
Leerstand (vermietbar)	%	9,1	12,7	15,3	16,3	18,7
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	TEUR	4.600	4.565	4.598	4.621	4.774
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	TEUR	2.340	2.266	2.289	2.561	1.950
Personalaufwand	TEUR	558	558	644	699	695
Mitarbeiterzahl (§ 267 Abs. 5 HGB) einschließlich
Geschäftsführer	Anzahl	12	12	13	16	17
Investitionen Anlagevermögen	TEUR	18	213	7	20	1.091
Abschreibungen Anlagevermögen
Planmäßig	TEUR	1.294	1.286	1.290	1.416	1.521
Außerplanmäßig	TEUR	624	0	205	4.598	3.438
Zuschreibungen Anlagevermögen	TEUR	346	91	0	16	18
Jahresergebnis	TEUR	-94	51	-603	-6.043	-4.754
Cash Earnings nach DVFA/SG	TEUR	1.092	960	690	-45	423
Bilanzsumme	TEUR	54.659	55.885	56.946	58.468	65.206
Davon Anlagevermögen	TEUR	51.983	53.630	54.632	56.171	62.221
Eigenkapital	TEUR	34.450	34.544	34.494	34.983	41.026

Hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen verweisen wir auf Anlage 2 zu diesem Bericht.

4.3.2 Vermögenslage

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz (Anlage 1.2) abgeleitet. Die kurzfristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt.

	31.12.2006			Vorjahr			Veränderungen
	Gesamt		davon kurzfristig TEUR	Gesamt		davon kurzfristig TEUR	Gesamt
	TEUR	%	davon kurzfristig TEUR	TEUR	%	davon kurzfristig TEUR	TEUR	%
VERMÖGEN
Immaterielle Anlagen	4	0,0	0	1	0,0	0	3	>100,0
Sachanlagen	51.979	95,1	0	53.629	96,0	0	-1.650	-3,1
Anlagevermögen	51.983	95,1	0	53.630	96,0	0	-1.647	-3,1
Vorräte	1.407	2,6	1.407	1.429	2,5	1.429	-22	-1,5
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	699	1,3	599	401	0,7	318 ¹	298	74,3
Liquide Mittel	570	1,0	570	425	0,8	425	145	34,1
Umlaufvermögen	2.676	4,9	2.576	2.255	4,0	2.172	421	18,7
	54.659	100,0	2.576	55.885	100,0	2.172	-1.226	-2,2
KAPITAL
Eigenkapital	34.450	63,0	0	34.544	61,8	0	-94	-0,3
Rückstellungen	56	0,1	35	191	0,3	191	-135	-70,7
Bankverbindlichkeiten	18.423	33,7	1.283	19.503	34,9	948	-1.080	-5,5
Übrige Verbindlichkeiten	1.730	3,2	1.730	1.647	3,0	1.647	83	5,0
Fremdkapital	20.209	37,0	3.048	21.341	38,2	2.786	-1.132	-5,3
	54.659	100,0	3.048	55.885	100,0	2.786	-1.226	-2,2

¹ Vorjahr angepasst

Kennzahlen zur Vermögenslage

				2006	2005	2004	2003	2002
Anlagenintensität	=	Anlagevermögen/Bilanzsumme	%	95,1	96,0	95,9	96,1	95,4
Eigenkapitalquote	=	Eigenkapital/Bilanzsumme	%	63,0	61,8	60,6	59,8	62,9
Anlagendeckung II	=	(Eigenkapital + mittel-/langfristiges Fremdkapital)/Anlagevermögen	%	99,3	99,0	99,6	99,9	100,8
Langfristiger Verschuldungsgrad	=	Mittel-/langfristiges Fremdkapital/Eigenkapital	%	49,8	53,7	57,8	60,4	52,9
Fremdfinanzierungsquote/Anlagevermögen	=	Fremdkapital/Anlagevermögen	%	38,9	39,8	41,1	41,7	38,9
Langfrister Fremdkapitalanteil	=	Mittel-/langfristiges Fremdkapital/Bilanzsumme	%	31,4	33,2	35,0	36,2	33,3
Fremdkapitalkostensatz	=	Zinsen u. ä. Aufwendungen für Verbindlichkeiten/Bankverbindlichkeiten	%	5,1	4,9	5,6	6,3	6,2

Vermögen

Das Bilanzbild des Wohnungsunternehmens wird vom Anlagevermögen geprägt, dessen Anteil an der Bilanzsumme 95,1 % (Vj. 96,0 %) beträgt. Die Eigenkapitalquote beträgt 63,0 % (Vj. 61,8 %).

Das Anlagevermögen hat sich zu Buchwerten wie folgt entwickelt:

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Stand am 1. Januar	53.630	54.632
Zugänge
Modernisierungen im Rahmen komplexer Sanierungen	0	209
Übrige Investitionen	18	4
	18	213
Abgänge
Verkäufe	-93	-20
Abschreibungen
Planmäßige	-1.294	-1.286
Außerplanmäßige	-624	0
	-1.918	-1.286
Zuschreibungen	346	91
Stand am 31. Dezember	51.983	53.630

Die Sachanlagen umfassen im Wesentlichen Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten (TEUR 51.213; Vj. TEUR 53.046).

Die Verkäufe betreffen sechs unbebaute Grundstücke, ein bebautes Grundstück (3 WE) und eine Eigentumswohnung.

Von den zum Bilanzstichtag im Eigentum der Gesellschaft befindlichen 1.940 WE sind 790 WE vor 1949 und 1.150 WE nach 1949 errichtet worden. Die Wohnbauten einschließlich Grund und Boden sind durchschnittlich mit ca. EUR 487 je qm Wohn- und Gewerbefläche bewertet (Vorjahr 484 EUR/qm). Die Erhöhung dieses Durchschnittswertes resultiert im Wesentlichen aus dem im Geschäftsjahr vorgenommenen Abriss von bereits vollständig abgeschriebenen Objekten.

Hinsichtlich der außerplanmäßigen Abschreibungen verweisen wir auf Abschnitt 4.2.2 unseres Berichts.

Die Vorräte setzen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Grundstücke ohne Bauten im Zustand der eigenen
Erschließung	116	179	-63
Unfertige Leistungen	1.270	1.228	42
Andere Vorräte	21	22	-1
	1.407	1.429	-22

Die Grundstücke ohne Bauten im Zustand der eigenen Erschließung betreffen im Wesentlichen den Grund und Boden im Zusammenhang mit der Realisierung des Vorhabens "Verkauf Roitzscher Weg".

Im Geschäftsjahr konnten zwei erschlossene Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 1.594 qm zu Preisen von durchschnittlich EUR/qm 72 verkauft werden.

Am Bilanzstichtag hat die Gesellschaft eine Fläche von ca. 2.290 qm im Vorratsbestand (Umlaufvermögen). Die Gesellschaft erwartet für erschlossenes Bauland Verkaufspreise von durchschnittlich ca. EUR 70 je qm.

Die noch abzurechnenden Betriebs- (TEUR 663) und Heizkosten (TEUR 607) werden entsprechend § 2 der Formblattverordnung als Unfertige Leistungen bilanziert. Den aktivierten Kosten von TEUR 1.270 stehen Erhaltene Anzahlungen von TEUR 1.358 gegenüber.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Forderungen aus Vermietung	206	222	-16
Forderungen aus Betreuungstätigkeit	4	1	3
Sonstige Vermögensgegenstände	489	178	311
	699	401	298

Bei den Forderungen aus Vermietung sind Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 38 (Vj. TEUR 50) gebildet worden. Des Weiteren wurden auf die nicht einzelwertberichtigten Forderungen aus Vermietung Pauschalwertberichtigungen in Höhe von ca. 1 % (Vj. 5 %) gebildet.

Die sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich folgendermaßen zusammen:

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Entlastungsbetrag gemäß § 1 AHGV	282	0	282
Wohnungseigentümergemeinschaften	156	134	22
Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag	2	7	-5
Schadenersatzansprüche	2	2	0
Übrige	47	35	12
	489	178	311

Die Forderungen gegen die KfW (TEUR 282; Vj. TEUR 0) betreffen Entlastungsbeträge gemäß § 1 AHGV für die im Geschäftsjahr 2006 abgerissenen 76 WE.

Die Forderungen gegen Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen nicht abgerechnete Hausgeldzahlungen und Vorauszahlungen für Instandhaltungen. Die Forderungen aus Instandhaltungsrücklage (TEUR 100, Vj. TEUR 83) besitzen mittel- bzw. langfristigen Charakter.

Von den in den liquiden Mitteln zusammengefassten Kassen- und Bankbeständen (TEUR 570), sind zum 31. Dezember 2006 TEUR 202 als Festgelder (Zinssätze von 3,10 % und 3,15 %) angelegt.

Kapital

Das Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen:

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Stammkapital	1.023	1.023	0
Kapitalrücklage	113	113	0
Gewinnrücklagen
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG	33.264	33.358	-94
Bilanzgewinn (Vj. Jahresüberschuss)	50	50	0
	34.450	34.544	-94

Die Verringerung der Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG resultiert ausschließlich aus der Verrechnung mit dem Jahresfehlbetrag 2006 entsprechend des Gesellschafterbeschlusses vom 24. März 2004.

Die Rückstellungen umfassen:

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Abschlussprüfung, Steuererklärung	22	26	-4
Altersteilzeit	21	0	21
Anwaltskosten	8	6	2
Ausstehende Rechnungen	4	15	-11
Urlaubsrückstellung	1	5	-4
Unterlassene Instandhaltungen	0	139	-139
	56	191	-135

Die Rückstellung für Altersteilzeit besitzt mittel- bzw. langfristigen Charakter.

Die Verminderung der Bankverbindlichkeiten gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.080 resultiert aus planmäßigen Tilgungen (TEUR 955) und Sondertilgungen im Zusammenhang mit der Gewährung eines Entlastungsbetrages gemäß § 1 AHGV (TEUR 125). Im Geschäftsjahr 2006 erfolgten keine Kreditneuaufnahmen durch die Gesellschaft. Die Bankverbindlichkeiten besitzen in Höhe von TEUR 17.140 mittel- und langfristigen Charakter.

Unter den übrigen Verbindlichkeiten (mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr) werden folgende Posten zusammengefasst:

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Erhaltene Anzahlungen	1.386	1.352	34
Verbindlichkeiten aus Vermietung	66	59	7
Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen	265	223	42
Sonstige Verbindlichkeiten	13	13	0
	1.730	1.647	83

4.3.3 Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft wird durch langfristig gebundene Vermögenswerte und Finanzierungsmittel bestimmt. Auf der Grundlage der Bilanz (Anlage 1.2) haben wir daher zur Analyse der Finanzlage die bestimmungsgemäß nicht innerhalb eines Jahres liquidierbaren Vermögensposten den nicht innerhalb eines Jahres fälligen Schuldposten und dem Eigenkapital gegenübergestellt. Die Finanzlage stellt sich zum 31. Dezember 2006 wie folgt dar:

	Langfristig gebundene Vermögenswerte TEUR	Zurechenbare Finanzierungsmittel (Dauerfinanzierungsmittel) TEUR	Erforderliche Unternehmensfinanzierungsmittel TEUR
Anlagevermögen
Grundstücke mit Wohn- und anderen Bauten	50.621	16.786	33.835
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	592	354	238
Grundstücke ohne Bauten	751	0	751
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	15	0	15
Immaterielle Anlagen	4	0	4
	51.983	17.140	34.843

Dieser langfristige Finanzierungsbedarf wird gedeckt durch:

Eigenkapital	34.450
Lang- und mittelfristige Rückstellungen	21
Mittelfristige Forderungen	-100
Bilanzielle Unterdeckung im lang- und mittelfristigen Bereich zum Bilanzstichtag:	-472

Abwicklung der zum Bilanzstichtag noch nicht abgeschlossenen Anlageinvestitionen

	Noch anfallende Fertigstellungskosten TEUR	Noch ausstehende Finanzierungsmittel TEUR
Auswirkungen der Bau- und Modernisierungstätigkeit In 2007:
2006 begonnene Modernisierungsmaßnahmen	0	0	0
Finanzierungsfehlbetrag im langfristigen Bereich			-472

Kapitalflussrechnung

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft - einschließlich der Ermittlung der Cash Earnings nach DVFA/SG - stellt sich anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit wie folgt dar:

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Jahresergebnis	-94	51
Abschreibungen auf Anlagevermögen	1.918	1.286
Zuschreibungen auf Anlagevermögen	-346	-91
Zunahme der langfristigen Rückstellungen	21	0
Erträge aus zusätzlicher Teilentlastung gemäß § 1 AHGV	-407	-286
Cash Earnings nach DVFA/SG	1.092	960
Abnahme (-)/Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen	-156	144
Gewinn aus dem Abgang von Anlagevermögen	-77	-26
Abnahme/Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	6	-15
Zunahme/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	83	-46
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	948	1.017
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen	170	46
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen	-13	-213
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Anlagen	-5	0
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	152	-167
Einzahlungen aus zusätzlicher Teilentlastung gemäß § 1 AHGV	125	286
Auszahlungen für die Tilgung von Finanzkrediten	-1.080	-1.210
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-955	-924
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	145	-74
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	425	499
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	570	425

Zusammensetzung des Finanzmittelfonds

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	570	425

Wie die Kapitalflussrechnung zeigt, konnte der Finanzierungsbedarf für die Tilgung von Krediten vollständig durch den Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit und der Investitionstätigkeit abgedeckt werden.

Der negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (TEUR -955) resultiert aus der Tilgung von Bankdarlehen, denen im Geschäftsjahr keine Kreditneuaufhahmen gegenüber standen.

Kennzahlen zur Finanzstruktur und Liquidität

				2006	2005	2004	2003
Cash-Earnings-Rate	=	Cash Earnings nach DVFA/SG/Umsatzerlöse	%	22,7	21,0	14,2	-1,0
Dynamischer Verschuldungsgrad	=	Netto-Finanzschulden/Cash Earnings nach DVFA/SG	fach	16,3	19,9	29,0	-472,4

Liquidität

In dem nachfolgenden Liquiditätsstatus zu Buchwerten werden die Veränderungen des Netto-Geldvermögens bzw. des Netto-Umlaufvermögens und deren Komponenten während des Geschäftsjahrs gezeigt.

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Finanzmittelfonds	570	425	145
Kurzfristige Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	599	318 ²	281
Kurzfristige Rückstellungen und Verbindlichkeiten	-1.662	-1.434	-228
Netto-Geldvermögen	-493	-691	198
Vorräte	1.407	1.429	-22
Erhaltene Anzahlungen (auf Vorräte)	-1.386	-1.352	-34
Netto-Umlaufvermögen	-472	-614	142

Die Unterdeckung des Netto-Geldvermögens zeigt, dass die Gesellschaft einen Teil ihres langfristig gebundenen Vermögens mit kurzfristigen Mitteln refinanziert.

² Vorjahr angepasst

Die zukünftige Entwicklung der Finanzlage hängt wesentlich vom Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit ab.

Die laufende Überwachung der Liquidität sowie eine zeitnahe Finanz- und Liquiditätsplanung ist geboten und wird umgesetzt.

Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum und bis zur Beendigung unserer Arbeiten gegeben.

Kreditlinien

	31.12.2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Zugesagte Kreditlinien	0	150
Inanspruchnahme	0	0
Offene Kreditlinien	0	150

4.3.4 Ertragslage

Zur Darstellung der Ertragslage haben wir, ausgehend von den Zahlen der in der Anlage 1.3 beigefügten Gewinn- und Verlustrechnung, die nachstehende Übersicht entwickelt. Die Ableitung aus der Gewinn- und Verlustrechnung ist in Anlage 3 unseres Berichtes dargestellt.

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR	Veränderungen TEUR
Betriebliche Leistungsbereiche
Hausbewirtschaftung	305	243	62
Verkaufstätigkeit	82	26	56
Fremdverwaltung	10	10	0
Sonstige	9	8	1
	406	287	119
Personal- und Sachkosten ("Verwaltungskosten")	-676	-646	-30
Betriebsergebnis	-270	-359	89
Finanzergebnis	7	9	-2
Neutrales Ergebnis	169	401	-232
Jahresergebnis	-94	51	-145

Wesentliche betriebsfremde und aperiodische Posten sind dem neutralen Ergebnis zugeordnet.

Der Deckungsbeitrag "Hausbewirtschaftung" hat sich wie folgt entwickelt:

	2006		Vorjahr
	TEUR	EUR/qm pro Monat	TEUR	EUR/qm pro Monat
Durchschnittliche Wohn- und Gewerbefläche in qm: 106.185 (Vj. 110.559)
Erträge
Sollmieten	4.313	3,38	4.371	3,29
Erlösschmälerungen	-982	-0,77	-1.008	-0,76
	3.331	2,61	3.363	2,53
Aufwendungen
Instandhaltungskosten	-591	-0,46	-639	-0,48
Hausmeisterlöhne	-22	-0,02	-25	-0,02
Betriebs- und Heizkosten abzüglich abgerechnete Kosten und Bestandsänderungen	-172	-0,13	-178	-0,13
Forderungsausfall abzüglich Eingang wertberichtigter Forderungen	-37	-0,03	-62	-0,05
Zinsaufwendungen	-937	-0,74	-953	-0,72
Planmäßige Abschreibungen	-1.267	-0,99	-1.263	-0,95
	-3.026	-2,37	-3.120	-2,35
Deckungsbeitrag Hausbewirtschaftung	305	0,24	243	0,18
Fortrechnung
+ Abschreibungen	1.267	0,99	1.263	0,95
- Tilgung Objektfinanzierung	-955	-0,75	-924	-0,70
Ergebnis Geldrechnung	617	0,48	582	0,43

Die Aufteilung der gesamten Sollmieten auf Wohnungen und Gewerbeeinheiten ergibt folgendes Bild:

	Sollmieten
	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Miete
für Wohnräume	4.164	4.223
Gewerberäume	82	81
Sonstige	67	67
	4.313	4.371

Bezogen auf die qm Nutzfläche betrugen die Sollmieten durchschnittlich EUR 3,38 monatlich, während der Vergleichsbetrag des Vorjahres bei EUR 3,29 lag.

Die absoluten Sollmieten sind im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen, während der relative Anstieg der Miete (EUR/qm pro Monat) im Wesentlichen aus Abrissmaßnahmen und Neuvermietungen nach Modernisierungen und Mieterwechseln resultiert.

Die Erlösschmälerungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr mit 0,77 EUR/qm Nutzfläche pro Monat um 0,01 EUR/qm Nutzfläche.

Die Instandhaltungsaufwendungen betreffen neben laufend notwendigen Maßnahmen am Immobilienbestand auch Modernisierungen. Aufwendungen im Rahmen der Abrissmaßnahmen und die damit verbundenen Umzugskosten wurden dem neutralen Ergebnis zugeordnet.

Die Abschreibungen betreffen mit TEUR 1.267 ausschließlich Wohn- und andere Bauten.

Der "Deckungsbeitrag Hausbewirtschaftung" erhöhte sich um TEUR 62, der geldrechnungsmäßige Überschuss um TEUR 35. Wesentliche Ursache für beide Ergebnisverbesserungen sind die gegenüber dem Vorjahr gesunkenen Instandhaltungsaufwendungen (um TEUR 48).

Der Bereich "Verkaufstätigkeit" umfasst:

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Gewinne aus Anlagenabgängen	80	26
Verluste aus Anlagenabgängen	-3	0
	77	26
Erlöse aus dem Verkauf von erschlossenen Grundstücken	113	0
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (zuzüglich Bestandsveränderungen)	-108	0
	5	0
	82	26

Der Bereich "Fremdverwaltung" umfasst:

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Erlöse aus Verwaltungsbetreuung	88	86
Anteilige Aufwendungen für Verwaltungsbetreuung
Personalaufwendungen	-47	-48
Sächliche Verwaltungsaufwendungen	-31	-28
	-78	-76
	10	10

Der "Sonstige" betriebliche Bereich umfasst:

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Erlöse aus Betreuungstätigkeit	1	1
Erträge aus Sachbezügen	5	5
Übrige	3	2
	9	8

Folgende Posten werden als "Personal- und Sachkosten" gezeigt:

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Personalaufwand
Löhne und Gehälter	-388	-397
Soziale Ausgaben	-80	-77
	-468	-474
Abschreibungen
auf Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	-14	-14
auf Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Software	-13	-9
	-27	-23
Sächliche Verwaltungsaufwendungen	-180	-148
Sonstige Steuern	-1	-1
	-676	-646

Der Anstieg der Personal- und Sachkosten gegenüber dem Vorjahr (um TEUR 30) resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung der sächlichen Verwaltungsaufwendungen (TEUR 32) und hier insbesondere aus Aufwendungen für die Erstellung des Unternehmenskonzepts.

Zusammenfassend stellen wir fest, dass sich das Betriebsergebnis (TEUR-270) gegenüber dem Vorjahr um TEUR 89 verbessert hat. Dies resultiert überwiegend aus den verbesserten Deckungsbeiträgen der Bereiche "Hausbewirtschaftung" und "Verkaufstätigkeit".

Das Finanzergebnis betrifft ausschließlich Zinserträge, die im Wesentlichen aus Festgeldanlagen (TEUR 5) resultieren.

Das neutrale Ergebnis (außerordentliche, betriebsfremde und aperiodische Posten) setzt sich folgendermaßen zusammen:

	2006 TEUR	Vorjahr TEUR
Neutrale Erträge
Entlastung gemäß § 1 AHGV	407	286
Erträge aus Zuschreibungen	346	91
Zuschuss aus dem Stadtumbau Ost (Erstattung Abrisskosten)	326	298
Versicherungsentschädigungen	71	17
Periodenfremde Erträge	17	30
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	16	8
Ausbuchung von Verbindlichkeiten	15	3
Zuschuss Ersatzwohnraumprogramm	7	0
Neutrale Aufwendungen
Außerplanmäßige Abschreibungen	-624	0
Kosten im Zusammenhang mit Abriss	-389	-317
Altersteilzeit (Rückstellungszuführung)	-21	0
Wertberichtigungen sonstige Forderungen	-2	-4
Abfindungen	0	-11
	-1.036	-332
	169	401

Den Kosten im Zusammenhang mit dem Abriss (TEUR 389) stehen Zuschüsse in Höhe von TEUR 326 gegenüber. Der Fehlbetrag in Höhe von TEUR 63 resultiert angabegemäß im Wesentlichen aus der nachträglichen Flächen- und Giebelgestaltung.

Aus dem negativen Betriebsergebnis (TEUR -270), dem positiven Finanzergebnis (TEUR 7) und dem positiven neutralen Ergebnis (TEUR 169) ergibt sich insgesamt ein Jahresfehlbetrag von TEUR 94.

5 FESTSTELLUNGEN GEMÄSS § 53 HGrG

Wir haben im Rahmen unserer Prüfung auftragsgemäß die Vorschriften des § 53 Abs. 1 Nr. 1 und 2 HGrG sowie den IDW Prüfungsstandard "Berichterstattung über die Erweiterung der Jahresabschlussprüfung" nach § 53 HGrG" (IDW PS 720 n. F.) beachtet. Dementsprechend haben wir auch geprüft, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d. h. mit der erforderlichen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und der Geschäftsordnung für die Geschäftsführung geführt worden sind.

Die im Gesetz und in den dazu vorliegenden Prüfungsgrundsätzen geforderten Angaben haben wir in Anlage 4 zu diesem Bericht zusammengestellt.

Über die in dem vorliegenden Bericht dargestellten Feststellungen hinaus hat unsere Prüfung keine Besonderheiten ergeben, die nach unserer Auffassung für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung von Bedeutung sind.

6 WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS

Wir haben dem Jahresabschluss und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006 der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen, in der Fassung der Anlage 1 den folgenden unter dem 16. Mai 2007 unterzeichneten uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang -unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung entsprechend § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

7 SCHLUSSBEMERKUNG

Den vorstehenden Bericht über unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts für das Geschäftsjahr 2006 der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen, erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den deutschen Grundsätzen ordnungsgemäßer Berichterstattung bei Abschlussprüfungen (Prüfungsstandard des Instituts der Wirtschaftsprüfer -IDW PS 450).

Zu dem von uns unter dem 16. Mai 2007 erteilten uneingeschränkten Bestätigungsvermerk verweisen wir auf Abschnitt 6 "Wiedergabe des Bestätigungsvermerks".

Dresden, 16. Mai 2007

Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Karmann, Wirtschaftsprüfer

Franke, Wirtschaftsprüfer

Für Veröffentlichungen oder die Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder Lageberichts in einer von der testierten Fassung abweichenden Form sowie für den Fall der Übersetzung in andere Sprachen bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, falls dabei der von uns erteilte Bestätigungsvermerk zitiert wird oder ein Hinweis auf unsere Jahresabschlussprüfung erfolgt.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006

Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen

Die WGW wurde am 1. Januar 1994 als Gesellschaft mit beschränkter Haftung gegründet und ist eine 100%ige Tochter der Stadt Wurzen. Organisiert ist sie insbesondere im Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. (vdw Sachsen) mit Sitz in Dresden sowie im Gesamtverband der Deutschen Wohnungswirtschaft mit Sitz in Berlin und der DESWOS.

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen und Branchenentwicklung

Das volks- und wohnungswirtschaftliche Umfeld der WGW Wurzen war im Geschäftsjahr 2006 weitgehend von Stagnation und Nachfrageschwäche gekennzeichnet. Geringes Wirtschaftswachstum und hohe Arbeitslosigkeit hatten auch in der Immobilienwirtschaft gravierende Auswirkungen. So sind insbesondere zum heutigen Zeitpunkt weder die Bevölkerungsentwicklung noch die Entwicklung der sonstigen makroökonomischen Einflussfaktoren detailliert und mit einer hundertprozentigen Sicherheit abschätzbar. Im Vergleich zum Jahr 2005 hat die Unternehmensstrategie der WGW keine grundlegenden Änderungen erfahren. Vielmehr sind Gesellschafter und Geschäftsführung unverändert bemüht, das negative Marktumfeld und die demographische Entwicklung, die Auswirkungen auf die WGW haben, zu kompensieren.

Der Wohnungsmarkt in Wurzen ist nach wie vor von einem nachhaltigen Angebotsüberhang an Wohnungen und Gewerbeeinheiten geprägt. Die Reaktion auf die schwache Nachfrage nach Wohnimmobilien sind die zurückgehende Neubautätigkeit, in Teilbeständen sinkende Mieten sowie als Folge steigender Wohnungsleerstand.

Im Muldentalkreis lag die Arbeitslosenquote zum 31. Dezember 2006 bei 14,1 %; (Arbeitslosenquote Vorjahr 18,0 %). Doch das mindert nicht die gravierenden Auswirkungen, die der Beschäftigungsmangel auf die Immobilienwirtschaft hat: Er dämpft die Nachfrage nach Wohn- und Gewerberäumen, trägt zur Strukturverschlechterung von Stadtteilen bei und führt zur Abwanderung aus besonders betroffenen Städten und Regionen. Reaktion auf die schwache Nachfrage nach Wohnimmobilien ist eine geringe Neubautätigkeit.

Die Leerstandsrate des vermietbaren Wohnungs- und Gewerbebestandes, hat sich gegenüber dem Vorjahr von 12,7 % auf 9,1 % als Folge des Abrisses verringert. Die anhaltende demographische Entwicklung ist Anlass dafür, dass der Leerstand und der damit verbundene Mietausfall in den kommenden Jahren ohne entsprechende Gegenmaßnahmen wieder anwachsen wird.

Zugleich wurde aber eine mit 76 WE bezifferbare, hohe Zahl von Bestandswohnungen vom Markt genommen. Dies geschah in Stadtumbau-Projekten durch Abrisse von Wohnungen. Die Zahl der Einwohner in der Stadt ist derzeit auf knapp 14.960, ohne Eingemeindung mit Kühren-Burkartshain (Vj. 15.096) weiter gesunken. Die voraussichtliche Bevölkerungsprognose der Stadt Wurzen bis 2020 geht auf 12.257 Einwohner zurück (Quelle Statistisches Landesamt Sachsen).

Geschäftsverlauf

Die WGW weist 2006 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 94,0 aus. Das negative Jahresergebnis resultiert hauptsächlich aus den außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von TEUR 624,2.

Das Betriebsergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 89 verbessert. Dies resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung des Deckungsbeitrages aus der Hausbewirtschaftung (um TEUR 62).

Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt am Bilanzstichtag TEUR 34.450 (Vj. TEUR 34.544). Das entspricht einer Eigenkapitalquote von 63,0 % (Vj. 61,8 %).

Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2006 Cash Earnings von TEUR 1.092 (Vj. TEUR 960).

Bestandsentwicklung

Der eigene Bestand unserer Gesellschaft betrug zum 31. Dezember 2006 2.270 (Vj. 2.350) Nutzungseinheiten. Darin sind 54 eigene Eigentumswohnungen enthalten.

Ferner werden durch unsere Gesellschaft 245 Nutzungseinheiten Dritter und 230 Nutzungseinheiten für 14 Eigentümergemeinschaften verwaltet.

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Kennzahlenübersicht

		Plan 2006	Ist 2006	Ist 2005	Ist 2004
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	TEUR	4.553	4.600	4.565	4.598
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	TEUR	2.199	2.340	2.266	2.289
Personalaufwand	TEUR	544	558	558	644
Mitarbeiterzahl (§ 267 Abs. 5 HGB) einschließlich Geschäftsführer	Anzahl	12	12	12	13
Investitionen Anlagevermögen	TEUR	75	18	213	7
Abschreibungen Anlagevermögen
Planmäßig	TEUR	1.289	1.294	1.286	1.290
Außerplanmäßig	TEUR	0	624	0	205
Zuschreibungen Anlagevermögen	TEUR	0	346	91	0
Jahresergebnis	TEUR	-55	-94	51	-603
Cash Earnings nach DVFA/SG	TEUR	1.234	1.092	960	690
Bilanzsumme	TEUR	- ¹	54.659	55.885	56.946
davon Anlagevermögen	TEUR	- ¹	51.983	53.630	54.632
Eigenkapital	TEUR	- ¹	34.450	34.544	34.494
Leerstand (vermietbar)	%	- ¹	9,1	12,7	15,3

¹ kein Planungsgegenstand

Angaben gemäß §§ 96, 99 SächsGemO

Alleingesellschafter ist die Große Kreisstadt Wurzen.

Organe der Gesellschaft sind die Gesellschafterversammlung, der Aufsichtsrat und die Geschäftsführung.

Der Aufsichtsrat bestand 2006 aus folgenden Mitgliedern:

Herr Dr. Jürgen Schmidt	Oberbürgermeister der Stadt Wurzen (Vorsitzender)
Herr Matthias Rieder	Rechtsanwalt (stellvertretender Vorsitzender)
Frau Uta Schwarze	Kämmerin der Stadt Wurzen
Frau Irmgard Gauger	Rentnerin
Herr Joachim Schulmeyer	Angestellter
Frau Hannelore Dietzschold	Angestellte
Herr Klaus Meißner	arbeitssuchend

Geschäftsführerin ist Frau Dipl.-Wirtschaftsing. (FH) Heike Pönicke.

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2006 durchschnittlich 12 Mitarbeiter (einschließlich Geschäftsführerin).

Zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2006 wurde die Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, bestellt.

Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung und Maßnahmen

Die WGW nutzt zur Identifikation und Minimierung von Risiken ein übergreifendes Managementsystem, das auch die konsequente Nutzung bestehender Chancen ermöglicht. Es besteht im Wesentlichen aus dem internen Kontrollsystem mit

•	organisatorischen Sicherungsmaßnahmen (Arbeitsanweisungen, Organisationspläne, Stellenbeschreibungen, Vollmachtenregelung),
•	systemintegrierten Kontrollen (z. B. Kontroll- und Sicherheitssystem innerhalb von Wohndata und im Netzwerk), Freigabe- und Auftragskontrollen (Zuständigkeitsregelungen, Steuerung und Überwachung der Baukosten) und dem Risikocontrolling.

Wesentliche Teile des Risikocontrollings sind:

•	strategische Unternehmensplanung (mittelfristiger, fünf Jahre umfassender Wirtschaftsplan),
•	operative Jahresplanung (Erfolgs-, Bau- und Finanzplan),
•	jährliche und unterjährige Soll-/Ist-Vergleiche, Fachcontrolling, Bestandsbewirtschaftung (u. a. Leerstands- und Forderungscontrolling sowie Mietenpotenziale) und - technisches Fachcontrolling.

Die jährliche und mittelfristige Wirtschaftsplanung einschließlich der Analyse von Abweichungen sind Gegenstand regelmäßiger Aufsichtsratssitzungen. Der Aufsichtsrat und der Alleingesellschafter werden regelmäßig durch vierteljährliche Berichte in den Aufsichtsratssitzungen sowie ggf. durch Zwischeninformationen informiert, um auf diese Weise die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung sicherzustellen.

Nach dem aktuellen Erkenntnis- und Planungsstand sind bestandsgefährdende Risiken derzeit nicht ersichtlich.

Folgende Bereiche verlangen erhöhte Aufmerksamkeit:

1.	Der nach wie vor angespannte Immobilienmarkt in Wurzen und dem Umland und die weiterhin hohe Arbeitslosigkeit erfordern erhebliche Anstrengungen zur Reduzierung der Leerstände und der Forderungsausfälle.
2.	Quartierweise auftretende Segregationserscheinungen machen auch mittelfristig ein besonderes Engagement notwendig.
3.	Die Konkurrenzsituation auf dem Wurzener Wohnungsmarkt zwingt zu Verbesserungen des Angebotsverhaltens und des Leistungspaketes an den Mieter durch kundenfreundliche Öffnungs- und Besichtigungszeiten, durch Nutzung neuer Medien und Qualitätsverbesserung der Bestände. Dabei kommt dem Block der zunehmenden Betriebskosten eine steigende Bedeutung zu. Das Unternehmen arbeitet im Rahmen der beeinflussbaren Kosten (z. B. Hausreinigung, Schneebeseitigung) an Kostensenkungen, um auf diese Weise die steigenden Energie-, Wasser- und Abwasserkosten zumindest zu kompensieren.
4.	Die in der Vergangenheit und im Geschäftsjahr 2006 getätigten Instandhaltungsaufwendungen sind weiterhin notwendig, um die Anschlussvermietung bei Mieterwechseln sicherzustellen.
5.	Ein großes Risiko für das Unternehmen stellen Denkmalschutzobjekte dar, die weder saniert, verkauft noch abgerissen werden können. Hier muss nach Lösungen gesucht werden.
6.	Zur Entlastung des Hausbewirtschaftungsergebnisses von Objekten mit Unterdeckung (vorwiegend nach erfolgtem Abriss), bei denen hohe Investitionskosten durch die weitere Bewirtschaftung und Herstellung der Flächen notwendig sind, ist deren Verkauf weiter zu forcieren.
7.	Die Verwertung der Vorratsgrundstücke wird das Unternehmen vor weitere schwierige Aufgaben stellen.
8.	Aus der Eingemeindung Kühren-Burkartshain resultiert die Übernahme der Wohnungsbestände in die Verwaltung der WGW.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass sich die WGW in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld behauptet hat. Existenziell bedrohende Risiken bestehen nicht. Außerdem sehen wir keine besonderen Chancen.

Ausblick

Kernziel des operativen Geschäfts des Unternehmens in näherer Zukunft ist es, den Leerstand nachhaltig durch die geplanten Abrisse aus dem aktualisierenden Unternehmenskonzept zu mindern.

Weitere Einsparpotenziale liegen neben der Verbesserung der Hausbewirtschaftungsergebnisse in folgenden Bereichen:

•	Nutzung der in dem großen Immobilienportfolio gebundenen Ertragspotenziale mit Optimierung des Portfoliowertes zur Eigenkapitalstärkung (Entschuldung),
•	Vermarktung der vorhandenen Vorratsgrundstücke (Schwerpunkt Objektflächen nach Abriss),
•	Durchführung weiterer Maßnahmen Stadtumbau Ost.

Die SAP-Software "Blue Eagle" für alle relevanten betrieblichen Bereiche der WGW wurde noch nicht eingeführt, da eine jetzige Programmumstellung noch nicht notwendig ist.

Für die Geschäftssparte Vermögensentwicklung/Verkaufstätigkeit wird eine Verwertung der für Eigentumsmaßnahmen vorgehaltenen Grundstücke auch im unbebauten Grundzustand angestrebt.

Über weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Beschluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, ist nicht zu berichten.

Wurzen, 23. März 2007

Pönicke, Geschäftsführerin

Bilanz zum 31. Dezember 2006

Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen

AKTIVA

	EUR	31.12.2006 EUR	Vorjahr EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		3.722,78	1.311,02
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohn- und anderen Bauten	50.620.991,67		52.439.628,75
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	592.289,64		605.957,64
3. Grundstücke ohne Bauten	750.357,32		570.596,86
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	15.292,46		12.642,12
		51.978.931,09	53.628.825,37
		51.982.653,87	53.630.136,39
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten im Zustand der eigenen Erschließung	115.445,25		178.784,65
2. Unfertige Leistungen	1.270.210,62		1.228.459,12
3. Andere Vorräte	21.361,25		22.086,40
		1.407.017,12	1.429.330,17
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	205.740,68		221.925,20
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	126,45		252,88
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	4.149,25		528,22
4. Sonstige Vermögensgegenstände	488.969,54		178.256,36
		698.985,92	400.962,66
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		570.151,99	425.051,24
		2.676.155,03	2.255.344,07
		54.658.808,90	55.885.480,46
PASSIVA
	EUR	31.12.2006 EUR	Vorjahr EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.022.600,00	1.022.600,00
II. Kapitalrücklage		113.443,41	113.443,41
III. Gewinnrücklagen
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG		33.263.435,87	33.357.522,71
IV. Bilanzgewinn (Vj. Jahresüberschuss)		50.662,35	50.662,35
		34.450.141,63	34.544.228,47
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		56.325,50	191.499,20
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	18.422.739,26		19.503.236,40
2. Erhaltene Anzahlungen	1.386.118,44		1.352.131,81
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	66.104,68		59.235,48
4. Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen	265.197,65		222.458,02
5. Sonstige Verbindlichkeiten	12.181,74		12.691,08
davon aus Steuern: EUR 12.181,74 (Vj. EUR 12.361,08)
		20.152.341,77	21.149.752,79
		54.658.808,90	55.885.480,46

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2006

Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen

	EUR	2006 EUR	Vorjahr EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	4.600.390,66		4.564.689,87
b) aus Verkauf von Grundstücken	112.997,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit	88.274,73		86.822,15
		4.801.662,39	4.651.512,02
2. Verminderung (Vj. Erhöhung) des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken sowie unfertigen Leistungen		-21.587,90	56.875,11
3. Sonstige betriebliche Erträge		1.319.014,10	822.413,21
		6.099.088,59	5.530.800,34
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-2.340.493,49		-2.265.945,88
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-44.879,22		-126,44
		-2.385.372,71	-2.266.072,32
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-458.965,62		-468.841,93
b) Soziale Abgaben	-99.246,01		-89.578,68
		-558.211,63	-558.420,61
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-1.917.547,61	-1.285.614,05
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-279.319,74	-298.061,16
		958.636,90	1.122.632,20
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		7.530,42	9.227,84
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-937.111,65	-953.289,01
		-929.581,23	-944.061,17
10. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		29.055,67	178.571,03
11. Sonstige Steuern		-123.142,51	-127.908,68
12. Jahresfehlbetrag (Vi. Jahresüberschuss)		-94.086,84	50.662,35
13. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		50.662,35	0,00
14. Entnahmen aus den Sonderrücklagen gemäß DMBilG		94.086,84	0,00
15. Bilanzgewinn		50.662,35	50.662,35

Anhang für das Geschäftsjahr 2006

Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Gemäß Gesellschaftsvertrag sind jedoch die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften anzuwenden, deshalb wurde die Aufstellung des Jahresabschlusses ohne größenabhängige Erleichterungen vorgenommen. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 6. März 1987.

Der Jahresabschluss wurde entsprechend des Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 2. Juni 2004 unter Berücksichtigung der vollständigen Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Aktivposten

Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich erhaltener Zuschüsse angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen vermindert. Die Abschreibungssätze auf Wohnbauten und Geschäftsbauten betragen linear 2 % bzw. 2,5 % p. a., Garagen werden linear mit 4 % abgeschrieben. Des Weiteren waren außerplanmäßige Abschreibungen auf Wohnbauten im Geschäftsjahr 2006 in Höhe von insgesamt TEUR 624 (Vj. TEUR 0) auf den niedrigeren beizulegenden Wert notwendig. Dabei wurden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen, wenn innerhalb der Hälfte der Restnutzungsdauer der Wohnbauten dauernde Wertminderungen zu erwarten sind (TEUR 271) und bei zum Abriss vorgesehenen Bauten (TEUR 353). Zuschreibungen waren bei den Grundstücken mit Wohn- und anderen Bauten wegen des Wegfalls dauernder Wertminderungen für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 346 (Vj. TEUR 91) notwendig. Die Abschreibungssätze auf immaterielle Vermögensgegenstände sowie auf Betriebs- und Geschäftsausstattung betragen zwischen 10 % und 33,3 %. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben und im Anlagenspiegel als Abgang gezeigt.

Die Bewertung des Sachanlagevermögens, das von der Großen Kreisstadt Wurzen im Geschäftsjahr 2004 in die Gesellschaft eingebracht wurde, erfolgte zum Verkehrswert zum Einbringungszeitpunkt abzüglich planmäßiger Abschreibungen.

Unter den zum Verkauf bestimmten Grundstücken ohne Bauten im Zustand der eigenen Erschließung werden der Grund und Boden sowie die Erschließungsaufwendungen für den Vorhaben- und Erschließungsplan "Roitzscher Weg" gezeigt. Die Bewertung erfolgte zu Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Unfertige Leistungen betreffen ausschließlich nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2006, die zu Anschaffungskosten angesetzt sind. Diesem Posten stehen auf der Passivseite der Bilanz erhaltene Anzahlungen gegenüber. Risiken wurde durch Abwertungen Rechnung getragen.

Andere Vorräte betreffen die Bestände an Heizöl, die zu Anschaffungskosten angesetzt sind.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Vom Nennwert der Forderungen aus Vermietung wurden Einzel- und Pauschalwertberichtigungen abgesetzt.

Die flüssigen Mittel (Kasse, Bankguthaben) wurden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Passivposten

Das Gezeichnete Kapital entspricht dem im Gesellschaftsvertrag festgesetzten und im Handelsregister eingetragenen Wert.

Die Rückstellungen berücksichtigen erkennbare Risiken und ungewisse Verpflichtungen in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme. Die Rückstellung für Altersteilzeit wurde mit 5,5 % p. a. abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

II. Erläuterungen zur Bilanz

1. Entwicklung des Anlagevermögens

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich.

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die sonstigen Vermögensgegenstände haben mit Ausnahme der Forderungen aus Instandhaltungsrücklage WEG (TEUR 100, Vj. TEUR 83) Restlaufzeiten von einem Jahr.

3. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG

Die Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG veränderte sich aufgrund der Verrechnung mit dem Jahresfehlbetrag 2006 in Höhe von TEUR 94.

4. Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für die Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses, für ausstehende Rechnungen sowie Altersteilzeit.

5. Verbindlichkeiten

	Gesamtbetrag EUR	Fälligkeiten
	Gesamtbetrag EUR	Innerhalb 1 Jahr EUR	Zwischen 1 und 5 Jahren EUR	nach 5 Jahren EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	18.422.739,26	1.283.272,58	4.284.980,50	12.854.486,18
(Vorjahr)	(19.503.236,40)	(947.898,85)	(4.444.342,66)	(14.110.994,89)
2. Erhaltene Anzahlungen	1.386.118,44	1.386.118,44	0,00	0,00
(Vorjahr)	(1.352.131,84)	(1.352.131,81)	(0,00)	(0,00)
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	66.104,68	66.104,68	0,00	0,00
(Vorjahr)	(59.235,48)	(59.235,48)	(0,00)	(0,00)
4. Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen	265.197,65	265.197,65	0,00	0,00
(Vorjahr)	(222.458,02)	(222.458,02)	(0,00)	(0,00)
5. Sonstige Verbindlichkeiten	12.181,74	12.181,74	0,00	0,00
(Vorjahr)	(12.691,08)	(12.691,08)	(0,00)	(0,00)
	20.152.341,77	3.012.875,09	4.284.980,50	12.854.486,18
(Vorjahr)	(21.149.752,79)	(2.594.415,24)	(4.444.342,66)	(14.110.994,89)

Bankkredite sind in Höhe von TEUR 18.423 durch Grundschuldeintragungen besichert.

6. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 14 ergeben sich im Geschäftsjahr 2007 und insgesamt TEUR 8 in den Geschäftsjahren 2008 und 2009 aus Leasingverträgen. Die Gesellschaft plant im nächsten Jahr TEUR 669 in laufende Instandhaltungen des eigenen Wohnungsbestandes zu investieren.

III. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2006

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung enthalten Miet- und Pachteinnahmen (TEUR 3.331) und Erlöse aus Betriebskostenabrechnung (TEUR 1.270). Aus dem Verkauf von Grundstücken wurden Umsatzerlöse von TEUR 113 und aus der Verwaltungsbetreuung wurden Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 88 erzielt.

Von den sonstigen betrieblichen Erträgen betreffen TEUR 326 Erstattungen der Abrisskosten durch die SAB. Demgegenüber stehen Aufwendungen von TEUR 389. Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten des Weiteren mit TEUR 346 Zuschreibungen, Entlastungen gemäß § 1 AHGV in Höhe von TEUR 407 sowie Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 80.

IV. Sonstige Angaben

1. Geschäftsführung

Geschäftsführerin war im Geschäftsjahr 2006 Frau Dipl.-Wirtschaftsing. (FH) Heike Pönicke.

2. Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat besteht aus folgenden Mitgliedern:

Herr Dr. Jürgen Schmidt	Oberbürgermeister der Stadt Wurzen (Vorsitzender)
Herr Matthias Rieder	Rechtsanwalt (stellvertretender Vorsitzender)
Frau Uta Schwarze	Kämmerin der Stadt Wurzen
Frau Irmgard Gauger	Rentnerin
Herr Joachim Schulmeyer	Fachassistent interner Service
Frau Hannelore Dietzschold	Büroleiterin
Herr Klaus Meißner	arbeitsuchend

Die Aufwandsentschädigungen für die Mitglieder des Aufsichtsrates betrugen im Berichtszeitraum TEUR 0,3.

3. Beschäftigte Arbeitnehmer

Aufgegliedert nach Gruppen ergibt sich im Jahresdurchschnitt folgendes Bild:

	2006 Anzahl	Vorjahr Anzahl
Verwaltung	8	8
Handwerklich/gewerblicher Bereich	3	3
	11	11

V. Ergebnisverwendung

Die Gesellschaft weist aufgrund des Gesellschafterbeschlusses vom 2. Juni 2004 (Verrechnung künftiger Jahresfehlbeträge mit der Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG) einen Bilanzgewinn von EUR 50.662,35 (Gewinnvortrag aus dem Vorjahr) aus. Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

Wurzen, 23. März 2007

Pönicke, Geschäftsführerin

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2006

Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand am 01.01.2006 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Stand am 31.12.2006 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	94.158,36	4.794,50	0,00	0,00	98.952,86
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohn- und anderen Bauten	78.170.140,80	0,00	4.065.255,26	-236.922,43	73.867.963,11
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	720.050,88	0,00	0,00	0,00	720.050,88
3. Grundstücke ohne Bauten	570.596,86	0,00	57.161,97	236.922,43	750.357,32
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	201.174,00	12.990,45	5.364,25	0,00	208.800,20
	79.661.962,54	12.990,45	4.127.781,48	0,00	75.547.171,51
	79.756.120,90	17.784,95	4.127.781,48	0,00	75.646.124,37

	Kumulierte Abschreibungen
	Zugänge planmäßig EUR	Zugänge außerplanmäßig EUR	Zuschreibungen EUR	Abgänge EUR	Stand am 31.12.2006 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	2.382,74	0,00	0,00	0,00	95.230,08
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohn- und anderen Bauten	1.266.996,39	624.160,37	345.711,33	4.028.986,04	23.246.971,44
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	13.668,00	0,00	0,00	0,00	127.761,24
3. Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	10.340,11	0,00	0,00	5.364,25	193.507,74
	1.291.004,50	624.160,37	345.711,33	4.034.350,29	23.568.240,42
	1.293.387,24	624.160,37	345.711,33	4.034.350,29	23.663.470,50

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2006 EUR	Vorjahr EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	3.722,78	1.311,02
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohn- und anderen Bauten	50.620.991,67	52.439.628,75
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	592.289,64	605.957,64
3. Grundstücke ohne Bauten	750.357,32	570.596,86
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	15.292,46	12.642,12
	51.978.931,09	53.628.825,37
	51.982.653,87	53.630.136,39

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung entsprechend § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH, Wurzen, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Dresden, 16. Mai 2007

Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Karmann, Wirtschaftsprüfer

Franke, Wirtschaftsprüfer

Für Veröffentlichungen oder die Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder Lageberichts in einer von der testierten Fassung abweichenden Form sowie für den Fall der Übersetzung in andere Sprachen bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, falls dabei der von uns erteilte Bestätigungsvermerk zitiert wird oder ein Hinweis auf unsere Jahresabschlussprüfung erfolgt.

2. WIRTSCHAFTLICHE UND RECHTLICHE GRUNDLAGEN

Wirtschaftliche Grundlagen

1. Personalbestand

An den jeweiligen Bilanzstichtagen waren folgende Personen beschäftigt:

	31.12.2006 Anzahl	Vorjahr Anzahl
Geschäftsführer	1	1
Kaufmännische Mitarbeiter	8	8
Technische Mitarbeiter	2	2
Hausmeister	1	0
	12	11

2. Tätigkeitsbereiche

Das Grundstück Lichtwerstraße 2 wird durch die Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH als Betriebsobjekt zur Erfüllung der Aufgaben der Gesellschaft genutzt.

Der Tätigkeitsbereich der Gesellschaft liegt im Rahmen des durch den Gesellschaftsvertrag festgelegten Gegenstandes.

2.1 Bewirtschaftung eigener Objekte

	31.12.2006 Anzahl	Vorjahr Anzahl
Anlagevermögen
WE	1.940	2.018
GE	21	22
Kfz-Stellplätze und Garagen	309	310
	2.270	2.350

Im Bestand der Wohnungen sind 54 (Vj. 55) eigene Eigentumswohnungen enthalten.

2.2 Verwaltungsmäßige Betreuung

	31.12.2006 Anzahl	Vorjahr Anzahl
Wohnungen	384	389
Gewerbeeinheiten	42	38
Garagen	22	21
Stellplätze	24	24
Sonstige Objekte	3	4
	475	476

Die verwalteten Objekte verteilen sich wie folgt:

Verwaltung Hausbesitz Dritter

	31.12.2006 Anzahl	Vorjahr Anzahl
Wohnungen	180	188
Gewerbeeinheiten	32	33
Garagen	15	14
Stellplätze	15	15
Sonstige Objekte	3	4
	245	254

Von dem verwalteten Bestand entfallen 7 WE auf verwaltetes Sondervermögen an Eigentumswohnungen.

Verwaltung im Bereich Wohnungseigentümergemeinschaften

	31.12.2006 Anzahl	Vorjahr Anzahl
Wohnungen	204	201
Gewerbeeinheiten	10	5
Garagen	7	7
Stellplätze	9	9
	230	222

Die Gesellschaft verwaltet die Objekte von 14 (Vj. 13) Eigentümergemeinschaften.

3. Unternehmenskonzept

Im Geschäftsjahr 2002 wurde von der Gesellschaft ein unternehmerisches Sanierungskonzept gemäß der Verordnung zu § 6 a AHG erstellt, welches Grundlage für das in den Monaten Januar bis März 2004 erstellte Unternehmens- und Konsolidierungskonzept (2003 bis 2020) ist. In den Monaten Juni bis August 2006 erfolgte eine Aktualisierung des Unternehmenskonzeptes (2005 bis 2020). Die Gesellschafterversammlung vom 28. November 2006 hat das aktualisierte Unternehmenskonzept als verbindliche Arbeitsgrundlage für die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat beschlossen. Das jetzige Unternehmenskonzept sieht im Wesentlichen folgendes vor:

•	Für die Modernisierung und Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes ist im Wirtschaftsplan 2007 ein Gesamtaufwand von TEUR 669 geplant. Die Finanzierung dieser Maßnahmen erfolgt ausschließlich aus Eigenmitteln.
•	Den Abriss von 86 Objekten (31.786 qm, 586 WE/GE) im Zeitraum 2003 bis 2010. Die Gesellschaft plant bei diesen Maßnahmen, dass die Abrisskosten vollständig durch Fördermittel des Freistaates Sachsen abgedeckt werden können. Im Geschäftsjahr 2006 wurden 76 WE abgerissen.

Bisher wurden folgende Flächen zurückgebaut:

Geschäftsjahr	Objekte Anzahl	WE/GE Anzahl	Nutzfläche qm
2003	7	26	1.836,35
2004	16	105	5.086,49
2005	15	73	4.266,80
2006	10	76	3.969,33
	48	280	15.158,97

Rechtliche Grundlagen

1. Grundlagen, Organe und Beschlüsse

Rechtsform:	Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Gründung:	am 1. Januar 1994 gemäß § 58 UmwG
Handelsregistereintrag:	Amtsgericht Leipzig, HR B 9594
Firma:	Wurzener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft mbH
Sitz:	Wurzen
Geschäftsjahr:	Kalenderjahr
Gesellschaftsvertrag:	Vom 15. Februar 1994 mit Änderungen vom 20. September 1994 und 22. September 2005
Gegenstand:	Zweck der Gesellschaft ist es, im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung:
	1. Vorrangig eine verantwortbare Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen,
	2. Die kommunale Siedlungspolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen,
	3. Städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
	Soweit es zur Erfüllung der genannten Zwecke erforderlich ist, kann die Gesellschaft Bauten aller Rechts- und Nutzungsformen, Eigenheime und Eigentumswohnungen errichten, betreuen, bewirtschaften und verwalten.
Stammkapital:	EUR 1.022.600,00
Gesellschafter:	Große Kreisstadt Wurzen
Geschäftsführung:	Dipl.-Wirtschaftsing. (FH) Heike Pönicke, Naunhof
Gesellschafterversammlung:	Die Gesellschafterversammlung hat am 21. Juni 2006 den von uns geprüften und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehenen Jahresabschluss 2005 festgestellt sowie der Geschäftsführerin und dem Aufsichtsrat Entlastung erteilt.
	Die Gesellschafterversammlung vom 28. November 2006 hat das aktualisierte Unternehmenskonzept als verbindliche Arbeitsgrundlage für die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat beschlossen.

2. Wichtige Verträge

Fernwärmeversorgungsvertrag:

Zwischen der Wurzener Wohnstätten GmbH, die am 19. Dezember 1994 mit der Gesellschaft verschmolzen wurde, und der Wärmeversorgung Wurzen GmbH wurde am 15. Februar 1994 ein Wärmeversorgungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, der erstmals zum 31. Dezember 2014 gekündigt werden kann. In diesem Falle beträgt die Kündigungsfrist ein Jahr und ist nur zum Ablauf eines Kalenderjahres durch eingeschriebenen Brief möglich.

3. Steuerliche Verhältnisse

Steuerliche Außenprüfung:

Die steuerlichen Verhältnisse sind durch die steuerliche Außenprüfung im Jahr 2001 für die Veranlagungszeiträume bis einschließlich 1999 abschließend veranlagt.

3. ANLAGE ZUR DARSTELLUNG DER ERTRAGSLAGE

		Betriebliche Leistungsbereiche
	Gesamt TEUR	Hausbewirt- schaftung TEUR	Verkaufs- tätigkeit TEUR	Fremd- verwaltung TEUR	Sonstige TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	4.600	4.600
b) aus Verkauf von Grundstücken	113		113
c) aus Betreuungstätigkeit	89			88	1
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken sowie unfertigen Leistungen	-22	41	-63
3. Sonstige betriebliche Erträge	1.319	26	80		8
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-2.340	-1.951
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-45		-45
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-459	-19		-39
b) Soziale Abgaben	-99	-3		-8
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-1.918	-1.267
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-279	-63	-3	-31
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	7
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-937	-937
11. Sonstige Steuern	-123	-122
12. Jahresergebnis	-94	305	82	10	9
(Vorjahr	51	243	26	10	8


	Personal- und Sachkosten TEUR	Betriebsergebnis TEUR	Finanzergebnis TEUR	Neutrales Ergebnis TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung		4.600
b) aus Verkauf von Grundstücken		113
c) aus Betreuungstätigkeit		89
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken sowie unfertigen Leistungen		-22
3. Sonstige betriebliche Erträge		114		1.205
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung		-1.951		-389
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke		-45
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-388	-446		-13
b) Soziale Abgaben	-80	-91		-8
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-27	-1.294		-624
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-180	-277		-2
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		0	7
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-937
11. Sonstige Steuern	-1	-123
12. Jahresergebnis	-676	-270	7	169
(Vorjahr	-646	-359	9	401)

4. PRÜFUNG NACH § 53 HGrG

Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsorganisation

Fragenkreis 1: Tätigkeit von Überwachungsorganen und Geschäftsleitung sowie individualisierte Offenlegung der Organbezüge

a)	Gibt es Geschäftsordnungen für die Organe und einen Geschäftsverteilungsplan für die Geschäftsleitung sowie ggf. für die Konzernleitung? Gibt es darüber hinaus schriftliche Weisungen des Überwachungsorgans zur Organisation für die Geschäfts- sowie ggf. für die Konzernleitung (Geschäftsanweisung)? Entsprechen diese Regelungen den Bedürfnissen des Unternehmens bzw. des Konzerns? Der Aufsichtsrat hat sich am 30. April 2002 eine Geschäftsordnung gegeben und am 7. Juni 1995 eine Geschäftsordnung für die Geschäftsführung verabschiedet. Die Regelungen entsprechen den Bedürfnissen des Unternehmens.
b)	Wie viele Sitzungen der Organe und ihrer Ausschüsse haben stattgefunden und wurden Niederschriften hierüber erstellt? Im Geschäftsjahr 2006 fanden drei Aufsichtsratssitzungen statt. Die Gesellschafterversammlung wurde im Berichtsjahr zu zwei Sitzungen einberufen. Über die Sitzungen liegen Niederschriften vor.
c)	In welchen Aufsichtsräten und anderen Kontrollgremien i. S. d. § 125 Absatz 1 Satz 3 AktG sind die einzelnen Mitglieder der Geschäftsleitung tätig? Frau Pönicke ist neben ihrer Tätigkeit als Geschäftsführerin der Gesellschaft auskunftsgemäß Mitglied des Verwaltungsrates der Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. (DESWOS) und Mitglied des Verbandsausschusses des vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V.
d)	Wird die Vergütung der Organmitglieder (Geschäftsleitung, Überwachungsorgan) individualisiert im Anhang des Jahresabschlusses/Konzernabschlusses aufgeteilt nach Fixum, erfolgsbezogenen Komponenten und Komponenten mit langfristiger Anreizwirkung ausgewiesen? Falls nein, wie wird dies begründet? Die Vergütung der Geschäftsführung wird in entsprechender Anwendung der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB nicht im Anhang angegeben. Die Aufwandsentschädigungen für die Mitglieder des Aufsichtsrates werden als Gesamtsumme im Anhang angegeben.

Ordnungsmäßigkeit des Geschäftsführungsinstrumentariums

Fragenkreis 2: Aufbau- und ablauforganisatorische Grundlagen

a)	Gibt es einen den Bedürfnissen des Unternehmens entsprechenden Organisationsplan, aus dem Organisationsaufbau, Arbeitsbereiche und Zuständigkeiten/Weisungsbefugnisse ersichtlich sind? Erfolgt dessen regelmäßige Überprüfung? Für die Gesellschaft besteht ein Organisationsplan der regelmäßig überprüft wird. Der Organisationsplan entspricht den Bedürfnissen des Unternehmens.
b)	Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass nicht nach dem Organisationsplan verfahren wird? Im Rahmen unserer Prüfung haben sich keine Anhaltspunkte ergeben, dass nicht nach dem Organisationsplan verfahren wird.
c)	Hat die Geschäftsleitung Vorkehrungen zur Korruptionsprävention ergriffen und dokumentiert? Die Geschäftsführung hat Festlegungen getroffen, die der Korruptionsprävention dienen. Diese Festlegungen sind in der Betriebsordnung sowie in Organisationsanweisungen fixiert (u. a. Kassenordnung, Unterschriftenregelung und Vergabeordnung). Für 2007 ist geplant, Regelungen zur Korruptionsprävention als Ergänzung zu den Arbeitsverträgen aufzunehmen.
d)	Gibt es geeignete Richtlinien bzw. Arbeitsanweisungen für wesentliche Entscheidungsprozesse (insbesondere Auftragsvergabe und Auftragsabwicklung, Personalwesen, Kreditaufnahme und -gewährung)? Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass diese nicht eingehalten werden? Für wesentliche Entscheidungen gibt es Organisationsanweisungen, insbesondere für die Auftragsvergabe und Auftragsabwicklung und Betriebsvereinbarungen für Bereiche des Personalwesens. Für wesentliche Entscheidungsprozesse ist die Zustimmung des Aufsichtsrates (§11 Abs. 4 Gesellschaftsvertrag) einzuholen. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir keine Verstöße gegen die Einhaltung dieser Richtlinien festgestellt. Das unternehmerische Sanierungskonzept gemäß der Verordnung zu § 6 a AHG wurde im Geschäftsjahr 2006 fortgeschrieben. In seiner Sitzung vom 14. November 2006 beschloss der Aufsichtsrat das Unternehmenskonzept als verbindliche Arbeitsgrundlage für die Geschäftsführung und den Aufsichtsrat. In seiner Sitzung vom 28. November 2006 beschloss die Gesellschafterversammlung das Unternehmenskonzept als verbindliche Arbeitsgrundlage für die Geschäftsführung und den Aufsichtsrat.
e)	Besteht eine ordnungsmäßige Dokumentation von Verträgen (z. B. Grundstücksverwaltung, EDV)? Die Verträge werden getrennt nach Sachgebieten in separaten Ordnern vollständig dokumentiert. Diese Vorgehensweise entspricht den Bedürfnissen des Unternehmens.

Fragenkreis 3: Planungswesen, Rechnungswesen, Informationssystem und Controlling

a)	Entspricht das Planungswesen - auch im Hinblick auf Planungshorizont und Fortschreibung der Daten sowie auf sachliche und zeitliche Zusammenhänge von Projekten - den Bedürfnissen des Unternehmens? Die Gesellschaft erstellt eine jährliche Vorschau sowie eine mittelfristige Finanzplanung über 5 Jahre. Ferner hat die Gesellschaft im Rahmen des unternehmerischen Sanierungskonzeptes gemäß der Verordnung zu § 6 a AHG für den Zeitraum 2005 bis 2020 einen Finanzplan und einen Erfolgsplan aufgestellt. Im Rahmen der Berichterstattung an den Aufsichtsrat werden die Daten fortgeschrieben. Das Planungswesen entspricht den Bedürfnissen des Unternehmens.
b)	Werden Planabweichungen systematisch untersucht? Im Rahmen der Berichterstattung an den Aufsichtsrat werden Planabweichungen untersucht.
c)	Entspricht das Rechnungswesen einschließlich der Kostenrechnung der Größe und den besonderen Anforderungen des Unternehmens? Das Rechnungswesen einschließlich der Kostenrechnung entsprechen der Größe und den besonderen Anforderungen des Unternehmens.
d)	Besteht ein funktionierendes Finanzmanagement, welches u. a. eine laufende Liquiditätskontrolle und eine Kreditüberwachung gewährleistet? Die Liquiditätskontrollen und Kreditüberwachungen erfolgten regelmäßig durch die kaufmännische Leiterin sowie durch die Geschäftsführerin. Der Aufsichtsrat wird im Rahmen der Sitzungen über den jeweiligen aktuellen Sachstand unterrichtet.
e)	Gehört zu dem Finanzmanagement auch ein zentrales Cash-Management und haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die hierfür geltenden Regelungen nicht eingehalten worden sind? Die Gesellschaft ist in keinen Konzern und damit auch in kein zentrales Cash-Management eingebunden.
f)	Ist sichergestellt, dass Entgelte vollständig und zeitnah in Rechnung gestellt und eingezogen werden? Ist durch das bestehende Mahnwesen gewährleistet, dass ausstehende Forderungen zeitnah und effektiv eingezogen werden? Entgelte werden zeitnah nach vollständiger Vertragserfüllung in Rechnung gestellt. Abschlagszahlungen werden entsprechend den Vereinbarungen mit den Auftraggebern eingefordert. Das Mahnwesen gewährleistet grundsätzlich die termingemäße, zeitnahe und effektive Beibringung der Forderungen.
g)	Entspricht das Controlling den Anforderungen des Unternehmens/Konzerns und umfasst es alle wesentlichen Unternehmens-/Konzernbereiche? Das Controlling wird aufgrund der Unternehmensgröße durch die Geschäftsführung wahrgenommen. Über die Geschäftsführung erfolgt die Steuerung und Überwachung der einzelnen Abteilungen. Die wesentlichen Unternehmenseckdaten werden dem Aufsichtsrat in seinen Sitzungen erläutert. Das Controlling entspricht den Anforderungen des Unternehmens und umfasst alle wesentlichen Unternehmensbereiche.
h)	Ermöglichen das Rechnungs- und Berichtswesen eine Steuerung und/oder Überwachung der Tochterunternehmen und der Unternehmen, an denen eine wesentliche Beteiligung besteht? Die Gesellschaft hält keine Beteiligungen an anderen Unternehmen.

Fragenkreis 4: Risikofrüherkennungssystem

a)	Hat die Geschäfts-/Konzernleitung nach Art und Umfang Frühwarnsignale definiert und Maßnahmen ergriffen, mit deren Hilfe bestandsgefährdende Risiken rechtzeitig erkannt werden können? Auskunftsgemäß werden die Leerstände, die Zu- und Wegzüge sowie die Mietforderungen monatlich ausgewertet. Daneben wird die betriebswirtschaftliche Auswertung mindestens monatlich abgerufen. Die Erkennung von bestandsgefährdenden Risiken ist nach unserer Einschätzung dadurch möglich. Die Geschäftsführung plant für 2007 die Erstellung einer systematischen Dokumentation von bestandsgefährdenden Risiken, Schwellenwerten und Berichtspflichten. Die betriebswirtschaftliche Auswertung wird vierteljährlich dem Aufsichtsrat vorgelegt.
b)	Reichen diese Maßnahmen aus und sind sie geeignet, ihren Zweck zu erfüllen? Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die Maßnahmen nicht durchgeführt werden? Die vorhandenen und geplanten Maßnahmen erscheinen geeignet, um ihren Zweck zu erfüllen.
c)	Sind diese Maßnahmen ausreichend dokumentiert? Die Dokumentation erfolgt durch geordnete Ablage der Auswertungen.
d)	Werden diese Frühwarnsignale und Maßnahmen kontinuierlich und systematisch mit dem aktuellen Geschäftsumfeld sowie mit den Geschäftsprozessen und Funktionen abgestimmt und angepasst? Die Abstimmung mit den Planungsrechnungen ist im Wesentlichen gewährleistet und erfolgt in der Regel einmal jährlich (Instandhaltungen vierteljährlich).

Fragenkreis 5: Finanzinstrumente, andere Termingeschäfte, Optionen und Derivate

Die Gesellschaft hat keine Finanzinstrumente, andere Termingeschäfte, Optionen und Derivate eingesetzt. Demzufolge werden die Fragen 5 a) bis f) nicht beantwortet.

Fragenkreis 6: Interne Revision

Es besteht aufgrund der Unternehmensgröße keine Innenrevision. Die Funktion wird von der Geschäftsführerin wahrgenommen. Die Fragen 6 a) bis f) werden deshalb nicht beantwortet.

Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführungstätigkeit

Fragenkreis 7: Übereinstimmung der Rechtsgeschäfte und Maßnahmen mit Gesetz. Satzung, Geschäftsordnung, Geschäftsanweisung und bindenden Beschlüssen des Überwachungsorgans

a)

Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die vorherige Zustimmung des Überwachungsorgans zu Zustimmungspflichtigen Rechtsgeschäften und Maßnahmen nicht eingeholt worden ist?

Gemäß § 11 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages beschließt der Aufsichtsrat über:

•	Die Bestellung und Abberufung der Geschäftsführer;
•	Abschluss, Änderung, Aufhebung und Kündigung der Anstellungsverträge der Geschäftsführer;
•	Die Wahl des Abschlussprüfers.

Gemäß § 11 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages bedürfen der vorherigen Zustimmung des Aufsichtsrates alle über 10 % des Vorjahresumsatzes liegenden Rechtsgeschäfte der Punkte 2, 3, 4, 5 und 7:

1.	Feststellung und Änderung des Wirtschaftsplanes;
2.	Erwerb und die Veräußerung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Erarbeitung von entsprechenden Grundsätzen im Bedarfsfall;
3.	Hingabe von Darlehen, Übernahme von Bürgschaften, Abschluss von Gewährverträgen und Bestellung sonstiger Sicherheiten;
4.	Schenkungen und Verzicht auf Ansprüche;
5.	Einleitung gerichtlicher und schiedsgerichtlicher Verfahren sowie deren Beendigung durch Rücknahme der Anträge oder Vergleich oder Vergleiche über TEUR 10;
6.	Erteilung und Widerruf von Prokuren;
7.	Gewährung von Darlehen an die Geschäftsführer, die Prokuristen, die Handlungsbevollmächtigten und deren Angehörige.

Die Prüfung hat keine Maßnahmen festgestellt, bei denen die erforderliche Zustimmung nicht eingeholt wurde.

b)

Wurde vor der Kreditgewährung an Mitglieder der Geschäftsleitung oder des Überwachungsorgans die Zustimmung des Überwachungsorgans eingeholt?

Im Geschäftsjahr wurden an Mitglieder der Geschäftsführung oder an Mitglieder des Überwachungsorgans keine Kredite gewährt.

c)

Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass anstelle zustimmungsbedürftiger Maßnahmen ähnliche, aber nicht als zustimmungsbedürftig behandelte Maßnahmen vorgenommen worden sind (z.B. Zerlegung in Teilmaßnahmen)?

Ähnliche Maßnahmen wurden uns im Rahmen unserer Prüfung nicht bekannt.

d)

Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die Geschäfte und Maßnahmen nicht mit Gesetz, Satzung, Geschäftsordnung, Geschäftsanweisung und bindenden Beschlüssen des Überwachungsorgans übereinstimmen?

Gemäß § 1 der am 30. April 2002 beschlossenen Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat hat sich der Aufsichtsrat im Rahmen seiner Überwachungstätigkeit ein Urteil darüber zu bilden, ob das Risikomanagementsystem den betrieblichen Erfordernissen genügt. Eine derartige Beurteilung liegt nicht vor.

Weitere wesentliche Geschäfte und Maßnahmen, bei denen die geforderte Übereinstimmung nicht gegeben war, haben wir im Rahmen unserer Prüfung nicht festgestellt.

Fragenkreis 8: Durchführung von Investitionen

a)	Werden Investitionen (in Sachanlagen, Beteiligungen, sonstige Finanzanlagen, immaterielle Anlagewerte und Vorräte) angemessen geplant und vor Realisierung auf Rentabilität/Wirtschaftlichkeit, Finanzierbarkeit und Risiken geprüft? Im Rahmen der Investitionsplanung erfolgt eine Prüfung der Investitionen.
b)	Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die Unterlagen/Erhebungen zur Preisermittlung nicht ausreichend waren, um ein Urteil über die Angemessenheit des Preises zu ermöglichen (z. B. bei Erwerb bzw. Veräußerung von Grundstücken oder Beteiligungen)? Für Grundstücksan- und -verkäufe werden interne Wertermittlungen vorgenommen. Ferner werden Informationen von den örtlichen Gutachterausschüssen verwertet. Die Unterlagen erscheinen ausreichend, um ein Urteil über die Angemessenheit des Preises zu ermöglichen. Bei Sanierungsmaßnahmen erfolgen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. Des Weiteren werden Modernisierungen nur nach vorheriger Absprache mit den Mietern realisiert, um die gesetzlich möglichen Modernisierungsumlagen in Mieterhöhungen umsetzen zu können.
c)	Werden Durchführung, Budgetierung und Veränderungen von Investitionen laufend überwacht und Abweichungen untersucht? Die Überwachung der Investitionen erfolgt im Rahmen regelmäßiger Beratungen bei der Geschäftsführerin, in denen die Abweichungen ausgewertet werden.
d)	Haben sich bei abgeschlossenen Investitionen Überschreitungen ergeben? Wenn ja, in welcher Höhe und aus welchen Gründen? Die Investitionen für Sanierungen und Modernisierungen der eigenen Objekte wurden im geplanten Kostenrahmen abgewickelt.
e)	Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass Leasing- oder vergleichbare Verträge nach Ausschöpfung der Kreditlinien abgeschlossen wurden? Hierfür gibt es keine Anhaltspunkte.

Fragenkreis 9: Vergaberegelungen

a)

Haben sich Anhaltspunkte für eindeutige Verstöße gegen Vergaberegelungen (z. B. VOB, VOL, VOF, EU-Regelungen) ergeben?

Im Rahmen unserer Prüfung haben wir keine offenkundigen Verstöße gegen Vergaberegelungen festgestellt.

b)

Werden für Geschäfte, die nicht den Vergaberegelungen unterliegen, Konkurrenzangebote (z. B. auch für Kapitalaufnahmen und Geldanlagen) eingeholt?

Im Rahmen der Auftragsvergabe werden i. d. R. fünf Anbieter angeschrieben, so dass sichergestellt werden kann, dass mindestens drei Angebote vorliegen.

Fragenkreis 10: Berichterstattung an das Überwachungsorgan

a)	Wird dem Überwachungsorgan regelmäßig Bericht erstattet? Dem Aufsichtsrat wurde im Rahmen seiner drei 2006 durchgeführten Sitzungen Bericht erstattet.
b)	Vermitteln die Berichte einen zutreffenden Einblick in die wirtschaftliche Lage des Unternehmens/Konzerns und in die wichtigsten Unternehmens-/Konzernbereiche? Die Berichte werden aus der laufenden Buchhaltung der Gesellschaft abgeleitet und vermitteln einen zutreffenden Einblick.
c)	Wurde das Überwachungsorgan über wesentliche Vorgänge angemessen und zeitnah unterrichtet? Liegen insbesondere ungewöhnliche, risikoreiche oder nicht ordnungsgemäß abgewickelte Geschäftsvorfälle sowie erkennbare Fehldispositionen oder wesentliche Unterlassungen vor und wurde hierüber berichtet? Aufgrund der Berichterstattung an den Aufsichtsrat der Gesellschaft erfolgte eine zeitnahe Unterrichtung. Ungewöhnliche, risikoreiche oder nicht ordnungsgemäß abgewickelte Geschäftsvorfälle sowie erkennbare Fehldispositionen und wesentliche Unterlassungen wurden uns im Rahmen unserer Prüfung nicht bekannt.
d)	Zu welchen Themen hat die Geschäfts-/Konzernleitung dem Überwachungsorgan auf dessen besonderen Wunsch berichtet (§ 90 Abs. 3 AktG)? Es gab keine Themen, über die auf besonderen Wunsch des Überwachungsorgans berichtet wurde.
e)	Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die Berichterstattung (z. B. nach § 90 AktG oder unternehmensinternen Vorschriften) nicht in allen Fällen ausreichend war? Es gibt für eine nicht ausreichende Berichterstattung keine Anhaltspunkte.
f)	Gibt es eine D&O-Versicherung? Wurde ein angemessener Selbstbehalt vereinbart? Wurden Inhalt und Konditionen der D&O-Versicherung mit dem Überwachungsorgan erörtert? Eine D&O-Versicherung besteht. Ein Selbstbehalt wurde nicht vereinbart. Auskunftsgemäß wurden Inhalt und Konditionen der D&O-Versicherung mit dem Aufsichtsrat erörtert.
g)	Sofern Interessenkonflikte der Mitglieder der Geschäftsleitung oder des Überwachungsorgans gemeldet wurden, ist dies unverzüglich dem Überwachungsorgan offengelegt worden? Interessenkonflikte der Geschäftsführung oder des Überwachungsorgans wurden nicht gemeldet.

Vermögens- und Finanzlage

Fragenkreis 11: Ungewöhnliche Bilanzposten und stille Reserven

a)

Besteht in wesentlichem Umfang offenkundig nicht betriebsnotwendiges Vermögen?

Die Gesellschaft besitzt kein offenkundig nicht betriebsnotwendiges Vermögen.

b)

Sind Bestände auffallend hoch oder niedrig?

Die Gesellschaft besitzt Bestände im Vorratsvermögen in Höhe von TEUR 1.407. Diese betreffen noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten (TEUR 1.270), Grundstücke ohne Bauten im Zustand der eigenen Erschließung (TEUR 116) und andere Vorräte (TEUR 21). Diese Bestände sind nicht auffallend hoch oder niedrig.

c)

Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die Vermögenslage durch im Vergleich zu den bilanziellen Werten erheblich höhere oder niedrigere Verkehrswerte der Vermögensgegenstände wesentlich beeinflusst wird?

Die Gesellschaft besitzt keine wesentlichen stillen Reserven. Einzelne Wohnbauten sind mit Buchwerten bilanziert, die deutlich über den derzeitigen Ertragswerten liegen. Wir verweisen auf unsere Ausführungen in Abschnitt 4.2.2 unseres Berichts.

Fragenkreis 12: Finanzierung

a)

Wie setzt sich die Kapitalstruktur nach internen und externen Finanzierungsquellen zusammen? Wie sollen die am Abschlussstichtag bestehenden wesentlichen Investitionsverpflichtungen finanziert werden?

Das Anlagevermögen ist zu 99,3 % (Vj. 99,0 %) durch Eigenkapital und mittel- und langfristiges Fremdkapital gedeckt. Alle formal kurzfristigen Vermögenswerte sind mit Ausnahme der Instandhaltungsrücklage WEG (TEUR 100, Vj. TEUR 83) kurzfristig realisierbar.

Die Eigenkapitalquote beträgt am Bilanzstichtag 63,0 %.

Die Cash Earnings nach DVFA/SG betrugen 2006 TEUR 1.092 (Vj. TEUR 960).

Die am Abschlussstichtag bestehenden wesentlichen Investitionsverpflichtungen sollen durch Fördermittel und aus dem Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit finanziert werden.

b)

Wie ist die Finanzlage des Konzerns zu beurteilen, insbesondere hinsichtlich der Kreditaufnahmen wesentlicher Konzerngesellschaften?

Die Gesellschaft ist in keinen Konzern eingebunden.

c)

In welchem Umfang hat das Unternehmen Finanz-/Fördermittel einschließlich Garantien der öffentlichen Hand erhalten? Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass die damit verbundenen Verpflichtungen und Auflagen des Mittelgebers nicht beachtet wurden?

Die Gesellschaft hat 2006 Erstattungsbeträge gemäß § 1 Abs. 1 AHGV in Höhe von TEUR 407, Zuschüsse aus dem Stadtumbau Ost von insgesamt TEUR 326 (Abrissmittel) und Zuschüsse im Rahmen des Stadtumbaus (Ersatzwohnraumförderung) in Höhe von TEUR 7 erhalten. Anhaltspunkte, dass die damit verbundenen Verpflichtungen und Auflagen der Mittelgeber nicht beachtet wurden, haben sich nicht ergeben.

Fragenkreis 13: Eigenkapitalausstattung und Gewinnverwendung

a)

Bestehen Finanzierungsprobleme aufgrund einer evtl. zu niedrigen Eigenkapitalausstattung?

Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft beträgt 63,0 %. Probleme bei der Kreditaufnahme ergeben sich aus der Eigenkapitalquote in Verbindung mit der allgemeinen Lage auf dem vom strukturellen Leerstand geprägten Immobilienmarkt.

b)

Ist der Gewinnverwendungsvorschlag (Ausschüttungspolitik, Rücklagenbildung) mit der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens vereinbar?

Die Gesellschaft weist 2006 aufgrund des Gesellschafterbeschlusses vom 2. Juni 2004 (Verrechnung des Jahresfehlbetrages 2006 in Höhe von TEUR 94 mit der Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG) ein Bilanzergebnis von TEUR 50 aus. Das Bilanzergebnis soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Der Ergebnisverwendungsvorschlag ist mit der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens vereinbar.

Ertragslage

Fragenkreis 14: Rentabilität/Wirtschaftlichkeit

a)	Wie setzt sich das Betriebsergebnis des Unternehmens/Konzerns nach Segmenten/Konzernunternehmen zusammen? Das Betriebsergebnis beträgt TEUR -270. Hierbei sind Verwaltungskosten in Höhe von TEUR 676 angefallen. Ohne Berücksichtigung dieser Aufwendungen ergibt sich für den Bereich Hausbewirtschaftung ein Deckungsbeitrag von TEUR 305, für den Bereich Verkaufstätigkeit ein Deckungsbeitrag von TEUR 82, für den Bereich Fremdverwaltung ein Deckungsbeitrag von TEUR 10 und für den sonstigen Bereich ein Deckungsbeitrag von TEUR 9.
b)	Ist das Jahresergebnis entscheidend von einmaligen Vorgängen geprägt? Das Jahresergebnis ist durch einmalige Vorgänge erheblich beeinflusst. Positiv haben sich Zuschüsse (TEUR 333), der Entlastungsbetrag gemäß § 1 AHGV (TEUR 407) und Zuschreibungen (TEUR 346), negativ Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Abriss (TEUR 389) und außerplanmäßige Abschreibungen (TEUR 624) ausgewirkt.
c)	Haben sich Anhaltspunkte ergeben, dass wesentliche Kredit- oder andere Leistungsbeziehungen zwischen Konzerngesellschaften bzw. mit den Gesellschaftern eindeutig zu unangemessenen Konditionen vorgenommen werden? Die Leistungsbeziehungen mit dem Gesellschafter werden zu marktüblichen Konditionen abgewickelt.
d)	Wurde die Konzessionsabgabe Steuer- und preisrechtlich erwirtschaftet? Die Gesellschaft unterliegt keiner Konzessionsabgabe.

Fragenkreis 15: Verlustbringende Geschäfte und ihre Ursachen

a)

Gab es verlustbringende Geschäfte, die für die Vermögens- und Ertragslage von Bedeutung waren, und was waren ihre Ursachen der Verluste?

Durch die Vermietung der Wohnflächen entstanden aufgrund der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt und dem begrenzten Mieterhöhungsspielraum durchgehend Verluste.

b)

Wurden Maßnahmen zeitnah ergriffen, um die Verluste zu begrenzen, und um welche Maßnahmen handelt es sich?

Die Verluste aufgrund der Marktgegebenheiten waren von der Gesellschaft nicht zu beeinflussen. Die Gesellschaft plant entsprechend dem fortgeschriebenen unternehmerischen Sanierungskonzept gemäß der Verordnung zu § 6 a AHG in den kommenden Jahren 38 Objekte zurückzubauen, um den Wohnungsmarkt zu entspannen.

Die Gesellschaft beabsichtigt die zukünftigen Aufwendungen im Bereich Sanierungstätigkeit noch weiter zu senken, um der geringeren Wohnungsnachfrage zu begegnen.

Fragenkreis 16: Ursachen des Jahresfehlbetrages und Maßnahmen zur Verbesserung der Ertragslage

a)

Was sind die Ursachen des Jahresfehlbetrages?

Der Jahresfehlbetrag resultiert im Wesentlichen aus dem Betriebsergebnis.

b)

Welche Maßnahmen wurden eingeleitet bzw. sind beabsichtigt, um die Ertragslage des Unternehmens zu verbessern?

Die Gesellschaft beabsichtigt, die Investitions- und Sanierungsaufwendungen den Rahmenbedingungen anzupassen.

Zur Senkung der Kostenbelastungen aus Leerständen wird von der Gesellschaft in Übereinstimmung mit dem fortgeschriebenen unternehmerischen Sanierungskonzept gemäß der Verordnung zu § 6 a AHG im Zeitraum von 2003 bis 2010 der Rückbau von 87 Objekten des Wohnungsbestandes mit 546 WE/GE vorgenommen.

2006 wurden 10 Objekte mit 76 WE/GE, insgesamt wurden bisher 48 Objekte mit 280 WE/GE abgerissen.