Wohnungsbau-Genossenschaft Kiel-Ost eG

Kiel

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Bilanz zum 31.12.2016

Aktivseite

	31.12.2016		Vorjahr
	€	€	€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		13.003,00	19.231,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	45.807.780,90		45.744.188,84
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	32.926,52		37.414,52
3. Grundstücke ohne Bauten	0,51		0,51
4. Technische Anlagen und Maschinen	608,10		1.051,10
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	84.818,62		66.993,62
6. Bauvorbereitungskosten	311.906,18	46.238.040,83	0,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	25.570,00		25.570,00
2. Andere Finanzanlagen	5.580,00	31.150,00	2.580,00
Summe Anlagevermögen		46.282.193,83	45.897.029,59
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten	205.080,00		205.080,00
2. unfertige Leistungen	2.636.368,28		2.608.171,57
3. andere Vorräte	32.994,30	2.874.442,58	36.402,73
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	36.230,26		36.443,78
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	69.589,37		34.656,06
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.234,03		0,00
4. sonstige Vermögensgegenstände	279.154,64	386.208,30	100.064,03
III. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		2.938.130,90	3.475.826,93
Summe Umlaufvermögen		6.198.781,78	6.496.645,10
C. Rechnungsabgrenzungsposten		2.096,30	2.096,89
Bilanzsumme		52.483.071,91	52.395.771,58

Passivseite

	31.12.2016		Vorjahr
	€	€	€
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder	123.360,00		147.360,00
2. der verbleibenden Mitglieder	1.828.626,00		1.831.680,00
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	0,00	1.951.986,00	1.280,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile: 5.614,00 € (8.160,00 €)
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	1.546.175,75		1.481.855,64
2. Andere Ergebnisrücklagen	7.989.958,92	9.536.134,67	7.459.958,92
III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag	23.875,75		35.320,27
2. Jahresüberschuss	643.201,08		902.529,96
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	-594.320,11	72.756,72	-840.253,00
Summe Eigenkapital		11.560.877,39	11.019.731,79
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	83.623,46		101.379,05
2. Sonstige Rückstellungen	561.923,04	645.546,50	573.261,83
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	36.400.438,26		36.802.957,85
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	243.574,27		264.090,07
3. Erhaltene Anzahlungen	2.918.491,58		2.890.181,73
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	42.778,31		46.773,25
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00		717,00
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	507.464,77		551.781,99
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4,94		4,94
8. Sonstige Verbindlichkeiten	95.590,73	40.208.342,86	74.914,66
davon aus Steuern: 29.535,65 € (20.765,89 €)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 852,38 € (732,19 €)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		68.305,16	69.977,42
Bilanzsumme		52.483.071,91	52.395.771,58

Anhang zum Jahresabschluss 31. Dezember 2016

A. Allgemeine Angaben

Die Genossenschaft hat ihren Sitz in Poppenrade 5, 24148 Kiel und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Kiel (Reg. Nr. 409).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2016 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17.07.2015 (FormblattVO) beachtet.

Soweit Vorjahresbeträge nicht vergleichbar sind, wurden die angepassten Vorjahresbeträge in den Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung benannt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden entgeltlich erworben und mit 20% und 33% planmäßig abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wurde unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen und erhaltener Zuschüsse zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten erfolgten auf der Grundlage einer angenommenen Nutzungsdauer von 80 Jahren. Die ab 1994 neu errichteten Wohnbauten wurden linear mit 2%, die Außenanlagen wurden mit 10%, bzw. mit 4% und mit 3% linear abgeschrieben. Die Aktivierung der Modernisierungskosten wurde über die Restnutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten wurden über 50 Jahre planmäßig linear abgeschrieben.

Die technischen Anlagen und Maschinen wurden linear mit 10% abgeschrieben.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden linear mit Sätzen zwischen 8% und 33%, bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis zu 1.000,- €, entsprechend den steuerlichen Vorschriften, mit 20% abgeschrieben.

Die Bauvorbereitungskosten des Bauvorhabens Peter-Hansen-Straße 122-126 belaufen sich auf 311.906,18 €.

Das Umlaufvermögen wurde nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet. Die unfertigen Leistungen,das unbebaute Grundstück und die Vorräte wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Die Forderungen, sonstigen Vermögensgegenstände und Flüssigen Mittel wurden zum Nennwert bilanziert. Bei den Forderungen aus Vermietung wurden zusätzlich Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Darüber hinaus wurden uneinbringliche Forderungen direkt abgeschrieben.

Gemäß § 274 a HGB wurde vom Wahlrecht Gebrauch gemacht und aktive latente Steuern nicht bilanziert.

Der Ausweis der Steuerrückstellungen in Höhe von 83.623,46 € beinhaltet die Ausschüttungsbelastung für die Dividenden 2014, 2015 und 2016.

Die Sonstigen Rückstellungen enthalten die zweckgebundene Rückstellung für Schönheitsreparaturen einer WIE. Diese wurde nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet.

Die Abzinsung der Rückstellung für eine noch ausstehende Rechnung aus dem Jahr 2012 wurde auf die einjährige Restlaufzeit korrigiert.

Mit der Inanspruchnahme einer im Jahr 2013 gebildeten Rückstellung, für einen Ausgleichsbeitrag einer angekündigten Sanierung, wird in 2017 gerechnet.

Die Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten wurde um die zu erwartenden offenen Instandhaltungsaufträge und einer Aufwandsentschädigung eines Partneringvertrages erhöht.

Die Rückstellung für Archivierungskosten wurde auf Grundlage der steuerrechtlichen Vorschriften mit den jährlich anfallenden, rückstellungsfähigen Kosten für die Archivräume, in denen die Unterlagen aller Jahre aufbewahrt werden, korrigiert um einen 20 %igen Abschlag für freiwillig aufbewahrte Unterlagen bei einer durchschnittlichen Aufbewahrungsfrist von 5,5 Jahren bewertet.

Die Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem beigefügten Anlagespiegel (Anlage A) zu entnehmen.

2. In dem Posten "unfertige Leistungen" sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten 2.636.368,28 € (Vorjahr 2.608.171,57 €).

3. In dem Posten "sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen.

4. Die Fristigkeiten der Forderungen können der beigefügten Anlage B entnommen werden.

5. Es wurden 10% des Jahresüberschusses in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Damit erhöhte sie sich um 64.320,11 € auf 1.546.175,75 € und in die anderen Ergebnisrücklagen wurden 530.000,00 € aus dem Jahresüberschuss eingestellt, so dass diese sich auf 7.989.958,92 € erhöht haben. Die Ergebnisrücklagen enthalten somit insgesamt 9.536.134,67 €.

6. Die Genossenschaft hat den Antrag zur Nichtanwendung der Abgeltungssteuer auf den EK 02-Bestand fristgerecht in 2008 gestellt. Bis zum Jahr 2019 muss dementsprechend die Ausschüttungsbelastung auf die Dividendenausschüttung hergestellt werden. Diese führen zur Bildung der Steuerrückstellungen.

7. In den sonstigen Rückstellungen sind enthalten:

Rückstellung für Personalkosten	7.000,00 €
Rückstellung für Prüfungskosten u. Beratung	30.030,00 €
Rückstellungen für Urlaubskosten	9.445,00 €
Rückstellung für interne Jahresabschlusskosten	17.600,00 €
Rückstellung für Archivierung	30.200,00 €
Drohverlustrückstellung für schwebende Geschäfte	2.181,00 €
Rückstellung für Kosten der Hausbewirtschaftung	760,00 €
Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten	48.162,71 €
Rückstellung für Schönheitsreparaturen WIE 70	416.544,33 €
gesamt	561.923,04 €

8. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind in den Anlagen C und D im Einzelnen dargestellt.

D. Sonstige Angaben

1. Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

Haftung aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten 76.693,78 €

Diese Position hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 400.000,00 € vemindert, da das Darlehen, das die WTC Wohnen & TeleCommunication GmbH & Co KG zur Finanzierung der Netzinvestitionen bei einer in Abstimmung mit der Genossenschaft auszuwählenden Bank aufgenommen hatte, zurückgezahlt wurde. Die Genossenschaft wurde daraufhin aus dem Sicherungsvertrag entlassen.

Der Betrag in Höhe von 76.693,78 € ergibt sich aus einer Grundschuld (ursprünglich 150.000,00 DM) aus dem Jahr 2000, die bezüglich der Errichtung eines Stadtteilcafés im Objekt Peter-Hansen-Straße 126-130 für das Land Schleswig-Holstein im zugehörigen Grundbuch eingetragen ist.

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage der nächsten zwei Jahre von Bedeutung sind:

Verpflichtungen aus laufenden Bauvorhaben 8.088.093,82 €

3. Die Genossenschaft besitzt 100 Prozent der Kapitalanteile der Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft Kiel-Ost mbH mit Sitz in 24148 Kiel, Poppenrade 5

Eigenkapital zum 31.12.2016	61.026,25 €
davon:
Stammkapital zum 31.12.2016	25.570,00 €
Gewinnvortrag zum 31.12.2016	35.674,36 €
Jahresfehlbetrag zum 31.12.2016	-218,11 €

4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	10	3
Technische Mitarbeiter	2	1
Hauswarte, Reinigungspersonal, etc.	4	1
	16	5

Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende von Januar bis Dezember 2016 beschäftigt.

5. Mitgliederbewegung

Anfang 2016	2.761
Zugang 2016	138
Abgang 2016	220
Ende 2016	2.679

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermindert um 3.054,00 €.

6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg

7. Mitglieder des Vorstandes:

Doris Schwentkowski

Horst Herchenröder

8. Mitglieder des Aufsichtsrates:

Michael Koops, Vorsitzender

Dr. Inken Fuhrmann

Peter Jessen

Thorsten Stich

Christian Uthmöller

Kiel, den 14. März 2017

Der Vorstand

Doris Schwentkowski Horst Herchenröder

Anlage A: Entwicklung des Anlagevermögens

	AK/HK	Zugänge	Abgänge	neue AK/HK	Afa kumuliert
	per 31.12.2015	AK/HK des	AK/HK	per 31.12.2016	per 31.12.2015
		Geschäfts	jahres
	€	€	€	€	€
Immaterielle Vermögensgegenstände	125.635,10	2.478,98	0,00	128.114,08	106.404,10
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	73.400.223,75	1.452.885,07	130.560,69	74.722.548,13	27.656.034,91
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten	144.210,39	0,00	0,00	144.210,39	106.795,87
Grundstücke ohne Bauten	0,51	0,00	0,00	0,51	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	75.713,45	0,00	0,00	75.713,45	74.662,35
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung	328.880,38	36.596,91	718,97	364.758,32	261.886,76
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	311.906,18	0,00	311.906,18	0,00
Summe Sachanlagen	73.949.028,48	1.801.388,16	131.279,66	75.619.136,98	28.099.379,89
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.570,00	0,00	0,00	25.570,00	0,00
Andere Finanzanlagen	2.580,00	3.000,00	0,00	5.580,00	0,00
Summe Finanzanlagen	28.150,00	3.000,00	0,00	31.150,00	0,00
Anlagevermögen gesamt	74.102.813,58	1.806.867,14	131.279,66	75.778.401,06	28.205.783,99

	Afa	Abgänge	Afa kumuliert	Buchwert am	Buchwert am
	des GJ	Veränd. Afa	per 31.12.2016	31.12.2016	31.12.2015
	€	€	€	€	€
Immaterielle Vermögensgegenstände	8.706,98	0,00	115.111,08	13.003,00	19.231,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	1.360.519,61	101.787,29	28.914.767,23	45.807.780,90	45.744.188,84
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten	4.488,00	0,00	111.283,87	32.926,52	37.414,52
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,51	0,51
Technische Anlagen und Maschinen	443,00	0,00	75.105,35	608,10	1.051,10
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung	18.770,91	717,97	279.939,70	84.818,62	66.993,62
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	311.906,18	0,00
Summe Sachanlagen	1.384.221,52	102.505,26	29.381.096,15	46.238.040,83	45.849.648,59
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	25.570,00	25.570,00
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	5.580,00	2.580,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	31.150,00	28.150,00
Anlagevermögen gesamt	1.392.928,50	102.505,26	29.496.207,23	46.282.193,83	45.897.029,59

Anlage B: Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:

	insgesamt	davon mit einer	Vorjahr	davon mit einer
		Restlaufzeit von		Restlaufzeit von
Forderungen		mehr als 1 Jahr		mehr als 1 Jahr
	€	€	€	€
Forderungen aus Vermietung	36.230,26	0,00	36.443,78	0,00
Forderungen aus Betreuungstätigkeit	69.589,37	0,00	34.656,06	0,00
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.234,03	0,00	0,00	0,00
Sonstige Vermögensgegenstände	279.154,64	0,00	100.064,03	0,00
Gesamtbetrag	386.208,30	0,00	171.163,87	0,00

Anlage C: Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

	insgesamt	davon mit einer	Vorjahr	davon mit einer
		Restlaufzeit		Restlaufzeit
Verbindlichkeiten		bis zu 1 Jahr		bis zu 1 Jahr
	€	€	€	€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	36.400.438,26	1.491.238,00	36.802.957,85	1.546.081,12
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	243.574,27	15.699,67	264.090,07	16.053,76
Erhaltene Anzahlungen	2.918.491,58	2.918.491,58	2.890.181,73	2.890.181,73
Verbindlichkeiten aus Vermietung	42.778,31	42.778,31	46.773,25	46.773,25
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0,00	717,00	717,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	507.464,77	388.942,80	551.781,99	436.330,49
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen	4,94	4,94	4,94	4,94
Sonstige Verbindlichkeiten	95.590,73	95.590,73	74.914,66	74.914,66
Gesamtbetrag	40.208.342,86	4.952.746,03	40.631.421,49	5.011.056,95

Anlage D: Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar (Vorjahr in Klammern):

Verbindlichkeiten	insgesamt			Davon
			Restlaufzeit		gesichert
		bis zu 1 Jahr	zwischen 1	über 5 Jahre		Art der
			und 5 Jahre			Sicher-
	€	€	€	€	€	ung
Verbindlichkeiten gegen-	36.400.438,26	1.491.238,00	5.283.244,31	29.625.955,95	36.400.438,26	GPR
über Kreditinstituten	(36.802.957,85)	(1.546.081,12)	(5.005.374,71)	(30.251.502,02)	(36.802.957,85)
Verbindlichkeiten gegen-	243.574,27	15.699,67	69.311,77	158.562,83	233.985,30	GPR
über anderen Kreditgebern	(264.090,07)	(16.053,76)	(65.288,27)	(182.748,04)	(247.975,88)
Erhaltene Anzahlungen	2.918.491,58	2.918.491,58
	(2.890.181,73)	(2.890.181,73)
Verbindlichkeiten aus	42.778,31	42.778,31
Vermietung	(46.773,25)	(46.773,25)
Verbindlichkeiten aus	507.464,77	388.942,80	118.521,97
Lieferungen und Leistungen	(551.781,99)	(436.330,49)	(115.451,50)
Verbindlichkeiten gegen-
über verbundenen	4,94	4,94
Unternehmen	(4,94)	(4,94)
Sonstige Verbindlichkeiten	95.590,73	95.590,73
	(74.914,66)	(74.914,66)
Gesamtbetrag	40.208.342,86	4.952.746,03	5.471.078,05	29.784.518,78	36.634.423,56	GPR
	(40.631.421,49)	(5.011.056,95)	(5.186.114,48)	(30.434.250,06)	(37.050.933,73)

GPR = Grundpfandrechte

Die Sicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erfolgt über Buchhypotheken (8.314.265,27 € nominal / Restkapital 3.852.578,11 €) und (Buchgrundschulden 46.413.101,13 € nominal / Restkapital 32.511.868,25 €).

Die Sicherung der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern erfolgt über Buchgrundschulden (422.148,15 € nominal / Restkapital 233.985,30 €). Die Mieterdarlehen sind ohne grundbuchliche Absicherung.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2016 wurde am 13.06.2017 festgestellt.