Covivio Immobilien SE (vormals: IMMEO SE)

Essen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Geschäftsbericht 2018

A. Konzerngesamtergebnisrechnung

in Tausend €	Anhang	2018	2017
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung		+241.173	+230.154
Nicht weiterbelastbare Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung		-1.806	-3.660
Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung		-18.103	-18.795
Nettoaufwand aus der Abschreibung von Forderungen der Hausbewirtschaftung		-1.803	-1.841
Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung	8	+219.461	+205.858
Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit		+5.948	+5.690
Verwaltungs- und sonstige Aufwendungen		-43.466	-42.507
Operativer Nettoaufwand	9	-37.518	-36.817
Erträge aus anderen betrieblichen Aktivitäten		+6.841	+6.332
Aufwendungen aus anderen betrieblichen Aktivitäten		-6.212	-5.557
Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten	12	+629	+775
Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten	13	-1.603	-1.484
Laufendes operatives Ergebnis		+180.969	+168.332
Erträge aus dem Verkauf von Vorräten		+733	+2.539
Aufwendungen aus dem Verkauf von Vorräten		-136	-1.149
Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten	14	+597	+1.390
Erlöse aus Immobilienverkäufen		+270.249	+251.943
Buchwert der veräußerten Immobilien sowie Verkaufsaufwendungen		-254.732	-221.885
Ergebnis Immobilienverkäufe	15	+15.517	+30.058
Erträge aus Wertänderungen von Finanzimmobilien		+466.949	+528.618
Aufwendungen aus Wertänderungen von Finanzimmobilien		-7.732	-26.399
Nettowertveränderung von Finanzimmobilien	6, 16	+459.217	+502.219
Ergebnis aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen		+3.632	+0
Ergebnis aus Veränderungen im Konzern		-3.009	-3.135
Operatives Ergebnis		+656.923	+698.864
Finanzerträge		+579	+650
Finanzierungsaufwendungen		-36.732	-65.002
Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten	30	-11.656	+8.342
Ergebnis aus Veränderung von aktivierten Finanzierungskosten und sonstiges		-2.509	-3.295
Finanzergebnis	17	-50.318	-59.305
Ergebnis vor Ertragsteuern		+606.605	+639.559
latente Steuern	21	-93.785	-98.712
Ertragsteuern	21	-12.353	-6.606
Konzernüberschuss		+500.467	+534.241
davon entfallend auf Nicht beherrschende Anteile		+28.968	+26.826
davon entfallend auf Anteilseigner der Covivio Immobilien-Gruppe		+471.499	+507.415
Versicherungsmathematisches Ergebnis Pensionen (keine anschließende Umgliederung in den Gewinn oder Verlust)		-1.039	+1.664
Latente Steuern auf das sonstige Ergebnis	21	+252	-470
Sonstiges Ergebnis nach Steuern	21	-787	+1.194
Gesamtergebnis		+499.680	+535.435
davon entfallend auf Nicht beherrschende Anteile		+28.968	+26.826
davon entfallend auf Anteilseigner der Covivio Immobilien-Gruppe		+470.712	+508.609

B.1 Konzernbilanz

Vermögenswerte

in Tausend €	Anhang	31.12.2018	31.12.2017
Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert	18	1.952	358
Sachanlagen	19	18.466	15.683
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	20	5.722.992	4.799.929
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	25	13.282	127.646
Latente Steueransprüche	21	7.908	3.724
Derivative Finanzinstrumente	30	6.932	6.213
Langfristige Vermögenswerte		5.771.532	4.953.553
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	6	29.665	138.209
Vorräte	22	57.169	6.762
Derivative Finanzinstrumente	30	2.543	451
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	23	4.297	4.217
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	24	29	28
Forderungen aus Ertragsteuern		4.469	5.576
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	25	14.032	21.005
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	26	10.472	35.886
Kurzfristige Vermögenswerte		122.676	212.134
Bilanzsumme		5.894.208	5.165.687
Eigenkapital und Schulden
in Tausend €	Anhang	31.12.2018	31.12.2017
Gezeichnetes Kapital		170.467	170.467
Kapitalrücklage		968.469	1.118.469
Kumuliertes Periodenergebnis		1.572.945	1.037.943
Eigenkapital der Anteilseigner	27	2.711.881	2.326.879
Nicht beherrschende Anteile	27	213.282	138.178
Gesamtes Eigenkapital		2.925.163	2.465.057
Finanzschulden	30	2.147.915	2.073.659
Derivative Finanzinstrumente	30	13.786	10.414
Latente Steuerschulden	21	554.599	431.748
Pensionsrückstellungen	28	44.493	43.498
Langfristige Schulden		2.760.793	2.559.319
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	29	41.068	38.109
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo	24	631	108
Finanzschulden	30	124.190	60.521
Derivative Finanzinstrumente	30	6.779	4.964
Erhaltene Anzahlungen	31	4.079	6.774
Ertragsteuerverbindlichkeiten		19.527	18.316
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	32	11.978	12.519
Kurzfristige Schulden		208.252	141.311
Bilanzsumme		5.894.208	5.165.687

C. Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

in Tausend €
	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen
Stand 01.01.2017	149.634	984.302	0
Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen	20.833	179.167	0
Sonstige Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0
Transaktionen mit Anteilseignern	20.833	179.167	0
Jahresüberschuss	0	0	0
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	0	0
Im OCI erfasste latente Steuern	0	0	0
Entnahme aus der Kapital-/Gewinnrücklage	0	-45.000	0
Gesamterfolg der Berichtsperiode	0	-45.000	0
Stand 31.12.2017	170.467	1.118.469	0
Stand 01.01.2018	170.467	1.118.469	0
Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen	0	0	0
Sonstige Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0
Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0
Jahresüberschuss	0	0	0
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	0	0
Im OCI erfasste latente Steuern	0	0	0
Sonstige Transaktionen	0	0	0
Entnahme aus der Kapital-/Gewinnrücklage	0	-150.000	0
Gesamterfolg der Berichtsperiode	0	-150.000	0
Stand 31.12.2018	170.467	968.469	0

in Tausend €	Kumuliertes Periodenergebnis
	Übrige Rücklagen	OCI versicherungsmathematische G/V	Konzernanteile
Stand 01.01.2017	570.864	-12.565	1.692.235
Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen	0	0	200.000
Sonstige Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0
Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	200.000
Jahresüberschuss	507.415	0	507.415
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	1.664	1.664
Im OCI erfasste latente Steuern	0	-470	-470
Entnahme aus der Kapital-/Gewinnrücklage	-28.965	0	-73.965
Gesamterfolg der Berichtsperiode	478.450	1.194	434.644
Stand 31.12.2017	1.049.314	-11.371	2.326.879
Stand 01.01.2018	1.049.314	-11.371	2.326.879
Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen	0	0	0
Sonstige Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0
Transaktionen mit Anteilseignern	0	0	0
Jahresüberschuss	471.499	0	471.499
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	-1.039	-1.039
Im OCI erfasste latente Steuern	0	252	252
Sonstige Transaktionen	2.551	0	2.551
Entnahme aus der Kapital-/Gewinnrücklage	61.739	0	-88.261
Gesamterfolg der Berichtsperiode	535.789	-787	385.002
Stand 31.12.2018	1.585.103	-12.158	2.711.881

in Tausend €	Nicht beherrschende Anteile	Summe Eigenkapital
Stand 01.01.2017	83.498	1.775.733
Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen	0	200.000
Sonstige Transaktionen mit Anteilseignern	27.854	27.854
Transaktionen mit Anteilseignern	27.854	227.854
Jahresüberschuss	26.826	534.241
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	1.664
Im OCI erfasste latente Steuern	0	-470
Entnahme aus der Kapital-/Gewinnrücklage	0	-73.965
Gesamterfolg der Berichtsperiode	26.826	461.470
Stand 31.12.2017	138.178	2.465.057
Stand 01.01.2018	138.178	2.465.057
Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen	0	0
Sonstige Transaktionen mit Anteilseignern	46.136	46.136
Transaktionen mit Anteilseignern	46.136	46.136
Jahresüberschuss	28.968	500.467
Im OCI erfasste Gewinne / Verluste	0	-1.039
Im OCI erfasste latente Steuern	0	252
Sonstige Transaktionen	0	2.551
Entnahme aus der Kapital-/Gewinnrücklage	0	-88.261
Gesamterfolg der Berichtsperiode	28.968	413.970
Stand 31.12.2018	213.282	2.925.163

D. Konzern-Kapitalflussrechnung

in Tausend €	2018	2017
Konzernüberschuss (einschließlich Minderheitenanteile)	500.467	534.241
Abschreibungen / Zuschreibungen (Anlagevermögen) / Veränderung Pensionsrückstellungen	1.290	573
Ergebnis aus der Bewertung von Finanzimmobilien	-459.217	-502.219
Ergebnis aus der Bewertung von Derivaten	11.656	-8.342
Gewinn / Verlust aus Anlagenabgängen und Endkonsolidierung	-20.269	-31.886
Abschreibung aktivierte Finanzierungskosten	2.387	3.155
Cashflow nach Fremdkapitalkosten und Steuern	36.314	-4.478
Sonstiges Finanzergebnis	37.076	63.432
Ertragsteueraufwand (inklusive latente Steuern)	106.139	105.318
Cashflow vor Fremdkapitalkosten und Steuern	179.529	164.272
Gezahlte Ertragsteuern	-9.773	-789
Veränderung des Nettoumlaufvermögens	-9.882	-5.381
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit	159.874	158.102
Veränderungen durch den Zugang / Abgang konsolidierter Unternehmen	-106.032	-463.892
Auszahlungen aus Zugang von Finanzimmobilien, immaterieller Vermögenswerte und Sachanlagen	-285.672	-174.287
Einzahlungen aus Abgang von zur Veräußerung gehaltenen Vermögensgegenständen, immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen	265.809	253.618
Auszahlungen in nicht konsolidierte Beteiligungen	48.975	-1.851
Einzahlungen durch nicht konsolidierte Beteiligungen	491	726
Zinseinzahlungen	579	650
Veränderung von Zahlungsmitteln mit Verfügungsbeschränkung	10.643	-6.365
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-65.207	-391.401
Einzahlungen von Unternehmenseignern und Minderheitsgesellschaftern
Einzahlungen der Anteilseigner des Mutterunternehmens	1.000	200.000
Einzahlungen von Minderheitsgesellschaftern	0	0
Rückzahlungen aus den übrigen Rücklagen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter	-88.261	-73.965
Rückzahlungen aus der Kapitalrücklage an Minderheitengesellschaftern	-29	-814
Einzahlungen aus dem Verkauf von Anteilen an konsolidierten Beteiligungen	0	0
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	492.436	505.075
Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten	-468.520	-307.077
Auszahlungen für Zinssicherungsinstrumente	-9.281	-15.911
Zinsauszahlungen	-37.737	-64.152
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-110.392	243.156
Zahlungswirksame Veränderung der Finanzmittel	-15.725	9.857
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zu Beginn der Berichtsperiode	22.661	12.804
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Bilanzstichtag	6.936	22.661
Veränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	-15.725	9.857

E. IFRS Konzernanhang

1. Das berichtende Unternehmen

Am 29. Mai 2018 wurde Immeo, welche seit über 12 Jahren zur Foncière des Régions-Gruppe, einem der größten Immobilienunternehmen in Europa, gehört, in Covivio Immobilien umbenannt. Dementsprechend wurde Immeo auch in sämtlichen Tochtergesellschaften in Covivio umbenannt.

Die Covivio Immobilien SE ist ein Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz in Essen, Deutschland, und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter der Nummer HR B 26385 am 27. Mai 2015 eingetragen worden. Die Hauptverwaltung der Covivio Immobilien SE ist in Oberhausen, Deutschland. Der Konzernabschluss des Unternehmens für das am 31. Dezember 2018 endende Geschäftsjahr umfasst das Unternehmen und seine Tochterunternehmen. Der Konzern (im Folgenden auch die Covivio Immobilien-Gruppe genannt) betreibt hauptsächlich die Vermietung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

2. Grundlagen der Abschlusserstellung

Bestätigung der Übereinstimmung

Der Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315e Absatz 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist in Anlehnung an die von der European Public Real Estate Association (EPRA) vorgeschlagenen Form gegliedert.

Der Vorstand der Covivio Immobilien SE hat den Konzernabschluss im Januar 2019 aufgestellt.

Bewertungsgrundlagen

Wesentliche Bewertungsgrundlage für den Konzernabschluss waren die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten - mit Ausnahme der nachstehenden wesentlichen Posten in der Bilanz:

―	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet,
―	derivative Finanzinstrumente werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet und
―	zur Veräußerung gehaltene Immobilienbestände werden zum beizulegenden Zeitwert abzüglich erwarteter Veräußerungskosten bewertet.

Funktionale- und Darstellungswährung

Dieser Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Unternehmens, dargestellt. Alle in Euro dargestellten Finanzinformationen wurden, soweit nicht anders angegeben, auf den nächsten Tausender gerundet. Im Rahmen einer Akquisition in 2015 wurden mehrere Erwerbsvorgänge in DKK durchgeführt, da die erworbene Gesellschaft an der Börse in Kopenhagen notiert war. Zum 31.12.2018 verbleibt ein Konto mit einem Guthabenbestand in DKK (Abschnitt 25). Weitere relevante Transaktionen in fremder Währung bestehen nicht.

Verwendung von Schätzungen und Ermessensentscheidungen

Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS verlangt vom Management Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen, die die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die ausgewiesenen Beträge der Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen betreffen. Tatsächliche Ergebnisse können von diesen Schätzungen abweichen.

Schätzungen und zugrundeliegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen der rechnungslegungsbezogenen Schätzungen werden in der Periode, in der die Schätzungen überarbeitet werden, und in allen betroffenen zukünftigen Perioden erfasst.

Informationen über bedeutende Ermessensentscheidungen bei der Anwendung der Rechnungslegungsmethoden, die die im Konzernabschluss erfassten Beträge wesentlich beeinflussen und Annahmen und Schätzungsunsicherheiten, durch die beträchtliche Risiken entstehen können, welche innerhalb des nächsten Geschäftsjahres wesentliche Anpassungen erforderlich machen könnten, sind in den nachstehenden Anhangangaben enthalten:

―	Bewertung der Finanzimmobilienbestände zum beizulegenden Zeitwert und nicht zu fortgeführten Anschaffungs-/ Herstellungskosten (Abschnitt 5 und Abschnitt 20)
―	Verwertung steuerlicher Verluste (Abschnitt 21).

Konsolidierungskreis

Neben der Covivio Immobilien SE werden zum 31. Dezember 2018 insgesamt 71 (i.Vj.: 53) inländische und 34 (i.Vj.: 34) ausländische Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Alle Unternehmen werden im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen, da Beherrschung wegen der Mehrheit der Stimmrechte vorliegt. Maßgebliche Beschränkungen im Hinblick auf die Möglichkeit, Zugang zu den Vermögenswerten zu erlangen oder diese zu verwerten und Verbindlichkeiten zu erfüllen, bestehen nicht. Risiken im Zusammenhang mit konsolidierten Unternehmen bestehen vorrangig im Bereich der Konzernfinanzierung.

Für alle einbezogenen Unternehmen gilt der 31. Dezember als Abschlussstichtag. Wie im Vorjahr bestehen keine nicht konsolidierten Konzernunternehmen.

Eine Liste der Konzernunternehmen befindet sich in Abschnitt 38.

Im Berichtsjahr wurde 1 (i.Vj.: 5) Unternehmen neu gegründet.

Im Berichtsjahr wurden 18 (i.Vj.: 23) Unternehmen erworben. Zu den Erstkonsolidierungen wird auf die Erläuterungen in Abschnitt 7 verwiesen.

Im Berichtsjahr wurde 1 (i.Vj.: 1) Unternehmen entkonsolidiert. Zu den Entkonsolidierungen wird auf die Erläuterungen in Abschnitt 38 verwiesen.

3. Wesentliche Rechnungslegungsmethoden

Konsolidierungsgrundsätze

(i) Unternehmenszusammenschlüsse

Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode zum Erwerbszeitpunkt bilanziert, d.h. dann, wenn die Beherrschung auf den Konzern übergegangen ist. Nach IFRS 10 liegt Beherrschung dann vor, wenn der Konzern seine Verfügungsgewalt über das Tochterunternehmen erlangt hat, eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus ihrem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen hat und die Fähigkeit besitzt, ihre Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Höhe der Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst wird. Die Vermögenswerte und Schulden der Tochterunternehmen werden solange in den Konzernabschluss einbezogen wie Beherrschung vorliegt.

Das durch IFRS 10 eingeführte Konzept der Beherrschung ist auf alle Tochterunternehmen anwendbar und definiert Beherrschung nach de-facto-Umständen. Gegenüber den früheren Regelungen des IAS 27 führt das neue Konzept der Beherrschung nicht zu abweichenden Ergebnissen.

Im Rahmen der Neubewertung werden sämtliche stille Reserven und Lasten des übernommenen Reinvermögens aufgedeckt. Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden, werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Die sich aufgrund erstmaliger Konsolidierung nach Aufdeckung der stillen Reserven und Lasten ergebenden positiven und negativen Unterschiedsbeträge resultieren im Wesentlichen aus der zeitlichen Differenz zwischen Kaufpreisermittlung bzw. letztmaliger Ermittlung der Immobilienverkehrswerte und den Wertverhältnissen am Stichtag der erstmaligen Konsolidierung. Mit der Transaktion verbundene Kosten werden unmittelbar in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Im Zusammenhang mit der Umstellung auf IFRS hat die Covivio Immobilien-Gruppe entschieden, Unternehmenszusammenschlüsse vor dem 1. Januar 2012 nicht rückwirkend anzupassen. Dementsprechend sind solche Unternehmenszusammenschlüsse nach den Vorschriften des HGB bilanziert worden.

Die Gesellschaft wendet die Vereinfachungsregelungen des IFRS 1, Anlage C, Tz. 1 auf Unternehmenszusammenschlüsse an, die vor dem 1. Januar 2012 stattgefunden haben. Die sich aufgrund der Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 nach Aufdeckung der stillen Reserven ergebenden negativen Unterschiedsbeträge sind in Höhe von TEUR 874 in das Eigenkapital eingestellt worden.

(ii) Nicht beherrschende Anteile

Bei Unternehmenszusammenschlüssen bewertet der Konzern nicht beherrschende Anteile an dem erworbenen Unternehmen zu ihrem entsprechenden Anteil am identifizierbaren Nettovermögen des erworbenen Unternehmens, das im Allgemeinen zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Anteile am Nettovermögen, die nicht der Covivio Immobilien SE zuzurechnen sind, werden unter den nicht beherrschenden Anteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen.

(iii) Tochterunternehmen

Tochterunternehmen sind vom Konzern beherrschte Unternehmen. Die Abschlüsse von diesen Unternehmen sind im Konzernabschluss ab dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung beginnt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung endet, enthalten.

(iv) Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Konzerninterne Salden und Geschäftsvorfälle sowie alle realisierten Erträge und Aufwendungen aus wesentlichen konzerninternen Geschäftsvorfällen werden bei der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert.

Finanzinstrumente

(i) Erstanwendung IFRS 9

Die Covivio Immobilien-Gruppe wendet IFRS 9 erstmals auf das zum 1. Januar 2018 beginnende Geschäftsjahr an. Die Erstanwendung erfolgt retrospektiv. Covivio hat in Einklang mit den Übergangsbestimmungen das Wahlrecht in Anspruch genommen, die Vergleichsinformation weiterhin nach IAS 39 darzustellen. Aus der Erstandwendung ergibt sich keine Änderung des Eigenkapitals, da die neuen Bewertungskategorien zu keiner geänderten Bewertung der Finanzinstrumente zum 1. Januar 2018 führen.

Gemäß den neuen Vorschriften im IFRS 9 klassifiziert die Covivio Immobilien-Gruppe Finanzinstrumente in die neuen Kategorien: zu fortgeführten Anschaffungskosten und erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert. Alle im Umstellungszeitpunkt gehaltenen Eigenkapitalinstrumente wurden als erfolgswirksam zum beilzulegenden Zeitwert klassifiziert.

Finanzielle Vermögenswerte, deren Zahlungsströme ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen, werden in Abhängigkeit des Geschäftsmodells der Covivio Immobilien-Gruppe klassifiziert. Sämtliche von der Covivio Immobilien-Gruppe gehaltenen finanziellen Vermögenswerte, deren Zahlungsströme ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen werden in einem Geschäftsmodell gehalten, welches vorsieht, den Vermögenswert zu halten, um die vertraglichen Zahlungsströme zu vereinnahmen und werden daher zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte, deren Zahlungsströme nicht ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen, wie z.B. Derivate werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Eigenkapitalinstrumente werden erfolgswirksam zum beizulegendem Zeitwert bewertet. Diese Eigenkapitalinstrumente sind in den sonstigen finanziellen Vermögenswerten enthalten.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen waren unter IAS 39 als Kredite und Forderungen klassifiziert und entsprechend zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Sämtliche dieser Instrumente werden unter IFRS 9 in die Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet eingestuft und unterliegen der Effektivzinsmethode.

IFRS 9 führt ein neues Modell zur Ermittlung von Wertberichtigungen ein, das auf den erwarteten Kreditausfällen basiert. Gemäß diesem Modell werden für finanzielle Vermögenswerte, die als zu fortgeführten Anschaffungskosten klassifiziert wurden, Wertberichtigungen für erwartete Kreditverluste erfasst.

Für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wendet die Covivio Immobilien-Gruppe die vereinfachte Vorgehensweise nach IFRS 9 an, wonach sich die Höhe der Wertberichtigung ab der erstmaligen Erfassung der Forderung anhand der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste bemisst. Die über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste werden sowohl auf Ebene des einzelnen Vermögenswertes als auch auf kollektiver Ebene ermittelt.

Alle Vermögenswerte, die für sich genommen bedeutsam sind, d.h. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, werden auf spezifische eingetretene Kreditverluste hin beurteilt. Diejenigen, die sich als nicht spezifisch wertgemindert herausstellen, werden anschließend kollektiv auf etwaige erwartete Kreditverluste beurteilt, die noch nicht eingetreten sind Diesbezügliche Kreditverluste werden im Ergebnis und direkt im Buchwert des finanziellen Vermögenswertes erfasst.

Vermögenswerte, die für sich genommen nicht bedeutsam sind, werden kollektiv auf über die Laufzeit erwartete Kreditverluste hin beurteilt, indem Vermögenswerte mit ähnlichen Risikoeigenschaften in einer Gruppe zusammengefasst werden. Diese Forderungen werden über ein Wertberichtigungskonto wertgemindert. Die Covivio-Immobilien-Gruppe klassifiziert Forderungen aus der Vermietung als sofort fällig und führt Wertminderungen in Übereinstimmung mit den von Covivio SA (vormals: Foncière des Régions SA (FDR)), Metz (Frankreich) verwendeten Kriterien durch. Dabei werden Forderungen, die zwischen drei und sechs Monate alt sind, mit 50% und Forderungen, die älter als sechs Monate sind, mit 100% wertberichtigt. Darüber hinaus werden Forderungen gegenüber Mietern, die verzogen sind, ebenfalls mit 100% wertberichtigt.

Eine Wertminderung hinsichtlich eines finanziellen Vermögenswerts, der zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wird, wird als Differenz zwischen seinem Buchwert und dem Barwert des geschätzten künftigen Cashflows berechnet, abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des Vermögenswerts. Wenn ein nach der Erfassung der Wertberichtigung eintretendes Ereignis eine Verringerung der Höhe der Wertberichtigung zur Folge hat, wird die Verringerung der Wertberichtigung ergebniswirksam rückgängig gemacht.

Die Zuordnung zu den neuen Bewertungskategorien zum 1. Januar 2018 und die Überleitung der Buchwerte zum 1. Januar 2018 ist in der Tabelle "Kategorien von Finanzinstrumenten" im Abschnitt 33 dargestellt. Aus der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IFRS 9 haben sich keine veränderten Wertansätze zum 1. Januar 2018 ergeben.

(ii) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte

Der Konzern bilanziert Kredite und Forderungen ab dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden erstmals am Handelstag, also dem Tag, an dem der Konzern Vertragspartei hinsichtlich des Finanzinstruments wird, erfasst.

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Cashflows aus einem Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der Cashflows in einer Transaktion überträgt, in der auch alle wesentlichen mit dem Eigentum des finanziellen Vermögenswerts verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden. Jeder Anteil an solchen übertragenen finanziellen Vermögenswerten, die im Konzern entstehen oder verbleiben, wird als separater Vermögenswert oder separate Verbindlichkeit bilanziert. In dem veröffentlichten Zeitraum hat es keine sog. verfehlten Abgänge gegeben.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden verrechnet und in der Bilanz als Nettowert ausgewiesen, allerdings nur wenn der Konzern einen Rechtsanspruch hat, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswertes die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Zu den dargestellten Stichtagen wurde mit Ausnahme der Betriebskosten keine Saldierung vorgenommen.

(iii) Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden

Der Konzern erfasst seine originären finanziellen Verbindlichkeiten erstmals zu dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaligem Ansatz zum beizulegenden Zeitwert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden diese finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Zinsaufwand erfasst.

Zu den Finanzschulden zählen im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern.

(iv) Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente (Derivate) werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet; zurechenbare Transaktionskosten werden unmittelbar im Gewinn oder Verlust erfasst. Zur Vorgehensweise bei der Bewertung des beizulegenden Zeitwertes wird auf Abschnitt 5 verwiesen. Derivate werden zum Handelstag vor dem Bilanzstichtag erfasst. Der Konzern hält derivative Finanzinstrumente ausschließlich zur Absicherung von Zinsrisiken aus variabel verzinsten Verbindlichkeiten, ohne jedoch die Regeln des Hedge Accounting nach IFRS 9 anzuwenden. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die nicht als Sicherungsinstrument designiert werden, obwohl die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung vorliegen, werden in der Covivio Immobilien-Gruppe alle Änderungen des beizulegenden Zeitwertes unmittelbar im Gewinn oder Verlust innerhalb des Finanzergebnisses erfasst.

Sachanlagen

(i) Erfassung und Bewertung:

Sachanlagen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - gemindert um planmäßige Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen bewertet. Die Anschaffungskosten beinhalten Aufwendungen, die dem Erwerb des Vermögenswertes direkt zurechenbar sind.

Jeder Gewinn oder Verlust aus dem Abgang einer Sachanlage (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Gegenstands) wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen erfasst.

(ii) Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten:

Nachträgliche Ausgaben werden nur aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der mit den Ausgaben verbundene künftige wirtschaftliche Nutzen der Covivio Immobilien-Gruppe zufließen wird. Laufende Reparaturen und Instandhaltungen werden sofort als Aufwand erfasst.

(iii) Abschreibungen:

Sachanlagen werden ab dem Zeitpunkt abgeschrieben, an dem sie zur Verfügung stehen oder im Hinblick auf selbst erstellte Vermögenswerte ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermögenswert fertiggestellt und gebrauchsfertig ist.

Die Abschreibung wird berechnet, indem die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Sachanlagen abzüglich ihrer geschätzten Restwerte linear auf den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern verteilt werden.

Die geschätzten Nutzungsdauern für das laufende Jahr und Vergleichsjahre von bedeutenden Sachanlagen lauten wie folgt:

in Jahren	Nutzungsdauer
Gebäude (selbstgenutzt)	25
Technische Anlagen und Maschinen	15
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3-10

Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert

(i) Geschäfts- oder Firmenwert:

Es besteht ein Geschäfts- oder Firmenwert aus Unternehmenszusammenschlüssen vor oder nach dem Erstanwendungszeitpunkt. Dazu wird auf Abschnitt 7 verwiesen.

(ii) Sonstige immaterielle Vermögenswerte:

Sonstige immaterielle Vermögenswerte, die vom Konzern erworben werden und begrenzte Nutzungsdauern haben, werden zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

(iii) Nachträgliche Ausgaben:

Nachträgliche Ausgaben werden nur aktiviert, wenn sie den künftigen wirtschaftlichen Nutzen des Vermögenswerts, auf den sie sich beziehen, erhöhen.

(iv) Abschreibungen:

Mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwertes werden immaterielle Vermögenswerte über den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern ab dem Zeitpunkt linear abgeschrieben, ab dem sie für die Nutzung bereitstehen. Die Abschreibungen erfolgen über Nutzungsdauern zwischen 3 und 5 Jahren. Die Abschreibungen werden im Gewinn oder Verlust erfasst. Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Wenn die Covivio Immobilien-Gruppe Immobilien erwirbt - sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder separat - werden diese grundsätzlich entsprechend ihrer beabsichtigten Nutzung als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) klassifiziert.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die entweder zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden, jedoch nicht zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden zunächst zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und später zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei etwaige diesbezügliche Änderungen im Gewinn oder Verlust erfasst werden.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten beinhalten Ausgaben, die dem Erwerb der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind. Transaktionskosten, wie zum Beispiel Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuer werden im Rahmen eines Erwerbs von Immobilien bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Zur Vorgehensweise bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes wird auf Abschnitt 5 verwiesen.

Jeder Gewinn oder Verlust beim Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert) wird im Gewinn oder Verlust erfasst.

Investment Properties werden als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bilanziert, wenn der notarielle Kaufvertrag bereits vor dem Bilanzstichtag geschlossen wurde, das Datum der wirtschaftlichen Übergabe (Übergang von Nutzen und Lasten) aber erst nach dem Bilanzstichtag erfolgt (siehe Abschnitt 6 "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte", Abschnitt 15 "Ergebnis Immobilienverkäufe" und Abschnitt 20 "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien"). Die Bewertung erfolgt zum Verkaufspreis abzüglich erwarteter Veräußerungskosten. Positive oder negative Effekte aus der Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Verkaufspreis und beizulegendem Wert werden erfolgswirksam unter der Nettowertveränderung von Finanzimmobilien erfasst.

Vorräte

Die Vorräte umfassen zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude sowie andere Vorräte. Vorräte werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Vertriebskosten.

Wertminderung

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte:

Ein finanzieller Vermögenswert, der nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert eingestuft ist, wird an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob es einen objektiven Hinweis darauf gibt, dass eine Wertminderung eingetreten ist. Bei einem finanziellen Vermögenswert liegt eine Wertminderung vor, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eingetreten sind, ein objektiver Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt und ein solcher Schadensfall eine verlässlich schätzbare Auswirkung auf den erwarteten künftigen Cashflow dieses Vermögenswerts hat.

(ii) Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Mangels Bestimmbarkeit des beizulegenden Zeitwertes erfolgt die Bewertung zu Anschaffungskosten. Wertminderungen werden unmittelbar im Verlust erfasst.

(iii) Nicht finanzielle Vermögenswerte:

Die Buchwerte der nicht finanziellen Vermögenswerte des Konzerns - mit Ausnahme von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Vorräten und latenten Steueransprüchen (siehe auch IAS 36.2) - werden an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob ein Anhaltspunkt für eine Wertminderung vorliegt. Ist dies der Fall, wird der erzielbare Betrag des Vermögenswerts geschätzt. Falls vorhanden, werden Geschäfts- oder Firmenwerte sowie immaterielle Vermögenswerte mit einer unbegrenzten Nutzungsdauer jährlich auf Wertminderung überprüft. Ein Wertminderungsaufwand wird erfasst, wenn der Buchwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) ihren erzielbaren Betrag übersteigt.

Wertminderungsaufwendungen werden, falls vorhanden, im Gewinn oder Verlust erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand im Hinblick auf den Geschäfts- oder Firmenwert wird nicht aufgeholt. Bei anderen Vermögenswerten wird ein Wertminderungsaufwand nur insofern aufgeholt, als der Buchwert des Vermögenswerts den Buchwert nicht übersteigt, der abzüglich der Abschreibungen oder Amortisationen bestimmt worden wäre, wenn kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Leistungen an Arbeitnehmer

(i) Kurzfristige Leistungen an Arbeitnehmer:

Verpflichtungen aus kurzfristig fälligen Leistungen an Arbeitnehmer werden auf nicht diskontierter Basis bewertet und als Aufwand erfasst, sobald die damit verbundene Arbeitsleistung erbracht wird. Eine Schuld wird für den erwartungsgemäß zu zahlenden Betrag aufgrund eines kurzfristig fälligen Barprämien- oder Gewinnbeteiligungsplans erfasst, wenn der Konzern gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Verpflichtung hat, diesen Betrag aufgrund einer vom Arbeitnehmer erbrachten Arbeitsleistung zu zahlen und die Verpflichtung verlässlich geschätzt werden kann.

(ii) Anteilsbasierte Vergütungen:

Bestimmten Fach- und Führungskräften der Covivio Immobilien-Gruppe wurden vom Vorstand der Covivio SA, Metz (Frankreich) Gratisaktien der Covivio zugesagt. Seit 2011 erhielten diese Zusagen nur noch wenige obere Führungskräfte der Covivio Immobilien-Gruppe, seit 2016 wurde die Zahl der Teilnehmer wieder erhöht (für Details zum Gratisaktienprogramm siehe Abschnitt 5 dieses Dokumentes).

(iii) Leistungsorientierte Pläne:

Die Verpflichtungen des Konzerns aus leistungsorientierten Pensionsplänen werden für jeden leistungsorientierten Plan separat und nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelt. Dabei werden zunächst die in der laufenden Periode und die in früheren Perioden von den Arbeitnehmern - im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen - erdienten Versorgungsleistungen geschätzt. Diese Versorgungsleistungen werden in einem nächsten Schritt unter Anwendung des Anwartschaftsbarwertverfahrens (projected unit credit method) diskontiert, um den Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung, die sogenannte Bruttopensionsverpflichtung, zu ermitteln.

Der Konzern bestimmt den Zinsaufwand (Zinsertrag) durch Multiplikation der Schuld zu Periodenbeginn mit dem der Diskontierung der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung am Periodenbeginn zugrundeliegenden Zinssatz.

Der Diskontierungszinssatz wird auf Grundlage von Renditen bestimmt, die am jeweiligen Stichtag für erstrangige, festverzinsliche Industrieanleihen am Markt erzielt werden. Währung und Laufzeit der zugrunde gelegten Anleihen stimmen mit der Währung und den voraussichtlichen Fristigkeiten der nach Beendigung der Arbeitsverhältnisse zu erfüllenden Versorgungsverpflichtung überein.

Der Ermittlung der Schuld liegt zu jedem Abschlussstichtag ein versicherungsmathematisches Gutachten eines qualifizierten versicherungsmathematischen Gutachters zugrunde.

Sämtliche Neubewertungseffekte erfasst die Gesellschaft sofort im sonstigen Ergebnis, wohingegen die übrigen Komponenten des Nettopensionsaufwandes (Dienstzeit- und Zinskomponente) im Gewinn oder Verlust der Periode Berücksichtigung finden.

Ändert sich der Barwert einer leistungsorientierten Verpflichtung infolge einer Plananpassung (d.h. Einführung, Rücknahme oder Veränderung eines leistungsorientierten Versorgungsplans) oder Plankürzung (d.h. erhebliche Verringerung der Anzahl in einem Versorgungsplan erfassten Arbeitnehmer), erfasst die Gesellschaft die hieraus resultierenden Effekte als nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand im Gewinn oder Verlust der Periode. Die Erfassung erfolgt grundsätzlich in dem Zeitpunkt, in dem die Planänderung oder Plankürzung eintritt.

(iv) Andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer:

Die Nettoverpflichtung des Konzerns im Hinblick auf langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer, mit Ausnahme von Altersversorgungsplänen, wie z.B. Jubiläumszusagen, ist der Betrag der künftigen Leistung, die die Arbeitnehmer im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen in der laufenden Periode und in früheren Perioden erdient haben. Diese Leistung wird zur Bestimmung ihres Barwerts abgezinst, und der beizulegende Zeitwert aller etwaigen damit verbundenen Vermögenswerte wird abgezogen. Der Abzinsungssatz ist die Rendite, die am Abschlussstichtag für erstrangige, festverzinsliche Industrieanleihen erzielt wird, deren Rückzahlungstermine annähernd den Laufzeiten der Verpflichtungen des Konzerns entsprechen und die in der Währung angegeben sind, in der die Leistungen erwartungsgemäß gezahlt werden. Die Berechnung wird nach der Methode der laufenden Einmalprämien durchgeführt. Alle etwaigen versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste werden in der Periode ergebniswirksam erfasst, in der sie entstehen. Aktuell bestehen keine solchen Verpflichtungen zur Gewährung anderer langfristiger Leistungen.

Einige Geschäftsführer von Tochtergesellschaften erhielten langfristige Bonuskomponenten, die nach vier Jahren Zugehörigkeit zur Auszahlung gelangten. Diese Beträge wurden zeitanteilig und soweit wesentlich abdiskontiert zurückgestellt. Solche Verpflichtungen bestehen nicht mehr.

(v) Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses:

Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern nachweislich und ohne realistische Möglichkeit, sich dem zu entziehen, zu einem formalen detaillierten Plan verpflichtet ist, entweder das Arbeitsverhältnis vor dem Zeitpunkt der regulären Pensionierung zu beenden oder Leistungen bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines Angebots zur Förderung eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens zu erbringen. Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern ein Angebot für ein freiwilliges vorzeitiges Ausscheiden gemacht hat, es wahrscheinlich ist, dass das Angebot angenommen wird und die Anzahl der Arbeitnehmer, die das Angebot annehmen, verlässlich geschätzt werden kann. Sind wesentliche Leistungen mehr als zwölf Monate nach dem Abschlussstichtag fällig, werden sie auf ihren Barwert abgezinst.

Rückstellungen

Eine Rückstellung wird erfasst, wenn dem Konzern aus einem Ereignis der Vergangenheit eine gegenwärtige rechtliche oder faktische Verpflichtung entstanden ist, die verlässlich geschätzt werden kann, und der Abfluss eines wirtschaftlichen Nutzens zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist.

Erhaltene Anzahlungen

Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich überwiegend um Abschlagszahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Heiz- und andere Betriebskosten, welche mit den korrespondierenden Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung mit den Mietern verrechnet werden. Insgesamt ergibt sich ein Überhang der erhaltenen Anzahlungen über die Forderungen. Für den Nettoausweis, also die Verrechnung der gezahlten und abrechenbaren Kosten mit den erhaltenen Vorauszahlungen, spricht, dass die Leistungen erbracht wurden und die Covivio Immobilien-Gruppe das Recht hat, im Rahmen der Abrechnung ihre Ansprüche mit den erhaltenen Vorauszahlungen zu verrechnen.

Umsatzerlöse / laufende Fertigungsaufträge

(i) Erstanwendung IFRS 15

Die Covivio Immobilien-Gruppe wendet IFRS 15 erstmals auf das zum 1. Januar 2018 beginnende Geschäftsjahr an. Die Erstanwendung wurde retrospektiv vorgenommen. Aus der retropektiven Anwendung des IFRS 15 haben sich keine Anpassungen von Vorjahreswerten ergeben. Der Konzern wendet beim Übergang auf den neuen Standard die folgenden von IFRS 15 gewährten Erleichterungsvorschriften an:

―

Zum 31. Dezember 2016 erfüllte Verträge wurden nicht neu nach IFRS 15 beurteilt. Die Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns sind insgesamt als nicht wesentlich einzustufen, da sich, bedingt durch das Geschäftsmodell, keine Änderungen in der Erlösrealisieurg aufgrund des neuen Standards ergeben haben.

―

Verträge, die vor dem 1. Januar 2017 modifiziert worden sind, wurden nicht nach den Regelungen des IFRS 15 zur Bilanzierung von Vertragsänderungen neu beurteilt. Durch die Anwendung dieser Erleichterung entstand keine wesentliche Auswirkung auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns, da sich, bedingt durch das Geschäftsmodell, keine Änderungen in der Erlösrealisieurg aufgrund des neuen Standards ergeben haben.

Nach IFRS 15 ist der Betrag als Umsatzerlös zu erfassen, der für die Übertragung von Gütern oder Dienstleistungen an Kunden als Gegenleistung erwartet wird. Hinsichtlich der Bestimmung des Zeitpunkts beziehungsweise des Zeitraums kommt es nicht mehr vordergründig auf die Übertragung der Risiken und Chancen (risk and reward approach), sondern auf den Übergang der Kontrolle an den Gütern oder Dienstleistungen auf den Kunden an (control approach). Der Anwender muss dabei in fünf Schritten bestimmen, wann und in welcher Höhe ein Umsatz zu realisieren ist.

Im ersten Schritt ist der Vertrag im Sinne von IFRS 15 zu bestimmen. Unter bestimmten Bedingungen sind Verträge zusammenzufassen.

Im zweiten Schritt sind die einzelnen Leistungsverpflichtungen zu bestimmen. Hierzu sind zunächst die vertraglichen Leistungsversprechen zu identifizieren und daraufhin zu überprüfen, ob sie im Sinne des Standards unterscheidbar sind. Nicht unterscheidbare Leistungsversprechen sind zusammenzufassen, bis ein unterscheidbares Leistungsbündel vorliegt.

Im dritten Schritt wird die Gegenleistung bestimmt. Es sind u.a. variable Preisbestandteile wie Rabatte sowie wesentliche Finanzierungskomponenten zu berücksichtigen.

Im vierten Schritt ist die Gegenleistung auf die jeweiligen Leistungsverpflichtungen aufzuteilen. Die Aufteilung erfolgt anhand der relativen Einzelveräußerungspreise. Dabei wird unterschieden, ob diese beobachtbar sind oder mittels einer geeigneten Methode geschätzt werden müssen.

Im fünften Schritt wird in Abhängigkeit des Kontrollübergangs bestimmt, wann der Umsatz erfasst wird. Je Leistungsverpflichtung ist anhand bestimmter Kriterien zu bestimmen, ob der Umsatz über einen Zeitraum oder in einem Zeitpunkt erfasst wird.

Erlöse aus Fertigungsaufträgen werden zeitraumbezogen im Verhältnis des Fertigstellungsgrades realisiert, wenn die Kontrolle über Güter oder Dienstleistungen über einen Zeitraum transferiert wird. Dies ist der Fall, wenn durch die Leistungserbringung ein Vermögenswert entsteht, der für den Konzern keinen alternativen Nutzen hat und der Konzern einen Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistung hat.

Die Erstanwendung von IFRS 15 führt bei der Covivio Immobilien-Gruppe insbesondere zu folgenden Änderungen.

(ii) Vertragliche Vermögenswerte / Vertragsverbindlichkeiten

IFRS 15 enthält Vorgaben zum Ausweis der auf Vertragsebene bestehenden Leistungsüberschüsse oder -verpflichtungen. Dies sind Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Kundenverträgen, die sich abhängig vom Verhältnis der vom Unternehmen erbrachten Leistung und der Zahlung des Kunden ergeben. In Anwendung dieser Vorgaben wurden Umgliederungen aus der Bilanzposition Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo in die vertraglichen Vermögenswerte vorgenommen und Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo in die Vertragsverbindlichkeiten vorgenommen.

Vertragliche Vermögenswerte und Vertragsverbindlichkeiten ergeben sich bei der Covivio Immobilien-Gruppe aus erhaltenen Anzahlungen auf Verträge, die im Anwendungsbereich des IFRS 15 sind.

Laufende Fertigungsaufträge bestehen im Zusammenhang mit im Bauträgerverfahren zu erstellenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Erlösrealisierung ist bereits nach IAS 11 zeitraumbezogen erfolgt. Nach IFRS 15 sind die Erlöse anhand der oben beschriebenen Kritereien weiterhin zeitraumbezogen zu erfassen.

Erlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen für Leerstandskosten entsprechend der zugrundeliegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist. Die Erlöse aus der Betreuungstätigkeit betreffen vorwiegend die Immobilienverwaltung für Dritte.

Leasingverhältnisse

Vermögenswerte aus Leasingverhältnissen, bei denen dem Konzern nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen übertragen wurden, werden als Operating-Leasingverhältnisse eingestuft.

(i) Covivio Immobilien-Gruppe als Leasinggeberin im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses:

Die Leasingzahlungen werden erfolgswirksam linear über die Laufzeit des Leasingsverhältnisses erfasst. Die Vermögenswerte, die Gegenstand von Operating-Leasingverhältnissen sind, werden in der Bilanz entsprechend ihren Eigenschaften bilanziert.

(ii) Covivio Immobilien-Gruppe als Leasingnehmerin im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses:

Geleistete Zahlungen im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses im Gewinn oder Verlust erfasst. Erhaltene Leasinganreize werden als Bestandteil des Gesamtleasingaufwands über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

Finanzerträge und Finanzierungsaufwendungen

Finanzerträge umfassen:

―	Zinserträge auf investierte Mittel,
―	Gewinne aus Sicherungsinstrumenten, die im Gewinn oder Verlust erfasst werden.

Zinserträge werden nach der Effektivzinsmethode im Gewinn oder Verlust erfasst, sobald sie anfallen.

Finanzierungsaufwendungen umfassen:

―	Zinsaufwendungen für Fremdkapitalaufnahmen,
―	Aufzinsung von Rückstellungen und abzugrenzender Gegenleistung,
―	erfasste Wertminderungsaufwendungen für finanzielle Vermögenswerte (mit Ausnahme von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen).

Steuern

Der Steueraufwand umfasst tatsächliche und latente Steuern. Tatsächliche Steuern und latente Steuern werden im Gewinn oder Verlust erfasst, ausgenommen in dem Umfang, in dem sie mit einem Unternehmenszusammenschluss oder mit einem direkt im Eigenkapital oder im sonstigen Ergebnis erfassten Posten verbunden sind.

(i) Laufende Ertragsteuern

Der laufende Ertragsteueraufwand bzw. -ertrag resultiert aus der erwarteten Steuerschuld oder Steuerforderung auf das für das Geschäftsjahr zu versteuernde Einkommen oder den steuerlichen Verlust, und zwar - sofern noch keine gültigen Steuerbescheide vorliegen - auf der Grundlage von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gelten, sowie alle Anpassungen der Steuerschuld hinsichtlich früherer Jahre. In der Bilanz werden für laufende Ertragsteuern für die aktuelle und frühere Perioden Steuerrückstellungen angesetzt, sofern diese noch nicht beglichen wurden.

(ii) Latente Steuern

Latente Steuern werden im Hinblick auf temporäre Differenzen zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden für Konzernrechnungslegungszwecke und den für steuerliche Zwecke angesetzten Beträgen erfasst.

Latente Steuern werden nicht erfasst für:

―	Temporäre Differenzen beim erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten oder Schulden bei einem Geschäftsvorfall, bei dem es sich nicht um einen Unternehmenszusammenschluss handelt und der weder das bilanzielle Ergebnis vor Steuern noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst (z.B. steuerfreie Investitionszulagen)
―	temporäre Differenzen in Verbindung mit Anteilen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und gemeinschaftlich geführten Unternehmen, sofern der Konzern in der Lage ist, den zeitlichen Verlauf der Auflösung der temporären Differenzen zu steuern und es wahrscheinlich ist, dass sie sich in absehbarer Zeit nicht auflösen werden.

Die Bewertung latenter Steuern spiegelt die steuerlichen Konsequenzen wider, die sich aus der Erwartung der Covivio Immobilien-Gruppe im Hinblick auf die Art und Weise der Realisierung der Buchwerte seiner Vermögenswerte bzw. der Erfüllung seiner Schulden zum Abschlussstichtag ergeben. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, wird davon ausgegangen, dass der Buchwert im Falle einer Veräußerung realisiert wird.

Latente Steuern werden anhand der Steuersätze bewertet, die erwartungsgemäß auf temporäre Differenzen angewendet werden, sobald sie sich auflösen, und zwar unter Verwendung von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gültig oder angekündigt sind. Bei der Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes wurde unterschieden zwischen den Gesellschaften, für die aufgrund der erwarteten künftigen erweiterten Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen oder aufgrund einer fehlenden inländischen Betriebsstätte auf die Einbeziehung der Gewerbesteuer verzichtet werden kann, und Gesellschaften, die die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen nicht für sich beanspruchen können, zum Beispiel Holdinggesellschaften. Für erstere werden die latenten Steuern auf Basis eines Steuersatzes von 15,825% für die Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag errechnet, für die zweite Gruppe wird ein nach Standorten des Konzerns gewichteter Gesamtsteuersatz von 33,325% angewendet.

Die nach IFRS angesetzten beizulegenden Zeitwerte für Grundstücke und Gebäude weichen zum Teil deutlich von den steuerlichen Wertansätzen ab. Daraus ergeben sich insbesondere passive Steuerlatenzen.

Des Weiteren werden auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern gebildet. Ein latenter Steueranspruch wird für noch nicht genutzte steuerliche Verluste, noch nicht genutzte Steuergutschriften und abzugsfähige temporäre Differenzen in dem Umfang erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass künftige zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, für die sie genutzt werden können. Latente Steueransprüche werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und ggf. angepasst, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass der damit verbundene Steuervorteil realisiert werden wird.

Latente Steueransprüche (aktive latente Steuern) und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn es ein einklagbares Recht gibt, die tatsächlichen Steuerschulden und tatsächlichen Steuererstattungsansprüche zu saldieren und sie sich auf Steuern beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde für dasselbe Steuersubjekt oder für unterschiedliche Steuersubjekte erhoben werden, die jedoch beabsichtigen, den Ausgleich der tatsächlichen Steuerschulden und Erstattungsansprüche auf Nettobasis herbeizuführen, oder deren Steueransprüche und Steuerschulden gleichzeitig realisiert werden. In Übereinstimmung der Regelungen des IAS 12 werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.

(iii) Steuerrisiken

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen und kann eine Reihe von Ermessensentscheidungen über künftige Ereignisse enthalten. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidung bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern. Solche Änderungen an den Steuerschulden haben Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

4. Neue Standards und Interpretationen

Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter Standards und Interpretationen werden die im Vorjahr angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum 31. Dezember 2018 unverändert fortgeführt.

Erstmalig angewendete Standards und Interpretationen

IFRS 15 - Erlöse aus Verträgen mit Kunden

IFRS 15 legt einen umfassenden Rahmen zur Bestimmung fest, ob, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt Umsatzerlöse erfasst werden. Er ersetzt bestehende Leitlinien zur Erfassung von Umsatzerlösen, darunter IAS 18 Umsatzerlöse, IAS 11 Fertigungsaufträge und IFRIC 13 Kundenbindungsprogramme.

Der Standard sieht zudem umfangreiche Angabepflichten über Art, Höhe, zeitlichen Verlauf von Umsatzerlösen und Zahlungsströmen sowie den damit verbundenen Unsicherheiten vor.

Der neue Standard ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig, wurde vom Konzern aber nicht ausgeführt.

Zur konkreten Umsetzung des Standards wird auf Abschnitt 3 verwiesen.

IFRS 9 - Finanzinstrumente

Der im Juli 2014 herausgegebene IFRS 9 ersetzt die bestehenden Leitlinien in IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung. IFRS 9 enthält überarbeitete Leitlinien zur Einstufung und Bewertung von Finanzinstrumenten, darunter ein neues Modell der erwarteten Kreditausfälle zur Berechnung der Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten, sowie die neuen allgemeinen Bilanzierungsvorschriften für Sicherungsgeschäfte. Er übernimmt auch die Leitlinien zur Erfassung und Ausbuchung von Finanzinstrumenten aus IAS 39.

IFRS 9 ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen.

Zur konkreten Umsetzung des Standards wird auf Abschnitt 3 verwiesen.

Klarstellung von IFRS 15 - Erlöse aus Verträgen mit Kunden

Die Änderungen in Klarstellung von IFRS 15 'Erlöse aus Verträgen mit Kunden' adressieren drei der fünf identifizierten Themen (Identifizierung von Leistungsverpflichtungen, Prinzipal/Agent-Erwägungen und Lizenzen) und zielen auf Übergangserleichterungen für modifizierte Verträge und abgeschlossene Verträge ab. Der IASB ist zu dem Schluss gekommen, dass es nicht notwendig ist, IFRS 15 in Bezug auf Einbringlichkeit und die Bewertung von unbaren Gegenleistungen klarzustellen. Bei allen seinen Überlegungen war sich der IASB der Notwendigkeit bewusst, das Bemühen, Unternehmen bei der Umsetzung von IFRS 15 zu helfen, gegen eine Störung des Umsetzungsprozesses abzuwägen.

Die Klarstellungen sind erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen.

Jährliche Verbesserungen an den IFRS Standards - Zyklus 2014-2016

Im Rahmen des annual improvement project wurden Änderungen an drei Standards vorgenommen. Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS/IAS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht werden. Betroffen sind die Standards IFRS 1, IFRS 12 und IAS 28.

Die Änderungen an IFRS 1 und IAS 28 sind - vorbehaltlich einer Übernahme in EU-Recht -erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen, die Änderungen an IFRS 12 für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2017 beginnen.

Änderungen an IFRS 2 - Klassifizierung und Bewertung von Geschäftsvorfällen mit anteilsbasierter Vergütung

Der IASB und das IFRS Interpretations Committee haben eine Reihe von Einreichungen mit Bitten um Klarstellung von IFRS 2 Anteilsbasierte Vergütungen erhalten. In den Einreichungen war um Klarstellung der folgenden Sachverhalte gebeten worden:

―	Bilanzierung in bar erfüllter anteilsbasierter Vergütungen, die eine Leistungsbedingung beinhalten;
―	Klassifizierung anteilsbasierter Vergütungen, die mit Steuereinbehalt erfüllt werden und
―	Bilanzierung von Modifizierungen von anteilsbasierten Vergütungstransaktionen von erfüllt in bar zu erfüllt in Eigenkapitaltiteln.

Die Änderungen sind - vorbehaltlich einer Übernahme in EU-Recht - erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen.

Änderungen an IAS 40 - Übertragungen von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Die Änderungen in Übertragungen von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (Änderungen an IAS 40) sind die folgenden:

―

Paragraph 57 wurde geändert, um festzuhalten, dass ein Unternehmen eine Immobilie dann und nur dann in den oder aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien übertragen kann, wenn es Belege für eine Nutzungsänderung gibt. Die Nutzungsänderung besteht darin, dass die Immobilie die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfüllt oder nicht mehr erfüllt. Eine Änderung der Absichten der Unternehmensleitung in Bezug auf die Nutzung der Immobilie für sich genommen ist kein Beleg für eine Nutzungsänderung.

―

Die Liste von Belegen in Paragraph 57(a) - (d) wurde zu einer nicht abschließenden Liste von Beispielen erklärt, nicht länger als die frühere abschließende Liste.

Die Änderungen sind erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen.

Nicht vorzeitig angewendete Standards und Interpretationen

Außer den im Folgenden aufgeführten neuen Standards und Interpretationen, die einen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss haben können, wurden eine Reihe weiterer Standards und Interpretationen verabschiedet, die jedoch erwartungsgemäß keinen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss haben werden:

(i) EU Endorsement ist bereits erfolgt:

IFRS 16 - Leasing

IFRS 16 regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis sowie die Angabepflichten bezüglich Leasingverhältnissen im Abschluss von Unternehmen, die nach IFRS bilanzieren.

Für den Leasingnehmer sieht der Standard ein einziges (single) Bilanzierungsmodell vor. Dieses Modell führt beim Leasingnehmer dazu, dass sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Leasingvereinbarungen in der Bilanz zu erfassen sind, es sei denn, die Laufzeit beträgt 12 Monate oder weniger oder es handelt sich um einen geringwertigen Vermögenswert (jeweils Wahlrecht). Der Leasinggeber unterscheidet für Bilanzierungszwecke weiterhin zwischen Finanzierungs- oder Mietleasingvereinbarungen (finance bzw. operate lease). Das Bilanzierungsmodell von IFRS 16 unterscheidet sich hierbei nicht wesentlich von dem in IAS 17 Leasingverhältnisse.

IFRS 16 ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.

Änderungen an IFRS 9 - Vorfälligkeitsleistungen mit negativer Ausgleichsleistung

Die Änderungen in Vorfälligkeitsregelungen mit negativer Ausgleichsleistung (Vorgeschlagene Änderungen an IFRS 9) sind die folgenden:

Änderungen zu symmetrischen Kündigungsrechten

Nach den bisherigen Vorschriften von IFRS 9 in der aktuell gültigen Fassung ist die Zahlungsstrombedingung nicht erfüllt, wenn der Kreditgeber im Falle einer Kündigung durch den Kreditnehmer eine Ausgleichszahlung leisten müsste (z.T. als Vorfälligkeitsgewinn bezeichnet).

Durch die Neuregelung werden die bestehenden Vorschriften in IFRS 9 zu Kündigungsrechten dahingehend geändert, um auch bei negativen Ausgleichszahlungen eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten (bzw. in Abhängigkeit des Geschäftsmodells erfolgsneutral zum Fair Value) zu ermöglichen.

Nach der Neuregelung ist das Vorzeichen der Ausgleichszahlung nicht relevant, d.h. in Abhängigkeit von dem bei Kündigung vorherrschenden Zinsniveau ist eine Zahlung auch zugunsten der Vertragspartei möglich, welche die vorzeitige Rückzahlung herbeiführt. Die Berechnung dieser Ausgleichszahlung muss sowohl für den Fall einer Vorfälligkeitsentschädigung wie auch für den Fall eines Vorfälligkeitsgewinns dieselbe sein.

Der IASB hat davon Abstand genommen, das zweite Kriterium aus dem Entwurf (unerheblicher beizulegenden Zeitwert der Vorfälligkeitsregelung bei erstmaligem Ansatz des finanziellen Vermögenswerts) zu finalisieren.

Klarstellung zu Modifikationen finanzieller Verbindlichkeiten

Darüber hinaus erfolgt zu einem anderen Thema, der Restrukturierung von finanziellen Verbindlichkeiten, die nicht zu deren Ausbuchung führen bzw. geführt haben, eine Klarstellung in den Grundlagen für Schlussfolgerungen. Demnach soll nach der Restrukturierung der Buchwert einer finanziellen Verbindlichkeit unmittelbar erfolgswirksam angepasst werden. Somit kann eine rückwirkende Änderung der Bilanzierung notwendig werden, wenn bisher nicht die fortgeführten Anschaffungskosten, sondern der Effektivzinssatz angepasst wurde.

Die Änderungen sind - vorbehaltlich einer Übernahme in EU-Recht - erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.

IFRIC 23 - Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung

Die steuerliche Behandlung bestimmter Sachverhalte und Transaktionen kann von der zukünftigen Anerkennung durch die Finanzverwaltung oder die Finanzgerichtsbarkeit abhängen. IAS 12 Ertragsteuern regelt, wie tatsächliche und latente Steuern zu bilanzieren sind. IFRIC 23 ist auf zu versteuernde Gewinne (steuerliche Verluste), steuerliche Bemessungsgrundlagen, nicht genutzte steuerliche Verluste, nicht genutzte Steuergutschriften und Steuersätze anzuwenden, wenn Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung nach IAS 12 besteht.

Die Änderungen sind - vorbehaltlich einer Übernahme in EU-Recht - erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.

(ii) EU Endorsement noch ausstehend:

Jährliche Verbesserungen an den IFRS Standards - Zyklus 2015-2017

IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse und IFRS 11 Gemeinsame Vereinbarungen

Mit den Änderungen an IFRS 3 wird klargestellt, dass ein Unternehmen, wenn es Kontrolle über einen Geschäftsbetrieb erlangt, der eine gemeinsame Geschäftstätigkeit ist, seine zuvor an dem Geschäftsbetrieb gehaltenen Anteile neu bewertet. Mit den Änderungen an IFRS 11 wird klargestellt, dass ein Unternehmen, wenn es gemeinsame Kontrolle über einen Geschäftsbetrieb erlangt, der eine gemeinsame Geschäftstätigkeit ist, seine zuvor an dem Geschäftsbetrieb gehaltenen Anteile nicht neu bewertet.

IAS 12 Ertragsteuern

Mit den Änderungen wird klargestellt, dass die Vorschriften in der früheren Textziffer 52B (Erfassung der Ertragsteuerauswirkung von Dividenden wo auch die Geschäftsvorfälle und Ereignisse erfasst werden, die zu den auszuschüttenden Gewinnen führen) auf alle ertragsteuerlichen Auswirkungen von Dividenden anzuwenden sind, indem die Textziffer aus der unmittelbaren Nachbarschaft der Textziffer 52A genommen wird, die sich nur auf Situationen bezieht, in denen es unterschiedliche Zinssätze für ausgeschüttete und nicht ausgeschüttete Gewinne gibt.

IAS 23 Fremdkapitalkosten

Mit den Änderungen wird klargestellt, dass, wenn ein Vermögenswert bereit für seine beabsichtigte Nutzung oder zur Veräußerung ist, ein Unternehmen jegliche noch vorhandenen Fremdkapitalbestände, die ausdrücklich aufgenommen wurden, um diesen Vermögenswert zu erhalten, als Teil des allgemein aufgenommenen Fremdkapitals bei der Berechnung des Aktivierungssatzes der allgemeinen Fremdkapitalaufnahme behandelt.

Die Änderungen treten für Berichtsperioden in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.

Änderungen an IAS 19: Planänderungen, -kürzungen oder -abgeltungen

Die Änderungen in Planänderung, -kürzung oder -abgeltung (Änderungen an IAS 19) sind die Folgenden:

―	Es wird zukünftig zwingend verlangt, dass bei einer Änderung, Kürzung oder Abgeltung eines leistungsorientierten Versorgungsplans der laufende Dienstzeitaufwand und die Nettozinsen für das restliche Geschäftsjahr unter Verwendung der aktuellen versicherungsmathematischen Annahmen neu zu ermitteln sind, die zur erforderlichen Neubewertung der Nettoschuld (Vermögenswert) verwendet wurden.
―	Ferner wurden Ergänzungen zur Klarstellung aufgenommen, wie sich eine Planänderung, -kürzung oder -abgeltung auf die Anforderungen an die Vermögenswertobergrenze auswirkt.

Die Änderungen treten für Berichtsperioden in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.

Änderungen an IFRS 3: Definition eines Geschäftsbetriebs

Die Änderungen in Definition eines Geschäftsbetriebs (Änderungen an IFRS 3) sind allein Änderungen im Anhang A Definitionen, Änderungen an den Anwendungsleitlinien von IFRS 3 und Änderungen der erläuternden Beispiele.

―	Sie stellen klar, dass ein erworbener Sachzusammenhang von Aktivitäten und Vermögenswerten, um als Unternehmen betrachtet zu werden, mindestens eine Eingabe (Input) und einen substanziellen Prozess beinhalten muss, die gemeinsam erheblich zur Fähigkeit zur Schaffung von Ergebnissen (Outputs) beitragen.
―	Die Definitionen eines Geschäftsbetriebs und von Ergebnissen werden geschärft, indem sie sich auf Waren und Dienstleistungen konzentrieren, die für Kunden erbracht werden, und indem der Bezug auf die Fähigkeit, Kosten zu senken, gestrichen wird.
―	Es werden Leitlinien und erläuternde Beispiele aufgenommen, die dabei helfen sollen, zu bestimmen, ob ein substantieller Prozess erworben wurde.
―	Es wird die Bedingung gestrichen, zu prüfen, ob die Marktteilnehmer in der Lage sind, fehlende Eingaben und Prozesse zu ersetzen, und in der Lage sind, weiterhin Ergebnisse zu produzieren.
―	Es wird eine optionale Konzentrierungsprüfung hinzugefügt, die eine vereinfachte Beurteilung ermöglicht, ob ein erworbener Sachzusammenhang von Aktivitäten und Vermögenswerten kein Geschäftsbetrieb ist.

Die Änderungen treten für Berichtsperioden in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2020 beginnen.

Überarbeitetes Rahmenkonzept in den IFRS Standards

Der International Accounting Standards Board (IASB) hat sein überarbeitetes Rahmenkonzept herausgegeben. Enthalten sind überarbeitete Definitionen von Vermögenswerten und Schulden und neue Leitlinien zu Bewertung und Ausbuchung, Ausweis und Angaben. Das neue Rahmenkonzept stellt keine grundlegende Überarbeitung des Dokuments dar, wie ursprünglich beabsichtigt war, als das Projekt 2004 aufgenommen wurde. Vielmehr hat sich der IASB auf jene Themengebiete beschränkt, die bis dato ungeregelt waren oder die erkennbare Defizite aufwiesen.

Die Änderungen treten für Berichtsperioden in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2020 beginnen.

(iii) Auswirkungen auf die Covivio Immobilien-Gruppe:

Die ab 1. Januar 2018 anzuwendenden Standards haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Abschluss der Covivio Immobilien-Gruppe. Die sonstigen zukünftig anzuwendenden Standards werden voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Abschluss der Covivio Immobilien-Gruppe haben.

5. Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Allgemeines / Fair-Value-Hierarchie

Die untenstehende Tabelle zeigt Vermögenswerte und Schulden, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die verschiedenen Levels sind dabei wie folgt definiert:

―	Level 1: Inputfaktoren der Stufe 1 sind in aktiven, für das Unternehmen am Bemessungsstichtag zugänglichen Märkten für identische Vermögenswerte und Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise.
―	Level 2: Inputfaktoren auf Stufe 2 sind andere als die auf Stufe 1 genannten Marktpreisnotierungen, die für den Vermögenswert oder die Schuld entweder unmittelbar oder mittelbar zu beobachten sind.
―	Level 3: Inputfaktoren auf Stufe 3 sind solche, die für den Vermögenswert oder die Schuld nicht beobachtbar sind.

		31.12.2018
in Tausend €	Level 1	Level 2	Level 3	Summe
Derivate positiver Marktwert	0	9.475	0	9.475
Derivate negativer Marktwert	0	-20.565	0	-20.565
Finanzimmobilien	0	0	5.722.992	5.722.992
Assets held for sale	0	0	29.665	29.665
Beteiligungen	0	0	12.135	12.135
	0	-11.090	5.764.792	5.741.567

		31.12.2017
in Tausend €	Level 1	Level 2	Level 3	Summe
Derivate positiver Marktwert	0	6.663	0	6.663
Derivate negativer Marktwert	0	-15.378	0	-15.378
Finanzimmobilien	0	0	4.799.929	4.799.929
Assets held for sale	0	0	138.209	138.209
	0	-8.715	4.938.138	4.929.423

Umgruppierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie haben nicht stattgefunden.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der externe, unabhängige Gutachter BNP Paribas Real Estate Consult GmbH (BNP), Düsseldorf, mit einschlägiger beruflicher Qualifikation und aktueller Erfahrung mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien, bewertet das als Finanzinvestition gehaltene Immobilienportfolio des Konzerns alle sechs Monate. Die Vergütung der Bewertungen erfolgt auf Basis eines Rahmenvertrages in Abhängigkeit der Anzahl der zu bewertenden Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Die Ermittlung des Gesamtwertes des Portfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Marktwertes der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und des International Valuation Standard Committee (IVSC). Die beizulegenden Zeitwerte basieren demnach auf Marktwerten, die dem geschätzten Betrag, zu dem eine Immobilie am Tag der Bewertung zwischen einem vertragswilligen Käufer und einem vertragswilligen Verkäufer, die voneinander unabhängig sind, nach ordnungsgemäßer Vermarktung, bei der jede der Parteien sachverständig gehandelt hat, unter marktüblichen Bedingungen getauscht werden könnte.

Der aggregierte Portfoliomarktwert wurde durch Summierung der ermittelten Einzelobjektwerte abgeleitet. Auf- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Immobilienportfolios oder Unternehmensverkäufen zu beobachten sind, fanden ebenso keine Berücksichtigung wie Privatisierungspotentiale einzelner Wohneinheiten sowie zeitliche Restriktionen, die bei einer Einzelvermarktung der Objekte zu beachten wären.

Die Bewertung erfolgt im Rahmen eines Kapitalwertverfahrens (DCF-Methode). Für die Bewertung nach dem DCF-Verfahren wurde ein Cashflow-Zeitraum von 10 Jahren angewandt. Die Inflationsrate wurde von BNP mit 2,0% (i.Vj.: 2,0%) angenommen. Für die Ewige Rente im 10. Jahr wurden Kapitalisierungszinssätze zwischen 3,00% und 6,75% (i.Vj.: 3,00% bis 8,00%) angewandt.

Als Basis der Wertermittlung dienten die Nettokaltmieten zum Bewertungsstichtag. Zusätzlich wurden für jeden Standort Marktmieten aus den Marktdaten der Immobiliendienstleister Inframation GeoPort GmbH, IDN ImmoDaten GmbH, Immobilienverband Deutschland sowie aus Mietspiegeln abgeleitet und den Objekten zugeordnet.

In der Bewertung wurde eine Vielzahl von Merkmalen berücksichtigt, etwa:

―	der Standort und die Lage der Immobilie,
―	die Qualität des Gebäudes,
―	das Marktmietsteigerungspotential eines Standortes und
―	das Vermietungspotential von Leerständen sowie Wiedervermietungspotential.

Die Einschätzung des technischen Zustands beruht auf einer zur Verfügung gestellten technischen Objektdatenbank sowie auf durchgeführten Außeninspektionen von mindestens 90% der Wohneinheiten innerhalb der letzten Jahre. Eine Auswahl von leerstehenden Wohneinheiten wurde zusätzlich begangen.

Die bei der Ermittlung der Einzahlungsüberschüsse angesetzten Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich auf EUR 5,00 bis 12,00/m ²(i.Vj.: EUR 4,00 - EUR 13,00/m ²). Als Verwaltungskosten wurden EUR 180,00 bis 255,00 je Wohnung (i.Vj.: EUR 180,00 bis 255,00 je Wohnung) angesetzt.

Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen wurden durch Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und Abschläge auf die Kapitalisierungszinsen berücksichtigt. Für jedes Gebäude wurde eine nachhaltige Vermietbarkeit abgeleitet. Die Mieterfluktuationsrate wird mit durchschnittlich 10% (i.Vj.: 10%) je Objekt angenommen.

Im Rahmen der Einstufung der Bewertungshierarchien nach IFRS 13 erfolgt eine Klassifizierung in Level 3. Umgruppierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie haben nicht stattgefunden.

Wenn Neufestsetzungen der Miete oder Verlängerungen des Mietvertrags mit voraussichtlichen Mieterhöhungen bevorstehen, wird angenommen, dass alle Dokumente und gegebenenfalls Widersprüche, rechtskräftig und innerhalb der angemessenen Frist zugestellt wurden.

Zur Bewertung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien siehe Abschnitt 6.

Sensitivitätsanalyse

Die Bewertung der Finanzimmobilien sowie der zum Verkauf bestimmten Immobilien erfolgt halbjährlich durch unabhängige Gutachter nach der Kapitalwertmethode ("DCF-Methode"). Hierfür werden durch die Gutachter je Objekt die künftigen Netto-Zahlungsströme prognostiziert und mit einem Diskontierungssatz abgezinst. Der mögliche Verkaufserlös nach 10 Jahren wird auf Basis eines objektspezifischen Multiplikators ermittelt und ebenfalls abgezinst. Um den Einfluss von Änderungen des Diskontierungszinssatzes bzw. des Exit-Multiplikators auf den Immobilienwert abzuschätzen, wird aus Vereinfachungsgründen aus der Nettogesamtmiete und dem Gesamtimmobilienwert eine Durchschnittsrendite ermittelt und diese dann um 0,5%-Punkte nach unten bzw. um 0,5%- und 1,0%-Punkte nach oben verändert. Mit dieser veränderten Durchschnittsrendite wird dann wiederum der Einfluss auf den Gesamtimmobilienwert nach der statischen Multiplikatormethode ohne Berücksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Objekte oder des Strandorts ermittelt. Die in den beiden nachfolgenden Tabellen dargestellten Werte zum jeweiligen Stichtag beinhalten sowohl als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als auch zur Veräußerung gehaltene Immobilien. Zum 31. Dezember 2018 hätte dies folgende Auswirkungen:

in Tausend €	Wert zum 31.12.2018	Durchschnittsrendite	Veränderung des Immobilienwerts bei Veränderung der Durchschnittsrendite von
			-0,5%	+0,5%	+1,0%
Duisburg	256.041	5,9%	23.500	-19.855	-36.853
Essen	545.810	5,3%	56.396	-46.737	-86.102
Mülheim	174.375	5,8%	16.513	-13.883	-25.719
Oberhausen	139.342	6,8%	11.142	-9.606	-17.972
Datteln	115.474	6,0%	10.496	-8.882	-16.495
Düsseldorf	113.992	4,4%	14.604	-11.625	-21.099
Others	119.569	5,4%	12.321	-10.216	-18.823
Berlin	3.378.295	3,7%	524.705	-400.345	-715.857
Dresden	378.860	4,7%	45.045	-36.391	-66.404
Leipzig	128.700	5,1%	13.998	-11.497	-21.108
Hamburg	402.200	4,0%	57.097	-44.471	-80.086
Gesamt	5.752.657	4,3%	752.220	-596.280	-1.080.558
West-Portfolio	1.464.602	5,6%	142.946	-119.600	-221.141
East-Portfolio	3.885.855	3,9%	578.078	-445.522	-799.392
North-Portfolio	402.200	4,0%	57.097	-44.471	-80.086

in Tausend €	Wert zum 31.12.2017	Durchschnittsrendite	Veränderung des Immobilienwerts bei Veränderung der Durchschnittsrendite von
			-0,5%	+0,5%	+1,0%
Duisburg	281.756	6,1%	25.159	-21.347	-39.687
Essen	499.967	5,6%	49.006	-40.974	-75.740
Mülheim	171.115	6,0%	15.427	-13.070	-24.286
Oberhausen	147.605	6,6%	12.115	-10.407	-19.442
Datteln	122.036	6,3%	10.483	-8.946	-16.670
Berlin	2.745.722	4,1%	384.896	-300.615	-541.901
Düsseldorf	101.700	4,7%	12.016	-9.719	-17.743
Dresden	321.350	5,0%	35.973	-29.393	-53.859
Leipzig	120.215	5,2%	12.902	-10.622	-19.519
Hamburg	301.800	4,5%	38.066	-30.398	-55.232
Others	124.872	5,6%	12.332	-10.298	-19.027
Gesamt	4.938.138	4,7%	608.376	-485.789	-883.107
West-Portfolio	1.449.052	5,9%	136.539	-114.762	-212.596
East-Portfolio	3.187.286	4,2%	433.771	-340.630	-615.278
North-Portfolio	301.800	4,5%	38.066	-30.398	-55.232

Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft sichert die variabel verzinslichen Kredite durch derivative Finanzinstrumente, im Wesentlichen Swaps und Caps. Diese werden zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Entsprechend der Bewertungshierarchie des IFRS 13 erfolgt eine Einstufung in Level 2. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden (Discounted-Cashflow Verfahren oder Optionspreismodelle) unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten durch externe Gutachter ermittelt. Den Berechnungen liegen dabei insbesondere Zinskurven zugrunde, welche sich wiederum aus den folgenden Marktzinssätzen nach Laufzeiten ergeben:

Zinssätze	31.12.2018	31.12.2017
6 Monate	-0,25%	-0,28%
1 Jahr	-0,24%	-0,26%
2 Jahre	-0,17%	-0,16%
5 Jahre	0,22%	0,30%
8 Jahre	0,62%	0,67%
10 Jahre	0,84%	0,88%

Die Gesellschaft prüft zu jedem Stichtag, ob die genutzten beobachtbaren Inputfaktoren (insbesondere Zinskurven, implizierte Volatilitäten, etc.) nicht mehr beobachtbar sind bzw. für die zugrundeliegenden Finanzinstrumente ein aktiver Markt nicht mehr besteht.

Umgruppierungen sind in 2018 und 2017 nicht erfolgt.

Aktienbasierte Vergütung mit Barausgleich

Der Verwaltungsrat der Covivio S.A. hat im Februar 2014, im Juni 2014, im Dezember 2014, im Februar 2015, im November 2015, im April 2016, im November 2016, im Februar 2017, im November 2017 sowie im Februar und Dezember 2018 entschieden, bestimmten Mitarbeitern der Covivio Immobilien-Gruppe Gratisaktien der Covivio S.A. zu gewähren. Die Übertragung der Gratisaktien erfolgt in der Regel jeweils 3 Jahre (vormals 4 Jahre), teilweise auch nach kürzeren Fristen, wobei jedoch die Frist mindestens 31 Monate nach der Zusage beträgt. In diesem Zeitpunkt wird der Mitarbeiter Eigentümer der Aktien; zuvor besitzt er lediglich einen bedingten Anspruch. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist. Eine sich anschließende Haltefrist für die im Eigentum des Mitarbeiters befindlichen Aktien besteht nicht. Teilweise ist die endgültige Zahl der übertragenen Aktien noch abhängig von der Erreichung von Unternehmenszielen und persönlichen Zielen.

Die Berechnung der Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen erfolgt üblicherweise gemäß IFRS 2 anhand finanzmathematischer Methoden auf der Grundlage von Optionspreismodellen. Da die Zusagen jedoch direkt von der Covivio S.A. gegeben werden und die Covivio Immobilien-Gruppe von der Covivio S.A. jährlich aufwandswirksame Weiterbelastungsrechnungen erhält, werden in Übereinstimmung mit den Konzernvorgaben der Covivio S.A. zusätzlich keine Erfüllungsrückstände aus dem aktienbasierten Vergütungsmodell für leitende Angestellte passiviert. Der Aufwand aus der Weiterbelastung von Covivio S.A. ist im Personalaufwand ausgewiesen und ergibt sich auf Basis eines Gutachtens unter Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeiten des Ausscheidens von Mitarbeitern und einer Verteilung des Aufwands über die Jahre bis zur Übertragung der Aktien.

In der folgenden Tabelle sind Details zum Mengengerüst der Gratisaktien nach Tranchen zum 31. Dezember 2018 dargestellt:

in Stück	2014	2015	2016	2017	2018	Gesamt
Maximal gewährte Anzahl von Gratisaktien	25.300	3.000	44.500	16.600	47.900	137.300
Gratisaktien ausstehend (1. Januar 2018)	25.300	3.000	42.200	16.600	0	87.100
Gewährte Aktienzusagen in der Berichtsperiode	0	0	0	0	47.900	47.900
Übertragene Aktien in der Berichtsperiode	25.300	0	7.000	0	0	32.300
Verfallene Aktien in der Berichtsperiode	0	0	100	350	0	450
Gratisaktien ausstehend (31. Dezember 2018)	0	3.000	35.100	16.250	47.900	102.250
in Tausend € gemäß Gutachten	0	186	1.526	943	2.414	5.067
davon Vorstand	0	186	766	207	974	2.133
davon Mitarbeiter	0		760	735	1.440	2.935

Für die in der Berichtsperiode übertragenen Gratisaktien aus den Zusagen vom Februar, Juni und Dezember 2014 sowie April 2016 betrug der für die Lohnsteuer relevante niedrigste Aktienkurs am Übertragungsstichtag 26. Februar 2018 EUR 88,20, am Übertragungsstichtag 25. Juni 2018 EUR 88,05, am Übertragungsstichtag 27. November 2018 EUR 87,05 und am Übertragungsstichtag 05. Dezember 2018 EUR 84,90.

6. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Die Covivio Immobilien-Gruppe veräußert zur Portfoliooptimierung Bestandsimmobilien. Zusätzlich werden in gewissem Umfang Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft, was der Hebung erheblicher stiller Reserven dient. Ein mit Einzelobjekten unterlegter Verkaufsplan für das Geschäftsjahr besteht jedoch nicht, da der kleinteilige Verkauf nicht planbar ist und selbst größere Verkäufe oft erst kurzfristig realisiert werden. Im Rahmen der Budgetplanung wurde bisher das voraussichtlich innerhalb der kommenden Berichtsperiode zu veräußernde Verkaufsvolumen geschätzt, nach Abzug einer geplanten Marge umgegliedert und gesondert als zur Veräußerung eingestufte Vermögenswerte ausgewiesen. Sofern aufgrund entsprechender vertraglicher Regelungen der Verkauf hinreichend gesichert ist, erfolgt in diesem Umfang eine objektbezogene Hinterlegung des umgegliederten Wertes.

Seit dem Geschäftsjahr 2014 werden ausschließlich vertraglich bereits gesicherte Verkäufe umgegliedert. Die Bewertung erfolgt zum vereinbarten Verkaufspreis. Positive oder negative Effekte aus dem Unterschied zwischen dem beizulegenden Wert und dem Kaufpreis werden als Gewinn oder Verlust erfasst.

Bei der Bewertung dieser Vermögenswerte zum niedrigeren Wert aus ihrem Buchwert und ihrem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ist zum 31. Dezember 2018 ein positives Ergebnis von TEUR 5.021 (i.Vj.: TEUR 18.820) entstanden, welches in der Gesamtergebnisrechnung unter der Nettowertänderung der Finanzimmobilien ausgewiesen wurde. Es sind keine kumulativen Erträge oder Aufwendungen, die in Verbindung mit den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten stehen, im sonstigen Ergebnis enthalten.

7. Erwerb von Tochterunternehmen und sonstige Transaktionen

Im Berichtsjahr sowie im Vorjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen sowie durch Akquisitionen und Verkäufe wesentliche Veränderungen.

Veränderungen Aktionärsstruktur

Auf der Hauptversammlung vom 12. Dezember 2016 wurde u.a. beschlossen, die Satzung durch Einfügen von § 5a (Genehmigtes Kapital) zu ändern sowie den Vorstand zu ermächtigen, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 31. Dezember 2017 durch Ausgabe von bis zu 20.833.333 neuen, auf den Namen lautenden Stückaktien gegen Bar einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 20.833.333,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2016/I). Durch Vorstandsbeschluss vom 11. Januar 2017 wurde von dieser Ermächtigung teilweise Gebrauch gemacht und das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats gegen Bareinlagen von EUR 149.633.681 um EUR 10.416.667 auf EUR 160.050.348 erhöht. Des Weiteren hat der Vorstand in seiner Sitzung am 23. Mai 2017 mit Zustimmung des Aufischtsrats von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht und beschlossen, das Grundkapital von EUR 160.050.348 um bis zu EUR 10.416.666 auf bis zu EUR 170.467.014 durch Ausgabe von bis zu 10.416.666 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien zu erhöhen. (siehe Abschnitt 27). Die Aktionäre haben die Kapitalerhöhungen jeweils gemäß den Ihnen zustehenden Bezugsrechten vollständig gezeichnet. Das Kapital wurde jeweils vollständig eingezahlt.

Veränderungen im Immobilienbestand und Umstrukturierungen

1. Verkäufe im Rahmen von Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. November 2018 wurden 76 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio SE & Co. KG Vier, 7 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio SE & Co. KG Eins, 32 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio SE & Co. KG Drei, 175 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Wohnbau GmbH, 109 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten, 23 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Dresden GmbH, 254 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH, 30 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Stadthaus GmbH, 29 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Berlin Home GmbH, 7 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Berolinum Zwei GmbH, 116 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Dansk L ApS, 24 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Hamburg 4 ApS, 274 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Seed Portfolio GmbH & Co. KG und 10 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Seed Portfolio 2 GmbH an einen Immobilienfonds veräußert.

2. Erwerbe im Rahmen von Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. März 2018 hat die Covivio Immobilien SE 48 Wohneinheiten in Hamburg übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. März 2018 hat die Covivio Wohnbau GmbH 28 Wohneinheiten in Dresden übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. März 2018 hat die Covivio Remscheid Verwaltungs GmbH 24 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Dresden übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juni 2018 hat die Covivio Wohnungsgesellschaft Dümpten mbH 20 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juni 2018 hat die Covivio Wohnungsgesellschaft Dümpten mbH 7 Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juli 2018 hat die Covivio Immobilien GmbH 10,6% der Anteile der Covivio Berlin Prime S.à.r.l. erworben.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juli 2018 hat die Covivio Wohnbau GmbH 26 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juli 2018 hat die Covivio Stadthaus GmbH 40 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Oktober 2018 hat die Covivio Wohnbau GmbH 593 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

3. Erwerbe im Rahmen von Anteilskaufverträgen

Nachfolgende Tabelle zeigt die im Berichtsjahr erfolgten Akquisitionen von Gesellschaftsanteilen:

Akquisitionen im Geschäftsjahr 2018

Gesellschaft	Satzungssitz	Anteile	Kaufpreis ^*(EUR)
Seed Portfolio GmbH & Co. KG	Deutschland	90,00%	9.110.856
Seed Portfolio 2 GmbH	Deutschland	90,00%	12.709.332
ERZ 1 GmbH	Deutschland	90,00%	2.632.551
Covivio Berlin 9 GmbH	Deutschland	90,00%	23.568.641
ERZ 2 GmbH	Deutschland	90,00%	1.500.000
Best Place Bestand GmbH	Deutschland	51,00%	784.314
Covivio Berlin 8 GmbH	Deutschland	90,00%	23.970.000
SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH	Deutschland	90,00%	29.647.778
Covivio SELECTIMMO.DE GmbH	Deutschland	89,90%	12.039.505
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH	Deutschland	90,00%	14.976.207
DRVB Ruth 1 GmbH	Deutschland	89,90%	14.968.484
Am Steinberg Immobilienverwaltungs GmbH	Deutschland	100,00%	140.000
Treskowallee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH	Deutschland	89,90%	8.659.378
Hathor Deutschland GmbH ^**	Deutschland	89,90%	13.275.948
Hansa ^***	Deutschland	89,90%	1.919.988

^* entspricht 100%
^** inklusive Tochtergesellschaft
^*** beinhaltet drei bestandshaltende Gesellschaften

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Januar 2018 die Seed Portfolio GmbH & Co. KG, die Seed Portfolio 2 GmbH und die ERZ 1 GmbH mit insgesamt 769 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Hamburg, Jesteburg, Paderborn, Bielefeld und Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Januar 2018 die Covivio Berlin 9 GmbH mit insgesamt 200 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 05. März 2018 die ERZ 2 GmbH mit insgesamt 84 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 03. April 2018 hat die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH 51% der Anteile der Best Place Bestand GmbH erworben.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juli 2018 die Covivio Berlin 8 GmbH und die SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH mit insgesamt 978 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin, Radebeul und Schwarzheide übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 16. Juli 2018 die SELECTIMMO.DE GmbH mit insgesamt 103 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 16. August 2018 die Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH mit einem Grundstück in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Oktober 2018 die DRVB Ruth 1 GmbH mit insgesamt 2 Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Immobilien GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Oktober 2018 die Am Steinberg Immobilienverwaltung GmbH als reine Verwaltungsgesellschaft übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 28. November 2018 die Treskowallee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH mit einem Grundstück in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 21. Dezember 2018 die Hathor Deutschland GmbH und die Hathor Berlin Immobilien GmbH 64 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 21. Dezember 2018 die Objekt Hansastraße 241 GmbH, die Objekt Hansastraße 243 GmbH und die Objekt Hansastraße 253 GmbH mit insgesamt 3 Grundstücken in Berlin übernommen.

Seit dem Erwerb der Tochterunternehmen haben diese folgende Beiträge zu den Umsatzerlösen und dem Konzernergebnis beigetragen:

Gesellschaft	Umsatzerlöse (TEUR)	Ergebnisbeitrag (TEUR)
Seed Portfolio GmbH & Co. KG	1.444	793
Seed Portfolio 2 GmbH	2.035	172
ERZ 1 GmbH	709	-92
Covivio Berlin 9 GmbH	1.355	3.172
ERZ 2 GmbH	336	985
Best Place Bestand GmbH	0	1.177
Covivio Berlin 8 GmbH	966	2.916
SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH	1.138	-3.292
Covivio SELECTIMMO.DE GmbH	435	296
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH	1	-38
DRVB Ruth 1 GmbH	210	268
Am Steinberg Immobilienverwaltungs GmbH	0	-73
Treskow allee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH	0	-1
	8.629	6.282

Hätten die Erwerbe am 1. Januar 2018 stattgefunden, hätten die Konzernumsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung nach Schätzung des Managements bei TEUR 244.488 und der Konzernüberschuss für das Jahr bei TEUR 502.400 gelegen. Bei der Ermittlung dieser Beträge hat das Management angenommen, dass die vorläufig ermittelten Anpassungen der beizulegenden Zeitwerte, die zum Erwerbszeitpunkt vorgenommen wurden, auch im Falle eines Erwerbs am 1. Januar 2018 gültig gewesen wären.

Nachstehend sind die zum jeweiligen Erwerbszeitpunkt erfassten Beträge von erworbenen Vermögenswerten und Schulden gesellschaftsbezogen zusammengefasst.

Der Fair Value der Vermögenswerte und Schulden entspricht ihren IFRS-Buchwerten.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen fällige Bruttobeträge der vertraglichen Forderungen aus Vermietung von TEUR 424. Hierin waren keine voraussichtlich uneinbringlichen Forderungen enthalten.

Die im Zusammenhang mit den Unternehmenszusammenschlüssen entstandenen Kosten für Honorare, rechtliche und steuerliche Beratung in Höhe von TEUR 2.349 sind in den Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen enthalten.

(i) Seed Portfolio GmbH & Co. KG: 01.01.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	40.598	40.598
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	386	386
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	42	42
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	627	627
Vermögen	41.653	41.653
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	158	158
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	358	358
Finanzschulden	31.916	31.916
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	110	110
Schulden	32.542	32.542
erworbenes Nettovermögen		9.111
Kaufpreis		8.200
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		911

(ii) Seed Portfolio 2 GmbH: 01.01.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	60.648	60.648
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	159	159
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	33	33
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	294	294
Vermögen	61.134	61.134
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	107	107
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	224	224
Finanzschulden	48.033	48.033
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	61	61
Schulden	48.425	48.425
erworbenes Nettovermögen		12.709
Kaufpreis		11.438
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		1.271

(iii) ERZ 1 GmbH: 01.01.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	27.989	27.989
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	60	60
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	13	13
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	275	275
Vermögen	28.337	28.337
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	490	490
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	135	135
Finanzschulden	25.042	25.042
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	38	38
Schulden	25.705	25.705
erworbenes Nettovermögen		2.632
Kaufpreis		2.369
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		263

(iv) Covivio Berlin 9 GmbH: 01.01.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	36.611	36.611
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	811	811
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	953	953
Vermögen	38.375	38.375
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	4.247	4.247
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	10.559	10.559
Schulden	14.806	14.806
erworbenes Nettovermögen		23.569
Kaufpreis		21.212
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		2.357

(v) ERZ 2 GmbH: 05.03.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	16.159	16.159
Vermögen	16.159	16.159
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	277	277
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.572	4.572
Finanzschulden	9.810	9.810
Schulden	14.659	14.659
erworbenes Nettovermögen		1.500
Kaufpreis		1.350
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		150

(vi) Best Place Bestand GmbH: 03.04.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Goodwill	1.284	1.284
Sachanlagen	50	50
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	27	27
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	1	1
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	67	67
Vermögen	1.429	1.429
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	428	428
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	217	217
Schulden	645	645
erworbenes Nettovermögen		784
Kaufpreis		400
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		384

(vii) Covivo Berlin 8 GmbH: 01.07.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	49.285	49.285
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.671	1.671
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	44	44
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	559	559
Vermögen	51.559	51.559
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	2.893	2.893
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.314	1.314
Finanzschulden	23.378	23.378
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	4	4
Schulden	27.589	27.589
erworbenes Nettovermögen		23.970
Kaufpreis		21.573
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		2.397

(viii) SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH: 01.07.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	38.105	38.105
Sachanlagen	5	5
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.630	1.630
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	64	64
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	333	333
Vermögen	40.137	40.137
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	4.605	4.605
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.276	4.276
Finanzschulden	1.527	1.527
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	81	81
Schulden	10.489	10.489
erworbenes Nettovermögen		29.648
Kaufpreis		26.683
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		2.965

(ix) Covivio SELECTIMMO.DE GmbH: 16.07.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	18.554	18.554
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte	138	138
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	338	338
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	74	74
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	1.491	1.491
Vermögen	20.595	20.595
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	1.990	1.990
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	838	838
Finanzschulden	5.710	5.710
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	17	17
Schulden	8.555	8.555
erworbenes Nettovermögen		12.040
Kaufpreis		10.824
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		1.216

(x) Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH: 16.08.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte	21.810	21.810
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1	1
Vermögen	21.811	21.811
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	2.811	2.811
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.024	4.024
Schulden	6.835	6.835
erworbenes Nettovermögen		14.976
Kaufpreis		13.478
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		1.498

(xi) DRVB Ruth 1 GmbH: 01.10.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	27.179	27.179
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	15	15
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	5	5
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	659	659
Vermögen	27.858	27.858
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	2.630	2.630
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	25	25
Finanzschulden	10.151	10.151
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	84	84
Schulden	12.890	12.890
erworbenes Nettovermögen		14.968
Kaufpreis		13.471
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		1.497

(xii) Am Steinberg Immobilienverwaltungs GmbH: 01.10.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Kurzfristige Vermögenswerte
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	91	91
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	74	74
Vermögen	165	165
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	25	25
Schulden	25	25
erworbenes Nettovermögen		140
Kaufpreis		140
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		0

(xiii) Treskowallee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH: 28.11.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte	13.127	13.127
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	2	2
Vermögen	13.129	13.129
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	1.627	1.627
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	609	609
Finanzschulden	2.233	2.233
Schulden	4.469	4.469
erworbenes Nettovermögen		8.660
Kaufpreis		7.785
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		875

(xiv) Hathor Deutschland GmbH: 21.12.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	20.534	20.534
Vermögen	20.534	20.534
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	2.394	2.394
Kurzfristige Schulden
Finanzschulden	4.864	4.864
Schulden	7.258	7.258
erworbenes Nettovermögen		13.276
Kaufpreis		11.935
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		1.341

^* Beinhaltet die Tochtergesellschaft:
Hathor Berlin Immobilien GmbH

(xv) Hansa*: 21.12.2018 (Erwerbszeitpunkt)

in Tausend €	IFRS-Buchwert	Fair Value
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte	5.389	5.389
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	4	4
Vermögen	5.393	5.393
Langfristige Schulden
Latente Steuerschulden	389	389
Kurzfristige Schulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.146	2.146
Finanzschulden	938	938
Schulden	3.473	3.473
erworbenes Nettovermögen		1.920
Kaufpreis		1.726
Negativer Unterschiedsbetrag		0
Nicht beherrschende Anteile		194

^* Beinhaltet die Gesellschaften:
Objekt Hansastraße 241 GmbH
Objekt Hansastraße 243 GmbH
Objekt Hansastraße 253 GmbH

Am 31. Dezember 2017 erlangte der Konzern Beherrschung über die nachfolgend aufgeführten Tochterunternehmen durch Kauf der Anteile und Erwerb der entsprechenden Stimmrechte. Die übertragene Gegenleistung bestand ausschließlich in Zahlungsmitteläquivalenten.

Akquisitionen im Geschäftsjahr 2017

Gesellschaft	Sitz	Anteile	Kaufpreis*(EUR)
Covivio Rehbergen GmbH	Deutschland	89,90%	1.321.472
Covivio Handelsliegenschaften GmbH	Deutschland	89,90%	2.967.785
Covivio Alexandrinenstraße GmbH	Deutschland	89,90%	7.898.234
Nordens Immobilien III GmbH	Deutschland	90,00%	8.083.941
Covivio Spree Wohnen 1 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%	10.632.377
Covivio Spree Wohnen 2 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%	53.911.261
Immeo Spree Wohnen 6 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%	11.948.843
Immeo Spree Wohnen 7 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%	9.364.353
Covivio Spree Wohnen 8 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%	3.984.300
Montana Portfolio GmbH	Luxembourg	90,00%	6.000.000
Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	2.084.197
Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	1.764.106
Covivio Yorckstr. 60 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	3.667.817
Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	238.753
Covivo Sophie-Charlotten-Straße 31, 32 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	3.950.714
Covivio Markstraße 3 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	903.160
Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	147.769
Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	908.717
Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	366.100
Covivio Schönw alder Str. 69 Grundbesitz GmbH	Deutschland	90,00%	1.034.188
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH	Deutschland	90,00%	12.423.218
Covivio Zinshäuser Gamma GmbH	Deutschland	90,00%	5.551.305
Second Raglan GmbH	Deutschland	90,00%	9.487.279

^* entspricht 100%

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Mai 2017 hat die Covivio Stadthaus GmbH 17 Gewerbeeinheiten in Potsdam übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juli 2017 hat die Covivio Quadriga IV GmbH 100 % der Anteile an der Real Property Versicherungsmakler GmbH (vormals Immeo Quadriga IV Verwaltungs GmbH) an die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH verkauft.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. August 2017 hat die Covivio Lux S.à.r.l. 12 Wohneinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. September und 31. Dezember 2017 hat die Covivio Remscheid Verwaltungs GmbH 50 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Dresden übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. September 2017 wurden 247 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio SE & Co. KG Eins, 479 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio SE & Co. KG Zwei, 138 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio SE & Co. KG Drei, 474 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio SE & Co. KG Vier, 108 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Gettmore S.à.r.l., 11 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Grundstücks GmbH, 110 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Wohnbau GmbH, 64 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH, 210 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten und 350 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio North ApS an eine Kapitalverwaltungsgesellschaft veräußert.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Oktober 2017 hat die Covivio Remscheid Verwaltungs GmbH 12 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Dezember 2017 hat die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH 10% der Anteile der LHM PropCo Lux S.à.r.l. erworben.

Die Covivio Immobilien GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Januar 2017 die Covivio Rehbergen GmbH, die Covivio Handelsliegenschaften GmbH und die Covivio Alexandrinenstraße GmbH mit insgesamt 224 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Immobilien GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 17. Februar 2017 die Nordens III Immobilien GmbH mit insgesamt 125 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Immobilien GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 28. Februar 2017 die Covivio Spree Wohnen 1 S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 2 S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 6 S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 7 S.à.r.l. und die Covivio Spree Wohnen 8 S.à.r.l. mit insgesamt 1.848 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin, Potsdam und Leipzig übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Mai 2017 die Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH, die Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH, die Covivio Yorckstr. 60 Grundbesitz GmbH, die Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH, die Covivio Sophie-Charlotten-Straße 31, 32 Grundbesitz GmbH, die Covivio Markstraße 3 Grundbesitz GmbH, die Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH, die Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH und die Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz GmbH mit insgesamt 267 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juli 2017 die Covivio Zinshäuser Alpha GmbH und die Covivio Zinshäuser Gamma GmbH mit insgesamt 252 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Dresden, Weimar und Leipzig übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Juli 2017 die Montana-Portfolio GmbH mit insgesamt 500 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Oktober 2017 die Second Raglan GmbH mit insgesamt 4 Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

8. Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung

in Tausend €	2018	2017
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	241.173	230.154
Nicht weiterbelastbare Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung	-1.806	-3.660
Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung	-18.103	-18.795
Nettoaufwand aus der Abschreibung von Forderungen der Hausbewirtschaftung	-1.803	-1.841
	219.461	205.858

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung werden ausschließlich im Inland erzielt und betreffen im Wesentlichen die Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die zum Verkauf bestimmten Immobilien. Die nicht weiterbelastbaren Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen nicht weiterberechenbare Betriebskosten sowie die Betriebskosten leerstehender Immobilien. Die Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der laufenden Instandhaltung. Die Erbbauzinsen aus der Hausbewirtschaftung und die Kosten für Unternehmenswerbung werden im Ergebnis aus Hausbewirtschaftung gezeigt.

In Bezug auf die Bilanzierung der noch abzurechnenden Betriebskosten berücksichtigte der Vorstand bei der Einordnung des Unternehmens als Agenten im Sinne von IAS 18.8 insbesondere den Faktor, dass die Covivio Immobilien-Gruppe nicht den wesentlichen Risiken und Chancen im Zusammenhang mit den zu Betriebskosten führenden Gütern und Dienstleistungen ausgesetzt ist, sondern diese weit überwiegend von den jeweiligen Mietern getragen werden.

9. Operativer Nettoaufwand

in Tausend €	2018	2017
Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit	5.948	5.690
Verwaltungs- und sonstige Aufwendungen	-43.466	-42.507
	-37.518	-36.817

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit resultieren im Wesentlichen aus der Verwaltung von Immobilien für fremde Dritte, verbundene Unternehmen, die von Covivio Immobilien SE nicht beherrscht werden sowie aus Projektdienstleistungen der Covivio Development GmbH.

Die Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

in Tausend €	2018	2017
Personalaufwand	-30.830	-29.836
Sonstiger betrieblicher Aufwand	-12.636	-12.671
	-43.466	-42.507

Der sonstige betriebliche Aufwand beinhaltet im Wesentlichen IT-Kosten (TEUR 2.716; i.Vj.: TEUR 2.613), Honorare (TEUR 2.104; i.Vj.: TEUR 1.128) und sonstige Aufwendungen (TEUR 3.357; i.Vj.: TEUR 3.579).

10. Personalaufwand

Der gesamte Personalaufwand setzt sich folgendermaßen zusammen:

in Tausend €	2018	2017
Löhne und Gehälter	-26.084	-26.259
Aufwendungen für soziale Abgaben	-4.839	-4.450
Pensionsaufwendungen	-1.036	-738
Sonstige Personalaufwendungen	-8	-7
	-31.967	-31.454

Von dem Personalaufwand in Höhe von TEUR 31.967 (i.Vj.: TEUR 31.454) sind TEUR 30.830 (i.Vj.: TEUR 29.837) unter den Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen und TEUR 1.137 (i.Vj.: TEUR 1.618) unter dem Ergebnis aus Immobilienverkäufen ausgewiesen.

Zur durchschnittlichen Anzahl an Mitarbeitern wird auf Abschnitt 39 verwiesen.

Der gesamte Aufwand in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit aktienbasierter Vergütung mit Barausgleich hat TEUR 1.416 (i.Vj.: TEUR 1.415) betragen.

11. Materialaufwand

in Tausend €	2018	2017
Aufwendungen für Betriebskosten	-76.836	-76.740
Aufwendungen für Instandhaltung	-18.032	-17.277
Grundsteuer	-9.856	-9.536
Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	-1.059	-1.464
Sonstiger Materialaufwand	-1.471	-1.576
	-107.254	-106.593

Da sich der Konsolidierungskreis in 2018 weiter vergrößert hat, ist der Materialaufwand gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen.

12. Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten

Die Erträge aus anderen betrieblichen Aktivitäten beinhalten die Fertigungsaufträge aus dem Bauträgergeschäft (TEUR 3.253; i.Vj.: TEUR 3.665), die Bestandserhöhung im Rahmen des Bauträgergeschäfts (TEUR 1.459; i.Vj.: TEUR 1.947) sowie sonstige Erträge (TEUR 2.129; i.Vj.: TEUR 720).

Die Aufwendungen aus anderen Aktivitäten beinhalten im Wesentlichen die Bestandsminderung im Rahmen des Bauträgergeschäfts (TEUR 2.368; i.Vj.: TEUR 2.619), Kosten im Rahmen des Bauträgergeschäfts (TEUR 1.689; i.Vj.: TEUR 2.441) und sonstige Kosten (TEUR 2.155; i.Vj.: TEUR 497).

Das Nettoergebnis des Bauträgergeschäfts beträgt dabei TEUR 656 (i.Vj.: TEUR 551).

13. Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten

in Tausend €	2018	2017
Planmäßige Abschreibungen	-1.690	-1.564
Sonstige einmalige Aufwendungen / Erträge	87	80
	-1.603	-1.484

Das Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten beinhaltet im Wesentlichen Abschreibungen auf das Verwaltungsgebäude sowie auf sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung (TEUR -1.308; i.Vj.: TEUR -1.084), Abschreibungen auf Software (TEUR -383; i.Vj.: TEUR -480), sonstige Erlöse (TEUR 0; i.Vj.: TEUR 22) sowie periodenfremde Erträge (TEUR 87; i.Vj.: TEUR 58).

14. Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten

in Tausend €	2018	2017
Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien	733	2.195
Buchwerte der Vorratsimmobilien und Verkaufsaufwendungen	-136	-856
Ergebnis Verkauf von Vorratsimmobilien	597	1.339
Erlöse aus dem Verkauf von Baugrundstücken	0	344
Buchwerte der Baugrundstücke und Verkaufsaufwendungen	0	-293
Ergebnis Verkauf von Baugrundstücken	0	51
	597	1.390

Der Betrag der erfassten Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien ergibt sich aus dem Verkauf von bereits erstellten Einfamilienhäusern, die direkt und ohne Einflussnahme seitens des Erwerbers auf die Struktur des Objektes veräußert wurden.

Das gleiche gilt für die Erlöse aus dem Verkauf von Baugrundstücken, die ohne Fertigungsauftrag direkt an den Erwerber zur eigenen Verwendung veräußert wurden.

15. Ergebnis Immobilienverkäufe

Die Gesellschaft klassifiziert bestimmte Finanzimmobilien, für die ein abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt, als zur Veräußerung gehalten im Sinne von IFRS 5. Die Bewertung erfolgt zum vereinbarten Kaufpreis (Fair-Value) abzüglich Veräußerungskosten. In der Berichtsperiode wurden aus Verkäufen dieser Immobilien ein Nettoergebnis von TEUR 15.517 erzielt (i.Vj.: TEUR 30.058).

in Tausend €	2018	2017
Erlöse aus Immobilienverkäufen und Betriebs- und Geschäftsausstattung	270.249	251.943
Buchwert der veräußerten Immobilien und Betriebs- und Geschäftsausstattung	-249.382	-216.755
Ergebnis Immobilienverkäufe	20.867	35.188
abzüglich allgemeine Verkaufsnebenkosten	-4.213	-3.512
abzüglich Personalaufwendungen Vertrieb	-1.137	-1.618
Summe Aufwendungen	-5.350	-5.130
	15.517	30.058

16. Nettowertänderung von Finanzimmobilien

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden gemäß dem Fair Value-Modell bewertet. Der Buchwert der Investment Properties entspricht somit dem beizulegenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der Investment Properties führte zum 31. Dezember 2018 saldiert zu einem Ergebnis in Höhe von TEUR 459.217 (i.Vj.: TEUR 502.219). Hierin enthalten ist das Bewertungsergebnis im Sinne von IFRS 5 (zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte) von TEUR 5.021 (i.Vj.: TEUR 18.820) und das Bewertungsergebnis nach IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) von TEUR 454.196 (i.Vj.: TEUR 483.399).

17. Finanzergebnis

in Tausend €	2018	2017
Zinsen und ähnliche Erträge	579	650
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-38.339	-67.448
Zinsergebnis	-37.760	-66.798
Aufwand aus der Veränderung beizulegender Zeitwerte Derivate	-11.656	8.342
Ertrag aus der Veränderung beizulegender Zeitwerte Derivate	0	0
Zeitwertveränderung Finanzinstrumente	-11.656	8.342
Erträge aus der Aufzinsung	0	0
Aufwendungen aus der Aufzinsung	-902	-849
Diskontierungsaufwand	-902	-849
	-50.318	-59.305

Während das Darlehensvolumen gegenüber dem Vorjahr angestiegen ist, konnten die laufenden Zinsaufwendungen durch entsprechende Maßnahmen gegenüber dem Vorjahr deutlich reduziert werden. Ebenfalls gesunken sind die Aufwendungen für Vorfälligkeitsentschädigungen.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Zinsen für Bankdarlehen, Aufwendungen für Vorfälligkeitsentschädigungen und Aufwendungen für Zinssicherungsinstrumente.

Die Aufwendungen aus der Aufzinsung betreffen im Wesentlichen die Pensionsrückstellungen.

Zur Veränderung der Zeitwerte der Finanzinstrumente siehe Abschnitt 33.

18. Immaterielle Vermögenswerte

Die historischen Anschaffungskosten der immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Geschäfts- oder Firmenwert	Software	Übrige	Gesamt
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand 01.01.2017	0	4.241	59	4.300
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0
Zugänge	0	404	0	404
Abgänge	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	0	0
Stand 31.12.2017	0	4.645	59	4.704
Stand 01.01.2018	0	4.645	59	4.704
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	1.283	0	0	1.283
Zugänge	0	955	14	969
Abgänge	0	-4.320	-59	-4.379
Umbuchungen	0	0	15	15
Stand 31.12.2018	1.283	1.280	29	2.592

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Geschäfts- oder Firmenwert	Software	Übrige	Gesamt
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2017	0	3.838	29	3.867
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0
Abschreibungen	0	0	0	0
Abgänge	0	463	16	479
Wertminderungen	0	0	0	0
Wertaufholungen	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	0	0
Stand 31.12.2017	0	4.301	45	4.346
Stand 01.01.2018	0	4.301	45	4.346
Erwerb durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	0	0
Abschreibungen	0	368	18	386
Abgänge	0	-4.051	-44	-4.095
Wertminderungen	0	0	0	0
Wertaufholungen	0	0	0	0
Umbuchungen	0	0	3	3
Stand 31.12.2018	0	618	22	640

in Tausend €	Geschäfts- oder Firmenwert	Software	Übrige	Gesamt
Buchwerte 31.12.2016	0	403	30	433
Buchwerte 31.12.2017	0	344	14	358
Buchwerte 31.12.2018	1.283	662	7	1.952

Die Abschreibungen und der Wertminderungsaufwand der Software sowie der übrigen immateriellen Vermögenswerte werden dem Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten zugeordnet.

19. Sachanlagen

Die Anschaffungskosten haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Andere Anzahlungen / Anlagen im Bau	Gesamt
Anschaffungs-/ Herstellungskosten
Stand 01.01.2017	7.500	2.564	5.254	9.365	24.683
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	130	371	501
Zugänge	452	394	782	4.830	6.458
Abgänge	0	-52	-51	-9.048	-9.151
Umbuchungen	0	0	0	-30	-30
Interner Zugang	0	1.139	0	0	1.139
Stand 31.12.2017	7.952	4.045	6.115	5.488	23.600
Stand 01.01.2018	7.952	4.045	6.115	5.488	23.600
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	9	238	0	247
Zugänge	46	1.840	1.530	4.881	8.297
Abgänge	0	-83	0	0	-83
Umbuchungen	0	0	6	-4.205	-4.199
Interner Zugang	0	49	0	0	49
Stand 31.12.2018	7.998	5.860	7.889	6.164	27.911

Die Umbuchung innerhalb der Anzahlungen betriftt Anzahlungen für eine Akquisition aus dem Vorjahr. Es handelt sich um eine Umgliederung in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Andere Anzahlungen / Anlagen im Bau	Gesamt
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2017	2.129	775	3.976	0	6.880
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	0	14	0	14
Abschreibungen	220	319	546	0	1.085
Wertminderungen	0	0	0	0	0
Abgänge	0	-14	-48	0	-62
Umbuchungen	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2017	2.349	1.080	4.488	0	7.917
Stand 01.01.2018	2.349	1.080	4.488	0	7.917
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	0	9	210	0	219
Abschreibungen	238	396	677	0	1.311
Wertminderungen	0	0	0	0	0
Abgänge	0	-8	6	0	-2
Umbuchungen	0	0	0	0	0
Stand 31.12.2018	2.587	1.477	5.381	0	9.445

in Tausend €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Andere Anzahlungen / Anlagen im Bau	Gesamt
Buchwerte 31.12.2016	5.371	1.789	1.278	9.365	17.803
Buchwerte 31.12.2017	5.603	2.965	1.627	5.488	15.683
Buchwerte 31.12.2018	5.411	4.383	2.508	6.164	18.466

Wertminderungen und Wertaufholungen:

Im Geschäftsjahr 2018 waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen erforderlich.

Sicherheiten:

Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen unter Abschnitt 30.

20. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

in Tausend €	2017 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	2017 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	2017 Summe
Stand zum 01.01.	3.968.827	23.750	3.992.577
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	488.926	0	488.926
Zugänge durch Ankäufe	92.374	0	92.374
sonstige Zugänge	69.649	0	69.649
Abgänge durch Verkäufe	0	-215.516	-215.516
Abgänge durch Unternehmensverkäufe	0	0	0
Neubewertung	483.399	18.820	502.219
Umbuchungen ^*	-303.246	311.155	7.909
Stand zum 31.12.	4.799.929	138.209	4.938.138

in Tausend €	2018 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	2018 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	2018 Summe
Stand zum 01.01.	4.799.929	138.209	4.938.138
Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse	335.738	0	335.738
Zugänge durch Ankäufe	167.696	0	167.696
sonstige Zugänge	96.336	0	96.336
Abgänge durch Verkäufe	-249.256	0	-249.256
Abgänge durch Unternehmensverkäufe	0	0	0
sonstige Abgänge	-107
Neubewertung	454.196	5.021	459.217
Umbuchungen ^**	118.460	-113.565	4.895
Stand zum 31.12.	5.722.992	29.665	5.752.657

^* Davon wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 9.048 für die Sicherung eines Portfolios aus den geleisteten Anzahlungen umgebucht. Darüber hinaus wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 1.139 für Heizanlagen auf Maschinen umgebucht.
^** Davon wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 4.945 für die Sicherung eines Portfolios aus den geleisteten Anzahlungen umgebucht. Darüber hinaus wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 50 für Heizanlagen auf Maschinen umgebucht.

Im Geschäftsjahr wurden aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Mieterträge i.H.v. TEUR 241.173 (i.Vj.: TEUR 230.154) erfasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen überwiegend Wohnimmobilien, die an dritte Parteien vermietet sind. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind überwiegend durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet. Zum 31. Dezember 2018 sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 2.277.364 (i.Vj.: TEUR 2.139.899) mit Grundschulden besichert, wobei die besichernden Investment Properties und zur Veräußerung stehenden Immobilien einen Buchwert von insgesamt TEUR 5.618.622 (i.Vj.: TEUR 4.816.927) ausmachen. Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen in Abschnitt 30.

21. Ertragsteuern

Im Gewinn oder Verlust erfasste Steuern

in Tausend €	2018	2017
Laufendes Jahr	-7.976	-4.381
Steuern für Vorjahre	-4.377	-2.225
Tatsächlicher Steueraufwand/-ertrag	-12.353	-6.606
Ansatz von bisher nicht berücksichtigten steuerlichen Verlusten	0	0
Änderung der erfassten temporären Differenzen	-93.785	-98.712
Latenter Steueraufwand/-ertrag	-93.785	-98.712
	-106.138	-105.318

Der Steueraufwand 2018 resultiert in Höhe von TEUR 4.377 aus früheren Jahren, im Wesentlichen aus Effekten aus laufenden Betriebsprüfungen. Im Übrigen resultiert der laufende Steueraufwand der beiden Jahre im Wesentlichen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und Immobilienverkäufen.

Im sonstigen Ergebnis erfasste Steuern

		2018				2017
in Tausend €	Vor Steuer	Steueraufwand/ -ertrag	Anpassung Vorjahre wg. geändertem Steuersatz	Nach Steuern	Vor Steuer	Steueraufwand/ -ertrag
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz 15,825%)	538	-85	0	453	481	-76
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz neu in 2016 iHv 33,325%)	501	-167	0	334	1.183	-394
	1.039	-252	0	787	1.663	-470

	2017
in Tausend €	Anpassung Vorjahre wg. geändertem Steuersatz	Nach Steuern
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz 15,825%)	0	405
Versicherungsmathematischer Gewinn / Verlust (Steuersatz neu in 2016 iHv 33,325%)	0	788
	0	1.193

Die im sonstigen Ergebnis erfassten latenten Steuern entfallen ausschließlich auf versicherungsmathematische Gewinne/Verluste aus der Bewertung der Pensionsrückstellung.

Steuerliche Überleitungsrechnung

in Tausend €	2018	2017
Ergebnis vor Ertragsteuern	606.605	639.559
Erwarteter Konzernertragsteuersatz in %	15,83	15,83
Erwarteter Ertragsteueraufwand in der Berichtsperiode	-95.995	-101.210
Außerbilanzielle Hinzurechnungen	45	2.983
Gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und Kürzungen	-79	473
Abweichung vom durchschnittlichen Steuersatz des Konzerns	3.169	3.814
Auswirkungen Ausgleichszahlung	-172	-172
Effekte aus Personengesellschaften	0	-50
Auswirkungen von im Geschäftsjahr erfassten Steuern aus Vorjahren	-4.377	-2.225
Ausländische Steuern	-222	-486
Nicht abzugsfähige Aufwendungen	73	108
Steuerfreie Erträge	-8.983	-3.907
Nutzung von Verlustvorträgen	-2.676	-761
Erfassung von Steuereffekten bisher nicht berücksichtigter steuerlicher Verlustvorträge aus Vorjahren	2.693	-157
Verluste des laufenden Jahres für die kein latenter Steueranspruch angesetzt wurde	0	-225
Anpassung von Bilanzansätzen nach Betriebsprüfung	94	-1.548
Auswirkungen aus der Steuersatzänderung für gewerbesteuerpfl. Gesellschaften	0	0
Sonstige Auswirkungen	291	-1.955
Effektiver Steuerertrag/-aufwand	-106.138	-105.318

Die steuerrechtliche Überleitungsrechnung dient dem Zweck, die Relation zwischen dem steuerrechtlichen und dem IFRS-Ergebnis aufzuzeigen, indem der tatsächliche, effektive Steueraufwand aus einem erwarteten Steueraufwand abgeleitet wird. Die Ermittlung des erwarteten Steueraufwands erfolgt durch Multiplikation des gültigen Steuersatzes mit dem IFRS-Ergebnis vor Ertragsteuern.

Nicht erfasste latente Steuern

Latente Steueransprüche wurden im Hinblick auf folgende Posten nicht erfasst:

in Tausend €	2018	2017
Steuerliche Verluste	45.301	68.839
	45.301	68.839

Es erfolgt kein Ansatz latenter Steuern aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren.

Für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften, die zum 31. Dezember 2018 in Höhe von TEUR 14.890 (i.Vj.: TEUR 14.364) bestehen, werden keine latenten Steuerschulden angesetzt, da diese Differenzen keiner Besteuerung unterliegen bzw. in absehbarer Zukunft nicht realisiert werden sollen (outside basis differences).

Latente Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit es in Zukunft wahrscheinlich ist, dass zu versteuernde Ergebnisse in ausreichender Höhe zur Nutzung verfügbar sind und Verlustvorträge nicht durch Anteilsübertragungen verfallen sind.

In Deutschland sehen die Regelungen zum Verlustvortrag vor, dass noch nicht genutzte Verlustvorträge - in Abhängigkeit des Umfanges von Anteilsübertragungen - teilweise bzw. vollständig untergehen können, soweit sie die in den erworbenen Anteilen enthaltenen stillen Reserven übersteigen. Des Weiteren kann bezüglich der Körperschaftsteuer ein Verlustabzug nur bis zu einem positiven Einkommen von TEUR 1.000 unbeschränkt und hinsichtlich des übersteigenden steuerpflichtigen Einkommens nur zu 60% erfolgen.

Erfasste latente Steueransprüche und -schulden

	Aktive Latenzen		Passive Latenzen
in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017	31.12.2018	31.12.2017
Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	0	0	-428	0
Investment Properties	1.547	1.766	-578.525	-466.068
Finanzielle Vermögenswerte	0	0	-1.383	-872
Vorräte	0	0	0	0
Forderungen, Sonstige Vermögenswerte	2.910	2.486	0	0
Schulden
Rückstellungen	6.538	11.089	0	0
Verbindlichkeiten	5.673	4.465	-1.831	-2.182
§ 6b-Rücklage	0	0	-23.604	-25.002
Verlustvorträge	42.413	46.294	0	0
Latente Steuern (Brutto)	59.081	66.100	-605.772	-494.124
Saldierter Ausweis	7.908	3.724	-554.599	-431.748
davon Organkreis	0	0	-221.571	-185.512
davon nicht im Organkreis	7.908	3.724	-333.028	-246.236

Veränderung der latenten Steuern in der Bilanz

in Tausend €	01.01.2017	Erfasst in GuV	Erfasst im sonstigen Ergebnis	Zugang IFRS 3	Abgang	31.12.2017
Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	0	0	0	0	0	0
Investment Properties	-345.839	-88.115	0	-30.348	0	-464.302
Finanzielle Vermögenswerte	-263	-609	0	0	0	-872
Vorräte	0	0	0	0	0	0
Forderungen, SVW	0	2.486	0	0	0	2.486
Schulden
Rückstellungen	12.109	-550	-470	0	0	11.089
Verbindlichkeiten	6.315	-3.975	0	-56	0	2.284
§ 6b-Rücklage	-17.088	-7.914	0	0	0	-25.002
Verlustvorträge	43.395	-35	0	2.934	0	46.294
Summe	-301.371	-98.712	-470	-27.470	0	-428.023

in Tausend €	01.01.2018	Erfasst in GuV	Erfasst im sonstigen Ergebnis	Zugang IFRS 3	Abgang	31.12.2018
Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	0	0	0	-428	0	-428
Investment Properties	-464.302	-87.810	0	-24.867	0	-576.979
Finanzielle Vermögenswerte	-872	-511	0	0	0	-1.383
Vorräte	0	0	0	0	0	0
Forderungen, SVW	2.486	424	0	0	0	2.910
Schulden
Rückstellungen	11.089	-4.803	252	0	0	6.538
Verbindlichkeiten	2.284	1.558	0	0	0	3.842
§ 6b-Rücklage	-25.002	1.400	0	0	0	-23.602
Verlustvorträge	46.294	-4.043	0	162	0	42.413
Summe	-428.023	-93.785	252	-25.133	0	-546.689

Latente Steuern, die den gleichen Organkreis betreffen, werden in der Konzernbilanz saldiert ausgewiesen. Zum 31.12.2018 besteht in einer Gesellschaft ein Aktivüberhang i.H.v. TEUR 7.908. Zum 31.12.2017 bestanden Aktivüberhänge in Höhe von TEUR 3.724. In beiden Jahren resultieren die Aktivüberhänge im Wesentlichen aus latenten Steuern auf Pensionsrückstellungen und Verlustvorträgen.

22. Vorräte

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Vorratsimmobilien	57.121	6.702
Andere Vorräte	48	60
	57.169	6.762

Bei den im Umlaufvermögen bilanzierten Objekten handelt es sich um zum Verkauf bestimmte, unbebaute Grundstücke sowie zum Verkauf bestimmte, fertiggestellte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die nicht unter Abschnitt 24 fallen.

In die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten werden alle Kosten des Erwerbs und der Herstellung sowie sonstige Kosten einbezogen, die anfallen, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen. Hierbei handelt es sich um alle Einzelkosten sowie angemessene Teile produktionsbezogener Gemeinkosten.

Die Wertminderungen der Vorräte auf den Nettoveräußerungswert belaufen sich in 2018 auf TEUR 357 (i.Vj.: TEUR 605) und sind in dem Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten enthalten.

23. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Überleitung der Brutto- auf die Nettowerte der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen stellt sich wie folgt dar:

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Forderungen aus Vermietung (brutto)	6.993	6.228
Wertberichtigungen	-4.043	-3.768
Forderungen aus Vermietung (netto)	2.950	2.460
Forderungen aus anderen Leistungen (brutto)	1.358	1.768
Wertberichtigungen	-11	-11
Forderungen aus anderen Leistungen (netto)	1.347	1.757
	4.297	4.217

Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten.

Die wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind grundsätzlich fällig. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Wesentliche überfällige, aber nicht wertgeminderte Forderungen lagen zu keinem Stichtag vor.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Wertberichtigungen dargestellt:

in Tausend €	2018	2017
Wertberichtigungen am 1. Januar	-3.768	-4.091
Zugänge	-1.241	-1.172
Abgänge	969	1.534
Erfolgsneutrale Reklassifizierung	28	-16
Änderungen im Konsolidierungskreis	-31	-23
Wertberichtigungen am 31. Dezember	-4.043	-3.768

Die Erfassung der Wertberichtigungen von Forderungen erfolgt zum jeweiligen Stichtag grundsätzlich unter Verwendung des Wertberichtigungskontos. Eine Ausbuchung der wertgeminderten Forderung beziehungsweise des etwaigen Betrags des Wertberichtigungskontos wird bei als uneinbringlich eingestuften Forderungen vorgenommen.

In der nachfolgenden Tabelle ist die Altersstruktur der Forderungen dargestellt:

			Am Abschlussstichtag im folgenden Intervall überfällig
in Tausend €	Buchwert	Am Abschlussstichtag weder überfällig noch wertberichtigt	weniger als 3 Monate	zwischen 3 und 6 Monaten	mehr als 6 Monate	unbekannt verzogen
Forderungen aus Vermietung zum 31.12.2017	6.228	755	1.435	538	343	3.157
Wertberichtigung zum 31.12.2017	3.768	0	0	269	343	3.157
Forderungen aus Vermietung zum 31.12.2018	6.993	1.064	1.617	576	395	3.341
Wertberichtigung zum 31.12.2018 ^*	4.043	0	0	288	395	3.341

^* Davon entfallen TEUR 19 auf Forderungen aus der Akquisition einer Tochtergesellschaft, für die zum Abschlussstichtag keine Altersstruktur vorlag.

24. Fertigungsaufträge

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Aufwendungen / Erträge von noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen	107	428
Anzahlungen auf noch nicht abgschlossene Fertigungsaufträge	78	400
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden	29	28
Aufwendungen / Erträge von noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen	410	564
Anzahlungen auf noch nicht abgschlossene Fertigungsaufträge	1.041	672
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber Kunden	-631	-108

Am 31. Dezember 2018 betrug die Summe der für die noch nicht endabgerechneten Fertigungsaufträge angefallenen Aufwendungen und anteiligen Gewinne TEUR 517 (i.Vj.: TEUR 992). Erhaltene Anzahlungen im Zusammenhang mit noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen beliefen sich auf TEUR 1.119 (i.Vj.: TEUR 1.072). Einbehalte im Sinne von IAS 11.40 (c), d.h. Beträge für Einbehalte lfd. Projekte, die dem Kunden in Rechnung gestellt wurden und erst bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen oder nach erfolgter Fehlerbehebung fällig werden, bestehen nicht.

Der Betrag der erfassten Erlöse ergibt sich aus der Herstellung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die auf Grundlage von kundenspezifischen Verträgen gefertigt werden. Die Kunden haben die Möglichkeit, die strukturellen Hauptelemente der Objekte zu bestimmen.

Auftragserlöse beinhalten den ursprünglich im Vertrag vereinbarten Betrag zuzüglich aller Zahlungen für Abweichungen im Gesamtwerk, Ansprüche und Anreize, sofern es wahrscheinlich ist, dass sie zu Erlösen führen und verlässlich bewertet werden können.

Ist das Ergebnis eines Fertigungsauftrags verlässlich zu schätzen, werden die Auftragserlöse im Verhältnis zum Fertigstellungsgrad des Auftrags im Gewinn oder Verlust erfasst. Der Fertigstellungsgrad wird anhand des Verhältnisses der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den am Stichtag geschätzten gesamten Auftragskosten beurteilt. Sofern das Ergebnis eines Fertigungsauftrags nicht verlässlich geschätzt werden kann, werden die Auftragserlöse nur in Höhe der angefallenen Auftragskosten erfasst, die wahrscheinlich einbringlich sind.

25. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen	12.135	12.361
Aktivwert Rentenversicherung	488	476
Geleistete Anzahlungen auf Beteiligungen	0	114.082
Sonstige Vermögenswerte (langfristig)	660	726
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken	4.871	1.336
Forderungen gegenüber Gesellschaftern	0	12.292
Sonstige Vermögenswerte (kurzfristig)	9.161	7.376
	27.315	148.651
Davon langfristig	13.283	127.646
Davon kurzfristig	14.032	21.005
	27.315	148.651

Die langfristigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen fünf Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 12.127 (i.Vj.: TEUR 12.354). Bei den Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen handelt es sich um als zur Veräußerung gehalten eingestufte Finanzinstrumente, welche mangels Bestimmbarkeit des beizulegenden Zeitwertes zu Anschaffungskosten bewertet werden. Eine Veräußerung dieser Finanzinstrumente ist derzeit nicht beabsichtigt.

Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei der Covivio Immobilien-Gruppe verbleibt.

Die kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 4.871 (i.Vj.: TEUR 1.336). Darüber hinaus ist ein Betrag von TEUR 103 (i.Vj.: TEUR 123) enthalten, der zum Stichtagskurs von 7,46 DKK in Euro umgerechnet wurde.

26. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Kassenbestände	5	9
Bankguthaben	10.467	35.877
	10.472	35.886

Über Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von TEUR 3.536 (i.Vj.: TEUR 13.225) kann der Konzern kurzfristig nicht verfügen (restricted cash).

27. Gezeichnetes Kapital

Kapitalerhöhungen

Auf der Hauptversammlung vom 12. Dezember 2016 wurde u.a. beschlossen, die Satzung durch Einfügen von § 5a (Genehmigtes Kapital) zu ändern sowie den Vorstand zu ermächtigen, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 31. Dezember 2017 durch Ausgabe von bis zu 20.833.333 neuen, auf den Namen lautenden Stückaktien gegen bar einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 20.833.333,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2016/I). Durch Vorstandsbeschluss vom 11. Januar 2017 wurde von dieser Ermächtigung teilweise Gebrauch gemacht und das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats gegen Bareinlagen von EUR 149.633.681 um EUR 10.416.667 auf EUR 160.050.348 erhöht. Des Weiteren hat der Vorstand in seiner Sitzung am 23. Mai 2017 mit Zustimmung des Aufsichchtsrats von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht und beschlossen, das Grundkapital von EUR 160.050.348 um bis zu EUR 10.416.666 auf bis zu EUR 170.467.014 durch Ausgabe von bis zu 10.416.666 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien zu erhöhen. Die Aktionäre haben die Kapitalerhöhungen jeweils gemäß den Ihnen zustehenden Bezugsrechten vollständig gezeichnet. Das Kapital wurde jeweils vollständig eingezahlt.

Die Aktien werden nach den bisher durchgeführten Kapitalerhöhungen am Abschlussstichtag gehalten von:

Aktionäre	Anzahl der Stückaktien
Batisica S.à.r.l., Luxemburg	2.735.205
IW-FDL Beteiligungs-GmbH & Co. KG, Essen	8.693.843
Covivio Holding GmbH, Essen	93.752.849
Predica Prévoyance Dialogue du Crédit Agricole, Paris	20.911.137
Cardif Assurance Vie, Paris	20.504.516
Generali Vie, Paris	10.062.288
Delfin S.à.r.l., Luxemburg	4.400.150
Assurances du Credit Mutuel VIE SA, Straßburg	4.400.150
BNP Paribas Cardif Vita, Mailand	3.126.527
MMA Vie SA, Le Mans	752.139
MAAF Vie SA, Chauray	376.071
GMF Vie SA, Ermont	752.139
	170.467.014

Art und Zweck der Rücklagen

(i) Kapitalrücklage:

Die Kapitalrücklage dient der allgemeinen Stärkung der Eigenkapitalbasis der Covivio Immobilien-Gruppe.

Der Vorstand hat beschlossen, im Rahmen der Jahresabschlusserstellung zum 31.12.2018 einen Betrag in Höhe von TEUR 150.000 (i.Vj.: TEUR 45.000) aus der Kapitalrücklage der Covivio Immobilien SE zu entnehmen und in die übrigen Rücklagen einzustellen.

(ii) Übrige Rücklagen:

In Höhe von TEUR 874 besteht zudem ein Unterschiedsbetrag, der auf Grund einer Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 entstanden ist und nach den Vorschriften des IFRS 1 weitergeführt wird.

Des Weiteren ist in den übrigen Rücklagen das kumulierte Periodenergebnis enthalten.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung vom 18. April 2018 haben die Aktionäre der Covivio Immobilien SE, auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat, beschlossen, eine Dividende in Höhe von EUR 0,54 je Aktie (für neue Aktien pro rata in Bezug auf die Haltezeit), TEUR 88.261 an die Aktionäre auszuschütten und einen Betrag von TEUR 2.483 auf neue Rechnung vorzutragen. Für die Hauptversammlung im April 2019 plant der Vorstand, dem Aufsichtsrat und mit ihm zusammen der Hauptversammlung vorzuschlagen, von dem Bilanzgewinn der Covivio Immobilien SE in Höhe von TEUR 200.010 einen Betrag in Höhe von TEUR 97.166 an die Aktionäre auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von TEUR 102.844 auf neue Rechnung vorzutragen. Dies entspricht einer Dividende von EUR 0,57 je Aktie, wobei in 2018 neu geschaffene Aktien zeitanteilig berücksichtigt werden.

(iii) Nicht beherrschende Anteile:

Die Minderheiten in Höhe von TEUR 213.282 betreffen die von der Acopio GmbH, der Covivio Holding GmbH, Kronberg International S.à.r.l. sowie von der Empira AG gehaltenen nicht beherrschenden Anteile an vollkonsolidierten Konzerngesellschaften.

Analyse des sonstigen Ergebnisses

Das sonstige Ergebnis besteht ausschließlich aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten aus der Bewertung von Pensionsrückstellungen und den korrespondierenden latenten Steuern.

28. Leistungen an Arbeitnehmer

Die Gesellschaft unterhält leistungsorientierte Pensionspläne. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Leistungszusagen (Direktzusagen) auf Basis verschiedener Versorgungsordnungen und Betriebsvereinbarungen. Daneben bestehen Versorgungsverpflichtungen aus unterschiedlichen Regelungen zur Umwandlung von Gehaltsteilen in Ansprüche auf Betriebsrente bzw. Kapitalzusagen. Die Zusagen werden - abhängig von der jeweiligen Versorgungsordnung oder der persönlichen einzelvertraglichen Grundlage - nach Vollendung des 65. Lebensjahres, beziehungsweise bei Bewilligung einer ungekürzten Rente eines gesetzlichen Rentenversicherungsträgers fällig. Eine Invalidenrente wird in gleicher Höhe gewährt, wie die ursprüngliche Zusage. Die Hinterbliebenenversorgung beträgt 60% der Altersrente.

Im Zusammenhang mit den leistungsorientierten Pensionsplänen ist die Gesellschaft verschiedenen Risiken ausgesetzt, wobei die Risikostruktur für alle Pläne im Wesentlichen identisch ist. Besondere Risiken ergeben sich aus der Rentenanpassungsverpflichtung nach § 16 BetrAVG, wenn sich eine höhere Inflationsrate als 2,0% ergibt. Dadurch würden die künftigen tatsächlichen Anpassungsraten nach § 16 BetrAVG die angenommenen rechnerischen Rentensteigerungen in der Bewertung übersteigen. Risiken aus Gehaltssteigerungen in der Zukunft sind bei den Rentenzusagen der Aktiven vorhanden, wenn es sich um gehaltsabhängige Zusagen handelt und kein Besitzstand anzunehmen ist. Der Bestand zeigt, dass die Renten sehr lange zu zahlen sind, da die bisher erreichten Lebensalter der Rentner im Branchendurchschnitt sehr hoch sind. Zudem ist der Rentnerbestand sehr jung, so dass mit einer vergleichsweise langen Zahlungsdauer zu rechnen ist. Der Versorgungsplan sieht eine Strategie zum Risikoausgleich vor, indem möglichst viele Rentner abgefunden werden. Liquide Mittel werden hierfür nicht reserviert.

Die vorgenannten Leistungspläne setzen der Covivio Immobilien-Gruppe versicherungsmathematischen Risiken aus, wie dem Langlebigkeitsrisiko und dem Zinsänderungsrisiko. Währungsrisiken bestehen nicht. Neuen Mitarbeitern werden jedoch seit einigen Jahren keine Pensionszusagen mehr gewährt. Mitarbeitern, die Direktversicherungen im Wege der Gehaltsumwandlung abgeschlossen haben, werden jedoch in geringem Umfang Zuschüsse gewährt.

Vorstände, Geschäftsführer, leitende Angestellte, besonders qualifizierte Angestellte, praktisch alle seit 2018 neu eingestellten Mitarbeiter sowie die Mitarbeiter, die freiwillig vom tariflichen Vergütungsmodell in das 2017 neu eingeführte leistungsorientiertes Vergütungsmodell gewechselt sind erhalten variable Vergütungen in Form von Tantiemen/Boni, welche von der Erreichung bestimmter Unternehmens- und Individualziele abhängen. Darüber hinaus besteht noch mit einem Geschäftsführer der Covivio Immobilien GmbH eine vertragliche Regelung über so genannte Langfrist-Boni. Diese Zusagen können durch die Gewährung von Aktien der Covivio SA oder in bar erfüllt werden. Die Zusage erfolgt jährlich, die Auszahlung dieser Langfrist-Boni aber in der Regel erst jeweils 4 Jahre nach der Zusage. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist. Vorstände, einige Geschäftsführer und besonders qualifizierte Mitarbeiter haben außerdem Aktienzusagen erhalten, bei der die endgültige Anzahl der übertragenen Aktien bei der Zusage noch nicht feststeht, sondern von der Erreichung bestimmter Konzern-, Unternehmens- und Individualziele abhängt.

Infolge mehrere Teilbetriebsübergänge gemäß § 613a BGB sind inzwischen keine Mitabeitern mehr bei der Covivio Wohnen Service GmbH beschäftigt.

Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung hat sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €
Pensionsrückstellungen zum 01.01.2017	45.609
Laufender Dienstzeitaufwand	581
Zinsaufwand	849
Neubewertungen: Versicherungsmathematisches Ergebnis finanzieller Natur	-1.664
Gezahlte Versorgungsleistungen	-1.877
Pensionsrückstellungen zum 31.12.2017	43.498
Pensionsrückstellungen zum 01.01.2018	43.498
Laufender Dienstzeitaufwand	766
Zinsaufwand	896
Änderungen Umstellung Sterbetafeln (RT 2005 auf RT 2018)	348
Neubewertungen:
Versicherungsmathematisches Ergebnis finanzieller Natur	691
Gezahlte Versorgungsleistungen	-1.706
Pensionsrückstellungen zum 31.12.2018	44.493

Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit (Duration) der leistungsorientierten Verpflichtung beläuft sich zum 31. Dezember 2018 für die einzelnen Gesellschaften wie folgt:

Duration in Jahren	31.12.2018	31.12.2017
Covivio Wohnen Service GmbH - Pensionen	0,00	17,61
Covivio Wohnen Service GmbH - Pensionen DC	0,00	20,81
Covivio Immobilien GmbH - Pensionen	18,69	24,11
Covivio Immobilien GmbH - Pensionen DC	21,76	30,27
Covivio Immobilien SE - Pensionen	8,00	8,29
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH - Pensionen	7,53	7,53

Pensionsaufwand

Der im Gewinn oder Verlust der Periode erfasste Teil der Pensionsaufwendungen setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend €	2018	2017
Dienstzeitaufwand	766	581
Zinsaufwendungen	896	849
	1.662	1.430

Umstellung Sterbetafeln von Heubeck RT 2005 auf RT 2018

Der im Gewinn oder Verlust der Periode erfasste Teil der Umstellung der Richttafeln setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Änderungen Umstellung Sterbetafeln (RT 2005 auf RT 2018)	348	0

Versicherungsmathematische Annahmen

Nachfolgend sind die wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen wiedergegeben, die der Ermittlung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrunde liegen:

in Prozent	31.12.2018	31.12.2017
Abzinsungssatz zum Bilanzstichtag	2,10	2,10
Künftige Entgeltsteigerungen	2,50	2,50
Künftige Rentensteigerungen	1,00 / 2,00	1,00 / 2,00

Die künftigen Rentensteigerungen betragen in Abhängigkeit vom Pensionsplan 1% bzw. 2% (i.Vj.: 1% bzw. 2%).

Die der Berechnung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrundeliegende Sterberate basiert auf den Sterbetafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (2018 G).

Sensitivitätsanalyse

Ein Anstieg beziehungsweise Rückgang der wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen um einen halben Prozentpunkt hätte ceteris paribus auf den Barwert der Pensionsverpflichtungen zum 31. Dezember 2018 in Höhe von TEUR 44.493 folgende Auswirkungen:

in Tausend €	+ 0,5 %	- 0,5 %
Abzinsungssatz zum Bilanzstichtag (1,9 %)	47.841	41.196
Künftige Entgeltsteigerungen (2,5 %)	43.696	44.980
Künftige Rentensteigerungen (2,0 % / 1,0 %)	42.105	46.736

Da den Sensitivitätsanalysen die durchschnittliche Laufzeit der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur zu näherungsweisen Informationen beziehungsweise Tendenzaussagen. Die Korrelation der Effekte und Bewertungsannahmen untereinander sind ebenfalls unberücksichtigt geblieben. Auf eine Sensitivitätsanalyse der Fluktuation wurde zudem vollständig verzichtet, da diese annähernd konstant ist.

Finanzierung der Pensionsverpflichtungen

Die Finanzierung der leistungsorientierten Versorgungszusagen erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen. Planvermögen besteht nicht.

29. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Verbindlichkeiten aus Vermietung	8.782	9.009
Verbindlichkeiten aus sonstigen Leistungen	13.371	8.626
Ausstehende Eingangsrechnungen	18.915	20.474
	41.068	38.109
Davon langfristig	0	0
Davon kurzfristig	41.068	38.109
	41.068	38.109

Der leichte Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen resultiert im Wesentlichen aus zum Abschlussstichtag gegenüber dem Vorjahr erhöhten Verbindlichkeiten aus sonstigen Leistungen. Dabei handelt es sich insbesondere um Instandhaltungsmaßnahmen wie das Anbringen einer Wärmedämmfassade, Flachdacharbeiten und den Einbau von Isolierglasfenstern.

30. Finanzschulden und derivative Finanzinstrumente

Die folgenden Tabellen zeigen die Entwicklung der Finanzschulden:

in Tausend €	01.01.2018	Zugänge zahlungswirksam	Abgänge zahlungswirksam	Abgänge zahlungsunwirksam	Änderung Kons.-kreis zahlungsunwirksam	31.12.2018
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.129.828	490.919	-417.140	2.387	59.030	2.265.024
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	4.352	1.517	-51.380	0	52.592	7.081
	2.134.180	492.436	-468.520	2.387	111.622	2.272.105
Davon langfristig	2.073.659					2.147.915
Davon kurzfristig	60.521					124.190
	2.134.180					2.272.105

in Tausend €	01.01.2017	Zugänge zahlungswirksam	Abgänge zahlungswirksam	Abgänge zahlungsunwirksam	Änderung Kons.-kreis zahlungsunwirksam	31.12.2017
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.856.671	502.787	-307.077	3.150	74.297	2.129.828
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	2.064	2.288	0	0	0	4.352
	1.858.735	505.075	-307.077	3.150	74.297	2.134.180
Davon langfristig	1.833.239					2.073.659
Davon kurzfristig	25.496					60.521
	1.858.735					2.134.180

Die in der Bilanz ausgewiesenen Finanzschulden sind wie folgt durch im Grundbuch eingetragene dingliche Sicherheiten im direkten Zusammenhang mit der Finanzierung besichert. Zum 31. Dezember 2018 betragen die Buchwerte der Investment Properties und der zur Veräußerung stehenden Immobilien, die der Besicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 2.277.364 (i.Vj.: TEUR 2.139.899) dienen, insgesamt TEUR 5.618.622 (i.Vj.: TEUR 4.816.927). Bei den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern beträgt der Buchwert der Sicherheiten TEUR 1.176 (i.Vj.: TEUR 1.791).

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen externen Kreditgebern

Die Verbindlichkeiten der Covivio Immobilien-Gruppe gegenüber Kreditinstituten werden im Zugangszeitpunkt zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten auf der Grundlage der Effektivzinsmethode. Der durchschnittliche Zinssatz (inkl.-Marge) für die Covivio Immobilien-Gruppe zum 31. Dezember 2018 betrug 1,85% (i.Vj.: 1,85%).

Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden mit Nominalzinssätzen bei den variablen Darlehen zwischen 0,55% und 2,37% (i.Vj.: 0,57% und 1,07%) und bei den Festzinsdarlehen zwischen 0,00% und 8,00% (i.Vj.: 0,00% und 8,00%) verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten insgesamt beinhalten kein wesentliches kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da es sich entweder um Finanzierungen mit langfristigen Zinsbindungen handelt bzw. variabel verzinsliche Verbindlichkeiten, die mittels geeigneter derivativer Finanzinstrumente abgesichert sind.

Zum 31. Dezember 2018 bestanden keine nicht genutzten, allerdings zweckgebundene, aber noch nicht ausgezahlte Darlehenszusagen (i.Vj.: TEUR 4.518). Ferner bestehen vier Kontokorrentkreditlinien. Drei über jeweils 25.000 TEUR bei der Sparkasse Dortmund, der Berliner Sparkasse und der BayernLB und eine weitere bei der Berlin Hyp über 10.000 TEUR sowie eine nicht fest zugesagte Geldmarktlinie bei der Bayern LB über TEUR 25.000. Zum 31. Dezember 2018 sind insgesamt 10.000 TEUR (i. Vj.: 60.000 TEUR) aus den Kontokorrentkreditlinien sowie der nicht zugesagten Geldmarktlinie in Anspruch genommen worden.

Darüber hinaus hat die Covivio Immobilien-Gruppe mit Covivio SA eine Vereinbahrung über die Gewährung einer Kontokorrentlinie in Höhe von TEUR 50.000 getroffen. Die Kontokorrentlinie der Covivio SA ist im Geschäftsjahr 2018 nicht in Anspruch genommen worden.

Finanzierungsvereinbarungen der Covivio Immobilien-Gruppe beinhalten grundsätzlich sogenannte Covenants (basierend auf insbesondere "Loan to Value - LTV", Debt Service Cover Ratio - DSCR und Kapitaldienstfähigkeit - KDF), d.h. Kreditbedingungen die von der Covivio-Immobilien-Gruppe in der Regel bezogen auf die einzelnen Portfolio-Finanzierungen eingehalten werden müssen. Sofern diese Covenants verletzt würden, könnten die Kreditgeber u.a. eine vorzeitige Rückzahlung oder die Stellung von Ersatzsicherheiten verlangen. Diese Covenants basieren im Wesentlichen auf den Kennzahlen der jeweiligen Finanzierungsportfolien. Zur Einhaltung der Covenants steht die Covivio-Immobilien-Gruppe in einem regelmäßigen Austausch mit den jeweiligen Banken. Die Einhaltung wird über ein regelmäßiges Reporting nachgewiesen, Abweichungen im Einzelfall werden mit den Banken besprochen und führen ggf. zu vertraglichen Anpassungen. Nach Auskunft der Banken lag in keinem Fall ein Kündigungsgrund vor.

Die wesentlichen Covenants und die zugehörigen Finanzierungsvereinbarungen zum 31. Dezember 2018 können der nachfolgenden Übersicht entnommen werden:

31. Dezember 2018	DSCR Soll	LTV Soll	KDF Soll
Covivio Immobilien SE & Co. KG Eins	Min. 120 %	Max. 100 %	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Zwei	Min. 150 %	Max. 90 % ^*	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Drei	-	Max. 62 %	Min. 8,46 %
Covivio Immobilien SE & Co. KG Vier	Min. 120 %	Max. 90 %	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Residential (Tranche A)	Min. 130 %	Max. 65 %	-
Covivio Immobilien SE & Co. KG Residential (Tranche B / August)	Min. 250%	Max. 65 %
Covivio Berolinum Zwei GmbH (Tranche B / August)
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH	Min. 120 %	Max. 65 %	-
Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH	-	Max. 70 %	Min. 8,50 %
Covivio Dresden GmbH	Min. 125 %	Max. 60 %	-
Covivio Berlin C GmbH	-	Max. 70 %	Min. 6,50 %
Covivio Lux Residential S.à.r.l.	Min. 110 %	Max. 60 %	-
Covivio Berolinum Eins GmbH	Min. 110 %	Max. 60 %	-
Covivio Berolinum Zwei GmbH (Tranche A)	Min. 130 %	Max. 65 %	-
Covivio Berolinum Drei GmbH	Min. 110 %	Max. 60 %	-
Valore 4 S.à.r.l. & Valore 6 S.à.r.l.	Min. 110 %	Max. 60 %	-
Covivio Berlin 67. / 78. / 79. GmbH	Min. 125 %	Max. 45 %	-
Covivio Berlin I S.à.r.l. & Covivio Berlin V S.à.r.l. (Tranche A)	Min. 130 %	Max. 65 %	-
Covivio Dansk L ApS	-	Max. 65 %	Min. 8,05 %
Covivio Berlin Prime S.à.r.l.	Min. 130 %	Max. 75 %	-
Covivio Hamburg 1,2,3,4 ApS	Min. 250 %	Max. 69 %	-
Covivio Arian GmbH & Covivio Bennet GmbH	Min. 110 %	Max. 60 %	-
Covivio Immobilien SE (Sunflower)	Min. 110 %	Max. 67 %	-
Covivio Immobilien SE (Firefly APA)	Min. 110 %	Max. 70 %	-
Covivio Immobilien SE (Lotte)	-	-	-
Covivio Marien-Carré GmbH		Max. 65 %	Min. 6,70 %
Covivio Quadriga IV GmbH, Covivio Quadriga 15. / 36. / 40. / 45. / 46. / 47. GmbH	Min. 125 %	Max. 70 %	-
Residenz Berolina GmbH & Co. KG	Min. 110 %	Max. 70 %	-
Covivio Berolina Fischerinsel GmbH & Co. KG	Min. 135 %	Max. 65 %	-
Amber Properties S.à.r.l., Venus Properties S.à.r.l., Saturn Properties S.à.r.l., Covivio Vinetree S.à.r.l., Covivio Gettmore S.à.r.l.	Min. 110 %	Max. 80 %	-
Venus Properties S.à r.l.	Min. 110 %	Max. 70 %	-
Covivio Mariendorfer Damm 28/ Markgrafenstr. 17 Grundbesitz GmbH, Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH, Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	Min. 110 %	Max. 72 %	-
Covivio Cantian Str.18 Grundbesitz GmbH, Covivio Sophie-Charlotten-Str.31,32 Grundbesitz GmbH, Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	Min. 110%	Max. 75%	-
Nordens Immobilien III GmbH	-	-	-
Covivio Immobilien SE, Covivio Rehbergen GmbH
Covivio Berlin Home GmbH, Covivio Handelsliegenschaften GmbH, Covivio Alexandrinenstraße GmbH	Min. 110 %	Max. 65 %
Covivio Spree Wohnen 1 S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 2 Sà.r.l., Covivio Spree Wohnen 6. S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 7. S.à.r.l., Covivio Spree Wohnen 8. S.à.r.l.	Min. 165 %	Max. 65 %
Montana Portfolio GmbH	Min. 120 %	Max. 70 %
Covivio Stadthaus GmbH (Persius)	Min. 150 %	Max. 72 %
Covivio Stadthaus GmbH (Grevenbroicher Weg)	-	-	-
Seed Portfolio 2 GmbH	Min.200%	Max. 64%	-
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH Covivio Zinshäuser Gamma GmbH	Min. 150%	-	-
Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH (Katja)	-	-	-
Covivio Berlin 9 GmbH, ERZ 1 GmbH
Covivio Wohnbau GmbH	_-	Max. 65%	4,80%
Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH
Covivio Berlin 8 GmbH, SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH Covivio Wohnbau GmbH, Covivio Stadthaus GmbH	Min. 110%	Max. 70%	-
ERZ 2 GmbH
Second Raglan GmbH	-	-	-
Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten (Elisabeth)	-	-	-
Covivio Immobilien SE (Heinrich-Mann-Allee)	-	-	-
Covivio Immobilien SE (Mayfield)	-	-	-
DRVB Ruth 1 GmbH	-	-	-
Covivio Wohnbau GmbH (Akzent)	-	-	-

^* Basis Beleihungswert

Im Rahmen des Covenant-Reportings konnte den Banken die Einhaltung der DSCR- und KDF-Covenants in allen Fällen bestätigt bzw. eine Anpassung der Covenants mit den beteiligten Banken erreicht werden. Ebenso überprüfen die Banken selbst bzw. deren Gutachter die Marktwerte in Bezug auf die LTV-Covenants. Bisher gab es hierzu keine Mitteilungen über eine Verletzung der LTV-Covenants oder eine negative Entwicklung der Marktwerte.

Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente bestehen hauptsächlich aus Zinssicherungsinstrumenten, die im Rahmen der Zinssicherungsstrategie der Covivio-Immobilien-Gruppe eingesetzt werden. Die Zinssicherungsstrategie der Covivio Immobilien-Gruppe sieht vor, dass mindestens 75 -80% des variablen Darlehensvolumens durch Zinssicherungsinstrumente bzw. Festzinsvereinbarungen gesichert sind. Als Zinssicherungsinstrumente finden sowohl Swaps als auch Optionen Verwendung. Die im Rahmen der Zinssicherung eingesetzten Optionen umfassen Caps und Floors. Die folgende Tabelle zeigt die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente:

in Tausend €	31.12.2018		31.12.2017
	positive Marktwerte	negative Marktwerte	positive Marktwerte	negative Marktwerte
Swaps/Optionen	9.475	-20.565	6.664	-15.378
	9.475	-20.565	6.664	-15.378

Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Höhe von TEUR 2.376 beinhaltet die Auswirkungen von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Derivaten in Höhe von TEUR -11.656 (i.Vj.: TEUR 8.342) sowie die laufenden Auszahlungen für Zinssicherungsinstrumente in Höhe von TEUR 9.280 (i.Vj.: TEUR 15.911).

Die im Geschäftsjahr erfassten Zinsaufwendungen aus den Derivaten betragen TEUR 4.472 (i.Vj.: TEUR 9.081).

Die folgenden Tabellen zeigen die geschätzten, undiskontierten Zahlungsströme der Sicherungsinstrumente entsprechend ihrer Restlaufzeit:

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	>5 Jahre	Summe 31.12.2018
Swaps	-61	-38	0	-98
Optionen	4.071	10.052	-2.334	11.788
Summe	4.010	10.014	-2.334	11.690

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	>5 Jahre	Summe 31.12.2017
Swaps	-26	-9	0	-35
Optionen	3.850	18.559	19.998	42.407
Summe	3.824	18.550	19.998	42.372

Die Zahlungsströme, die in den vorhergehenden Tabellen angegeben werden, stellen die undiskontierten Zahlungsströme im Zusammenhang mit derivativen finanziellen Verbindlichkeiten dar, die zu Risikomanagementzwecken gehalten werden und normalerweise nicht vor ihrer vertraglichen Fälligkeit ausgeglichen werden. Eine vorzeitige Ablösung ist innerhalb dieser Angaben nicht berücksichtigt. Die Darstellung zeigt die Nettozahlungsströme von Derivaten mit einem Nettobarausgleich (zum Beispiel Zinsswaps).

31. Erhaltene Anzahlungen

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Verbindlichkeiten aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten	-113.644	-113.291
Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten	109.565	106.518
	-4.079	-6.774

Die erhaltenen Anzahlungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten werden mit den Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten saldiert. Der Saldo ist gegenüber dem Vorjahr gesunken.

32. Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Rückstellungen für den Personalbereich	7.695	8.359
Verbindlichkeiten aus Verkehrsteuern	1.184	827
Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter	632	9
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	2.467	3.324
	11.978	12.519
Davon langfristig	0	0
Davon kurzfristig	11.978	12.519
	11.978	12.519

Die Rückstellungen für den Personalbereich beinhalten im Wesentlichen die Rückstellung für Bonuszahlungen (TEUR 5.349, i.Vj.: TEUR 3.930), die Rückstellung für Jubiläen (TEUR 566, i.Vj.: TEUR 1.548), die Rückstellung für Gleitzeit/Überstunden/Urlaub (TEUR 791, i.V.: TEUR 908) und die Rückstellung für Abfindungen (TEUR 931, i.Vj.: TEUR 1.620). Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen die Rückstellung für nachlaufende Kosten aus Grundstückverkäufen (TEUR 211, i.Vj.: TEUR 1.366), die Verbindlichkeiten aus Kaufpreiszahlungen (TEUR 360, i.Vj: TEUR 47) und sonstige Verbindlichkeiten (TEUR 672, i.Vj.: TEUR 479).

33. Finanzinstrumente Kapitalmanagement

Ziele des Kapitalmanagements der Covivio Immobilien-Gruppe sind:

―	Langfristige Wertsteigerung im Interesse von Investoren, Mitarbeitern und Kunden
―	Sicherstellung ausreichender Liquiditätsausstattung des Konzerns
―	Gewährleistung der Kapitaldienstfähigkeit
―	Schaffung finanzieller Flexibilität zur Umsetzung der Wachstums- und Portfoliooptimierungsstrategie
―	Ermittlung und Steuerung von Zinsänderungsrisiken sowie Erschließen von Potentialen zur Optimierung des Zinsergebnisses im Rahmen der relevanten Risikopräferenz.

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements der Covivio Immobilien-Gruppe werden die Mitglieder des Vorstands und der Geschäftsführung monatlich über die operativen Kennzahlen, die Ergebnisentwicklung und deren potentielle Auswirkungen auf das Konzerneigenkapital informiert.

Die Eigenkapitalsituation der Tochterunternehmen wird einer regelmäßigen Prüfung unterzogen.

Das konsolidierte Eigenkapital der Covivio Immobilien-Gruppe hat sich wie folgt entwickelt:

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Eigenkapital	2.925.163	2.465.057
Bilanzsumme	5.894.208	5.165.687
Eigenkapitalquote in %	49,6	47,7

Der Konzern verfügt über ein Treasury Management, das unter anderem durch die Anwendung von Cash-Pooling die Kapitalflüsse der Covivio Immobilien-Gruppe täglich kontrolliert und optimiert. Darüber hinaus verfügt der Konzern über einen Finanzstatusreport, der täglich aktualisiert wird. Ergänzt wird das Liquiditätsmanagement durch eine kurzfristige Liquiditätsvorschau sowie eine monatsgenaue Liquiditätsplanung für das laufende Geschäftsjahr, über die die Geschäftsführung regelmäßig unterrichtet wird.

Im Rahmen von Kreditverträgen ist die Covivio Immobilien-Gruppe zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Im Rahmen des internen Prognoseprozesses wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft. Wie in den Vorjahren wurden auch im Berichtsjahr die in Kreditverträgen geforderten Finanzkennzahlen eingehalten.

Die Covivio Immobilien-Gruppe setzt in ihrer Finanzierungsstrategie überwiegend auf langfristige Finanzierungen mit einem angemessenen Anteil von Fremdkapital. Um sich gegen Zinsänderungen abzusichern, schließt die Covivio Immobilien-Gruppe bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten grundsätzlich Zinssicherungen in Form sogenannter Zinsswaps oder anderer Zinssicherungsinstrumente ab. Die Umsetzung der Finanzierungsstrategie obliegt dem Bereich Finanzen.

Zum Risikomanagement siehe die Erläuterungen im Lagebericht unter Abschnitt 8.

Finanzrisikomanagement

Die operativen und finanziellen Aktivitäten des Unternehmens sind den folgenden Risiken ausgesetzt:

(i) Liquiditätsrisiko

Die Konzerngesellschaften der Covivio Immobilien-Gruppe sind in unterschiedlichen Verhältnissen durch Eigenkapital, konzerninterne Darlehen und Fremdkapital finanziert. Die vorhandenen, überwiegend bei Kreditinstituten aufgenommenen Fremdmittel sind auf Grund ihres teilweise hohen Volumens einem erheblichen Refinanzierungsrisiko ausgesetzt. Insbesondere im Rahmen der sogenannten Finanzkrise sind die Liquiditätsrisiken aus Finanzierungen mit hohen Volumina (Volumenrisiken) im Finanzierungsbereich deutlich geworden. Zur Begrenzung dieser Risiken ist die Covivio Immobilien-Gruppe in ständigem Austausch mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern zur Sicherung von Finanzierungsmöglichkeiten und überwacht kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Kapital- und Bankenmarkt. Zusätzlich werden die bestehenden Finanzierungen einer frühzeitigen Überprüfung weit vor der jeweiligen Endfälligkeit unterzogen, um eine Refinanzierbarkeit sicherzustellen.

Im Rahmen von bestehenden Kreditverträgen ist die Covivio Immobilien-Gruppe zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Sollten alle in der Praxis gängigen Lösungsmöglichkeiten nicht zum Erfolg führen, hätten die Kreditgeber die Möglichkeit, die Finanzierung fällig zu stellen. Im Rahmen des Risikomanagements wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft.

Das Management von mittel- und langfristigen Liquiditätsrisiken wird in Form von Liquiditätsplänen durchgeführt. Ende 2018 betrugen die frei verfügbaren liquiden Mittel TEUR 6.935 (i.Vj.: TEUR 22.661).

Zum 31. Dezember 2018 bestanden keine nicht genutzten, allerdings zweckgebundene, aber noch nicht ausgezahlte Darlehenszusagen (i.Vj.: TEUR 4.518). Ferner besteht eine Kontokorrentkreditlinie über TEUR 25.000 bei der Sparkasse Dortmund, eine Kontokorrentkreditlinie über TEUR 25.000 bei der Berliner Sparkasse, eine Kontokorrentkreditlinie über TEUR 25.000 bei der BayernLB und eine Kontokorrentkreditlinie über TEUR 10.000 bei der Berlin Hyp sowie eine nicht fest zugesagte Geldmarktlinie bei der Bayern LB über TEUR 25.000. Zum 31. Dezember 2018 sind insgesamt 10.000 TEUR (i. Vj.: 60.000 TEUR) aus den Kontokorrentkreditlinien sowie der nicht zugesagten Geldmarktlinie in Anspruch genommen worden. Außerdem kann die Covivio-Immobilien-Gruppe auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung vom 15. Juli 2015 kurzfristige Gesellschafterdarlehen von der Covivio S.A. im Rahmen der bei der Covivio S.A. verfügbaren Liquidität in Anspruch nehmen, aber auch freie Liquidität anlegen. Am 31. Dezember 2018 bestanden hieraus weder Forderungen noch Verbindlichkeiten. Darüber hinaus hat die Covivio Immobilien-Gruppe mit der Covivio S.A. eine Vereinbahrung über die Gewährung einer Kontokorrentlinie in Höhe von TEUR 50.000 getroffen. Zum 31. Dezember 2018 war die Kontokorrentlinie nicht in Anspruch genommen worden.

Im Folgenden werden die vertraglich vereinbarten undiskontierten Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten am Abschlussstichtag dargestellt. Die variablen Zinszahlungen aus den finanziellen Verbindlichkeiten wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem jeweiligen Berichtsstichtag festgelegten Zinssätze ermittelt. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten werden dem frühesten Zeitraster zugeordnet. Sofern Sondertilgungen durch das Management beabsichtigt sind, werden die Zahlungsströme dem entsprechenden Zeitband zugeordnet:

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	>5 Jahre	Summe 31.12.2018
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	39.198	0	0	39.198
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	148.161	542.013	1.800.091	2.490.265
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.143	29	42	1.214
Erhaltene Anzahlungen	4.079	0	0	4.079
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	11.722	0	0	11.722
Finanzielle Schulden (originär) und Zinsen	204.304	542.042	1.800.133	2.546.478

in Tausend €	< 1 Jahr	1 - 5 Jahre	>5 Jahre	Summe 31.12.2017
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	38.109	0	0	38.109
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	89.643	483.479	1.754.637	2.327.759
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	550	1.189	165	1.904
Erhaltene Anzahlungen	6.774	0	0	6.774
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	12.519	0	0	12.519
Finanzielle Schulden (originär) und Zinsen	147.596	484.668	1.754.802	2.387.065

Die ausgewiesenen Tilgungsleistungen einschließlich Zinszahlungen der Folgejahre beziehen sich auf erwartete Tilgungen, die sich der Höhe nach sowohl aus vertraglich festgelegten Rückzahlungsbeträgen als auch aus möglichen Sondertilgungen zusammensetzen.

(ii) Marktrisiko:

Zinsrisiko

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die Covivio Immobilien-Gruppe finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Die Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem zahlungswirksamen Zinsänderungsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt die Covivio Immobilien-Gruppe derivative Finanzinstrumente ein. Diese derivativen Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit dem operativen Geschäft und werden nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt.

Am 31. Dezember 2018 waren 60,23% (i.Vj.: 54,47%) der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten durch den Einsatz von Zinsswaps abgesichert. Darüber hinaus wurde auch passives Hedging (Caps) eingesetzt, wodurch weitere 18,57% (i.Vj.: 14,59%) der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten mit einem maximalen Strike gegenüber 3-Monats-Euribor von 2,00% (i. Vj.: 2,50%) gesichert wurden. 44,18% (i.Vj.: 35,70%) aller Darlehen sind Festzinsdarlehen. Damit sind aktiv 77,80% (Festzins oder Swap) und passiv 10,37 % aller Darlehensverbindlichkeiten zinsgesichert. Die Gesamtzinssicherungsquote (aktiv und passiv) beträgt zum 31.12.2018 88,17% (i.Vj.: 80,10%).

Ausgehend von der Bewertung zum jeweiligen Stichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse zur Ermittlung der Auswirkung auf den Gewinn oder Verlust der Periode bei einer parallelen Verschiebung des variablen Referenzzinssatzes (3-Monats-Euribor) um jeweils 100 Basispunkte durchgeführt:

―	Eine Steigerung von 100 Basispunkten hätte in 2018 einen negativen Effekt von TEUR 983 (i.Vj.: TEUR 4.243) gehabt,
―	eine Senkung von 100 Basispunkten hätte in 2018 einen positiven Effekt von TEUR 179 (i.Vj. positiv: TEUR 1.058) gehabt.

Währungsrisiko

Die Covivio Immobilien-Gruppe ist keinem wesentlichen Währungsrisiko ausgesetzt, da sie praktisch ausschließlich Transaktionen im Euroraum durchführt. Im Zuge der Übernahme der Anteile an der Covivio Berlin IV ApS hält die Covivio Immobilien-Gruppe Guthaben in Dänischen Kronen (DKK) am 31.12.2018 von umgerechnet TEUR 103.

(iii) Kreditrisiko:

Das Kreditrisiko ist das Risiko von finanziellen Verlusten, falls ein Kunde oder die Vertragspartei eines Finanzinstrumentes seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht grundsätzlich aus den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie derivativen Finanzinstrumenten des Konzerns. Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko.

Im Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen werden nur mit Finanzinstituten guter Bonität und einer hinreichenden Diversifizierung der Vertragspartner abgeschlossen. Der Bereich Finanzen der Covivio Immobilien-Gruppe befolgt eine konzerneinheitliche Strategie zur Begrenzung der Kreditrisikokonzentration und managt aktiv das Kontrahentenrisiko. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Kategorien von Finanzinstrumenten

Die beizulegenden Zeitwerte von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten zusammen mit den jeweiligen in der Bilanz erfassten Buchwerten nach Kategorien von Finanzinstrumenten stellen sich wie folgt dar:

31. Dezember 2018	Bewertungskategorie	Fortgeführte Anschaffungskosten	Fair Value		Summe
in Tausend €	IFRS 9		erfolgwirksam	erfolgsneutral	Buchwert	Fair Value
Beteiligungen	Erfolgswirksam zum beizulengenden Zeitwert	12.135	12.135	0	12.135	n/a
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	1.148	0	0	1.148	1.148
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)		13.283	12.135	0	13.283	1.148
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0	9.475	0	9.475	9.475
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	4.297	0	0	4.297	4.297
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	29	0	0	29	29
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	14.032	0	0	14.032	14.032
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	10.472	0	0	10.472	10.472
Summe finanzielle Vermögenswerte		42.113	21.610	0	51.588	39.453
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	2.272.105	0	0	2.272.105	2.272.105
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0	20.565	0	20.565	20.565
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	39.198	0	0	39.198	39.198
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	631	0	0	631	631
Erhaltene Anzahlungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	4.079	0	0	4.079	4.079
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	11.978	0	0	11.978	11.978
Summe finanzielle Verbindlichkeiten		2.327.991	20.565	0	2.348.556	2.348.556

31. Dezember 2017 / 01. Januar 2018	Bewertungskategorie		Fortgeführte Anschaffungskosten
in Tausend €	IAS 39	IFRS 9
Beteiligungen	Zur Veräußerung verfügbar	Erfolgswirksam zum beizulengenden Zeitwert	12.361
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	Anzahlungen und Forderungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	115.285
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)			127.646
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Zu Handelszwecken gehalten	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	Kredite und Forderungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	4.217
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	Kredite und Forderungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	28
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	Kredite und Forderungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	21.005
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	Kredite und Forderungen	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	35.886
Summe finanzielle Vermögenswerte			188.782
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	Finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	2.134.180
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	Zu Handelszwecken gehalten	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	38.109
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo	Finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	108
Erhaltene Anzahlungen	Finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	6.774
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	Finanzielle Verbindlichkeiten	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	12.519
Summe finanzielle Verbindlichkeiten			2.191.690

31. Dezember 2017 / 01. Januar 2018	Fair Value		IAS 39 Summe
in Tausend €	erfolgswirksam	erfolgsneutral	Buchwert
Beteiligungen	12.361	0	12.361
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	0	0	115.285
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	12.361	0	127.646
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	6.664	0	6.664
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0	0	4.217
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	0	0	28
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	0	0	21.005
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	0	0	35.886
Summe finanzielle Vermögenswerte	19.025	0	195.446
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	0	0	2.134.180
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	15.378	0	15.378
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0	0	38.109
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo	0	0	108
Erhaltene Anzahlungen	0	0	6.774
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	0	0	12.519
Summe finanzielle Verbindlichkeiten	15.378	0	2.207.068

31. Dezember 2017 / 01. Januar 2018	IAS 39 Summe	IFRS 9 Summe
in Tausend €	Fair Value	Buchwert	Fair Value
Beteiligungen	12.361	12.361	12.361
Übrige sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	115.285	115.285	115.285
Summe Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)	127.646	127.646	115.285
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	6.664	6.664	6.664
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	4.217	4.217	4.217
Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo	28	28	28
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)	21.005	21.005	21.005
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	35.886	35.886	35.886
Summe finanzielle Vermögenswerte	195.446	195.446	183.085
Finanzschulden (lang- und kurzfristig)	2.134.180	2.134.180	2.134.180
Derivative Finanzinstrumente (lang- und kurzfristig)	15.378	15.378	15.378
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	38.109	38.109	38.109
Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo	108	108	108
Erhaltene Anzahlungen	6.774	6.774	6.774
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	12.519	12.519	12.519
Summe finanzielle Verbindlichkeiten	2.207.068	2.207.068	2.207.068

Alle in der Tabelle angegeben Fair Values entsprechen der Hierachieebene Level 2. Bei der Bestimmung der Fair Values kommen finanzmathematische Modelle in Form von Optionspreismodellen und Discounted Cashflow-Modellen zur Anwendung. Weitere Ausführungen sind unter Abschnitt 5 zu finden.

34. Angaben zur Kapitalflussrechnung

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit wird ermittelt, indem der Konzernüberschuss (einschließlich der Minderheitenanteile) um das Finanzergebnis sowie um nicht zahlungswirksame Aufwendungen und Erträge korrigiert wird. Dazu gehören insbesondere Abschreibungen des Sachanlagevermögens, Zuführungen zu Pensionsrückstellungen sowie Bewertungseffekte bezüglich der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Dabei wird zunächst ausgehend vom Konzernüberschuss der Cashflow nach und vor Fremdkapitalkosten und Steuern ermittelt. Zudem werden die Aus- und Einzahlungen für Ertragsteuern im Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit erfasst.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ergibt sich zum einen aus den Auszahlungen für Investitionen zum Erwerb von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen, Finanzimmobilien und in nicht konsolidierte Beteiligungen. Zum anderen ergaben sich wesentliche Veränderungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und Abgang von konsolidierten Unternehmen. Dabei wurden die erworbenen Zahlungsmittel vom gezahlten Kaufpreis abgezogen. Des Weiteren wird der Cashflow aus der Investitionstätigkeit durch die Einzahlungen aus dem Abgang von zur Veräußerung gehaltenen Vermögensgegenständen, immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen und durch nicht konsolidierte Unternehmen sowie durch Zinseinzahlungen und durch die Veränderung von Zahlungsmitteln mit Verfügungsbeschränkung beeinflusst.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet zum einen die Ein- und Auszahlungen von Haupt- und Minderheitsgesellschaftern sowie die Mittelzuflüsse bzw. Mittelabflüsse aus der Neuaufnahme bzw. Tilgung von Darlehen und Einzahlungen aus dem Verkauf von Anteilen an konsolidierten Unternehmen. Außerdem werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit die geleisteten Zahlungen für Zinsen und Zinssicherung ausgewiesen.

35. Operating-Leasingverhältnisse Leasingverhältnisse als Leasingnehmer

Die Gesellschaft hat Operating-Lease-Vereinbarungen im Zusammenhang mit Personenkraftwagen geschlossen. Zum Abschlussstichtag sind die künftigen Mindestleasingzahlungen von unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen wie folgt zu zahlen:

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Künftige Mindestleasingzahlungen	459	406
fällig bis 1 Jahr	219	189
fällig in 1 - 5 Jahren	240	217
fällig nach über 5 Jahren	0	0

In der Berichtsperiode wurde im Zusammenhang mit Operating-Leasingverhältnissen ein Betrag von TEUR 228 als Aufwand erfasst (i.Vj.: TEUR 165).

Leasingverhältnisse als Leasinggeber

Der Konzern verleast seine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und teilweise sein eigenes Bürogebäude. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien werden üblicherweise Mietverträge über eine unkündbare Mindestvertragslaufzeit geschlossen. Darüber hinaus bestehen keine unkündbaren Leasingverhältnisse. Die Mieterträge sind in den Umsatzerlösen enthalten (siehe auch Abschnitt 8).

36. Eventualforderungen und -verbindlichkeiten

Die Covivio Immobilien SE haftet aus der Übertragung von Pensionsverpflichtungen auf die ThyssenKrupp Real Estate GmbH im Jahr 2004 für deren Erfüllung. Für die Erbringung der Rentenleistungen sind bei der ThyssenKrupp Real Estate GmbH Rückstellungen in Höhe von TEUR 842 (i.Vj.: TEUR 862 zum 30.09.2017) zum 30.09.2018 gebildet.

Aus den Haftungsverhältnissen ergeben sich keine nennenswerten Risiken.

Die Covivio Immobilien SE geht Haftungsverhältnisse nur nach sorgfältiger Risikoabwägung ein. Auf Basis einer kontinuierlichen Beurteilung der Risikosituation der eingegangenen Haftungsverhältnisse und unter Berücksichtigung der bis zum Aufstellungszeitraum gewonnenen Erkenntnisse geht die Covivio Immobilien SE derzeit davon aus, dass Verpflichtungen von den jeweiligen Hauptschuldnern selbst getragen werden können. Die Covivio Immobilien SE schätzt daher das Risiko einer Inanspruchnahme als nicht wahrscheinlich ein.

37. Nahestehende Unternehmen und Personen

Mutterunternehmen

Direkte Mutterunternehmen der Covivio Immobilien SE sind die Covivio Holding GmbH, Essen (55,00%), Predica Prévoyance Dialogue du Crédit Agricole, Paris (12,27%), Cardif Assurance Vie, Paris (12,03%), Generali Vie, Paris (5,9%), IW-FDL Beteiligungs GmbH & Co. KG, Essen (5,1%), Delfin S.à.r.l., Luxemburg (2,58%), Assurances du Credit Mutuel VIE SA, Straßburg (2,58%), BNP Paribas Cardif Vita, Mailand (1,83%), Batisica S.à.r.l., Luxemburg (1,6%), MMA VIE SA, Le Mans (0,44%), GMF VIE SA, Ermont (0,44%) und die MAAF VIE SA, Chauray (0,22%). An der Covivio Holding GmbH ist die Covivio SA, Metz/Frankreich mit 100% beteiligt.

Mitglieder des Aufsichtsrats

Dr. Hans-Joachim Kay, Stuttgart, Vorsitzender Jurist,

Christophe Kullmann, Paris/ Frankreich, stellvertretender Vorsitzender Vorstandsvorsitzender der Covivio SA,

Olivier Estève, Paris/Frankreich, Vorstand der Covivio SA,

Emmanuel Chabas, Courbevoie/Frankreich Angestellter der Predica,

Nathalie Robin, Nanterre Cedex/Frankreich Angestellte der BNP und

Sophie Colin-Sansier, Paris/Frankreich Angestellte der Generali.

Bezüge des Aufsichtsrats

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten im Geschäftsjahr keine Bezüge.

Mitglieder des Vorstands der Covivio Immobilien SE

Thierry Beaudemoulin, Politologe, Paris Frankreich (Vorstandsvorsitzender, CEO),

Dr. Daniel Frey, Dipl.-Ökonom, Stuttgart (Stellvertretender Vorsitzender, CFO),

Marcus Bartenstein, Dipl.-Wirtschaftsingenieur BA, Stuttgart (CIO).

Gesamtbezüge des Vorstands

Die Vorstände erhielten in 2018 für ihre Tätigkeit Bezüge in Höhe von TEUR 2.541 (i.Vj: TEUR 1.778).

in Tausend €	2018	2017
kurzfristig fällige Leistungen	1.194	1.252
Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhätlnisses	50	54
Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses	323	265
Anteilbasierte Vergütungen	0	0
Andere langfristig fällige Leistungen	974	207
	2.541	1.778

Geschäftsvorfälle mit Mitgliedern des Managements in Schlüsselpositionen

Die Mitglieder der Geschäftsführung, des Vorstands und des Aufsichtsrates oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften der Covivio Immobilien-Gruppe. Einem Vorstand wird seit Oktober 2018 ein Darlehen gewährt. Zum 31. Dezember 2018 beläuft sich der ausstehende Betrag auf TEUR 40. Ein Vorstand hat seit 2015 eine Wohnung eines verbundenen Unternehmens angemietet, die jedoch gekündigt wurde. Der Mietvertrag läuft am 15. Januar 2019 aus. Die Miete liegt über dem Mietspiegel.

Bestimmte leitende Angestellte haben Zusagen für Gratisaktien der Covivio SA erhalten (siehe Abschnitt 5). Neunzehn Mitarbeitern werden Darlehen zur Anschaffung von Kraftfahrzeugen gewährt. Diese Darlehen haben eine Laufzeit von 25 Monaten und übersteigen den Betrag von EUR 2.600 pro Person nicht. Zum 31.12.2018 beläuft sich der ausstehende Betrag auf TEUR 22.

Mit dem Aufsichtsratsvorsitzenden Herrn Dr. Hans-Joachim Kay existiert ein Beratervertrag in Bezug auf die Identifikation von Wachstumsfeldern und Portfolio-Akquisitionen, die Kontaktpflege zu wichtigen Marktteilnehmern und Partnern, insbesondere in Deutschland und Frankreich, sowie für die Begleitung strategischer Fragestellungen. Für diese Tätigkeit erhielt er im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR 120 (i.Vj.: TEUR 120) zuzüglich USt und Auslagenersatz.

Andere Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Die Covivio Holding GmbH gewährt 19 Tochtergesellschaften der Covivio Immobilien SE Gesellschafterdarlehen über insgesamt TEUR 6.400.

			Salden ausstehend zum 31. Dezember
in Tausend €	2018	2017	2018	2017
Erträge aus erbrachten Verwaltungstätigkeiten der Covivio Immobilien GmbH	39.072	32.979	0	0
Zinserträge	1.332	26	0	0
Securities Fees	755	0	0	0
Erträge aus der Wärme-Gas- und Stromlieferungen der Acopio Facility GmbH & Co. KG	8.535	0	0	0
Sonstige Erträge	0	38	0	0
Summe Erträge	49.694	33.043	0	0
Zinsaufwendungen	0	0	0	0
Aufwendungen aus Miete und Pacht	-466	0	0	0
Mietaufwendungen für Verwaltungsräume	-1.784	-311	0	0
Mietaufwendungen für Co-Living Wohnungen	-151
Sonstige Aufwendungen	0	0	0	0
Summe Aufwendungen	-2.250	-311	0	0
	47.444	32.732	0	0

In seinem Abhängigkeitsbericht berichtet der Vorstand dem Aufsichtsrat detailliert über die Beziehungen zu verbundenen, nicht-konsolidierten Unternehmen.

Konzernverhältnisse

Der Konzernabschluss wird in den Konzernabschluss des französischen Konzerns Covivio SA, Metz, einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser Konzernabschluss wird unter www.infogreffe.fr (L'information légale sur les entreprises) offengelegt. Der Konzernabschluss für den kleinsten Kreis der Unternehmen wird bei der Covivio Immobilien SE mit Sitz in Essen aufgestellt und im elektronischen Bundesanzeiger offengelegt.

Als in den Konzernabschluss der Covivio Immobilien SE einbezogene Tochterunternehmen haben die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH, Covivio Wohnen Service GmbH, die Covivio Grundstücks GmbH, Covivio Grundvermögen GmbH, Covivio Immobilien GmbH, Covivio Wohnungsgesellschaft Dümpten mbH, Covivio Wohnbau GmbH, Covivio Wohnen GmbH, Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH, Covivio Stadthaus GmbH, Covivio Remscheid Verwaltungs GmbH, Covivio Arian GmbH, Covivio Bennet GmbH, Covivio Marien-Carré GmbH, Covivio Berlin C GmbH, Covivio Berlin Home GmbH, Coivio Berlin 67. GmbH, Covivio Berlin 78. GmbH, Covivio Berlin 79. GmbH, Covivio Quadriga IV GmbH, Real Property Versicherungsmakler GmbH, Covivio Quadriga 15. GmbH, Covivio Quadriga 36. GmbH, Covivio Quadriga 40. GmbH, Covivio Quadriga 45. GmbH, Covivio Quadriga 46. GmbH, Covivio Quadriga 47. GmbH, Covivio Quadriga 48. GmbH, Covivio Rehbergen GmbH, Covivo Handelsliegenschaften GmbH, Covivio Alexandrinenstraße GmbH, Nordens Immobilien III GmbH, Montana Portfolio GmbH, Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH, Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH, Covivio Yorckstr. 60 Grundbesitz GmbH, Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH, Covivo Sophie-CharlottenStraße 31, 32 Grundbesitz GmbH, Covivio Markstraße 3 Grundbesitz GmbH, Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH, Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH, Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH, Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz GmbH, Covivio Zinshäuser Alpha GmbH, Covivio Zinshäuser Gamma GmbH, die Second Raglan GmbH, die Covivio Development GmbH, die Covivio Berlin 9 GmbH, die Seed Portfolio 2 GmbH, die ERZ 1 GmbH, die ERZ 2 GmbH, die Covivio Berlin 8 GmbH, die SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH, die Covivio SELECTIMMO.DE GmbH, die Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH, die DRVB Ruth 1 GmbH, die Am Steinberg Immobilienverwaltungs GmbH, die Covivio Immobilien Financing GmbH, die Hathor Deutschland GmbH, die Hathor Berlin Immobilien GmbH, die Treskowallee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH, die Objekt Hansastraße 241 GmbH, die Objekt Hansastraße 243 GmbH und die Objekt Hansastraße 253 GmbH die Erleichterungen des § 264 Abs. 3 HGB in Anspruch genommen.

Darüber hinaus haben die Covivo SE & Co. KG Eins, Covivio SE & Co. KG Zwei, Covivio SE & Co. KG Drei, Covivio SE & Co. KG Vier, Covivio SE & Co. KG Residential, die Acopio Facility GmbH & Co. KG und die Seed Portfolio GmbH & Co. KG die Erleichterungen des § 264b HGB in Anspruch genommen. Die Inanspruchnahme dieser Erleichterung erfolgte unter Bezugnahme auf § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB und unter Angabe des Mutterunternehmens im jeweiligen im Bundesanzeiger veröffentlichten Abschluss des Tochterunternehmens.

38. Konzernunternehmen

In den nachfolgenden drei Tabellen sind die Konzernunternehmen der Covivio Immobilien-Gruppe dargestellt. Die Angabe der Anteile in % bezieht sich dabei auf die Summe aus direkt und indirekt gehaltenen Anteilen.

Gesellschaft	Satzungssitz	Anteile
Covivio Immobilien SE	Essen
Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH	Essen	100,00%
Covivio Grundstücks GmbH	Essen	100,00%
Covivio Grundvermögen GmbH	Essen	100,00%
Covivio Wohnen Service GmbH	Essen	100,00%
Covivio Immobilien SE & Co. KG Ens	Essen	100,00%
Covivio Immobilien SE & Co. KG Zwei	Essen	100,00%
Covivio Immobilien SE & Co. KG Drei	Essen	100,00%
Covivio Immobilien SE & Co. KG Vier	Essen	100,00%
Covivio Immobilien SE & Co. KG Residential	Essen	100,00%
Covivio Wohnbau GmbH	Essen	84,00%
Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten	Essen	84,00%
Covivio Immobilien GmbH	Stuttgart	100,00%
Covivio Wohnen GmbH	Essen	100,00%
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH	Datteln	94,00%
Covivio Stadthaus GmbH	Essen	94,00%
Covivio Remscheid Verwaltungs-GmbH	Essen	94,90%
Covivio Berolinum Ens GmbH	Wien/Österreich	94,90%
Covivio Berolinum Zwei GmbH	Wien/Österreich	94,90%
Covivio Berolinum Drei GmbH	Wien/Österreich	94,90%
Covivio Valore 4 S.à.r.l.	Luxemburg	94,69%
Covivio Valore 6 S.à.r.l.	Luxemburg	94,69%
Covivio Lux Residential S.à.r.l.	Luxemburg	94,90%
Covivio Berlin I S.à.r.l.	Luxemburg	94,90%
Covivio Berlin V S.à.r.l.	Luxemburg	94,40%
Covivio Berlin 67. GmbH	Essen	94,00%
Covivio Berlin 78. GmbH	Essen	94,00%
Covivio Berlin 79. GmbH	Essen	94,00%
Covivio Dresden GmbH	Wien/Österreich	94,89%
Covivio Berlin C GmbH	Berlin	94,90%
Covivio Berlin Prime S.à.r.l.	Luxemburg	90,00%
Berlin Prime Commercial S.à.r.l.	Luxemburg	94,90%
Covivio Dansk Holding ApS	Kopenhagen/Dänemark	100,00%
Covivio Dansk L ApS	Kopenhagen/Dänemark	94,90%
Covivio Hamburg Holding ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90%
Covivio Hamburg 1 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90%
Covivio Hamburg 2 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90%
Covivio Hamburg 3 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90%
Covivio Hamburg 4 ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90%
Covivio North ApS	Kopenhagen/Dänemark	89,90%
Covivio Arian GmbH	Essen	90,00%
Covivio Bennet GmbH	Essen	90,00%
Covivio Marien-Carré GmbH	Essen	89,90%
Covivio Berlin IV ApS	Kopenhagen/Dänemark	100,00%
Real Property Versicherungsmakler GmbH	Berlin	94,90%
Covivio Quadriga IV GmbH	Berlin	94,90%
Covivio Quadriga 15. GmbH	Berlin	90,06%
Covivio Quadriga 36. GmbH	Berlin	90,06%
Covivio Quadriga 40. GmbH	Berlin	90,06%
Covivio Quadriga 45. GmbH	Berlin	90,06%
Covivio Quadriga 46. GmbH	Berlin	90,06%
Covivio Quadriga 47. GmbH	Berlin	90,06%
Covivio Quadriga 48. GmbH	Berlin	90,06%
Covivio Berolina Verwaltungs GmbH	Wien/Österreich	94,89%
Residenz Berolina GmbH & Co. KG	Wien/Österreich	90,05%
Covivio Fischerinsel GmbH	Wien/Österreich	89,90%
Covivio Berolina Fischerinsel GmbH & Co. KG	Wien/Österreich	89,90%
Covivio Berlin Home GmbH	Essen	89,90%
Acopio Facility GmbH & Co. KG	Essen	90,00%
Covivio Development GmbH	Berlin	100,00%
Amber Properties S.à.r.l.	Luxemburg	90,00%
Saturn Properties S.à.r.l.	Luxemburg	90,00%
Venus Properties S.à.r.l.	Luxemburg	90,00%
Covivio Gettmore S.à.r.l.	Luxemburg	90,00%
Covivio Vinetree S.à.r.l.	Luxemburg	90,00%
Covivio Rehbergen GmbH	Berlin	89,90%
Covivio Handelsliegenschaften GmbH	Berlin	89,90%
Covivio Alexandrinenstraße GmbH	Berlin	89,90%
Nordens Immobilien III GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Spree Wohnen 1 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%
Covivio Spree Wohnen 2 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%
Covivio Spree Wohnen 6 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%
Covivio Spree Wohnen 7 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%
Covivio Spree Wohnen 8 S.à.r.l.	Luxembourg	90,00%
Montana-Portfolio GmbH	Hamburg	90,00%
Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Yorckstr. 60 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Sophie-Charlotten-Straße 31, 32 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Markstraße 3 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Schönwalder Str. 69 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Zinshäuser Alpha GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Zinshäuser Gamma GmbH	Berlin	90,00%
Second Raglan GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Berlin 9 GmbH	Berlin	90,00%
Seed Portfolio GmbH & Co. KG	Leipzig	90,00%
Seed Portfolio 2 GmbH	Leipzig	90,00%
ERZ 1 GmbH	Leipzig	90,00%
ERZ 2 GmbH	Berlin	90,00%
Covivio Berlin 8 GmbH	Berlin	90,00%
SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH	Berlin	90,00%
Covivio SELECTIMMO.DE GmbH	Berlin	89,90%
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH	Berlin	90,00%
Best Place Bestand GmbH	Berlin	51,00%
DRVB Ruth 1 GmbH	Greven	89,90%
Am Steinberg Immobilienverwaltungs GmbH	Berlin	100,00%
Covivio Immobilien Financing GmbH	Essen	90,00%
Hathor Deutschland GmbH	Berlin	89,90%
Hathor Berlin Immobilien GmbH	Berlin	89,90%
Treskow allee 202 Entwicklungsgesellschaft mbH	Berlin	89,90%
Objekt Hansastraße 241 GmbH	Starnberg	89,90%
Objekt Hansastraße 243 GmbH	Starnberg	89,90%
Objekt Hansastraße 253 GmbH	Starnberg	89,90%

In der nachfolgenden Tabelle sind die Unternehmen der Covivio-Immobilien-Gruppe dargestellt, die zum 31. Dezember 2018 nicht mehr in den Konzernabschluss einbezogen werden:

	Konsolidierungskreis
Gesellschaft	Entkonsolidierungsdatum	Abgangsart
RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG	01.01.2018	Verschmelzung

Aus der Beherrschung der vollkonsolidierten Tochtergesellschaften resultieren im Wesentlichen Wertänderungsrisiken der Vermögenswerte dieser Gesellschaften sowie Finanzierungsrisiken.

Die Covivio Holding GmbH hält direkte nicht beherrschende Anteile an der Covivio Dresden GmbH (5,11%), der Covivio Berlin 67. GmbH (6%), der Covivio Berlin 78. GmbH (6%), der Covivio Berlin 79. GmbH (6%), der Covivio Berlin I S.à.r.l. (5,1%), der Covivio Berlin V S.à.r.l. (5,6%), Amber Properties S.à.r.l. (10%), der Saturn Properties S.à.r.l. (10%), der Venus Properties S.à.r.l. (10%), der Covivio Gettmore S.à.r.l. (10%), der Covivio Vinetree S.à.r.l. (10%), der Covivio Fischerinsel GmbH (10,1%), der Covivio Dansk L ApS (5,1%), der Covivio Hamburg Holding ApS (10,1%), der Covivio Arian GmbH (10%), der Covivio Bennet GmbH (10%), der Covivio Marien-Carré GmbH (10,1%), der Covivio Berlin Home GmbH (10,1%), der Covivio Berlin C GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga IV GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga 15. GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga 36. GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga 40. GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga 45. GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga 46. GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga 47. GmbH (5,1%), der Covivio Quadriga 48. GmbH (5,1%), der Covivio Rehbergen GmbH (10,1%), der Covivio Handelsliegenschaften GmbH (10,1%), der Covivio Alexandrinenstraße GmbH (10,1%), der Nordens Immobilien III GmbH (10%), der Montana Portfolio GmbH (10%), der Covivio Konstanzer Str. 54/Zähringerstr. 28, 28a Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Schulstraße 16, 17 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Yorckstr. 60 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Cantianstraße 18 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Sophie-Charlotten-Straße 31, 32 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Markstraße 3 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Zelterstraße 3 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Schnellerstraße 44 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Mariendorfer Damm 28/Markgrafenstr. 17 Grundbesitz GmbH (10%), der Covivio Zinshäuser Alpha GmbH (10%), der Covivio Zinshäuser Gamma GmbH (10%), der Second Raglan GmbH (10%), der Covivio Berlin Prime S.à.r.l. (10%), der Berlin Prime Commercial S.à.r.l. (5,1%), der Covivio Berlin 9 GmbH (10%), der Seed Portfolio GmbH & Co. KG (4,9%), der Seed Portfolio 2 GmbH (10%), der ERZ 1 GmbH (10%), der ERZ 2 GmbH (10%), der Covivio Berlin 8 GmbH (10%), der SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH (10%), der Covivio SELECTIMMO.DE GmbH (10,1%), der Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft mbH (10%), der DRVB Ruth 1 GmbH (10,1%), der Covivio Financing GmbH (10%), der Hathor Deutschland GmbH (10,1%), der Objekt Hansastraße 241 GmbH (10,1%), der Objekt Hansastraße 243 GmbH (10,1 %) und der Objekt Hansastraße 253 GmbH (10,1 %), best place Immobilien GmbH direkte nicht beherrschende Anteile an der Best Place Bestand GmbH (49%), Acopio GmbH direkte nicht beherrschende Anteile an der Acopio Facility GmbH & Co. KG (10%), Kronberg International S.à.r.l. direkte nicht beherrschende Anteile an der Residenz Berolina GmbH & Co. KG (5,1%) und Empira AG direkte nicht beherrschende Anteile an der Seed Portfolio GmbH & Co. KG (5,1%). Die nachfolgende Tabelle zeigt Informationen zu den vorgenannten Tochtergesellschaften des Konzerns mit wesentlichen, nicht beherrschenden Anteilen vor konzerninternen Eliminierungen.

in Tausend €	31.12.2018	31.12.2017
Vermögenswerte	401.749	520.309
Schulden	-227.950	-365.231
Konzerninterne Eliminierungen	-387	355
Nettoreinvermögen	173.412	155.433
Buchwert nicht beherrschender Gesellschafter	-9.635	-10.950
Gewinn	355.015	381.709
Nicht beherrschenden Anteilen zugeordneter Gewinn	26.968	26.826
Gesamt	17.333	15.876

39. Mitarbeiter

Das Personal, welches in der Covivio Wohnen Service GmbH (hält am 31.12.2018 kein Personal mehr), der Covivio Immobilien GmbH, der Acopio Facility GmbH & Co. KG, der Covivio Development GmbH, der SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH und der Best Place Bestand GmbH geführt wird, stellt sich zum Abschlussstichtag wie folgt dar:

Durchschnittliche Beschäftigtenzahl	2018	2017
Angestellte	490	446
Gewerbliche Arbeitnehmer	8	5
Auszubildende	10	11
	508	462

40. Abschlussprüferhonorare

Für die im Geschäftsjahr erbrachten Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers Mazars GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Düsseldorf, sind folgende Honorare (einschließlich Auslagen) als Aufwand erfasst worden:

in Tausend €	2018	2017
Abschlussprüfungen	244	258
Andere Bestätigungsleistungen	4	5
	248	263

41. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 17. Oktober 2018 hat die Covivio Immobilien SE TEUR 610 für den Erwerb eines Immobilienportfolios angezahlt. Der wirtschaftliche Übergang erfolgt jedoch erst im Geschäftsjahr 2019.

Darüber hinaus sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres eingetreten.

Oberhausen, 31. Januar 2019

Covivio Immobilien SE

Vorstand

Beaudemoulin

Dr. Frey

Bartenstein

F. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2018

1. Geschäftsmodell und Strategie

Im Rahmen einer Neuausrichtung der Markenstrategie und um die gemeinsame europäische Identität zum Ausdruck zu bringen, hat sich Foncière des Régions SA im Mai in Covivio umbenannt. Die neue Marke Covivio wurde parallel dann auch auf fast alle übrigen Aktivitäten übertragen. Die Covivio Immobilien SE (vormals Immeo SE, nachfolgend als "Unternehmen" oder "Covivio Immobilien" bezeichnet) ist ein Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz in Essen, Deutschland.

Die Hauptverwaltung der Covivio Immobilien ist in Oberhausen, Deutschland. Der Konzernabschluss des Unternehmens für das am 31. Dezember 2018 endende Geschäftsjahr umfasst das Unternehmen und seine Tochterunternehmen.

Der Konzern (im Folgenden auch die Covivio Immobilien-Gruppe genannt) ist ein überregionaler Bestandshalter von Wohnimmobilien. Dabei verteilt sich der Wohnungsbestand insbesondere auf die Städte Berlin, Dresden, Leipzig, Hamburg und auf zentrale Städte in Nordrhein-Westfalen.

Das Geschäftsmodell ist auf einen langfristigen, wertorientierten Ansatz ausgelegt, welcher sowohl die Interessen der Eigentümer als auch die der Kunden in Einklang bringt. Dazu trägt ebenfalls eine Portfoliooptimierung bei, im Rahmen derer selektiv Bestandsobjekte veräußert und gezielt neue Wohnungsbestände in die Covivio Immobilien-Gruppe integriert werden. Zentrale Elemente der Strategie sind die Steigerung der Mieterlöse durch den weiteren Abbau der Leerstände und die kontinuierliche Anpassung an die Marktmiete, die gezielte Optimierung der kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung des Bestandes, ein Volumenwachstum durch gezielte Akquisitionen, eine stetige Verbesserung der Kostenstruktur sowie eine weitere Erhöhung der Kundenzufriedenheit. Durch eine nachhaltige Modernisierungsstrategie, begonnene Nachverdichtungen und Neubauaktivitäten für den Bestand, werden weitere Ertragspotentiale kontinuierlich erschlossen. Das Bauträgergeschäft soll, insbesondere in Berlin, erheblich ausgebaut werden.

2. Konzernstruktur

Innerhalb der Covivio Immobilien-Gruppe werden alle immobilienwirtschaftlichen und technischen Leistungen im Zusammenhang mit Vermietung, Kundenbetreuung, Instandhaltung, Sanierung sowie Investitionen und das Asset Management für den Wohnungsbestand von eigenen Mitarbeitern erbracht, die in fünf personalführenden Gesellschaften beschäftigt sind.

Zum einen ist dies die Covivio Immobilien GmbH (CIG), die neben den Dienstleistungen für die Mutter bzw. Schwestergesellschaften auch Dienstleistungen als Bewirtschafter für Konzernschwestergesellschaften und fremde Immobilieneigentümer erbringt. Im Rahmen einer Restrukturierung wurden die bisher durch die Covivio Wohnen Service GmbH (vormals Immeo Wohnen Service GmbH) erbrachten Property Management und Verwaltungsleistungen bzw. die entsprechenden Verträge auf die Covivio Immobilien GmbH (vormals Immeo GFR GmbH) übertragen.

Die Covivio Development GmbH (vormals Immeo Planungs- und Projektsteuerungsgesellschaft mbH) mit Sitz in Berlin, übernimmt die Planung und Betreuung von Neubau- und großen Modernisierungs- sowie Erweiterungsmaßnahmen.

Die Best Place Bestand GmbH mit Sitz in Berlin (Covivio Immobilien hält hieran 51 %) fungiert als Maklergesellschaft für Berliner Aktivitäten. Sie verkauft schwerpunktmäßig Eigentumswohnungen (Bestands- und Neubauobjekte).

Die SEWOGE Service- und Wohnungsunternehmen GmbH mit Sitz in Berlin erbringt Property Management Leistungen für das Portfolio in Schwarzheide, Berlin.

Die fünfte personalführende Gesellschaft ist die Acopio Facility GmbH & Co. KG (Acopio KG) an der die Covivio Immobilien SE indirekt 90 % hält, Covivio SA hält indirekt die restlichen 10 %. In der Acopio KG bündelt die Covivio-Immobilien-Gruppe unter anderem den Gas- und Stromeinkauf, Aktivitäten im Rahmen des Heizungscontractings, die solare Stromerzeugung sowie konzerninterne Archivierungsdienstleistungen.

Bei den übrigen Gesellschaften der Covivio-Immobilien-Gruppe handelt es sich um Objektgesellschaften oder Holdinggesellschaften oder Gesellschaften zur Bündelung spezifischer Aktivitäten (Versicherungen, Bauträgergeschäft) ohne eigenes Personal. Die Struktur der Unternehmensgruppe resultiert letztlich aus früheren Akquisitionen, den Finanzierungsanforderungen der Banken und steuerlichen Rahmenbedingungen.

3. Veränderungen der Konzern- und Aktionärsstruktur

Im Berichtsjahr sowie in den Vorjahren erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen sowie durch Akquisitionen und Verkäufe wesentliche Veränderungen.

Veränderungen Aktionärsstruktur

Auf der Hauptversammlung vom 12. Dezember 2016 wurde u.a. beschlossen, die Satzung durch Einfügen von § 5a (Genehmigtes Kapital) zu ändern sowie den Vorstand zu ermächtigen, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 31. Dezember 2017 durch Ausgabe von bis zu 20.833.333 neuen, auf den Namen lautenden Stückaktien gegen Bar einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 20.833.333,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2016/I). Durch Vorstandsbeschluss vom 11. Januar 2017 wurde von dieser Ermächtigung teilweise Gebrauch gemacht und das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats gegen Bareinlagen von EUR 149.633.681 um EUR 10.416.667 auf EUR 160.050.348 erhöht. Des Weiteren hat der Vorstand in seiner Sitzung am 23. Mai 2017 mit Zustimmung des Aufischtsrats von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht und beschlossen, das Grundkapital von EUR 160.050.348 um bis zu EUR 10.416.666 auf bis zu EUR 170.467.014 durch Ausgabe von bis zu 10.416.666 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien zu erhöhen. Für Details zur Verteilung der Aktien verweisen wir auf Abschnitt 27 des Konzernanhangs.

Veränderungen im Immobilienbestand und Umstrukturierungen

Im Geschäftsjahr 2018 veränderte sich der Immobilienbestand im Wesentlichen durch folgende Transaktionen: