GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH

Lindau (Bodensee)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Amtsgericht Kempten (Allgäu)

HRB 1243

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

A. Grundlagen des Unternehmens

Die GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH (GWG) ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Sie befindet sich überwiegend im Eigentum der Stadt Lindau (Bodensee) und wurde am 17.02.1930 gegründet. Im Fokus der Gesellschaft steht die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum.

Seit 2015 werden städtische Wohn- und Gewerbeeinheiten in dem hierfür gegründeten städtischen Eigenbetrieb IML Immobilienmanagement Lindau (IML) verwaltet. Mit der Verwaltung der Liegenschaften wurde die GWG beauftragt.

Für die Abwicklung von Bauträgermaßnahmen wurde Anfang 2017 die Tochtergesellschaft LWB Lindauer Wohnbau GmbH & Co. OHG (LWB) gemeinsam mit der BSG Allgäu Bau- und Siedlungsgenossenschaft eG (BSG Allgäu) gegründet, die 2020 in eine GmbH umgewandelt wurde. Die GWG und die BSG Allgäu halten je 50,0 % des Gesellschaftskapitals.

Darüber hinaus übernimmt die GWG die Geschäftsbesorgung der am 16.02.2022 gegründeten kommunalen Wohnungsgesellschaft der Marktgemeinde Scheidegg - Wohnungsbaugesellschaft Markt Scheidegg GmbH (WGB). Die im Zeitpunkt der Gründung jedoch über keinen eigenen Wohnungs- und Grundstücksbestand verfügte.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2022 vor allem geprägt von den Folgen des Kriegs in der Ukraine, zu denen extreme Energiepreiserhöhungen zählten. Hinzu kamen dadurch verschärfte Material- und Lieferengpässe, massiv steigende Preise für weitere Güter wie beispielsweise Nahrungsmittel und Baustoffe sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch im Jahresverlauf nachlassende Corona-Pandemie. Trotz dieser nach wie vor schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2022 insgesamt gut behaupten.

Im Jahresmittel 2022 war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 1,9 % höher als im Vorjahr. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor der Corona-Pandemie, war das BIP preisbereinigt um 0,7 % höher. Die deutsche Wirtschaft hat sich damit weiter vom tiefen Einbruch im ersten Corona-Krisenjahr erholt und das Vorkrisenniveau erstmals wieder übertroffen.

Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes im laufenden Jahr 2023 bewegen sich in einer Spannweite von -0,8 % - 0,3 %.

Im Baugewerbe brach die Wirtschaftsleistung deutlich ein, nachdem bereits im Vorjahr durch die steigenden Baukosten und Materialengpässe die Bruttowertschöpfung im Bau leicht zurückgegangen war. Material- und Fachkräftemangel, hohe Baukosten und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen führten zu einer spürbaren Investitionszurückhaltung und Stornierungen. Die Bruttowertschöpfung in der Bauwirtschaft ging im Jahresmittel um 2,3 % zurück.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2022 von durchschnittlich 45,6 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das waren 1,3 % oder 589.000 Personen mehr als im Jahr zuvor und so viele wie noch nie in Deutschland. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2022 unter anderem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte, besonders aus der Ukraine, zu.

Entsprechend der positiven Beschäftigungslage ist die Zahl der Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt 2022 um 195.000 Personen gesunken. Dies entspricht einem Rückgang um 7 %. Die Arbeitslosenquote betrug 5,3 %. Im Jahr 2021 hatte sie noch 5,7 % erreicht.

Sowohl die allgemeinen Lebenshaltungskosten als auch die Baupreise haben im Laufe des Jahres 2022 hohe Steigerungsraten verzeichnet. Die Inflationsrate in Deutschland erreichte im Oktober 2022 mit 10,4 % einen historischen Höchststand im wiedervereinigten Deutschland. Zum Jahresende schwächte sich die Preissteigerung leicht ab, blieb aber auf einem sehr hohen Stand.

Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2022 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, konnte ähnlich wie im Vorjahr um 1 % zulegen. Lediglich im ersten Coronajahr 2020 war sie leicht um 0,5 % gesunken.

Für gewöhnlich erreicht die Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nur moderate Werte und ist zudem nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2022 eine Bruttowertschöpfung von 349 Milliarden EUR.

Die Bauinvestitionen brachen 2022 nach sechs Jahren mit teilweise deutlichen Zuwächsen spürbar ein, und zwar sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbehochbau. Allein der Tiefbau konnte 2022 noch etwas zulegen. Zunehmende Auftragsstornierungen gewerblicher und privater Bauvorhaben im Zuge andauernd hoher Baupreise sowie steigende Bauzinsen verstärkten den negativen Trend der Bauinvestitionen im Jahresverlauf 2022. Im Jahresmittel gingen die Bauinvestitionen um 1,6 % zurück.

Im Jahr 2022 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 350.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 8,1 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Zum ersten Mal seit vielen Jahren bricht damit die Zahl der Baugenehmigungen deutlich ein. Letztmalig waren diese im Jahr 2017 gesunken.

Im Jahr 2022 wurden voraussichtlich 280.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Damit setzte sich der Abwärtstrend bei den Fertigstellungen, der bereits im Vorjahr einsetzte, leicht verstärkt fort (2022: -4,6 %). Für die Jahre 2023 und 2024 ist ein noch stärkerer Rückgang zu erwarten.

Für ganz Deutschland rechnet die Wohnungswirtschaft mit einem Einbruch der Baufertigstellungszahlen im Wohnungsneubau insgesamt auf nur noch 242.000 Wohnungen für 2023 und lediglich 214.000 Wohnungen im Jahr 2024. Damit würde die Zahl der neu auf den Markt kommenden Wohnungen 2023 um 14 % und im Folgejahr um weitere 11% sinken. Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die steigenden Kreditvergabestandards und die hohen Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die zunächst weiter sinkenden Realeinkommen der Privathaushalte erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Regionale Rahmenbedingungen

Der regionale Wohnungsmarkt in Lindau (Bodensee) gilt aufgrund des Nachfrageüberhangs weiterhin als angespannt. Insbesondere der Bedarf an qualitativ hochwertigem und zeitgemäßem Wohnraum ist unverändert hoch. Nachdem die Nachfragegruppen stark von Ein- und Zweipersonenhaushalten geprägt sind, muss der benötigte Wohnraum dringend geschaffen werden, um den Markt zu entlasten.

Durch das Fortführen der Modernisierungsstrategie für Bestandsgebäude schafft die GWG sukzessiv weiteren zeitgemäßen Wohnraum. Neubauvorhaben sind vorwiegend im öffentlich geförderten Segment vorgesehen, sodass auch für die wohnungssuchenden Lindauer Bürger mit geringeren Einkommen zusätzlicher Wohnraum angeboten wird.

II. Geschäftsverlauf

1. Investitionstätigkeit

Die Neubauvorhaben Grenzsiedlung 7a und Immanuel-Kant-Straße 2 wurden im April und Oktober 2022 fertig gestellt und bezogen. Im Geschäftsjahr wurden weitere 3.702,4 T€ (Grenzsiedlung 7a ca. 569,1 T€, Immanuel-Kant-Str. 2 ca. 3.133,3 T€) investiert, wobei bei der Grenzsiedlung 7a die Baukosten um einen Tilgungszuschuss in Höhe von 46,65 T€ vermindert wurden.

Der Neubau in der Reutiner Straße 23, 25 wurde bereits größtenteils (27 v. 36 Wohnungen) im Jahr 2021 bezogen. Die verbliebenen 9 Wohnungen und die endgültige Fertigstellung erfolgte jedoch erst im ersten Halbjahr 2022. Hierfür wurden im Geschäftsjahr weitere 1.479,1 T€ aufgewendet.

Weitere wesentliche Zugänge im Anlagevermögen entfallen auf die Neubaumaßnahme Bürgermeister-Thomann-Weg 12. Für dieses Gebäude wurde im Berichtsjahr insgesamt 865,3 T€ aufgewendet, wobei die Baukosten um einen Investitionszuschuss von 158,8 T€ gemindert wurden. Die geplante Fertigstellung für diesen Neubau ist im Jahr 2023 geplant.

Daneben wurden für die Modernisierungen der Objekte Schönauer Straße 106, 108 und Friedrichshafener Straße 37, 39, 41 im Geschäftsjahr fertiggestellt. Aufgewendet wurden 1.932,5 T€, wobei Investitionszuschüsse für die Friedrichshafener Straße 37, 39, 41 in Höhe von 148,0 T€ und die Schönauer Straße 106, 108 in Höhe von 75,73 T€ in Abzug gebracht wurden. Ferner wurden von der KfW für die Montage und Installation von Ladestationen für Elektroautos bei den Objekten Friedrichshafener Straße 37, 39, 41 (4,5 T€) und Schönauer Straße 106, 108 (4,5 T€) Zuschüsse in Höhe von insgesamt 9,0 T€ ausbezahlt.

Für die Kernsanierung des Objekts Dreierstraße 5, 5a wurden im Berichtsjahr rund 1.832,2 T€ und die Sanierung der Nobelstraße 2 ca. 1.900,6 T€ auf Anlagen im Bau aktiviert, da die Fertigstellung erst im Jahr 2023 erfolgt. Die Aufstockung der Wiedemannstraße 17,19 rund 1.863,6 T€ sowie für weitere Modernisierungen (Grenzsiedlung 5; Zechwaldstraße 15, 17, 19) und nachträgliche Herstellungskosten (Münchhofstraße 10, 12, 14, 16; Bregenzer Straße 150, Adelheid-Donderer-Straße 1,3,5) weitere 1.102,6 T€ wurden mit Fertigstellung im Jahr 2022 auf die jeweiligen Grundstückskonten aktiviert. Wobei für die Grenzsiedlung 5 ein Zuschuss für die energetische Sanierung in Höhe von 19,7 T€ ausbezahlt wurde.

Des Weiteren konnte die Heizzentrale sowie das Heiznetz im Stadtteil Unteres Zech (Grenzsiedlung) fertiggestellt werden. Im Jahr 2022 wurden Kosten von rund 43,5 T€ aktiviert, sodass Gesamtkosten in Höhe von 733,4 T€ von den Anlagen im Bau auf die Gebäudekosten anderer Bauten umgebucht wurden, wobei hiervon bereits ein Investitionszuschuss in Höhe von 195,15 T€ in Abzug gebracht wurde.

Für die Heizzentrale und das Heiznetz in der Wiedemannstraße/ Lugeckstraße wurden im Geschäftsjahr 1.208,1 T€ und für das Heiznetz der Immanuel-Kant-Straße 2 ca. 4,6 T€ aufgewendet. Die Fertigstellung ist im Jahr 2023 geplant.

Die Erschließung der unbebauten Grundstücke im Oberen Rothenmoos West musste im Vergleich zum Jahresabschluss für 2021 um ca. 59,9 T€ korrigiert werden, da diese in den Rückstellungen bereits berücksichtigten Kosten nicht wie erwartet anfielen. In die unbebauten Grundstücke wurden rund 2,7 T€ für das Obere Rothenmoos Ost investiert.

Bauvorbereitungskosten entstanden in Höhe von 339,9 T€ für acht Projektvorhaben.

Um die eigenen Gebäude in einem gut vermietbaren Zustand zu halten, wurden für Großinstandhaltungen, Wohnungsmodernisierungen und die laufende Instandhaltung 1.573,2 T€ (VJ. 2.045,5 T€) investiert. Im Wirtschaftsplan 2022 waren 2.440,0 T€ vorgesehen.

Die gesamten Aufwendungen für die Instandhaltung ohne nachträgliche Herstellungskosten betrugen durchschnittlich 22,90€/m ² Wohn-/Nutzfläche (VJ. 26,00 je €/m ² ). Die Instandhaltungskosten pro m ² liegen damit im Branchendurchschnitt von Wohnungsunternehmen vergleichbarer Größe.

2. Hausbewirtschaftung

Der gesamte Bestand der Nutzungseinheiten der GWG umfasst zum 31.12.2022 insgesamt 1.906 eigene Mietwohnungen, 1.518 Garagen, Tiefgaragenplätze, Carports und Stellplätze sowie 68 gewerblich genutzte Einheiten. Alle Objekte liegen nahezu ausschließlich in Lindau und weisen eine Wohn-/Nutzfläche von 130.620,65 m ² auf.

Der Anteil preisgebundener Wohnungen beträgt 236 Wohneinheiten (VJ. 244). Es sind insgesamt weitere 310 (VJ. 257) Wohnungen mit EOF-Mitteln gefördert. Der Anteil des mit öffentlichen Mitteln finanzierten Wohnungsbestands beträgt somit 28,65 % (VJ. 26,83 %).

Die Mieterlöse (VJ. 11.729,9) in Höhe von 12.493,1 T€ (Sollmieten +12.906,3 T€ bereinigt um die Erlösschmälerungen -413,3 T€) konnten im Berichtsjahr um 763,2 T€ gesteigert werden. Dies bedeutet eine Zunahme von 6,51 % (VJ. 3,32 %). Die Mietsteigerungen resultieren im Wesentlichen aus dem Bezug der Neubauten der 9 restlichen Wohnungen in der Reutiner Straße 23, 25, der Grenzsiedlung 7a und Immanuel-Kant-Straße 2 sowie aus den regelmäßigen Mietsteigerungen im frei finanzierten Wohnungsbau nach § 558 BGB, der Anpassung der Mieten bei den öffentlich geförderten Wohnungen entsprechend der gesetzlichen Vorgabe und den höheren Neuvermietungspreisen aus den laufenden Wohnungswechseln.

Im beschlossenen Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2022 (Stand 18.11.2021) beliefen sich die Mieterlöse auf rund 12.264,1 T€. Es wurde mit geringeren Mieterlösen (12.643,4 T€) und höheren Leerstandskosten (-379,3 T€) kalkuliert. Die Abweichung von den Plan- und Ist-Mieterlösen (-262,9 T€) hängt hauptsächlich mit den Bezugsterminen der Neubauten in der Grenzsiedlung 7a (-55,4 T€), Immanuel-Kant-Straße 2 (63,6 T€) und der Reutiner Straße 23, 25 (-200,9 T€) zusammen, da die damit einhergehende Mietmehrung in der Unternehmensplanung erst ab dem Jahr 2023 berücksichtigt wurde.

Die Durchschnittsmiete für alle Wohnungen, bezogen auf die reine Wohnfläche, beträgt 7,84 €/m ² (VJ. 7,46 €/m ² ) und ist somit unter der Marktmiete, die in Lindau in Abhängigkeit des Gebäudezustands und Wohnwerts zwischen 8,60 €/m ² und 13,80 €/m ² liegt (Quelle ivd Preisspiegel Wohnimmobilien Herbst 2022 Bayern).

Zum Bilanzstichtag waren insgesamt 106 Wohnungen (VJ. 107) nicht vermietet. Die Leerstandsquote sinkt damit stichtagsbezogen auf 5,56 % (VJ. 5,73 %). Bereinigt um die Leerstände bedingt durch den geplanten Abriss und Modernisierung (97 Wohnungen) reduziert sich der tatsächliche Leerstand auf 9 Wohneinheiten. Die echte Leerstandsquote liegt stichtagsbezogen bei nur 0,47 % (VJ. 0,86 %) und damit weit unterhalb der branchenüblichen Leerstandswerte. Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstand betrugen 413,3 T€, dies entspricht 3,20 % (VJ. 403,8 T€ = 3,33 %).

Mit Einzugsdatum 2022 wurden 203 (VJ. 244) neue Mietverträge abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2022 gab es insgesamt 173 (VJ. 201) Wohnungsauszüge. Die Fluktuationsquote sinkt damit von 10,77 % (VJ.) auf 9,08 %. Bereinigt um die Verkäufe, internen Verschmelzungen und geplanten Abrisse reduziert sich die Anzahl der Auszüge um ca. 24,3 % auf 131 Auszüge (VJ. 162), was eine Reduzierung der Fluktuationsquote auf 6,87 % (VJ. 8,68 %) bewirkt.

Die drei Hauptkündigungsgründe der 173 Auszüge ergeben sich aus dem Umzug aufgrund des Todes des Mieters (26 = 15,03 %), dem Umzug in ein Altersheim (20 = 11,56 %) oder sind abrissbedingt (20 = 11,56 %). Internen Umsetzungen resultieren oftmals aus modernisierungsbedingten Wohnungswechseln. Bei rund 15,61 % (27 Auszüge) der Kündigungen wurde kein Grund angegeben.

3. Verkäufe aus dem Anlagevermögen

Im Jahr 2022 wurde das Objekt Blaukreuzstraße 7 für 794,4 T€ veräußert.

Darüber hinaus wurde eine Teilfläche in der Nähe zur Holdereggenstraße/ Lärchengasse für 2,0 T€ verkauft.

Zusätzlich ging im Vorjahr 2021 der Erlös von rund 98,1 T€ für die Veräußerung eines Erbbaugrundstücks ein. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und verbuchte Abgang erfolgte jedoch erst zum 01.01.2022.

4. Verwaltungstätigkeit

Für Dritte werden die Immobilienbestände des Eigenbetriebs IML der Stadt verwaltet. Zum 31.12.2022 waren dies 21 Wohnungen und 17 Gewerbeeinheiten mit einer Wohn- und Nutzfläche von 4.148,61 m ².

Darüber hinaus wurde im Jahr 2022 die Geschäftsbesorgung der WBG Scheidegg abgeschlossen, wobei das Unternehmen aktuell über keinen Wohnungs- und Grundstücksbestand verfügt.

Aus der Betreuungstätigkeit resultierte im Berichtsjahr ein zusätzlicher Deckungsbeitrag in Höhe von 64,3 T€ (VJ. 81,7 T€). Die Veränderung resultiert aus der Abrechnung der Bearbeitungsgebühr der IML im Geschäftsjahr 2021 über ca. 22,2 T€ (in 2022 -22,2 T€) sowie aus der Geschäftsbesorgung der WBG, die für 2022 anteilig abgerechnet wurde (in 2022 +3,6 T€).

III. Lage der Gesellschaft

Mit Verlauf der Coronavirus-Krise, des Ukraine-Kriegs sowie der stark gestiegenen Energiepreise waren im Jahr 2022 teilweise negative Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung zu verzeichnen. Sie betrafen in untergeordnetem Umfang Ausfälle bei Mietforderungen sowie teilweise Verzögerungen bei laufenden Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen. Daher wurde bzgl. der beobachteten Leistungsindikatoren die Erwartung für den Berichtszeitraum durch die aktuellen Geschehnisse maßgeblich beeinflusst.

1. Ertragslage

Im Berichtsjahr beträgt der Jahresüberschuss 2,63 Mio. € (VJ.: 5,16 Mio. €). Das Jahresergebnis ist durch Überschüsse aus der Hausbewirtschaftung und den Verkäufen aus dem Anlagevermögen positiv beeinflusst. Damit wurde der im Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2022 prognostizierte Jahresüberschuss von 2,91 Mio. € um 0,28 Mio. € unterschritten.

Die Umsatzerlöse stiegen auf rund 16,24 Mio. € (VJ.: 15,30 Mio. €). Dies ist bedingt durch höhere Erlöse bei den Mieten um 0,986 Mio. €. Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit gingen von 0,081 Mio. € auf 0,064 Mio. € und die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen von 0,221 T€ auf ca. 0,216 Mio. € zurück.

Für das Geschäftsjahr 2022 haben sich die Sollmieten (abzüglich Erlösschmälerungen) insbesondere aufgrund der ganzjährigen Auswirkung von Neubezügen nach Modernisierung und ggf. allgemeinen Mieterhöhungen auf rund 12,49 Mio. € (VJ.: 11,73 Mio. €) erhöht. Damit wurde die Planung für 2022 von rund 12,26 Mio. € trotz höherer Leerstandskosten erreicht.

Die Instandhaltungskosten im Geschäftsjahr belaufen sich auf rund 1,57 Mio. € (VJ.: 2,05 Mio. €). Die ursprüngliche Prognose für das Jahr 2022 belief sich auf 2,44 Mio. €. Die Unterschreitung der Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen gegenüber der Planung ist dabei u. a. auf zeitliche Verzögerungen zurückzuführen.

Die Ertragslage der Gesellschaft ist zufrieden stellend.

2. Finanzlage

In der Kapitalstruktur liegen die Eigenmittel bei 40,1 % (VJ.: 42,2 %) der Bilanzsumme. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungsmittel. Die Zahlungsmittelströme des Berichtsjahres setzen sich aus dem Mittelzufluss der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von 8,47 Mio. € (VJ.: 7,70 Mio. €) sowie den Mittelabflüssen aus der Investitionstätigkeit in Höhe von -15,95 Mio. € (VJ.: 10,55 Mio. €) und den Mittelzuflüssen aus der Finanzierungstätigkeit von 5,72 Mio. € (VJ.: 3,44 Mio. €) zusammen.

Für die Finanzierung von Neubaumaßnahmen und Großmodernisierungen werden Eigenmittel und objektbezogene Fremdmittel verwendet. Wo möglich, werden günstige, öffentliche Fördermittel beantragt und eingesetzt.

Die Gesellschaft hat ihre Zahlungsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2022 ohne Einschränkungen erfüllt. Die Zahlungsfähigkeit ist auch weiterhin uneingeschränkt gegeben.

Die Finanzlage ist geordnet.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme liegt im Berichtsjahr bei ca. 187,8 Mio. € (VJ.: 176,4 Mio. €). Auf der Vermögensseite stehen Zugänge des Anlagevermögens in Höhe von 12,55 Mio. € sowie im Umlaufvermögen bei den Vorräten in Höhe von 0,23 Mio. € und die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von 0,36 Mio. €. Die Finanzmittelbestände verringerten sich um 1,76 Mio. €.

Auf der Passivseite haben sich die Verbindlichkeiten um 7,47 Mio. €, die Rückstellungen um 3,07 Mio. € und das Eigenkapital um 0,84 Mio. € erhöht. Der Anstieg des Eigenkapitals resultiert aus dem erwirtschafteten Überschuss des Geschäftsjahres (2,633 Mio. €) vermindert um die letzte Teilrückzahlung der Kapitalrücklage an die Stadt Lindau (1,678 Mio. €) sowie die Gewinnausschüttung an die Gesellschafter (0,115 Mio. €).

Das Gesamtvermögen ist branchentypisch im Wesentlichen durch langfristiges Vermögen geprägt.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet.

Die Geschäftsführung der GWG beurteilt die wirtschaftliche Lage auf Grund moderat wachsender Mieten zu stetig ansteigenden Bau- und Instandhaltungskosten und Zinsaufwendungen, die es insgesamt erschweren weiterhin in den Bestand zu investieren, als geordnet.

IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die Steuerung der Gesellschaft erfolgt neben weiteren nicht finanziellen wohnungswirtschaftlichen Leistungsindikatoren, auf die bereits im Geschäftsverlauf der Hausbewirtschaftung eingegangen wurde, insbesondere unter Beobachtung folgender finanzieller Kennzahlen:

		in	Ist 2020	Ist 2021	Ist 2022	Plan 2022 Stand 18.11.2021
Eigenkapitalquote =	Eigenkapital am 31.12.	%	42,8%	42,2%	40,1%	38,5%
	Bilanzsumme am 31.12.
Eigenkapitalrentabilität =	Jahresergebnis vor Ertragssteuern	%	3,5%	7,4%	3,6%	3,9%
	Eigenkapital am 31.12.
Durchschnittliche Miete je m ² =	Jahressollmiete für Wohneinheiten : 12	€/m ²	7,76	7,88	8,23	8,21
	m ² Wohn- und Nutzfläche
mtl. Fremdkapitalzinsen je m ² =	Fremdkapitalzinsen der Hausbewirtschaftung :	€/m ²	1,11	1,19	1,24	1,43
	m ² Wohn- und Nutzfläche
	Plan
	2023
	Stand 16.11.2022
Eigenkapitalquote =	37,5%
Eigenkapitalrentabilität =	1,6%
Durchschnittliche Miete je m ² =	7,71
mtl. Fremdkapitalzinsen je m ² =	1,53

Der beschlossene Wirtschaftsplan 2022 (Stand 18.11.2021) sah eine Eigenkapitalquote von 38,5 % vor. Tatsächlich beträgt die bilanzielle Eigenkapitalquote 40,1 % (VJ. 42,2 %) der Bilanzsumme. Hauptursache für die Abweichung liegt in den Investitionen. Ankäufe, die für 2022 angedacht waren, mussten ins nächste Jahr geschoben werden. Auf Grund der geplanten hohen Investitionen wird im Wirtschaftsplan 2023 (Stand 16.11.2022) eine Eigenkapitalquote von 37,5 % erwartet. Die nächsten Jahre wird sich die Eigenkapitalquote zwischen 35,7 % und 34,9 % bewegen.

Die Eigenkapitalrentabilität (vor Ertragsteuern) errechnet sich für 2022 mit 3,6 % (VJ. 7,4 %). Der beschlossene Planwert für 2022 lag bei 3,9 %. Für 2023 werden 1,6 % und in den Folgejahren 4,5 bis 1,7% prognostiziert.

Bezogen auf die Wohn- und Nutzfläche beträgt die Nettokaltmiete zum Stichtag 31.12.2022 durchschnittlich 8,23 €/m ² im Monat (VJ. 7,88 €/m ² ). Für 2022 wurde mit einer durchschnittlichen Miete von 8,21 €/m ² geplant. Aufgrund der Umstellung des Planungstools der Wirtschafts- und Finanzplanung wurde die Berechnung der Kennzahlen und deren Berechnungsgrundlage optimiert. Die neue Planung ermöglicht einen höheren Grad der Automatisierung und manuelle Anpassungen werden weitestgehend vermieden. In der Unternehmensplanung vom 16.11.2022 wird lediglich die durchschnittliche Wohnungsmiete berechnet. Die durchschnittlich geplante Wohnungsmiete für 2023 wird voraussichtlich bei 7,71 €/m ² liegen. In den folgenden Jahren werden die Durchschnittwohnungsmieten auf Grund des hohen Bauvolumens und regelmäßigen Mietanpassungen steigen. Die zu zahlenden Mieten der mit EOF-Mitteln geförderten Wohnungen sind für den einzelnen Mieter in Abhängigkeit von der jeweiligen Einkommensstufe jedoch deutlich geringer. Es wird in den nächsten Jahren eine durchschnittliche Miete für den gesamten Mietwohnungsbecstand von 7,88 €/m ² bis 8,55 €/m ² erwartet.

Betrugen die monatlichen Fremdkapitalzinsen pro m ² -Wohn- und Nutzfläche in 2021 1,19 €/m ² , entwickelten Sie sich 2022 auf 1,24 €/m ². Der beschlossene Planwert für 2022 lag bei 1,43 €/m ². Hauptursache für die Abweichung liegt ebenfalls in den Investitionen bzw. geplanten Ankäufen, die in der Planung zu 20 % mit Eigenkapital und 80 % Fremdkapital finanziert wurden. Für 2023 wird ein Anstieg auf 1,53 €/m ² erwartet. Dies setzt sich voraussichtlich auch in den folgenden Jahren fort (1,76 - 2,06€/m ² ).

Die Hauptursache für die Veränderungen der zuvor genannten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren findet sich in der aktuellen und geplanten hohen Investitionstätigkeit der kommenden Jahre sowie Erhöhung der Finanzierungskonditionen wieder.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer des Ukraine-Krieges machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen, da jedoch mit weiteren Lieferengpässen zu rechnen ist und sich die GWG bei der Unterbringung von Flüchtlingen beteiligt, wird sich der Krieg voraussichtlich weiter negativ auf die Kennzahlen auswirken.

Allerdings sind verlässliche Angaben zum Einfluss des anhaltenden Krieges auf die beobachteten Kennzahlen zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts quantitativ nicht möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Krieges ab.

Für die Gesellschaft ist die demographische Entwicklung dennoch Anlass mit der eingeschlagenen Modernisierungsstrategie fortzufahren, da die Nachfrage für modernisierte Wohnungen groß ist und sich die Nachhaltigkeit der Nachfrage nach modernisiertem Wohnraum gefestigt hat.

Aufgrund des nicht ausreichenden Angebots an preisgünstigen, freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen, will die Gesellschaft in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum durch Neubauten bereitstellen.

Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet die Gesellschaft auf Basis der Unternehmensplanung (Stand: 16.11.2022) folgende Entwicklung:

		in	Ist 2020	Ist 2021	Plan 2022	Plan 2023
Kennzahlen zur Vermögensstruktur und Rentabilität
Eigenkapitalquote =	Eigenkapital am 31.12.	%	42,8%	42,2%	39,0%	37,5%
	Bilanzsumme am 31.12.
Eigenkapitalrentabilität =	Jahresergebnis vor Ertragssteuern	%	3,5%	7,4%	2,9%	1,6%
	Eigenkapital am 31.12.
Durchschnittliche Wohnungsmiete je m ² =	Jahressollmiete Wohnungen : 12	€/m ²	7,35	7,45	7,52	7,71
	m ² Wohn- und Nutzfläche
mtl. Fremdkapitalzinsen je m ² =	Fremdkapitalzinsen der Hausbewirtschaftung : 12	€/m ²	1,11	1,31	1,38	1,53
	m ² Wohn- und Nutzfläche
			Plan	Plan	Plan
		in	2024	2025	2026
Kennzahlen zur Vermögensstruktur und Rentabilität
Eigenkapitalquote =	Eigenkapital am 31.12.	%	35,7%	35,7%	34,9%
	Bilanzsumme am 31.12.
Eigenkapitalrentabilität =	Jahresergebnis vor Ertragssteuern	%	4,5%	3,0%	1,7%
	Eigenkapital am 31.12.
Durchschnittliche Wohnungsmiete je m ² =	Jahressollmiete Wohnungen : 12	€/m ²	7,88	8,55	8,55
	m ² Wohn- und Nutzfläche
mtl. Fremdkapitalzinsen je m ² =	Fremdkapitalzinsen der Hausbewirtschaftung : 12	€/m ²	1,76	1,86	2,04
	m ² Wohn- und Nutzfläche

Neben den aufgeführten Leistungsindikatoren hat der Ukraine-Krieg aufgrund von Fluchtbewegungen voraussichtlich Auswirkungen auf Umsatzziele, da sich die Gesellschaft an der Unterbringung von Kriegsgeflüchteten beteiligt. Sofern die Sollmieten für diese Wohneinheiten nicht durch die öffentliche Hand getragen bzw. Mietausfälle nicht erstattet werden, kann sich dies negativ auf die Ertragslage auswirken.

Aufgrund der vorliegenden Anzahl von Wohnungsinteressenten und deren Anforderungen will die Gesellschaft die eingeschlagene Modernisierungsstrategie beibehalten und auch weiterhin den Neubau forcieren. Für das Geschäftsjahr 2023 werden Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 16,2 Mio. € (VJ.: 15,4 Mio. €) erwartet. Der Anstieg ergibt sich im Wesentlichen durch geplante Mietanpassungen und Neuvermietungen von fertiggestellten Neubauten sowie abgeschlossene Modernisierungen. Ferner werden im eigenen Bestand weiterhin Wohnungsmodernisierungen, Instandhaltungen und Reparaturen durchgeführt. Für das Jahr 2023 beträgt das Budget für geplante sowie außerplanmäßige lnstandhaltungsmaßnahmen 3,125 Mio. € (VJ.: 2,44 Mio. €). Diese Zahlen sind auf die geplanten Maßnahmen der GWG zurückzuführen.

Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrunde gelegten Prämissen erwartet die Geschäftsführung für 2023 einen Jahresüberschuss von 1,1 Mio. €.

II. Risikobericht

Aus dem anhaltenden Ukraine-Krieg ist mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf der GWG zu rechnen. So könnten die Umsätze aus Hausbewirtschaftung durch die Flüchtlingsunterbingen vermindert werden, sofern die Kosten nicht aus öffentlichen Mitteln übernommen werden. Es muss auch weiterhin mit Lieferengpässen und Preissteigerungen bei den geplanten Neubau- und Modernisierungsprojekten und auch bei den Bestandsobjekten gerechnet werden.

So erleben wir bereits seit Oktober 2021 eine Zeit drastisch steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Um die Mieter von einer zu hohen Heizkostennachzahlung zu entlasten, wird die Gesellschaft sukzessive die Heizkostenvorauszahlungen der Bestandsmieter anpassen. Bei Neuvermietungen werden direkt höhere Abschläge für die Vorauszahlungen angesetzt.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern. Infolgedessen hat die GWG im Berichtsjahr die 2021 erstellte CO ₂ -Bilanz aktualisiert, um ihre Klimastrategie zu optimieren.

Zudem sind mögliche Risiken aus der Verzögerung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, bei der Durchführung von Baumaßnahmen zu nennen. Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf die geplanten Neubauvorhaben sowie Modernisierungsmaßnahmen.

Daneben ist der Markt für Handwerkerleistungen auch aufgrund des anhaltenden Fachkräftemangels in der Region weiterhin angespannt. Die Firmen arbeiten aufgrund der hohen Auftragslage an der Auslastungsgrenze. Schwierigkeiten bei der Termineinhaltung und im Bereich der Zuverlässigkeit treten gegenüber Einzelfällen in der Vergangenheit häufiger auf.

Des Weiteren wird für das Jahr 2023 mit weiteren Baupreissteigerungen gerechnet. In Kombination mit dem beschriebenen Fachkräftemangel und der hohen Auslastung könnten sich bei einigen Gewerken überproportional hohe Preissteigerungen ergeben. Mithin treibt die Inflation durch die Leitzinsanhebungen der EZB die Bauzinsen in die Höhe, sodass grundsätzlich mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen ist. Aus diesen steigenden Kosten kann in der mittel- bis langfristigen Perspektive grundsätzlich ein Risiko entstehen, wenn die geplanten Erlöse nicht generiert werden.

Im Zusammenhang mit der Schaffung neuen Wohnraums birgt die Förderpolitik der Bundesregierung ein weiteres Risiko. Insbesondere der kurzfristige Antragsstopp für energieeffiziente Gebäude sowie die Neuordnung der gesetzlichen Standards im vergangenen Jahr zeigten, dass die Förderpolitik keine verlässliche Grundlage für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums darstellt. Auch für das Jahr 2023 wurden bereits weitere Änderungen bei der BEG-Förderung angekündigt. Letztlich muss anhand der tatsächlich vorliegenden Angebote für den Bau und die Finanzierung entschieden werden, ob die geplanten Bauvorhaben wirtschaftlich sind oder die Risiken überwiegen.

Darüber hinaus ist mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und denen des Geschäftsbesorgers und damit verbundene operative Risiken zu rechnen.

Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation in Schlüsselpositionen nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht bzw. aufgrund des Fachkräftemangels nichts rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Hieraus könnten sich moderate negative Konsequenzen für die Geschäftstätigkeit, die Finanz- und Ertragslage sowie den Cashflow ergeben. Dem wirken wir mit verstärkter Ausbildung und Personalentwicklungsmaßnahmen entgegen.

Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zu Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Dies betrifft auch Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung aktueller technologischer Möglichkeiten.

Unter Würdigung aller Einzelrisiken und eines möglichen kumulierten Effekts sieht die Geschäftsführung das gegenwärtige Gesamtrisiko der GWG volatil. Gravierende Risiken für die zukünftige Entwicklung oder den Fortbestand der Gesellschaft sind nicht erkennbar.

III. Chancenbericht

Die Nachfrage nach Wohnraum - vor allem von zeitgemäß ausgestatteten Wohnungen - ist auf dem für die Gesellschaft relevanten Markt nach wie vor groß, was die eingeschlagene Strategie der Gesellschaft bestärkt. Insbesondere Geringverdiener, Alleinerziehende und Rentner sowie die beträchtliche Anzahl von Beziehern von Sozialleistungen sind auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen

Durch Neubau und Modernisierungsmaßnahmen werden dem Markt Wohnungen mit zeitgemäßen Grundrissen, marktgerechter Größe und passendem Wohnungsmix zur Verfügung gestellt.

D. Risikoberichterstattung in Bezug auf Finanzinstrumente

Die Gesellschaft hat eine konservativ ausgerichtete Wertestrategie. Die Anlage von flüssigen Mitteln erfolgt bei Banken mit täglicher Verfügbarkeit.

Neben öffentlichen Mitteln werden zur Mitfinanzierung von Neubauten oder Großmodernisierungen Darlehen, gesichert durch objektbezogene Grundschulden, mit langfristigen Zinsbindungen in Anspruch genommen.

Finanzierungen mit kurzfristigen Zinsbindungen bzw. variablen Zinsvereinbarungen, z. B. EURIBOR-Darlehen, werden nur für kurze Zeiträume eingesetzt. Nach Abschluss dieser wird das Darlehen entweder komplett zurückgeführt oder in ein langfristiges, objektgebundenes Darlehen umgeschuldet.

Darlehen, bei denen Zinsbindungen auslaufen, werden mitunter durch langfristige Zinssicherungsinstrumente (Forward-Darlehen) abgesichert. Somit werden Zinsanpassungsrisiken weitgehend vermieden.

Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

Lindau (Bodensee), den 31.03.2023

GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH

Alexander G. Mayer, Geschäftsführer

Gabriella Herrmann, Stellv. Geschäftsführerin

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

		31.12.2022 €	31.12.2021 €
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		12.179,05	18.740,31
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	149.688.116,91		142.618.437,77
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	7.284.898,83		6.742.059,08
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	7.933.757,21		7.990.936,71
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00		1,00
5. Bauten auf fremden Grundstücken	288.490,88		301.359,53
6. Technische Anlagen und Maschinen	1.169.789,95		1.302.576,77
7. Betriebs- und Geschäftsausstattung	406.787,40		475.191,11
8. Anlagen im Bau	11.182.224,86		5.880.124,60
9. Bauvorbereitungskosten	1.691.439,75		1.842.864,73
10. Geleistete Anzahlungen	62.577,92		0,00
		179.708.083,71
III. Finanzanlagen		50.000,00	50.000,00
Beteiligungen	50.000,00
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte		3.648.051,79	3.419.459,78
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		732.893,49	375.713,88
III. Flüssige Mittel		3.593.046,93	5.350.822,50
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		32.670,18	24.787,58
		187.776.925,15	176.393.075,35
PASSIVA
A. EIGENKAPITAL
I. Ausgegebenes Kapital		2.876.700,00	2.876.700,00
II. Kapitalrücklage		0,00	1.677.589,50
III. Gewinnrücklagen		69.794.133,10	64.748.810,44
IV. Jahresüberschuss		2.633.580,43	5.160.390,66
		75.304.413,53	74.463.490,60
B. RÜCKSTELLUNGEN		3.759.698,98	684.442,54
C. VERBINDLICHKEITEN		108.658.456,22	101.186.545,24
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	83.241.955,91		74.425.461,54
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		54.356,42	58.596,97
		187.776.925,15	176.393.075,35

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2022

Rohergebnis	11.976.954,77	13.537.161,14
1. Personalaufwand	-2.534.419,45	-2.162.069,77
2. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-3.019.432,15	-2.706.319,98
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.970.166,55	-1.050.938,73
4. Erträge aus Beteiligungen	500.000,00	0,00
5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	23.968,71	34,92
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.949.898,56	-1.846.617,37
7. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-100.838,27	-327.428,18
Ergebnis nach Steuern	2.926.168,50	5.443.822,03
8. Sonstige Steuern	-292.588,07	-283.431,37
Jahresüberschuss	2.633.580,43	5.160.390,66

Anhang des Jahresabschlusses 2022

A. Allgemeine Angaben

Die GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH mit Sitz in Lindau ist eingetragen im Handelsregister unter HRB 1243 beim Amtsgericht Kempten.

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches erstellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nach Gesamtkostenverfahren entspricht den Bestimmungen der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen.

Die Gesellschaft ist mittelgroßes Unternehmen im Sinne des § 267 HGB. Entsprechend Art. 94 BayGO erfolgt die Jahresabschlusserstellung nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Gegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um Investitionszuschüsse und - soweit abnutzbar - um linear planmäßige Abschreibungen (sowie unter Beibehaltung der zum 31.12.2009 bestehenden niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätzen bewertet.

Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten (netto) zwischen € 250,00 und € 800,00 wurden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben.

Das Umlaufvermögen wurde grundsätzlich zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. zum Nennwert bewertet und erforderlichenfalls auf den beizulegenden Wert abgeschrieben.

Vom Ansatzwahlrecht für Geldbeschaffungskosten als Rechnungsabgrenzungsposten wurde in früheren Jahren Gebrauch gemacht und über die verbleibende Restlaufzeit von 6 - 11 Jahren abgeschrieben.

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages unter Einbeziehung künftiger Preis- und Kostensteigerungen.

Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag bewertet.

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen insbesondere bei den Immobilienbeständen des Anlagevermögens resultieren fast ausschließlich aktive latente Steuern. Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden können. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB n.F. wurden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

C. Erläuterungen zu den Bilanz-Posten

Anlagevermögen

1. Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 1.1.2022 €	Zugänge €	Abgänge €	Zugänge €	Umbuchungen Abgänge €	Stand 31.12.2022 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	176.109,22	0,00	0,00	0,00	0,00	176.109,22
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	176.109,22	0,00	0,00	0,00	0,00	176.109,22
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	180.831.514,74	4.903.305,67	1.060.446,14	10.231.915,92	5.797.020,46	189.109.269,73
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte und Geschäfts- und anderen Bauten	8.566.341,70	0,00	4.165,98	733.444,17	0,00	9.295.619,89
3. Grundstücke ohne Bauten	7.990.936,71	2.699,55	59.879,05	0,00	0,00	7.933.757,21
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	1,00	0,00	1,00	0,00	0,00	0,00
5. Bauten auf fremden Grundstücken	349.411,46	0,00	0,00	0,00	0,00	349.411,46
6. technische Anlagen	2.494.284,87	0,00	0,00	0,00	0,00	2.494.284,87
7. Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.136.141,63	79.870,64	0,00	0,00	0,00	1.216.012,27
8. Anlagen im Bau	5.880.125,11	10.860.452,16	0,00	6.288.387,33	10.965.360,09	12.063.604,51
9. Bauvorbereitungskosten	^*) 1.842.864,73	339.941,89	0,00	0,00	491.366,87	1.691.439,75
10. geleistete Anzahlungen	0,00	62.577,92	0,00	0,00	0,00	62.577,92
Summe Sachanlagen	209.091.621,95	16.248.847,83	1.124.492,17	17.253.747,42	17.253.747,42	224.215.977,61
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	50.000,00	0,00	0,00	0,00	0,00	50.000,00
Summe Finanzanlagen	50.000,00	0,00	0,00	0,00	0,00	50.000,00
Anlagevermögen gesamt	209.317.731,17	16.248.847,83	1.124.492,17	17.253.747,42	17.253.747,42	224.442.086,83

^*) korrigiert um Abgang im Vorjahr € 11.328,80

	(Kumulierte) Abschreibungen
	Stand 1.1.2022 (kumuliert) €	Abschreibungen des Geschäftsjahres €	Abgänge €	Zugänge €	Umbuchungen Abgänge €	Stand 31.12.2022 (kumuliert) €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	157.368,91	6.561,26	0,00	0,00	0,00	163.930,17
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	157.368,91	6.561,26	0,00	0,00	0,00	163.930,17
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	38.213.076,97	2.379.207,15	438.881,66	0,51	732.250,15	39.421.152,82
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte und Geschäfts- und anderen Bauten	1.824.282,62	190.604,42	4.165,98	0,00	0,00	2.010.721,06
3. Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
5. Bauten auf fremden Grundstücken	48.051,93	12.868,65	0,00	0,00	0,00	60.920,58
6. technische Anlagen	1.191.708,10	132.786,82	0,00	0,00	0,00	1.324.494,92
7. Betriebs- und Geschäftsausstattung	660.950,52	148.274,35	0,00	0,00	0,00	809.224,87
8. Anlagen im Bau	0,51	149.129,50	0,00	732.250,15	0,51	881.379,65
9. Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
10. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	41.938.070,65	3.012.870,89	443.047,64	732.250,66	732.250,66	44.507.893,90
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen gesamt	42.095.439,56	3.019.432,15	443.047,64	732.250,66	732.250,66	44.671.824,07

	Buchwert
	31.12.2022 €	31.12.2021 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	12.179,05	18.740,31
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	12.179,05	18.740,31
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	149.688.116,91	142.618.437,77
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte und Geschäfts- und anderen Bauten	7.284.898,83	6.742.059,08
3. Grundstücke ohne Bauten	7.933.757,21	7.990.936,71
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	1,00
5. Bauten auf fremden Grundstücken	288.490,88	301.359,53
6. technische Anlagen	1.169.789,95	1.302.576,77
7. Betriebs- und Geschäftsausstattung	406.787,40	475.191,11
8. Anlagen im Bau	11.182.224,86	5.880.124,60
9. Bauvorbereitungskosten	1.691.439,75	1.842.864,73
10. geleistete Anzahlungen	62.577,92	0,00
Summe Sachanlagen	179.708.083,71	167.153.551,30
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	50.000,00	50.000,00
Summe Finanzanlagen	50.000,00	50.000,00
Anlagevermögen gesamt	179.770.262,76	167.222.291,61

Angefallene Kosten für die Modernisierung wurden als Zugänge bei Gebäuden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinaus gehenden Verbesserung führten.

Die wesentlichsten Zugänge im Anlagevermögen entfallen auf folgende Neubaumaßnahmen:

Einheiten	VE	Baukosten T€	Posten
9	437	1.479,10	AiB/Wohnbauten
27	444	3.133,30	AiB/Wohnbauten
6	452	569,10	AiB/Wohnbauten
Heizwerk	456	1.208,10	AiB
15	448	865,30	AiB

Daneben wurden für die Modernisierungen bei den Grundstücken mit Wohnbauten bei der VE 57 T€ 1.863,6, der VE 146 T€ 686,1, der VE 390 T€ 1.246,3 sowie für Nachtragskosten diverser Bauten T€ 1.107,3 und bei den Anlagen im Bau bei der VE 34 T€ 1.729,8 und der VE 404 T€ 1.832,1 aktiviert.

Aus den Grundstücken mit Wohnbauten wurden in die Anlagen im Bau, auf Grund umfangreicher Modernisierungskosten, die Restbuchwerte für die VE34 (T€ 282,6) und die VE 404 (T€ 4.782,1) umgebucht.

Bei den Wohnbauten wurden die Baukosten der VE 27 Grenzsiedlung 5, 5b um T€ 19,7, bei der VE 146

Schönauer Str. 106, 108 um T€ 75,7, bei der VE 390 Friedrichshafener Str. 37, 39, 41 um T€ 148,0, bei der VE 452

Grenzsiedlung 7a um T€ 46,6, bei den Geschäfts- und anderen Bauten bei der VE 445 Heizwerk Grenzsiedlung um T€ 195,1 und bei den Anlagen im Bau bei der VE 448 Bürgermeister-Thomann-Weg 12 um T€ 158,8 Investitionszuschüsse baukostenmindernd erfasst.

Außerdem wurden bei der Errichtung von E-Ladesäulen in der VE 146 Friedrichshafener Str. 37, 39, 41 und in der VE 390 Schönauer Str. 106, 108 Zuschüsse in Höhe von je T€ 4,5 von den Baukosten in Abzug gebracht.

Bauvorbereitungskosten entstanden für 8 VE ́s mit T€ 339,9.

Nachträgliche Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer linear verteilt.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgten linear unter Zugrundelegung folgender Nutzungsdauern bzw. Abschreibungssätze:
- Immaterielle Vermögensgegenstände	3 - 5 Jahre
- Wohnbauten bzw. Geschäftsbauten	33 - 80 Jahre
- Wohnbauten mit Fertigstellung zwischen 1991 und 1998 (VE 176, VE 201 und VE 203)	degressive Afa 1,25%
- Garagen und Tiefgaragen	4,00%
- Außenanlagen und Spielplätze	10,00%
- Bauten auf fremden Grundstücken (Brücke)	20 Jahre
- Photovoltaikanlagen	5,00%
- Mobile Heizzentralen und Heizungsanlagen	15 Jahre
- Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 - 20 Jahre

Bei den Objekten VE 146 und VE 390 (Wohnbauten) wurden nach fertiggestellter Modernisierung die Nutzungsdauern auf 40 Jahre neu festgelegt.

Nach Fertigstellung des letzten Bauabschnitts der VE 437 Reutiner Str. 23, 25 (T€ 2.380,8), der VE 444 I.-Kant-Str. 2 (T€ 5.972,5) und der der VE 452 Grenzsiedlung 7a (T€ 1.394,3) wurden die Kosten von den Anlagen im Bau in die Grundstücke mit Wohnbauten sowie bei der VE 445 Heizwerk Grenzsiedlung (773,4) in die Grundstücke mit Geschäftsbauten umgebucht.

Umlaufvermögen

Die Position unfertige Leistungen enthält € 3.572.532,68 (Vorjahr: € 3.409.167,13) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.

Die Bewertung der unter den anderen Vorräten ausgewiesenen Pelletsbestände erfolgte zu gleitenden Durchschnittspreisen.

Erkennbaren Risiken bei Mietforderungen wurde im Wege der Einzelbewertung sowie durch Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Eigenkapital

Die aus Einlagen der Stadt Lindau stammenden Kapitalrücklagen von € 5.032.769,00 wurden gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung in drei Tranchen (2022: € 1.677.589,50 2021: € 1.677.589,50 und 2020: € 1.677.590,00) dem Gesellschafter zurückgeführt.

Rückstellungen

In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

	T€
Rechts-, Beratungs- und Jahresabschlusskosten	78,9
Urlaubs- und Überstundenausgleich und Personalkosten	88,1
noch zu erwartende Betriebskosten	70,0
ausstehende Rechnungen	2.847,9
Schadensersatz	500,0
Nachzahlung Umsatzsteuer 13b	76,8

Verbindlichkeiten

Im Berichtsjahr wurden insgesamt T€ 504,0 Darlehensverbindlichkeiten außerplanmäßig getilgt, denen Neuvalutierungen von T€ 13.601,8 für das Bauprogramm gegenüberstehen.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

(Vorjahreswerte in Klammern)

Verbindlichkeiten	insgesamt	davon
		Restlaufzeit			durch Grundpfandrechte
	€	bis zu 1 Jahr €	zwischen 1 und 5 Jahre €	über 5 Jahre €	gesichert €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	83.241.955,91	3.898.696,55	17.719.255,50	61.624.003,86	83.241.955,91
	(74.425.461,54)	(4.049.357,13)	(14.618.079,61)	(55.758.024,80)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	19.654.081,31	586.521,61	2.407.874,47	16.659.685,23	19.654.081,31
	(19.758.484,58)	(542.129,98)	(2.333.612,99)	(16.882.741,61)
Erhaltene Anzahlungen	3.976.509,14	3.976.509,14
	(3.596.284,99)	(3.596.284,99)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	72.196,06	72.196,06
	(55.709,38)	(55.709,38)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.625.493,86	1.625.493,86
	(2.654.045,33)	(2.654.045,33)
Sonstige Verbindlichkeiten	88.219,94	88.219,94
	(696.559,42)	(696.559,42)
Gesamtbetrag	108.658.456,22	10.247.637,16	20.127.129,97	78.283.689,09	102.896.037,22
	(101.186.545,24)	(11.594.086,23)	(16.951.692,60)	(72.640.766,41)

D. Erläuterungen zu den GuV-Posten

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind im Geschäftsjahr folgende Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder Bedeutung enthalten:

sonstige betriebliche Erträge
Anlagenverkäufe	€ 571.901,16
Auflösung Wertberichtigung	€ 110.432,00
Zuzahlung Mutterschutz	€ 13.194,69
Erträge aus Beteiligungen
Erträge verbundenen Unternehmen LWB Lindau GmbH	€ 500.000,00
sonstige betriebliche Aufwendungen
Abschreibungen/Wertberichtigung auf Forderungen	€ 153.850,71
Kosten Entkernung / Abbruch	€ 189.409,64
Verluste aus Anlagenabgängen	€ 300.216,64
Schadensersatz	€ 500.000,00
Für den Abschlussprüfer im Sinne von § 318 HGB wurden im Geschäftsjahr 2022 folgende Honorare (netto) als Aufwand erfasst:
Abschlussprüfungsleistungen	€ 18.487,36

E. Sonstige Angaben

1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer betrug:

	Vollzeitbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
kaufmännische Mitarbeiter	15	8
technische Mitarbeiter	8 ^*	2
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Reinigungskräfte und Hauswarte	7 ^*	5
	30	15
Zwei Mitarbeiterinnen ( ^*) befanden sich in Elternzeit.

2. Durch die Inanspruchnahme der Schutzklausel gemäß § 286 Abs. 4 HGB erfolgten keine Angaben zu den Gesamtbezügen der Geschäftsführung.

Die Aufsichtsratsvergütungen betrugen € 7.620,00 für das Geschäftsjahr 2022.

3. Bei sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen ist eine Forderung gegenüber einem Gesellschafter von T€ 20.

4. Es bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt € 3,0 Mio, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind. Sie resultieren aus bereits begonnenen Neubaumaßnahmen bzw. dafür erteilten Aufträgen von rd. T€ 38.894,9, denen bereits zugesagte Darlehensfinanzierungen in Höhe von T€ 35.814,8 gegenüber stehen.

5. Zum Bilanzstichtag wurden Mietkautionen i.H.v. € 2.230.384,06 treuhänderisch verwaltet.

6. Die GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH hält 50% Anteile an der LWB Lindauer Wohnbau GmbH, Lindau (Bodensee). Zum 31.12.2022 beträgt der Jahresüberschuss € 81.027,90 und das Eigenkapital € 306.308,24.

7. Mitglieder der Geschäftsführung
Alexander G. Mayer	Geschäftsführer
Gabriella Herrmann	stellvertr. Geschäftsführerin (ab 09.09.2022)

8. Mitglieder des Aufsichtsrates
Dr. Claudia Alfons - Vorsitzende	Oberbürgermeisterin
Max Strauß - stellv. Vorsitzender	Installateur
Stefan Büchele	Obstbaumeister
Uli Gebhard	Rentner
Marc Hübler	Hotelier
Andreas Jäger	Gärtnermeister Fachbereich Obstbau
Dr. Ulrike Lorenz-Meyer	Ärztin
Christiane Norff	Schuldner- und Insolvenzberaterin
Florian Nüberlin	Gartenbauingenieur B.Sc.
Prof. Dr. Ulrich Schöffel	Chirurg
Jasmin Sommerweiß	Regionalmanagerin
Katrin Dorfmüller	Rechtsanwältin, 3. Bürgermeisterin
Werner Schönberger	Kaufmann

F. Weitere Angaben

1. Ergebnisverwendung:

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2022 in Höhe von € 2.633.580,43 in andere Gewinnrücklagen einzustellen.

2. Nachtragsbericht:

Ereignisse von besonderer Bedeutung sind bis zur Abschlusserstellung im neuen Jahr nicht eingetreten.

Lindau, den 31.3.2023

Die Geschäftsführung

Alexander G. Mayer

Gabriella Herrmann

Bestätigungsvermerk des unabängigen Abschlussprüfers

An die GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH, Lindau (Bodensee)

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH, Lindau (Bodensee) - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2022 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbH, Lindau (Bodensee), für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2022 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können.

Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der Einhaltung der Rechnungslegungspflichten nach § 6b Abs. 3 EnWG

Prüfungsurteil

Wir haben geprüft, ob die Gesellschaft ihre Pflichten nach § 6b Abs. 3 Sätze 1 bis 5 EnWG zur Führung getrennter Konten für das Geschäftsjahr vom 1.1.2022 bis zum 31.12.2022 eingehalten hat.

Nach unserer Beurteilung wurden die Pflichten nach § 6b Abs. 3 Sätze 1 bis 5 EnWG zur Führung getrennter Konten in allen wesentlichen Belangen eingehalten.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der Einhaltung der Pflichten zur Führung getrennter Konten in Übereinstimmung mit § 6b Abs. 5 EnWG unter Beachtung des IDW Prüfungsstandards: Prüfung nach § 6b Energiewirtschaftsgesetz (IDW PS 610 n.F. (7.2021)) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der Einhaltung der Rechnungslegungspflichten nach § 6b Abs. 3 EnWG" weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir wenden als Wirtschaftsprüfungsgesellschaft die Anforderungen des IDW Qualitätssicherungsstandards: Anforderungen an die Qualitätssicherung in der Wirtschaftsprüferpraxis (IDW QS 1) an. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zur Einhaltung der Rechnungslegungspflichten nach § 6b Abs. 3 EnWG zu dienen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters für die Rechnungslegung nach § 6b Abs. 3 EnWG

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Einhaltung der Pflichten nach § 6b Abs. 3 Sätze 1 bis 5 EnWG zur Führung getrennter Konten.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachtet haben, um die Pflichten zur Führung getrennter Konten einzuhalten.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der Einhaltung der Pflichten zur Rechnungslegung nach § 6b Abs. 3 EnWG

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die gesetzlichen Vertreter ihre Pflichten nach § 6b Abs. 3 Sätze 1 bis 5 EnWG zur Führung getrennter Konten in allen wesentlichen Belangen eingehalten haben.

Ferner umfasst unsere Zielsetzung, einen Vermerk in den Bestätigungsvermerk aufzunehmen, der unser Prüfungsurteil zur Einhaltung der Rechnungslegungspflichten nach § 6b Abs. 3 EnWG beinhaltet.

Die Prüfung der Einhaltung der Pflichten nach § 6b Abs. 3 Sätze 1 bis 5 EnWG zur Führung getrennter Konten umfasst die Beurteilung, ob die Zuordnung der Konten zu den Tätigkeiten nach § 6b Abs. 3 Sätze 1 bis 4 EnWG sachgerecht und nachvollziehbar erfolgt ist und der Grundsatz der Stetigkeit beachtet wurde.

München, 7. Juni 2023

Bavaria Revisions- und Treuhand Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Dobroschke, Wirtschaftsprüfer

gez. Pritschet, Wirtschaftsprüfer

Stellungnahme des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat wurde im Jahr 2022 im Rahmen von vier Aufsichtsratssitzungen und zwei Aufsichtsratsbriefen über die wesentlichen Geschäftsvorfälle und die Entwicklung der Gesellschaft unterrichtet. Beschlüsse des Aufsichtsrates sind in Niederschriften festgehalten. Über die Prüfung des Geschäftsjahres 2022 liegt den Aufsichtsräten der Prüfbericht vor. Der Lagebericht zum 31.12.2022 entspricht laut vorliegendem Prüfbericht den gesetzlichen Vorschriften.

Die Geschäftsführung empfiehlt, den Jahresüberschuss in Höhe von 2.633.580,43 €, vorbehaltlich einer Gewinnausschüttung, den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen.

Der Aufsichtsrat hat nach Prüfung des Jahresabschlusses 2022, des Lageberichtes und des Vorschlages der Geschäftsführung über die Verwendung des Jahresüberschusses keine Einwendungen erhoben. Der Aufsichtsrat billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss zum 31.12.2022.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung einstimmig, den Jahresabschluss zum 31.12.2022 festzustellen und der Ergebnisverwendung entsprechend dem Vorschlag der Geschäftsführung zuzustimmen.

Ergebnisverwendung

Gemäß § 3 des Gesellschaftsvertrages in der Fassung vom 14.12.2016 beträgt das Stammkapital der Gesellschaft 2.950.000 €. Auf dieses sind ohne eigene Anteile 2.876.700,00 € eingezahlt.

Gemäß § 23 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages kann unter den Gesellschaftern der Bilanzgewinn als Gewinnanteil verteilt werden. Der ausgeschüttete Gewinn darf jedoch gemäß § 23 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages 4 % der Einzahlung der Gesellschafter auf die Stammeinlage nicht übersteigen. Somit können insgesamt maximal 115.068,00 € an die Gesellschafter ausgeschüttet werden.

Folglich verteilt sich die Ausschüttung an die Gesellschafter wie folgt:

Stadt Lindau	114.350,00 €
Kunert Holding GmbH & Co. KG	512,00 €
Inselbrauerei AG	206,00 €
	115.068 €

Da es sich um eine ertragssteuerliche Ausschüttung handelt, sind vom Auszahlungsbetrag jeweils die Kapitalertragssteuer und der Solidaritätszuschlag einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung einstimmig den Jahresüberschuss zum 31.12.2022, vorbehaltlich der Zustimmung des Stadtrates, wie folgt zu verwenden:

1. Ausschüttung des jeweils maximal zulässigen Gewinnanteils (= 4 % der jeweils eingezahlten Stammeinlage) an die Gesellschafter im Verhältnis ihrer Stammeinlage.

2. Den verbleibenden Betrag in Höhe von 2.518.512,43 € (2.633.580,43 € ./. 115.068,00 €) den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen.

Die Gesellschafterversammlung beschließt einstimmig auf Grundlage des einstimmigen Empfehlungsbeschlusses des Aufsichtsrates, vorbehaltlich der Zustimmung des Stadtrates, an die Gesellschafter im Verhältnis ihrer jeweils eingezahlten Stammeinlage den jeweils maximal zulässigen Gewinnanteil in Höhe von 4 % der jeweils eingezahlten Stammeinlage, mithin insgesamt 115.068,00 €, aus dem Jahresüberschuss zum 31.12.2022 an die Gesellschafter auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 2.518.512,43 € (2.633.580,43 € ./. 115.068,00 €) den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen. Der Zahlungstermin für die Ausschüttung ist der 18.10.2023.

Lindau, den 17. Juli 2023

Feststellung

Der Jahresabschluss wurde am 17.7.2023 festgestellt.