Wohnhaus Minden GmbH

Minden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

1. Grundlagen

Die Wohnhaus Minden GmbH bewirtschaftet 2021 im Wesentlichen Wohngebäude auf eigenen Grundstücken in Minden. Die Gesamtnutzfläche beträgt am 31. Dezember 2021 159.898,15 m ².

2. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist ab dem Jahr 2020 durch wirtschaftspolitische und gesellschaftliche Auswirkungen der Corona-Pandemie auf dem Arbeits- und Rohstoffbeschaffungsmarkt stark beeinträchtigt worden. Auch aufgrund der attraktiven Angebote auf dem Arbeitsmarkt v.a. in den Großstädten und des damit verbundenen Zuzugs der Menschen dorthin hat sich die Lage an den schon angespannten Wohnungsmärkten nicht gebessert. Nach 2015 kommt zudem mit dem Ukraine-Krieg ein erheblicher Flüchtlingsstrom auf Deutschland zu, dessen Dauer noch ungewiss ist und der zu einer weiteren Aufgabenstellung auf u.a. dem Wohnungssektor führt. Andererseits wird hier eine Chance gesehen, den erheblichen Arbeits- und Fachkräftemangel sowie den Rückgang der Verbrauchernachfrage teilweise zu kompensieren, welches wiederum zu erhöhter Produktivität führt und den derzeitigen Rohstoffmangel auf dem Weltmarkt reduziert. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine führt neben dem Einstieg in einen neuen unberechenbaren "Kalten Krieg" mit finanziellem Engagement in eine noch nicht absehbare Energiekrise. Seitens der Politik laufen Aktivitäten, die Endverbraucher durch Zuschüsse von den steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten und teilweise durch diverse steuerpolitische Maßnahmen zu entlasten. Verschiedene umweltpolitische Vorschriften zur Reduzierung des CO ₂ -Ausstoßes sind trotz KfW-Bezuschussung erhebliche finanzielle, zeitliche und organisatorische Herausforderungen für den Immobilienbesitzer. Sowohl Neubau als auch Altbestand unterliegen neuen strengen Verpflichtungen und Auflagen. Dabei wird nicht die Zielrichtung kritisch gesehen. Lösungsansätze stehen hier im Fokus der Kritik hinsichtlich des Verhältnisses von Aufwand und Nutzen. Inwieweit das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie der Material- und Fachkräftemangel zu einer Stagnation für Neubautätigkeit führen, bleibt abzuwarten.

Die ab 2011 fortentwickelte Strategie der Wohnhaus Minden GmbH zur nachhaltigen energetischen Modernisierung des Häuserbestandes hat die Auslastung von Liegenschaften, die zuvor weniger nachgefragt wurden, deutlich verbessert. Der Bestand an Wohnungen in einem energetisch neuwertigen oder vergleichbaren Zustand wurde weiter ausgebaut.

Im Jahr 2021 wurde die Planung weiterer energetischer Sanierungsprojekte für die folgenden Jahre aufrechterhalten. Es wurde besonderer Wert auf die individuellen Bedürfnisse verschiedener Zielgruppen gelegt, die nach Marktanalysen identifiziert wurden. Durch die Änderung bzw. Teilung von Grundrissen wurden zusätzliche Wohnungen geschaffen.

Zum Jahresende befinden sich insgesamt 2.593 Wohnungen, 19 Gewerbeeinheiten, 633 Garagen und Stellplätze im Eigentum der Gesellschaft.

Die Arbeitnehmerschaft der Gesellschaft bestand zum Ende des Geschäftsjahres aus vier Mitarbeitern.

3. Wirtschaftliche Lage und Entwicklung

3.1 Finanzwirtschaftliche Kennzahlen

Die wichtigsten finanziellen Steuerungsgrößen haben sich wie folgt entwickelt:

		2021	Vorjahr
EBIT	TEUR	2.917	14.324
EBITDA	TEUR	4.709	16.128
EK-Quote	%	37,0	38,8
Tilgungsquote ^*	%	12,0	12,6
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten und anderen Kreditgebern	EUR/m ²	345,33	350,35
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	TEUR	2.973	299

^* planmäßige Tilgung im Verhältnis zu Sollmieten

3.2 Ertragslage

Gegenüber dem Vorjahr sinkt das Jahresergebnis um TEUR 9.495, es wird ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.391 ausgewiesen. Hauptausschlaggebend für die Verringerung des Jahresüberschusses gegenüber dem Vorjahr waren die Erträge aus den Anlagenverkäufen 2020 i.H.v. TEUR 15.253.

Die Leerstandsquote bei Wohnflächen lag Ende des Jahres 2021 bei 7,54 % (Vorjahr: 7,96 %).

3.3 Finanzlage

Die Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit (TEUR 2.973) und aus der Investitionstätigkeit (TEUR -2.119) haben den Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit (TEUR -7.596) nicht vollständig gedeckt und führten zu einem Abbau des Finanzmittelfonds um TEUR 6.742 auf TEUR 11.697. Der Finanzmittelfonds setzt sich ausschließlich aus liquiden Mitteln zusammen.

3.4 Vermögenslage

Die Bilanzsumme sinkt gegenüber dem 31. Dezember 2020 um Mio. EUR 5,8 auf Mio. EUR 101,6. Der Buchwert der Sachanlagen ohne Betriebs- und Geschäftsausstattung steigt um Mio. EUR 0,4 auf Mio. EUR 83,9. Die Investitionen des Geschäftsjahres beliefen sich auf TEUR 2.180 und betrafen zum einen Investitionen in den Anbau von Balkonen (TEUR 2.078) und zum anderen die Teilung von Wohnungen (TEUR 99) sowie den Erwerb eines Splittergrundstücks (TEUR 3). Die Anlagenintensität nahm um 4,7 %-Punkte zu und betrug zum Ende des Geschäftsjahres 82,7 %.

Die Eigenkapitalquote sank um 1,8 %-Punkte auf 37,0 %. Die Fremdkapitalquote erhöhte sich entsprechend auf 63,0 %.

Die Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2021 bestehen gegenüber Geschäftsbanken in Höhe von Mio. EUR 55,2 (Vorjahr: Mio. EUR 56,0). Die Verminderung gegenüber dem Vorjahr resultiert aus der planmäßigen Tilgung des Jahres 2021 in Höhe von Mio. EUR 1,8 sowie aus der gegenläufigen Auszahlung eines neuen Darlehens in Höhe von Mio. EUR 1,0.

Das langfristig gebundene Vermögen erhöht sich um Mio. EUR 0,3 auf Mio. EUR 84,0. Die Summe aus Eigenkapital und mittel- bis langfristigem Fremdkapital sank um Mio. EUR 7,2 auf Mio. EUR 90,6.

3.5 Gesamtbeurteilung

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft ist insgesamt geordnet; der Geschäftsverlauf zufriedenstellend. Die Prognosewerte des Vorjahres konnten im Geschäftsjahr im Wesentlichen erreicht werden.

4. Chancen- und Risikobericht

Die Nachfrageentwicklung bei kleineren Wohnungen und Familien-Wohnungen mit hohem energetischem Standard ist stabil. Günstige Energiekosten einer Wohnung sind für die Anmietentscheidung insbesondere langfristig planender Mietinteressenten (Familien) ein wesentliches Kriterium.

Der Leerstand wird systematisch erfasst und die Notwendigkeit von Instandhaltungsmaßnahmen überprüft. Durch gezielte Maßnahmen zur baulichen Verbesserung, im Wesentlichen im leerstehenden Bestand, wird dieser den Markterfordernissen angepasst und damit konsequent auf eine Senkung des Leerstands hingewirkt.

Die Gebäude sind zum gleitenden Neuwert versichert.

Die Liquidität der Gesellschaft ist durch die Objektverkäufe 2019/2020 gestärkt und wird fortlaufend überwacht.

Aufgrund der auf der Basis des EURIBOR-Zinssatzes vereinbarten variablen Verzinsung von Darlehen wäre die Gesellschaft dem Risiko von steigenden Zinssätzen und - daraus resultierend - höheren Zinsaufwendungen ausgesetzt.

Zur Begrenzung des Zinsrisikos hat die Gesellschaft derivative Finanzinstrumente erworben. Zinssatz-Swaps ersetzen für die Darlehenssumme über die Laufzeit des Grundgeschäfts die ursprünglich vereinbarte variable Verzinsung durch eine feste Verzinsung (Micro-Hedge).

Aufgrund des erhöhten Zinsniveaus am Kapitalmarkt werden für künftige Finanzierungen wie auch Prolongationen von Darlehen hohe Zinsaufwendungen zu verkraften sein. Durch die geringe Beleihung des Immobilienbestandes der Gesellschaft kann insbesondere bei Darlehensprolongationen mit einer Reduzierung des Tilgungssatzes teilweise gegengesteuert werden, so dass die Zinssteigerungen nicht voll auf den Cashflow der Gesellschaft durchschlagen.

Die Geschäftsführung sieht derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken.

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses ist die Corona-Pandemie noch nicht überwunden, jedoch deutlich abgeschwächt, wodurch das Gesellschaftsleben derzeit konventionell stattfinden kann. Die Entwicklungen des bevorstehenden Herbstes und Winters 2022 sind abzuwarten und werden unterschiedlich schwer beurteilt. Negative Auswirkungen von den bisher einschränkenden Maßnahmen auf die Geschäftstätigkeit der Wohnhaus Minden GmbH (z.B. durch Mietstundungen und Mietausfälle) bestehen weiterhin. Die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft sind noch überschaubar.

Der Angriffskrieg auf die Ukraine, der Klimawandel, der Fachkräftemangel, die Rohstoffengpässe, die Energiekrise in Deutschland, die zu einer Steigerung der Bau- und Instandhaltungskosten von über 30 % geführt hat, die daraus folgende allgemeine Rezession in Deutschland sowie die Leitzinserhöhung hemmen möglicherweise erforderliche und geplante Bautätigkeiten der Gesellschaft, vor allem wenn diese nicht über die Mieteinnahmen aufgrund von gesetzlichen Beschränkungen refinanzierbar sind.

Durch die verschlechterten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist der Aufbau des Forderungsbestandes erklärbar, womit das Forderungsausfallrisiko steigt. Durch das Forderungsmanagement unter Einsatz qualifizierter interner und externer Juristen wird dem Forderungsausfallrisiko entgegengewirkt.

5. Prognosebericht

Im operativen Geschäft wird 2022, unter Vorbehalt der oben genannten Risiken, mit einem besseren Ergebnis als 2021 gerechnet. EBIT, EBITDA und der Cashflow werden voraussichtlich entsprechend deutlich besser ausfallen.

Für das Geschäftsjahr 2022 erwartet die Geschäftsführung keine wesentlichen Änderungen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.

Über welchen Zeitraum und wie stark sich die oben genannten Risiken aus den beschriebenen Krisen weiterhin auswirken werden, ist derzeit noch nicht mit hinreichender Sicherheit abschätzbar.

Minden, 18. November 2022

Sruel Prajs

David Prajs

Thomas Grube

Robert Jung

Eugen Pankratz

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktivseite

			Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	82.773.885,07		82.291.342,47
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	952.521,02		1.033.657,97
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	217.555,92		214.621,53
4. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	81.385,97		149.209,62
		84.025.347,98	83.688.831,59
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte		3.640.892,07	3.585.287,88
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		2.271.495,33	1.677.961,28
III. Flüssige Mittel		11.697.467,35	18.438.702,95
		17.609.854,75	23.701.952,11
		101.635.202,73	107.390.783,70

Passivseite

		Vorjahr
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	971.520,00	971.520,00
II. Kapitalrücklage	5.230.000,00	5.230.000,00
III. Gewinnrücklagen	13.306.682,61	13.306.682,61
IV. Gewinnvortrag	16.681.841,86	11.295.546,66
V. Jahresüberschuss	1.391.503,98	10.886.295,20
	37.581.548,45	41.690.044,47
B. Rückstellungen	112.155,14	223.485,18
C. Verbindlichkeiten	60.606.406,25	62.317.735,47
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten EUR 55.217.435,93 (Vorjahr: EUR 55.989.135,26)
D. Rechnungsabgrenzungsposten	79.993,30	117.319,07
E. Passive latente Steuern	3.255.099,59	3.042.199,51
	101.635.202,73	107.390.783,70

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

			Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Rohergebnis		6.644.170,48	19.438.935,77
2. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	174.258,14		319.446,38
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	8.866,08		8.993,92
davon für Altersversorgung: EUR 3.841,26 (Vorjahr: EUR 4.495,65)
		183.124,22	328.440,30
3. Abschreibungen
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		1.791.882,10	1.803.563,62
4. sonstige betriebliche Aufwendungen		1.438.585,23	2.637.674,84
5. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		4.351,11	48,78
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.326.769,95	1.365.592,86
7. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		202.700,28	2.072.304,99
8. Ergebnis nach Steuern		1.705.459,81	11.231.407,94
9. sonstige Steuern		313.955,83	345.112,74
10. Jahresüberschuss		1.391.503,98	10.886.295,20

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen zur Bilanzierung und Bewertung

Die Wohnhaus Minden GmbH mit Sitz in Minden ist im Handelsregister Bad Oeynhausen unter der Nummer HRB 4953 B eingetragen.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB.

Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des HGB und der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt. Aufgrund der besonderen Geschäftstätigkeit der Gesellschaft wurde die Bilanz um die Position "Verbindlichkeiten aus Vermietung" ergänzt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) gegliedert.

Es wurden unverändert zum Vorjahr die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zugrunde gelegt.

B. Erläuterungen zur Bilanzierung und Bewertung

Aktivseite

Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und das Sachanlagevermögen wird zu An- schaffungs- und Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen. Die zugrunde gelegte Nutzungsdauer ist in Abhängigkeit von der Nutzung der Gebäude und vom Baujahr festgelegt worden. Das Wahlrecht gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB hinsichtlich der Aktivierung von Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, wurde nicht in Anspruch genommen.

Die Nutzungsdauer beträgt bei den immateriellen Vermögensgegenständen drei bis vier Jahre, bei anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung zwei bis 23 Jahre. Gebäude werden über 40 bis 50 Jahre abgeschrieben, Außenanlagen und Parkplätze über zehn bis 25 Jahre.

Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert im Anlagevermögen werden bei einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung vorgenommen.

Bei den unfertigen Leistungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten wurden Bewertungsabschläge für Leerstands- und für allgemeine Abrechnungsrisiken vorgenommen. Die anderen Vorräte sind zu Anschaffungskosten aktiviert.

Die anderen Vorräte (Heizölbestände) werden gemäß § 256 HGB mit einem Bewertungsvereinfachungsverfahren zu Anschaffungskosten bewertet.

Die Forderungen aus Vermietung sind zum Nominalwert unter Berücksichtigung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen aktiviert.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

Passivseite

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrags dotiert.

Aufgrund der Mitgliedschaft unserer Gesellschaft bei der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL) ist grundsätzlich allen Mitarbeitern eine Berufs- und Erwerbsunfähigkeitsrente, eine Alters- und Hinterbliebenenversorgung nach den Regeln der Zusatzversorgung im öffentlichen Dienst zugesagt worden. Im Geschäftsjahr 2021 wurden für Umlagen an die VBL TEUR 4 aufgewandt. Entsprechend der allgemeinen Bilanzierungspraxis sind die mittelbaren Verpflichtungen gegenüber den Mitarbeitern nicht passiviert.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Die Rechnungsabgrenzungsposten sind mit den vereinnahmten Beträgen für Mietzahlungen, soweit sie Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen, passiviert.

Unter den nach den Grundsätzen des § 274 HGB bilanzierten passiven latenten Steuern werden die mit dem für die Gesellschaft durchschnittlichen Steuersatz bewerteten Differenzen zwischen den Wertansätzen der Handels- und Steuerbilanz ausgewiesen.

Sonstiges

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos aus variabel verzinslichen (EURIBOR-)Darlehen hat die Gesellschaft derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) erworben. Aufgrund der nicht bestehenden Veräußerungsabsicht und des engen Sicherungszusammenhangs werden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (per 31. Dezember 2021: TEUR 55.217) und die Derivate als Bewertungseinheit gemäß § 254 HGB zusammengefasst. Die laufenden Zahlungen aus den Finanzderivaten werden im Zinsaufwand erfasst. Die Barwerte der Zinsswaps betrugen zum 31. Dezember 2021 TEUR -4.654. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts erfolgte nach der Mark-to-market-Methode.

Es liegen Bewertungseinheiten in Form von Micro-Hedges vor. Die Ermittlung der Wirksamkeit der Sicherungsbeziehungen im Hinblick auf das abgesicherte Risiko am Abschlussstichtag erfolgt anhand der Critical-Terms-Match-Methode. Es ist eine vollständige Laufzeiten- und Volumenkongruenz gegeben; die gegenläufigen Wertentwicklungen gleichen sich über die Laufzeit aus. Die bilanzielle Abbildung der Bewertungseinheit erfolgt nach der Einfrierungsmethode.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt.

Unter der Position "unfertige Leistungen" sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten von TEUR 3.611 (Vorjahr: TEUR 3.584) ausgewiesen. Die hierauf von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen sind in dem Posten "erhaltene Anzahlungen" in Höhe von TEUR 3.894 (Vorjahr: TEUR 3.772) enthalten.

Die Forderungen aus Vermietung sowie sonstigen Vermögensgegenstände sind wie zum Vorjahresstichtag sämtlich innerhalb eines Jahres zur Zahlung fällig.

Die Kapitalrücklage beläuft sich wie im Vorjahr auf TEUR 5.230.

Die Gewinnrücklagen enthalten unverändert mit TEUR 1.493 die gesellschaftsvertragliche Rücklage und mit TEUR 11.814 andere Gewinnrücklagen/Ergebnisrücklagen.

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von insgesamt TEUR 112 wurden hauptsächlich für kurzfristige ausstehende Rechnungen für Betriebs- und Heizkosten, Jahresabschlusskosten sowie Steuerberatungskosten gebildet.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten	insgesamt	davon
(in Klammern Vorjahreszahlen)		Restlaufzeit
		bis zu 1 Jahr	zwischen 1 und 5 Jahre	über 5 Jahre
	EUR	EUR	EUR	EUR
Gesamtbetrag	60.606.406,25	7.277.406,53	43.272.366,89	10.056.632,83
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	55.217.435,93	1.888.436,21	43.272.366,89	10.056.632,83
	(62.317.735,47)	(9.241.627,97)	(42.528.648,27)	(10.547.459,23)

Verbindlichkeiten	davon
(in Klammern Vorjahreszahlen)	gesichert
		Art der Sicherung ^*
	EUR
Gesamtbetrag	55.217.435,93
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	55.217.435,93
	(55.989.135,26)

^* GPR = Grundpfandrecht, Zess = Forderungsabtretung

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten für das Folgejahr erhaltene Mietzahlungen in Höhe von TEUR 80.

Die im Geschäftsjahr 2021 gebildeten passiven latenten Steuern (TEUR 3.255) sind aufgrund von Bewertungsunterschieden von Grundstücken und Gebäuden in der Handelsbilanz (TEUR 83.726) und der Steuerbilanz (TEUR 74.545) sowie der insgesamt in Höhe von TEUR 16.000 gebildeten Rücklage nach § 6b EStG ermittelt und wurden mit einem Steuersatz von 15,825 % berücksichtigt.

Aktive latente Steuern ergeben sich in voller Höhe aus körperschaftsteuerlichen Verlustvorträgen.

Die latenten Steuersalden haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

	1.1.2021	Veränderung	31.12.2021	Steuersatz
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Passive latente Steuern	3.867	118	3.985	15,825
Aktive latente Steuern	-825	95	-730	15,825
	3.042	213	3.255

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Das Rohergebnis enthielt im Vorjahr in Höhe von Mio. EUR 15,3 außergewöhnliche Erträge aus Anlagenverkäufen.

Das Rohergebnis enthält im Geschäftsjahr Kosten für die Fremdverwaltung in Höhe von TEUR 1.121. Im Vorjahr waren die Kosten für Fremdverwaltung in Höhe von TEUR 870 in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten. Die Ausweisänderung erfolgte im Rahmen der Vereinheitlichung der Abschlusserstellung innerhalb der Unternehmensgruppe.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Vermietungskosten in Höhe von TEUR 447 (Vorjahr: TEUR 489) sowie Asset-Management-Gebühren in Höhe von TEUR 76 (Vorjahr: TEUR 69).

Der Steueraufwand vom Einkommen und vom Ertrag enthielt im Vorjahr Steueraufwand für latente Steuern in Höhe von TEUR 213 sowie Körperschaftsteuererstattungen in Höhe von TEUR 10.

D. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Geschäftsjahresende

Es wird auf die Ausführungen im Lagebericht unter 1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen sowie 4. Chancen- und Risikobericht verwiesen. Weitere besondere Vorgänge sind nicht eingetreten.

E. Sonstige Angaben

Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich vier Arbeitnehmer beschäftigt.

Da lediglich ein Geschäftsführer unmittelbar von der Gesellschaft seine Bezüge erhält, wird auf die Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung entsprechend § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Geschäftsführer sind

•	Herr Sruel Prajs, Berlin, Kaufmann
•	Herr David Prajs, Berlin, Immobilienökonom
•	Herr Thomas Grube, Berlin, Bankkaufmann
•	Herr Robert Jung, Berlin, Rechtsanwalt
•	Herr Eugen Pankratz, Porta Westfalica, Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten

Es wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss 2021 auf neue Rechnung vorzutragen.

Minden, 18. November 2022

Sruel Prajs

David Prajs

Thomas Grube

Robert Jung

Eugen Pankratz

	Historische Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand am 1.1.2021	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand am 31.12.2021
	EUR	EUR	EUR		EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	140.117,43	0,00	0,00	0,00	140.117,43
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	104.033.160,98	2.177.030,98	0,00	0,00	106.210.191,96
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.203.382,34	0,00	0,00	0,00	2.203.382,34
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	214.621,53	2.934,39	0,00	0,00	217.555,92
4. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	440.208,99	0,00	332.634,47	0,00	107.574,52
	106.891.373,84	2.179.965,37	332.634,47	0,00	108.738.704,74
	107.031.491,27	2.179.965,37	332.634,47	0,00	108.878.822,17

	Kumulierte Abschreibungen
	Stand am 1.1.2021	Zugänge	Abgänge	Stand am 31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	140.117,43	0,00	0,00	140.117,43
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	21.741.818,51	1.694.488,38	0,00	23.436.306,89
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.169.724,37	81.136,95	0,00	1.250.861,32
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
4. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	290.999,37	16.256,77	281.067,59	26.188,55
	23.202.542,25	1.791.882,10	281.067,59	24.713.356,76
	23.342.659,68	1.791.882,10	281.067,59	24.853.474,19

	Buchwert
	Stand am 31.12.2021	Stand Vorjahr
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	0,00	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	82.773.885,07	82.291.342,47
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	952.521,02	1.033.657,97
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	217.555,92	214.621,53
4. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	81.385,97	149.209,62
	84.025.347,98	83.688.831,59
	84.025.347,98	83.688.831,59

In dem beigefügten, zur Offenlegung bestimmten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde folgender Bestätigungsvermerk erteilt:

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Wohnhaus Minden GmbH, Minden

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnhaus Minden GmbH, Minden, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnhaus Minden GmbH, Minden, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, den 18. November 2022

Deutsche Baurevision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Gerald Reiher, Wirtschaftsprüfer

Wibke Großmann, Wirtschaftsprüferin

Angabe zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 23.11.2022 festgestellt.