Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA)

Oranienburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021

A. Allgemeine Angaben

Name der Gesellschaft:	Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA)
Sitz der Gesellschaft:	Villacher Str. 2
	16515 Oranienburg
Eingetragen:	Amtsgericht Neuruppin, HRB 460 NP

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA), Oranienburg (im Folgenden auch "WOBA"), ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Der Jahresabschluss und der Lagebericht werden nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Hinsichtlich der Bilanzierung, der Bewertung und des Ausweises wurden die Vorschriften des HGB in der aktuellen Fassung, des DMBilG sowie des GmbHG und darüber hinaus die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970 in der zuletzt geänderten Fassung vom 16. Oktober 2020 bei der Aufstellung des Jahresabschlusses beachtet. Wegen der besonderen Geschäftstätigkeit der Gesellschaft wurde der Bilanzposten "Forderungen aus Vermietung" und "Verbindlichkeiten aus Vermietung" in das Gliederungsschema eingefügt. Darüber hinaus werden Forderungen gegen/Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter gesondert ausgewiesen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) aufgestellt.

Der Jahresabschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang, einschließlich Anlagenspiegel und Verbindlichkeitenspiegel.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden/Erläuterungen zur Bilanz und GuV

I. Bilanz

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen:

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagenspiegel (Anlage 1 zum Anhang) verwiesen.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Zugänge werden im Jahr der Anschaffung pro rata temporis abgeschrieben. Die planmäßige lineare Abschreibung erfolgt im Rahmen der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von drei Jahren.

Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um die kumulierten planmäßigen Abschreibungen. Erhaltene Zuschüsse werden dabei anschaffungskostenmindernd behandelt. Zinsen für Fremdkapital wurden nicht aktiviert.

Im Geschäftsjahr wurden Zuschreibungen, auf in Vorjahren abgeschriebene Bodenwerte, vorgenommen.

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die zu einer deutlichen Wertverbesserung und Verlängerung der Nutzungsdauer der Gebäude führen, werden als nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert. Von einer wesentlichen Verbesserung wird ausgegangen, wenn eine Anhebung des Standards in mindestens drei der fünf zentralen Bereiche der Ausstattung vorliegt. Seit dem Geschäftsjahr 2020 wird nach einer konzerneinheitlichen Definition, wann eine Standardanhebung vorliegt, verfahren.

Erhaltene KfW-Teilschulderlasse werden, soweit sie sich auf aktivierte Baukosten beziehen, anschaffungskostendmindernd abgesetzt.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Folgende Nutzungsdauern liegen den planmäßigen Abschreibungen zugrunde:

Wohnbauten	40 und 50 Jahre
Tiefgaragen	50 Jahre
Stellplätze	19 Jahre
Außenanlagen	15 und 19 Jahre
Garagen/Carports/Fahrradhäuser	14 und 19 Jahre
Geschäftsausstattungen	3 - 20 Jahre

Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis EUR 800,00 netto werden grundsätzlich im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben (TEUR 4). Alle geringwertigen Vermögensgegenstände aus dem Geschäftsjahr sind im Wirtschaftsjahr als Abgänge gezeigt.

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen betreffen andere Finanzanlagen.

Die Beteiligung, die die Gesellschaft in Höhe von 1 % an der GVV (Gesellschaft für Versicherungsvermittlung und Vermögensbildung GmbH) mit Sitz in Berlin, hatte, wurde zum 31. Dezember 2021 gekündigt und ist als Abgang gezeigt.

Die anderen Finanzanlagen betreffen Ansprüche an eine Versicherungsgesellschaft aus einer ursprünglichen Rückdeckungsversicherung für Pensionsansprüche, die in Vorjahren an eine Unterstützungskasse ausgelagert wurden. Die Bewertung entspricht dem von der Versicherung mitgeteiltem Aktivwert (Zeitwert).

Umlaufvermögen

In dem Posten Vorräte sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

Die mit den Mietern noch nicht abgerechneten Betriebskosten sind mit den aus dem Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2021 angefallenen Kosten (TEUR 6.769) abzüglich eines Abschlags von TEUR 269 für nicht abrechenbare Kosten (Leerstand TEUR 239; Kosten Eigennutzung TEUR 30) bewertet worden. Die Mieter haben hierfür Vorauszahlungen von TEUR 6.438 geleistet, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen sind.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit ihrem Nennbetrag angesetzt. Auf risikobehaftete Forderungsbestände hat die Gesellschaft angemessene Wertberichtigungen vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Bei den Forderungen aus Vermietung wurden Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 162 in Abhängigkeit vom Alter der Forderungen und Bestehen eines aktuellen Mietverhältnisses abgesetzt.

In dem Posten Forderungen gegen Gesellschafterin sind Forderungen von TEUR 137 ausgewiesen. Die Forderungen gegen die Gesellschafterin betreffen überwiegend ein Guthaben (TEUR 136) aus den abgerechneten Verwaltungskosten der Oranienburg Holding GmbH gegenüber der WOBA.

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten und Bausparguthaben wurden zu Nennwerten bilanziert. Die Flüssigen Mittel über insgesamt TEUR 4.084 sind nicht verfügungsbeschränkt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgewiesen werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Latente Steuern

Latente Steuern werden für temporäre Unterschiede zwischen den handels- und steuerrechtlich voneinander abweichenden Wertansätzen ermittelt (Bilanzunterschiede multipliziert mit dem unternehmensindividuellen Steuersatz). Passive latente Steuern resultieren im Wesentlichen aus den Posten Sachanlagevermögen. Darüber hinaus bestehen Verlustvorträge, die zu aktiven latenten Steuern führen. Nutzbare steuerliche Verlustvorträge sind bei dem Ansatz der aktiven latenten Steuern zu berücksichtigen, wenn sie in den nächsten fünf Geschäftsjahren realisierbar sind. Dabei werden auch die sich bei ertragsteuerlichen Organschaften ergebenden latenten Steuern einbezogen.

Im Geschäftsjahr entstand als Ergebnis der Verrechnung der aktiven und passiven latenten Steuern (§ 274 Abs. 1 Satz 3 HGB) bei der WOBA ein Aktivüberhang. Vom Wahlrecht des Nichtansatzes der sich insgesamt ergebenden Steuerentlastungen als aktive latente Steuern wurde nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB Gebrauch gemacht.

Für die Berechnung der latenten Steuern wurde ein individueller Steuersatz in Höhe von 15,00 % zugrunde gelegt.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital (Stammkapital) ist zum Nennwert angesetzt und beträgt TEUR 1.000. Es wird zu 94 % von der Oranienburg Holding GmbH und zu 6 % von der Stadt Oranienburg gehalten.

Die Kapitalrücklage blieb im Vergleich zum Vorjahr unverändert.

Der Bilanzgewinn des Vorjahres in Höhe von TEUR 7.831 wurde entsprechend dem Gesellschafterbeschluss vom 4. November 2021 auf neue Rechnung vorgetragen.

Der Bilanzgewinn zum 31. Dezember 2021 setzt sich aus dem Jahresüberschuss des laufenden Jahres in Höhe von EUR 5.760.461,10 und dem Gewinnvortrag aus 2020 in Höhe von EUR 7.831.450,73 zusammen.

Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen

Der "Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen" beinhaltet Investitionszulagen, soweit sie auf aktivierte nachträgliche Herstellungskosten entfallen. Der Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen wird über die Nutzungsdauer der entsprechenden Vermögensgegenstände des Anlagevermögens ertragswirksam aufgelöst.

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen

Die Steuerrückstellung und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags.

Die sonstigen Rückstellungen (TEUR 489) setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2021	31.12.2020
	TEUR	TEUR
Hausbewirtschaftungskosten	175	160
Interne Abschlusskosten	67	59
Archivierungsaufwendungen	60	45
Unterlassene Instandhaltung	50	20
Jubiläumsrückstellung	44	43
Abschlusskosten (Prüfungskosten, Steuererklärungen und Begleitung Betriebsprüfung)	43	43
Urlaubsrückstellung	22	16
Dämmungspflicht nach EnEV	15	15
Erbrachte Bauleistungen	0	112
Sonstige	13	13

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten, einschließlich deren Sicherheiten, sind im Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang) dargestellt.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden unter Berücksichtigung der Darlehensprolongation nach Auslauf der Zinsbindungsfrist ermittelt. Planmäßige Tilgungen sind in die Berechnung der Salden eingeflossen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten inklusive der Zins- und Tilgungsabgrenzung (TEUR 79.954) sind zum 31. Dezember 2021 in voller Höhe durch Grundpfandrechte besichert. Darüber hinaus sind die bei der Deutsche Kreditbank AG, Potsdam, geführten Altschulden gemäß § 3 Altschuldenhilfegesetz durch Schuldanerkenntnis der Stadt Oranienburg gesichert.

Die Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen.

In dem Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 141 (i. Vj. TEUR 0) sind die Lieferungen und Leistungen gegen die Stadtwerke Oranienburg GmbH ausgewiesen.

In dem Posten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter in Höhe von TEUR 8 (i. Vj. TEUR 0) sind Erstattungen von Leistungsprämien für die Holdingmitarbeiter bei der WOBA und Umsatzsteuer (i. Vj. Umsatzsteuer) enthalten.

Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Haftungsverhältnisse

Haftungsverhältnisse bestehen am Bilanzstichtag nicht.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Zuschreibungen des Anlagevermögens in Höhe von TEUR 634, anteilige Erträge aus Tilgungszuschüssen in Höhe von TEUR 406 und periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 129 sowie Erträge aus Schadenersatz (Versicherungserstattungen) in Höhe von TEUR 67 enthalten.

Unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen wird eine Verwaltungskostenumlage an den Gesellschafter Oranienburg Holding GmbH von TEUR 697 ausgewiesen.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen im Wesentlichen die Vorauszahlungen für Körperschaftsteuer nebst Solidaritätszuschlag 2021 (TEUR 247), Nachzahlungen für Vorjahre (TEUR 40) sowie die Zuführung zur Steuerrückstellung 2021 (TEUR 57).

Die sonstigen Steuern in Höhe von TEUR 353 beinhalten umlegbare und nicht umlegbare Grundsteuern der Objekte in Höhe von TEUR 352.

III. Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Vertragsmäßig gebundene Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen der WOBA bestehen wie folgt:

	2022	2023	2024	2025	2026	Gesamt
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
SWO - Fernwärmevertrag	2.737	2.737				5.474
OHG - Dienstleistungsvertrag ^*	853	884	893	889	899	4.418
SWO - Stromliefervertrag	190	190				380
SWO - Gasliefervertrag	345	345				690
TKO - Sponsoringvertrag	15					15
SOG - Werbeverträge	9					9
Gesamt	4.149	4.125	893	889	899	10.986

^* In Anlehnung an den Wirtschaftsplan erfolgt hier eine mittelfristige Betrachtung der Verpflichtungen des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Dienstleistungsvertrages.

Vertragsmäßig gebundene Verpflichtungen gegenüber Dritten der WOBA bestehen aus Wartungs- und Mietverträgen in Höhe von TEUR 464, aus Versicherungsverträgen in Höhe von TEUR 184, aus Kfz-Leasingverträgen in Höhe von TEUR 24 sowie aus übrigen Dienstleistungsverträgen in Höhe von TEUR 1.202.

Darüber hinaus besteht zum 31. Dezember 2021 ein Bestellobligo in Höhe von TEUR 5.750 im Zusammenhang mit Modernisierungs- und Neubauvorhaben von Wohnbauten.

2. Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

3. Arbeitnehmer

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter, gemäß § 267 HGB, betrug 24 (Vorjahr: 25).

	insgesamt	davon Vollbeschäftigte	davon Teilzeitbeschäftigte
Geschäftsführer	2	2	0
Kaufmännische Mitarbeiter	11	11	0
Technische Mitarbeiter	4	3	1
Hauswarte und Hausmeister	9	9	0
Auszubildende	1	1	0
Summe	27	26	1

Darüber hinaus bestand in 2021 durchschnittlich ein ruhendes Arbeitsverhältnis.

4. Gesamtbezüge

Auf die Angabe der Geschäftsführerbezüge wird unter Inanspruchnahme des § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Pensionsverpflichtungen oder sonstige Bezüge für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinterbliebenen bestehen nicht.

5. Abschlussprüferhonorar

Das für den Abschlussprüfer zurückgestellte Gesamthonorar im Geschäftsjahr für die Prüfung des Jahresabschlusses 2021 beträgt TEUR 27.

6. Konzern- und Beteiligungsverhältnisse

Die Oranienburg Holding GmbH, Oranienburg, ist mit 94 % Gesellschafteranteil, Muttergesellschaft der WOBA und erstellt den Konzernabschluss. Der Konzernabschluss wird beim Bundesanzeiger elektronisch veröffentlicht.

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA) hat am 12. März 2019 mit der Oranienburg Holding GmbH, Oranienburg, einen Beherrschungsvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Dezember 2023 abgeschlossen. Die Eintragung des Vertrages in das Handelsregister erfolgte am 29. April 2019.

7. Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2021 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 5.760.461,10 ab. Gemäß § 8 Abs. 1 g des Gesellschaftsvertrages schlägt die Geschäftsleitung vor, den Bilanzgewinn in Höhe von EUR 13.591.911,83 auf andere Gewinnrücklagen zu übertragen.

8. Organe

Die Organe der Gesellschaft sind gemäß § 5 des Gesellschaftsvertrages vom 19. Dezember 2019 die Gesellschafterversammlung und die Geschäftsführung.

Geschäftsführer:	Herr Alireza Assadi, Langen, Diplom-Betriebswirt (Vorsitzender der Geschäftsführung)
	Herr Bernd Jarczewski, Oranienburg, Diplom-Ingenieur,

Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

9. Sonstige Angaben

Die WOBA verwaltet treuhänderisch Mietkautionen in Höhe von TEUR 3.339.

10. Nachtragsbericht

Die seit März 2021 weltweit anhaltende Coronapandemie hat bisher keine wesentlichen Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung der WOBA genommen. Es wird auch weiterhin davon ausgegangen.

Nachdem die von der Bundesregierung in 2020 erlassene vorrübergehende Mehrwertsteuersenkung auf Baupreise, diese temporär gesenkt haben, sind in 2021 die Baupreise wieder angestiegen. Diese Entwicklung setzt sich in 2022 fort.

Zusätzlich werden durch den Ukrainekrieg und der steigenden Anforderungen durch die Energiewende für Neubau- und Sanierungsvorhaben finanzielle Belastungen auf die Wohnungsunternehmen erwartet. Es ist noch nicht abzusehen, welche Auswirkungen das auf die Mietpreisentwicklung haben wird und wie die Einnahmenseite sich entwickelt.

Oranienburg, 2. Juni 2022

Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg

Alireza Assadi, Geschäftsführer

Bernd Jarczewski, Geschäftsführer

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2021

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2021	Zugänge	Zuschüsse
	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	235.814,44	0,00	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten	198.772.219,21	3.892.093,13	-682.000,00
2. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.128.824,16	0,00	0,00
3. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte ohne Bauten	5.665.308,51	423.900,00	0,00
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	37.850,00	0,00	0,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	525.345,54	5.859,64	0,00
6. Anlagen im Bau	19.765.533,40	7.479.684,30	0,00
7. geleistete Anzahlungen	23.896,12	0,00	0,00
	226.918.976,94	11.801.537,07	-682.000,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	4.650,00	0,00	0,00
2. Andere Finanzanlagen	187.025,00	4.707,00	0,00
	191.675,00	4.707,00	0,00
	227.346.466,38	11.806.244,07	-682.000,00

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Umbuchungen	Abgänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	0,00	235.814,44
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten	18.057.081,82	0,00	220.039.394,16
2. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	0,00	2.128.824,16
3. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte ohne Bauten	-937.529,71	0,00	5.151.678,80
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	37.850,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	5.338,27	525.866,91
6. Anlagen im Bau	-17.119.552,11	0,00	10.125.665,59
7. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	23.896,12
	0,00	5.338,27	238.033.175,74
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	4.650,00	0,00
2. Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	191.732,00
	0,00	4.650,00	191.732,00
	0,00	9.988,27	238.460.722,18

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2021	planmäßige Abschreibungen des Geschäftsjahres	Zuschreibungen des Geschäftsjahres
	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	210.337,44	15.871,00	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten	69.505.204,29	3.959.801,24	-619.575,45
2. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.654.512,60	31.827,00	-14.287,99
3. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte ohne Bauten	140.896,17	0,00	0,00
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	6.500,00	0,00	0,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	367.552,54	28.924,64	0,00
6. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00
7. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00
	71.674.665,60	4.020.552,88	-633.863,44
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00
2. Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00
	71.885.003,04	4.036.423,88	-633.863,44

	Kumulierte Abschreibungen
	Umbuchungen	Abgänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	0,00	226.208,44
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten	0,00	0,00	72.845.430,08
2. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	0,00	1.672.051,61
3. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	140.896,17
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	6.500,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	5.338,27	391.138,91
6. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00
7. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00
	0,00	5.338,27	75.056.016,77
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00
2. Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00
	0,00	5.338,27	75.282.225,21

	Buchwerte
	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	9.606,00	25.477,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten	147.193.964,08	129.267.014,92
2. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	456.772,55	474.311,56
3. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte ohne Bauten	5.010.782,63	5.524.412,34
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	31.350,00	31.350,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	134.728,00	157.793,00
6. Anlagen im Bau	10.125.665,59	19.765.533,40
7. geleistete Anzahlungen	23.896,12	23.896,12
	162.977.158,97	155.244.311,34
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	4.650,00
2. Andere Finanzanlagen	191.732,00	187.025,00
	191.732,00	191.675,00
	163.178.496,97	155.461.463,34
		Anlage 1 zum Anhang

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

	31.12.2021		31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		9.606,00		25.477,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	147.193.964,08		129.267.014,92
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	456.772,55		474.311,56
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	5.010.782,63		5.524.412,34
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	31.350,00		31.350,00
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	134.728,00		157.793,00
6. Anlagen im Bau	10.125.665,59		19.765.533,40
7. geleistete Anzahlungen	23.896,12	162.977.158,97	23.896,12	155.244.311,34
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		4.650,00
2. Andere Finanzanlagen	191.732,00	191.732,00	187.025,00	191.675,00
		163.178.496,97		155.461.463,34
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Unfertige Leistungen		6.500.000,00		6.220.000,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	21.551,27		21.601,94
2. Forderungen gegen Gesellschafter	136.748,95		84,46
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		127.098,71
4. Sonstige Vermögensgegenstände	25.380,92	183.681,14	21.953,86	170.738,97
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	2.590.146,64		4.385.698,35
2. Bausparguthaben	1.494.032,04	4.084.178,68	1.292.949,06	5.678.647,41
		10.767.859,82		12.069.386,38
C. Rechnungsabgrenzungsposten		6.005,00		11.455,29
		173.952.361,79		167.542.305,01

Passiva

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	1.000.000,00	1.000.000,00
II. Kapitalrücklage	46.131.930,94	46.131.930,94
III. Andere Gewinnrücklagen	23.545.924,80	23.545.924,80
IV. Bilanzgewinn	13.591.911,83	7.831.450,73
	84.269.767,57	78.509.306,47
B. Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen	753.160,00	785.549,00
C. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	51.185,11	422.757,16
2. Sonstige Rückstellungen	489.150,00	526.450,00
	540.335,11	949.207,16
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	79.953.604,11	78.898.200,04
2. Erhaltene Anzahlungen	6.438.485,75	6.216.094,29
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	348.413,57	333.030,52
4. Verbindlichkeiten aus sonstigen Lieferungen und Leistungen	1.498.977,55	1.850.724,41
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter	8.201,92	166,86
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	141.325,96	0,00
7. Sonstige Verbindlichkeiten	90,25	26,26
- davon aus Steuern EUR 0,00 (i. Vj. EUR 0,00) -
	88.389.099,11	87.298.242,38
	173.952.361,79	167.542.305,01

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

	2021		2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung		21.484.799,57		20.873.344,68
2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen		280.000,00		170.000,00
3. Sonstige betriebliche Erträge		1.326.730,70		557.176,33
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung		8.262.142,52		8.480.256,51
5. Rohergebnis		14.829.387,75		13.120.264,50
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.423.019,25		1.481.358,93
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	426.191,60	1.849.210,85	434.962,77	1.916.321,70
- davon für Altersversorgung EUR 127.729,55 (i. Vj. EUR 130.825,95) -
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		4.036.423,88		3.609.586,59
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		1.398.007,23		1.475.324,11
9. Erträge aus Beteiligungen		11.290,51		10.668,76
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		16.982,05		24.083,97
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.110.639,94		1.203.755,22
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		349.706,98		247.165,99
13. Ergebnis nach Steuern		6.113.671,43		4.702.863,62
14. Sonstige Steuern		353.210,33		352.917,84
15. Jahresüberschuss		5.760.461,10		4.349.945,78
16. Gewinnvortrag		7.831.450,73		3.481.504,95
17. Bilanzgewinn		13.591.911,83		7.831.450,73

Lagebericht für 2021

1 Grundlagen der Gesellschaft

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA) ist ein verbundenes Unternehmen der Oranienburg Holding GmbH - Gruppe, deren alleiniger Gesellschafter die Stadt Oranienburg ist.

Satzungsmäßiger Gegenstand der WOBA ist die sozialverträgliche Bereitstellung von Wohnraum zu wirtschaftlichen Bedingungen.

Die WOBA bewirtschaftete in 2021 insgesamt 3.739 Wohnungseinheiten, 73 Geschäftseinheiten und verwaltete 1.294 Pachtverträge (Garagen u.ä.) ausschließlich im Stadtgebiet Oranienburg. Der überwiegende Teil der Wohnungseinheiten befindet sich in so genannten Plattenbauten, die in der Zeit vor 1990 gebaut wurden und zwischenzeitlich bis auf wenige Ausnahmen saniert bzw. modernisiert wurden.

Mit ihren 3.739 Wohneinheiten ist die WOBA die größte Wohnungsgesellschaft in Oranienburg mit einer Gesamtwohnfläche von 215.427 m ². Es leben 46.344 Einwohner (Stand 2020) in der Stadt. ¹

¹ Stadt Oranienburg: Oranienburg in Zahlen, Stand: 31.12.2020, https://oranienburg.de/Städtebau-Wirtschaft/Wirtschaft/Standort-in-Zahlen/

Die WOBA realisiert derzeit ihr bis dato größtes Bauvorhaben zur Errichtung sozialverträglicher Wohnungen im Gebiet "Weiße Stadt". Derzeit sind insgesamt drei zeitlich aufeinanderfolgende Bauabschnitte mit insgesamt 199 Wohneinheiten vorgesehen. Der in 2018 begonnene erste Bauabschnitt mit insgesamt 80 Wohneinheiten wurde im Frühjahr 2021 fertiggestellt und ist fast voll vermietet. Der zweite Bauabschnitt mit insgesamt 56 Wohneinheiten wird im Frühjahr 2022 beendet. Die Vorbereitungen zum dritten Bauabschnitt mit 63 Wohneinheiten wurden in 2022 begonnen, Baubeginn soll - so der Plan - in 2023 sein.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Entwicklung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft bleibt trotz der durch die Corona-Pandemie geprägten Konjunktur weiterhin stabil. Allerdings bleiben die Unterschiede zwischen Wachstums- und Schrumpfungsregionen deutlich ausgeprägt. Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 1,3 % deutschlandweit lagen die Nettokaltmieten deutlich unter der allgemeinen Inflationsentwicklung von plus 3,1 % gegenüber dem Vorjahr. ²

² Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex für Deutschland, Stand 15.02.2022, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/01/PD22_025_611.html

Deutlich stärker als die Mieten sind deutschlandweit die Baupreise gestiegen. Zu Beginn 2021 lag der Anstieg der Preise für den Neubau von Wohngebäuden bei 3,1 % gegenüber dem Vorjahresniveau. Im vierten Quartal 2021 stiegen die Preise auf ein Plus von 11,5 %. ³ Angesichts der nach wie vor starken Baukonjunktur und der hohen Inflation wird sich an den steigenden Baupreisen in naheliegender Zukunft nichts Grundlegendes ändern.

³ Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Baupreisindex, Stand 15.02.2022, https://bki.de/baupreisindex.html

Die Brandenburger Wirtschaft erholte sich in 2021 leicht und verzeichnete ein Wachstum von 0,9 %. Der Vorjahreszeitraum stellte noch ein Rückgang von 3,2 % dar. ⁴

⁴ Statistikportal: Bruttoinlandsprodukt, Bruttowertschöpfung nach Bundesländern, Stand April 2022 https://www.statistikportal.de/de/vgrdl/ergebnisse-laenderebene/bruttoinlandsprodukt-bruttowertschoepfung/bip

Das Wachstum der Nettokaltmieten in Brandenburg lag mit einem Plus von 2,0 % unter der allgemeinen Inflationsentwicklung von 5,7 %. ⁵ Gleichzeitig stiegen die Baupreise durchschnittlich um 17,4 % (Vorjahr 3,3 %). ⁶ Der starke Preisauftrieb ist unter anderem auf die überdurchschnittliche Preissteigerung bei Roh- sowie Ausbauarbeiten infolge der steigenden Rohstoff- und Energiepreise zurückzuführen. Auch die vorübergehende Mehrwertsteuersenkung in 2020 wirkte im Geschäftsjahr preissteigend. ⁷

⁵ Statista: Index der Nettokaltmieten für Brandenburg von 2005 bis 2020, Stand Februar 2022, https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/m-i-2-m‌&‌https://download.statistik-berlin-brandenburgurg.de/255e52d51722c74a/c919c7154224/SB_M01-02-00_2020m12_BB.pdf

⁶ Statistik Berlin Brandenburg, Preisindizes für Bauwerke, Stand 16.02.2022, https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/m-i-4-vj

⁷ Statistik Berlin Brandenburg, Preisindizes für Bauwerke im November 2021, 11.01.2022 https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/004-2022

Der Trend der divergierenden Brandenburger Bevölkerungsentwicklung setzt sich 2021 fort. Die Region um Berlin und Potsdam verzeichnet eine stetige Bevölkerungszunahme, durch das auch das Berliner Umland insgesamt durch Zuzug aus Berlin profitieren konnte. In Potsdam und vielen Städten des Berliner Umlands - zu denen auch Oranienburg gehört - ist der Wohnungsbedarf erheblich gestiegen.

Durch die verkehrsgünstige Lage im Speckgürtel Berlins entscheiden sich immer mehr Menschen zum Zuzug nach Oranienburg. Bis 2030 soll es einen Einwohnerzuwachs auf 51.000 Menschen geben. Mit verschiedenen Wohnbauprojekten wird in Oranienburg versucht, der beträchtlichen Nachfrage standzuhalten.

Die WOBA hat sich vor dem Hintergrund der ständig wachsenden Nachfrage nach Wohnungen und auf der Grundlage eines wohnungswirtschaftlichen Konzepts dazu bekannt, in der Weißen Stadt ca. 199 Wohnungen neu zu bauen.

2.2 Geschäftsverlauf

Das Jahr 2021 war für die WOBA ein wirtschaftlich erfolgreiches Geschäftsjahr; die Vermögens- und Finanzlage ist stabil.

Die WOBA erwirtschaftete insgesamt einen Jahresüberschuss von TEUR 5.760, im Vorjahr betrug dieser TEUR 4.350. Hintergrund sind insbesondere gestiegene Betriebsleistungen um insgesamt TEUR 743 durch höhere Mieteinnahmen und höhere Betriebskostenabrechnungen. Die im Bereich Hausbewirtschaftung angefallenen Aufwendungen fielen zwar im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 535 höher aus, insgesamt stieg aber das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung um TEUR 208.

Zusätzlich ergibt sich ein im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 1.438 auf TEUR 7.064 verbessertes Ergebnis aus Bauvorhaben. Das Ergebnis betrifft dabei im Geschäftsjahr 2021 die Aufwendungen aus Modernisierungen (TEUR 104; i. Vj. TEUR 574), insbesondere der Beräumung und Entsorgung der Altlasten auf dem Grundstück Rungestr. 19-21. Dem gegenüber stehen Erträge aus Zuschüssen in Höhe von TEUR 406 (i. Vj. TEUR 280). Zusätzlich gab es im Berichtsjahr eine Zuschreibung in Höhe von TEUR 634 für Grundstücke aufgrund der gestiegenen Bodenrichtwerte in den letzten Jahren. Die in 2015 diesem Zusammenhang durchgeführte außerplanmäßige Abschreibung wurde damit zurückgenommen.

Der zur Steuerung der WOBA hinsichtlich ihrer Unternehmensziele maßgebliche finanzielle Leistungsindikator ist das Jahresergebnis. Ferner unterliegen die erwirtschafteten frei verfügbaren finanziellen Mittel, um den notwendigen Eigenmittelanteil für die umfangreichen Investitionsvorhaben zu erbringen (Periodenergebnis zuzüglich Abschreibung, abzüglich Zuschreibungen, abzüglich planmäßiger Tilgung von Finanzkrediten und abzüglich gezahlter Zinsen), einer intensiven Steuerung. Auf dieser Grundlage erwirtschaftet die WOBA frei verfügbare Eigenmittel in Höhe von TEUR 3.817 (Vorjahr: TEUR 2.755). Geplant waren für 2021 TEUR 380 (i. Vj. TEUR -105).

Insgesamt brachte die WOBA in 2021 TEUR 11.801 Investitionen in das Sachanlagevermögen zur Auszahlung, hiervon wurden TEUR 6.377 durch Darlehensneuaufnahmen bzw. in Höhe von TEUR 1.087 erhaltenen Zuschüssen finanziert. Weitere Informationen zu den Investitionen gibt der Abschnitt "2.3. Investitionen, Modernisierungsaufwendungen und laufende Instandhaltung".

Der Wirtschaftsplan 2021 prognostizierte ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 3.018. Die Planabweichungen resultieren aus den gleichen Gründen wie im zweiten Absatz zu diesem Abschnitt erläutert und zum anderen aus den niedrigeren Instandhaltungsaufwendungen (TEUR 852) sowie sonstigen betrieblichen Aufwendungen (TEUR 296) und einer Zuschreibung im Anlagevermögen (TEUR 634).

2.3 Investitionen, Modernisierungsaufwendungen und laufende Instandhaltungen

Der Investitionsplan der WOBA für das Jahr 2021 umfasste Maßnahmen zur Instandhaltung sowie zur Modernisierung und zum Neubau mit einem Umfang von TEUR 15.920, dem gegenüber steht das Ist-Ergebnis 2021 von TEUR 13.870.

Im Berichtsjahr wurden für laufenden Instandhaltungen TEUR 2.068 und für den Neubau bzw. Komplexsanierungsmaßnahmen TEUR 11.802, abzüglich erhaltener Zuschüsse in Höhe von insgesamt TEUR 1.087 eingesetzt.

Die Komplexmodernisierung der Haller Straße 2-12 wurde in 2021 fertiggestellt. Die Restarbeiten betrugen im Berichtsjahr TEUR 512. Insgesamt umfasste das Modernisierungsprojekt Baukosten in Höhe von TEUR 5.356. Finanziert wird die Sanierung aus Eigenmitteln und über die ILB mit Krediten aus den Brandenburg-Programmen (KfW) "Energieeffizient Sanieren" und "Altersgerecht Umbauen" sowie einem Ergänzungskredit. Im Jahr 2021 wurden TEUR 1.170 ausgezahlt.

Der erste Bauabschnitt der Weißen Stadt, Emil-Büge-Straße 4 a-f, wurde abgeschlossen. Seit Juni 2021 werden die Wohnungen vermietet. Bis zum Ende des Geschäftsjahres waren 79 Wohnungen vermietet. Lediglich eine Rollstuhlfahrerwohnung steht noch zur Verfügung. Für den Neubau der 80 Wohnungen im ersten Bauabschnitt sind Kosten in Höhe von insgesamt TEUR 17.642 angefallen. Im Jahr 2021 wurden Bauleistungen in Höhe von TEUR 2.321 ausgeführt. Von den Kreditmitteln wurden TEUR 1.930 ausgezahlt.

Der Baubeginn für den 2. Bauabschnitt der Weißen Stadt, Emil-Büge-Straße 3 a-d, erfolgte im September 2020. Hier werden vier Häuser mit 56 Wohnungen errichtet. Der 2. Bauabschnitt wird im Rahmen der Wohnbauförderung des Landes Brandenburg durch einen Förderkredit in Höhe von TEUR 8.845 und einen Neubauzuschuss in Höhe von TEUR 1.440 gefördert. Weiterhin wurde 2020 ein Kreditvertrag über TEUR 1.418 mit der ILB abgeschlossen. Im Jahr 2021 wurden Bauleistungen in Höhe von TEUR 6.590 ausgeführt. Von den Kreditmitteln wurden TEUR 2.267 abgerufen. Die Fertigstellung soll im Frühjahr 2022 erfolgen. Die Gesamtkosten werden ca. TEUR 14.450 betragen.

Mit dem Bau vom 3. Bauabschnitt der Weißen Stadt, Emil-Büge-Straße 2 a-d, wird im zweiten Halbjahr 2022 begonnen. Es werden vier Häuser mit 63 Wohnungen gebaut. Bisher sind bauvorbereitende Leistungen in Höhe von TEUR 493 vorgenommen. Die Gesamtkosten werden ca. TEUR 17.911 betragen.

Die WOBA hat in der Gartenstraße 14 die Errichtung von zwei energieautarken Häusern fertiggestellt. Es werden insgesamt 14 Wohnungen gebaut, die sich zu ca. 70 % mit selbst erzeugter Wärme und Elektroenergie versorgen. Seit November 2021 werden die Wohnungen vermietet. Die Baukosten betrugen insgesamt TEUR 4.762. Im Jahr 2021 wurden TEUR 989 ausgegeben. Die Finanzierung erfolgt über zwei Kredite der DKB in Höhe von TEUR 3.500, die bereits in 2020 schon vollständig ausgezahlt wurden.

Aus den Mitteln der laufenden Instandhaltung wurden unter anderem Leerwohnungen mit einem Aufwand von TEUR 568 modernisiert und instandgesetzt. Darüber hinaus betrugen die ungeplanten Instandhaltungsaufwendungen TEUR 404, für Treppenhaussanierungen TEUR 271, Leistungen zur Fassadenreinigung TEUR 260 und für Strang- und Leitungssanierung TEUR 104.

2.4 Entwicklungen im Personal- und Sozialbereich

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2021 neben dem Geschäftsführer durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug 24 (ohne Auszubildende, Vorjahr: 25). Der Anteil weiblicher/männlicher Arbeitnehmer beträgt 13 zu 10. Zusätzlich beschäftigt die WOBA einen Mini-Jobber.

Im Berichtsjahr hatte die WOBA zwei Auszubildende zur Immobilienkauffrau. Eine Auszubildende hat ihre Ausbildung beendet und wurde als Wohnungswirtschaftlerin übernommen. Die andere Auszubildende befindet sich im zweitem Ausbildungsjahr.

Um die Qualifikation der Mitarbeiter zu fördern, wurden im Geschäftsjahr 2021 für Fortbildungsmaßnahmen TEUR 18 aufgewandt. Dabei wurden insgesamt 20 Seminare besucht wie z. B. "Grundlagen zur Vorbereitung Bauabnahmen", "Wodis-Betriebskostenschulung" oder "Recht der Wohnungswirtschaft". Eine Mitarbeiterin hat eine berufsbegleitende Qualifizierung zur "Geprüften Immobilienfachwirtin" aufgenommen.

Der Personalaufwand betrug im Geschäftsjahr TEUR 1.849, im Vorjahr TEUR 1.916. Die Kostenreduzierung resultiert unter anderem aus dem treibenden Faktor wie der nicht nachbesetzten Stelle Leiterin Technik.

3 Lage der Gesellschaft

3.1 Ertragslage

Zur Darstellung der Ertragslage wird in der nachfolgenden Übersicht eine unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten abgeleitete Ergebnisrechnung verwendet:

	2021		2020		Veränderung
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Umsatzerlöse	21.485	98,0	20.873	98,6	612
Bestandsänderungen	280	1,3	170	0,8	110
Sonstige betriebliche Erträge	158	0,7	137	0,6	21
Betriebsleistungen	21.923	100	21.180	100	743
Betriebskosten	-6.194	-28,3	-5.904	-27,9	-290
Laufende Instandhaltungen	-1.964	-9,0	-2.002	-9,5	38
Personalaufwendungen	-1.849	-8,4	-1.916	-9,0	67
Abschreibungen	-4.037	-18,4	-3.610	-17,0	-427
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.398	-6,4	-1.475	-7,0	77
Sonstige Steuern	-353	-1,6	-353	-1,7	0
Ergebnis der Hausbewirtschaftung	6.128	28	5.920	28,0	208
Ertrag aus Teilschulderlassen	406	1,9	280	1,3	126
Erträge aus Zuschreibungen	634	2,9	0	0,0	634
Aufwendungen für Modernisierungen	-104	-0,5	-574	-2,7	470
Ergebnis nach Bauvorhaben	7.064	32	5.626	26,6	1.438
Beteiligungserträge	11	0,1	11	0,1	0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	17	0,1	24	0,1	-7
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.111	-5,1	-1.204	-5,7	93
Finanzergebnis	-1.083	-5	-1.169	-6	86
Periodenfremdes Ergebnis	129	0,6	140	0,7	-11
Steuern vom Einkommen und Ertrag	-350	-1,6	-247	-1,2	-103
Jahresüberschuss	5.760	26,3	4.350	20,5	1.410

Die Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich dabei in Höhe von TEUR 1.438 aus dem Ergebnis Bauvorhaben. Auch das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 208 trug zur Verbesserung der Ertragslage bei.

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 21.485 liegen um 2,9 % über dem Vorjahreswert.

Die Sollmieten haben sich um 3,7 % auf TEUR 15.438 (Vorjahr: TEUR 14.893) erhöht. Die Erhöhung der Sollmieten resultiert im Wesentlichen aus der Vermietung der vorher sanierungsbedingt leerstehenden Wohnungen in der Haller Str. 2-12 sowie der Neuvermietung vom ersten Bauabschnitt der Weißen Stadt und der Gartenstr. 14.

Die Erlöse aus der Betriebskostenabrechnung (Gebühren und Umlagen) haben sich insbesondere aufgrund gestiegener Verbräuche und Kosten um 2,4 % auf TEUR 6.250 (Vorjahr: TEUR 6.105) erhöht.

Die Struktur und Anzahl der Vermietungsobjekte haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich verändert:

	2021
	WE	GE	Pachten
Eigener Bestand	3.739	73	1.294

	2020
	WE	GE	Pachten
Eigener Bestand	3.650	73	1.145

WE= Wohneinheiten, GE= Gewerbeeinheiten

Durch die Zusammenlegung von zwei 1-Zimmer-Wohnungen zu 2-Zimmer-Wohnungen pro Etage (5 Etagen) in der Hallerstraße 2, sind fünf Wohnungen aus dem Bestand gegangen. Weiterhin sind durch Neubautätigkeiten 80 Wohnungen in der Emil-Büge-Straße 4 a-f und 14 Wohnungen in der Gartenstraße 14 a/b dem Bestand der WOBA zugeführt worden. Mit den Neubauten und der Erstellung der Außenanlagen nach Modernisierung in der Kremmener Straße wurden auch insgesamt 123 Stellplätze neu erbaut. Weiterhin kamen noch insgesamt 26 neue Stellplätze für E-Mobile hinzu, wovon 24 allein in der altersgerechten Wohnanlage Berliner Straße 43-45 und 2 in der Kremmener Straße entstanden sind.

Die Leerstandsentwicklung im Überblick:

	2021	2020	2019	2018	2017	2016
Leerwohnungen eigener Bestand (WE)	127	109	113	132	170	134
Leerstand in %	3,40	2,99	3,09	3,6	4,65	3,71

Der Leerstand der Wohnungen zum 31. Dezember 2021 betrug 3,40 % (Vorjahr: 2,99 %). Die Erhöhung des Leerstandes lag im Wesentlichen daran, dass 14 neu gebaute Wohnungen in der Gartenstraße 14 a/b zum 1. November 2021 dem Bestand der WOBA zugeführt wurden und bis zum Jahresende nicht alle vermietet waren. Des Weiteren wurden durch die anstehenden, umfangreichen Modernisierungs-/ Umbauarbeiten 23 Wohnungen in der Innsbrucker Straße freigezogen, die erst nach Abschluss der Umbautätigkeiten wieder vermietet werden. Weiterhin wurden auch viele Wohnungen (92 im Geschäftsjahr) aus gesundheitlichen Gründen leergezogen, welche zum größten Teil aufwendig wieder in einem vermietbaren Zustand gebracht werden mussten und dadurch längere Zeit im Leerstand verblieben. Die Zahl der Neuabschlüsse von Wohnungsmietverträgen betrug 363 (Vorjahr: 258), da die Emil-Büge-Str. 4 a-f mit 80 Wohnungen zum 1. Juni 2021 neu in unseren Bestand aufgenommen wurde. Die Zahl der gekündigten Mietverträge betrug 296 (Vorjahr: 262). Die Neuvermietungsquote (Verhältnis Neuabschlüsse zu den Kündigungen) ist um 24,17 % gestiegen und hat sich somit auf 122,64 % (Vorjahr: 98,47 %) erhöht. Die Fluktuationsrate hat sich mit 7,92 % (Vorjahr: 7,18 %) leicht erhöht und liegt somit immer noch auf einem hohen Niveau.

Die Erlösschmälerungen (TEUR 631) stiegen gegenüber dem Vorjahr (TEUR 505) auf Grund des höheren Leerstandes speziell bei den Neuvermietungsobjekten.

Durch verändertes Verbrauchsverhaltens, Kostensteigerungen sowie Zunahme der Objekte haben sich Bestandserhöhungen von nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 280 (Vorjahr TEUR 170) ergeben.

Die umlegbaren Betriebskosten (inklusive Grundsteuern und Kosten für Hauswarte) beliefen sich auf TEUR 6.769 (Vorjahr TEUR 6.442), von denen voraussichtlich TEUR 6.500 (Vorjahr TEUR 6.220) mit den Mietern abzurechnen sind.

Auf die Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaukosten wird im Abschnitt "2.3. Investitionen, Modernisierungsaufwendungen und laufende Instandhaltung" näher eingegangen.

Die Abschreibungen stiegen investitionsbedingt von TEUR 3.610 auf TEUR 4.037.

In den sonstigen Aufwendungen von TEUR 1.398 (Vorjahr TEUR 1.475) sind die Umlagekosten für die Holding TEUR 697 (Vorjahr TEUR 791) enthalten.

Unter Berücksichtigung des negativen Finanzergebnisses in Höhe von TEUR 1.083 (Vorjahr TEUR 1.169) wird ein positives ordentliches Unternehmensergebnis in Höhe von TEUR 5.981 (Vorjahr TEUR 4.457) erzielt.

Das Jahresergebnis ist darüber hinaus durch ein positives periodenfremdes Ergebnis in Höhe von TEUR 129 (Vorjahr TEUR 140) sowie Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von TEUR 350 (Vorjahr TEUR 247) geprägt.

3.2 Vermögens- und Finanzlage

In der folgenden Bilanzübersicht sind die einzelnen Posten nach wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

	2021		2020		Veränderung
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	9	0,0	25	0	-16
Sachanlagen	162.977	93,7	155.244	92,7	7.733
Finanzanlagen	192	0,1	192	0,1	0
Anlagevermögen	163.178	93,8	155.461	92,8	7.717
Noch nicht abgerechnete Leistungen	6.500	3,7	6.220	3,7	280
Liefer- und Leistungsforderungen	159	0,1	149	0,1	10
sonstige Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten	31	0,0	33	0,0	-2
Liquide Mittel	4.084	2,3	5.679	3,4	-1.595
Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten	10.774	6,2	12.081	7,2	-1.307
Gesamtvermögen	173.952	100,0	167.542	100,0	6.410
Eigenkapital	84.270	48,5	78.509	46,9	5.761
Sonderposten aus Investitionszulage	753	0,4	786	0,5	-33
Rückstellungen	540	0,3	949	0,6	-409
Langfristige Verbindlichkeiten	56.165	32,3	55.188	32,9	977
Kurz- und mittelfristige Verbindlichkeiten	32.224	18,5	32.110	19,2	114
Fremdkapital gesamt	88.929	51,1	88.247	52,7	682
Gesamtkapital	173.952	100,0	167.542	100,0	6.410

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 6.410 auf TEUR 173.952.

Der Buchwert der Sachanlagen ist gegenüber dem Vorjahr um TEUR 7.733 auf TEUR 162.977 gestiegen. Erhöhend haben sich auf die Sachanlagen die aktivierungsfähigen Investitionen (TEUR 11.802) ausgewirkt. Vermindernd wirkten sich die planmäßige Abschreibung in Höhe von TEUR 4.021 sowie Zuschüsse in Höhe von TEUR 682 aus.

Die liquiden Mittel haben sich um TEUR 1.595 auf TEUR 4.084 reduziert. Den wesentlichen Anteil daran haben die weniger abgerufenen Darlehen für die getätigten Investitionen im Geschäftsjahr.

Auf der Passivseite der Bilanz hat sich das Eigenkapital durch das Jahresergebnis (TEUR 5.760) auf TEUR 84.270 (Vorjahr TEUR 78.509) erhöht. Die Eigenkapitalquote beträgt 48,5 %. Im Vorjahr betrug dieser Anteil 46,9 %.

Die Verbindlichkeiten stiegen auf TEUR 88.389 (Vorjahr TEUR 87.298) an. Den überwiegenden Anteil daran hatten die gestiegenen Kreditverbindlichkeiten zur Investitionsfinanzierung. Der Kreditstand zum 31. Dezember 2021 betrug TEUR 79.954 und lag um TEUR 1.056 über dem Vorjahresstand.

Die Entwicklung der flüssigen Mittel haben wir in der nachfolgenden Kapitalflussrechnung dargestellt.

	2021	2020
	TEUR	TEUR
Periodenergebnis	5.760	4.350
+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	4.036	3.610
- Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	-634	0
+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	-37	68
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	-438	-312
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-288	-84
+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	35	-1.009
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	0	0
+/- Zinsaufwendungen/ Zinserträge	1.094	1.180
- Sonstige Beteiligungserträge	-11	-11
+/- Ertragssteueraufwand/ -ertrag	350	247
+/- Ertragssteuerzahlungen	-721	0
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	9.146	8.039
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	0	-16
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-11.801	-21.690
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-5	-4
+ Einzahlungen aus Abgängen des Finanzanlagevermögens	5	0
+ Erhaltene Zinsen	17	24
+ Erhaltene Beteiligungserträge	11	11
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-11.773	-21.675
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	6.377	19.078
- Auszahlungen für die planmäßige Tilgung von Finanzkrediten	-4.234	-4.001
+ Erhaltene Investitionszuschüsse	0	1.440
- Gezahlte Zinsen	-1.111	-1.204
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	1.032	15.313
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-1.595	1.677
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	5.679	4.002
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	4.084	5.679

4 Prognose, Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

4.1 Risiken

Etwaige Geschäftsrisiken werden permanent im Rahmen von Prozessanalysen untersucht und unternehmerische Entscheidungen mit Hilfe des betrieblichen Controlling-Systems überwacht. Die Risikolage der Gesellschaft ist im Geschäftsjahr 2021 unverändert stabil geblieben. Bestandsgefährdende Geschäftsrisiken sind nicht erkennbar.

Die Risiken werden im Folgenden in der Reihenfolge ihrer Bedeutung aufgeführt:

Politische Risiken

Die Ukrainekrise und die damit einhergehenden Wirtschaftssanktionen gegen Russland können zu weitreichenden Folgen für die deutsche Wirtschaft führen. Speziell die daraus entstehenden Energiepreissteigerungen können sich auf die Mieter der WOBA durch Betriebskostensteigerungen auswirken; für die WOBA besteht daraus das Risiko des Forderungsausfalls. Darüberhinausgehende mögliche Engpässe bei Gaslieferungen können sich zudem auf die physische Fernwärmeversorgung der Mieter auswirken. Private Abnehmer stehen hier allerdings unter besonderem Schutz, worunter die Mieter der WOBA auch zählen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken können die WOBA in unterschiedlicher Form beeinflussen. Zum einen stellen Liquiditätsengpässe ein Risiko dar. Durch eine kontinuierliche und weitsichtige Liquiditätssteuerung kann diesem Risiko jedoch entgegengewirkt werden. Zum anderen können aber auch fehlende Refinanzierungen bestehender Darlehen oder das Zinsänderungsrisiko potenzielle Risiken sein. Aus diesem Grund ist auf eine Diversifizierung der Banken und das Beobachten der Zinsentwicklungen zu achten.

Operative Risiken

Die Kampfmittelbelastung ist in Oranienburg ein allgegenwärtiges Thema, wodurch die WOBA dem Risiko eines zufälligen Untergangs von Bestandsbauten ausgesetzt ist. Um dem Risiko gegenzusteuern, werden zum Teil in Bestandsbauten Bohrungen ins Erdreich durchgeführt, um mögliche Kampfmittel aufzuspüren.

Risiken aus Investitionen

Durch das Projektgeschäft in den Bereichen Sanierung, Modernisierung und dem Neubau von Wohnungen bilden die Investitionen speziell im Hinblick auf Budget- und Bauzeitenüberschreitung sowie Baupreissteigerungen mögliche Risiken ab. Die WOBA wirkt dem mit einer permanenten Projektüberwachung entgegen.

Externe Risiken

Konjunkturelle Schwankungen, die derzeit beispielsweise durch die Corona-Pandemie hervorgerufen werden oder auch demographische Entwicklungen können unter anderem zum Umsatzrückgang oder gar zu höheren Leerständen führen. Diese Risiken begegnet die WOBA mit kontinuierlichen Investitionen in den Sozialbau, um die Attraktivität zu erhöhen.

Organisatorische Risiken

Besonderes Augenmerk muss in der heutigen Zeit, im Zuge der immer weiter fortschreitenden Digitalisierung, auf den Datenschutz gelegt werden. Grundsätzlich ist die WOBA der Gefahr ausgesetzt, dass Angriffe auf die IT durch eine Schadsoftware oder durch einen unberechtigten Datenzugriff erfolgen können. Entsprechend werden regelmäßig die Sicherheitsverfahren optimiert und Maßnahmen gegen Schadsoftware aktualisiert. Zudem werden die Mitarbeiter zur Einhaltung der Sicherheitsmaßnahmen regelmäßig sensibilisiert.

Imageverlust

Negative Berichterstattungen in den Medien können möglicherweise zu Nachfragerückgängen oder Vermietungsschwierigkeiten mit sich führen. Die WOBA nimmt aus diesem Grund die konsequente Durchführung von Marketing und Kommunikation sehr ernst. Dies erfolgt in Form von Öffentlichkeitsarbeit, aber auch Mieterveranstaltungen sowie der regelmäßig erscheinenden Mieterzeitschrift.

Zusammenfassend kann davon ausgegangen werden, dass Risiken, die den Fortbestand der WOBA gefährden könnten, mithilfe eines Risikomanagements kontinuierlich analysiert und neu bewertet werden. Entsprechende Gegenmaßnahmen werden in diesem Zusammenhang ausgearbeitet und umgesetzt.

4.2 Chancen

Chancen infolge positiver Marktentwicklungen

Eine konstante dynamische Marktentwicklung trägt zu einer positiven Entwicklung des Portfolios der WOBA bei. Die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten von Berlin wächst stetig, wodurch sich Oranienburg ebenfalls zu einer zunehmenden gefragten Wohngegend herauskristallisiert.

Chancen aus Investitionen

Um die Qualität des Wohnbestandes zu erhöhen und gleichzeitig der steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, investiert die WOBA zum einen kontinuierlich in energieeffiziente und altersgerechte Modernisierungen. Zum anderen wird auch ein Schwerpunkt in den Neubau gesetzt. Das ermöglicht nicht nur Ertragsverbesserungen durch Mietensteigerungen, sondern es können auch neue Mieter dazugewonnen werden.

Finanzielle Chancen

Das aktuell noch sehr niedrige Zinsniveau bietet optimale Chancen für die Finanzierung eines zukünftigen Wachstums und somit die Durchführung von Investitionen in Modernisierungen und Neubau.

5 Prognose

Im Jahr 2022 werden das Sanierungsvorhaben in der Innsbrucker Str. 6-20 sowie die Emil-Büge-Straße 3 a - 3 d (Weiße Stadt, 2. BA), Emil-Büge-Straße (Weiße Stadt, 3. BA) begonnen beziehungsweise fertiggestellt. Auf Grund der Vielzahl von Interessenten zeichnet sich eine gute Vermietungsprognose ab.

Für das Jahr 2022 sind Sanierungsmaßnahmen und Investitionen in Höhe von insgesamt TEUR 14.680 vorgesehen, wobei Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen einen Umfang von TEUR 10.800 haben werden. Folglich sind steigende Umsatzerlöse für den Prognosezeitraum zu erwarten.

Niedrige Zinsen bei Umschuldungen und Neuabschlüssen von Kreditverträgen werden einen positiven Einfluss auf die Jahresergebnisse der kommenden Jahre haben.

Steigende Erlösschmälerungen durch Mietrückstände auf Grund fehlender Einnahmen unserer Mieter durch die aktuelle Krise sind nicht auszuschließen.

Die aktuelle Planung für das Geschäftsjahr 2022 sieht bei leicht steigenden Umsatzerlösen einen Jahresgewinn in Höhe von TEUR 2.942 vor. Frei verfügbare Eigenmittel werden in Höhe von TEUR 1.121 erwartet.

Durch die vergangen zwei Corona-Jahre, ferner durch den derzeit anhaltenden Ukrainekrieg und die damit verbundenen Wirtschaftssanktionen ist die deutsche Wirtschaft in ihrer Entwicklung beeinträchtigt. Der Anstieg der Energiepreise treibt die Inflationsrate auf ein hohes Niveau. Auch der anhaltende Bauboom und die damit einhergehenden steigenden Preise sind ein treibender Faktor für die Inflation.

Die Mieter der WOBA sind direkt vom Anstieg der Energiepreise betroffen in Form der Betriebskostenabrechnung. Für die WOBA wird es voraussichtlich keine spürbaren Auswirkungen auf die Ertragslage haben, da der Energiekostenanstieg direkt auf die Mieter umgelegt werden. Ob es in deren Folge zu Mietausfällen bei Mieter kommen wird (z. B. durch Privatinsolvenzen) bleibt abzuwarten.

Allerdings haben die hohen Baupreise unmittelbare Auswirkungen auf die WOBA und ihre Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage. Angenommene Preise bei den Instandhaltungen und Modernisierungs- sowie Neubauprojekten können zum Teil nicht gehalten werden und fallen wesentlich höher aus. Dies kann mittel- und langfristig zu Verschiebungen bei den Bauprojekte führen.

Oranienburg, den 2. Juni 2022

Alireza Assadi, Geschäftsführer

Bernd Jarczewski, Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA), Oranienburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA), Oranienburg - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnungsbaugesellschaft mbH Oranienburg (WOBA) für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Dresden, den 2. Juni 2022

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Prof. Dr. Penter, Wirtschaftsprüfer

Karnstedt, Wirtschaftsprüfer

Verbindlichkeitenspiegel 2021

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

	Insgesamt	davon Restlaufzeit
		bis zu einem Jahr	von einem bis zu fünf Jahren	über fünf Jahre
	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	79.953.604,11	4.790.525,08	18.997.965,69	56.165.113,34
Vorjahr	78.898.200,04	4.290.032,74	19.420.331,68	55.187.835,62
2. Erhaltene Anzahlungen	6.438.485,75	6.438.485,75	0,00	0,00
Vorjahr	6.216.094,29	6.216.094,29	0,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	348.413,57	348.413,57	0,00	0,00
Vorjahr	333.030,52	333.030,52	0,00	0,00
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.498.977,55	1.151.183,19	347.794,36	0,00
Vorjahr	1.850.724,41	1.399.845,91	450.878,50	0,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter	8.201,92	8.201,92	0,00	0,00
Vorjahr	166,86	166,86	0,00	0,00
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	141.325,96	141.325,96	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00	0,00	0,00
7. Sonstige Verbindlichkeiten	90,25	90,25	0,00	0,00
Vorjahr	26,26	26,26	0,00	0,00
	88.389.099,11	12.878.225,72	19.345.760,05	56.165.113,34
Vorjahr	87.298.242,38	12.239.196,58	19.871.210,18	55.187.835,62

	Sicherung	Art der Sicherung

	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	79.953.604,11	1
Vorjahr	78.898.200,04	1
2. Erhaltene Anzahlungen	0,00
Vorjahr	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	0,00
Vorjahr	0,00
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,00
Vorjahr	0,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter	0,00
Vorjahr	0,00
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00
Vorjahr	0,00
7. Sonstige Verbindlichkeiten	0,00
Vorjahr	0,00
	79.953.604,11
Vorjahr	78.898.200,04

1 = Grundpfandrechte