Centra Immobilien GmbH

Bad Schwalbach

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht 2022

1 Unternehmen

Wir sind seit 1982 erfolgreich als kundenorientierter Bauträger tätig mit einem Angebot für "Schlüsselfertiges Bauen". Unser Fokus liegt auf der Entwicklung, der Planung, dem Verkauf und der Bauregie von schlüsselfertigen Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in Massivbauweise. Mit überzeugenden Konzepten haben wir uns im Rhein Main Gebiet etabliert und gehören mit mehreren hundert gebauten Eigenheimen zu den erfahrensten Unternehmen der Massivhausbranche der Region.

Tätigkeit

Wir treten als Bauträger auf und fokussieren uns hierbei einerseits auf den Ankauf von attraktiven Grundstücken, die inklusive der geplanten Massivhäuser als Einheit an Privatpersonen verkauft werden. Neben den Einfamilienhäusern erweitern zudem in ausgesuchten Lagen vorgeplante Doppelhaushälften, Reiheneigenheime und Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern in bewährter hochwertiger Massivbauweise unser Produktportfolio. Dabei sind sowohl Projekte mit nur wenigen Einheiten als auch solche mit bis zu fünfzig Wohnungen für uns von Interesse.Bei der Entwicklung der Eigenheime wählen wir zunächst geeignete Grundstücke im Hinblick auf die Bedürfnisse der potentiellen Eigennutzer sowie Kapitalanleger und ihrer Mieter aus. Anschließend werden die Projekte vorgeplant, wobei auch die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften geprüft werden. In Abhängigkeit vom Projektumfang greifen wir hierbei auch auf die Unterstützung von externen Architekten zurück. Nach Planung der gesamten Bebauung und Erwirkung der Baugenehmigung erfolgt die Vermarktung überwiegend an Privatkunden. Die Errichtung der Wohnanlagen wird je nach Projektumfang gewerkweise vergeben. Für die Kontrolle des Baufortschritts sind unsere eigenen Projektentwickler und Bauingenieure zuständig, welche damit die Einhaltung unserer Qualitätsstandards sicherstellen.

Die Bemusterung der Objekte durch unsere Kunden findet am Unternehmensstandort in Bad Schwalbach-Heimbach statt. Aus einer umfangreichen Auswahl an Standard- und Sonderausstattungen der Innenausstattung kann hier gewählt werden. Mit der individuellen Beratung kann der Bemusterungsprozess vor Ort vorgenommen werden, so dass es für unsere Kunden nicht notwendig ist, sich für die individuelle Auswahl jeweils separat zu einem Baufachhändler, einem Badanbieter etc. zu begeben. Auf diese Weise kann die Bemusterung für das gesamte Haus in kurzer Zeit, ohne weite Wege und trotzdem ganz nach den individuellen Bedürfnissen unserer Kunden durchgeführt werden.

Es ist unser Anspruch, insbesondere durch die massive Bauweise sowie die Verwendung hochwertiger Baumaterialien eine hohe Wertstabilität der von uns errichteten Bauten sicherzustellen.

Kunden und Vertrieb

Zu unseren Kunden zählen überwiegend Privatpersonen und Familien mit mittlerem und höherem Einkommen. Soweit staatliche Förderung in Anspruch genommen werden kann, nutzen auch Kunden mit geringerem Einkommen unser Angebot. Junge Familien im Alter von 25 bis 45 Jahren bilden dabei die größte Kundengruppe. Unsere Bauherren vereint die Wertschätzung, dass wir ihnen die Umsetzung individueller Wünsche umfassend ermöglichen.Für den Vertrieb unserer Bauten nutzen wir neben der lokalen Präsenz unser umfangreiches Kontaktnetzwerk sowie verschiedene Internetportale.

Mitarbeiter und Ausbildung

Unser Unternehmen bedarf in großem Maße des Engagements und des Ideenreichtums unserer Mitarbeiter. Es ist daher unser Ziel, nachhaltig ein attraktiver und verantwortungsvoller Arbeitgeber zu sein, für unsere Mitarbeiter bestmögliche Arbeitsbedingungen zu schaffen und die Fluktuationsrate auf einem niedrigen Niveau zu halten. Die Ausbildung junger, motivierter Menschen sehen wir als wichtigen Bestandteil unserer Personalpolitik an, mit welcher wir den Herausforderungen des demografischen Wandels begegnen und unseren fortwährenden Bedarf an qualifizierten Nachwuchskräften anteilig selbst decken wollen. Aktuell bilden wir eine Auszubildende in unserem Unternehmen aus.

Sozialkompetenz und soziales Engagement

Teamfähigkeit, verbale und nonverbale Kommunikation sind Anforderungen, die täglich neu an uns gestellt werden. Auch der Umgang mit Konflikten, ob beruflich oder privat, stellt viele von uns immer wieder vor große Herausforderungen. Durch unsere christlich geprägte Führungskultur finden wir hier immer gemeinsame Lösungen.Essentieller Bestandteil unserer täglichen Arbeit ist, einen gemeinsamen Platz für Menschen, die sich lieben, ein neues Zuhause für Kinder und Eltern sowie Senioren zu schaffen.

Mit unserem sozialen und gesellschaftlichen Engagement sind wir aber auch ganz bewusst um den zentralen Lebensmittelpunkt Haus herum tätig. Unser Anliegen ist dabei, den Standort Bad Schwalbach zu fördern. So sehen wir unternehmensspezifische Events für unsere Kunden und projektbezogene Veranstaltungen oder bedeutende Firmenjubiläen nicht nur als freudiges Geschäftsereignis, sondern auch als Anlass, diese Freude weiterzugeben und zu teilen. Letzteres geschieht sowohl durch finanzielle wie auch tatkräftige Maßnahmen auf regionaler Ebene für bewusst ausgewählte Projekte.

2 Wirtschaftsbericht

Unsere wirtschaftliche Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr ist positiv ausgefallen. Die gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Entwicklung haben wir übertroffen.

Entwicklung der Gesamtwirtschaft

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2022 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 1,9 % höher als im Vorjahr. Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2022 geprägt von den Folgen des Kriegs in der Ukraine und extremen Energiepreiserhöhungen. Hinzu kamen verschärfte Material- und Lieferengpässe, massiv steigende Preise beispielsweise für Nahrungsmittel sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch im Jahresverlauf nachlassende Corona-Pandemie.

Trotz dieser nach wie vor schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2022 insgesamt gut behaupten. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2022 um 0,7 % höher.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2022 von durchschnittlich 45,6 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das waren 1,3 % oder 589 000 Personen mehr als im Jahr zuvor und so viele wie noch nie in Deutschland.

Der Beschäftigungsaufbau fand 2022 insbesondere bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und in den Dienstleistungsbereichen statt. Im Verarbeitenden Gewerbe stieg die Zahl der Erwerbstätigen 2022 nur leicht und konnte die Beschäftigungsverluste der beiden Vorjahre nicht ausgleichen. Im Baugewerbe gab es trotz Fachkräftemangel erneut einen kleinen Beschäftigungszuwachs.

Branchenentwicklung und Unternehmensumfeld

Im Baugewerbe insgesamt, das vergleichsweise gut durch die Corona-Krise gekommen war, führten Material- und Fachkräftemangel, hohe Baukosten und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen dagegen zu einem deutlichen Rückgang der Bruttowertschöpfung (-2,3 %). Zu der schwachen Entwicklung im Jahr 2022 hat der Einfluss des Wohnungsbaus die negative Entwicklung des Bauhauptgewerbes in besonderer Weise geprägt. Der Markt steht unter einer Art Schockstarre, die vor allem durch den Krieg in der Ukraine ausgelöst wurde. Die Materialknappheit, die höheren Preise und die steigende Inflation haben sich letztlich in höheren Zinsen und einer Verteuerung von Investitionen niedergeschlagen.

Die Marktteilnehmer waren es über viele Jahre gewohnt, Kredite zu sehr günstigen Bedingungen aufnehmen zu können. Das gilt insbesondere für den privaten Wohnungsbau, der aufgrund der hohen Zinsen regelrecht eingebrochen ist. Der HDB geht davon aus, dass das reale Minus auf dem Wohnungsmarkt im Jahr 2022 bei 4,5% lag.

Eine Besserung ist nicht in Sicht, vielmehr wird erneut mit einem Umsatzeinbruch um 9% im Jahr 2023 gerechnet. Auf der anderen Seite sind die Ambitionen der Bundesregierung im Wohnungsbau groß, auch wenn davon ausgegangen werden muss, dass die Wohnungsbauziele zunächst einmal deutlich verfehlt werden. Aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen dürfte es zunächst nicht möglich sein, 400.000 Wohnungen im Jahr zu erstellen, was im Koalitionsvertrag als Ziel ausgerufen wurde. Gleichwohl ist die Marktsituation besonders in den großen Städten nach wie vor von Wohnungsnot geprägt. Die Nachfrage ist da, wird allerdings zurzeit durch die schlechten Rahmenbedingungen ausgebremst.

Über Jahre hat sich die Anzahl der im Hochbau beschäftigten Mitarbeiter erhöht. Im Jahr 2020 hat sie mit knapp 278.000 einen Höhepunkt erreicht. Im Folgejahr wurde minimal Personal abgebaut, im Jahr 2022 erheblich. Zuletzt waren nur noch etwa 271.600 Personen im Hochbau angestellt. Dieser Rückgang ist ein Indiz dafür, dass die Ausbringungsmenge zuletzt zurückgegangen ist. Er macht aber auch deutlich, dass es an Fachkräften mangelt und Arbeitsplätze häufig nicht adäquat nachbesetzt werden können.

Infolge der außerordentlichen Heterogenität der Immobilienmärkte, ist für den Erfolg eines jeden Unternehmens sein regionaler Markt hinsichtlich der örtlichen Nachfrage nach Grundstücken, Häusern und Neubauwohnungen entscheidend.

Vermögenslage

Unsere Bilanzsumme hat sich zum 31. Dezember 2022 um 3 % von 47,8 Mio. € auf 46,2 Mio. € Vermindert. Ausschlaggebend hierfür war im Wesentlichen der mit 28,3 Mio. € geringere Bestand von in Ausführung befindlichen Bauaufträgen gegenüber 32,3 Mio. € im Vorjahr. Dagegen sind unsere liquiden Mittel mit 10,8 Mio. € um 3,1 Mio. € höher als im Vorjahr. Das Anlagevermögen als weiterer größerer Posten beträgt 5,5 Mio. €.Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital zum Bilanzstichtag von 9,1 Mio. € auf 14,3 Mio. €. Die Eigenkapitalquote ist von 19 % auf 34 % zum 31. Dezember 2022 gestiegen und weist weiterhin ein im Branchenvergleich überdurchschnittliches Niveau auf. Als weitere große Posten sind die erhaltenen Anzahlungen von Auftraggebern mit 16 Mio. € und die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit 10,6 Mio. € zu nennen.

Finanzlage

Den Mittelzuflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit von 0,2 Mio. € stehen Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit in Sachanlagen von 0,2 Mio. € gegenüber. Die Erhöhung der liquiden Mittel erfolgte im Wesentlichen über Mittelzuflüsse aus der Finanzierungstätigkeit.

Ertragslage

Das Rohergebnis erhöhte sich in 2022 um 8,6 Mio. € auf 11,8 Mio. €, das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) beträgt im Berichtsjahr 8,4 Mio. € nach 0,4 Mio. € im Vorjahr. Der im Geschäftsjahr zu verzeichnende Jahresüberschuss beträgt 5,6 Mio. € nach einem Jahresfehlbetrag von 0,1 Mio. € im Vorjahr.

Mitarbeiter

Die Mitarbeiterzahl 2022 hat sich mit 30 Personen gegenüber 2021 erhöht. Wir beschäftigten im Geschäftsjahr zwei Geschäftsführer, sechs Architekten, zwei Bauleiter, zehn kaufmännische Angestellte, einen technischen Angestellten, drei gewerbliche Arbeitnehmer, vier Aushilfen und eine Auszubildende.

3 Prognosebericht

Für unsere zukünftige geschäftliche Entwicklung im kurz- und mittelfristigen Zeitfenster hegen wir verhaltene positive Erwartungen. Grund für diese Vorsicht sind die Auswirkungen des Ukraine-Krieges, der hohen Inflation und der Zinsentwicklung.

Aktuelle Lage

Es konnte angesichts der lebhaften Branchenkonjunktur allgemein für 2022 von einem guten Ertragsniveau ausgegangen werden, da wir weiter auf unsere Kompetenz, unsere engen Kontakte zum Kunden sowie unsere Kenntnis der regionalen und lokalen Märkte bauen.Einige Bauvorhaben konnten aufgrund der Corona-Pandemie nicht wie geplant fertig gestellt werden, so dass sich die Übergabe der Objekte in das Folgejahr verschoben haben, was sich jetzt positiv auswirkt. Somit rechnen wir mit einer guten Umsatz-, Ergebnis,- und Cashflow-Entwicklung für 2023.

Negative Auswirkungen können beispielsweise aus Verzögerungen auf den Baustellen wegen fehlender Mitarbeiter, Engpässen beim Material, Verzögerungen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren, abgesagten Besichtigungsterminen und verschobenen Notarterminen oder auch durch eine sinkende Nachfrage der Kunden, die selbst in wirtschaftliche Probleme geraten, resultieren.

Mittelfristige Wachstumsstrategie

Als wachstumsorientiertes Unternehmen stellen wir uns unserer Verantwortung gegenüber Gesellschaft und Umwelt und sind uns zugleich bewusst, dass wir unsere Marktstellung und unseren unternehmerischen Erfolg mittelfristig nur dann weiter ausbauen können, wenn wir kontinuierlich an unseren Leistungen arbeiten und diese durch Innovationen weiterentwickeln.Ziel ist es die Firma durch das unsichere wirtschaftliche Umfeld durch besonnene Projektentwicklungen zu führen und sobald sich Möglichkeiten ergeben, in gesundem Maße auszubauen.

Die Zuwächse sollen vor allem durch einen stetig steigenden Bekanntheitsgrad generiert werden. Unsere fortlaufende Etablierung soll durch einen hochwertigen Marktauftritt erreicht werden. Ziel ist es auch, durch Kundenempfehlungen eine wachsende Zahl an Neukunden zu gewinnen und so die Präsenz im Markt weiter zu stärken.

4 Risikobericht Risiken unseres unternehmerischen Handelns gehen wir nur dann ein, wenn ihnen die Chance auf eine angemessene Wertsteigerung gegenübersteht und sie innerhalb unseres Unternehmens methodisch beherrschbar sind. Im Rahmen unseres Risikomanagements führen wir zur Beherrschung und Steuerung dieser Risiken sowie zur transparenten Darstellung von sich bietenden Chancen eine laufende Beobachtung und Bewertung von identifizierten Risiken durch:

Gesamtwirtschaftliches Risiko

Die konjunkturelle Lage in Deutschland ist insbesondere aufgrund der weiter niedrigen Arbeitslosenzahlen insgesamt noch als positiv zu beurteilen. Zudem sorgen Investitionen in Sachwerte und das historisch niedrige Zinsniveau für eine hohe Nachfrage nach Eigenheimen und Investitionen in Wohnimmobilien. Trotz der derzeit guten allgemeinen Rahmenbedingungen sind wir uns auch angesichts der Corona-Pandemie des möglichen Risikos einer plötzlich und unerwartet abnehmenden Konjunktur bewusst und beobachten und analysieren daher die aktuellen Marktgegebenheiten intensiv, um auf etwaige negative Entwicklungen bestmöglich vorbereitet zu sein und der jeweiligen Situation angemessene Maßnahmen unverzüglich umsetzen zu können.

Regulatorische Risiken

Rechtliche Vorschriften definieren den regulatorischen Rahmen der Immobilienbranche und beeinflussen die Geschäftstätigkeit der in der Branche tätigen Unternehmen. Veränderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen, welche Auswirkungen auf unsere Geschäftstätigkeit haben, werden von uns laufend überwacht, um bei Bedarf angemessene Maßnahmen einleiten zu können.Da die gesetzlichen Bestimmungen für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit besitzen, sind aus den derzeitigen regulatorischen Rahmenbedingungen grundsätzlich keine maßgeblichen Risiken für unser Geschäft erkennbar.

Projektrisiken

Zur Ausübung unserer Geschäftstätigkeit benötigen wir regelmäßig neue Grundstücke, die nach der Projektierung bebaut und veräußert werden. Die zu erwerbenden Grundstücke werden von uns in der Akquisitionsphase gründlich hinsichtlich der möglichen Bebaubarkeit geprüft und die Ertragsperspektiven der mit ihnen verbundenen potenziellen Projekte sorgfältig bewertet. Nichtsdestotrotz kann nicht ausgeschlossen werden, dass es bei einzelnen Projekten aus den unterschiedlichsten Gründen zu unerwarteten Kostensteigerungen und/oder Erlösschmälerungen gegenüber den von uns kalkulierten Werten kommt. In diesen Fällen würde ein solches Projekt mit einem geringeren Ertrag als erwartet abgeschlossen, was sich entsprechend negativ auf unsere Ertragslage auswirken würde. Um dieses Risiko bestmöglich zu beherrschen, stellen wir sicher, dass uns in den Zielregionen jeweils eine umfangreiche Expertise im Bauträger- und Grundstücksgeschäft sowie in der Vermarktung der jeweiligen Einheiten vorliegt.Zudem kann eine hohe Immobiliennachfrage Kapazitätsengpässe bei den an der Projektierung beteiligten Marktteilnehmern und staatlichen Einrichtungen auslösen. Dies kann je nach Ausprägung zu deutlichen Verzögerungen im Projektablauf führen. Insbesondere auf die Bearbeitungszeiten der Bau-, Kataster- und Grundbuchämter haben wir nur sehr eingeschränkten Einfluss. Um das Risiko von Verzögerungen in den Planungen abzubilden, werden die Bearbeitungszeiten fortlaufend evaluiert und bei der Aufstellung der Projektzeitpläne mit entsprechenden Zeitfenstern berücksichtigt. Sollte es jedoch zu Verzögerungen kommen, welche über die gewählten Sicherheitspuffer hinausgehen, kann dies zu spürbaren Umsatz- und Ergebnisverschiebungen in Folgejahre führen.

Im Projektgeschäft treten wir hinsichtlich des Grundstücksankaufes in Vorleistung und beginnen teilweise mit den einzelnen Bauvorhaben erst dann, wenn uns ein entsprechender notarieller Kaufvertrag vorliegt. Beim Bau von Reihen- und Mehrfamilienhäusern erfolgt der Baubeginn im Projektgeschäft zum Teil nach intensiver Entwicklungsarbeit und Vorprüfung ohne Vorverkaufsquoten, so dass mit diesen Projekten trotz intensiver Prüfung des Vermarktungspotenzials und Marktanalyse ein erhöhtes Vertriebsrisiko einhergeht.

Beschaffungs- und Materialkostenrisiken

Aus einer hohen Immobiliennachfrage können Angebotsengpässe bei Bauleistungen und neuen Grundstücken für das Projektgeschäft resultieren. Dem Risiko der Grundstücksknappheit begegnen wir mit einer vorausschauenden Grundstücksakquise, die es uns ermöglicht, unsere Planungen auf Basis gesicherter Grundstückskäufe aufzustellen. Im Rahmen unserer fortlaufenden Planungen werden auch die zu erwartenden Materialpreisänderungen ermittelt und in unseren Kalkulationen berücksichtigt. Anhand einer vorausschauenden Festlegung der Verkaufspreise für unsere Häuser und Wohnungen wirken wir dem Risiko steigender Materialpreise entgegen. Unerwartete und sprunghafte Kostenerhöhungen auf der Lieferantenseite, hervorgerufen durch Materialpreissteigerungen und/oder eine gewachsene Nachfrage nach Sub- und Generalunternehmer-Dienstleistungen, werden sich nichtsdestotrotz negativ auf unsere Ertragslage auswirken.

Investitionsrisiken

Investitionen in Vermögensgegenstände des Anlagevermögens tätigen wir nur nach eingehender Analyse der damit verbundenen Beiträge zu unserem Unternehmen.Wir haben unsere Investitionen in neue Musterhäuser und Standorte in den vergangenen Jahren auf ein minimales Niveau zurückgefahren. Teilweise werden bereits verkaufte Objekte als Musterhäuser angemietet, um die Kosten gering zu halten. Gleichwohl werden wir auch zukünftig bei dem möglichen Aufbau einzelner Standorte oder bei Ersatzinvestitionen mit größtmöglicher Sorgfalt vorgehen, um so das Risiko einer Fehlinvestition so gering wie möglich zu halten.

Finanzielle Risiken

Finanzielle Risiken, zu denen Liquiditäts-, Zins- und Ausfallrisiken zählen, überwachen wir mit bewährten Kontrollinstrumenten, die eine aktuelle und transparente Steuerung ermöglichen. Die Liquiditätsrisiken werden basierend auf einer rollierenden Liquiditätsplanung überwacht und gesteuert. Durch einen ausreichenden Bestand an liquiden Mitteln und freien Kreditlinien wird die Liquiditätsversorgung gewährleistet. Das Auftreten von Liquiditätsengpässen wird dadurch bestmöglich ausgeschlossen.

Das Risiko von Forderungsausfällen oder nicht weiterreichbarer Gewährleistungsansprüche ist aufgrund unseres Geschäftsmodells und unserer bewährten Form der Zusammenarbeit mit den Subunternehmern als relativ gering einzuschätzen.

Da wir im Rhein-Main-Gebiet und im Taunus tätig sind und sämtliche Geschäftsvorfälle in Euro abgewickelt werden, bestehen keine Wechselkursrisiken.

Personalrisiken

Wir verfolgen Personalrisiken mit größter Aufmerksamkeit und begegnen diesen mit zahlreichen Maßnahmen der Personalentwicklung. Im Fokus stehen dabei die Qualifikation unserer Mitarbeiter, eine niedrige Fluktuationsrate sowie die langfristige Bindung unserer Mitarbeiter an unser Unternehmen. Das Fachwissen unserer Mitarbeiter ist der entscheidende Faktor für die hohe Qualität der von uns angebotenen Leistungen. Zur langfristigen Sicherung dieser Qualität führen wir jährlich Schulungen durch.

Neue Technologien

Aus dem technologischen Fortschritt resultierende Innovationen im Bereich des Hausbaus werden von uns fortlaufend analysiert und finden nach entsprechender Eignungsprüfung Berücksichtigung in unserem Produktportfolio. Der enge Kontakt und Erfahrungsaustausch mit verschiedensten Herstellern, Verbänden und Geschäftspartnern sowie der Besuch von Fachmessen und Kongressen fördert hierbei die Innovationsfreudigkeit unseres Unternehmens. Dabei achten wir stets darauf, dass die mit den Innovationen verbundenen Chancen die Risiken deutlich überwiegen und die Anlaufkosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Absatzpotenzial stehen.

IT-Risiken

Um unberechtigte Zugriffe oder Datenverluste zu verhindern und die ständige Verfügbarkeit unserer IT-Systeme zu garantieren, investieren wir regelmäßig in eine moderne Hard- und Software und nehmen regelmäßige Datensicherungen vor. Hierbei setzen wir Produkte der führenden Hersteller ein. Geltende Sicherheitsrichtlinien passen wir fortlaufend den neuesten technischen Entwicklungen an.

Reputationsrisiko

Eine negative mediale Berichterstattung über unsere Projekte oder unsere unternehmerische Tätigkeit kann unsere Reputation beeinträchtigen. Durch das Internet und soziale Netzwerke können solche Informationen und Meinungen schnell und weitreichend verbreitet werden. Über ein gezieltes und nachhaltiges Reputationsmanagement planen, steuern und kontrollieren wir daher den Ruf unseres Unternehmens gegenüber allen relevanten Interessengruppen.

Gesamtbewertung

Unsere Gesamtrisikosituation wird im Rahmen des erläuterten Risikomanagements analysiert und gesteuert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir keine Einzelrisiken festgestellt, die allein oder in ihrer Gesamtheit den Fortbestand unseres Unternehmens gefährdet hätten. Bei Eintritt unvorhersehbarer, außergewöhnlicher Risiken ist ein Einfluss auf die Liquiditäts- und Ergebnisentwicklung nicht auszuschließen. Aus heutiger Sicht sind jedoch keine Risiken erkennbar, die alleine oder in Kombination die Firma in ihrem Bestand gefährden könnten.

5 Forschungs- und Entwicklungs- sowie Zweigniederlassungsbericht

Wir betreiben keine Forschung und Entwicklung und unterhalten keine Zweigniederlassungen.

Bilanz

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Anlagevermögen	5.539.052,52	5.661.263,52
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	2.395,00	4.162,00
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	2.395,00	4.162,00
II. Sachanlagen	5.535.839,45	5.656.283,45
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	5.289.016,45	5.552.416,45
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	246.823,00	103.867,00
III. Finanzanlagen	818,07	818,07
1. Genossenschaftsanteile	818,07	818,07
B. Umlaufvermögen	40.678.687,62	42.093.210,98
I. Vorräte	28.347.394,86	32.333.175,38
1. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	28.347.394,86	32.213.833,29
2. fertige Erzeugnisse und Waren	0,00	119.342,09
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.551.089,57	2.042.484,99
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	745.139,15	1.144.570,07
2. Forderungen gegen Gesellschafter	390,24	284,77
3. sonstige Vermögensgegenstände	805.560,18	897.630,15
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	144.843,89	152.294,72
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	10.780.203,19	7.717.550,61
C. Rechnungsabgrenzungsposten	7.031,25	47.672,85
Aktiva	46.224.771,39	47.802.147,35
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Eigenkapital	14.343.234,96	9.058.534,16
I. Gezeichnetes Kapital	768.800,00	768.800,00
II. Kapitalrücklage	231.200,00	231.200,00
III. Gewinnvortrag	7.788.534,16	8.157.825,77
IV. Jahresüberschuss	5.554.700,80	-99.291,61
B. Rückstellungen	2.517.289,69	1.243.146,87
1. Steuerrückstellungen	1.542.724,69	626.263,87
2. sonstige Rückstellungen	974.565,00	616.883,00
C. Verbindlichkeiten	29.345.410,74	37.486.141,32
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	10.630.879,75	7.271.185,04
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.004.781,99	175.460,89
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	16.036.657,40	27.257.342,54
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	16.036.657,40	27.257.342,54
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	137.906,02	276.230,50
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	137.906,02	276.230,50
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	398.607,71	417.935,16
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	398.607,71	417.935,16
5. sonstige Verbindlichkeiten	2.141.359,86	2.263.448,08
davon aus Steuern	27.499,83	57.885,44
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	4.285,71	2.207,19
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.435.099,26	1.580.381,65
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0,00	689,04
D. Rechnungsabgrenzungsposten	18.836,00	14.325,00
Passiva	46.224.771,39	47.802.147,35

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR
1. Umsatzerlöse	41.295.281,36	6.682.180,91
2. Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	3.866.438,43	-18.372.966,62
3. sonstige betriebliche Erträge	105.162,88	253.805,61
4. Materialaufwand	25.635.178,27	21.906.142,88
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	25.635.178,27	21.906.142,88
5. Personalaufwand	1.850.903,30	1.546.116,85
a) Löhne und Gehälter	1.646.068,73	1.354.105,25
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	204.834,57	192.011,60
davon für Altersversorgung	331,92	323,92
6. Abschreibungen	374.421,09	338.182,18
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	374.421,09	338.182,18
7. sonstige betriebliche Aufwendungen	1.675.419,49	1.476.657,99
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	935,60	182,04
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	157.517,55	158.078,19
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	2.285.545,91	-18.427,30
11. Ergebnis nach Steuern	5.555.955,80	-97.615,61
12. sonstige Steuern	1.255,00	1.676,00
13. Jahresüberschuss	5.554.700,80	-99.291,61

Anhang

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen und zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der Centra Immobilien GmbH mit Sitz in Bad Schwalbach, eingetragen im Handelsregister des Registergerichts Wiesbaden unter der Nr. HRB 23553 (nachfolgend "Gesellschaft" genannt) wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) aufgestellt. Ergänzend waren die Regelungen des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) zu beachten.

Die Gesellschaft ist gemäß § 267 HGB eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Demzufolge wurden die größenabhängigen Erleichterungen bei der Aufstellung und Offenlegung des Jahresabschlusses in Anspruch genommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Wesentlichen und soweit möglich an den ertragsteuerlichen Vorschriften ausgerichtet. Darüber hinaus waren die nachfolgenden, von der Unternehmensfortführung ausgehenden und gegenüber dem Vorjahr unveränderten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:

Die erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen bewertet. Das Anlagevermögen wurde grundsätzlich linear entsprechend der steuerlich vorgegebenen Nutzungsdauer abgeschrieben. Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens bis zu einem Wert von 800,00 Euro wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Bei Zugängen im Geschäftsjahr wurden die Abschreibungen zeitanteilig vorgenommen.

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern der aus einem Börsen- oder Marktpreis sich ergebende Wert oder der bei Fehlen eines Börsen- oder Marktpreises beizulegende Wert am Abschlussstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert bewertet. Sofern der am Abschlussstichtag beizulegende Wert niedriger war, wurde dieser angesetzt.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Die Herstellungskosten der Vorräte umfassen auch Zinsen für Fremdkapital, soweit dieses der Finanzierung des Herstellungsvorgangs dient. Der einbezogene Zinsaufwand betrifft nur die Dauer der Herstellung.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Gegen Gesellschafter bestanden Forderungen von 390,24 Euro.

Von den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben 144.843,89 Euro eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Gegenüber Gesellschaftern bestanden Verbindlichkeiten von 398.607,71 Euro.

Von den Verbindlichkeiten haben 19.013.052,38 Euro eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Von den Verbindlichkeiten sind 10.626.097,76 Euro durch Grundpfandrechte (sogenannte "weite Zweckerklärung") gesichert.

Das Anlagevermögen hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

	Entwicklung der	Stand 01.01.2022 Euro	Zugänge Euro	Abgänge Euro	Stand 31.12.2022 Euro
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	AHK ^*	19.599,82	0,00	1.248,31	18.351,51
	kum. Abschr. ^*	15.437,82	1.765,00	1.246,31	15.956,51
	Buchwerte	4.162,00	-1.765,00	2,00	2.395,00
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	AHK	19.599,82	0,00	1.248,31	18.351,51
	kum. Abschr.	15.437,82	1.765,00	1.246,31	15.956,51
	Buchwerte	4.162,00	-1.765,00	2,00	2.395,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	AHK	7.471.354,41	0,00	0,00	7.471.354,41
	kum. Abschr.	1.918.937,96	263.400,00	0,00	2.182.337,96
	Buchwerte	5.552.416,45	-263.400,00	0,00	5.289.016,45
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	AHK	354.178,27	267.846,09	113.427,16	508.597,20
	kum. Abschr.	250.311,27	109.257,09	97.794,16	261.774,20
	Buchwerte	103.867,00	158.589,00	15.633,00	246.823,00
Summe Sachanlagen	AHK	7.825.532,68	267.846,09	113.427,16	7.979.951,61
	kum. Abschr.	2.169.249,23	372.657,09	97.794,16	2.444.112,16
	Buchwerte	5.656.283,45	-104.811,00	15.633,00	5.535.839,45
III. Finanzanlagen
1. Genossenschaftsanteile	AHK	818,07	0,00	0,00	818,07
	kum. Abschr.	0,00	0,00	0,00	0,00
	Buchwerte	818,07	0,00	0,00	818,07
Summe Finanzanlagen	AHK	818,07	0,00	0,00	818,07
	kum. Abschr.	0,00	0,00	0,00	0,00
	Buchwerte	818,07	0,00	0,00	818,07
Summe Anlagevermögen	AHK	7.845.950,57	267.846,09	114.675,47	7.999.121,19
	kum. Abschr.	2.184.687,05	374.422,09	99.040,47	2.460.068,67
	Buchwerte	5.661.263,52	-106.576,00	15.635,00	5.539.052,52

^* AHK = Anschaffungs- oder Herstellungskosten, kum. Abschr. = kumulierte Abschreibung.

Die Abschreibung des Geschäftsjahres entspricht den Zugängen an kumulierter Abschreibung.

4. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr zwei Geschäftsführer, sechs Architekten, zwei Bauleiter, zehn kaufmännische Angestellte, einen technischen Angestellten, drei gewerbliche Arbeitnehmer, vier Aushilfen und eine Auszubildende.

Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr der Kaufmann Bruno Kreuzberger und der Bauingenieur Dipl.-Ing. Frank Kreuzberger.

sonstige Berichtsbestandteile

Bad Schwalbach, den 31. März 2023

Die Geschäftsführung

gez. Bruno Kreuzberger

gez. Frank Kreuzberger

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 16.02.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Centra Immobilien GmbH, Bad Schwalbach

Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der Centra Immobilien GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der Centra Immobilien GmbH, Bad Schwalbach für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Ich habe meine Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Die Website des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) enthält unter https://www.idw.de/idw/verlautbarungen/bestaetigungsvermerk/hgb-ja-non-pie eine weitergehende Beschreibung der Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Diese Beschreibung ist Bestandteil meines Bestätigungsvermerks.

Idstein, 08. Februar 2024

Dr. Bodo Steinwald, Wirtschaftsprüfer