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Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Anhang des Jahresabschlusses 2021

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2021 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO) in der aktuellen Fassung beachtet.

Der Jahresabschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt und ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden, soweit entgeltlich erworben, zu Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear abgeschrieben. Den Berechnungen für die Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von drei Jahren zu Grunde.

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Grundlage für die planmäßige Abschreibung von Wohngebäuden ist eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Gesondert erfasste Kosten für Außenanlagen, Parkplätze, Müllboxen sowie Hof- und Wegebefestigungen unterliegen einer Nutzungsdauer zwischen 9 und 19 Jahren. Eine im Geschäftsjahr 2004 errichtete Wohnanlage wird über einen Zeitraum von 70 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen von Gewerbeunterlagerungen, die in Wohnbauten integriert sind, werden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 50 Jahren oder nach der verbleibenden Restnutzungsdauer des Gebäudes bemessen, sofern diese bereits unter 50 Jahren liegt.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden nach den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zeitanteilig linear abgeschrieben. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen 250,00 bis 1.000,00 € (netto) sind im Berichtsjahr als Sammelposten angelegt und werden über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben. Anschaffungskosten für geringwertige Vermögensgegenstände bis 250,00 € (netto) wurden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Bei der Ermittlung der unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Heiz- und anderen Betriebskosten sind Abschläge, insbesondere aufgrund von Leerstand und von vereinbarten Inklusivmieten bei Wohngemeinschaften, berücksichtigt. Die Bewertung der anderen Vorräte erfolgt zu Einstandspreisen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen wurden mit dem Nennbetrag bilanziert und unter Berücksichtigung von Ausfallrisiken bewertet. Bei Mietforderungen wurden erkennbare Risiken durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus sind bei uneinbringlichen Forderungen direkte Abschreibungen vorgenommen worden.

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Rückstellungen

Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine jährliche Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt. Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 26,8 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel auf Seite 4 dargestellt.

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 496,8) umfassen im Wesentlichen die Nachrüstung von zwei Personenaufzugsanlagen in den Liegenschaften Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18. Die dargestellten Abgänge weisen den Verkauf einer Wohnung und eines Reihenmittelhauses sowie die Auszahlung eines Zuschusses vom Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern für die Errichtung einer Aufzugsanlage in der Hermann-Burmeister-Str. 51 - 55 aus.

Veränderungen bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind vor allem auf die Erfassung von Zu- und Abgängen bei der Büro- und Geschäftsausstattung sowie bei den geringwertigen Vermögensgegenständen zurückzuführen.

Die Zugänge im Posten "Bauvorbereitungskosten" (T€ 29,0) beinhalten Planungsleistungen für die vorgesehene Nachrüstung von Personenaufzugsanlagen im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und in der Vogelsangstr. 2, 4, 6, 8, 10. Die Umbuchungen von Bauvorbereitungskosten zu den Grundstücken mit Wohnbauten (T€ 42,3) bilden den Baubeginn für Modernisierungsmaßnahmen (Aufzugsnachrüstungen) in den Liegenschaften Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18 ab.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2021 bis 31.12.2021 in Höhe von T€ 4.643,1.

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2021

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	per 01.01.2021	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen (+/-)	per 31.12.2021
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	146.215,68	9.686,12	0,00	0,00	155.901,80
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	132.797.618,81	496.813,68	172.777,50	42.292,78	133.163.947,77
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	520.519,91	0,00	0,00	0,00	520.519,91
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	805.907,74	37.798,50	17.320,20	0,00	826.386,04
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	42.292,78	29.017,56	0,00	-42.292,78	29.017,56
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	134.215.515,31	563.629,74	190.097,70	0,00	134.589.047,35
Anlagevermögen gesamt	134.361.730,99	573.315,86	190.097,70	0,00	134.744.949,15

	Abschreibungen
	per 01.01.2021 (kumulierte)	Zugänge	Abgänge	per 31.12.2021 (kumulierte)
	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	124.106,32	12.049,12	0,00	136.155,44
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	52.012.657,86	2.250.755,32	74.493,81	54.188.919,37
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	368.026,75	14.246,40	0,00	382.273,15
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	704.624,38	38.504,75	17.320,20	725.808,93
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	53.085.308,99	2.303.506,47	91.814,01	55.297.001,45
Anlagevermögen gesamt	53.209.415,31	2.315.555,59	91.814,01	55.433.156,89

	Buchwert
	per 31.12.2021	per 31.12.2020
	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	19.746,36	22.109,36
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	78.975.028,40	80.784.960,95
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	138.246,76	152.493,16
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	100.577,11	101.283,36
Anlagen im Bau	0,00	0,00
Bauvorbereitung	29.017,56	42.292,78
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
Zwischensumme	79.292.045,90	81.130.206,32
Anlagevermögen gesamt	79.311.792,26	81.152.315,68

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen	T€ 495,8
- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen	T€ 249,1.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten und der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus drei Bausparverträgen. Bei einem Vertrag sind zum Bilanzstichtag Guthaben in Höhe von T€ 327,1 an die Bausparkasse verpfändet.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2020	Stand 31.12.2021	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	222.150,00	235.350,00	13.200,00
der verbleibenden Mitglieder	3.608.855,00	3.649.350,00	40.495,00
aus gekündigten Anteilen	1.800,00	1.950,00	150,00
Gesamtbetrag	3.832.805,00	3.886.650,00	53.845,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.886,7. Davon entfallen T€ 235,4 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.649,4 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 2,0 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsguthaben insgesamt um T€ 53,8 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2020	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss	Stand 31.12.2021
	[€]	[€]	[€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.917.294,08	155.255,16	2.072.549,24
andere Ergebnisrücklagen	17.255.594,47	1.397.296,39	18.652.890,86
Gesamtbetrag	59.143.815,24	1.552.551,55	60.696.366,79

Die Rückstellungen haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung	Stand 01.01.2021	Zuführung	Entnahme
	[€]	[€]	[€]
Steuerrückstellung	0,00	12.063,00	0,00
Sonstige Rückstellungen	457.553,83	418.909,45	370.267,61
unterl. Instandhaltung	50.551,78	26.838,07	50.551,78
Montage von Rauchmeldern (ausstehende Rechnungen)	26.262,28	0,00	26.262,28
Betriebskosten	151.200,00	163.985,00	146.164,98
Verwaltungskosten	166.755,62	150.211,30	138.504,94
Altersteilzeit	62.784,15	77.875,08	8.783,63
Gesamtbetrag	457.553,83	430.972,45	370.267,61

Rückstellung	Auflösung	Auf-/Abzinsung	Stand 31.12.2021
	[€]	[€]	[€]
Steuerrückstellung	0,00	0,00	12.063,00
Sonstige Rückstellungen	8.284,80	688,68	498.599,55
unterl. Instandhaltung	0,00	0,00	26.838,07
Montage von Rauchmeldern (ausstehende Rechnungen)	0,00	0,00	0,00
Betriebskosten	5.035,02	0,00	163.985,00
Verwaltungskosten	3.249,78	497,48	175.709,68
Altersteilzeit	0,00	191,20	132.066,80
Gesamtbetrag	8.284,80	688,68	510.662,55

Folgende Posten sind per 31.12.2021 in vorstehender Übersicht unter "Sonstige Rückstellungen" enthalten:

- T€ 307,8	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft, Personal-, Altersteilzeit- und Archivkosten sowie Kosten für die Steuererklärung
- T€ 164,0	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- T€ 26,8	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

		davon
Verbindlichkeiten	Insaesamt	Restlaufzeit
		unter 1 Jahr
	[€]	[€]
Anleihen	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	18.932.985,08	2.338.662,01
	(21.247.218,70)	(2.315.296,12)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	619.149,47	239.320,01
	(837.592,15)	(233.442,68)
Erhaltene Anzahlungen	4.725.199,86	4.725.199,86
	(4.649.962,28)	(4.649.962,28)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	27.113,95	27.113,95
	(18.715,22)	(18.715,22)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	963.188,02	963.188,02
	(830.335,07)	(830.335,07)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	25.327,26	25.327,26
	(6.345,78)	(6.345,78)
Gesamtbetrag	25.292.963,64	8.318.811,11
	(27.590.169,20)	(8.054.097,15)

	davon
Verbindlichkeiten	Restlaufzeit	gesichert
	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre		Art der Sicherung
	[€]	[€]	[€]
Anleihen	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	9.510.369,16	7.083.953,91	18.932.985,08	GPR ^* / Verpfänd.
	(9.260.186,59)	(9.671.735,99)	(21.247.218,70)	GPR ^* / Verpfänd.
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	311.687,35	68.142,11	619.149,47	Grundpfandrechte
	(426.365,11)	(177.784,36)	(837.592,15)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag	9.822.056,51	7.152.096,02
	(9.686.551,70)	(9.849.520,35)

^* GPR: Grundpfandrechte

Als vereinbarte Kreditsicherheit besteht neben den Grundpfandrechten ein verpfändetes Bausparguthaben in Höhe von T€ 327,1.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen in Höhe von T€ 16.594,3 (Vorjahr: T€ 18.931,9) und gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von T€ 379,8 (Vorjahr: T€ 604,2).

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 9.883,2) abgerechnete Nebenkosten (T€ 4.367,7) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 403,0) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Verkäufen von Grundstücken und Anlagevermögen	T€ 201,0
- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schönheitsreparaturen	T€ 65,1
- Erträge aus Erstattung von Versicherungen	T€ 43,7.

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" erhöhten sich im Vorjahresvergleich um T€ 532,5 auf T€ 7.307,8. Dabei stiegen die Betriebskostenaufwendungen um T€ 283,2, wesentlich bedingt durch Erhöhungen bei den Heizungskosten (T€ 158,9) und den Aufwendungen für Müllbeseitigung (T€ 68,6).

Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.746,5 und liegen damit T€ 241,6 über dem Vorjahresniveau. Der Anstieg liegt vor allem in den höheren Aufwendungen für die Herrichtung von Wohnraum zur Neuvermietung (T€ 394,2) und in der Nachrüstung von Balkonverglasungen (T€ 41,9) begründet. Gleichzeitig reduzierten sich die Aufwendungen aus der Instandhaltung der nach dem Wohnungseigentumsgesetz verwalteten Einheiten (T€ 81,1), die laufenden Instandhaltungen im vermieteten Bestand (T€ 48,5) sowie die Großreparaturen (T€ 41,3) als wesentliche Posten in dieser Position.

Die Personalaufwendungen verringerten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 67,5 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.149,9. Die Abweichung resultiert hauptsächlich aus personellen Veränderungen infolge des Ausscheidens langjähriger Mitarbeiter aus dem Unternehmen und aus dem Ende von Entgeltfortzahlungen aufgrund des Krankengeldbezuges bei mehreren Beschäftigten.

Der Posten "Abschreibungen" erhöhte sich im Vorjahresvergleich um T€ 20,9 auf T€ 2.315,6.

Die Summe der "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" verringerte sich um T€ 17,1. Wesentliche Posten ergeben sich aus den "Sächlichen Verwaltungsaufwendungen".

Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern T€ 0,7 aus der Aufzinsung von Jubiläums- und Altersteilzeitrückstellungen. Die Aufwendungen für Fremdkapitalzinsen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 104,3 auf T€ 368,2 verringert.

D. Sonstige Angaben

Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit sind mit einer unbefristeten Bürgschaft einer Versicherungsgesellschaft in Höhe von T€ 100,0 gesichert.

Die Genossenschaft verfügt über ein Treuhandkonto für Mietkautionen in Höhe von T€ 26,9.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2021 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	12
technische Mitarbeiter	4
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	17
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	36

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2021 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2021	2.894
Abgang durch Tod früherer Jahre	1
Zugänge	241
Abgänge	221
Stand am 31. Dezember 2021	2.913.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 40.495 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der

	Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
	Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
	Tangstedter Landstraße 83
	22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

	Steffen Silbermann
	Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Klaus Gawoehns	(Vorsitzender)
Gisela Steinfurt	(stellvertretende Vorsitzende)
Jürgen Mathias Weiß.

Nachtragsbericht

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24.02.2022 neben unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, z. B. in Gestalt von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyberangriffen niederschlagen. Darüber hinaus sind ggf. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso werden die Fluchtbewegungen Auswirkungen auch in Deutschland zeigen. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Der Vorstand verweist in diesem Zusammenhang ergänzend auf die Ausführungen im Lagebericht im Kapitel "Prognosebericht" und "Risikobericht".

Ergebnisverwendung

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2021 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.552.551,55 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 04.05.2022 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses

	155.255,16 € in die gesetzliche Rücklage und
	1.397.296,39 € in die anderen Ergebnisrücklagen

eingestellt werden.

Stralsund, 04. Mai 2022

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Lagebericht 2021

1. Grundlagen des Unternehmens

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2021 über einen Bestand von 61 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.755	Wohnungen mit	157.414 m ² Wohnfläche
8	Geschäften und Gewerbeobjekten mit	989 m ² Nutzfläche
12	eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.326 m ² Nutzfläche
4	eigengenutzten Garagen
1	fremdgenutzten Garage
375	Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.454 m ².

Der Bestand an Wohnungen verringerte sich im Geschäftsjahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um zwei Wohneinheiten, die durch Veräußerung aus dem genossenschaftlichen Vermögen ausschieden. Dadurch sowie durch weitere bauliche Maßnahmen reduzierte sich die Gesamtwohnfläche insgesamt um 172 m ². Die Anzahl der eigen- und fremdgenutzten Gewerbeobjekte sowie der Garagen blieb im Vorjahresvergleich unverändert. Die Zahl der Kfz-Stellplätze reduzierte sich durch den Abgang einer Wohneinheit um einen. Die Nutzfläche der eigen- und fremdgenutzten Gewerbeobjekte blieb unverändert. Der Bestand an Grund und Boden verringerte sich durch den Verkauf von zwei Wohneinheiten um 350 m ².

Unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Davon standen am Bilanzstichtag 153 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft. Durch die Veräußerung einer Wohnung erhöhte sich die Zahl der für Fremde verwalteten Wohnungen von 58 im Vorjahr auf 59.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes mit Studenten und Auszubildenden stellte die Genossenschaft 26 Wohnungen zur Nutzung von Wohngemeinschaften bereit, drei weniger als im Jahr zuvor. Zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen stehen unverändert fünf möblierte Wohnungen zur Verfügung. Für Havariefälle hält die Genossenschaft eine möblierte Wohnung bereit. Ein Gemeinschaftsraum kann für die Durchführung von Veranstaltungen und Familienfeiern genutzt werden.

Die genossenschaftlichen Wohnungen wurden auch im Jahr 2021 ausschließlich an Genossenschaftsmitglieder vermietet. Die Nachfrage nach Wohnraum mit guter Wohnqualität und sozial verträglichen Preisen war unverändert hoch. Dieses und das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Geschäftsmodell der Genossenschaft lassen erkennen, dass Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut in ökonomischer, gesellschaftlicher und sozialer Verantwortung zu pflegen ist. Wohnungen sind ein langlebiges Wirtschaftsgut. Daher orientiert sich die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund stets neben der Wohnqualität und Wohnzufriedenheit seiner Mitglieder am langfristigen Erfolg ihrer Investitionen und nicht an maximal erzielbaren Mieten oder an kurzfristigen Gewinnen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies aller Voraussicht nach zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.

Auch die Corona-Pandemie beeinflusst weiterhin die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Deutschland befindet sich nach bisher vorliegenden Zahlen zur Wirtschaftsleistung 2021 wieder auf dem langsamen Weg der Erholung. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist laut Angabe des Arbeitskreises Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder im Jahr 2021 um 2,9 Prozent gestiegen.

Die Lage auf dem Arbeitsmarkt entwickelte sich leicht positiv. Gemäß Statistiken der Agentur für Arbeit sank die Arbeitslosenquote in Mecklenburg-Vorpommern im Vorjahresvergleich um 0,9 Prozentpunkte auf 7,0 %, im Kreis Vorpommern-Rügen sank die Quote um 1,5 Prozentpunkte auf 8,6 Prozent.

Die Verbraucherpreise in Deutschland sind im Jahresdurchschnitt 2021 nach Angabe des Statistischen Bundesamtes gegenüber dem Vorjahr um 3,1 Prozent gestiegen.

Stralsunds Bevölkerungszahl ist laut Einwohnermelderegister der Hansestadt Stralsund im Jahr 2021 um 101 Person auf 59.306 gestiegen.

2.2 Geschäftsverlauf

Für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund verlief das Geschäftsjahr 2021 erfolgreich. Das Ergebnis lag dabei über dem Vorjahresniveau. Wesentliche Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung im Geschäftsjahr 2021 von Bedeutung sind, fasst nachfolgende Tabelle zusammen:

Position	Plan GJ 2021	Ist GJ 2021	Ist GJ 2020
	[T€]	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.820,0	9.883,2	9.810,6
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-510,0	-399,0	-357,0
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-10,0	-3,9	-2,7
sonstige betriebliche Erträge	143,9	354,5	142,4
Instandhaltungsaufwendungen	2.308,7	2.746,5	2.505,0
Personalaufwand	2.304,2	2.149,9	2.217,3
Zinsaufwendungen	390,1	368,9	473,3
Jahresüberschuss	1.264,2	1.552,6	1.413,6

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich mit dem Wirtschaftsplan vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit T€ 1.552,6 um T€ 288,4 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen vor allem in der vorsichtigen Planung der Aufwendungen und Erträge. Wesentliche Plan-Ist-Abweichungen, die das Ergebnis positiv beeinflussen, resultieren vor allem aus dem Verkaufserlös bei der Veräußerung von zwei Wohneinheiten, geringeren Personalaufwendungen sowie den tatsächlich angefallenen Erlösschmälerungen aus Sollmieten.

Gegenüber der Planungsrechnung sind die Instandhaltungsaufwendungen um T€ 437,8 angestiegen und beeinflussen das Jahresergebnis negativ. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beträgt T€ 241,5. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2021 durchschnittlich 17,20 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 15,67 €/m ² ). Die Hauptursache für die Abweichungen zum Vorjahr liegt im höheren Instandhaltungsbedarf sowie in höheren Kosten für fremde Dienstleistungen und gestiegenen Materialbeschaffungskosten bei der Wiederherrichtung von Wohnraum zur Neuvermietung.

Der Rückgang der Personalaufwendungen im Vergleich zum Wirtschaftsplan ist vor allem auf den mit der Inanspruchnahme von Krankengeld verbundenen Wegfall der Entgeltfortzahlungen bei einigen Mitarbeitern zurückzuführen. Weitere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Entwicklung der Zinsaufwendungen war wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig.

Die Corona-Pandemie führte trotz punktueller Kostensteigerungen und leichten Verzögerungen bei Instandhaltungsmaßnahmen zu keinen wesentlichen Abweichungen zwischen den Plan- und Ist-Zahlen für das Geschäftsjahr 2021.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2021 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

- Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7

- Nachrüstung einer innen liegenden Personenaufzugsanlage inklusive Treppenhausrenovierung und umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen in einigen Wohneinheiten
- Gesamtinvestition:	T€ 377,1
- Investition im Jahr 2021:	T€ 359,0
- bilanzielle Bewertung:	T€ 289,2 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 69,8 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel

- Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18

- Nachrüstung einer innen liegenden Personenaufzugsanlage inklusive Treppenhausrenovierung und umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen in einigen Wohneinheiten; die Fertigstellung der Arbeiten erfolgt im Geschäftsjahr 2022
- Investition im Jahr 2021:	T€ 190,1
- bilanzielle Bewertung:	nachträgliche Herstellungskosten
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel

- Helmuth-Graf-v.-Moltke-Str. 2, 4, 6, 8

- Sanierung der Fassade und des Daches
- Erneuerung von Hauseingangstreppe, Traufstreifen und Kellerfenstern
- Gesamtinvestition:	T€ 183,3
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel

- Parkstr. 2, 4, 6

- Sanierung der Fassade und des Daches, Herstellung von Verrieselungsschächten
- Gesamtinvestition:	T€ 180,5
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel.

Über die genannten baulichen Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. die Umstellung auf Funk-Rauchwarnmelder in den genossenschaftseigenen Wohnungen fortgesetzt, Gebäudesockel abgedichtet, Fassaden gereinigt, Treppenhäuser renoviert und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen. Im Rahmen der Bauvorhaben im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und im Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18 wurden beim Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern Fördermittel aus dem "Landesprogramm Personenaufzüge und Lifte, barrierearmes Wohnen" beantragt.

Insgesamt wurden im Jahr 2021 im Rahmen geplanter Baumaßnahmen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 467,6 (Vorjahr: T€ 508,6) aktiviert und Großreparaturen in Höhe von T€ 775,6 (Vorjahr: T€ 816,9) erbracht.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 34 Mitarbeiter in Vollzeit und drei Mitarbeiter in Teilzeit, davon zwei im Blockmodell nach den Regelungen des Altersteilzeitmodells. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Für die Mitarbeiter der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund gelten die Tarifverträge für die Beschäftigten in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Verschiedene betriebliche Vereinbarungen regeln alle weiteren erforderlichen internen Arbeitsabläufe.

Gesamtbeurteilung zum Geschäftsverlauf

Insgesamt wird die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr durch den Vorstand der Genossenschaft als positiv bewertet. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, wie beispielsweise der verhältnismäßig schwachen Wirtschaftskraft der Region und den Auswirkungen der Corona-Pandemie, wurde wiederum ein gutes Jahresergebnis erzielt. Darüber hinaus konnte auch im Jahr 2021 die gute Vermietungssituation des genossenschaftlichen Wohnraums gehalten werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand zudem weiter aufgewertet. Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt werden.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2021 stellt sich die Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weiterhin positiv dar. Der im Berichtsjahr erzielte Jahresüberschuss setzte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2021	2020	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
Hausbewirtschaftung	1.436.345,85	1.438.578,67	-2.232,82
Betreuungstätigkeit	-24.829,02	-19.361,05	-5.467,97
sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u. a.	-67.200,07	-26.177,04	-41.023,03
Betriebsergebnis	1.344.316,76	1.393.040,58	-48.723,82
neutrales Ergebnis	208.234,79	20.579,03	187.655,76
Jahresüberschuss	1.552.551,55	1.413.619,61	138.931,94

Der erzielte Jahresüberschuss wird auch im Geschäftsjahr 2021 maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 2,2 geringeren Betrag und wird vor allem durch gestiegene Instandhaltungsaufwendungen sowie höhere Erlösschmälerungen aus Sollmieten und planmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen negativ beeinflusst. Niedrigere Zinsaufwendungen und höhere Erträge aus den Sollmieten beeinflussen das Ergebnis positiv.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb / Finanzgeschäft u. a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 41,0 niedrigeres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus Geschäftsvorfällen des Vorjahres, aus höheren Beteiligungen an Maßnahmen für Wohnumfeldverbesserungen und aus höheren Vorauszahlungen für Körperschafts- und Gewerbesteuer.

Das neutrale Ergebnis schließt mit einem um T€ 187,7 höheren Betrag gegenüber dem Vorjahr. Hauptposten ist hier der Gewinn aus der Veräußerung von zwei Wohneinheiten.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 104,4 resultieren vorrangig aus dem günstigen Zinsniveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

Finanzlage

Im Rahmen des Finanzmanagements der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken und anderen Kreditgebern termingerecht nachzukommen. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass weitere Liquidität geschöpft wird und somit ausreichend Eigenmittel für die Modernisierung und Instandhaltung sowie eventuelle Neuinvestitionen zur Verfügung stehen. Zur Erfüllung dieser Zielsetzungen verfügt die Genossenschaft über eine langfristige Finanzplanung, die auf einen Zeitraum von acht Jahren festgelegt ist. Entsprechende Plananpassungen erfolgen fortlaufend in Abhängigkeit aktueller Geschäftsentwicklungen.

Die Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro-Währung, so dass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel des Anhangs. Swaps, Caps oder ähnliche Finanzinstrumente wurden nicht in Anspruch genommen. Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes im Berichtsjahr ist in der nachfolgend dargestellten Kapitalflussrechnung ersichtlich:

Kapitalflussrechnung

	2021	2020
	[€]	[€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+1.552.551,55	+1.413.619,61
Abschreibung auf Anlagevermögen	+2.315.555,59	+2.294.625,30
Zunahme langfristiger Rückstellungen	77.224,90	61.132,63
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	-200.971,31	-3.965,43
Buchwertabgang von Wohnungen	0,00	0,00
Cashflow nach DVFA/SG	+3.744.360,73	+3.765.412,11
Zunahme (+) / Abnahme (-) kurzfristiger Rückstellungen	-24.116,18	+27.171,46
Zunahme (-) / Abnahme (+) sonstiger kurzfristiger Aktiva	-349.144,94	-43.249,57
Zunahme (+) / Abnahme (-) sonstiger kurzfristiger Passiva	+237.352,79	+138.984,40
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	+362.981,63	+467.126,65
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	+12.912,01	+14.332,98
Ertragssteuerzahlung	0,00	-25.290,39
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+3.984.346,04	+4.344.487,64
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	-9.686,12	-16.706,78
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	+270.000,00	+4.800,00
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen
Modernisierung von Wohnbauten u.a.	-525.831,24	-566.468,80
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	-37.798,50	-18.375,23
Veränderungen von Bausparverträgen / ohne Zinsen	-434.250,00	-434.250,00
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-737.565,86	-1.031.000,81
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	+53.845,00	+37.055,00
Valutierung von Darlehen	0,00	0,00
planmäßige Tilgungen	-2.532.676,30	-2.547.337,18
außerplanmäßige Tilgungen	0,00	-25.860,51
Ablösung eines Darlehens durch Bausparguthaben	0,00	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Zugang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	+29.255,00	+57.915,00
gezahlte Zinsen	-368.241,34	-472.547,60
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-2.817.817,64	-2.950.775,29
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+428.962,54	+362.711,54
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2021	+2.858.618,32	+2.495.906,78
Finanzmittelbestand zum 31.12.2021	+3.287.580,86	+2.858.618,32

Zusammensetzung Finanzmittelbestand

	[€]	[€]
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+3.287.580,86	+2.858.618,32
Guthaben bei Bausparkassen	+2.346.387,26	+1.906.877,55
Finanzmittelbestand zum 31.12.2021	+5.633.968,12	+4.765.495,87

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Genossenschaft durch entsprechende Zu- und Abflüsse von Geldmitteln im Jahresverlauf 2021 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG ¹ , der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 3.744,4 betrug und damit um T€ 21,0 unter dem des Vorjahres lag.

¹ DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Insgesamt verringerte sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um T€ 360,1, was vor allem auf Veränderungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva zurück zu führen ist. Die geringeren Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit ergeben sich im Vorjahresvergleich hauptsächlich aus den Einzahlungen aus dem Verkauf von zwei Wohneinheiten im abgelaufenen Geschäftsjahr. Im Finanzierungsbereich ergeben sich um T€ 133,0 niedrigere Mittelabflüsse. Die Gründe hierfür liegen hauptsächlich in niedrigeren Zinsbelastungen beim Fremdkapital sowie außerplanmäßigen Tilgungsleistungen im Vorjahr. Positiv auf den Finanzierungsbereich wirkte sich ein Zuschuss des Landesförderinstitutes Mecklenburg-Vorpommern für die Nachrüstung eines Personenaufzuges in der Liegenschaft Hermann-Burmeister-Str. 51 - 55 aus.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 429,0 erhöht. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelzufluss von T€ 868,5 zu verzeichnen. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2022 sehen einen Anstieg des Finanzmittelbestandes einschließlich der Guthaben bei Bausparkassen in Höhe von T€ 299,3 vor.

Auch im Geschäftsjahr 2021 war die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund somit jederzeit in der Lage, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Vermögenslage

Zusammengefasst stellt sich die Vermögenslage wie folgt dar:

	GJ 2021		GJ 2020		Veränderung
	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Aktiva
Anlagevermögen	79.311,8	87,7	81.152,3	89,1	-1.840,5
Umlaufvermögen	11.127,4	12,3	9.922,7	10,9	1.204,7
Gesamtvermögen	90.439,2	100,0	91.075,0	100,0	-635,8
Passiva
Eigenkapital	64.583,0	71,4	62.976,6	69,2	1.606,4
langfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten	19.536,1	21,6	22.068,7	24,2	-2.532,6
Altersteilzeitrückstellungen	132,1	0,2	62,8	0,1	69,3
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	35,8	0,0	27,9	0,0	7,9
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	6.152,2	6,8	5.939,0	6,5	213,2
Gesamtkapital	90.439,2	100,0	91.075,0	100,0	-635,8

Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Der Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 87,7 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 1.840,5 verringert. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie den planmäßigen Abschreibungen. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 12,3 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 5.634,0, die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 4.643,1 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 806,9. Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 1.204,7, wesentlich bedingt durch die Zunahme des Finanzmittelbestandes bei den flüssigen Mitteln und Bausparguthaben sowie durch die Mehrung der unfertigen Leistungen.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 1.606,4 und beträgt T€ 64.583,0. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 2,2 Prozentpunkte auf 71,4 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich durch erbrachte Tilgungsleistungen um insgesamt T€ 2.532,6. Bei den Altersteilzeitrückstellungen kam es zu einer Erhöhung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 69,3.

Wesentliche Veränderungen im Bereich der kurzfristigen Fremdmittel ergeben sich aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Betriebskosten gegenüber Dienstleistern (+ T€ 126,8) und aus den erhaltenen Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten (+ T€ 75,2). Insgesamt erhöhten sich die kurzfristigen Fremdmittel um T€ 213,2.

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2021:	5,16 €/m ²
	31.12.2020:	5,11 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2021:	95
	31.12.2020:	97
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12. (bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände)	GJ 2021:	1,60 %
	GJ 2020:	2,00 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2021:	8,70 %
	GJ 2020:	7,90 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2021:	24,50 %
	GJ 2020:	19,60 %

Die im Geschäftsjahr 2021 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 5,16 € je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Anstieg der Sollmieten von fünf Cent je m ².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 95 Genossenschaftswohnungen leer, das waren zwei Einheiten weniger als am Bilanzstichtag des Vorjahres. Die Leerstandsquote der Wohnungen, die länger als drei Monate nicht vermietet waren, sank im Vorjahresvergleich um 0,4 Prozentpunkte auf 1,6 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr leicht. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 8,7 Prozent um 0,8 Prozentpunkte über der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist ein Anstieg der Fluktuation um 4,9 Prozentpunkte auf 24,5 Prozent zu verzeichnen.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Zur frühzeitigen Erkennung von Risiken verfügt die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund über ein Risikomanagement, das fester Bestandteil der Unternehmensteuerung ist. Wesentliche Elemente liegen dabei in der regelmäßigen Beobachtung und Dokumentation von internen und externen Risikofaktoren, im Controlling und in der kontinuierlichen Berichterstattung. Ziel des Risikomanagements ist es, die Unternehmensstabilität dauerhaft zu sichern und entstehende Risiken, die eine mögliche Bestandsgefährdung für die Genossenschaft darstellen, rechtzeitig zu erkennen.

Gegenwärtig sind nach aktuellem Kenntnisstand keine Risiken mit bestandsgefährdenden Auswirkungen auf die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zu erkennen. Für mögliche Risikofaktoren wurde angemessene Vorsorge getroffen.

Risiken im Betriebskostenbereich und aus dem Ukraine-Krieg

Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit drastisch steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Zudem könnte der Ukraine-Krieg zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten und mithin Betriebskosten der Mieter führen. Darüber hinaus ist mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems der Genossenschaft mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.

Zinsänderungsrisiken

Mögliche Zinsänderungsrisiken werden für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens in Anspruch genommenen langfristigen Fremdmitteln gesehen. Zur Begrenzung dieser Risiken erfolgt eine permanente Beobachtung der Zinsentwicklungen am Kapitalmarkt. Darüber hinaus halten sich die Zinsänderungsrisiken angesichts der weiterhin wachsenden Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und den langfristigen Zinsbindungen für die Genossenschaft in einem überschaubaren Rahmen. Bei anstehenden Prolongationen werden überwiegend Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Damit wird das Zinsänderungsrisiko weiter begrenzt.

Allgemeine Gefährdungen für die weitere Entwicklung der Finanzmärkte können sich hingegen aus den geldpolitischen Unsicherheiten einiger europäischer Staaten sowie den Folgen des Ukraine-Krieges und den weiteren Auswirkungen der weltweiten Corona-Pandemie ergeben.

Markt- und Objektrisiken

Die Nachfrage nach Wohnraum ist auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin stabil geblieben. Damit haben sich die Markt- und Objektrisiken für die Bestände der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Jahr 2021 nicht wesentlich erhöht. Gleiches gilt für die Entwicklung der Mietpreise.

Aufgrund der aktuellen Marktlage und der fortwährend anhaltenden Investitionen in die Modernisierung und Aufwertung des Wohnungsbestandes wird das Leerstandsrisiko für die Genossenschaft derzeit als gering eingeschätzt. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklungen und einer möglichen Abschwächung bei der Entwicklung der Einwohnerzahlen kann dieses Risiko jedoch langfristig ansteigen.

Liquiditätsrisiken

Risiken, die eine mögliche Liquiditätsschwächung bewirken könnten, werden ständig beobachtet. Deren Überwachung und Steuerung erfolgt im Rahmen des Controllings und regelmäßiger Liquiditätsprognosen. Es erfolgt zudem eine tägliche Kontrolle des Finanzmittelbestandes sowie anstehender Mittelabflüsse. Somit ist sichergestellt, dass die Genossenschaft jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Gefährdungen der finanziellen Entwicklung sind für die Genossenschaft momentan nicht erkennbar.

Investitionsrisiken

Ferner besteht ein Risiko des Eintretens von Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Davon betroffen sind auch die Bereiche Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen.

Weitere Unsicherheiten ergeben sich darüber hinaus aus der hohen Auslastung und dem Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. Die hieraus resultierenden Risiken unterliegen daher einem besonderen Maß an Marktbeobachtung und -analyse.

Weiterhin bleibt abzuwarten, welche weiteren Auswirkungen die COVID-19-Pandemie zur Folge haben wird. Obwohl sich die Wohnungswirtschaft bisher in der Pandemie als widerstandsfähig erwiesen hat, macht es jedoch die Ungewissheit zur weiteren Entwicklung der Pandemie schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen. Zu nennen sind mögliche Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Mögliche Mietausfälle betreffen vor allem den Bereich der Gewerbemietflächen.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Es wurde bereits mit einer Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ₂ -Emissionen begonnen. Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Auch in Zukunft werden in der Vermietung von genossenschaftlichem Wohnraum weiterhin gute Chancen für eine solide und nachhaltige Geschäftsentwicklung gesehen. Dabei sichern vor allem ein über das Stadtgebiet weit verteilter Wohnungsbestand, die kontinuierlichen Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung der Wohngebäude sowie eine ausgewogene Preisgestaltung der Nutzungsgebühr die gefestigte Position der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund am lokalen Wohnungsmarkt.

Ein besonderer Vorteil des genossenschaftlichen Geschäftsmodells mit der Förderung seiner Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung liegt zudem in der regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühr. Ein akutes Preisänderungsrisiko besteht diesbezüglich kaum, da auf Grundlage der bestehenden Dauernutzungsverträge die Mieten auch für künftige Jahre festgelegt sind. Außerdem werden vor jeder Neuvermietung Mietinteressenten einer eingehenden Bonitätsprüfung unterzogen. Insgesamt ist die Einkommenssituation für die Genossenschaft somit langfristig gesichert, zumal weder aufgrund der aktuellen Marktlage noch der zu erwartenden Entwicklungen mit erheblichen Steigerungen bei den Leerständen zu rechnen ist.

Auch die mit den demographischen Entwicklungen einhergehenden Veränderungsprozesse in der Alterungsstruktur der Bevölkerung und der damit verbundene Bedarf an altersgerechten Wohnungen werden als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der kontinuierlichen Nachrüstung von Personenaufzügen und der Schaffung barrierearmer Wohnungen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. Diese Investitionen erhöhen auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität, insbesondere für ältere Menschen, in der Hansestadt Stralsund weiter. Mit der Inbetriebnahme einer weiteren Aufzugsanlage im Jahr 2021 werden nunmehr 33 Personenaufzüge in den genossenschaftseigenen Wohnanlagen betrieben. Damit sind 17 Prozent der Genossenschaftswohnungen über einen Aufzug erreichbar.

Aus Sicht der Unternehmensleitung bleibt zusammenfassend festzuhalten, dass aufgrund eines nachhaltig sanierten Immobilienbestandes, der stabilen und ausgewogenen Nutzungsgebühren sowie eines breiten Angebotsspektrums an Wohnraum die Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch in Zukunft nachgefragt sein werden. Zwar können sich Marktveränderungen oder konjunkturelle Schwankungen auch negativ auf die Vermietungsprozesse auswirken, die potentiellen Risiken für die Wohnungsgenossenschaft bewegen sich zum heutigen Zeitpunkt jedoch auf einem relativ geringen Niveau.

4. Prognosebericht

Die voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft ist für die nächsten Jahre in den Wirtschaftsplänen des Unternehmens festgehalten. In kontinuierlicher Fortschreibung der Planungsrechnung fließen stets aktuelle Parameter in die Betrachtungen ein. Unter Berücksichtigung kalkulierbarer Rahmenbedingungen gewährleisten diese die Sicherheit und Stabilität für künftig erfolgreiches Handeln am Stralsunder Wohnungsmarkt.

Die Genossenschaft wird auch zukünftig ihr Immobilienportfolio weiter optimieren. Die Investitionen in den Bestand werden ausgewogen und nachhaltig fortgeführt. Für das Jahr 2022 sind u. a. die weitere Nachrüstung einer Personenaufzugsanlage, verbunden mit einer Balkon-, Fassaden- und Dachsanierung in der Liegenschaft Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7, die Sanierung von Fassade und Dach in der Helmut-Graf-von-Moltke-Str. 1, 3 und die Umrüstung der Heizungsanlage in der Friedrich-List-Str. 16, 18, 20, 22 geplant. Außerdem werden die Arbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung einer Personenaufzugsanlage im Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18 abgeschlossen. An- und Verkäufe von Wohnimmobilien sind hingegen kurz- und mittelfristig nicht vorgesehen.

Für das Geschäftsjahr 2022 wird neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten mit Umsatzerlösen aus Sollmieten in Höhe von T€ 9.905,0 gerechnet. Deren Anstieg resultiert vornehmlich aus Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Im Ergebnis der Planungsrechnung erwartet der Vorstand der Genossenschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 918,8. Dabei wird im Vergleich zum Berichtsjahr mit erhöhten Aufwendungen infolge von zusätzlichen Personalbesetzungen, geringeren krankheitsbedingten Mitarbeiterausfällen, geringeren Instandhaltungsaufwendungen sowie geringeren Erträgen aus Wohnungsverkäufen gerechnet.

Damit wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2022 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

Position	Ist GJ 2021	Plan GJ 2022
	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.883,2	9.905,0
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-399,0	-470,0
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-3,9	-10,0
Instandhaltungsaufwendungen	2.746,5	2.662,7
Personalaufwand	2.149,8	2.522,2
Zinsaufwendungen	368,9	345,1
Jahresüberschuss	1.552,6	918,8

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2022 sind Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 2.662,7 und nachträgliche Herstellungskosten von T€ 349 geplant. Die Zuführung von Fremdmitteln ist nicht vorgesehen.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 mit Unsicherheiten verbunden. Der weitere mögliche Verlauf der Corona-Pandemie macht es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen und kann zu einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen führen.

Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts noch nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Krieges und den darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen. Neben den aufgeführten Leistungsindikatoren hat der Ukraine-Krieg aufgrund der Fluchtbewegungen voraussichtlich Auswirkungen auf Umsatzziele, da sich die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund an der Aufnahme und Unterbringung von Kriegsflüchtlingen beteiligen wird. Sofern die Sollmieten für diese Wohneinheiten nicht durch die öffentliche Hand getragen bzw. Mietausfälle nicht erstattet werden, kann sich dies negativ auf die Ertragslage auswirken.

Abschließend bleibt festzustellen, dass die wirtschaftliche Situation der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auf Solidität und Kontinuität basiert und die erfolgreiche Geschäftspolitik auch in der Zukunft fortgesetzt wird.

Stralsund, 04. Mai 2022

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Aktivseite

Bilanz zum 31.12.2021

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	19.746,36	19.746,36	22.109,36
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	78.975.028,40		80.784.960,95
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	138.246,76		152.493,16
3. Grundstücke [und grundstücksgleiche Rechte] ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
[Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter]
[Bauten auf fremden Grundstücken]
[Technische Anlagen und Maschinen]
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	100.577,11		101.283,36
5. Anlagen im Bau	0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten	29.017,56		42.292,78
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	79.292.045,90	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
Anlagevermögen insgesamt/Übertrag		79.311.792,26	81.152.315,68
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen	4.643.137,73		4.370.802,59
6. Andere Vorräte	24.746,41		21.775,47
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	4.667.884,14	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	16.099,23		16.944,37
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.797,19		4.000,00
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände	788.981,13	806.877,55	726.857,22
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, [Bundesbankguthaben,] Guthaben bei Kreditinstituten [und Schecks]	3.287.580,86		2.858.618,32
2. Bausparguthaben	2.346.387,26	5.633.968,12	1.906.877,55
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten	0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	18.675,77	18.675,77	16.824,88
D. Aktive latente Steuern		0,00	0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung		0,00	0,00
Bilanzsumme		90.439.197,84	91.075.016,08

Passivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	235.350,00		222.150,00
der verbleibenden Mitglieder	3.649.350,00		3.608.855,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen	1.950,00	3.886.650,00	1.800,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 0,00 EUR			(0,00)
II. Kapitalrücklage
III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen 0,00 EUR			(0,00)
2. Gesetzliche Rücklage	2.072.549,24		1.917.294,08
3. Bauerneuerungsrücklage	0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen	18.652.890,86	60.696.366,79	17.255.594,47
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag	0,00		0,00
2. Jahresüberschuss/[Jahresfehlbetrag]	1.552.551,55		1.413.619,61
3. Einstellungen in/[Entnahmen aus] Ergebnisrücklagen	1.552.551,55		1.413.619,61
Eigenkapital insgesamt:		64.583.016,79
V. Sonderposten		0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen	12.063,00		0,00
3. Sonstige Rückstellungen	498.599,55	510.662,55	457.553,83
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00		0,00
davon konvertibel: 0,00 EUR			(0,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	18.932.985,08		21.247.218,70
0,00 EUR			(0,00)
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	619.149,47		837.592,15
4. Erhaltene Anzahlungen	4.725.199,86		4.649.962,28
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	27.113,95		18.715,22
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	963.188,02		830.335,07
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten	25.327,26	25.292.963,64	6.345,78
davon aus Steuern: 5.030,47 €			(0,00)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 EUR			(0,00)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		52.554,86	50.672,81
E. Passive latente Steuern		0,00	0,00
Bilanzsumme		90.439.197,84	91.075.016,08

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2021 bis 31.12.2021

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	13.867.914,13		13.761.362,10
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit	12.582,00		12.528,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	41.007,71	13.921.503,84	20.801,29
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an [zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie] unfertigen Leistungen		272.335,14	83.221,40
3. Andere aktivierte Eigenleistungen ...		0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge davon Erträge nach Art. 67 Abs. 1 und 2 EGHGB EUR		354.453,45	142.446,43
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	7.307.834,24		6.775.349,53
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00		0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	43.097,45	7.350.931,69	23.215,68
6. Rohergebnis		7.197.360,74	7.221.794,01
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.769.988,96		1.828.177,77
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	379.871,98	2.149.860,94	389.161,59
davon für Altersversorgung: 0,00 EUR
			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.315.555,59		2.294.625,30
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens	0,00	2.315.555,59	0,00
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen		492.353,19	509.492,37
10. Erträge aus Beteiligungen	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
	0,00		0,00
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.366,09	5.366,09	5.668,99
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 0,00 EUR			(0,00)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens	0,00		0,00
	0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	368.930,02	368.930,02	473.337,46
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 688,68 EUR			(789,86)
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag		23.464,71	14.332,98
davon latente Steuern 0,00 EUR			(0,00)
16. Ergebnis nach Steuern		1.852.562,38	1.718.335,53
17. Sonstige Steuern		300.010,83	304.715,92
18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		1.552.551,55	1.413.619,61
19. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00	0,00
20. Entnahmen aus Rücklagen		0,00	0,00
21. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		1.552.551,55	1.413.619,61
22. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Stralsund, 4.5.2022

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2021

Der Aufsichtsrat hat gemäß § 38 Abs. 1 S. 5 Genossenschaftsgesetz (GenG) sowie § 25 Abs. 5 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund den ihm vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss, den Lagebericht sowie den Vorschlag für die Verwendung des Jahresüberschusses geprüft.

Er erklärt, dass nach seinen Feststellungen der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den satzungsmäßigen Bestimmungen sowie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bilanzierung entspricht.

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2021 mit einer Bilanzsumme von 90.439.197,84 EUR und einem Jahresüberschuss von 1.552.551,55 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 155.255,16 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 1.397.296,39 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Sonstiger Berichtsteil

Das Datum der Feststellung des Jahresabschlusses durch die Mitgliedervertreterversammlung ist der 01.06.2022.

2d:T28a95,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Lagebericht für 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94 verfügt am 31.12.2023 über einen Bestand von 61 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.756 Wohnungen mit 157.369 m ² Wohnfläche

8 Geschäften und Gewerbeobjekten mit 1.006 m ² Nutzfläche

11 eigengenutzten Gewerbeobjekten mit 1.257 m ² Nutzfläche

4 eigengenutzten Garagen

3 fremdgenutzten Garagen

388 Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.454 m ².

Der Bestand an Wohnungen blieb im Vorjahresvergleich unverändert. Bauliche Maßnahmen in Vorbereitung späterer Aufzugsnachrüstungen in drei Liegenschaften hatten eine Wohnflächenreduzierung von 53 m ² zur Folge. Die Nutzfläche fremdgenutzter Gewerbeobjekte erhöhte sich durch bauliche Erweiterungsmaßnahmen in einer Arztpraxis um 17 m ². Bei den eigengenutzen Gewerbeobjekten und Garagen kam es zu keinen Veränderungen, die Zahl fremdgenutzter Garagen stieg auf drei, während die Errichtung eines überdachten Fahrradständers die Reduzierung der Pkw-Stellplätze im Freien um einen auf 388 bedingte. Der Bestand an Grund und Boden blieb im Vorjahresvergleich unverändert.

Ebenfalls unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Davon standen am Bilanzstichtag 153 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft. Die Zahl der für Fremde verwalteten Wohnungen betrug weiterhin 59.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes mit Studenten und Auszubildenden stellte die Genossenschaft 12 Wohnungen zur Nutzung von Wohngemeinschaften bereit. Das waren 11 weniger als im Jahr zuvor. Unverändert zum Vorjahr stehen zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen vier möblierte Gästewohnungen zur Verfügung, für Havariefälle hält die Genossenschaft unverändert eine möblierte Wohnung bereit. Ein Gemeinschaftsraum kann für die Durchführung von Veranstaltungen und Familienfeiern genutzt werden.

Die genossenschaftlichen Wohnungen wurden bis auf fünf Einheiten, die vom Landkreis Vorpommern-Rügen angemietet worden sind, auch im Jahr 2023 ausschließlich an Genossenschaftsmitglieder vermietet. Die Nachfrage nach Wohnraum mit guter Wohnqualität und sozial verträglichen Preisen war unverändert hoch. Dieses und das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Geschäftsmodell der Genossenschaft lassen erkennen, dass Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut in ökonomischer, gesellschaftlicher und sozialer Verantwortung zu pflegen ist. Wohnungen sind ein langlebiges Wirtschaftsgut. Daher orientiert sich die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund stets neben der Wohnqualität und Wohnzufriedenheit ihrer Mitglieder am langfristigen Erfolg ihrer Investitionen und nicht an maximal erzielbaren Mieten oder an kurzfristigen Gewinnen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Nach wie vor lasten hohe Preise in allen Wirtschaftsstufen auf der Konjunktur. Sollte das Jahr 2024 für Deutschland ein zweites Rezessionsjahr werden, wächst die Sorge um den ',kranken Mann Europas". Zuletzt war das in den Jahren 2002 und 2003 der Fall. Laut Statista, einer Online-Plattform für Statistik, die u. a. Daten aus Wirtschaft und amtlicher Statistik zugänglich macht, schwanken die aktuellen Prognosen zur Entwicklung des realen BIP zwischen einem Plus von 0,2 Prozent (Internationaler Währungsfonds - Angabe im April 2024) und einem Minus von 0,3 Prozent (Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung - Angabe im März 2024).

Die Inflation sank im Jahresverlauf 2023 von 8,7 Prozent auf zwischenzeitig 3,2 Prozent. Im Jahresmittel lag die Inflationsrate bei 5,9 Prozent (Vorjahr: 6,9 Prozent). Inflationstreiber bleiben die Zinspolitik der EU, kriegerische Auseinandersetzungen und die Teuerungsrate der Lebensmittel. Abmildernd wirken Entlastungsmaßnahmen und sinkende Energiepreise. Im Jahresdurchschnitt erhöhten sich die Preise für Haushaltsenergie um 14,0 Prozent.

Deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen in den Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen neben dem Ukraine-Krieg auch durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden.

Neben der hohen Zahl an Ukraine-Flüchtlingen ist auch die Zahl Asylsuchender aus anderen Ländern wieder gestiegen. Die Fluchtursachen bestehen unverändert fort.

Auch die Lage auf dem lokalen Arbeitsmarkt entwickelte sich negativ. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit betrug die Zahl der Arbeitslosen im Dezember 2023 in Stralsund 11.355, das waren 587 Personen mehr als 12 Monate zuvor. Die Arbeitslosenquote stieg im gleichen Zeitraum um 0,5 Prozentpunkte auf 10,1 Prozent.

Das Einwohnermelderegister der Hansestadt Stralsund benennt den Einwohnerbestand in Stralsund zum 30.12.2023 mit 59.612 Personen. Demnach hat sich die Zahl der Einwohner gegenüber dem 31.12.2022 um sechs verringert.

2.2 Geschäftsverlauf

Für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund verlief das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich. Das Ergebnis lag dabei unter dem Vorjahresniveau. Wesentliche Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung im Geschäftsjahr 2023 von Bedeutung sind, fasst nachfolgende Tabelle zusammen:

Position	Plan GJ 2023 T€	Ist GJ 2023 T€	Ist GJ 2022 T€
Umsatzerlöse aus Sollmieten	10.030,0	10.076,3	9.982,7
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-375,0	-252,0	-284,3
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-10,0	-4,4	-0,3
Instandhaltungsaufwendungen	3.256,5	3.303,6	2.807,3
Personalaufwand	2.488,2	2.345,9	2.239,8
Zinsaufwendungen	293,1	274,2	321,5
Jahresüberschuss	468,0	1.101,7	1.373,1

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich mit dem Wirtschaftsplan vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit T€ 1.101,7 um T€ 633,7 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen vor allem in der vorsichtigen Planung der Aufwendungen und Erträge. Wesentliche Plan-Ist-Abweichungen, die das Ergebnis positiv beeinflussen, resultieren vor allem aus niedrigeren als geplanten Personalaufwendungen sowie den tatsächlich angefallenen Erlösschmälerungen aus Sollmieten auf Grund eines geringer als geplant ausgefallenen Leerstands. Darüber hinaus entwickelten sich die Umsatzerlöse aus Sollmieten aufgrund der Marktlage positiver als prognostiziert.

Gegenüber der Planungsrechnung sind die Instandhaltungsaufwendungen um T€ 47,1 höher ausgefallen und beeinflussen das Jahresergebnis negativ. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beträgt T€ 496,3. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich 20,69 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 17,58 €/m ² ). Hauptursachen für die Abweichungen zum Vorjahr liegen im erhöhten Umfang der Großreparaturen sowie der Instandhaltungsmaßnahmen zur Wiederherrichtung von Wohnraum zur Wiedervermietung und in Wohnungen im bewohnten Zustand.

Die im Vergleich zum Wirtschaftsplan niedrigeren Personalaufwendungen sind vor allem auf geplante, jedoch nicht angefallene Aufwendungen im Rahmen einer nicht zustande gekommenen Inanspruchnahme eines Altersteilzeitverhältnisses zurückzuführen. Weitere Gründe finden sich in dem mit verschiedenen Krankengeldansprüchen verbundenen Wegfall von Entgeltfortzahlungen. Darüber hinausgehende Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Entwicklung der Zinsaufwendungen war wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig.

Die anhaltend hohen Preise im Einkauf von Energie und Baustoffen sowie die sich teilweise verschlechterte Verfügbarkeit von Baumaterialien führten trotz leichter Verzögerungen bei der Ausführung von Instandhaltungsmaßnahmen zu keinen wesentlichen Plan- und Ist-Abweichungen für das Geschäftsjahr 2023.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2023 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

- Hellmuth-Heyden-Weg 5, 7, 9, 11

- Balkon-, Fassaden- und Dachsanierung, Neugestaltung der Hauseingänge, Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerfenster, vorbereitende Arbeiten zum Einbau einer Personenaufzugsanlage

- Gesamtinvestition: T€ 768,1

- bilanzielle Bewertung: T€ 723,3 Erhaltungsaufwand

- T€ 44,7 nachträgliche Herstellungskosten

- Finanzierung: 100 % Eigenmittel

- Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7

- Nachrüstung einer weiteren innen liegenden Personenaufzugsanlage inklusive Außenanlagen und Feuerwehrzufahrt mit umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen in einigen Wohneinheiten

- Erneuerung von Sanitär-Strangsteigeleitungen und Restleistungen aus dem Vorjahr bei der Nachrüstung einer Personenaufzugsanlage

- Gesamtinvestition: T€ 532,2

- Investition im Jahr 2023: T€ 519,5

- bilanzielle Bewertung: T€ 397,9 nachträgliche Herstellungskosten

- T€ 121,5 Erhaltungsaufwand

- Finanzierung: 100 % Eigenmittel

- Vogelsangstr. 2, 4, 6, 8,10

- Fassaden- und Dachsanierung, Erneuerung von Hauseingangstüren

- Gesamtinvestition: T€ 308,5

- bilanzielle Bewertung: Erhaltungsaufwand

- Finanzierung: 100 % Eigenmittel

- Prohner Str. 39 - 42

- Erweiterung einer fremdgenutzten Gewerbeeinheit (Arztpraxis) und Errichtung einer Fahrradüberdachung

- Gesamtinvestition: T€ 111,7

- Investition im Jahr 2023: T€ 110,5

- bilanzielle Bewertung: nachträgliche Herstellungskosten

- Finanzierung: 29 % Eigenmittel

- 71 % Mieter der Gewerbeeinheit (Arztpraxis).

Über die genannten baulichen Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Wohnungseingangstüren und Trinkwasserleitungen erneuert, Treppenhäuser malermäßig hergerichtet, Ladesäulen für Elektro-Kraftfahrzeuge installiert, die Umstellung auf Funk-Rauchwarnmelder in den genossenschaftseigenen Wohnungen fortgesetzt und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen. Im Rahmen des Bauvorhabens im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 wurden für im Vorjahr erbrachte Leistungen Fördermittel aus dem "Landesprogramm Personenaufzüge und Lifte, barrierearmes Wohnen" vom Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern bewilligt und im laufenden Geschäftsjahr ausgezahlt.

Insgesamt wurden im Jahr 2023 im Rahmen geplanter Baumaßnahmen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 541,0 (Vorjahr: T€ 407,0) aktiviert und Großreparaturen in Höhe von T€ 1.273,9 (Vorjahr: T€ 999,1) erbracht.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 35 Mitarbeiter in Vollzeit, einen Mitarbeiter in Teilzeit (30 Wochenstunden) und vier Mitarbeiter in Teilzeit nach den Regelungen des Altersteilzeitmodells. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Gesamtbeurteilung zum Geschäftsverlauf

Insgesamt wird die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr durch den Vorstand der Genossenschaft als positiv bewertet. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, wie beispielsweise der verhältnismäßig schwachen Wirtschaftskraft der Region und den Auswirkungen des Ukraine-Krieges, wurde wiederum ein solides Jahresergebnis erzielt. Darüber hinaus konnte auch im Jahr 2023 die Vermietungssituation des genossenschaftlichen Wohnraums auf weiterhin hohem Niveau gehalten werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand zudem weiter aufgewertet. Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt werden.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 stellt sich die Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weiterhin positiv dar. Der im Berichtsjahr erzielte Jahresüberschuss setzte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2023 €	2022 €	Veränderung €
Hausbewirtschaftung	1.144.065,96	1.368.696,76	-224.630,80
Betreuungstätigkeit	-8.926,73	-1.421,00	-7.505,73
sonstiger Geschäftsbetrieb/Finanzgeschäft u. a.	-71.579,21	-16.571,08	-55.008,13
Betriebsergebnis	1.063.560,02	1.350.704,68	-287.144,66
neutrales Ergebnis	38.178,16	22.429,71	15.748,45
Jahresüberschuss	1.101.738,18	1.373.134,39	-271.396,21

Der erzielte Jahresüberschuss wird auch im Geschäftsjahr 2023 maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 224,6 geringeren Betrag und wird vor allem durch gestiegene Instandhaltungsaufwendungen auf Sachanlagen negativ beeinflusst. Niedrigere Zinsaufwendungen, höhere Erträge aus den Sollmieten sowie geringere Erlösschmälerungen aus Sollmieten beeinflussen das Ergebnis positiv.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb / Finanzgeschäft u. a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 55,0 niedrigeres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen auf Grund höherer verrechneter Kosten sowie einem größeren Betrag bei den Vorauszahlungen für Körperschafts- und Gewerbesteuer (partielle Steuerpflicht).

Das neutrale Ergebnis schließt mit einem um T€ 15,7 höheren Betrag gegenüber dem Vorjahr, was vorrangig auf die ertragswirksame Auflösung einer Rückstellung für eine Altersteilzeitvereinbarung zurückzuführen ist.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 47,3 resultieren vorrangig aus Zinsfestschreibungen auf dem günstigen Niveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

Finanzlage

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um Annuitätendarlehen, die überwiegend zum Ende der Zinsbindefristen vollständig zurückgezahlt sind. Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 0,62 und 2,99 Prozent. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2023 - betrug im Berichtsjahr 1,61 Prozent gegenüber 1,64 Prozent im Vorjahr.

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Finanzmittelbestandes im Berichtsjahr ist in der Kapitalflussrechnung auf Seite 8 ersichtlich. Die Auflistung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Genossenschaft durch entsprechende Zu- und Abflüsse von Geldmitteln im Jahresverlauf 2023 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG[1], der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 3.432,3 betrug und damit um T€ 328,3 unter dem des Vorjahres lag. Die Abweichungen sind hauptsächlich auf das geringere Jahresergebnis zurückzuführen.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit verringerte sich um T€ 190,2. Diese Veränderung liegt im wesentlichen an den gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen. Weitere Einflüsse auf die Veränderung dieses Cashflows resultieren aus den gestiegenen, als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten im Bereich der sonstigen kurzfristigen Aktiva. Gleiches gilt für die Entwicklungen der sonstigen kurzfristigen Passiva. Auch hier ergeben sich wesentliche, den Cashflow beeinflussende Faktoren aus dem Betriebskostenbereich und insbesondere den erhaltenen Anzahlungen noch nicht abgerechneter Betriebs- und Heizkosten. Weitere zahlungswirksame Einflussfaktoren in Bezug auf die Veränderung des Finanzmittelbestandes resultieren zudem vor allem aus rückläufigen Entwicklungen bei den Fremdkapitalzinsen.

Die im Investitionsbereich ersichtlichen höheren Mittelabflüsse (T€ 21,2) resultieren hauptsächlich aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie dem im Vorjahresvergleich abweichenden Ausweis eines Baukostenzuschusses für die erfolgte Nachrüstung einer Personenaufzugsanlage gemäß den geänderten Bilanzierungsvorgaben des Deutschen Rechnungslegungs Standards 21.

Im Finanzierungsbereich ergeben sich um T€ 3,8 niedrigere Mittelabflüsse. Die Gründe hierfür liegen hauptsächlich im Ausweis von zwei Baukostenzuschüssen des Landesförderinstitutes Mecklenburg-Vorpommern für die Nachrüstung von Personenaufzugsanlagen nach den im Vorjahr geltenden Bilanzierungsregelungen, Zugängen bei den Geschäftsguthaben sowie in niedrigeren Zinsaufwendungen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern. Neben den planmäßigen Tilgungen von Darlehen wurde eine außerplanmäßige Tilgung in Höhe von T€ 99,9 geleistet.

Kapitalflussrechnung	2023 €	2022 €
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	1.101.738,18	1.373.134,39
Abschreibung auf Anlagevermögen	2.352.515,44	2.336.973,49
Zunahme langfristiger Rückstellungen	-17.515,53	53.622,72
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	-4.465,00	-3.200,00
Cashflow nach DVFA/SG	3.432.273,09	3.760.530,60
Zunahme (+) / Abnahme (-) kurzfristiger Rückstellungen	39.709,99	-8.020,34
Zunahme (-) / Abnahme (+) sonstiger kurzfristiger Aktiva	-589.787,10	-192.306,47
Zunahme (+) / Abnahme (-) sonstiger kurzfristiger Passiva	644.155,65	111.376,73
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	266.499,99	315.335,93
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	35.738,37	18.753,29
Ertragssteuerzahlung	-31.882,37	-18.748,39
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	3.796.707,62	3.986.921,35
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	-1.272,50	-4.165,00
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	4.465,00	3.200,00
Einzahlungen aufgrund eines Investitionszuschusses	58.509,00	0,00
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen
Modernisierung von Wohnbauten u.a.	-599.537,59	-524.018,43
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	-13.490,76	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	-95.623,81	-99.230,93
Veränderungen von Bausparverträgen / ohne Zinsen	-432.613,64	-434.170,90
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-1.079.564,30	-1.058.385,26
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	52.200,00	11.400,00
planmäßige Tilgungen	-2.430.380,81	-2.561.919,52
außerplanmäßige Tilgungen	-99.911,52	0,00
Einzahlung aus Baukostenzuschuss	0,00	117.018,00
gezahlte Zinsen	-272.704,19	-321.050,48
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-2.750.796,52	-2.754.552,00
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	-33.653,20	173.984,09
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2023	3.461.564,95	3.287.580,86
Finanzmittelbestand zum 31.12.2023	3.427.911,75	3.461.564,95

[1] DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Zusammensetzung Finanzmittelbestand	€	€
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	3.427.911,75	3.461.564,95
Guthaben bei Bausparkassen	3.223.652,11	2.784.834,27
Finanzmittelbestand zum 31.12.2023	6.651.563,86	6.246.399,22

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 33,7 verringert. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelzufluss von T€ 405,2 zu verzeichnen.

Auch im Geschäftsjahr 2023 war die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund somit jederzeit in der Lage, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Vermögenslage

Zusammengefasst stellt sich die Vermögenslage wie folgt dar:

	GJ 2023		GJ 2022		Veränderung
	T€	%	T€	%	T€
Aktiva
Anlagevermögen	75.784,1	85,4	77.485,2	86,7	-1.701,1
Umlaufvermögen	12.924,7	14,6	11.929,7	13,3	995,0
Gesamtvermögen	88.708,8	100,0	89.414,9	100,0	-706,1
Passiva
Eigenkapital	67.121,5	75,7	65.967,6	73,8	1.153,9
langfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten	14.443,9	16,3	16.974,2	19,0	-2.530,3
Altersteilzeitrückstellungen	172,0	0,2	185,2	0,2	-13,2
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	31,9	0,0	36,3	0,0	-4,4
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	6.939,5	7,8	6.251,7	7,0	687,8
Gesamtkapital	88.708,8	100,0	89.414,9	100,0	-706,1

Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Der Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 85,4 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 1.701,1 verringert. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie den planmäßigen Abschreibungen. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 14,6 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 6.651,6, die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 5.052,6 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 1.112,2. Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 995,0, wesentlich bedingt durch den erhöhten Ausweis bei den noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Folge von Preissteigerungen sowie durch die Zunahme des Finanzmittelbestandes bei den flüssigen Mitteln und Bausparguthaben. Die im Abrechnungsjahr 2022 dargestellten Versorgerguthaben aus dem Energieeinkauf kamen im Berichtsjahr nur noch in geringem Umfang zum Tragen und beeinflussen die Höhe des Umlaufvermögens im Vergleich negativ.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 1.153,9 und beträgt T€ 67.121,5. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 1,9 Prozentpunkte auf 75,7 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich durch erbrachte Tilgungsleistungen um insgesamt T€ 2.530,3. Bei den Altersteilzeitrückstellungen kam es in Folge einer Vertragsauflösung sowie diverser Einstellungen und Entnahmen zu einer Minderung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 13,2.

Wesentliche Veränderungen im Bereich der kurzfristigen Fremdmittel ergeben sich aus dem Anstieg der erhaltenen Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten (T€ 582,2), höheren Rückstellungen für die Kosten der Hausbewirtschaftung (T€ 42,7) sowie aus den höheren Verbindlichkeiten aus Betriebskosten (T€ 21,2). Insgesamt erhöhten sich die kurzfristigen Fremdmittel um T€ 687,8.

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2023:	5,26 €/m ²
	31.12.2022:	5,21 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2023:	61
	31.12.2022:	59
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12. (bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände)	GJ 2023:	0,4 %
	GJ 2022:	0,8 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2023:	9,1 %
	GJ 2022:	7,3 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2023:	24,0 %
	GJ 2022:	24,4 %

Die im Geschäftsjahr 2023 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 5,26 € je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Anstieg der Sollmieten von fünf Cent je m ².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 61 Genossenschaftswohnungen leer, das waren zwei Einheiten weniger als am Bilanzstichtag des Vorjahres. Die Leerstandsquote der Wohnungen, die länger als drei Monate nicht vermietet waren, sank im Vorjahresvergleich um 0,4 Prozentpunkte auf 0,4 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel stieg gegenüber dem Vorjahr an. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 9,1 Prozent um 1,8 Prozentpunkte über der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist eine Reduzierung der Fluktuation um 0,4 Prozentpunkte auf 24,0 Prozent zu verzeichnen.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Risiken im Betriebskostenbereich

Die Energiepreise sind im letzten Jahr insgesamt weiter gestiegen, allerdings nicht so stark wie erwartet. Staatliche Entlastungen konnten den Preisanstieg etwas abfedern. Auf Grundlage der Ankündigung einer weiteren Anhebung der Fernwärmekosten durch den Wärmeversorger für das Jahr 2024 wurden die Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend angepasst. Somit konnten für die Genossenschaft Liquiditätsrisiken aus der Vorauskassenzahlung gemildert werden.

Was bleibt sind mögliche Gefahren aus der zum Teil begrenzten Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter. Die Bundesregierung ist daher gefordert, Voraussetzungen zu schaffen, die der Entwicklung derartiger Energiepreissteigerungen entgegenwirken. Wohnnebenkosten in Höhe einer zweiten Miete sind für viele Menschen nicht bezahlbar und für Vermieter mit sozialer Verantwortung nicht zu vertreten. Mit der Errichtung einer Mieterstrom-Photovoltaikanlage in der Liegenschaft Maxim-Gorki-Str. 19 - 24 wurde durch die Genossenschaft begonnen, auf die Entwicklung der Wohnnebenkosten aktiv Einfluss zu nehmen.

Zinsänderungsrisiken

Zur Dämpfung der nach wie vor hohen Inflationsraten hat die Europäische Zentralbank die Wende zu einer restriktiven Geldpolitik eingeleitet und die Leitzinsen mehrfach erhöht. Für die Aufnahme neuer Darlehen bzw. die Prolongation bestehender Darlehen besteht ein signifikantes Zinsänderungsrisiko.

Für bestehende Darlehen halten sich die Änderungsrisiken im Zinsbindungszeitraum angesichts der weiterhin wachsenden Tilgungsanteile bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens in Anspruch genommenen langfristigen Fremdmitteln und den langfristigen Zinsbindungen in einem überschaubaren Rahmen. Zudem handelt es sich bei den bestehenden Darlehensverträgen überwiegend um Volltilgungsdarlehen. Damit wird das Zinsänderungsrisiko weiter begrenzt.

Markt- und Objektrisiken

Die Nachfrage nach Wohnraum ist auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin hoch. Damit haben sich die Markt- und Objektrisiken für die Bestände der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Jahr 2023 nicht wesentlich erhöht. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und einer möglichen Abschwächung der Nachfragesituation kann dieses Risiko langfristig allerdings ansteigen. Dem wird - angepasst an die Nachfrage - durch gezielte Investitionen in die Modernisierung des Bestandes begegnet.

Liquiditätsrisiken

Risiken, die eine mögliche Liquiditätsschwächung bewirken könnten, werden ständig beobachtet. Deren Überwachung und Steuerung erfolgt im Rahmen des Controllings und regelmäßiger Liquiditätsprognosen. Es erfolgt zudem eine tägliche Kontrolle des Finanzmittelbestandes sowie anstehender Mittelabflüsse. Somit ist sichergestellt, dass die Genossenschaft jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Gefährdungen der finanziellen Entwicklung, die sich aus verzögerten Geldflüssen bei den Einnahmen oder unvorhergesehenen Ausgaben ergeben könnten, sind für die Genossenschaft momentan nicht erkennbar.

Investitionsrisiken

Zu erhöhten Risiken führt die dynamische Preisentwicklung innerhalb der Baubranche im Hinblick auf die Investitions- und Instandhaltungstätigkeit in die genossenschaftlichen Wohnungsbestände bzw. in mögliche Neubauprojekte. Hohe Baukosten wirken sich letztendlich negativ auf die Entwicklung der Nutzungsgebühren aus. Es ist daher nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg dieser Kosten Risiken für die Umsetzung zukünftiger Investitionen bedeuten könnte. Zudem besteht die Gefahr, dass weitere staatliche Klimaschutzauflagen und steigende Kosten das Bauen weiter verteuern.

Ferner besteht weiterhin ein globales Risiko hinsichtlich des Eintretens von Lieferengpässen bei Baumaterialien mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Davon betroffen sind auch die Bereiche Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und möglicherweise auch zu einem Instandhaltungsstau kommen. Weitere Unsicherheiten ergeben sich darüber hinaus aus Kapazitätsengpässen sowie dem Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. Die hieraus resultierenden Risiken unterliegen daher einem besonderen Maß an Marktbeobachtung und -analyse.

CO ₂ -Bilanz und Klimastrategie

Die Klimaschutzgesetzgebung stellt die Genossenschaft weiter vor wachsende Herausforderungen. Auch für das Berichtsjahr wurde in diesem Zusammenhang eine CO ₂ -Bilanz auf Basis der genossenschaftlichen Vermietungsobjekte erstellt und fortgeschrieben. Im Ergebnis der Ermittlungen ergab sich im Vorjahresvergleich ein leichter Kostenanstieg bei etwas gesunkenen Wärmeverbräuchen. Unter Berücksichtigung der Vorschriften aus dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz erfolgte erstmals die Aufteilung der zu tragenden CO ₂ -Kosten auf den Vermieter und den Mieter. Diese zeigt sich angesichts der geringen spezifischen Emissionen der genossenschaftlichen Wohngebäude sowie der finanziellen Vorteile aus den Beschränkungen des §9 CO ₂ KostAufG vermieterseitig eher moderat. Risiken werden hingegen in der weiteren im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegten CO ₂ -Preis-Entwicklung gesehen. Insbesondere ab dem Zeitpunkt des Eintritts in die sogenannte Versteigerungsphase, wonach sich ab 2027 der CO ₂ -Preis durch das freie Handeln von Emissionszertifikaten wie an einer Börse ergibt, können hier zusätzliche Risiken entstehen.

Neben der Weiterentwicklung der CO ₂ -Bilanz ist die sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Risiken im Bereich der Informationstechnologie (IT)

Die Arbeitsprozesse der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund sind wesentlich von reibungslos funktionierenden IT-Anwendungen und EDV-Systemen abhängig. In einer sehr dynamischen digitalen Welt besteht dabei grundsätzlich das Risiko eines Teil- oder Totalausfalls dieser Informationstechnik, was zu erheblichen Störungen der innerbetrieblichen Abläufe führen könnte. Trotz permanenter Aktualisierung und Anpassung der Sicherheitsvorkehrungen und -maßnahmen besteht generell das Risiko, dass Angriffe auf die IT und damit auf die gesamte elektronische Datenverarbeitung durch Schadsoftware erfolgen könnten. Zur Minderung der genannten Risiken besteht eine Cyberrisiko-Versicherung.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Genossenschaftliches Wohnen bleibt auch in der Zukunft ein sicheres Geschäftsmodell. Gerade durch die soziale Verantwortung und die damit verbundenen Interessen an stabilen Nutzungsgebühren bleibt das Wohnen bei der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weiterhin attraktiv. Neben einem weit über das Stadtgebiet verteilten Wohnungsbestand sichern dabei auch die kontinuierlichen Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung die gefestigte Position am lokalen Wohnungsmarkt.

Die Genossenschaft ist darüber hinaus langfristig finanziert und weist eine gute Eigenkapitalquote auf. Die konsequente Umsetzung der Strategie des Schuldenabbaus in den letzten Jahren führte neben der weiteren Reduzierung leerstandsbedingter Sollmietenausfälle ebenso zur Stärkung der Wirtschaftskraft. Mit der Bonitätseinstufung "notenbankfähig" der Deutschen Bundesbank gehört die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch weiterhin zu den Unternehmen, die als bonitätsmäßig einwandfrei im Sinne der Bundesbank gelten und damit in den Vorteil geringerer Risikoaufschläge bei den Darlehenskonditionen kommen.

Auch die mit den demographischen Entwicklungen einhergehenden Veränderungsprozesse in der Alterungsstruktur der Bevölkerung und der damit verbundene Bedarf an altersgerechten Wohnungen werden als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der kontinuierlichen Nachrüstung von Personenaufzügen und der Schaffung barrierearmer Wohnungen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. Diese Investitionen erhöhen auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität, insbesondere für ältere Menschen, in der Hansestadt Stralsund weiter. Mit der Inbetriebnahme einer weiteren Aufzugsanlage im Jahr 2023 werden nunmehr 36 Personenaufzüge in den genossenschaftseigenen Wohnanlagen betrieben. Damit sind ca. 20 Prozent der Genossenschaftswohnungen über einen Aufzug erreichbar.

Aus Sicht der Unternehmensleitung bleibt insgesamt festzuhalten, dass aufgrund eines nachhaltig sanierten Immobilienbestandes, der stabilen und ausgewogenen Nutzungsgebühren sowie eines breiten Angebotsspektrums an Wohnraum die Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch in Zukunft nachgefragt sein werden. Zwar können sich Marktveränderungen oder konjunkturelle Schwankungen auch negativ auf die Vermietungsprozesse auswirken, die potentiellen Risiken für die Wohnungsgenossenschaft bewegen sich zum heutigen Zeitpunkt jedoch auf einem relativ geringen Niveau.

4. Prognosebericht

Die voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft ist für die nächsten Jahre in den Wirtschaftsplänen des Unternehmens festgehalten. In diese sind aktuelle Parameter, wie Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie zur Entwicklung des lokalen Wohnungsmarktes, eingeflossen. Unter Berücksichtigung kalkulierbarer Rahmenbedingungen gewährleisten die erstellten Wirtschaftspläne und deren Fortschreibungen die Sicherheit und Stabilität für künftig erfolgreiches Handeln am Stralsunder Wohnungsmarkt.

Die Genossenschaft wird auch zukünftig ihr Immobilienportfolio weiter optimieren. Die Investitionen in den Bestand werden ausgewogen und nachhaltig fortgeführt. Für das Jahr 2024 sind u. a. die Errichtung einer Personenaufzugsanlage in der Liegenschaft Hellmuth-Heyden-Weg 5, 7, 9, 11, die Sanierung von Fassaden und Dächern unter Einschluss von Nebenarbeiten in den Liegenschaften Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18 und Graf-von-Stauffenberg-Str. 2, 4, 6, 8 sowie die Erneuerung von Balkonanlagen im Carl-Heydemann-Ring 94, 96 und im Damaschkeweg 5, 7 vorgesehen. Außerdem sollen in verschiedenen Liegenschaften Gegensprechanlagen erneuert, Malerarbeiten im Rahmen des Treppenhauseingangsprogrammes ausgeführt und ein überdachter Fahrradständer errichtet werden. An- und Verkäufe von Wohnimmobilien sind kurz- und mittelfristig nicht vorgesehen.

Zur Reduzierung von CO ₂ -Emmissionen im Zusammenhang mit der Energieversorgung wurde im Berichtsjahr auf einer von der Genossenschaft bereitgestellten Dachfläche durch einen externen Kooperationspartner eine Mieterstrom-Photovoltaikanlage errichtet. Die Inbetriebnahme erfolgte Anfang des Jahres 2024. Die 90 Haushalte des Gebäudes können ab diesem Zeitpunkt mit klimafreundlichem und kostengünstigem Strom vom eigenen Hausdach versorgt werden. Auch durch die Installation von zwei Ladesäulen auf genossenschaftseigenen Grundstücken für elektrisch betriebene Kraftfahrzeuge wurde ein Beitrag zur längerfristigen Reduzierung der CO ₂ -Emmissionen geleistet.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird im Wirtschaftsplan neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten mit Umsatzerlösen aus Sollmieten in Höhe von T€ 10.220,0 gerechnet. Deren Anstieg resultiert vornehmlich aus Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Im Ergebnis der Planungsrechnung erwartet der Vorstand der Genossenschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 958,5. Dabei wird im Vergleich zum Berichtsjahr mit geringeren Aufwendungen bei den Instandhaltungsmaßnahmen, steigenden Personalkosten infolge von Neueinstellungen und tariflichen Entgeltanpassungen sowie mit reduzierten Zinsaufwendungen gerechnet. Im Ergebnis wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2024 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

Position	Ist GJ 2023 T€	Plan GJ 2024 T€
Umsatzerlöse aus Sollmieten	10.076,3	10.220,0
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-252,0	-330,0
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-4,4	-10,0
Instandhaltungsaufwendungen	3.303,6	2.725,5
Personalaufwand	2.345,9	2.750,2
Zinsaufwendungen	274,2	243,1
Jahresüberschuss	1.101,7	958,5

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2024 sind Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 2.725,5 und nachträgliche Herstellungskosten von T€ 840,0 geplant. Die Zuführung von Fremdmitteln ist nicht vorgesehen.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 mit Unsicherheiten verbunden.

Quantitative Angaben zum weiteren Einfluss der Kriegshandlungen in der Ukraine und im Nahen Osten auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Ebenfalls schwer vorhersehbar ist die weitere Entwicklung der Inflation und des Zinsniveaus. Der hohe Grad an Unsicherheit kann zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen.

Stralsund, 13. Mai 2024

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann, Vorstand

Jan-Volker Strelow, Vorstand

Bilanz zum 31.12.2023

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	2.648,22	2.648,22	11.457,29
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	75.334.982,30		77.107.266,71
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	126.150,20		124.000,36
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	186.644,29		153.035,77
5. Bauvorbereitungskosten	71.023,51		40.278,93
6. Geleistete Anzahlungen	13.490,76	75.781.467,13	0,00
Anlagevermögen insgesamt/Übertrag .		75.784.115,35	77.485.215,13
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen	5.052.605,14		4.358.576,07
2. Andere Vorräte	94.679,49	5.147.284,63	50.242,07
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	19.497,37		20.423,11
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	16.397,48		0,00
3. Sonstige Vermögensgegenstände	1.076.324,03	1.112.218,88	1.241.067,99
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	3.427.911,75		3.461.564,95
2. Bausparguthaben	3.223.652,11	6.651.563,86	2.784.834,27
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		13.597,82	13.004,99
Bilanzsumme		88.708.780,54	89.414.928,58
Passivseite
	EUR	Geschäftsjahr EUR	Vorjahr EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	251.400,00		212.400,00
der verbleibenden Mitglieder	3.697.500,00		3.684.150,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen	1.350,00	3.950.250,00	1.500,00
II. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBiIG	39.970.926,69		39.970.926,69
2. Gesetzliche Rücklage	2.320.036,50		2.209.862,68
3. Andere Ergebnisrücklagen	20.880.276,17	63.171.239,36	19.888.711,81
III. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag	0,00		0,00
2. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag	1.101.738,18		1.373.134,39
3. Einstellungen in/Entnahmen aus Ergebnisrücklagen			1.373.134,39
Eigenkapital insgesamt:		67.121.489,36
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	3.856,00		0,00
2. Sonstige Rückstellungen	566.396,39	570.252,39	544.201,93
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	14.215.837,85		16.595.385,57
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	229.084,85		394.829,46
3. Erhaltene Anzahlungen	5.557.498,16		4.975.293,11
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung .	32.651,44		27.567,78
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	819.536,22		831.945,56
6. Sonstige Verbindlichkeiten	28.636,72	20.883.245,24	23.670,13
davon aus Steuern: 5.967,30 €			(13.230,23)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		133.793,55	54.483,86
Bilanzsumme		88.708.780,54	89.414.928,58

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 01.01. bis 31.12.2023

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	14.254.759,23		14.338.779,83
b) aus Betreuungstätigkeit	12.744,00		12.744,00
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen	63.540,74	14.331.043,97	22.327,32
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen		694.029,07	-284.561,66
3. Sonstige betriebliche Erträge		224.526,02	142.329,75
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	8.248.376,96		7.082.274,09
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	68.518,61	8.316.895,57	18.031,52
5. Rohergebnis		6.932.703,49	7.131.313,63
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.933.141,35		1.845.732,30
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	412.743,84	2.345.885,19	394.031,24
7. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		2.352.515,44	2.336.973,49
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		539.353,50	547.789,79
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		16.132,11	5.986,10
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 529,30 EUR			(225,09)
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		274.188,14	321.462,53
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 1.483,95 EUR			(412,05)
11. Steuern vom Einkommen und Ertrag		35.738,37	18.753,29
12. Ergebnis nach Steuern		1.401.154,96	1.672.557,09
13. Sonstige Steuern		299.416,78	299.422,70
14. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		1.101.738,18	1.373.134,39
15. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		1.101.738,18	1.373.134,39
16. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO) in der aktuellen Fassung beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden nach den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zeitanteilig linear abgeschrieben. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen 250,01 bis 1.000,00 € (netto) wurden bis zum Ende des Geschäftsjahres 2022 als Sammelposten angelegt und über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben. Für ab dem 01.01.2023 angelegte selbständig nutzbare Vermögensgegenstände, die einer Abnutzung unterliegen und deren Anschaffungskosten 800,00 € netto nicht überschreitet, erfolgt die Abschreibung in voller Höhe im Zugangsjahr.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen für Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Für Altersteilzeitvereinbarungen sind Rückstellungen gebildet worden, für die Verträge wurde das Blockmodell vereinbart, die Restlaufzeit der Rückstellungen beträgt zwischen einem und vier Jahren. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine jährliche Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen, sowie ein Investitionszuschuss eines Gewerbemieters für die bauliche Erweiterung von Praxisräumen erfasst.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt.

	Anschaffungs-/Herstellungskosten per 01.01.2023 €	Zugänge €	Abgänge €
Immaterielle Vermögensgegenstände	160.066,80	1.272,50	0,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	133.559.686,83	538.190,57	58.509,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	520.519,91	16.627,48	0,00
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	898.650,37	95.623,81	42.541,56
Bauvorbereitung	40.278,93	44.719,54	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	13.490,76	0,00
	135.068.312,11	708.652,16	101.050,56
Anlagevermögen gesamt	135.228.378,91	709.924,66	101.050,56

	Umbuchungen (+/-) €	Anschaffungs-/ Herstellungskosten per 31.12.2023 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	161.339,30
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	13.974,96	134.053.343,36
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	537.147,39
Grundstücke ohne Bauten	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	951.732,62
Bauvorbereitung	-13.974,96	71.023,51
Geleistete Anzahlungen	0,00	13.490,76
	0,00	135.675.913,71
Anlagevermögen gesamt	0,00	135.837.253,01

	Abschreibungen per 01.01.2023 (kumulierte) €	Zugänge €	Abgänge €	Abschreibungen per 31.12.2023 (kumulierte) €	Buchwert per 31.12.2023 €	Buchwert per 31.12.2022 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	148.609,51	10.081,57	0,00	158.691,08	2.648,22	11.457,29
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	56.452.420,12	2.265.940,94	0,00	58.718.361,06	75.334.982,30	77.107.266,71
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	396.519,55	14.477,64	0,00	410.997,19	126.150,20	124.000,36
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	745.614,60	62.015,29	42.541,56	765.088,33	186.644,29	153.035,77
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00	71.023,51	40.278,93
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	13.490,76	0,00
	57.594.554,27	2.342.433,87	42.541,56	59.894.446,58	75.781.467,13	77.473.757,84
Anlagevermögen gesamt	57.743.163,78	2.352.515,44	42.541,56	60.053.137,66	75.784.115,35	77.485.215,13

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 538,2) umfassen im Wesentlichen die Nachrüstung einer Personenaufzugsanlage in der Liegenschaft Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7, die räumliche Erweiterung einer Gewerbeeinheit sowie die Errichtung einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge in der Prohner Straße 39 - 42. Der dargestellte Abgang weist die Auszahlung eines Zuschusses vom Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern für die Errichtung einer Aufzugsanlage im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 aus.

In der Position "Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten" werden neben dem Verwaltungsgebäude im Heinrich-Heine-Ring 94 und dem Regiebetrieb auch das Archiv, eigengenutzte Räumlichkeiten in der Prohner Straße 41 sowie Gewerbe- und Garagenbauten, soweit nicht zu den Grundstücken mit Wohnbauten gehörend, abgebildet. Der Ausweis des Zuganges in dieser Position (T€ 16,6) bildet eine errichtete Ladesäule für Elektrofahrzeuge vor der Geschäftsstelle im Heinrich-Heine-Ring 94 ab.

Die Zugänge im Posten "Bauvorbereitungskosten" (T€ 44,7) beinhalten Planungsleistungen für die vorgesehene Nachrüstung einer Personenaufzugsanlage im Hellmuth-Heyden- Weg 5, 7, 9, 11. Die Umbuchungen von Bauvorbereitungskosten zu den Grundstücken mit Wohnbauten (T€ 14,0) bilden den Baubeginn für Modernisierungsmaßnahmen (Aufzugsnachrüstung) in der Liegenschaft Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und die Eweiterung einer fremdgenutzten Gewerbeeinheit ab.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten für das Geschäftsjahr in Höhe von T€ 5.052,6.

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2023

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen T€ 651,8

- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen T€ 325,8

- Guthaben von Energieversorgern aus Abrechnungen für das Geschäftsjahr 2023 T€ 54,5.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten, Festgeldanlagen und der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus drei Bausparverträgen. Bei einem Vertrag sind zum Bilanzstichtag Guthaben in Höhe von T€ 476,2 an die Bausparkasse verpfändet.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2022 €	Stand 31.12.2023 €	Veränderung €
der ausgeschiedenen Mitglieder	212.400,00	251.400,00	39.000,00
der verbleibenden Mitglieder	3.684.150,00	3.697.500,00	13.350,00
aus gekündigten Anteilen	1.500,00	1.350,00	- 150,00
Gesamtbetrag	3.898.050,00	3.950.250,00	52.200,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.950,3. Davon entfallen T€ 251,4 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.697,5 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 1,4 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsguthaben insgesamt um T€ 52,2 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2022 €	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss €	Stand 31.12.2023 €
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	2.209.862,68	110.173,82	2.320.036,50
andere Ergebnisrücklagen	19.888.711,81	991.564,36	20.880.276,17
Gesamtbetrag	62.069.501,18	1.101.738,18	63.171.239,39

Die Rückstellungen haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung	Stand 01.01.2023 €	Zuführung €	Entnahme €	Auflösung €	Auf-/Abzinsung €	Stand 31.12.2023 €
Steuerrückstellung	0,00	3.856,00	0,00	0,00	0,00	3.856,00
Sonstige Rückstellungen	544.201,93	431.749,96	370.717,02	39.793,13	954,65	566.396,39
unterlassene Instandhaltung	19.029,27	0,00	19.029,27	0,00	0,00	0,00
Betriebskosten (Serviceleistungen der Messdienste)	169.924,00	212.660,00	167.536,16	2.387,84	0,00	212.660,00
Verwaltungskosten	170.053,76	146.384,79	133.471,42	748,57	- 529,30	181.689,26
Altersteilzeit	185.194,90	72.705,17	50.680,17	36.565,72	1.483,95	172.047,13
Gesamtbetrag	544.201,93	435.605,96	370.717,02	39.793,13	954,65	570.252,39

Folgende Rückstellungen sind per 31.12.2023 in vorstehender Übersicht unter der Position "Verwaltungskosten" insbesondere enthalten:

- eigene Personalkosten für die Erstellung des Jahresabschlusses und der Betriebskostenabrechnung

- Urlaubs- und Jubiläumsrückstellungen

- Prüfungskosten Jahresabschluss

- Kosten für die Steuererklärung und die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen.

Der für einen Mitarbeiter erfasste Betrag einer Altersteilzeit-Rückstellung aus dem Vorjahr wurde in voller Höhe ertragswirksam aufgelöst.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

Verbindlichkeiten	Insgesamt	davon
		Restlaufzeit
	€	unter 1 Jahr €	1 bis 5 Jahre €	über 5 Jahre €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	14.215.837,85	2.376.399,51	8.414.181,88	3.425.256,46
	(16.595.385,57)	(2.380.610,22)	(9.178.712,41)	(5.036.062,94)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	229.084,85	52.215,41	176.869,44	0,00
	(394.829,46)	(165.744,61)	(217.529,52)	(11.555,33)
Erhaltene Anzahlungen	5.557.498,16	5.557.498,16
	(4.975.293,11)	(4.975.293,11)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	32.651,44	32.651,44
	(27.567,78)	(27.567,78)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	819.536,22	819.536,22
	(831.945,56)	(831.945,56)
Sonstige Verbindlichkeiten	28.636,72	28.636,72
	(23.670,13)	(23.670,13)
Gesamtbetrag	20.883.245,24	8.866.937,46	8.591.051,32	3.425.256,46
	(22.848.691,61)	(8.404.831,41)	(9.396.241,93)	(5.047.618,27)

Verbindlichkeiten	davon
	gesichert
	€	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	14.215.837,85	GPR ^* / Verpfänd.
	(16.595.385,57)	GPR ^* / Verpfänd.
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	229.084,85	Grundpfandrechte
	(394.829,46)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

^* GPR: Grundpfandrechte

Als vereinbarte Kreditsicherheit besteht neben den Grundpfandrechten ein verpfändetes Bausparguthaben in Höhe von T€ 476,2.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen in Höhe von T€ 11.839,4 (Vorjahr: T€ 14.214,8) und gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von T€ 176,9 (Vorjahr: T€ 229,1).

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 10.076,3) abgerechnete Nebenkosten (T€ 4.400,4) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 256,4) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Erstattung von Versicherungen T€ 78,2

- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schönheitsreparaturen T€ 63,2

- Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen T€ 37,4.

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" erhöhten sich im Vorjahresvergleich um T€ 1.166,1 auf T€ 8.248,4. Dabei stiegen die Betriebskostenaufwendungen im Jahr 2023 um T€ 669,5, wesentlich bedingt durch erhöhte Heizungs- und Warmwasserkosten (T€ 349,7), gestiegene Grundgebühren bei der Wasserver- und -entsorgung (T€ 111,9) sowie höhere Kosten der Messdienstleister für die Abrechnung (T€ 62,4).

Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.303,6 und liegen damit T€ 496,3 über dem Vorjahresniveau. Hauptbestandteile der Kostenentwicklung sind gestiegene Großreparaturen (T€ 274,8) und Aufwendungen bei den zur Wiedervermietung hergerichteten Wohneinheiten (T€ 143,2) sowie erhöhte Instandhaltungsaufwendungen im Zusammenhang mit Versicherungsfällen (T€ 40,7).

Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 106,1 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.345,9. Die Abweichung resultiert hauptsächlich aus tarifbedingten Entgeltanpassungen.

Der Posten "Abschreibungen" erhöhte sich im Vorjahresvergleich um T€ 15,5 auf T€ 2.352,5.

Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält als wesentlichen Posten Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern. Die Aufwendungen für Fremdkapitalzinsen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 48,3 auf T€ 272,7 verringert.

D. Sonstige Angaben

Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit sind mit einer unbefristeten Bürgschaft einer Versicherungsgesellschaft in Höhe von T€ 150,0 gesichert.

Die Genossenschaft verfügt über ein Treuhandkonto für Mietkautionen in Höhe von T€ 26,0.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	14
technische Mitarbeiter	4
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	19
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	40

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2023 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2023	2.930
Abgang durch Tod früherer Jahre	4
Zugänge	237
Abgänge	242
Stand am 31. Dezember 2023	2.921

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 13.350 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Klaus Gawoehns (Vorsitzender)

Gisela Steinfurt (stellvertretende Vorsitzende)

Jürgen Mathias Weiß.

Ergebnisverwendung

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.101.738,18 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 13.05.2024 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses

110.173,82 € in die gesetzliche Rücklage und

991.564,36 € in die anderen Ergebnisrücklagen

eingestellt werden.

Stralsund, 13. Mai 2024

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann, Vorstand

Jan-Volker Strelow, Vorstand

Bericht des Aufsichtsrats

Zur Tätigkeit im Geschäftsjahr 2023 bis zur Vertreterversammlung am 05. Juni 2024

Der Aufsichtsrat hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr vor allem seiner wichtigsten Aufgabe gewidmet, die ihm Gesetz und Satzung aufgeben, der Förderung und Überwachung des Vorstandes in dessen Geschäftstätigkeit.

Um dieser Aufgabe in dem erforderlichen Umfang nachzukommen, hat sich der Aufsichtsrat vom Vorstand im Rahmen regelmäßig gemeinsam durchgeführter Sitzungen vom Gang der Angelegenheiten der Genossenschaft unterrichten lassen.

Vom 1.1. des Geschäftsjahres 2023 bis zur heutigen ordentlichen Vertreterversammlung dieses Jahres fanden 16 Aufsichtsratssitzungen, davon 14 gemeinsam mit dem Vorstand statt.

In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2022 stand neben den in diesem Zeitraum üblichen Themen

- Vorbereitung der ordentlichen Mitgliedervertreterversammlung

- Stand der Jahresabschlussarbeiten für das Geschäftsjahr 2022 und der Jahresabschluss selbst einschließlich des Beschlusses über die Verwendung des Jahresüberschusses Ergebnisrücklagen

ein anderes wichtiges Thema auf der Agenda, nämlich die neue Satzung nebst Wahlordnung. Beide Grundsatzdokumente sind dann ja bekanntlich in der Mitgliedervertreterversammlung am 31. Mai 2023 beschlossen worden.

Ansonsten waren unsere Themen

- die wirtschaftliche Entwicklung im Geschäftsjahr 2023 in Verbindung mit den Vorgaben des Wirtschaftsplans, einschließlich seiner Fortschreibung, Hier haben wir uns in den gemeinsamen Beratungen die wirtschaftliche Entwicklung im Geschäftsjahr 2023 in Verbindung mit den Vorgaben des Wirtschaftsplans, insbesondere die Soll-Ist-Vergleiche angesehen und vom Vorstand erläutern lassen.

- der Stand der baulichen Maßnahmen im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung einschließlich der Kostenentwicklung - Hierzu hat uns der Vorstand über den Stand ausführlich informiert. Darüber hinaus haben wir uns die für 2024 vorgesehen Baumaßnahmen erläutern lassen.

Weitere Schwerpunkte der Arbeit im Berichtszeitraum waren:

- die vorgeschriebenen Besprechungen bzw. Beratungen zum Bericht über die gesetzliche Pflichtprüfung des Jahresabschlusses zum 31.12.2022 (gem. § 53 GenG, sowie §§ 57 Abs. 4 und 58 Abs. 4 GenG)

Hierzu kann ich Ihnen sagen, dass uns der Bericht des Prüfungsverbandes vom 29.06.2023 über die gesetzliche Prüfung vorliegt. In der Gesamtaussage kommt der Prüfungsverband zu keinerlei Beanstandungen und wie in den Jahren zuvor zu Aussagen, wie:

- Übereinstimmung aller Geschäfte und Maßnahmen mit Gesetzt, Satzung und Geschäftsordnung

- Geschäftstätigkeit entspricht dem satzungsmäßigen Förderzweck gegenüber den Mitgliedern

- Vermögens- und Finanzlage sind geordnet; Zahlungsfähigkeit gesichert

- Vorstand und Aufsichtsrat sind ihren jeweiligen gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen

Weitere Schwerpunkte:

- die Aufstellung des Wirtschaftsplanes mit seinen Bestandteilen Erfolgsplan, Finanzplan und Bauplan, für das Geschäftsjahr 2024, sowie die Fortschreibung des Wirtschaftsplanes 2023

- die Abrechnung des Wirtschaftsplanes 2023

Weiterhin wurde der Aufsichtsrat unterjährig im Rahmen des Risikomanagements über Sachverhalte und Entwicklungen informiert, die von Bedeutung für die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft waren.

Der Aufsichtsrat hat sich darüber hinaus im Rahmen seiner Kontrollpflichten vom Vorstand zu folgenden Themen informieren lassen:

- Fernwärme und Energiepreisentwicklung;

- Energieverbrauch und CO ₂ Bilanz der WGA

Wie in allen vorangegangenen Jahren auch hat der Vorstand in nahezu jeder Sitzung über den aktuellen Leerstand informiert. Auch hier gab es in 2023 bis zum jetzigen Zeitpunkt eine anhaltend erfreuliche Entwicklung. Die Leerstandsquote betrug zum Jahresende 0,4 %. Das ist wichtig - denn die Ertragslage wird wesentlich durch das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung beeinflusst. Unser Kerngeschäft läuft also sher gut.

Ein weiteres Thema hat insbesondere den Aufsichtsrat im Rahmen seiner Zuständigkeit und emotional stark beschäftigt, nämlich die Suche nach der Nachfolge von Herrn Silbermann, der uns unwiderruflich signalisiert hatte, dass er aus gesundheitlichen Gründen nach Auslaufen seines jetzigen Vertrages als Vorstandsmitglied nicht mehr zur Verfügung steht. Diese Nachricht hat uns sehr getroffen. Aber im Interesse kontinuierlicher Vorstandsarbeit haben wir uns unverzüglich daran gemacht, eine Lösung zu finden. Mit Stephan Schmidt-Bandelin, der am 1. Juni 2024 in den Vorstand eingetreten ist, haben wir diese Lösung gefunden. In diesem Zusammenhang haben wir von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, dass wir nach unserer Satzung bis zu 3 Vorstandsmitglieder berufen können.

Speziell zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023:

Die Jahresabschlussarbeiten und die Prüfung des vom Vorstand vorgelegten Jahresabschlusses, des Lageberichtes und des Vorschlages für die Verwendung des Jahresüberschusses des abgelaufenen Geschäftsjahrs 2023 waren Gegenstand von Beratungen des Aufsichtsrates in den ersten Monaten dieses Jahres.

Der Aufsichtsrat hat gem. Gesetz und Satzung (§§ 38 Abs. 1 GenG bzw. 25 Abs. 5 der Satzung) den ihm vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss, den Lagebericht und den Vorschlag für die Verwendung des Jahresüberschusses geprüft.

Das Ergebnis seiner Prüfung liegt den Mitgliedervertretern in schriftlicher Form (gem. § 33 Abs. 1 Satz 2 GenG) vor.

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung des Jahresabschlusses 2023 durch den Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. wird voraussichtlich am 17.06.2024 beginnen.

Weiterhin haben wir uns mit den Vorbereitungen des 70-jährigen Jubiläums unserer Genossenschaft beschäftigt bzw. Vom Vorstand informieren lassen.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft für ihre Arbeit, die im Berichtszeitraum unter Leitung des Vorstandes in umsichtiger und verantwortungsbewusster Weise geleistet worden ist.

Wir bedanken uns beim Vorstand für die stets vertrauensvolle Zusammenarbeit und wünschen in der neuen Kostellation viel Erfolg zum Wohle unserer Genossenschaft.

Zum Abschluss meiner Ausführungen kann ich Ihnen wiederum sagen, dass nach unserer Überzeugung die Genossenschaft auch weiterhin auf soliden wirtschaftlichen Beinen steht.

Nach alledem bitte ich Sie, unseren Beschlussempfehlungen zu folgen

Der Aufsichtsrat empfiehlt den Mitgliedervertreterinnen und Mitgliedervertretern:

• den Jahresabschluss 2023 in der vorgelegten Fassung festzustellen und den Lagebericht zu billigen,

• Vorstand und Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung zu erteilen.

Ich danke für die Aufmerksamkeit

Gez. Klaus Gawoehns, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 05.06.2024 festgestellt.

2e:T24304,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Anhang des Jahresabschlusses 2022

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO) in der aktuellen Fassung beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren. Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden nach den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zeitanteilig linear abgeschrieben. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen 250,01 bis 1.000,00 € (netto) sind im Berichtsjahr als Sammelposten angelegt und werden über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben. Anschaffungskosten für geringwertige Vermögensgegenstände bis 250,00 € (netto) wurden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen für Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Rückstellungen für Altersteilzeitvereinbarungen sind in Höhe von T€ 185,2 gebildet worden. Für die Altersteilzeitverträge wurde das Blockmodell vereinbart, die Restlaufzeit der Rückstellungen beträgt zwischen zwei und fünf Jahren. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine jährliche Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt.

Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 19,0 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel auf der Seite 4 dargestellt.

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 501,4) umfassen im Wesentlichen die Nachrüstung von drei Personenaufzugsanlagen in den Liegenschaften Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18. Die dargestellten Abgänge weisen die Auszahlung von Zuschüssen des Landesförderinstitutes Mecklenburg-Vorpommern für die Errichtung zweier Aufzugsanlagen in den oben genannten Liegenschaften aus.

Die Zugänge im Posten "Bauvorbereitungskosten" (T€ 22,6) beinhalten Planungsleistungen für die vorgesehene Nachrüstung von Personenaufzugsanlagen im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7, in der Vogelsangstr. 2, 4, 6, 8, 10 und für die Erweiterung einer fremdgenutzten Gewerbeeinheit. Die Umbuchungen von Bauvorbereitungskosten zu den Grundstücken mit Wohnbauten (T€ 11,3) bilden den Baubeginn für Modernisierungsmaßnahmen (Aufzugsnachrüstung) in der Liegenschaft Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 ab.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2022 bis 31.12.2022 in Höhe von T€ 4.358,6.

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	per 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	per 31.12.2022
				(+/-)
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	155.901,80	4.165,00	0,00	0,00	160.066,80
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	133.163.947,77	501.409,44	117.018,00	11.347,62	133.559.686,83
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	520.519,91	0,00	0,00	0,00	520.519,91
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	826.386,04	99.230,93	26.966,60	0,00	898.650,37
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	29.017,56	22.608,99	0,00	-11.347,62	40.278,93
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	134.589.047,35	623.249,36	143.984,60	0,00	135.068.312,11
Anlagevermögen gesamt	134.744.949,15	627.414,36	143.984,60	0,00	135.228.378,91

	Abschreibungen
	per 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	per 31.12.2022

	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	136.155,44	12.454,07	0,00	148.609,51
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	54.188.919,37	2.263.500,75	0,00	56.452.420,12
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	382.273,15	14.246,40	0,00	396.519,55
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	725.808,93	46.772,27	26.966,60	745.614,60
	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	55.297.001,45	2.324.519,42	26.966,60	57.594.554,27
Anlagevermögen gesamt	55.433.156,89	2.336.973,49	26.966,60	57.743.163,78

	Buchwert
	per 31.12.2022	per 31.12.2021

	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	11.457,29	19.746,36
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	77.107.266,71	78.975.028,40
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	124.000,36	138.246,76
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	153.035,77	100.577,11
	0,00	0,00
Bauvorbereitung	40.278,93	29.017,56
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
Zwischensumme	77.473.757,84	79.292.045,90
Anlagevermögen gesamt	77.485.215,13	79.311.792,26

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2022

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen	T€ 568,5
- Guthaben von Energieversorgern aus Abrechnungen für das Geschäftsjahr 2022	T€ 406,3
- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen	T€ 247,6.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand	Stand	Veränderung
	31.12.2021	31.12.2022
	[€]	[€]	[€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	235.350,00	212.400,00	- 22.950,00
der verbleibenden Mitglieder	3.649.350,00	3.684.150,00	34.800,00
aus gekündigten Anteilen	1.950,00	1.500,00	- 450,00
Gesamtbetrag	3.886.650,00	3.898.050,00	11.400,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.898,1. Davon entfallen T€ 212,4 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.684,2 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 1,5 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsguthaben insgesamt um T€ 11,4 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand	Einstellungen aus dem	Stand
	31.12.2021	Jahresüberschuss	31.12.2022
	[€]	[€]	[€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	2.072.549,24	137.313,44	2.209.862,68
andere Ergebnisrücklagen	18.652.890,86	1.235.820,95	19.888.711,81
Gesamtbetrag	60.696.366,79	1.373.134,39	62.069.501,18

Die Rückstellungen haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung	Stand	Zuführung	Entnahme	Auflösung	Auf-/Abzinsung	Stand
	01.01.2022					31.12.2022
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Steuerrückstellung	12.063,00	0,00	9.541,91	2.521,09	0,00	0,00
Sonstige Rückstellungen	498.599,55	311.843,06	242.135,98	24.291,66	186,96	544.201,93
unterlassene Instandhaltung	26.838,07	19.029,27	26.838,07	0,00	0,00	19.029,27
Betriebskosten	163.985,00	169.924,00	155.915,86	8.069,14	0,00	169.924,00
(Serviceleistungen der Messdienste)
Verwaltungskosten	175.709,68	55.016,50	44.224,81	16.222,52	- 225,09	170.053,76
Altersteilzeit	132.066,80	67.873,29	15.157,24	0,00	412,05	185.194,90
Gesamtbetrag	510.662,55	311.843,06	251.677,89	26.812,75	186,96	544.201,93

Folgende Rückstellungen sind per 31.12.2022 in vorstehender Übersicht unter der Position "Verwaltungskosten" insbesondere enthalten:

―	eigene Personalkosten für die Erstellung des Jahresabschlusses und der Betriebskostenabrechnung
―	Urlaubsrückstellungen und Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie für Jubiläumszuwendungen
―	Prüfungskosten Jahresabschluss
―	Kosten für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

		davon
Verbindlichkeiten		Restlaufzeit			gesichert
	Insgesamt	unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre		Art der Sicherung
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Anleihen	-	-	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber	16.595.385,57	2.380.610,22	9.178.712,41	5.036.062,94	16.595.385,57	GPR* / Verpfänd.
Kreditinstituten	(18.932.985,08)	(2.338.662,01)	(9.510.369,16)	(7.083.953,91)	(18.932.985,08)	GPR* / Verpfänd.
Verbindlichkeiten gegenüber	394.829,46	165.744,61	217.529,52	11.555,33	394.829,46	Grundpfandrechte
anderen Kreditgebern	(619.149,47)	(239.320,01)	(311.687,35)	(68.142,11)	(619.149,47)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	4.975.293,11	4.975.293,11
	(4.725.199,86)	(4.725.199,86)
Verbindlichkeiten aus	27.567,78	27.567,78
Vermietung	(27.113,95)	(27.113,95)
Verbindlichkeiten aus	0,00	0,00
Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten aus	831.945,56	831.945,56
Lieferungen und Leistungen	(963.188,02)	(963.188,02)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	23.670,13	23.670,13
	(25.327,26)	(25.327,26)
Gesamtbetrag	22.848.691,61	8.404.831,41	9.396.241,93	5.047.618,27
	(25.292.963,64)	(8.318.811,11)	(9.822.056,51)	(7.152.096,02)

* GPR: Grundpfandrechte

Als vereinbarte Kreditsicherheit besteht neben den Grundpfandrechten ein verpfändetes Bausparguthaben in Höhe von T€ 401,6.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen in Höhe von T€ 14.214,8 (Vorjahr: T€ 16.594,3) und gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von T€ 229,1 (Vorjahr: T€ 379,8).

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 9.982,7) abgerechnete Nebenkosten (T€ 4.621,3) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 284,6) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schönheitsreparaturen	T€ 36,6
- Erträge aus Erstattung von Versicherungen	T€ 32,4
- Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	T€ 16,2.

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" verringerten sich im Vorjahresvergleich um T€ 225,6 auf T€ 7.082,3. Dabei sanken die Betriebskostenaufwendungen im Jahr 2022 um T€ 293,0, wesentlich bedingt durch reduzierte Verbräuche bei nur moderat gestiegenen Arbeitspreisen im Abrechnungszeitraum und die Umsetzung gesetzlicher Entlastungsmaßnahmen. Gleichzeitig erhöhten sich die Aufwendungen für die nicht umlagefähigen Betriebskosten der Gartenpflege, die Grundgebühr der Wasserver- und - entsorgung und die Gebäudereinigung um insgesamt T€ 54,9.

Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.807,3 und liegen damit T€ 60,7 unter dem Vorjahresniveau. Bei gestiegenen Großreparaturen (T€ 223,5) und laufenden Instandhaltungen im vermieteten Bestand (T€ 51,4) reduzierten sich die Aufwendungen bei den zur Wiedervermietung hergerichteten Wohneinheiten (T€ 138,3), den Balkonverglasungen (T€ 35,9) und bei den aus der Instandhaltungsrücklage entnommenen Beträgen für die nach dem Wohnungseigentumsgesetz verwalteten Einheiten (T€ 34,0) als wesentliche Posten in dieser Position.

Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 89,9 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.239,8. Die Abweichung resultiert hauptsächlich aus zusätzlichen Personaleinstellungen und tarifbedingten Entgeltanpassungen.

Der Posten "Abschreibungen" erhöhte sich im Vorjahresvergleich um T€ 21,4 auf T€ 2.337,0.

Die Summe der "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" erhöhte sich um T€ 55,4. Wesentliche Posten ergeben sich aus den Einzelpositionen der "Sächlichen Verwaltungsaufwendungen".

D. Sonstige Angaben

In der Bilanz nicht enthaltene finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Instandhaltungs-, Umbau- und Modernisierungsvorhaben bestehen am Ende des Geschäftsjahres 2022 in Höhe von T€ 159,9. Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit sind mit einer unbefristeten Bürgschaft einer Versicherungsgesellschaft in Höhe von T€ 150,0 gesichert.

Die Genossenschaft verfügt über ein Treuhandkonto für Mietkautionen in Höhe von T€ 24,7.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2022 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	14
technische Mitarbeiter	4
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	18
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	39.

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2022 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2022	2.913
Abgang durch Tod früherer Jahre	1
Zugänge	238
Abgänge	220
Stand am 31. Dezember 2022	2.930.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 34.800 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Klaus Gawoehns (Vorsitzender)

Gisela Steinfurt (stellvertretende Vorsitzende)

Jürgen Mathias Weiß.

Ergebnisverwendung

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2022 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.373.134,39 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 08.05.2023 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses

137.313,44 € in die gesetzliche Rücklage und

1.235.820,95 € in die anderen Ergebnisrücklagen

eingestellt werden.

Stralsund, 08. Mai 2023

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

- Vorstand -

Lagebericht 2022

1. Grundlagen des Unternehmens

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2022 über einen Bestand von 61 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.756	Wohnungen mit	157.422 m² Wohnfläche
8	Geschäften und Gewerbeobjekten mit	989 m² Nutzfläche
11	eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.257 m² Nutzfläche
4	eigengenutzten Garagen
1	fremdgenutzten Garage
389	Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.454 m².

Der Bestand an Wohnungen erhöhte sich im Geschäftsjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr durch die Umwandlung eines zuvor als Gästewohnung genutzten Gewerbeobjektes in Wohnraum um eine Einheit. Dadurch sowie durch weitere bauliche Maßnahmen, die eine Wohnflächenreduzierung zur Folge hatten, erhöhte sich die Gesamtwohnfläche insgesamt um 9 m². Die Anzahl der eigengenutzten Gewerbeobjekte sank hingegen durch die benannte Umwandlung der Gästewohnung in Wohnraum um eine Einheit. Dessen Gesamtnutzfläche reduzierte sich somit um 69 m². Bei den fremdgenutzten Gewerbeobjekten sowie den Garagen kam es im Vorjahresvergleich zu keinen Veränderungen. Die Zahl der Kfz-Stellplätze erhöhte sich durch die Errichtung einer Parkplatzanlage um 14. Der Bestand an Grund und Boden blieb im Vorjahresvergleich unverändert.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes mit Studenten und Auszubildenden stellte die Genossenschaft 24 Wohnungen zur Nutzung von Wohngemeinschaften bereit. Das waren zwei weniger als im Jahr zuvor. Zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen stehen mit vier möblierten Gästewohnungen eine weniger zur Verfügung als im Vorjahr. Für Havariefälle hält die Genossenschaft unverändert eine möblierte Wohnung bereit. Ein Gemeinschaftsraum kann für die Durchführung von Veranstaltungen und Familienfeiern genutzt werden.

Die genossenschaftlichen Wohnungen wurden bis auf vier Einheiten, die vom Landkreis Vorpommern-Rügen angemietet worden sind, auch im Jahr 2022 ausschließlich an Genossenschaftsmitglieder vermietet. Die Nachfrage nach Wohnraum mit guter Wohnqualität und sozial verträglichen Preisen war unverändert hoch. Dieses und das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Geschäftsmodell der Genossenschaft lassen erkennen, dass Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut in ökonomischer, gesellschaftlicher und sozialer Verantwortung zu pflegen ist. Wohnungen sind ein langlebiges Wirtschaftsgut. Daher orientiert sich die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund stets neben der Wohnqualität und Wohnzufriedenheit ihrer Mitglieder am langfristigen Erfolg ihrer Investitionen und nicht an maximal erzielbaren Mieten oder an kurzfristigen Gewinnen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland merklich. Hohe Energiekosten sowie deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit angemessenem Wohnraum zu versorgen.

Trotz dieser nach wie vor schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2022 insgesamt noch gut behaupten. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2022 um 1,8 Prozent gewachsen. Zur insgesamt positiven Entwicklung haben auch Unterstützungsprogramme des Staates und die nahezu vollständige Abschaffung der Corona-Restriktionen beigetragen.

Neben der hohen Zahl an Ukraine-Flüchtlingen ist auch die Zahl Asylsuchender aus anderen Ländern wieder gestiegen. Die Fluchtursachen bestehen unverändert fort.

Die Lage auf dem Arbeitsmarkt entwickelte sich negativ. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit betrug die Landesarbeitslosenquote im Dezember des Berichtsjahres 7,6 Prozent. Sie lag damit 0,6 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Arbeitslosenquote im Kreis Vorpommern-Rügen stieg im gleichen Zeitraum um 1,0 Prozentpunkte auf 9,6 Prozent.

Die Verbraucherpreise in Deutschland sind im Jahr 2022 nach Angabe des Statistischen Bundesamtes gegenüber dem Vorjahr um 7,9 Prozent gestiegen.

Stralsunds Einwohnerzahl mit Hauptwohnsitz ist laut Einwohnermelderegister der Hansestadt Stralsund im Jahr 2022 auf 59.618 gestiegen.

2.2 Geschäftsverlauf

Für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund verlief das Geschäftsjahr 2022 erfolgreich. Das Ergebnis lag dabei unter dem Vorjahresniveau. Wesentliche Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung im Geschäftsjahr 2022 von Bedeutung sind, fasst nachfolgende Tabelle zusammen:

Position	Plan	Ist	Ist
	GJ 2022	GJ 2022	GJ 2021
	[T€]	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.905,0	9.982,7	9.883,2
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-470,0	-284,3	-399,0
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-10,0	-0,3	-3,9
Instandhaltungsaufwendungen	2.662,7	2.807,3	2.746,5
Personalaufwand	2.522,2	2.239,8	2.149,9
Zinsaufwendungen	345,1	321,5	368,9
Jahresüberschuss	918,8	1.373,1	1.552,6

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich mit dem Wirtschaftsplan vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit T€ 1.373,1 um T€ 454,3 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen vor allem in der vorsichtigen Planung der Aufwendungen und Erträge. Wesentliche Plan-Ist-Abweichungen, die das Ergebnis positiv beeinflussen, resultieren vor allem aus niedriger als geplanten Personalaufwendungen sowie den tatsächlich angefallenen Erlösschmälerungen aus Sollmieten. Darüber hinaus entwickelten sich die Umsatzerlöse aus Sollmieten aufgrund der Marktlage positiver als prognostiziert.

Gegenüber der Planungsrechnung sind die Instandhaltungsaufwendungen um T€ 144,6 höher ausgefallen und beeinflussen das Jahresergebnis negativ. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beträgt T€ 60,8. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2022 durchschnittlich 17,58 €/m² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 17,20 €/m²). Hauptursachen für die Abweichungen zum Vorjahr liegen im erhöhten Umfang der Großreparaturen sowie in den gestiegenen Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen in Wohnungen im bewohnten Zustand. Rückläufig waren die Aufwendungen zur Wiederherrichtung von Wohnraum zur Wiedervermietung.

Die im Vergleich zum Wirtschaftsplan niedrigeren Personalaufwendungen sind vor allem auf Verzögerungen bei Personaleinstellungen und auf den wegen der Inanspruchnahme von Krankengeld verbundenen Wegfall von Entgeltfortzahlungen zurückzuführen. Weitere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Entwicklung der Zinsaufwendungen war wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig.

Die drastisch gestiegenen Preise im Einkauf von Energie und Baustoffen sowie die sich teilweise verschlechterte Verfügbarkeit von Baumaterialien führten trotz leichter Verzögerungen bei der Ausführung von Instandhaltungsmaßnahmen zu keinen wesentlichen Plan- und Ist-Abweichungen für das Geschäftsjahr 2022.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2022 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

- Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7
- Nachrüstung einer innen liegenden Personenaufzugsanlage inklusive Außenanlagen und Feuerwehrzufahrt mit umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen in einigen Wohneinheiten
- Balkon-, Fassaden- und Dachsanierung
- Gesamtinvestition:	T€ 779,6
- Investition im Jahr 2022:	T€ 768,2
- bilanzielle Bewertung:	T€ 266,4 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 489,1 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
- Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18
- Nachrüstung einer innen liegenden Personenaufzugsanlage inklusive Treppenhausrenovierung und umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen in einigen Wohneinheiten (Fortsetzung der Arbeiten aus dem Geschäftsjahr 2021)
- Gesamtinvestition:	T€ 341,3
- Investition im Jahr 2022:	T€ 127,0
- bilanzielle Bewertung:	nachträgliche Herstellungskosten
- Finanzierung im Jahr 2022:	54 % Eigenmittel
	46 % Zuschuss des Landesförderinstitutes
- Friedrich-List-Str. 16, 18, 20, 22
- Neubau einer zentralen Heizungsanlage einschl. Rückbau von dezentralen Heizungsanlagen in 28 Wohnungen
- Gesamtinvestition:	T€ 184,0
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
- Helmuth-Graf-von-Moltke-Str. 1, 3
- Fassaden- und Dachsanierung sowie Erneuerung von Hauseingängen und Kellerfenstern
- Gesamtinvestition:	T€ 138,3
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel.

Über die genannten baulichen Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. die Umstellung auf Funk-Rauchwarnmelder in den genossenschaftseigenen Wohnungen fortgesetzt, Pkw-Parkplätze errichtet, Fassaden gereinigt und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen. Im Rahmen der Bauvorhaben im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und im Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18 wurden vom Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern Fördermittel aus dem "Landesprogramm Personenaufzüge und Lifte, barrierearmes Wohnen" bewilligt und im laufenden Geschäftsjahr ausgezahlt.

Insgesamt wurden im Jahr 2022 im Rahmen geplanter Baumaßnahmen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 407,0 (Vorjahr: T€ 467,6) aktiviert und Großreparaturen in Höhe von T€ 999,1 (Vorjahr: T€ 775,6) erbracht.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 36 Mitarbeiter in Vollzeit und drei Mitarbeiter in Teilzeit nach den Regelungen des Altersteilzeitmodells. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Gesamtbeurteilung zum Geschäftsverlauf

Insgesamt wird die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr durch den Vorstand der Genossenschaft als positiv bewertet. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, wie beispielsweise der verhältnismäßig schwachen Wirtschaftskraft der Region und der Auswirkungen des Ukraine-Krieges wurde wiederum ein solides Jahresergebnis erzielt. Darüber hinaus konnte auch im Jahr 2022 die gute Vermietungssituation des genossenschaftlichen Wohnraums weiter verbessert werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand zudem weiter aufgewertet. Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt werden.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2022 stellt sich die Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weiterhin positiv dar. Der im Berichtsjahr erzielte Jahresüberschuss setzte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2022	2021	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
Hausbewirtschaftung	1.368.696,76	1.436.345,85	-67.649,09
Betreuungstätigkeit	-1.421,00	-24.829,02	23.408,02
sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u. a.	-16.571,08	-67.200,07	50.628,99
Betriebsergebnis	1.350.704,68	1.344.316,76	6.387,92
neutrales Ergebnis	22.429,71	208.234,79	-185.805,08
Jahresüberschuss	1.373.134,39	1.552.551,55	-179.417,16

Der erzielte Jahresüberschuss wird auch im Geschäftsjahr 2022 maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 67,6 geringeren Betrag und wird vor allem durch gestiegene Instandhaltungsaufwendungen und planmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen negativ beeinflusst. Niedrigere Zinsaufwendungen, höhere Erträge aus den Sollmieten sowie geringere Erlösschmälerungen aus Sollmieten beeinflussen das Ergebnis positiv.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb / Finanzgeschäft u. a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 50,6 niedrigeres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus geringeren Aufwendungen für über Pflegekassen finanzierte Badumbauten, geringeren Vorauszahlungen für Körperschafts- und Gewerbesteuer sowie dem Ausgleich der Verdienstausfälle von Mitarbeitern wegen Quarantäneanordnungen nach dem Infektionsschutzgesetz sowie im Zusammenhang mit Gesundheitsmaßnahmen der Berufsgenossenschaft.

Das neutrale Ergebnis schließt mit einem um T€ 185,8 niedrigeren Betrag gegenüber dem Vorjahr. Hauptursachen liegen hier in dem Verkauf von zwei Wohneinheiten im Geschäftsjahr 2021, der zu einem Veräußerungsgewinn in Höhe von T€ 201,0 geführt hatte.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 47,5 resultieren vorrangig aus Zinsfestschreibungen auf dem günstigen Niveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

Finanzlage

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um Annuitätendarlehen, die überwiegend zum Ende der Zinsbindefristen vollständig zurückgezahlt sind. Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 0,62 und 2,99 Prozent. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2022 - betrug im Berichtsjahr 1,45 Prozent gegenüber 1,67 Prozent im Vorjahr.

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Finanzmittelbestandes im Berichtsjahr ist in der Kapitalflussrechnung auf Seite 7 ersichtlich. Die Auflistung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Genossenschaft durch entsprechende Zu- und Abflüsse von Geldmitteln im Jahresverlauf 2022 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG1, der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 3.760,5 betrug und damit um T€ 16,2 über dem des Vorjahres lag.

Insgesamt erhöhte sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um T€ 2,6. Die höheren Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit (T€ 320,8) ergeben sich im Vorjahresvergleich hauptsächlich aus den Einzahlungen aus dem Verkauf von zwei Wohneinheiten im Geschäftsjahr 2021 und gestiegenen Investitionen in die Betriebs- und Geschäftsausstattung im Berichtsjahr. Im Finanzierungsbereich ergeben sich um T€ 63,3 niedrigere Mittelabflüsse. Die Gründe hierfür liegen hauptsächlich im Zugang von zwei Baukostenzuschüssen des Landesförderinstitutes Mecklenburg-Vorpommern für die Nachrüstung von Personenaufzugsanlagen im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und im Kranichgrund 2, 4, 6, 8 ,10 sowie in niedrigeren Zinsbelastungen beim Fremdkapital.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 174,0 erhöht. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelzufluss von T€ 612,4 zu verzeichnen.

¹ DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Kapitalflussrechnung

	2022	2021
	[€]	[€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+ 1.373.134,39	+ 1.552.551,55
Abschreibung auf Anlagevermögen	+ 2.336.973,49	+ 2.315.555,59
Zunahme langfristiger Rückstellungen	53.622,72	77.224,90
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	- 3.200,00	- 200.971,31
Buchwertabgang von Wohnungen	0,00	0,00
Cashflow nach DVFA/SG	+ 3.760.530,60	+ 3.744.360,73
Zunahme (+) / Abnahme (-) kurzfristiger Rückstellungen	- 8.020,34	-24.116,18
Zunahme (-) / Abnahme (+) sonstiger kurzfristiger Aktiva	- 192.306,47	- 349.144,94
Zunahme (+) / Abnahme (-) sonstiger kurzfristiger Passiva	+ 111.376,73	+ 237.352,79
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	+ 315.335,93	+ 362.981,63
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	+ 18.753,29	+ 12.912,01
Ertragssteuerzahlung	- 18.748,39	0,00
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+ 3.986.921,35	+ 3.984.346,04
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	- 4.165,00	- 9.686,12
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	+ 3.200,00	+ 270.000,00
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen Modernisierung von Wohnbauten u.a.	- 524.018,43	- 525.831,24
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	- 99.230,93	- 37.798,50
Veränderungen von Bausparverträgen / ohne Zinsen	-434.170,90	- 434.250,00
Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 1.058.385,26	- 737.565,86
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	+ 11.400,00	+ 53.845,00
Valutierung von Darlehen	0,00	0,00
planmäßige Tilgungen	- 2.561.919,52	- 2.532.676,30
außerplanmäßige Tilgungen	0,00	0,00
Ablösung eines Darlehens durch Bausparguthaben	0,00	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Zugang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Einzahlung aus Baukostenzuschuss	+ 117.018,00	+ 29.255,00
gezahlte Zinsen	- 321.050,48	- 368.241,34
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	- 2.754.552,00	- 2.817.817,64
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+ 173.984,09	+ 428.962,54
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2022	+ 3.287.580,86	+ 2.858.618,32
Finanzmittelbestand zum 31.12.2022	+ 3.461.564,95	+ 3.287.580,86

Zusammensetzung Finanzmittelbestand

	[€]	[€]
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+ 3.461.564,95	+ 3.287.580,86
Guthaben bei Bausparkassen	+ 2.784.834,27	+ 2.346.387,26
Finanzmittelbestand zum 31.12.2022	+ 6.246.399,22	+ 5.633.968,12

Auch im Geschäftsjahr 2022 war die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund somit jederzeit in der Lage, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Vermögenslage

Zusammengefasst stellt sich die Vermögenslage wie folgt dar:

	GJ 2022		GJ 2021		Veränderung
	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Aktiva
Anlagevermögen	77.485,2	86,7	79.311,8	87,7	-1.826,6
Umlaufvermögen	11.929,7	13,3	11.127,4	12,3	802,3
Gesamtvermögen	89.414,9	100,0	90.439,2	100,0	-1.024,3
Passiva
Eigenkapital	65.967,6	73,8	64.583,0	71,4	1.384,6
langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten	16.974,2	19,0	19.536,1	21,6	-2.561,9
Altersteilzeitrückstellungen	185,2	0,2	132,1	0,2	53,1
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	36,3	0,0	35,8	0,0	0,5
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	6.251,7	7,0	6.152,2	6,8	99,5
Gesamtkapital	89.414,9	100,0	90.439,2	100,0	-1.024,3

Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Der Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 86,7 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 1.826,6 verringert. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie den planmäßigen Abschreibungen. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 13,3 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 6.246,4, die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 4.358,6 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 1.261,5. Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 802,3, wesentlich bedingt durch die Zunahme des Finanzmittelbestandes bei den flüssigen Mitteln und Bausparguthaben sowie Versorgerguthaben aus dem Energieeinkauf für das Abrechnungsjahr 2022 (Dezembersoforthilfe und ermäßigter Umsatzsteuersatz) im Bereich der sonstigen Vermögensgegenstände.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 1.384,6 und beträgt T€ 65.967,6. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben.

Die Eigenkapitalquote stieg um 2,4 Prozentpunkte auf 73,8 Prozent. Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich durch erbrachte Tilgungsleistungen um insgesamt T€ 2.561,9. Bei den Altersteilzeitrückstellungen kam es zu einer Erhöhung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 53,1.

Wesentliche Veränderungen im Bereich der kurzfristigen Fremdmittel ergeben sich aus dem Anstieg der erhaltenen Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten (+ T€ 250,1) sowie aus den geringeren Verbindlichkeiten aus Betriebskosten (- T€ 90,9) und aus Bauleistungen (T€ 69,9). Insgesamt erhöhten sich die kurzfristigen Fremdmittel um T€ 99,5.

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:
- Sollmiete je m² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2022:	5,21 €/m²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2022:	59
	31.12.2021:	95
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12. (bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände)	GJ 2022:	0,8 %
	GJ 2021:	1,6 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2022:	7,3 %
	GJ 2021:	8,7 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2022:	24,4 %
	GJ 2021:	24,5 %

Die im Geschäftsjahr 2022 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 5,21 € je m² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Anstieg der Sollmieten von fünf Cent je m².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 59 Genossenschaftswohnungen leer, das waren 36 Einheiten weniger als am Bilanzstichtag des Vorjahres. Dies ist auf die erhöhte Nachfrage am Stralsunder Wohnungsmarkt zurück zu führen. Die Leerstandsquote der Wohnungen, die länger als drei Monate nicht vermietet waren, sank im Vorjahresvergleich um 0,8 Prozentpunkte auf 0,8 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel sank gegenüber dem Vorjahr. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 7,3 Prozent um 1,4 Prozentpunkte unter der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist eine Reduzierung der Fluktuation um 0,1 Prozentpunkt auf 24,4 Prozent zu verzeichnen.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Risiken im Betriebskostenbereich

Die seit dem letzten Jahr drastisch gestiegenen Energiepreise werden gegenwärtig durch verschiedene staatliche Entlastungsaktionen wie Preisdeckel, Soforthilfemaßnahmen und Umsatzsteuerermäßigungen teilweise abgefedert. Sollten diese Entlastungen wegfallen, könnten deutlich steigende Bruttowarmmieten die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, gefährden. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Gleiches gilt für den Auslauf langfristiger Energielieferungsverträge mit den Energieversorgern. Auch hier ist mit einem Preisanstieg und damit mit einem entsprechenden Anstieg der Bruttowarmmieten zu rechnen, was wiederum, gepaart mit den inflationsbedingten Steigerungen der allgemeinen Lebenshaltungskosten, den Spielraum für künftige Mieterhöhungen vermindern könnte.

Zinsänderungsrisiken

Zur Dämpfung der gegenwärtig hohen Inflationsraten hat die Europäische Zentralbank die Wende zu einer restriktiven Geldpolitik eingeleitet und die Leitzinsen seit Mitte des Jahres 2022 mehrfach erhöht. Für die Aufnahme neuer Darlehen bzw. die Prolongation bestehender Darlehen besteht ein signifikantes Zinsänderungsrisiko.

Markt- und Objektrisiken

Die Nachfrage nach Wohnraum ist auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin hoch. Damit haben sich die Markt- und Objektrisiken für die Bestände der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Jahr 2022 nicht wesentlich erhöht. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und einer möglichen Abschwächung der Nachfragesituation kann dieses Risiko langfristig allerdings ansteigen. Angepasst an die Nachfrage wird diesem Risiko durch Investitionen in die Modernisierung des Bestandes begegnet.

Liquiditätsrisiken

Risiken, die eine mögliche Liquiditätsschwächung bewirken könnten, werden ständig beobachtet. Deren Überwachung und Steuerung erfolgt im Rahmen des Controllings und regelmäßiger Liquiditätsprognosen. Es erfolgt zudem eine tägliche Kontrolle des Finanzmittelbestandes sowie anstehender Mittelabflüsse. Somit ist sichergestellt, dass die Genossenschaft jederzeit ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Gefährdungen der finanziellen Entwicklung, die sich aus verzögerten Geldflüssen bei den Einnahmen oder unvorhergesehenen Ausgaben ergeben könnten, sind für die Genossenschaft momentan nicht erkennbar.

Investitionsrisiken

Hinsichtlich der Investitions- und Instandhaltungstätigkeit in die Wohnungsbestände der Genossenschaft bzw. möglicher Neubauprojekte führt die dynamische Preisentwicklung in der Bauwirtschaft zu erhöhten Risiken. Hohe Baukosten wirken sich letztendlich negativ auf die Entwicklung der Nutzungsgebühren aus. Es ist daher nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg dieser Kosten Risiken für die Umsetzung zukünftiger Investitionen bedeuten könnte. Zudem besteht die Gefahr, dass weitere staatliche Klimaschutzauflagen und steigende Kosten das Bauen weiter verteuern.

CO ₂-Bilanz und Klimastrategie

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Es wurde bereits eine CO ₂-Bilanz auf Basis der genossenschaftlichen Vermietungsobjekte erstellt, die aktiv fortgeschrieben wird. Neben der Weiterentwicklung der CO ₂-Bilanz ist die sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Risiken im Bereich der Informationstechnologie (IT)

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Das Unternehmen ist langfristig finanziert und weist eine gute Eigenkapitalquote sowie einen geringen Verschuldungsgrad auf. Mit der Bonitätseinstufung "notenbankfähig" der Deutschen Bundesbank gehört die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zudem weiterhin zu den Unternehmen, die als bonitätsmäßig einwandfrei im Sinne der Bundesbank gelten und damit in den Vorteil geringerer Risikoaufschläge bei den Darlehenskonditionen kommen.

Auch die mit den demographischen Entwicklungen einhergehenden Veränderungsprozesse in der Alterungsstruktur der Bevölkerung und der damit verbundene Bedarf an altersgerechten Wohnungen werden als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der kontinuierlichen Nachrüstung von Personenaufzügen und der Schaffung barrierearmer Wohnungen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. Diese Investitionen erhöhen auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität, insbesondere für ältere Menschen, in der Hansestadt Stralsund weiter. Mit der Inbetriebnahme einer weiteren Aufzugsanlage im Jahr 2022 werden nunmehr 35 Personenaufzüge in den genossenschaftseigenen Wohnanlagen betrieben. Damit sind 18 Prozent der Genossenschaftswohnungen über einen Aufzug erreichbar.

4. Prognosebericht

Die voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft ist für die nächsten Jahre in den Wirtschaftsplänen des Unternehmens festgehalten. In diese sind aktuelle Parameter, wie Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie zur Entwicklung des lokalen Wohnungsmarktes eingeflossen. Unter Berücksichtigung kalkulierbarer Rahmenbedingungen gewährleisten die erstellten Wirtschaftspläne und deren Fortschreibungen die Sicherheit und Stabilität für künftig erfolgreiches Handeln am Stralsunder Wohnungsmarkt.

Die Genossenschaft wird auch zukünftig ihr Immobilienportfolio weiter optimieren. Die Investitionen in den Bestand werden ausgewogen und nachhaltig fortgeführt. Für das Jahr 2023 sind u. a. die Sanierung von Balkonen, Fassade und Dach in der Liegenschaft Hellmuth-Heyden-Weg 5, 7, 9, 11, die Sanierung von Fassade und Dach in der Vogelsangstr. 2, 4, 6, 8, 10 sowie die Errichtung einer Personenaufzugsanlage im Gottlieb- Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 geplant. Außerdem werden im Heinrich-Heine-Ring 43, 45, 47, 49, 51 die Zuwegung erneuert und eine Parkplatzanlage mit 15 Stellplätzen errichtet, in der Mauerstr. 7 - 9 die Wohnungseingangstüren erneuert und in der Maxim-Gorki-Str. 19 - 24 steht die Erneuerung der Trinkwasserleitungen an. An- und Verkäufe von Wohnimmobilien sind hingegen kurz- und mittelfristig nicht vorgesehen.

Im Jahr 2022 wurden Investitionen in Maßnahmen zur Reduzierung der CO2-Emmissionen in Höhe von T€ 184,0 getätigt. Für das Geschäftsjahr 2023 ist auf einer von der Genossenschaft bereitgestellten Dachfläche die Inbetriebnahme einer Mieterstrom- Photovoltaikanlage durch einen externen Kooperationspartner vorgesehen. Die 90 Haushalte des Gebäudes können ab diesem Zeitpunkt mit klimafreundlichem und kostengünstigem Strom vom eigenen Hausdach versorgt werden.

Für das Geschäftsjahr 2023 wird im Wirtschaftsplan neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten mit Umsatzerlösen aus Sollmieten in Höhe von T€ 10.030,0 gerechnet. Deren Anstieg resultiert vornehmlich aus Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Im Ergebnis der Planungsrechnung erwartet der Vorstand der Genossenschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 468,0. Dabei wird im Vergleich zum Berichtsjahr mit deutlich höheren Aufwendungen bei den Instandhaltungsmaßnahmen und im Bereich der Personalkosten infolge von tariflichen Entgeltanpassungen sowie höheren nicht umlegbaren Betriebskosten und geringeren Zinsaufwendungen gerechnet. Im Ergebnis wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2023 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

Position	Ist	Plan
	GJ 2022	GJ 2023
	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.982,7	10.030,0
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-284,3	-375,0
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-0,3	-10,0
Instandhaltungsaufwendungen	2.807,3	3.256,5
Personalaufwand	2.239,8	2.488,2
Zinsaufwendungen	321,5	293,1
Jahresüberschuss	1.373,1	468,0

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2023 sind Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 3.256,5 und nachträgliche Herstellungskosten von T€ 540 geplant. Die Zuführung von Fremdmitteln ist nicht vorgesehen.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 mit Unsicherheiten verbunden.

Quantitative Angaben zum weiteren Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Ebenfalls schwer vorhersehbar ist die weitere Entwicklung der Inflation und des Zinsniveaus. Der hohe Grad an Unsicherheit kann zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen.

Stralsund, 08. Mai 2023

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

- Vorstand -

(Genossenschaften)

1. Bilanz

2. Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz zum 31.12.2022

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	11.457,29
		11.457,29	19.746,36
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	77.107.266,71		78.975.028,40
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	124.000,36		138.246,76
3. Grundstücke ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	153.035,77		100.577,11
5. Anlagen im Bau	0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten	40.278,93		29.017,56
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	77.473.757,84	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
Anlagevermögen insgesamt		77.485.215,13	79.311.792,26
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen	4.358.576,07		4.643.137,73
6. Andere Vorräte	50.242,07		24.746,41
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	4.408.818,14	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	20.423,11		16.099,23
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		1.797,19
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände	1.241.067,99	1.261.491,10	788.981,13
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	3.461.564,95		3.287.580,86
2. Bausparguthaben	2.784.834,27	6.246.399,22	2.346.387,26
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten	0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	13.004,99	13.004,99	18.675,77
D. Aktive latente Steuern		0,00	0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung		0,00	0,00
Bilanzsumme		89.414.928,58	90.439.197,84

Passivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	212.400,00		235.350,00
der verbleibenden Mitglieder	3.684.150,00		3.649.350,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen	1.500,00	3.898.050,00	1.950,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
0,00 EUR			(0,00)
II. Kapitalrücklage
III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBiIG	39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen
0,00 EUR			(0,00)
2. Gesetzliche Rücklage	2.209.862,68		2.072.549,24
3. Bauerneuerungsrücklage	0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen	19.888.711,81	62.069.501,18	18.652.890,86
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag	0,00		0,00
2. Jahresüberschuss	1.373.134,39		1.552.551,55
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	1.373.134,39		1.552.551,55
Eigenkapital insgesamt:		65.967.551,18
V. Sonderposten		0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen	0,00		12.063,00
3. Sonstige Rückstellungen	544.201,93	544.201,93	498.599,55
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00		0,00
davon konvertibel:
0,00 EUR			(0,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	16.595.385,57		18.932.985,08
0,00 EUR			( 0,00 )
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	394.829,46		619.149,47
4. Erhaltene Anzahlungen	4.975.293,11		4.725.199,86
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	27.567,78		27.113,95
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	831.945,56		963.188,02
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten	23.670,13	22.848.691,61	25.327,26
davon aus Steuern:
13.230,23 €			(5.030,47)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
0,00 EUR			(0,00)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		54.483,86	52.554,86
E. Passive latente Steuern		0,00	0,00
Bilanzsumme		89.414.928,58	90.439.197,84

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2022 bis 31.12.2022

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	14.338.779,83		13.867.914,13
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit	12.744,00		12.582,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	22.327,32	14.373.851,15	41.007,71
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		-284.561,66	272.335,14
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge davon Erträge nach Art. 67 Abs. 1 und 2 EGHGB EUR		142.329,75	354.453,45
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	7.082.274,09		7.307.834,24
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00		0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	18.031,52	7.100.305,61	43.097,45
6. Rohergebnis		7.131.313,63	7.197.360,74
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.845.732,30		1.769.988,96
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	394.031,24	2.239.763,54	379.871,98
davon für Altersversorgung:
0,00 EUR			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.336.973,49		2.315.555,59
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens	0,00	2.336.973,49	0,00
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen		547.789,79	492.353,19
10. Erträge aus Beteiligungen	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen:
0,00 EUR			(0,00)
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen:
0,00 EUR			(0,00)
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.986,10	5.986,10	5.366,09
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 0,00 EUR			(0,00)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens	0,00		0,00
	0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	321.462,53	321.462,53	368.930,02
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 412,05 EUR			(688,68)
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag		18.753,29	23.464,71
davon latente Steuern 0,00 EUR			(0,00)
16. Ergebnis nach Steuern		299.422,70	300.010,83
18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		1.373.134,39	1.552.551,55
19. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00	0,00
20. Entnahmen aus Rücklagen		0,00	0,00
21. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		1.373.134,39	1.552.551,55
22. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Stralsund, 08.05.2023

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz
zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2022

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2022 mit einer Bilanzsumme von 89.414.928,58 EUR und einem Jahresüberschuss von 1.373.134,39 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 137.313,44 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 1.235.820,95 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns
Vorsitzender des Aufsichtsrates

Sonstiger Berichtsteil

Das Datum der Feststellung des Jahresabschlusses durch die Mitgliedervertreterversammlung ist der 31.05.2023.

2f:T2f027,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Anhang des Jahresabschlusses 2020

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2020 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO) in der aktuellen Fassung beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden nach den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zeitanteilig linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen 250,00 bis 1.000,00 € (netto) sind im Berichtsjahr als Sammelposten angelegt und werden über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben. Anschaffungskosten für geringwertige Vermögensgegenstände bis 250,00 € (netto) wurden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies betrifft die Rückstellungen zur Erfüllung von Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen sowie zur Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Rückstellungen für Altersteilzeitvereinbarungen sind in Höhe von T€ 62,8 gebildet worden. Für die Altersteilzeitverträge wurde das Blockmodell vereinbart, die Restlaufzeit der Rückstellungen beträgt vier Jahre. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine jährliche Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt. Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 50,6 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im folgenden Anlagenspiegel auf Seite 4 dargestellt.

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 506,8) umfassen im Wesentlichen die Nachrüstung einer Personenaufzugsanlage in der Hermann-Burmeister-Str. 51 - 55 sowie die Errichtung einer neuen Balkonanlage in der Tschaikowskistr. 7 - 9. Der ausgewiesene Abgang (T€ 40,5) beinhaltet die Auszahlung eines Zuschusses vom Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern für die Errichtung von zwei Aufzugsanlagen in der Hermann-Burmeister-Str. 11 - 15, saldiert mit den Kosten für die Durchführung der Restarbeiten in dieser Liegenschaft.

In der Position "Grundstücke mit Geschäfts- und andere Bauten" werden neben dem Verwaltungsgebäude im Heinrich-Heine-Ring 94 und dem Regiebetrieb auch das Archiv, eigengenutzte Räumlichkeiten in der Prohner Straße 41 sowie Gewerbe- und Garagenbauten, soweit nicht zu den Grundstücken mit Wohnbauten gehörend, abgebildet.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 in Höhe von T€ 4.370,8.

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2020

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	per 01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen (+/-)	per 31.12.2020
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	129.508,90	16.706,78	0,00	0,00	146.215,68
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	132.331.357,79	506.775,66	40.514,64	0,00	132.797.618,81
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	521.335,56	0,00	815,65	0,00	520.519,91
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	796.062,22	18.375,23	8.529,71	0,00	805.907,74
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	42.292,78	0,00	0,00	42.292,78
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	133.697.931,64	567.443,67	49.860,00	0,00	134.215.515,31
Anlagevermögen gesamt	133.827.440,54	584.150,45	49.860,00	0,00	134.361.730,99

	Abschreibungen
	per 01.01.2020 (kumulierte)	Zugänge	Abgänge	per 31.12.2020 (kumulierte)
	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	119.870,44	4.235,88	0,00	124.106,32
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	49.778.778,75	2.233.879,11	0,00	52.012.657,86
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	353.780,35	14.246,40	0,00	368.026,75
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	670.871,26	42.263,91	8.510,79	704.624,38
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	50.803.430,36	2.290.389,42	8.510,79	53.085.308,99
Anlagevermögen gesamt	50.923.300,80	2.294.625,30	8.510,79	53.209.415,31

	Buchwert
	per 31.12.2020	per 31.12.2019
	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	22.109,36	9.638,46
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	80.784.960,95	82.552.579,04
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	152.493,16	167.555,21
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	101.283,36	125.190,96
Anlagen im Bau	0,00	0,00
Bauvorbereitung	42.292,78	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
Zwischensumme	81.130.206,32	82.894.501,28
Anlagevermögen gesamt	81.152.315,68	82.904.139,74

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen	T€ 442,9
- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen	T€ 249,1.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2019	Stand 31.12.2020	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	193.800,00	222.150,00	28.350,00
der verbleibenden Mitglieder	3.600.750,00	3.608.855,00	8.105,00
aus gekündigten Anteilen	1.200,00	1.800,00	600,00
Gesamtbetrag	3.795.750,00	3.832.805,00	37.055,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.832,8. Davon entfallen T€ 222,2 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.608,9 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 1,8 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsguthaben insgesamt um T€ 37,1 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2019	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss	Stand 31.12.2020
	[€]	[€]	[€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.775.932,12	141.361,96	1.917.294,08
andere Ergebnisrücklagen	15.983.336,82	1.272.257,65	17.255.594,47
Gesamtbetrag	57.730.195,63	1.413.619,61	59.143.815,24

Die Rückstellungen haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung	Stand 01.01.2020	Zuführung	Entnahme	Auflösung	Auf- und Abzinsg.	Stand 31.12.2020
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Steuerrückstellung	6.000,00	0,00	6.000,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Rückstellungen	363.249,74	432.156,35	327.441,62	11.200,50	789,86	457.553,83
unterl. Instandhaltung	51.286,07	50.551,78	51.286,07	0,00	0,00	50.551,78
Montage von Rauchmeldern (ausstehende Rechnungen)	0,00	26.262,28	0,00	0,00	0,00	26.262,28
Betriebskosten	148.200,00	151.200,00	141.738,40	6.461,60	0,00	151.200,00
Verwaltungskosten	163.763,67	141.358,14	134.417,15	4.738,90	789,86	166.755,62
Altersteilzeit	0,00	62.784,15	0,00	0,00	0,00	62.784,15
Gesamtbetrag	369.249,74	432.156,35	333.441,62	11.200,50	789,86	457.553,83

Folgende Posten sind per 31.12.2020 in vorstehender Übersicht enthalten:

- T€ 229,5	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft, Personal- und Archivkosten sowie Kosten für die Steuererklärung
- T€ 151,2	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- T€ 50,6	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres
- T€ 26,3	Aufwendungen für noch nicht abgerechnete Montageleistungen der Messdienste.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

		davon
Verbindlichkeiten	Insgesamt	Restlaufzeit			gesichert
		unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre		Art der Sicherung
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Anleihen	-	-	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	21.247.218,70	2.315.296,12	9.260.186,59	9.671.735,99	21.247.218,70	GPR ^* / Verpfänd.
	(23.607.697,03)	(2.179.725,46)	(9.009.987,94)	(12.417.983,63)	(23.607.697,03)	GPR ^* / Verpfänd.
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	837.592,15	233.442,68	426.365,11	177.784,36	837.592,15	Grundpfandrechte
	(1.050.311,51)	(227.719,36)	(645.722,71)	(176.869,44)	(1.050.311,51)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	4.649.962,28	4.649.962,28
	(4.535.086,45)	(4.535.086,45)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	18.715,22	18.715,22
	(25.232,56)	(25.232,56)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	830.335,07	830.335,07
	(800.087,64)	(800.087,64)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	6.345,78	6.345,78
	(11.331,95)	(11.331,95)
Gesamtbetrag	27.590.169,20	8.054.097,15	9.686.551,70	9.849.520,35
	(30.029.747,14)	(7.779.183,42)	(9.655.710,65)	(12.594.853,07)

^* GPR: Grundpfandrechte

Als vereinbarte Kreditsicherheit besteht neben den Grundpfandrechten ein verpfändetes Bausparguthaben in Höhe von T€ 252,6.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen in Höhe von T€ 18.931,9 (Vorjahr: T€ 21.428,0) und gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von T€ 604,2 (Vorjahr: T€ 822,5).

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 9.810,6) abgerechnete Nebenkosten (T€ 4.299,8) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 359,7) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schönheitsreparaturen	T€ 47,2
- Erträge aus Erstattung von Versicherungen	T€ 32,2.

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" reduzierten sich im Vorjahresvergleich um T€ 81,1 auf T€ 6.775,4. Dabei stiegen die Betriebskostenaufwendungen um T€ 38,9. Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.505,0 und liegen damit T€ 108,7 unter dem Vorjahresniveau. Diese Verringerung wird wesentlich durch die rückläufige Entwicklung der Aufwendungen für die Herrichtung von Wohnraum zur Neuvermietung bedingt.

Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 92,5 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf T€ 2.217,3. Die Veränderung resultiert hauptsächlich aus der Bildung von Altersteilzeitrückstellungen.

Der Posten "Abschreibungen" erhöhte sich im Vorjahresvergleich um T€ 24,1 auf T€ 2.294,6.

Die Summe der "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" verringerte sich um T€ 5,4. Mit T€ 116,8 sind die EDV-Kosten und mit T€ 76,2 die Raumkosten als wesentliche Beträge größeren Umfangs enthalten. Aufwendungen für unbebaute Grundstücke und Geldbeschaffungskosten reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 79,7.

Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern T€ 0,8 aus der Aufzinsung von Jubiläumsrückstellungen. Die Aufwendungen für Fremdkapitalzinsen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 165,0 auf T€ 472,6 verringert.

D. Sonstige Angaben

Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit sind mit einer unbefristeten Bürgschaft einer Versicherungsgesellschaft in Höhe von T€ 100,0 gesichert.

Die Genossenschaft verfügt über ein Treuhandkonto für Mietkautionen in Höhe von T€ 23,6.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2020 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	14
technische Mitarbeiter	4
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	16
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	37.

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2020 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2020	2.886
Zugänge	209
Abgänge	201
Stand am 31. Dezember 2020	2.894.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 8.105 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der

	Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
	Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
	Tangstedter Landstraße 83
	22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

	Steffen Silbermann
	Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Klaus Gawoehns	(Vorsitzender)
Gisela Steinfurt	(stellvertretende Vorsitzende)
Jürgen Mathias Weiß.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und die weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Anhangserstattung nicht ereignet.

Ergebnisverwendung

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2020 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.413.619,61 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 21.04.2021 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses

141.361,96 €	in die gesetzliche Rücklage und
1.272.257,65 €	in die anderen Ergebnisrücklagen

eingestellt werden.

Stralsund, 21. April 2021

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Lagebericht 2020

1. Grundlagen des Unternehmens

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2020 über einen Bestand von 61 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.757 Wohnungen mit	157.585 m ² Wohnfläche
8 Geschäften und Gewerbeobjekten mit	989 m ² Nutzfläche
12 eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.326 m ² Nutzfläche
4 eigengenutzten Garagen
1 fremdgenutzten Garage
376 Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.803 m ².

Der Bestand an Wohnungen blieb im Geschäftsjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr unverändert. Im Zuge von Flächenänderungen in vier Wohneinheiten reduzierte sich die Gesamtwohnfläche um 46 m ². Die Anzahl der eigen- und fremdgenutzten Gewerbeobjekte sowie der Garagen und Kfz-Stellplätzen blieb im Vorjahresvergleich unverändert. Die Nutzfläche der von Fremden genutzten Gewerbeobjekte erhöhte sich um 7 m ². Der Bestand an Grund und Boden verringerte sich durch den Verkauf eines Flurstückes um 32 m ².

Unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Davon standen am Bilanzstichtag 154 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft. Die Zahl der für Fremde verwalteten Wohnungen betrug 58.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes mit Studenten und Auszubildenden stellte die Genossenschaft 29 Wohnungen zur Nutzung von Wohngemeinschaften bereit. Die Anzahl der Wohnungen verringerte sich um 12. Zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen stehen unverändert fünf möblierte Wohnungen zur Verfügung. Für Havariefälle hält die Genossenschaft eine möblierte Wohnung bereit. Ein Gemeinschaftsraum kann für die Durchführung von Veranstaltungen und Familienfeiern genutzt werden.

Die genossenschaftlichen Wohnungen wurden auch im Jahr 2020 ausschließlich an Genossenschaftsmitglieder vermietet. Die Nachfrage nach Wohnraum mit guter Wohnqualität und sozial verträglichen Preisen war unverändert hoch. Dieses und das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Geschäftsmodell der Genossenschaft lassen erkennen, dass Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut in ökonomischer, gesellschaftlicher und sozialer Verantwortung zu pflegen ist. Wohnungen sind ein langlebiges Wirtschaftsgut. Daher orientiert sich die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund stets neben der Wohnqualität und Wohnzufriedenheit seiner Mitglieder am langfristigen Erfolg ihrer Investitionen und nicht an maximal erzielbaren Mieten oder an kurzfristigen Gewinnen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Die Corona-Pandemie verursacht starke negative Auswirkungen auf die globalen Volkswirtschaften mit einer ausgeprägten Rezession. Auch in Deutschland hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Die Wohnungswirtschaft hat sich in der Pandemie bisher als robust und widerstandsfähig erwiesen.

In Mecklenburg-Vorpommern hinterließ die Corona-Pandemie in fast allen Bereichen der Wirtschaft deutliche Spuren. Laut Statistischem Amt des Landes sank das Bruttoinlandsprodukt im ersten Halbjahr 2020 wegen des Lockdowns und der Corona-Folgewirkungen preisbereinigt um 5,2 Prozent gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Der Rückgang der Wirtschaftsleistung ist der stärkste seit Bestehen des Bundeslandes. Betroffen waren vor allem die Dienstleistungsbereiche und das produzierende Gewerbe. Das Bruttoinlandsprodukt des Bundes sank im ersten Halbjahr 2020 um 6,6 Prozent.

Die Lage auf dem Arbeitsmarkt entwickelte sich ebenfalls negativ. Die Zahl der Erwerbstätigen in Mecklenburg-Vorpommern sank nach Berechnungen des Arbeitskreises Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der Länder im Vorjahresvergleich um 1,4 Prozent. Die Arbeitslosenquote stieg nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit im Jahr 2020 durchschnittlich um 0,7 Prozentpunkte auf 7,8 Prozent.

Die Lebenshaltungskosten im Land sanken im Vorjahr, laut Statistischem Landesamt betrug die Jahresteuerungsrate minus 0,8 Prozent. Seit Juli 2020 lag das Preisniveau unter dem jeweiligen Vorjahresmonat. Stralsunds Bevölkerungszahl ist laut Einwohnermelderegister der Hansestadt Stralsund im Jahr 2020 leicht um 0,4 Prozent auf 59.290 Personen gesunken.

2.2 Geschäftsverlauf

Für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund verlief das Geschäftsjahr 2020 erfolgreich. Das Ergebnis lag dabei über dem Vorjahresniveau. Wesentliche Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung im Geschäftsjahr 2020 von Bedeutung sind, fasst nachfolgende Tabelle zusammen:

Position	Plan GJ 2020	Ist GJ 2020	Ist GJ 2019
	[T€]	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.810,0	9.810,6	9.773,2
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-450,0	-357,0	-410,2
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-10,0	-2,7	-4,6
Instandhaltungsaufwendungen	2.454,7	2.505,0	2.613,7
Personalaufwand	2.380,2	2.217,3	2.124,8
Zinsaufwendungen	580,1	473,3	638,7
Jahresüberschuss	724,7	1.413,6	1.179,2

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich zum Wirtschaftsplan vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit T€ 1.413,6 um T€ 688,9 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen vor allem in der vorsichtigen Einschätzung der Aufwendungen und Erträge. Wesentliche Plan-Ist-Abweichungen, die das Ergebnis positiv beeinflussen, resultieren vor allem aus den geringeren Personalaufwendungen, den tatsächlich angefallenen Erlösschmälerungen aus Sollmieten und den niedrigeren Zinsaufwendungen für die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern.

Der Rückgang der Personalaufwendungen im Vergleich zum Wirtschaftsplan ist vor allem auf den mit der Inanspruchnahme von Krankengeld verbundenen Wegfall der Entgeltfortzahlungen bei einigen Mitarbeitern zurückzuführen. Ebenso kamen die in der Planung berücksichtigten tariflichen Lohn- und Gehaltssteigerungen nicht in voller Höhe zum Tragen. Kleinere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Instandhaltungsaufwendungen sanken im Vorjahresvergleich insgesamt um T€ 108,7 und liegen T€ 50,3 über dem Wert des Wirtschaftsplans. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2020 durchschnittlich 15,67 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 16,34 €/m ² ). Die Hauptursache für die Abweichungen zum Vorjahr liegt im geringeren Instandhaltungsbedarf bei der Wiederherrichtung von Wohnraum zur Neuvermietung.

Die Entwicklung der Zinsaufwendungen war wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig.

Die Corona-Pandemie führte zu keinen wesentlichen Abweichungen zwischen den Plan- und Ist-Zahlen für das Geschäftsjahr 2020.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2020 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

―

Mühlgrabenstr. 1, 3, 5, 7

―	Sanierung der Fassade und des Daches
―	Erneuerung der Wohnungseingangs-, Zwischen- und Kellertüren
―	Malerarbeiten in den Treppenhäusern Nr. 1, 3, 5
―	Erneuerung des Trinkwasser-Hausanschlusses

- Gesamtinvestition:	T€ 377,4
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung (gesamt):	100 % Eigenmittel

―

Tschaikowskistr. 7 - 9

―	Erneuerung der Balkonanlagen und des Fassadenanstriches
―	Erneuerung der Hauseingänge, der Kellerniedergänge und der Sockelabdichtung

- Gesamtinvestition:	T€ 350,7
- bilanzielle Bewertung:	T€ 247,7 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 103,0 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung (gesamt):	100 % Eigenmittel

―

Heinrich-von-Stephan-Str. 23, 25, 27

―	Sanierung der Balkone einschl. der Balkonfußböden und der Fassade
―	Sanierung der Fassade und des Daches

- Gesamtinvestition:	T€ 255,8
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel

―

Hermann-Burmeister-Str. 51 - 55

―	Nachrüstung einer außen liegenden Personenaufzugsanlage inklusive Treppenhausrenovierung in der Nr. 52

- Gesamtinvestition:	T€ 228,8
- bilanzielle Bewertung:	T€ 224,3 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 4,5 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel.

Über die genannten baulichen Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Trinkwasserhausanschlüsse erneuert, Treppenhäuser renoviert und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen. Im Stadtteil Grünhufe erfolgte zudem die Instandsetzung einer Spielplatzanlage. Des Weiteren wurde in den genossenschaftseigenen Wohnungen mit der Umstellung auf Funk-Rauchwarnmelder begonnen.

Im Rahmen des Bauvorhabens in der Hermann-Burmeister-Str. 51 - 55 wurden beim Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern Fördermittel aus dem "Landesprogramm Personenaufzüge und Lifte, barrierearmes Wohnen" beantragt.

Insgesamt wurden im Jahr 2020 im Rahmen geplanter Baumaßnahmen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 508,6 (Vorjahr: T€ 773,5) aktiviert und Großreparaturen in Höhe von T€ 816,9 (Vorjahr: T€ 803,3) erbracht.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 34 Mitarbeiter in Vollzeit und einen Mitarbeiter im Blockmodell nach den Regelungen des Altersteilzeitmodells. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Gesamtbeurteilung zum Geschäftsverlauf

Insgesamt wird die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr durch den Vorstand der Genossenschaft als positiv bewertet. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, wie beispielsweise der verhältnismäßig schwachen Wirtschaftskraft der Region und den Auswirkungen der Corona-Pandemie, wurde wiederum ein gutes Jahresergebnis erzielt. Darüber hinaus konnte auch im Jahr 2020 die gute Vermietungssituation des genossenschaftlichen Wohnraums gehalten werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand zudem weiter aufgewertet. Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt werden.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2020 stellt sich die Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weiterhin positiv dar. Der im Berichtsjahr erzielte Jahresüberschuss setzte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2020	2019	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
Hausbewirtschaftung	1.438.578,67	1.247.938,12	190.640,55
Betreuungstätigkeit	-19.361,05	-16.871,15	-2.489,90
sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u. a.	-26.177,04	-41.852,04	15.675,00
Betriebsergebnis	1.393.040,58	1.189.214,93	203.825,65
neutrales Ergebnis	20.579,03	-10.032,43	30.611,46
Jahresüberschuss	1.413.619,61	1.179.182,50	234.437,11

Der erzielte Jahresüberschuss wird auch im Geschäftsjahr 2020 maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 190,6 höheren Betrag und wird vor allem durch niedrigere Zins- und Instandhaltungsaufwendungen sowie geringere Erlösschmälerungen und höhere Erträge aus den Sollmieten positiv beeinflusst. Gestiegene planmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen beeinflussen das Ergebnis negativ.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb / Finanzgeschäft u. a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 15,7 höheres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus Geschäftsvorfällen des Vorjahres. Diese beziehen sich vornehmlich auf den Verkauf einer Wohnung, die Abbildung von Restarbeiten für den Abriss eines Wohngebäudes sowie den Ausweis von Geldbeschaffungskosten für einen Bausparvertrag. Abweichend zur Darstellung im Vorjahr werden bei der Ertragslage die Posten "Aufwandberichtigungen für frühere Jahre" und "Andere ordentliche Erträge, Erstattung von Versicherungen" der Hausbewirtschaftung statt dem sonstigen Geschäftsbetrieb zugeordnet. Die im Rahmen der Jahresabschlusserstellung vorgenommenen Ertragswertberechnungen zur Ermittlung des Abschreibungsbedarfs auf den niedrigeren beizulegenden Wert haben zu keinen außerplanmäßigen Abschreibungen für den Immobilienbestand der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund geführt.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 165,3 resultieren vorrangig aus dem günstigen Zinsniveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

Finanzlage

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um Annuitätendarlehen, vorrangig mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 0,51 und 2,99 Prozent. Bei vier Darlehen sind die Zinssätze im Rahmen von Anschlussfinanzierungen zu verbesserten Konditionen angepasst worden. Darüber hinaus erfolgte eine Sondertilgung in Höhe von T€ 25,9. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2020 - betrug im Berichtsjahr 1,92 Prozent gegenüber 2,36 Prozent im Vorjahr.

Über die in Anspruch genommenen Kredite hinaus verfügt die Genossenschaft über einen verbindlichen Kontokorrentkreditrahmen in Höhe von T€ 100,0. Mittel aus den zur Verfügung stehenden Kreditlinien wurden - wie in den Vorjahren - nicht in Anspruch genommen.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes im Berichtsjahr ist in der nachfolgend dargestellten Kapitalflussrechnung ersichtlich:

Kapitalflussrechnung

	2020	2019
	[€]	[€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+ 1.413.619,61	+ 1.179.182,50
Abschreibung auf Anlagevermögen	+ 2.294.625,30	+ 2.270.551,97
Abnahme langfristiger Rückstellungen	+ 61.132,630	- 6.392,30
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	- 3.965,43	- 59.061,01
Buchwertabgang von Wohnungen	0,00	0,00
Cashflow nach DVFA/SG	+ 3.765.412,11	+ 3.384.281,16
Zu- / Abnahme kurzfristiger Rückstellungen	+ 27.171,460	- 17.307,58
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Aktiva	- 43.249,57	- 107.470,64
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Passiva	+ 138.984,40	- 83.303,10
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	+ 467.126,65	+ 631.065,05
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	+ 14.332,98	+ 29.838,75
Ertragssteuerzahlung	- 25.290,39	0,00
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+ 4.344.487,64	+ 3.837.103,64
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	- 16.706,78	- 8.883,35
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	+ 4.800,00	+ 91.121,84
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen Modernisierung von Wohnbauten u.a.	- 566.468,80	- 773.470,65
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	- 18.375,23	- 55.101,10
Veränderungen von Bausparverträgen / ohne Zinsen	- 434.250,00	- 74.250,00
Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 1.031.000,81	- 820.583,26
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	+ 37.055,00	+ 9.325,00
Valutierung von Darlehen	0,00	0,0
planmäßige Tilgungen	- 2.547.337,18	- 2.313.351,83
außerplanmäßige Tilgungen	- 25.860,51	0,00
Ablösung eines Darlehens durch Bausparguthaben	0,00	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Zugang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Einzahlungen aus Baukostenzuschüsse	+ 57.915,00	0,0
gezahlte Zinsen	- 472.547,60	- 637.596,97
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	- 2.950.775,29	- 2.941.623,80
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+ 362.711,54	+ 74.896,58
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2020	+ 2.495.906,78	+ 2.421.010,20
Finanzmittelbestand zum 31.12.2020	+ 2.858.618,32	+ 2.495.906,78

Zusammensetzung Finanzmittelbestand

	[€]	[€]
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+ 2.858.618,32	+ 2.495.906,78
Guthaben bei Bausparkassen	+ 1.906.877,55	+ 1.467.206,60
Finanzmittelbestand zum 31.12.2020	+ 4.765.495,87	+ 3.963.113,38

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Genossenschaft durch entsprechende Zu- und Abflüsse von Geldmitteln im Jahresverlauf 2020 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG ¹ , der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 3.765,4 betrug und damit um T€ 381,1 über dem des Vorjahres lag.

¹ DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Insgesamt erhöhte sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um T€ 507,4, was vor allem auf die Abnahme kurzfristiger Rückstellungen, Veränderungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva sowie auf die geringeren Zinsaufwendungen zurück zu führen ist. Die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit erhöhten sich um T€ 210,4. Die Abweichungen resultieren vorrangig aus gesunkenen Ausgaben im Bereich der Modernisierungstätigkeit und höheren Einzahlungen in einen Bausparvertrag. Im Finanzierungsbereich ergeben sich um T€ 9,2 höhere Mittelabflüsse. Die Gründe hierfür liegen hauptsächlich in gestiegenen Tilgungsanteilen beim Fremdkapital und der Auszahlung eines Zuschusses vom Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern für die Nachrüstung von zwei Personenaufzugsanlagen.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 362,7 erhöht. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelzufluss von T€ 802,4 zu verzeichnen. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2021 sehen einen Anstieg des Finanzmittelbestandes einschließlich der Guthaben bei Bausparkassen in Höhe von T€ 528,2 vor.

Auch im Geschäftsjahr 2020 war die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund somit jederzeit in der Lage, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Vermögenslage

Zusammengefasst stellt sich die Vermögenslage wie folgt dar:

	GJ 2020		GJ 2019		Veränderung
	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Aktiva
Anlagevermögen	81.152,3	89,1	82.904,1	90,1	-1.751,8
Umlaufvermögen	9.922,7	10,9	9.074,8	9,9	847,9
Gesamtvermögen	91.075,0	100,0	91.978,9	100,0	-903,9
Passiva
Eigenkapital	62.976,6	69,2	61.525,9	66,9	1.450,7
langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten	22.068,7	24,2	24.641,9	26,8	-2.573,2
Altersteilzeitrückstellungen	62,8	0,1	0,0	0,0	62,8
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	27,9	0,0	29,5	0,0	-1,7
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	5.939,0	6,5	5.781,5	6,3	157,5
Gesamtkapital	91.075,0	100,0	91.978,9	100,0	-903,9

Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Deren Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 89,1 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 1.751,8 verringert. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie den planmäßigen Abschreibungen. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 10,9 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 4.370,8, flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 4.765,5 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 747,8. Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 847,9, wesentlich bedingt durch die Mehrung der unfertigen Leistungen und die Zunahme des Finanzmittelbestandes bei den flüssigen Mitteln und Bausparguthaben.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 1.450,7 und beträgt T€ 62.976,6. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 2,3 Prozentpunkte auf 69,2 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich durch erbrachte Tilgungsleistungen um insgesamt T€ 2.573,2. Durch die Bildung von Altersteilzeitrückstellungen kam es in diesem Bereich zu einer Erhöhung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 62,8.

Wesentliche Veränderungen im Bereich der kurzfristigen Fremdmittel ergeben sich aus den erhaltenen Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten (+ T€ 114,9) und den Verbindlichkeiten aus Bauleistungen, die im Vorjahr erbracht und erst im Berichtsjahr abgerechnet wurden (+ T€ 38,7). Insgesamt kam es zu einem Anstieg bei den kurzfristigen Fremdmitteln um T€ 157,5.

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2020:	5,11 €/m ²
	31.12.2019:	5,09 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2020:	97
	31.12.2019:	93
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12. (bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände)	GJ 2020:	2,00 %
	GJ 2019:	2,20 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2020:	7,90 %
	GJ 2019:	7,20 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2020:	19,60 %
	GJ 2019:	17,50 %

Die im Geschäftsjahr 2020 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 5,11 € je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Anstieg der Sollmieten von zwei Cent je m ².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 97 Genossenschaftswohnungen leer, das waren vier Einheiten mehr als am Bilanzstichtag des Vorjahres. Die Leerstandsquote der Wohnungen, die länger als drei Monate nicht vermietet waren, sank im Vorjahresvergleich um 0,2 Prozentpunkte auf 2,0 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr leicht. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 7,9 Prozent um 0,7 Prozentpunkte über der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist ein Anstieg der Fluktuation um 2,1 Prozentpunkte auf 19,6 Prozent zu verzeichnen.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Zinsänderungsrisiken

Mögliche Zinsänderungsrisiken werden für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens in Anspruch genommenen langfristigen Fremdmitteln gesehen. Zur Begrenzung dieser Risiken erfolgt eine permanente Beobachtung der Zinsentwicklungen am Kapitalmarkt. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt wird kein wesentlicher Anstieg der Fremdkapitalzinsen erwartet. Darüber hinaus halten sich die Zinsänderungsrisiken angesichts der weiterhin wachsenden Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und den langfristigen Zinsbindungen für die Genossenschaft in einem überschaubaren Rahmen. Bei anstehenden Prolongationen werden überwiegend Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Damit wird das Zinsänderungsrisiko weiter begrenzt.

Allgemeine Gefährdungen für die weitere Entwicklung der Finanzmärkte können sich hingegen aus den geldpolitischen Unsicherheiten einiger europäischer Staaten sowie den Auswirkungen der weltweiten Corona-Pandemie ergeben.

Markt- und Objektrisiken

Die Nachfrage nach Wohnraum ist auch in der Corona-Krise stabil geblieben. Damit haben sich die Markt- und Objektrisiken für die Bestände der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Jahr 2020 nicht wesentlich erhöht. Gleiches gilt für die Entwicklung der Mietpreise. Auch hier ist es zu keinen dramatischen Einbrüchen gekommen. Möglicherweise wird sich das Wachstum bei den Nutzungsgebühren aufgrund der Pandemie-Folgen künftig verlangsamen, wobei im mittleren und bezahlbaren Wohnsegment kaum mit Preisauswirkungen zu rechnen ist.

Liquiditätsrisiken

Investitionsrisiken

Hinsichtlich der Investitionstätigkeit in die Wohnungsbestände der Genossenschaft bzw. möglicher Neubauprojekte führt die dynamische Preisentwicklung in der Bauwirtschaft zu erhöhten Risiken. Hohe Baukosten wirken sich letztendlich negativ auf die Entwicklung der Nutzungsgebühren aus. Es ist daher nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg dieser Kosten Risiken für die Umsetzung zukünftiger Investitionen bedeuten könnte. Zudem besteht die Gefahr, dass weitere staatliche Auflagen das Bauen verteuern. Weitere Unsicherheiten ergeben sich darüber hinaus aus der hohen Auslastung und dem Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. Die hieraus resultierenden Risiken unterliegen daher einem besonderen Maß an Marktbeobachtung und -analyse.

Nachfolgend aufgeführte Kriterien zeigen weitere Risikofelder, die die Entwicklung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in den nächsten Jahren beeinflussen könnten:

―	Gefahr eines Überangebots an Wohnraum durch steigende Aktivitäten privater Investoren auf dem lokalen Wohnungsmarkt
―	Risiko sinkender Realeinkünfte durch steigende Verbraucherpreise und öffentliche Abgaben
―	Risiko der Gettobildung durch gezielte Konzentration sozial stark benachteiligter Personen in einzelnen Stadtgebieten
―	Reduzierung von Mieterhöhungsspielräumen durch steigende Wohnnebenkosten.

Weiterhin bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen die COVID-19-Pandemie zur Folge haben wird. Die Warnungen zahlreicher Branchen sowie die negativen wirtschaftlichen Entwicklungen in diesem Zusammenhang unterstreichen deren potenzielle Gefahr.

Obwohl sich die Wohnungswirtschaft bisher in der Pandemie als widerstandsfähig erwiesen hat, machen es jedoch die Dauer der Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen. Zu nennen sind mögliche Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Mögliche Mietausfälle betreffen vor allem den Bereich der Gewerbemietflächen.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Weitere Chancen und Potentiale werden im Prozess der digitalen Transformation gesehen. Diese eröffnet nicht nur die Möglichkeit, effizienter zu wirtschaften und Geschäftsprozesse zu optimieren, sondern auch bestehende Geschäftsmodelle nachhaltig weiterzuentwickeln und Marktvorteile zu generieren. Als wichtiges digitales Instrument führte die Genossenschaft im Berichtsjahr ein modulares Archivierungs- und Dokumenten-Managementsystem ein, welches die Grundlage für den weiteren Digitalisierungsprozess bei den Arbeitsabläufen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund bildet.

Auch die mit den demographischen Entwicklungen einhergehenden Veränderungsprozesse in der Alterungsstruktur der Bevölkerung und der damit verbundene Bedarf an altersgerechten Wohnungen werden als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der kontinuierlichen Nachrüstung von Personenaufzügen und der Schaffung barrierearmer Wohnungen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. Diese Investitionen erhöhen auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität, insbesondere für ältere Menschen, in der Hansestadt Stralsund weiter. Mit der Inbetriebnahme einer weiteren Aufzugsanlage im Jahr 2020 werden nunmehr 32 Personenaufzüge in den genossenschaftseigenen Wohnanlagen betrieben. Damit sind 16 Prozent der Genossenschaftswohnungen über einen Aufzug erreichbar.

4. Prognosebericht

Die Genossenschaft wird auch zukünftig ihr Immobilienportfolio weiter optimieren. Die Investitionen in den Bestand werden ausgewogen und nachhaltig fortgeführt. Für das Jahr 2021 sind u. a. die Nachrüstung von je einer Personenaufzugsanlage im Gottlieb-Mohnike-Weg 1, 3, 5, 7 und im Kranichgrund 10, 12, 14, 16, 18 sowie die Sanierung von Fassaden und Dächern in der Helmut-Graf-von-Moltke-Str. 2, 4, 6, 8 und der Parkstr. 2, 4, 6 geplant. An- und Verkäufe von Wohnimmobilien sind hingegen kurz- und mittelfristig nicht vorgesehen.

Für das Geschäftsjahr 2021 wird neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten mit Mieterträgen in Höhe von T€ 9.820,0 gerechnet. Deren Anstieg resultiert vornehmlich aus Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Im Ergebnis der Planungsrechnung erwartet der Vorstand der Genossenschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 1.264,2. Damit wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2021 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

Position	Ist GJ 2020	Plan GJ 2021
	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.810,6	9.820,0
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-357,0	-510,0
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-2,7	-10,0
Instandhaltungsaufwendungen	2.505,0	2.308,7
Personalaufwand	2.217,3	2.304,2
Zinsaufwendungen	473,3	390,1
Jahresüberschuss	1.413,6	1.264,2

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2021 sind Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 2.308,7 und nachträgliche Herstellungskosten von T€ 452 geplant. Die Zuführung von Fremdmitteln ist nicht vorgesehen.

Den wesentlichen derzeit bestehenden Risiken aus der Corona-Pandemie ist in der Unternehmensplanung Rechnung getragen worden. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2021 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung und der Bundesländer zur Pandemiebekämpfung machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen und können zu einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen führen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen, verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Abzuwarten bleibt, inwieweit mit einem möglichen Anstieg der Mietausfälle zu rechnen ist.

Stralsund, 21. April 2021

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Aktivseite

Bilanz zum 31.12.2020

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	22.109,36
		22.109,36	9.638,46
II. Sachanlagen
1. Grundstücke [und grundstücksgleiche Rechte] mit Wohnbauten	80.784.960,95		82.552.579,04
2. Grundstücke [und grundstücksgleiche Rechte] mit Geschäfts- und anderen Bauten	152.493,16		167.555,21
3. Grundstücke [und grundstücksgleiche Rechte] ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
[Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter]
[Bauten auf fremden Grundstücken]
[Technische Anlagen und Maschinen]
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	101.283,36		125.190,96
5. Anlagen im Bau	0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten	42.292,78		0,00
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	81.130.206,32	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen	4.370.802,59		4.287.581,19
6. Andere Vorräte	21.775,47		21.262,34
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	4.392.578,06	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	16.944,37		5.994,08
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	4.000,00		0,00
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände	726.857,22	747.801,59	782.930,13
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, [Bundesbankguthaben,] Guthaben bei Kreditinstituten [und Schecks]	2.858.618,32		2.495.906,78
2. Bausparguthaben	1.906.877,55	4.765.495,87	1.467.206,60
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten	0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	16.824,88	16.824,88	13.885,32
D. Aktive latente Steuern		0,00	0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung		0,00	0,00
Bilanzsumme		91.075.016,08	91.978.906,18

Passivseite

		Geschäftsjahr		Vorjahr
		EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder		222.150,00		193.800,00
der verbleibenden Mitglieder		3.608.855,00		3.600.750,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen		1.800,00	3.832.805,00	1.200,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
	0,00 EUR			( 0,00 )
II. Kapitalrücklage
III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG		39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen
	0,00 EUR			( 0,00 )
2. Gesetzliche Rücklage		1.917.294,08		1.775.932,12
3. Bauerneuerungsrücklage		0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen		17.255.594,47	59.143.815,24	15.983.336,82
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00		0,00
2. Jahresüberschuss/[Jahresfehlbetrag]		1.413.619,61		1.179.182,50
3. Einstellungen in/[Entnahmen aus] Ergebnisrücklagen		1.413.619,61		1.179.182,50
Eigenkapital insgesamt:			62.976.620,24
V. Sonderposten			0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen		0,00		6.000,00
3. Sonstige Rückstellungen		457.553,83	457.553,83	363.249,74
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen		0,00		0,00
davon konvertibel:	0,00 EUR			( 0,00 )
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		21.247.218,70		23.607.697,03
	0,00 EUR			( 0,00 )
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern		837.592,15		1.050.311,51
4. Erhaltene Anzahlungen		4.649.962,28		4.535.086,45
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung		18.715,22		25.232,56
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit		0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		830.335,07		800.087,64
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel		0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht		0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten		6.345,78	27.590.169,20	11.331,95
davon aus Steuern:	0,00 €			( 8.655,50 )
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:	0,00 EUR			( 0,00 )
D. Rechnungsabgrenzungsposten			50.672,81	53.963,67
E. Passive latente Steuern			0,00	0,00
Bilanzsumme			91.075.016,08	91.978.906,18

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	13.761.362,10		13.527.003,67
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit	12.528,00		12.528,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	20.801,29	13.794.691,39	29.439,52
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an [zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie] unfertigen Leistungen		83.221,40	163.185,24
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge
davon Erträge nach Art. 67 Abs. 1 und 2 EGHGB EUR		142.446,43	218.750,19
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	6.775.349,53		6.856.448,17
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00		0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	23.215,68	6.798.565,21	33.479,41
6. Rohergebnis		7.221.794,01	7.060.979,04
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.828.177,77		1.763.757,79
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	389.161,59	2.217.339,36	361.037,23
davon für Altersversorgung: 0,00 EUR			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.294.625,30		2.270.551,97
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens	0,00	2.294.625,30	0,00
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen		509.492,37	514.932,37
10. Erträge aus Beteiligungen	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			( 0,00 )
	0,00		0,00
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			( 0,00 )
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.668,99	5.668,99	6.856,36
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 0,00 EUR			( 0,00 )
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens	0,00		0,00
	0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	473.337,46	473.337,46	638.674,31
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 789,86 EUR			( 1.077,34 )
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag		14.332,98	44.462,25
davon latente Steuern 0,00 EUR			( 0,00 )
16. Ergebnis nach Steuern		1.718.335,53	1.474.419,48
17. Sonstige Steuern		304.715,92	295.236,98
18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		1.413.619,61	1.179.182,50
19. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00	0,00
20. Entnahmen aus Rücklagen		0,00	0,00
21. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		1.413.619,61	1.179.182,50
22. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Stralsund, 21.04.2021

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2020

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2020 mit einer Bilanzsumme von 91.075.016,08 EUR und einem Jahresüberschuss von 1.413.619,61 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 141.361,96 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 1.272.257,65 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss wurde am 07.06.2021 festgestellt.

30:T2e200,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Anhang des Jahresabschlusses 2019

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2019 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17.07.2015 (FormblattVO) beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die Bilanzierung der flüssigen Mittel und Bausparguthaben erfolgte mit dem Nennwert. Derivative Finanzinstrumente nach dem Gesetz über den Wertpapierhandel werden nicht genutzt, Sicherungsgeschäfte wurden nicht abgeschlossen. Bei einem zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35,0 wurde bis zum vollständigen Verbrauch der Rückstellung, unter Berücksichtigung von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB, vom Saldierungsgebot Gebrauch gemacht.

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies betrifft die Rückstellungen zur Erfüllung von Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen sowie zur Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 51,3 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im folgenden Anlagenspiegel auf Seite 4 dargestellt.

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 773,5) umfassen im Wesentlichen die Nachrüstung von zwei Personenaufzugsanlagen in der Hermann-Burmeister-Str. 11 - 15 sowie die abschließenden Arbeiten zur komplexen Sanierung der Liegenschaft Badenstr. 34 - 38 und Mauerstr. 7 - 9. Der ausgewiesene Abgang von Anlagengütern (T€ 49,3) beinhaltet den Verkauf einer Wohnung einschließlich des Anteils an Grund und Boden.

In der Position "Geschäfts- und andere Bauten" werden neben dem Verwaltungsgebäude im Heinrich-Heine-Ring 94 und dem Regiebetrieb auch das Archiv, eigengenutzte Räumlichkeiten in der Prohner Straße 41 sowie Gewerbe- und Garagenbauten, soweit nicht zu den Grundstücken mit Wohnbauten gehörend, abgebildet.

Veränderungen bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind vor allem auf die Anschaffung und den Verkauf von Firmenfahrzeugen sowie auf die Erfassung von Zu- und Abgängen bei den geringwertigen Wirtschaftsgütern zurückzuführen.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.12.2019 in Höhe von T€ 4.287,6.

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2019

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	per 01.01.2019	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen (+/-)	per 31.12.2019
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	121.339,55	8.883,35	714,00	0,00	129.508,90
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	131.600.999,04	773.470,65	49.336,90	6.225,00	132.331.357,79
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	521.335,56	0,00	0,00	0,00	521.335,56
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	823.074,45	55.101,10	82.113,33	0,00	796.062,22
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	6.225,00	0,00	0,00	-6.225,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	133.000.810,12	828.571,75	131.450,23	0,00	133.697.931,64
Anlagevermögen gesamt	133.122.149,67	837.455,10	132.164,23	0,00	133.827.440,54

	Abschreibungen
	per 01.01.2019 (kumulierte)	Zugänge	Abgänge	per 31.12.2019 (kumulierte)
	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	118.895,39	1.689,05	714,00	119.870,44
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	47.599.727,99	2.204.404,69	25.353,93	49.778.778,75
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	339.447,42	14.332,93	0,00	353.780,35
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	694.781,43	50.125,30	74.035,47	670.871,26
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	48.633.956,84	2.268.862,92	99.389,40	50.803.430,36
Anlagevermögen gesamt	48.752.852,23	2.270.551,97	100.103,40	50.923.300,80

	Buchwert
	per 31.12.2019	per 31.12.2018
	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	9.638,46	2.444,16
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	82.552.579,04	84.001.271,05
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	167.555,21	181.888,14
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	125.190,96	128.293,02
Anlagen im Bau	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	6.225,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
Zwischensumme	82.894.501,28	84.366.853,28
Anlagevermögen gesamt	82.904.139,74	84.369.297,44

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen	T€ 482,0
- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen	T€ 247,5.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten und der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus drei Bausparverträgen. Bei den Bausparverträgen sind zum Bilanzstichtag Guthaben in Höhe von T€ 210,0 bzw. T€ 178,1 an die jeweilige Bausparkasse verpfändet.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2018	Stand 31.12.2019	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	247.350,00	193.800,00	- 53.550,00
der verbleibenden Mitglieder	3.535.025,00	3.600.750,00	65.725,00
aus gekündigten Anteilen	4.050,00	1.200,00	- 2.850,00
Gesamtbetrag	3.786.425,00	3.795.750,00	9.325,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.795,8. Davon entfallen T€ 193,8 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.600,8 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 1,2 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsguthaben insgesamt um T€ 9,3 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2018	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss	Stand 31.12.2019
	[€]	[€]	[€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.658.013,87	117.918,25	1.775.932,12
andere Ergebnisrücklagen	14.922.072,57	1.061.264,25	15.983.336,82
Gesamtbetrag	56.551.013,13	1.179.182,50	57.730.195,63

Die Rückstellungen haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung	Stand 01.01.2019	Zuführung	Entnahme	Auflösung	Auf- und Abzinsg.	Stand 31.12.2019
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Steuerrückstellung	0,00	6.000,00	0,00	0,00	0,00	6.000,00
Sonstige Rückstellungen	392.949,62	336.046,38	359.071,66	7.751,93	1.077,33	363.249,74
unterl. Instandhaltung	84.125,60	51.286,07	84.125,60	0,00	0,00	51.286,07
Betriebskosten	147.700,00	148.200,00	143.849,18	3.850,82	0,00	148.200,00
Verwaltungskosten	151.614,40	136.560,31	121.326,99	3.901,11	817,06	163.763,67
Altersteilzeit (abz. T€ 35, Verrechnung mit Vermögensgegenst.)	9.509,62	0,00	9.769,89	0,00	260,27	0,00
Gesamtbetrag	392.949,62	342.046,38	359.071,66	7.751,93	1.077,33	369.249,74

Folgende Posten sind per 31.12.2019 in vorstehender Übersicht enthalten:

- T€ 163,8	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie Personal- und Archivkosten
- T€ 148,2	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- T€ 51,3	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

		davon
Verbindlichkeiten	Insaesamt	Restlaufzeit
		unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre
	[€]	[€]	[€]
Anleihen	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber	23.607.697,03	2.179.725,46	9.009.987,94
Kreditinstituten	(25.727.069,56)	(2.327.580,99)	(9.728.755,42)
Verbindlichkeiten gegenüber	1.050.311,51	227.719,36	645.722,71
anderen Kreditgebern	(1.257.457,47)	(222.145,96)	(806.226,66)
Erhaltene Anzahlungen	4.535.086,45	4.535.086,45
	(4.373.762,76)	(4.373.762,76)
Verbindlichkeiten aus	25.232,56	25.232,56
Vermietung	(25.691,02)	(25.691,02)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus	800.087,64	800.087,64
Lieferungen und Leistungen	(1.037.192,36)	(1.037.192,36)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	11.331,95	11.331,95
	(6.083,98)	(6.083,98)
Gesamtbetrag	30.029.747,14	7.779.183,42	9.655.710,65
	(32.427.257,15)	(7.992.457,07)	(10.534.982,08)

	davon
Verbindlichkeiten	Restlaufzeit	gesichert
	über 5 Jahre		Art der Sicherung
	[€]	[€]
Anleihen	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber	12.417.983,63	23.607.697,03	GPR ^* / Verpfänd.
Kreditinstituten	(13.670.733,15)	(25.727.069,56)	GPR ^* / Verpfänd.
Verbindlichkeiten gegenüber	176.869,44	1.050.311,51	Grundpfandrechte
anderen Kreditgebern	(229.084,85)	(1.257.457,47)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus
Vermietung
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag	12.594.853,07
	(13.899.818,00)

^* GPR: Grundpfandrechte

Als vereinbarte Kreditsicherheiten bestehen neben den Grundpfandrechten zwei verpfändete Bausparguthaben in Höhe von insgesamt T€ 388,1.

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 9.773,2) abgerechnete Nebenkosten (T€ 4.139,5) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 414,8) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Verkäufen von Grundstücken und sonstigem Anlagevermögen	T€ 59,1
- Erträge aus Erstattung von Versicherungen	T€ 53,0
- Erträge aus Schönheitsreparaturen	T€ 36,3.

Die bilanzierten Erträge aus Verkäufen von Grundstücken und sonstigem Anlagevermögen beinhalten T€ 44,0 aus der Veräußerung einer Wohnung mit dem dazugehörenden anteiligen Grund und Boden.

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" erhöhten sich im Vorjahresvergleich um T€ 206,1 auf T€ 6.856,4. Dabei stiegen die Betriebskostenaufwendungen um T€ 94,2. Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.613,7 und liegen damit T€ 153,3 über dem Vorjahresniveau.

Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 41,3 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf T€ 2.124,8.

Der Posten "Abschreibungen" erhöhte sich im Vorjahresvergleich um T€ 39,4 auf T€ 2.270,6.

Die Summe der "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" reduzierte sich um T€ 182,0, hauptsächlich bedingt durch den im Vorjahr bilanzierten Abriss eines Wohngebäudes (T€ 289,8) und die Gebühren für den Abschluss eines Bausparvertrages (T€ 40). Im Posten "Sächliche Verwaltungsaufwendungen" sind T€ 89,1 EDV-Kosten als wesentlicher Betrag größeren Umfangs enthalten.

Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern T€ 1,1 aus der Aufzinsung von Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen. Die Aufwendungen für Fremdkapitalzinsen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 131,0 auf T€ 637,6 verringert.

D. Sonstige Angaben

In der Bilanz nicht enthaltene finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Instandhaltungs-, Umbau- und Modernisierungsvorhaben bestehen am Ende des Geschäftsjahres 2019 in Höhe von T€ 23,6. Die enthaltenen Posten betreffen nicht fertig gestellte Bau- und Honorarleistungen in den Liegenschaften Hermann-Burmeister-Str. 11-15 sowie in der Badenstr. 34-38 und Mauerstr. 7-9.

Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen waren bis zum vollständigen Verbrauch der Rückstellung gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit mit einer unbefristeten Bürgschaft in Höhe von T€ 350,0 sowie einem verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35,0 gesichert.

Die Genossenschaft verfügt über ein Treuhandkonto für Mietkautionen in Höhe von T€ 14,1.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2019 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	13
technische Mitarbeiter	5
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	16
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	37.

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2019 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2019	2.861
Zugänge	231
Abgänge	206
Stand am 31. Dezember 2019	2.886.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 65.725 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der

	Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
	Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
	Tangstedter Landstraße 83
	22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

	Steffen Silbermann
	Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

	Klaus Gawoehns (Vorsitzender)
	Gisela Steinfurt (stellvertretende Vorsitzende)
	Jürgen Mathias Weiß.

E. Weitere Angaben

Im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie ist im Jahr 2020 mit einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Konjunktur zu rechnen. Für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund können sich daraus Risiken aus Mietstundungen und Einnahmeausfällen sowie aus zeitlichen Verzögerungen bei der Durchführung von Modernisierungs- oder Neubaumaßnahmen ergeben. Diese Risiken können gegenwärtig hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts sowie liquiditäts- und ergebniswirksamer Größenordnung noch nicht abschließend abgeschätzt werden.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und die weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Anhangserstattung nicht ereignet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2019 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.179.182,50 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 28.04.2020 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses

117.918,25 € in die gesetzliche Rücklage und

1.061.264,25 € in die anderen Ergebnisrücklagen

eingestellt werden.

Stralsund, 28. April 2020

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

- Vorstand -

Lagebericht 2019

1. Grundlagen des Unternehmens

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2019 über einen Bestand von 61 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.757 Wohnungen mit	157.632 m ² Wohnfläche
8 Geschäften und Gewerbeobjekten mit	982 m ² Nutzfläche
12 eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.326 m ² Nutzfläche
4 eigengenutzten Garagen
1 fremdgenutzten Garage
376 Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.835 m ².

Der Bestand an Wohnungen verringerte sich im Geschäftsjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um eine Wohneinheit. Diese schied durch Veräußerung aus dem genossenschaftlichen Vermögen aus. Veränderungen in der Gesamtwohnfläche resultieren vor allem aus der Nachrüstung einer Balkonanlage und dem Wohnungsverkauf. Die Wohnfläche reduzierte sich im Vorjahresvergleich insgesamt um 49 m ². Die Anzahl der eigen- und fremdgenutzten Gewerbeobjekte sowie der Garagen und Kfz-Stellplätzen blieb im Vorjahresvergleich unverändert.

Ebenfalls unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Davon standen am Bilanzstichtag 154 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft. Die Zahl der für Fremde verwalteten Wohnungen betrug 58.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes mit Studenten und Auszubildenden stellte die Genossenschaft wie im Vorjahr 41 Wohnungen zur Nutzung von Wohngemeinschaften bereit.

Zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen stehen ebenfalls unverändert fünf möblierte Wohnungen zur Verfügung. Für Havariefälle hält die Genossenschaft eine möblierte Wohnung bereit. Ein Gemeinschaftsraum kann für die Durchführung von Veranstaltungen und Familienfeiern genutzt werden.

Die Wohnungen der Genossenschaft wurden auch im Jahr 2019 ausschließlich an Genossenschaftsmitglieder vermietet. Die Nachfrage nach Wohnraum mit guter Wohnqualität und sozial verträglichen Preisen war nach wie vor hoch. Dieses und das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Geschäftsmodell der Genossenschaft lassen erkennen, dass Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut in ökonomischer, gesellschaftlicher und sozialer Verantwortung zu pflegen ist. Wohnungen sind ein langlebiges Wirtschaftsgut. Daher orientiert sich die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund stets neben der Wohnqualität und Wohnzufriedenheit seiner Mitglieder am langfristigen Erfolg ihrer Investitionen und nicht an maximal erzielbaren Mieten oder an kurzfristigen Gewinnen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Auch im Jahr 2019 expandierte die Wirtschaft in Mecklenburg-Vorpommern weiter. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Bruttoinlandsprodukt nach Angaben des Statistischen Amtes preisbereinigt um 1,5 Prozent gewachsen. Zu diesem Wachstum trugen vor allem die Gesundheitswirtschaft, der Tourismus, der Handel und der Dienstleistungsbereich bei. In Gesamtdeutschland hingegen gab es nur ein Wachstum von 0,6 Prozent. Damit ist die Wirtschaft im Jahr 2019 deutschlandweit so langsam gewachsen wie seit sechs Jahren nicht mehr.

Die Lage auf dem Arbeitsmarkt entwickelte sich weiterhin positiv. Die Arbeitslosenquote in Mecklenburg-Vorpommern betrug im Berichtsjahr 7,1 Prozent und lag damit 0,6 Prozentpunkte unter dem Vorjahr. Die Lebenshaltungskosten blieben mit 1,6 Prozent, bezogen auf das Jahr 2018, gleich. Stralsunds Bevölkerungszahl ist laut Einwohnermelderegister der Hansestadt Stralsund im Jahr 2019 leicht gestiegen, wenngleich der Zuwachs sehr gering ausfiel.

2.2 Geschäftsverlauf

Für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund verlief das Geschäftsjahr 2019 erfolgreich. Das Ergebnis lag dabei über dem Vorjahresniveau. Wesentliche Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung im Geschäftsjahr 2019 von Bedeutung sind, fasst nachfolgende Tabelle zusammen:

Position	Plan GJ 2019	Ist GJ 2019	Ist GJ 2018
	[T€]	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.727,3	9.773,2	9.711,2
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-580,0	-410,2	-584,5
Erlösschmälerungen aus Mietminderung	-15,0	-4,6	-14,2
Instandhaltungsaufwendungen	2.291,7	2.613,7	2.460,3
Personalaufwand	2.310,7	2.124,8	2.083,5
Zinsaufwendungen	655,1	638,7	770,9
Jahresüberschuss	755,1	1.179,2	831,5

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich zum Wirtschaftsplan vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit 1.179.182,50 € um T€ 424,1 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen vor allem in der vorsichtigen Einschätzung der Aufwendungen und Erträge. Wesentliche Plan-Ist-Abweichungen, die das Ergebnis positiv beeinflussen, resultieren vor allem aus den geringeren Personalaufwendungen und den tatsächlich angefallenen Erlösschmälerungen aus Sollmieten. Zurück zu führen sind die Entwicklungen bei den Personalaufwendungen hauptsächlich auf nicht zustande gekommene Altersteilzeitvereinbarungen. Die geringeren Erlösschmälerungen resultieren vorrangig aus dem Abriss eines Wohngebäudes im Jahr 2018, dem Rückgang des für Modernisierungszwecke gezielt frei gehaltenen Wohnraums sowie den guten Vermietungsergebnissen im abgelaufenen Geschäftsjahr. Kleinere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Instandhaltungsaufwendungen stiegen im Vorjahresvergleich insgesamt um T€ 153,3 und liegen T€ 322,0 über dem Wert des Wirtschaftsplans. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2019 durchschnittlich 16,34 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 15,38 €/m ²). Hauptursachen für die Abweichungen zum Vorjahr liegen im Anstieg des laufenden Instandhaltungsbedarfs bei den vermieteten Bestandswohnungen, den erhöhten Aufwendungen für die Wiederherrichtung von Wohnraum zur Neuvermietung sowie den höheren Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage bei den nach dem Wohnungseigentumsgesetz verwalteten Wohnungen.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2019 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

―	Badenstr. 34 - 38, Mauerstr. 7 - 9

- Fertigstellung der Baumaßnahmen aus den letzten Geschäftsjahren
- Umbau von Gewerbeeinheiten zu 12 Wohneinheiten im Erdgeschoss
- Strang- und Wohnungssanierung Badenstr. 34, 36, Mauerstr. 7 - 9
- Umgestaltung von Außenanlagen
- Gesamtinvestition:	T€ 3.809,0
- Investition im Jahr 2019:	T€ 374,6
- bilanzielle Bewertung:	T€ 337,2	nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 37,4	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung (gesamt):	61 %	Eigenmittel
	39 %	Fremdmittel

―	Hermann-Burmeister-Str. 11-15

- Nachrüstung von zwei außen liegenden Personenaufzugsanlagen inklusive Treppenhausrenovierung; die Fertigstellung der Arbeiten erfolgt im Geschäftsjahr 2020
- Investition im GJ 2019:	T€ 416,6
- bilanzielle Bewertung:	T€ 391,7	nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 24,8	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 %	Eigenmittel

―	Lion-Feuchtwanger-Str. 22, 24, 26, 28

- Sanierung der Balkone, der Fassade und des Daches, Neugestaltung der Hauseingänge sowie Erneuerung der Gegensprechanlagen
- Gesamtinvestition:	T€ 390,4
- bilanzielle Bewertung:		Erhaltungsaufwand
- Finanzierung (gesamt):		100 % Eigenmittel

―	Heinrich-von-Stephan-Str. 11, 13, 15

- Sanierung der Balkone und der Fassade
- Gesamtinvestition:	T€ 290,5
- bilanzielle Bewertung:		Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:		100 % Eigenmittel.

In der Badenstraße 34 - 38 und Mauerstraße 7 - 9 konnten im Geschäftsjahr 2019 die komplexen Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft abgeschlossen werden. Für die im Geschäftsjahr 2016 begonnene Baumaßnahme setzte die Genossenschaft Finanzmittel im Gesamtvolumen von T€ 3.809,0 ein. Von den im Berichtsjahr eingesetzten Mitteln wurden T€ 337,2 als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert und T€ 37,4 über den Aufwand verrechnet.

Die Maßnahmen zur Nachrüstung von zwei Aufzugsanlagen in der Liegenschaft Hermann-Burmeister-Str. 11 - 15 konnten im Geschäftsjahr 2019 nahezu fertiggestellt werden. Der Abschluss der Arbeiten erfolgt im Jahr 2020. Im Rahmen dieses Bauvorhabens wurden beim Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern Fördermittel aus dem "Landesprogramm Personenaufzüge und Lifte, barrierearmes Wohnen" beantragt.

Über die genannten baulichen Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Treppenhäuser renoviert, die Abwasserleitung in einer Liegenschaft saniert und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen. Außerdem konnte auf dem Grundstück im Hellmuth-Heyden-Weg 5 - 11 ein neuer Spielplatz errichtet werden.

Insgesamt wurden im Jahr 2019 im Rahmen geplanter Baumaßnahmen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 773,5 (Vorjahr: T€ 2.518,9) aktiviert und Großreparaturen in Höhe von T€ 803,3 (Vorjahr: T€ 818,1) erbracht.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 35 Mitarbeiter in Vollzeit und einen Mitarbeiter in Teilzeit. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Gesamtbeurteilung zum Geschäftsverlauf

Insgesamt wird die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr durch den Vorstand der Genossenschaft als positiv bewertet. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, wie beispielsweise der verhältnismäßig schwachen Wirtschaftskraft der Region, wurde wiederum ein gutes Jahresergebnis erzielt. Darüber hinaus konnte auch im Jahr 2019 die positive Entwicklung bei der Vermietung des genossenschaftlichen Wohnraums fortgesetzt werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand zudem weiter aufgewertet. Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt werden.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2019 stellt sich die Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weiterhin positiv dar. Der im Berichtsjahr erzielte Jahresüberschuss setzte sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

	2019	2018	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
Hausbewirtschaftung	1.247.938,12	986.736,54	261.201,58
Betreuungstätigkeit	-16.871,15	-18.385,73	1.514,58
sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäftu.a.	-41.852,04	-136.831,04	94.979,00
Betriebsergebnis	1.189.214,93	831.519,77	357.695,16
neutrales Ergebnis	-10.032,43	0,00	-10.032,43
Jahresüberschuss	1.179.182,50	831.519,77	347.662,73

Abweichend zur Darstellung des Vorjahres erfolgt für das Berichtsjahr der Ausweis eines neutralen Ergebnisses, in dem bestimmte perioden- bzw. betriebsfremde sowie außerordentliche Geschäftsvorfälle dargestellt sind.

Der erzielte Jahresüberschuss wird auch im Geschäftsjahr 2019 maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 261,2 höheren Betrag und wird vor allem durch geringere Erlösschmälerungen aus Sollmieten, niedrigere Zinsaufwendungen sowie höhere Erträge aus den Sollmieten positiv beeinflusst. Die gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen beeinflussen das Ergebnis negativ.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u.a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 95,0 höheres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus den im Vorjahr abgebildeten Aufwendungen für den Abriss des Wohngebäudes in der Vogelsangstr. 79, 81.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 132,2 resultieren vorrangig aus dem günstigen Zinsniveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

Finanzlage

Die Verbindlichkeiten der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund bestehen ausschließlich in Euro-Währung, so dass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel des Anhangs. Swaps, Caps oder ähnliche Finanzinstrumente wurden nicht in Anspruch genommen. Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes stellt sich im Berichtsjahr wie folgt dar:

Kapitalflussrechnung

	2019	2018
	[€]	[€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+ 1.179.182,50	+ 831.519,77
Abschreibung auf Anlagevermögen	+ 2.270.551,97	+ 2.231.199,04
Abnahme langfristiger Rückstellungen	- 6.392,30	- 90.724,09
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	- 59.061,01	-4.125,00
Buchwertabgang von Wohnungen	0,00	+ 28.123,73
Cashflow nach DVFA/SG	+ 3.384.281,16	+ 2.995.993,45
Zu- / Abnahme kurzfristiger Rückstellungen	- 17.307,58	- 84.103,41
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Aktiva	- 107.470,64	- 278.668,77
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Passiva	- 83.303,10	+ 215.506,19
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	+ 631.065,05	+ 754.548,38
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	+ 29.838,75	+ 23.210,42
Ertragssteuerzahlung	0,00	0,00
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+ 3.837.103,64	+ 3.626.486,26
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	- 8.883,35	- 2.306,22
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	+ 91.121,84	+ 4.125,00
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen
Modernisierung von Wohnbauten u.a.	- 773.470,65	-2.518.905,65
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	- 55.101,10	- 48.328,46
Veränderungen von Bausparverträgen / ohne Zinsen	- 74.250,00	+ 764.615,11
Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 820.583,26	- 1.800.800,22
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	+ 9.325,00	+ 81.600,00
Valutierung von Darlehen	0,00	0,00
planmäßige Tilgungen	-2.313.351,83	-2.178.533,92
außerplanmäßige Tilgungen	0,00	- 67.683,76
Ablösung eines Darlehens durch Bausparguthaben	0,00	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Zugang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	0,00	+ 58.509,00
gezahlte Zinsen	- 637.596,97	- 768.638,61
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-2.941.623,80	- 2.874.747,29
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+ 74.896,580	-1.049.061,25
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2019	+2.421.010,20	+ 3.470.071,45
Finanzmittelbestand zum 31.12.2019	+ 2.495.906,78	+ 2.421.010,20

Zusammensetzung Finanzmittelbestand

	[€]	[€]
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+ 2.495.906,78	+ 2.421.010,20
Guthaben bei Bausparkassen	+ 1.467.206,60	+ 1.386.424,68
Finanzmittelbestand zum 31.12.2019	+ 3.963.113,38	+ 3.807.434,88

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Genossenschaft durch entsprechende Zu- und Abflüsse von Geldmitteln im Jahresverlauf 2019 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG ¹, der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 3.384,3 betrug und damit um T€ 388,3 über dem des Vorjahres lag.

¹ DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Insgesamt erhöhte sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um T€ 210,6, was vor allem auf die Abnahme kurzfristiger Rückstellungen, Veränderungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva sowie auf die geringeren Zinsaufwendungen zurück zu führen ist.

Abweichungen beim Cashflow aus der Investitionstätigkeit resultieren vorrangig aus im Vorjahresvergleich gesunkenen Ausgaben im Bereich der Modernisierungstätigkeit, dem Verkauf von Gegenständen des Sachanlagevermögens und der Auszahlung eines Bausparguthabens im Vorjahr.

Im Finanzierungsbereich hat sich der Cashflow um T€ 66,9 verringert. Die Gründe hierfür liegen hauptsächlich in gestiegenen Tilgungsanteilen beim Fremdkapital.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 74,9 erhöht. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelzufluss von T€ 155,7 zu verzeichnen. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2020 sehen einen Anstieg des Finanzmittelbestandes in Höhe von T€ 95,3 vor.

Auch im Geschäftsjahr 2019 war die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund somit jederzeit in der Lage, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

Vermögenslage

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Deren Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 90,1 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 1.465,2 verringert. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie den planmäßigen Abschreibungen. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 9,9 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 4.287,6, flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 3.963,1 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 788,9. Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 233,3, wesentlich bedingt durch die Mehrung der unfertigen Leistungen und die Zunahme des Finanzmittelbestandes bei flüssigen Mitteln und Bausparguthaben.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 1.188,5 und beträgt T€ 61.525,9. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 2,2 Prozentpunkte auf 66,9 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich durch erbrachte Tilgungsleistungen um insgesamt T€ 2.313,4. Durch die Entnahmen aus den Altersteilzeitrückstellungen für die Entgeltzahlungen der Mitarbeiter in der Freistellungsphase des Altersteilzeitmodells ergibt sich in diesem Bereich eine Verringerung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 9,5.

Zusammengefasst stellt sich die Vermögenslage wie folgt dar:

	GJ 2019		GJ 2018		Veränderung
Aktiva	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Anlagevermögen	82.904,1	90,1	84.369,3	90,5	-1.465,2
Umlaufvermögen	9.074,8	9,9	8.841,5	9,5	233,3
Gesamtvermögen	91.978,9	100,0	93.210,8	100,0	-1.231,9
Passiva
Eigenkapital	61.525,9	66,9	60.337,4	64,7	1.188,5
langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten	24.641,9	26,8	26.955,3	29,0	-2.313,4
Altersteilzeitrückstellungen	0,0	0,0	9,5	0,0	-9,5
übrige Rückstellungen
(Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	29,5	0,0	26,4	0,0	3,1
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	5.781,5	6,3	5.882,2	6,3	-100,7
Gesamtkapital	91.978,9	100,0	93.210,8	100,0	-1.231,9

Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2019:	5,09 €/m ²
	31.12.2018:	5,06 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2019:	93
	31.12.2018:	106
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12. (bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände)	GJ 2019:	2,20 %
	GJ 2018:	2,00 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2019:	7,20 %
	GJ 2018:	9,32 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2019:	17,50 %
	GJ 2018:	24,18 %

Die im Geschäftsjahr 2019 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 5,09 € je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Anstieg der Sollmieten von drei Cent je m ².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 93 Genossenschaftswohnungen leer. Abweichend zum Vorjahr werden hier im Geschäftsjahr 2019 auch die leer stehenden Wohnungen zur Nutzung als Wohngemeinschaften für Studenten und Auszubildende erfasst. Diese beziffern sich am 31.12.2019 auf 25 Wohnungen. Gleiches gilt für die Ermittlung der Leerstandsquote von Wohnraum, der länger als drei Monate nicht vermietet war. Die Leerstandsquote beträgt inklusive dieser Wohnungen 2,2 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel verringerte sich gegenüber dem Vorjahr. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 7,2 Prozent um 2,12 Prozentpunkte unter der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist ein Rückgang der Fluktuation um 6,68 Prozentpunkte auf 17,5 Prozent zu verzeichnen.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Finanzrisiken

Mögliche Finanzrisiken werden für die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in den zur Finanzierung des Anlagevermögens in Anspruch genommenen langfristigen Fremdmitteln gesehen. Zur Begrenzung dieser Risiken wird die Entwicklung auf den Finanzmärkten und die damit verbundene Marktpreisänderungen im Zinsbereich permanent beobachtet, bewertet und dokumentiert. Besondere Gefährdungen der finanziellen Entwicklung sind für die Genossenschaft momentan nicht erkennbar. Wegen steigender Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und den langfristigen Zinsbindungen halten sich die Zinsänderungsrisiken in überschaubarem Rahmen. Allgemeine Gefährdungen für die weitere Entwicklung der Finanzmärkte können sich aus den geldpolitischen Unsicherheiten einiger europäischer Staaten sowie den Auswirkungen der weltweiten Corona-Pandemie ergeben.

Markt- und Objektrisiken

Mit der weiterhin steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Stralsund haben sich die Markt- und Objektrisiken für die Bestände der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch im Jahr 2019 weiter minimiert. Überaus positiv wirkt sich dabei die Entwicklung der leerstandsbedingten Sollmietenausfälle aus. Aufgrund der aktuellen Marktlage wird das Leerstandsrisiko derzeit als eher gering eingeschätzt. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklungen und einer möglichen Abschwächung der Bevölkerungszuzüge kann dieses Risiko jedoch langfristig ansteigen. Durch stetige Investitionen in die Modernisierung und Aufwertung des Wohnungsbestandes wird diesem Risiko kontinuierlich entgegengewirkt.

Investitionsrisiken

Hinsichtlich der Investitionstätigkeit in die Wohnungsbestände der Genossenschaft bzw. möglicher Neubauprojekte führt die dynamische Preisentwicklung in der Bauwirtschaft zu erhöhten Investitionsrisiken. Die Möglichkeiten des seriellen und modularen Bauens bieten dabei - insbesondere im Wohnungsneubau - die Chance, die Baukosten mittelfristig zu begrenzen und Ausführungszeiträume deutlich zu verkürzen. Weitere Unsicherheiten ergeben sich darüber hinaus aus der hohen Auslastung und dem Fachkräftemangel bei den Fachfirmen in der Bauwirtschaft. Die hieraus resultierenden Risiken unterliegen daher einem besonderen Maße an Marktbeobachtung und -analyse.

Nachfolgend aufgeführte Kriterien zeigen weitere Risikofelder, die die Entwicklung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in den nächsten Jahren beeinflussen könnten:

―	Gefahr eines Überangebots an Wohnraum durch steigende Aktivitäten privater Investoren im lokalen Geschosswohnungsbau
―	Wachstumshemmnisse und steigende Arbeitslosigkeit als Folgen der Corona-Pandemie
―	Reduzierung von Mieterhöhungsspielräumen durch hohe Wohnnebenkosten
―	Risiko steigender Kosten durch Änderung politischer Rahmenbedingungen, gesetzlichen Vorschriften oder steuerrechtlicher Prämissen
―	geringe Nettoeinkommen und schwache Wirtschaftskraft der Region
―	Risiko der Gettobildung durch gezielte Konzentration sozial stark benachteiligter Personen in bestimmten Stadtgebieten.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Ein besonderer Vorteil des Geschäftsmodells liegt darüber hinaus in der regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühr. Ein akutes Preisänderungsrisiko besteht diesbezüglich kaum, da auf Grundlage der bestehenden Dauernutzungsverträge die Mieten auch für künftige Jahre festgelegt sind. Zudem ist weder aufgrund der aktuellen Marktlage noch der zu erwartenden Entwicklungen mit erheblichen Steigerungen bei den Leerständen zu rechnen.

Auch die mit den demographischen Entwicklungen einhergehenden Veränderungsprozesse in der Bevölkerung und der damit verbundene Bedarf an altersgerechten Wohnungen werden als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der kontinuierlichen Nachrüstung von Personenaufzügen und der Schaffung barrierearmer Wohnungen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. Diese Investitionen erhöhen auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität, insbesondere für ältere Menschen, in der Hansestadt Stralsund weiter. Mit der Inbetriebnahme von zwei weiteren Aufzugsanlagen im Jahr 2019 werden nunmehr 31 Personenaufzüge in den genossenschaftseigenen Wohnanlagen betrieben. Damit sind 16 Prozent der Genossenschaftswohnungen über einen Aufzug erreichbar.

Aus Sicht der Unternehmensleitung bleibt festzuhalten, dass aufgrund eines insgesamt nachhaltig sanierten Immobilienbestandes, der stabilen und ausgewogenen Nutzungsgebühren sowie eines breiten Angebotsspektrums an Wohnraum die Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch in Zukunft nachgefragt sein werden. Zwar können sich Marktveränderungen oder konjunkturelle Schwankungen auch negativ auf die Vermietungsprozesse auswirken, die potentiellen Risiken für das Wohnungsunternehmen bewegen sich zum heutigen Zeitpunkt jedoch auf einem relativ geringen Niveau.

4. Prognosebericht

Die Genossenschaft wird auch zukünftig ihr Immobilienportfolio weiter optimieren. Die Investitionen in den Bestand werden ausgewogen und nachhaltig fortgeführt. Für das Jahr 2020 sind u. a. eine Balkon-, Fassaden- und Dachsanierung am Gebäude in der Heinrich-von-Stephan-Str. 23, 25, 27, die Erneuerung der Balkonanlagen in der Tschaikowskistr. 7 - 9 und die Nachrüstung einer Personenaufzugsanlage in der Hermann-Burmeister-Str. 51 - 55 geplant. An- und Verkäufe von Wohnimmobilien sind hingegen kurz- und mittelfristig nicht vorgesehen.

Für das Geschäftsjahr 2020 wird neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten mit Mieterträgen in Höhe von T€ 9.810,0 gerechnet. Deren Anstieg resultiert vornehmlich aus Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Im Ergebnis der Planungsrechnung erwartet der Vorstand der Genossenschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 724,7. Damit wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2020 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

Position	Ist GJ 2019	Plan GJ 2020
	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.773,2	9.810,0
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-410,2	-450,0
Erlösschmälerungen aus Mietminderung	-4,6	-10,0
Instandhaltungsaufwendungen	2.613,7	2.454,7
Personalaufwand	2.124,8	2.380,2
Zinsaufwendungen	638,7	580,1
Jahresüberschuss	1.179,2	724,7

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2020 sind Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 2.454,7 und nachträgliche Herstellungskosten von T€ 480 geplant. Die Zuführung von Fremdmitteln ist nicht vorgesehen.

Seit Anfang des Jahres 2020 hat sich das Corona-Viurs (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Von einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzuschätzen, es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen, verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem möglichen Anstieg der Mietausfälle zu rechnen.

Stralsund, 28. April 2020

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

- Vorstand -

1. Bilanz

2. Gewinn- und Verlustrechnung

der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Bilanz zum 31.12.2019

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	9.638,46
		9.638,46	2.444,16
II. Sachanlagen
1 Grundstücke [und grundstücksgleiche Rechte] mit Wohnbauten	82.552.579,04		84.001.271,05
2. Grundstücke [und grundstücksgleiche Rechte] mit Geschäfts- und anderen Bauten	167.555,21		181.888,14
3. Grundstücke [und grundstücksgleiche Rechte] ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
[Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter]
[Bauten auf fremden Grundstücken]
[Technische Anlagen und Maschinen]
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	125.190,96		128.293,02
5. Anlagen im Bau	0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten	0,00		6.225,00
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	82.894.501,28	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
Anlagevermögen insgesamt/Übertrag		82.904.139,74	84.369.297,44
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen	4.287.581,19		4.124.395,95
6. Andere Vorräte	21.262,34		22.394,28
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	4.308.843,53	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	5.994,08		28.441,57
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		0,00
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände	782.930,13	788.924,21	844.960,22
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	2.495.906,78		2.421.010,20
2. Bausparguthaben	1.467.206,60	3.963.113,38	1.386.424,68
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten	0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	13.885,32	13.885,32	13.829,15
D. Aktive latente Steuern		0,00	0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung		0,00	0,00
Bilanzsumme		91.978.906,18	93.210.753,49

Passivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	193.800,00		247.350,00
der verbleibenden Mitglieder	3.600.750,00		3.535.025,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen	1.200,00	3.795.750,00	4.050,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 0,00 EUR			( 0,00 )
II. Kapitalrücklage
III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen 0,00 EUR			(0,00 )
2. Gesetzliche Rücklage	1.775.932,12		1.658.013,87
3. Bauerneuerungsrücklage	0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen	15.983.336,82	57.730.195,63	14.922.072,57
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag	0,00		0,00
2. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag	1.179.182,50		831.519,77
3. Einstellungen in/[Entnahmen aus] Ergebnisrücklagen	1.179.182,50		831.519,77
Eigenkapital insgesamt:		61.525.945,63
V. Sonderposten		0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen	6.000,00		0,00
3. Sonstige Rückstellungen	363.249,74	369.249,74	392.949,62
		61.895.195,37	60.730.387,75
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00		0,00
davon konvertibel: 0,00 EUR			( 0,00 )
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	23.607.697,03		25.727.069,56
0,00 EUR			( 0,00 )
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.050.311,51		1.257.457,47
4. Erhaltene Anzahlungen	4.535.086,45		4.373.762,76
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	25.232,56		25.691,02
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	800.087,64		1.037.192,36
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten	11.331,95	30.029.747,14	6.083,98
davon aus Steuern: 8.655,50 €			( 4.365,62 )
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 EUR			( 0,00 )
D. Rechnungsabgrenzungsposten		53.963,67	53.108,59
E. Passive latente Steuern		0,00	0,00
Bilanzsumme		91.978.906,18	93.210.753,49

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2019 bis 31.12.2019

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	13.527.003,67		13.273.441,65
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit	12.528,00		12.528,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	29.439,52	13.568.971,19	19.368,33
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an [zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie] unfertigen Leistungen		163.185,24	4.259,86
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge
davon Erträge nach Art. 67 Abs. 1 und 2 EGHGB EUR		218.750,19	282.240,85
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	6.856.448,17		6.650.333,04
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00		0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	33.479,41	6.889.927,58	19.248,36
6. Rohergebnis		7.060.979,04	6.922.257,29
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.763.757,79		1.736.855,21
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	361.037,23	2.124.795,02	346.647,68
davon für Altersversorgung: 0,00 EUR			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.270.551,97		2.231.199,04
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens	0,00	2.270.551,97	0,00
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen		514.932,37	696.979,91
		2.150.699,68	1.910.575,45
10. Erträge aus Beteiligungen	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			( 0,00 )
	0,00		0,00
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen:0,00 EUR			( 0,00 )
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	6.856,36	6.856,36	14.380,06
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 0,00 EUR			( 0,00)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens	0,00		0,00
	0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	638.674,31	638.674,31	770.889,82
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 1.077,34 EUR			(2.251,21 )
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag		44.462,25	23.210,42
davon latente Steuern 0,00 EUR			(0,00)
16. Ergebnis nach Steuern		1.474.419,48	1.130.855,27
17. Sonstige Steuern		295.236,98	299.335,50
18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		1.179.182,50	831.519,77
19. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00	0,00
20. Entnahmen aus Rücklagen		0,00	0,00
21. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		1.179.182,50	831.519,77
22. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Anlage 1 zur Niederschrift der AR-Sitzung vom 28.04.2020

Wohnungsgenossenschaft

"Aufbau" eG Stralsund

Aufsichtsrat

Heinrich-Heine-Ring 94

18345 Stralsund

Stralsund, 28.04.2020

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2019

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2019 mit einer Bilanzsumme von 91.978.906,18 EUR und einem Jahresüberschuss von 1.179.182,50 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 117.918,25 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 1.061.264,25 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Gemäß Art. 2 § 3 Abs. 3 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss per 31.12.2019 festgestellt. Das Datum der Feststellung des Abschlusses ist der 28.04.2020.

31:T22918,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Anhang des Jahresabschlusses 2018

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2018 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17.07.2015 (FormblattVO) beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die Bilanzierung der flüssigen Mittel und Bausparguthaben erfolgte mit dem Nennwert. Derivative Finanzinstrumente nach dem Gesetz über den Wertpapierhandel werden nicht genutzt, Sicherungsgeschäfte wurden nicht abgeschlossen. Bei einem zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35,0 wurde unter Berücksichtigung von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB vom Saldierungsgebot Gebrauch gemacht.

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies betrifft die Rückstellungen zur Erfüllung von Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen sowie zur Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt. Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 84,1 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im folgenden Anlagenspiegel auf Seite 4 dargestellt.

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 2.518,9) umfassen im Wesentlichen die komplexe Sanierung der Liegenschaft Badenstr. 34 - 38 und Mauerstr. 7 - 9, die Errichtung einer Balkonanlage in der Beethovenstr. 3 - 6 sowie die Fertigstellung einer Aufzugsanlage in der Vogelsangstr. 32. Die ausgewiesenen Abgänge (T€ 1.032,7) beinhalten den Abbruch des Wohngebäudes Vogelsangstr. 79, 81 sowie des dazugehörenden Gehweges und des Müllcontainerstellplatzes im Rahmen des öffentlich geförderten Rückbauprogramms.

Der Posten "Bauvorbereitungskosten" umfasst Vorleistungen für die Errichtung von Personenaufzugsanlagen (T€ 6,2).

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2018 bis 31.12.2018 in Höhe von T€ 4.124,4.

Anlagenspiegel de Geschäftsjahres

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	per 01.01.2018 [€]	Zugänge [€]	Abgänge [€]	Umbuchungen (+/-) [€]	per 31.12.2018 [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	119.033,33	2.306,22	0,00	0,00	121.339,55
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	130.114.784,22	2.518.905,65	1.032.690,83	0,00	131.600.999,04
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	521.335,56	0,00	0,00	0,00	521.335,56
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	828.639,43	48.328,46	53.893,44	0,00	823.074,45
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	6.225,00	0,00	0,00	0,00	6.225,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	131.520.160,28	2.567.234,11	1.086.584,27	0,00	133.000.810,12
Anlagevermögen gesamt	131.639.193,61	2.569.540,33	1.086.584,27	0,00	133.122.149,67

	Abschreibungen
	per 01.01.2018 (kumulierte) [€]	Zugänge [€]	Abgänge [€]	per 31.12.2018 (kumulierte) [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	116.540,26	2.355,13	0,00	118.895,39
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	46.444.345,11	2.159.949,98	1.004.567,10	47.599.727,99
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	324.680,76	14.766,66	0,00	339.447,42
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	694.547,60	54.127,27	53.893,44	694.781,43
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	47.463.573,47	2.228.843,91	1.058.460,54	48.633.956,84
Anlagevermögen gesamt	47.580.113,73	2.231.199,04	1.058.460,54	48.752.852,23

	Buchwert
	per 31.12.2018 [€]	per 31.12.2017 [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	2.444,16	2.493,07
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	84.001.271,05	83.670.439,11
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	181.888,14	196.654,80
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	128.293,02	134.091,83
Anlagen im Bau	0,00	0,00
Bauvorbereitung	6.225,00	6.225,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
Zwischensumme	84.366.853,28	84.056.586,81
Anlagevermögen gesamt	84.369.297,44	84059.079,88

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen	T€ 402,2
- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen	T€ 305,1
- Zuschuss des Landesförderinstitutes Mecklenburg-Vorpommern für den Abriss eines Wohngebäudes	T€ 105,1.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten und der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus zwei Bausparverträgen. Bei einem Bausparvertrag sind zum Bilanzstichtag Guthaben in Höhe von T€ 210,0 und bei dem anderen Vertrag in Höhe T€ 103,7 an die jeweilige Bausparkasse verpfändet. Das Guthaben eines dritten Bausparguthabens wurde zur Finanzierung von Bautätigkeiten im laufenden Geschäftsjahr verwendet. Der Bausparvertrag wurde aufgelöst.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2017 [€]	Stand 31.12.2018 [€]	Veränderung [€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	190.200,00	247.350,00	57.150,00
der verbleibenden Mitglieder	3.509.075,00	3.535.025,00	25.950,00
aus gekündigten Anteilen	5.550,00	4.050,00	- 1.500,00
Gesamtbetrag	3.704.825,00	3.786.425,00	81.600,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.786,4. Davon entfallen T€ 247,4 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.535,0 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 4,1 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsgutguthaben insgesamt um T€ 81,6 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2017 [€]	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss [€]	Stand 31.12.2018 [€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.574.861,89	83.151,98	1.658.013,87
andere Ergebnisrücklagen	14.173.704,78	748.367,79	14.922.072,57
Gesamtbetrag	55.719.493,36	831.519,77	56.551.013,13

Die "Sonstigen Rückstellungen" haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung für	Stand 01.01.2018 [€]	Zuführung [€]	Entnahme [€]	Auflösung [€]	Auf- und Abzinsg. [€]	Stand 31.12.2018 [€]
Wohnumfeldmaßnahmen	10.726,57	0,00	0,00	10.726,57	0,00	0,00
unterl. Instandhaltung	168.514,56	84.125,60	168.514,56	0,00	0,00	84.125,60
Betriebskosten	146.500,00	147.700,00	140.164,97	6.335,03	0,00	147.700,00
Verwaltungskosten	140.436,36	127.786,11	114.102,15	3.617,83	1.111,91	151.614,40
Altersteilzeit (abz. T€ 35, Verrechnung mit Vermögensgegenst.)	101.599,63	0,00	93.229,31	0,00	1.139,30	9.509,62
Gesamtbetrag	567.777,12	359.611,71	516.010,99	20.679,43	2.251,21	392.949,62

Als wesentliche Posten sind per 31.12.2018 in vorstehender Übersicht enthalten:

- T€	151,6	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie Personal- und Archivkosten
- T€	147,7	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- T€	84,1	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

Verbindlichkeiten		davon
		Restlaufzeit			gesichert
	Insgesamt [€]	unter 1 Jahr [€]	1 bis 5 Jahre [€]	über 5 Jahre [€]	[€]	Art der Sicherung
Anleihen	-	-	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber	25.727.069,56	2.327.580,99	9.728.755,42	13.670.733,15	25.727.069,56	GPR/Verpfänd.
Kreditinstituten	(27.771.568,63)	(1.858.022,22)	(7.898.868,42)	(18.014.677,99)	(27.771.568,63)	GPR/Verpfänd.
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.257.457,47	222.145,96	806.226,66	229.084,85	1.257.457,47	Grundpfandrechte
	(1.459.176,08)	(216.718,61)	(862.628,01)	(379.829,46)	(1.459.176,08)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	4.373.762,76	4.373.762,76
	(4.430.032,23)	(4.430.032,23)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	25.691,02	25.691,02
	(22.436,43)	(22.436,43)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.037.192,36	1.037.192,36
	(760.091,74)	(760.091,74)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	6.083,98	6.083,98
	(10.068,58)	(10.068,58)
Gesamtbetrag	32.427.257,15	7.992.457,07	10.534.982,08	13.899.818,00
	(34.453.373,69)	(7.297.369,81)	(8.761.496,43)	(18.394.507,45)

Als vereinbarte Kreditsicherheiten bestehen neben den Grundpfandrechten zwei verpfändete Bausparguthaben in Höhe von insgesamt T€ 313,7.

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 9.711,2) abgerechnete Nebenkosten (T€ 4.141,0) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 598,7) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Rückbauzuschüssen	T€	105,1
- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schadenersatzforderungen	T€	52,5
- Erträge aus Schönheitsreparaturen	T€	43,2.

Die bilanzierten Erträge aus Rückbauzuschüssen bilden den Zuschuss des Landesförderinstitutes Mecklenburg-Vorpommern zur Wohnungsmarktstabilisierung durch Rückbau in räumlich festgelegten Fördergebieten entsprechend dem Förderbescheid vom 19.06.2018 ab (§ 285 Nr. 31 HGB). Im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost hat die Genossenschaft im Jahr 2018 ein Wohngebäude mit 36 Wohneinheiten abgerissen. Nach Erfüllung aller vom Landesförderinstitut gestellten Auflagen und unter dem Vorbehalt der Verfügbarkeit veranschlagter Haushaltsmittel kommt der Zuschuss im Geschäftsjahr 2019 zur Auszahlung.

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" erhöhten sich im Vorjahresvergleich um T€ 42,4 auf T€ 6.650,3. Dabei verringerten sich die Betriebskostenaufwendungen um T€ 41,0. Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.460,3 und liegen damit T€ 47,9 über dem Vorjahresniveau. Hierbei war als wesentlicher Posten bei den geplanten Maßnahmen für Großreparaturen ein Anstieg von T€ 253,4 zu verzeichnen.

Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 72,0 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf T€ 2.083,5.

Der Posten "Abschreibungen" erhöhte sich im Vorjahrsvergleich um T€ 43,6 auf T€ 2.231,2.

In den "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" wurden T€ 289,8 als Aufwand für den Abriss eines genossenschaftseigenen Wohngebäudes im Rahmen des oben genannten Rückbauprogramms abgebildet (§ 285 Nr. 31 HGB). Dadurch erhöhten sich die "Anderen sonstigen betrieblichen Aufwendungen" insgesamt um T€ 262,2. Im Posten "Sächliche Verwaltungsaufwendungen" sind T€ 84,8 EDV-Kosten als wesentlicher Betrag größeren Umfangs enthalten.

Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern T€ 2,3 aus der Aufzinsung von Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen sowie der Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Aufwendungen für Fremdkapitalzinsen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 208,1 auf T€ 768,6 verringert.

D. Sonstige Angaben

In der Bilanz nicht enthaltene finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Instandhaltungs-, Umbau- und Modernisierungsvorhaben bestehen am Ende des Geschäftsjahres 2018 in Höhe von T€ 68,7. Die enthaltenen Posten betreffen nicht fertig gestellten Bauleistungen in den Liegenschaften Badenstr. 34-38, Mauerstr. 7-9 und Vogelsangstr. 79, 81.

Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen sind gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit mit einer unbefristeten Bürgschaft in Höhe von T€ 350,0 sowie einem verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35,0 gesichert.

Die Genossenschaft verfügt über ein Treuhandkonto für Mietkautionen in Höhe von T€ 11,9.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2018 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	14
technische Mitarbeiter	5
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	16
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	38

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2018 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2018	2.868
Zugänge	235
Abgänge	242
Stand am 31. Dezember 2018	2.861.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 25.950 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

	Steffen Silbermann
	Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Klaus Gawoehns	(Vorsitzender)
Gisela Steinfurt	(stellvertretende Vorsitzende)
Jürgen Mathias Weiß.

E. Weitere Angaben

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2018 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 831.519,77 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 25.04.2019 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses

83.151,98 €	in die gesetzliche Rücklage und
748.367,79 €	in die anderen Ergebnisrücklagen

eingestellt werden.

Stralsund, 25. April 201

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Lagebericht 2018

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2018 über einen Bestand von 61 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.758	Wohnungen mit	157.681 m ²	Wohnfläche
8	Geschäften und Gewerbeobjekten mit	982 m ²	Nutzfläche
12	eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.326 m ²	Nutzfläche
4	eigengenutzten Garagen
1	fremdgenutzten Garage
376	Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.943 m ².

Die Anzahl der Wohnungen reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr um 24 Wohneinheiten. Ursachen hierfür liegen in dem Abriss eines Wohngebäudes und der Umgestaltung ehemaliger Gewerbeeinheiten zu Wohnraum. Die Gesamtwohnfläche verringerte sich im Vorjahresvergleich um 1.300 m ². Die Anzahl fremdgenutzter Gewerbeobjekte entwickelte sich ebenfalls rückläufig. Diese reduzierten sich bei einer um 749 m ² verminderten Nutzfläche um 11 Einheiten. Bei den Pkw-Stellplätzen im Freien kam es durch Zugänge in drei Liegenschaften zu einer Bestandserhöhung um 13 Plätze. Veränderungen bei eigengenutzten Gewerbeeinheiten sowie bei eigen- und fremdgenutzten Garagen waren im Vorjahresvergleich nicht zu verzeichnen.

Unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Davon standen am Bilanzstichtag 154 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft, die Zahl der für Fremde verwalteten Wohnungen betrug 58.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes an Studenten und Auszubildende sank die Anzahl der Wohngemeinschaften zum Geschäftsjahresende von 47 Wohnungen im Jahr 2017 auf 41 Wohnungen im Jahr 2018.

Zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen stehen unverändert fünf möblierte Wohnungen zur Verfügung. Ein Gemeinschaftsraum kann für die Durchführung von Veranstaltungen und Familienfeiern genutzt werden.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2018 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

•

Badenstr. 34 - 38, Mauerstr. 7 - 9

―

Weiterführung der Baumaßnahmen aus den letzten Geschäftsjahren; die Fertigstellung aller Arbeiten erfolgt im Geschäftsjahr 2019

―

Umbau von Gewerbeeinheiten zu 12 Wohneinheiten im Erdgeschoss

―

Strang- und Wohnungssanierung Badenstr. 34, 36, Mauerstr. 7 - 9

- Gesamtinvestition:	T€	3.434,4
- Investition im Jahr 2018:	T€	2.258,5
- bilanzielle Bewertung:	T€	1.965,8	nachträgliche Herstellungskosten
	T€	292,7	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung (gesamt):		56 %	Eigenmittel
		44 %	Fremdmittel

•

Beethovenstr. 3 - 6

―

Errichtung einer Balkonanlage und Sanierung der Fassade

- Gesamtinvestition:	T€	399,3
- bilanzielle Bewertung:	T€	341,7	nachträgliche Herstellungskosten
	T€	57,6	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:		100 %	Eigenmittel

•

Vogelsangstr. 30, 32, 34

―

Nachrüstung einer innenliegenden Personenaufzugsanlage mit umfassender Modernisierung von sechs Wohnungen

- Gesamtinvestition:	T€	407,7
- Investition im Jahr 2018:	T€	317,0
- bilanzielle Bewertung:	T€	157,8	nachträgliche Herstellungskosten
	T€	100,6	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung (gesamt):		86 %	Eigenmittel
		14 %	Zuschuss des Landesförderinstitutes M-V

•

Heinrich-Heine-Ring 112, 114

―

Sanierung der Balkone, der Fassade und des Daches

- Gesamtinvestition:	T€	273,1
- bilanzielle Bewertung:			Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:		100 %	Eigenmittel.

In der Liegenschaft Vogelsangstr. 30, 32, 34 wurden die im Vorjahr begonnenen Arbeiten zur Errichtung einer Personenaufzugsanlage abgeschlossen. In diesem Zusammenhang konnte ein Zuschuss aus dem "Landesprogramm Personenaufzüge und Lifte, barrierearmes Wohnen" in Anspruch genommen werden (T€ 58,5), der über das Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern bereitgestellt wurde.

Das Wohngebäude in der Vogelsangstr. 79, 81 (36 Wohneinheiten) wurde im Berichtsjahr abgerissen. Die angefallenen Aufwendungen betrugen T€ 289,8. Das Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern stellt hierfür einen Zuschuss in Höhe von T€ 105,1 zur Verfügung.

Über die zuvor genannten Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Treppenhäuser instand gesetzt, Pkw-Stellplatzanlagen errichtet und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen.

Insgesamt wurden im Jahr 2018 im Rahmen geplanter Baumaßnahmen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 2.518,9 (Vorjahr: T€ 1.276,6) aktiviert und Großreparaturen mit einem Betrag von T€ 818,1 (Vorjahr: T€ 564,7) erbracht.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die nachfolgende Tabelle zeigt wesentliche Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Geschäftsjahr 2018 von Bedeutung sind:

Position	Plan GJ 2018 [T€]	Ist GJ 2018 [T€]	Ist GJ 2017 [T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.709,7	9.711,2	9.641,3
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-630,0	-584,5	-620,1
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-15,0	-14,2	-15,3
Instandhaltungsaufwendungen	2.746,0	2.460,3	2.412,4
Personalaufwand	2.164,7	2.083,5	2.011,5
Zinsaufwendungen	785,1	770,9	981,9
Jahresüberschuss	296,6	831,5	797,8

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich zum Wirtschaftsplan vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit 831.519,77 € um T€ 534,9 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen neben der vorsichtigen Einschätzung der Aufwendungen und Erträge unter anderem in der Verschiebung von Fertigstellungsterminen für Bauleistungen in das nächste Geschäftsjahr. Die geringeren Personalaufwendungen sind vor allem auf nicht zustande gekommene Altersteilzeitvereinbarungen zurück zu führen, die in der Planungsrechnung berücksichtigt waren. Kleinere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Instandhaltungsaufwendungen stiegen im Vorjahresvergleich insgesamt um T€ 47,9. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2018 durchschnittlich 15,38 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 14,89 €/m ²). Hauptursachen für die Abweichungen zum Vorjahr liegen in den höheren Aufwendungen für die geplanten Großreparaturen sowie in der durch den Abriss von 36 Wohneinheiten verringerten Wohnfläche. Weitere Differenzen zur Planungsrechnung sind hauptsächlich auf die Verschiebung von Fertigstellungsterminen ins Folgejahr zurückzuführen. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2019 sehen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 502,3 und Instandhaltungsaufwendungen mit einem Betrag von T€ 2.291,7 (14,32 €/m ²) vor.

Im Bereich der Personalaufwendungen gehen die Berechnungen des Wirtschaftsplanes 2019 infolge tarifbedingter Entgeltanpassungen, personeller Veränderungen sowie unter Berücksichtigung zusätzlicher Abschlüsse von Altersteilzeitvereinbarungen von Steigerungen um T€ 227,2 gegenüber dem abgelaufenen Geschäftsjahr aus.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig und werden im Geschäftsjahr 2019 voraussichtlich um T€ 115,8 geringer ausfallen als im Berichtsjahr.

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2018:	5,06 €/m ²
	31.12.2017:	4,96 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2018:	106
	31.12.2017:	127
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12. (bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände und Wohngemeinschaften)	GJ 2018:	2,00 %
	GJ 2017:	1,90 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2018:	9,32 %
	GJ 2017:	7,46 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2018:	24,18 %
	GJ 2017:	35,85 %

Die im Geschäftsjahr 2018 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 5,06 € je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung sowie der Erstbezug der neu geschaffenen Wohnungen im Erdgeschoss der Liegenschaft Badenstraße/Mauerstraße beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Anstieg der Sollmieten von zehn Cent je m ².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 106 Genossenschaftswohnungen leer, das waren 21 Wohnungen weniger als im Jahr zuvor. Nahezu konstant blieb die Leerstandsquote von Wohnraum, der länger als drei Monate nicht vermietet war. Gegenüber dem Vorjahr stieg diese minimal um 0,1 Prozentpunkt auf 2,0 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel hat sich gegenüber dem Vorjahr erhöht. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 9,32 Prozent um 1,86 Prozentpunkte über der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist ein Rückgang der Fluktuation um 11,67 Prozentpunkte auf 24,18 Prozent zu verzeichnen.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 36 Mitarbeiter in Vollzeit und zwei Mitarbeiter im Blockmodell nach den Regelungen des Altersteilzeitgesetzes. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Für die Mitarbeiter der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund gelten die Tarifverträge für die Beschäftigten in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Verschiedene betriebliche Vereinbarungen regeln alle weiteren erforderlichen internen Arbeitsabläufe.

Gesamtbeurteilung

Insgesamt ist die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr als positiv zu bewerten. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, wie beispielsweise die verhältnismäßig schwache Wirtschaftskraft der Region, konnte ein gutes Jahresergebnis erreicht werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand weiter aufgewertet, Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt werden.

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die nachstehende Übersicht zeigt den Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zum Bilanzstichtag 31.12.2018.

	GJ 2018		GJ 2017		Veränderung
	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Aktiva
Anlagevermögen	84.369,3	90,5	84.059,1	88,9	310,2
Umlaufvermögen	8.841,5	9,5	10.444,1	11,1	-1.602,6
Gesamtvermögen	93.210,8	100,0	94.503,2	100,0	-1.292,4
Passiva
Eigenkapital	60.337,4	64,7	59.424,3	62,9	913,1
langfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten	26.955,3	29,0	29.201,5	30,9	-2.246,2
Altersteilzeitrückstellungen	9,5	0,0	101,6	0,1	-92,1
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	26,4	0,0	25,0	0,0	1,4
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	5.882,2	6,3	5.750,7	6,1	131,5
Gesamtkapital	93.210,8	100,0	94.503,2	100,0	-1.292,4

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Deren Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 90,5 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 310,2 erhöht. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie den planmäßigen Abschreibungen. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 9,5 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 4.124,4 flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 3.807,4 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 873,4. Das Umlaufvermögen verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 1.602,6, wesentlich bedingt durch die Minderung des Finanzmittelbestandes bei flüssigen Mitteln und Bausparguthaben.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 913,1 und beträgt T€ 60.337,4. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 1,8 Prozentpunkte auf 64,7 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich durch erbrachte Tilgungsleistungen um insgesamt T€ 2.246,2. Durch die Entnahmen aus den Altersteilzeitrückstellungen für die Entgeltzahlungen der Mitarbeiter in der Freistellungsphase des Altersteilzeitmodells ergibt sich in diesem Bereich eine Verringerung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 92,1.

2.2 Finanzlage

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um Annuitätendarlehen, vorrangig mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 0,85 und 4,32 Prozent. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2018 - betrug im Berichtsjahr 2,63 Prozent gegenüber 3,28 Prozent im Vorjahr. Bei vier Darlehen sind die Zinssätze im Rahmen von Anschlussfinanzierungen zu verbesserten Konditionen angepasst worden. Darüber hinaus erfolgten Sondertilgungen in Höhe von T€ 67,7.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes stellt sich im Berichtsjahr wie folgt dar:

Kapitalflussrechnung

	2018 [€]	2017 [€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+ 831.519,77	+ 797.752,12
Abschreibung auf Anlagevermögen	+ 2.231.199,04	+ 2.187.643,99
Abnahme langfristiger Rückstellungen	- 90.724,09	- 150.942,05
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	- 4.125,00	- 1.150,00
Buchwertabgang von Wohnungen	+ 28.123,73	0,00
Cashflow nach DVFA/SG	+ 2.995.993,45	+ 2.833.304,06
Zu-/Abnahme kurzfristiger Rückstellungen	- 84.103,41	+ 8.548,83
Zu-/Abnahme sonstiger kurzfristiger Aktiva	- 278.668,77	- 26.980,00
Zu-/Abnahme sonstiger kurzfristiger Passiva	+ 215.506,19	+ 66.990,41
Zinsaufwendungen (+)/Zinserträge (-)	+ 754.548,38	+ 962.018,13
Ertragssteueraufwand (+)/-ertrag (-)	+ 23.210,42	+ 5.290,44
Ertragssteuerzahlung	0,00	+ 12,25
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+ 3.626.486,26	+ 3.849.184,12
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	- 2.306,22	- 1.425,62
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	+ 4.125,00	+ 1.150,00
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen
Modernisierung von Wohnbauten u.a.	- 2.518.905,65	- 1.276.638,73
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	- 48.328,46	- 53.876,31
Veränderungen von Bausparverträgen/ohne Zinsen	+ 764.615,11	- 155.937,50
Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 1.800.800,22	- 1.486.728,16
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	+ 81.600,00	+ 22.325,00
Valutierung von Darlehen	0,00	+ 1.500.000,00
planmäßige Tilgungen	- 2.178.533,92	- 1.950.917,76
außerplanmäßige Tilgungen	- 67.683,76	- 54.886,05
Ablösung eines Darlehens durch Bausparguthaben	0,00	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Zugang aus Darlehensumschuldung	0,00	0,00
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	+ 58.509,00	+ 43.708,00
gezahlte Zinsen	- 768.638,61	- 976.758,17
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	- 2.874.747,29	- 1.416.528,98
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	- 1.049.061,25	+ 945.926,98
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2018	+ 3.470.071,45	+ 2.524.144,47
Finanzmittelbestand zum 31.12.2018	+ 2.421.010,20	+ 3.470.071,45
Zusammensetzung Finanzmittelbestand
	[€]	[€]
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+ 2.421.010,20	+ 3.470.071,45
Guthaben bei Bausparkassen	+ 1.386.424,68	+ 2.136.949,56
Finanzmittelbestand zum 31.12.2018	+ 3.807.434,88	+ 5.607.021,01

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund durch entsprechende Zu- und Abflüsse von Geldmitteln im Jahresverlauf 2018 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG ¹, der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 2.996,0 betrug und damit um T€ 162,7 über dem des Vorjahres lag.

¹ DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Insgesamt verminderte sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um T€ 222,7, was vor allem auf Veränderungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva sowie auf die geringeren Zinsaufwendungen zurückzuführen ist.

Abweichungen beim Cashflow aus der Investitionstätigkeit resultieren vorrangig aus im Vorjahresvergleich gestiegenen Ausgaben im Bereich der Modernisierungstätigkeit und der Auszahlung eines Bausparguthabens.

Im Finanzierungsbereich hat sich der Cashflow um T€ 1.458,2 verringert. Die Gründe hierfür liegen hauptsächlich in gestiegenen Tilgungsanteilen beim Fremdkapital und in der Valutierung eines Darlehens im Geschäftsjahr 2017.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 1.049,1 verringert. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelabfluss von T€ 1.799,6 zu verzeichnen. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2019 sehen einen leichten Anstieg des Finanzmittelbestandes vor.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch im Geschäftsjahr 2018 jederzeit in der Lage war, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

2.3 Ertragslage

Die Bilanz der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weist zum 31.12.2018 einen Jahresüberschuss aus, der sich nach Bereichen und im Vergleich zum Vorjahr wie folgt aufgliedert:

	2018 [€]	2017 [€]	Veränderung [€]
Hausbewirtschaftung	986.736,54	732.096,95	254.639,59
Betreuungstätigkeit	-18.385,73	-14.916,27	-3.469,46
Sonstiger Geschäftsbetrieb/Finanzgeschäft u.a.	-136.831,04	80.571,44	-217.402,48
	831.519,77	797.752,12	33.767,65

Der erzielte Jahresüberschuss wird wie im Vorjahr maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 254,6 höheren Betrag und wird vor allem durch geringere Zinsaufwendungen und Erlösschmälerungen aus Sollmieten sowie erhöhten Erträgen aus Sollmieten positiv beeinflusst. Die Instandhaltungsaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr annähernd gleich geblieben.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb/Finanzgeschäft u.a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 217,4 niedrigeres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus den sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Abriss des Wohngebäudes in der Vogelsangstr. 79, 81.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 211,0 resultieren vorrangig aus dem günstigen Zinsniveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Nachfolgende Übersicht zeigt verschiedene Chancen und Risiken, die die Entwicklung der Genossenschaft in den nächsten Jahren beeinflussen könnten. Besondere Risiken mit bestandsgefährdenden Auswirkungen auf die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund sind gegenwärtig nicht erkennbar.

Chancen	Risiken
- positive Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre in der Hansestadt Stralsund	- Gefahr eines Wohnraumüberangebots durch steigende Aktivitäten privater Investoren im lokalen Geschosswohnungsbau
- Ertragssteigerungspotential durch nachhaltig sanierten Wohnungsbestand	- andauerndes Kostenrisiko durch anhaltend hohe Baupreise
- Nachfrageüberhänge nach altenfreund- lichen bzw. barrierearmen Wohnungen	- Reduzierung von Mieterhöhungsspiel- räumen durch hohe Wohnnebenkosten
- steigende Nachfrage nach Wohnraum von Personen aus anderen Bundesländern	- Änderung von politischen Rahmenbedingungen, gesetzlichen Vorschriften oder steuerrechtlichen Prämissen
- niedriges Niveau bei den Fremdkapitalzinsen
- Rückwanderung von nach dem Jahr 1990 weggezogenen Einwohnern in frühere Wohnorte bzw. soziale Netze wie Familien	- geringe Nettoeinkommen und schwache Wirtschaftskraft der Region

Darüber hinaus sichern ein über das Stadtgebiet weit verteilter Wohnungsbestand, die kontinuierlichen Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung der Wohngebäude sowie eine ausgewogene Preisgestaltung der Nutzungsgebühr die gefestigte Position der Genossenschaft am lokalen Wohnungsmarkt. Andererseits sind zunehmende soziale Problemlagen und der anhaltende Fachkräftemangel im Baugewerbe entscheidende Risikofaktoren, die sich negativ auf die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes auswirken können.

Ein besonderer Vorteil des Geschäftsmodells liegt in der regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühr. Für mögliche Preisänderungen bei deren Einnahme wird nur ein sehr geringes Risikopotential gesehen. Zudem ist weder aufgrund der aktuellen Marktlage noch der zu erwartenden Entwicklungen mit erheblichen Steigerungen bei den Leerstände oder Mietausfällen zu rechnen. Preisänderungsrisiken, denen nur bedingt begegnet werden kann, bestehen im Hinblick auf die Betriebs- und Heizkostenentwicklungen bei Inklusivmietverträgen für Studenten und Auszubildende.

Der mit den demographischen Entwicklungen einhergehende Veränderungsprozess und der damit verbundenen Bedarf an altersgerechten Wohnungen werden als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der kontinuierlichen Nachrüstung von Personenaufzügen und der Schaffung barrierearmer Wohnungen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. Mit der Inbetriebnahme einer weiteren Aufzugsanlage werden nunmehr 29 Personenaufzüge in den genossenschaftseigenen Wohnanlagen betrieben. Damit sind knapp 15 Prozent der Genossenschaftswohnungen über einen Aufzug erreichbar.

Besondere Gefährdungen der finanziellen Entwicklung sind für die Genossenschaft momentan nicht erkennbar. Wegen steigender Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und den langfristigen Zinsbindungen halten sich die Zinsänderungsrisiken in überschaubarem Rahmen. Allgemeine Finanzierungsrisiken werden jedoch in den politischen und geldpolitischen Unsicherheiten für die weitere Entwicklung der Finanzmärkte gesehen.

Aufgrund eines insgesamt nachhaltig sanierten Immobilienbestandes, den stabilen und ausgewogenen Nutzungsgebühren sowie einem breiten Angebotsspektrum an Wohnraum werden die Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch in Zukunft nachgefragt sein. Zwar können sich Marktveränderungen oder konjunkturelle Schwankungen auch negativ auf die Vermietungsprozesse auswirken, die potentiellen Risiken für das Wohnungsunternehmen bewegen sich zum heutigen Zeitpunkt jedoch auf einem sehr geringen Niveau.

4. Prognose

Aus den positiven wirtschaftlichen Daten und dem auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Geschäftsmodell der Genossenschaft lässt sich ableiten, dass für den Immobilienbestand des Unternehmens insbesondere wegen seines guten technischen Zustandes und der gefestigten Mitglieder- und Mieterstrukturen die Marktfähigkeit für die kommenden Jahre sichergestellt ist. Konsequente Werterhaltung und kontinuierliche Investitionen in die Wohnanlagen werden auch zukünftig die nachhaltige Vermietbarkeit und einen dauerhaften Rückfluss finanzieller Mittel sicher stellen. Moderate Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen beeinflussen die Jahresergebnisse darüber hinaus in den kommenden Jahren weiterhin positiv.

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2019 sind Instandhaltungsaufwendungen und nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 2.794,0 geplant. Für die darauffolgenden Zeiträume belaufen sich die Planungen auf ein jährliches Volumen zwischen T€ 2.418,7 und T€ 2.785,7. Die Zuführung von Fremdmitteln ist nicht vorgesehen.

Für das Geschäftsjahr 2019 wird neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten und Zinserträgen mit Mieterträgen in Höhe von T€ 9.727,3 und Zinsaufwendungen von T€ 655,1 gerechnet. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Hier werden für das Jahr 2018 leerstandsbedingte Sollmietenausfälle mit einem Betrag von T€ 580,0 prognostiziert. Im Ergebnis der Planungsrechnung wird ein Jahresüberschuss von T€ 755,1 erwartet. Die Vorausrechnungen der Langzeitplanung für die Geschäftsjahre bis 2025 weisen ebenfalls positive Ergebnisse aus. Damit wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Der Abschluss der letzten Arbeiten im Rahmen der komplexen Liegenschaftsumgestaltung Badenstr. 34 - 38 und Mauerstr. 7 - 9 sowie die Errichtung von zwei Personenaufzugsanlagen in der H.-Burmeister-Str. 11 - 15 und die Balkonsanierungen in zwei Liegenschaften werden auch im Geschäftsjahr 2019 die Qualität und Attraktivität des genossenschaftseigenen Wohnungsbestandes steigern.

Insgesamt ist festzuhalten, dass das Bilanzjahr 2018 für die Genossenschaft erfolgreich verlaufen ist. Der erwirtschaftete Jahresüberschuss führt zu einer weiteren Stärkung des Eigenkapitals. Die positive Leerstandsentwicklung von Wohnraum der vergangenen Jahre konnte durch gezielte Maßnahmen wie starke Öffentlichkeitspräsenz und lukrative Wohnungsangebote fortgesetzt werden und bleibt auch für das Jahr 2019 eine der wichtigsten Herausforderungen im Vermietungsprozess. Darüber hinaus sind die Bestandspflege, die Verbesserung und die Anpassung des Gebäudebestandes an sich ändernde Wohnbedürfnisse weitere wesentliche Ziele und Aufgaben.

Stralsund, 25. April 2019

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

1.	Bilanz
2.	Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz zum 31.12.2018

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		2.444,16	2.493,07
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	84.001.271,05		83.670.439,11
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	181.888,14		196.654,80
3. Grundstücke ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	128.293,02		134.091,83
5. Anlagen im Bau	0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten	6.225,00		6.225,00
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	84.366.853,28	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
Anlagevermögen insgesamt/Übertrag		84.369.297,44	84.059.079,88
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen	4.124.395,95		4.120.136,09
6. Andere Vorräte	22.394,28		20.479,60
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	4.146.790,23	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	28.441,57		5.635,82
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		0,00
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände	844.960,22	873.401,79	673.842,93
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	2.421.010,20		3.470.071,45
2. Bausparguthaben	1.386.424,68	3.807.434,88	2.136.949,56
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten	0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	13.829,15	13.829,15	16.977,38
D. Aktive latente Steuern		0,00	0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung		0,00	0,00
Bilanzsumme		93.210.753,49	94.503.172,71
Passivseite
	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	247.350,00		190.200,00
der verbleibenden Mitglieder	3.535.025,00		3.509.075,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen	4.050,00	3.786.425,00	5.550,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 0,00 EUR			(0,00)
II. Kapitalrücklage III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen 0,00 EUR			(0,00)
2. Gesetzliche Rücklage	1.658.013,87		1.574.861,89
3. Bauerneuerungsrücklage	0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen	14.922.072,57	56.551.013,13	14.173.704,78
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag	0,00		0,00
2. Jahresüberschuss	831.519,77		797.752,12
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	831.519,77		797.752,12
Eigenkapital insgesamt:		60.337.438,13
V. Sonderposten		0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen	0,00		0,00
3. Sonstige Rückstellungen	392.949,62	392.949,62	567.777,12
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00		0,00
davon konvertibel: 0,00 EUR			(0,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	25.727.069,56		27.771.568,63
0,00 EUR			(0,00)
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.257.457,47		1.459.176,08
4. Erhaltene Anzahlungen	4.373.762,76		4.430.032,23
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	25.691,02		22.436,43
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.037.192,36		760.091,74
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten	6.083,98	32.427.257,15	10.068,58
davon aus Steuern: 4.365,62 €			(6.517,91)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 EUR			(0,00)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		53.108,59	57.703,54
E. Passive latente Steuern		0,00	0,00
Bilanzsumme		93.210.753,49	94.503.172,71

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2018 bis 31.12.2018

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	13.273.441,65		13.215.092,75
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit	12.528,00		12.528,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	19.368,33	13.305.337,98	7.388,72
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		4.259,86	-71.171,75
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge davon Erträge nach Art. 67 Abs. 1 und 2 EGHGB EUR		282.240,85	157.007,90
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	6.650.333,04		6.607.943,12
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00		0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	19.248,36	6.669.581,40	5.743,14
6. Rohergebnis		6.922.257,29	6.707.159,36
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.736.855,21		1.674.764,46
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	346.647,68	2.083.502,89	336.773,75
davon für Altersversorgung: 0,00 EUR			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.231.199,04		2.187.643,99
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens	0,00	2.231.199,04	0,00
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen		696.979,91	438.727,76
Übertrag		1.910.575,45	2.069.249,40
10. Erträge aus Beteiligungen	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
	0,00		0,00
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	14.380,06	14.380,06	15.234,80
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 0,00 EUR			(0,00)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens	0,00		0,00
	0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	770.889,82	770.889,82	981.924,20
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 2.251,21 EUR			(5.166,03)
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag		23.210,42	5.290,44
davon latente Steuern 0,00 EUR			(0,00)
16. Ergebnis nach Steuern		1.130.855,27	1.097.269,56
17. Sonstige Steuern		299.335,50	299.517,44
18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		831.519,77	797.752,12
19. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00	0,00
20. Entnahmen aus Rücklagen		0,00	0,00
21. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		831.519,77	797.752,12
22. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2018

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2018 mit einer Bilanzsumme von 93.210.753,49 EUR und einem Jahresüberschuss von 831.519,77 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 83.151,98 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 748.367,79 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Das Datum der Feststellung des Abschlusses durch die Mitgliedervertreterversammlung ist der 22.05.2019.

32:T208d7,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Anhang des Jahresabschlusses 2017

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2017 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17.07.2015 (FormblattVO) beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Gewerbeunterlagerungen, die in Wohnbauten integriert sind, werden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 50 Jahren oder nach der verbleibenden Restnutzungsdauer des Gebäudes bemessen, sofern diese bereits unter 50 Jahren liegt.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden nach den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zeitanteilig linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen 150,00 bis 1.000,00 € (netto) sind als Sammelposten angelegt und werden über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben. Anschaffungskosten für geringwertige Vermögensgegenstände bis 150,00 € (netto) wurden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die Bilanzierung der flüssigen Mittel und Bausparguthaben erfolgte mit dem Nennwert. Derivative Finanzinstrumente nach dem Gesetz über den Wertpapierhandel werden nicht genutzt, Sicherungsgeschäfte wurden nicht abgeschlossen. Bei einem zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35,0 wurde unter Berücksichtigung von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB vom Saldierungsgebot Gebrauch gemacht.

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies betrifft die Rückstellungen zur Erfüllung von Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen sowie zur Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt. Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 168,5 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im folgenden Anlagenspiegel auf Seite 4 dargestellt.

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 1.264,1) umfassen im Wesentlichen die Umnutzung von Gewerbeeinheiten zu Wohnraum im Erdgeschoss der Badenstr. 34 - 38 und Mauerstr. 9, die Strang- und Komplettsanierung der Wohnungen in den Obergeschossen der Badenstr. 34 und 36 sowie die Fertigstellung von zwei Personenaufzugsanlagen in der Friedrich-Wolf-Str. 10 und der Lion-Feuchtwanger-Str. 22.

Zugänge im Posten "Bauvorbereitungskosten" beinhalten Planungsleistungen für die vorgesehene Umnutzung der Gewerbeeinheiten in der Badenstr. 34 - 38 und der Mauerstr. 9. Mit der Umbuchung der Bauvorbereitungskosten zu den Grundstücken mit Wohnbauten (T€ 71,2) wird dem Baubeginn in der Liegenschaft Badenstr. 34 - 38, Mauerstr. 7 - 9 bilanziell Rechnung getragen.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017 in Höhe von T€ 4.120,1.

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	per 01.01.2017 [€]	Zugänge [€]	Abgänge [€]	Umbuchungen (+/-) [€]	per 31.12.2017 [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	117.607,71	1.425,62	0,00	0,00	119.033,33
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	128.779.492,13	1.264.061,76	0,00	71.230,33	130.114.784,22
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	521.335,56	0,00	0,00	0,00	521.335,56
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	814.277,12	53.876,31	39.514,00	0,00	828.639,43
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	64.878,36	12.576,97	0,00	-71.230,33	6.225,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischen summe	130.229.159,24	1.330.515,04	39.514,00	0,00	131.520.160,28
Anlage vermögen gesamt	130.346.766,95	1.331.940,66	39.514,00	0,00	131.639.193,61

	Abschreibungen
	per 01.01.2017 (kumulierte) [€]	Zugänge [€]	Abgänge [€]	per 31.12.2017 (kumulierte) [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	113.941,73	2.598,53	0,00	116.540,26
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	44.327.833,94	2.116.511,17	0,00	46.444.345,11
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	309.826,56	14.854,20	0,00	324.680,76
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	680.381,51	53.680,09	39.514,00	694.547,60
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischen summe	45.318.042,01	2.185.045,46	39.514,00	47.463.573,47
Anlage vermögen gesamt	45.431.983,74	2.187.643,99	39.514,00	47.580.113,73

	Buchwert
	per 31.12.2017 [€]	per 31.12.2016 [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	2.493,07	3.665,98
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	83.670.439,11	84.451.658,19
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	196.654,80	211.509,00
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	134.091,83	133.895,61
Anlagen im Bau	0,00	0,00
Bauvorbereitung	6.225,00	64.878,36
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
Zwischen summe	84.056.586,81	84.911.117,23
Anlage vermögen gesamt	84.059.079,88	84.914.783,21

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen	T€ 337,2
- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen	T€ 294,8

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten und der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus drei Bausparverträgen. Bei einem Bausparvertrag sind zum Bilanzstichtag Guthaben in Höhe von T€ 210,0 und bei einem weiteren Vertrag in Höhe T€ 29,4 an die jeweilige Bausparkasse verpfändet.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2016 [€]	Stand 31.12.2017 [€]	Veränderung [€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	233.850,00	190.200,00	- 43.650,00
der verbleibenden Mitglieder	3.443.850,00	3.509.075,00	65.225,00
aus gekündigten Anteilen	4.800,00	5.550,00	750,00
Gesamtbetrag	3.682.500,00	3.704.825,00	22.325,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.704,8. Davon entfallen T€ 190,2 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.509,1 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 5,6 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsgutguthaben insgesamt um T€ 22,3 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2016 [€]	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss [€]	Stand 31.12.2017 [€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.495.086,67	79.775,22	1.574.861,89
andere Ergebnisrücklagen	13.455.727,88	717.976,90	14.173.704,78
Gesamtbetrag	54.921.741,24	797.752,12	55.719.493,36

Die "Sonstigen Rückstellungen" haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung für	Stand 01.01.2017 [€]	Zuführung [€]	Entnahme [€]	Auflösung [€]	Auf- und Abzinsg. [€]	Stand 31.12.2017 [€]
Wohnumfeldmaßnahmen	10.726,57	0,00	0,00	0,00	0,00	10.726,57
unterl. Instandhaltung	155.685,54	168.514,56	155.685,54	0,00	0,00	168.514,56
Betriebskosten	147.000,00	146.500,00	140.848,79	6.151,21	0,00	146.500,00
Verwaltungskosten	144.323,29	118.111,66	117.804,68	5.639,49	1.445,58	140.436,36
Altersteilzeit (abz. T€ 35, Verrechnung mit Vermögensgegenst.)	252.434,94	0,00	154.555,76	0,00	3.720,45	101.599,63
Gesamtbetrag	710.170,34	433.126,22	568.894,77	11.790,70	5.166,03	567.777,12

Als wesentliche Posten sind in vorstehender Übersicht enthalten:

- T€ 168,5	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres
- T€ 146,5	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- T€ 140,4	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie Personal- und Archivkosten
- T€ 101,6	Kosten aus Altersteilzeitvereinbarungen.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

		davon
Verbindlichkeiten	Insgesamt [€]	Restlaufzeit			gesichert
		unter 1 Jahr [€]	1 bis 5 Jahre [€]	über 5 Jahre [€]	[€]	Art der Sicherung
Anleihen	-	-	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	27.771.568,63	1.858.022,22	7.898.868,42	18.014.677,99	27.771.568,63	GPR / Verpfändung
	(28.081.125,74)	(1.642.873,02)	(7.233.293,03)	(19.204.959,69)	(28.079.615,74)	Grundpfandrechte
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.459.176,08	216.718,61	862.628,01	379.829,46	1.459.176,08	Grundpfandrechte
	(1.655.609,55)	(211.433,47)	(840.026,61)	(604.149,47)	(1.655.609,55)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	4.430.032,23	4.430.032,23
	(4.480.804,95)	(4.480.804,95)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	22.436,43	22.436,43
	(20.220,69)	(20.220,69)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	760.091,74	760.091,74
	(643.296,19)	(643.296,19)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	10.068,58	10.068,58
	(16.215,62)	(16.215,62)
Gesamtbetrag	34.453.373,69	7.297.369,81	8.761.496,43	18.394.507,45
	(34.897.272,74)	(7.014.843,94)	(8.073.319,64)	(19.809.109,16)

Als vereinbarte Kreditsicherheiten bestehen neben den Grundpfandrechten zwei verpfändete Bausparguthaben in Höhe von insgesamt T€ 239,4.

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 9.641,3) abgerechnete Nebenkosten (T€ 4.179,3) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 635,4) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schadenersatzforderungen	T€ 38,5
- Erträge aus Schönheitsreparaturen	T€ 35,9
- Erträge aus gewährten Leistungen nach § 4 des Altersteilzeitgesetzes	T€ 23,9

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" reduzierten sich im Vorjahresvergleich um T€ 22,3 auf T€ 6.607,9. Dabei verringerten sich die Betriebskostenaufwendungen um T€ 73,4. Die Aufwendungen für die Herrichtung von Wohnraum zur Neuvermietung stiegen dagegen um T€ 73,8. Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.412,4 und liegen damit T€ 39,6 über dem Vorjahresniveau.

Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 38,0 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf T€ 2.011,5.

Der Posten "Abschreibungen" enthält - abweichend zu den Vorjahren - keine außerplanmäßigen Abschreibungen. Die Summe der hier bilanzierten Aufwendungen reduzierte sich im Vorjahrsvergleich um T€ 31,9 auf T€ 2.187,6.

In den "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" sind T€ 82,3 EDV-Kosten als wesentlicher Betrag größeren Umfangs enthalten.

Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern T€ 5,2 aus der Aufzinsung von Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen sowie der Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen.

D. Sonstige Angaben

In der Bilanz nicht enthaltene finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Instandhaltungs-, Umbau- und Modernisierungsvorhaben bestehen am Ende des Geschäftsjahres 2017 in Höhe von T€ 863,5. Wesentliche darin enthaltene Posten betreffen T€ 840,7 aus im Jahr 2017 nicht fertig gestellten Bauleistungen in den Liegenschaften Vogelsangstr. 32 sowie der Badenstr. 34-38 und Mauerstr. 7-9.

Die Genossenschaft verfügt über ein Treuhandkonto für Mietkautionen in Höhe von T€ 3,7.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2017 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	15
technische Mitarbeiter	5
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	17
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	40.

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2017 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2017	2.858
Zugänge	226
Abgänge	216
Stand am 31. Dezember 2017	2.868.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 65.225 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Klaus Gawoehns	(Vorsitzender)
Gisela Steinfurt	(stellvertretende Vorsitzende)
Jürgen Mathias Weiß.

E. Weitere Angaben

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2017 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 797.752,12 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 25.04.2018 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses

79.775,22 € in die gesetzliche Rücklage und

717.976,90 € in die anderen Ergebnisrücklagen

eingestellt werden.

Stralsund, 25. April 2018

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Lagebericht 2017

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2017 über einen Bestand von 62 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.782 Wohnungen mit	158.982 m ² Wohnfläche
19 Geschäften und Gewerbeobjekten mit	1.730 m ² Nutzfläche
12 eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.326 m ² Nutzfläche
4 eigengenutzten Garagen
1 fremdgenutzten Garage
363 Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.943 m ².

Die Anzahl der Wohnungen blieb im Vergleich zum Geschäftsjahr 2016 unverändert, lediglich die Gesamtwohnfläche reduzierte sich durch die Nachrüstung einer innenliegenden Aufzugsanlage um ca. 32 m ². Veränderungen bei den Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen waren im Vorjahresvergleich nicht zu verzeichnen.

Ebenfalls unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Davon standen am Bilanzstichtag 154 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft, die Zahl der verkauften Wohnungen betrug 58.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes an Studenten und Auszubildende sank die Anzahl der Wohngemeinschaften zum Geschäftsjahresende von 50 Wohnungen im Jahr 2016 auf 47 Wohnungen im Jahr 2017.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2017 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

• Badenstr. 34 - 38, Mauerstr. 7 - 9

- Umbau von Gewerbeeinheiten zu 12 Wohneinheiten im Erdgeschoss

- Strang- und Wohnungssanierung Badenstr. 34,36

- Umgestaltung der Zuwegungen straßenseitig Badenstr. 34 - 38

- Investition im Jahr 2017:	T€ 1.125,4 (Fertigstellung im Geschäftsjahr 2018)
- bilanzielle Bewertung:	nachträgliche Herstellungskosten
- Finanzierung:	57 % Eigenmittel
	43 % Fremdmittel

• Gottlieb-Mohnike-Weg 13,15

- Sanierung der Balkone, der Fassade und des Daches

- Gesamtinvestition:	T€ 244,5
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel

• Prohner Str. 39 - 43

- Sanierung der Balkone, der Fassade und des Daches, Errichtung neuer Glas-Vordächer

- Gesamtinvestition:	T€ 163,4
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel

• Vogelsangstr. 30,32,34

- Nachrüstung einer innenliegenden Personenaufzugsanlage

- Investition im Jahr 2017:	T€ 90,7 (Fertigstellung im Jahr 2018)
- bilanzielle Bewertung:	nachträgliche Herstellungskosten
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel.

In den Liegenschaften Friedrich-Wolf-Str. 8-13 und Lion-Feuchtwanger-Str. 22,24,26,28 wurden die im Vorjahr begonnenen Arbeiten zur Errichtung von zwei

Personenaufzugsanlagen abgeschlossen. In diesem Zusammenhang konnten Zuschüsse aus dem "Landesprogramm Personenaufzüge und Lifte, barrierearmes Wohnen" in Anspruch genommen werden (T€ 92,5), die über das Landesförderinstitut Mecklenburg- Vorpommern bereitgestellt wurden.

Über die zuvor genannten Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Dachreparaturen durchgeführt, Treppenhäuser instand gesetzt, Außenanlagen umgestaltet und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen.

Insgesamt wurden im Jahr 2017 im Rahmen geplanter Baumaßnahmen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 1.276,6 (Vorjahr: T€ 432,6) aktiviert und Großreparaturen mit einem Betrag von T€ 564,7 (Vorjahr: T€ 592,3) aufgewendet.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die nachfolgende Tabelle zeigt wesentliche Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Geschäftsjahr 2017 von Bedeutung sind:

Position	Plan GJ 2017 [T€]	Ist GJ 2017 [T€]	Ist GJ 2016 [T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.635,0	9.641,3	9.584,1
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-655,0	-620,1	-651,9
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-25,0	-15,3	-6,6
Instandhaltungsaufwendungen	2.385,5	2.412,4	2.372,8
Personalaufwand	2.159,7	2.011,5	1.973,6
Zinsaufwendungen	1.005,1	981,9	1.164,0
Jahresüberschuss	412,8	797,8	684,6

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich zum Wirtschaftsplan vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit 797.752,12 € um T€ 385,0 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen neben der vorsichtigen Einschätzung der Aufwendungen und Erträge unter anderem in der Verschiebung von Fertigstellungsterminen für Bauleistungen in das nächste Geschäftsjahr. Die geringeren Personalaufwendungen sind vor allem auf nicht zustande gekommene Altersteilzeitvereinbarungen zurück zu führen, die in der Planungsrechnung berücksichtigt waren.

Kleinere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Instandhaltungsaufwendungen stiegen im Vorjahresvergleich insgesamt um T€ 39,6. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2017 durchschnittlich 14,89 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 14,64 €/m ²) und lagen somit annähernd im Bereich des Vorjahres. Der Hauptgrund für die Abweichungen zur Planungsrechnung liegt in höheren Aufwendungen für die Herrichtung von leerstehendem Wohnraum zur Neuvermietung. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2018 sehen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 2.022,0 und Instandhaltungsaufwendungen mit einem Betrag von T€ 2.291,5 vor.

Im Bereich der Personalaufwendungen gehen die Berechnungen des Wirtschaftsplanes 2018 infolge tarifbedingter Entgeltanpassungen, personeller Veränderungen sowie unter Berücksichtigung zusätzlicher Abschlüsse von Altersteilzeitvereinbarungen von Steigerungen um T€ 283,2 gegenüber dem abgelaufenen Geschäftsjahr aus.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig und werden im Geschäftsjahr 2018 voraussichtlich um T€ 36,8 geringer ausfallen als im Berichtsjahr.

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2017:	4,96 €/m ²
	31.12.2016:	4,93 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2017:	127
	31.12.2016:	148
- Entwicklung der Leerstandsquote> 3 Monate, per 31.12.
(bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände und Wohngemeinschaften)	GJ 2017:	1,90 %
	GJ 2016:	3,00 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2017:	7,46 %
	GJ 2016:	9,22 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2017:	35,85 %
	GJ 2016:	28,07 %

Die im Geschäftsjahr 2017 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 4,96 € je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Anstieg der Sollmieten von drei Cent je m ².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 127 Genossenschaftswohnungen leer, das waren 21 Wohnungen weniger als im Jahr zuvor. Gleichzeitig sank die Leerstandsquote von Wohnraum, der länger als drei Monate nicht vermietet war, gegenüber dem Vorjahr um 1,1 Prozentpunkte auf 1,9 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel hat sich gegenüber dem Vorjahr verringert. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 7,46 Prozent um 1,76 Prozentpunkte unter der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist ein Anstieg der Fluktuation um 7,78 Prozentpunkte auf 35,85 Prozent zu verzeichnen.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 35 Mitarbeiter in Vollzeit und vier Mitarbeiter im Blockmodell nach den Regelungen des Altersteilzeitgesetzes. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Gesamtbeurteilung

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die nachstehende Übersicht zeigt den Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zum Bilanzstichtag 31.12.2017.

Aktiva

	GJ 2017		GJ 2016		Veränderung
	[T €]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Anlagevermögen	84.059,1	88,9	84.914,8	90,1	-855,7
Umlaufvermögen	10.444,1	11,1	9.351,0	9,9	1.093,1
Gesamtvermögen	94.503,2	100,0	94.265,8	100,0	237,4
Passiva
Eigenkapital	59.424,3	62,9	58.604,2	62,2	820,1
langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten	29.201,5	30,9	29.707,3	31,5	-505,8
Altersteilzeitrückstellungen	101,6	0,1	252,5	0,3	-150,9
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	25,0	0,0	25,1	0,0	-0,1
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	5.750,7	6,1	5.676,7	6,0	74,0
Gesamtkapital	94.503,2	100,0	94.265,8	100,0	237,4

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Deren Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 88,9 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 855,7 verringert. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus den planmäßigen Abschreibungen sowie der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 11,1 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 5.607,0, die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 4.120,1 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 679,5. Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 1.093,1, wesentlich bedingt durch den Anstieg des Finanzmittelbestandes bei flüssigen Mitteln und Bausparguthaben.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 820,1 und beträgt T€ 59.424,3. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 0,7 Prozentpunkte auf 62,9 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich trotz Inanspruchnahme neuer Fremdmittel in Höhe von T€ 1.500,0 durch erbrachte Tilgungsleistungen um insgesamt T€ 505,8. Durch die Entnahmen aus den Altersteilzeitrückstellungen für die Entgeltzahlungen der Mitarbeiter in der Freistellungsphase des Altersteilzeitmodells ergibt sich in diesem Bereich eine Verringerung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 150,9.

2.2 Finanzlage

Die Zielsetzung des Finanzmanagements der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund liegt vorrangig darin, jederzeit sicherzustellen, dass die Genossenschaft sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken und anderen Kreditgebern termingerecht nachkommt. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass weitere Liquidität geschöpft wird und somit ausreichend Eigenmittel für die Modernisierung und Instandhaltung sowie eventuelle Neuinvestitionen zur Verfügung stehen. Zur Erfüllung dieser Zielsetzungen verfügt die Genossenschaft über eine langfristige Finanzplanung, die auf einen Zeitraum von acht Jahren festgelegt ist. Entsprechende Plananpassungen erfolgen fortlaufend in Abhängigkeit aktueller Geschäftsentwicklungen.

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um Annuitätendarlehen, vorrangig mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 0,85 Prozent und 5,13 Prozent. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2017 - betrug im Berichtsjahr 3,28 Prozent gegenüber 3,67 Prozent im Vorjahr. Bei drei Darlehen sind die Zinssätze im Rahmen von Anschlussfinanzierungen zu verbesserten Konditionen angepasst worden. Darüber hinaus erfolgte eine Sondertilgung in Höhe von T€ 54,9.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes stellt sich im Berichtsjahr wie folgt dar:

Kapitalflussrechnung

	2017 [€]	2016 [€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+ 797.752,12	+ 684.649,56
Abschreibung auf Anlagevermögen	+ 2.187.643,99	+ 2.219.543,31
Abnahme langfristiger Rückstellungen	- 150.942,05	- 134.927,98
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	- 1.150,00	- 3.521,01
Buchwertabgang a. Veräußerungen von Wohnungen	0,00	+ 46.595,39
Cashflow nach DVFA/SG	+ 2.833.304,06	+ 2.812.339,27
Zunahme kurzfristiger Rückstellungen	+ 8.548,83	+ 48.689,68
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Aktiva	- 26.980,00	- 529.380,06
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Passiva	+ 66.990,41	- 2.006,79
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	+ 962.018,13	+ 1.156.999,92
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	+ 5.290,44	- 660,36
Ertragssteuerzahlung	+ 12,25	0,00
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+ 3.849.184,12	+ 3.485.981,66
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	- 1.425,62	- 714,00
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	+ 1.150,00	+ 3.521,01
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen
Modernisierung von Wohnbauten u.a.	- 1.276.638,73	-495.138,62
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	- 53.876,31	-49.615,25
Ansparen von Bausparguthaben / ohne Zinsen	- 155.937,50	0,00
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-1.486.728,16	-541.946,86
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	+ 22.325,00	+ 48.600,00
Valutierung von Darlehen	+ 1.500.000,00	0,00
planmäßige Tilgungen	- 1.950.917,76	- 1.779.510,86
außerplanmäßige Tilgungen	- 54.886,05	- 110,25
Ablösung eines Darlehens durch Bausparguthaben	0,00	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	0,00	- 2.439.275,53
Zugang aus Darlehensumschuldung	0,00	+ 2.439.275,53
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	+ 43.708,00	0,00
gezahlte Zinsen	-976.758,17	- 1.156.999,92
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-1.416.528,98	-2.888.021,03
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+ 945.926,98	+ 56.013,77
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2017	+ 2.524.144,47	+ 2.468.130,70
Finanzmittelbestand zum 31.12.2017	+ 3.470.071,45	+ 2.524.144,47

Zusammensetzung Finanzmittelbestand

	[€]	[€]
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+ 3.470.071,45	+ 2.524.144,47
Guthaben bei Bausparkassen	+ 2.136.949,56	+ 1.967.782,02
Finanzmittelbestand zum 31.12.2017	+ 5.607.021,01	+ 4.491.926,49

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund durch entsprechende Zu- und Abflüsse von Geldmitteln im Jahresverlauf 2017 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG ¹, der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 2.833,3 betrug und damit um T€ 21,0 über dem des Vorjahres lag.

¹ DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Abweichend zur Darstellung der Kapitalflussrechnung im Vorjahr werden im Berichtsjahr Zuschüsse für den erfolgten Einbau von zwei Aufzugsanlagen im Finanzierungsbereich und die Einzahlungen für das Ansparen von Bausparguthaben im Investitionsbereich anstatt im Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit ausgewiesen.

Insgesamt erhöhte sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um T€ 363,2, was vor allem auf die geringeren Zinsaufwendungen sowie Veränderungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva zurückzuführen ist. Wesentliche Veränderungen ergeben sich hier aus dem Rückgang bei den noch nicht abgerechneten Heiz- und Betriebskosten.

Abweichungen beim Cashflow aus der Investitionstätigkeit resultieren vorrangig aus im Vorjahresvergleich gestiegenen Ausgaben im Bereich der Modernisierungstätigkeit.

Zur Mitfinanzierung eines Bauvorhabens erfolgte im Geschäftsjahr 2017 die Valutierung eines Darlehens in Höhe von T€ 1.500,0. Das von der Wüstenrot Bausparkasse AG bereitgestellte Fremdkapital wird zweckgebunden für die Modernisierungsmaßnahmen in der Liegenschaft Badenstr. 34 - 38 und Mauerstr. 7 - 9 verwendet.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 945,9 erhöht. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelzufluss von T€ 1.115,1 zu verzeichnen. Für das Jahr 2018 wird infolge der geplanten Instandhaltungsund Modernisierungsmaßnahmen ein Rückgang des Finanzmittelbestandes erwartet.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch im Geschäftsjahr 2017 jederzeit in der Lage war, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

2.3 Ertragslage

Die Bilanz der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weist zum 31.12.2017 einen Jahresüberschuss aus, der sich nach Bereichen und im Vergleich zum Vorjahr wie folgt aufgliedert:

	2017 [€]	2016 [€]	Veränderung [€]
Hausbewirtschaftung	732.096,95	589.587,16	142.509,79
Betreuungstätigkeit	-14.916,27	-23.533,01	8.616,74
Sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u.a.	80.571,44	118.595,41	-38.023,97
	797.752,12	684.649,56	113.102,56

Der erzielte Jahresüberschuss wird wie im Vorjahr maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 142,5 höheren Betrag und wird vor allem durch erhöhte Erträge aus Sollmieten sowie geringere Zinsaufwendungen und Erlösschmälerungen aus Sollmieten positiv beeinflusst. Die Instandhaltungsaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr annähernd gleich geblieben.

Aufgrund von Veränderungen in der Zuordnung bei den verrechneten Personal- und Sachkosten im Hausmeisterbereich ergab sich ein verbessertes Ergebnis aus der Betreuungstätigkeit.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u.a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 38,0 niedrigeres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus dem im Vorjahr erzielten Gewinn für den Verkauf einer Wohnung und den in 2016 angefallene Gebühren für den Abschluss eines Bausparvertrages.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 182,1 resultieren vorrangig aus dem günstigen Zinsniveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund verfügt über ein Risikomanagement, das fester Bestandteil der Unternehmensteuerung ist. Es basiert neben der regelmäßigen Beobachtung und Dokumentation von internen und externen Risikofaktoren auf dem Controlling und der kontinuierlichen Berichterstattung. Ziel des Risikomanagements ist es, die Unternehmensstabilität dauerhaft zu sichern und Risiken, die den Fortbestand der Genossenschaft gefährden könnten, frühzeitig zu erkennen.

Chancen	Risiken
- kontinuierliches Wachstum bei den Einwohnerzahlen in der Hansestadt Stralsund	- zunehmende soziale Problemlagen durch fehlende Angebote der Jugendarbeit in sozial schwachen Wohngebieten
- Ertragssteigerungspotential durch nachhaltig sanierten Wohnungsbestand	- steigende Investitionen durch private Investoren im Geschosswohnungsbau
- Nachfrageüberhänge nach altenfreundlichen bzw. barrierearmen Wohnungen	- Reduzierung von Mieterhöhungsspielräumen durch hohe Wohnnebenkosten
- räumliche Bevölkerungsbewegung/ Wanderung von ländlich geprägten Umlandgemeinden in die Stadt	- zunehmendes Kostenrisiko durch anhaltend hohe Baupreise
	- geringe Nettoeinkommen und schwache Wirtschaftskraft der Region
- niedriges Niveau bei den Fremdkapitalzinsen

Darüber hinaus sichern ein über das Stadtgebiet weit verteilter Wohnungsbestand, die kontinuierliche Fortführung der Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit sowie eine ausgewogene Preisgestaltung der Nutzungsgebühr die gefestigte Position der Genossenschaft am lokalen Wohnungsmarkt. Andererseits sind zunehmende soziale Problemlagen, begrenzte Mietanpassungsmöglichkeiten und die Einkommensschwäche in der Region entscheidende Risikofaktoren, die sich negativ auf die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes auswirken können.

Für mögliche Preisänderungen bei den Mieteinnahmen wird nur ein sehr geringes Risikopotential gesehen, da auf Grundlage der geschlossenen Dauernutzungsverträge die Mieten auch für künftige Jahre festgelegt sind. Gewisse Preisänderungsrisiken, denen nur bedingt begegnet werden kann, bestehen im Hinblick auf die Betriebs- und Heizkostenentwicklungen bei Inklusivmietverträgen für Studenten und Auszubildende.

Der mit den demographischen Entwicklungen einhergehende Bedarf an altersgerechten Wohnungen wird als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der Umsetzung des Konzeptes "Wohnen im Alter" sowie der kontinuierlichen Nachrüstung der Gebäude mit Aufzügen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. Auch im Jahr 2017 konnten zwei weitere Aufzugsanlagen in Betrieb genommen werden. Mit deren Fertigstellung sind knapp 14 Prozent der Genossenschaftswohnungen über einen Aufzug erreichbar.

Akute Gefährdungen der finanziellen Entwicklung sind für die Genossenschaft momentan nicht erkennbar. Begründet durch die langfristigen Ausläufe der vorhandenen Darlehen sind kurzfristige Gefährdungen, die sich beispielsweise aus Zinsänderungen ergebenen könnten, nicht zu befürchten. Allgemeine Finanzierungsrisiken werden jedoch in den politischen und geldpolitischen Unsicherheiten für die weitere Entwicklung der Finanzmärkte gesehen. Durch die vergleichsweise hohen Tilgungsanteile im Kapitaldienstbereich wird seitens der Genossenschaft für die nächsten Jahre eine weitere Entschuldung erwartet.

Aufgrund eines insgesamt nachhaltig sanierten Immobilienbestandes, stabilen und ausgewogenen Nutzungsgebühren sowie eines breiten Wohnungsangebotes sehen wir gute Chancen, dass die Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch in Zukunft nachgefragt werden. Positiv wirken sich dabei auch die im Jahr 2016 übernommenen Wohnungsbestände in der Stralsunder Altstadt aus. Zwar können sich Marktveränderungen oder konjunkturelle Schwankungen auch negativ auf die Vermietungsprozesse auswirken, die potentiellen Risiken für das Wohnungsunternehmen bewegen sich zum heutigen Zeitpunkt jedoch auf einem sehr geringen Niveau.

4. Prognose

Aus den wirtschaftlichen Daten und dem auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Geschäftsmodell der Genossenschaft lässt sich ableiten, dass für den Immobilienbestand des Unternehmens auch für die kommenden Jahre die Marktfähigkeit gewährleistet ist. Die konsequente Fortführung der Werterhaltung und Aufwertung des Gebäudebestandes stellt auch künftig die nachhaltige Vermietbarkeit der Wohnungen und einen dauerhaften Mittelrückfluss sicher. Moderate Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen werden darüber hinaus die Jahresergebnisse künftig positiv beeinflussen.

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2018 sind Instandhaltungsaufwendungen und nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 4.313,5 geplant. Für die darauffolgenden Zeiträume belaufen sich die Planungen auf ein jährliches Volumen zwischen T€ 2.533,5 und T€ 4.285,5. Die Zuführung von Fremdmitteln ist nicht vorgesehen.

Für das Geschäftsjahr 2018 wird neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung, bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten und Zinserträgen, mit Mieterträgen in Höhe von T€ 9.640,0 und Zinsaufwendungen von T€ 930,0 gerechnet. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Hier werden für das Jahr 2018 leerstandsbedingte Sollmietenausfälle mit einem Betrag von T€ 690,0 prognostiziert. Im Ergebnis der Planungsrechnung wird ein Jahresüberschuss von T€ 297,4 erwartet. Die Vorausrechnungen der Langzeitplanung für die Geschäftsjahre bis 2023 weisen ebenfalls positive Ergebnisse aus. Damit wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Der geplante Abriss eines Gebäudes in der Vogelsangstr. 79,81 mit 36 Wohneinheiten und die abgeschlossene Umgestaltung von 10 Gewerbeobjekten zu 12 Wohneinheiten in der Badenstr. 34 - 38 und Mauerstr. 9 werden im Geschäftsjahr 2018 zu einer weiteren Steigerung der Qualität und Attraktivität des genossenschaftseigenen Wohnungsbestandes führen.

Insgesamt ist festzuhalten, dass das Bilanzjahr 2017 für die Genossenschaft erfolgreich verlaufen ist. Der erwirtschaftete Jahresüberschuss führt zu einer weiteren Stärkung des Eigenkapitals. Die Anzahl leer stehender Wohnungen konnte im Verlauf des Jahres 2017 kontinuierlich reduziert werden. Positiv wirkte sich dabei die geringere Anzahl an Wohnungskündigungen aus. Die erfolgreiche Entwicklung der Wohnraumvermietung ist auch für das Jahr 2018 eine der wichtigsten Aufgaben. Darüber hinaus sind die Bestandspflege, die Verbesserung und die Anpassung des Gebäudebestandes an die sich ändernden Wohnbedürfnisse weitere wesentliche Ziele.

Stralsund, 25. April 2018

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Bilanz zum 31.12.2017

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		2.493,07	3.665,98
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	83.670.439,11		84.451.658,19
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	196.654,80		211.509,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen und Maschinen
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	134.091,83		133.895,61
5. Anlagen im Bau	0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten	6.225,00		64.878,36
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	84.056.586,81	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
Anlagevermögen insgesamt		84.059.079,88	84.914.783,21
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen	4.120.136,09		4.191.307,84
6. Andere Vorräte	20.479,60		22.207,92
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	4.140.615,69	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	5.635,82		15.524,49
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		0,00
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände	673.842,93	679.478,75	611.442,31
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	3.470.071,45		2.524.144,47
2. Bausparguthaben	2.136.949,56	5.607.021,01	1.967.782,02
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten	0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	16.977,38	16.977,38	18.619,95
D. Aktive latente Steuern		0,00	0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung		0,00	0,00
Bilanzsumme		94.503.172,71	94.265.812,21
Passivseite
	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	190.200,00		233.850,00
der verbleibenden Mitglieder	3.509.075,00		3.443.850,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen	5.550,00	3.704.825,00	4.800,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
0,00 EUR			(0,00)
II. Kapitalrücklage
III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBiIG	39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen
0,00 EUR			(0,00)
2. Gesetzliche Rücklage	1.574.861,89		1.495.086,67
3. Bauerneuerungsrücklage	0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen	14.173.704,78	55.719.493,36	13.455.727,88
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag	0,00		0,00
2. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag	797.752,12		684.649,56
3. Einstellungen in/Entnahmen aus Ergebnisrücklagen	797.752,12		684.649,56
Eigenkapital insgesamt:		59.424.318,36
V. Sonderposten		0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen	0,00		0,00
3. Sonstige Rückstellungen	567.777,12	567.777,12	710.170,34
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00		0,00
davon konvertibel:
0,00 EUR			(0,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	27.771.568,63		28.081.125,74
0,00 EUR			(0,00)
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.459.176,08		1.655.609,55
4. Erhaltene Anzahlungen	4.430.032,23		4.480.804,95
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	22.436,43		20.220,69
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	760.091,74		643.296,19
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten	10.068,58	34.453.373,69	16.215,62
davon aus Steuern: 6.517,91 €			(0,00)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 EUR			(0,00)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		57.703,54	54.127,89
E. Passive latente Steuern		0,00	0,00
Bilanzsumme		94.503.172,71	94.265.812,21

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2017 bis 31.12.2017

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	13.215.092,75		12.812.374,59
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		80.000,00
c) aus Betreuungstätigkeit	12.528,00		12.453,68
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	7.388,72	13.235.009,47	3.321,80
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen		-71.171,75	359.210,06
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge
davon Erträge nach Art. 67 Abs. 1 und 2 EGHGB EUR		157.007,90	174.928,37
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	6.607.943,12		6.630.222,43
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00		46.595,39
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	5.743,14	6.613.686,26	1.715,01
6. Rohergebnis		6.707.159,36	6.763.755,67
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.674.764,46		1.649.931,81
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung ...	336.773,75	2.011.538,21	323.630,67
davon für Altersversorgung:
0,00 EUR			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.187.643,99		2.219.543,31
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens	0,00	2.187.643,99	0,00
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen		438.727,76	438.636,56
10. Erträge aus Beteiligungen	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
	0,00		0,00
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	15.234,80	15.234,80	15.113,25
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 0,00 EUR			(0,00)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens ...	0,00		0,00
	0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	981.924,20	981.924,20	1.164.004,69
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 5.166,03 EUR			(7.004,77)
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag		5.290,44	-660,36
davon latente Steuern 0,00 EUR			(0,00)
16. Ergebnis nach Steuern		1.097.269,56	983.782,24
17. Sonstige Steuern		299.517,44	299.132,68
18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		797.752,12	684.649,56
19. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00	0,00
20. Entnahmen aus Rücklagen		0,00	0,00
21. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		797.752,12	684.649,56
22. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2017

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2017 mit einer Bilanzsumme von 95.503.172,71 EUR und einem Jahresüberschuss von 797.752,12 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 79.775,22 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 717.976,90 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Das Datum der Feststellung des Abschlusses durch die Mitgliedervertreterversammlung ist der 23.05.2018.

33:T230bf,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Anhang des Jahresabschlusses 2016

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ihren Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94. Sie ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stralsund (GnR 98).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2016 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17.07.2015 (FormblattVO) beachtet.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßig lineare und außerplanmäßige Abschreibungen bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben. Bei einem Wohngebäude wurde zusätzlich zur planmäßigen Abschreibung entsprechend § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben. Eine Bestandsliegenschaft wurde im Geschäftsjahr 2016 um den Zugang mehrerer Wohn- und Gewerbeeinheiten erweitert. Die Aufteilung des Kaufpreises auf die Grundstücks- und Gebäudekosten des Sachanlagevermögens wurde gemäß IDW RS IFA 2 vorgenommen.

Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden nach den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zeitanteilig linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen 150,00 bis 1.000,00 € (netto) sind als Sammelposten angelegt und werden über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben. Anschaffungskosten für geringwertige Vermögensgegenstände bis 150,00 € (netto) wurden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Im Umlaufvermögen wurden unter Beachtung des Niederstwertprinzips die unfertigen Leistungen und die anderen Vorräte zu Anschaffungskosten bewertet. Die Position "Unfertige Leistungen" beinhaltet ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 01.01.2016 bis 31.12.2016.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die Bilanzierung der flüssigen Mittel und Bausparguthaben erfolgte mit dem Nennwert. Derivative Finanzinstrumente nach dem Gesetz über den Wertpapierhandel werden nicht genutzt, Sicherungsgeschäfte wurden nicht abgeschlossen. Bei einem zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35,0 wurde unter Berücksichtigung von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB vom Saldierungsgebot Gebrauch gemacht.

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies betrifft die Rückstellungen zur Erfüllung von Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen sowie zur Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt. Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 155,7 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im folgenden Anlagenspiegel auf Seite 4 dargestellt.

Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die hier ausgewiesenen Zugänge (T€ 432,6) umfassen im Wesentlichen die Errichtung einer Balkonanlage in der Tschaikowskistraße 4, 5 und 6 sowie die Arbeiten zur Nachrüstung der Wohngebäude in der Friedrich-Wolf-Straße 10 und Lion-Feuchtwanger-Straße 22 mit zwei Personenaufzügen. Die Fertigstellung der Aufzugsanlagen erfolgt im Jahr 2017. Die im Anlagenspiegel dargestellten Abgänge (T€ 69,6) resultieren aus dem Verkauf einer im Wohneigentum verwalteten Wohneinheit mit dem dazugehörigen Grund und Boden.

Die Umbuchungen vom Posten "Geleistete Anzahlungen" zur Position "Grundstücke mit Wohnbauten" umfasst die Anschaffungskosten (T€ 1.346) für die Übernahme der Objekte in den Liegenschaften Badenstraße 34 - 38 sowie Mauerstraße 7 - 9. Nach der im Vorjahr geleisteten Ausgleichszahlung erfolgte der wirtschaftliche Eigentumsübergang der 43 Wohn-und 10 Gewerbeeinheiten in den Bestand der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zum 01.01.2016.

Außerplanmäßige Abschreibungen auf ein Wohngebäude wurden nach der Ertragswertberechnung in Höhe von T€ 37,9 auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2016

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	per 01.01.2016	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen (+/-)	per 31.12.2016
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	116.893,71	714,00	0,00	0,00	117.607,71
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	127.070.440,01	432.640,26	69.588,14	1.346.000,00	128.779.492,13
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	521.335,56	0,00	0,00	0,00	521.335,56
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	810.872,75	49.615,25	46.210,88	0,00	814.277,12
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	2.380,00	62.498,36	0,00	0,00	64.878,36
Geleistete Anzahlungen	1.346.000,00	0,00	0,00	-1.346.000,00	0,00
Zwischensumme	129.800.204,39	544.753,87	115.799,02	0,00	130.229.159,24
Anlagevermögen gesamt	129.917.098,10	545.467,87	115.799,02	0,00	130.346.766,95

		Abschreibungen
	per 01.01.2016 (kumulierte)	Zugänge	Abgänge	per 31.12.2016 (kumulierte)
	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	111.247,06	2.694,67	0,00	113.941,73
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	42.204.758,90	2.146.067,79	22.992,75	44.327.833,94
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	294.972,36	14.854,20	0,00	309.826,56
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	670.665,74	55.926,65	46.210,88	680.381,51
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	43.170.397,00	2.216.848,64	69.203,63	45.318.042,01
Anlagevermögen gesamt	43.281.644,06	2.219.543,31	69.203,63	45.431.983,74

	Buchwert
	per 31.12.2016	per 31.12.2015
	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	3.665,98	5.646,65
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	84.451.658,19	84.865.681,11
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	211.509,00	226.363,20
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	49.176,07
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	133.895,61	140.207,01
Anlagen im Bau	0,00	0,00
Bauvorbereitung	64.878,36	2.380,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	1.346.000,00
Zwischensumme	84.911.117,23	86.629.807,39
Anlagevermögen gesamt	84.914.783,21	86.635.454,04

Zugänge im Posten "Bauvorbereitungskosten" beinhalten Planungsleistungen für die vorgesehene Umnutzung der Gewerbeeinheiten in der Badenstraße 34 - 38 und der Mauerstraße 9 sowie für die Nachrüstung einer Aufzugsanlage in der Hermann-Burmeister-Straße 11 - 15.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen "Unfertigen Leistungen" beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten in Höhe von T€ 4.191,3.

Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen nicht.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

- Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen	T€ 290,1
- Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen	T€ 284,8.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten und der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus zwei Bausparverträgen.

Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2015	Stand 31.12.2016	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	236.550,00	233.850,00	- 2.700,00
der verbleibenden Mitglieder	3.394.650,00	3.443.850,00	49.200,00
aus gekündigten Anteilen	2.700,00	4.800,00	2.100,00
Gesamtbetrag	3.633.900,00	3.682.500,00	48.600,00

Die in der Bilanz ausgewiesenen Geschäftsguthaben der Genossenschaftsmitglieder belaufen sich zum Bilanzstichtag insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 3.682,5. Davon entfallen T€ 233,9 auf die zum Geschäftsjahresende ausscheidenden Mitglieder, T€ 3.443,9 auf die über das Berichtsjahr hinaus verbleibenden Mitglieder und T€ 4,8 auf gekündigte Anteile. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Geschäftsgutguthaben insgesamt um T€ 48,6 erhöht.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2015	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss	Stand 31.12.2016
	[€]	[€]	[€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.426.621,71	68.464,96	1.495.086,67
andere Ergebnisrücklagen	12.839.543,28	616.184,60	13.455.727,88
Gesamtbetrag	54.237.091,68	684.649,56	54.921.741,24

Die "Sonstigen Rückstellungen" haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung für	Stand 01.01.2016	Zuführung	Entnahme	Auflösung	Auf- und Abzinsung	Stand 31.12.2016
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Wohnumfeldmaßnahmen	10.726,57	0,00	0,00	0,00	0,00	10.726,57
unterl. Instandhaltung	110.667,36	155.685,54	110.667,36	0,00	0,00	155.685,54
Betriebskosten	145.600,00	147.000,00	142.145,35	3.454,65	0,00	147.000,00
Verwaltungskosten	142.284,21	58.826,75	56.636,35	1.358,29	1.206,97	144.323,29
Altersteilzeit (abz. 35 T€, Verrechnung mit Vermögensgegenst.)	387.130,48	0,00	141.722,42	0,00	7.026,88	252.434,94
Gesamtbetrag	796.408,62	361.512,29	451.171,48	4.812,94	8.233,85	710.170,34

Als wesentliche Posten sind in vorstehender Übersicht enthalten:

- T€ 252,4	Kosten aus Altersteilzeitvereinbarungen
- T€ 155,7	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres
- T€ 147,0	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- T€ 144,3	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie Personal- und Archivkosten.

Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

		davon
Verbindlichkeiten	Insgesamt	Restlaufzeit			gesichert
		unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre		Art der Sicherung
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Anleihen	-	-	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber	28.081.125,74	1.642.873,02	7.233.293,03	19.204.959,69	28.079.615,74	Grundpfandrechte
Kreditinstituten	(29.662.332,04)	(1.596.476,40)	(6.837.828,16)	(21.228.027,48)	(29.662.332.04)	Grundpfandrechte
Verbindlichkeiten gegenüber	1.655.609,55	211.433,47	840.026,61	604.149,47	1.655.609,55	Grundpfandrechte
anderen Kreditgebern	(1.846.941,04)	(206.331,49)	(818.017,40)	(822.592,15)	(1.846.941,04)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	4.480.804,95	4.480.804,95
	(4.365.079,90)	(4.365.079,90)
Verbindlichkeiten aus	20.220,69	20.220,69
Vermietung	(16.033,56)	(16.033,56)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	-	-
Verbindlichkeiten aus	643.296,19	643.296,19
Lieferungen und Leistungen	(777.987,13)	(777.987,13)
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	-	-
Sonstige Verbindlichkeiten	16.215,62	16.215,62
	(15.952,70)	(15.952,70)
Gesamtbetrag	34.897.272,74	7.014.843,94	8.073.319,64	19.809.109,16
	(36.684.326,37)	(6.977.861,18)	(7.655.845,56)	(22.050.619,63)

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen (T€ 9.584,1) abgerechnete Nebenkosten (T€ 3.861,6), Erlöse aus dem Verkauf einer Wohnung (T€ 80,0) sowie Erlösschmälerungen, die aus Mietausfällen und Mietminderungen (T€ 658,5) resultieren.

In den "Sonstigen betrieblichen Erträgen" sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

- Erträge aus Schönheitsreparaturen	T€ 50,6
- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schadenersatzforderungen	T€ 49,0
- Erträge aus gewährten Leistungen nach § 4 des Altersteilzeitgesetzes	T€ 39,8

Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" stiegen im Vorjahresvergleich um T€ 385,6 auf T€ 6.630,2. Dabei erhöhten sich im Bereich der Betriebskosten die Aufwendungen für die Abfallentsorgung um T€ 255,2. Die Aufwendungen für die Herrichtung von Wohnraum zur Neuvermietung stiegen um T€ 131,5. Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.372,8.

Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 37,0 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf T€ 1.973,6.

Im Posten "Abschreibungen" sind neben den planmäßigen auch außerplanmäßige Abschreibungen enthalten. Die außerplanmäßigen Abschreibungen (T€ 37,9) entfallen auf das Gebäude in der Vogelsangstraße 79, 81.

In den "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" sind T€ 80,0 EDV-Kosten als wesentlicher Betrag größeren Umfangs enthalten.

Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern T€ 7,0 aus der Aufzinsung von Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen sowie der Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinserträge in Höhe von T€ 1,2 aus einem verpfändeten Festgeldguthaben zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen werden saldiert in dieser Position abgebildet.

D. Sonstige Angaben

In der Bilanz nicht enthaltene finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Instandhaltungs-, Umbau- und Modernisierungsvorhaben bestehen am Ende des Geschäftsjahres 2016 in Höhe von T€ 226,5. Wesentlicher darin enthaltener Posten sind T€ 164,0 Honorarleistungen für die vorgesehenen Umbauarbeiten in der Baden- und Mauerstraße.

Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen sind gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit mit einer unbefristeten Bürgschaft in Höhe von T€ 350 sowie einem verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35 gesichert.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der im Geschäftsjahr 2016 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:

kaufmännische Mitarbeiter	15
technische Mitarbeiter	4
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	18
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	40

Der Bestand an Mitgliedern in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2016 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2016	2.814
Zugänge	295
Abgänge	251
Stand am 31. Dezember 2016	2.858

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhte sich im Berichtsjahr um 49.200 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der für die Genossenschaft zuständige Prüfungsverband ist der

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind:

	Steffen Silbermann
	Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Klaus Gawoehns	(Vorsitzender)
Gisela Steinfurt	(stellvertretende Vorsitzende)
Jürgen Mathias Weiß.

E. Weitere Angaben

Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2016 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 684.649,56 €. Vorstand und Aufsichtsrat haben in einer gemeinsamen Sitzung am 27.04.2017 über die satzungsgemäße Verwendung entschieden. Es wurde der Beschluss gefasst, dass bei Aufstellung des Jahresabschlusses 68.464,96 € in die gesetzliche Rücklage und 616.184,60 € in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt werden sollen.

Stralsund, 27. April 2017

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Lagebericht 2016

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2016 über einen Bestand von 62 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten mit

2.782 Wohnungen mit	159.013 m ² Wohnfläche
19 Geschäften und Gewerbeobjekten mit	1.730 m ² Nutzfläche
12 eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.326 m ² Nutzfläche
4 eigengenutzten Garagen
1 fremdgenutzten Garage
363 Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 213.905 m ².

Die Anzahl der Wohnungen erhöhte sich im Geschäftsjahr 2016 um insgesamt 41. Der Anstieg resultiert aus dem Eigentumsübergang eines zum 01.01.2016 übernommenen Wohn- und Gewerbeobjektes mit einem Bestand von 43 Wohnungen. Der Verkauf und die Nutzungsänderung je einer Wohnung minderten den Bestand im Vorjahresvergleich um zwei.

Die Anzahl fremdgenutzter Gewerbeobjekte erhöhte sich durch die zuvor genannte Objektübernahme um 10. Durch die Umnutzung einer Wohnung in eine sogenannte Havariewohnung stieg die Zahl eigengenutzter Gewerbeeinheiten auf 12. Ein Stellplatz im Freien ist durch Veräußerung aus dem Bestand ausgeschieden, während die Zahl der eigen-und fremdgenutzten Garagen im Vorjahresvergleich unverändert blieb.

Ebenfalls unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Davon standen am Bilanzstichtag 154 Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft. Durch die Veräußerung einer Wohnung erhöhte sich die Zahl der verkauften Wohnungen auf 58.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes an Studenten und Auszubildende sank die Anzahl der Wohngemeinschaften zum Geschäftsjahresende von 52 Wohnungen im Jahr 2015 auf 50 Wohnungen im Jahr 2016.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2016 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

•Hellmuth-Heyden-Weg 6A+B, Gottlieb-Mohnike-Weg 9A+B, 11A+B
- Balkon-, Fassaden- und Dachsanierung
- Gesamtinvestition:	T€ 363,2
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
•Tschaikowskistr. 4 - 6
- Errichtung einer neuen Balkonanlage und Sanierung der Fassade
- Gesamtinvestition:	T€ 208,3
- bilanzielle Bewertung:	T€ 170,9 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 37,4 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
•Friedrich-Wolf-Str. 8 - 13
- Montage eines Aufzugsturmes mit außenliegendem Aufzug
- Investition im Jahr 2016:	T€ 133,6 (Fertigstellung im Jahr 2017)
- bilanzielle Bewertung:	nachträgliche Herstellungskosten
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
•Vogelsangstr. 30, 32, 34
- Fassaden- und Dachsanierung
- Gesamtinvestition:	T€ 110,2
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
•Lion-Feuchtwanger-Str. 22, 24, 26, 28
- Nachrüstung eines innenliegenden Aufzuges mit umfassender Modernisierung von fünf Wohnungen und Neugestaltung der Zuwegung
- Investition im Jahr 2016:	T€ 109,4 (Fertigstellung im Jahr 2017)
- bilanzielle Bewertung:	T€ 103,7 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 5,7 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel.

Über die zuvor genannten Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Drempeldämmungen durchgeführt, Wohnungseingangstüren erneuert, Treppenhäuser instand gesetzt, Außenanlagen umgestaltet und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen.

Insgesamt wurden im Jahr 2016 nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 432,6 (Vorjahr: T€ 1.234,1) aktiviert.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die nachfolgende Tabelle zeigt wesentliche Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Geschäftsjahr 2016 von Bedeutung sind:

Position	Plan GJ 2016	Ist GJ 2016	Ist GJ 2015
	[T€]	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.580,0	9.584,1	9.371,0
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-655,0	-651,9	-615,1
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-10,0	-6,6	-32,4
Instandhaltungsaufwendungen	2.457,8	2.372,8	2.314,7
Personalaufwand	2.159,7	1.973,6	1.936,5
Zinsaufwendungen	1.173,1	1.164,0	1.248,1
Jahresüberschuss	238,0	684,6	589,9

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich zur Planungsrechnung vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit 684.649,56 € um T€ 446,6 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen neben der vorsichtigen Einschätzung der Aufwendungen und Erträge unter anderem in den geringeren Personalaufwendungen. Diese sind vor allem auf nicht zustande gekommene Altersteilzeitvereinbarungen zurück zu führen, die in der Planungsrechnung berücksichtigt waren. Außerdem kam es bei einigen Mitarbeitern zur Unterbrechung von Entgeltzahlungen infolge längerer Arbeitsunfähigkeiten.

Kleinere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Instandhaltungsaufwendungen stiegen im Vorjahresvergleich insgesamt um T€ 58,1. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2016 durchschnittlich 14,64 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 14,57 €/m ²) und lagen somit annähernd im Bereich des Vorjahres. Der Hauptgrund für die Abweichungen zur Planungsrechnung liegt in der Verschiebung von Fertigstellungsterminen für geplante Instandhaltungsmaßnahmen in das Jahr 2017. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2017 sehen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 2.123,0 und Instandhaltungsaufwendungen mit einem Betrag von T€ 2.239,0 vor.

Im Bereich der Personalaufwendungen gehen die Berechnungen des Wirtschaftsplanes 2017 infolge tarifbedingter Entgeltanpassungen, personeller Veränderungen sowie unter Berücksichtigung zusätzlicher Abschlüsse von Altersteilzeitvereinbarungen von Steigerungen um T€ 338,1 gegenüber dem abgelaufenen Geschäftsjahr aus.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig und werden im Geschäftsjahr 2017 voraussichtlich um T€ 18,9 geringer ausfallen als im Berichtsjahr.

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2016:	4,93 €/m ²
	31.12.2015:	4,92 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2016:	148
	31.12.2015:	141
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12. (bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände und Wohngemeinschaften)	GJ 2016:	3,00 %
	GJ 2015:	3,50 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2016:	9,22 %
	GJ 2015:	9,19%
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2016:	28,07 %
	GJ 2015:	30,80 %

Die im Geschäftsjahr 2016 ausgewiesenen Sollmieten betrugen durchschnittlich 4,93 € je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche und Monat. Erhöhungen von Mieterträgen durch Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung beeinflussten das Ergebnis im Vorjahresvergleich positiv. Saldiert mit dem relativ niedrigen Niveau der Kaltmieten aus den im Berichtsjahr übernommenen Wohn- und Gewerbeeinheiten (3,58 €/m ²) ergibt sich gegenüber dem Vorjahr ein geringfügiger Anstieg der Sollmieten von einem Cent je m ².

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 148 Genossenschaftswohnungen leer, das waren sieben Wohnungen mehr als im Jahr zuvor. Gleichzeitig sank die Leerstandsquote von Wohnraum, der länger als drei Monate nicht vermietet war, gegenüber dem Vorjahr um 0,5 Prozentpunkte auf 3,0 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 9,22 Prozent um 0,03 Prozentpunkte über der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist eine Reduzierung der Fluktuation um 2,73 Prozentpunkte auf 28,07 Prozent zu verzeichnen.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 36 Mitarbeiter in Vollzeit und vier Mitarbeiter im Blockmodell nach den Regelungen des Altersteilzeitgesetzes. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Gesamtbeurteilung

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die nachstehende Übersicht zeigt den Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zum Bilanzstichtag 31 .12.2016.

	GJ 2016		GJ 2015		Veränderung
	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Aktiva
Anlagevermögen	84.914,8	90,1	86.635,4	90,8	-1.720,6
Umlaufvermögen	9.351,0	9,9	8.765,0	9,2	586,0
Gesamtvermögen	94.265,8	100,0	95.400,4	100,0	-1.134,6
Passiva
Eigenkapital	58.604,2	62,2	57.871,0	60,7	733,2
langfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten	29.707,3	31,5	31.486,9	33,0	-1.779,6
Altersteilzeitrückstellungen	252,5	0,3	387,1	0,4	-134,6
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	25,1	0,0	25,4	0,0	-0,3
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	5.676,7	6,0	5.630,0	5,9	46,7
Gesamtkapital	94.265,8	100,0	95.400,4	100,0	-1.134,6

Die Vermögenslage der Genossenschaft wird wesentlich vom Anlagevermögen beeinflusst. Deren Anteil am Gesamtvermögen beträgt am Bilanzstichtag 90,1 Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 1.720,6 verringert. Veränderungen in der Entwicklung des Anlagevermögens resultieren vor allem aus den planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen sowie der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt am Bilanzstichtag 9,9 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 4.191,3, flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 4.491,9 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 627,0. Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 586,0, wesentlich bedingt durch den Anstieg der als unfertige Leistungen erfassten kalten Betriebskostenansprüche des Vorjahres sowie des Finanzmittelbestandes bei flüssigen Mitteln und Bausparguthaben.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 733,2 und beträgt T€ 58.604,2. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 1,5 Prozentpunkte auf 62,2 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich durch erbrachte Tilgungsleistungen um T€ 1.779,6. Durch die Entnahmen aus den Altersteilzeitrückstellungen für die Entgeltzahlungen der Mitarbeiter in der Freistellungsphase des Altersteilzeitmodells ergibt sich in diesem Bereich eine Verringerung des langfristigen Fremdkapitals um T€ 134,6.

2.2 Finanzlage

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um Annuitätendarlehen, vorrangig mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 0,85 Prozent und 5,13 Prozent. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2016 - betrug im Berichtsjahr 3,67 Prozent gegenüber 3,79 Prozent im Vorjahr. Zur Sicherung günstiger Zinskonditionen wurden im Geschäftsjahr 2016 vier Forwardverträge abgeschlossen.

Darüber hinaus konnte ein Darlehen in Höhe von T€ 2.439,3 zu verbesserten Konditionen umgeschuldet werden.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes stellt sich im Berichtsjahr wie folgt dar:

Kapitalflussrechnung

	2016	2015
	[€]	[€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+ 684.649,56	+ 589.853,04
Abschreibung auf Anlagevermögen	+ 2.219.543,31	+ 2.202.445,11
Abnahme langfristiger Rückstellungen	- 134.927,98	- 48.508,37
Gewinn a. Abgang von Gegenst. des AV	- 3.521,01	- 73.636,86
Buchwertabgang a. Veräußerungen von Wohnungen	+ 46.595,39	0,00
Cashflow nach DVFA/SG	+ 2.812.339,27	+ 2.670.152,92
Zunahme kurzfristiger Rückstellungen	+ 48.689,68	+ 14.081,96
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Aktiva	- 529.380,1	+ 758.771,30
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Passiva	- 2.006,79	- 239.562,10
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	+ 1.156.999,92	+ 1.237.786,63
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	- 660,36	- 42,62
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+ 3.485.981,66	+ 4.441.188,09
II. Investitionsbereich
Auszahlung f. Investitionen in das immaterielle AV	- 714,00	- 5.670,35
Einzahlungen a. Abgängen v. Gegenständen des Sachanlagevermögens	+ 3.521,01	+ 101.816,81
Auszahlung f. Investitionen in das Sachanlagevermögen
Modernisierung von Wohnbauten u.a.	- 495.138,62	- 1.236.484,35
geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	0,00	- 1.346.000,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	- 49.615,25	- 38.631,67
Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 541.946,86	- 2.524.969,56
III. Finanzierungsbereich
Veränderungen der Geschäftsguthaben	+ 48.600,00	+ 47.250,00
Valutierung von Darlehen	0,0	+ 600.000,00
planmäßige Tilgungen	- 1.779.510,86	- 1.723.555,36
außerplanmäßige Tilgungen	- 110,25	- 75.245,03
Ablösung eines Darlehens durch Bausparguthaben	0,00	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	- 2.439.275,53	- 715.000,00
Zugang aus Darlehensumschuldung	+ 2.439.275,53	+ 715.000,00
gezahlte Zinsen	- 1.156.999,92	- 1.237.786,63
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	- 2.888.021,03	- 2.389.337,02
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+ 56.013,770	- 473.118,49
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2016	+ 2.468.130,70	+ 2.941.249,19
Finanzmittelbestand zum 31.12.2016	+ 2.524.144,47	+ 2.468.130,70

Zusammensetzung Finanzmittelbestand

	[€]	[€]
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+ 2.524.144,47	+ 2.468.130,70
Guthaben bei Bausparkassen	+ 1.967.782,02	+ 1.774.095,51
Finanzmittelbestand zum 31.12.2016	+ 4.491.926,49	+ 4.242.226,21

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich der Finanzmittelbestand der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund durch entsprechende Geldmittelzu- und Geldmittelabflüsse im Jahresverlauf 2016 verändert hat. Es wird ersichtlich, dass der Cashflow nach DVFA/SG ¹, der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 2.812,3 betrug und damit um T€ 142,2 über dem des Vorjahres lag.

¹ DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Insgesamt verringerte sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit im Vorjahresvergleich um T€ 955,2, was vor allem auf die Abnahme der Alterzeitrückstellungen, geringere Zinsaufwendungen sowie Veränderungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva zurückzuführen ist. Wesentliche Veränderungen ergeben sich hier aus den Mittelzu- und -abflüssen der Bausparguthaben sowie dem Anstieg bei den noch nicht abgerechneten Heiz-und Betriebskosten.

Vorjahresabweichungen beim Cashflow aus der Investitionstätigkeit resultieren vorrangig aus der im Jahr 2015 geleisteten Anzahlung für die Übernahme der Wohn- und Gewerbeeinheiten im Innenstadtquartier Badenstraße/ Mauerstraße sowie den im Berichtsjahr geringeren Investitionen in die Modernisierungstätigkeit.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag um T€ 56,0 erhöht. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelzufluss von T€ 249,7 zu verzeichnen. Für das Jahr 2017 wird ein leichter Rückgang des Finanzmittelbestandes erwartet.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund auch im Geschäftsjahr 2016 jederzeit in der Lage war, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

2.3 Ertragslage

Die Bilanz der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weist zum 31.12.2016 einen Jahresüberschuss aus, der sich nach Bereichen und im Vergleich zum Vorjahr wie folgt aufgliedert:

	2016	2015	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
Hausbewirtschaftung	589.587,16	441.936,43	147.650,73
Betreuungstätigkeit	-23.533,01	-22.540,71	-992,30
Sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u.a.	118.595,41	170.457,32	-51.861,91
	684.649,56	589.853,04	94.796,52

Der erzielte Jahresüberschuss wird wie im Vorjahr maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 147,7 höheren Betrag und wird vor allem durch erhöhte Erträge aus Sollmieten und geringere Zinsaufwendungen positiv beeinflusst. Dem stehen gestiegene Erlösschmälerungen aus Sollmieten gegenüber, die sich negativ auf das Ergebnis auswirken. Die Instandhaltungsaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr annähernd gleich geblieben.

Die Position "Sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft u.a." summiert sich im Vorjahresvergleich auf ein um T€ 51,9 niedrigeres Ergebnis. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus der geringeren Gewinnerzielung beim Verkauf einer Wohnung, niedrigeren Erstattungserträgen von Versicherungen sowie im Berichtsjahr angefallenen Gebühren für den Abschluss eines Bausparvertrages.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 84,1 resultieren vorrangig aus dem günstigen Zinsniveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Chancen	Risiken
- Stabilität in der Einwohnerentwicklung mit leichten Zuwächsen in den letzten Jahren	- zunehmendes Kostenrisiko durch kontinuierlichen Anstieg der Baupreise
- Ertragssteigerungspotential durch nachhaltig sanierten Wohnungsbestand	- steigende Altersarmut / Überalterung der Bevölkerung
- Nachfrageüberhänge nach altenfreundlichen bzw. barrierearmen Wohnungen	- zunehmender Fachkräftemangel, insbesondere im Baugewerbe
- Bindung junger Menschen durch das Angebot bedarfsgerechter Wohnformen (Wohngemeinschaften)	- Reduzierung von Mieterhöhungsspielräumen durch hohe Wohnnebenkosten
- niedriges Niveau bei den Fremdkapitalzinsen	- Konzentration von Flüchtlingen in Wohnquartieren mit schwachen Sozialstrukturen
- hoher Bedarf an kleinen Wohnungen	- geringe Nettoeinkommen und schwache Wirtschaftskraft der Region

Darüber hinaus sichern ein über das Stadtgebiet weit verteilter Wohnungsbestand, die kontinuierliche Fortführung der Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit sowie eine ausgewogene Preisgestaltung der Nutzungsgebühr die gefestigte Position der Genossenschaft am lokalen Wohnungsmarkt. Andererseits sind Leerstand, Fluktuation sowie begrenzte Mietanpassungsmöglichkeiten und die Einkommensschwäche in der Region entscheidende Risikofaktoren, die sich auf die Bewirtschaftung des genossenschaftseigenen Immobilienbestandes auswirken können.

Der mit den demographischen Veränderungsprozessen verbundene steigende Bedarf an altersgerechten Wohnungen und Dienstleistungen wird als Chance für die Genossenschaft gesehen. Mit der Umsetzung des Konzeptes "Wohnen im Alter" sowie der kontinuierlichen Nachrüstung der Bestandsgebäude mit Personenaufzügen wurde in den letzten Jahren nachhaltig in diesen Bereich investiert. So konnte im Jahr 2016 mit der Errichtung von zwei weiteren Aufzugsanlagen begonnen werden. Nach deren Fertigstellung werden mehr als 380 Wohnungen und damit rund 14 Prozent des genossenschaftseigenen Immobilienbestandes über Aufzüge erreichbar sein. Auch in den Folgejahren wird durch die geplante Errichtung weiterer Aufzugsanlagen und die Anpassung des Wohnungsbestandes an die Bedürfnisse älterer Menschen den Marktanforderungen in diesem Bereich Rechnung getragen.

Finanzierungsrisiken werden aufgrund der zu erwartenden politischen und geldpolitischen Unsicherheiten in der weiteren Entwicklung der Finanzmärkte gesehen. Begründet durch die langfristigen Ausläufe der vorhandenen Darlehen sind kurzfristige Gefährdungen, die sich aus Zinsänderungen ergebenen könnten, für die Genossenschaft derzeit nicht erkennbar. Durch die vergleichsweise hohen Tilgungsanteile im Kapitaldienstbereich wird für die nächsten Jahre eine weitere Entschuldung erwartet.

Klassische Gefahren, die im Rahmen der Gebäudenutzung durch Feuer, Wasser oder Sturm entstehen könnten beziehungsweise von sonstigen Umwelteinflüssen ausgehen, werden in angemessener Form durch entsprechenden Versicherungsschutz abgedeckt. Weitere Risiken sind durch eine D & O-Versicherung sowie entsprechende Haftpflichtversicherungen geschützt.

Aufgrund eines insgesamt nachhaltig sanierten Wohnungsbestandes, stabilen und ausgewogenen Nutzungsgebühren sowie eines breiten Wohnraumspektrums sehen wir gute Chancen, dass die Wohnungen der Genossenschaft auch in Zukunft nachgefragt werden. Zwar können sich Marktveränderungen oder konjunkturelle Schwankungen auch negativ auf die Vermietungsprozesse auswirken, die potentiellen Risiken für das Wohnungsunternehmen bewegen sich zum Zeitpunkt der Berichterstattung jedoch auf einem sehr geringen Niveau.

4. Prognose

Aus den wirtschaftlichen Daten und dem auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Geschäftsmodell der Genossenschaft lässt sich ableiten, dass für den Immobilienbestand des Unternehmens insbesondere auf Grund seines guten technischen Zustandes sowie der gefestigten Mitglieder- und Mieterstrukturen die Marktfähigkeit für die nächsten Jahre gewährleistet ist. Konsequente Werterhaltung und Investition in den Gebäudebestand stellen auch künftig die nachhaltige Vermietbarkeit der Wohnanlagen und einen dauerhaften Mittelrückfluss sicher. Moderate Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen werden darüber hinaus die Jahresergebnisse positiv beeinflussen.

Die voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft ist für die nächsten Jahre in den Wirtschaftsplänen des Unternehmens festgehalten. In kontinuierlicher Fortschreibung der Planzahlen fließen stets aktuelle Parameter in die Berechnungen ein. Unter Berücksichtigung kalkulierbarer Rahmenbedingungen gewährleisten diese die Planungssicherheit und Stabilität für künftig erfolgreiches Handeln der Genossenschaft am Stralsunder Wohnungsmarkt.

Die laufenden und planmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2017 sind Instandhaltungs-und nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 4.362,0 und für die darauffolgenden Zeiträume mit einem jährlichen Volumen zwischen T€ 2.533,5 und T€ 4.285,5 geplant. Im Jahr 2017 ist die Zuführung von Fremdmitteln in Höhe von T€ 1.500,0 vorgesehen.

Für das Geschäftsjahr 2017 wird neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung, bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten und Zinserträgen, mit Mieterträgen in Höhe von T€ 9.610,0 und Zinsaufwendungen von T€ 1.145,1 gerechnet. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Hier werden für das Jahr 2017 leerstandsbedingte Sollmietenausfälle mit einem Betrag von T€ 670,0 prognostiziert. Im Ergebnis der Planungsrechnung wird ein Jahresüberschuss von T€ 153,0 erwartet. Die Vorausrechnungen der Langzeitplanung für die Geschäftsjahre bis 2023 weisen ebenfalls positive Ergebnisse aus. Damit wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Im Rahmen der Übernahme eines Wohn- und Gewerbeobjektes in der Baden- und Mauerstraße erhöhte sich der Immobilenbestand der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Geschäftsjahr 2016 um 43 Wohnungen und 10 Gewerbeeinheiten sowie dazugehörende Außenanlagen. Umfangreiche Umbauten und Modernisierungen mit einem Investitionsrahmen von T€ 3.385,0 werden in den Geschäftsjahren 2017 und 2018 die Attraktivität der Liegenschaft aufwerten. Die Wirtschaftlichkeit dieser Investition ist auf Basis von Kostenaufstellungen eines ortsansässigen Architektur- und Ingenieurbüros durch Berechnungen mit dem vollständigen Finanzplan (VoFi) geprüft und nachgewiesen worden.

Insgesamt ist festzuhalten, dass das Bilanzjahr 2016 für die Genossenschaft erfolgreich verlaufen ist. Der erwirtschaftete Jahresüberschuss führt zu einer weiteren Stärkung des Eigenkapitals. Die unterjährig steigende Anzahl leer stehender Wohnungen und die damit verbundenen Miet- und Umlagenausfälle wirkten sich negativ auf das Unternehmen aus. Zum III. Quartal konnte diese Entwicklung korrigiert werden und das Leerstandsniveau der Vorjahre wurde wieder erreicht. Die positive Entwicklung der Wohnraumvermietung ist auch für das Jahr 2017 eine der wichtigsten Aufgaben. Darüber hinaus sind die Bestandspflege, die Verbesserung und die Anpassung des Gebäudebestandes an die sich ändernden Wohnbedürfnisse weitere wesentliche Ziele.

Stralsund, 27. April 2017

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2016
(Genossenschaften)

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Heinrich-Heine-Ring 94

18435 Stralsund

Bilanz zum 31.12.2016

Aktivseite

		Geschäftsjahr		Vorjahr
		EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände			3.665,98	5.646,65
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten		84.451.658,19		84.865.681,11
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten		211.509,00		226.363,20
3. Grundstücke ohne Bauten		49.176,07		49.176,07
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		133.895,61		140.207,01
5. Anlagen im Bau		0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten		64.878,36		2.380,00
7. Geleistete Anzahlungen		0,00	84.911.117,23	1.346.000,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen		0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht		0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens		0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen		0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen		0,00		0,00
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten		0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten		0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten		0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten		0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen		4.191.307,84		3.832.097,78
6. Andere Vorräte		22.207,92		26.467,44
7. Geleistete Anzahlungen		0,00	4.213.515,76	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung		15.524,49		24.150,30
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken		0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit		0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen		0,00		0,00
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen		0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht		0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände		611.442,31	626.966,80	624.291,28
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		2.524.144,47		2.468.130,70
2. Bausparguthaben		1.967.782,02	4.491.926,49	1.774.095,51
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten		0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		18.619,95	18.619,95	15.741,80
D. Aktive latente Steuern			0,00	0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung			0,00	0,00
Bilanzsumme			94.265.812,21	95.400.428,85
Passivseite
		Geschäftsjahr		Vorjahr
		EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder		233.850,00		236.550,00
der verbleibenden Mitglieder		3.443.850,00		3.394.650,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen		4.800,00	3.682.500,00	2.700,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile	0,00 EUR			(0,00)
II. Kapitalrücklage
III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBiIG		39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen	0,00 EUR			(0,00)
2. Gesetzliche Rücklage		1.495.086,67		1.426.621,71
3. Bauerneuerungsrücklage		0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen		13.455.727,88	54.921.741,24	12.839.543,28
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00		0,00
2. Jahresüberschuss		684.649,56		589.853,04
3. Einstellungen in/Ergebnisrücklagen		684.649,56		589.853,04
Eigenkapital insgesamt:			58.604.241,24
V. Sonderposten			0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen		0,00		0,00
3. Sonstige Rückstellungen		710.170,34	710.170,34	796.408,64
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen		0,00		0,00
davon konvertibel:	0,00 EUR			(0,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		28.081.125,74		29.662.332,04
	0,00 EUR			(0,00)
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern		1.655.609,55		1.846.941,04
4. Erhaltene Anzahlungen		4.480.804,95		4.365.079,90
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung		20.220,69		16.033,56
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit		0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		643.296,19		777.987,13
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel		0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht		0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten		16.215,62	34.897.272,74	15.952,70
davon aus Steuern:	0,00 EUR			(226,25)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:	0,00 EUR			(0,00)
D. Rechnungsabgrenzungsposten			54.127,89	48.702,16
E. Passive latente Steuern			0,00	0,00
Bilanzsumme			94.265.812,21	95.400.428,85

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2016 bis 31.12.2016

		Geschäftsjahr		Vorjahr
		EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung		12.812.374,59		12.548.575,00
b) aus Verkauf von Grundstücken		80.000,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit		12.453,68		12.312,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen		3.321,80	12.908.150,07	1.954,24
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen			359.210,06	74.157,77
3. Andere aktivierte Eigenleistungen			0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge
davon Erträge nach Art. 67 Abs. 1 und 2 EGHGB EUR
			174.928,37	238.764,13
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung		6.630.222,43		6.244.607,08
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke		46.595,39		0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen		1.715,01	6.678.532,83	1.103,69
6. Rohergebnis			6.763.755,67	6.630.052,37
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter		1.649.931,81		1.613.722,89
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung		323.630,67	1.973.562,48	322.809,57
davon für Altersversorgung:	0,00 EUR			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		2.219.543,31		2.202.445,11
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens		0,00	2.219.543,31	0,00
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen			438.636,56	403.259,84
10. Erträge aus Beteiligungen		0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen:	0,00 EUR			(0,00)
		0,00		0,00
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen:	0,00 EUR			(0,00)
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		15.113,25	15.113,25	21.029,10
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen:	0,00 EUR			( 0,00 )
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens		0,00		0,00
		0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.164.004,69	1.164.004,69	1.248.135,32
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen:	7.004,77 EUR			(10.348,69)
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag			-660,36	-42,62
davon latente Steuern	0,00 EUR			( 0,00 )
16. Ergebnis nach Steuern			983.782,24	860.751,36
17. Sonstige Steuern			299.132,68	270.898,32
18. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag			684.649,56	589.853,04
19. Gewinnvortrag/Verlustvortrag			0,00	0,00
20. Entnahmen aus Rücklagen			0,00	0,00
21. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen			684.649,56	589.853,04
22. Bilanzgewinn/Bilanzverlust			0,00	0,00

Anlage 1 zur Niederschrift der AR-Sitzung vom 27.04.2016

Wohnungsgenossenschaft

"Aufbau" eG Stralsund

Aufsichtsrat

Heinrich-Heine-Ring 94

18345 Stralsund

Stralsund, 27.04.2017

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2016

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2016 mit einer Bilanzsumme von 94.265.812,21 EUR und einem Jahresüberschuss von 684.649,56 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 68.464,96 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 616.184,60 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Das Datum der Feststellung des Abschlusses durch die Mitgliedervertreterversammlung ist der 24.05.2017.

34:T1fbc1,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Anhang zum Jahresabschluss per 31.12.2015

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009 (FormblattVO) beachtet.

Der Jahresabschluss umfasst die Gewinn- und Verlustrechnung, die Bilanz und den Anhang. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt und ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahreszahlen sind in allen Positionen vergleichbar.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Grundlage für die lineare Abschreibung von Wohngebäuden ist eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Gesondert erfasste Kosten für Außenanlagen, Parkplätze, Müllboxen sowie Hof- und Wegebefestigungen unterliegen einer Nutzungsdauer zwischen 9 und 19 Jahren. Eine im Geschäftsjahr 2004 errichtete Wohnanlage wird über einen Zeitraum von 70 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen von Gewerbeunterlagerungen, die in Wohnbauten integriert sind, werden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 50 Jahren oder nach der verbleibenden Restnutzungsdauer des Gebäudes bemessen, sofern diese bereits unter 50 Jahren liegt. Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden nach den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zeitanteilig linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen 150,00 bis 1.000,00 € (netto) sind als Sammelposten angelegt und werden über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben. Nach Ablauf der fünf Jahre werden die Sammelposten zum Bilanzstichtag als Abgang im Anlagenspiegel ausgewiesen. Selbstständig nutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die der Abnutzung unterliegen und deren Anschaffungskosten 150,00 € (netto) nicht übersteigen, wurden im Zugangsjahr in voller Höhe aufwandswirksam erfasst.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen wurden mit dem Nennbetrag bilanziert und unter Berücksichtigung von Ausfallrisiken bewertet. Bei Mietforderungen wurden erkennbare Risiken durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus sind bei der gesamten Position auch direkte Abschreibungen vorgenommen worden.

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die Bilanzierung der flüssigen Mittel und Bausparguthaben erfolgte mit dem Nennwert. Derivative Finanzinstrumente nach dem Gesetz über den Wertpapierhandel werden nicht genutzt, Sicherungsgeschäfte wurden nicht abgeschlossen. Bei einem zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von T€ 35,0 wurde unter Berücksichtigung von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB vom Saldierungsgebot Gebrauch gemacht.

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden aufgrund von Altersteilzeitvereinbarungen, Jubiläumszuwendungen sowie der Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen gebildet und mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt. Der Rückstellung für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden, sind T€ 110,7 zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:

	Anschaffungs-/Herstellungskosten	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen
		des Geschäftsjahres		(+/-)
	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	111.223,36	5.670,35	0,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	125.885.957,61	1.234.104,35	49.621,95	0,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	521.335,56	0,00	0,00	0,00
Grundstücke	49.176,07	0,00	0,00	0,00
ohne Bauten
Betriebs- und Geschäftsausstattung	839.884,81	38.631,67	67.643,73	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	28.843,67	2.380,00	28.843,67	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	1.346.000,00	0,00	0,00
Zwischensumme	127.325.197,72	2.621.116,02	146.109,35	0,00
Anlagevermögen gesamt	127.436.421,08	2.626.786,37	146.109,35	0,00

	Zuschreibungen	Abschreibungen (kumulierte)	Buchwert am 31.12.2015	Abschr. des Geschäftsjahres

	[€]	[€]	[€]	[€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	111.247,06	5.646,65	1.849,83
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	0,00	42.204.758,90	84.865.681,11	2.092.040,69
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	294.972,36	226.363,20	14.854,20
Grundstücke	0,00	0,00	49.176,07	0,00
ohne Bauten
Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	670.665,74	140.207,01	64.856,72
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	2.380,00	28.843,67
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	1.346.000,00	0,00
Zwischensumme	0,00	43.170.397,00	86.629.807,39	2.200.595,28
Anlagevermögen gesamt	0,00	43.281.644,06	86.635.454,04	2.202.445,11

3.1 Die Position "Grundstücke mit Wohnbauten" beinhaltet alle der Nutzung zugeführten Wohnanlagen und Grundstücke der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund. Die ausgewiesenen Zugänge im Geschäftsjahr 2015 in Höhe von T€ 1.234,1 umfassen im Wesentlichen die Arbeiten für die konzeptionelle Einbindung des Gebäudekomplexes im Heinrich-Heine-Ring 126 in das Projekt "Wohnen im Alter", die Nachrüstung einer Aufzugsanlage in der Vogelsangstraße 4 sowie die Errichtung einer Balkonanlage in der Griegstraße 1 - 3. Die Abgänge in dieser Position (T€ 49,6) resultieren aus dem Verkauf eines Reihenhauses mit dem dazugehörigen Grund und Boden.

Abweichend zu den Vorjahren enthält der Posten "Geleistete Anzahlungen" finanzielle Vorleistungen in Höhe von T€ 1.346,0 für die Übernahme einer Liegenschaft im Rahmen einer Vermögensneuzuordnung.

3.2 Die im Umlaufvermögen ausgewiesene Position "Unfertige Leistungen" beinhaltet ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten in Höhe von T€ 3.832,1.

3.3 Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

3.4 Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

―	Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen T€ 283,9
―	Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen T€ 274,7.

Entgegen dem Vorjahr bestehen Forderungen aus der Zuschussförderung für die Nachrüstung einer Aufzugsanlage in Höhe von T€ 27,5.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

3.5 Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten und der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus zwei Bausparverträgen.

3.6 Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2014	Stand 31.12.2015	Veränderung
	€	€	€
der ausgeschiedenen Mitglieder	175.650,00	236.550,00	60.900,00
der verbleibenden Mitglieder	3.404.665,00	3.394.650,00	-10.015,00
aus gekündigten Anteilen	6.335,00	2.700,00	-3.635,00
Gesamtbetrag	3.586.650,00	3.633.900,00	47.250,00

3.8 Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2014	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss	Stand 31.12.2015
	[€]	[€]	[€]
Sonderrücklage gern. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.367.636,40	58.985,31	1.426.621,71
andere Ergebnisrücklagen	12.308.675,55	530.867,73	12.839.543,28
Gesamtbetrag	53.647.238,64	589.853,04	54.237.091,68

3.9 Die "Sonstigen Rückstellungen" haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung für	Stand 01.01.2015	Zuführung	Entnahme	Auflösung	Auf- und Abzinsung	Stand 31.12.2015
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Wohnumfeldmaßnahmen	10.726,57	0,00	0,00	0,00	0,00	10.726,57
unterl. Instandhaltung	99.077,01	110.667,39	99.077,01	0,00	0,00	110.667,39
Betriebskosten	141.100,00	145.600,00	137.619,07	3.480,93	0,00	145.600,00
Verwaltungskosten	144.016,82	59.606,93	59.795,80	2.892,06	1.348,32	142.284,21
Altersteilzeit (abz. 35 T€, Verrechnung mit Vermögensgegenst.)	435.914,65	40.203,52	99.297,67	0,00	10.309,97	387.130,47
Gesamtbetrag	830.835,05	356.077,84	395.789,55	6.372,99	11.658,29	796.408,64

Als wesentliche Posten sind in vorstehender Übersicht enthalten:

- T€ 387,1	Kosten aus Altersteilzeitvereinbarungen
- T€ 145,6	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- T€ 142,3	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie Personal- und Archivkosten
- T€ 110,7	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres.

3.10 Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

		davon
Verbindlichkeiten	Insgesamt	Restlaufzeit			gesichert
		unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre		Art der Sicherung
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]
Anleihen	-	-	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber	29.662.332,04	1.596.476,40	6.837.828,16	21.228.027,48	29.662.332,04	Grundpfandrechte
Kreditinstituten	(31.315.822,54)	(1.570.533,41)	(6.566.525,53)	(23.178.763,60)	(31.315.822,54)	Grundpfandrechte
Verbindlichkeiten gegenüber	1.846.941,04	206.331,49	818.017,40	822.592,15	1.846.941,04	Grundpfandrechte
anderen Kreditgebern	(1.392.157,59)	(160.261,22)	(621.069,38)	(610.826,99)	(1.392.157,59)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	4.365.079,90	4.365.079,90
	(4.333.246,84)	(4.333.246,84)
Verbindlichkeiten aus	16.033,56	16.033,56
Vermietung	(11.389,12)	(11.389,12)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	777.987,13	777.987,13
	(1.072.961,76)	(1.072.961,76)
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	-	-
Sonstige Verbindlichkeiten	15.952,70	15.952,70
	(3.117,14)	(3.117,14)
Gesamtbetrag	36.684.326,37	6.977.861,18	7.655.845,56	22.050.619,63
(38.128.694,99)		(7.151.509,49)	(7.187.594,91)	(23.789.590,59)

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

4. Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen in Höhe von T€ 9.371,0 abgerechnete Nebenkosten von T€ 3.805,9, Erträge aus der Vermietung von Gästewohnungen und dem Genossenschaftsraum von T€ 19,2 sowie T€ 647,5 Erlösschmälerungen, resultierend aus Mietausfällen und Mietminderungen.

4.2 Die Position "Sonstige betriebliche Erträge" enthält folgende wesentliche Beträge:

- Erträge aus Grundstücksverkäufen, Anlagevermögen	T€ 65,3
- Erträge aus Schönheitsreparaturen	T€ 40,1
- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schadenersatzforderungen	T€ 37,5.

4.3 Die "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" stiegen im Vorjahresvergleich um T€ 391,7 auf T€ 6.244,6. Großinstandhaltungen und planmäßige Großreparaturen erhöhten sich dabei um T€ 357,0. Die in der Position "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich insgesamt auf einen Betrag in Höhe von T€ 2.314,7.

4.4 Die Personalaufwendungen reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 136,6 und beziffern sich am Bilanzstichtag auf T€ 1.936,5.

4.5 Im Posten "Abschreibungen" sind neben den planmäßigen auch außerplanmäßige Abschreibungen enthalten. Diese belaufen sich auf einen Betrag in Höhe von T€ 67,1 und entfallen auf das Gebäude in der Vogelsangstr. 79, 81 sowie auf die Ausbuchung von Bauvorbereitungskosten für die geplante Errichtung einer neuen Geschäftsstelle.

4.6 Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern T€ 10,3 aus der Aufzinsung von Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen sowie von Rückstellungen für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinserträge in Höhe von T€ 1,3 aus einem verpfändeten Festgeldguthaben zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen werden saldiert in dieser Position abgebildet.

5. Sonstige Angaben

In der Bilanz nicht enthaltene finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Modernisierungen und Neuinvestitionen bestehen am Ende des Geschäftsjahres 2015 in Höhe von T€ 42,9.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der Arbeitnehmer im Geschäftsjahr 2015 durchschnittlich:

kaufmännische Mitarbeiter	15
technische Mitarbeiter	4
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	19
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	41.

Die Anzahl der Mitglieder in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2015 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2015	2.823
Zugänge	226
Abgänge	235
Stand am 31. Dezember 2015	2.814.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder verringerte sich im Berichtsjahr um 10.015,00 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

Der zuständige Prüfungsverband ist der

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83
22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind

Steffen Silbermann
Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind

Klaus Gawoehns - Vorsitzender -
Gerd-Peter Roch (bis 20.05.2015)
Gisela Steinfurt
Jürgen Mathias Weiß (ab 20.05.2015).

Stralsund, 28. April 2016

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Lagebericht 2015

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in

18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94

verfügt am 31.12.2015 über einen Bestand von 60 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten in den Stadtteilen Tribseer Vorstadt, Knieper Nord, Knieper West, Grünhufe und der Innenstadt mit 2.741 Wohnungen mit

2.741 Wohnungen mit	156.599 m ² Wohnfläche
9 Geschäften und Gewerbeobjekten mit	1.000 m ² Nutzfläche
11 eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.260 m ² Nutzfläche
4 eigengenutzten Garagen
1 fremdgenutzte Garage
364 Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 211.919 m ².

Der Bestand an Wohnungen verringerte sich im Geschäftsjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr um zwei Wohneinheiten. Dabei schied ein Reihenhaus durch Veräußerung aus dem genossenschaftlichen Vermögen aus. Eine Wohnung wurde im Rahmen der Umbauarbeiten in der Liegenschaft Heinrich-Heine-Ring 122 - 126 zu einem Gewerbeobjekt umgestaltet. Durch die Schaffung neuer Pkw-Stellflächen am Heinrich-Heine-Ring 2 - 10 erhöhte sich die Zahl der Stellplätze im Freien um 13. Die Anzahl eigen- und fremdgenutzter Garagen sowie der Bestand an Grund und Boden blieben gegenüber dem Jahr 2014 unverändert.

Ebenfalls unverändert zum Vorjahr verwaltete die Genossenschaft am Bilanzstichtag 12 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 212 Wohnungen und den dazugehörenden Außenanlagen, Kfz- und Garagenstellplätzen. Von diesen Wohnungen waren am 31.12.2015 insgesamt 57 verkauft.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes an Studenten und Auszubildende sank die Anzahl der Wohngemeinschaften von 55 Wohnungen im Jahr 2014 auf 52 Wohnungen im Jahr 2015.

Zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen der Genossenschaftsmitglieder stehen am Bilanzstichtag insgesamt fünf möblierte Wohnungen zur Verfügung. Für die Durchführung von Veranstaltungen und Familienfeiern kann ein Gemeinschaftsraum genutzt werden.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2015 folgende wesentliche Baumaßnahmen durchgeführt:

• Heinrich-Heine-Ring 126
- Weiterführung der Arbeiten zur Einbindung des Gebäudekomplexes in das Konzept "Wohnen im Alter" im Heinrich-Heine-Ring 122-126 (Gesamtinvestitionsvolumen der Maßnahme: T€ 1.011,6)
- Investition im Jahr 2015:	T€ 799,5
- bilanzielle Bewertung:	T€ 743,8 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 55,7 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	95,9 % Eigenmittel
	4,1 % Zuschuss des Landesförderinstitutes M-V
• Leo-Tolstoi-Weg 12, 14 und Lion-Feuchtwanger-Str. 49, 51
- Balkon- und Fassadensanierung
- Gesamtinvestition:	T€ 364,3
- bilanzielle Bewertung:	Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
• Heinrich-Heine-Ring 136, 138
- Balkon-, Fassaden- und Dachsanierung, Erneuerung der Wohnungseingangstüren, Neugestaltung der Hauseingänge
- Gesamtinvestition:	T€ 346,6
- bilanzielle Bewertung:	T€ 61,3 nachträgliche Herstellungskosten T€ 285,3 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
• Griegstr. 1 - 3
- Errichtung einer neuen Balkonanlage und Sanierung der Fassade
- Gesamtinvestition:	T€ 184,0
- bilanzielle Bewertung:	T€ 148,6 nachträgliche Herstellungskosten
	T€ 35,4 Erhaltungsaufwand
- Finanzierung:	100 % Eigenmittel
• Vogelsangstr. 4
- Nachrüstung eines innenliegenden Aufzuges mit umfassender Modernisierung von fünf Wohnungen und Neugestaltung der Zuwegung
- Gesamtinvestition:	T€ 172,2
- bilanzielle Bewertung:	nachträgliche Herstellungskosten
- Finanzierung:	84 % Eigenmittel
	16 % Zuschuss des Landesförderinstitutes M-V.

Über die zuvor genannten Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Drempeldämmungen durchgeführt, neue Pkw-Stellplätze errichtet, Spielplätze umgestaltet und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen. Insgesamt wurden im Jahr 2015 nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 1.234,1 (Vorjahr T€ 336,8) aktiviert.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die nachfolgende Tabelle zeigt wesentliche Kennzahlen, Unternehmensentwicklung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" Geschäftsjahr 2015 von Bedeutung sind:

	Plan	Ist	Ist
Position	GJ 2015	GJ 2015	GJ 2014
	[T€]	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.340,0	9.371,0	9.312,2
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-625,0	-615,1	-585,2
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-27,0	-32,4	-7,5
Instandhaltungsaufwendungen	2.057,4	2.314,7	1.957,7
Personalaufwand	2.245,6	1.936,5	2.073,1
Zinsaufwendungen	1.255,1	1.248,1	1.355,1
Jahresüberschuss	229,6	589,9	524,1

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich zur Planungsrechnung vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit 589.853,04 € um T€ 360,3 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen neben der vorsichtigen Einschätzung der Aufwendungen und Erträge unter anderem in den geringeren Personalaufwendungen. Diese sind vor allem auf die Zurückhaltung bei der Wiederbesetzung frei werdender Arbeitsplätze sowie die Unterbrechungen von Entgeltzahlungen infolge krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeiten zurückzuführen. Die Planungsrechnung berücksichtigte außerdem Aufwendungen für neu abzuschließende Altersteilzeitvereinbarungen, die jedoch nicht zustande kamen. Kleinere Planabweichungen begründen sich in verschiedenen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Instandhaltungsaufwendungen stiegen im Vorjahresvergleich insgesamt um T€ 357,0. Dabei betrugen die Fremdkosten der Instandhaltung im Geschäftsjahr 2015 durchschnittlich 14,57 €/m ² (Vorjahr 12,31 €/m ²) und lagen um 2,26 €/m ² über denen des Vorjahres. Grund für die Zunahme waren planmäßig durchgeführte Werterhaltungsmaßnahmen, deren Umfang den des Geschäftsjahres 2014 überstieg Zusätzliche Wohnraumsanierungen im Rahmen der Wiederherrichtung von Wohnungen zur Neuvermietung trugen ebenfalls zu einem Anstieg der Instandhaltungsaufwendungen bei. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2016 sehen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 597,2 und Instandhaltungsaufwendungen mit einem Betrag von T€ 2.255,0 vor.

Im Bereich der Personalaufwendungen gehen die Berechnungen des Wirtschaftsplanes 2016 infolge tarifbedingter Entgeltanpassungen, geringerer krankheitsbedingter Personalausfälle sowie unter Berücksichtigung zusätzlicher Abschlüsse von Altersteilzeitvereinbarungen von Steigerungen um T€ 315,2 aus.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig und werden im Geschäftsjahr 2016 voraussichtlich um T€ 56,0 geringer ausfallen als im Berichtsjahr.

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m2 Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2015:	4,92 €/m ²
	31.12.2014:	4,88 €/m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2015:	141
	31.12.2014:	146
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12.	GJ 2015:	3,50 %
(bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände und Wohngemeinschaften)
	GJ 2014:	2,80 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2015:	9,19 %
	GJ 2014:	7,92 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2015:	30,80 %
	GJ 2014:	32,81 %

Die im Geschäftsjahr 2015 erzielten Nutzungsentgelte betrugen durchschnittlich 4,92 € je m2 Wohnfläche und Monat. Gegenüber dem Vorjahr konnte ein Anstieg von vier Cent je m2 erzielt werden, der vor allem auf Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung zurückzuführen ist.

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 141 Genossenschaftswohnungen leer. Das waren fünf Wohnungen weniger als im Jahr zuvor. Gleichzeitig stieg die Leerstandsquote von Wohnraum, der länger als drei Monate nicht vermietet war, gegenüber dem Vorjahr um 0,7 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel ist gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, liegt am Bilanzstichtag mit 9,19 Prozent um 1,27 Prozentpunkte über der des Vorjahres. Bei den Wohngemeinschaften ist eine Reduzierung der Fluktuation um 2,01 Prozentpunkte auf 30,8 Prozent zu verzeichnen.

Personal und Organisation

Gesamtbeurteilung

Insgesamt ist die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr als positiv zu bewerten. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, hervorgerufen vor allem durch die verhältnismäßig schwache Wirtschaftskraft der Region, konnte ein gutes Jahresergebnis erreicht werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand systematisch aufgewertet, Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage bei rückläufigen Personalaufwendungen gestärkt werden.

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die nachstehende Übersicht zeigt den Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zum Bilanzstichtag 31.12.2015.

	GJ 2015		GJ 2014		Veränderung
	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Aktiva
Anlagevermögen	86.635,4	90,8	86.239,3	89,6	396,1
Umlaufvermögen	8.765,0	9,2	9.996,8	10,4	-1.231,8
Gesamtvermögen	95.400,4	100,0	96.236,1	100,0	-835,7
Passiva
Eigenkapital	57.871,0	60,7	57.233,9	59,5	637,1
langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten	31.486,9	33,0	32.685,7	34,0	-1.198,8
Altersteilzeitrückstellungen	387,1	0,4	435,9	0,4	-48,8
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	25,4	0,0	25,1	0,0	0,3
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	5.630,0	5,9	5.855,5	6,1	-225,5
Gesamtkapital	95.400,4	100,0	96.236,1	100,0	-835,7

Das Anlagevermögen beträgt am Bilanzstichtag 90,8 Prozent der Bilanzsumme und hat sich im Vergleich zum Geschäftsjahr 2014 per Saldo um T€ 396,1 erhöht. Veränderungen des Anlagevermögens sind im Wesentlichen auf die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen, die Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie auf finanzielle Vorleistungen (T€ 1.346,0) für die Übernahme einer Liegenschaft in der Badenstraße/ Mauerstraße zurückzuführen. Wirtschaftlicher Übergang der im Rahmen einer Neuzuordnung nach dem Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) übernommenen Liegenschaft ist der 01.01.2016. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt per Bilanzstichtag 9,2 Prozent der Bilanzsumme. Es beinhaltet als wesentliche Posten die als unfertige Leistungen erfassten noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten in Höhe von T€ 3.832,1, flüssige Mittel und Bausparguthaben von T€ 4.242,2 sowie Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 648,4. Das Umlaufvermögen reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt T€ 1.231,8. Der Rückgang resultiert vor allem aus Mittelabflüssen im Finanzmittelbestand und bei den Bausparguthaben sowie aus den im Vorjahr ausgewiesenen Rückerstattungsbeträgen (überzahlte Betriebskosten) für die erstmalig gesondert zu erfassenden Kosten der Warmwasseraufbereitung.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital stieg um T€ 637,1 und beträgt T€ 57.871,0. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss und dem Zuwachs bei den Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquote stieg um 1,2 Prozentpunkte auf 60,7 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich aufgrund planmäßiger Tilgungsleistungen trotz der Neuaufnahme von Fremdmitteln zur Mitfinanzierung der Liegenschaftsübernahme in der Badenstraße 34 - 38 und Mauerstraße 7 - 9 um T€ 1.198,8. Die Reduzierung im Bereich der kurzfristigen Fremdmittel ergibt sich vor allem aus den Verbindlichkeiten für Lieferungen und Leistungen (Betriebskosten), die im Geschäftsjahr 2014 im Rahmen der erstmalig gesondert zu erfassenden Kosten der Warmwasseraufbereitung bilanziert wurden.

2.2 Finanzlage

Im Rahmen des Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, dass die Genossenschaft sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken und anderen Kreditgebern termingerecht nachkommt. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass weitere Liquidität geschöpft wird und somit ausreichend Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und eventuelle Neuinvestitionen zur Verfügung stehen, ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote wesentlich negativ beeinträchtigt wird.

Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro-Währung, so dass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel des Anhangs. Swaps, Caps oder ähnliche Finanzinstrumente wurden nicht in Anspruch genommen.

Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 0,85 Prozent und 5,13 Prozent. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2015 - betrug im Berichtsjahr 3,79 Prozent gegenüber 3,89 Prozent im Vorjahr. Neben der Inanspruchnahme neuer Fremdmittel in Höhe von T€ 600 wurden zwei Darlehen in Höhe von insgesamt T€ 715,0 zu jeweils anderen Kreditgebern umgeschuldet. Dadurch konnte die Zinslast dieser Darlehen reduziert werden. Im Rahmen der Kreditumschuldungen wurden Sondertilgungen in Höhe von T€ 75,2 vorgenommen.

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Auf Grund steigender Tilgungsanteile und wegen im Zeitverlauf relativ gleich verteilter Zinsbindefristen halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes wird mittels nachfolgender Kapitalflussrechnung dargestellt.

	GJ 2015
	[€]
I. laufender Geschäftsbetrieb
Jahresüberschuss	+589.853,04
Zu- und Abschreibungen auf Anlagevermögen	+2.202.445,11
Zu- / Abnahme langfristiger Rückstellungen	-48.508,37
Buchgewinne / Buchverluste aus Abgang AV	-73.636,86
Cashflow nach DVFA/SG	+2.670.152,92
Zu- / Abnahme kurzfristiger Rückstellungen	+14.081,96
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Aktiva	+758.771,30
Zu- / Abnahme sonstiger kurzfristiger Passiva	-239.562,10
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	+1.237.786,63
Ertragssteueraufwand (+) / -ertrag (-)	-42,62
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+4.441.188,09
II. Investitionsbereich
Auszahlung für Investitionen in das immaterielle AV	-5.670,35
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen
des Sachanlagevermögens	+101.816,81
Auszahlung für Investitionen in das Sachanlagevermögen
- Modernisierung von Wohnbauten u.ä.	-1.236.484,35
- geleistete Anzahlungen für den Erwerb von Wohnbauten	-1.346.000,00
- Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	-38.631,67
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-2.524.969,56
III. Finanzierungsbereich
Veränderung Geschäftsguthaben	+47.250,00
Valutierung von Darlehen	+600.000,00
planmäßige Tilgungen	-1.723.555,36
außerplanmäßige Tilgungen	-75.245,03
Ablösung von Darlehen durch Bausparguthaben	0,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	-715.000,00
Zugang aus Darlehensumschuldung	+715.000,00
gezahlte Zinsen	-1.237.786,63
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-2.389.337,02
zahlungswirks. Veränderung des Finanzmittelbestandes	-473.118,49
IV. Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand zum 01.01.2015	+2.941.249,19
Finanzmittelbestand zum 31.12.2015	+2.468.130,70
Zusammensetzung Finanzmittelbestand
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	+2.468.130,70
Guthaben bei Bausparkassen	+1.774.095,51
Finanzmittelbestand zum 31.12.2015	+4.242.226,21

Die Kapitalflussrechnung ist gemäß den Vorgaben des Deutschen Rechnungslegungs Standards 21 (DRS 21) neu strukturiert und deshalb nicht in allen Punkten mit den Vorjahreswerten vergleichbar. Auf einen Bezug zu den einzelnen Cashflow-Bereichen des Geschäftsjahres 2014 wird daher verzichtet. Per Saldo hat sich der Finanzmittelbestand um T€ 473,1 verringert. Unter Berücksichtigung der Veränderung bei den Bausparguthaben war ein Mittelabfluss von insgesamt T€ 779,1 zu verzeichnen. Für das Jahr 2016 wird ein leichter Anstieg des Finanzmittelbestandes erwartet.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund war auch im Geschäftsjahr 2015 jederzeit in der Lage, den finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten sowie die kontinuierliche Modernisierung und sorgfältige Instandhaltung der Liegenschaften ist auch zukünftig die Zahlungsfähigkeit gesichert.

2.3 Ertragslage

Die Bilanz der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund weist zum 31.12.2015 einen Jahresüberschuss aus, der sich nach Bereichen und im Vergleich zum Vorjahr wie folgt aufgliedert:

	2015	2014	Veränderung
	[€]	[€]	[€]
Hausbewirtschaftung	441.936,43	363.741,09	78.195,34
Betreuungstätigkeit	-22.540,71	-7.241,91	-15.298,80
Sonstiger Geschäftsbetrieb/ Finanzgeschäft	170.457,32	167.601,41	2.855,91
	589.853,04	524.100,59	65.752,45

Der erzielte Jahresüberschuss wird wie im Vorjahr maßgeblich durch den Bereich der Hausbewirtschaftung bestimmt. Dessen Ergebnis schließt im Vorjahresvergleich mit einem um T€ 78,2 höheren Betrag und wird vor allem durch geringere Zinsaufwendungen an Kreditgeber und höhere Erträge aus den im Geschäftsjahr 2015 erhobenen Sollmieten positiv beeinflusst. Dagegen wirken sich Veränderungen bei den Mietausfällen sowie insbesondere erhöhte Instandhaltungsaufwendungen negativ auf das Ergebnis aus.

Das Ergebnis aus der Betreuungstätigkeit fällt gegenüber dem Jahr 2014 um T€ 15,3 niedriger aus. Dies ist vor allem auf die anteilige Neuzuordnung der Hausmeisterkosten in diesem Geschäftsbereich zurückzuführen. Insgesamt resultiert das Ergebnis in diesem Bereich aus den die Umsatzerlöse für die Betreuungstätigkeit übersteigenden Personal- und Sachkosten.

Der sonstige Geschäftsbetrieb und das Finanzgeschäft schließen am Bilanzstichtag annähernd auf Vorjahresniveau. Abweichungen resultieren im Wesentlichen aus dem Verkauf zweier Kraftahrzeuge, höheren Erstattungserträgen von Versicherungen, dem Bezug von Leistungen nach § 4 Altersteilzeitgesetz sowie geringeren Zinsen für Guthaben bei Kreditinstituten.

Die im Rahmen der Jahresabschlusserstellung vorgenommenen Ertragswertberechnungen zur Ermittlung des Abschreibungsbedarfs auf den niedrigeren beizulegenden Wert haben eine außerplanmäßige Abschreibung für das Gebäude Vogelsangstraße 79 und 81 in Höhe von T€ 38,3 ergeben. Außerdem wurden Bauvorbereitungskosten für ein nicht zur Ausführung kommendes Projekt in Höhe von T€ 28,8 außerplanmäßig abgeschrieben.

Minderungen bei den Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 107,0 resultieren vorrangig aus dem günstigen Zinsniveau der letzten Jahre sowie aus den ansteigenden Tilgungsanteilen im Darlehensportfolio.

Insgesamt sind die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ereignet.

4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat ein Risikomanagement installiert, das fester Bestandteil der Unternehmensteuerung ist. Es dokumentiert Risiken und hilft bei deren Überwachung. Ziel ist es, die Unternehmensstabilität dauerhaft zu sichern und Risiken, die den Fortbestand der Genossenschaft gefährden könnten, frühzeitig zu erkennen. Zur Umsetzung wurde das Risikomanagement fest in die Prozesse des Unternehmens und in die Ablauforganisation integriert. Es umfasst neben der regelmäßigen Beobachtung von externen Marktfaktoren das Controlling und kontinuierliche interne Berichterstattungen. Die Ergebnisse werden in standardisierter Form dokumentiert und in zyklischen Abständen von Vorstand und Aufsichtsrat ausgewertet.

Im Folgenden werden verschiedene Chancen und Risiken aufgezeigt und beurteilt, die die Entwicklung der Genossenschaft in den nächsten Jahren beeinflussen könnten. Besondere Risiken mit bestandsgefährdenden Auswirkungen auf die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund sind gegenwärtig nicht erkennbar.

Chancen	Risiken
- Ertragssteigerungen durch nachhaltig sanierten Wohnungsbestand	- Reduzierung von Mieterhöhungsspielräumen durch steigende Wohnnebenkosten
- umfangreiches Angebot an altersgerechtem Wohnraum	- geringe Nettoeinkommen und schwache Wirtschaftskraft der Region
- steigender Bedarf an kleinerem Wohnraum	- Anstieg von Forderungsausfällen durch Verschlechterung der Zahlungsmoral
- Bindung junger Menschen durch das Angebot bedarfsgerechter Wohnformen (Wohngemeinschaften)	- steigende Altersarmut
- historisch niedriges Niveau bei den Fremdkapitalzinsen	- Ausfallrisiken bei kumulativer Häufung der Inanspruchnahme von Krediten bei gleichen Kreditgebern.

Des Weiteren sichern ein über das Stadtgebiet verteilter Wohnungsbestand, die kontinuierliche Fortführung der Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit sowie eine ausgewogene Preisgestaltung der Nutzungsgebühr die gefestigte Position der Genossenschaft am lokalen Wohnungsmarkt. Andererseits sind Leerstand, Fluktuation sowie begrenzte Mietanpassungsmöglichkeiten und die Einkommensschwäche in der Region entscheidende Risikofaktoren, die sich auf die Bewirtschaftung des genossenschaftseigenen Immobilienbestandes auswirken können.

Ein akutes Preisänderungsrisiko bezüglich der Mieteinnahmen besteht jedoch kaum, da auf Grundlage der bestehenden Dauernutzungsverträge die Mieten auch für künftige Jahre festgelegt sind. Bei lnklusivmietverträgen für Studenten und Auszubildende in Wohngemeinschaften besteht ein Preisänderungsrisiko hinsichtlich der Betriebs- und Heizkostenentwicklung. Gesellschaftliche und demographische Veränderungen können zu steigender Fluktuation führen, was wiederum Leerstands- und Kostenrisiken mit sich bringen kann.

Die Entwicklungen bei der Nachfrage potentieller Mieter zeigen, dass es zunehmend schwieriger wird, zahlungsfähige Wohnungsinteressenten zu akquirieren. Der Anteil der Antragssteller mit negativen Eintragungen bei Wirtschaftsauskunfteien ist unverändert hoch.

Finanzierungsrisiken werden in der weiteren Entwicklung der Finanzmärkte gesehen. Insgesamt ist jedoch auf Grund der langfristigen Zinsfestschreibung im Fremdmittelbereich für die Genossenschaft derzeit keine Gefährdung erkennbar. Durch die vergleichsweise hohen Tilgungsanteile im Darlehensbestand wird für die nächsten Jahre eine weitere Entschuldung erwartet.

Der mit den demographischen Veränderungsprozessen verbundene steigende Bedarf an altersgerechten Wohnungen ist als Chance für die Genossenschaft zu sehen. Mit der Umsetzung des Konzeptes "Wohnen im Alter" wurde in jüngster Vergangenheit nachhaltig in diesem Segment agiert. So konnten im Jahr 2015 weitere 20 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit konzeptionell in das Projekt eingebunden werden. Mit der kontinuierlichen Nachrüstung weiterer Aufzugsanlagen und der Anpassung des Wohnungsbestandes an die Bedürfnisse älterer Menschen wird auch künftig den Marktanforderungen in diesem Bereich Rechnung getragen.

Prognose

Aus den wirtschaftlichen Daten und dem auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Geschäftsmodell der Genossenschaft lässt sich ableiten, dass für den Immobilienbestand des Unternehmens insbesondere auf Grund seines guten technischen Zustandes sowie der gefestigten Mitglieder- und Mieterstrukturen die Marktfähigkeit für die nächsten Jahre gewährleistet ist. Die konsequente Werterhaltung und kontinuierliche Investitionen in den Gebäudebestand stellen auch künftig die nachhaltige Vermietbarkeit der Wohnanlagen und einen dauerhaften Mittelrückfluss sicher. Moderate Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen werden darüber hinaus die Jahresergebnisse positiv beeinflussen.

Die voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft ist für die nächsten Jahre in den Wirtschaftsplänen des Unternehmens festgehalten. In kontinuierlicher Fortschreibung der Planzahlen fließen stets aktuelle Parameter in die Vorschaurechnungen ein. Unter Berücksichtigung kalkulierbarerer Rahmenbedingungen gewährleisten diese die Planungssicherheit und Stabilität für künftig erfolgreiches Handeln der Genossenschaft am Stralsunder Wohnungsmarkt.

Die laufenden und planmäßig erfassten Instandhaltungsmaßnahmen in den Liegenschaften werden weiterhin auf dem Niveau der Vorjahre fortgeführt. Für das Jahr 2016 sind Instandhaltungs- und nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 2.852,2 und für die darauffolgenden Zeiträume mit einem jährlichen Volumen zwischen T€ 2.220,6 und T€ 3.457,1 geplant. Die Zuführung von Fremdmitteln ist für das Jahr 2016 nicht vorgesehen.

Für das Geschäftsjahr 2016 wird neben den Kosten für Bestandserhaltung und Wohnwertverbesserung bei leicht steigender Nutzungsgebühr sowie reduzierten Zinslasten und Zinserträgen mit Mieterträgen in Höhe von T€ 9.580,0 und Zinsaufwendungen von T€ 1.192,1 gerechnet. Erlösschmälerungen aus Leerständen werden das Ergebnis negativ beeinflussen. Hier werden für das Jahr 2016 leerstandsbedingte Sollmietenausfälle mit einem Betrag von T€ 639,0 prognostiziert. Im Ergebnis der Planungsrechnung wird ein Jahresüberschuss von T€ 291,1 erwartet. Die Vorausrechnungen der Langzeitplanung für die Geschäftsjahre bis 2021 weisen ebenfalls positive Ergebnisse aus. Damit wird das Eigenkapital gestärkt und die Basis künftiger Investitionen weiter verbessert.

Im Rahmen einer Vermögensneuzuordnung erhöht sich der Immobilenbestand der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Geschäftsjahr 2016 um 43 Wohnungen und neun Gewerbeeinheiten sowie dazugehörende Außenanlagen. Die Wirtschaftlichkeit der Investition (T€ 1.346,0) sowie von nachträglich vorzunehmenden komplexen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen (T€ 2.238,0) ist auf Basis von Kostenaufstellungen eines ortsansässigen Architektur- und Ingenieurbüros durch Berechnungen mit dem vollständigen Finanzplan (VoFi) geprüft und nachgewiesen worden.

Insgesamt ist festzuhalten, dass das Bilanzjahr 2015 für die Genossenschaft erfolgreich verlaufen ist. Der erwirtschaftete Jahresüberschuss führt zu einer weiteren Stärkung des Eigenkapitals. Eine der wichtigsten Aufgaben für das Jahr 2016 ist es, den Wohnungsleerstand und die damit verbundenen Miet- und Umlagenausfälle zu reduzieren. Darüber hinaus sind die Bestandspflege, die Verbesserung und die Anpassung des Gebäudebestandes an sich verändernde Wohnbedürfnisse sowie wirtschaftliches Wachstum weitere wesentliche Ziele.

Stralsund, 28. April 2016

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 (Genossenschaften)

1. Bilanz

2. Gewinn- und Verlustrechnung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Bilanz

Aktivseite

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		5.646,65	1.826,13
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	84.865.681,11		85.751.797, 40
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	226.363,20		241.217,40
3. Grundstücke ohne Bauten	49.176,07		49.176,07
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	140.207,01		166.432,06
5. Anlagen im Bau	0,00		0,00
6. Bauvorbereitungskosten	2.380,00		28.843,67
7. Geleistete Anzahlungen	1.346.000,00	86.629.807,39	0,00
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00		0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00		0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00		0,00
5. Andere Finanzanlagen	0,00		0,00
Anlagevermögen Insgesamt/Übertrag		86.635.454,04	86.239.292,73
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00		0,00
2. Bauvorbereitungskosten	0,00		0,00
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		0,00
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	0,00		0,00
5. Unfertige Leistungen	3.832.097,78		3.757.940,01
6. Andere Vorräte	26.467,44		24.178,15
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	3.858.565,22	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	24.150,30		30.704,54
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		0,00
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		0,00
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
7. Sonstige Vermögensgegenstände	624.291,28	648.441,58	1.155.603,55
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	2.468.130,70		2.941.249,19
2. Bausparguthaben	1.774.095,51	4.242.226,21	2.080.094,30
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten	0,00		0,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	15.741,80	15.741,80	7.052,24
D. Aktive latente Steuern	0,00		0,00
E. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung		0,00	0,00
Bilanzsumme		95.400.428,85	96.236.114,71
Passivseite
	Geschäftsjahr	EUR	Vorjahr
	EUR		EUR
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	236.550,00		175.650,00
der verbleibenden Mitglieder	3.394.650,00		3.404.665,00
aus gekündigten Geschäftsanteilen	2.700,00	3.633.900,00	6.335,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 0,00 EUR			(0,00)
II. Kapitalrücklage
III. Ergebnisrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69		39.970.926,69
Aus Sonderrücklage für das Vorjahr entnommen 0,00 EUR			(0,00)
2. Gesetzliche Rücklage	1.426.621,71		1.367.636,40
3. Bauerneuerungsrücklage	0,00		0,00
4. Andere Ergebnisrücklagen	12.839.543,28	54.237.091,68	12.308.675,55
IV. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
1. Gewinnvortrag/Verlustvortrag	0,00		0,00
2. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag	589.853,04		524.100,59
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	589.853,04		524.100,59
Eigenkapital insgesamt:		57.870.991,68
V. Sonderposten mit Rücklageanteil		0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	0,00		0,00
2. Steuerrückstellungen	0,00		0,00
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung (§ 249 Abs. 2 HGB a. F.)	0,00		0,00
4. Sonstige Rückstellungen	796.408,64	796.408,64	830.835,05
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00		0,00
davon konvertibel: 0,00 EUR			(0,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	29.662.332, 04		31.315.822, 54
davon strittige Altkredite: 0,00 EUR
3. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.846.941,04		1.392.157,59
	0,00		0,00
4. Erhaltene Anzahlungen	4.365.079,90		4.333.246,84
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung	16.033,56		11.389,12
6. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00		0,00
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	777.987,13		1.072.961,76
B. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00		0,00
9. Verbindlichkeiten aus der Annahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	0,00		0,00
10. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		0,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten	15.952,70	36.684.326,37	3.117,14
davon aus Steuern: 226,25 EUR			(183,26)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 EUR			(0,00)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		48.702,16	42.696,03
E. Passive latente Steuern		0,00	0,00
Bilanzsumme		95.400.428,85	96.236.114,71
Verbindlichkeiten aus Aufwendungsdarlehen (§§88Abs.3 II WoBauG(
Barwert			EUR /(Einzelangaben im Anhang)

Gewinnvortrag/Verlustvortrag für die Zeit vom 01.01.2015 bis 31.12.2015

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	12.548.575,00		12.713.837,52
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		0,00
c) aus Betreuungstätigkeit	12.312,00		12.312,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.954,24	12.562.841,24	4.195,51
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		74.157,77	-178.029,04
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
4. Sonstige betriebliche Erträge		238.764,13	198.987,05
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	6.244.607,08		5.852.918,35
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00		0,00
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	1.103,69	6.245.710,77	1.872,93
6. Rohergebnis		6.630.052,37	6.896.511,76
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.613.722,89		1.720.474,94
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	322.809,57	1.936.532,46	352.672,49
davon für Altersversorgung: 0,00 EUR			0,00
8. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.202.445,11		2.286.012,74
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens	0,00	2.202.445,11
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen		403.259,84	430.375,96
10. Erträge aus Beteiligungen	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
	0,00		0,00
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00		0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 EUR			(0,00)
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	21.029,10	21.029,10	43.623,74
davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 0,00 EUR			(0,00)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufsvermögens	0,00		0,00
	0,00		0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	1.248.135,32	1.248.135,32	1.355.138,70
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 10.348,69 EUR			(14.355,97)
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		860.708,74	795.460,67
16. Außerordentliche Erträge	0,00		0,00
17. Außerordentliche Aufwendungen	,00		0,00
18. Außerordentliches Ergebnis		0,00	0,00
19. Steuern vom Einkommen und Ertrag		-42,62	-56,62
davon latente Steuern. 0,00 EUR
20. Sonstige Steuern		270.898,32	271.416,70
21. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		589.853,04	524.100,59
22. Gewinnvortrag/Verlustvortrag		0,00	0,00
23. Entnahmen aus Rücklagen		0,00	0,00
24. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen		589.853,04	524.100,59
25. Bilanzgewinn/Bilanzverlust		0,00	0,00

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2015

Der Lagebericht vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen der Genossenschaft entsprechendes Bild und geht auf die Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung ein.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund schließt das Geschäftsjahr zum 31.12.2015 mit einer Bilanzsumme von 95.400.428,85 EUR und einem Jahresüberschuss von 589.853,04 EUR ab.

Der Vorstand sowie der Aufsichtsrat beschlossen die Einstellung des Jahresüberschusses in Höhe von 58.985,31 EUR gemäß § 40 Abs. 2 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund in die gesetzliche Rücklage und in Höhe von 530.867,73 EUR gemäß § 40 Abs. 3 der Satzung in andere Ergebnisrücklagen.

Klaus Gawoehns

Vorsitzender des Aufsichtsrates

35:T1fdbf,

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Anhang zum Jahresabschluss per 31.12.2014

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2014 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009 (FormblattVO) beachtet.

Die in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahreszahlen sind in allen Positionen vergleichbar.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagevermögen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Grundlage für die lineare Abschreibung von Wohngebäuden ist eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Gesondert erfasste Kosten für Außenanlagen, Parkplätze, Müllboxen sowie Hof- und Wegebefestigungen unterliegen einer Nutzungsdauer zwischen 9 und 19 Jahren. Eine im Geschäftsjahr 2004 neu errichtete Wohnanlage wird über einen Zeitraum von 70 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen von Gewerbeunterlagerungen, die in Wohnbauten integriert sind, werden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 50 Jahren oder nach der verbleibenden Restnutzungsdauer des Gebäudes bemessen, sofern diese bereits unter 50 Jahren liegt. Die Abschreibung von Geschäftsbauten erfolgt auf Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10 und 60 Jahren.

Nachträgliche Herstellungskosten für die Modernisierung von Gebäuden wurden im Fertigstellungsjahr zeitanteilig abgeschrieben. Bei einem Wohngebäude wurde entsprechend § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen und andere Vorräte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen wurden mit dem Nennbetrag bilanziert und unter Berücksichtigung von Ausfallrisiken bewertet. Bei Mietforderungen wurden erkennbare Risiken durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus sind bei der gesamten Position auch direkte Abschreibungen vorgenommen worden.

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die Bilanzierung der flüssigen Mittel und Bausparguthaben erfolgte mit dem Nennwert. Derivative Finanzinstrumente nach dem Gesetz über den Wertpapierhandel werden nicht genutzt, Sicherungsgeschäfte wurden nicht abgeschlossen. Bei einem zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von 35,0 T€ wurde unter Berücksichtigung von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB vom Saldierungsgebot Gebrauch gemacht.

Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" beinhaltet alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden aufgrund von Altersteilzeitvereinbarungen, Jubiläumszuwendungen sowie der Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen gebildet und mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Die Zinssatzänderungen gegenüber dem Vorjahr sind unter "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" erfasst. Zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages aus den Altersteilzeitvereinbarungen wurde eine Lohn- und Gehaltssteigerung in Höhe von zwei Prozent angesetzt. Der Rückstellung für unterlassene Instandhaltungen, die innerhalb von drei Monaten nach dem Bilanzstichtag nachgeholt werden, sind 99,1 T€ zugeführt worden.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In der Position "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" sind ausschließlich Einnahmen aus voraus empfangenen Mieten erfasst, die Erträge für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag darstellen.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten [€]	Zugänge des Geschäftsjahres [€]	Abgänge [€]	Umbuchungen (+/-) [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	164.261,88	222,98	53.261,50	0,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	125.597.880,51	336.762,23	64.663,39	15.978,26
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	560.543,03	0,00	39.207,47	0,00
Grundstücke ohne Bauten	49.176,07	0,00	0,00	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	802.914,23	44.141,20	7.170,62	0,00
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	44.825,26	0,00	3,33	-15.978,26
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	127.055.339,10	380.903,43	111.044,81	0,00
Anlagevermögen gesamt	127.219.600,98	381.126,41	164.306,31	0,00

	Zuschreibungen [€]	Abschreibungen (kumulierte) [€]	Buchwert am 31.12.2014 [€]	Abschr. des Geschäftsjahres [€]
Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	109.397,23	1.826,13	1.086,10
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	0,00	40.134.160,21	85.751.797,40	2.197.166,87
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	280.118,16	241.217,40	20.360,41
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	49.176,07	0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	673.452,75	166.432,06	67.389,36
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitung	0,00	0,00	28.843,67	10,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Zwischensumme	0,00	41.087.731,12	86.237.466,60	2.284.926,64
Anlagevermögen gesamt	0,00	41.197.128,35	86.239.292,73	2.286.012,74

Die Abgänge in dieser Position (64,7 T€) resultieren aus dem Verkauf eines Reihenhauses. Die Umbuchung aus den Bauvorbereitungskosten in Höhe von 16,0 T€ wurde mit Beginn der Arbeiten zur Umgestaltung des Heinrich-Heine-Ringes 126 vorgenommen.

Der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind hauptsächlich ein Kraftfahrzeug und ein Server für die IT-Ausstattung zugegangen.

3.2 Die im Umlaufvermögen ausgewiesene Position "Unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 3.757,9 T€.

3.3 Der Posten "Andere Vorräte" umfasst durch Inventur aufgenommene eingelagerte Reparaturmittel und technische Geräte.

3.4 Im Rahmen der Umsetzung von Vorgaben aus der Heizkostenverordnung und der damit verbundenen gesonderten Erfassung von Kosten für den Energieverbrauch zur Warmwasseraufbereitung beinhaltet die Position "Sonstige Vermögensgegenstände" - abweichend zum Vorjahr - 540 T€ Rückerstattungsbeträge aus der Abrechnung für die Lieferung von Fernwärme. Dem stehen Verbindlichkeiten in Höhe von 436,6 T€ gegenüber.

3.5 Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" beinhalten als wesentliche Posten:

―	Forderungen aus noch nicht abgerechneten Hausgeldzahlungen 268,9 T€
―	Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklagen der nach dem Wohneigentumsgesetz verwalteten Wohnungen 311,8 T€.

Die "Sonstigen Vermögensgegenstände" enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

3.6 Als "Flüssige Mittel" werden Guthaben bei Kreditinstituten auf laufenden Konten, auf drei Kapital- und Investitionskonten sowie der Kassenbestand ausgewiesen. Die "Bausparguthaben" enthalten Guthaben aus zwei Bausparverträgen.

3.7 Das bilanziell ausgewiesene Geschäftsguthaben der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Geschäftsguthaben	Stand 31.12.2013 [€]	Stand 31.12.2014 [€]	Veränderung [€]
der ausgeschiedenen Mitglieder	195.300,00	175.650,00	-19.650,00
der verbleibenden Mitglieder	3.389.700,00	3.404.665,00	14.965,00
aus gekündigten Anteilen	6.900,00	6.335,00	-565,00
Gesamtbetrag	3.591.900,00	3.586.650,00	-5.250,00

3.8 Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen stellt sich folgendermaßen dar:

Rücklagen	Stand 31.12.2013 [€]	Einstellungen aus dem Jahresüberschuss [€]	Stand 31.12.2014 [€]
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG	39.970.926,69	0,00	39.970.926,69
gesetzliche Rücklage	1.315.226,34	52.410,06	1.367.636,40
andere Ergebnisrücklagen	11.836.985,02	471.690,53	12.308.675,55
Gesamtbetrag	53.123.138,05	524.100,59	53.647.238,64

3.9 Die "Sonstigen Rückstellungen" haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Rückstellung für	Stand 01.01.2014 €]	Zuführung [€]	Entnahme [€]	Auflösung [€]	Auf- und Abzinsung [€]	Stand 31.12.2014 [€]
Wohnumfeldmaßnahmen	10.726,57	0,00	0,00	0,00	0,00	10.726,57
unterl. Instandhaltung	82.418,00	99.077,01	82.418,00	0,00	0,00	99.077,01
Betriebskosten	129.200,00	141.100,00	126.873,36	2.326,64	0,00	141.100,00
Verwaltungskosten	148.768,53	63.143,91	64.903,80	4.670,38	1.678,56	144.016,82
Altersteilzeit (abz. 35 T€, Verrechnung mit Vermögensgegenst.)	409.276,62	103.956,55	91.142,19	0,00	13.823,67	435.914,65
Gesamtbetrag	780.389,72	407.277,47	365.337,35	6.997,02	15.502,23	830.835,05

Als wesentliche Posten sind in vorstehender Übersicht enthalten:

- 435,9 T€	Kosten aus Altersteilzeitvereinbarungen
- 144,0 T€	Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie Personal- und Archivkosten
- 141,1 T€	noch ausstehende Serviceleistungen der Messdienste
- 99,1 T€	Aufwendungen aus unterlassener Instandhaltung des Vorjahres.

3.10 Der nachfolgend dargestellte Verbindlichkeitenspiegel stellt die Laufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die Art der Sicherung dar:

				davon
Verbindlichkeiten	Insgesamt	Restlaufzeit			gesichert
	Insgesamt	unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre		Art der Sicherung
	[€]	[€]	[€]	[€]	[€]	Art der Sicherung
Anleihen	-	-	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	31.315.822,54	1.570.533,41	6.566.525,53	23.178.763,60	31.315.822,54	Grundpfandrechte
	(32.925.777,80)	(1.587.097,30)	(6.415.789,06)	(24.922.891,44)	(32.925.777,80)	Grundpfandrechte
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.392.157,59	160.261,22	621.069,38	610.826,99	1.392.157,59	Grundpfandrechte
	(1.518.624,07)	(156.466,48)	(604.844,88)	(772.312,71)	(1.518.624,07)	Grundpfandrechte
Erhaltene Anzahlungen	4.333.246,84	4.333.246,84
	(4.248.348.43)	(4.248.348,43)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	11.389,12	11.389,12
	(12.619,36)	(12.619,36)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.072.961,76	1.072.961,76
	(838.791,73)	(838.791,73)
Verbindlichkeiten aus der Aufnahme gezogener Wechsel und der Ausstellung eigener Wechsel	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Verbindlichkeiten	3.117,14	3.117,14
	(9.997,06)	(9.997,06)
Gesamtbetrag	38.128.694,99	7.151.509,49	7.187.594,91	23.789.590,59
	(39.554.158,45)	(6.853.320,36)	(7.020.633,94)	(25.695.204,15)

Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen.

4. Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Die wesentlichen Posten bei den Umsatzerlösen beinhalten neben Mieterträgen in Höhe von 9.312,2 T€ abgerechnete Nebenkosten von 3.975,3 T€, Erträge aus der Vermietung von Gästewohnungen und dem Genossenschaftsraum von 19,0 T€ sowie 592,7 T€ Erlösschmälerungen, resultierend aus Mietausfällen und Mietminderungen.

4.2 Die Position "Sonstige betriebliche Erträge" beinhaltet folgende wesentliche Beträge:

- Erträge aus Grundstücksverkäufen, Anlagevermögen	70,7 T€
- Erträge aus Schönheitsreparaturen	33,8 T€
- Erträge aus Aufwandsberichtigungen und Schadenersatzforderungen	33,5 T€.

4.3 Bei den in den "Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung" enthaltenen Betriebskosten ist ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 181,0 T€ zu verzeichnen. Hauptposition waren die Heizkosten, deren Aufwendungen sich um 213,5 T€ reduzierten.

Die Instandhaltungskosten stiegen im Berichtsjahr um 107,5 T€. Sie wurden wesentlich durch erhöhte Aufwendungen bei den Großreparaturen (230,3 T€) sowie geringere Aufwendungen im Bereich Großinstandhaltung (-44,4 T€) und der Nachrüstung von Wärmemengenzählern (-36,5 T€) beeinflusst.

4.4 Im Posten "Abschreibungen" sind neben den planmäßigen auch außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 159,5 T€ für das Gebäude Vogelsangstr. 79,81 enthalten.

4.5 Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthält neben den Zinsen auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern 14,4 T€ aus der Aufzinsung von Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen sowie von Rückstellungen für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Zinserträge in Höhe von 1,1 T€ aus einem verpfändeten Festgeldguthaben zur Absicherung von Altersteilzeitansprüchen werden saldiert in dieser Position abgebildet.

5. Sonstige Angaben

Außerhalb des genossenschaftlichen Vermögens werden am Bilanzstichtag Mietkautionen auf Treuhandkonten in Höhe von 1.260,54 € geführt.

In der Bilanz nicht enthaltene finanzielle Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für Modernisierungen und Neuinvestitionen bestehen am Ende des Geschäftsjahres 2014 nicht.

Ansprüche aus Altersteilzeitvereinbarungen sind gegen das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit mit einer unbefristeten Bürgschaft in Höhe von 350 T€ sowie einem verpfändeten Festgeldguthaben in Höhe von 35 T€ gesichert.

Neben dem Vorstand betrug die Zahl der Arbeitnehmer im Geschäftsjahr 2014 durchschnittlich:

kaufmännische Mitarbeiter	15
technische Mitarbeiter	5
Mitarbeiter Regiebetrieb (Handwerker)	21
Hauswarte, Hausmeister	3
Gesamt	44

Die Anzahl der Mitglieder in der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2014 wie folgt entwickelt:

Stand am 1. Januar 2014	2.800
Abgang durch Tod früherer Jahre	2
Zugänge	214
Abgänge	189
Stand am 31. Dezember 2014	2.823

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Berichtsjahr um 14.965,00 €.

Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht. Der zuständige Prüfungsverband ist der

―	Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein Tangstedter Landstraße 83 22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes sind

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow.

Mitglieder des Aufsichtsrates sind

Gerd-Peter Roch - Vorsitzender -

Klaus Gawoehns

Gisela Steinfurt.

Stralsund, 27. April 2015

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Steffen Silbermann

Jan-Volker Strelow

Vorstand

Lagebericht 2014

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges war auch im 60. Jahr des Bestehens der Genossenschaft die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund mit Sitz in 18435 Stralsund, Heinrich-Heine-Ring 94 verfügt am 31.12.2014 über einen Bestand von 61 eigenen Wohn- und Geschäftsbauten in den Stadtteilen Tribseer Vorstadt, Knieper Nord, Knieper West, Grünhufe und der Innenstadt mit

2.743	Wohnungen mit	156.858 m ² Wohnfläche
8	Geschäften und Gewerbeobjekten mit	958 m ² Nutzfläche
11	eigengenutzten Gewerbeobjekten mit	1.260 m ² Nutzfläche
4	eigengenutzten Garagen
1	fremdgenutzte Garage
351	Stellplätzen im Freien

sowie über Grund und Boden mit einer Fläche von 211.919 m ².

Der Bestand an Wohnungen blieb im Geschäftsjahr 2014 in seiner Anzahl gegenüber dem Vorjahr insgesamt unverändert. In der Bestandsentwicklung schied im Berichtsjahr ein Reihenhaus durch Veräußerung aus dem genossenschaftlichen Vermögen aus. Eine Gästewohnung wurde in den Mietwohnungsbestand zurückgeführt. Der Verkauf eines Gewerbeobjektes mit drei zugehörigen Garagen führte zu Bestandsveränderungen in den entsprechenden Positionen. Die Anzahl eigengenutzter Garagen und Stellplätze im Freien blieb gegenüber dem Jahr 2013 unverändert.

Geringfügige Veränderungen in den Grundstücksflächen resultieren aus zuvor genannten Veräußerungen sowie einer Eigentumsumschreibung zu Gunsten der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes an Studenten und Auszubildende sank die Anzahl der Wohngemeinschaften von 59 Wohnungen im Jahr 2013 auf 55 Wohnungen im Jahr 2014.

Investitionen im Bestand

Im Rahmen der Werterhaltung und Aufwertung der Liegenschaften wurden im Geschäftsjahr 2014 folgende wesentliche bauliche Maßnahmen durchgeführt:

•

Maxim-Gorki-Str. 19-24

―	Sanierung von Balkonen, Fassade und Dach
―	Gesamtinvestition: T€ 247,3
―	bilanzielle Bewertung: Erhaltungsaufwand
―	Finanzierung: 100 % Eigenmittel

•

Heinrich-Heine-Ring 126

―	Beginn der Arbeiten zur Einbindung des Gebäudekomplexes in das Konzept "Wohnen im Alter" im Heinrich-Heine-Ring 122-126 (Gesamtinvestitionsvolumen der Maßnahme rd. T€ 1.000,0)
―	Investition 2014: T€ 196,0
―	bilanzielle Bewertung: T€ 155,7 nachträgliche Herstellungskosten T€ 40,3 Erhaltungsaufwand
―	Finanzierung: 100 % Eigenmittel

•

Griegstr. 4-6

―	Errichtung einer neuen Balkonanlage und Sanierung der Fassade
―	Gesamtinvestition: T€ 183,3
―	bilanzielle Bewertung: T€ 151,4 nachträgliche Herstellungskosten T€ 31,9 Erhaltungsaufwand
―	Finanzierung: 100 % Eigenmittel

•

Friedrich-Wolf-Str. 8-13

―	Erneuerung der Wohnungseingangstüren
―	Gesamtinvestition: T€ 75,4
―	bilanzielle Bewertung: Erhaltungsaufwand
―	Finanzierung: 100 % Eigenmittel

•

diverse Liegenschaften

―	Umsetzung des Treppenhaus-Eingangsprogrammes
―	Gesamtinvestition: T€ 43,3
―	bilanzielle Bewertung: Erhaltungsaufwand
―	Finanzierung: 100 % Eigenmittel.

Über die zuvor genannten Maßnahmen hinaus wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr u. a. Drempeldämmungen durchgeführt, weitere Wohnungseingangstüren erneuert sowie Außenanlagen umgestaltet und zusätzliche Abstellmöglichkeiten zur Unterbringung von Fahrrädern geschaffen. Die im Berichtsjahr begonnen Arbeiten zur Erweiterung des Knieperhauses 1 im Heinrich-Heine-Ring 126 werden im Folgejahr fortgeführt. Die Fertigstellung ist für das II. Quartal 2015 geplant.

Insgesamt wurden im Jahr 2014 nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 336,8 (Vorjahr T€ 234,3) aktiviert. Alle Investitionen erfolgten ausschließlich aus Eigenmitteln.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die nachfolgende Tabelle zeigt wesentliche Kennzahlen auf, die für die Unternehmensentwicklung der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund im Geschäftsjahr 2014 von Bedeutung sind:

Position	Plan GJ 2014 [T€]	Ist GJ 2014 [T€]	Ist GJ 2013 [T€]
Umsatzerlöse aus Sollmieten	9.300,0	9.312,2	9.286,6
Erlösschmälerungen aus Sollmieten	-600,0	-585,2	-577,4
Erlösschmälerungen wg. Mietminderung	-20,0	-7,5	-11,1
Instandhaltungsaufwendungen	1.988,6	1.957,7	1.850,2
Personalaufwand	2.279,0	2.073,1	2.062,4
Zinsaufwendungen	1.360,2	1.355,1	1.478,1
Jahresüberschuss	173,8	524,1	317,3

Zum Bilanzstichtag haben sich im Vergleich zur Planungsrechnung vor allem positive Abweichungen ergeben. Der erzielte Jahresüberschuss liegt mit 524.100,59 € um T€ 350,3 über dem der Planungsrechnung. Gründe hierfür liegen neben der vorsichtigen Einschätzung der Aufwendungen und Erträge unter anderem in den geringeren Personalaufwendungen. Diese sind vor allem auf die Zurückhaltung bei der Wiederbesetzung freigewordener Arbeitsplätze und die unterjährigen Beendigungen von Lohn- und Gehaltszahlungen im Krankheitsfall zurückzuführen.

Planabweichungen begründen sich zudem in den deutlich geringeren Kosten für den Bezug von Fernwärme sowie in diversen Einzelposten bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen.

Die Instandhaltungsaufwendungen stiegen im Vorjahresvergleich insgesamt um T€ 107,5. Die Fremdkosten der Instandhaltung betrugen im Geschäftsjahr 2014 durchschnittlich 12,31 €/m ² (Vorjahr 11,62 €/m ²). Grund für die Zunahme waren planmäßig durchgeführte Werterhaltungsmaßnahmen, deren Umfang den des Geschäftsjahres 2013 überstieg. Die Planungen für das Geschäftsjahr 2015 sehen nachträgliche Herstellungskosten in Höhe von T€ 1.095,0 und Instandhaltungsaufwendungen mit einem Betrag von T€ 2.026,9 vor.

Im Bereich der Personalaufwendungen gehen die Berechnungen des Wirtschaftsplanes 2015 infolge tarifbedingter Entgeltanpassungen, personeller Veränderungen sowie unter Berücksichtigung eventueller Abschlüsse zusätzlicher Altersteilzeitvereinbarungen von Steigerungen um T€ 232,5 aus.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression im Bestand rückläufig und werden im Geschäftsjahr 2015 voraussichtlich um T€ 70,0 geringer ausfallen als im Berichtsjahr.

Weitere bedeutende Kennzahlen ergeben sich aus:

- Sollmiete je m ² Wohn- bzw. Nutzfläche	31.12.2014:	4,88 €1 m ²
	31.12.2013:	4,86 €1 m ²
- Leerstand gesamt [Anzahl Wohnungen]	31.12.2014:	146
	31.12.2013:	133
- Entwicklung der Leerstandsquote > 3 Monate, per 31.12.
(bereinigt um modernisierungsbedingte Leerstände und Wohngemeinschaften)	GJ 2014:	2,80 %
	GJ 2013:	2,80 %
- Fluktuation, bereinigt um Wohngemeinschaften	GJ 2014:	7,92 %
	GJ 2013:	8,01 %
- Fluktuation in Wohngemeinschaften	GJ 2014:	32,81 %
	GJ 2013:	36,23 %

Die im Geschäftsjahr 2014 erzielten Nutzungsentgelte betrugen durchschnittlich 4,88 € je m ² Wohnfläche und Monat. Gegenüber dem Vorjahr konnte ein Anstieg von zwei Cent je m ² erzielt werden, der vor allem auf Anpassungen von Nutzungsentgelten im Rahmen der Neuvermietung zurückzuführen ist.

Am Bilanzstichtag standen insgesamt 146 Genossenschaftswohnungen leer. Das waren 13 Wohnungen mehr als im Jahr zuvor. Die Leerstandsquote von Wohnraum, der länger als drei Monate nicht vermietet war, liegt wie im Vorjahr unverändert bei 2,8 Prozent.

Die Anzahl der Wohnungswechsel hat sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig verringert. Die Fluktuationsrate, bereinigt um Wohngemeinschaften, betrug am Bilanzstichtag 7,92 Prozent und liegt um 0,09 Prozentpunkte unter der des Vorjahres. Bei dem an Wohngemeinschaften vermieteten Wohnraum ist eine Reduzierung der Fluktuationsrate um 3,42 Prozentpunkte auf 32,81 Prozent zu verzeichnen.

Personal und Organisation

Die Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG beschäftigte zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres neben dem Vorstand 35 Mitarbeiter in Vollzeit und fünf Mitarbeiter in Teilzeit entsprechend den Regelungen des Altersteilzeitgesetzes. Zwei Vorstandsmitglieder sind für die Leitung der Genossenschaft verantwortlich.

Gesamtbeurteilung

Insgesamt ist die Entwicklung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr als positiv zu bewerten. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen, hervorgerufen vor allem durch die verhältnismäßig schwache Wirtschaftskraft der Region, konnte ein gutes Jahresergebnis erreicht werden. Durch gezielte Investitionen wurde der Wohnungsbestand systematisch aufgewertet, Instandhaltung und Modernisierung konnten planmäßig fortgeführt und die Ertragslage bei annähernd gleichen Personalaufwendungen gestärkt werden.

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die nachstehende Übersicht zeigt den Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund zum Bilanzstichtag 31.12.2014.

	GJ 2014		GJ 2013		Veränderung
	[T€]	[%]	[T€]	[%]	[T€]
Aktiva
Anlagevermögen	86.239,3	89,6	88.193,6	90,8	-1.954,3
Umlaufvermögen	9.996,8	10,4	8.895,6	9,2	1.101,2
Gesamtvermögen	96.236,1	100,0	97.089,2	100,0	-853,1
Passiva
Eigenkapital	57.233,9	59,5	56.715,0	58,4	518,9
langfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten	32.685,7	34,0	34.422,2	35,5	-1.736,5
Altersteilzeitrückstellungen	435,9	0,4	409,3	0,4	26,6
übrige Rückstellungen (Jubiläen und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen)	25,1	0,0	27,2	0,0	-2,1
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	5.855,5	6,1	5.515,5	5,7	340,0
Gesamtkapital	96.236,1	100,0	97.089,2	100,0	-853,1

Das Anlagevermögen beträgt am Bilanzstichtag 89,6 Prozent der Bilanzsumme und hat sich im Vergleich zum Geschäftsjahr 2013 per Saldo um T€ 1.954,3 verringert. Der prozentuale Anteil des Anlagevermögens am Gesamtvermögen ist um 1,2 Prozentpunkte gesunken. Die Veränderungen des Anlagevermögens sind im Wesentlichen auf die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen sowie die Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten zurückzuführen. Das Anlagevermögen ist vollständig durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Das Umlaufvermögen der Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund beträgt per Bilanzstichtag 10,4 Prozent der Bilanzsumme. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beläuft sich auf insgesamt T€ 1.101,2 und resultiert vor allem aus Zuwächsen im Finanzmittelbestand und den Bausparguthaben sowie aus Rückerstattungsbeträgen aus der Abrechnung für die Lieferung von Fernwärme.

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital ist um T€ 518,9 gestiegen und beträgt T€ 57.233,9 gegenüber T€ 56.715,0 der Vorjahresbilanz. Der Anstieg resultiert aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss (T€ 524,1) und dem Rückgang der Geschäftsguthaben (T€ 5,2). Die Eigenkapitalquote stieg um 1,1 Prozentpunkte auf 59,5 Prozent.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern reduzierten sich aufgrund planmäßiger Tilgungsleistungen um T€ 1.736,5. Der Anstieg im Bereich der kurzfristigen Fremdmittel ergibt sich vor allem aus den Verbindlichkeiten für Lieferungen und Leistungen sowie den erhaltenen Anzahlungen auf Betriebs- und Heizkosten.

2.2 Finanzlage

Im Rahmen des Finanzmanagements der Genossenschaft wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachzukommen. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass weitere Liquidität geschöpft wird und somit ausreichend Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und eventuelle Neuinvestitionen zur Verfügung stehen, ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote wesentlich negativ beeinträchtigt wird.

Die Fremdkapitalzinsen belaufen sich am Bilanzstichtag auf Sätze zwischen 1,69 Prozent und 5,13 Prozent. Die durchschnittliche Zinsbelastung - bezogen auf den Stand des Fremdkapitals am 31.12.2014 - betrug im Berichtsjahr 3,89 Prozent gegenüber 4,04 Prozent im Vorjahr. Zur Sicherung günstiger Zinskonditionen wurden im Geschäftsjahr 2014 vier Forwardverträge abgeschlossen.

Über die in Anspruch genommenen Kredite hinaus verfügt die Genossenschaft über einen verbindlichen Kontokorrentkreditrahmen in Höhe von T€ 700,0. Im Geschäftsjahr 2015 erfolgt eine Reduzierung dieses Kreditrahmens auf T€ 100. Mittel aus den zur Verfügung stehenden Kreditlinien wurden - wie in den Vorjahren - nicht in Anspruch genommen.

Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes wird mittels nachfolgender Kapitalflussrechnung dargestellt.

Kapitalflussrechnung

	2014 [€]	2013 [€]
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss	+ 524.100,59	+ 317.329,05
Abschreibung auf Anlagevermögen	+ 2.286.012,74	+ 2.257.407,85
Zunahme langfristiger Rückstellungen	+ 24.535,04	+ 15.156,10
Cashflow nach DVFA/SG	+ 2.834.648,37	+ 2.589.893,00
Zunahme kurzfristiger Rückstellungen	+ 25.910,29	+ 17.029,18
Buchgewinn a. Abgang AV	-70.663,25	+ 2.485,58
Zunahme sonstiger kurzfristiger Aktiva	- 535.670,75	-7.679,50
Zunahme sonstiger kurzfristiger Passiva	+ 314.072,14	+ 177.749,91
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+ 2.568.296,80	+ 2.779.478,17
planmäßige Tilgung	- 1.736.421,74	-1.603.546,72
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung	+ 831.875,06	+ 1.175.931,45
II. Investitionsbereich
Einzahlungen a. Abgang AV	+ 120.100,00	+ 13.130,25
Ausgaben für
Modernisierung von Wohnbauten u.a.	- 336.762,23	-250.234,84
Betriebs- und Geschäftsausstattung u.a.	- 44.364,18	-23.992,34
Cashflow aus Investitionstätigkeit	- 261.026,41	- 261.096,93
III. Finanzierungsbereich
Sondertilgungen	0,00	- 100.000,00
Abgang aus Darlehensumschuldung	0,00	- 1.633.685,64
Zugang aus Darlehensumschuldung	0,00	+ 1.633.685,64
Veränderungen der Geschäftsguthaben	- 5.250,00	+ 58.675,00
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	- 5.250,00	- 41.325,00
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+ 565.598,65	+ 873.509,52
IV. Finanzmittelfonds
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+ 565.598,65	+ 873.509,52
Finanzmittelbestand am 31.12.2013/31.12.2012	+ 2.375.650,54	+ 1.502.141,02
Schecks, Kasse, Bankguthaben am 31.12.2014/31.12.2013	+ 2.941.249,19	+ 2.375.650,54
Guthaben bei Bausparkassen	+2.080.094,30	+ 1.886.525,14
Finanzmittelbestand am 31.12.2014/31.12.2013	+ 5.021.343,49	+ 4.262.175,68

Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass der Cashflow nach DVFA/SG ¹, der für Darlehenstilgungen u. a. zur Verfügung steht, im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 2.834,6 betrug und damit um T€ 244,8 über dem des Vorjahres lag. Der Cashflow aus laufender Ge

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Anhang des Jahresabschlusses 2021

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2021

Lagebericht 2021

Bilanz zum 31.12.2021

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2021 bis 31.12.2021

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

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Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Lagebericht für 2023

Bilanz zum 31.12.2023

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 01.01. bis 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

Bericht des Aufsichtsrats

Weitere Angaben

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Anhang des Jahresabschlusses 2022

Lagebericht 2022

(Genossenschaften)

Bilanz zum 31.12.2022

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2022 bis 31.12.2022

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2022

Sonstiger Berichtsteil

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Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Anhang des Jahresabschlusses 2020

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2020

Lagebericht 2020

Bilanz zum 31.12.2020

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2020 bis 31.12.2020

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Anhang des Jahresabschlusses 2019

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2019

Lagebericht 2019

Bilanz zum 31.12.2019

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2019 bis 31.12.2019

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Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Anhang des Jahresabschlusses 2018

Anlagenspiegel de Geschäftsjahres

Lagebericht 2018

Bilanz zum 31.12.2018

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2018 bis 31.12.2018

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2018

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Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Anhang des Jahresabschlusses 2017

A. Allgemeine Angaben

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

D. Sonstige Angaben

E. Weitere Angaben

Lagebericht 2017

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

4. Prognose

Bilanz zum 31.12.2017

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2017 bis 31.12.2017

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2017

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Stralsund

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Anhang des Jahresabschlusses 2016

Anlagenspiegel des Geschäftsjahres 2016

Lagebericht 2016

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2016 (Genossenschaften)

Bilanz zum 31.12.2016

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2016 bis 31.12.2016

Anlage 1 zur Niederschrift der AR-Sitzung vom 27.04.2016

Wohnungsgenossenschaft "Aufbau" eG Stralsund

Bemerkungen des Aufsichtsrates nach § 33 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz
zum Jahresabschluss und Lagebericht des Geschäftsjahres 2022

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2016
(Genossenschaften)