Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mit beschränkter Haftung

Fürth

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht für das Wirtschaftsjahr 2020

Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH

A. Grundlagen des Unternehmens

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

1. Rahmendaten

Gründung:

Gesellschaftsvertrag vom 25.03.1957 und UR.Nr. 1101 des Notars Dr. Georg Bubb in Fürth, zuletzt geändert am 29.07.2010, UR.Nr. 2437-F-10 des Notars Dr. Ottmar Fleischer in Fürth.

Handelsregister:

Eintragung beim Amtsgericht Fürth am 01.06.1957 unter HRB 441.

Gegenstand der Gesellschaft:

Gegenstand des Unternehmens ist vorrangig eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung im Rahmen des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetzt - WoFG) und der städtebaulichen Aufgaben.

Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen.

Die Preisbildung für die Überlassung von Mietwohnungen und die Veräußerung von Wohnungsbauten soll angemessen sein, d.h., sie soll eine Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen.

Die Gesellschaft ist im Rahmen von Artikel 92 Absatz 2 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) berechtigt, sich an anderen Unternehmen gleicher oder verwandter Art zu beteiligen sowie solche Unternehmen zu gründen oder zu erwerben.

Soweit gesetzlich zulässig und nach dem Gesellschaftsvertrag nicht untersagt, ist die Gesellschaft zu allen Geschäften und Maßnahmen berechtigt, die geeignet erscheinen, dem Gegenstand des Unternehmens zu dienen.

2. Struktur der Gesellschaft zum 31.12.2020

Gesellschafter

Stadt Fürth	67,09 %	(2.877.400,00 €)
Sparkasse Fürth	32,91 %	(1.411.650,00 €)

Anteilsbesitz im Berichtszeitraum

Soziales Wohnen Fürth GmbH	100 %	(125.000,00 € ^*)
wohnfürth Immobilien und Bauträger GmbH & Co. KG	100 %	(250.000,00 € ^*)
wohnfürth Verwaltungs-GmbH	100 %	(14.441,85 € ^*)
^* Stammeinlage

Beteiligungen im Berichtszeitraum

Wohnungsbaugesellschaft Fürth Land GmbH	33,33 %	(10.000,00 € ^*)
BZG GmbH, Nürnberg	2,20 %	(4.703,89 € ^*)
^* Stammeinlage

II. Ziele und Strategien

Hauptziele der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft sind:

•	die klare Kundenorientierung, um die gute Vermietungsquote dauerhaft zu erhalten
•	die permanente Optimierung der Aufbau- und Ablauforganisation und Tätigkeitsprozesse zur Steigerung der internen Effizienz
•	die fortlaufende Verbesserung der Unternehmenssteuerungsinstrumente sowie
•	die Durchführung erfolgsorientierter Führungs-, Personalentwicklungs- und Weiterbildungsmaßnahmen

In den kommenden Jahren wird die Gesellschaft insbesondere in notwendige Maßnahmen zum Neubau, zur Bestandserhaltung, die Durchführung weiterer Energiesparmaßnahmen im Sinne des selbst auferlegten Klimazieles - Klimaneutraler Wohnungsbestand bis 2050 - sowie in die Instandsetzung bisher nicht modernisierter Wohnungen unter Berücksichtigung der Entwicklung der Altersstruktur der Bevölkerung investieren.

Ziel der Gesellschaft ist es, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene

Rahmenbedingungen

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2020 geprägt von der Corona-Pandemie. Der Ausbruch der Corona-Pandemie und der erste Lockdown im Frühjahr führten zu einem historischen Einbruch des Bruttoinlandsprodukts im 2. Quartal 2020 um 9,8 %. Die Erholung im Sommer wurde zum Jahresende durch die zweite Corona-Welle und den erneuten Lockdown gebremst. Insgesamt ist die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahr 2020 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 5,0 % niedriger als 2019. Damit ist die deutsche Wirtschaft nach einer zehnjährigen Wachstumsphase wieder in eine tiefe Rezession gerutscht. Der konjunkturelle Einbruch fällt dabei zwar etwas weniger stark aus wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Damals war das Bruttoinlandsprodukt um 5,7 % gesunken.

Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt im Jahr 2020 gegenüber 2019 um 0,3 %.

Die Zahl der Arbeitslosen, nach Definition der Bundesagentur für Arbeit, stieg im Jahresdurchschnitt 2020 um 19,6 % auf einen Wert von 2,7 Millionen Arbeitssuchende. Noch im Jahr zuvor war die Arbeitslosenzahl um 3,1% gesunken. Die Arbeitslosenquote stieg von 5,0 % auf 5,8 %.

Im Jahresdurchschnitt 2020 waren rund 44,8 Millionen Personen mit Arbeitsort in Deutschland erwerbstätig. Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) lag die Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2020 um 477 000 Personen oder 1,1 % niedriger als 2019 und war auch um 76 000 Personen oder 0,2 % geringer als 2018. 2019 hatte die Zuwachsrate noch +0,9 % betragen. Damit endete in der Corona-Krise der über 14 Jahre, auch während der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit in Deutschland.

Das Zinsniveau bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Der Leitzins der EZB beträgt nach der letzten Zinsanpassung der Europäischen Zentralbank im März 2016 wie vor 0,0 %. Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negative Einlagesatz wurde zuletzt am 19. September 2019 nochmals um -0,1 %, auf -0,5 % abgesenkt. Die Zinssenkungen wirkten sich auch weiterhin positiv auf das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus.

Die Bauinvestitionen blieben im Krisenjahr 2020 die entscheidende Stütze der Konjunktur und stiegen abermals um 1,5 %. Allerdings blieb dieses Wachstum hinter der Vorjahresdynamik (+3,8 %) zurück. Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren überdurchschnittlich und stieg um 2,1 %, während die Nichtwohnbauten mit einem Zuwachs von 0,5 % kaum noch zulegen konnten.

Der öffentliche Hoch- und Tiefbau entwickelte sich 2020 ebenfalls positiv (1,7 %), zeigte aber eine deutlich geringere Wachstumsrate als der Wohnungsbau.

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2020 rund 236 Milliarden EUR. Anteilig konnte der Wohnungsbau seine Position innerhalb der Bauinvestitionen weiter ausbauen. 2020 flossen 61 % der Investitionen in den Neubau und die Modernisierung von Wohnungen. Zehn Jahre zuvor hatte der Anteil bei 56 % gelegen.

Die Wohnungsbauinvestitionen erwiesen sich im Verlauf der Pandemie angesichts nur geringer Restriktionen auf der Angebotsseite und einer nur wenig beeinträchtigten Nachfrage bisher als relativ robust. Auch die zweite Welle belastete die Entwicklung der Wohnungsbauinvestitionen bislang nur wenig. Nach einem leichten Rückgang im Winter 2020/2021 sollten die Wohnungsbauinvestitionen nach Erwartung der Institute ab dem kommenden Frühjahr wieder auf einen Expansionspfad einschwenken. Trotz der anhaltenden Preissteigerung werden die Wohnungsbauinvestitionen damit auch 2021 Motor der Bauwirtschaft bleiben. Nach Schätzung der Institute dürften sie um rund 1,5 % steigen. Der Zuwachs bei den Bauinvestitionen insgesamt wird dagegen mit 1,3 % etwas verhaltener ausfallen.

2. Branchenspezifische Rahmenbedingungen

Im Jahr 2020 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 374.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 3,7 % mehr Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor.

Im längeren Zeitvergleich liegt die Zahl neu genehmigter Wohnungen damit auf einem hohen Niveau. Seit einem Tiefstand im Jahr 2009 haben sich die jährlichen Baugenehmigungen von etwa 178.000 auf fast 374.000 im Jahr 2020 mehr als verdoppelt. Mehr Wohnungen wurden 2020 sowohl beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern (+5,2 %) als auch im Geschosswohnungsbau (+3,5 %) auf den Weg gebracht. Beim Geschosswohnungsbau zeigte sich eine gespaltene Dynamik. Während die Zahl neuer Mietwohnungen deutlich zulegte (+10,8 %), brach die Zahl genehmigter Eigentumswohnungen spürbar ein (-5,6 %). Bereits 2019 hatte sich dieser gegenläufige Trend angedeutet, der sich 2020 nun verstärkt fortgesetzt hat. Insgesamt werden 2020 voraussichtlich rund 80.000 Eigentumswohnungen und 115.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau auf den Weg gebracht worden sein.

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt derweil grundsätzlich hoch. Insbesondere der Zuzug der vergangenen Jahre in die Metropolen sorgte für steigende Mieten und Immobilienpreise. Allerdings fällt die Dynamik dieser Impulse schwächer aus als in den Boomjahren. So ist 2021 mit einem hohen aber nicht mehr so stark anwachsenden Genehmigungsvolumen im Wohnungsbau von 380.000 Wohneinheiten auszugehen. Dies entspricht einem Zuwachs von 1,6 %.

3. Regionale Rahmenbedingungen Fürth

In Fürth ist der Immobilienmarkt nach wie vor in Teilsegmenten ausgeglichen. Im Wohnungseigentumssektor ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen unverändert hoch, was insbesondere an der stetig steigenden Bevölkerungszahl, sowie der Attraktivität der Stadt Fürth geschuldet ist. Im Bereich der Mietwohnungen ist die Nachfrage konstant. Unserer Ansicht nach besteht gerade bei den klassischen 2- bis 4- Zimmerwohnungen weiterer Bedarf an attraktiven und vor allem preisgünstigem - öffentlich geförderten - Mietwohnungen, um den Markterfordernissen weiterhin gerecht zu werden. Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden verstärkt nachgefragt. Unverändert hoch ist der Bedarf nach qualitativ hochwertig modernisierten Wohnungen. Nach einfach ausgestatteten Wohnungen besteht eine geringe Nachfrage. Der Trend zu größerem Wohnraum (mehr Wohnfläche bei gleichbleibender Zimmeranzahl) ist ungebrochen.

Die sich im vergangenen Jahr bereits abzeichnende weitere positive Bevölkerungsentwicklung hat sich auch im Berichtsjahr bestätigt. Seit dem Jahr 2008 steigt die Bevölkerungszahl kontinuierlich an, so waren zum 31.12.2019 128.115 Einwohner verzeichnet, was die höchste Bevölkerungszahl seit Beginn der städtischen Einwohnerfortschreibung erreicht. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung (Geburten/ Sterbefälle) ist nach wie vor negativ, wird jedoch durch die positive Wanderungsbilanz (Zu- / Wegzüge) mehr als kompensiert.

Aufgrund der regen Neubautätigkeit der vergangenen Jahre konnte die Nachfrage nach Mietwohnungen, trotz des aktuellen Anstieges der Einwohnerzahlen, weitestgehend befriedigt werden. Gleichwohl wird in Fürth seit Jahren von großen Bauträgern und steigend auch von Privatpersonen zusätzlicher Wohnraum geschaffen und somit das Angebot kontinuierlich erweitert. Während durch die Bauträger im Wesentlichen Eigentumsmaßnahmen errichtet werden, werden von privaten Bauherren mittlerweile öffentlich geförderte Wohnungen erstellt. Der Grund hierfür liegt schlichtweg an den attraktiven Finanzierungskombinationen der Bayern Labo und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Während beide vergünstigte Zinsen ausreichen, werden insbesondere von der Bayern Labo Zuschüsse von bis zu 300€ / qm Wfl. gewährt und in Kombination mit der KfW zudem noch attraktive Tilgungszuschüsse für die Erreichung einer bestimmten Energieeffizienzklasse.

Das Teilsegment des Mietwohnungsmarktes kann, gemessen an den der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH vorliegenden Interessentenzahlen und Erfahrungen, nach wie vor als ausgeglichen und stabil bezeichnet werden.

Die Bau- und Investitionsplanung der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH orientiert sich stark an den politischen und regionalen Rahmenbedingungen. Deshalb hat neben der seit Jahren praktizierten Modernisierung des Wohnungsbestandes und der teilweisen Errichtung von Neubauten auch die Schaffung von zusätzlichem, preisgünstigem Wohnraum Priorität hinsichtlich der Bau- und Investitionstätigkeit. Im Jahr 2020 wurden 28 marktgerechte Wohnungen zu bezahlbaren Mieten von der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH neu errichtet, und auch in den Folgejahren (29 Neubauwohnungen in 2021) wird der Wohnungsbestand kontinuierlich erweitert, um so den regionalen Anforderungen zu entsprechen.

Soweit baulich und wirtschaftlich vertretbar werden die Baumaßnahmen barrierefrei, rollstuhlgerecht bzw. barrierearm gestaltet, damit ältere Mieter und Personen mit gesundheitlichen Einschränkungen möglichst lange und eigenständig in ihrer Wohnung verbleiben können. Um Energie einzusparen und die Mieter hinsichtlich der Heiz- und Nebenkosten zu entlasten, werden die Baumaßnahmen nach den hohen Anforderungen der EnEV durchgeführt. Allerdings machen hohe und voraussichtlich auch weiterhin steigende Baukosten und Grundstückspreise sowie zusätzliche baurechtliche Anforderungen und gesetzliche Vorgaben "bezahlbares Wohnen" immer schwieriger. Auch deshalb ist das Erreichen der erforderlichen Wirtschaftlichkeit sowie die Finanzierung und Besicherung der Baumaßnahmen - trotz niedriger Zinsen, die sich auch wieder nach oben bewegen werden - auf Dauer nicht unproblematisch.

Um die Herausforderungen und Entwicklungen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft auch in Zukunft bewältigen sowie die notwendige Wirtschaftlichkeit erreichen zu können, werden von den Wohnungsunternehmen auch weiterhin die dafür erforderlichen Förder- und Zuschussmittel dringend benötigt.

II. Geschäftsverlauf

Die Gesellschaft war im Berichtszeitraum im Wesentlichen mit dem Neubau, der Modernisierung und Instandhaltung ihres Gebäudebestandes beschäftigt.

Das abgelaufene Geschäftsjahr kann als zufrieden stellend betrachtet werden.

1. Wohnungsvermietung und - bewirtschaftung

Im Berichtsjahr wurde nachstehender eigener Haus-/Objektbesitz ordnungsgemäß und zufrieden stellend verwaltet und bewirtschaftet. Somit stehen zum 31.12.2020:

Wohn- und Geschäftseinheiten

Im Betrachtungszeitraum	Im Vorjahr
224 Miethäuser	220 Miethäuser
1.770 Wohnungen	1.731 Wohnungen
27 Gewerbeeinheiten	19 Gewerbeeinheiten
81 Einzelgaragen	81 Einzelgaragen
10 Abstellplätze Carports	10 Abstellplätze Carports
912 Kfz-Stellplätze	893 Kfz-Stellplätze
5 sonstige Einheiten	6 sonstige Einheiten

zur Verfügung.

Der Bestand hat sich im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 39 Wohn- und 8 Gewerbeeinheiten erhöht.

Die Wohn- und Nutzflächen veränderten sich gegenüber dem Vorjahr wie folgt:

•	122.930,38 m ² Wohnfläche Vorjahr: 120.324,11 m ² Wohnfläche
•	3.575,09 m ² Nutzfläche Vorjahr: 2.843,07 m ² Nutzfläche
•	126.505,47 m ² Wohn-Nutzfl. Vorjahr: 123.167,18 m ² Wohn-Nutzfl.

Die Veränderung der Wohnflächen resultiert aus Zu- und Abgängen im Wirtschaftsjahr 2020. Insgesamt sind 2.770,64 m ² Wohnfläche zugegangen und 164,37 m ² Wohnfläche abgegangen. Außerdem sind 732,02 m ² Gewerbe / Nutzfläche zugegangen, so dass ein gesamt positiver Saldozugang in Höhe von 3.338,29 m ² Wohn- und Nutzfläche zu verzeichnen war.

Die Veränderung der zugegangenen Nutzflächen in Höhe von 732,02 m ² resultieren aus dem Zugang eines Objektes in Fürth-Stadeln mit 548,21 m ² und einem gemischt genutzten Mehrfamilienhaus in Fürth-Innenstadt mit einer anteiligen gewerblichen Nutzfläche in Höhe von 183,81 m ² .

Fluktuation

Im Berichtsjahr wurden 106 Wohnungen gekündigt und konnten größtenteils mit geringem Aufwand (Instandhaltung) ohne wesentliche Verzögerung neu vergeben werden.

Die Fluktuationsquote betrug im Berichtszeitraum 5,99 % (VJ: 6,50 %).

Die enge und konstruktive Zusammenarbeit zwischen der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH und dem Wohnungsamt der Stadt Fürth ist mit Grund dafür, dass die Wohnungen bei denen ein Benennungs- bzw. Belegungsrecht besteht, meist nahtlos weitervermietet werden konnten. Somit ist gewährleistet, dass in Zeiten einer höheren Wohnungsnachfrage die frei werdende Wohnung schnell und unkompliziert der Wohnungsnachfrage zur Verfügung gestellt werden konnten.

Dem Wohnungsamt der Stadt Fürth steht gemäß den Förderungsrichtlinien das Belegungsrecht für die preis- und belegungsgebundenen Wohnungen zu.

Miet- und Forderungsausfälle

Im Berichtsjahr betrugen die Forderungsausfälle (Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen, Kosten für Miet- und Räumungsklagen) 121,8 T€ (VJ: 143,3 T€). Darin enthalten sind Erlösschmälerungen von insgesamt 80,3 T€ (VJ: 80,7 T€), dies entspricht 0,69 % der Jahressollmieten und -umlagen.

Somit konnten im Berichtsjahr die Kosten gesenkt werden und befinden sich auf einem sehr niedrigen und vertretbaren Niveau. Für das kommende Geschäftsjahr wird eine weitere Reduzierung der Miet- und Forderungsausfälle angestrebt.

Verwaltungskosten

1. Die Verwaltungskosten betrugen im Berichtsjahr 2019 783,0 €/WE. Die Ermittlung wurde im Wesentlichen durch die Wohnungsbestände und deren zugrundeliegenden anteiligen Personalkosten ermittelt. Im Berichtsjahr 2020 wurde ein neuer Betriebsabrechnungsbogen (BAB) im Unternehmen, um den Unternehmenserfolg in den jeweiligen Bereichen in Sinne einer Kosten- und Leistungsrechnung, welche zur nachträglichen Kostenkontrollrechnung dient, implementiert. Die Verwaltungskosten für den Wohnungsbestand der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH konnten somit zielgerichtet erfasst werden. Die Verwaltungskosten für das Berichtsjahr 2020 betragen somit 588,0 €/WE. Für das kommende Geschäftsjahr wird mit einer leichten Erhöhung der Verwaltungskosten gerechnet, dies begründet sich vor allem durch die angestrebte Mitarbeiterverstärkung in den Bereichen des kaufmännischen und des technischen Bestandsmanagements, sowie einer tariflichen Erhöhung der Gehälter.

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter	Vollbeschäftigte		Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	20	(VJ. 21)	2	(VJ. 2)
Auszubildende	6	(VJ. 7)	0	(VJ. 0)
Technische Mitarbeiter	5	(VJ. 4)	0	(VJ. 0)
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte etc.	7	(VJ. 7)	5	(VJ. 5)
Stand 31. Dezember 2020	38	(VJ. 39)	7	(VJ. 7)

2. (Ersatz-)Neubau von Mietwohnungen, Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes

a. Abbruch

•	3 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit in der Würzburger Straße 199 / Soldnerstraße 2

Baubeginn: 02.11.2020, Fertigstellung: voraussichtlich 30.04.2021

b. Neubaumaßnahmen

•	28 Wohneinheiten in der Magazinstraße 7-9 (öffentlich geförderter Wohnraum nach EOF)

Baubeginn 01.10.2019 - Fertigstellung Dezember 2020

c. Modernisierungs-/Umbaumaßnahmen

Vor allem mit Erneuerung der Versorgungsleitungen, Einbau von Bädern, Zentralheizungen und Fenstern, Grundrissoptimierungen, Balkonanbauten, WDVS.

•	20 Wohneinheiten in der Komotauer Straße 6 - 8

(16 WE Bestandssanierung, 4 WE neu Dachaufstockung)

Baubeginn 01.07.2019 - Fertigstellung 31.03.2020

•	28 Wohneinheiten in der Kalbsiedlung (energetische Modernisierung, WDVS)

Baubeginn 01.06.2020 - Fertigstellung 17.11.2020

•	20 Wohneinheiten in der Leibnizstraße 22 - 24

(16 WE Bestandssanierung, 4 WE neu Dachaufstockung)

Baubeginn 04.05.2020 - Fertigstellung Dachgeschosswohnungen: 26.02.2021

•	11 Einzelmodernisierungen (Küche, Bad, Etagenheizung) in diversen Häusern

d. Instandhaltung/Instandsetzung

Im Jahr 2020 wurden für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 1.854,2 T€ (VJ: 2.074,1 T€) aufgewendet. Ein wesentlicher Anteil an den Instandhaltungskosten in Höhe von 478,7 T€ (VJ: 781,0 T€) betreffen die energetischen Ertüchtigungen der Wohnungen in Fürth-Kalbsiedlung. Die weiteren Instandsetzungsmaßnahmen betreffen die Reparatur beziehungsweise Erneuerung der Elektro-/Sanitär-/Heizungsinstallation, Fenster und Türen, Schönheitsreparaturen, Außenanlagen inkl. (Feuerwehr-) Zufahrten, Garagen, Aufzüge etc..

Im kommenden Geschäftsjahr geht die Geschäftsführung davon aus, dass mit ähnlichen Instandhaltungskosten zu rechnen ist.

e. Verkäufe aus dem Anlagevermögen

Im Geschäftsjahr 2020 wurden 3 Wohnungen mit einem Ertrag in Höhe von 676,2 T€ verkauft. (VJ: 674,0 T€).

f. Erwerbe im Anlagevermögen

Im Berichtsjahr wurden nachfolgende Erwerbe getätigt bzw. abgeschlossen:

Ankauf 1:

Wohnbaugrundstück in Fürth-Stadeln, hier wurde im Berichtsjahr die zweite Kaufpreistranche bezahlt, sodass der Lasten- / Nutzenübergang zum 29.01.2020 erfolgte.

Der Gesamtkaufpreis betrug 240,0 T€ zzgl. Kaufnebenkosten.

Ankauf 2:

Wohnbaugrundstück in Fürth-Hardhöhe, der Kaufvertragsabschluss erfolgte im Vorjahr, die zweite und letzte Kaufpreistranche erfolgte im Berichtsjahr, sodass der Lasten- / Nutzenübergang zum Mai 2020 mit einem Gesamtkaufpreis in Höhe von 298,0 T€ zzgl. Kaufnebenkosten erfolgte.

Ankauf 3:

Mehrfamilienwohnhaus mit gemischter Nutzung in Fürth-Innenstadt zu einem Kaufpreis in Höhe von 1.381,2 T€ zzgl. Kaufnebenkosten.

Hinweis:

Auf dem Wohnbaugrundstück (Ankauf 1) wird derzeit ein Neubau mit 9 öffentlich geförderten Wohnungen errichtet.

Auf dem Wohnbaugrundstück (Ankauf 2) wird im kommenden Geschäftsjahr mit dem Bau von weiteren 29 öffentlich geförderten Wohnungen begonnen.

Die Geschäftsführung wird auch in Zukunft versuchen, weitere Wohnbaugrundstücke zur Neubebauung für öffentlich gefördertem Wohnraum zu erwerben. Zudem soll durch Zukauf von Bestandsimmobilien, hier bevorzug Mehrfamilienhäuser welche zum Portfolio der Gesellschaft passen, der Wohnungsbestand kontinuierlich und zielgerichtet erweitert werden. Für das kommende Berichtsjahr sind bereits die ersten Angebote in der Prüfung, sodass die Geschäftsführung davon ausgeht, dass auch im kommenden Berichtsjahr der Wohnungsbestand durch Zukäufe erfolgreich erweitert werden kann.

g. Verwaltungsbetreuung für Dritte

Im Bereich der Fremdverwaltung für Dritte wurden im vergangenen Geschäftsjahr 368 Wohn- und Gewerbeeinheiten verwaltet, darin werden größtenteils private Investoren abgebildet. Ab dem Wirtschaftsjahr 2020 erfolgt eine Unterteilung in Verwaltungsbetreuung für Dritte und der Geschäftsbesorgung für Dritte, da dieser Bereich im Unternehmen immer mehr an Bedeutung gewinnt. Grundsätzlich unterscheiden sich die beiden Bereiche darin, dass in der Verwaltungsbetreuung für Dritte Stiftungen, private und institutionelle Anleger verwaltet und im Bereich der Geschäftsbesorgung für Dritte verbundene Unternehmen abgebildet werden. Durch die neue Aufteilung gibt es im Bereich der Verwaltungsbetreuung für Dritte Verschiebungen, da in diesem Bereich auch Verwaltungen im Sinne der Geschäftsbesorgung mit abgebildet wurden, sodass der Vorjahreswert von 368 verwalteten Wohn- und Gewerbeeinheiten auf 288 Einheiten sinkt. Des Weiteren werden ab dem Geschäftsjahr 2020 auch die verwalteten Stellplätze, Garagen und sonstige Räume mit dargestellt, sodass sich nachfolgendes Gesamtbild ergibt.

Die Gesellschaft verwaltet zum 31.12.2020 nachfolgende Einheiten:

Einheiten zum 31.12.2020		Vorjahreswerte zum 31.12.2019
Wohneinheiten	464	Wohneinheiten	250
Gewerbeeinheiten	48	Gewerbeeinheiten	38
Stellplätze	204	Stellplätze	90
Garagen	160	Garagen	141
Sonstige Einheiten	60	Sonstige Einheiten	59
Gesamt:	595	Gesamt:	367

In der Ermittlung der zu verwaltenden Einheiten wurden 7 Garagen als eine Einheit angesetzt. Insgesamt haben sich gegenüber dem Vorjahr die zu verwaltenden Einheiten um 228 Einheiten auf 595 Einheiten erhöht. Stellplätze wurden bei der Ermittlung nicht angesetzt.

Der saldierte Zugang von 214 Wohneinheiten und 10 gewerblichen Einheiten resultiert aus dem Abschluss neuer Verwaltungsverträge. Dem gegenüber stehen Abgänge durch einvernehmlich geschlossene Aufhebungsverträge.

Die Erlöse aus der Verwaltungsbetreuung für Dritte betrugen im Berichtszeitraum insgesamt 337,7 T€. Hierin enthalten sind letztmalige Erträge aus der WEG-Verwaltung in Höhe von 89,4 T€. Ein weiterer Wesentlicher Anteil ist durch Provisionen für die Vermietungsdienstleistung in Höhe von 69,9 T€ (VJ: 24,7 T€) angefallen.

Der wesentliche Teil der Provisionen wurde durch Erstvermietung erzielt.

Hinweis: Die Zahlung der Provisionen erfolgt durch die jeweiligen Eigentümer.

Das Unternehmen wurde im Geschäftsjahr bereits aktiv tätig, einzelne Einheiten, welche nicht mehr zur unternehmerischen Neuausrichtung passen, wurden im Einvernehmen mit den Kunden aufgelöst bzw. gekündigt. Aufgrund der Zugänge an Verwaltungsverträgen konnte insgesamt betrachtet die Situation für das Unternehmen deutlich verbessert werden. Das hierdurch entstehende Potenzial, soll im Zuge der strategischen Neuausrichtung durch weitere Einheiten ergänzt werden, welche zur Kernkompetenz des Unternehmens passen, um langfristig Einnahmen sicher zu stellen.

Die Geschäftsführung ist mit der Entwicklung zufrieden und wird versuchen dieses Geschäftsfeld weiter auszubauen.

h. Geschäftsbesorgung für Dritte

Die Gesellschaft verwaltet zum 31.12.2020 nachfolgende Einheiten:

Einheiten zum 31.12.2020		Vorjahreswerte zum 31.12.2019
Wohneinheiten	928	Wohneinheiten	926
Gewerbeeinheiten	27	Gewerbeeinheiten	33
Stellplätze	271	Stellplätze	267
Garagen	77	Garagen	77
Sonstige Einheiten	16	Sonstige Einheiten	16
Gesamt:	982	Gesamt:	986

In der Ermittlung der zu verwaltenden Einheiten wurden 7 Garagen als eine Einheit angesetzt. Insgesamt haben sich gegenüber dem Vorjahr die zu verwaltenden Einheiten um 4 Einheiten auf 982 Einheiten reduziert. Stellplätze wurden bei der Ermittlung nicht angesetzt.

Die Erhöhung der Wohneinheiten resultiert aus dem Zugang von zwei Doppelhaushälften aus dem Bestand der König Ludwig III. und Königin Marie Therese Goldene Hochzeitsstiftung. Hieraus resultiert auch der Zugang von 4 Stellplätzen.

Die Veränderung der gewerblichen Einheiten resultiert zum einem aus dem Zugang einer Einheit in Fürth-Bislohe und zum anderen aus dem Abgang von 7 Einheiten in Fürth-Stadeln.

Die Erlöse aus der Geschäftsbesorgung für Dritte betrugen im Berichtszeitraum 453,4 T€.

Die Geschäftsführung ist mit der Entwicklung zufrieden. Ein offensiver Ausbau dieses Geschäftsfeldes ist nicht geplant.

III. Lage

Die Steuerung der Gesellschaft erfolgt neben dem Wirtschaftsplan mit weiteren Steuerungselementen, wie ein Kennzahlen Reporting, Risikomanagementsystem, Ermittlungstools, Kompetenzregelungen etc..

a. Eigenkapitalquote

Zum 31.12.2020 beträgt die Eigenkapitalquote 34,50 % (VJ: 34,30 %) und liegt über den prognostizierten Erwartungen. Für das kommende Geschäftsjahr wird eine Eigenkapitalquote in Höhe von 32,70 % prognostiziert. Der Rückgang der Eigenkapitalquote resultiert daher, dass im kommenden Wirtschaftsjahr Bauinvestitionen in Höhe von ca. 15.444,0 T€ erfolgen, welche zu einem Großteil mit ca. 12.000,0 T€ fremdfinanziert werden. Da ein nicht unwesentlicher Teil der Zuschüsse aus den aufgenommenen Fremdmitteln erst im darauffolgenden Jahr zum Tragen kommt, wird sich die Eigenkapitalquote im Wirtschaftsjahr 2021 vorerst um ca. 1,80 % reduzieren.

b. Eigenkapitalrendite / Eigenkapitalrentabilität

Zum 31.12.2020 beträgt die Eigenkapitalrentabilität 8,68 % (VJ: 7,73 %) und liegt über den prognostizierten Erwartungen. Für das kommende Geschäftsjahr wird eine Eigenkapitalrentabilität in Höhe von 9,52 % prognostiziert, welches im Wesentlichen aus dem prognostizierten Jahresüberschuss resultiert.

c. Gesamtkapitalrendite

Zum 31.12.2020 beträgt die Gesamtkapitalrentabilität 3,81 % (Vorjahr 3,68 %) und liegt über den Erwartungen. Für das kommende Geschäftsjahr wird eine Gesamtkapitalrentabilität in Höhe von 3,92 % prognostiziert.

d. Jährliche Instandhaltungskosten pro qm Wfl.

Zum 31.12.2020 betragen die Instandhaltungskosten 16,42 €/ m ² Wohn- u. Nutzfläche (VJ: 19,21 €/ m ² Wohn- u. Nutzfläche), dies entspricht den Erwartungen. Für das Folgejahr werden ähnliche Instandhaltungskosten je m ² Wohn- u. Nutzfläche prognostiziert.

e. Leerstandsquote

Zum Stichtag 31.12.2020 waren 65 Wohnungen nicht vermietet, davon 18 Wohnungen im ungewolltem Leerstand.

Diese setzen sich wie folgt zusammen:

28 Wohnungen aus dem Neubau in der Magazinstraße 7 - 9. Hier erfolgte am 30.12.2020 die Abnahme des Gebäudes, somit waren die 28 Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bezugsfähig. Aufgrund dessen sind diese Wohnungen in der Berechnung der Leerstandsquote zu berücksichtigen.

19 Wohneinheiten stehen aufgrund von Abbruch / Rückbaumaßnahmen leer.

6 Wohnungen wurden zum Stichtag modernisiert.

Lediglich 12 Wohnungen standen aufgrund von laufenden Instandhaltungsmaßnahmen zur Neuvermietung - ungewollt - leer. Zum 31.12.2020 waren bei allen 12 Wohnungen bereits Anschlussmietverträge begründet.

Die Leerstandsquote beträgt somit 3,67 % (VJ: 1,71 %) bzw. 1,00 % (VJ: 0,46 %) ungewollter Leerstand.

Für das kommende Geschäftsjahr wird eine Leerstandsquote in Höhe von 2,00 % prognostiziert.

f. Kapitaldienstdeckung

Zum 31.12.2020 beträgt die Kapitaldienstdeckung 62,32 % inkl. Sondertilgung. Der Anstieg der Kapitaldienstdeckung kommt aus den Tilgungen für kurzfristige Darlehen in Höhe von 2.300,0 T€. Bereinigt um die kurzfristigen Tilgungen beträgt die ordentliche Kapitaldienstdeckung für das Berichtsjahr 35,26 % (VJ: 34,86 %) und liegt somit in einen vertretbaren und wohnungswirtschaftlich üblichen Rahmen. Für das Folgejahr wird eine Kapitaldienstdeckung in Höhe von ca. 35,51 % prognostiziert, und eine Kapitaldienstdeckung inkl. außerplanmäßigen Tilgungen in Höhe von ca. 1.100,0 T€, somit 47,91 %.

Die vorgenannten finanziellen Leistungsindikatoren für die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH sind in der nachfolgenden Übersicht zusammenfassend dargestellt:

Kennzahlen		Vorjahreswert 2019	Ist-Wert 2020	Prognose-Wert für 2021
Eigenkapitalquote	%	34,30	34,50	32,70
Eigenkapitalrentabilität	%	7,73	8,68	9,52
Gesamtkapitalrentabilität	%	3,68	3,81	3,92
Leerstandsquote	%	1,71	3,59	2,00
Instandhaltungsaufw. Ø	€/qm	16,84	14,66	14,66
Kapitaldienstdeckung	%	34,86	35,26	35,51

1. Ertragslage

Die Ertragslage ist vom Kerngeschäft - der Hausbewirtschaftung - geprägt und war auch im Berichtsjahr zufriedenstellend. Die durchschnittliche monatliche Kaltmiete für Wohn- und Nutzflächen betrug im Berichtsjahr 5,55 €/m ² Wohn- u. Nutzfläche und sank somit gegenüber dem Vorjahr um 0,05 €/m ² Wohn- u. Nutzfläche. Grund hierfür ist im Wesentlichen die Fertigstellung der Neubauwohnungen in Fürth-Kalbsiedlung zum 30.12.2020, da die Flächen - Stichtagsbezogen - mitberücksichtigt werden, aber noch keine Mietzahlungen zugrunde liegen. Darüber hinaus hat die Gesellschaft aufgrund der Corona-Pandemie im Berichtsjahr auf Mieterhöhungen verzichtet, um die Mieterinnen und Mieter nicht weiter zusätzlich zu belasten.

Unter dem Unterpunkt "e: Mieten und Nutzgebühren" wird die Entwicklung der Nettokaltmieten dargestellt.

Die Ertragslage des Unternehmens wird seitens der Geschäftsführung als zufriedenstellend bezeichnet. Die Gremien werden durchlaufende Berichterstattung, insbesondere über die Entwicklung des Unternehmens anhand der Quartalsberichte regelmäßig informiert.

a. Umsatzentwicklung

Im Geschäftsjahr 2020 haben sich die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (abzgl. Erlösschmälerungen) aufgrund der im Berichtszeitraum fertiggestellten Modernisierungsmaßnahmen und Neubaumaßnahmen, sowie dem Zukauf von 7 WE und 3 gewerblichen Einheiten um 282,0 T€ auf 11.559,8 T€ (Vorjahr: 11.277,8 T€) erhöht. Die geringe Erhöhung der Umsatzerlöse ist darauf zurück zu führen, dass aufgrund der Corona-Pandemie entschieden wurde keine Mieterhöhungen im Wohnungsbestand durch zu führen. Für 2021 werden aufgrund von geringen Mietanpassungen, fertiggestellten Modernisierungsmaßnahmen im Bestand Fürth-Kalbsiedlung und Fürth-Hardhöhe sowie dem Erstbezug der Neubaumaßnahme in Fürth-Kalbsiedlung und Fürth-Stadeln steigende Umsatzerlöse erwartet.

Darüber hinaus werden Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit generiert, diese haben sich im Berichtsjahr um 125,4 T€ auf 1.118,9 T€ (Vorjahr: 993,5 T€) erhöht. Im Wesentlichen ist die Erhöhung darauf zurück zu führen, dass zum einen der zu verwaltende Wohnungsbestand im Bereich der Verwaltung für Dritte zugenommen hat und zum anderen die gestiegenen Provisionen sich positiv auswirken. Für 2021 werden aufgrund der geplanten Maßnahmen auch in Bereich der Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit, steigende Umsätze erwartet.

Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen haben sich im Berichtszeitraum um 4,1 T€ auf 170,6 T€ (Vorjahr: 174,7 T€) verringert. Zwar sind die Erlöse durch den Zukauf einer Photovoltaikanlage von 57,1 T€ auf 72,8 T€ angestiegen, jedoch haben sich die Provisionszahlungen aus dem Vertrieb von verbundenen Unternehmen reduziert, was im Ergebnis eine Reduzierung der Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen nach sich zieht. Für 2021 geht die Geschäftsführung davon aus, dass sich die Umsatzerlöse weiter reduzieren.

b. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich im Wesentlichen zusammen aus Gewinnen von Objektverkäufen des Anlagevermögens in Höhe von 676,2 T€, sowie der Erstattung von Mietminderungen durch ein Bauunternehmen in Höhe von 24,9 T€. Die betrieblichen Erträge haben sich im Berichtszeitraum um 100,6 T€ auf 779,6 T€ (Vorjahr: 880,2 T€) verringert. Für 2021 rechnet die Geschäftsführung mit sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 750,0 T€.

c. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen haben sich im Berichtszeitraum um 100,8 T€ auf -4.891,8 T€ (VJ: -4.992,6 T€) reduziert, was sich im Ergebnis positiv auswirkt. Jedoch ist im Bereich der Aufwendungen für Instandhaltung 1.356,6 T€ (VJ: 1.272,1 T€) eine Steigerung in Höhe von 84,5 T€ zu verzeichnen, was 6,64 % entspricht und somit die gestiegenen Marktpreise wiederspiegelt. Im Bereich der Erhaltungsaufwendungen der Objekte in der Kalbsiedlung ist im Berichtsjahr eine Reduzierung in Höhe von 302,3 T€ auf Investitionskosten in Höhe von 478,7 T€ (VJ: 781,0 T€) zu verzeichnen, was darin begründet ist, dass nur 2 Wohnblöcke energetisch ertüchtigt wurden.

Bei den insgesamt 11 Wohnblöcken werden jedes Jahr 2 Wohnblöcke energetisch ertüchtigt, sodass die gesamte Maßnahme bis ca. 2023 andauern wird. Die Geschäftsführung prognostiziert für das Jahr 2021 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen in Höhe von 4.510,0 T€.

d. Jahresergebnis:

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres setzt sich wie folgt zusammen:

Jahresergebnis	2020 T€	2019 T€
Hausbewirtschaftung	2.015,9	375,5
Baubetreuung	57,8	82,8
Verwaltungsbetreuung	-160,0	476,6
Betriebsergebnis	1.913,7	934,9
Kapitaldisposition	11,2	1,5
Sonstiger Bereich	379,6	941,1
Steuern von Einkommen und Ertrag	-34,7	-136,3
Jahresüberschuss	2.269,8	1.741,2

Im Zuge der Implementierung des neuen Betriebsabrechnungsbogens wird in der vorstehenden Übersicht deutlich, dass der wesentliche Erfolg des Unternehmens aus der Hausbewirtschaftung stammt. Unter dem Punkt Verwaltungsbetreuung ist zu erkennen, dass dieser Bereich im Berichtsjahr nicht zum Unternehmenserfolg beigetragen hat. Dies lag daran, dass das Unternehmen im Berichtsjahr eine notwendige Reorganisierung der zu verwaltenden Bestände, Aufgaben und Tätigkeiten, sowie personelle Veränderungen durchgeführt hat. Die Abteilung Verwaltungsbetreuung wurde zum 01.01.2021 personell neu besetzt und die zu verwaltenden Einheiten neu strukturiert. Die Geschäftsführung rechnet damit, dass ab dem Wirtschaftsjahr 2022 die Restrukturierung greift und somit mit einem entsprechendem Beitrag zum Unternehmenserfolg zu rechnen ist.

e. Mieten und Nutzungsgebühren

Die durchschnittliche Miete je m ² Wohn- u. Nutzfläche beträgt im Berichtsjahr 5,55 € und liegt somit deutlich unterhalb der durchschnittlichen Miete in der Stadt Fürth. Der Mietenspiegel der Stadt Fürth weist zum 01.12.2020 eine durchschnittliche Miete von 7,75 €/m ² aus.

Nachstehend die Veränderung der durchschnittlichen Miete je Wohn- u. Nutzfläche von 2015 bis 2020:

Jahr	€/m ² Wohn- u. Nutzfläche	prozentuale Steigerung p.a.
2020	5,55 €	- 0,89 %
2019	5,60 €	+ 1,63 %
2018	5,51 €	+ 2,80 %
2017	5,36 €	+ 1,52 %
2016	5,28 €	+ 1,15 %
2015	5,22 €	BASIS

Die Mieten stiegen somit von 2015 bis 2020 um 6,32 %. Im Vergleich stieg der Verbraucherpreisindex für Mietwohnraum um 6,95 % an. Daraus ist eindeutig zu erkennen, dass das Unternehmen in den vergangenen 6 Jahren keine wesentlichen Mietanpassungen durchgeführt hat und somit lediglich der finanzielle Wertausgleich im Zuge der Inflation stattgefunden hat. Die Mieten sind die wichtigste Einnahmenquelle der Gesellschaft. Diese werden so kalkuliert, dass die Wirtschaftlichkeit nachhaltig gegeben ist und zukünftig anstehende Investitionen hieraus finanziert werden können.

Die Geschäftsführung schätzt die Ertragslage als zufriedenstellend ein. Dennoch muss in den nächsten Jahren verstärkt darauf geachtet werden, die Ertragslage weiter zu verbessern um die zukünftigen Investitionen stemmen zu können.

2. Finanzlage

Die finanzielle Lage der Gesellschaft stellte im Berichtsjahr, zu jederzeit sicher, dass die finanziellen Verpflichtungen vollständig und zeitgerecht erfüllt werden konnten.

a. Kapitalstruktur

Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Die Eigenkapitalquote beträgt 34,50 %. Die Gesamtkapitalrentabilität beträgt im Geschäftsjahr 3,81 %. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betreffen in der Regel langfristige Objektfinanzierungsmittel. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden bei freifinanzierten Objekten i. d. R. auf 10 Jahre gesichert und bei öffentlich geförderten Objekten auf 25 Jahre. Aufgrund der kontinuierlichen Investitionsstrategie wird insbesondere ein Augenmerkt darauf gelegt, dass kein erhöhtes "negatives" Zinsänderungsrisiko in der Zukunft auf zur Prolongation anstehende Finanzverbindlichkeiten entstehen. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich durch planmäßige Tilgungen in Höhe von 4.616,6 T€ und außerplanmäßige Tilgungen in Höhe von 35,3 T€, somit um insgesamt 4.651,9 T€ in Berichtsjahr verringert. Diesen stehen Neuaufnahmen in Höhe von insgesamt 7.656,9 T€ entgegen.

Die Finanzierung für den Ankauf-, Neubau-, Umbau- und die Modernisierungsmaßnahmen werden größtenteils mit Förder- und Fremdmitteln finanziert. Die laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Wohnungsbestandes werden durch Eigenmittel und wenn möglich durch Förderprogramme finanziert.

Cashflow nach DVFA/SG

Der Cashflow der Gesellschaft nach DVFA/SG hat sich gegenüber dem Vorjahr von 4.449,0 T€ um 353,4 T€ auf 4.802,4 T€ erhöht.

b. Investitionen

Die Kosten für Bauinvestitionen (Ankauf, Neubau, Umbau, Modernisierung, Instandhaltung, Instandsetzung und Ankauf PV-Anlage) im Geschäftsjahr 2020 betrugen insgesamt rund 12.287,0 T€ (VJ: 6.951,4 T€). Für das kommende Berichtsjahr ist mit Bauinvestitionen in Höhe von 15.695,0 T€ zzgl. Instandhaltung und Instandsetzung mit 1.850,0 T€, somit gesamt 17.545,0 T€ zu rechnen.

Die Bauinvestitionen in den eigenen Wohnungsbestand setzen sich wie folgt zusammen:

Ankaufsaktivitäten in Höhe von 2.002,9 T€, Neubauten in Höhe von 5.097,4 T€, den saldierten Modernisierungszugängen in Höhe von 3.257,5 T€, die Instandhaltungen / Instandsetzung in Höhe von 1.854,2 T€, sowie dem Ankauf einer Photovoltaikanlage in Höhe von netto 75,0 T€.

Insbesondere durch Investitionen in den Neubau und der Modernisierung bestehender Wohnungen ergeben sich hohe Investitionskosten. Neubaumaßnahmen werden derzeit ausschließlich mit Mitteln der Bayerischen Landesboden Bank (Bayern Labo) finanziert, welche im Antragsverfahren über die Regierung von Mittelfranken geprüft und freigegeben werden. Diese Finanzierungsart ist nur beim Bau von öffentlich geförderten Wohnungen möglich, sogenannte einkommensorientierte Wohnungen (EOF). Des Weiteren werden Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ergänzend mit in Anspruch genommen, da hier ebenfalls ein Zuschuss (je nach Erreichung einer bestimmten energetischen Klassifizierung) gewährt wird. Die Mittel der KfW werden beim Neubau direkt über die Bayern Labo mit beantragt.

Im Investitionsbereich der Modernisierungen des vorhandenen Wohnungsbestandes greift die Gesellschaft bevorzugt auf Mittel der KfW zurück, da hier hohe Tilgungszuschüsse zu erwarten sind. Ergänzend werden ggfs. je nach Finanzierungsbedarf weitere Kapitalmarktmittel in Anspruch genommen. Die Mittel für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen werden über die regionalen Banken beantragt und ausbezahlt.

Zum Abschlussstichtag bestehen wesentliche Investitionsverpflichtungen in Höhe von 65,0 T€ für baulichen Maßnahmen, welche über das Berichtsjahr hinausgehen und somit erst im Folgejahr fertiggestellt werden können.

c. Liquidität

Die Zahlungsströme des Berichtsjahres setzten sich aus den nachfolgend dargestellten Cashflows zusammen.

Kapitalflussrechnung	2020 T€	2019 T€
Finanzmittelbestand zum 1.1.	1.085,0	846,3
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	6.038,1	4.143,8
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-10.200,0	-4.065,9
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	3.843,6	160,8
Finanzmittelbestand zum 31.12.	766,7	1.085,0

Insgesamt ergab sich somit ein Abfluss von Zahlungsmitteln in Höhe von 318,3 T€. Der zum 31.12.2020 verbleibende Finanzmittelbestand in Höhe von 766,7 T€ wird im Geschäftsjahr 2021 überwiegend für die Instandhaltung / Instandsetzung, Modernisierung und für den Neubau eingesetzt.

Der Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von 6.038,1 T€ (VJ: 4.143,8 T€) zeichnet das Ergebnis der operativen Tätigkeit wieder

Der Mittelabfluss für Investitionen in Höhe von -10.200,0 T€ (VJ: -4.065,9 T€) resultiert aus Ausgaben für Maßnahmen - Modernisierung / Neubau - in den Wohnungsbestand des Unternehmens.

Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 3.843,6 T€ (VJ: 160,8 T€) resultiert aus Einzahlung aus der Valutierung von Darlehen für getätigten Investitionen im Bereich der Modernisierung und des Neubaus.

Für die in 2021 anstehenden Investitionen werden Darlehen in Höhe von ca. 11.885,6 T€ aufgenommen.

Die Liquidität unserer Gesellschaft ist zufriedenstellend. Es sind derzeit und für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen unverändert ausreichend Kreditlinien zur Verfügung.

Am Bilanzstichtag bestanden freie Kreditlinien in Höhe von 500,0 T€.

Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben.

3. Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Gesellschaft stellt sich wie folgt dar.

Die Bilanzsumme ist von 70.788,8 T€ (31.12.2019) auf 76.948,3 T€ (31.12.2020) gestiegen und stellt somit eine Erhöhung um 6.159,5 T€ zum Vorjahr dar.

Vermögensstruktur

Vermögensstruktur	Anteil	31.12.2020 T€	Anteil	31.12.2019 T€
Langfristige Investitionen	93,1 %	71.665,3	91,7 %	64.883,5
Kurzfristiges Vermögen	6,9 %	5.283,0	8,3 %	5.905,3
Gesamtvermögen/Bilanzsumme	100,0 %	76.948,3	100,0 %	70.788,8

Die langfristigen Investitionen in Höhe von 71.665,3 T€ betragen 93,1 % der Bilanzsumme. Die langfristigen Investitionen veränderten sich aufgrund der Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen. Dem stehen planmäßige Abschreibungen gegenüber.

Beim Umlaufvermögen verringerten sich insbesondere die Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Kapitalstruktur

Kapitalstruktur	Anteil	31.12.2020 T€	Anteil	31.12.2019 T€
Eigenkapital	34,5 %	26.552,3	34,3 %	24.282,5
Langfristiges Fremdkapital	58,1 %	44.691,5	59,0 %	41.780,4
Sonstige kurzfristige Passiva	7,4 %	5.704,5	6,7 %	4.725,9
Gesamtkapital/Bilanzsumme	100,0 %	76.948,3	100,0 %	70.788,8

a. Anlagevermögen

Die Gesellschaft hat zum Bilanzstichtag ein Sachanlagevermögen in Höhe von 70.825,8 T€ (VJ: 64.007,4 T€). Dies entspricht einem Anteil von 92,04 % (Vorjahr 90,4 %) der Bilanzsumme. Die Veränderungen des Anlagevermögens sind im Wesentlichen auf aktivierte Neubau- und Modernisierungskosten, sowie den Ankauf von Objekten zurück zu führen. Dem stehen im Wesentlichen Abschreibungen gegenüber.

b. Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen, das sich insbesondere aus unfertigen Leistungen, Forderungen und flüssigen Mitteln und Bausparguthaben zusammensetzt, ist bei der Gesellschaft zum 31.12.2020 mit 5.283,0 T€ (VJ: 5.905,3 T€) bilanziert. Die Reduzierung des Umlaufvermögens ist maßgeblich auf die Reduzierung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen zurück zu führen.

c. Eigenkapital

Aufgrund des Jahresüberschusses in Höhe von 2.269,8 T€ ist das Eigenkapital der Gesellschaft auf 26.552,3 T€ (VJ: 24.282,5 T€) gestiegen.

d. Fremdkapital

In den Verbindlichkeiten sind in Wesentlichen Finanzierungsmittel von Kreditinstituten und anderen Kreditgebern ausgewiesen. Dem Zugang an Finanzierungsmitteln aus Neuvalutierungen in Höhe von 7.656,9 T€ stehen planmäßige Tilgungen in Höhe von 4.616,5 T€ und außerplanmäßige Tilgungen in Höhe von 35,3 T€ gegenüber.

Die langfristigen Investitionen sowie Bauvorbereitungskosten, werden durch Eigenmittel und langfristigen Objektfinanzierungsmitteln fast vollständig gedeckt.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet.

Die Deutsche Bundesbank hat der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mit Schreiben vom 30.11.2020 die Notenbankfähigkeit bis 27.11.2021 bestätigt. Die positive Beurteilung unterstreicht die gesunde wirtschaftliche Lage der Gesellschaft. Damit schaffen wir gegenüber Gläubigern und Partnern Vertrauen.

Die Geschäftsführung der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens aufgrund des vorliegenden Jahresabschlusses positiv, sodass auch weiterhin der Durchführung künftiger Aufgaben und Maßnahmen nichts entgegensteht.

IV. Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Jahresüberschuss

Der Jahresüberschuss belief sich im Geschäftsjahr 2020 auf 2.269,8 T€ (VJ: 1.741,2 T€). Die Abweichung zu den prognostizierten 230,0 T€ ist im Wesentlichen auf die Umplanungen im Bereich der Modernisierung des Objektes Fürth-Oberfürberg zurück zu führen. Hier waren Instandhaltungsinvestitionen in Höhe von ca. 1.900,0 T€ geplant. Durch die Umplanung der Modernisierung in ein energetisches Gesamtkonzept, können die Investitionen nun aktiviert werden, sodass diese nicht in dem Aufwand zum Tragen kommen.

Für 2021 wird gemäß der Unternehmensplanung ein Jahresüberschuss von 2.635,9 T€ erwartet.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Bezüglich der Steuerung der Gesellschaft beobachteten finanziellen Leistungsindikatoren verweisen wir auf die allgemeinen Ausführungen hierzu unter III. Lage der Gesellschaft sowie auf C. I. Prognosebericht.

Nicht Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH sind ein wesentlicher Teil des Unternehmenserfolges. Ihre Identifikation mit dem Unternehmen und ihr Engagement für dessen Ziele leisten den entscheidenden Beitrag zum Unternehmenserfolg. Mit einer durchschnittlichen Zugehörigkeit zum Unternehmen von 9 Jahren zeigt der Mitarbeiterstamm der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH Beständigkeit, aber weist auch auf die in den vorhergehenden Jahren zunehmende Verjüngung hin. Der strategische Ansatz pro Jahr 2-3 jungen Menschen die Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann im Unternehmen zu ermöglichen trägt Früchte. Im kommenden Berichtsjahr werden 3 Auszubildende ihre Ausbildung abschließen. Die Geschäftsführung hat hierfür bereits die ersten Gespräche für eine befristete Übernahme - nach erfolgreich absolvierter Ausbildung - geführt und die notwendigen Maßnahmen ergriffen. Insgesamt haben rund die Hälfte der Mitarbeiter ihre Berufsausbildung bei der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH durchlaufen. Die Geschäftsführung hält an dieser Strategie weiterhin fest und sichert somit den notwendigen Nachwuchs und die hieraus resultierende Kompetenz das Unternehmen auch in Zukunft dynamisch und schlagfertig weiterzuentwickeln.

Die Mitarbeiterfluktuation im Berichtsjahr betrug 12,82 % (VJ: 5,41%). Die scheinbar hohe Fluktuation ist im Wesentlichen auf die im Jahr 2020 begonnene Reorganisierung zurückzuführen. Im Berichtsjahr wurde das Geschäftsfeld Wohnungseigentumsverwaltung (WEG) eingestellt und das Geschäftsfeld Fremdverwaltung für Dritte einer grundlegenden Neuorganisierung unterzogen, sodass dieses Geschäftsfeld in den kommenden Jahren eine entsprechende Wachstumschance hat. Gerade im Bereich Wohnungsverwaltung für Dritte, welche öffentlich geförderten Wohnraum (EOF geförderte Wohnungen) zu verwalten haben, sieht man in Zukunft entsprechende Wachstumschancen, da dieser spezielle Bereich auf dem freien Markt kaum Anklang findet, weil hier besondere Vorgaben seitens der Regierung von Mittelfranken (Vergabe der einzelnen WE´s nach den Vorgaben des Bewilligungsbescheids), sowie Vorgaben der jeweiligen Kommune (Benennungs- und Belegungsrechte, Vergabe an die Personenkreise , etc.) einzuhalten sind. Das Unternehmen hat aufgrund der vorhandenen Kernkompetenzen entsprechend geschulte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, welche im Umgang mit den rechtlichen Rahmenbedingungen, sowie mit der Vergabe dieser Wohnungen vertraut sind. Zudem erhöht das Unternehmen die Vermietungsquoten und hat somit entsprechend Einfluss auf die Vergabe dieser Wohnungen.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft im Berichtsjahr die Organisationsstruktur (Organigramm) auf die zukünftigen Belange und Berichtsjahr über eine 2. Leitungsebene, welche die strategischen und operativen Prozesse in den jeweiligen Abteilungen vereint. Die strukturelle Veränderung trägt vor allen dazu bei, die Transparenz der Ablauf- und Tätigkeitsprozesse weiter sichtbarer zu machen und trägt somit im Zuge der anstehenden Digitalisierung zu einer wesentlichen Vereinfachung der Prozesse bei.

Der Wohnungsbestand des Unternehmens ist zukunftsfähig und bereitet der Unternehmung dauerhafte Nachfrage. Die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH kann in Verbindung mit ihren Töchtern alle Schichten der Bevölkerung bedienen. Es ist davon auszugehen, dass dies auch in den Folgejahren fortbestand haben wird und somit weiterhin wesentlich zum Unternehmenserfolgt beiträgt.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Rückblickend auf den Prognosebericht des Vorjahres verlief das Jahr 2020 besser wie erwartet. Die positive Abweichung zu dem prognostizierten Jahresüberschuss in Höhe von 230,0 T€ konnte durch die Umplanung der angedachten Instandhaltungsinvestition, in eine energetische Modernisierungsmaßnahme des Objektes in Fürth-Oberfürberg realisiert werden.

Die geringfügigen Mietanpassungen wurden umgesetzt und auch die Modernisierungsstrategie weiterverfolgt. Das Geschäftsjahr konnte sogar über dem Niveau der Vorjahre abgeschlossen werden.

Die sich weiter stabilisierenden Finanzmärkte und der prognostizierte weitere Aufschwung in Verbindung mit einem moderaten Inflationsanstieg im Januar 2021 lassen positive Prognosen für die gesamte Wirtschaft und den Arbeitsmarkt zu.

Für die Gesellschaft sind diese Aussichten in Verbindung mit der demografischen Entwicklung und dem niedrigen Zinsniveau Anlass, mit der eingeschlagenen Neubau- und Modernisierungsstrategie fortzufahren, da die Nachfrage für günstige "geförderte" Neubauwohnungen, sowie modernisierte Wohnungen groß ist und sich die Nachhaltigkeit der Nachfrage nach modernisiertem Wohnraum gefestigt hat.

Aufgrund des nicht ausreichenden Angebots an preisgünstigen, freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen, will die Gesellschaft in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum durch Neubauten bereitstellen.

Für die beobachteten finanziellen Leistungsindikatoren erwartet die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH folgende Entwicklung:

Kennzahlen		Prognose-Wert für 2021
Eigenkapitalquote	%	32,70
Eigenkapitalrentabilität	%	9,52
Gesamtkapitalrentabilität	%	3,92
Leerstandsquote	%	2,0
Durchschnittliche Instandhaltungsaufwendungen	€/qm	14,66
Kapitaldienstdeckung	%	35,51

Die prognostizierte Eigenkapitalquote für das Jahr 2021 resultiert aus dem geplanten Jahresüberschuss in Höhe von 2.635,9 T€.

Die bis zur Abfassung des Lageberichtes zu verzeichnenden Entwicklungen im Hauptgeschäftsfeld Mietwohnungsverwaltung lassen für 2021 leicht steigende Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 340,0 T€ auf somit 11.900,0 T€ erwarten.

Aufgrund der Fortführung der umfassenden Instandhaltungsstrategie werden für 2021 insgesamt Instandhaltungsaufwendungen von 1.250,0 T€ bis 1.350,0 T€ erwartet.

Im Bereich der Modernisierungsstrategie werden für 2021 insgesamt Modernisierungsaufwendungen in Höhe von rund 10.000,0 T€ bis 11.000,0 T€ und im Bereich der Neubaustrategie werden insgesamt rund 5.000,0 T€ bis 5.500,0 T€ erwartet.

Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrunde gelegten Prämissen erwartet die Geschäftsführung ein positives Jahresergebnis in Höhe von 2.635,9 T€.

Die Gesellschaft strebt die Stärkung ihrer liquiden Mittel an. Modernisierungen, Instandhaltungen und Reparaturen an den eigenen Beständen werden weiterhin durchgeführt und nach Möglichkeit forciert. Im Jahr 2020 wurde die Modernisierung des Mehrfamilienhauses auf der Hardhöhe abgeschlossen. Die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eines weiteren Mehrfamilienhauses auf der Hardhöhe, wird in 2021 abgeschlossen und bei der Wohnanlage in Fürth-Oberfürberg wird im Jahr 2021 mit den Modernisierungsarbeiten begonnen. Des Weiteren wurde auch die Neubaumaßnahme in Fürth-Kalbsiedlung in 2020 abgeschlossen und im Jahr 2021 wird mit dem Neubau auf der Hardhöhe begonnen. Die öffentlichen Fördermittel sind bereits bewilligt, sodass die Finanzierung gesichert ist. Der vorzeitige Baumaßnahmenbeginn wurde ebenfalls erteilt.

Aufgrund der Prognose des Bayerischen Landesamtes für Statistik, Stand: 24.02.2021, ist bis zum Jahr 2030 mit einem stetigen Wachstum der Einwohnerzahl auszugehen. Durch die nach wie vor zunehmende Anzahl von Haushalten wird mit einer zusätzlichen Nachfrage, insbesondere nach Zwei- bis Vierzimmerwohnungen, ausgegangen.

Der in den letzten Jahren gewonnene wirtschaftliche Spielraum wird auch zukünftig im Sinne der positiven Entwicklung der Stadt Fürth genutzt werden. Aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie ist unseres Erachtens mit keinen wesentlichen Einschränkungen, da keinen Nennenswerte Mietausfälle oder Stundungsanfragen diesbezüglich vorliegen, für die angedachten zukünftigen Investitionen in den Wohnungsbestand zu rechnen. Aufgrund der hohen Zuschüsse gerade im Bereich der einkommensorientierten Förderung, muss versucht werden die Investitionsplanungen für Neubauten stärker zu forcieren und ggfs. über einen Betrachtungszeitraum von zwei bis drei Jahren vorab zu konkretisieren, da damit gerechnet werden muss, dass die aktuellen Subventionen / Zuschüsse aufgrund der besonderen Situation, welche den Bund- und Länderhaushalt im besonderem Maße belasten, nicht genehmigt werden.

Das Unternehmen hat es sich zum Ziel gesetzt, aus dem Kerngeschäft Hausbewirtschaftung zukünftig wieder das ertragsstärkste Geschäftsfeld zu entwickeln.

Der Bereich der WEG-Verwaltung wurde zum 31.12.2020 eingestellt. Für die Fortführung der Verwaltung konnte ein starker Partner im Bereich der WEG-Verwaltung gewonnen werden, der in die bestehenden Verträge eingetreten ist.

Im Rahmen von gezielten Modernisierungsmaßnahmen inklusive einiger Geschossaufstockungen verfolgt die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH die Strategie, mittelfristig von einer ausgewogenen Mieterklientel zu profitieren. Die verbleibenden Nachverdichtungsmöglichkeiten auf der Hardhöhe bieten für die nächsten Jahre noch Potenziale, um den Wohnungsbestand weiter markt- und satzungskonform aus zu bauen.

Die Geschäftsführung geht auch für das Jahr 2021 davon aus, dass ein positives Ergebnis erzielt wird, welches sich bei einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.635,9 T€ bewegen wird. Aufgrund reger Projekttätigkeit, sowie der unvorhersehbaren weiteren Entwicklung der Corona-Pandemie, kann hier nur eine vorsichtige Prognose gemacht werden.

II. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

Das Risikomanagement nimmt auch in der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH einen hohen Stellenwert ein und unterliegt einer permanenten Fortentwicklung. Um den Anforderungen an das Risikomanagement gerecht zu werden, wurden in der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH organisatorische Sicherheitsmaßnahmen und Kontrollen etabliert. Diese sind im Wesentlichen die Unternehmensorganisation, die Unternehmensplanungen in Form eines fünfjährigen Wirtschaftsplanes welcher den Erfolgsplan, Investitionsplan, Vermögensplan, Stellenplan und eine mittelfristige Finanzplanung beinhaltet. Darüber hinaus existiert ein umfangreiches Risikofrühwarnsystem, welches in 2020 neu überarbeitet und etabliert wurde, sowie ein Kennzahlenbasiertes Risikofrühwarnsystem. Ziel ist es, rechtzeitig und zielgerichtet auf Veränderungen reagieren zu können.

Die organisatorischen Maßnahmen werden regelmäßig den geänderten Erfordernissen angepasst. So wurde im Berichtsjahr insbesondere das Risikofrühwarnsystem an die Restrukturierung des Unternehmens zum 01.01.2021 angepasst.

Das gesamte Frühwarnsystem, insbesondere die Identifizierung und Bewertung aller Einzelrisiken, basiert auf aktuellen bzw. externen erkennbaren Einflussfaktoren und Einschätzungen. Das System wird regelmäßig einem dynamischen Weiterentwicklungsprozess unterzogen. Das Unternehmen setzt ein Kennzahlensystem ein, das betriebs- und finanzwirtschaftliche sowie leistungsorientierte Werte enthält. Durch dieses Steuerungsinstrument werden monatliche, quartalsweise, halbjährliche bzw. jährliche Reports für die Geschäftsführung generiert.

2. Risiken

Aus der Corona-Pandemie ist mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen operativen Prozesse sowie ggf. mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen.

Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon umfasst sind auch Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung neuer technologischer Möglichkeiten.

a. Bestands- und entwicklungsgefährdende Risiken

Bestands- und entwicklungsgefährdende Risiken oder solche, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten, bestehen nicht.

Zudem wurde in den letzten Jahren ein umfangreiches, auf die speziellen Bedürfnisse der Gesellschaft zugeschnittenes Portfolio- sowie Planungs-, Finanz-, Versicherungsmanagement entwickelt und implementiert. Damit soll gewährleistet werden, dass bestandsgefährdende Risiken möglichst früh erkannt werden oder erst gar nicht eintreten.

b. Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten werden können oder wenn die Annahmen über die Mietentwicklung oder über die Entwicklung der Refinanzierungskosten nicht eintreten.

Nachfolgend werden die Risiken entsprechend ihrer Bedeutung aufgeführt, wobei die hohen Risiken zuerst genannt werden:

c. Bauwirtschaft

Durch sorgfältige Planung und regelmäßige Kontrolle und Kommunikation

werden bei den durchzuführenden Baumaßnahmen und den damit verbundenen Auftragsvergaben die Risiken von Kosten- und Terminüberschreitungen minimiert.

Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weiterhin weitgehend ausgelastet. Bedingt durch Fachkräftemangel arbeiten viele Betriebe an der Auslastungsgrenze. Probleme bei Termineinhaltung und Zuverlässigkeit traten bisher nur in Einzelfällen auf. Die Auftragsbücher bei den Handwerksbetrieben scheinen gut gefüllt zu sein. In einzelnen Gewerken spielen Material- und Lohnpreissteigerungen eine größere Rolle, sodass sich in Kombination von Fachkräftemangel und Auslastung bei einigen Gewerken überproportionale Preissteigerungen ergeben können. Teilweise kann es zu Anbieterengpässen und Lieferschwierigkeiten kommen. Wir rechnen auch in Zukunft, trotz der Corona-Pandemie mit weiter anziehenden Baupreisen, die sich schon alleine aus Rohstoff-/Energiepreissteigerungen und verschärften Umweltauflagen ergeben. Bei Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wirken sich die daraus resultierenden Investitionskostenmehrungen natürlich auf die Mieten aus, die bislang nur durch das günstige Zinsniveau teilweise kompensiert werden können.

d. Personal

Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation in Schlüsselpositionen nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht bzw. aufgrund des Fachkräftemangels nicht rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Hieraus könnten sich moderate negative Konsequenzen für unsere Geschäftstätigkeit, unsere Finanz- und Ertragslage sowie unseren Cashflow ergeben. Dem wirken wir mit verstärkter Ausbildung und Personalentwicklungsmaßnahmen entgegen.

e. Finanzierung und Liquidität

Das Liquiditätsrisiko besteht grundsätzlich darin, dass benötigte Zahlungsmittel ggf. nicht oder nur zu erhöhten Kosten beschafft werden können.

Dem Liquiditätsrisiko wirkt die Gesellschaft mit mittelfristig im Voraus vereinbarten Kreditlinien und freien Beleihungsspielräumen entgegen. Zusammen mit einer entsprechenden Ausstattung an liquiden Mitteln ist die Gesellschaft in der Lage, jederzeit auf Kapitalanforderungen neuer Investments zu reagieren. Das Refinanzierungsrisiko ist aufgrund bestehender Kreditlinien und ausreichend vorhandener Beleihungsreserven als gering einzuschätzen. Insgesamt sieht die Geschäftsführung bei den Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken ein geringes Gewicht.

f. Branche und Markt

Der Deutsche Bundestag beschloss am 29.11.2018 das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz) zum 01.01.2019. Die Einigung wird vor allem Vermieter bezahlbarer Wohnungen treffen und die Rahmenbedingungen für die energetische Modernisierung, den altersgerechten Umbau oder die Digitalisierung im Wohnbereich verschlechtern.

g. Compliance und Recht

Die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mit ihren Tochterunternehmen / verbundenen Unternehmen hat Grundsätze und Regelungen aufgestellt, welche das rechtmäßige Verhalten des Unternehmens in seiner Gesamtheit, seiner Leitungsorgane, seiner Führungskräfte und seiner Mitarbeiter sicherstellen soll. Hierbei steht das Ziel, der Vermeidung von Schädigungen des Unternehmens sowie von Dritten im Vordergrund.

Die Public Corporate Governance der Stadt Fürth enthält wesentliche Bestimmungen geltenden Rechts zur Leitung und Überwachung städtischer Unternehmen mit eigener Rechtspersönlichkeit. Außerdem formuliert die Public Corporate Governance anerkannte Standards guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung und Beteiligungssteuerung. Adressat der Unternehmensführung sind die Organe der Unternehmen, also der / die Geschäftsführer/ in, der Aufsichtsrat sowie die Gesellschafterversammlung. Hingegen richtet sich die Beteiligungssteuerung an die Stadt Fürth selbst.

h. Auswirkungen von Risiken

Bruttodarstellung:

Es besteht das Risiko eines Verfehlens der Umsatzprognose, wenn sich die Konjunktur anders als erwartet negativ entwickelt. Das Risiko eines Verfehlens der Umsatzprognose haben wir durch langfristige Verträge mit unseren Kunden minimiert.

III. Chancenbericht

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist auf dem für die Gesellschaft relevanten Markt nach wie vor groß. Hauptgrund dafür liegt im guten Preis-Leistungs-Verhältnis der von der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH angebotenen Wohnungen.

Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, sind der demografische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie z. B. die Zunahme von Single- und 2-Personenhaushalten. Vor allem eine steigende Zahl von Geringverdienern, Alleinerziehenden und Rentnern sowie die beträchtliche Anzahl von Transfereinkommensbeziehern sind auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen, sodass der Kundenkreis der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH sich weiter vergrößern wird. Doch auch für den Fall einer nachlassenden Nachfrage verfügt das Unternehmen durch die umfangreichen Aktivitäten im Bereich der Bestandssanierung sowie einer überwiegend barrierefreien Neubautätigkeit über eine starke Marktsituation.

a. Branche und Markt

Das positive Wirtschaftswachstum und die steigende Zahl der Erwerbstätigen führen grundsätzlich zu steigenden Löhnen und Gehältern. Die positive Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Fürth wird laut Prognosen renommierter Institute auch in den nächsten Jahren weiter anhalten, wodurch die Mieten überproportional - stärker als die Löhne und Gehälter - ansteigen. Der Bau von geförderten Wohnungen ist somit weiterhin unverzichtbar. Vor allem Geringverdiener, Alleinerziehende und Rentnern sowie die beträchtliche Anzahl von Transfereinkommenbeziehern sind auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen.

Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, sind der demografische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie z.B. eine Zunahme von Single-Haushalten.

b. Bautätigkeit

Die Wohnungsbauinvestitionen erwiesen sich im Verlauf der Pandemie angesichts nur geringer Restriktionen auf der Angebotsseite und einer nur wenig beeinträchtigten Nachfrage bisher als relativ robust. Auch die zweite Welle belastete die Entwicklung der Wohnungsbauinvestitionen bislang nur wenig. Die Ausmaße der dritten Welle sind derzeit noch nicht vorhersehbar. Nach einem leichten Rückgang im Winter 2020/2021 sollten die Wohnungsbauinvestitionen nach Erwartung der Institute ab dem kommenden Frühjahr wieder auf einen Expansionspfad einschwenken. Trotz der anhaltenden Preissteigerung werden die Wohnungsbauinvestitionen damit auch 2021 Motor der Bauwirtschaft bleiben. Nach Schätzung der Institute dürften sie um rund 1,5 % steigen. Der Zuwachs bei den Bauinvestitionen insgesamt wird dagegen mit 1,3 % etwas verhaltener ausfallen.

c. Energetische Sanierung und Modernisierung

Durch außergewöhnliche Aktivitäten im Bereich der energetischen und barrierefreien Bestandssanierung verfügt das Unternehmen auch bei einer nachlassenden Nachfrage über eine starke Marktsituation.

d. Finanzierung und Liquidität

Chancen bestehen aufgrund des Kapitalmarktes, welcher sich gegenwärtig weiterhin durch günstige Konditionen für Fremdfinanzierung kennzeichnet und die Umsetzung investiver Maßnahmen in den Wohnungsbestand fördert.

e. Gesamtaussage

Das Risikomanagement der Gesellschaft ist ein laufender Prozess, der Risikopositionen erfasst und Risikoänderungen identifiziert sowie quantifiziert. Hieraus abgeleitet werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen definiert. Dies ermöglicht es uns, den Risiken frühzeitig entgegenzuwirken und die uns bietenden Chancen zu nutzen.

In der mittel- bis langfristigen Gesamtperspektive kann grundsätzlich ein Risiko aus im Vergleich zu den steigenden Kosten für Neubau, Sanierung und Instandhaltung nicht äquivalent steigenden Erlösen entstehen. Unter Würdigung aller Einzelrisiken und einem möglichen kumulierten Effekt sieht die Unternehmensführung allerdings das gegenwärtige Gesamtrisiko der Gesellschaft begrenzt. Gravierende Risiken für die zukünftige Entwicklung oder den Fortbestand der Gesellschaft sind nicht erkennbar.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Grundsätzlich zielt das Management darauf ab, Risiken aus der Verwendung von Finanzinstrumenten zu vermeiden.

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft für die Darlehenslaufzeit jedoch keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten.

Zur Vermeidung eines sogenannten "Klumpenrisikos" verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Es werden langfristige Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) eingesetzt. Dadurch soll der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH eine langfristige, sichere und günstige Finanzierungsbasis geschaffen werden. Durch den Einsatz der Zinsswaps macht sich die Gesellschaft von der zukünftigen Zinsentwicklung teilweise unabhängig. Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig begegnen zu können.

Derivate:

Es werden langfristige Zinssicherungsinstrumente (Forward-Darlehen und Forward-Payer-Swaps) für einen großen Teil der zwischen 2035 und 2042 auslaufenden Festzinsbindungen mit einer Laufzeit bis zur Endtilgung eingesetzt. Damit wurde eine langfristige, sichere und, gemessen am bisherigen Festzinsgefüge, günstigere Finanzierungsbasis geschaffen. Dadurch hat sich die Gesellschaft von der zukünftigen Zinsentwicklung weitgehend unabhängig gemacht.

Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig begegnen zu können."

E. Weitere Angaben

Bei den nachstehenden Ausführungen handelt es sich um freiwillige Angaben, welche nicht durch den Abschlussprüfer zu prüfen sind.

Corona-Pandemie - Verlauf und Maßnahmen:

Spätestens seit der Pressekonferenz am 16.03.2020 in der Ministerpräsident Dr. Markus Söder mitgeteilt hat, dass er den Katastrophenfall ausruft und zum ersten Mal in der Geschichte des Freistaats geschah dies landesweit war klar, die Situation ist ernst.

Dies ist nicht zu vergleichen mit den üblicherweise Beschränkung auf einzelne Landkreise, bei Hochwasser-Katastrophen etwa oder auch nach massiven Schneefällen.

Parallel zur Information aller Mitarbeiter/innen wurden unsere Kunden/innen gebeten, ihre Anliegen vorwiegend per Telefon und E-Mail zu äußern um den Parteiverkehr, zum Schutz aller Beteiligten, einzuschränken. Die Wohnungssuche bzw. Bewerbung konnte zur jeder Zeit online erfolgen. Auf Hygiene und Präventive Maßnahmen wurden sowohl unsere Kunden/innen also auch Mitarbeiter/innen hingewiesen. Hygiene- und Schutzartikel wie z.B. eine Mund-Nasen-Bedeckung, Handschuhe und Flächendesinfektionsmittel wurden zur Verfügung gestellt. Weiterhin wurde durch die Geschäftsführung ein Notfallplan erarbeitet, welcher den betrieblichen (Not-)Ablauf mit einer Notbesetzung beinhaltet. Ein sogenannter Spuckschutz im Empfangsbereich und allen Besprechungsräumen wurde bereits in der ersten Jahreshälfte des Berichtsjahres installiert.

Als sich die Situation im Sommer 2020 kurzfristig etwas entspannte, wurde auf veranlassen der Geschäftsführung ein Hygienekonzept zur schrittweisen Wiedereröffnung der Geschäftsstelle erstellt.

Mit Einbruch des Herbstes und Anstieg der Infektionszahlen wurde verstärkt sensibilisiert und bereits vor einer offiziellen Verpflichtung auf das Tragen von Masken außerhalb des eigenen Arbeitsplatzes hingewiesen. Alle weiteren Büroräume wurden mit einem Spuckschutz aus Plexiglas ausgestattet.

Vorausschauend wurden bereits Anfang Januar 2021 FFP2 Masken durch die Geschäftsführung der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH - in ausreichender Anzahl - für alle Mitarbeiter/innen bestellt, sodass die Versorgung ab Inkrafttreten der Verpflichtung jederzeit gewährleistet war.

Ende Januar diesen Jahres wurde losgelöst von der Betriebsvereinbarung zum Mobilen Arbeiten ein spezielles Konzept erstellt, dass Beschäftigten das Arbeiten von zu Hause aus weitgehend ermöglicht. Überall dort, wo das Arbeiten nicht Mobil möglich ist, wurde die Belegschaft gebeten zu prüfen, welche freien Plätze durch z.B. Urlaub, Berufsschule oder auch in Besprechungsräumen vorhanden sind und genutzt werden können. Eine Aufrüstung der Soft- und insbesondere der Hardware ist dementsprechend erfolgt. Ein hoher fünfstelliger Betrag wurde in die Anschaffung von mobilen Endgeräten (Laptops) für alle Mitarbeiter/innen und die Umstellung des ERP-Systems investiert. Der betriebliche Auflauf soll durch die ergriffenen Maßnahmen und Investitionen zukunftssicher garantiert und an die zukünftigen Herausforderungen angepasst werden. Unabhängig von der aktuellen Testpflicht für Unternehmen stellt die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH bereits seit März 2021 kostenfreie Selbsttests zur freiwilligen Nutzung, zum Schutz aller Mitarbeiter/innen der Gesellschaft zur Verfügung. Die Mitarbeiter/innen wurden gebeten, sich zuhause selbst zu testen, bevor Sie in die Arbeit kommen.

Seit Ausbruch der Corona-Pandemie werden regelmäßig Informationen, abhängig vom aktuellen Geschehen und u.a. in Bezug auf Infektionszahlen, Entwicklungen und Maßnahmen in der Metropolregion und Möglichkeiten zur freiwilligen, kostenfreien Testung bereitgestellt.

Klimaneutraler Wohnungsbestand bis 2050:

Die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH sieht sich als sozialverantwortliches, modernes und zukunftsorientiertes Unternehmen. Der Klimaschutz ist ein aktuelles und wichtiges sowie vordringliches Thema. Die Wohnungswirtschaft leistet hierzu seit langem einen wesentlichen, kontinuierlichen Beitrag. Um das Zwei-Grad-Ziel und einen klimaneutralen Gebäudebestand bis spätestens 2050 erreichen zu können, gilt es den Einsatz noch einmal deutlich zu erhöhen.

Hierzu wurde seitens der Geschäftsführung eine Grobstrategie entwickelt, welche am 23.10.2020 dem Aufsichtsrat vorgestellt wurde. Durch den Aufsichtsrat wurde dem Stadtrat als übergeordnetes Gremium empfohlen, die Strategie zu befürworten und den Oberbürgermeister in der Gesellschafterversammlung der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH zu bevollmächtigen, den Beschluss zur Erreichung des Zieles "Klimaneutraler Wohnungsbestand bis 2050 - weitere 80% CO ₂ Einsparung in den nächsten 30 Jahren" zu beschließen. Dieser Beschluss wurde am 21.12.2020 in der Gesellschafterversammlung geschlossen.

In diesem Zuge ist die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH der "Initiative Wohnen.2050" beigetreten, welche im Jahr 2020 gegründet wurde. Hierbei handelt es sich um einen Zusammenschluss engagierter Wohnungsunternehmen mit Knowhow-Austausch, gegenseitiger Unterstützung und gemeinsamer Arbeit an Lösungen und Finanzierungsstrukturen.

Die Grobstrategie stellt sich wie folgt dar:

Energie- /CO ₂ -Bilanzierung aufstellen:

•	Erstellung energetische IST-Bilanz auf Grundlage vorhandener Daten und Erarbeitung fehlender Datensätze
•	Ermittlung Co2-Budget und CO ₂ -Pfad

Technik / Gebäudebestand:

Quantitative Hebel:

•	Erhöhung der Sanierung / Modernisierungsquote, auch phasenweise
•	Erhöhung der Abrissquote und Ersatzneubau
•	Zugang zu günstigem Bauland
•	Potentiale durch Nachverdichtung nutzen

Qualitativer Hebel:

•	Gebäudehülle, die Wärmeversorgung und Energieproduktion und damit verbundene mögliche Förderungen

Finanzierung

Die Kosten der Umsetzung der erarbeiteten Strategie müssen ermittelt werden und somit die Rahmenbedingungen für die langfristige stabile Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Für die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH bedeutet dies konkret, die Einnahmen durch zusätzliche Umsätze aus Projektsteuerung für Tochterunternehmen, verbundene Unternehmen und andere Partner zu steigern.

Die nächsten Etappenziele bzw. Arbeitsschritte stellen sich wie folgt dar:

1. Knowhow-Austausch in der Initiative Wohnen.2050

2. Entwicklung zeitnaher Lösungsstrategien und deren Umsetzung

3. Sicherung finanzieller Unterstützung

4. Aktivierung, Befähigung und Motivation von Mitarbeitern zur Umsetzung

Fürth, den 31.03.2021

WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFT der Stadt Fürth mbH

Dipl. Ing. (FH) Rolf Perlhofer, Geschäftsführer

Bilanz

Aktiva

	31.12.2020 EUR	31.12.2019 EUR
A. Anlagevermögen	71.639.866,43	64.851.653,19
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	117.563,00	157.694,00
II. Sachanlagen	70.825.771,14	64.007.426,90
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	66.253.720,97	59.816.932,91
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	680.236,63	538.599,89
3. technische Anlagen und Maschinen	517.760,00	481.712,00
4. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	123.800,53	132.989,53
5. Anlagen im Bau	2.648.396,29	2.739.624,92
6. Bauvorbereitungskosten	601.856,72	147.567,65
7. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	150.000,00
III. Finanzanlagen	696.532,29	686.532,29
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	681.828,40	681.828,40
2. Beteiligungen	14.703,89	4.703,89
B. Umlaufvermögen	5.283.042,17	5.905.279,22
I. andere Vorräte	3.235.592,73	3.142.127,38
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	397.874,44	992.380,48
davon Forderungen gegen verbundene Unternehmen	179.094,93	653.013,95
III. flüssige Mittel und Bausparguthaben	1.649.575,00	1.770.771,36
C. Rechnungsabgrenzungsposten	25.429,73	31.911,89
Bilanzsumme, Summe Aktiva	76.948.338,33	70.788.844,30
Passiva
	31.12.2020 EUR	31.12.2019 EUR
A. Eigenkapital	26.552.283,21	24.282.456,20
I. gezeichnetes Kapital	4.289.050,00	4.289.050,00
II. Kapitalrücklage	45.580,00	45.580,00
III. Gewinnrücklagen	19.947.826,20	18.206.667,53
1. Satzungsmäßige Rücklagen	2.098.945,00	2.098.945,00
2. andere Gewinnrücklagen	17.848.881,20	16.107.722,53
IV. Jahresüberschuss	2.269.827,01	1.741.158,67
B. Rückstellungen	568.558,90	383.227,47
C. Verbindlichkeiten	49.708.976,87	46.011.258,81
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	43.729.148,52	38.389.371,73
davon Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	974.125,45	3.347.146,56
D. Rechnungsabgrenzungsposten	118.519,35	111.901,82
Bilanzsumme, Summe Passiva	76.948.338,33	70.788.844,30

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2020 - 31.12.2020 EUR	1.1.2019 - 31.12.2019 EUR
1. Rohergebnis	8.815.984,50	8.369.850,72
2. Personalaufwand	2.176.940,22	2.013.805,72
a) Löhne und Gehälter	1.792.063,16	1.626.645,37
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	384.877,06	387.160,35
davon für Altersversorgung	85.340,32	87.996,37
3. Abschreibungen	2.457.166,05	2.418.442,88
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	2.457.166,05	2.418.442,88
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	948.041,39	1.033.713,38
5. Erträge aus Beteiligungen	5.624,21	5.624,21
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	12.338,19	20.977,42
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	638.690,07	741.568,85
8. Steuern vom Einkommen und Ertrag	34.655,76	136.254,60
9. Ergebnis nach Steuern	2.578.453,41	2.052.666,92
10. sonstige Steuern	308.626,40	311.508,25
11. Jahresüberschuss	2.269.827,01	1.741.158,67

Anhang zum Geschäftsjahr 2020

Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mit beschränkter Haftung,

Allgemeine Angaben und Erläuterungen zum Jahresabschluss

A. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Fürth und ist eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Fürth unter der Nummer HRB 441.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung und der Regelungen der Satzung/ des Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft aufgestellt.

Die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gem. § 267 HGB. Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag/in der Satzung hat die Jahresabschlusserstellung nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften zu erfolgen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16.Oktober 2020 wurde beachtet.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz oder Gewinn und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke, die wahlweise in den Anhang aufgenommen werden können, haben wir überwiegend im Anhang angeführt.

Änderungen bei der Darstellung und Gliederung von Bilanzposten und Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung im Vergleich zum Vorjahr sind nicht erfolgt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sind nach den allgemeinen Ansatz- und Bewertungsvorschriften (§§ 246 bis 251, §§ 252 bis 256a HGB) unter Berücksichtigung der besonderen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften für Kapitalgesellschaften und der Formblatt VO Wohnungsunternehmen angesetzt worden.

Dabei sind die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten worden.

Im Einzelnen erfolgte die Bewertung wie folgt:

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear mit 10 % -25 % der Anschaffungskosten abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich erhaltener Baukostenzuschüsse und planmäßiger linearer Abschreibung angesetzt. Die Abschreibung erfolgt nach der linearen Methode entsprechend den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern. Eine Aktivierung von Fremdkapitalzinsen wurde nicht vorgenommen.

Die Gebäudeneubauten und Sanierungen mit Neubaucharakter werden mit 2 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten abgeschrieben. Bei Modernisierungen, die zu Anschaffungs-/Herstellkosten führen, erfolgt eine Abschreibung mit 4%. Sondereinrichtungen bei den Gebäuden werden mit 5 % - 10 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben.

Die technischen Anlagen werden mit 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben.

Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit 5 % bis 33,33 % des Anschaffungspreises abgesetzt.

Büromöbel werden mit 7,69 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben.

Eine Aktivierung der Fremdkapitalzinsen wurde nicht vorgenommen.

Finanzanlagen

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgte zu Anschaffungskosten.

Andere Vorräte

Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Bei den anderen Vorräten handelt es sich um Materialbestände aus dem Regiebetrieb der WBG Fürth. Der Ansatz erfolgt zu durchschnittlichen Anschaffungskosten unter Berücksichtigung von Abschlägen aufgrund eingeschränkter Verwertbarkeit und Alter der Teile.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten angesetzt. Wertberichtigungen auf die Forderungen aus Vermietung wurden vorgenommen.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Geldbeschaffungskosten und Betriebsausgaben, welche das Kalenderjahr 2021 betreffen. Die Geldbeschaffungskosten werden linear über die Dauer der Zinsfestschreibung abgeschrieben.

Rückstellungen

Die Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Bilanzerstellung bekanntgewordenen Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten auf der Grundlage einer vorsichtigen kaufmännischen Beurteilung. Die Rückstellungen werden zum jeweiligen Erfüllungsbetrag angesetzt. Kostensteigerungen nach dem Bilanzstichtag werden entsprechend berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden grundsätzlich mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst (§ 253 Abs. 2 Satz 1 HGB).

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Dieser Posten betrifft ausschließlich Mieten welche zum Bilanzstichtag bereits für Januar 2021 bezahlt worden sind.

Latente Steuern

Latente Steuern werden aufgrund der temporären und quasi permanenten Unterschiedsbeträge zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Bilanzansätzen der jeweiligen Posten gemäß § 274 HGB ermittelt. Dabei wird ein Ertragssteuersatz von 31,23% zugrunde gelegt.

Unterschiedsbeträge ergaben sich neben den Rückstellungen vor allem beim Ansatz der Grundstücke und Gebäude mit Wohn- und Geschäftsbauten, da diese seit dem Wegfall der Steuerbefreiung für gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften im Jahr 1990 steuerlich mit den fortgeführten, damals aufgedeckten, stillen Reserven bewertet werden.

Die aktiven latenten Steuern aus dem Ansatz der Grundstücke und Gebäude und der Rückstellungen in der Steuerbilanz wurden in Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht aktiviert.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Anlagevermögen

Zur Entwicklung des Anlagevermögens wird auf das beigefügte Anlagengitter verwiesen.

Beteiligungsbesitz

	Anteil Kapital v.H. %	Gezeichnetes Kapital 31.12.2020 T€	Eigenkapital 31.12.2020 €	Ergebnis 2020 €
wohnfürth Immobilien und Bauträger GmbH & Co. KG, Fürth	100,0	250,0	2.250.182,72	30.366,68
wohnfürth Immobilien und Bauträger Verwaltungs GnbH Fürth	100,0	25,0	17.292,28	1.263,00
Soziales Wohnen Fürth GmbH, Fürth	100,0	25,0	780.499,60	138.840,22
WBG Fürth Land GmbH, Fürth	33,3	10,0	27.804,57	-2.195,43
BZG GmbH, Nürnberg ^*	2,2	5,6	(1.013.401,63)	(306.076,65)

^* per 31.12.2019, zum Bilanzstichtag per 31.12.2020 lag das Ergebnis der Gesellschaft noch nicht vor.

Die Aufstellung eines Konzernabschlusses ist nicht erforderlich, da die Gesellschaft von der größenabhängigen Befreiung des § 293 HGB Gebrauch macht.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Zusammensetzung (Vorjahr in Klammern):

	T€	T€	davon Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr T€
davon Forderungen gegen verbundene Unternehmen	179,1	(653,0)	0
	397,9	(992,4)	0

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Wesentlichen Forderungen aus der Projektsteuerung, für die Bauprojekte der wohnfürth Immobilien und Bauträger GmbH & Co. KG.

Eigenkapital

Der Ausweis entspricht den Vorschriften des Gesellschaftsvertrages.

Zum 01.01.2010 wurden die Gesellschaften GeWo Vach und GeWo Stadeln auf die WBG zur Aufnahme verschmolzen. Im gleichen Zeitpunkt wurde das Stammkapital auf € 4.289.050,00 erhöht. Ausstehende Einlagen auf das gezeichnete Kapital bestehen nicht.

Die Kapitalrücklagen von € 45.580,00 entstanden im Rahmen der Verschmelzung der GeWo Stadeln und der GeWo Vach auf die WBG. Es handelt sich um den Betrag des Buchkapitals der aufgenommenen Gesellschaften zum 01.01.2010, welcher nicht auf die WBG Fürth als aufnehmende Gesellschaft entfällt und zugleich den Nennwert der im Rahmen des Umtauschverhältnisses ermittelten neuen Geschäftsanteile an der WBG Fürth, welche die verbliebenen Gesellschafter der GeWo´s an der WBG Fürth erhalten haben, übersteigt.

Die Gewinnrücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

	Stand am 01.01.2020 €	Satzungsgemäße Einstellung aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres €	Satzungsgemäße Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres €	Stand am 31.12.2020 €
Satzungsmäßige Rücklagen	2.098.945,00	0,00	0,00	2.098.945,00
Andere Gewinnrücklagen	16.107.722,53	1.741.158,67	0,00	17.848.881,20
	18.206.667,53	1.741.158,67	0,00	19.947.826,20

Im Wirtschaftsjahr 2020 wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von 2.269.827,01 € erwirtschaftet. Über die Verwendung des Bilanzgewinns wird durch die Gesellschafterversammlung bei der Feststellung des Jahresabschlusses entschieden.

Rückstellungen

betreffen im wesentlichen Pensions- und Steuerrückstellungen, Rückstellungen für Urlaube und Überstunden sowie Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungen.

VERBINDLICHKEITENSPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2020

(Vorjahreszahlen jeweils in 2. Zeile)

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung

gewahrten o.a. Rechte stellen sich wie folgt dar:

	Ingesamt	mit einer Restlaufzeit			gesichert	Art der Sicherheit
		bis zu 1 Jahr	zwischen 1 und 5 Jahren	über 5 Jahre
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	43.729.148,52	2.532.064,73	9.308.487,20	31.888.596,59	43.729.148,52	GPR, Bü,
(untere Zahl = Vorjahr)	(38.389.371,73)	(2.085.759,40)	(8.061.845,64)	(28.241.766,69)	(38.389.371,73)	Zess, PF
davon Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditinstituten	974.125,45	55.778,75	139.591,26	778.755,44	974.125,45	GPR
(untere Zahl = Vorjahr)	(3.347.146,56)	(2.368.954,96)	(164.014,48)	(814.177,12)	(3.347.146,56)
	49.708.976,87	7.593.546,38	9.448.078,46	32.667.352,03	44.703.273,97
Vorjahr	(46.011.258,81)	(8.915.660,98)	(8.898.518,33)	(28.197.079,50)	(41.736.518,29)

GPR = Grundpfandrecht, Bü = Bürgschaft, Zess = Forderungsabtretung, PF= Verpfändung Bausparguthaben usw.

Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Forderungen und Verbindlichkeiten:

Aktiva:

	2020 €	Vorjahr €
Flüssige Mittel	48.734,45	2,68
Passiva:
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	14.303.020,81	12.578.411,05
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ^*	974.125,45	3.347.146,56

^* Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind ausschließlich Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Stadt Fürth

D. Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Abschreibungen auf Sachanlagen sind im Anlagengitter dargestellt. Abschreibungen nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB sind in 2020 nicht vorhanden.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Kosten der EDV, Werbung, Versicherungen sowie Porto, Telefon und übrige Kosten des Geschäftsgebäudes.

Bei den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen handelt es sich im Wesentlichen um Zinsen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von T€ 588,8. Des Weiteren sind Zinsen aus der Aufzinsung langfristiger Rückstellungen in Höhe von T€ 10,4 enthalten.

Periodenfremde Erträge betreffen im Wesentlichen T€ 679,2 Erträge aus der Veräußerung von Sachanlagevermögen, sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, Erträge aus ehemaligen Mietverhältnissen, Erträge aus Ausbuchungen von Verbindlichkeiten sowie weitere Erträge frühere Jahre.

Periodenfremde Aufwendungen betreffen im Wesentlichen mit T€ 34,8 Aufwendungen aus Ausbuchung von Mietforderungen (Vorjahr T€ 49,2) sowie Aufwendungen früherer Jahre mit T€ 13,4 (Vorjahr: T€ 38,0)

E. Sonstige Angaben

Neben den Geschäftsbesorgungsverträgen über die Verwaltung von Wohnungsbeständen bestehen Projektsteuerungsverträge und Generalplanungsverträge mit Tochtergesellschaften sowie nahestehende Personen. Die Abrechnung erfolgt durch die WBG in Anlehnung an die BV bzw. HOAI.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

bestehen wie folgt:

Finanzielle Verpflichtungen potentieller Art bestehen für die Gesellschaft als Sicherungsgeber für die verbundenen Unternehmen wohnfürth Immobilien und Bauträger GmbH & Co. KG (selbstschuldnerische Bürgschaften in Höhe von insgesamt T€ 250,0 (Vorjahr: T€ 250,0) sowie Soziales Wohnen Fürth GmbH in Form von selbstschuldnerischen Bürgschaftserklärungen in Höhe von T€ 180 (Vorjahr: T€ 180) und einer Mithafterklärung für Darlehen von ursprünglich T€ 4.456 welche zum Bilanzstichtag mit T€ 3.386,5 valutieren.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Bürgschaften und Mithaftungserklärungen ist aus derzeitiger Sicht nicht zu rechnen.

Es bestehen Verpflichtungen aus laufenden Leasingverträgen, die sich wie folgt auf die nächsten Jahre verteilen:

2021	37,1 T€
2022	11,6 T€
2023	9,0 T€
	57,7 T€

Des Weiteren bestehen Verpflichtungen aus Werbe- und Sponsoringverträgen bis zum 30.06.2024 in Höhe von jährlich insgesamt T€ 190,4.

Aus Bauverträgen für fertig gestellte oder im Bau befindliche Objekte bestehen weitere, jedoch zum Bilanzstichtag nicht zu bilanzierende Verpflichtungen. Diese belaufen sich auf 2.012,0 T€.

Zum Ausgleich von Zinsschwankungen sowie zur langfristigen Sicherung des Zinsniveaus bei Darlehensaufnahme wurden im Zusammenhang mit der Finanzierung von Investitionen in Wohn- und Geschäftsbauten Zinssicherungsgeschäfte (Swap's) abgeschlossen. Die Laufzeit beträgt 15 bzw. 25 Jahre bis 2042.

Zinsswaps	Bezugsbeträge in T€	Marktwerte in T€
Stand 31.12.2020	500,0	-68,5
	500,0	-88,8
	1.000,0	-139,6
	1.400,0	-180,3
	1.600,0	-290,4

Die betreffenden variabel verzinsten Darlehen wurden mit dem Sicherungsgeschäft gem. § 254 HGB zusammengeführt und bilanziell wie Festkredite behandelt.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen im Sinne von § 285 Nr. 3 HGB, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen aufgrund laufend notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen. Nach der Planung sind für 2021 und 2022 rd. jeweils € 1,3 Mio. für laufende Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen angesetzt.

Mitglieder der Geschäftsführung

Rolf Perlhofer, Geschäftsführer der WBG der Stadt Fürth mbH, seit 07/2018.

Von den Befreiungsvorschriften nach § 286 Absatz 4 HGB wird Gebrauch gemacht.

Herr Jürgen Kastner ist gemäß notarieller Beurkundung - URNr. G 0736/2020 - seit dem 01.04.2020 Prokurist der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH.

Beschäftigtenzahl

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

	Vollzeit	Vorjahr	Teilzeit	Vorjahr
Kaufmännische Mitarbeiter	20	21	2	2
Auszubildende	6	7	0	0
Technische Mitarbeiter	5	4	0	0
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte etc.	7	7	5	5
	38	39	7	7

Mitglieder des Aufsichtsrates 2020

Name	Beruf	Datum
Maximilian Ammon	Metzgermeister	01.01.2020 bis 06.05.2020
Birgit Arnold	Oberstudienrätin am Gymnasium	01.01.2020 bis 31.12.2020
Birgit Bayer-Tersch	Geschäftsführerin Kinderkrippe Knoblauchs Land	01.01.2020 bis 31.12.2020
Markus Braun	Bürgermeister - stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates (bis 06.05.2020)-	01.01.2020 bis 31.12.2020
Felix Geismann	Gastronom	07.05.2020 bis 31.12.2020
Reinhold Gründl	Sparkassen Betriebswirt	01.01.2020 bis 30.04.2020
Matthias Helm	Sparkassen Betriebswirt	01.05.2020 bis 31.12.2020
Georg Knorr	Selbstständiger Landwirt	01.01.2020 bis 31.12.2020
Johannes Köhler	CAD/CAM Konstrukteur	07.05.2020 bis 31.12.2020
Sepp Körbl	Realschullehrer -Vorsitzender des Aufsichtsrates-	01.01.2020 bis 31.12.2020
Rudi Lindner	Fuhrparkleiter	01.01.2020 bis 06.05.2020
Ronald Morawski	Selbstständiger Schausteller	01.01.2020 bis 31.12.2020
Kamran Salimi	Krankenpfleger -stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates (ab 07.05.2020)-	01.01.2020 bis 31.12.2020
Michaela von Wittke	Bäckermeisterin, selbständige Dozentin	01.01.2020 bis 31.12.2020
Hans Wölfel	Sparkassendirektor, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Fürth	01.01.2020 bis 31.12.2020

Vergütungen an den Aufsichtsrat wurden in Höhe von € 7.680,00 (Vorjahr: € 7.680,00) gezahlt. Aufgrund nicht stattfindenden Präsenz-Terminen des Aufsichtsrats sind im Geschäftsjahr 2020 keine Nebenkosten angefallen (Vorjahr: € 520,30).

Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Fürth, den 31.03.2021

Der Geschäftsführer

Rolf Peter Perlhofer

Anlagespiegel

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	Stand am 1.1.2020 €	Zugänge €	Umbuchung €	Abgänge €	Stand am 31.12.2020 €
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen aus solchen Rechten und Werten	545.368,28	10.413,83	0,00	0,00	555.782,11
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE GESAMT	545.368,28	10.413,83	0,00	0,00	555.782,11
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	102.606.082,29	6.897.129,94	2.012.001,61	253.408,88	111.261.804,96
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	889.750,34	150.000,00	6.732,74	0,00	1.046.483,08
3. Technische Anlagen und Maschinen	611.249,45	75.000,00	0,00	0,00	686.249,45
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	601.799,82	31.823,59	0,00	22.559,58	611.063,83
5. Anlagen im Bau	2.739.624,92	1.637.718,29	-1.728.946,92	0,00	2.648.396,29
6. Bauvorbereitungskosten	147.567,65	594.076,50	-139.787,43	0,00	601.856,72
7. Geleistete Anzahlungen	150.000,00	0,00	-150.000,00	0,00	0,00
SACHANLAGEN GESAMT	107.746.074,47	9.385.748,32	0,00	275.968,46	116.855.854,33
III. FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	681.828,40	0,00	0,00	0,00	681.828,40
2. Beteiligungen	4.703,89	10.000,00	0,00	0,00	14.703,89
FINANZANLAGEN GESAMT	686.532,29	10.000,00	0,00	0,00	696.532,29
ANLAGEVERMÖGEN GESAMT	108.977.975,04	9.406.162,15	0,00	275.968,46	118.108.168,73

	Kumulierte Abschreibungen
	Stand am 1.1.2020 €	Zugänge €	Umbuchung €	Abgänge €	Stand am 31.12.2020 €
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen aus solchen Rechten und Werten	387.674,28	50.544,83	0,00	0,00	438.219,11
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE GESAMT	387.674,28	50.544,83	0,00	0,00	438.219,11
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	42.789.149,38	2.311.560,63	0,00	92.626,03	45.008.083,98
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	351.150,45	15.096,00	0,00	0,00	366.246,45
3. Technische Anlagen und Maschinen	129.537,45	38.952,00	0,00	0,00	168.489,45
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	468.810,29	41.012,59	0,00	22.559,58	487.263,30
5. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6. Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
SACHANLAGEN GESAMT	43.738.647,57	2.406.621,22	0,00	115.185,61	46.030.083,18
III. FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
FINANZANLAGEN GESAMT	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
ANLAGEVERMÖGEN GESAMT	44.126.321,85	2.457.166,05	0,00	115.185,61	46.468.302,29

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2020 €	Stand am 31.12.2019 €
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen aus solchen Rechten und Werten	117.563,00	157.694,00
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE GESAMT	117.563,00	157.694,00
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	66.253.720,97	59.816.932,91
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	680.236,63	538.599,89
3. Technische Anlagen und Maschinen	517.760,00	481.712,00
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	123.800,53	132.989,53
5. Anlagen im Bau	2.648.396,29	2.739.624,92
6. Bauvorbereitungskosten	601.856,72	147.567,65
7. Geleistete Anzahlungen	0,00	150.000,00
SACHANLAGEN GESAMT	70.825.771,14	64.007.426,90
III. FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	681.828,40	681.828,40
2. Beteiligungen	14.703,89	4.703,89
FINANZANLAGEN GESAMT	696.532,29	686.532,29
ANLAGEVERMÖGEN GESAMT	71.639.866,43	64.851.653,19

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 02.08.2021 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH, Fürth

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH, Fürth - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis 31.12.2020 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Fürth mbH, Fürth, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis 31.12.2020 geprüft. Die im Abschnitt "Sonstige Informationen" unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2020 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt "Sonstige Informationen" unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Lageberichts.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften lageberichtsfremden Angaben im Lagebericht. Lageberichtsfremde Angaben im Lagebericht sind solche Angaben, die nicht nach § 289 HGB gefordert sind:

•	Abschnitt E Weitere Angaben.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen; dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

•	wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
•	anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können.
•	Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, 7. Juli 2021

Bavaria
Revisions- und Treuhand Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Prausch, Wirtschaftsprüfer

gez. Pritschet, Wirtschaftsprüfer