Alemory 102. Grundstücks GmbH (vormals: Residential Wuppertal Grundstücks GmbH)

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Bilanz zum 31. Dezember 2013

Aktiva

	31.12.2013		31.12.2012
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten		23.972.273,13		23.567.715,13
		23.972.273,13		23.567.715,13
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	34.714,68		30.147,30
2. Unfertige Leistungen	3.369.856,77	3.404.571,45	2.500.822,65	2.530.969,95
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	527.445,90		285.209,95
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.463.157,33		0,00
3. Forderungen gegen nahestehende Unternehmen	0,00		1.173.443,44
4. Sonstige Vermögensgegenstände	3.800,75	1.994.403,98	2,20	1.458.655,59
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		756.360,46		406.550,12
- davon Treuhandvermögen EUR 377.873,35 (i. Vj. EUR 284.822,74) -
		6.155.335,89		4.396.175,66
C. Rechnungsabgrenzungsposten		91.288,27		112.690,53
D. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		1.002.577,12		484.913,68
		31.221.474,41		28.561.495,00
Passiva
	31.12.2013		31.12.2012
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00		25.000,00
II. Verlustvortrag		-509.913,68		-123.979,65
III. Jahresfehlbetrag		-517.663,44		-385.934,03
IV. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		1.002.577,12		484.913,68
		0,00		0,00
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		580.509,98		681.528,81
		580.509,98		681.528,81
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		21.405.327,41		21.578.574,28
2. Erhaltene Anzahlungen		2.763.629,70		2.310.644,64
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		731.891,63		76.604,30
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		4.623.276,48		2.724.813,38
5. Sonstige Verbindlichkeiten		516.584,72		499.285,02
- davon aus Steuern EUR 3.831,88 (i. Vj. EUR 2.975,39) -
- davon Treuhandverbindlichkeiten EUR 377.873,35 (i. Vj. EUR 284.822,74) -
		30.040.709,94		27.189.921,62
D. Rechnungsabgrenzungsposten		600.254,49		690.044,57
		31.221.474,41		28.561.495,00

Anhang für das Geschäftsjahr 2013

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 ist nach den Vorschriften des HGB für Kapitalgesellschaften und den Vorschriften des GmbHG aufgestellt worden.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB.

Die Gliederung des Jahresabschlusses erfolgt nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009 und wurde im Vorjahr unter Anwendung des § 265 Abs. 5 Satz 2 HGB um den Posten Forderungen gegen nahestehende Unternehmen erweitert. Darunter wurden Forderungen ausgewiesen, die zum Bilanzstichtag gegen Unternehmen bestanden, welche zur gleichen Unternehmensgruppe gehörten, jedoch nicht im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB verbunden waren.

II. Bilanzierungsmethoden und Bewertungsmethoden

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgt nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung (Going-Concern-Prinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB), da die Geschäftsleitung davon ausgeht, dass durch die Mieteinnahmen und die Konzernfinanzierung zukünftig ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, um den finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Auch liegt trotz der bilanziellen Überschuldung keine Überschuldung im insolvenzrechtlichen Sinne vor, da die Gesellschaft über ausreichend stille Reserven verfügt.

Die in der Bilanz ausgewiesenen Vermögensgegenstände und Schulden werden einzeln bewertet (§ 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB). Der Grundsatz der Vorsicht sowie das Realisationsprinzip und das Imparitätsprinzip werden beachtet (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB).

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Rückstellungen, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite werden nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Verbindlichkeiten, die Rückstellungen sowie die Rechnungsabgrenzungsposten werden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Sind die Voraussetzungen zur Bildung von Bewertungseinheiten erfüllt (§ 254 HGB), werden die Sicherungs- und Grundgeschäfte zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst.

Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die dazu bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauerhaft zu dienen.

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um zeitanteilige planmäßige Abschreibungen, bilanziert. Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear, entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes. Grundstücke und Gebäude des Anlagevermögens werden mit dem niedrigeren beizulegenden Wert, der mittels Ertragswertverfahren ermittelt wird, bilanziert, soweit eine dauernde Wertminderung eingetreten ist.

Unter den unfertigen Leistungen werden sämtliche umlegbaren Betriebskosten ausgewiesen, die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechnet sind. Auf Leerstände und eigengenutzte Räume entfallende Betriebskosten werden nicht erfasst.

Die Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sind mit den Anschaffungskosten bilanziert.

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zum Nennbetrag oder dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert. Nicht einbringliche Forderungen werden ausgebucht.

Die Flüssigen Mittel werden zum Nennbetrag angesetzt. Darin enthalten sind Kautionen, die als Treuhandvermögen gekennzeichnet sind und auf der Passivseite als sonstige Verbindlichkeiten ausgewiesen werden.

Für Zahlungen vor dem Stichtag, die Aufwand/Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, werden aktive/passive Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Die monatlichen Auflösungsbeträge für das Disagio werden mittels Zinsstaffel-methode errechnet.

Das Eigenkapital wird zum Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen werden nur im Rahmen des § 249 Abs.1 HGB gebildet und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen sowie drohende Verluste. Sie sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr liegen nicht vor.

Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag.

Gemäß dem Wahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 3 HGB werden die latenten Steuern saldiert ausgewiesen. Von dem Wahlrecht zum Ansatz des aktiven latenten Steuerüberhangs aufgrund sich ergebender Steuerentlastungen nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird kein Gebrauch gemacht.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Im Anlagevermögen werden Grundstücke mit Wohnbauten (TEUR 23.972) ausgewiesen.

Der Posten unfertige Leistungen enthält die noch nicht abgerechneten Betriebskosten.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Darlehensforderungen. Davon haben TEUR 1.463 eine Restlaufzeit von über einem Jahr. Bei den restlichen Forderungen und sonstigen Vermögensgenständen liegen keine Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr vor.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen waren im Vorjahr gegen nahestehende Unternehmen ausgewiesen. Die in den Vorjahren als nahestehende Unternehmen bezeichneten Gesellschaften gehören seit 2013 zum Konzern der Grand City Properties S.A., Luxemburg und sind damit verbundene Unternehmen.

In den sonstigen Rückstellungen (TEUR 581) sind Rückstellungen für Jahresabschlusskosten (TEUR 5) sowie Rückstellungen für umlegbare Betriebskosten (TEUR 576) enthalten.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten der Gesellschaft gliedern sich wie folgt:

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.13

Vorjahreswerte in Klammern

	Gesamt	bis 1 Jahr	von 1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	(EUR)	(EUR)	(EUR)	(EUR)
Verbindlichkeiten gegenüber	21.405.327,41	524.776,40	20.880.551,01	0,00
Kreditinstituten	(21.578.574,28)	(397.086,00)	(3.450.132,32)	(17.731.355,96)
Erhaltene Anzahlungen	2.763.629,70	2.763.629,70	0,00	0,00
	(2.310.644,64)	(2.310.644,64)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus	731.891,63	731.891,63	0,00	0,00
Lieferungen und Leistungen	(76.604,30)	(76.604,30)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber	4.623.276,48	732,00	0,00	4.622.544,48
verbundenen Unternehmen	(2.724.813,38)	(0,00)	(0,00)	(2.724.813,38)
Sonstige Verbindlichkeiten	516.584,72	516.584,72	0,00	0,00
	(499.285,02)	(499.285,02)	(0,00)	(0,00)
	30.040.709,94	4.537.614,45	20.880.551,01	4.622.544,48
	(27.189.921,62)	(3.283.619,96)	(3.450.132,32)	(20.456.169,34)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch eine Grundschuld besichert. Weiterhin bestehen Mietzessionen und die Abtretung von Ansprüchen aus einem Zinssicherungsgeschäft.

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wird ein Zinsswap (Sicherungsgeschäft) eingesetzt, der zusammen mit dem Bankdarlehen (Grundgeschäft) in Höhe von TEUR 21.405 zu einer Bewertungseinheit gemäß § 254 HGB zusammengefasst ist. Der abgesicherte Betrag ist identisch mit dem Betrag des Grundgeschäfts. Die Bewertungseinheit ist als Micro-Hedge ausgelegt. Es besteht eine Laufzeit- (bis 30. September 2018) und Volumenkongruenz zwischen Grund- und Sicherungsgeschäft. Nach der Critical-Term-Match-Methode besteht vollständige Effektivität.

Unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden Darlehen von der obersten Muttergesellschaft Grand City Properties S.A., Luxemburg, und deren Tochterunternehmen sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten werden im Wesentlichen die Verbindlichkeiten aus von den Mietern erhaltenen Kautionen ausgewiesen.

IV. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft hat gemeinsam mit Unternehmen derselben Unternehmensgruppe ein Darlehen aufgenommen, für welches die Gesellschaften gesamtschuldnerisch haften. Eine Inanspruchnahme hieraus ist aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaften sehr unwahrscheinlich. Das Darlehen valutiert zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 27.207.

Geschäftsführer sind/waren:

•	Herr Alon Shamir (von 21. Juli 2011 bis 02. Januar 2013)
•	Herr Ranaan Gabay (seit 20. Juli 2011)

Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Grand City Properties S.A., Luxemburg, einbezogen. Eine Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt im Handels- und Gesellschaftsregister Luxemburg.

Berlin, den 14. April 2014

Raanan Gabay, Geschäftsführer

Bole Mazus Property GmbH