GuN Holding GmbH & Co. KG

Hamburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

	31.12.2022	31.12.2021
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	185.573,06	186.833,53
2. Geschäfts- oder Firmenwert	1,00	1,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	9.393,71	11.544,16
2. Technische Anlagen und Maschinen	988.063,82	2.329.135,71
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	21.619.695,05	8.500.346,01
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	19.933.018,95	8.158.064,47
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	62.000,00	35.010,61
2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	4.502.518,20	12.479.089,87
3. Beteiligungen	4.132.790,38	8.034.646,49
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	42.720.202,22	4.980.002,05
5. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht	7.943.478,39	4.813.333,33
6. Sonstige Ausleihungen	7.650.000,00	877.055,73
	109.746.734,78	50.405.062,96
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Erzeugnisse, Unfertige Leistungen	503.403.721,38	392.274.103,24
2. Fertige Erzeugnisse	208.764.937,31	112.181.966,70
3. Geleistete Anzahlungen	4.937.028,53	6.767.172,08
4. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	-74.429.622,19	-26.294.984,91
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	24.298.452,80	27.898.567,50
2. Forderungen gegen assoziierte Unternehmen	11.729.380,91	23.591.668,97
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	27.614.631,69	1.005.198,60
4. Sonstige Vermögensgegenstände	22.275.920,59	20.497.391,49
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	155.867.212,28	147.312.246,51
	884.461.663,30	705.233.330,18
C. Rechnungsabgrenzungsposten	2.967.289,15	4.266.333,67
D. Aktive latente Steuern	113.044,49	1.920.587,73
	997.288.731,72	761.825.314,54

Passiva

	31.12.2022	31.12.2021
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteile der Kommanditisten	20.000,00	20.000,00
II. Rücklagen	45.000.000,00	20.000.000,00
III. Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital	229.158.546,36	175.026.098,76
IV. Nicht beherrschende Anteile	11.925.007,49	8.682.367,34
	286.103.553,85	203.728.466,10
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung	943.282,53	937.683,40
C. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	16.445.019,67	10.938.532,11
2. Sonstige Rückstellungen	36.032.124,04	10.523.034,02
	52.477.143,71	21.461.566,13
D. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00	135.065.844,75
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	498.413.323,33	317.152.074,24
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	36.641.418,60	43.320.156,98
4. Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen	36.380,69	371.492,35
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	19.677.035,50	7.398.192,65
6. Sonstige Verbindlichkeiten	101.495.794,97	30.044.316,52
	656.263.953,09	533.352.077,49
E. Rechnungsabgrenzungsposten	202.492,57	781.230,68
F. Passive latente Steuern	1.298.305,97	1.564.290,74
	997.288.731,72	761.825.314,54

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

	2022	2021
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	575.513.254,30	232.909.053,18
2. Erhöhung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	150.900.727,33	243.253.872,02
3. Sonstige betriebliche Erträge	8.811.911,10	6.806.852,09
4. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	-139.405,96	-89.197,10
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	-440.884.811,54	-358.419.486,67
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-46.607.299,80	-32.876.061,45
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-6.132.857,59	-4.343.918,27
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-3.065.754,55	-1.624.278,06
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	-1.791.384,90	-5.308.825,06
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-63.057.772,19	-37.826.933,23
8. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	-3.870.327,44	165.354,99
9. Aufwendungen aus Verlustübernahmen von assoziierten Unternehmen
9. Erträge aus Beteiligungen	1.963.952,05	697.764,77
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	9.714.139,28	11.755.579,09
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.044.537,76	1.394.583,24
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen	-264.971,00	-14.056,14
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-17.128.781,22	-10.765.775,56
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-32.944.857,27	-8.357.788,33
15. Ergebnis nach Steuern	132.060.298,36	37.356.739,51
16. Sonstige Steuern	-136.368,55	-234.599,96
17. Konzernjahresüberschuss	131.923.929,81	37.122.139,55
18. Auf nicht beherrschende Anteile entfallende
Gewinne/Verluste	-8.791.883,05	244.638,32
19. Konzernjahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	123.132.046,76	37.366.777,87

Konzernanhang zum 31. Dezember 2022

Konzernanlagenspiegel

	Anschaffungskosten
	Stand 1.1.2022	Zugänge	Umbuchungen	Abgänge	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	929.758,29	158.556,65	0,00	127.438,76	960.876,18
2. Geschäfts- oder Firmenwert	4.485.312,13	15.787,14	0,00	15.787,14	4.485.312,13
3. Geleistete Anzahlungen	211.920,00	0,00	0,00	107.973,75	103.946,25
	5.626.990,42	174.343,79	0,00	251.199,65	5.550.134,56
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	15.379,11	0,00	0,00	206,92	15.172,19
2. technische Anlagen und Maschinen	2.784.466,70	156.505,02	-1.667.716,82	0,00	1.273.254,90
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	11.001.585,58	13.690.775,75	1.667.716,82	474.108,85	25.885.969,30
4. Geleistete Anzahlungen	8.158.064,47	22.600.909,65	0,00	10.825.955,17	19.933.018,95
	21.959.495,86	36.448.190,42	0,00	11.300.270,94	47.107.415,34
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	35.010,61	50.000,00	0,00	23.010,61	62.000,00
2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	12.479.089,87	188.734,58	0,00	8.165.306,25	4.502.518,20
3. Beteiligungen	9.210.675,49	72.725,00	0,00	3.957.716,98	5.325.683,51
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	10.155.504,61	37.740.200,17	0,00	0,00	47.895.704,78
5. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	4.813.333,33	3.130.145,06	0,00	0,00	7.943.478,39
6. sonstige Ausleihungen	877.055,73	8.955.950,65	0,00	2.183.006,38	7.650.000,00
	37.570.669,64	50.137.755,46	0,00	14.329.040,22	73.379.384,88
	65.157.155,92	86.760.289,67	0,00	25.880.510,81	126.036.934,78

	Abschreibungen
	Stand 1.1.2022	Zugänge	sonstige Änderungen	Abgänge	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	742.924,76	81.366,52	0,00	48.988,16	775.303,12
2. Geschäfts- oder Firmenwert	4.485.311,13	15.787,14	0,00	15.787,14	4.485.311,13
3. Geleistete Anzahlungen	211.920,00	0,00	0,00	107.973,75	103.946,25
	5.440.155,89	97.153,66	0,00	172.749,05	5.364.560,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	3.834,95	1.943,53	0,00	0,00	5.778,48
2. technische Anlagen und Maschinen	455.330,99	1.469.753,60	-550.625,00	1.089.268,51	285.191,08
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.501.239,57	1.480.039,63	550.625,00	265.629,95	4.266.274,25
4. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	2.960.405,51	2.951.736,76	0,00	1.354.898,46	4.557.243,81
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	1.176.029,00	16.864,13	0,00	0,00	1.192.893,13
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	5.175.502,56	0,00	0,00	0,00	5.175.502,56
5. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6. sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	6.351.531,56	16.864,13	0,00	0,00	6.368.395,69
	14.752.092,96	3.065.754,55	0,00	1.527.647,51	16.290.200,00

	Buchwerte
	Stand 31.12.2022	Stand 31.12.2021
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	185.573,06	186.833,53
2. Geschäfts- oder Firmenwert	1,00	1,00
3. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
	185.574,06	186.834,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	9.393,71	11.544,16
2. technische Anlagen und Maschinen	988.063,82	2.329.135,71
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	21.619.695,05	8.500.346,01
4. Geleistete Anzahlungen	19.933.018,95	8.158.064,47
	42.550.171,53	18.999.090,35
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	62.000,00	35.010,61
2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	4.502.518,20	12.479.089,87
3. Beteiligungen	4.132.790,38	8.034.646,49
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	42.720.202,22	4.980.002,05
5. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	7.943.478,39	4.813.333,33
6. sonstige Ausleihungen	7.650.000,00	877.055,73
	67.010.989,19	31.219.138,08
	109.746.734,78	50.405.062,96

Konzernkapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2022

	2022	2021
	TEUR	TEUR
Konzernjahresüberschuss einschließlich Ergebnisanteile anderer Gesellschafter	131.924	37.122
+ Abschreibungenauf Gegenstände des Anlagevermögens	3.065	1.625
+ Zunahme der Rückstellungen	25.509	3.412
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	2.370	-1.717
- Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-164.582	-224.630
+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	4.359	-13.958
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-3.562	5
+/- Zinsaufwendungen/Zinserträge	16.084	9.631
- Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	3.870	-165
- Sonstige Beteiligungserträge	-11.677	-12.288
+/- Ertragsteueraufwand/-ertrag	32.945	8.358
-/+ Ertragsteuerzahlungen/-erstattungen	-24.120	-12.191
= Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit	16.185	-204.796
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-97	-473
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	9.387	3.510
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-35.899	-10.010
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	6.952	32.969
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-46.769	-16.420
- Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	-1.402	0
+ Erhaltene Zinsen	594	15
+ Erhaltene Dividenden und Erträge aus Wertpapieren	14.596	19.986
= Cash Flow aus der Investitionstätigkeit	-52.638	29.577
+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern	0	316
- Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an Gesellschafter des Mutterunternehmens	0	-40
+ Auszahlungen für die Rückführung von Gesellschafterdarlehen	-34.668	-101
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	291.163	332.437
- Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen	-193.889	-42.878
- Gezahlte Zinsen	-15.720	-22.078
- Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter	-5.432	0
= Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit	41.455	267.656
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	5.002	92.437
+/- Wechselkurs- und bewertungsbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	947	0
+/- Konsolidierungskreisbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	2.606	938
Finanzmittelfonds am 1. Januar	147.312	53.937
Finanzmittelfonds am 31. Dezember	155.867	147.312
Der Finanzmittelbestand enthält folgende Posten
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	155.867	147.312
Finanzmittelbestand am 31. Dezember	155.867	147.312

Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2022

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
			Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital
	Kapitalanteile der Kommanditisten	Sonstige Rücklagen	Bilanzgewinn
	EUR	EUR	EUR
Stand zum 1. Januar 2022	20.000,00	20.000.000,00	174.584.367,70
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	123.132.046,76
Gutschrift auf Gesellschafterkonten im Fremdkapital	0,00	0,00	-44.938.327,16
Zuführung zu den Rücklagen	0,00	25.000.000,00	-25.000.000,00
Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00	-7.998,46
Stand zum 31. Dezember 2022	20.000,00	45.000.000,00	227.770.088,84

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital
	Eigenkapitaldifferenz aus der Währungs-Umrechnung	Summe	Summe
	EUR	EUR	EUR
Stand zum 1. Januar 2022	441.731,06	175.026.098,76	195.046.098,76
Konzernjahresüberschuss	0,00	123.132.046,76	123.132.046,76
Gutschrift auf Gesellschafterkonten im Fremdkapital	0,00	-44.938.327,16	-44.938.327,16
Zuführung zu den Rücklagen	0,00	-25.000.000,00	0,00
Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter	0,00		0,00
Sonstige Veränderungen	946.726,46	938.728,00	938.728,00
Stand zum 31. Dezember 2022	1.388.457,52	229.158.546,36	274.178.546,36

	Nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkapital

	Nicht beherrschende Anteile vor Jahresergebnis	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/ Verluste	Summe	Summe
	EUR	EUR	EUR	EUR
Stand zum 1. Januar 2022	-2.834.709,93	11.517.077,27	8.682.367,34	203.728.466,10
Konzernjahresüberschuss	0,00	8.791.883,05	8.791.883,05	131.923.929,81
Gutschrift auf Gesellschafterkonten im Fremdkapital	0,00	0,00	0,00	-44.938.327,16
Zuführung zu den Rücklagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter	-5.432.000,00	0,00	-5.432.000,00	-5.432.000,00
Sonstige Veränderungen	-117.242,90	0,00	-117.242,90	821.485,10
Stand zum 31. Dezember 2022	-8.383.952,83	20.308.960,32	11.925.007,49	286.103.553,85

Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2021

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
			Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital
	Kapitalanteile der Kommanditisten	Sonstige Rücklagen	Bilanzgewinn
	EUR	EUR	EUR
Stand zum 1. Januar 2021	20.000,00	20.000.000,00	137.874.928,81
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	37.366.777,87
Gutschrift auf Gesellschafterkonten im Fremdkapital	0,00	0,00	-162.923,96
Zuführung zu den Rücklagen	0,00		0,00
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00	-494.415,02
Stand zum 31. Dezember 2021	20.000,00	20.000.000,00	174.584.367,70

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital
	Eigenkapitaldifferenz aus der Währungs-Umrechnung	Summe	Summe
	EUR	EUR	EUR
Stand zum 1. Januar 2021	-12.312,72	137.862.616,09	157.882.616,09
Konzernjahresüberschuss	0,00	37.366.777,87	37.366.777,87
Gutschrift auf Gesellschafterkonten im Fremdkapital	0,00	-162.923,96	-162.923,96
Zuführung zu den Rücklagen	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	454.043,78	-40.371,24	-40.371,24
Stand zum 31. Dezember 2021	441.731,06	175.026.098,76	195.046.098,76

	Nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkapital

	Nicht beherrschende Anteile vor Jahresergebnis	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/ Verluste	Summe	Summe
	EUR	EUR	EUR	EUR
Stand zum 1. Januar 2021	-3.151.075,69	11.761.715,59	8.610.639,90	166.493.255,99
Konzernjahresüberschuss	0,00	-244.638,32	-244.638,32	37.122.139,55
Gutschrift auf Gesellschafterkonten im Fremdkapital	0,00	0,00	0,00	-162.923,96
Zuführung zu den Rücklagen	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	316.365,76	0,00	316.365,76	275.994,52
Stand zum 31. Dezember 2021	-2.834.709,93	11.517.077,27	8.682.367,34	203.728.466,10

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2022

A. Allgemeine Erläuterungen

Die GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg (im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. "GuN Holding" und in Zusammenhang mit ihren Tochterunternehmen und Anteilen an assoziierten Unternehmen sowie quotal einbezogenen Unternehmen "GuK-Gruppe" genannt) ist eine in Deutschland ansässige Personenhandelsgesellschaft, mit Sitz in der Versmannstraße 2 in 20457 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Nr. HRA 113729 eingetragen und die Muttergesellschaft des Konzerns.

Der Gegenstand der GuK-Gruppe umfasst die Entwicklung von Immobilien verschiedener Assetklassen, die umfassende Erbringung immobilienspezifischer Dienstleistungen für Dritte und das Halten und Verwalten eigener Immobilienobjektgesellschaften.

B. Grundlagen des Konzernabschlusses

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 wurde unter Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Die Bilanz ist gemäß § 266 HGB und die Gewinn- und Verlustrechnung gemäß § 275 Abs. 2 HGB (Gesamtkostenverfahren) gegliedert. Der Konzernabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going Concern) aufgestellt.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt. Darüber hinaus werden zwecks Erhöhung der Klarheit und Übersichtlichkeit des Konzernabschlusses alle Davon-Vermerke der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung in den Anhang übernommen.

Der nach diesen Grundsätzen aufgestellte Konzernabschluss ist aus dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 der Muttergesellschaft und den Jahresabschlüssen zum 31. Dezember 2022 der einbezogenen Tochtergesellschaften sowie der assoziierten Unternehmen entwickelt worden. Der Konsolidierung haben wir die von den einbezogenen Gesellschaften nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellten Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2022 zugrunde gelegt. Abschlussstichtag des Konzernabschlusses sowie sämtlicher konsolidierter Unternehmen ist der 31. Dezember 2022.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss wurde in Euro (EUR) aufgestellt. Soweit nicht gesondert vermerkt, werden alle Beträge in EUR angegeben.

C. Angaben zum Konsolidierungskreis und zu den Konsolidierungsgrundsätzen

I. Konsolidierungskreis/ Veränderungen im Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der GuN Holding GmbH & Co. KG in- und ausländische Tochterunternehmen einbezogen, die - direkt oder indirekt - von der GuN Holding GmbH & Co. KG beherrscht werden.

Einschließlich der GuN Holding GmbH & Co. KG gehören insgesamt 112 (Vorjahr: 99) inländische und 41 (Vorjahr: 33) ausländische Unternehmen zum Kreis der vollkonsolidierten Konzernunternehmen. Darüber hinaus werden 9 (Vorjahr: 14) inländische und 5 (Vorjahr: 6) ausländische Unternehmen nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Zudem wird, wie im Vorjahr, ein Unternehmen quotal konsolidiert. Eine Übersicht über den Anteilsbesitz ergibt sich aus der folgenden Darstellung:

1. Vollkonsolidierung

	Sitz der Gesellschaft	Beteiligung in %
a) Inländische Tochtergesellschaften
GuN Holding GmbH & Co. KG (Mutterunternehmen) ¹⁾	Hamburg
GARBE Institutional Capital GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GARBE Institutional Capital Deutschland GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GARBE Institutional Capital Verwaltungs GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GARBE Institutional Capital Management KG ¹⁾	Hamburg	99,90
Fontenay Management GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Investment GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Investment Beteiligungs I GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Investment Beteiligungs II GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Investment Beteiligungs III GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Investment Beteiligungs IV GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Investment Beteiligungs V GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Investment Beteiligungs VI GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GuN Engineering GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
METROPLAN Eastern Europe GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
Zweite Biopower Investment AG ²⁾	Hamburg	81,82
Ekiden Ventures GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
Power Asset Core Energy GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
PACE Photovoltaik 2 GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
PACE Photovoltaik 3 GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
CAVENTES Verwaltungsgesellschaft mbH ²⁾	Hamburg	81,82
CAVENTES Kapitalverwaltung GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	81,82
GuNHA Investoren GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	60,00
GuNHA Investoren Management GmbH ²⁾	Hamburg	60,00
Garbe Immobilien-Projekte GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
Garbe Wohnbau Beteiligungs GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Garbe Wohnprojekte GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Grundstücksgesellschaft Waldquartier mbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Verwaltungsgesellschaft Waldquartier mbH ²⁾	Hamburg	94,00
Garbe Düsseldorf GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	88,36
Garbe Bonn GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	94,00
Garbe Bonn 5 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe Berlin GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe CTH 1 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe VES 1 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe VES 2 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	94,00
Garbe VES 3 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe PER GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe Berlin 2 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe KOB 1 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	94,00
Garbe KOB 2 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	94,00
Garbe WSH GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe BFL GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe Düsseldorf 2 GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe MFW GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Garbe LLS GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe Marktplatz der Manufakturen GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe Projektentwicklung Frankfurt GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Garbe Projektentwicklung Nord-Deutschland GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Garbe Projektentwicklung NRW GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Beteiligungsgesellschaft LEA GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Grundstücksgesellschaft LEA GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Beteiligungsgesellschaft The Heart GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	84,51
Verwaltungsgesellschaft The Heart GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Beteiligungsgesellschaft Stüttgenweg GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	84,51
Verwaltungsgesellschaft Stüttgenweg GmbH ²⁾	Hamburg	94,00
Grundstücksgesellschaft The Heart GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	84,51
Grundstücksgesellschaft Stüttgenweg GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	84,51
Beteiligungsgesellschaft Windmühlenquartier GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Grundstücksgesellschaft Windmühlenquartier GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe FHW GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,06
Garbe Industrial Real Estate GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Garbe Infrastructure GmbH (ehem. Garbe Energy Infrastructure Units-GENIUS GmbH) ²⁾	Hamburg	100,00
LOGIMAC Logistic Grundbesitz Verwaltungs GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Garbe Logistic Center Development GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Dritte Hamburger Immobilien Abwicklungs-GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Zweiundsechzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Garbe Logistic Fondsmanagement GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	93,12
Logistikpark Rade Verwaltung GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Logistikpark Rade GmbH & Co. KG ¹⁾	Hamburg	87,62
Achtundsechzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	92,23
PACE Photovoltaik 1 GmbH (ehem. Siebzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
GARBE Renewable Energy - GREEN GmbH ²⁾	Hamburg	100,00
Vierundsiebzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Neunundsiebzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Achtzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Zweiundachtzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Dreiundachtzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Vierundachtzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Achtundachtzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	56,14
ZWISCHENHOLDING Sechzigste LOGIMAC GmbH ²⁾	Hamburg	82,96
Neunzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Fünfundneunzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
Sechsundneunzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ²⁾	Hamburg	93,21
GARBE IRE Investment GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 2 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 3 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	92,16
DE 6 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 7 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 8 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	92,16
DE 9 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	92,16
DE 12 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	92,16
DE 13 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	92,16
DE 16 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	92,16
DE 17 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 18 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 20 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 21 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 22 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 23 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 24 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 25 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 27 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	92,16
DE 28 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 30 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 32 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 33 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 35 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 36 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
DE 37 Logimac GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
GARBE Industrial Real Estate Eastern Europe Holding GmbH ²⁾	Hamburg	93,22
HN2 GmbH & Co. KG KG ¹⁾	Hamburg	93,21
b) Ausländische Tochtergesellschaften
GARBE Institutional Capital Netherlands B.V.	Amsterdam, Niederlande	100,00
GARBE Institutional Capital Residential B.V.	Amsterdam,
	Niederlande	100,00
Amstel Ontwikkeling 2 B.V.	Amsterdam
	Niederlande	100,00
GARBE Institutional Capital CEE s.r.o.	Prag,
	Tschechien	100,00
GARBE Institutional Capital United Kingdom Limited	London,
	Großbritannien	100,00
GARBE Institutional Capital Spain SL	Madrid, Spanien	100,00
GARBE Institutional Capital Italy S.r.l.	Mailand, Italien	100,00
Garbe Logistic Management Company S.à r.l.	Luxemburg, Luxemburg	83,52
SK1 Logimac s.r.o.	Bratislava, Slovakei	93,22
SK2 Logimac s.r.o.	Bratislava, Slovakei	93,22
SK3 Logimac s.r.o.	Bratislava, Slovakei	93,22
SK5 Logimac s.r.o.	Bratislava, Slowakei	93,22
SK6 Logimac s.r.o.	Bratislava, Slowakei	93,22
NL1 Logimac B.V.	Amsterdam, Niederlande	93,22
NL2 Logimac B.V.	Amsterdam, Niederlande	93,22
NL3 Logimac B.V.	Amsterdam, Niederlande	93,22
NL4 Logimac B.V.	Amsterdam, Niederlande	93,22
PL1 Logimac sp. z.o.o.	Wroclaw, Polen	93,22
CZ1-IH Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien	93,22
CZ3-IH Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien	93,22
CZ1 Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien	93,22
CZ3 Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien	93,22
CZ4 Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien	93,22
CZ5 Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien	93,22
CZ6 Logimac s.r.o	Prag, Tschechien	93,22
IT2 Logimac s.r.l.	Mailand, Italien	93,22
Garbe Industrial Real Estate Slovakia s.r.o.	Bratislava, Slovakei	93,22
GARBE Industrial Real Estate Netherlands B.V.	Amsterdam, Niederlande	93,21
GARBE Industrial Real Estate France SAS	Paris, Frankreich	93,21
GARBE Industrial Real Estate Italy S.r.l.	Mailand, Italien	93,21
GARBE Industrial Real Estate Spain S.L.	Madrid, Spanien	93,21
GARBE Industrial Real Estate Austria GmbH	Wien, Österreich	93,21
GARBE Industrial Real Estate United Kingdom Ltd.	London, Großbritannien	93,21
GARBE Industrial Real Estate Poland sp.z.o.o.	Wroclaw, Polen	93,22
GARBE Industrial Real Estate Czech Republic s.r.o.	Prag, Tschechien	93,22
Rochester Capital Group SL	Madrid, Spanien	93,22
Nicodemus Capital SL	Madrid, Spanien	93,22
Metroplan Polska Sp. z. o. o.	Wroclaw,Warschau/Polen	70,00
GuN Investment Luxembourg S.à r.l.	Luxemburg, Luxemburg	100,00
GARBE LEAD Real Estate S.A.	Luxemburg, Luxemburg	100,00
GuN Investment Beteiligungs IV Luxembourg S.à r.l.	Luxemburg, Luxemburg	100,00
2. Quotal konsolidierte Unternehmen
LCM Logistic Center Management GmbH	Hamburg	46,61
3. Nach der Equity-Methode einbezogene Unternehmen
Vastgoed Eta West (Huizen II) B.V.	Amsterdam, Niederlande	33,00
Vastgoed Eta West (Monumenten) B.V.	Amsterdam, Niederlande	33,00
Vastgoed Eta West (Gold) II B.V.	Amsterdam, Niederlande	33,00
Vastgoed Eta West (Platinum II) B.V.	Amsterdam, Niederlande	33,00
Five Quarters Real Estate AG	Hamburg	40,00
GIANT Growth Asset Net-Income Trust Joint Venture GmbH & Co. KG	Hamburg	30,74
Grundstücksgesellschaft Hongkongstraße mbH & Co. KG	Hamburg	49,00
Verwaltungsgesellschaft Hongkongstraße mbH	Hamburg	49,00
Grundstücksgesellschaft Holsteinischer Kamp 24 mbH & Co. KG	Hamburg	49,00
Verwaltungsgesellschaft Holsteinischer Kamp 24 mbH	Hamburg	49,00
NDC-GARBE Data Centers Europe GmbH	Hamburg	46,61
HN1 GmbH	Paderborn	46,61
Eurovia 15 Projekt GmbH & Co. KG	Gelsenkirchen	46,61
Cöoperatie Mariehoeve U.A.	Amsterdam, Niederlande	50,00
4. Nicht einbezogene Unternehmen (§ 296 Abs. 2 HGB)
Inland
Projektgesellschaft Marie mbH	München	82,96
Ausland
GARBE Fund Management S. à r.l.	Luxemburg, Luxemburg	93,21
Maksik Aid s.r.o.	Prag, Tschechien	100,00

¹⁾ nanspruchnahme § 264 b HGB betreffend Befreiung von der Aufstellung, Prüfung sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes zum 31.12.2022

²⁾ Inanspruchnahme § 264 Abs. 3 HGB betreffend Befreiung von der Aufstellung, Prüfung sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes zum 31.12.2022

Auf die Einbeziehung von 3 (Vorjahr: 6) Tochterunternehmen wurde gemäß § 296 Abs. 2 HGB verzichtet, da sie zusammen für die Verpflichtung, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu vermitteln, von untergeordneter Bedeutung sind.

Folgende Gesellschaften wurden im Geschäftsjahr 2022 erstmalig als vollkonsolidierte Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen:

	Sitz der Gesellschaft
Beteiligungsgesellschaft The Heart GmbH & Co. KG	Hamburg
Verwaltungsgesellschaft The Heart GmbH	Hamburg
Beteiligungsgesellschaft Stüttgenweg GmbH & Co. KG	Hamburg
Verwaltungsgesellschaft Stüttgenweg GmbH	Hamburg
Grundstücksgesellschaft The Heart GmbH & Co. KG	Hamburg
Grundstücksgesellschaft Stüttgenweg GmbH & Co. KG	Hamburg
Beteiligungsgesellschaft Windmühlenquartier GmbH & Co. KG	Hamburg
Grundstücksgesellschaft Windmühlenquartier GmbH & Co. KG	Hamburg
Garbe FHW GmbH & Co. KG	Hamburg
Zweite Biopower Investment AG	Hamburg
Ekiden Ventures GmbH	Hamburg
PACE Photovoltaik 3 GmbH	Hamburg
Sechsundneunzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH	Hamburg
DE 28 Logimac GmbH	Hamburg
DE 30 Logimac GmbH	Hamburg
DE 32 Logimac GmbH	Hamburg
DE 33 Logimac GmbH	Hamburg
DE 35 Logimac GmbH	Hamburg
DE 36 Logimac GmbH	Hamburg
DE 37 Logimac GmbH	Hamburg
GARBE Institutional Capital United Kingdom Limited	London, Großbritannien
GARBE Institutional Capital Spain SL	Madrid, Spanien
GARBE Institutional Capital Italy S.r.l.	Mailand, Italien
CZ3 Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien
CZ6 Logimac s.r.o.	Prag, Tschechien
IT2 Logimac s.r.l.	Mailand, Italien
GARBE Industrial Real Estate Spain S.L.	Madrid, Spanien
GARBE Industrial Real Estate Austria GmbH	Wien, Österreich
GARBE Industrial Real Estate United Kingdom Ltd.	London, Großbritannien
Rochester Capital Group SL	Madrid, Spanien
Nicodemus Capital SL	Madrid, Spanien

Die Einbeziehungsart der folgenden Gesellschaften wurde zum 1. November 2022 im Rahmen eines sukzessiven Anteilserwerbs von der Equity-Methode auf die Vollkonsolidierung geändert:

―	Beteiligungsgesellschaft The Heart GmbH & Co. KG, Hamburg
―	Grundstücksgesellschaft The Heart GmbH & Co. KG, Hamburg
―	Verwaltungsgesellschaft The Heart GmbH, Hamburg
―	Beteiligungsgesellschaft Stüttgenweg GmbH & Co. KG, Hamburg
―	Grundstücksgesellschaft Stüttgenweg GmbH & Co. KG, Hamburg
―	Verwaltungsgesellschaft Stüttgenweg GmbH, Hamburg

Die Erstkonsolidierung der oben genannten Unternehmen als Tochterunternehmen erfolgt in Zusammenhang mit dem Erwerb der Anteile des Joint-Venture Partners zum 1. November 2022. Bei den vorher als assoziierte Unternehmen im Rahmen der Equity-Methode einbezogenen Gesellschaften wurden mit der Neubewertungsmethode die anteilig neu erworbenen Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten zu Zeitwerten angesetzt. Aus der Erstkonsolidierung als Tochterunternehmen entstand insgesamt ein aktiver Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 2.343, der als unfertige Leistung entsprechend den Immobilienprojekten im Umlaufvermögen allokiert wurde. Insgesamt wurden in diesem Zusammenhang Vermögensgegenstände in Höhe von rund EUR 62,9 Mio. sowie Schulden in Höhe von EUR 57,4 Mio. erstkonsolidiert. Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist somit diesbezüglich nur eingeschränkt gegeben.

Aus der Erstkonsolidierung der anderen vorgenannten Gesellschaften im Geschäftsjahr 2022 ergaben sich keine wesentlichen Veränderungen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Insbesondere ergaben sich keine wesentlichen Geschäfts- oder Firmenwerte.

Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist unter Berücksichtigung der vorgenannten Veränderungen im Konsolidierungskreis gegeben.

Folgende Gesellschaften wurden ebenfalls im Geschäftsjahr 2022 gegründet bzw. erworben, aber nicht einbezogen:

Sitz der Gesellschaft

GARBE Fund Management S à.r.l.	Luxemburg, Luxemburg
Maksik Aid s.r.o.	Prag, Tschechien

Des Weiteren wurden im Geschäftsjahr 2022 folgende Gesellschaften insbesondere im Rahmen der Veräußerung von Projektentwicklungen entkonsolidiert, da keine direkte oder indirekte Beherrschung zum Stichtag durch die GuN Holding mehr vorlag:

	Sitz der Gesellschaft
Vierundsechzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH	Hamburg
Siebzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH	Hamburg
Einundachtzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH	Hamburg
Neunundachtzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH	Hamburg
Dreiundneunzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH	Hamburg
Projektgesellschaft Marie mbH	München
DE14 Logimac GmbH	Hamburg
DE26 Logimac GmbH	Hamburg
DE29 Logimac GmbH	Hamburg
DE31 Logimac GmbH	Hamburg
DE34 Logimac GmbH	Hamburg
SK4 Logimac s.r.o.	Bratislava, Slowakai
CZ2-IH Logimac s.r.o.	Paris, Frankreich
IPS Industriepark Niederschlesien Dolnoslaski Park Sp.z.o.o.	Wroclaw, Polen

Insgesamt sind im laufenden Geschäftsjahr Erträge aus der Entkonsolidierung der oben aufgeführten Tochterunternehmen in Höhe von EUR 71,5 Mio. (Vorjahr: EUR 46,0 Mio.) in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung als Umsatzerlöse im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit aus der Veräußerung von Projektentwicklungen ausgewiesen.

Auf die Anwendung der Equity-Bewertung (§ 311 HGB) wurde für folgende Unternehmen mit einer Beteiligungsquote über 20 % verzichtet, da die Beteiligungen jeweils und gemeinsam für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bilds der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind:

	Sitz der Gesellschaft
DE1 Logimac GmbH	Hamburg
DE5 Logimac GmbH	Hamburg
DE10 Logimac GmbH	Hamburg
DE11 Logimac GmbH	Hamburg
DE14 Logimac GmbH	Hamburg
DE15 Logimac GmbH	Hamburg
DE29 Logimac GmbH	Hamburg
SK4 Logimac s.r.o.	Bratislava, Slowakai
FR2 Logimac SAS	Paris, Frankreich

II. Konsolidierungsgrundsätze

In den Konzernabschluss der GuK-Gruppe sind die oben aufgeführten Tochterunternehmen einbezogen und vollkonsolidiert. Tochterunternehmen sind Unternehmen, die von der GuN Holding mittel- oder unmittelbar beherrscht werden. Beherrschung liegt in der Regel dann vor, wenn die GuN Holding mittel- oder unmittelbar die Mehrheit der Anteile hält. Die Unternehmen werden beginnend von dem Zeitpunkt an in den Konzernabschluss einbezogen, ab dem die GuN Holding die Möglichkeit zur Beherrschung erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verlust der Beherrschung eintritt.

Die Erstkonsolidierung von neu gegründeten bzw. erworbenen Gesellschaften sowie die Entkonsolidierung von Tochterunternehmen findet grundsätzlich im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit der GuN Holding statt. Für die einzelnen Immobilienprojekte werden jeweils eigenständige Gesellschaften gegründet und je nach Art der Transaktion als Share-Deal oder Asset-Deal veräußert. Dabei erfolgt die Bilanzierung unabhängig von der Art der Transaktion als operativer Geschäftsvorfall.

Im Rahmen von Erstkonsolidierungen erfolgt die erstmalige Einbeziehung von Tochtergesellschaften grundsätzlich unmittelbar nach der Gründung bzw. Erwerb. Eine Ausnahme stellt die Erstkonsolidierung des im Rahmen des im Geschäftsjahres 2022 erfolgten sukzessiven Anteilserwerbs dar, die entsprechend bei den Veränderungen im Konsolidierungskreis beschrieben wird. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt gemäß § 301 Abs. 1 HGB nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung des Buchwertes der Beteiligung mit dem neubewerteten Eigenkapital. Die Neubewertung der Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten zu Zeitwerten erfolgt zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.

Aus der Erstkonsolidierung der Sechsundneunzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH ergab sich im Geschäftsjahr 2022 ein passivischer Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 4.648. Dieser Unterschiedsbetrag beruht auf dem Erwerb eines Immobilienprojektes und wurde entsprechend von den aktivierten Anschaffungskosten in den unfertigen Erzeugnissen bzw. Leistungen abgezogen. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergab sich nicht.

Aus der Erstkonsolidierung der Ekiden Ventures GmbH, Hamburg, entstand ein Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von TEUR 12. Der Geschäfts- oder Firmenwert wurde in voller Höhe im Geschäftsjahr 2022 abgeschrieben.

Entkonsolidierungen erfolgen regelmäßig zum Zeitpunkt, in dem die Beherrschung des Tochterunternehmens nicht mehr gegeben ist. Da es sich bei den Tochterunternehmen grundsätzlich um Objektgesellschaften mit einer zum Verkauf bestimmten Immobilie bzw. einem zum Verkauf bestimmten Immobilienprojekt handelt, wird der Abgang von Vermögensgegenständen (ggf. auch Geschäfts- oder Firmenwerte) und Schulden unsaldiert in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt. Der Ausweis im Konzernabschluss erfolgt so, als ob das Objekt verkauft und ein Teil der Gegenleistung in der Übernahme der Objektfinanzierung bestanden hätte. Entsprechend werden aus der Entkonsolidierung von Tochterunternehmen Umsatzerlöse sowie Materialaufwendungen bzw. Bestandsveränderungen ausgewiesen.

Der Erwerb von Anteilen an assoziierten Unternehmen erfolgt grundsätzlich zum anteiligen beizulegenden Zeitwert der erworbenen Vermögenswerte und der übernommenen Schulden (Partial-Goodwill-Methode). Die in der Folge anstehenden Eigenkapitalveränderungen werden gemäß § 312 Abs. 4 HGB behandelt.

Die Einbeziehung von Anteilen an Unternehmen, die das Mutterunternehmen gemeinsam mit einem oder mehreren nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen führt, erfolgte gemäß § 310 HGB entsprechend dem Anteil des Mutterunternehmens am Kapital dieser Unternehmen. Unterschiedsbeträge sind im Geschäftsjahr 2022 hieraus nicht entstanden.

Salden und Transaktionen mit vollkonsolidierten Tochterunternehmen sowie daraus entstandene Erträge und Aufwendungen werden im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses gemäß der §§ 303 bzw. 305 HGB in voller Höhe eliminiert. Für anteilig einbezogenen Unternehmen erfolgte eine anteilige Verrechnung.

Verbuchte Beteiligungserträge sowie Aufwendungen und Erträge aus Gewinnabführungsverträgen werden ebenfalls vollständig eliminiert.

Zwischenergebnisse gemäß § 304 HGB werden eliminiert.

Die Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital werden offen innerhalb des Postens "Eigenkapital" als "Nicht beherrschende Anteile" ausgewiesen.

Die Posten der Bilanz und die entsprechenden im Anhang enthaltenen Beträge in fremder Währung werden mit dem Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag in die Konzernwährung Euro transformiert. Das gezeichnete Kapital, die Rücklagen und Ergebnisvorträge in fremder Währung werden mit dem historischen Kurs im Zeitpunkt ihres Zugangs umgerechnet. Aufwendungen und Erträge der Gewinn- und Verlust-rechnung werden mit dem Durchschnittskurs des Geschäftsjahres 2022 umgerechnet. Differenzen aus der Umrechnung von Fremdwährungsabschlüssen vollkonsolidierter Tochterunternehmen und aus der Umrechnung der Jahresergebnisse zum Stichtagskurs werden erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet.

Die Anwendung der Konsolidierungsgrundsätze erfolgte stetig zum Vorjahr.

D. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind für die Muttergesellschaft sowie sämtliche Tochterunternehmen einheitlich angewendet worden. Für die Aufstellung des Konzernabschlusses sind die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und wurden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen nach der linearen Methode vermindert. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für immaterielle Vermögensgegenstände im Wesentlichen zwischen 1 und 3 Jahren.

Die im Zuge der Erstkonsolidierung bzw. Hinzuerwerb von Anteilen an Tochtergesellschaften aufgedeckten Geschäfts- oder Firmenwerte werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 5 bzw. 10 Jahren abgeschrieben. Bei unterjährigem Erwerb erfolgt eine zeitanteilige Abschreibung.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer, um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen gemindert. Dabei erfolgt die Abschreibung ausschließlich linear. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgten zeitanteilig. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 800 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für Sachanlagen im Wesentlichen zwischen 1 und 15 Jahren. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung vorgenommen.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt mit den Anschaffungskosten, ggf. mit den niedrigeren beizulegenden Werten, sofern eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegt. Zur Bewertung von Anteilen an assoziierten Unternehmen wird auf die Erläuterungen zu den Konsolidierungsgrundsätzen verwiesen.

Die Bewertung der Vorräte, bestehend aus unfertigen Erzeugnissen und unfertigen Leistungen, erfolgt mit den Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB auf der Basis einer Vollkostenrechnung. In den Herstellungskosten sind alle Einzelkosten sowie angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten enthalten. Von dem Wahlrecht gem. § 255 Abs. 2 Satz 3 HGB wurde kein Gebrauch gemacht. Zinsen für Fremdkapital gem. § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB werden in die Herstellungskosten einbezogen. Die Bewertung der fertigen Erzeugnisse erfolgte mit den Anschaffungskosten gem. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sowie mit den dazugehörigen Anschaffungsnebenkosten gem. § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Die geleisteten Anzahlungen werden zum Nominalwert angesetzt.

Die Projektgesellschaften bilanzieren die Grundstücke teilweise im Anlagevermögen. Im Rahmen des Konzernabschlusses werden diese bisher im Anlagevermögen bilanzierten Grundstücke in das Umlaufvermögen umgegliedert, da aus Konzernsicht grundsätzlich eine Veräußerungsabsicht besteht.

Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen in Bezug auf Vorräte werden gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB offen von den Vorräten abgesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Bei voraussichtlichen Wertminderungen werden entsprechende Einzelwertberichtigungen gebildet.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sowie der Kassenbestand werden zu Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag angesetzt, sofern sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Aktive latente Steuern werden für Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen angesetzt, sofern sich die Differenzen in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen und sich eine Steuerentlastung ergibt. Aktive latente Steuern aus den Einzelabschlüssen nach § 274 HGB werden mit aktiven latenten Steuern aus der Konsolidierung nach § 306 HGB zusammengefasst. Eine Saldierung mit passiven latenten Steuern wird nicht vorgenommen. Aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge werden im Konzernabschluss nicht gebildet.

Das Eigenkapital wird zum Nennwert bilanziert.

Der passive Unterschiedsbetrag setzt sich im Wesentlichen aus der im Geschäftsjahr 2021 durchgeführten Erstkonsolidierung der CZ4 Logimac s.r.o. und CZ5 Logimac s.r.o. in Höhe von TEUR 528 bzw. TEUR 409 zusammen. Die Unterschiedsbeträge haben Eigenkapitalcharakter und beruhen auf dem Erwerb von Grundstücken. Die Unterschiedsbeträge sind beim Verkauf oder außerplanmäßiger Abschreibung der Immobilienprojekte entsprechend erfolgswirksam aufzulösen. In der Konzernbilanz werden insgesamt TEUR 943 unter dem Posten B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung ausgewiesen.

Die Steuerrückstellungen betreffen im Wesentlichen die für das Geschäftsjahr noch zu zahlenden Gewerbe- und Körperschaftsteuern sowie den Solidaritätszuschlag.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der wahrscheinlichen Inanspruchnahme mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Passivseite Einnahmen vor dem Abschluss-stichtag angesetzt, sofern sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Als passive latente Steuern ist gemäß § 274 Abs. 1 S. 1 HGB bzw. § 306 HGB eine Steuerbelastung zu bilanzieren, wenn zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen Differenzen bestehen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Passive latente Steuern aus den Einzelabschlüssen nach § 274 HGB werden mit passiven latenten Steuern aus der Konsolidierung nach § 306 HGB zusammengefasst. Eine Saldierung mit aktiven latenten Steuern wird nicht vorgenommen.

E. Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Bezüglich des Konzernanlagevermögens verweisen wir auf den Konzernanlagenspiegel.

In den Sachanlagen sowie Anlagen im Bau werden insbesondere Photovoltaikanlagen ausgewiesen.

2. Finanzanlagen

In den Finanzanlagen ist eine Beteiligung im Sinne von § 313 Abs. 2 Nr. 4 HGB i. V. m. § 285 Nr. 11 HGB enthalten:

Bezeichnung	Anteil am Kapital in %	Eigenkapital 31.12.2021 ^*) in TEUR	Ergebnis 2021 ^*) (in TEUR)
FNI ImmoInvest II GmbH & Co.KG (atypisch stille Beteiligung), Paderborn	99,9902	745	10

^*) Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 liegt noch nicht vor.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

	31.12.2022	31.12.2021
	TEUR	TEUR
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	24.298	27.899
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	-	-
Forderungen gegen assoziierte Unternehmen	11.729	23.592
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	-	-
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	27.615	1.005
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	-	-
Sonstige Vermögensgegenstände	22.276	20.497
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	-	-
Gesamt	85.918	72.993

Die Forderungen gegen assoziierte Unternehmen betreffen ausschließlich sonstige Forderungen.

Die Forderungen gegen assoziierte Unternehmen und Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht enthalten in Höhe von TEUR 2.500 (Vorjahr: TEUR 0) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen Erstattungsansprüche gegen das Finanzamt i. H. v. TEUR 10.913 (Vorjahr: TEUR 35), die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

4. Sonstige Rückstellungen

	31.12.2022	31.12.2021
	TEUR	TEUR
Ausstehende Rechnungen	20.547	3.430
Personalaufwendungen	8.093	2.529
Drohende Verluste	4.000	0
Abschluss- und Beratungskosten	935	743
Gewährleistungen	272	676
Sonstige Rückstellungen	2.185	3.145
Gesamt	36.032	10.523

5. Verbindlichkeiten

		Restlaufzeit
Art der Verbindlichkeit	Gesamt 31.12.2022	unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Anleihen	-	-	-	-
(Vorjahr)	(135.066)	(135.066)	(-)	(-)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	498.413	89.283	409.021	109
(Vorjahr)	(317.152)	(35.638)	(264.939)	(16.575)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	36.641	36.626	16	-
(Vorjahr)	(43.321)	(42.230)	(1.047)	(44)
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen	36	36	-	-
(Vorjahr)	(371)	(371)	(-)	(-)
Verbindlichkeiten gegenüber
Gesellschaftern	19.677	19.677	-	-
(Vorjahr)	(7.398)	(7.398)	(-)	(-)
Sonstige Verbindlichkeiten	101.496	61.029	40.467	-
(Vorjahr)	(30.044)	(21.444)	(8.600)	(-)
Gesamt	656.263	206.651	449.504	109
(Vorjahr)	(533.352)	(242.147)	(274.586)	(16.619)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen vollumfänglich sonstige Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen betreffen wie im Vorjahr vollumfänglich sonstige Verbindlichkeiten.

Von den sonstigen Verbindlichkeiten entfallen auf Verbindlichkeiten aus Steuern TEUR 9.212 (Vorjahr: TEUR 1.937) und auf Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 310 (Vorjahr: TEUR 125).

Die Besicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erfolgt in voller Höhe durch Forderungsabtretungen, Abtretung von Mietforderungen und Zweckerklärungen von Grundschulden.

6. Latente Steuern

Aktive und passive latente Steuern resultieren aus einer Gesamtbetrachtung der Differenzen zwischen Handelsbilanz- und Steuerbilanzwerten der einbezogenen Abschlüsse zum Bilanzstichtag sowie den Konsolidierungsmaßnahmen. Sofern sich auf Jahresabschlussebene ein aktiver Überhang ergeben hat, wurde dieser nach einheitlicher Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt. Für die auf Konzernebene ermittelten latenten Steuern werden die entsprechenden lokalen Ertragssteuersätze zur Berechnung herangezogen. Für deutsche Tochterunternehmen in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG wurden die latenten Steuern mit einem Steuersatz von durchschnittlich rund 14 % und in der Rechtsform einer GmbH von durchschnittlich rund 30 % berechnet. Die Ermittlung der latenten Steuern der Konzernmutter basiert auf einem Durchschnittssteuersatz i. H. v. von rund 27 %.

Die im Geschäftsjahr 2022 ausgewiesenen passiven latenten Steuern (TEUR 1.298; Vorjahr: TEUR 1.564) resultieren aus der Differenz zwischen den Wertansätzen von Vermögensgegenständen im Konzernabschluss, die im Rahmen der Erstkonsolidierung neu bewertet wurden, und den steuerlichen Wertansätzen dieser Vermögensgegenstände. Aufgrund des Abgangs einer Beteiligung aus dem Konsolidierungskreises verringerten sich diese erfolgswirksam gegenüber dem Vorjahr. Aktive latente Steuern wurden in Höhe von TEUR 1.843 im Rahmen der Zwischengewinneliminierung erfolgswirksam im Geschäftsjahr 2022 aufgelöst.

F. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

	31.12.2022	31.12.2021
	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Objekten	392.531	163.922
Erlöse aus der Objektverwaltung / Verwaltungsvergütung	160.180	55.217
Mieterlöse	8.224	1.853
Erlöse aus sonstigen Dienstleistungen	6.651	4.209
Erlöse aus Photovoltaik	2.758	196
Erlöse aus Provision	140	2.981
Sonstige Umsatzerlöse	5.029	4.531
Gesamt	575.513	232.909

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 1.143 (Vorjahr: TEUR 3.172) sowie Währungsumrechnungseffekte in Höhe von TEUR 747 (Vorjahr: TEUR 200).

3. Personalaufwand

Der Personalaufwand beträgt im Berichtsjahr TEUR 52.740 (Vorjahr: TEUR 37.220), davon entfallen TEUR 215 (Vorjahr: TEUR 251) auf Aufwendungen für die Altersversorgung.

4. Abschreibungen

Im Berichtsjahr wurden gemäß § 253 Abs. 3 HGB TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 373) außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert auf Geschäfts- und Firmenwerte vorgenommen.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Aufwendungen aus Kursdifferenzen von TEUR 1.407 (Vorjahr: TEUR 244) sowie periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.591 (Vorjahr: TEUR 121).

G. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Innerhalb der Konzernkapitalflussrechnung werden die Veränderungen des Finanzmittelfonds der GuN Holding innerhalb eines Geschäftsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse dargestellt. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit sowie aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Zahlungsströme im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien bzw. Immobilienprojekten werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich frei verfügbare Zahlungsmittel.

Zum 31. Dezember 2022 werden im Finanzmittelfonds TEUR 2.423 (Vorjahr: TEUR 360) aus der Einbeziehung von quotal konsolidierten Unternehmen ausgewiesen.

H. Sonstige Angaben

1. Haftungsverhältnisse

Zum Abschlussstichtag bestanden Haftungsverhältnisse aus Bürgschaften in Höhe von TEUR 10.776 zugunsten nicht konsolidierter Unternehmen. Aufgrund der planmäßigen Erfüllung sämtlicher der den Gewährleistungen zugrundeliegenden Verträge wird das Risiko einer Inanspruchnahme als gering eingeschätzt.

In Zusammenhang mit dem Joint Venture TAUTON - Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Gustav-Heinemann-Ufer KG, Köln, besteht eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von TEUR 240 (Vorjahr: TEUR 240). Das Risiko einer Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Bau-, Planungs-, Miet-, Pacht- und Leasingverträgen bestehen zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen i. H. v. TEUR 176.115 (Vorjahr: TEUR 101.599).

3. Honorar des Abschlussprüfers

Das Honorar des Abschlussprüfers des Konzernabschlusses beläuft sich für das Geschäftsjahr 2022 auf TEUR 298 (Vorjahr: TEUR 243). Das Honorar betrifft in Höhe von TEUR 155 (Vorjahr: TEUR 128) Abschlussprüfungsleistungen, in Höhe von TEUR 19 (Vorjahr: TEUR 10) andere Bestätigungsleistungen sowie in Höhe von TEUR 124 (Vorjahr: TEUR 105) sonstige Leistungen.

4. Organe der Gesellschaft

Die Geschäftsführung der GuN Holding GmbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg erfolgte bzw. erfolgt durch die GuN Verwaltungs GmbH, die durch ihre Geschäftsführer

―	Lars Hammerschmidt, Kaufmann, Bielefeld,
―	Christopher Garbe, Kaufmann, Hamburg,

vertreten wird.

5. Mitarbeiterzahl

An Mitarbeitern waren im Jahresdurchschnitt 444 (Vorjahr 350) beschäftigt.

6. Nachtragsbericht

Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

Hamburg, den 23. August 2023

Die Geschäftsführung

GuN Holding GmbH & Co. KG, vertreten durch die GuN Holding Verwaltungs GmbH, diese wiederum vertreten durch ihre Geschäftsführer:

Christopher Garbe, Geschäftsführer

Lars Hammerschmidt, Geschäftsführer

Hinweis: Der Konzernabschluss der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg wurde in der Gesellschafterversammlung vom 10.09.2023 gebilligt.

Konzernlagebericht für 2022

A. Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftstätigkeit und Struktur des Konzerns

Unter dem Dach der Muttergesellschaft, der GuN Holding GmbH & Co. KG (nachfolgend: GuN Holding) mit Hauptsitz in Hamburg, bietet der Konzern ein umfassendes Leistungsspektrum im Bereich der Logistik-, Unternehmens-, Handels-, Wohn- und Büroimmobilien, Data Center sowie Science- und Technologieimmobilien und Infrastrukturprojekten.

Vom Portfolio-, Investment-, Asset- und Property-Management bis hin zur Projektentwicklung integriert der GuN Holding Konzern (nachfolgend: GuK-Gruppe) in Deutschland und an ausgewählten europäischen Standorten die volle Immobilienwertschöpfung. Mit der Erfahrung von über 50 Jahren und rund 470 Mitarbeitern an 16 europäischen Standorten in 11 Ländern betreut die GuK-Gruppe Ende 2022 Bestandsimmobilien im Wert von über EUR 10 Mrd. und Projektentwicklungen im Verkaufswert von über EUR 3,0 Mrd.

Als 360-Grad-Plattform verpflichtet sich die GuK-Gruppe gleichermaßen sowohl gegenüber den Nutzern als auch gegenüber den Investoren. Prozessübergreifendes Agieren und die Bearbeitung sowie Berücksichtigung aller Interessen sind in dieser Position unumgänglich. Zusammen mit kurzen Wegen und Absprachen innerhalb der Gruppe, wird für Investoren und Nutzer das Optimum aus jeder gegebenen Situation erarbeitet. Nicht nur die Immobilie, sondern auch die Prozesse werden dadurch allumfassend abgedeckt und durchdacht. Durch die lokale Kompetenz in den deutschen und europäischen Märkten kann die GuK-Gruppe zudem auf ein umfassbbbendes, fundiertes Know-how über die Märkte und die Immobilien selbst zurückgreifen.

Die Aktivitäten der GuK-Gruppe lassen sich in drei Geschäftsfelder clustern, aus denen diversifizierte und nachhaltige Cashflows - von Verkaufserlösen über Beteiligungserträge hinzu Dienstleistungsgebühren - erzielt werden:

Das Dienstleistungssegment der GuK-Gruppe umfasst alle Leistungen rund um Immobilieninvestments von institutionellen und privaten Kunden. Dazu zählen die technische und kaufmännische Verwaltung sowie die Betreuung der Mieter im Bereich des Immobilienmanagements, Beratungsleistungen zu Anlagestrategien sowie Portfolioanalysen im Rahmen des Investmentmanagements inklusive des An- und Verkaufs der Immobilien sowie das Management der Anlageklassen im Rahmen des Portfoliomanagements. Als Resultat aus diesen Dienstleistungen generiert das Geschäftsfeld einen kontinuierlichen Cashflow aus Gebühren. Neben Strukturierungs- und Transaktionsfees für die Strukturierung sowie den An- bzw. Verkauf von Produkten werden dadurch Gebühren für das laufende Asset- und Property- sowie das Fondsmanagement, Vermietungs- und Projektentwicklungsfees für Wertsteigerungsmaßnahmen sowie Performence Fees für das Erreichen definierter Ziele vereinnahmt.

Langjährige Erfahrungen auf dem Gebiet der Projektentwicklung ermöglichen erfolgreiche Projektentwicklungen, die ebenfalls mit Verkaufserlösen zum Ergebnis und zum Cashflow der Gruppe beitragen. Hierbei entwickelt die GuK-Gruppe zukunftsfähige, nachhaltige sowie qualitativ hochwertige Wohn-, Gewerbe- und Logistikimmobilien sowie Data Center für institutionelle und private Endinvestoren. Sie übernimmt die Standortsuche und Errichtung ebenso wie die Konzeption und Planung sowie das Projektmanagement und die Realisierung. Realisiert werden die Entwicklungen entweder auf dem Eigenbuch, in Joint-Venture-Strukturen oder für von der GuK-Gruppe betreute Fonds.

Zur Bestandshaltung zählen die Co-Investments außerhalb der o.g. Joint-Venture-Strukturen im Development, über die sich die GuK-Gruppe gemeinsam mit den Kunden an den von ihr strukturierten und gemanagten Produkten beteiligt. Neben dem Bekenntnis zum Kunden und zum Produkt geniert die GuK-Gruppe dadurch zusätzliche Einnahmen in Form von Beteiligungserträgen.

Geographischer Schwerpunkt der Geschäftstätigkeiten 2022 ist unverändert Deutschland. Zeitgleich werden durch die Ende des Jahres bestehenden Tochterunternehmen in Frankreich, Großbritannien, Italien, Luxemburg, den Niederlanden, Polen, der Slowakei, Spanien und Tschechien die dortigen Aktivitäten weiter ausgebaut und die europäische Expansionsstrategie durch die Identifizierung neuer Märkte fortgesetzt.

Die GuK-Gruppe untergliedert sich strukturell in fünf Teilkonzerne mit Ihren jeweiligen Tochtergesellschaften. Muttergesellschaften der Teilkonzerne sind die GARBE Industrial Real Estate GmbH (nachfolgend: GIG), GARBE Immobilien Projekte GmbH (nachfolgend: GIP), GARBE Institutional Capital GmbH (nachfolgend: GAIN), die GuN Investment GmbH (nachfolgend: GuG) sowie die im Geschäftsjahr 2022 neu strukturierte GARBE Infrastructure GmbH (nachfolgend: GIN). Insgesamt umfasst der Konzern zum 31. Dezember 2022 die GuN Holding als Muttergesellschaft und 111 (Vorjahr: 98) inländische sowie 41 (Vorjahr: 33) ausländische vollkonsolidierte Tochtergesellschaften.

2. Ziele und Strategien

Mittelfristig will die GuK-Gruppe ihre Geschäftsfelder in den von ihr identifizierten Kernregionen und Immobiliensegmenten in Deutschland und Europa weiter fokussieren sowie ausweiten. Die Basis für den Ausbau bildet das fundierte Fachwissen der GuK-Gruppe in den identifizierten Segmenten sowie den entstehenden Synergien aus der Zusammenarbeit aller Konzerngesellschaften.

Die wichtigste Stütze des Konzerns sind dabei die Mitarbeiter. Aufgrund des engagierten Handelns sowie der Fähigkeiten selbiger kann der Konzern auf eine positive Geschäftsentwicklung zurückblicken. Dabei ist wichtig, das Potenzial der Mitarbeiter frühzeitig zu erkennen und zu fördern. Mit unterschiedlichen Fort- und Weiterbildungen sollen die fachlichen Kenntnisse stets weiterentwickelt und die Mitarbeiter ebenso bei deren persönlicher Entwicklung unterstützt werden.

Um institutionellen Investoren weiterhin Investitionsmöglichkeiten in sorgfältig selektierte Anlageprodukten bieten zu können, aber auch um durch die Wertschöpfung im Fondsgeschäft eine höhere Ertragsstabilität sicherzustellen, ist Ziel der GuK-Gruppe, das Fondsgeschäft weiter ausbauen.

Ein wesentlicher Schwerpunkt der Strategie der GuK-Gruppe ist zudem die Implementierung der Environment Social Governance (nachfolgend: ESG). ESG steht für den Grundsatz einer nachhaltigen Unternehmensführung, die stets ökologische Faktoren, das soziale Miteinander und ethische Richtlinien im Fokus hat. Unter dem Motto "Responsible by Choice" bündelt die GuK-Gruppe ihre Initiativen im Bereich des ESG.

Übertragen auf die Geschäftsfelder der GuK-Gruppe bedeutet dies, verantwortungsvoll mit den verbauten Rohstoffen umzugehen und eine Immobilie auch aus ökologischer und energetischer Sicht möglichst effizient zu planen, zu erstellen und zu bewirtschaften. Beim Bau und im Bestand werden zudem gesellschaftliche Belange im Umfeld beachtet. Dabei weist die soziale und gesellschaftliche Verantwortung eine lange Tradition in der GuK-Gruppe auf.

Nachhaltig und verantwortungsvoll ist ebenfalls die Unternehmensführung, deren Leitbild des ehrbaren Kaufmanns auf den soliden Werten, die unsere Gesellschaft stützen, sowie auf Wertschätzung und Eigenverantwortung basiert.

B. Wirtschaftsbericht

Mit Blick auf die voranschreitende Expansion rücken neben Deutschland zunehmend andere ausgewählte europäische Länder in den Fokus der Geschäftstätigkeiten des Konzerns. Nichtsdestotrotz liegt der Tätigkeitsschwerpunkt des Leistungsspektrums im Jahr 2022 weiterhin in Deutschland. Im Ausland stehen die Niederlande, Italien, Österreich sowie die osteuropäischen Länder im Fokus. Bei den Immobiliensegmenten liegt der Fokus aktuell auf Logistik-, Wohn-, Büro sowie Einzelhandelsimmobilien.

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Nachdem die Wirtschaft in der Eurozone 2021 noch ein deutliches Wirtschaftswachstum von 3,5 % verzeichnen konnte, hat die wirtschaftliche Erholung durch den russischen Angriffskrieg zu Beginn des Jahres 2022 deutlich an Dynamik verloren. Der Krieg sowie die damit verbundenen Sanktionen haben den bereits 2021 beginnenden Anstieg der Inflation verstärkt. Ende 2022 lag die Inflation des Euroraums bei 8,4 % ¹. Wesentlicher Treiber der Inflation waren die zeitweise stark angestiegenen Energiekosten, aber auch die Preise für Lebensmittel, Industriegüter sowie Dienstleistungen haben sich durch Zweit- und Drittrundeneffekte erheblich erhöht. Insgesamt ist jedoch festzustellen, dass die negativen Prognosen zu Beginn des Krieges gemessen an der Bruttowertschöpfung nicht in dem Maße eingetreten sind wie erwartet.

¹ Europäische Kommission (2023). Winterprognose 2023: EU-Wirtschaft kommt wohl um Rezession herum, doch Gegenwind hält an

Das Wirtschaftswachstum im Jahr 2022 betrug in Deutschland 1,9 %. Im Vergleich zur Europäischen Union (3,5 %) wuchs die deutsche Wirtschaft damit etwas moderater. Zurückzuführen ist die gedämpfte Entwicklung einerseits auf Lieferengpässe und hohe Energiekosten, die insbesondere viele verarbeitende Betriebe in der Bundesrepublik vor Herausforderungen stellten. Umfassende öffentliche Entlastungsmaßnahmen der Bundesregierung haben dazu beigetragen, dass die Wirtschaftsentwicklung nicht deutlicher eingebrochen ist. ²

² Die Bundesregierung (2023). Bruttoinlandsprodukt in 2022 um 1,9 Prozent gewachsen

Neben den Lieferengpässen stellt der Fachkräftemangel sowohl in Deutschland als auch in der Europäischen Union zunehmend eine zentrale Herausforderung für die Wirtschaft dar. Trotz der konjunkturellen Unsicherheiten hat die Arbeitslosenquote in der Europäischen Union im Dezember 2022 ein neues Rekordtief von 6,1 % erreicht ³. In Deutschland lag die Arbeitslosenquote im Dezember 2022 bei 5,4 % ⁴. Die gute Situation am Arbeitsmarkt ist damit zu erklären, dass viele Unternehmen trotz konjunkturbedingter Risiken ihre Fachkräfte versuchen zu halten, da sie ansonsten bei einsetzender Erholung des Wirtschaftswachstums befürchten, Positionen nicht besetzen zu können.

³ Europäische Kommission (2023). Winterprognose 2023: EU-Wirtschaft kommt wohl um Rezession herum, doch Gegenwind hält an

⁴ Statistisches Bundesamt (2023). Arbeitslosenquote Deutschland

Immobilieninvestmentmarkt

Im Jahr 2022 erreichten die Immobilieninvestitionen in Europa ein Transaktionsvolumen von insgesamt EUR 305 Mrd. Dies entspricht einem Rückgang von 18 % im Vergleich zum Vorjahr, wobei insbesondere zum Jahresende 2022 deutlich weniger Transaktionen stattfanden als im Vorjahr. Während im vierten Quartal 2021 noch das höchste Investmentvolumen aller Zeiten generiert werden konnte, herrschte aufgrund der veränderten Zinslandschaft im letzten Quartal 2022 eine hohe Unsicherheit bei den Investoren, die dazu führte, dass in diesem Quartal das Investmentvolumen 58 % unter dem des Vorjahres lag. ⁵

⁵ CBRE (2023d). Germany Investment Market 2022

Einen erheblichen Anteil am europäischen Investmentmarkt hatte 2022 der deutsche Immobilienmarkt. Bundesweit wurden Immobilientransaktionen in Höhe von EUR 65,8 Mrd. getätigt, dies entspricht 21,5 % des europäischen Transaktionsvolumens.

Den stärksten Zuwachs der Investmentaktivitäten verzeichneten im Jahr 2022 Belgien (+109 %) und Spanien (+38 %). Zudem stiegen unter anderem die Investmentaktivitäten in Italien (+12 %) und Portugal (+13 %) ⁶. In einigen Ländern gab es hingegen rückläufige Entwicklungen. Allen voran war in Deutschland eine deutliche Zurückhaltung zu vernehmen (-41 %). Großbritannien zeigte auf das Gesamtjahr bezogen eine recht stabile Entwicklung (-1 %), jedoch gibt es hier einen erheblichen Einbruch des Investmentvolumens im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr (-58 %) ⁷.

⁶ CBRE (2023d). Germany Investment Market 2022

⁷ CBRE (2023d). Germany Investment Market 2022

Wichtigste Immobilien-Assetklasse in Europa 2022 blieb, trotz eines Rückganges von 15 % im Vergleich zum Vorjahr, der Büromarkt mit EUR 94 Mrd. und einem Anteil von 31 % am Gesamtvolumen. Den prozentual größten Rückgang des Transaktionsvolumens gab es im Bereich der Wohnimmobilien mit - 46 % bzw. EUR 47 Mrd. Ebenfalls rückläufig war die Investorennachfrage im Bereich der Logistikimmobilien (- 8 %). Insgesamt beliefen sich die Transaktionen in diesem Segment 2022 auf EUR 57,7 Mrd., wovon EUR 15,5 Mrd. in Großbritannien umgesetzt wurden, gefolgt von Deutschland (EUR 10,6 Mrd.) und Frankreich (EUR 6,5 Mrd.).

Während die Transaktionen im Bereich der Hotel- (-9 %) und HealthCare-Immobilien (-14 %) im Jahr 2022 ebenfalls rückläufig waren, verzeichneten lediglich die Einzelhandelsimmobilien einen Anstieg von 20 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Anstieg wurde begünstigt durch die Rücknahme der pandemischen Schutzmaßnahmen.

Insgesamt hat der Aufbau der Immobilienallokation von institutionellen Anlegern in 2022 im Vergleich zum Vorjahr deutlich an Momentum verloren. In Europa war beziehungsweise ist aufgrund der hohen Attraktivität alternativer Anlagen, wie beispielsweise Aktien oder Bonds, und des Denominator-Effektes von einer Überallokation bei den Anlegern zu Immobilien auszugehen.

Logistikimmobilien

Nach dem Rekordwert auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt im Jahr 2021, summierte sich der Flächenumsatz im Jahr 2022 auf 8,5 Mio. qm. Damit war der Flächenmarkt trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten äußerst robust. Der Rückgang von 7 % erklärt sich eher aus dem Mangel an verfügbaren Flächen aufgrund des zu geringen Nettoneuzugangs als aus einer abschwächenden Nachfrage ⁸. Die nur marginal sinkenden Grundstückspreise, die weiterhin hohen Baukosten sowie gestiegene Finanzierungskosten wirkten sich negativ auf die Projektentwicklungstätigkeit aus und führten dazu, dass sich der Nachfrageüberhang als persistentes Phänomen manifestiert. Weitere negative Einflussfaktoren für Projektentwicklungen waren regulatorische Anforderungen, z. B. durch die von der Bundesregierung aufgelegte Begrenzung des Flächenverbrauchs, Engpässe bei Baumaterialien sowie, speziell in den Top-Regionen, das zu geringe Angebot an größeren und zusammenhängenden Grundstücksflächen. Der Nachfrageüberhang bzw. die historisch niedrige Leerstandsrate haben die Mietpreise im Jahresverlauf erneut spürbar ansteigen lassen.

⁸ BNP Paribas Real Estate (2023b). LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND AT A GLANCE Q4 2022

In den Niederlanden umfasste der Flächenumsatz im Jahr 2022 ca. 4,5 Mio. qm, was einem marginalen Rückgang (-4 %) zum Vorjahr entspricht. Die anhaltend hohe Nachfrage führt landesweit zu einer hohen Flächenauslastung und einer Leerstandsquote von lediglich 1,6 % ⁹. Trotz hoher Nachfrage ist der Flächenzuwachs im Jahr 2022 mit 1,9 Mio. qm um etwa ein Drittel geringer ausgefallen als im Vorjahr. Ein Faktor hierbei ist, wie in Deutschland, das knappe Flächenangebot.

⁹ Cushman & Wakefield (2023b). Marketbeat The Netherlands Industrial Q4 2022

Die osteuropäischen Länder Polen, Rumänien, Slowakei, Tschechien und Ungarn konnten im Jahr 2022 einen signifikanten Flächenzuwachs von etwa 6 Mio. qm verzeichnen ¹⁰. Im Jahr 2022 wurde mit 4,4 Mio. qm in Polen ein Rekordwert an Logistikflächen fertiggestellt. Weitere 3,4 Mio. qm befanden sich zum Jahreswechsel im Bau. Ergänzend konnte die Leerstandsquote marginal verringert werden (-0,2 %-Punkte) und notierte zum Jahreswechsel bei 4 %.

¹⁰ JLL (2023b). European Logistics Market Update

In Tschechien umfasste das Fertigstellungsvolumen 1,1 Mio. qm ¹¹. Der Flächenumsatz belief sich im Jahr 2022 auf 1,47 Mio. qm, was zu einem leichten Rückgang der Leerstandsquote auf 1,2 % führte ¹². Der Nachfrageüberhang auf dem tschechischen Logistikmarkt lässt die Mietpreise kontinuierlich ansteigen. Im Jahr 2022 fiel der Anstieg mit 23 % besonders hoch aus ¹³. In der Slowakei wurden 390.000 qm Logistikflächen im Berichtsjahr fertiggestellt. Der Flächenumsatz erreichte dort einen neuen Spitzenwert von 608.000 qm, was das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2016 deutlich übertraf (+50 %). Verbunden damit hat sich die Leerstandsquote deutlich von 6,4% auf 3,6% reduziert ¹⁴.

¹¹ JLL (2023a). Czech Industrial Market

¹² CBRE (2023a). Czech Republic Industrial and Logistics Market Figures

¹³ GARBE PYRAMID (2023)

¹⁴ CBRE (2023a). Czech Republic Industrial and Logistics Market Figures

Wohnungsimmobilienmarkt

Die Nachfrage nach Wohnraum in den europäischen Städten wächst unverändert und die Schaffung eines entsprechenden Angebots stellt die Städte zunehmend vor Herausforderungen. Aufgrund der aktuellen gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklungen vollzog sich im Berichtsjahr bei der Nachfrage ein Wandel. Zum einen beobachteten die Experten eine leichte Abkühlung des Marktes für Wohneigentum. Zwar stiegen generell die Hauspreise in den europäischen Städten weiter an, allerdings langsamer als zuvor. Während im Q1 2022 noch ein Anstieg der Preise von 6,7 % verzeichnet werden konnte, waren es im Q4 2022 lediglich 2,8 %. In einigen größeren europäischen Städten sind in diesem Segment bereits erste Tendenzen des Rückgangs zu beobachten (z.B. in Hamburg -6 %, Amsterdam -11 % oder Prag -12 %) ¹⁵.

¹⁵ BNP PARIBAS Real Estate (2003a) AT A GLANCE European residential markets

Zum anderen verlagert sich die Nachfrage infolge der Zinserhöhungen sowie des Wandels der Arbeitswelt zu vermehrtem Remote Work auf günstigere Standorte, wie bespielweise Vororte, aber auch zu Mietwohnungen. Gegenüber dem Vorjahr sind die Mieten in den europäischen Märkten um 8,1 % gestiegen ¹⁶. Deutlich gesunken ist zudem die Zahl der auf Internetplattformen angebotenen Mietwohnungen.

¹⁶ BNP PARIBAS Real Estate (2003a) AT A GLANCE European residential markets

Gestiegene Baukosten, fehlende Rohstoffe, erhöhte Transport- und Lohnkosten und insbesondere die veränderten Finanzierungskosten führten dazu, dass das Projektvolumen am Wohnungsmarkt zurückging. Definierte Neubauziele, wie beispielsweise der Plan der deutschen Bundesregierung mit Fertigstellungszahlen von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr, sind im vergangenen Jahr erneut nicht erreicht worden und verschärften zusätzlich den Angebotsmangel.

In Deutschland führte die kriegsbedingte Zuwanderung von rund 1,1 Mio. Menschen aus der Ukraine zu einer zusätzlichen Nachfrage von rund 200.000 Wohnungen und erhöhten zudem den Druck insbesondere auf den Mietwohnungsmarkt. Dies spiegelt sich im Anstieg der Mieten von 5,2 % (Vorjahr 3,7 %) wider. Ende des 4. Quartals betrug die durchschnittliche Miete in Deutschland EUR 9,10 pro qm ¹⁷.

¹⁷ ZIA (2023) Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023 des Rates der Immobilienweisen

Eine Abkühlung des Marktes für Eigentumswohnungen analog derer in Europa zeichnete sich auch auf dem deutschen Markt ab. Zwar stiegen auch hier die Preise im Vergleich zum Vorjahr noch einmal um 7,8 % auf EUR 3.324 pro qm, jedoch kam es bundesweit zum Jahresende zu einem Rückgang gegenüber dem zweiten Quartal 2022 von 3,2% ¹⁸.

¹⁸ ZIA (2023) Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023 des Rates der Immobilienweisen

Im Jahr 2022 wurde der Bau von rund 364.000 Wohnungen ¹⁹ genehmigt und 295.300 Wohnungen ²⁰ fertiggestellt. Damit lagen die Werte, wie bereits in den vergangenen Jahren auch, unter dem von der Regierung oben genannten Zielwert. Da die Nachfrage nach marktaktiven Wohnungen 2022 deutlich zugenommen hat und die Fertigstellung auf einem niedrigen Niveau blieb, gehen die Experten davon aus, dass der Leerstand weiter zurückgegangen sein dürfte.

¹⁹ ZIA (2023) Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023 des Rates der Immobilienweisen

²⁰ Statistisches Bundesamt (2023a). 0,6 % mehr neue Wohnungen im Jahr 2022

Büroimmobilien

Trotz der konjunkturellen Unsicherheiten, den strukturellen Veränderung der Arbeitswelt im Zug von Remote Work sowie der aufwendigen Implementierung von ESG-Maßnahmen reagierte der europäische Büroflächenmarkt sehr robust. Mit einem Flächenumsatz von 8,56 Mio. qm konnte 2022 Anstieg von 12 % verzeichnet werden. Getrübt wurde die Entwicklung, durch die Abkühlung des Marktes im Q4 2022. Hier sank der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahresquartal um -20 %. Nachgefragt wurden vor allem flexible, moderne Flächen an Top-Standorten. Die begrenzte Verfügbarkeit dieser Flächen führte dazu, dass die Spitzenmieten um 8 % stiegen. Nahezu stabil bliebt die europäische Leerstandsrate mit 7,2 %. Dabei steigt aufgrund neuer Vorschriften zur Energieeffizienz das Leerstandsrisiko für Immobilien, die die Mindestanforderungen nicht erfüllen ²¹.

²¹ BNP PARIBAS Real Estate (2003b) AT A GLANCE Q4 2022 Main office markets in Europe

Zwar ist der Flächenumsatz in den 127 größten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahr um 5 % auf 5,6 Mio. qm zurückgegangen, jedoch verzeichneten die sieben A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ein leichtes Umsatzplus von 4 % auf rund 3,1 Mio. qm.

Fast das Vorjahresniveau erreichte das Fertigstellungsvolumen mit 2,6 Mio. qm (2021: 2,7 Mio. qm). Während die A-Städte mit 1,2 Mio. qm rund 50 % des Gesamtvolumens erreichten, waren insbesondere die Bautätigkeit in den B- und C-Städten von einer großen Dynamik geprägt. In den B-Städten wurden sogar so viele neu Flächen fertiggestellt, wie seit 20 Jahren nicht mehr.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen deutschlandweit die Büromieten um 3,8 % ²². Die Gründe hierfür sehen die Experten in den hohen Baukosten sowie den zunehmenden ESG-Anforderungen. Den stärksten Anstieg verzeichneten die A-Städte. Sie liegen bei durchschnittlich EUR 38,60 qm (2021: EUR 35,70 qm). Die höchsten Mieten wurden im Jahr 2022 in Frankfurt mit EUR 45,00 qm, in München mit EUR 44,50 qm sowie in Berlin mit EUR 43,50 qm erzielt ²³. Während die Nettomieten vergleichsweise moderat stiegen, sind die Preissteigerungen bei den Betriebskosten von Bürogebäuden deutlich stärker. Seit 2021 haben sich in den A-Städten die durchschnittlichen Betriebskosten um 63% erhöht.

²² ZIA (2023) Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023 des Rates der Immobilienweisen

²³ ZIA (2023) Frühjahrgutachten Immobilienwirtschaft 2023 des Rates der Immobilienweisen

Einer marktüblichen Fluktuationsreserve entspricht weiterhin die Leerstandsrate mit 4,2 % (2021: 4,1 %) ²⁴.

²⁴ ZIA (2023) Frühjahrgutachten Immobilienwirtschaft 2023 des Rates der Immobilienweisen

Einzelhandelsimmobilien

Nachdem Pandemiebedingt europaweit die Besucherzahlen und Umsätze in den Vorjahren stark zurückgegangen waren, konnte im Verlauf des Berichtsjahres eine Erholung der beiden Kennzahlen verzeichnet werden ²⁵. Eine Belebung zeichnete sich auch auf Seite der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ab, die durch eine stärkere Konzentration auf Qualität als auf Quantität gekennzeichnet war ²⁶.

²⁵ CBRE (2023f). European Retail 2022

²⁶ BNP PARIBAS Real Estate (2003c) AT A GLANCE Q4 2022 European retail market

Auf einem recht stabilen Kurs bleibt der deutsche Einzelhandelsvermietungsmarkt. Im Vergleich zu 2021 liegt der Flächenumsatz im Berichtsjahr mit insgesamt 421.000 qm nur 3 % unter dem Vorjahreswert. Insbesondere internationale Konzerne trugen zum Flächenumsatz 2022 bei. Infolgedessen stiegt der Anteil der Textilbranche am Gesamtflächenumsatz auf 33 %. Insbesondere die Lebensmitteleinzelhändler reduzierten ihre Anmietungsaktivitäten und lagen 20 % unter ihrem Vorjahresniveau. Insgesamt lag der Anteil der Gastronomie sowie des Lebensmitteleinzelhandel mit 26 % des Gesamtflächenumsatzes auf Platz 2, gefolgt von dem Bereich Gesundheit/Beauty ²⁷.

²⁷ JLL (2023d) Einzelhandelsmarktüberblick

2. Geschäftsverlauf

Zum Jahresende 2022 betreut die GuK-Gruppe Bestandsimmobilien im Wert von über EUR 10 Mrd., aus denen sie regelmäßige, laufende Dienstleistungsgebühren generieren kann. Das Portfolio verteilt sich aktuell auf sieben Länder und umfasst fünfzehn Vehikel zzgl. verschiedener Asset- und Property-Management- sowie Beratungsmandate.

Im Berichtsjahr konnte die GuK-Gruppe ihr gemanagtes Portfolio um einen Evergreen Logistikfonds und einen auf Science- und Technologieimmobilien fokussierten Fonds erweitern, welche von der Gruppe initiiert wurden. Darüber hinaus wurde und wird an der Konzeption weiterer Vehikel gearbeitet.

Verteilt über alle Assetklassen umfasst das Transaktionsvolumen, welches ebenfalls das Dienstleistungsergebnis der Gruppe beeinflusst, im Berichtsjahr auf der Ankaufs- und Verkaufsseite ein Volumen von insgesamt 2,0 Mrd. Das Vermietungsvolumen über alle Assetklassen außerhalb der Projektentwicklungen beläuft sich in 2022 auf eine Fläche von rund 500.000 qm.

Im Segment der Projektentwicklungen konnte in 2022 einerseits ein Geschosswohnungsbau fertiggestellt und an einen institutionellen Investor übergeben werden (Vorjahr: drei). Anderseits wurden im Bereich der Logistik- und Unternehmensimmobilien sowie Data Center sechs Projekte veräußert bzw. übergeben (Vorjahr: drei Projekte).

Insgesamt sind Ende 2022 35 Logistikimmobilienprojekte (Vorjahr: 34) in Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Polen, Tschechien und der Slowakei im Vorratsvermögen enthalten. Dabei handelt es sich um 27 im Bau befindliche (Vorjahr: 29) sowie acht bereits fertiggestellte Projekte (Vorjahr: fünf). Im Bereich der Wohnimmobilien sind es zum Jahresende sieben Projektentwicklungen (Vorjahr: neun), die sich in der Planung und Realisierung befinden.

Im Bereich der Bestandshaltung konnten im Berichtsjahr unter anderem die ersten Erlöse durch den Betrieb von Photovoltaik-Anlagen geniert werden. Darüber hinaus beteiligte sich die Gruppe an drei neuen Vehikeln als Co-Investor.

Insgesamt konnte die GuK-Gruppe das Geschäftsjahr 2022 mit einem Konzernjahresergebnis von TEUR 123.132 und einem Finanzmittelbestand von TEUR 155.867 erfolgreich abschließen.

C. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Ertragslage

Die Entwicklung der Ertragslage ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

	2022	2021	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Umsatzerlöse	575.513	232.909	342.604	147%
Bestandsveränderung	150.901	243.254	-92.353	-38%
Sonstige betriebliche Erträge	8.812	6.807	2.005	29%
Betriebsaufwand	-556.822	-433.556	-123.267	28%
Beteiligungsergebnis	7.807	12.619	-4.812	-38%
EBITDA	186.210	62.033	124.177	200%
Abschreibungen	-5.122	-6.947	1.825	-26%
EBIT	181.088	55.086	126.002	229%
Zinsergebnis	-16.084	-9.371	-6.713	72%
EBT	165.005	45.715	119.290	261%
Ertragsteuern	-32.945	-8.358	-24.587	294%
Sonstige Steuern	-136	-235	98	-42%
Jahresüberschuss	131.924	37.122	94.802	255%
Nicht beherrschende Anteile	-8.792	245	-9.037	n/a
Jahresüberschuss des Mutterunternehmens	123.132	37.367	85.765	230%

Die Umsatzerlöse belaufen sich im Geschäftsjahr 2022 auf insgesamt TEUR 575.513 (Vorjahr: TEUR 232.909) und sind maßgeblich auf das Geschäftsfeld der Projektentwicklung zurückzuführen. Allein TEUR 337.998 wurden davon im Bereich der Logistikimmobilien erzielt, was einer Steigerung von TEUR 266.529 im Vergleich zum Vorjahr (Vorjahr: TEUR 71.414) entspricht. Zudem konnten Erlöse durch die Übergabe eines Wohnbauprojekts an einen Endinvestor erzielt werden.

Auf zwei Portfoliotransaktion im Bereich der Logistikimmobilien ist im Wesentlichen die Steigerung der Erlöse im Dienstleistungsbereich auf TEUR 160.180 zurückzuführen (Vorjahr: TEUR 55.217). Durch die Tätigkeit als Immobilienverwalter konnten so leistungsabhängige Erlöse (sogenannte Performance Fees) generiert werden.

Neben den Effekten aus diesen Transaktionen konnte im Bestandsportfolio durch den Abschluss neuer Mietverträge sowie Vertragsprolongationen eine Wertsteigerung des Portfolios erzielt werden, welche sich ebenfalls nachhaltig auf die Dienstleistungserlöse auswirken. Ebenfalls ausgebaut wurden die Asset under Management im Bereich der Einzelhandels-, Wohn- sowie Science- und Technologieimmobilien, wodurch neben Strukturierungs- und Transaktionsfees auch nachhaltige, langfristige Vergütungen aus der Tätigkeit als Immobilienverwalter in diesen Bereichen vereinnahmt werden konnten.

Zu den Umsatzerlösen aus der Bestandshaltung zählen neben Erlösen aus kurzfristig im Bestand gehaltenen fertiggestellten Projektentwicklungen, Erlöse aus den Tätigkeiten im Bereich der erneuerbaren Energien sowie strategischen Co-Investment.

Der Rückgang der Bestandsveränderungen von TEUR 243.254 im Vorjahr auf TEUR 150.901 ist maßgeblich auf die Projektentwicklertätigkeiten in der GIG sowie die dortigen Projektverkäufe und entsprechenden Abgänge zurückzuführen.

Einhergehend mit dem Wachstum der GuK-Gruppe in 2022 ist der Betriebsaufwand, der sich aus den Einzelpositionen Materialaufwand, Personalaufwand sowie sonstiger betrieblicher Aufwand zusammensetzt, im Vergleich zum Vorjahr weiter um TEUR 123.267 auf TEUR 556.822 gestiegen. Besonders für diesen Anstieg verantwortlich ist der gestiegene Materialaufwand, der auf die Bautätigkeiten insbesondere im Bereich des Wohnbaus zurückzuführen ist. Darüber hinaus hat sich im Zuge der Expansionsstrategie die Anzahl der Beschäftigten von 350 im Vorjahr auf 444 im aktuellen Jahr im Durchschnitt deutlich erhöht. Dies hat einen Anstieg des Personalaufwandes um TEUR 15.520 auf nunmehr TEUR 52.740 zur Folge. Höhere Rechts- und Beratungskosten aus der Vorbereitung neuer Projekte und Vehikel sowie die Wertberichtigung von Forderungen aus Vorjahren beeinflussen den Betriebsaufwand ebenfalls höher als im Vorjahr.

Ein ursprünglich als Joint Venture geplantes Projekt, welches operativ seit 2022 komplett in der GuK-Gruppe abgewickelt wird, der Verkauf einer Beteiligung sowie im Vergleich zum Vorjahr geringere Ergebnisanteile aus Beteiligungen führten im Berichtsjahr zu einem Rückgang des Beteiligungsergebnis um TEUR 4.812 auf TEUR 7.807.

Die Abschreibungen reduzierten sich auf TEUR 5.122. Darin enthalten sind insbesondere Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen in Höhe von TEUR 3.066 (Vorjahr: TEUR 1.624).

Steigenden Finanzierungskosten aus dem Marktumfeld und größere Finanzierungsvolumina führten zu höheren Zinsaufwendungen. Folgerichtig verschlechtert sich das Zinsergebnis im Berichtsjahr von TEUR -9.371 auf TEUR -16.084.

Die Ertragsteuern in Höhe von TEUR 32.945 (Vorjahr: TEUR 8.358) beinhalten im Berichtsjahr vor allem Steuern für das abgelaufene Geschäftsjahr der GIG in Höhe von TEUR 29.955, welche wiederum im Wesentlichen auf den hohen Überschuss im Dienstleistungsbereich zurückzuführen sind.

Insgesamt hat sich der Konzernjahresüberschuss (nach nicht beherrschenden Anteilen) aufgrund des Umsatzanstieges deutlich erhöht und beträgt im Berichtsjahr TEUR 123.132 gegenüber TEUR 37.367 im Vorjahr.

2. Vermögenslage

Die Entwicklung der Vermögenslage ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

	2022	2021	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Anlagevermögen	109.747	50.405	59.342	118%
Umlaufvermögen	884.462	705.233	179.229	25%
- davon liquide Mittel	155.867	147.312	8.555	6%
ARAP	2.967	4.266	-1.299	-30%
Aktive latente Steuern	113	1.921	-1.808	-94%
Eigenkapital	286.104	203.728	82.376	40%
Unterschiedsbetrag	943	938	5	1%
Rückstellungen	52.477	21.462	31.015	145%
Verbindlichkeiten	656.264	533.352	122.912	23%
PRAP	202	781	-579	-74%
Passive latente Steuern	1.298	1.564	-266	-17%
Bilanzsumme	997.289	761.825	235.464	31%

Die Bilanzsumme des Konzerns konnte erneut signifikant um TEUR 235.464 auf TEUR 997.289 gesteigert werden. Wie bereits in den Vorjahren tragen zu dieser Entwicklung die gestiegenen Umfänge der Projektentwicklungen bei.

Das Anlagevermögen in Höhe von TEUR 109.747 (Vorjahr: TEUR 50.405) besteht im Wesentlichen aus Finanzanlagen in Höhe von TEUR 67.011 (Vorjahr: TEUR 31.219). Dabei ist die deutliche Steigerung der Finanzanlagen auf der Zunahme der Beteiligungen an Fondsprodukten im Bereich der Logistik-, Wohn- sowie Science- und Technologieimmobilien zurückzuführen.

Auch die Sachanlagen steigerten sich um TEUR 23.552 auf TEUR 42.550 (Vorjahr: TEUR 18.998) und beinhalten insbesondere bereits fertiggestellte Photovoltaikanlagen oder im Bau befindliche Photovoltaikanlagen.

Der Anstieg des Umlaufvermögens um TEUR 179.229 auf TEUR 884.462 resultiert im Wesentlichen aus dem gestiegenen Umfang der Projektentwicklungstätigkeiten und den fertiggestellten Immobilienprojekten in den Vorräten. Dabei werden aus dem Bereich GIG insgesamt Projekte mit einem Wert von TEUR 387.077 (Vorjahr: TEUR 353.714) sowie aus dem Teilkonzern GIP insgesamt Projekte mit einem Wert von TEUR 324.929 (Vorjahr: TEUR 150.661) zum Stichtag ausgewiesen. Zu den Vorräten in Höhe von TEUR 642.676 zählen zu neben den als unfertigen Erzeugnissen und Leistungen zugeordneten im Bau befindlichen Immobilienprojekten in Höhe von TEUR 503.403 (Vorjahr: TEUR 392.274) dabei auch die als fertige Erzeugnisse ausgewiesenen fertiggestellten Immobilienprojekte in Höhe von TEUR 208.765 (Vorjahr: TEUR 112.182). Erhaltene Anzahlungen in Höhe von TEUR 74.430 (Vorjahr: TEUR 26.295) reduzieren diese Bilanzposition. Neben der fortschreitenden Bautätigkeit führte auch die Übernahme der Mehrheit an zwei als Joint Venture begonnen Projektentwicklungen zu einer Erhöhung des Umlaufvermögens.

Zum Jahresende 2022 betrug das Guthaben bei Kreditinstituten der GuK-Gruppe insgesamt TEUR 155.867 (Vorjahr: TEUR 147.312).

Auf der Passivseite sind insbesondere das Eigenkapital durch den Konzernjahresüberschuss und die Verbindlichkeiten korrespondierend zu dem Anstieg im Bereich der Projektentwicklungen und Vorräte gestiegen. Darüber hinaus haben sich auch die Rückstellungen deutlich von TEUR 21.462 auf TEUR 52.477 erhöht.

In den Rückstellungen befinden sich im Berichtsjahr neben den sonstige Rückstellungen in Höhe von TEUR 36.032 (Vorjahr: TEUR 10.523) Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 16.445 (Vorjahr: TEUR 10.939). Dabei setzen sich die sonstigen Rückstellungen im Wesentlichen aus ausstehenden Rechnungen und Personalkosten zusammen.

Die Finanzierung im Rahmen der Projektentwicklungen erfolgt vornehmlich durch die Aufnahme von Bankdarlehen und Eigenmitteln. Aufgrund der gestiegenen Aktivitäten im Bereich Projektentwicklungen sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (inkl. Anleihe aus dem Vorjahr) in diesem Geschäftsjahr um TEUR 46.195 auf TEUR 498.413 gestiegen. Aufgrund des zunehmend gestiegenen Nachweises von Eigenkapital sowie der sich verlängernden Anbahnungsdauer von Finanzierungen, haben sich damit auch die sonstigen Verbindlichkeiten, in denen unter anderem auch Gesellschafterdarlehen ausgewiesen werden, zum Stichtag um TEUR 71.451 auf TEUR 101.496 erhöht.

3. Finanzlage

Die Eigenkapitalquote beträgt zum Bilanzstichtag 28,69 % (Vorjahr: 26,74%). Durch den Konzernjahresüberschuss in Höhe von TEUR 123.132 erhöhte sich das Eigenkapital insgesamt um TEUR 82.375.

Bedingt durch den positiven Konzernjahresüberschuss, welcher wiederum im Wesentlichen durch die Verkäufe im Bereich der Projektentwicklung sowie den Erlösen aus dem Dienstleistungssegment beeinflusst wurde, entstand ein positiver Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 16.185 (Vorjahr: negativer Cash-Flow von TEUR 204.796).

Gegenläufig führten insbesondere sowohl die Investitionen in Sachanlagen, vor allem im Bereich der Photovoltaikanlagen, als auch die Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen unter anderem durch die Beteiligung als Co-Investor an drei neuen Vehikeln zu einem negativen Cashflow aus der Investitionstätigkeit von TEUR 52.638 (Vorjahr: positiver Cash-Flow von TEUR 29.577).

Während im Geschäftsjahr 2022 neue Finanzkredite in Höhe von TEUR 291.163 (Vorjahr: TEUR 332.437) aufgenommen wurden, konnten zeitgleich durch die Veräußerung von Projektentwicklungen Darlehen in Höhe von TEUR 193.889 (Vorjahr: TEUR 42.979) zurückgeführt werden. Insgesamt beläuft sich der Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit auf TEUR 41.455 (Vorjahr: TEUR 267.656).

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen bzw. ihre Verbindlichkeiten zu bedienen. Am Jahresende betragen die liquiden Mittel TEUR 155.867 (Vorjahr: TEUR 147.312).

4. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Geschäftsleitung beurteilt die Fortführungssituation des Konzerns als positiv. Zum Zwecke der Expansion werden und wurden weiterhin Investitionen getätigt. Nichtsdestotrotz betrachtet die Geschäftsleitung die aktuellen Rahmenbedingen genaustens, um in der aktuellen politischen und ökonomischen Situation jederzeit die richtigen Entscheidungen treffen zu können.

5. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

•	Erlösen aus Projektverkäufen
•	Vereinnahmung von Dienstleistungsvergütungen
•	Konzernergebnis

Die notariell beurkundeten An- und Verkäufe sowie die Anzahl der verwalteten Objekte bzw. Höhe der vermietbaren Fläche bilden die Grundlage für die zukünftigen Betriebsergebnisse. Die Anzahl der verwalteten Objekte bzw. Höhe der vermietbaren Flächen bieten hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Ferner wird das operative Geschäft der Projektentwicklung und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand gesteuert. Die Geschäftsführung wird regelmäßig auf Basis von Soll/Ist-Vergleichen über das Projektcontrolling informiert und ist dadurch jederzeit in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu prüfen.

Wie im Vorjahr prognostiziert, haben sich die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren im Geschäftsjahr 2022 insgesamt sehr positiv entwickelt. Wie erwartet, liegt das Konzernergebnis mit EUR 123,1 Mio. (Vorjahr: EUR 37,3 Mio.) im niedrigen dreistelligen Millionen-EUR-Bereich. Zudem haben sich im Geschäftsjahr 2022 die Umsatzerlöse im Vergleich zum Geschäftsjahr 2021 gemäß Prognose deutlich erhöht.

6. Nicht-Finanzielle Leistungsindikatoren

Zur erfolgreichen und nachhaltigen Steuerung unseres Unternehmens richten wir unser Augenmerk auf die Erwartungen aller Interessengruppen:

•	Fremdkapitalgeber und Investoren erwarten eine angemessene Verzinsung und die Fähigkeit zur Leistung des Kapitaldienstes.
•	Unseren Mitarbeitern wollen wir sichere Arbeitsplätze mit Zukunftsperspektiven bieten.
•	Geschäftspartner, Mieter und Lieferanten rechnen mit unserer Zuverlässigkeit.
•	Gesellschafter erwarten eine angemessene Wertsteigerung ihres eingesetzten Kapitals bzw. eine angemessene Rendite.

Das umfassende Portfolio der GuK-Gruppe, die langjährigen Kundenbeziehungen zu Mietern und Investoren sowie unser Expertenwissen bilden neben der finanziellen Leistungsfähigkeit das Grundgerüst unserer Erfolgsformel. Das Werteverständnis der GuK-Gruppe ist geprägt von einem offenen und vertrauensvollen Handeln.

D. Prognosebericht

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf externen, qualitativen Prognosen und den Einschätzungen der Geschäftsführung. Insbesondere kann eine Prognose über die Art der Veräußerung von Objekt-/Projektentwicklungsgesellschaften nur mit Einschränkungen vorgenommen werden, da diese durch die Käufer maßgeblich beeinflusst werden. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die wirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2022 wurde seit Februar im Wesentlichen von den Auswirkungen des russischen Angriffskriegs in der Ukraine bestimmt. Zwar verzeichnete die Wirtschaft der Europäischen Union 2022 eine Wachstumsrate von 3,5 %, die jedoch auf der pandemiebedingten geringeren Rate des Vorjahres 2021 basiert. Für die Folgejahre erwarten die Experten moderate Wachstumsraten von 0,8 % in 2023 sowie 1,6 % in 2024 ²⁸.

²⁸ Europäische Kommission (2023). Winterprognose 2023: EU-Wirtschaft kommt wohl um Rezession herum, doch Gegenwind hält an.

Der Angriffskrieg hat zudem zu extremen Preissteigerungen bei Energie und Rohstoffen geführt, Handelsströme und Lieferkettenbeziehungen sind bis heute beeinträchtigt. Die Inflationsrate stieg im Laufe des Jahres in Deutschland auf bis zu 8,8%, wesentlich getrieben durch Preissteigerungen bei Energie und Nahrungsmitteln. Daraufhin hat Europäische Zentralbank mit mehrfachen Anpassungen des Leitzinses und des Einlagezins für Banken reagiert. Infolgedessen ist bei den kurz-, mittel- und langfristigen Zinsen ein deutlicher Anstieg im Jahr 2022 zu verzeichnen.

Experten gehen davon aus, dass im Jahresverlauf 2023 die Inflationsrate auf rund 5 % zurückgehen wird. Für das Jahr 2024 wird bereits eine Inflationsrate von knapp über 3 % prognostiziert. Ursächlich dafür sind im Wesentlichen die Stabilisierungsmaßnahmen Energiesektors. ²⁹

²⁹ Deutsche Bundesbank - Monatsbericht Juni 2023 (2023)

Zu erwarten ist jedoch, dass aufgrund der derzeit noch erhöhten Inflation die Europäische Zentralbank den Leitzins und den Einlagezins weiter erhöhen wird. Letztlich wird für 2023 ein Niveau von rund 3,8 % des Basiszins erwartet. Sollte die Inflation, wie prognostiziert, bereits im Jahr 2024 zurückgehen, ist davon auszugehen, dass auch die Zentralbank entsprechend reagiert und den Leitzins sowie den Einlagezins wieder senkt.

2. Branchenentwicklung

Der russische Angriffskrieg gilt als Haupttreiber der Inflation und hat zu markanten Änderungen in der Zinslandschaft geführt, die massive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

Immobilieninvestmentmarkt

Vor dem Hintergrund des unklaren Marktpreisniveaus sowie den bestehenden Finanzierungskonditionen, wie des gestiegenen Zinsniveaus und der gestiegenen Eigenkapitalquote, halten sich in allen Bereichen des Immobilieninvestmentmarktes sowohl institutionelle als auch private Investoren zurück.

Nach den oben genannten Prognosen besteht eine gute Möglichkeit, dass sich die Situation in den kommenden Jahren wieder günstiger darstellt und der Immobilieninvestmentmarkt wieder anspringt. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass sich der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland erst ab dem Jahr 2024 langsam wieder beleben wird.

Logistikimmobilien

Seit Jahren nimmt die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen zu, was dazu führt, dass die Logistikbranche europaweit in den vergangenen Jahren als Wirtschaftszweig kontinuierlich an Bedeutung gewonnen hat. Prognosen zu Folge wird die Branche auch zukünftig überdurchschnittlich stark wachsen. Durch die zudem immer vielfältiger und umfangreicher werdenden Bedürfnisse von Herstellern und Verbrauchern ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrage nach Logistikflächen auf einem anhaltend hohen Niveau hält. Vor allem in der Bestandsvermietung wird es durch den Mangel an verfügbaren Angeboten zu hohen Mietpreissteigerungen kommen. Diese treffen auf den Neubaubereich ebenfalls zu und werden durch die hohen Kostenstrukturen in der Finanzierung und im Bau verstärkt.

Durch den Ukrainekrieg hat sich die tatsächliche Konsumlaune verschlechtert. Gepaart mit der markant gestiegenen Inflation haben sich umfassende Überkapazitäten bei einigen bekannten E-Commerce-Anbietern gebildet, die nun teilweise untervermietet werden müssen. Bei anderen, weniger aggressiv wachsenden Marktteilnehmern, werden jedoch auch weiterhin Flächen nachgefragt. Sofern die Inflationsbekämpfungen zunehmend erfolgreich ist und sich die Konsumlaune wieder verbessert, ist davon auszugehen, dass der E-Commerce-Bereich 2023 bzw. 2024 wieder deutlich anspringen und wieder als Nachfragetreiber fungieren kann. Die Ankündigungen von großen Handelsketten flächendeckende Quick-Commerce-Angebote sukzessive auszurollen, spricht hierfür.

Der Ukraine-Krieg sowie die Spannungen zwischen den Weltmächten USA und China bergen das Potenzial gravierende Veränderungen im Gesamtsystem der Globalisierung auszulösen. Erste Überlegungen zielen darauf ab, unabhängiger von China zu werden und setzen die Re- und Nearshoring Diskussion fort, die bereits während der Pandemie aufgrund der gestörten Lieferketten geführt wurde. Für Europa bedeutet dies, dass die Flächennachfrage durch die Industrie aber auch von prozessual vor- bzw. nachgelagerten Logistikunternehmen steigen kann. Vor allem der südwest- und südosteuropäische Raum könnte attraktiv sein, da hier mehr Arbeitskräfte zu geringeren Lohnkosten zur Verfügung stehen. Auch die Flächenverfügbarkeit und die Energiekosten stellen sich in einigen dieser Länder besser dar als in Deutschland.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die beschriebenen Entwicklungen viele Potentiale für eine zukünftig stabile und nachhaltige Nachfrage sowohl auf der Nutzer- als auch auf der Anlegerseite nach Logistikflächen in Europa bieten und diese als Chancen genutzt werden kann.

Wohnimmobilien

In den vergangenen Jahren erwies sich der europäische Wohnimmobilienmarkt als eins der widerstandsfähigen Segmente der Immobilienwirtschaft. Während die Neubautätigkeit deutlich hinter den politisch gesteckten Zielen zurückblieb, führten die Urbanisierung aber auch die demographische Entwicklung zu einer hohen Nachfrage nach Wohnraum. Sowohl mieterseitig als auch investorenseitig rückten dabei zunehmend auch alternative Segmente in den Fokus, z.B. seniorengerechte Wohnungen.

Durch die aktuellen Entwicklungen sowohl auf der Angebotsseite, insbesondere durch die weitere Reduzierung der Bautätigkeit in Folge der aktuellen Marktunsicherheiten, als auch auf der Nachfrageseite, ist davon auszugehen, dass der Nachfrageüberhang weiter steigt. Infolgedessen wird der Leerstand weiterhin auf einem niedrigen Niveau sowie die Mieten stabil bleiben bzw. ansteigen.

Im Zuge der aktuellem Marktentwicklung geht die Geschäftsführung davon aus, dass die europäischen Wohnimmobilienmärkte Investoren vorhersehbare und stabile Einkommensströme und somit Sicherheit und Inflationsschutz bieten können.

Büroimmobilien

Der europäische Büroimmobilienmarkt scheint weiterhin vor einer strukturellen Veränderung zu stehen. Zwar ist die Nachfrage nach Büroflächen an den Top-Standorten im Berichtsjahr zwar wieder gestiegen, jedoch standen nicht das klassische Büro, sondern zunehmend neue, moderne Flächen in Top Lagen im Mittelpunkt der Nachfrage. Besonderer Schwerpunkt bei der Auswahl der Büroflächen wurde dabei auf die Nachhaltigkeit, Flexibilität sowie Aufenthaltsqualität gelegt.

Nichtsdestotrotz erwartet die Geschäftsführung für das Jahr 2023 ein weiterhin schwieriges Umfeld, dabei wird die zukünftige geopolitische Entwicklung entscheidend für den Büroimmobilienmarkt sein.

Einzelhandelsimmobilien

Anders als der Handel für den mittel- und langfristigen Bedarf hat der Lebensmitteleinzelhandel sich sowohl während der Pandemie als auch im Zuge der Entwicklungen aus dem Ukraine-Krieg als sehr robust gezeigt. Gerade die anziehenden Preise für Energie haben zur Folge, dass bei den Konsumenten der Fokus vermehrt auf die Produkte des Grundbedarfs gerichtet wird.

Infolgedessen erwartet die Geschäftsführung, dass der Lebensmitteleinzelhandel auch in Zukunft stabile Flächenumsätze generiert und dadurch für Investoren interessant bleibt.

3. Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Angesichts der prognostizierten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie der einzelnen Branchenentwicklungen sind wir weiterhin verhalten optimistisch, dass sich die Entwicklung der GuK-Gruppe auf einem stabilen Niveau weiter fortsetzt.

Um zukünftig weiterhin stabile Dienstleistungsumsätze zu generieren, liegt ein Schwerpunkt auf der Konzeption von Investitionsvehikeln, wodurch die "Assets under Management" in Deutschland sowie an ausgewählten europäischen Standorten kontinuierlich gesteigert und diversifiziert werden sollen.

Im Zuge ihrer Tätigkeit als Projektentwickler plant die GuK-Gruppe weiterhin kurz- und mittelfristig den Erwerb weiterer Grundstücke zur Errichtung von marktkonformen Gewerbe- und Logistikimmobilien sowie die weitere Erschließung von Baufeldern bzw. Bauquartieren zur Entwicklung nachhaltiger und hochwertiger Wohnimmobilien.

Neben den etablierten Assetklassen bietet zudem der verstärkte Ausbau der Dienstleistungen und die Entwicklertätigkeiten im Bereich der erneuerbaren Energien, Biogasanlagen und Photovoltaikanlagen, eine Chance für die Gruppe.

4. Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2023

Basierend auf den Transaktionen der vorangegangenen Geschäftsjahre geht die Geschäftsführung davon aus, dass das Dienstleistungssegment im Bereich der langfristigen gesicherten Einnahmen im Jahr 2023 stabil fortgeführt werden kann. Allerdings ist zu erwarten, dass aufgrund der aktuellen Herausforderungen des Marktes, die Zahl der Transaktionen im Geschäftsjahr 2023 und damit die Höhe der Einnahmen aus Einmaleffekten deutlich unter der des Berichtsjahres liegen wird.

Um unabhängiger von Einmaleffekten aus Projekt- oder Portfolioverkäufen zu werden, wird weiter an neuen Produkten im Fondsgeschäft und damit zusammenhängenden weiteren langfristigen Dienstleistungsverträgen als Fundament für eine stabile Ertragslage gearbeitet. Erschwert wird derzeit die Einwerbung von Kapital für diese neuen Produkte, da viele der klassischen Fondsinvestoren, wie Versorgungswerke, Pensionskassen oder Versicherer, aufgrund der gestiegenen Zinsen sowie der daraus entsprechenden Abwertung der liquiden Investitionen derzeit über kaum beziehungsweise keine freien Immobilienquoten verfügen. Zudem ist der Renditespread zwischen Anleihen und Immobilien im Moment sehr gering. Infolgedessen können die Investoren ihre Zielrendite durch risikolosere und skalierbare Anleihekäufe erreichen und sind daher nicht auf die komplexeren und illiquideren Investitionen in Immobilienfonds angewiesen.

Für den Dienstleistungsbereich rechnet die Geschäftsführung für 2023 zwar mit steigenden Umsatzerlösen aus den laufenden Fees, allerdings mit keinen Umsatzerlösen aus einmaligen Performance Fees. Im Basisszenario geht die Geschäftsführung nicht von dem Verkauf von Immobilienprojekten im kommenden Geschäftsjahr 2023 aus.

Zwar sind aufgrund der zukünftigen Markteinschätzungen 2023 Investitionen in neue Immobilienprojekte geplant, jedoch hängt die Umsetzung von der Wirtschaftlichkeit, im wesentlich den Finanzierungskonditionen und Baukosten, der einzelnen Projekte ab.

Die aktuelle Marktlage erfordert zudem ein Umdenken im Bereich des Wohnungsneubaus. Dazu hat die Geschäftsführung der GIP das Geschäftsmodell entsprechend angepasst und den Fokus verstärkt auf das Refurbishment von Bestandsimmobilien in Alternativprodukte unter ESG-Gesichtspunkte sowie dem Servicedevelopment gesetzt, statt auf den Wohnungsneubau. Im Zuge dessen werden sensible Anpassungen der Personal- und Kostenstruktur erforderlich.

Unter den o.g. Annahmen geht die Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2023 von einem ausgeglichenen Konzernergebnis nach Steuern aus.

5. Gesamteinschätzung

In einem zunehmend kompetitiven Marktumfeld kann die GuK-Gruppe weiterhin ihre Position behaupten und sieht sich durch andere Marktteilnehmer als starken Partner anerkannt. Der Transaktionsmarkt wird im Geschäftsjahr 2023 deutlich abkühlen, jedoch sieht sich die Gruppe durch die qualitativ hochwertige Projektpipeline und durch die geschaffenen Strukturen sowie neuen Produkten im Fondsgeschäft gut positioniert, um die aktuellen Herausforderungen im Markt zu meistern. Verkäufe von Projektentwicklungen werden nur vorgenommen, wenn dies wirtschaftlich sinnvoll ist, die Geschäftsführung bezweifelt, dass dies noch im Geschäftsjahr 2023 der Fall sein wird. Unabhängig davon sind die fertiggestellten Projekte jederzeit verkaufsfähig, so dass auf sich bietende Chancen schnell reagiert werden kann.

Zusammenfassend plant die Geschäftsführung das angestrebte Wachstum in den kommenden Jahren erfolgreich umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage mit positiven Ergebnissen weiter verbessern zu können. Die Basis hierfür bildet eine gesicherte Liquiditätslage.

Für das Jahr 2023 wird im Basisszenario ohne relevante Projektverkäufe sowie ohne Performance Fees von einem ausgeglichenen Ergebnis mit deutlich geringeren Umsatzerlösen ausgegangen. Für 2024 rechnet die Geschäftsführung dann wieder mit einem deutlich positiven Ergebnis.

E. Chancen- und Risikobericht

In einem dynamischen Umfeld ist es eine grundlegende unternehmerische Aufgabe, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und zu nutzen bzw. entgegenzuwirken. Im Folgenden werden, die für den Konzern identifizierten, wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der GuK-Gruppe beeinflussen könnten, dargestellt.

1. Risikomanagement

Das aktive Risikomanagement der GuK-Gruppe stellt sicher, dass bestehende Chancen genutzt, neue Erfolgspotentiale erschlossen werden und durch den kontrollierten Umgang mit Risiken eine Steigerung des Unternehmenswertes erreicht wird. Im Rahmen von internen Prozessen wie ausführlichen Planungen, Marktanalysen, einem regelmäßigen Berichtswesen sowie verschiedenen Checklisten sollen bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig systematisch identifiziert, erfasst und mit effektiven Maßnahmen gegensteuert werden. Neben den internen Prozessen beobachtet die GuK-Gruppe darüber hinaus stetig sowohl das gesamtwirtschaftliche und politische Geschehen als auch die Entwicklungen der Immobilien- und Finanzbranche. Ziel des aktiven Risikomanagements ist es, dass im Interesse aller Stakeholder der GuK-Gruppe der langfristige Fortbestand des Unternehmens gewährleistet wird.

Um wirksam und zeitnah auf die Veränderungen im Markt reagieren zu können, werden die Systeme des Risikomanagement der GuK-Gruppe kontinuierlich überprüft und, wenn nötig, optimiert. Neu auftretende bzw. sich verändernde Risiken aber auch Chancen sollen auf diese Weise schnell erkannt und in der laufenden Arbeit berücksichtigt werden.

Auch die im Rahmen der Corona-Pandemie eingeführten Monitoring-Maßnahmen wurden in der GuK-Gruppe beibehalten:

―	Analyse der Mieterstruktur, insbesondere der Mieteinnahmen: proaktive Kommunikation mit betroffenen Mietern;
―	Überprüfung der Handlungsfähigkeit von technischen Dienstleistern, Baufirmen und deren Subunternehmern in Bezug auf ihre Umsetzungsfähigkeit;
―	Laufende Überprüfung der Einhaltung der Verpflichtungen von Darlehensverträgen, inklusive Break Even-Analysen;
―	Laufende Überprüfung der Liquiditätssituation und der laufenden Kosten;
―	Möglichkeit der Einschätzung der wirtschaftlichen Lage von finanzierenden Banken bzw. Neu- und Refinanzierungsmöglichkeiten;
―	Monitoring der negativen Konsequenzen, Handlungs- und ggfs. Heilungsmöglichkeiten.

Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden wesentliche und versicherbare Risiken von der GuK-Gruppe durch entsprechende Versicherungen auf externe Risikoträger transferiert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine unternehmensrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Unternehmens erforderlich ist (opportune Gründe / Kostenoptimierung / Risikoreduzierung).

2. Einzelrisiken

Die verschiedenen Einzelrisiken und -chancen die nach Ansicht der Geschäftsführung von wesentlicher Bedeutung sind, lassen sich in vier Gruppen clustern: strategische, operative, finanzielle und sonstige Chancen und Risiken.

Strategische Chancen und Risken:

―	Konjunkturelle Entwicklung
―	Entwicklung der Immobilienbranche

Operative Chancen und Risken:

―	Projektentwicklung
―	Asset Management
―	Bestandshaltung
―	Personal

Finanzielle Chancen und Risken:

―	Zinsentwicklung
―	Liquidität

Sonstige Chancen und Risken:

―	Regulatorische Rahmenbedingungen
―	Rechtsstreitigkeiten
―	IT-Risiken
―	Ukraine Krieg

Strategische Risiken und Chancen

Konjunkturelle Entwicklung

Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist von vielfältigen sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden, konjunkturellen und strukturellen Faktoren abhängig, auf welche die GuK-Gruppe größtenteils keinen Einfluss hat und lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken kann.

Entscheidend von den konjunkturellen Entwicklungen beeinflusst wird die Nachfrage hinsichtlich der Produkte der GuK-Gruppe. Treten große Unterschiede zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich bedingten Nachfrage auf, kann dies zu damit verbundenen Chancen und Risiken führen. Zu den wesentlichen Risiken zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage und eine damit einhergehende steigende Nachfrage eine Chance für den Produktabsatz der GuK-Gruppe durch Erlössteigerungen bieten. Bei steigender Nachfrage besteht jedoch zudem das Beschaffungsrisiko für den Grundstücks- bzw. Projekteinkauf und für die Durchführung der Bauleistungen einschließlich damit verbundener Kostensteigerungen. Um diese Risiken und Chancen frühzeitig zu erfassen, analysiert die Geschäftsführung alle Vorhaben und bewertet sie im Rahmen einer umfassenden Prüfung sowie einem regelmäßigen Berichtswesen. Dabei kann auf das über Jahre erworbenen Immobilienkompetenzen der Geschäftsleitung sowie auf das Fachwissen innerhalb der GuK-Gruppe zurückgegriffen werden. Ferner verfügen die einzelnen Geschäftsfelder der GuK-Gruppe sowie die Gruppe insgesamt über eine hohe Diversifikation, vom Standort über die Mieter und Investoren hinzu den Immobiliensegmenten und Investmentprodukten, um die konjunkturellen Chancen zu nutzen und entsprechenden Risiken entgegenzuwirken.

Konjunkturelle Entwicklungen können darüber hinaus zu möglichen Zahlungsunfähigkeiten der Mieter und damit einhergehend zu einem Ausfall der Mieten sowie dem Wegfall von potenziellen Investoren führen. Um dieses Risiko zu minimieren, werden Bonitätsprüfungen durchgeführt. Ziel ist es, langfristige Verträge mit bonitätsstarken Mietern und Investoren abzuschließen.

Entwicklung der Immobilienbranche

Die Immobilienbranche zählt zu den komplexesten Wirtschaftszweigen der modernen Volkswirtschaft und umfasst neben der Immobilienbewirtschaftung auch das Baugewerbe sowie die mit dem Immobilienvermögen und der Finanzierung verbundenen Tätigkeiten. Jede Phase der Strukturierung und des Managements von Immobilien selbst sowie den Investmentprodukten ist mit Risiken und Chancen behaftet. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Objekten in bestimmten Lagen und Preisklassen sowie die Ausstattung der Objekte. Um Risiken bei der Akquisition von Neuprojekten zu minimieren, die sich aus einer anschließenden schwierigen Vermarktbarkeit der Produkte ergeben können, analysiert die Geschäftsführung alle Vorhaben und bewertet sie. Gleichzeitig können in dem Zusammenhang Chancen identifiziert werden, die die GuK-Gruppe durch das leistungsstarke Asset Management und die vorhandene Immobilienkompetenz nutzen kann.

Ein weiteres Risiko stellen auf der Angebotsseite Projektentwicklungen dar, durch die mögliche Konkurrenzflächen entstehen. Die Teilkonzerne investieren insbesondere in etablierten Lagen und identifizieren zum Beispiel durch den Einsatz von Checklisten mögliche Risiken schon vor dem Grundstücks- bzw. Unternehmensankauf.

Darüber hinaus können die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt kurz- bis mittelfristig zu Risiken und Chancen führen. Um diese Entwicklungen identifizieren zu können, führt die GuK-Gruppe Marktbeobachtungen durch und ist transparent gegenüber Investoren und Kreditinstituten. Weiterhin unternimmt die Gruppe eine entsprechende, ständige Justierung der Verkaufspreise der Immobilien, um das Optimum aus den sich verändernden Märkten zu generieren.

Operative Chancen und Risiken

Projektentwicklung

Als Projektentwickler hält die GuK-Gruppe ihre Immobilien nicht dauerhaft im Bestand, sondern veräußert die Objekte in der Regel an ihre Investoren. Das Unternehmen ist darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Projekte erforderliche Grundstücke und Genehmigungen zu erhalten. Sollten öffentlich-rechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grundstücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Bei den Verfahren zur Schaffung des Baurechts gibt es immer wieder neue Erkenntnisse oder Änderungen in der Entwicklung, die zu berücksichtigen sind. Allerdings kann die GuK-Gruppe nur bedingt darauf Einfluss nehmen. Dies kann Auswirkungen sowohl auf die (Bau-)Kosten als auch auf die Zeitplanung und damit auf die Finanzierungskosten haben. Diesem Risiko aus der Baurechtschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.

Nicht planmäßige Abverkäufe von Objekten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten, können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen. Als Projektentwickler ist die GuK-Gruppe darauf angewiesen, die Bauvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kalkulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Verkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Sollte es während der Bauphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z. B. der Insolvenz eines oder mehrerer der beauftragten General- oder Einzelunternehmer, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen kommen, kann dies erhebliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen.

Die Problematik gestörter Lieferketten aufgrund der Abhängigkeiten auf dem Weltmarkt führen zu Störungen der Beschaffungsketten und der Projektabläufe. Die GuK-Gruppe trifft hiergegen Vorsorge durch frühzeitige Beschaffung und die Berücksichtigung ausreichender Fristen und Puffer bei Projektterminplänen.

Die GuK-Gruppe sieht grundsätzlich Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen, die nicht in Gänze weitergegeben werden können. Im Jahr 2022 war es - wie auch schon im Jahr 2021 - aufgrund der sehr guten Auftragslage in der Branche insgesamt schwierig, gute und leistungsfähige Baufirmen/Generalunternehmer zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind im Berichtszeitraum gestiegen. Aufgrund der sich insgesamt abschwächenden Baukonjunktur wird erwartet, dass sich die Verlässlichkeit von Termin- und Kostenprognosen zukünftig wieder erhöht.

Ein wesentliches Risiko ist die veränderte Zinslandschaft und die damit einhergehenden negativen Einflüsse auf die potenziellen Verkaufspreise der fertiggestellten Projekte und das Transaktionsvolumen.

Asset Management

Grundlage für die laufenden Einnahmen der GuK-Gruppe aus Dienstleistungsgebühren sind die Miet- und Kaufverträge aber auch die einhergehende Bewertung der Immobilien. Diese Verträge beinhalten ein grundsätzliches Zahlungsausfallrisiko. Um die Risiken zu minimieren, steht die GuK-Gruppe in regelmäßigem Kontakt zu den Mietern bzw. Erwerbern der Objekte und ist über deren wirtschaftliche Situation informiert. Bei Neuvermietungen werden stets Bonitätsabfragen gestellt. Zudem werden bestehende Mietverträge möglichst rechtzeitig und langfristig verlängert.

Bestandshaltung

Analog zu den Einnahmen aus dem Asset Management sind die Miet- und mögliche Kaufverträge auch für den Cashflow aus der Bestandshaltung relevant. Zahlungsausfälle können auch hier zu Mindererträgen führen. Vorbeugend ist die Gruppe im engen Austausch mit den Mietern bzw. Erwerbern der Objekte.

Personal

Ein entscheidender Faktor für den Erfolg der GuK-Gruppe sind kompetente, engagierte und motivierte Mitarbeiter. Um Personalrisiken, die durch hohe Fluktuation, Engpässe bei der Personalbeschaffung sowie einem Fachkräftemangel entstehen können, als Chance zu nutzen, arbeitet die GuK-Gruppe daran, ihre Mitarbeiter langfristig zu binden.

Deshalb investiert die GuK-Gruppe in persönliches und fachliches Wachstum. Regelmäßige Fortbildungen, verschiedene Ausbildungsprogramme und sowohl interne als auch externe Veranstaltungen sollen die individuelle Entwicklung der Mitarbeiter fördern. Darüber hinaus werden den Mitarbeitern attraktive Vergütungsmodelle sowie ein modernes Arbeitsumfeld (z.B. Freiräume für selbstbestimmtes, produktives Arbeiten, flexible Arbeitszeitmodelle oder Mobileoffice) geboten. Darüber hinaus sollen gemeinsame Events, wie Teamevents, soziale Projekte oder sportliche Events den Teamgedanken fördern und den Erfahrungsaustausch bereichs- sowie gesellschaftsübergreifend fördern.

Jahresgespräche aber auch regelmäßige, anonym durchgeführte Mitarbeiterbefragungen sollen zudem helfen, diese Risiken frühzeitig zu erkennen und entsprechend zu agieren.

Finanzielle Chancen und Risiken

Zinsentwicklung

Das Immobiliengeschäft ist direkt und indirekt vom Finanzmarkt abhängig. Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten der GuK-Gruppe erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Immobilien, auch in Bezug zu anderen Anlageprodukten, und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtert. Hiervon sind insbesondere diejenigen Objekte betroffen, die sich nicht durch besonders attraktive Eigenschaften auszeichnen. Daher prüft die Gruppe in der Ankaufphase detailliert das Potenzial einzelner Immobilien und geht beim Erwerb neuer Objekte selektiv vor.

Dagegen führt die Reduzierung des Zinsniveaus bzw. ein anhaltender niedriger Zinssatz bei den Finanzierungen grundsätzlich zu einer hohen Immobiliennachfrage.

Im vergangenen Geschäftsjahr war die Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland und Europa ersichtlich. Ob der EZB-Leitzins und die Bauzinsen mittel- oder langfristig auf dem aktuellen Niveau verbleiben werden, ist aktuell nicht absehbar. Die Auswirkungen auf die Vermarktung von Immobilien sowie auf die Veräußerungserlöse von Projekten der GuK-Gruppe sind aktuell spürbar. Institutionelle, aber auch private Investoren sind zurückhaltend und die Ertragspotenziale entfernen sich von den in der Vergangenheit erzielten Renditen. Ob dies jedoch eine nachhaltige Entwicklung ist, lässt sich in der aktuellen Marktphase noch nicht verlässlich voraussagen.

Liquidität

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko der GuK-Gruppe entsteht aus der kapitalintensiven Tätigkeit als Projektentwickler. Dafür werden fortlaufend Finanzierungsmöglichkeiten geprüft. Aufgrund der derzeitigen Entwicklungen ist davon auszugehen, dass die Anforderungen bei der Vergabe von Krediten steigen.

Ähnlich wie das Zinsniveau hat auch eine mögliche, durch wirtschaftliche Krisen hervorgerufene Kreditverknappung ihre Auswirkung auf den Transaktionsmarkt und somit auf die Ankaufs- und eventuelle Verkaufstätigkeiten der GuK-Gruppe. Die Gruppe ist daher um die Pflege und Vertiefung der Beziehungen zu Kreditinstituten bemüht, um auf derartige Entwicklungen bestmöglich vorbereitet zu sein. Durch die Zusammenarbeit mit Finanzinvestoren und die damit gestärkte Kapitalbasis ist der Konzern den Schwankungen auf den internationalen Finanzmärkten weniger stark ausgesetzt.

Weitere Ausfallrisiken können sich aus gehaltenen Forderungen ergeben. Es bestehen derzeit jedoch keine konkreten Ausfallrisiken für einzelne Schuldner, die über die allgemeinen Ausfallrisiken hinausgehen. Die Bonität der Mieter und Erwerber wird regelmäßig und im Bedarfsfall überprüft.

In Anbetracht der aktuellen Lage besteht in der GuK-Gruppe auf Ebene der Beteiligungs- und Projektgesellschaften ein Finanzierungsrisiko, das sich auf den Konzern durch die Werthaltigkeit der Beteiligungen bzw. das Ausfallrisiko der Forderungen auswirken kann.

Sonstige Chancen und Risiken

Regulatorische Rahmenbedingungen

Die Geschäftstätigkeit der GuK-Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen und Änderungen in der Gesetzgebung abhängig.

Allgemein könnten schärfere gesetzliche Änderungen an die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit unter ESG-Gesichtspunkten die Baukosten erheblich erhöhen.

Risiken aus regulatorischen Rahmenbedingungen werden auch im Bereich von Ämtern und Behörden gesehen, die für die Baurechtschaffung und Erteilung von Baugenehmigungen zuständig sind. Hierzu zählen z.B. auch Grundbuchämter, die für Eintragungen zuständig sind. Festzustellen ist, dass die behördlichen Verfahren zunehmend länger dauern und sich dadurch Risiken im Zeitablauf und in deren Folgen Kostensteigerungen ergeben können.

Die GuK-Gruppe kann diese Risken lediglich antizipieren und hierauf nur in begrenztem Umfang steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich die Gesellschaft hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.

Rechtsstreitigkeiten

Die GuK-Gruppe kann grundsätzlich in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Baufirmen, sowie anderen Beteiligten als Partei involviert sein. Der Konzern arbeitet mit verschiedenen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht, durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Dabei wird die Gruppe auch durch interne Rechtsabteilungen unterstützt.

IT-Risiken

Der Großteil der Geschäftsprozesse wird mit Hilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen zentral in der GuK-Gruppe abgewickelt. Hierbei setzt die GuK-Gruppe überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware ein, um die Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. In den folgenden Geschäftsjahren sind umfangreiche Investitionen zur kontinuierlichen Optimierung der IT-Landschaft und Nutzung der Chancen durch den Einsatz von Software-Lösungen geplant.

Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur sehen wir durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung durch weitere externe Dienstleister nicht. Gewährleistet wird dieses durch regelmäßige Absprachen von uns mit dem IT-Dienstleister sowie automatische Updates der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der GuK-Gruppe eine professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei.

Die Geschäftsführung schätzt die Auswirkungen der IT-Risiken auf den zukünftigen Geschäftsverlauf als gering ein.

Ukraine-Krieg

Die möglichen weiteren Entwicklungen im Ukraine-Krieg können für die GuK-Gruppe zu negativen Abweichungen von Prognosen oder Zielen der Gesellschaft führen. Da die Gruppe derzeit keine unmittelbaren Geschäftsbeziehungen zur Ukraine oder zu Russland hat, sind es dementsprechend mittelbare Folgen, die zu Risiken aus der aktuellen Situation sowie der weiteren Entwicklung führen können. Dies betrifft in Bezug auf die Gruppe insbesondere Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den genannten Ländern und den Gebieten, in denen die Gruppe ihre Projekte entwickelt und realisiert. Steigende Rohstoff- und Energiepreise sowie zunehmende Lieferzeiten und Materialengpässe stellen aktuell die größten Risiken für die Gruppe aus dem Krieg dar. Darüber hinaus können sich mittelfristig auch die Marktwerte von Immobilien in Osteuropa volatiler zeigen als in Westeuropa.

3. Gesamteinschätzung der Geschäftsführung zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Chancen sowie Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich zum aktuellen Stand gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Insbesondere die unsichere politische und ökonomische Lage führt zu Unsicherheiten bei allen Marktteilnehmern. Darüber hinaus führen konkret das steigende Zinsniveau sowie die Kostensteigerungen bei Baumaterial dazu, dass die Risiken insbesondere im Bereich Projektentwicklungen zunehmen.

Aus Sicht der GuK-Gruppe sind gegenwärtig, weder aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen, bestandsgefährdende Risiken zu erkennen. Der Konzern ist gegenwärtig und zukünftig fähig, weiterhin im Markt ertragreich zu wachsen und die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

Hamburg, den 23. August 2023

Die Geschäftsführung

GuN Holding GmbH & Co. KG

vertreten durch die GuN Holding Verwaltungs GmbH

diese wiederum vertreten durch ihre Geschäftsführer:

Christopher Garbe, Geschäftsführer

Lars Hammerschmidt, Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzernkapitalflussrechnung und dem Konzerneigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben;
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 25. August 2023

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