Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mit beschränkter Haftung

Kassel

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

Gliederung

1. Rahmenbedingungen

2. Erträge

3. Vermögen

4. Finanzierung

5. Nachhaltigkeit

6. Soziales

7. Zusammenfassung

8. Prognose

9. Risiken und Chancen

1. Rahmenbedingungen

Unser Auftrag / Unternehmenspositionierung

Wir, die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH (GWG Wohnen) sind seit mehr als 100 Jahren verantwortlich für die Wohnraumversorgung der Bürgerinnen und Bürger der Stadt Kassel und erfüllen als 100-prozentige Tochter unseren sozialen Auftrag für und im Sinne der Stadt Kassel. Mit 8.316 Wohneinheiten im Stadtgebiet und ca. 118 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sind wir größte Vermieterin und verlässliche Partnerin für die Stadtgesellschaft und die Menschen. Wir stehen für die sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung in Kassel. Unsere Leitlinien werden in sechs Handlungsfeldern gebündelt.

Zuhause und Wohnen:

Wohnen als Grundlage für ein gutes Leben! Im Fokus unseres Handelns steht eine sozialverträgliche Gesamtmiete (Kaltmiete und Betriebskosten) und unsere freiwillige Selbstverpflichtung zur Begrenzung von Mieterhöhungen im Bestand.

Soziale Verantwortung:

Wir sind uns bewusst, dass wir als Vermieterin eine hohe soziale Verantwortung tragen und bei bedeutenden Themen wie Chancengleichheit, Vereinsamung und gesellschaftlichen Unsicherheiten aktiv positiven Einfluss nehmen.

Nachhaltige Investitionen:

Unser Ziel ist es, zukünftige wichtige Entwicklungen gesamtheitlich zu betrachten und daraus resultierende Aufgaben sinnvoll zu kombinieren. Das bedeutet, immer alle Faktoren (wirtschaftliche, soziale, ökologische) zu beachten und verantwortungsvolle Investitionen zu tätigen. Investitionen werden grundsätzlich nur getätigt, wenn die Mieten sozialverträglich bleiben.

Digitalisierung:

Die Digitalisierung ist die Basis für unsere effiziente, attraktive und sichere Entwicklung.

Unternehmenskultur:

Wir wollen eine attraktive Arbeitgeberin sein. Wir entwickeln und gestalten eine Arbeitgebermarke, aus der sich unser Selbstverständnis und Handeln ableitet.

Unternehmenspositionierung:

Wir reagieren schnell auf Marktveränderungen und streben weiterhin Vollvermietung an. Als wohnungswirtschaftliche und sozialpolitische Impulsgeberin wirken wir in die Stadtgesellschaft hinein. Hierzu nutzen wir die Kernkompetenzen unserer Bündnispartnerinnen sowie -partner und gestalten Kassel gemeinsam.

Wirtschaftliche Struktur Stadt Kassel

Kassel liegt zentral in Deutschland und Europa und ist reich an innovativen und weltweit tätigen Unternehmen.

Mobilitätswirtschaft, Verkehrstechnik sowie die Zukunftsbranchen Umwelt- und Energietechnik sind dabei besondere Schwerpunkte. Viele Unternehmen engagieren sich in Netzwerken und fördern damit Zusammenarbeit und Innovation. Vor allem die Kooperation von Wissenschaft und Wirtschaft hat in Kassel eine lange Tradition.(1)

Die Wirtschaftsregion Kassel entwickelt sich positiv. Das spiegelt sich auch in den Kennzahlen der Stadt Kassel wider.

Erträge Stadt Kassel (2)

Die Erträge der Stadt Kassel steigen kontinuierlich.

Zwei wesentliche Ertragsquellen der Stadt sind die Steuern und die Schlüsselzuweisungen aus dem Kommunalen Finanzausgleich.(3)

Soziale Struktur Stadt Kassel

Bevölkerung (4)

Die Bevölkerung in Kassel ist stabil. Die Anzahl der Haushalte erhöht sich von 2022 auf 2023 um 496. Durchschnittlich leben 1,86 Menschen in einem Haushalt. Der Bedarf an Wohnraum wächst.

Haushaltseinkommen (5)

Die verfügbaren jährlichen Einkommen je Einwohner der privaten Haushalte in der Stadt Kassel lagen historisch gesehen im Schnitt unter denen von Hessen sowie Deutschland. Im Vergleich zu Land und Bund ist in Kassel das verfügbare Einkommen mit 3,2 % von 2020 auf 2021 deutlich stärker gestiegen (Hessen 2,3 %, Deutschland 2,1 %). Dies unterstreicht auch die positive Entwicklung in der Stadt Kassel.

Arbeitslosenquote(6)

Die Arbeitslosenquote in 2020 und 2021 - bedingt durch die Corona-Pandemie - erholte sich in 2022 durch eine gute wirtschaftliche Lage und einen stabilen Arbeitsmarkt in Kassel. In 2023 wurde die Arbeitslosenquote durch mehrere Aspekte getrieben. Durch den Russland-Ukraine-Konflikt kam es zu einem Anstieg bei den Energiekosten und der allgemeinen Preise, welche letztendlich zu der aktuell noch anhaltenden Wirtschaftsflaute führten. Im Übrigen sorgt die Zuwanderung von ukrainischen Staatsangehörigen deutschlandweit für eine Erhöhung der Arbeitslosenzahl.

Wohnraumversorgung

Das Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Kassel aus dem Jahr 2022 zeigt auf, dass es Engpässe bei erschwinglichem Wohnraum für u. a. Alleinerziehende, ältere Singles sowie Familien mit geringer Kaufkraft gibt. Zudem besteht Handlungsbedarf in den Bereichen des altersgerechten Wohnens, Wohnen für junge Menschen und für Menschen mit Beeinträchtigungen.(7)

Klimaschutz Stadt Kassel

Die Stadt Kassel will im Einklang mit dem Pariser Klimaabkommen ihren Beitrag zur Begrenzung der globalen Erderhitzung leisten. Sie strebt an, bis 2030 klimaneutral zu werden. Klimaneutral bedeutet, dass innerhalb von Kassel dann nicht mehr Treibhausgase ausgestoßen werden als im Stadtgebiet gebunden werden können.

Für die Stadtgesellschaft liegt darin gemäß Klimaschutzstrategie 2030 für die Stadt Kassel eine große Chance: Denn nur eine klimaneutrale Zukunft wird uns, als Bürgerinnen und Bürgern der Stadt, Lebensqualität, individuelle Freiheit und Versorgungssicherheit ermöglichen.

Die Größe der Herausforderung, vor der wir gemeinsam damit stehen, ist jedoch immens: Klimaneutralität erfordert einen Paradigmenwechsel in fast allen Lebensbereichen - von der Art, wie wir Kasselerinnen und Kasseler wirtschaften und wohnen bis hin zur Frage, welche alltäglichen Konsumentscheidungen wir als Einzelpersonen und Organisationen treffen. Die Transformation zur Klimaneutralität ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe und wird nur gelingen, wenn sie sozial ausgewogen gestaltet wird.

Die Strategie zeigt den Weg auf, wie Kassel seine Treibhausgas-Emissionen von heute 1,5 Millionen Tonnen bis 2030 um etwa 98 % reduzieren und damit nahezu klimaneutral werden kann. In der Stadt Kassel werden aktuell insgesamtrund 5.000 GWh Energie pro Jahr verbraucht. (8)

2. Erträge

Wohnraumversorgung

Unser Produkt ist Wohnraum für alle Menschen in Kassel. Unser Schwerpunkt liegt insbesondere auf Menschen mit eingeschränktem Zugang zu Wohnraum, wie Haushalte mit niedrigem Einkommen, Menschen mit gesundheitlichen Einschränkungen oder sprachlichen und kulturellen Barrieren.

Angesichts steigender Energie- und Wärmekosten wird die Gesamtmiete, bestehend aus Grundmiete und Betriebskosten, immer wichtiger. Wir als kommunales Wohnungsunternehmen betrachten die langfristige Bezahlbarkeit von Wohnraum als unsere zentrale Herausforderung. Im Vordergrund stehen maßvolle Sanierungen und vertretbare Modernisierungskosten, um Mieterinnen und Mieter finanziell nicht zu überlasten.

Fluktuation (9)

Die Anzahl der Mieterwechsel sinkt kontinuierlich. 2023 waren es 569, im Vorjahr 617. Wir führen dies zusammengefasst auf die zunehmende Kundenzufriedenheit zurück. Mieterinnen und Mieter schätzen unsere attraktiven und bezahlbaren Wohnungen.

Steigende Energie- und Lebenshaltungskosten sorgen allgemein für Verunsicherung und Ängste, davon sind auch unsere Mieterinnen und Mieter betroffen. Mit unserem Beraterjahr 2023 haben wir eine Beratungsoffensive begonnen, um unsere Kundinnen und Kunden intensiv zu beraten und ihnen Möglichkeiten aufzuzeigen, wie sie Energiekosten senken und gegebenenfalls Unterstützung beantragen können, niederschwellig, vor Ort in den Quartieren. Dies wirkt sich positiv auf die Kundenzufriedenheit und damit deutlich auf das Niveau der Fluktuation aus.

Wohnungsleerstand

Der vermietungsbedingte Leerstand ist im Berichtsjahr um 0,2 % gestiegen. Dies ist hauptsächlich auf fehlende Handwerkerkapazitäten zurückzuführen. Neben dem vermietungsbedingten Leerstand stehen Wohnungen im Rahmen der Vorbereitung der Modernisierungsvorhaben geplant leer.

Umsatzentwicklung

Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung

Diese sind im Wesentlichen durch den Anstieg der Mieten, umfangreiche Modernisierungstätigkeiten und gestiegene Energiekosten zurückzuführen und entwickeln sich wie folgt:

3. Vermögen

Bestandsinvestitionen

Durch den andauernden Russland-Ukraine-Konflikt spielt die Energieversorgung und deren Bezahlbarkeit weiterhin eine große Rolle bei den Investitionsentscheidungen und führt zu einer Neuordnung der zu priorisierenden Maßnahmen. Aufgrund sich ändernder Rahmenbedingungen sind Investitionsentscheidungen immer wieder, insbesondere auf sozialverträgliche Mieten, zu hinterfragen und im Bedarfsfall zu verändern.

Die Instandhaltung umfasst neben den laufenden und sicherheitsrelevanten Reparaturen auch geplante, umfassende Fassaden- und Treppenhausprogramme und die Umgestaltung des Wohnumfeldes zur Verbesserung der Lebensqualität und des Erscheinungsbildes. Ein wesentlicher Punkt der Instandhaltung der Jahre 2023 ff. ist das aktuelle Fernwärmeprogramm und ist im Wesentlichen ursächlich für den Anstieg der Aufwendungen von 2022 auf 2023.

Im Rahmen der Modernisierungen werden zur Verbesserung der Energieeffizienz Gebäudehüllen und technische Gebäudeausstattungen saniert, um den Bestand mit den Effizienzklassen H bis E sukzessive auf das Niveau der Effizienzklasse D zu verbessern. Weiterhin erfolgen Investitionen u. a. in die Erneuerung von Bädern und Versorgungsleitungen sowie die demografische Bestandsentwicklung.

Der Anstieg der Investitionen im Bereich Neubau ist auf das Polizeirevier Ost sowie auf das Luft-Wasser Wärmepumpen-Programm zurückzuführen. Die Bauinvestitionen in Bestandsgebäude betragen im Berichtsjahr ca. 23,7 Mio. € (Vorjahr 22,5 Mio. €).

Lageberichtsfremde Angaben

Instandhaltung

Programm Anschluss an Fernwärmenetz (2022 - 2027)

Anzahl Verwaltungseinheiten 1.219

Geplante Gesamtinvestition 18,9 Mio. €

Umsetzung 2023 - 2024

Anzahl Verwaltungseinheiten 150

Kostenprognose 3,8 Mio. €

Beispiel Ysenburgstraße 40 - 56 a, Stadtteil Wesertor Sichere Versorgung und stabile Energiepreise Baujahr 1950

Anzahl Wohneinheiten 67, frei finanziert Kostenprognose 2,3 Mio. €

Modernisierung Programm energetische Modernisierung (fortlaufend)

Beispiel Heinrich-Steul-Straße 1-39, Stadtteil Forstfeld (2013 - 2023)

Gute Energiebilanz, bezahlbare Mieten, Wohlfühlen Baujahr 1975

Anzahl Wohneinheiten 420, öffentlich gefördert Gesamtinvestition ca. 42 Mio. €

Fertigstellung in 3 Bauabschnitten

Modernisierungszeitraum 10 Jahre

Maßnahmen?

Neugestaltung und Dämmung Fassade

Dämmung Kellerdecken und Dächer

Erweiterung und Neugestaltung der rückseitigen Eingänge

Neugestaltung der Außenanlagen

Spielflächen für die Kleinsten

Moderner Multifunktionsplatz für Kinder und Jugendliche

Aufenthaltsbereiche zum Verweilen

Erneuerung technische Ausstattung

Wohnungsentlüftungssystem mit Wärmerückgewinnung und Frischwassererwärmung

Erneuerung Bäder

Programm energetische Modernisierung

Umsetzung 2023

Anzahl Verwaltungseinheiten 357

Investition 2023 6,4 Mio. €

Beispiel Eschenstruther Weg 5, Stadtteil Forstfeld Demografische Adaption und sozialverträgliche Gesamtmiete Baujahr 1973

Anzahl Wohneinheiten 40, öffentlich gefördert Wohnfläche gesamt 1.610 m ²

Wohnfläche pro WE 40,26 m ²

Energieeffizienzklasse B

Heizungsart Fernwärme Kostenprognose rund 2,2 Mio. €

Maßnahmendauer August 2023 - Juni 2024

Programm Fensteraustausch (2017 - 2026)

Anzahl Verwaltungseinheiten 492

Geplante Gesamtinvestition 6,6 Mio. €

Umsetzung 2023

Anzahl Verwaltungseinheiten 148

Investition 2023 2,3 Mio. €

Beispiel Quartier Mittelring/Ihringshäuser Straße, Stadtteil Wesertor Investitionen mit Augenmaß

Baujahr 1962

Anzahl WE 110, frei finanziert Heizungsart Fernwärme Energieeffizienzklasse D

Kostenprognose 2,4 Mio. € (2023 - 2024

Neubau Beispiel Errichtung Polizeirevier Ost, Stadtteil Waldau Neues Revier nach nur 14 Monaten betriebsbereit Nutzfläche ca. 2.100 m ²

Geschosse 3

Gesamtinvestition Gebäude 8,46 Mio. €

Polizeispezifische Ausstattung ca. 1,95 Mio. €

Realisierungszeit November 2021 - März 2023

Bauherrin/Vermieterin GWG Wohnen Mieterin Land Hessen Nutzerin Polizeipräsidium Nordhessen

Das Polizeirevier Ost ist der erste fertiggestellte Bestandteil vom "Stadtentwicklungskonzept Waldau", dem der Neubau der "Offenen Schule Waldau" und die Errichtung der Feuerwache 3 durch unsere Tochter GWG Projektentwicklung GmbH zeitnah folgen werden.

Die aktuell 80 Beschäftigten des Polizeireviers Ost sind im Stadtgebiet Kassel für die Stadtteile Bettenhausen, Unterneustadt, Forstfeld und Waldau zuständig sowie im Landkreis Kassel für die Gemeinden Fuldabrück, Helsa, Kaufungen, Lohfelden, Nieste, Niestetal und Söhrewald. Im insgesamt ca. 186 Quadratkilometer großen Dienstbezirk leben etwa 90.000 Bürgerinnen und Bürger.(10)

Luft-Wasser-Wärmepumpenprogramm (2022-2024)

Anzahl Verwaltungseinheiten 1.053

Geplante Gesamtinvestition 16,5 Mio. €

Durch die bisherigen kontinuierlichen energetischen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen besteht bereits eine überdurchschnittlich hohe Sanierungsquote. Dieser Modernisierungsgrad stellt eine Grundvoraussetzung für die Realisierbarkeit der Umrüstung mit Luft-Wasser-Wärmepumpen dar. Bis Ende 2023 werden gut 1.000 Wohnungen mit Gaszentralheizungen durch Wärmepumpen-Systeme (teilweise in Kombination mit Photovoltaikanlagen) ergänzt.

Umsetzung 2023

Anzahl Verwaltungseinheiten 554

Investition 2023 3,9 Mio. €

Beispiel Hoheneicher Straße 9, Stadtteil Philippinenhof / Warteberg Baujahr 1973

Anzahl Wohneinheiten 48, öffentlich gefördert Wohnfläche 2.811 m ²

Kostenprognose 350.000 €

Energetische Sanierung 2005 als Grundvoraussetzung für Einbau Luft-Wasser-Wärmepumpen Fassadenerneuerung und -dämmung Dämmung Kellerdecke, oberste Geschossdecke Austausch Fensterverglasung Erneuerung Heizung (Gaszentralheizung)

Einbau neue Kesselanlage Portfoliooptimierung

GWG Wohnen führt strategische Bestandsverkäufe von 1-3-Familienhäusern in einer Größenordnung von 20 Objekten (zunehmend rückläufig auf 10) pro Jahr durch. Es handelt sich um Objekte, die nicht wirtschaftlich zu bewirtschaften und zukunftsfähig zu sanieren sind. Die Verkäufe erfolgen in überwiegend einfachen Wohnlagen.

Die Objekte werden sozialverträglich nach Kündigung und Auszug der Mietparteien oder bei Kaufinteresse an Mieterinnen und Mieter verkauft, zu Preise, die dem baulichen Zustand entsprechen. Die Ertüchtigung erfolgt durch die Käuferinnen und Käufer.

Verkäufe dienen zur Finanzierung und Erhöhung der Eigenkapitalquote bei anstehenden energetischen Sanierungen mit günstigen Rahmenbedingungen, um sozialverträglichen Wohnraum an anderen, geeigneteren Standorten zu erhalten und zukunftsfähig zu entwickeln.

4. Finanzierung

Die GWG präsentiert sich weiterhin als gesundes Wirtschaftsunternehmen mit solider Finanzstruktur.

Kapitalaufnahme

Die Kapitalaufnahme im abgelaufenen Geschäftsjahr ist im Wesentlichen auf den Neubau des Polizeireviers Ost und den Einbau von Luft-Wasser-Wärmepumpen zurückzuführen.

Wirtschaftliche Eigenkapitalquote(11)

Die wirtschaftliche Eigenkapitalquote beträgt im Berichtsjahr 37,0 % (Vorjahr 36,8 %).

Das finanzielle Fundament wurde über viele Jahre konsequent und kontinuierlich aufgebaut und bildet auch künftig eine stabile wirtschaftliche Basis für die GWG.

Thesaurierung und Entschuldung für bezahlbare Mieten

Unter dem Aspekt der sozialverträglichen Gesamtmiete haben wir für unsere Bestandsinvestitionen folgende Kriterien festgelegt:

Reduzierung der Kreditneuaufnahme durch vermehrten Einsatz von Eigenkapital Verzinsung der thesaurierten Mittel mit Augenmaß, zum Erhalt bezahlbarer Mieten Investitionen in einem Maß, dass die Tilgung über der Fremdkapitalaufnahme liegt

Fördermittelmanagement

Cashflow

Angesichts der in 2023 gestiegenen Energiekosten sind für die GWG Wohnen weitaus höhere Aufwendungen für Betriebskosten angefallen als dies in den vergangenen Jahren üblich war. Verursacht durch Gutschriften für die Nebenkostenabrechnung 2022 an unsere Kundinnen und Kunden und die Vorauszahlungen für deutlich gestiegene Energie- und Wärmekosten in 2023. Deshalb sinkt der Cashflow von 16,7 Mio. € in 2022 auf 14,4 Mio. € in 2023.

5. Nachhaltigkeit

Die GWG Wohnen als städtisches Tochterunternehmen orientiert ihre Aufgaben und Maßnahmen zur Bestandsentwicklung und -bewirtschaftung an den klimapolitischen Zielsetzungen der Stadt Kassel, im Sinne einer sozialverantwortlichen, klimaschützenden, nachhaltigen und stadtbauenden Wohnungsbaugesellschaft.

Wir verfolgen eine konsequente Priorisierung auf Fernwärme und die Kooperation mit der Städtische Werke AG im "Energiebündnis Kassel" als wirkungsvollsten zielgerichteten Schritt in diese Richtung. Wir streben an, möglichst bis 2030 rund 70 Prozent unseres Wohnungsbestandes mit Fernwärme zu versorgen und den übrigen Bestand mit regenerativen Lösungen auszustatten.

Lageberichtsfremde Angaben

6. Soziales

In zunehmendem Maße nimmt die GWG Wohnen als eine Tochtergesellschaft der Stadt Kassel Aufgaben mit gesamtgesellschaftlicher Verantwortung wahr. Dazu gehört vordringlich, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, aber auch (Wohn)Raum für ganz unterschiedliche Zwecke und Zielgruppen bereitzustellen, beispielsweise Menschen mit Unterstützungsbedarf (Beratung- und Betreuung)

Kinder- und Jugendliche (Zuhause auf Zeit)

Vereine und weitere Institutionen (Treffpunkte und lebendige Begegnungszentren in Stadtteilen)

Beispiel Steinigkstraße 28, 30, 34, Stadtteil Forstfeld Wohnraum für Kinder und Jugendliche Investition 939.000 €

Inbetriebnahme 15.08.2023

Projektbeteiligte Jugendamt der Stadt Kassel - Betreiberin Stadt Kassel Mieterin GWG - Vermieterin Besonderheit Identitätsstiftende Graffiti-Fassade (Zuhause-Gefühl, "hier wohne ich")

Konzept Umwidmung von sechs Wohnungen für integrative dauerhafte Regeleinrichtung Inobhutnahme, Versorgung und Betreuung von Kleinstkindern, Kindern und Jugendlichen (0-18 Jahre)

Unterbringung von bis zu 20 Kindern und Jugendlichen Intensive 24/7 Betreuung durch Fachpersonal vor Ort Individuelle Förder- und Entwicklungsprogramme Beispiel Stadtteilzentrum Agathof, Stadtteil Bettenhausen Behindertengerechter Umbau für Inklusion und Teilhabe Investition 828.000 €

Besonderheit denkmalgeschütztes, ehemaliges Schulgebäude Eigentümerin/Vermieterin GWG Wohnen Mieterin Stadt Kassel Nutzer Ludwig-Noll-Verein für psychosoziale Hlfen e. V.

Stadtteilzentrum Agathof e. V.

Allgemeiner Gehörlosenverein Kassel und Umgebung gegr. 1889 e. V.

Maßnahmen Anbau außenliegender, gläserner Aufzug Umstrukturierung Räumlichkeiten Erneuerung Elektroinstallationen Brandschutzmaßnahmen (Ertüchtigung Türen, Wände und Decken)

Erneuerung Bodenbelag, Austausch Innentüren Herstellung des 2. baulichen Rettungsweges aus den Obergeschossen Beispiel Wohngeld-Brunch (April 2023)

Niederschwellige Beratungs- und Betreuungsangebote

Als Fortsetzung der Beratungsoffensive, die im Herbst 2022 mit der viel beachteten Kaffeemobil-Tour gestartet worden ist, folgen kundennahe, niederschwellige Formate und Angebote. Beispielsweise der Wohngeld-Brunch. Durch unsere regelmäßige Präsenz im Quartier schaffen wir Vertrauen.

Wir hören zu und beraten

In angenehmer, vertrauensvoller Atmosphäre in Einzelgesprächen mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus Kundenservice, Mietschuldenmanagement und Betriebskosten auf Augenhöhe mit Mieterinnen und Mietern Energie- und steigende Lebenshaltungskosten beängstigen unsere Kundinnen und Kunden. Häufig fehlt ihnen die Kenntnis, ob und wo finanzielle Unterstützung erfolgen kann.

Wir bauen unsere telefonische und persönliche Erreichbarkeit aus und versuchen, diese Lücke gemeinsam mit Kooperationspartnerinnen und -partnern zu schließen.

Unsere Stadtteiltreffpunkte spielen eine zentrale Rolle bei der Beratung und Betreuung vor Ort im Quartier zur Stärkung der Mieter-Community. Der Nachbarschaftsverein piano e. V., der die Treffpunkte in fünf Stadtteilen betreibt, kooperiert mit der GWG und der Stadt Kassel.

Mietschuldenberatung

Zur Vermeidung von Mietrückständen wird insbesondere das Jahr 2023 für zielgerichtete Beratungen genutzt. Zur Stabilisierung eines jeden einzelnen Mietverhältnisses setzen wir unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater ein.

Die deutliche Reduzierung der Mietrückstände in 2023 ist als positives Resultat unserer intensiven Beratungs- und Betreuungstätigkeit zu werten, verbunden mit dem konstruktiven und lösungsorientierten Austausch mit betroffenen Kundinnen und Kunden.

7. Zusammenfassung

Betriebswirtschaftliche Situation

Die betriebswirtschaftliche Situation der GWG ist gut. Die wesentlichen Kennzahlen werden im Lagebericht dargestellt und zeigen die positive Entwicklung und den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens mit solider Finanzstruktur.

Jahresüberschuss

In einem sich stark verändernden Marktumfeld gilt ein Jahresüberschuss i. H. v. 4.409 T€ (Vorjahr 2.267 T€(12)) als angemessen.

8. Prognose

Aufgrund der dargestellten Rahmenbedingungen rechnet das Unternehmen in den kommenden Jahren mit Erlösen aus der Hausbewirtschaftung i. H. v. 59,8 Mio. € und mit einem Jahresüberschuss von ca. 4,4 Mio. €.

Die Herausforderungen für das nächste Jahrzehnt in der Wohnungswirtschaft generell und speziell für den kommunalen Wohnungsbau sind vielschichtig. Sie erfordern kontinuierliche Anpassungsprozesse und die Weiterentwicklung von Strategie, Zielen und Konzepten mit abgestimmten kurz- bis mittelfristigen Maßnahmen. Die Unternehmenskommunikation begleitet diesen permanenten Wandlungsprozess, gestaltet ihn mit und trägt ihn in die Öffentlichkeit.

Im Zentrum dieses Anpassungsprozesses steht die Nachhaltigkeit der Investitionen, um die nachfolgenden Unternehmensziele erreichen zu können.

Sozialverträgliche Einsparung von Energie und CO ₂

Klimastrategie zur Erreichung der Klimaziele bis 2030/2045:

Verbesserung des Nutzerverhaltens durch Aufklärung hat Vorrang Ausbau der Fernwärmeanbindung unseres Gebäudebestands Optimierung der Gebäudehülle (Fenster, Dämmung, etc.)

Verbesserung der Effizienz von technischen Anlagen Klimafolgenvorsorge Schaffung von Lebensvoraussetzungen für nachfolgende Generationen Außenanlagengestaltung mit Wasserspeichermöglichkeiten des Regenwassers (Schwammstadt, Rigolen etc.)

Vermeidung von Neuversiegelung von Flächen Herstellung von mehr Biodiversität durch Neuanpflanzungen von Bäumen und Sträuchern, Schaffung von Blühwiesen CO ₂ -Bindung durch unseren Groß-Grünbestand Thesaurierung & Unternehmensentschuldung zum Erhalt bezahlbarer Mieten

"Nicht alles machen, was technisch geht" vor dem Hintergrund der Auswirkungen auf die Gesamtmiete Pro investierten Euro maximale Reduzierung von CO ₂

Verzinsung der thesaurierten Mittel mit Augenmaß, zum Erhalt bezahlbarer Mieten Reduzierung der Kreditneuaufnahme durch vermehrten Einsatz von Eigenkapital Erneuerung des Bestandes Herstellung von Wohnraum durch Aufstockung Entwicklung neuer Wohnformen Perspektivisch wird die GWG ihre gesamtgesellschaftlichen Aufgaben gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften GWG Service GmbH und GWG Projektentwicklung GmbH wahrnehmen und weiter ausbauen, um der Verantwortung für Stadt, Stadtentwicklung und Stadtgesellschaft in den Bereichen Wohnen, Beratung / Betreuung und Bildung gerecht werden zu können.

Wohnen mit Blick auf weiterhin sozialverträgliche, bezahlbare Gesamtmieten (GWG)

Beratung / Betreuung für Mieterinnen und Mieter (GWG Service GmbH / piano e. V.)

Bildung Neubau Kitas, Sanierung / Neubau Schulen (GWG, GWG Projektentwicklung GmbH als Dienstleisterin für die Stadt Kassel)

Auch mit Blick auf die Zielsetzung der Bundesregierung sehen wir uns gut aufgestellt, die die Schaffung von gesunden Umwelt- und Lebensverhältnissen für alle vorsieht und die sozial gerechte Gestaltung der Anpassungsprozesse sowie den Ausbau der Bildungsteilhabe, des sozialen Zusammenhalts und der Mitbestimmung formuliert.

9. Risiken und Chancen

Risiken Erhalt sozialverträglicher Gesamtmieten

Die Risiken der GWG Wohnen werden insbesondere durch die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Kassel als wesentlichen Treiber für die Nachfrage nach Wohnraum geprägt. Im Rahmen unseres Auftrages tragen wir eine soziale Verantwortung und sehen deshalb eine wesentliche Herausforderung im Erhalt sozialverträglicher Gesamtmieten. Diese werden durch folgende Einflussfaktoren gefährdet:

Investitionsbedarfe

Die zur Erreichung der nationalen Nachhaltigkeitsziele notwendigen Investitionen in den Gebäudebestand und Neubau muss in Einklang mit Aufgaben zur sozialverträglichen und bezahlbaren Wohnraumversorgung gebracht werden. Relevante Rahmenbedingungen wie die Entwicklung des Kapitalmarktes, der Baupreise und Fördermöglichkeiten erfordern eine regelmäßige Neubewertung unserer Konzepte für die Investitionsplanung, damit Projekte unter dieser Prämisse realisiert werden können.

Gesellschaftliche Aspekte wie der demographische Wandel, denen sich der Wohnungsmarkt mit neuen Wohnformen anpassen muss, ist von bedeutender Relevanz.

Konzepte zur Erweiterung des Angebots rund um seniorengerechtes Wohnen, das Arbeiten im Home-Office und grundsätzlich Dienstleistungen rund um das Wohnen gewinnen zunehmend an Bedeutung.

Die Klimaentwicklung und deren Folgen, wie vermehrte Extremwetterlagen, gefährden den Gebäudebestand. Entsprechende Vorkehrungen nehmen bei der Investitionsplanung eine zunehmend größere Rolle ein. Werden Investitionsprogramme am Markt vorbei entwickelt, können sich Mietausfälle und uneinbringliche Mietforderungen im Bestand Mietreduzierungen, um die Weitervermietung zu gewährleisten Leerstände mittelfristig erhöhen.

Cyberkriminalität

Alle Geschäftsvorgänge sind zwischenzeitig abhängig von der elektronischen Verarbeitung von Daten. Cyberangriffe haben deshalb das Potenzial, den Geschäftsbetrieb grundlegend zu gefährden. Hinzu kommen drohende Reputationsverluste und Haftungsrisiken durch einen potenziellen Verlust von Daten. Die Zunahme und vor allem die Qualität von Cyberangriffen stellt eine kritische Bedrohung dar. Auf den Schutz unserer Daten, und die unserer Kundinnen und Kunden, legen wir deshalb ein besonderes Augenmerk.

Fachkräftemangel

Zum Erfolg des Unternehmens trägt jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter im Rahmen ihrer/seiner Stelle bei. Bleiben Stellen über einen längeren Zeitraum unbesetzt, drohen Störungen in den Geschäftsabläufen, was sich auf den Umfang und die Qualität unserer Geschäftstätigkeit auswirkt. Aufgrund zunehmender Herausforderungen bei der Akquise von qualifiziertem Personal legen wir verstärkt den Fokus auf eine Mischung aus Programmen zur Personalbindung und internen Weiterentwicklungs- und Qualifizierungsmaßnahmen.

Das Unternehmen verfügt über moderne und umfassende Risikomanagement-Systeme, die stetig weiterentwickelt werden.

Chancen Bestandserneuerung

Für die Investitionstätigkeit wägen wir - wie unter dem Punkt Risiken beschrieben - relevante Faktoren ab, um langfristig, gemäß dem sozialen Auftrag, einen zukunftsfähigen Gebäudebestand am Kasseler Wohnungsmarkt anbieten zu können. Sanierungen erfolgen mit Augenmaß. Der Erhalt von sozialverträglichem Wohnraum wird die Existenz des Unternehmens langfristig sicherstellen.

Ausbau der Service- und Beratungsangebote

Beim Ausbau der Service- und Beratungsangebote orientiert sich die GWG Wohnen an den Bedürfnissen ihrer Zielgruppen. Neben der bereits etablierten Mietschuldenberatung, baut sie ihre Beratungs- und Betreuungsangebote in den Quartieren weiter aus. Durch die Nähe zu den Kundinnen und Kunden vor Ort erhält sie frühzeitig relevante Informationen und kann schnell auf kritische Entwicklungen und Ereignisse reagieren.

Kundenakquise und -bindung

Die Kundinnen und Kunden befinden sich in unterschiedlichen Lebenslagen und pflegen verschiedene Lebensstile. Ein breites Spektrum an Angeboten rund um das Wohnen stellt eine wesentliche Grundlage dar, um allen Bevölkerungsschichten in Kassel langfristig ein Zuhause zu bieten. Die Entwicklung entsprechender Formate zur Förderung der Mieter-Community gegen soziale Ausgrenzung und Vereinsamung gewinnen zunehmend Bedeutung.

Der Fortbestand des Unternehmens ist nicht gefährdet. Anhaltspunkte hierfür sind nicht erkennbar.

Kassel, 29. März 2024

I Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH

Uwe Gabriel, Geschäftsführer

(1) Quelle Wirtschaftsförderung Region Kassel

(2) Quelle Stadt Kassel, Kämmerei und Steuern; Werte 2022 und 2023 vorläufig

(3) Quelle Stadt Kassel, Kämmerei und Steuern

(4) Quelle Stadt Kassel, Kommunalstatistik, Basis Melderegister Stadt Kassel

(5) Quelle Stadt Kassel, Kommunalstatistik, Werte von Land Hessen und Stadt Kassel für 2022 und 2023 liegen noch nicht vor.

(6) Quelle Stadt Kassel, Kommunalstatistik

(7) Auszug Pressemitteilung Stadt Kassel Wohnraumversorgungskonzept vom 31.05.2022

(8) Quelle Empfehlung des Klimaschutzrates der Stadt Kassel für eine Klimaschutzstrategie 2030 vom Juni 2022

(9) Verhältnis gekündigter Mietverhältnisse zum Gesamtbestand. Kündigungen, bei denen Mieterinnen und Mieter außerhalb des GWG-Bestandes umziehen.

(10) Auszug Pressemitteilung Polizeipräsidium Nordhessen vom 28.04.2023

(11) Wirtschaftliches Eigenkapital x 100 / Gesamtkapital

(12) Sondereffekt Ausbuchung von Bauvorhaben aufgrund unwirtschaftlicher Marktbedingungen

Bilanz

AKTIVA

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Selbst geschaffene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	498.308,59	310.691,88
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	498.308,59	310.691,88
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	256.146.790,56	255.023.025,82
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.883.615,48	8.779.731,55
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	308.955,25	308.955,25
4. Technische Anlagen und Maschinen	101.369,31	130.929,52
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	831.242,55	804.940,03
6. Bauvorbereitungskosten	16.636,05	191,61
7. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	6.354.014,99	7.744.726,78
Summe Sachanlagen	280.642.624,19	272.792.500,56
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	159.084,00	159.084,00
2. Anteil Spardabank	52,00	52,00
Summe Finanzanlagen	159.136,00	159.136,00
Summe Anlagevermögen	281.300.068,78	273.262.328,44
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	18.152.512,86	16.061.106,46
2. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	46.438,54	25.726,61
Summe Vorräte	18.198.951,40	16.086.833,07
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	49.021,72	42.832,03
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	13.680,51	12.659,44
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	322.136,14	182.189,03
4. Forderungen gegen Gesellschafter	0,00	385.696,37
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	654.877,79	1.270.584,03
6. Sonstige Vermögensgegenstände	1.850.451,29	716.427,61
Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	2.890.167,45	2.610.388,51
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	131.978,36	981.901,70
Summe Umlaufvermögen	21.221.097,21	19.679.123,28
C. Rechnungsabgrenzungsposten	172.611,27	175.886,63
D. Bilanzsumme Aktiva	302.693.777,26	293.117.338,35
PASSIVA
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	10.600.000,00	10.600.000,00
- Gezeichnetes Kapital: 10.600.000,00 (Vj: 10.600.000,00)
II. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen	5.300.000,00	5.300.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage	86.849.699,85	84.582.201,16
3. Andere Gewinnrücklagen	870.160,19	870.160,19
Summe Gewinnrücklagen	93.019.860,04	90.752.361,35
III. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag	4.408.586,36	2.267.498,69
Summe Eigenkapital	108.028.446,40	103.619.860,04
B. Sonderposten mit Rücklageanteil	3.943.807,35	4.139.515,55
C. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	655.388,00	683.038,00
2. Steuerrückstellungen	27.493,65	71.112,64
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung	2.385.000,00	1.113.000,00
4. Sonstige Rückstellungen	1.675.000,00	2.182.400,00
Summe Rückstellungen	4.742.881,65	4.049.550,64
D. Verbindlichkeiten
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 41.797.873,34 (Vj: 38.309.448,40)
- davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 136.852.170,70 (Vj: 136.058.279,96)
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	150.023.972,22	148.502.761,75
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 13.171.801,52 (Vj: 12.444.481,79)
- davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 136.852.170,70 (Vj: 136.058.279,96)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	4.839.265,34	4.962.035,28
3. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	19.735.615,42	17.487.760,32
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 19.735.615,42 (Vj: 17.487.760,32)
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	1.241.000,71	1.123.218,53
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.330.061,30	8.084.439,92
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 8.330.061,30 (Vj: 8.084.439,92)
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	276.966,29	0,00
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 276.966,29 (Vj: 0,00)
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	226,86	1.413,15
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 226,86 (Vj: 1.413,15)
8. Sonstige Verbindlichkeiten	283.201,95	291.353,22
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 283.201,95 (Vj: 291.353,22)
- davon aus Steuern: 204.876,37 (Vj: 290.946,77)
Summe Verbindlichkeiten	184.730.310,09	180.452.982,17
E. Rechnungsabgrenzungsposten	1.248.331,77	855.429,95
F. Bilanzsumme Passiva	302.693.777,26	293.117.338,35

Gewinn- und Verlustrechnung

	2023 EUR	2022 EUR
1. Umsatzerlöse
a. aus der Hausbewirtschaftung	55.351.525,52	54.647.434,08
b. aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.717.589,04	1.825.709,60
Summe Umsatzerlöse	57.069.114,56	56.473.143,68
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	2.091.406,40	-697.405,90
3. Andere aktivierte Eigenleistungen	775.857,70	1.157.562,04
4. Sonstige betriebliche Erträge	3.144.165,15	2.207.482,08
5. Materialaufwand
a. Aufwendungen für bezogene Leistungen	-33.093.733,53	-28.509.099,35
Summe Materialaufwand	-33.093.733,53	-28.509.099,35
6. Personalaufwand
a. Löhne und Gehälter	-6.353.278,61	-5.851.823,43
b. Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-1.695.534,41	-1.587.864,94
- davon für Altersversorgung: -148.179,10 (Vj: -113.249,33)
Summe Personalaufwand	-8.048.813,02	-7.439.688,37
7. Abschreibungen
a. auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-10.081.169,37	-13.796.875,31
Summe Abschreibungen	-10.081.169,37	-13.796.875,31
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-4.838.551,54	-4.944.552,14
9. Ordentliches Betriebsergebnis	7.018.276,35	4.450.566,73
10. Erträge aus Beteiligungen	0,39	0,19
11. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen	890.840,03	937.836,02
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	19.856,07	2.829,00
- davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 3.128,80 (Vj: 2.829,00)
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-2.355.771,23	-1.991.537,04
14. Finanzergebnis	-1.445.074,74	-1.050.871,83
15. Ergebnis vor Steuern	5.573.201,61	3.399.694,90
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-3.862,00	8.500,31
17. Ergebnis nach Steuern	5.569.339,61	3.408.195,21
18. Sonstige Steuern	-1.160.753,25	-1.140.696,52
19. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag	4.408.586,36	2.267.498,69

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH hat ihren Sitz in Kassel und ist eingetragen in das Handelsregister Teil B des Amtsgerichtes Kassel (HRB 2022). Der Jahresabschluss entspricht den Anforderungen des Handelsgesetzbuches (HGB) in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) sowie dem GmbHG und dem Gesellschaftsvertrag. Die Gliederung wurde den Bestimmungen über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO) angepasst.

B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die im Vorjahr angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert ausgeübt

Bewertungsmethoden, Anlagevermögen

Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgt zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung zeitanteiliger Abschreibung. Diese bemisst sich nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer von 1 - 5 Jahren.

Herstellungskosten

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen bewertet. Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Darüber hinaus wird vom Wahlrecht nach § 255 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht und Zinsen für Fremdkapital das zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes verwendet wird, angesetzt, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Die Eigenleistungen umfassen im Wesentlichen Architekten- und Verwaltungsleistungen.

Abschreibungen

Die planmäßigen Abschreibungen auf Posten des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung folgender Gesamtnutzungsdauer:

•	Vor dem 21.06.1948 erstellte Wohngebäude 75 - 100 Jahre
•	Nach dem 20.06.1948 erstellte Wohngebäude 80 Jahre
•	Übernommener städtischer Altbaubesitz 50 Jahre
•	Freistehende Garagengebäude 25 - 50 Jahre
•	Geschäftsgebäude Neue Fahrt 33 Jahre
•	Technische Anlagen und Maschinen sind im wesentlichen Fotovoltaikanlagen mit einer Nutzungsdauer von 20 Jahren
•	Geschäftsausstattung unter Anwendung der linearen Abschreibungsmethode unter Zugrundelegung von Abschreibungssätzen zwischen 5 % und 33 %.

Außerplanmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen wurden im Rahmen der Bewertung von Bestandsrisiken in Höhe von 98.324,82 € vorgenommen. Dabei handelt es sich um verschiedene Objekte im Stadtgebiet, welche auf Grund geringer Ertragskraft wertberichtigt wurden.

Zuschreibungen auf in den Vorjahren im Rahmen der Bewertung von Bestandsrisiken vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Anlagevermögen wurden im Geschäftsjahr in Höhe von 38.963,79 € vorgenommen.

Bewertungsmethoden, Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen sowie Heiz- und Reparaturmaterial wurden zu Anschaffungskosten bewertet. Die Verkaufsobjekte wurden mit Herstellungskosten bewertet. Die Grundstücke wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. Das Prinzip der verlustfreien Bewertung wurde beachtet.

Wertberichtigungen

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Darüber hinaus wurden Pauschalwertberichtigungen entsprechend der Risikostruktur der Forderungen vorgenommen.

Disagio

Die Geldbeschaffungskosten in Höhe von 71.006,64 € (i.V. 73.553,56 €) werden durch planmäßige jährliche Abschreibung getilgt, die auf die gesamte Laufzeit der einzelnen Verbindlichkeiten verteilt wird (§ 250 Abs. 3 HGB).

Bewertungsmethoden Rückstellungen

Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zum notwendigen Erfüllungsbetrag bemessen. Bei der Bemessung der Rückstellungen sind alle erkennbaren Risiken berücksichtigt worden. Pensionsrückstellungen basieren auf versicherungsmathematischen Gutachten. Bei den Pensionsrückstellungen wurde ein Rechnungszinsfuß von 1,82 % angewandt, die Rentendynamik wurde mit 2,8 % berücksichtigt und die Biometrie wurde nach den Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. K. Heubeck berücksichtigt. Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungen nach § 249 Abs. 1 Satz 1 HGB werden zum Bilanzstichtag mit 2,385 Mio. € ausgewiesen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

C. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt.

Die unfertigen Leistungen umfassen die noch nicht abgerechneten Betriebskosten. Darin sind Eigenleistungen des Unternehmens enthalten. Unter den anderen Vorräten werden Heizölbestände ausgewiesen. Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen hauptsächlich Schadenersatzforderungen in Höhe von 943.978,60 €, Forderungen aus Steuervorauszahlungen in Höhe von 393.485,84 €, Forderungen aus Vorauszahlungen zur Gewerbesteuer in Höhe von 408.061,20 € und sonstigen Forderungen in Höhe von 104.925,65 €. Die Geldbeschaffungskosten weisen im Berichtsjahr einen Abgang auf. Planmäßig wurden 2.546,92 € aufgelöst.

Latente Steuern

Aus zeitlichen Bewertungsunterschieden zwischen Handels- und Steuerbilanz ergeben sich sowohl aktive als auch passive latente Steuern. Saldiert ergeben sich aktive latente Steuern; gemäß Aktivierungswahlrecht nach § 274 Abs. 1 HGB unterbleibt die Aktivierung.

Der Jahresüberschuss 2022 in Höhe von 2.267.498,69 € wurde in voller Höhe der Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine Sonderposten mit Rücklagenanteil gemäß § 6 b Abs. 1 EStG aus Gewinnen durch Verkäufe von Grundbesitz gebildet. Die Rücklage wird entsprechend der handelsrechtlichen Abschreibung von Gegenständen des Anlagevermögens aufgelöst. Die Auflösung beträgt im Geschäftsjahr 195.708,20 €.

Die Pensionsrückstellung wurde ausschließlich für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung gebildet.

In 2023 wurden

zugeführt (Aufwand)	52.017,00 €
zugeführt (Zinsaufwand)	11.173,00 €
entnommen (Zahlungen)	90.840,00 €
aufgelöst (Ertrag)	0,00 €

Steuerrückstellungen entstehen im Geschäftsjahr 2023 nicht.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im wesentlichen interne Prüfungskosten, Jahresabschlusskosten, Urlaubsrückstellungen, Rückstellungen für Überstunden, Tantiemen, Altersteilzeitansprüche, Beihilfeansprüche von Pensionären, Gewährleistungsverpflichtungen, Drohverlustrückstellungen sowie Prozesskostenrisiken und setzten sich zum 31.12.2023 wie folgt zusammen:

Beihilfeverpflichtungen	28.300,00 €
Archivierungskosten	53.000,00 €
Jahresabschlusskosten	109.500,00 €
Prozesskosten	54.300,00 €
Gleitzeit	50.000,00 €
Urlaub	233.000,00 €
Überstunden	190.000,00 €
Tantieme	80.000,00 €
Leistungsentgelt	120.000,00 €
Altersteilzeit	201.000,00 €
Rückstellung für ungewisse	541.500,00 €
Verbindlichkeiten
Ausstehende Rechnungen	14.400,00 €
	1.675.000,00 €

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte, Bürgschaften oder ähnliche Rechte gesichert sind, ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel.

In den Verbindlichkeiten gegen andere Kreditgeber sind Darlehen in Höhe von 4.807.369,65 € vom Gesellschafter der Stadt Kassel enthalten. Die Position sonstige Verbindlichkeiten beinhaltet die Lohn- und Kirchensteuer i. H. v. 83.468,02 €.

Verbindlichkeitenspiegel 2023
	Insgesamt		unter 1 Jahr
Verbindlichkeiten	2023	2022	2023	2022
gegenüber Kreditinstituten	150.023.972,22	148.502.761,75	13.171.801,52	12.444.481,79
gegenüber anderen Kreditgebern	4.839.265,34	4.962.035,28	125.768,72	124.102,91
erhaltene Anzahlungen	19.735.615,42	17.487.760,32	19.735.615,42	17.487.760,32
aus Vermietung	1.241.000,71	1.123.218,53	1.241.000,71	1.123.218,53
aus Lieferungen und Leistungen	8.330.061,30	8.084.439,92	8.330.061,30	8.084.439,92
gegenüber Gesellschaftern	226,86	1.413,15	226,86	1.413,15
gegenüber verbundenen Unternehmen	276.966,29	0,00	276.966,29	0,00
Sonstige	283.201,95	291.353,22	283.201,95	291.353,22
Summe	184.730.310,09	180.452.982,17	43.164.642,77	39.556.769,84

Verbindlichkeitenspiegel 2023
	über 1 Jahr
Verbindlichkeiten	2023	2022
gegenüber Kreditinstituten	136.852.170,70	136.058.279,96
gegenüber anderen Kreditgebern	4.713.496,62	4.837.932,37
erhaltene Anzahlungen	0,00	0,00
aus Vermietung	0,00	0,00
aus Lieferungen und Leistungen	0,00	0,00
gegenüber Gesellschaftern	0,00	0,00
gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Sonstige	0,00	0,00
Summe	141.565.667,32	140.896.212,33

	davon über 5 Jahre		Art der Sicherung
Verbindlichkeiten	2023	2022	2023		2022
gegenüber Kreditinstituten	108.923.438,70	108.297.574,76	149.136.332,62	1) u. 1a)	146.028.232,30	1) u. 1a)
gegenüber anderen Kreditgebern	4.331.867,13	4.425.212,23	31.895,69	2)	57.112,00	2) Grundpfandrecht
erhaltene Anzahlungen	0,00	0,00	0,00		0,00
aus Vermietung	0,00	0,00	0,00		0,00
aus Lieferungen und Leistungen	0,00	0,00	0,00		0,00
gegenüber Gesellschaftern	0,00	0,00	0,00		0,00
gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00		0,00
Sonstige	0,00	0,00	0,00		0,00
Summe	113.255.305,83	112.722.786,99	149.168.228,31		146.085.344,30
	1)	Grundpfandrecht	138.106.681,58		134.852.030,53
		Kommunalbürgschaft	10.839.064,80		11.176.201,77
	2)	Grundpfandrecht	31.895,69		57.112,00
			148.977.642,07		146.085.344,30

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Leasing- / Mietverträgen für PKW und Büroausstattung resultieren folgende Verpflichtungen in den nächsten 5 Jahren:

	PKW €	Kopierer €	Gesamt €
2024	120.000,00	50.000,00	170.000,00
2025	120.000,00	50.000,00	170.000,00
2026	120.000,00	50.000,00	170.000,00
2027	120.000,00	50.000,00	170.000,00
2028	120.000,00	50.000,00	170.000,00
Gesamt	600.000,00	250.000,00	850.000,00

Anfallende Erbbauzinsen im nächsten und in den folgenden Jahren betragen rd. 14.000 € p. a..

Die Mietkautionen werden auf separaten Konten bei der Kasseler Sparkasse und der Areal Bank AG treuhänderisch verwaltet. Zum 31.12.2023 betrug der Kontostand der Kasseler Sparkasse 5.203,34 € und bei der Areal Bank AG 7.084.439,36 €.

D. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (T€ 55.352) setzen sich wie folgt zusammen:

	€
Sollmieten	38.742.871,98
Gebühren und Umlagen	17.332.354,66
Erlösschmälerungen	-723.701,12

Die Umsatzerlöse aus sonstigen Lieferungen und Leistungen (T€ 1.717,6) setzen sich wie folgt zusammen:

	€
Weiterberechnete Verwaltungskosten	908.524,98
Erträge aus Stromeinspeisung (PV und BHKW)	114.204,59
Mietverträge Breitbandkabelanlage	191.734,44
Erträge aus der Vergabe von Wohnungsbelegungsrechten	215.434,35
Pachten und Gestattungsgebühren	173.030,60
Sonstige	114.660,08
Davon entfallen auf verbundene Unternehmen	681.281,01

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen (T€ 3.144) handelt es sich hauptsächlich um:

	€
Erträge aus Anlageverkäufen	1.728.520,00
Eingang ausgebuchte Forderungen	5.914,83
Versicherungsentschädigungen	836.455,10
Erträge aus Teilschulderlasse	18.669,50
Auflösung Sopo mit Rücklagenanteil	195.708,20
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	191.375,21
Erträge aus Zuschreibungen	38.963,79
Sonstige	128.558,52

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung (T€ 33.094) setzen sich wie folgt zusammen:

	€
Betriebskosten	18.570.579,71
Instandhaltungskosten	14.368.300,58
Sonstige Aufwendungen	154.853,24
Davon entfallen auf verbundene Unternehmen	1.920.951,92

Die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen betragen 0 € (i.V. 26,4 T €).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (T€ 4.839) ergeben sich im Wesentlichen wie folgt:

	€
Restbuchwerte verkaufte Objekte	199.221,37
Sächliche Verwaltungskosten	2.393.023,17
Forderungsverluste	182.985,19
Aufwendungen aus Verkauf von Anlagevermögen	18.083,54
Nebenkosten Geldverkehr	156.337,00
Versicherungsschäden	1.153.307,49
Spenden	309.156,26
Einstellung zu Wertberichtungen auf Forderungen	55.306,31
außerordentliche Aufwendungen	300.000,00
Sonstige	71.141,21

Gewinnabführung

Von der GWG Service GmbH wurde aufgrund des Gewinnabführungsvertrages für das Geschäftsjahr 2023 ein Gewinn in Höhe von 890.840,03 € abgeführt. In 2022 betrug der Gewinn 937.836,02 €.

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen (T€ 2.356) betreffen im wesentlichen Dauerfinanzierungsmittel für Mietobjekte. Bei den sonstigen Steuern handelt es sich hauptsächlich um Grundsteuern.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Im Geschäftsjahr 2023 fallen Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 3.862,00 € an.

E. Sonstige Angaben

Durchschnittliche Arbeitnehmerzahl

Im Geschäftsjahr 2023 sind durchschnittlich 116 Angestellte und 2 leitende Angestellte beschäftigt worden. Die Zahl der Auszubildenden am 31.12.2023 betrug 11 Personen.

Gesellschafter

Alleinige Gesellschafterin ist die Stadt Kassel.

Aufsichtsrat

Boczkowski, Judith

Stadtverordnete, SPD, Verwaltungsangestellte

Friedrich, Ilona

Bürgermeisterin, SPD, stellv. Vorsitzende (bis 31.10.2023)

Hanschke, Lucian

Stadtverordneter, Bündnis 90 / Die Grünen, Angestellter, Genehmigungsplaner

Jordan, Hendrik

Stadtrat, SPD (bis 12.11.2023)

Kieselbach, Wolfram

Verbandsjurist

Kühne-Hörmann, Eva

Stadtverordnete, CDU (ab 13.11.2023)

Lipschik, Anja

Stadtverordnete, Bü 90/Die Grünen, Gleichstellungsbeauftragte (ab 13.11.2023)

Nolda, Christof

Stadtbaurat, Bündnis 90/Die Grünen, Vorsitzender (bis 31.12.2023)

Nölke, Matthias

Stadtkämmerer, FDP (ab 13.11.2023)

Samuel-Ehiwario, Chuks Lewis

Mitglied des Ausländerbeirates der Stadt Kassel, Stationsleiter

Werhahn, Henrich

Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht, Verkehrsrecht und Strafrecht

Dr. Wett, Norbert

Stadtverordneter/ Stadtrat, CDU, stellv. Vorsitzende (ab 14.12.2023)

Zeidler, Volker

Stadtverordneter, SPD, 1. Polizeihauptkommissar i. R. (bis 12.11.2023)

Geschäftsführer

Uwe Gabriel

Bezüge für Organe

Die Gesamtbezüge betrugen

1. der Aufsichtsratsmitglieder	5.113,40 €
2. des Geschäftsführers: keine Angabe aufgrund § 286 Abs. 4 HGB
3. der ehemaligen Geschäftsführer oder der Witwen	142.857,00 €
dies beinhaltet:
Zuführung zur Rückstellung (Aufwand)	52.017,00 €
Entnahme aus Rückstellung (Zahlungen)	90.840,00 €

Die Pensionsverpflichtungen sind bilanziert und betragen für die ehemaligen Geschäftsführer oder deren Witwen zum Bilanzstichtag 655.388,00 €.

Folgender Unterschiedsbetrag der Pensionsrückstellung ist gem. § 253 Abs. 6 Satz 3 i. V: m. Satz 1 HGB ausschüttungsgesperrt:

Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	658.261,00 €
zum 31.12.2023 (Rechnungszinsfuß: 7-Jahresdurchschnitt)
Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	655.388,00 €
zum 31.12.2023 (Rechnungszinsfuß: 10-Jahresdurchschnitt)
Unterschiedsbetrag zum 31.12.2023	2.873,00 €
(i. V. 13.472,00 €)

Anteile an verbundenen Unternehmen

GWG Service GmbH -	100 %.
Sitz:	Neue Fahrt 2, 34117 Kassel
Anteil am Kapital:	26.000,00 €
Eigenkapital zum 31.12.2023:	26.000 €
Jahresüberschuss 2023:	0,00 €

Es wurde ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag geschlossen.

GWG Projektentwicklung GmbH -	100 %.
Sitz:	Marställer Platz 1, 34117 Kassel
Anteil am Kapital:	133.084,00 €
Eigenkapital zum 31.12.2023:	138.683,79€
Jahresüberschuss 2023:	25.341,09 €

Honorare für Wirtschaftsprüfer

Das Prüferhonorar für den Abschlussprüfer beträgt 12.000,00 €.

Vorschlag für die Gewinnverwendung

Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen den Jahresüberschuss in Höhe von 4.408.586,36 € der Bauerneuerungsrücklage zuzuführen.

Kassel, 29. März 2024

Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH

Uwe Gabriel, Geschäftsführer

Anlagenspiegel

Anschaffungs- und Herstellungskosten

	Stand 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	Stand 31.12.2023 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Selbst geschaffene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	1.800.948,87	208.243,53	6.964,00	111.199,97	2.113.428,37
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	1.800.948,87	208.243,53	6.964,00	111.199,97	2.113.428,37
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	456.694.867,40	10.035.757,71	516.186,20	0,00	466.214.438,91
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	15.007.738,25	2.237.980,31	0,00	6.330.129,38	23.575.847,94
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	546.955,25	0,00	0,00	0,00	546.955,25
4. Technische Anlagen und Maschinen	782.385,45	0,00	0,00	0,00	782.385,45
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.194.713,54	270.953,26	39.517,28	0,00	3.426.149,52
6. Bauvorbereitungskosten	4.473.263,65	475.661,92	0,00	0,00	4.948.925,57
7. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	7.744.726,78	5.050.617,56	0,00	-6.441.329,35	6.354.014,99
Summe Sachanlagen	488.444.650,32	18.070.970,76	555.703,48	-111.199,97	505.848.717,63
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	159.084,00	0,00	0,00	0,00	159.084,00
2. Anteil Spardabank	52,00	0,00	0,00	0,00	52,00
Summe Finanzanlagen	159.136,00	0,00	0,00	0,00	159.136,00
Summe Anlagevermögen	490.404.735,19	18.279.214,29	562.667,48	0,00	508.121.282,00

Abschreibungen

	Stand 01.01.2023 EUR	Abschreibungen Berichtsjahr EUR	Änderung der gesamten Abschreibungen i. Z .m. Zugängen EUR	Änderung der gesamten Abschreibungen i. Z. m. Abgängen EUR	Stand 31.12.2023 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Selbst geschaffene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	1.490.256,99	131.824,79	0,00	6.962,00	1.615.119,78
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	1.490.256,99	131.824,79	0,00	6.962,00	1.615.119,78
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	201.671.841,58	8.751.735,39	-38.963,79	316.964,83	210.067.648,35
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	6.228.006,70	464.225,76	0,00	0,00	6.692.232,46
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	238.000,00	0,00	0,00	0,00	238.000,00
4. Technische Anlagen und Maschinen	651.455,93	29.560,21	0,00	0,00	681.016,14
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.389.773,51	244.605,74	0,00	39.472,28	2.594.906,97
6. Bauvorbereitungskosten	4.473.072,04	459.217,48	0,00	0,00	4.932.289,52
7. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	215.652.149,76	9.949.344,58	-38.963,79	356.437,11	225.206.093,44
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Anteil Spardabank	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	217.142.406,75	10.081.169,37	-38.963,79	363.399,11	226.821.213,22

Buchwerte

	Buchwert 31.12.2023 EUR	Buchwert 31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Selbst geschaffene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	498.308,59	310.691,88
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	498.308,59	310.691,88
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	256.146.790,56	255.023.025,82
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.883.615,48	8.779.731,55
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	308.955,25	308.955,25
4. Technische Anlagen und Maschinen	101.369,31	130.929,52
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	831.242,55	804.940,03
6. Bauvorbereitungskosten	16.636,05	191,61
7. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	6.354.014,99	7.744.726,78
Summe Sachanlagen	280.642.624,19	272.792.500,56
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	159.084,00	159.084,00
2. Anteil Spardabank	52,00	52,00
Summe Finanzanlagen	159.136,00	159.136,00
Summe Anlagevermögen	281.300.068,78	273.262.328,44

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

An die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH, Kassel

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH, Kassel, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Kassel, den 28. Mai 2024

Strecker Berger + Partner mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte

Andreas Fehr, Wirtschaftsprüfer

i. V. Jens Volk, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat die Geschäfte der Gesellschaft während des Geschäftsjahres überwacht. Der Geschäftsführer berichtete regelmäßig über die Lage, Enwicklung und Perspektiven der Gesellschaft.

Im Berichtszeitraum wurden 4 Aufsichtsratssitzungen und 1 Umlaufverfahren durchgeführt.

Die Prüfung des Jahresabschlusses (mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk), die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung, der Anhang, der Lagebericht sowie die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen Verhältnisse gemäß § 53 HGrG wurden zur Kenntnis genommen; ebenso die Stellungnahme des Wirtschaftsprüfers.

Der Jahresüberschuss wird in Höhe von 4.408.586,36 € festgestellt.

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im vergangenen Jahr geleistete Arbeit.

Kassel, den 19.06.24

Simone Fedderke, Vorsitzende des Aufsichtsrates

Erklärung der Gesellschafterin vom 8. Juli 2024

Die Stadt Kassel gibt als alleinige Gesellschafterin der GWG Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH gemäß § 48 Abs. 2 GmbH-Gesetz die nachstehenden Erklärungen ab:

1. Der Jahresüberschuss für das Kalenderjahr 2023 in Höhe von 4.408.586,36 € ist der Bauerneuerungsrücklage zuzuführen.

2. Von den Berichten des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung sowie vom Prüfungsbericht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Strecker, Berger & Partner mbB, Kassel, für das Jahr 2023 wird Kenntnis genommen.

3. Den Mitgliedern des Aufsichtsrates wird für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung erteilt.

4. Den Mitgliedern der Geschäftsführung wird für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung erteilt.

5. Zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2024 wird die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Strecker, Berger & Partner mbB, Kassel, gewählt.