PRIMUS Immobilien Aktiengesellschaft

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Niederschrift
über die ordentliche Hauptversammlung in der Form einer Vollversammlung
PRIMUS Immobilien Aktiengesellschaft
mit dem Sitz in Berlin,
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg zu HRB 62605 B
(die "Gesellschaft")
am
14. Dezember 2015
in deren Geschäftsräumen, Oranienburger Straße 3, 10178 Berlin.

A.

An der Hauptversammlung nahmen teil:

1.

Vom Vorstand der Gesellschaft:

	Herr Franz-Josef Marxen
	Herr Klaus Prokop

2.

Vom Aufsichtsrat der Gesellschaft:

	Konstantin Graf Lambsdorff, Vorsitzender (Versammlungsleiter)
	Jörg Krüger

3.

Die im Aktienregister der Gesellschaft verzeichneten Aktionäre der Gesellschaft bzw. deren Vertreter gemäß dem Teilnehmerverzeichnis.

B.

Der Aufsichtsratsvorsitzende, Konstantin Graf Lambsdorff, eröffnete als Versammlungsleiter die Hauptversammlung um 16:00 Uhr.

Der Versammlungsleiter unterzeichnete das Teilnehmerverzeichnis und machte dieses allen Anwesenden zugänglich. Änderungen in der Präsenz ergaben sich zu keinem Zeitpunkt.

Der Versammlungsleiter stellte fest, dass die Hauptversammlung eine

Vollversammlung

ist, in der alle Aktionäre der Gesellschaft anwesend bzw. vertreten sind, so dass die Hauptversammlung gemäß § 121 Abs. 6 AktG auch ohne Einhaltung der gesetzlichen und satzungsmäßigen Form- und Fristvorschriften über die Einberufung und Durchführung der Hauptversammlung, insbesondere die Bekanntgabe der Tagesordnung, Wahlvorschläge, Vorschläge für Satzungsänderungen oder des wesentlichen Inhalts der zu genehmigenden Verträge, wirksam Beschlüsse fassen kann. Sämtliche Anwesenden erklärten, dass sie auf die Einhaltung der gesetzlichen und satzungsmäßigen Form- und Fristvorschriften über die Einberufung und Durchführung der Hauptversammlung verzichten.

Der Versammlungsleiter gab dies bekannt, Widerspruch erhob sich hiergegen nicht.

Der Versammlungsleiter stellte anschließend anhand des von ihm unterzeichneten und von Anfang an zur Einsicht für alle Teilnehmer ausgelegten Teilnehmerverzeichnisses fest und gab bekannt, dass das gesamte Grundkapital der Gesellschaft mit nominal EUR 1.000.000,00 anwesend ist.

Der Versammlungsleiter stellte dies fest und gab es bekannt.

Die Stimmverteilung in den folgenden Abstimmungen stellt sich demgemäß wie folgt dar: Anzahl der Aktien gesamt:

Anzahl der Aktien gesamt:	1.000.000
davon:
Franz-Josef Marxen:	741.000
Klaus Prokop	149.000
FJM Beteiligungsgesellschaft mbH	110.000

Der Versammlungsleiter stellte dies fest und gab es bekannt.

Zum Abstimmungsverfahren bestimmte der Versammlungsleiter gemäß § 7 der Satzung der Gesellschaft: Die Abstimmungen erfolgen in namentlicher Abstimmung durch Handaufheben. Die Ja-Stimmen, die Nein-Stimmen und die Stimmenthaltungen werden jeweils gesondert ermittelt. Die angegebene Stimmenzahl wird anhand der Unterlagen der Gesellschaft auf ihre Richtigkeit überprüft und sodann werden die Stimmen entsprechend gezählt werden. Die Stimmen können nur im Versammlungssaal abgegeben werden. Zum Versammlungssaal bestimmte der Versammlungsleiter das Sitzungszimmer. Einwendungen zum Abstimmungsverfahren wurden nicht erhoben.

Der Versammlungsleiter stellte dies fest und gab es bekannt.

Der Versammlungsleiter gab sodann die

Tagesordnung

der heutigen ordentlichen Hauptversammlung bekannt wie folgt:

TOP 1:	Vorlage des festgestellten und testierten Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2014 der PRIMUS Immobilien AG nebst Lagebericht sowie des Berichts des Aufsichtsrats über das Geschäftsjahr 2014
TOP 2:	Beschlussfassung über die Entlastung des Vorstands für das Geschäftsjahr 2014
TOP 3:	Beschlussfassung über die Entlastung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2014

Mit diesen Tagesordnungspunkten erklärten sich alle Teilnehmer der heutigen Hauptversammlung unter Verzicht auf alle satzungsmäßigen oder gesetzlichen Förmlichkeiten ausdrücklich einverstanden.

Der Versammlungsleiter stellte dies fest und gab es bekannt.

C.

Nunmehr wurde die Tagesordnung wie folgt erledigt:

TOP 1

Vorlage des testierten und festgestellten Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2014 der PRIMUS Immobilien AG nebst Lagebericht sowie des Berichts des Aufsichtsrats über das Geschäftsjahr 2014

In der Hauptversammlung wurden der festgestellte und testierte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014 der PRIMUS Immobilien AG nebst Lagebericht sowie der Bericht des Aufsichtsrats über das Geschäftsjahr 2014 vorgelegt. Die Vorlagen und die Berichte sind in ihrer gedruckten Fassung dieser Niederschrift als Anlagen 1 und 2 beigefügt.

Der Versammlungsleiter stellte hierzu fest, dass der Jahresabschluss nebst Lagebericht von der Gesellschaft aufgestellt, von der Audit Tax & Consulting GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft in der Fassung des Testatexemplars vom 10.12.2015 mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk testiert und vom Aufsichtsrat der Gesellschaft gebilligt und somit festgestellt wurde (§ 172 S. 1 AktG) und in der heutigen Hauptversammlung ausgelegen hat. Die Verlesung der Vorlagen wurde nicht verlangt.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft schließt mit einem Jahresfehlbetrag von EUR 2.794.313,47, was angesichts des Verlustvortrages insgesamt zu einem Bilanzverlust von EUR 4.207.356,33 führt. Angesichts der vorhandenen stillen Reserven sowie der Entwicklung des Unternehmens im Vergleich zu den Vorjahren ist deshalb keinesfalls von einer Überschuldung auszugehen. Der Vorstand hat dazu ergänzend erläutert, dass die geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft sukzessive in Beteiligungsgesellschaften verlagert werden, wodurch das Ergebnis der Gesellschaft zunehmend von Dividenden gekennzeichnet sein wird. Hierdurch ergibt sich allerdings auch eine zeitliche Verzögerung bei der Vereinnahmung entsprechender Ausschüttungserlöse. Der konsolidierte Jahresabschluss der Primus Immobilien-Gruppe zum 31.12.2014, der einen Jahresüberschuss von EUR 277.457,01 ausweist, hat ebenfalls in der heutigen Hauptversammlung ausgelegen.

TOP 2

Beschlussfassung über die Entlastung des Vorstands für das Geschäftsjahr 2014

Der Versammlungsleiter stellte den Vorschlag der Verwaltung, den Mitgliedern des Vorstands für das Geschäftsjahr 2014 Entlastung zu erteilen, zur Abstimmung, und zwar soll über jedes Vorstandsmitglied einzeln abgestimmt werden.

Franz-Josef Manen: Der Versammlungsleiter stellte fest, dass der Aktionär Franz-Josef Marxen sowie die FJM Beteiligungsgesellschaft mbH an dieser Abstimmung nicht teilnehmen können (§ 136 AktG).

Die Hauptversammlung fasste sodann in der vom Versammlungsleiter bestimmten Abstimmungsart einstimmig, ohne Gegenstimmen und ohne Stimmenthaltungen, unter Berücksichtigung des Stimmverbots, den Beschluss wie vorgeschlagen.

Klaus Prokop: Der Versammlungsleiter stellte fest, dass der Aktionär Klaus Prokop an dieser Abstimmung nicht teilnehmen kann (§ 136 AktG).

Die Hauptversammlung fasste sodann in der vom Versammlungsleiter bestimmten Abstimmungsart einstimmig, ohne Gegenstimmen und ohne Stimmenthaltungen, unter Berücksichtigung des Stimmverbots, den Beschluss wie vorgeschlagen.

Der Versammlungsleiter gab das Abstimmungsergebnis bekannt und stellte fest, dass die Hauptversammlung der Entlastung der Mitglieder des Vorstands für das Geschäftsjahr 2014 einstimmig zugestimmt hat.

TOP 3

Beschlussfassung über die Entlastung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2014

Der Versammlungsleiter stellte den Vorschlag der Verwaltung, den Mitgliedern des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2014 Entlastung zu erteilen, zur Abstimmung.

Die Hauptversammlung fasste sodann in der vom Versammlungsleiter bestimmten Abstimmungsart einstimmig, ohne Gegenstimmen und ohne Stimmenthaltungen den Beschluss wie vorgeschlagen.

Der Versammlungsleiter gab das Abstimmungsergebnis bekannt und stellte fest, dass die Hauptversammlung der Entlastung der Mitglieder des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2014 einstimmig zugestimmt hat.

Damit war die Tagesordnung erledigt.

D.

Über den Verlauf der Versammlung wird von mir, dem Versammlungsleiter, ausdrücklich festgestellt:

1.	Die Tagesordnung und die sonstigen genannten Unterlagen lagen während der gesamten Dauer der Hauptversammlung für die Anwesenden zugänglich aus.
2.	Das Teilnehmerverzeichnis lag während der gesamten Dauer der Hauptversammlung für die Anwesenden zugänglich aus.
3.	Alle Abstimmungen erfolgten in der festgelegten Abstimmungsform und mit den festgestellten Abstimmungsergebnissen.
4.	Die Ergebnisse der Abstimmungen und die Feststellung über die Beschlussfassungen wurden vom dem Versammlungsleiter festgestellt und bekanntgegeben.
5.	Um die Aufnahme von Fragen in die Niederschrift wurde nicht ersucht.
6.	Ein Widerspruch zur Niederschrift wurde von keinem Aktionär oder Aktionärsvertreter erhoben.

Gegen die Beschlussfassung wurde kein Widerspruch erhoben.

Da weder weitere Fragen noch weitere Anträge gestellt wurden, schloss der Versammlungsleiter die ordentliche Hauptversammlung am 14. Dezember 2015 um 17:00 Uhr.

Dieser Niederschrift sind als Anlagen und Bestandteil beigefügt:

―	Jahresabschluss der Gesellschaft nebst Lagebericht und Bericht des Aufsichtsrats

Berlin, den 14. Dezember 2015

Konstantin Graf Lambsdorff, Versammlungsleiter

Verzeichnis der erschienenen Aktionäre und ihrer Vertreter gemäß § 129 AktG
zur
ordentlichen Hauptversammlung
der
PRIMUS Immobilien AG
am 14. Dezember 2015

Folgende stimmberechtigte Aktionäre der PRIMUS Immobilien AG, die ein Grundkapital von EUR 1.000.000,00 hat, eingeteilt in 1.000.000 auf den Inhaber lautende Aktien, sind am 14. Dezember 2015 zur ordentlichen Hauptversammlung erschienen bzw. waren vertreten:

Aktionär (ggf. Vertreter)	Aktien (Stück)
Franz-Josef Marxen	741.000
FJM Beteiligungsgesellschaft mbH, vertreten durch den Geschäftsführer Franz-Josef Marxen	110.000
Klaus Prokop	149.000
Gesamt	1.000.000

Damit ist das gesamte Aktienkapital der Gesellschaft vertreten.

Berlin, den 14. Dezember 2015

Konstantin Graf Lambsdorff, Versammlungsleiter

Bericht des Aufsichtsrats

der Primus Immobilien AG

Der Vorstand hat die Mitglieder des Aufsichtsrats im Jahr 2014 fortlaufend über den Gang der Geschäfte, einzelne Projekte und geplante neue Vorhaben unterrichtet. Hierbei wurden auch Finanzierungsfragen, die Liquiditätslage, die Ertragsentwicklung, das allgemeine wirtschaftliche Umfeld, strategische Optionen, die Zusammenarbeit mit diversen Kooperationspartnern sowie mögliche Risiken und Geschäftschancen für die Gesellschaft eingehend erörtert. Ebenso haben sich die Mitglieder des Aufsichtsrats gegenseitig regelmäßig über die laufenden Angelegenheiten informiert.

Aufsichtsratssitzungen fanden am 14.01.2014, 16.09.2014 und 08.12.2014 statt.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2014 ist von der Gesellschaft aufgestellt und von der Audit Tax & Consulting Services GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft geprüft und am 10.12.2015 mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk testiert worden. Der Jahresabschluss in der Fassung des Testatexemplars vom 10.12.2015 schließt mit einem Jahresfehlbetrag von EUR 2.794.313,47, was angesichts des Verlustvortrages insgesamt zu einem Bilanzverlust von EUR 4.207.356,33 führt. Angesichts der vorhandenen stillen Reserven sowie der Entwicklung des Unternehmens im Vergleich zu den Vorjahren ist deshalb keinesfalls von einer Überschuldung auszugehen. Dem Aufsichtsrat ist bekannt, dass die geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft sukzessive in Beteiligungsgesellschaften verlagert werden, wodurch das Ergebnis der Gesellschaft zunehmend von Dividenden gekennzeichnet sein wird. Hierdurch ergibt sich allerdings auch eine zeitliche Verzögerung bei der Vereinnahmung entsprechender Ausschüttungserlöse. Der konsolidierte Jahresabschluss der Primus Immobilien-Gruppe zum 31.12.2014, der einen Jahresüberschuss von EUR 277.457,01 ausweist, ist dem Aufsichtsrat ebenfalls bekannt.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2014 ebenfalls geprüft und hat keinen Grund zu Beanstandungen gefunden. Der Jahresabschluss wird hiermit gebilligt und ist damit festgestellt.

Berlin, den 14.12.2015

Konstantin Graf Lambsdorff, Vorsitzender

Bilanz zum 31. Dezember 2014

AKTIVA

	31.12.2014	31.12.2013
	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	17.743,50	6.895,50
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	1.498.225,14	1.520.327,14
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	212.187,00	152.917,50
	1.710.412,14	1.673.244,64
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	1.900.813,04	1.713.702,04
Beteiligungen	400.405,46	418.207,26
	2.301.218,50	2.131.909,30
	4.029.374,14	3.812.049,44
UMLAUFVERMÖGEN
Vorräte
In Ausführung befindliche Bauaufträge	1.112.026,00	3.124.531,21
	1.112.026,00	3.124.531,21
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	338.398,48	678.651,07
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	11.595.933,48	7.940.077,57
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	3.564.279,12	5.654.004,04
Sonstige Vermögensgegenstände	3.897.341,27	4.525.096,44
	19.395.952,35	18.797.829,12
Guthaben bei Kreditinstituten, Kasse	2.939.235,20	942.272,23
	23.447.213,55	22.864,632,56
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	13.041,37	19.139,38
NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER FEHLBETRAG	320735633	41304286
	30.696.985,39	27.108.864,24
PASSIVA
	31.12.2014	31.12.2013
	EUR	EUR
EIGENKAPITAL
Gezeichnetes Kapital	1.000.000,00	1.000.000,00
Bilanzverlust	-4.207.356,33	-1.413.042,86
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	3.207.35633	413.042,86
	0,00	0,00
SONDERPOSTEN PASSIVA
Sonderposten mit Rücklageanteil	25.306,31	26.073,17
RÜCKSTELLUNGEN
Steuerrückstellungen	102.337,00	88.602,00
Sonstige Rückstellungen	656.524,78	353.081,31
	758.861,78	441.683,31
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.927.922,47	3.201.186,71
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	179.871,55	550.954,03
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4.095.513,54	2.607.652,96
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	4.366.805,77	5.263.882,87
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	5.672.471,99	2.407.184,40
Sonstige Verbindlichkeiten	11.670.231,98	12.610.246,79
- davon aus Steuern: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 120.801,18)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 4.136,02 (Vorjahr: EUR 5.838,12)
	29.912.817,30	26.641.107,76
	30.696.985,39	27.108.664,24

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2014

	2014	2013
	EUR	EUR
Umsatzerlöse	5.785.899,71	20.865.538,72
Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	-1.923.172,57	-11.030.271,27
Sonstige betriebliche Erträge	110.736,02	653.719,57
Materialaufwand
Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	-1.001.312,42	-5.762.276,36
Personalaufwand
Löhne und Gehälter	-1.602.874,12	-1.772.962,35
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-203.240,73	-242.603,43
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-73.126,35	-56.944,50
auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	-149.096,13	-100.000,00
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.671.659,58	-1.668.645,26
Erträge aus Beteiligungen	422.972,72	3.176.685,81
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.110.470,95	750.313,30
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 568.917,18 (Vorjahr: EUR 215.603,91)
Abschreibungen auf Finanzanlagen	-1.150,00	0,00
Aufwendungen aus Verlustübernahme	-23,54	-11.054,76
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-2.582.021,52	-2.007.834,15
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 473.410,22 (Vorjahr: EUR 219.133,30)
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-2.777.597,56	2.793.665,32
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-12.756,42	-88.434,19
Sonstige Steuern	-3.959,49	-5.485,73
Aufgrund von Gewinngemeinschaften, Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsverträgen abgeführte Gewinne	0,00	-27.000,00
Jahresfehlbetrag /-überschuss	-2.794.313,47	2.672.745,40
Verlustvortrag aus dem Vorjahr	-1.413.042,86	-4.085.788,26
Bilanzverlust	-4.207.356,33	-1.413.042,86

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014

1. ALLGEMEINE ANGABEN ZUM JAHRESABSCHLUSS UND ZU DEN BILANZIERUNGS-UND BEWERTUNGSMETHODEN

Allgemeine Angaben und Bilanzierungsmethoden

Der Jahresabschluss wurde auf Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des HGB aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des AktG sowie der Satzung zu beachten.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurden in Anspruch genommen.

Die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB. Die Darstellung der Bilanz erfolgt in Kontoform nach § 266 HGB.

Es ist vorsichtig bewertet worden; insbesondere sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlungen im Jahresabschluss berücksichtigt.

Bewertungsmethoden

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden sind zum Abschlussstichtag einzeln bewertet.

Die erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten, vermindert uni planmäßige Abschreibungen über drei bis vier Jahre, angesetzt.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen linearen Abschreibungen, angesetzt. Die Abschreibungen auf Zugänge im Geschäftsjahr wurden zeitanteilig berechnet.

Geschäftsbauten und andere Bauten werden linear über fünfzig Jahre abgeschrieben.

Betriebs- und Geschäftsausstattung einschließlich Büroeinrichtungen werden zwischen drei und dreizehn Jahren abgeschrieben.

Selbständig nutzbare Gegenstände des beweglichen Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 (Sammelposten) wurden ausschließlich im Jahr 2008 in den Sammelposten eingestellt und über fünf Jahre aufgelöst. Selbständig nutzbare Gegenstände des beweglichen Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von EUR 150,00 bis EUR 410,00 wurden seit 2009 sofort abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen.

Die unter den Vorräten ausgewiesenen in Ausführung befindlichen Bauaufträge wurden zu Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen auf den niedrigeren Wert wurden vorgenommen. Das Wahlrecht, Zinsen für Fremdkapital zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstandes, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, zu aktivieren, wurde in Anspruch genommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert, vermindert um Wertberichtigungen und unter Beachtung des Niederstwertprinzips angesetzt.

Flüssige Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag auszuweisen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

In den Vorjahren wurden Sonderabschreibungen nach § 4 Fördergebietsgesetz vorgenommen. Die über die lineare Abschreibung hinausgehenden Beträge wurden in den Sonderposten mit Rücklageanteil eingestellt und ab dem Jahr 2003 linear aufgelöst.

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgte jeweils in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

2. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Aufgliederung und die Bewegungen des Anlagevermögens sind dem Anlagenspiegel auf S. 8 zu entnehmen.

Der Betrag der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr und weniger als 5 Jahren beläuft sich auf EUR 6.816.773,21 (Vorjahr: EUR 3.492.359,76). Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr und weniger als 5 Jahren betreffen Forderungen im Verbundbereich (EUR 6.542.058,55), Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (EUR 274.714,66) sowie sonstige Vermögensgegenstände (EUR 513.898,97).

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten ein Treuhandverhältnis zwischen der PRIMUS Immobilien AG und den Herren Franz-Josef Marxen und Klaus Prokop. Gegenstand dieses Treuhandverhältnisses sind 94 % der Anteile an der PRIMUS Achte ImmoInvest Berlin GmbH.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen u.a. die Kosten für die Erstellung, Aufbewahrung und Offenlegung des Jahresabschlusses sowie für die Anfertigung der Steuererklärungen. Der Posten "sonstige Rückstellungen" beinhaltet darüber hinaus Urlaubsrückstellungen, Haftungsvergütungen und Gewährleistungen sowie insbesondere Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und nachlaufende Projektkosten.

Die Fristigkeiten der bestehenden Verbindlichkeiten sind dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen:

Verbindlichkeiten	Stand 31.12.2014	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	EUR	EUR	EUR	EUR
gegenüber Kreditinstituten	3.927.922,47	3.037.424,60	890.497,87	0,00
aus Lieferungen und Leistungen	179.871,55	179.871,55	0,00	0,00
gegenüber verbundenen Unternehmen	4.095.513,54	913.254,06	3.182.259,48	0,00
gegenüber Gesellschaftern	4.366.805,77	776.067,08	3.590.738,69	0,00
mit Beteiligungsverhältnis	5.672.471,99	2.815.169,23	2.857.302,76	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	11.670.231,98	9.713.216,97	1.957.015,01	0,00
Summe:	29.912.817,30	17.435.003,49	12.477.813,81	0,00

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von EUR 716.107,46 durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten Zinserträge von verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 568.917,18 (Vorjahr: EUR 215.603,91). In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 473.410,22 (Vorjahr: EUR 219.133,30) enthalten.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens mit Rücklagenanteil in Höhe von EUR 766,86 enthalten.

3. ERGÄNZENDE ANGABEN

Die Gesellschaft hat zur Sicherung der Forderungen gegen die PRIMUS Projektentwicklung Schreinerstraße 43 GmbH eine zeitlich unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von EUR 1.400.000,00 übernommen.

Der Gesellschaft wurden 2012 insgesamt EUR 4.900.000,00 Rangrücktritte gewährt. Die Darlehensgeber treten mit ihren Darlehensforderungen unwiderruflich hinter sämtliche Forderungen aller gegenwärtigen und künftigen Gläubiger der Gesellschaft in der Weise im Range zurück, dass sie Tilgung ihrer Forderungen einschließlich hierauf anfallender Zinsen und Kosten lediglich aus künftigen Jahresüberschüssen, aus einem Liquiditätsüberschuss oder aus einem sonstigen, die Schulden der Gesellschaft übersteigenden freien Vermögen verlangen können. Die Forderungen der Darlehensgeber haben auch Nachrang nach den Forderungen gem. § 39 Abs. 1 InsO. Die Darlehensgeber verpflichten sich insbesondere, diese Forderungen solange nicht geltend zu machen, wie die teilweise oder vollständige Befriedigung der Forderungen zu einer Oberschuldung der Gesellschaft im Sinne von § 19 InsO führen.

Die PRIMUS Immobilien AG hat sich verpflichtet, eine Währungsabsicherung in Höhe von 50 % des jeweiligen Darlehensbetrages für ein Schweizer-Franken-Darlehen des Tochterunternehmens PRIMUS Immobilien AG & Co. Tempelhofer Ufer 11 KGzu übernehmen. Die Gesellschaft garantiert einen Wechselkurs des Schweizer Franken gegenüber dem Euro von 1,20 als maßgeblichen Kurs. Per 31.12.2014 valutiert das Darlehen der PRIMUS Immobilien AG & Co. Tempelhofer Ufer 11 KG mit CHF 3.536.000,00. Der Wechselkurs des Schweizer Franken gegenüber dem Euro lag in 2014 immer über 1,20. Eine Inanspruchnahme aus der Verpflichtung der Währungsabsicherung hat sich in 2014 für die Gesellschaft nicht ergeben.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist nach Auskunft der Vorstände aufgrund der Werthaltigkeit der betreffenden Beteiligungen nicht zu rechnen.

Auf die Angaben zu den Gesamtbezügen der Vorstände wird gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Das Grundkapital beträgt EUR 1.000.000,00. Es ist eingeteilt in 1 Million Inhaberaktien im Nennbetrag von EUR 1,00.

Anteilsbesitz:

Die Gesellschaft war zum Bilanzstichtag an den folgenden Unternehmen mit mindestens einem Fünftel beteiligt:

Name	Beteiligung in % per 31.12.2014	Eigenkapital per 31.12.2014 EUR	Ergebnis 2014 EUR
Berlin Lake Suite GmbH & Co. KG	100,00%	-882.530,50	-158.027,91
PRIMUS Lietzensee Verwaltungs-GmbH	100,00%	56.496,35	91.951,36
PRIMUS Neunte ImmoInvest Berlin GmbH	100,00%	5.146,47	-14.936,83
PRIMUS Management GmbH (vormals: Dextra Immobilien GmbH)	100,00%	24.160,95	282,30
PRIMUS Kings Garden Welserstraße 23 GmbH	100,00%	18.724,18	-3.420,29
allobjekt Projektsteuerungsgesellschaft mbH	100,00%	71.157,59	26.156,25
PRIMUS Projektentwicklung Sassnitz GmbH	100,00%	20.958,48	-4.041,52
PRIMUS Projektentwicklung Schreinerstraße 43 GmbH	95,00%	11.787,40	-13.212,60
GbR Winterfeldtstraße 61/63	94,00%	-12.442,84	-4.719,54
PRIMUS 3. Immo Invest GmbH	94,00%	316.180,99	290.180,99
PRIMUS Sechste ImmoInvest Berlin GmbH	94,00%	1.299.496,89	2.908.898,51
PRIMUS Projektentwicklung Knesebeckstraße GmbH	92,00%	-169,79	-20.519,23
PRIMUS Central-Living GmbH	90,00%	17.228,86	-7.771,14
PRIMUS Erste ImmoInvest Berlin GmbH	90,00%	14.517,31	-2.444,12
PRIMUS Villa Lottum Binz GmbH	87,00%	-165.990,27	-181.679,21
PRIMUS Central-Home GmbH	80,00%	21.923,10	-3.076,90
Projektgesellschaft Linienstraße 142/143 GmbH	77,00%	-692.712,81	361.459,48
PRIMUS Strand Resort Heiligenhafen GmbH	73,00%	-748.919,28	-537.601,08
PRIMUS Projektentwicklung Pfalzburger Straße GmbH & Co. KG	51,00%	-105.440,76	-115.440,76
PRIMUS Vierte ImmoInvest Berlin GmbH	51,00%	990.959,21	68.124,02
PRIMUS-Ries Immobilien GmbH	51,00%	-3.444,38	-8.277,90
Brillant 1531. GmbH	50,00%	-105.662,94	-6.472,65
GbR Dolziger Straße 25/26	50,00%	1.206.205,25	2.209.145,47
Gartenstraße 100 GbR	50,00%	1.090.090,83	-148.853,94
PRIMUS Objekteinrichtungs- und- gestaltungs GmbH	50,00%	501.862,04	13.575,63
PRIMUS Projektentwicklung Invalidenstr. 129 GmbH	50,00%	-109.419,90	-133.419,90
PRIMUS Fünfte ImmoInvest Berlin GmbH	50,00%	-255.217,29	-94.758,11
PE ImmoInvest GmbH	50,00%	^*	^*
PRIMUS Immobilien GmbH	50,00%	^*	^*
Summe:		1 2.584.945,14	1 4.511.100,38 1

^{* Die Jahresabschlüsse lagen zum Zeitprunkt der
Prüfung nicht vor.}

Die Gesellschaft ist unbeschränkt haftender Gesellschafter (Komplementärin ohne Einlage) bei folgenden Unternehmen:

―

PRIMUS Projektentwicklungs AG & Co. Immobilien KG

PRIMUS Projektentwicklungs AG & Co. Dunckerstraße 4 KG

PRIMUS Projektentwicklungs AG & Co. Ebertystraße 35 KG

PRIMUS Projektentwicklungs AG & Co. Oranienburger Hof KG

PRIMUS Projektentwicklungs AG & Co. Erste Wohnungs KG

PRIMUS Projektentwicklungs AG & Co. Zweite Wohnungs KG

―

PRIMUS Immobilien AG & Co. Tempelhofer Ufer 11 KG.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat die folgenden finanziellen Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen zu erfüllen:

	unter 1 Jahr	1-5 Jahre
Mietverträge	EUR 52.163,52	-
Leasingverträge	EUR 10.946,42	EUR 4.950,00
	EUR 63.109,94	EUR 4.950,00

Verträge mit Unternehmensorganen

Es bestehen Darlehensverbindlichkeiten von insgesamt EUR 4.542.362,02 gegenüber den Vorständen. Die Darlehen sind mit jährlich 10,0 % bzw. 12,0 % verzinslich. Diese Verträge entsprechen in ihren Konditionen einem Drittvergleich.

Unternehmensorgane

Herr Franz-Josef Marxen, Kaufmann und Herr Klaus Peter Prokop, Kaufmann, sind zum Vorstand bestellt.

Sie sind jeweils alleinvertretungsberechtigt und vom Selbstkontrahierungsverbot gem. § 181 BGB befreit.

Dem Aufsichtsrat gehörten während des Geschäftsjahres 2014 an:

―	Konstantin Graf Lambsdorff, Vorsitzender, Rechtsanwalt, Lambsdorff Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbH,
―	Peter Münn, Kaufmann, B & 0 Gebäudetechnik GmbH & Co. KG
―	Jörg Krüger, Rechsanwalt, KrügerKettwig Rechtsanwälte.

Es wurden im Geschäftsjahr 2014 durchschnittlich 31 Mitarbeiter beschäftigt.

Berlin, den 01. Dezember 2015

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2014

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2014	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2014
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	58.148,25	19.681,66	0,00	0,00	77.829,91
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	1.635.328,50	0,00	0,00	0,00	1.635.328,50
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	318.916,51	101.460,19	0,00	0,00	420.376,70
	1.954.245,01	101.460,19	0,00	0,00	2.055.705,20
III. FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	2.815.799,79	313.100,00	124.839,00	0,00	3.004.060,79
2. Beteiligungen	574.259,89	0,00	17.801,80	0,00	556.458,09
	3.390.059,68	313.100,00	142.640,80	0,00	3.560.518,88
	5.402.452,94	434.241,85	142.640,80	0,00	5.616.224,08

	Aufgelaufene Abschreibungen
	1.1.2014	Zugänge	Abgänge	31.12.2014
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	51.252,75	8.833,66	0,00	60.086,41
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	115.001,36	22.102,00	0,00	137.103,36
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	165.999,01	42,19069	0,00	208.189,70
	281.000,37	64.292,69	0,00	345.293,06
III. FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.102.097,75	1.150,00	0,00	1.103.247,75
2. Beteiligungen	156.052,63	0,00	0,00	156.052,63
	1.258.150,38	1.150,00	0,00	1.259.300,38
	1.590.403,50	74.276,35	0,00	1.664.679,85

	Nettobuchwerte
	31.12.2014	31.12.2013
	EUR	EUR
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	17.743,50	6.895,50
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	1.498.225,14	1.520.327,14
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	212.187,00	152.917,50
	1.710.412,14	1.673.244,64
III. FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.900.813,04	1.713.702,04
2. Beteiligungen	400.405,46	418.207,26
	2.301.218,50	2.131.909,30
	4.029.374,14	3.812.049,44

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der PRIMUS Immobilien AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (MW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungs-grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Audit Tax & Consulting Services Gmbh
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Bernhard von Wersebe, Wirtschaftsprüfer

Tina Baer, Wirtschaftsprüferin

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014

1. Unternehmensstruktur und Geschäftstätigkeit

Die PRIMUS Immobilien AG mit Sitz in Berlin wurde am 03. Dezember 1925 gegründet. Gemäß § 2 der Satzung vom 06. Juni 1994, geändert am 11. September 1998 ist der Gegenstand der Gesellschaft die Verwaltung eigenen Vermögens und die Beteiligung an anderen Unternehmen, der An- und Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, die Errichtung, Sanierung und Modernisierung von Gebäuden und die Beteiligung an Grundstücksunternehmen als persönlich haftender Gesellschafter.

Die Gesellschaft übt ihre Geschäftstätigkeiten von mehreren Standorten im Bundesgebiet (Berlin, Weimar und Köln) aus.

Ebenfalls hat sich die Gesellschaft im Berichtsjahr an weiteren Unternehmen beteiligt.

2. Wirtschaftsbericht

a) Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Im Laufe des Jahres 2014 hat sich die konjunkturelle Lage in Deutschland nach einer schwachen Phase im Winter 2013 verbessert und einen moderaten Wachstumskurs eingeschlagen. Gegenüber dem Vorjahr ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) gestiegen. Die langanhaltende Rezession in einigen europäischen Ländern sowie eine schleppende weltwirtschaftliche Entwicklung belastete die deutsche Wirtschaft. Dies konnte nicht vollständig durch die Binnennachfrage ausgeglichen werden. Trotz des schwierigen europäischen Umfelds, bei dem die Europäische Kommission in der Herbstprognose 2014 mit einem schwachen Wirtschaftswachstum rechnet, ist die deutsche Wirtschaft auf einem stabilen Wachstumskurs.

Das reale BIP-Wachstum für das Jahr 2015 wird im Euro-Währungsgebiet bei ca. 1,6 % liegen. Dies begründet sich im Wesentlichen auf eine nochmals reduzierte Prognose für die Ölpreisentwicklung in 2015 sowie einer stärker als erwarteten Abwertung des Euro gegenüber dem US-Dollar.

b) Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt

Das Berliner Wirtschaftswachstum wird im Jahr 2015 mit 2,2 % über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegen. Im ersten Halbjahr 2015 fiel das reale Bruttoinlandsprodukt höher aus als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Das robuste Wachstum ist vor allem dem weiterhin expandierenden Dienstleistungsbereich zuzuschreiben. Ebenfalls ein nicht zu unterschätzender Faktor hierbei ist der boomende Tourismus. Daher ergibt sich in Berlin ein stetiger Beschäftigungszuwachs. So entwickelte sich die durchschnittliche Arbeitslosenquote im Vergleich zu 2013 rückläufig.

Insgesamt wird in Berlin eine weiterhin positive Entwicklung der Wirtschaft prognostiziert. Diesbezüglich kann von einer Steigerung der Beschäftigungszahlen ausgegangen werden und somit von einem Zuwachs der Kaufkraft. Das verbesserte Angebot an Arbeitsplätzen hat ebenfalls zur Folge, dass ein anwachsender Zuzug nach Berlin zu verzeichnen ist. So zogen im Jahr 2014 ca. 40.000 mehr Menschen in die Stadt, als sie sie verließen. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt somit weiter kontinuierlich an. Ebenfalls wächst mit einem höheren Einkommen auch der Wunsch nach mehr Komfort, Fläche und nach attraktiveren Lagen. Nach einer Untersuchung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg bevorzugen Zuzügler vorrangig den Innenstadtbereich, während innerhalb Berlins das Verhalten der Umzügler einen gewissen Drang von innen nach außen zeigt. Das Bevölkerungswachstum für die kommenden Jahre wird zunehmend durch die hohen Flüchtlingszahlen geprägt. Für das Jahr 2015 wird mit einem Zuzug von mehr als 40.000 Flüchtlingen gerechnet.

c) Wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens

Ertragslage

	2014		2013		+/-
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR	%
Umsatzerlöse	5.786		20.866		-15.080	-72
Bestandsveränderung	-1.923		-11.030		9.107	-83
Gesamtleistung	3.863	100	9.836	100	-5.973	-61
Materialaufwand	-1.001	-26	-5.762	-59	4.761	83
Personalaufwand	-1.806	-47	-2.016	-20	210	10
Abschreibungen	-223	-6	-157	-2	-66	-42
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.672	-69	-1.669	-17	-1.003	-60
Sonstige Steuern	-4	0	-5	0	1	20
Betriebsaufwand	-5.706	-148	-9.609	-98	3.903	41
Sonstige betriebliche Erträge	111	3	654	7	-543	83
Betriebsergebnis	-1.732	-45	881	9	-2.613	>100
Finanz- und Beteiligungsergebnis	-1.049		1.908		-2.957
Aufgrund von Gewinngemeinschaften abgeführte Gewinne	0		-27		27
Ertragsteuern	-13		-89		76
Jahresergebnis	-2.794		2.673		-5.467

Der Jahresabschluss 2014 fiel negativ aus. Es wurde ein Jahresfehlbetrag von TEUR 2.794 erzielt. Das negative Ergebnis beruht im Wesentlichen auf der Wertberichtigung von Forderungen (TEUR 1.279), Abschreibungen auf Vorräte (TEUR 1.109) sowie der Zuführung von Rückstellungen (TEUR 350).

Die Umsatzerlöse haben sich im Gegensatz zum Vorjahr von TEUR 20.866 auf TEUR 5.786 vermindert. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Gesellschaft überwiegend eine reine Holdingfunktion übernimmt und vermehrt ihre Bauprojekte durch separate Projektgesellschaften durchführt. Aus diesem Grunde ist die Gesellschaft von den Beteiligungserträgen aus den Tochter-Projektgesellschaften der PRIMUS Gruppe abhängig.

Das geplante Verkaufsvolumen aller von der PRIMUS Immobilien AG betreuten Projekte liegt bei ca. TEUR 396.000. Der Anteil der PRIMUS-Gesellschaften beläuft sich auf ca. TEUR 324.000. Die Gesamtinvestitionskosten dieser Projekte liegen bei ca. TEUR 249.500.

Durch ein in den letzten beiden Jahren sehr umfangreich aufgebautes Controlling System sind alle wesentlich relevanten Daten und Zahlen über all unsere Projekte und Projektbeteiligungen fast tagesaktuell abrufbar.

Einige Bauvorhaben werden in verschiedenen Konstellationen mit Projektpartnern gemeinsam durchgeführt.

Vermögenslage

Vermögen	2014		2013		+/-
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	18	0	7	0	11
Sachanlagen	1.710	6	1.673	6	37
Finanzanlagen	2.301	8	2.132	8	169
Langfristig gebundenes Vermögen	4.029	14	3.812	14	217
Vorräte	1.112	4	3.125	12	-2.013
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	338	1	679	3	-341
Forderungen gegen Gesellschafter und im Verbundbereich	11.596	39	7.940	30	3.656
Forderungen gegen Unternehmen mit Beteiligungsverhältnis	3.564	16	5.654	21	-2.090
Sonstige Vermögensgegenstände	3.897	16	4.525	16	-628
Rechnungsabgrenzungsposten (kurzfristig)	13	0	19	0	-6
Liquide Mittel	2.939	10	942	4	1.997
Kurz- und mittelfristig gebundenes Vermögen	23.459	86	22.884	86	575
	27.488	100	26.696	100	792

Die Vermögenslage 2014 weist eine Bilanzsumme von ca. EUR 28 Mio aus.

Die PRIMUS Immobilien AG übernimmt immer mehr eine reine Holdingfunktion. Die Erfolge werden künftig nicht mehr über eigene Umsätze generiert, sondern im Wesentlichen aus Zinserträgen und Beteiligungserträgen.

Die PRIMUS Immobilien AG und alle verbundenen Unternehmen inklusive der FJM Beteiligungsgesellschaft mbH und KlaPro Beteiligungsgesellschaft mbH haben in 2014 sieben Projekte fertiggestellt. Dies entspricht einer Herstellung von 141 Wohn- und Gewerbeeinheiten, von denen 123 Wohn- und Gewerbeeinheiten übergeben wurden.

Im Geschäftsjahr 2014 sind folgende Bauvorhaben fertiggestellt worden:

•	Welserstraße 21 in Berlin-Schöneberg (100 %)
•	An der Waterkant 8 in Börgerende (100 %)
•	Winterfeldtstraße 65 in Berlin-Schöneberg (in GbR 94 %)
•	Michaelkirchplatz 4-6 in Berlin-Mitte (90 %)
•	Dolziger Straße 25/26 in Berlin-Friedrichshain (in GbR 50 %)
•	Strandpromenade 8 in Sassnitz (50 %).

Im Geschäftsjahr 2014 erfolgten folgende Neuankäufe:

•	Marktstraße 7/8 in Sassnitz (100 %)
•	Schreinerstraße 43 in Berlin-Friedrichshain (95 %)
•	Sächsische Straße 3 in Berlin-Charlottenburg (90 %)
•	Münchner Straße 13 in Berlin-Schöneberg (80 %).

Kapitalstruktur

Kapital	2014		2013		+/-
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Gezeichnetes Kapital	1.000	3	1.000	4	0
Verlustvortrag	-1.413	-5	-4.086	-15	2.673
Jahresüberschuss /-fehlbetrag	-2.794	1	2.673	10	-5.467
Eigenkapital	-3.207	-1	-413	-1	-2.794
Übrige Verbindlichkeiten	0	0	72	0	-72
Langfristig gebundenes Fremdkapital	0	0	72	0	-72
Sonderposten mit Rücklageanteil	25	0	26	0	-1
Steuerrückstellungen	102	0	89	0	13
Sonstige Rückstellungen	657	1	353	1	304
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.928	13	3.201	12	727
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	179	1	551	2	-372
Verbindlichkeiten im Verbundbereich	4.095	14	2.608	10	1.487
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	4.367	15	5.264	20	-897
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit Beteiligungsverhältnis	5.672	19	2.407	9	3.265
Übrige Verbindlichkeiten	11.670	38	12.538	47	-868
Kurz- und mittelfristig gebundenes Fremdkapital	30.695	101	27.037	101	3.658
	27.488	100	26.696	100,	792

Die Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten sind um TEUR 727 gestiegen.

Neben den Geschäftsbereichen gehobener Wohnungsbau in Berlin, Supermärkten in Thüringen und angrenzenden Bundesländern sowie Ferienwohnungen an der Ostsee, haben wir durch Zusammenarbeit mit Herrn Oliver Grundmann das Aufteilergeschäft mit in unsere Produktpalette aufgenommen. Hier konnten mittlerweile fünf Objekte gesichert werden.

Der Abverkauf der Projekte ist insgesamt zufriedenstellend, auch wenn es zum Teil unterschiedlich gute bzw. nicht ganz zufriedenstellende Projektvertriebsstände gibt.

d) Personalbereich

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2014 durchschnittlich 31 Mitarbeiter. Das Mitarbeiterteam umfasst dabei zum Einen fachliche Mitarbeiter, wie Projektleiter, Innenarchitekten und Grundrissplaner und zum Anderen Verwaltungsmitarbeiter in der Buchhaltungsabteilung, dem Controlling und dem Sekretariat.

Bedarfsweise wird das Team durch externe Architekten und Planungspartner ergänzt.

e) Finanzierungsbereich

Die Gesellschaft finanziert sich zum einen über Bankkredite und darüber hinaus über Gesellschafter- und Privatdarlehen. Zur Reduzierung der Finanzierungskosten sollen die Privatdarlehen, die im zweistelligen Bereich relativ hoch verzinst werden, sukzessive zurückgeführt werden.

f) Beurteilung der Lage

Die Rahmenbedingungen der Wohnungsbaubranche insbesondere in Berlin, die durch eine starke Nachfrage und ein niedriges Zinsniveau geprägt ist, hat die Geschäftsausweitung der Gesellschaft möglich gemacht. Aufgrund der bei den in Ausführung befindlichen Bauprojekten und die bei den geplanten Immobilienprojekten geplanten Deckungsbeiträge geht der Vorstand

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten im Verbundbereich Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit von einer sukzessiven Konsolidierung der Ergebnis- und Eigenkapitalsituation aus. Es werden regelmäßig Projektbewertungen vorgenommen und mit dem Vorstand besprochen.

3. Nachtragsbericht

Im Folgejahr 2015 sind neue Beteiligungen dazu gekommen. Hier handelt es sich im Einzelnen um folgende Gesellschaften:

―	Lietzenburger 56 Immobilien GmbH & Co. KG
―	Grundstücksgesellschaft Kurhaus Sellin GmbH & Co. KG
―	PRIMUS-Management GmbH & Co. Auguste-Viktoria-Straße 33 KG

Im Folgejahr 2015 sind folgende Projekte dazugekommen:

―	PZ-Marktbau Apolda GmbH
―	PZ-Marktbau Bad Frankenhausen GmbH
―	PZ-Marktbau Halle GmbH
―	PZ-Marktbau Römhild GmbH

Im Folgejahr 2015 wurde aus dem Vorratsvermögen das Objekt Pilse/Erfurt veräußert.

4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

a) Risikomanagementsystem

Das Risikomanagementsystem der PRIMUS Immobilien AG ist darauf ausgerichtet, be- und entstehende Erfolgspotenziale der geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft zu erkennen, zu sichern und auszuschöpfen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes zu erzielen. Bestandteil dieses Systems ist eine strukturierte, frühzeitige Auseinandersetzung mit potenziell ungünstigen Entwicklungen und Ereignissen, die es dem Vorstand ermöglicht, rechtzeitig vor Eintritt eines erheblichen Schadens gegensteuernde Maßnahmen zu ergreifen.

Mit der Aufgabe, insbesondere erhebliche ertrags- und liquiditätsrelevante und damit potenziell bestandsgefährdende Risikofaktoren rechtzeitig aufzudecken und gegenüber den Unternehmensorganen zu kommunizieren, ist das gesellschaftsinterne Risikomanagementsystem der PRIMUS Immobilien AG organisatorisch in die Planungs-, Reporting- und Controllingprozesse der Gesellschaft integriert. Es wird zentral von der PRIMUS Immobilien AG gesteuert und umfasst eine systematische Identifikation, Analyse, Bewertung und Überwachung wesentlicher Risiken durch den Vorstand der Gesellschaft. In Anbetracht der überschaubaren Unternehmensstrukturen und Geschäftsprozesse ist der Formalisierungsgrad aus Effizienzgesichtspunkten bisher vergleichsweise gering. Durch eine enge Einbindung des Vorstands in die wesentlichen Geschäftsabschlüsse und Projekte wird eine laufende Protokollierung über die auftretenden Risiken sichergestellt.

b) Voraussichtliche Entwicklung

Für das kommende Jahr 2015 ist gemäß der laufend aktualisierten Projektliste für die PRIMUS Immobilien AG und deren verbundene Gesellschaften ein erhöhtes Verkaufsvolumen zu erwarten. Für die Jahre 2016 bis 2018 wird dann mit einer weiteren Erhöhung des Verkaufsvolumens gerechnet, so dass wir nicht nur für das Geschäftsjahr 2015 sehr zuversichtlich sind.

Sofern die Verkaufserlöse realisiert und die Kosten in kalkulierter Form eingehalten werden können, ist bis zum Jahresende 2016 mit kalkulierten Deckungsbeiträgen, inklusive Personalkosten und nach Rückzahlung aller Darlehen, zu rechnen.

Durch die Holdingfunktion der PRIMUS Immobilien AG ist für die Prognose auf die geplanten Projekte der gesamten PRIMUS Gruppe abzustellen. Für alle PRIMUS-Gesellschaften planen wir im Jahr 2015 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Gesamtgestaltungsvolumen von ca. TEUR 119.347 fertigzustellen. Dies entspricht einem beurkundeten Verkaufsvolumen von ca. TEUR 151.560.

Die Aufnahme nicht unerheblicher Darlehen von privaten Anlegern hat einen wesentlichen Anteil an der Expansion unserer Gesellschaft. Ziel ist, diese privaten Darlehen in den Jahren 2015 bis 2016 weitgehend zurückzuzahlen. Im Berichtsjahr wurden bereits Privatdarlehen zurückgeführt.

Sollten jedoch weiterhin interessante Investitionsmöglichkeiten an den Standorten Berlin, Ostsee und Thüringen gegeben sein, so werden sicherlich viele Investoren bereit sein, weiterhin Kapital zur Verfügung zu stellen.

Neben der Akquisition von privatem Kapital trägt auch die Auswahl erfolgversprechender Projekte ebenso zum positiven Verlauf bei wie unsere qualifizierten Mitarbeiter.

Das Hauptziel ist in der gegenwärtig guten Phase des Immobilienmarktes, die ausreichend vorhandenen Projekte vollständig in den nächsten beiden Jahren nach Möglichkeit zu 100 % zu verkaufen und fertigzustellen, um die potentiellen kalkulierten Deckungsbeiträge zu sichern und auch große Teile - nach Möglichkeit zu 100 % - aller aufgenommenen Darlehen zurückzuzahlen.

Nach wie vor wird der Ansatz geprüft, eine börsennotierte Anleihe zu platzieren. Dies hängt jedoch von den möglichen Zinssätzen bzw. von den sonstigen Konditionen ab.

c) Chancen und Risiken

Die Chancen, denen sich die Gesellschaft gegenübersieht, ergeben sich aus der vorstehend beschriebenen guten Situation im Bereich Wohnungsbau insbesondere in Berlin sowie den guten Rahmenbedingungen des Kapitalmarktes. Da die PRIMUS Immobilien AG ein auf diesem Gebiet langjährig erfahrenes Unternehmen mit einem qualifizierten Team ist, bestehen gute Aussichten, diese Chancen in unternehmerischen Erfolg umzuwandeln. Dabei wird es darauf ankommen, die in Ausführung befindlichen Projekte und die weiteren geplanten Projekte hinsichtlich Erlösen, Kosten und Bauzeit so erfolgreich durchzuführen, dass die Deckungsbeiträge die Fixkosten der Gesellschaft inkl. der Finanzierungskosten übersteigen werden.

Die Risiken, die die Gesellschaft dabei beherrschen muss, umfassen Marktrisiken (Risiko, dass geplante hochwertige Projekte schwieriger als geplant am Markt platziert werden können), Beschaffungsrisiken (Risiko, dass Bauleistungen schwieriger oder teurer als geplant bezogen werden können), Finanzierungsrisiken (Risiko, dass die Finanzierungskosten nicht wie geplant gesenkt werden können oder sogar ansteigen, sowie das Risiko nicht ausreichend Darlehensgeber zu finden). Interne Risikofaktoren betreffen die internen Abläufe im Projektankauf, im Vertrieb und in der Projektdurchführung. Die vorgenannten Risiken trägt die Gesellschaft sowohl für eigene Projekte als auch für Projekte von Tochter- und Beteiligungsgesellschaften.

Zur Verminderung der Risiken bzw. im Interesse einer möglichst frühzeitigen Risikoerkennung hat die Gesellschaft einen Controller eingestellt, der den Vorstand regelmäßig über die Erlös-und Kostensituation unter Berücksichtigung der Bautenstände informiert.

Berlin, den 1. Dezember 2015

Primus Immobilien AG

VENTIS Holding AG

Eigentümerstruktur