Bau-Verein zu Hamburg Wohnungsgesellschaft mbH

Hamburg

Jahresabschluss zum 31.12.2006

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2006

Geschäftsverlauf

Die Bau-Verein zu Hamburg Wohnungsgesellschaft mbH verantwortet innerhalb des Konzerns der Bau-Verein zu Hamburg Aktien-Gesellschaft die aktive Entwicklung von Wohnungsbeständen. Seit nunmehr fünfzehn Jahren betreibt die Gesellschaft diesen Bereich der Bestandsentwicklung und der Wohnungsprivatisierung.

Die Einnahmen der Wohnungsgesellschaft werden zum einen geleistet durch Mieterlöse der noch vermieteten Wohneinheiten und zum anderen durch Verkaufserlöse aus Verkäufen modernisierter Bestands- und Neubauwohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger.

Die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung beliefen sich in 2006 auf € 2,4 Mio. (2005: € 2,7 Mio.). Bei Betrachtung dieser Umsatzzahl sind die getätigten Verkäufe und das Vorhalten von Leerwohnungen zum Verkauf an Selbstnutzer zu berücksichtigen.

Die Vermarktung der Einheiten erfolgt durch externe Vertriebsmitarbeiter an den Standorten Hamburg, Berlin und München. Im Verlauf des Jahres 2006 konnten 51 Wohneinheiten mit einem daraus resultierenden Umsatz von € 5,0 Mio. (2005: € 7,1 Mio.) veräußert werden.

Trotz eines weiter reduzierten Gesamtumsatzes von € 7,4 Mio. gegenüber dem Vorjahr von € 9,9 Mio. konnte ein Rohergebnis in Höhe von € 1,8 Mio. erzielt werden (2005: € 2,0 Mio.). Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erhöhte sich um € 0,1 Mio. von € 0,6 Mio. in 2005 auf € 0,7 Mio. in 2006.

Über die Hälfte der Wohnungsbauinvestitionen geht bereits heute in die Altbauerneuerung, also in den Wohnungsbestand. Das Geschäftsklima für das Bauhauptgewerbe ist so gut wie letztmals vor knapp fünfzehn Jahren. Am Standort Hamburg gab es in 2006 weniger Wohnraumangebote für Familien als in den Vorjahren. Die Mieten im Umland sanken, die Mieten für den frei finanzierten Wohnraum konnten im Stadtgebiet weitestgehend gehalten werden.

Aufgrund potenzieller Mietsteigerungen in den eigenen Wohnungsbeständen erhöhte sich die Renditeattraktivität und damit die Verkaufsmöglichkeit an Kapitalanleger. Die Bestandsimmobilien der Gesellschaft erzielten im Jahre 2006 insofern eine erhebliche Wertsteigerung.

Risiken der zukünftigen Entwicklung

Die Gesellschaft hat das bestehende Abrechnungs-, Controlling- und Berichtssystem an den Bestimmungen des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) gemessen und festgestellt, dass die vorhandenen Systeme in ihrem Zusammenwirken ein Risikomanagement darstellen, mit dem den Fortbestand der Gesellschaft gefährdende Entwicklungen frühzeitig erkannt werden. Risiken dieser Art sind derzeit nicht feststellbar.

Als sonstige Risiken mit wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Bau-Verein zu Hamburg Wohnungsgesellschaft mbH sind folgende zu nennen:

Preis- und Absatzrisiken

Mit dem Beginn eines Immobilienprojektes im Bereich Bestandsentwicklung wird das Ziel verfolgt, innerhalb von zwei bis fünf Jahren, wenn möglich die Anzahl der Wohneinheiten zu erhöhen und ein attraktives Wohnumfeld zu schaffen. Innerhalb dieser Vorgaben, wird dafür eine Liegenschaft im Gemeinschaftseigentum modernisiert und Instand gesetzt. Ferner werden Aufstockungen bzw. Dachgeschossausbauten vorgenommen und/oder mittels Nachverdichtungen neue Wohneinheiten auf dem Grundstück geschaffen.

Bei jedem Projekt besteht trotz detaillierter Planung und Kalkulation der Maßnahmen das Risiko, dass kalkulierte Kosten von notwendigen Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen aufgrund unvorhersehbarer Zusatzmaßnahmen das geplante Budget übersteigen und somit nicht voll auf die am Markt erzielbaren Preise umzulegen sind. Ein Absatzrisiko besteht darin, dass die jeweiligen Kundengruppen nicht bereit sind, die kalkulierten Preise zum geplanten Verkaufszeitpunkt zu bezahlen.

Liquidität

Die Finanzierung der Aktivitäten erfolgt durch Bankkredite und Eigenmittel. Mit Verkaufsbeginn werden regelmäßig vorrangig die Bankkredite zurückgezahlt. Sich aus ungeplant verlängernden Projektlaufzeiten ergebende Mehrkosten werden aus eigenen Mitteln finanziert. Das Unternehmen hat in der Vergangenheit über eine ausreichende Liquidität verfügt. Dies erwarten wir auch für die Zukunft.

Zinsänderungsrisiko

Innerhalb der Finanzierung von Privatisierungsobjekten wird wegen der schwankenden Kreditbeanspruchung oft eine kurzfristige Zinsbindung zwischen ein und sechs Monaten vereinbart. Bei längeren Projektlaufzeiten zwischen zwei und drei Jahren kann eine negative Zinsentwicklung das geplante Projektergebnis beeinflussen. Hier werden wir gegebenenfalls mit Zinssicherungsinstrumenten gegensteuern.

Bewertungsrisiko

Für die Bewertung der Immobilie ist neben der technischen Beschaffenheit u.a. die Marktentwicklung am Standort von Bedeutung. Diese beeinflusst maßgeblich die Miethöhe, die Fluktuation, den Leerstand und die Vermietbarkeit.

Negative Veränderungen an einem Standort können zu Wertberichtigungen führen. Die Folge könnte sein, dass Kreditgeber sich veranlasst sehen, ihr Engagement zu reduzieren. Ein solcher Fremdmittelrückgang wäre durch ein höheres Eigenmittelengagement auszugleichen.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Die Marktchancen der Gesellschaft im deutschen Immobilienmarkt haben sich im Geschäftsjahr 2006 weiterhin verbessert. Aufgrund des erheblich positiveren Marktumfeldes und einer weiter gestiegenen Eigenkapitalausstattung der Muttergesellschaft Bau-Verein zu Hamburg Aktien-Gesellschaft wird es dem Unternehmen möglich sein, neue Objekte für den Bestand und die Bestandsentwicklung zu erwerben, um hierdurch zusätzliche Erträge zu generieren.

Hamburg, den 31. März 2007

Die Geschäftsführung

HGB Bilanz zum 31. Dezember 2006

AKTIVA

	€	€	31.12.2005 T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	385,54		1
II. Sachanlagen
Renditeobjekte Bebaute Grundstücke	4.057.345,34		0
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattungen	20,46	4.057.751,34	0
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	422.312,91		422
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	24.735.893,31		32.794
Unfertige Leistungen	688.536,30		740
Andere Vorräte	-	25.846.742,52	0
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	128.759,33		132
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	496.477,19		830
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	32.562,43		18
Sonstige Vermögensgegenstände	11.614,63	669.413,58	6
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		63.619,89	87
		30.637.527,33	35.030
PASSIVA
	€	€	31.12.2005 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	6.135.502,57		6.136
II. Jahresüberschuss	0,00	6.135.502,57	0
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		345.211,57	432
C. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	18.636.588,38		22.015
- davon mit einer Restlaufzeit bis einem Jahr: € 18.636.588,38 (i.V.: T€ 22.015)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	9.632,77		12
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: € 904,94 (i.V.: T€ 1)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	691.645,91		747
- davon mit einer Restlaufzeit bis zueinem Jahr: € 691.645,91 (i.V.: T€ 747)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	131.110,81		184
- davon mit einer Restlaufzeit bis zueinem Jahr: € 131.110,81 (i.V.: T€ 184)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4.631.888,01		5.437
- davon mit einer Restlaufzeit bis zueinem Jahr: € 4.631.888,01 (i.V.: T€ 5.437)
- davon gegenüber Gesellschaftern: € 4.631.888,01 (i.V.: T€ 5.437)
Sonstige Verbindlichkeiten	55.947,31	24.156.813,19	67
- davon mit einer Restlaufzeit bis zueinem Jahr: € 55.947,31 (i.V.: T€ 68)
- davon aus Steuern: € 9.778,61 (i.V.: T€ 1)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 0,00 (i.V.: T€ 3)
		30.637.527,33	35.030

HGB Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2006

	€	€	2005 T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	2.384.552,54		2.694
b) aus Verkauf von Grundstücken	4.977.380,00		7.147
c) aus Betreuungstätigkeit	53.824,00	7.415.756,54	58
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen		- 51.701,46	- 114
3. Sonstige betriebliche Erträge		39.893,94	229
4. Aufwendungen für bezogene Leistungen
a) für die Hausbewirtschaftung	- 1.331.978,70		- 1.596
b) für Verkaufsgrundstücke	- 4.277.400,04	- 5.609.378,74	- 6.436
5. Rohergebnis		1.794.570,28	1.982
6. Personalaufwand
a) Gehälter	- 85.366,47		- 218
b) Soziale Abgaben	- 37.198,43	- 122.564,90	- 36
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagenvermögens und Sachanlagen		- 32.478,76	- 3
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		- 218.796,27	- 257
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		218.154,94	109
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		- 906.108,94	- 937
- davon an verbundene Unternehmen: € 46.976,72 (i.V.: T€ 46)
11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		732.776,35	640
12. Sonstige Steuern		- 89.601,06	- 106
13. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn		- 643.175,29	- 534
14. Jahresüberschuss		0,00	0

Anhang für das Geschäftsjahr 2006

GRUNDSÄTZE DER RECHNUNGSLEGUNG

Aufstellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der Bau-Verein zu Hamburg Wohnungsgesellschaft mbH wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes sowie der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen erstellt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte sind mit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen angesetzt.

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit dem Nennwert bewertet.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen mit den Beträgen, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig sind.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem diesem Anhang beigefügten Anlagengitter ersichtlich.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht abgerechnete, umlagefähige Heiz- und Betriebskosten aus Grundstücksbeständen. Die eingenommenen Vorauszahlungen werden auf der Passivseite unter der Position Verbindlichkeiten aus Vermietung gezeigt.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Mängelbeseitigungsansprüche (T€ 126), ausstehende Rechnungen (T€ 109), Mietgarantien (T€ 30) und Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten (T€ 25).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern enthalten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr in Höhe von T€ 1, Verbindlichkeiten mit einer Laufzweit zwischen einem und fünf Jahren in Höhe von T€ 5 und Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren in Höhe von T€ 4. Alle übrigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen in voller Höhe Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin Bau-Verein zu Hamburg Aktien-Gesellschaft, Hamburg.

SONSTIGE ANGABEN

Mitglieder der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr 2006 gehörten folgende Damen und Herren der Geschäftsführung an:

•	Erhard Flint, Diplom-Ingenieur, Hamburg
•	Andreas Ibel, Jurist, Hamburg
•	Karen Bianca Schepp-Schröder, Kauffrau, Braunlage (bis 15.05.2006)
•	Adrian Lachowicz, Architekt, Berlin (15.05.2006 bis 11.12.2006)

Die im Geschäftsjahr gewährten Gesamtbezüge für die Geschäftsführung werden in Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB nicht genannt, da nur ein Mitglied der Geschäftsführung seine Vergütung unmittelbar von der Gesellschaft bezieht und damit die individuelle Vergütung direkt erkennbar wäre.

Anzahl der Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr 2006 waren durchschnittlich drei (Vj. vier) Mitarbeiter beschäftigt.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wird zum 31. Dezember 2006 in den Konzernabschluss der Bau-Verein zu Hamburg Aktien-Gesellschaft, Hamburg, und der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft, Tegernsee, einbezogen. Die Konzernabschlüsse der Bau-Verein zu Hamburg Aktien-Gesellschaft und der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft werden beim Betriebe des elektronischen Bundesanzeigers auf elektronischen Wege eingereicht.

Hamburg, den 31. März 2007

Die Geschäftsführung

Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	01.01.2006 €	Zugang €	Abgang €	31.12.2006 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen und Lizenzen	1.384,46	0,00	0,00	1.384,46
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	0,00	4.089.136,72	0,00	4.089.136,72
2. Maschinen	689,73	0,00	0,00	689,73
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung	40.494,65	0,00	0,00	40.494,65
	42.568,84	4.089.136,72	0,00	4.131.705,56

	Abschreibungen
	01.01.2006 €	Zugang €	Abgang €	31.12.2006 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen und Lizenzen	537,88	461,04	0,00	998,92
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	0,00	31.791,38	0,00	31.791,38
2. Maschinen	689,73	0,00	0,00	689,73
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung	40.247,85	226,34	0,00	40.474,19
	41.475,46	32.478,76	0,00	73.954,22

	Buchwerte
	31.12.2006 €	31.12.2005 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen und Lizenzen	385,54	846,58
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	4.057.345,34	0,00
2. Maschinen	0,00	0,00
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung	20,46	246,80
	4.057.751,34	1.093,38

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Bau-Verein zu Hamburg Wohnungsgesellschaft mbH, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen im Gesellschaftsvertrag liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Hamburg, den 02. April 2007

Nörenberg • Schröder
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Schröder, Wirtschaftsprüfer

Thiel, Wirtschaftsprüfer