Aurelis Real Estate Service GmbH

Eschborn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Geschäftstätigkeit

Die Aurelis Real Estate Service GmbH, Eschborn, (im Folgenden "Service GmbH" bzw. "die Gesellschaft") ist eine Tochtergesellschaft der Aurelis Real Estate GmbH, Eschborn. Die Gesellschaft ist als Dienstleister für die Aurelis Real Estate GmbH, Eschborn und ihre Tochtergesellschaften (im Folgenden "Aurelis" oder "der Konzern") sowie externe Immobiliengesellschaften tätig. Das Dienstleistungsspektrum umfasst primär den Akquisitionsprozess, die Entwicklung sowie die Vermarktung, Vermietung und Verwaltung von Immobilien. Die Service GmbH ist außer an ihrem Hauptsitz in Eschborn noch an den Standorten München, Duisburg und Hamburg mit Regionalbüros vertreten. Die Vergütung der Leistungen basiert überwiegend auf Cost-Plus-Verträgen. Darüber hinaus werden zusätzliche Leistungen auf Basis des erbrachten Leistungsumfangs vergütet.

Der Konzern verfügt bundesweit über ein Portfolio von rund 5,6 Millionen Quadratmetern Grundstücksfläche und rund 1,0 Millionen Quadratmetern vermietbarer Gebäudefläche. Der überwiegende Anteil befindet sich in Metropolen und Metropolregionen. Im Bereich Asset Management wertet Aurelis durch Modernisierung, Sanierung oder Erweiterung ihre Bestandsimmobilien gezielt auf. Das Mietportfolio umfasst Unternehmensimmobilien in Form von Gewerbe- und Büroparks, Objekte für Lager, Logistik und leichte Produktion oder Immobilien, die durch Umbau gewerblich nutzbar gemacht werden können.

Im Bereich Projektentwicklung entwickelt Aurelis Flächen, deren Nutzungen von Gewerbe- oder Büroparks bis hin zu neuen gemischten Stadtquartieren reichen. Der Konzern stellt außerdem neue Standorte für Lager, Logistik oder für produktionsnahe Dienstleistungen her. Dafür erarbeitet Aurelis in Abstimmung mit Kommunen Entwicklungskonzepte, erschließt die Grundstücke und sucht Investoren oder Nutzer. Für Unternehmen, öffentliche Verwaltungen oder renommierte Institutionen realisiert Aurelis im Wesentlichen bei gesicherter Vermietung auch Neubauprojekte für den Verkauf an Dritte.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Konjunkturelle Erholung erneut verschoben

Die deutsche Wirtschaft stagniert seit Jahresbeginn, trotz rückläufiger Inflationsraten und beschleunigtem Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr. Die private Konsumerholung bleibt aus, da ein Teil des Kaufkraftzuwachses gespart wird. Auch globale Handels- und Produktionsimpulse fehlen, während Notenbanken weltweit die Konjunktur durch ihre restriktive Geldpolitik dämpfen. Die deutschen Exporte setzen ihre Talfahrt fort, und Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) haben den zinsreagiblen Immobilienmarkt abgekühlt. Die für Deutschland wichtige chemische Industrie verharrt auf niedrigem Produktionsniveau, bedingt durch die Energiekrise von 2022, und ein struktureller Wandel in der energieintensiven Produktion wird durch Stellenabbau deutlich. Staatliche Investitionen, besonders in Rüstungsgüter, bieten die einzigen kräftigen Konjunkturimpulse. Die Konjunktur kühlte sich spürbar ab, Unternehmen klagen über geringe Nachfrage und die Produktionskapazitäten sind nicht ausgelastet. Mit rückläufiger Inflation, steigenden Lohneinkommen und hoher Beschäftigung sind die Weichen jedoch wieder auf Erholung gestellt. Unterstützt durch die zu erwartenden sinkenden Zinsen kehrt auch die Kaufkraft zurück. Der globale Warenhandel und der Konsum sollen in 2024 anziehen, wovon das Verarbeitende Gewerbe und der Handel profitieren. ¹

Nachdem das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal im dritten Quartal 2023 stagnierte, ist es im Schlussquartal um -0,3 Prozent zurückgegangen sein. Am Ende des Jahres steht ein Rückgang des BIP um -0,3 Prozent für das Gesamtjahr, wobei der Rückgang saison- und kalenderbereinigt nur -0,1 Prozent beträgt. ² Ab 2024 wird eine allmähliche Erholung der Konjunktur erwartet, begleitet von einem stärkeren Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte BIP wird in 2024 voraussichtlich um 0,9 Prozent wachsen und im Jahr 2025 um 1,3 Prozent. Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass sich die Konjunktur normalisiert und sich die Lücke zum Produktionspotenzial schließt. Das Wachstum des Produktionspotenzials wird aufgrund überwiegend demografischer Gründe in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts voraussichtlich nur noch bei 0,4 bis 0,5 Prozent pro Jahr liegen. ³

Die Erwerbstätigkeit hat sich saisonbereinigt in den vergangenen Monaten nur leicht verändert. Die Inanspruchnahme von Kurzarbeit ist trotz längerer wirtschaftlicher Schwäche auf einem geringen Niveau. Die Erwerbstätigkeit ist in den letzten beiden Berichtsmonaten Dezember und November um 24.000 bzw. 27.000 Personen gestiegen. ⁴ Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg ebenfalls, wobei der Anteil der sozialversicherungspflichtig Teilzeitbeschäftigten kontinuierlich steigt. Regional konzentriert sich der Zuwachs der Beschäftigten auf Bundesländer die sich in einer vorteilhafteren demografischen Lage befinden. Die höchsten Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr weisen Hamburg (+2,0 Prozent), Berlin (+1,3 Prozent), Hessen und Baden-Württemberg (jeweils +1,0 Prozent) auf. Rückgänge verzeichneten dagegen vier Bundesländer in Ostdeutschland mit Mecklenburg-Vorpommern (-0,5 Prozent), Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Thüringen (jeweils -0,6 Prozent). Der Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung beruht dabei erneut allein auf Ausländern. Während sich ihre Beschäftigtenzahl um 308.000 Personen erhöht hat, ging die der beschäftigten Deutschen um 80.000 zurück. Die Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen konnte zwar im Dezember 2023 leicht zulegen (+6.000), doch die gleitende Jahressumme 2023 ging um 251.000 Stellen zurück. ⁵ Entsprechend notiert der Stellenindex der Bundesagentur für Arbeit bei 116 Punkten und damit 11 Punkte niedriger als im Vorjahresmonat. ^{6 7}

¹ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023
^* Prognose
² Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 038 vom 30. Januar 2024
³ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023
⁴ Bundesagentur für Arbeit, Monatsbericht Januar 2024, Januar 2024
⁵ Bundesagentur für Arbeit, Monatsbericht Dezember und Jahr 2023, Januar 2024
⁶ Bundesagentur für Arbeit, BA-Stellenindex, Januar 2024
⁷ ifo Beschäftigungsbarometer Januar 2024

Nach mehreren Jahren, in denen die Reallöhne in Deutschland gesunken sind, konnten im zweiten und dritten Quartal 2023 erstmals seit dem zweiten Quartal 2021 wieder Reallohnanstiege zum Vorjahresquartal verzeichnet werden. Starke Nominallohnsteigerungen im Zuge der Inflationsausgleichsprämie und die Anhebung des Mindestlohns auf 12 Euro pro Stunde bei einer abschwächenden Inflationsentwicklung trugen zu diesem Zuwachs bei. Den stärksten Verdienstzuwachs hatten zuletzt mit 10,3 Prozent zum Vorjahr die Vollzeitbeschäftigten im untersten Einkommensquintil. Hier macht sich zusätzlich die Anhebung der Minijob-Verdienstgrenze von 450 auf 520 Euro monatlich bemerkbar. ⁸

Durch die akkumulierten Reallohnverluste der vergangenen Jahre und die weiterhin vorhandene Arbeitskräfteknappheit insbesondere für qualifizierte Tätigkeiten, werden neue Tarifverträge mit deutlich höheren Abschlussraten vereinbart. Aufgrund der mehrjährigen Laufzeiten von Tarifverträgen wird dieser Prozess noch längere Zeit andauern und findet nur verzögert Ausdruck in den aktuellen Zahlen der Verdienststatistik. Aufgrund dessen wird für die Tarifverdienste nach einem Zuwachs von 3,6 Prozent im vergangenen Jahr eine Steigerung um 4,4 Prozent in 2024 erwartet, ehe sie bedingt durch das Auslaufen der Inflationsausgleichsprämie im Jahr 2025 nur noch um 3,4 Prozent, aber weiterhin oberhalb der Inflation zulegen dürften. Die Effektivverdienste der Arbeitnehmer entwickelten sich ebenfalls positiv und konnten sogar stärker als die Tariflöhne steigen. Gründe sind die bereits erwähnte Erhöhung des Mindestlohns und die früher als in tarifgebundenen Bereichen ausbezahlte Inflationsausgleichsprämie. ⁹

Nachdem die EZB den kräftigsten Zinserhöhungszyklus seit ihrem Bestehen absolviert hat, dürfte der Höhepunkt erreicht sein. Mit zehn Erhöhungen in Folge wurden die Leitzinsen um 450 Basispunkte erhöht. Daneben trägt auch der Abbau der Anleihebestände zur Straffung der Geldpolitik bei. ¹⁰ Aufgrund der stark rückläufigen Inflationsraten und des schwachen konjunkturellen Ausblicks ziehen die langfristigen Kapitalmarktzinsen nicht im gleichen Maße an, wie die von den Notenbanken stärker beinflussbaren kurzfristigen Zinsen. Folglich ist die Zinsstrukturkurve seit einiger Zeit invers, und Marktteilnehmer spekulieren auf einen baldigen Rückgang der Leitzinsen. Beim Zeitpunkt der ersten Zinssenkung unterscheiden sich Markterwartungen und die Aussagen der EZB. Während viele Akteure den Startzeitpunkt bereits in der ersten Jahreshälfte erwarten, macht die EZB immer wieder deutlich, die zweite Jahreshälfte 2024 anzupeilen. ¹¹ In den USA wird im Juni die erste Zinssenkung um 25 Basispunkte erwartet, gefolgt von weiteren Senkungen in dieser Höhe auf den folgenden Sitzungen des Federal Open Market Committee. ¹²

Der Verbraucherpreisindex in Deutschland zeigt eine spürbare Abschwächung des Inflationsdrucks. Im November 2023 sank die Inflationsrate im 12-Monats-Vergleich auf 3,2 Prozent, nachdem sie zu Jahresbeginn noch über 8 Prozent betrug. Aufgrund des Vergleichs mit den jeweiligen Vorjahresmonaten waren die Inflationsraten im Jahr 2023 lange Zeit von den starken Preisschüben des Vorjahres geprägt, obwohl der zugrundeliegende Preisauftrieb bereits im zweiten und dritten Quartal 2023 rückläufig war. Die abnehmende Teuerung ist insbesondere auf die Energiekomponente zurückzuführen. Nach dem deutlichen Anstieg der Energiepreise im Vorjahr um rund 30 Prozent, sanken sie kontinuierlich im Jahr 2023 und fielen im November um 4,5 Prozent im 12-Monats-Vergleich. Hierzu trug der seit Sommer 2022 trotz des leichten Preisanstiegs im dritten Quartal 2023 gesunkene Rohölpreis bei. Die Großhandelspreise für Strom und Gas, die nach ihrem Höhepunkt im Herbst 2022 sanken, unterstützten ebenfalls die Abschwächung der Energiepreisinflation. Nach einem Anstieg der Energiepreise von rund 5,4 Prozent in 2023, deuten die Preiserwartungen darauf hin, dass die Energiepreise im Jahr 2024 um 4,4 Prozent und im darauffolgenden Jahr um weitere 2,8 Prozent sinken werden. Der Anstieg der CO ₂ -Preise für fossile Brennstoffe wird die Inflationsrate in den kommenden beiden Jahren dabei voraussichtlich jeweils um lediglich 0,1 Prozentpunkte erhöhen. Die breite Preisentwicklung zeigt eine sinkende Kerninflationsrate (Inflation ohne Energie und Lebensmittel). Im November lag sie bei 4,0 Prozent, nachdem sie zu Beginn des Jahres 7,6 Prozent betragen hatte. Der Preisanstieg bei Nahrungsmitteln verlangsamte sich, ebenso wie bei anderen Waren und Dienstleistungen. Der Rückgang der Kerninflation dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen. Die Überwälzung der seit 2021 gestiegenen Produktionskosten als wesentlicher Teil der Inflation dürfte weitgehend abgeschlossen sein. Mehrere Sonderfaktoren werden dagegen den Rückgang der Inflation verlangsamen, darunter das Auslaufen der reduzierten Mehrwertsteuer auf Gastronomiedienstleistungen Anfang 2024 und die Reform der Lkw-Maut, die tendenziell zu höheren Verbraucherpreisen führen wird. In 2023 beträgt die 5,9 Prozent, nach 6,9 Prozent im Jahr 2022. Für das Jahr 2024 wird eine deutliche Abnahme auf 2,2 Prozent erwartet. Die Kerninflationsrate dürfte von 6,0 Prozent in 2023 auf 2,9 Prozent im Jahr 2024 zurückgehen. ¹³

⁸ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 456 vom 29. November 2023
⁹ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023,
¹⁰ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023,
¹¹ Europäische Zentralbank, Pressemitteilung: Geldpolitische Beschlüsse, 14. Dezember 2023
¹² CME FedWatch Tool, Stand: 21. Februar 2024

Märkte und Rahmenbedingungen

Die Stimmung in den Unternehmen hat sich im vergangenen Jahr deutlich eingetrübt. Sowohl die aktuelle Lage, als auch die Erwartungen für die kommenden Monate haben sich verschlechtert.

Zwischen den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterscheiden sich das Verhältnis der Beurteilung der aktuellen Lage und der Erwartungen verhältnismäßig wenig. Die aktuelle Lage wird mäßig, die Erwartungen schlechter eingeschätzt. Insgesamt blickt der Dienstleistungssektor etwas optimistischer in die Zukunft, während das Bauhauptgewerbe am pessimistischen auf die kommenden Monate blickt. Im Verarbeitenden Gewerbe ist der Auftragsbestand weiter rückläufig, und insbesondere energieintensive Branchen tun sich aktuell schwer. Das Geschäftsklima ist hier auf dem niedrigsten Stand seit September 2005. Der Ausblick im Bauhauptgewerbe deutet darauf hin, dass die Mehrheit der Marktakteure keine schnelle Erholung der Baukonjunktur erwartet. ¹⁴

Überraschenderweise zeigen die Konjunkturerwartungen des ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH ein umgekehrtes Bild gegenüber den vom ifo Institut befragten Unternehmen. Bei den ZEW-Konjunkturerwartungen wird die aktuelle Lage als extrem schlecht (-77,1 Punkte) bewertet, während die Erwartungen verhalten optimistisch sind. Innerhalb der Branchen zeigen sich sehr heterogene Erwartungen. Am optimistischsten blicken Unternehmen aus den Bereichen Informationstechnologien (+51,9 Punkte), Versicherungen (+28,3 Punkte) und Telekommunikation (+27,8 Punkte) in die Zukunft, während Unternehmen aus der Baubranche (-55,3 Punkte), dem Fahrzeugbau (-48,6 Punkte) und der Stahlindustrie (-34,9 Punkte) besonders pessimistisch sind. ¹⁵

¹³ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023
¹⁴ ifo Geschäftsklimaindex, Januar 2024
¹⁵ ZEW Konjunkturerwartungen, 12. Dezember 2023

Die Unsicherheit bei den Unternehmen überträgt sich auch auf die privaten Haushalte. Der private Konsum entwickelt sich weiterhin zurückhaltend. Während er im zweiten Quartal 2023 leicht um 0,2 Prozent zulegen konnte, ging er im dritten Quartal 2023 bereits wieder um 0,3 Prozent zurück. Die Sparquote ist unverändert hoch und spiegelt die Unsicherheiten hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Monaten wider. Zum Teil dürften auch die zunehmend attraktiveren risikolosen Anlagemöglichkeiten zur Sparneigung beitragen. Hätte die Sparquote auf dem Niveau des ersten Quartals 2023 stagniert, wäre der private Konsum im dritten Quartal um ca. 2,6 Prozent höher gewesen. ¹⁶ Das HDE-Konsumbarometer trübte sich nach kurzer Erholung im Dezember 2023 (96,35 Punkte) im Januar 2024 (93,57 Punkte) erneut ein. Auch die Anschaffungsneigung gab nach, während die Sparneigung nahezu unverändert hoch blieb. Die Prognose zum BIP-Wachstum hängt maßgeblich von der Entwicklung der privaten Konsumausgaben ab. In den kommenden Quartalen dürften bei sinkenden Inflationsraten und hohen Lohnzuwächsen die Reallöhne wachsen und zu einem maßgeblichen Anteil im privaten Konsum landen. Auch wenn die jüngsten haushaltspolitischen Herausforderungen der Bundesregierung durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts negative Folgen für die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte haben dürften, sollte nach einem Rückgang der Konsumausgaben von -1,1 Prozent in 2023 im Jahr 2024 ein Zuwachs von +1,1 Prozent und im darauffolgenden Jahr von +1,7 Prozent verzeichnet werden. ¹⁷

Bauinvestitionen

Die Anzahl der Baugenehmigungen in Deutschland ist von Januar bis November 2023 um 25,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Zuletzt gab es jedoch Anzeichen einer Stabilisierung der neu erteilten Baugenehmigungen. Im November 2023 wurden 20.200 Wohnungen genehmigt und damit nur etwa 4.100 Wohnungen weniger als im Vorjahresmonat. ¹⁸

Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe ist bis November 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 4,7 Prozent zurückgegangen, während die Umsätze preisbereinigt lediglich um 3,1 Prozent sanken. Der starke Rückgang, der zu Beginn des Jahres 2023 zu beobachten war, hat sich damit nicht verfestigt. ¹⁹

Insgesamt dürften die Wohnungsbauinvestitionen in 2023 lediglich um 2,2 Prozent zurückgehen. In 2024 ist jedoch mit einem weiteren kräftigeren Rückgang zu rechnen, während leichte Zuwächse erst in 2025 erwartet werden. Der Nichtwohnungsbau entwickelt sich dagegen stabiler. Sowohl der gewerbliche, als auch der öffentliche Bau dürften bereits in 2024 Zuwächse verzeichnen. ²⁰

¹⁶ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023
¹⁷ HDE-Konsumbarometer, Januar 2024
¹⁸ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 028 vom 18. Januar 2024
¹⁹ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 034 vom 25. Januar 2024
²⁰ ifo Schnelldienst, Konjunkturprognose Winter 2023, Dezember 2023

Investmentmarkt

Das Investmentvolumen brach in 2023 regelrecht ein. Im Vergleich zum Vorjahr gingen die Volumina in allen Segmenten zurück, wobei der Büromarkt mit einem Rückgang von -74,4 Prozent am stärksten betroffen war. Erstmals seit 2011 war das Investmentvolumen im Bürosegment damit niedriger als im leidgeplagten Einzelhandel. Selbst das deutlich kleinere Logistiksegment konnte in 2023 einen höheren Investmentumsatz erzielen. Damit ist das vergleichsweise krisenrobuste Logistiksegment erstmals das Gewerbesegment mit dem höchsten Investmentvolumen. ²¹

Durch die angespannte weltwirtschaftliche Lage und die zunehmenden Insolvenzfälle in der Immobilienbranche wird die Lage am Finanzierungsmarkt weiter sehr restriktiv eingeschätzt. Seit zwei Jahren werden die Finanzierungsbedingungen durch die befragten Experten des BF.Quartalsbarometers von Quartal zu Quartal immer restriktiver beurteilt. In 2023 haben die Risikoabteilungen bei der Entscheidung über die Kreditvergaben gegenüber dem Neugeschäftsbereich an Bedeutung gewonnen. Finanzierungsmöglichkeiten werden stärker von der Qualität des zugrundeliegenden Assets beeinflusst, wobei zunehmend belastbare ESG-Transformationspläne und ein höherer Eigenkapitaleinsatz nötig sind, um Banken und Finanzierungsinstitutionen zu überzeugen. ²²

Aufgrund der restriktiven Finanzierungsbedingungen und des schwachen konjunkturellen Umfelds dürfte das potenzielle Käuferfeld auch im Jahr 2024 klein bleiben. Ob genügend Kapital zur Verfügung steht um das zusätzliche Angebot zu absorbieren, bleibt abzuwarten. Sollte sich die Preisfindungsphase der Marktteilnehmer als abgeschlossen herausstellen, dürfte dies im Jahresverlauf 2024 und insbesondere mit Beginn der für die zweite Jahreshälfte erwarteten Zinssenkungen zu einer Erholung der Investmentvolumina führen. ²³

Wohnimmobilien

Der Wohnungsmarkt bleibt gekennzeichnet von einem zu geringen Angebot an Wohnraum in den Städten, wobei die Zuwanderung aus der Ukraine auch in 2023 die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöht hat.

Zwar hat sich die Nachfrage von privater Seite, bedingt durch den starken Anstieg der Finanzierungskosten, von Eigentumswohnungen hinzu Mietwohnungen verlagert, doch ist die Wohnflächennachfrage in Summe nicht kleiner, sondern bedingt durch die Zuwanderung und den Rückgang der Fertigstellungen in 2023 größer geworden. Das Wohnsegment bleibt auch in den kommenden Jahren ein Angebotsmarkt. Der Wohnungsbedarf besteht fort, besonders in den A-Städten und demografisch vorteilhaften und prosperierenden kleineren Städten. Dieser wird durch Geflüchtete weiter steigen. Die steigenden Zinsen wirken sich jedoch negativ auf die Kaufpreisentwicklung aus. Es ist von zunehmenden Disparitäten zwischen gefragten und weniger attraktiven Lagen und Objekten auszugehen. Andererseits ist in vielen Regionen Deutschlands zu den aktuellen Marktmieten kein Neubau möglich. Wenn sich Deutschland als Vorreiter der energetischen Sanierung seines Wohnungsbestandes sieht, müssen die Modernisierungskosten hierfür auch von den Menschen getragen werden. Entsprechend werden Mieter in den kommenden Jahren, bei angemessenem sozialen Ausgleich der Lasten für entsprechende Gruppen, eine höhere Mietbelastung akzeptieren müssen. Alternativ sollten Wohnungsbaustandards beispielsweise hinsichtlich der energetischen Anforderungen wieder gesenkt werden, um kostengünstiger bauen zu können und Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. ²⁴

²¹ Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rates der Immobilienweisen, Februar 2024
²² BF.Quartalsbaromter, Q4/2023 vom 5. Dezember 2023
²³ Investmentdaten, bulwiengesa AG

Der weitere Verlauf der Kaufpreise hängt maßgeblich von der Entwicklung der Geldpolitik ab. Da der Höhepunkt der Leitzinsen erreicht sein dürfte und die Finanzierungskosten für Hypothekenkredite sich von ihrem Hoch im November bereits wieder etwas erholt haben, deutet sich zumindest eine Verlangsamung der Preisrückgänge an. Eine baldige Kaufpreiserholung scheint zum aktuellen Zeitpunkt dagegen eher unwahrscheinlich, da die Kreditstandards laut Bank Lending Survey im dritten Quartal 2023 erneut verschärft wurden. ²⁵

Die Vervielfacher auf die Nettokaltmieten gaben in 2023 deutlich nach. Im Mittel fielen sie in 2023 in den von bulwiengesa untersuchten 127 Städten um -16,3 Prozent. Nach mehreren Jahren steigender Vervielfacher setzte der Anstieg der Inflation und die folgende Straffung des geldpolitischen Kurses der EZB der Euphorie ein Ende. Stabil entwickelten sich dagegen aufgrund der stark gestiegenen Baupreise die Kaufpreise für Neubauwohnungen. In den kommenden Jahren wird jedoch auch im Bestand eine Stabilisierung erwartet. Auf die Mietentwicklung wird im Schwerpunktthema zum Ende des Berichtes fokussiert eingegangen. ²⁶

Gewerbeimmobilien

Der Büromarkt kämpft in der aktuellen Marktphase gleich mit mehreren Herausforderungen. Während Expansions- und Investitionsentscheidungen von Unternehmen zurückgestellt werden und die Anmietungsentscheidungen auf den Büromärkten beeinträchtigen, bleibt konjunktureller Rückenwind in der aktuellen Rezession ebenfalls aus. Gleichzeitig kämpft das Segment mit dem Wandel zum Homeoffice und einer verringerten Nachfrage nach Büroflächen, insbesondere in peripheren Lagen. Nachdem der Leerstand sowohl in den A- als auch in den B-Städten bereits während der Pandemie deutlich angezogen hatte, wird sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter fortsetzen. Speziell im Jahr 2024 dürfte der Leerstand deutlich steigen, wobei die Entwicklung in den einzelnen Städten sehr unterschiedlich verläuft. Während einige A-Städte den höheren Anstieg des Leerstandes bereits in 2023 antizipiert haben und in den kommenden Jahren kaum Leerstand aufbauen dürften, werden andere Städte sich mit einem deutlichen Anstieg des Leerstands konfrontiert sehen.

Marktwertverluste gab es im Jahr 2023 in allen Standorten, doch die höchsten Verluste verzeichneten die A-Städte mit einem durchschnittlichen Anstieg der Nettoanfangsrendite von 90 Basispunkten in zentralen Lagen. Damit haben sich die Spreads zwischen den Stadtklassifikationen wieder deutlich verringert. Für das Jahr 2024 wird ein weiterer Anstieg der Nettoanfangsrenditen von 40 Basispunkten erwartet. Ob die Marktwerte den Höhepunkt des Jahres 2021 wieder erreichen werden, bleibt abzuwarten. ²⁷

Unter allen Assetklassen ist der Logistikmarkt aktuell am positivsten zu beurteilen. Zwar bleiben auch hier die Produktionslager und Serviceflächen nicht vom allgemeinen Renditeanstieg verschont, doch mindert der hohe Anstieg der Spitzenmieten einen stärkeren Marktwertverlust.

Nachdem bereits die Pandemie und die daraus entstandenen Lieferengpässe zu einer vermehrten Nachfrage nach Logistikflächen geführt hatten, brachte der Krieg in der Ukraine der Branche durch den Megatrend des De-Risking bzw. Nearshoring einen zusätzlichen Bedeutungsgewinn. Abgewanderte Produktions- und Lagerkapazitäten werden wieder näher an die europäischen Heimatmärkte zurückgeholt und werden die Nachfrage nach geeigneten Flächen über viele Jahre treiben. Ebenso wird die Abkehr von Just-in-Time als Reaktion auf die Erfahrungen aus der Pandemie und den entstandenen Lieferkettenproblemen für erhöhten Flächenbedarf sorgen und den Nachfrageüberhang weiter verschärfen. ²⁸

²⁴ bulwiengesa AG, RIWIS-Datenbank
²⁵ Euro area bank lending survey vom 24. Oktober 2023
²⁶ bulwiengesa AG, RIWIS-Datenbank
²⁷ bulwiengesa AG, Immobilienmarktprognosen Herbst 2023

In Summe entwickelte sich das Logistiksegment in den vergangenen Jahren zum wichtigen Stabilitätsgaranten unter den Assetklassen. Zwar leiden Logistikimmobilien aktuell unter einer schwachen Konjunktur, doch dürften die oben aufgeführten langfristigen Faktoren in den kommenden Jahren dominieren.Nach einem leichten Rückgang des Umsatzes im E-Commerce dürfte das Wachstum in den kommenden Jahren auch hier wieder zunehmen.

Schwerpunktthema: Mietentwicklung der einzelnen Segmente

Der kräftige Anstieg des Zinsniveaus und die dadurch entstandenen höheren Finanzierungskosten haben die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in 2023 deutlich verschlechtert. Als Reaktion darauf hat sich die Nachfrage von potenziellen Käufern auf den ohnehin angespannten Mietmarkt verschoben. Die Folge waren starke Mietpreissteigerungen, insbesondere in den Städten, die bereits an einem hohen Nachfrageüberhang leiden. Die durchschnittlichen Mieten in den A-Städten stiegen in 2023 um +6,7 Prozent und damit stärker als an den übrigen Standorten. In den kommenden Jahren werden die Mieten aufgrund der angespannten Lage und des Rückgangs der Baufertigstellungen voraussichtlich weiter ansteigen. Durch in den kommenden Jahren zu erwartende reale Einkommenszuwächse, würden selbst bei Mietsteigerungen oberhalb der Inflation nicht zwingend höhere Mietbelastungen die Folge sein. Es besteht daher grundsätzlich Spielraum für weiter ansteigende Mieten im Rahmen der gesetzlichen Regelungen.

Im Büromarkt hingegen ist aufgrund der Vielzahl von Problemen, auf die zuvor eingegangen wurde, sowie durch den demografisch bedingten Rückgang der Erwerbspersonen und damit der Anzahl der Bürobeschäftigten in den kommenden Jahren mit keinen größeren Anstieg der Spitzenmieten zu rechnen. Vielmehr dürften alle A- und B-Städte reale Mietrückgänge erleiden. In einzelnen Städten besteht sogar die Möglichkeit nominaler Rückgänge bei den Durchschnittsmieten. In der Zukunft wird es zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes kommen. Während in Toplagen im Zentrum der A-Städte und für ESG-konforme Neubauten die Nachfrage und damit die Mieten weiterhin hoch bleiben, wird sich der Markt in der Peripherie und bei nicht ESG-konformen Bestandsgebäuden noch stärker zu einem Mietermarkt wandeln.

Die Spitzen- und Durchschnittsmieten im Logistiksegment stiegen in 2023 stärker als in jedem anderen Segment. Insbesondere bei Spitzenmieten in den A-Städten kam es zu teils zweistelligen Wachstumsraten. Auch wenn das Mietniveau in den kommenden Jahren weiter steigen dürfte, ist die Entwicklung der vergangenen Jahre keinesfalls zu replizieren. Es werden Zuwächse in Höhe der Inflation bzw. in kleineren Städten auch unterhalb dessen erwartet. Trotz der Mietsteigerungen markiert das Jahr 2023 einen Wendepunkt bei der Wertentwicklung von Logistikimmobilien. Mit einem Rückgang der Marktwerte von fünf Prozent in den A- und sieben Prozent in den B- Städten kam es hier erstmals zu einer negativen Entwicklung. In den kommenden Jahren sollte sich dieser Rückgang der Marktwerte jedoch aufgrund des sukzessive verbesserten Zinsumfelds und der weiter steigenden Mieten wieder mehr als ausgleichen.

²⁸ bulwiengesa AG, RIWIS-Datenbank

Der Bedarf an Einzelhandelsflächen in den Innenstädten wird in den nächsten Jahren weiter zurückgehen. Vorrangig werden zunächst Nebenlagen betroffen sein. Der Strukturwandel der Innenstädte sollte allerdings auch als Chance für die Umgestaltung zu einem lebendigen Ort mit attraktivem Nutzungsmix gesehen werden. Bestlagen in hochfrequentierten Städten werden bereits vermehrt für Showrooms genutzt und als Marketingfläche betrachtet, mit denen sowohl etablierte Unternehmen ihre Marke präsentieren können, als auch beispielsweise Autohersteller, die ihre neuen Modelle vorstellen und vermarkten wollen. Neben etablierten Premiummarken werden chinesische Autohersteller die Flächen als Showroom für ihren deutschen Markteintritt nutzen. Die Mietentwicklung in den 1a-Lagen dürfte daher stabil bleiben. In den Nebenlagen werden dagegen vermehrt Leerstände sichtbar werden. In strukturschwachen Städten geraten voraussichtlich auch 1a-Lagen unter Druck und sind nur unter größeren Zugeständnissen vermietbar. ²⁹

²⁹ bulwiengesa AG, Immobilienmarktprognosen Herbst 2023

Wirtschaftliche Entwicklung

Wirtschaftliche Lage

Aufgrund der bestehenden Verträge mit den Konzerngesellschaften geht die Gesellschaft von einer positiven Geschäftsentwicklung in den kommenden Jahren aus.

Darstellung der Vermögenslage

Die Gesellschaft weist unserer Auffassung nach eine unverändert solide Vermögenslage auf.

	31.12.2023	31.12.2022	Veränderung	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Immaterielle Vermögensgegenstände	8	11	-3	-30,0
Technische Anlagen und Maschinen und andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.248	1.099	149	13,6
Anlagevermögen	1.256	1.110	146	13,1
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	9.907	12.393	-2.486	-20,1
Sonstige Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten	445	884	-439	-49,7
Guthaben bei Kreditinstituten	5.791	2.433	3.358	> 100
Umlaufvermögen	16.143	15.710	433	2,8
	17.399	16.820	579	3,4
Eigenkapital	14.465	12.672	1.793	14,1
Rückstellungen	2.602	3.340	-738	-22,1
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	73	407	-334	-82,1
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten	259	401	-142	-35,4
Rückstellungen und Verbindlichkeiten	2.934	4.148	-1.214	-29,3
	17.399	16.820	579	3,4

Das Anlagevermögen erhöhte sich im Geschäftsjahr 2023 um TEUR 146 auf TEUR 1.256 (Vorjahr: TEUR 1.110), im Wesentlichen bedingt durch Investitionen in die Betriebs- und Geschäftsausstattung. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen verminderten sich um TEUR 2.486 auf TEUR 9.907 (Vorjahr: TEUR 12.393) und betreffen primär abgerechnete Leistungen aus den Service Level Agreements der Service GmbH mit den Gesellschaften des Konzerns im Berichtsjahr. Die sonstigen Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten verminderten sich um TEUR 439 auf TEUR 445 (Vorjahr: TEUR 884).

Die Erhöhung des Eigenkapitals um TEUR 1.793 auf TEUR 14.465 (Vorjahr: TEUR 12.672) resultiert aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres.

Die Rückstellungen und Verbindlichkeiten verminderten sich um TEUR 1.214 auf TEUR 2.934 (Vorjahr: TEUR 4.148), primar bedingt durch den Rückgang der Rückstellungen um TEUR 738 auf TEUR 2.602 (Vorjahr: TEUR 3.340) und der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um TEUR 334 auf TEUR 73 (Vorjahr: TEUR 407).

Die Bilanzsumme erhöhte sich um TEUR 579 auf TEUR 17.399 (Vorjahr: TEUR 16.820) bei einer Eigenkapitalausstattung von 83,1 % (Vorjahr: 75,3 %).

Darstellung der Ertragslage

	2023	2022	Veränderung	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Umsatzerlöse	23.989	24.601	-612	-2,5
Sonstige betriebliche Erträge	232	58	174	> 100
Personalaufwand	15.211	15.714	-503	-3,2
Abschreibungen	241	203	38	18,7
Sonstige betriebliche Aufwendungen	6.262	6.276	-14	-0,2
Zinsergebnis	81	0	81	> 100
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	795	700	95	13,6
Jahresüberschuss	1.793	1.766	27	1,5

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 23.989 (Vorjahr: TEUR 24.601) resultieren im Wesentlichen aus abgerechneten Leistungen gemäß den Service Level Agreements sowie den Asset Management-Verträgen zwischen der Service GmbH und den Konzerngesellschaften für das Geschäftsjahr. Damit liegen diese im Rahmen der Prognose von EUR 24 Mio. Diesen stehen Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 15.211 (Vorjahr: TEUR 15.714) sowie sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 6.262 (Vorjahr: TEUR 6.276) gegenüber.

Darstellung der Finanzlage

Die wesentlichen Mittelzuflüsse der Gesellschaft im Berichtsjahr resultieren aus Vorauzahlungen und abgerechneten Leistungen gemäß den Service Level Agreements von TEUR 24.538 (Vorjahr: TEUR 16.197) sowie den Asset Management-Verträgen von TEUR 3.585 (Vorjahr: TEUR 3.499) mit den Konzerngesellschaften.

Die Finanzlage der Gesellschaft ist hauptsächlich von der Finanzlage des Konzerns abhängig. Der Konzern steuert sein Kapital mit dem Ziel, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz erhalten bleiben. Dabei wird unserer Auffassung nach sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche Steuerungsgrößen zur Messung des Erfolgs der Gesellschaft sind die Umsatzerlöse aus den Dienstleistungsverträgen mit Konzerngesellschaften. Diese resultieren primär aus dem gegenüber den Konzerngesellschaften angewendeten Cost-Plus-Verfahren, wonach Leistungen der Gesellschaft durch Zuschläge auf die ihr entstehenden Aufwendungen in Rechnung gestellt werden.

Weitere Erfolgsfaktoren

Neben einer unserer Auffassung nach effizienten und gut geführten Organisation hat die Qualifikation der Mitarbeitenden entscheidenden Anteil am Erfolg der Gesellschaft. Ihre Identifikation mit dem Unternehmen und ihr Engagement für dessen Ziele leisten den entscheidenden Beitrag zum Unternehmenserfolg. Eine finanzielle Anerkennung von individueller Leistung durch moderne Vergütungsmodelle ist ebenso wichtig wie die Honorierung der Gesamtleistung der Belegschaft. Die Gesellschaft beabsichtigt, das Vergütungsmodell mit variablen Gehaltsbestandteilen, an dem rund 86 % (Vorjahr: 89 %) der Belegschaft teilnehmen, auch künftig weiterzuführen. Im Geschäftsjahr 2023 betrug der variable Anteil der Vergütung rund 16 % (Vorjahr: 22 %) der Gesamtvergütung.

Chancen und Risiken für die zukünftige Entwicklung einschließlich Prognosebericht

Aufgrund der bestehenden Service Level Agreements sowie der Asset Management-Verträge mit den Aurelis Gesellschaften ist die Unternehmensentwicklung im nächsten Geschäftsjahr an die Entwicklung des Konzerns gebunden.

Als Assetmanager und Projektentwickler von Gewerbeimmobilien sieht sich der Aurelis-Konzern insbesondere makroökonomischen Risiken, allgemeinen Unternehmensrisiken, Projektentwicklungsrisiken sowie Assetmanagementrisiken ausgesetzt.

Wesentliche Risiken ergeben sich für den Aurelis-Konzern aus Verzögerungen bzw. der Aussetzung von Anmietentscheidungen als Folge der gesamtwirtschaftlichen Risiken, Rezessionssorgen sowie der Unsicherheit im Hinlick auf die Inflations- und Zinsentwicklung, insbesondere vor dem Hintergrund des Ukraine-Kriegs und dessen Auswirkungen auf die Energiesicherheit. Daneben bestehen Risiken aus möglichen Lieferschwierigkeiten der Generalunternehmer im Zusammenhang mit dem Ukraine-Krieg. Weiterhin bestehen im Projektgeschäft Kostenrisiken für die Erschließungsmaßnahmen sowie rechtliche Risiken bei Genehmigungsverfahren übergeordneter Projekte. In der Projektentwicklung bei Hochbaumaßnahmen ergeben sich zusätzlich Baukostenrisiken sowie Vermarktungsrisiken für zum Verkauf bestimmte Entwicklungen vor dem Hintergrund der Verwerfungen an den Investmentmärkten infolge des Zinsanstiegs. Im Bereich Asset Management bestehen neben den Vermietungsrisiken im Wesentlichen Risiken in der Entwicklung des Mietpreisniveaus sowie der Marktwerte für Immobilien.

Das Gesamtbild der Risikolage des Konzerns, welches sich aus der Zusammenfassung der beschriebenen Risiken ergibt, führt Aurelis zu der Einschätzung, dass weder einzelne Risiken noch die Risiken in ihrer Gesamtheit bestandsgefährdenden Charakter haben. Aurelis ist überzeugt, die Herausforderungen, die sich aus den oben genannten Risiken ergeben, auch zukünftig erfolgreich zu meistern.

Die Geschäftsführung ist zuversichtlich, im Kalenderjahr 2024 auf Konzernebene eine positive Unternehmensentwicklung darstellen zu können, mit über dem Niveau des Berichtsjahres liegenden Verkaufserlösen und EBITDA. Die bestehenden Vertragsabschlüsse und die zu erwartenden ersten Zinssenkungen, die zu einem schrittweisen Öffnen der Transaktionsmärkte führen sollten, stützen dies. Darüber hinaus erhöhen umfassende Investitionen in den Bestand und qualifizierte Revitalisierungen von Mietobjekten weiterhin die Möglichkeit, diese Immobilien attraktiv zu vermieten.

Aufgrund der Cost-Plus-Verträge mit den Konzerngesellschaften bestehen für die Service GmbH keine weiteren wesentlichen Risiken. Auch der Ukraine-Krieg wird sich nach aktuellem Kenntnisstand nicht wesentlich auf die weitere Entwicklung auswirken. Siehe auch unsere Ausführungen im Abschnitt gesamtwirtschaftliche Entwicklung.

Für das folgende Geschäftsjahr erwartet die Service GmbH eine moderate Geschäfts- und Ergebnisentwicklung, wobei das Ergebnis maßgeblich von der Entwicklung des Konzerns und somit von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt abhängig ist. Die Service GmbH erwartet Umsatzerlöse aus den Dienstleistungen gegenüber den Gesellschaften im Konzern auf dem Niveau des Berichtsjahres von rund EUR 24 Mio. Hierbei gehen wir davon aus, dass sich vor dem Hintergrund der bisherigen Erkenntnisse aus 2024 keine wesentlichen Auswirkungen auf unsere Prognose ergeben.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres 2023

Es liegen keine Ereignisse von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag vor.

Eschborn, den 23. Februar 2024

Aurelis Real Estate Service GmbH, Eschborn

Dr. Joachim Wieland

Dr. Christian Schütz

Ivo Iven

Stefan Wiegand

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	7.924,04	11.326,87
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.248.486,35	1.098.629,85
	1.256.410,39	1.109.956,72
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	9.906.961,86	12.393.264,77
2. Sonstige Vermögensgegenstände	430.138,69	860.840,83
	10.337.100,55	13.254.105,60
II. Guthaben bei Kreditinstituten	5.790.997,43	2.433.140,85
	16.128.097,98	15.687.246,45
C. Rechnungsabgrenzungsposten	14.364,40	23.311,83
	17.398.872,77	16.820.515,00

Passiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage	702.895,46	702.895,46
III. Gewinnvortrag	11.943.840,65	10.177.396,61
IV. Jahresüberschuss	1.792.948,02	1.766.444,04
	14.464.684,13	12.671.736,11
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	3.253,00	0,00
2. Sonstige Rückstellungen	2.598.640,47	3.340.231,07
	2.601.893,47	3.340.231,07
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	259.300,77	401.188,55
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 259.300,77 (Vorjahr: EUR 401.188,55)
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	72.994,40	407.359,27
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 72.994,40 (Vorjahr: EUR 407.359,27)
	332.295,17	808.547,82
	17.398.872,77	16.820.515,00

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	2023	2022
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	23.988.995,05	24.600.950,02
2. Sonstige betriebliche Erträge	232.361,00	58.076,45
3. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	13.193.380,04	13.800.693,43
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	2.018.464,82	1.913.015,43
4. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	240.765,37	202.506,76
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen	6.261.863,24	6.276.017,16
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	85.763,30	0,00
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	4.483,50	281,00
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	795.214,36	700.068,65
9. Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss	1.792.948,02	1.766.444,04

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss 2023

Der Jahresabschluss der Aurelis Real Estate Service GmbH, Eschborn, (Amtsgericht Frankfurt am Main, HRB 109186) (Service GmbH) wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft ist gemäß § 267 Abs. 2 HGB eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach dem Gesamtkostenverfahren in Staffelform. Der Anhang enthält die für mittelgroße Kapitalgesellschaften erforderlichen Einzelangaben und Erläuterungen. Von den Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften gemäß § 288 Abs. 2 HGB wurde Gebrauch gemacht.

(1) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. Die immateriellen Vermögensgegenstände werden planmäßig mit einer erwarteten Nutzungsdauer von fünf Jahren und Sachanlagen werden planmäßig mit einer erwarteten Nutzungsdauer zwischen drei bis 22 Jahren linear abgeschrieben.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nennwert angesetzt.

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihrem Nennbetrag ausgewiesen.

Der Rechnungsabgrenzungsposten auf der Aktivseite enthält Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit diese Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach diesem Bilanzstichtag darstellen. Die Bewertung erfolgte zum Nominalwert.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

(2) Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

	Betriebs- und Geschäftsausstattung und technische Anlagen	Immaterielle Vermögensgegenstände (Lizenzen)	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR
Zum 1. Januar 2023
Anschaffungskosten	1.980	366	2.346
Kumulierte Abschreibungen	-881	-355	-1.236
Buchwert	1.099	11	1.110
2023
Eröffnungsbuchwert	1.099	11	1.110
Zugänge Anschaffungskosten	402	0	402
Abgänge Anschaffungskosten	-31	0	-31
Zugang Abschreibungen	-238	-3	-241
Abgang Abschreibungen	16	0	16
Endbuchwert	1.248	8	1.256
Zum 31. Dezember 2023
Anschaffungskosten	2.351	366	2.717
Kumulierte Abschreibungen	-1.103	-358	-1.461
Buchwert	1.248	8	1.256

Forderungen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren in Höhe von TEUR 8.185 (Vorjahr: TEUR 12.393) aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und in Höhe von TEUR 1.722 (Vorjahr: TEUR 0,00) aus einem Darlehen an die Gesellschafterin. Davon resultieren TEUR 1.880 (Vorjahr: TEUR 45) gegenüber Gesellschafter.

Eigenkapital

Das Stammkapital in Höhe von TEUR 25 ist vollständig eingezahlt.

Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind Personalrückstellungen i.H.v. TEUR 2.544 (Vorjahr: TEUR 3.265), Rückstellungen für ausstehende Rechnungen i.H.v. TEUR 55 (Vorjahr: TEUR 75) sowie Rückstellungen für Kosten für den Jahresabschluss in Höhe von TEUR 18 (Vorjahr: TEUR 16) berücksichtigt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von TEUR 73 (Vorjahr: TEUR 407) resultieren aus Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

(3) Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Service GmbH erzielt im Wesentlichen Umsatzerlöse aus der Weiterbelastung von Aufwendungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften der Aurelis-Gruppe. Die Grundlage für die Weiterbelastung sind die Asset Management-Verträge und die Teile der Service Level Agreements, welche die Service GmbH im Rahmen der Neugründung durch Ausgliederung in 2017 von der Aurelis Real Estate GmbH übernommen hat.

In den Asset Management-Verträgen übertragen die jeweiligen Gesellschaften der Aurelis-Gruppe sämtliche Aufgaben eines professionellen Asset- bzw. Property Managements der Liegenschaften, d.h. die kaufmännische und technische Verwaltung der Grundstücke und Objekte, auf die Service GmbH.

Weiterhin hat die Service GmbH im Rahmen der Ausgliederung durch Neugründung von der Aurelis Real Estate GmbH Dienstleistungen für die Regionen in Deutschland aus den Service Level Agreements übernommen. Die Vergütung erfolgt auf Basis eines Cost-Plus-Verfahren.

(4) Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse gegenüber Dritten bestehen nicht.

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen i.H.v. TEUR 10.392 (Vorjahr: TEUR 12.234) resultieren aus abgeschlossenen Miet- und Leasingverträgen.

(5) Sonstige Angaben

Rechtliche Verhältnisse

Die Aurelis Real Estate GmbH, Eschborn, ist die einzige Gesellschafterin der Aurelis Real Estate Service GmbH, Eschborn.

Personal

Die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter beträgt 150 (Vorjahr: 144) für das Jahr 2023. Zum 31. Dezember 2023 hatte die Gesellschaft 152 (Vorjahr: 148) Mitarbeiter, davon 88 männliche und 64 weibliche Mitarbeiter. Im Jahr 2023 erhielt kein Geschäftsführer von der Gesellschaft Bezüge.

Geschäftsführung

Dr. Joachim Wieland, Geschäftsführer, CEO

Dr. Christian Schütz, Geschäftsführer, CFO

Ivo Iven, Geschäftsführer, Region Nord und West

Stefan Wiegand, Geschäftsführer, Region Süd

Konzernabschluss

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Aurelis Real Estate GmbH, Eschborn, einbezogen (kleinster und größter Konsolidierungskreis). Der Konzernabschluss wird im Unternehmensregister veröffentlicht.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es liegen keine Ereignisse von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag vor.

Eschborn, den 23. Februar 2024

Die Geschäftsführung

Dr. Joachim Wieland

Dr. Christian Schütz

Ivo Iven

Stefan Wiegand

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Aurelis Real Estate Service GmbH, Eschborn

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Aurelis Real Estate Service GmbH, Eschborn, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Aurelis Real Estate Service GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Frankfurt, den 17. April 2024

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Drotleff, Wirtschaftsprüfer

Braun, Wirtschaftsprüfer

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 wurde am 15.03.2024 festgestellt.