KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

		Geschäftsjahr	Vorjahr
		EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	157.522.707,82		161.963.888,61
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00		109,27
		157.522.707,82	161.963.997,88
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	0,00		1.055.261,77
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.416.958,84		16.329.227,98
2. Forderungen gegen verbundenen Unternehmen	15.815.648,37		0,00
3. sonstige Vermögensgegenstände	231.603,13		70.095,08
		19.464.210,34	17.454.584,83
III, Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	19.808.099,35		20.766.361,21
C. Rechnungsabgrenzungsposten	2.669.822,72		3.007.854,51
		22.477.922,07	23.774.215,72
		199.464.840,23	203.192.798,43

Passiva

		Geschäftsjahr	Vorjahr
		EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Kapitalrücklage	42.078.854,86		42.078.854,86
		42.103.854,86	42.103.854,86
9. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	706,299,00		0,00
2. sonstige Rückstellungen	210.467,20		31.250,00
		915.766,20	31.250,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	153.701.500,00		157.252.747,66
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00		1.026.670,02
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.310.719,01		253.683,45
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	260.839.0S		2.322.894,31
5. sonstige Verbindlichkeiten	171.161,11		201.698,13
		156.444.219,17	161.057.693,57
		199.464.840,23	203.192.798,43

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	13.169.535,03	13.574.187,42
2. Gesamtleistung	13.169.535,03	13.574.187,42
3. sonstige betriebliche Erträge	1.329.409,62	39.241,74
4. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-2.320.856,01	-1.342.651,08
5. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-4.441.290,06	-4.441.679,34
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.165.340,98	-1.253.334,41
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-3.861.606,74	-2.737.421,61
8. Steuern vom Einkommen und Ertrag	-706.299,00	0,00
9. Ergebnis nach Steuern	2.003.551,86	3.838.342,72
10. auf Grund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrages abgeführte Gewinne	-2.003.551,86	-3.838.342,72
11. Jahresüberschuss	0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019

Rechtliche Verhältnisse

Die KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH (nachfolgend auch KBD Hofgarten) wurde mit Vertrag vom 18.06.2009 mit letzter Änderung vom 18.12.2013 gegründet. Sie hat ihren Sitz in Köln und wird beim Amtsgericht Köln unter der Nummer HRB 80459 geführt.

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der handelsrechtlichen Vorschriften gemäß § 264 ff. HGB aufgestellt. Von den Erleichterungsmöglichkeiten für mittelgroße Kapitalgesellschaften hat die Gesellschaft Gebrauch gemacht.

Der Jahresabschluss wurde in EURO aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der §§ 266 und 275 HGB. Die Bilanz ist in Kontoform, die Gewinn- und Verlustrechnung in Staffelform nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die KBD Hofgarten und die Schwestergesellschaft KB Düsseldorf Haus Königsallee GmbH, Düsseldorf (nachfolgend KBD Königsallee) sind Miteigentümer des Grundstücks "Jan-Wellem-Platz" in Düsseldorf. In zivilrechtlicher Hinsicht belaufen sich im Rahmen einer Rechtsgemeinschaft der Miteigentumsanteil der KBD Hofgarten auf 62,5% und der Miteigentumsanteil der KBD Königsallee auf 37,5%. Eine Realteilung ist nicht möglich.

Die Bebauung des Grundstücks besteht aus zwei im Wesentlichen eigenständigen Baukörpern. Für die Verteilung der gemeinsamen Herstellungskosten wurde zunächst der Verteilungsschlüssel von 62,5% (KBD Hofgarten) und 37,5% (KBD Königsallee) gewählt. Nach Fertigstellung und vollständiger Vermietung der Immobilien wurden die vormals angenommenen zivilrechtlichen Verteilungsschlüssel auf Grundlage der gesamten Bruttomiet- und -pachtflächen überprüft und den tatsächlichen Verhältnissen angepasst. Die nunmehr sachgerechte ermittelte Verteilungsquote für Kosten, die einer Partei direkt zugeordnet werden können, belaufen sich auf 68,2% (KBD Hofgarten) und 31,8 %( KBD Königsallee).

Die von den beiden Schwestergesellschaften an die Mieter gezahlten Mieterzuschüsse in Höhe von insgesamt TEUR 5.726 wurden in den Vorjahren ebenfalls nach dem Verteilungsschlüssel 62,5%/37,5% bei den Gesellschaften in den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten eingestellt und über die Mietvertragslaufzeiten anteilig aufgelöst. In 2015 wurden die Mieterzuschüsse den Immobiliengesellschaften neu zugeordnet. Nunmehr werden die Mieterzuschüsse in der Gesellschaft erfasst, in welcher der Mieter seine Mieträume hat. Die auf die Gesellschaft entfallenden gezahlten Zuschüsse belaufen sich danach TEUR 4.673.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung und Bewertung wurde nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 238 bis 256a HGB vorgenommen, die ergänzenden Vorschriften der §§ 264 bis 278 HGB betreffend Gliederung, Ansatz und Bewertung wurden berücksichtigt.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten angesetzt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet.

Die Nebenkostenabrechnung erfolgte auf Basis des Entstehungsprinzips. Die Abrechnungsspitze des Geschäftsjahres als Forderung findet ihren Niederschlag in den sonstigen Vermögensgegenständen. Als Verbindlichkeit wird diese unter den sonstigen Verbindlichkeiten abgebildet. Insofern erfolgt eine Änderung des Ausweises gegenüber dem Vorjahr (da Ausweis aktivisch unfertige Leistungen, passivisch erhaltene Anzahlungen).

In der GuV werden die Nebenkosten im Materialaufwand bzw. in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen abgebildet. Die Erlösabgrenzung der umlegbaren Betriebskosten wird abweichend vom Vorjahr unter sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlichen Erfüllungsbetrag bewertet.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Soweit Haftungsverhältnisse i. S. d. § 251 HGB bestehen, sind diese gemäß § 268 Abs. 7 HGB im Anhang angegeben.

Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt.

Bilanzerläuterung

Grundstücke und Gebäude

Das Gebäude wird über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren abgeschrieben. Ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten des Gebäudeeigentums erfolgt die Abschreibung linear p.r.t.

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist gesondert im Anlagenspiegel dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstigen Vermögensgegenstände haben Laufzeiten von bis zu einem Jahr. Die Forderungen aus Lieferung und Leistung beinhalten hauptsächlich Intercompany Forderungen.

Bei den sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Abrechnungsspitze aus den Nebenkostenvorauszahlungen und den verauslagten Nebenkosten.

Kapital

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt EUR 25.000,00 und ist vollständig eingezahlt. Einziger Gesellschafter ist die KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG.

	31.12.2019	31.12.2018
I. Gezeichnetes Kapital
Gezeichnetes Kapital KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG	25.000,00 €	25.000,00 €
Summe Gezeichnetes Kapital	25.000,00 €	25.000,00 €
II. Kapitalrücklage
Kapitalrücklage KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG	42.078.854,86 €	42.078.854,86 €
Summe Kapitalrücklage	42.078.854,86 €	42.078.854,86 €
Eigenkapital	42.103.854,86 €	42.103.854,86 €

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen den zu erwartenden Aufwand für die Steuerberatung 2019, Prüfung und Erstellung des Jahresabschlusses und der Abgrenzung von zu erwartenden Stromkosten für 2019. Des Weiteren sind Steuerrückstellungen für Körperschaftssteuern ausgewiesen.

Verbindlichkeiten

	Stand 31.12.2019	Restlaufzeit bis 1 Jahr	Restlaufzeit zw. 1 und 5 Jahren	Restlaufzeit über 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	153.701.500,00 €	3.173.500,00 €	150.528.000,00 €	0,00 €
Verbindlichkeiten aus LuL	2.310.719,01 €	2.310.719,01 €	0,00 €	0,00 €
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	260.839,05 €	260.839,05 €	0,00 €	0,00 €
Sonstige Verbindlichkeiten	171.161,11 €	171.161,11 €	0,00 €	0,00 €
Summe	156.444.219,17 €	5.916.219,17 €	150.528.000,00 €	0,00 €

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen gegenüber der Deutschen Hypothekenbank AG (DG HYP).

Haftungsverhältnisse

Zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der aus dem oben genannten Darlehensverträgen nebst Zinsen und aller sonstigen Nebenforderungen dienen der Bank Sicherheiten in Form einer Grundschuld, Sicherheiten in Form von Mietabtretungen sowie der Übernahme eines abstrakten Schuldversprechens. Die Sicherheiten in Form der Grundschuld und der Mietabtretungen dienen ebenfalls zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der DG-Hyp aus dem mit der Schwestergesellschaft KB Düsseldorf Königsallee GmbH parallel geschlossenen Darlehensvertrag. Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme aus dieser Mithaftung ist aufgrund der guten Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage gering.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Hierbei handelt es sich um Erlöse aus der Vermietung des Objektes.

Aufwendungen für bezogene Leistungen

Die sonstigen bezogenen Leistungen bestehen überwiegend aus nicht umlagefähigen Kosten im Rahmen der Bewirtschaftung des Objektes.

sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen die Aufwendungen im Rahmen der Bewirtschaftung des Grundstücks sowie die Kosten für Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses, die Buchhaltungs- und Steuerberatungskosten.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Diese Position umfasst die Zinsen für die bestehenden Bankdarlehen sowie steuerliche Zinsen.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführte Gewinne

Aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages mit der KB Düsseldorf Holding GmbH & Co, KG wurde das Jahresergebnis in Höhe von TEUR 2.003 an diese Gesellschaft abgeführt.

Sonstige Angaben

Das Stammkapital der Gesellschaft wird zu 100% von der KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG gehalten.

Mit notariellem Gesellschafterbeschluss vom 26. Februar 2014 wurde zwischen der Gesellschaft und der KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag geschlossen. Dieser wurde am 4. März 2014 ins Handelsregister eingetragen.

Zusammensetzung der Organe und deren Gesamtbezüge

Die Geschäftsführung bestand im Geschäftsjahr aus folgenden Personen:

Herrn Jan Dührkoop, Diplom-Ökonom, Bonn

Herrn Philipp Jürgen Henkels, Rechtsanwalt, Düsseldorf

Herr Marcus Schwäbe, Diplom-Volkswirt, Overath (ab 07.06.2019).

Bezüge der Geschäftsführung

Den Geschäftsführern wurden im Geschäftsjahr 2019 für Ihre Tätigkeit keine Bezüge gezahlt.

Anzahl der Mitarbeiter

Es wurden keine Mitarbeiter beschäftigt.

Vorgänge von besonderer Bedeutung

Bezüglich der sich nach dem Bilanzstichtag ergebene Auswirkungen der Corona-Krise auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft verweisen wir auf unsere Ausführungen im Lagebericht.

Unterschrift der Geschäftsführung

Köln, den 29. April 2020

Jan Dührkoop

Philipp Jürgen Henkels

Marcus Schwäbe

Lagebericht zum 31. Dezember 2019

A. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Unternehmensstruktur, Geschäftstätigkeit

Die KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH ist ein Immobilienunternehmen mit dem Fokus auf den Erwerb, die Vermietung und Verwaltung und den Verkauf von Vermögensgegenständen im Sinne des § 67 Abs. 1 und 2 Satz 1 InvG. Im Geschäftsjahr 2019 erfolgte die Vermietung und Verpachtung des Büro- und Geschäftsgebäudes "Haus Hofgarten" in Düsseldorf.

Das Objekt befindet sich in Düsseldorf-Pempelfort, am nördlichen Ende der Königsallee, der überregional als "Kö" bekannten Luxuseinkaufsstraße. Bei dem durch die Gesellschaft und die Schwestergesellschaft KB Düsseldorf Haus Königsallee GmbH realisierten Immobilienprojekt "Kö-Bogen" handelt es sich um eine oberirdische aus zwei im wesentlichen eigenständigen Baukörpern ("Haus Hofgarten" und "Haus Königsallee") bestehende Bebauung, welche sechs Obergeschosse sowie 4 Untergeschosse aufweist. Insgesamt verfügt das Objekt "Haus Hofgarten" über eine Nutzfläche von rd. 28.160 qm sowie 503 Stellplätze.

Die Immobiliengesellschaften haben die Immobilie Kö-Bogen nach der Fertigstellung im Laufe des Jahres 2013 langfristig an verschiedene gewerbliche Mieter vermietet.

Die KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH wurde am 18. Dezember 2013 gegründet und hat ihren Sitz in Köln. Alleinige Gesellschafterin der KBD Haus Hofgarten GmbH ist die KB Düsseldorf Holding GmbH & Go KG. Die rechtliche Unternehmensstruktur hat sich im Geschäftsjahr 2019 nicht verändert.

Geschäftsverlauf

Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das Jahr 2019 stand weiterhin unter dem Einfluss geopolitischer Risiken wie dem Handelskrieg zwischen den USA und China sowie dem Gezerre wegen des Brexits. Ungeachtet dessen wuchs die deutsche Wirtschaft das 10. Mal in Folge, wenngleich mit einem Plus von 0,6% schwächer als im Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre (ca. 2% p.a.). Ein ähnliches Bild ergab sich auch für den Arbeitsmarkt, wo die Zahl der Erwerbstätigen gegenüber dem Vorjahr um 397.000 bzw. (0,9%) auf 45,25 Mio. stieg. Spätestens seit Sommer 2019 ist klar: Der neuerliche ultralockere geldpolitische Kurs der Notenbanken bleibt bis auf Weiteres eingeschlagen und mit einer Zinserhöhung seitens der EZB ist vor Mitte der Zwanzigerjahre nicht zu rechnen. Angesichts einer weiteren Absenkung des Einlagezinssatzes der EZB für Banken um 10 Basispunkte auf -0,5%, rutschte im Jahr 2019 die Verzinsung von Bundesanleihen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren in die Negativzone.

Von der positiven Dynamik am Arbeitsmarkt profitierte vor allem der Bürosektor der Big7, wo der Flächenumsatz im vergangenen Jahr mit knapp über 4 Mio. m ² das Vorjahresergebnis nochmals um 1,6% übertraf. Trotz eines Anstiegs des Fertigstellungsvolumens um mehr als ein Fünftel auf 1,12 Mio. m ², reduzierte sich der durchschnittliche Leerstand in den Big7 seit 2018 um 16% auf 2,85 Mio. m ² bzw. 3%. Die zunehmende Anspannung an den Büromärkten sorgte 2019 in den Big7 für einen Anstieg der gewichteten Spitzenmiete um 5,3% auf 32,50 €/m ².

Die positive Beschäftigungssituation wirkte sich auch positiv auf den Einzelhandelsimmobilienmarkt aus, wo der innerstädtische Flächenumsatz mit 0,5 Mio. m ² bundesweit das Vorjahresergebnis um 4% übertraf. Was die Spitzenmieten anbetrifft, so verharrten diese in den Big7 im Jahr 2019 auf ihrem Zenit, während sie bundesweit bereits in 100 Städten nachgaben.

Ausgesprochen positiv entwickelte sich der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien, welcher 2019 mit einem Gesamtvolumen von ca. 93 Mrd. EUR ein Plus von 19,5% gegenüber dem Vorjahr realisierte und damit eine neue Rekordmarke setzte. Mit einem Transaktionsvolumen von 38,7 Mrd. EUR dominierte klar das Bürosegment (+30,3%), gefolgt vom gewerblichen Wohninvestmentmarkt mit 19,5 Mrd. € (+19,6%) und dem Einzelhandelsinvestmentmarkt mit 12,9 Mrd. EUR (+15,0%). Hinsichtlich der Investmentdynamik hingegen konnten sich Hotelinvestments mit einem Volumen von 5 Mrd. €, aber einem Plus gegenüber 2018 von 24,7% auf Platz 2 einordnen.

Trotz des bereits geringen Renditeniveaus, gaben die durchschnittlichen Spitzenanfangsrenditen für Büroobjekte 2019 um 17 Basispunkte auf 2,93% nach (Düsseldorf: 3,10%; -10 Basispunkte). High-Street-Objekte waren zwar mit einem Prime Yield von durchschnittlich 2,84% noch etwas teurer, gaben aber nur noch um 3 Basispunkte nach (Düsseldorf: 3,0%; -0 Basispunkte).

Nachdem die Beilegung des Handelskonflikts zwischen den USA und China zum Jahresauftakt noch Hoffnungen auf weiteres Wirtschaftswachstum nährte, kann diese Aussicht mit der Verbreitung des Coronavirus für 2020 endgültig zu Grabe getragen werden. Inzwischen haben mehr als 100 Länder ihre Grenzen geschlossen und mehr als 3 Mrd. Menschen weltweit befinden sich in mehr oder minder strenger Ausgangssperre. Das öffentliche Leben steht für Wochen still und Lieferketten werden unterbrochen, was zusätzlich vielerorts in der Industrie zu Produktionsstopps führt.

Selbst wenn ein weitestgehend glimpflicher Verlauf der Pandemie und ein V-Verlauf hinsichtlich des Wirtschaftswachstums, also ein jäher Einbruch des Wirtschaftswachstums, gefolgt von einer ebenso zügigen Erholung, unterstellt wird, sind die negativen Auswirkungen auf die deutsche Volkswirtschaft in der zweiten Jahreshälfte nicht mehr aufzuholen. In dem am 30. Mai 2020 veröffentlichten Gutachten der Wirtschaftsweisen wird daher im Basis-Szenario für 2020 von einem Rückgang des Wirtschaftswachstums um 2,8% ausgegangen, welcher im folgenden Jahr durch einen BIP-Anstieg um 3,7% zum Teil kompensiert wird. Im Worst-Case-Szenario wird für 2020 ein Rückgang um 4,5% unterstellt bei einer deutlich langsameren Erholung mit einem Plus von 1,1% im Folgejahr.

Immobilienhalter müssen sich daher im laufenden Jahr aufgrund von Mietstundungen, Mietausfällen durch Insolvenz des Mieters etc. auf geringere Mieteinnahmen als kalkuliert einstellen. Per Saldo befindet sich der Büroimmobilienmarkt aber immer noch in einem guten Zustand. Der Leerstand erreichte Ende 2019 seinen historischen Tiefstand und von spekulativer Neubautätigkeit kann angesichts von Vorvermietungsständen bis zu 70% bei den Flächen-Neuzugängen auch keine Rede sein, was einen spürbaren Einbruch der Mieten vorerst verhindern dürfte. Lediglich der Flächenumsatz dürfte im laufenden Jahr - angesichts aufgeschobener Expansionspläne etc. - deutlich schwächer ausfallen als in den vergangenen Jahren.

Einschätzung der Unternehmensleitung

Der Geschäftsverlauf war im Geschäftsjahr durch keine Besonderheiten gekennzeichnet. Das Jahr 2019 verlief für die Gesellschaft erfolgreich. Während sich die Umsätze auf Vorjahresniveau bewegen, ist das Ergebnis, im Wesentlichen aufgrund von Sondereffekten im Zins- und Steueraufwand, gegenüber dem Vorjahr um rund 50% zurückgegangen.

Die Mieteinnahmen vor Nebenkosten belaufen sich in 2019 auf TEUR 12.509 (i.Vj. TEUR 13.153). Für die bestehenden Mietverträge ergibt sich eine nach aktuellen Erträgen gewichtete Restlaufzeit von rd. 6,4 Jahren. Das Jahresergebnis vor Ergebnisabführung belief sich in 2019 auf TEUR 2.004.

Vor dem Hintergrund der langfristigen Vollvermietung und der anhaltend hohen Nachfrage an attraktiven Mieträumen in Ballungszentren, wird, vorbehaltlich der Entwicklungen und Auswirkungen aus der Corona-Pandemie, mit einem auch für die nächsten Jahre anhaltenden positiven Ergebnis gerechnet.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr die Flächen und Stellplätze mit Ausnahme einer rd. 290 m ² umfassenden Einzelhandelsfläche vollständig an diverse Mieter vermietet.

B. Darstellung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH bewegte sich im Geschäftsjahr 2019 insgesamt auf Vorjahresniveau.

I. Ertragslage

Der Umsatz mit TEUR 13.169 bewegte sich auf Vorjahresniveau. Der Rückgang des Umsatzes gegenüber dem Vorjahr betrug 3,0%. Nach Nutzungsarten unterteilt ergeben sich folgende Ertragsanteile: Einzelhandel (71%), Büro (15%), Stellplätze (9%), Gastronomie (1%) und Lager (3%)

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind gegenüber dem Vorjahr von TEUR 39 auf TEUR 1.329 gestiegen. Analog erhöhte sich der Materialaufwand von TEUR 1.343 auf TEUR 2.321. Beides resultiert aus einer geänderten Behandlung und daraus Ausweisänderung der umlegbaren Betriebskosten in der Gewinn- und Verlustrechnung und hat keinen Nettoeffekt. Die Abschreibungen bewegten sich auf Vorjahresniveau.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (TEUR 1.165, i. Vj. TEUR 1.253) reduzierten sich unwesentlich um TEUR 88.

Das Finanzergebnis ist gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.125 gesunken.

In Summe verschlechterte sich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit aufgrund von Sondereffekten aus Zinsumlagen um TEUR 1.128 (29,4%). Aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages mit der KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG wird das Jahresergebnis in Höhe von TEUR 2.004 (Vorjahr: TEUR 3.838) an die Gesellschafterin abgeführt.

II. Finanzlage

Zur Entwicklung der Liquidität und der Finanzkraft der KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH wurde eine Kapitalflussrechnung erstellt, die zeigt, wie sich die Zahlungsmittel (Kassenbestände, Schecks sowie Guthaben bei Kreditinstituten) im Berichtszeitraum durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Dabei wird zwischen Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.

	2019
	EUR
Periodenergebnis	2.003.551,86
+/- Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	4.441.290,06
+/- Zunahme / Abnahme der Rückstellungen	885.516,20
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	-1.569.310,90
+/- Abnahme / Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-2.009.625,51
+/- Zunahme / Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-1.062.226,74
+/- Zinserträge	0,00
+/- Zinsaufwendungen	3.861.334,96
+/- RAP	-338.031,79
= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	6.212.498,14
-+/- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	0,00
+/- Einzahlungen aus Erstattungen Mietereinbauten	0,00
= Cashflow aus der Investitionstätigkeit	0,00
+/- Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen	0,00
+/- Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-)Krediten	0,00
+/- Auszahlungen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter	-3.838.342,72
+/- Auszahlungen der Tilgung von (Finanz-) Krediten	-3.173.500,00
+/- Gezahlte Zinsen	-158.917,28
= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-7.170.760,00
+/- Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe der Cashflows)	-958.261,86
+/- Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	20.766.361,21
= Finanzmittelfonds am Ende der Periode	19.808.099,35

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente im Berichtsjahr verändert haben.

Wir rechnen damit, auch künftig unsere finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen zu können.

Die Vermögens- und Kapitalstruktur zeigen die solide Struktur unserer Unternehmensfinanzierung.

Unsere Maßnahmen führten zu einem ausgeglichenen Finanzbild. Das Anlagevermögen war zu 96% durch langfristiges Kapital gedeckt.

III. Vermögenslage

Die Bilanzsumme von KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH belief sich zum Bilanzstichtag auf TEUR 199.464,8. Sie hat sich gegenüber dem Vorjahr 2018 (TEUR 203.192,8) um 1,8% verringert.

Die Vermögensstruktur ist durch einen Anteil vom Anlagevermögen an der Bilanzsumme von 79% gekennzeichnet.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich um TEUR 1.051.

Flüssige Mittel umfassen 9,9%.

Das Unternehmen wird auch künftig seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen können.

Die Kapitalstruktur ist durch einen Anteil vom Eigenkapital an der Bilanzsumme von 21,1% (i.Vj. 20,7%) gekennzeichnet.

IV. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Zur voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft wird im Einzelnen ausgeführt:

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wird sich voraussichtlich auch 2020 in der Gesellschaft widerspiegeln. Da die Immobilie vollständig langfristig vermietet ist, werden sich die Umsatzerlöse nur aufgrund vereinbarter Staffelmieten geringfügig erhöhen. Auswirkungen auf die Umsatzerlöse können sich allerdings aus der Corona-Krise ergeben. Wir berichten darüber im Risikobericht.

Wir erwarten, vorbehaltlich dieser besonderen Entwicklungen, für das laufende Geschäftsjahr 2020 ein gegenüber dem Vorjahr unverändertes Ergebnis.

C. Prognosebericht

Voraussichtliche Entwicklung mit ihren Chancen und Risiken

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Jahresberichts breitete sich das Coronavirus weltweit weiter aus. Die konkreten Auswirkungen der Verbreitung des Coronavirus auf die Weltwirtschaft allgemein und die Immobilienmärkte im Speziellen sind derzeit noch nicht absehbar. In diesem Zuge kann die zukünftige Entwicklung der Gesellschaft von den Auswirkungen der Pandemie betroffen sein. Die genauen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage können derzeit aufgrund der rasanten Entwicklung und dem damit verbundenen hohen Grad an Unsicherheit nicht exakt abgeschätzt werden.

Angesichts der durch COVID-19 ausgelösten weltweiten wirtschaftlichen Verwerfungen, wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit in fast allen Assetklassen zu Umsatzrückgängen kommen. Das Ausmaß dieses Einschnitts hängt dabei maßgeblich davon ab, wie zügig die Pandemie überwunden werden kann. Der positive Trend im Betriebsergebnis des Jahres 2019 wird sich in 2020 nicht aufrechterhalten lassen.

D. Risikobericht

Risikomanagementziele und -methoden

Die Gesellschaft hat ein unabhängiges und dauerhaftes Risikomanagementsystem eingerichtet, welches die Risiken identifiziert, misst, steuert, überwacht und an die entsprechenden Adressaten kommuniziert. Das Risikomanagementsystem soll dazu beitragen, Entwicklungen, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, frühzeitig aufzudecken.

Die wesentlichen Risikoarten, die die Gesellschaft betreffen, sind das Marktpreis,- das Adressenausfall-, das Immobilien- und das Liquiditätsrisiko.

Marktpreisrisiko:

Das Marktrisiko ist das Verlustrisiko, das aus Schwankungen beim Marktwert von Positionen im Gesellschaftsvermögen resultiert, die auf Veränderungen bei Marktvariablen wie Zinssätzen, Wechselkursen, Aktien- und Rohstoffpreisen oder bei der Bonität eines Emittenten zurückzuführen sind. Die Gesellschaft kann durch sich ändernde Zinssätze im Rahmen ihrer Fremdfinanzierung betroffen sein, da Teile der Finanzierung variabel ausgestaltet sind. Die Entwicklung der Zinsmärkte wird durch die Gesellschaft permanent beobachtet.

Adressenausfallrisiko:

Das Adressenausfallrisiko ist das Verlustrisiko, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt. Adressenausfallrisiken für die Gesellschaft bestehen im Wesentlichen im Ausfall von Mietzahlungen. Durch die hohe Nachfrage nach attraktiven Mietflächen rechnet die Gesellschaft im Falle eines Mieterausfalls mit einer zeitnahen Anschlussvermietung. Für bestehende strategische Mietverhältnisse wird ein laufendes Monitoring samt Bonitätskontrollen durchgeführt. Darüber hinaus erfolgt durch das Asset Management eine aktive Mieterbetreuung.

Update Corona: Ein wesentlicher Anteil der Mieter des Objektes sind seit März 2020 durch behördlich angeordnete Betriebsschließungen betroffen. Ein Großteil dieser Mieter hat sich schon mit u.a. Mietstundungsgesuchen an die Gesellschaft gewandt. Die Gesellschaft kann Mietminderungen sowie Mietausfälle nicht ausschließen. Das Ausmaß hängt maßgeblich davon ab, wie zügig die Pandemie überwunden werden kann.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften im Sinne des § 264 HGB geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Jahresabschlusses

Wir haben bestimmt, dass es keine besonders wichtigten Prüfungssachverhalte gibt, die in unserem Bestätigungsvermerk mitzuteilen sind.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts zum Geschäftsverlauf - allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

•	wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
•	anderweitig wesentlich falsch dargestellt erschienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften im Sinne des § 264 HGB geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten-falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Die Website des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) enthält unter https://www.idw.de/idw/verlautbarungen/bestätigungsvermerk/hgb-ja-non-pie eine weitergehende Beschreibung der Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Bestätigungsvermerks.

Hamburg, 29. April 2020

TGW Treuhand-Gesellschaft Wandsbek mbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Ansgar Schoenfeld, Wirtschaftsprüfer