Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

1 Prüfungsauftrag

Mit Beschluss der Gesellschafterversammlung im Umlaufverfahren vom 19. Januar 2022 der

Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH, Hamburg,

- im Folgenden auch kurz "Domus Equities GmbH" oder "Gesellschaft" genannt -

sind wir zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2021 gewählt worden. Die gesetzlichen Vertreter haben uns demzufolge den Auftrag erteilt, den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht zu prüfen.

Dem Auftrag liegen die als Anlage 4 beigefügten Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2017 zugrunde. Unsere Haftung richtet sich nach Nr. 9 der Allgemeinen Auftragsbedingungen. Im Verhältnis zu Dritten sind Nr. 1 Abs. 2 und Nr. 9 der Allgemeinen Auftragsbedingungen maßgebend.

2 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Als Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

"

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH, Hamburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 29. Juni 2022

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Werner, Wirtschaftsprüfer

gez. Schmidt, Wirtschaftsprüfer

"

3 Grundsätzliche Feststellungen

3.1 Stellungnahme zur Lagebeurteilung der gesetzlichen Vertreter

Folgende Kernaussagen des Lageberichts sind aus unserer Sicht hervorzuheben:

―	Das abgelaufene Geschäftsjahr hat sich wie von den gesetzlichen Vertretern erwartet entwickelt.
―	Die Gesellschaft hat im abgelaufenen Geschäftsjahr Vermietungsumsätze in Höhe von TEUR 12.977 erzielen können, die um TEUR 54 unter denen des Vorjahres liegen.
―	Im Ergebnis hat die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, die einen Aufwand für latente Steuern von TEUR 10.653 (i. Vj. TEUR 0) enthalten, einen Jahresfehlbetrag von TEUR 16.200 nach einem Jahresfehlbetrag im Vorjahr von TEUR 5.474 erzielt.
―	Das Eigenkapital der Gesellschaft wurde aufgrund der ergebnisneutralen Verrechnung des negativen übernommenen Vermögens aus dem Down-Stream-Merger im Jahr 2019 vollständig aufgebraucht, sodass die DOMUS zum 31. Dezember 2021 unter Berücksichtigung der in den Jahren 2020 und 2021 erzielten Fehlbeträge und im Jahr 2021 erfolgten Kapitalmaßnahmen einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 20.161 (i. Vj. TEUR 5.261) ausweist.
―	Die liquiden Mittel betragen zum Stichtag 31. Dezember 2021 TEUR 2.407 (i. Vj. TEUR 4.230). Die liquiden Mittel waren nach Einschätzung der gesetzlichen Vertreter stets ausreichend, um sämtlichen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.
―	Nach Ansicht der gesetzlichen Vertreter sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar.
―	Die zukünftige Entwicklung bietet insoweit sowohl Chancen als auch Risiken im Hinblick auf die Wertentwicklung der Immobilie. Aufgrund des langfristig vereinbarten Mietvertrags mit dem Land Nordrhein-Westfalen sind über die Planungsrechnung hinausgehende Ertragschancen derzeit nicht erkennbar.
―	Vor diesem Hintergrund erwarten die gesetzlichen Vertreter für das Geschäftsjahr 2022 stabile, auf dem Niveau des Vorjahres liegende Umsatzerlöse sowie einen Jahresfehlbetrag in einer Größenordnung zwischen TEUR 5.000 und TEUR 6.000.

Wir stellen aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse fest, dass der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt. In allen wesentlichen Belangen steht der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Zu den wirtschaftlichen und gesellschaftsrechtlichen Grundlagen der Gesellschaft verweisen wir auf die Anlagen 2 und 3.

3.2 Entwicklungsbeeinträchtigende Tatsachen

Wie in den Abschnitten "Angaben zur Bilanz" im Anhang und "2. Finanzlage" im Lagebericht ausgeführt, weist die Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 20.161 aus.

Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag stellt ggf. eine die künftige Entwicklung der Gesellschaft beeinträchtigende Tatsache infolge von z. B. erhöhten Zinsbelastungen aufgrund von Darlehensverbindlichkeiten dar und kann zukünftig auch zu einer erschwerten Refinanzierung der Gesellschaft führen. Nach Auffassung der gesetzlichen Vertreter ist der Fortbestand der Gesellschaft aufgrund der guten Liquiditätslage der Gesellschaft, vorhandener stiller Reserven im Wert der Immobilie und den nachrangigen Gesellschafterdarlehen jedoch nicht gefährdet.

3.3 Verstöße gegen nicht die Rechnungslegung betreffende Vorschriften

3.3.1 Verspätete Aufstellung des Jahresabschlusses

Entgegen der Verpflichtung des § 264 Abs. 1 HGB hat die Gesellschaft den Jahresabschluss und den Lagebericht zum 31. Dezember 2021 nicht innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres aufgestellt.

3.3.2 Nicht fristgerechte Feststellung des Vorjahresabschlusses

Entgegen der Verpflichtung des § 42a Abs. 2 Satz 1 GmbHG wurde der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 nicht innerhalb von elf Monaten nach Geschäftsjahresende von den Gesellschaftern festgestellt. Der entsprechende Feststellungsbeschluss wurde in der Gesellschafterversammlung am 3. Mai 2022 gefasst.

3.3.3 Verspätete Offenlegung des Vorjahresabschlusses

Entgegen der Verpflichtung des § 325 Abs. 1a HGB hat die Gesellschaft den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres offengelegt. Die Einreichung zur Offenlegung erfolgte am 4. Mai 2022.

4 Durchführung der Prüfung

4.1 Gegenstand der Prüfung

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH für das zum 31. Dezember 2021 endende Geschäftsjahr geprüft.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil über den Jahresabschluss und den Lagebericht abzugeben.

Die Prüfung der Einhaltung anderer gesetzlicher Vorschriften gehört nur insoweit zu den Aufgaben der Abschlussprüfung, als sich aus diesen anderen Vorschriften üblicherweise Rückwirkungen auf den Jahresabschluss oder den Lagebericht ergeben.

Gemäß § 317 Abs. 4a HGB hat sich eine Abschlussprüfung nicht darauf zu erstrecken, ob der Fortbestand der Gesellschaft oder die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftsführung zugesichert werden kann.

4.2 Art und Umfang der Prüfungsdurchführung

Die Grundzüge unseres prüferischen Vorgehens haben wir bereits im Abschnitt "Wiedergabe des Bestätigungsvermerks" (vgl. Abschnitt 2 in diesem Bericht) dargestellt. Zusätzlich geben wir folgende Informationen zu unserem Prüfungsansatz und unserer Prüfungsdurchführung:

Ausgangspunkt für unsere Prüfungsplanung war das Verständnis für das Geschäft unseres Mandanten sowie die Einschätzung der unternehmensspezifischen Risiken sowie der rechnungslegungsrelevanten Prozesse und Kontrollen der Gesellschaft. Wir haben unter Berücksichtigung des Wesentlichkeitsgrundsatzes die Auswirkungen auf den Jahresabschluss und Lagebericht beurteilt und als Ergebnis folgende Schwerpunkte unserer Prüfung festgelegt:

―	Bestand, Genauigkeit der betragsmäßigen Erfassung und Werthaltigkeit der Sachanlagen
―	Vollständigkeit und Genauigkeit der betragsmäßigen Erfassung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
―	Bestand und Genauigkeit der betragsmäßigen Erfassung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
―	Bestand und Genauigkeit der betragsmäßigen Erfassung der Umsatzerlöse

Das interne Kontrollsystem der Gesellschaft ist in seinem Umfang an die geringe Anzahl und Komplexität der Geschäftsvorfälle angepasst. Wir haben uns ausreichende Kenntnisse über die Abwicklung dieser Geschäftsvorfälle und über den Umgang der Unternehmensleitung mit den Geschäftsrisiken verschafft.

Unsere Prüfungshandlungen umfassten im Wesentlichen stichprobenweise Einzelfallprüfungen, in geringem Umfang analytische Prüfungen von Abschlussposten sowie die Beurteilung des Lageberichts. Wir haben auch Bestätigungen der für die Gesellschaft tätigen Kreditinstitute eingeholt.

Wesentliche Grundlage für die Prüfung der Werthaltigkeit der Immobilie war die Nutzung der Ergebnisse des Bewertungsgutachtens eines unabhängigen Sachverständigen.

Abschließend haben wir eine Gesamtbeurteilung der Prüfungsergebnisse sowie des Jahresabschlusses und Lageberichts vorgenommen. Aufgrund dieser Gesamtbeurteilung bildeten wir unser Prüfungsurteil, den Bestätigungsvermerk. Dieser ist neben dem Prüfungsbericht Bestandteil unserer Berichterstattung über die durchgeführte Prüfung.

Wir haben die Prüfung (mit Unterbrechungen) in den Monaten Februar bis Juni 2022 bis zum 29. Juni 2022 durchgeführt.

Alle von uns erbetenen Aufklärungen und Nachweise sind erteilt worden. Die gesetzlichen Vertreter haben uns die Vollständigkeit der Buchführung, des Jahresabschlusses und des Lageberichts schriftlich bestätigt.

5 Feststellungen zur Rechnungslegung

5.1 Buchführung und zugehörige Unterlagen

Die Buchführung der Gesellschaft ist auf die Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, ausgelagert. Die Datenerfassung und -verarbeitung erfolgen über die Software SAP ERP 6.0.

Die Bücher der Gesellschaft sind ordnungsmäßig geführt. Die Belegfunktion ist erfüllt. Die Buchführung und die zugehörigen Unterlagen entsprechen nach unseren Feststellungen den gesetzlichen Vorschriften.

5.2 Jahresabschluss

Der uns zur Prüfung vorgelegte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 ist ordnungsmäßig aus den Büchern und den zugehörigen Unterlagen der Gesellschaft entwickelt worden. Die Eröffnungsbilanzwerte wurden ordnungsgemäß aus dem Vorjahresabschluss übernommen. Die deutschen gesetzlichen Vorschriften zu Ansatz, Ausweis und Bewertung sind in allen wesentlichen Belangen beachtet worden.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung sind in allen wesentlichen Belangen nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften einschließlich der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt. Der Anhang enthält alle vorgeschriebenen Angaben.

Größenabhängige Erleichterungen des § 288 HGB wurden zutreffend teilweise in Anspruch genommen.

5.3 Lagebericht

Der Lagebericht der gesetzlichen Vertreter entspricht in allen wesentlichen Belangen den deutschen gesetzlichen Vorschriften.

6 Stellungnahme zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses

6.1 Erläuterungen zur Gesamtaussage

Die angewendeten Bewertungsmethoden für die Posten des Jahresabschlusses entsprechen in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften. Sie sind im Anhang der Gesellschaft (vgl. Anlage 1.3 Abschnitt "Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden") beschrieben.

Bilanzierungs- und Bewertungswahlrechte sowie die Nutzung von Ermessensspielräumen haben bei folgendem Posten des Jahresabschlusses wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft:

Sachanlagevermögen

Die unter den Sachanlagen ausgewiesene Immobilie wird zu Anschaffungskosten in Höhe des im Rahmen der Anwachsung im Geschäftsjahr 2019 angesetzten Werts von TEUR 242.200 abzüglich planmäßiger Abschreibungen auf das Gebäude angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 6.025.

Passive latente Steuern

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr erstmals passive latente Steuern in Höhe von TEUR 10.653 aufgrund des Unterschieds zwischen dem Wertansatz der Immobilie in der Handelsbilanz und der Steuerbilanz der Gesellschaft gebildet.

Folgende sachverhaltsgestaltende Maßnahme mit wesentlichen Auswirkungen auf die Gesamtaussage des Jahresabschlusses der Gesellschaft wurde durchgeführt:

Zuzahlung in das Eigenkapital

Um die Kapitalstruktur und Liquidität der Gesellschaft zu verbessern, haben die Gesellschafter eine Zuzahlung in das Eigenkapital beschlossen und durchgeführt. Die Zuzahlung von TEUR 1.300 wurde daher in die Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB eingestellt.

6.2 Feststellung zur Gesamtaussage des Jahresabschlusses

In Gesamtwürdigung der zuvor beschriebenen Bewertungsgrundlagen und sachverhaltsgestaltenden Maßnahme sind wir der Überzeugung, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

7 Schlussbemerkungen

Dieser Prüfungsbericht wurde nach den Grundsätzen des IDW Prüfungsstandards 450 n.F. erstellt.

Wir bestätigen gemäß § 321 Abs. 4a HGB, dass wir bei unserer Abschlussprüfung die anwendbaren Vorschriften zur Unabhängigkeit beachtet haben.

Der Bestätigungsvermerk ist in Abschnitt 2 wiedergegeben.

Hamburg, den 29. Juni 2022

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Jan-Robert Werner, Wirtschaftsprüfer

Holger Walter Schmidt, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVSEITE

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	221.813.354,80	227.838.431,79
Summe Anlagevermögen	221.813.354,80	227.838.431,79
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. unfertige Leistungen	4.927.828,56	4.524.095,87
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	4.958,16	0,00
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	87.205,97	0,00
3. sonstige Vermögensgegenstände	152.133,54	219.586,44
III. Guthaben bei Kreditinstituten	2.407.492,03	4.230.048,66
Summe Umlaufvermögen	7.579.618,26	8.973.730,97
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	20.160.785,26	5.261.113,81
	249.663.768,32	242.073.276,57

PASSIVSEITE

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Stammkapital	100.004,00	100.004,00
II. Kapitalrücklage	2.800.047,00	1.500.047,00
III. Gewinnrücklagen
1. andere Gewinnrücklagen	10.000,00	10.000,00
IV. Verlustvortrag	-6.871.164,81	-1.396.994,52
V. Jahresfehlbetrag	-16.199.671,45	-5.474.170,29
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	20.160.785,26	5.261.113,81
Summe Eigenkapital	0,00	0,00
B. Rüokstellungen
1. Steuerrückstellungen	42.299,51	180.831,00
2. sonstige Rückstellungen	873.503,45	171.489,00
Summe Rückstellungen	915.802,96	362.320,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	145.600.000,00	145.600.000,00
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr EUR 145.600.000,00 (Vj. EUR 145.600.000,00)
2. erhaltene Anzahlungen	4.327.754,89	4.323.199,92
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	555.999,42	1.055.936,74
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR 555.999,42 (Vj. EUR 1.055.936,74)
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	87.181.109,42	89.432.522,42
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr EUR 87.181.109,42 (Vj. EUR 89.432.522,42)
5. sonstige Verbindlichkeiten	319.222,46	1.309.297,49
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR 319.222,46 (Vj. EUR 1.309.297,49)
Summe Verbindlichkeiten	237.984.086,19	241.720.956,57
D. Rechnungsabgrenzungsposten	1.340,40	0,00
E. Passive latente Steuern	10.652.528,77	0,00
	249.553.758,32	242.073.576,67

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

	2021	2020
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	12.976.770,10	13.030.846,84
2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen	403.732,69	179.885,35
3. sonstige betriebliche Erträge	839,88	8.500,00
4. Materialaufwand:
Aufwendungen für bezogene Leistungen	2.735.515,15	2.194.309,82
5. Abschreibungen:
auf Sachanlagen	6.025.076,99	6.025.076,99
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	4.401.617,79	4.582.006,74
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	5.691.201,66	5.815.053,91
davon an verbundene Unternehmen EUR 3.893.163,00 (Vj. EUR 4.017.015,24)
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	10.727.602,53	76.955,02
davon latente Steuern EUR 10.652.528,77 (Vj. EUR 0,00)
9. Ergebnis naoh Steuern/Jahresfehlbetrag	-16.199.671,45	-6.474.170,29

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH zum 31. Dezember 2021 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Die Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH mit Sitz in Hamburg (Amtsgericht Hamburg, HRB 153106) ist durch Sitzverlegung der Domus Equities Grundstücksverwaltungs S.à r.l. mit Sitz in Luxemburg (Handelsregister von Luxemburg Nr. 201.051) im Wege des grenzüberschreitenden Formwechsels nach Maßgabe des Beschlusses der Hauptversammlung vom 1. August 2018 entstanden.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden größenabhängige Erleichterungen teilweise in Anspruch genommen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Bilanzierung und Gliederung des Jahresabschlusses liegen die handelsrechtlichen Vorschriften zu Grunde. Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wird entsprechend den handelsrechtlichen Bewertungsvorschriften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und Bilanzierung vorgenommen.

Die Bilanzierung erfolgt unter der Annahme der Unternehmensfortführung.

Die Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Die Abschreibung des Gebäudes erfolgt über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 331/3 Jahren mit 3 % p.a.

Die Vorräte stellen noch nicht abgerechnete Betriebskosten dar. Die Bewertung erfolgte zu Anschaffungskosten. Soweit erforderlich wurde außerplanmäßig auf den niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag abgeschrieben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten angesetzt.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten Forderungen aus verauslagten Rechnungen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind mit dem Nennwert aktiviert.

Rechnungsabgrenzungsposten berücksichtigen Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, die wirtschaftlich einer bestimmten Zeit nach dem Stichtag zuzuordnen sind.

Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag gebildet und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Passive latente Steuern werden im Geschäftsjahr 2021 erstmals angesetzt, da die Gesellschaft die Merkmale als mittelgroße Kapitalgesellschaft in zwei aufeinanderfolgenden Geschäftsjahren 2020 und 2021 aufweist.

Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Angaben zur Bilanz

Eine von den gesamten Anschaffungskosten ausgehende Darstellung der Entwicklung des Anlagevermögens zeigt der Anlagespiegel, der diesem Anhang als Anlage beigefügt ist.

Bei den unfertigen Leistungen handelt es sich um die noch nicht abgerechneten Betriebskosten für die Geschäftsjahre 2020 und 2021.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen die Weiterbelastung verauslagter Beträge.

Die Gesellschaft ist bilanziell überschuldet. Infolge der bilanziellen Überschuldung wird ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag ausgewiesen. Unter Berücksichtigung der stillen Reserven in der Immobilie und des sich daraus ergebenden positiven Reinvermögens geht die Geschäftsführung von der Fortführung des Unternehmens aus.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von EUR 415.371,47 (i. Vj. EUR 108.909,00) sowie Rückstellungen für ausstehende nicht umlagefähige EEG-Umlagen für Vorjahre in Höhe von EUR 400.112,41 (i. Vj. EUR 0,00).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren und sind durch Grundschulden besichert.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von EUR 87.181.109,42 (i. Vj. EUR 89.432.522,42). Sie entfallen auf Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 87.181.109,42 (i. Vj. 89.432.522,42).

Die passiven latenten Steuern betrugen zum Geschäftsjahresbeginn EUR 0,00 und erhöhten sich zum Geschäftsjahresende auf EUR 10.652.528,77.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von EUR 4.401.617,79 (i. Vj. EUR 4.582.006,74) beinhalten im Wesentlichen Instandhaltungsaufwendungen von EUR 2.425.456,66 (i. Vj. EUR 2.583.271,05).

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen auf Zinsaufwendungen für Gesellschafterdarlehen von EUR 3.893.163,00 (i. Vj. EUR 4.017.015,24).

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag entfallen in Höhe von EUR 10.652.528,77 (i. Vj. EUR 0,00) auf passive latente Steuern.

Der Bilanzverlust des Geschäftsjahres ergibt sich wie folgt:

Jahresfehlbetrag	EUR -16.199.671,45
Verlustvortrag	EUR -6.871.164,81
Bilanzverlust	EUR -23.070.836,26

Sonstige Angaben

Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Am 25. Februar 2022 haben russische Streitkräfte die Ukraine überfallen. Als Reaktion darauf wurden unter anderem von der Europäischen Union, den Vereinigten Staaten von Amerika und dem Vereinten Königreich Großbritannien Sanktionen gegen russische Personen und den russischen Finanzsektor verhängt. Die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen in Verbindung mit dem Krieg in der Ukraine und den Wirtschaftssanktionen auf den Immobilienmarkt im Allgemeinen und auf den Teilmarkt der Gesellschaft im Speziellen lassen sich derzeit noch nicht vollständig abschätzen. Dies gilt insbesondere für die Risiken steigender Energiekosten, steigender Zinssätze sowie einer steigenden Inflation. Darüber hinaus bestehen Risiken aus dem möglichen Ausfall von Vertragspartnern aufgrund von Sanktionen bzw. unterbrochener Lieferketten sowie aus Geschäftsbeziehungen mit von Sanktionen betroffenen Personen, denen zukünftig Bußgelder oder Strafzahlungen folgen könnten.

Insgesamt waren zum Aufstellungszeitpunkt noch keine Auswirkungen auf die Gesellschaft erkennbar. Gleichwohl besteht das latente Risiko, dass eine in der Zukunft eintretende Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage zu Auswirkungen auf die Gesellschaft führt.

Geschäftsführer der Gesellschaft waren:

•	Stephan Pientka, Geschäftsführer der Quantum Investment GmbH, Hamburg
•	Lutz Walther, Geschäftsführer der Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft GmbH, Hamburg
•	Taesung Kim, Managing Director Capstone Asset Management Co., Ltd., Seoul, Korea, bis 05. Oktober 2021
•	Gibeom Eum, Managing Director Capstone Asset Management Co., Ltd., Seoul, Korea, ab 05. Oktober 2021
•	Jie-Uk Limb, Managing Director Capstone Asset Management Co., Ltd, Seoul, Korea

Die Geschäftsführer haben von der Gesellschaft keine Vergütung erhalten.

Es wurden im Geschäftsjahr 2021 keine Arbeitnehmer beschäftigt.

Hamburg, 24. Mai 2022

Stephan Pientka

Lutz Walther

Gibeom Eum

Jie-Uk-Limb

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2021

	Anschaffungskosten
	01.01.2021	Zugänge	Abgänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
Grundstücke und Bauten
Grundstücke
Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	41.364.100,30	0,00	0,00	41.364.100,30
Bauten
Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	200.835.899,70	0,00	0,00	200.835.899,70
Grundstücke und Bauten gesamt Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	242.200.000,00	0,00	0,00	242.200.000,00

	Abschreibungen
	01.01.2021	Zugänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
Grundstücke und Bauten
Grundstücke
Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	0,00	0,00	0,00
Bauten
Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	14.361.568,21	6.025.076,99	20.386.645,20
Grundstücke und Bauten gesamt Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	14.361.568,21	6.025.076,99	20.386.645,20

	Buchwerte
	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
Sachanlagen
Grundstücke und Bauten
Grundstücke
Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	41.364.100,30	41.364.100,30
Bauten
Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	180.449.254,50	186.474.331,49
Grundstücke und Bauten gesamt Düsseldorf, Friedrichstraße 62-80	221.813.354,80	227.838.431,79

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

A. Grundlage des Unternehmens

I. Geschäftsmodell

Unternehmenszweck der Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH (DOMUS) ist das Halten eines Bürokomplexes in der Friedrichstraße 62-80 in Düsseldorf.

Der Bürokomplex besteht aus sechs Gebäuden in moderner Ausstattung. Die Gebäude weisen unterschiedliche Herstellungsdaten zwischen 1940 und 1997 auf, wobei drei der Gebäude erst 1997 fertiggestellt wurden. 2014 erfolgte eine umfassende Modernisierung. Die Mietfläche umfasst 37.716 m ² , 154 Tiefgaragen- und 21 Außenparkplätze. Die Grundstücksfläche beträgt 9.703 m ².

Derzeit ist der gesamte Komplex an das Land Nordrhein-Westfalen vermietet. Die Restlaufzeit des anteilig preisgesicherten Mietvertrags beträgt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 202113 Jahre. Nach Einschätzung des Immobiliensachverständigen eignet sich die Immobilie sowohl als Single- als auch als Multi-Tennant-Objekt und ist daher in der Vermarktbarkeit nicht eingeschränkt.

Mit der Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH wurde ein Asset Management Vertrag abgeschlossen, der sämtliche Leistungen um die Verwaltung der Immobilie und der Gesellschaft umfasst. Die DOMUS beschäftigt keine Mitarbeiter.

B. Wirtschaftsbericht

I. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Geschäftsentwicklung

Nachdem sich die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte 2020 zunächst erholt hat, führte die Corona-Krise im 1. Quartal 2021 mit -1,7 Prozent (jeweils zum Vorquartal) zu einem erneuten Rückgang. Getrieben durch höhere private und staatliche Konsumausgaben kam es im 2. Quartal 2021 in Deutschland mit 2,2 Prozent und im 3. Quartal 2021 mit 1,7 Prozent zu einer wiederholten Aufholjagd. Trotz der andauernden Pandemiesituation und der zunehmenden Liefer- und Materialengpässen ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2021 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 2,7 Prozent höher als im Vorjahr. Dies bestätigt die Prognose des Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung mit einem Wirtschaftswachstum von ebenfalls 2,7 Prozent. Die Bundesbank und das ifo Institut rechnen mit einem Anstieg von 2,5 Prozent, die Bundesregierung prognostiziert ein Wachstum der Wirtschaftsleistung von 2,6 Prozent. Nach dem Einbruch der Wirtschaftsleistung im Pandemiejahr 2020 hat die Wirtschaft eine deutliche Erholung verspürt, konnte das Vorkrisenniveau jedoch nicht erreichen. Laut den vorläufigen Berechnungen liegt das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2021 weiterhin rd. 2,0 Prozent unter dem Niveau des Jahres 2019.

Entgegen der unterdurchschnittlichen Entwicklung des Vorjahres, ist im Jahr 2021 ein deutlicher Anstieg des harmonisierten Verbraucherpreisindex im Euroraum zu beobachten. So haben sich in Deutschland die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt 2021 um 3,1 Prozent gegenüber 2020 erhöht. Ausschlaggebend waren vor allem die hohen monatlichen Inflationsraten im 2. Halbjahr 2021. So zog die Inflation zum Jahresende im Dezember 2021 um 5,3 Prozent an. Das war der höchste Anstieg seit 1993. Treiber dieser Entwicklung sind zum einen temporäre Effekte wie die Rückkehr des alten Mehrwertsteuersatzes und das Zusammenspiel von Angebotsengpässen und Nachholeffekten im Konsumverhalten. Aber auch langfristige Trends wie die Deglobalisierung, die Dekarbonisierung und der demografische Wandel sorgen für erhöhte Herstellungs-, Klimaschutz- und Lohnkosten und somit zu einer hohen Teuerungsrate. Für das Jahresende 2021 zeichnete sich eine Mischung aus stagnierender Konjunktur und steigender Inflation ab, eine so genannte Stagflation. Insgesamt erhöhen hohe Inflationsraten langfristig das Risiko einer Anpassung des Leitzinses und können durch eine Teuerung der Finanzierungskosten zu einer gesteigerten Zinssensitivität auf dem Immobilienmarkt führen.

Der Einfluss auf die gesamtwirtschaftliche Lage aus dem Überfall Russlands auf das Nachbarland Ukraine ist zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht in vollem Umfang abschätzbar. Die beschriebene Stagflation könnte durch die Sanktionsmaßnahmen der westlichen Welt gegenüber Russland noch verstärkt werden. Als Folge der beschlossenen Sanktionen zeichnen sich bereits jetzt schon steigende Energiekosten sowie eine zunehmende Volatilität der Finanzmärkte ab. In welchem Ausmaß der Immobilienmarkt von diesen Faktoren beeinflusst werden wird, bleibt noch abzuwarten.

Anhaltend niedrige Finanzierungsbedingungen, fehlende Alternativinvestments und Verschiebungen im Anlageportfolio von Investoren hin zu Immobilien haben trotz Corona-Pandemie 2021 zu einem Investmentjahr der Superlative geführt. Nach den führenden Maklerhäusern lag das Transaktionsvolumen im Jahr 2021 zwischen € 111 Mrd. und € 115 Mrd. und wurde maßgeblich durch die zweite Jahreshälfte geprägt. Demnach wurde im 3. und 4. Quartal 2021 rd. 70 Prozent des gewerblichen Umsatzes erzielt, Wohntranskationen konnten im letzten Quartal mehr als 50 Prozent des Jahresergebnisses erwirtschaften. Im Vergleich zum Vorjahr konnte das Investmentvolumen um 36 Prozent gesteigert werden, wobei etwa € 50 Mrd. auf Wohnimmobilien und mehr als € 60 Mrd. auf gewerbliche Transaktionen entfielen.

Die Folgen der Corona-Krise auf dem Arbeitsmarkt und damit mittelbar auf die Büronachfrage sind zwar noch sichtbar, aber die Folgen werden kleiner. Der Arbeitsmarkt in Deutschland bewegte sich 2021 auf einem Erholungskurs, der im Zuge der Lockerungen im Frühsommer deutlich an Dynamik gewann. Die Beschäftigung liegt inzwischen wieder über Vorkrisenniveau. So hat die Zahl der Erwerbstätigen nach ersten Hochrechnungen des Statistischen Bundesamtes im Dezember 2021 saisonbereinigt um 52.000 zugenommen, nach einer Zunahme um 60.000 im November und 47.000 im Oktober 2021. Die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung ist nach der Hochrechnung der Bundesagentur für Arbeit von Oktober auf November 2021 um 79.000 auf 34,45 Millionen Beschäftigte gestiegen. Damit wurde der Vorjahreswert um 552.000 Beschäftigte überschritten. Im Vorjahresvergleich wurden in fast allen Branchen Anstiege ausgewiesen, wobei die absolut größten Zuwächse bei qualifizierten Dienstleistungen, im Bereich Information und Kommunikation sowie im Gesundheitswesen registriert wurden. Die deutschen Unternehmen werden wieder aktiver bei der Mitarbeitersuche, was sich u.a. am Anstieg des BA-Stellenindex, der auf konkreten Stellengesuchen der Unternehmen beruht, ablesen lässt. Im Vergleich zum Dezember 2020, als die Wirtschaft vom zweiten Lockdown betroffen war, lag der Stellenindex im Dezember 2021 33 Punkte im Plus und übertraf damit sogar um 18 Punkte den Wert vom März 2020, dem letzten Berichtsmonat, bevor die Auswirkungen der Pandemiemaßnahmen auf dem Arbeitsmarkt sichtbar wurden.

Parallel zur Erholung auf dem Arbeitsmarkt hat auch die Nachfrage nach Büroflächen seit dem vergangenen Sommer wieder deutlich zugenommen und erreicht mittlerweile fast wieder das Normalniveau vor der Pandemie. Die Büroflächenumsätze in den Top 7-Standorten sind 2021 gegenüber dem Vorjahr um 23,3 Prozent gestiegen. Aufgrund der deutlich geringeren Nachfrage in 2020 sowie Anfang 2021 ist der Leerstand allerdings bedingt durch die Pandemie und die Lockdowns um 80 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr auf 4,5 Prozent gestiegen. Aber die Zahlen blieben unter den allgemeinen Markterwartungen zurück und sie liegen trotz leichtem Anstieg in Berlin, Hamburg, Köln und München noch unter der Fluktuationsreserve. Ebenso hat die anziehende Nachfrage der letzten Monate dafür gesorgt, dass sich die Leerstandsquote im vierten Quartal 2021 nicht weiter erhöht hat.

Ungeachtet der Bremseffekte im ersten Halbjahr 2021 zogen die Spitzenmieten in den Top 7 im Jahresvergleich um insg. 1,6 Prozent an. Dies basiert auf Mietanstiegen in allen Hochburgen außer in Düsseldorf und Stuttgart, wo die Spitzenmieten konstant blieben. An der Spitze stehen weiterhin Frankfurt und München mit € 42,50 und € 42,00. Infolge steigender Baukosten und zunehmender qualitativer Anforderungen der Nutzer werden auch weiterhin steigende Mieten erwartet. Insgesamt zeigten sich die Mieter 2021 zunehmend qualitätsbewusst. So lag der Anteil der Vermietungen in sogenannten A-Flächen insgesamt bei rund 65 Prozent. In den Top-Lagen und bei Büroimmobilien mit hohem Ausstattungsstandard zeigte sich weiterhin eine Angebotsknappheit. Die Polarisierung zwischen den top, modern, nachhaltig und flexibel ausgestatteten Büroflächen und den Flächen, die diese Anforderungen nicht erfüllen, wird voraussichtlich auch im Kontext der EU-Taxonomie weiter zunehmen.

Zusätzlich zum konjunkturellen Effekt hat die Corona-Krise die Flexibilisierung der Arbeitswelt weiter beschleunigt. In den vergangenen 30 Jahren lag der Anteil der Beschäftigten im Homeoffice nicht höher als 10-12 Prozent. Die steigenden Corona-Zahlen haben seit November wieder mehr Beschäftigte ins Homeoffice zurückgebracht. Im Dezember arbeiteten dort zeitweise 27,9 Prozent der Beschäftigten, im August waren es 23,8 Prozent. Am Höchststand im März 2021 waren es 31,7 Prozent. Auch wenn mobiles und multilokales Arbeiten durch die Corona-Krise und den damit verbundenen Shutdown zweifellos an Bedeutung gewinnen wird, wird dies allerdings nicht zu einem Einbruch der Büroflächennachfrage führen. Denn die Grenzen des Homeoffice bleiben bestehen. Eine lückenlose Wissensweitergabe, Datensicherheit, Isolation, die von jungen Generationen wieder stärker gewünschte Trennung von Arbeit und Freizeit sowie fehlende Arbeitszimmer mit ergonomisch gut ausgestatteten Arbeitsplätzen sind einige der weiterhin wesentlichen Herausforderungen und Hemmnisse.

Nach anfänglichen Unsicherheiten hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass das Büro seinen Platz als zentraler Ort der Arbeit behalten wird, steigende Neuvermietungszahlen belegen diesen Trend. Zeitgemäße Büroobjekte lassen sich weiterhin gut vermieten und sind ungebrochen interessant für Anleger. Die Netto-Spitzen-Anfangsren- diten sind entsprechend auch 2021 in den Top 7-Städten um weitere 17 Basispunkte gesunken und liegen nun bei 2,64 Prozent. Die niedrigste Rendite verzeichnet Berlin (2,50 Prozent), gefolgt von Köln (2,55 Prozent) und Hamburg (2,60 Prozent).

Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurden 2021 326.000 m ² umgesetzt. Dieses Vermietungsergebnis liegt zwar um 8% über dem Corona geprägten Vorjahr, aber 20% unter dem fünfjährigen Durchschnittswert. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 6,8% auf 7,8%. Bei einem Anstieg der Durchschnittsmieten um rund 5% auf EUR 16,40/m ² /Monat blieben die Spitzenmieten im Jahr 2021 stabil auf einem Niveau in Höhe von EUR 28,50/m ² /Monat. Es besteht eine gute Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Top-Lagen, so dass für 2022 mit einem Anstieg der Spitzenmieten auf EUR 30,00/m ² /Monat gerechnet wird. ¹

II. Geschäftsverlauf

1. Ertragslage

Die DOMUS hat im abgelaufenen Geschäftsjahr Vermietungsumsätze in Höhe von TEUR 12.977 erzielen können, die um TEUR 54 unter denen des Vorjahres liegen.

Der Materialaufwand aus Aufwendungen für bezogene Leistungen liegt mit TEUR 2.736 rund TEUR 542 bzw. 24,7 % über dem des Vorjahres. Ursächlich dafür sind im Wesentlichen im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 385 angestiegene Stromkosten in Höhe von TEUR 790 (i.Vj. TEUR 405) und um TEUR 154 angestiegene Heizkosten in Höhe von TEUR 461 (i. Vj. TEUR 308).

Die Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen liegen mit TEUR 6.025 auf dem Vorjahresniveau.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Instandhaltungsaufwendungen der Immobilie in Höhe von TEUR 2.425, Verwaltungsvergütungen in Höhe von TEUR 1.032 sowie übrige Aufwendungen in Höhe von TEUR 945 enthalten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 180 auf TEUR 4.402 gesunken.

Aus der anteiligen Fremdfinanzierung sind im Geschäftsjahr 2021 Zinsaufwendungen von TEUR 5.691 (i. Vj. TEUR 5.815) entstanden.

Im Ergebnis hat die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, die infolge des Unterschieds zwischen dem Wertansatz der Immobilie in der Handelsbilanz und der Steuerbilanz der Gesellschaft einen Aufwand für latente Steuern von TEUR 10.653 (i. Vj. TEUR 0) enthalten, einen Jahresfehlbetrag von TEUR 16.200 nach einem Jahresfehlbetrag im Vorjahr von TEUR 5.474 erzielt.

2. Finanzlage

Das Eigenkapital der Gesellschaft wurde aufgrund der ergebnisneutralen Verrechnung des negativen übernommenen Vermögens aus dem Down-Stream-Merger im Jahr 2019 vollständig aufgebraucht, so dass die DOMUS zum 31. Dezember 2021 unter Berücksichtigung der in den Jahren 2020 und 2021 erzielten Fehlbeträge und im Jahr 2021 erfolgten Einzahlungen in die Kapitalrücklage einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 20.161 (i. Vj. TEUR 5.261) ausweist.

¹ JLL Office Market Profile Düsseldorf Q4 2021, Januar 2022

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt nahezu ausschließlich über Fremdkapital.

Es bestehen grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 145.600, die mit einem fixen Zinssatz in Höhe von 1,218 % verzinst und zum 15.12.2024 endfällig werden.

Darüber hinaus haben die Gesellschafter nachrangige Darlehen gewährt, die zum Stichtag in Höhe von TEUR 87.181 bestehen. Diese Gesellschafterdarlehen weisen eine Laufzeit bis zum 31. August 2024 und eine fixe Verzinsung von 4,5 % auf und sind der Gesellschaft im Rahmen des Down-Stream-Mergers der Muttergesellschaften auf die DOMUS zugegangen.

Die liquiden Mittel betragen zum Stichtag 31. Dezember 2021 TEUR 2.407 (i. Vj. TEUR 4.230). Die liquiden Mittel waren stets ausreichend, um sämtlichen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

3. Vermögenslage

Wesentlicher Vermögensgegenstand zum Bilanzstichtag ist der Immobilienkomplex mit einem Buchwert in Höhe von TEUR 221.813 bzw. 88,9% der Bilanzsumme (i. Vj. TEUR 227.838 bzw. 94,1% der Bilanzsumme).

Daneben werden im Wesentlichen unfertige Leistungen infolge verauslagter umlagefähiger Betriebskosten von TEUR 4.928 (i. Vj. TEUR 4.524) sowie Guthaben bei Kreditinstituten von TEUR 2.407 (i. Vj. TEUR 4.230) ausgewiesen.

Die Passivseite ist von den unter der Finanzlage dargestellten Bank- und Gesellschafterdarlehen von TEUR 232.781 (i. Vj. TEUR 235.033) geprägt.

Ferner bestehen Steuerrückstellungen von TEUR 42 (i. Vj. TEUR 180). Zusätzlich werden im Geschäftsjahr 2021 erstmals zu bildenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 10.653 auf den Unterschied zwischen dem Wertansatz der Immobilie in der Handelsbilanz und der Steuerbilanz der Gesellschaft bilanziert.

4. Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf

Das abgelaufene Geschäftsjahr hat sich wie von der Geschäftsführung erwartet entwickelt.

Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2021 bei einem durch die erstmalige Bildung passiver latenter Steuern geprägten Jahresfehlbetrag als maßgeblicher finanzieller Leistungsindikator in Höhe von TEUR 16.220 einen Bilanzverlust in Höhe von TEUR 23.071 aus. Dieser Bilanzverlust ist durch die nachrangigen Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 87.181 in voller Höhe abgedeckt.

C. Chancen- und Risikobericht

Volatile Finanzmärkte sowie die aktuell noch robuste Wertentwicklung von Immobilieninvestitionen scheinen zumindest mittelfristig dafür zu sorgen, dass Immobilien ein sicherer Hafen für Geldanlagen bleiben. Die negativen Auswirkungen aus der Pandemie COVID-19 als ein mittleres Risiko für die Gesellschaft nehmen ab bzw. sind stellenweise bereits durch Nachholeffekte überkompensiert worden. Während die Börsen seit der Ukraine-Krise einem klaren Abwärtstrend folgen, erscheint der Immobilienmarkt weiterhin wertstabil. Dennoch zeichnen sich auch hier immer mehr Risiken ab, die sehr genau überwacht werden müssen. Diskussionen bezüglich Überbewertungen und Blasenbildung als ein geringes Risiko für die Gesellschaft nehmen zu, obgleich hierbei selten detailliert unterschieden wird nach Einzellagen, Nutzungsarten und Nachhaltigkeitsrisiken. Eine Preis- und Wertstabilität wird wie im Vorjahr bei risikoärmeren Branchen und Nutzungsarten erwartet, die von Pandemie oder anderen Krisen gering beeinflusst werden. Büro- und Handelsimmobilien bleiben attraktiv, sofern die jeweiligen Branchen nicht durch Pandemie oder Ukraine-Krise beeinflusst werden. Weiterhin kann es gerade im gewerblichen Bereich höhere Nachhaltigkeitsanforderungen geben, so dass hier auch der individuell technische Gebäudezustand Berücksichtigung finden muss. Die zukünftige Entwicklung bietet insoweit sowohl Chancen als auch Risiken im Hinblick auf die Wertentwicklung der Immobilie. Aufgrund des langfristig vereinbarten Mietvertrags mit dem Land Nordrhein- Westfalen sind über die Planungsrechnung hinausgehende Ertragschancen derzeit nicht erkennbar.

Die Gesellschaft ist in das Risikomanagementsystem der Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (QIK) eingebunden, welche die zentrale Steuerung gemäß dem Asset Management Vertrag übernimmt. Die Risikomanagementprozesse der QIK erstrecken sich über den gesamten Lebenszyklus der Gesellschaft. Im Risikomanagement werden Risiken identifiziert, quantifiziert und aktiv gesteuert. Die QIK hat für die Gesellschaft folgende Risiken definiert, die regelmäßig überprüft werden:

Adressenausfall- und Liquiditätsrisiken

Die Gesellschaft kann zahlungsunfähig werden, wenn z. B. Vertragspartner, gegen die die Gesellschaft Ansprüche hat, ausfallen und vorhandene liquide Mittel oder Refinanzierungsmöglichkeiten nicht ausreichen, um fällige Zahlungsverpflichtungen der Gesellschaft zu erfüllen. Dies kann grundsätzlich zum Verlust der Einlage der Gesellschafter führen. Die Liquiditätsausstattung der Gesellschaft ist derzeit ausreichend, um den Fortbestand der Gesellschaft zu gewährleisten. Zudem indizieren die laufenden Marktbewertungen der Immobilie einen über den Bilanzansatz hinausgehenden Verkehrswert und damit ein geringes insolvenzrechtliches Überschuldungsrisiko.

Die Immobilie ist langfristig an das Land Nordrhein-Westfalen vermietet. Wesentliche Risiken hinsichtlich der Miethöhe und eines potenziellen Mieterausfalls sind daher nicht ersichtlich.

Marktpreisrisiken

Grundsätzlich besteht das Risiko eines Wertverlustes durch nachteilige Veränderungen im Bereich der Erträge oder Kosten einer Immobilie. Hier können niedrigere oder ausbleibende Mietzahlungen (Mietänderungsrisiko), höhere Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- oder Erwerbskosten (Kostenrisiko) und/oder Abweichung durch den vom Sachverständigen ermittelten Marktpreis (Preisabweichungsrisiko) entstehen und einen negativen Effekt auf den Immobilienwert haben.

Externe Effekte wie die Veränderung von Bodenrichtwerten und Liegenschaftszinssätzen können sich auf die Höhe des Marktwertes der Immobilie auswirken.

Da die Gesellschaft ausschließlich eine in Deutschland befindliche Immobilie verwaltet, drohen keine Devisenkurs- Risiken. Fremdwährungspositionen werden weder gehalten noch existieren entsprechende Planung. Das Zinsänderungsrisiko wird vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation und der bis 2024 laufenden Festzinsfinanzierungen als gering eingestuft.

Operationelle Risiken

Das operationelle Risiko beschreibt die Gefahr von Verlusten, die durch das Versagen oder Fehlverhalten von Systemen, Prozessen oder Menschen oder durch externe Einflüsse entstehen. Auf Ebene der Gesellschaft existieren im Sinne der operationellen Risiken nur die externen Einflüsse. Hierunter versteht die QIK Schäden, die durch Katastrophen, Abhängigkeiten von Lieferanten und Dienstleistern, politische Einflüsse oder externe Kriminalität entstehen und nur durch Fremdverschulden herbeigeführt werden können. Die QIK hat ein Instrumentarium zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung dieser Risiken implementiert.

Zusammenfassend sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar.

D. Prognosebericht

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

Der Krieg in der Ukraine führt zu hohen Rohstoffpreisen, neuen Lieferengpässen und schwindenden Absatzmöglichkeiten in einer Phase, in der die dämpfenden Einflüsse der Pandemie nachlassen und eine kräftige Erholung der Wirtschaft erwartet wurde. Auch wenn starke Auftriebskräfte in Form einer aufgestauten Kaufkraft der privaten Haushalte und Auftragspolstern der Industrie die Schockwellen des Ukraine-Kriegs abfedern, wird sich die Erholung der deutschen Wirtschaft in spürbar langsamerem Tempo fortsetzen, als im Winter erwartet. Das Institut für Weltwirtschaft rechnet für 2022 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 2,1% bei einer Inflationsrate von 5,8%. Wesentliche Auswirkungen infolge des Kriegs in der Ukraine auf die Gesellschaft sind derzeit nicht erkennbar.

2. Büromarkt

Der ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) geht in seinem Frühjahrsgutachten von einer zunehmenden Dynamik auf dem Büroimmobilienmarkt aus. Dabei erwartet der ZIA trotz der Diskussion um eine verstärkte Home-Office-Nutzung eine steigende Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen, die einem infolge der Fertigstellung von Neubauprojekten ebenfalls steigendem Angebot gegenüberstehen wird. Ein Anstieg der Leerstandquoten wird hingegen nicht erwartet.

Auf Seiten institutioneller Anleger wird in dem Gutachten des ZIA vor dem Hintergrund volatiler Aktienmärkte, geringer oder negativer Verzinsungen von vermeintlich risikoarmen Alternativanlagen und niedriger Darlehenszinsen auch weiterhin von einer hohen Nachfrage nach Büroimmobilien ausgegangen. Insbesondere Immobilien mit langfristig gesichertem Cashflow mit sehr bonitätsstarken Mietern und geringer Ausfallwahrscheinlichkeit werden weiterhin auf eine sehr hohe Nachfrage treffen, auch wenn im Einzelfall mit Preiskorrekturen bei Objekten mit Lage- und Objektdefiziten insbesondere im Hinblick auf die ESG-Taxonomie zu rechnen ist.

Dieser bundesweite Trend wird auch in den Marktberichten für den Düsseldorfer Büromarkt durch die CBRE GmbH und Jones Lang LaSalle SE bestätigt. Beide erwarten eine starke Nachfrage nach Immobilien in Top-Lagen und einen zunehmenden Fokus auf die Einhaltung von ESG-Kriterien. Hinsichtlich der Spitzenmieten wird 2022 ein Anstieg von derzeit EUR 28,50 pro m ² auf EUR 30,00 pro m ² erwartet. Verkehrswertminderungen hinsichtlich der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilie werden insoweit nicht erwartet.

Vor diesem Hintergrund erwarten wir für das Geschäftsjahr 2022 stabile, auf dem Niveau des Vorjahres liegende Umsatzerlöse sowie einen Jahresfehlbetrag in einer Größenordnung zwischen TEUR 5.000 und TEUR 6.000.

Hamburg, 24. Mai 2022

Domus Equities Grundstücksverwaltungs GmbH

Die Geschäftsführung