DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH

Grasbrunn (vormals: München)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

A. Gegenstand des Unternehmens

Die DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH ist im Immobilienbereich tätig. Gegenstand des Unternehmens sind der Erwerb, die Verwaltung und die Entwicklung von Grundstücken und Projekten, insbesondere in Wallersdorf, sowie die damit in Zusammenhang stehenden Geschäfte, die den Zweck der Gesellschaft zu fördern geeignet sind.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft verzeichnete einen Einbruch des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Jahr 2020 von 5,0 % nach einem Wachstum von 0,6 % in 2019 und 1,3 % in 2018. Die in unterschiedlicher Intensität bereits im zweiten Quartal 2020 erwartete und frühzeitig prognostizierte starke wirtschaftliche Abschwächung ergab sich durch die Folgen der sich zu Jahresbeginn weltweit ausbreitenden Coronavirus Pandemie (Covid-19). Die seitdem in Reaktion zum steigenden oder sich abschwächenden Infektionsgeschehen getroffenen verschärften oder angepassten hoheitlichen Maßnahmen der Kontakteinschränkung und der Auflagen für die wirtschaftliche Tätigkeit haben nach wie vor erhebliche Auswirkungen auf das wirtschaftliche Leben und den Zustand der Wirtschaft. Von der weltweiten Ausbreitung des hoch ansteckenden Virus sind fast alle Länder, wenn auch graduell unterschiedlich, betroffen. Die Regierungen aller stärker betroffenen Länder haben daher ebenfalls Maßnahmen getroffen.

So gingen für das Gesamtjahr 2020 die privaten Konsumausgaben mit preisbereinigt 6,0 % so stark wie nie zurück (Vorjahr: Anstieg um 1,6 %). Besonders stark brachen die Konsumausgaben für Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen sowie für Freizeit-, Veranstaltungs- und Kulturdienstleistungen ein. Im Gegensatz dazu wirkten die Konsumausgaben des Staates mit einem preisbereinigten Anstieg von 3,4 % (Vorjahr: 2,7 %) in der Corona Krise stabilisierend, wozu unter anderem die Beschaffung von Schutzausrüstungen und Krankenhausleistungen beitrug. Stützend wirkten auch die Bauinvestitionen, die um 1,5 % (Vorjahr: 3,8 %) höher waren als im Vorjahr. In Ausrüstungen (Maschinen, Geräte sowie Fahrzeuge) wurde dagegen preisbereinigt 12,5 % weniger (Vorjahr: 0,5 % mehr) investiert als im Vorjahr. Die inländische Verwendung zusammen hat damit deutlich mit minus 4,1 Prozentpunkten zum Rückgang des Bruttoinlandsprodukts beigetragen.

Die preisbereinigten Exporte von Waren und Dienstleistungen gingen in 2020 verglichen zum Vorjahr um 9,9 % (Vorjahr: Anstieg um 1,0 %) zurück. Die Importe verringerten sich im gleichen Zeitraum nicht ganz so stark um 8,6 % (Vorjahr: Anstieg um 2,6 %). Der negative Effekt auf die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts betrug 1,1 % (Vorjahr: 0,6 %).

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahr 2020 im Jahresdurchschnitt von 44,8 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Mit dem Rückgang von 1,1 % gegenüber dem Vorjahr endete damit der zuvor über 14 Jahre anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit. Besonders betroffen waren insbesondere geringfügig Beschäftigte sowie Selbstständige, während die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten weitgehend stabil blieb. Vor allem die erweiterten Regelungen zur Kurzarbeit haben einen höheren Abbau von Arbeitsplätzen verhindert.

Die Inflationsrate stieg mit einer mittleren Jahresinflation für 2020 von 0,5 % (Vorjahr: 1,4 %) an. Ein Grund für die niedrigere Jahresteuerungsrate war die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze in der zweiten Jahreshälfte. Während sich Energieprodukte um etwa 4,8 % und Waren um 0,4 % verbilligten, verteuerten sich Nahrungsmittel um 2,4 % und Dienstleistungen um 1,3 %.

Der Bereich der Finanzierungskosten wird nach wie vor durch das historisch tiefe Niedrigzinsumfeld geprägt. Der EZB Leitzins blieb weiterhin bei der Null-Prozent-Marke. Der demgegenüber in Referenz stehende US Leitzins wurde im März 2020 durch die US Notenbank auf eine Zielgröße von 0,00 bis 0,25 % abgesenkt.

Die im Laufe des vergangenen Jahres erfolgten Prognosen der künftigen Konjunkturentwicklung für Deutschland wurden wiederholt aufgrund der geänderten Rahmendaten in Abhängigkeit vom Infektionsgeschehen und den dann angepassten Maßnahmen revidiert. Die letzte Verlautbarung der Bundesregierung von Ende Januar 2021 geht von einer noch deutlichen Beeinträchtigung der Wirtschaftsleistung im ersten Quartal 2021 aus und prognostizierte ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts für 2021 von 3,0 %. Danach wird eine Wirtschaftsleistung wie vor der Krise erst Mitte 2022 erreicht werden. Die bereits im Dezember 2020 revidierte Prognose der Bundesbank nennt für 2021 ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 3,0 % und für 2022 von 4,5 %. Die seit Herbst 2020 verlautbarten Prognosen von Wirtschaftsforschungsinstituten sehen demgegenüber ein höheres Wachstum für 2021, mehrheitlich in der Bandbreite von 3,1 bis 4,2 %. Die erwartete Entwicklung begründet sich im Wesentlichen durch Nachholeffekte, insbesondere im Bereich des privaten Konsums, sowie durch eine Erholung der weltweiten Konjunkturentwicklung verbunden mit höheren Ausfuhrleistungen.

Die deutsche Immobilienwirtschaft zeigte sich in 2020 gegenüber der beeinträchtigten allgemeinen Wirtschaftsentwicklung relativ robust. Die Auftragsbestände in der Baubranche waren unverändert hoch, Nachfragerückgänge wurden kaum verzeichnet und Bauvorhaben konnten trotz der vorgegebenen Auflagen fortgeführt werden. Durch Digitalisierung, Homeoffice und Online-Handel dürfte sich der zukünftige Bedarf für Büro- und Einzelhandelsflächen zwar abschwächen, demgegenüber wird sich jedoch der Bereich des Wohnens eher verstärken.

Das für die Gesellschaft wichtige Segment der Logistikimmobilien entwickelte sich mit unverändert guten Aussichten. Logistikimmobilien stehen in besonderem Maße in Abhängigkeit zu ihrer Verkehrsanbindung und Infrastruktur. So zählt Deutschland aufgrund seiner Standortvorteile nach wie vor zu den weltweit führenden Top-Logistikstandorten. Die Logistikbranche selbst weist seit Jahren überdurchschnittliche Steigerungsraten aus. Der Online-Handel ist bei weitem nicht mehr der einzige Treiber in der Logistik, auch wenn der Bedarf an entsprechenden Immobilien in den verschiedenen Stufen der Logistikkette stark ausgeprägt ist. Vielmehr wird sich vor dem Hintergrund von Industrie 4.0 und der damit einhergehenden Logistik 4.0 die gegenseitige Abhängigkeit bzw. die Verkettung von Industrie und Logistik weiter verstärken. Seit Jahren sind ein Anstieg der Entwicklung und des Neubaus von Logistikflächen zu verzeichnen, der allerdings durch den zunehmenden Mangel an geeigneten Grundstücken gedämpft wird. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist weiterhin hoch und hat sich während der Krise sogar noch verstärkt.

Die von der Gesellschaft mit einem Logistikzentrum entwickelte Immobilie ist an ein führendes deutsches Automobilunternehmen langfristig vermietet. Auch der Bereich der Automobilindustrie konnte sich dem wirtschaftlichen Einbruch in 2020 nach Beginn der Coronavirus Krise nicht entziehen. So verzeichneten die Hersteller von Kraftwagen und Kraftwagenteilen gegenüber dem Vorjahr einen Produktionsrückgang im Gesamtjahr 2020 von etwa 25 %. Die größten Rückgänge in der Automobilindustrie ergaben sich zu Beginn der Krise mit einem massiven Nachfrageinbruch im April sowie Mai mit rund 84 % und 53 % gegenüber den jeweiligen Vorjahresmonaten. Nach schrittweiser Wiederbelebung der Nachfrage im weiteren Verlauf des Jahres lag der Rückstand gegenüber dem Vorjahreszeitraum im Dezember 2020 nur noch bei minus 1 %. Der Umsatz der in Deutschland in der Herstellung von Kraftwagen und Kraftwagenteilen tätigen Industriebetriebe lag im Jahr 2020 preis- und kalenderbereinigt um rund 18 % unter dem Vorjahresniveau. Diese allgemeine Entwicklung zeigte sich für einzelne Unternehmen der Branche jedoch unterschiedlich. Abweichende Firmenkonjunkturen ergaben sich unter anderem aufgrund der Marke des Herstellers und seines Produktportfolios, der Tätigkeit auf ausländischen Märkten oder dem Angebot von Fahrzeugen mit neuen Antriebstechniken. So hätten nach einer bekannt gewordenen aktuellen Studie des Beratungsunternehmens EY die führenden deutschen Automobilunternehmen mit Volkswagen, Daimler und BMW die weltweite Krise der Automobilindustrie in 2020 auch dank ihres Chinageschäftes deutlich besser bewältigt als große Hersteller anderer Nationen. Mit Blick auf die nationalen Verhältnisse und die sich bessernden Zulassungszahlen gegen Jahresende rechnete der Verband der Automobilindustrie (VDA) im Januar 2021 mit einem Wachstum des deutschen Automarktes in 2021 von rund 8 %, allerdings ausgehend von dem abgesenkten Niveau des Jahres 2020. Die in dem von der Gesellschaft vermieteten Objekt untergebrachte Ersatzteilversorgung und Logistik ist demgegenüber von den aktuellen Schwankungen des Neuwagengeschäftes der Automobilindustrie weniger betroffen.

II. Grundlagen der Geschäftstätigkeit

Die Gesellschaft hat am Standort in Wallersdorf mit unmittelbarer Verkehrsanbindung an das Bundesfernwegenetz auf einer Grundstücksfläche von rund qm 397.000 ein Logistikzentrum errichtet. Das Investitionsvorhaben wurde, beginnend 2015, im ersten Quartal 2017 abgeschlossen und der Nutzung übergeben. Wesentlicher Bestandteil des Investitionsvorhabens waren die Errichtung eines Lagerneubaus, eines Verteilzentrums und von Kalthallen mit einer Nutzfläche von rund qm 221.000 und die Schaffung weiterer Funktionsgebäude und -flächen sowie Infrastrukturmaßnahmen auf einer Fläche von rund qm 114.000 für Außenlager, Möglichkeiten der Containerverladung und Verkehrs- und Fahrwege. Das Logistikzentrum ist langfristig an ein führendes deutsches Automobilunternehmen vermietet. Die Tätigkeit und der Geschäftsverlauf der Gesellschaft werden dadurch bestimmt und in hohem Maße durch die Kompetenz und Erfahrung in der Entwicklung und Verwaltung von Immobilienbeständen im Verbund der Doblinger Unternehmensgruppe getragen.

Unser Augenmerk gilt der laufenden, angemessenen Betreuung und Verwaltung dieses entwickelten Immobilienbestandes, dessen Werterhaltung und Wertverbesserung sowie der intensiven Betreuung des Nutzers und Mieters der Immobilie.

III. Lage

1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres ergeben sich unverändert aus der Vermietung der Immobilie. Aufgrund des vertraglich vereinbarten und langfristigen Mietverhältnisses zeigen sich die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres mit TEUR 14.253 in gleicher Größenordnung zum Vorjahr mit TEUR 14.241.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind mit TEUR 223 (Vorjahr: TEUR 188) untergeordnet für die Ertragslage der Gesellschaft und betreffen wie im Vorjahr überwiegend Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Erträge aus Versicherungserstattungen.

Die im Materialaufwand ausgewiesenen Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten für die vermietete Liegenschaft von TEUR 1.589 (Vorjahr: TEUR 1.734).

Die planmäßigen Abschreibungen zeigen sich mit TEUR 3.756 aufgrund der im Geschäftsjahr erfolgten Aktivierung nachlaufender Baukosten etwas höher gegenüber dem Vorjahr (TEUR 3.653). Die Abschreibungsbeträge ergeben sich aus den Investitionen in Gebäude, in Außenanlagen und für Infrastrukturmaßnahmen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen ergeben sich im Geschäftsjahr im Wesentlichen aus laufenden Kosten der Organisation und für Verwaltungskostenumlagen aus empfangenen Dienstleistungen, für Rechts- und Beratungskosten sowie für Versicherungen über insgesamt TEUR 52 (Vorjahr: TEUR 36). Im Vorjahr enthalten war des Weiteren ein Betrag von TEUR 300 aus Bearbeitungsentgelten für die dann zu Beginn des dritten Quartals 2019 erfolgte langfristige Finanzierung der Investition durch ein Kreditinstitut.

Das Finanzergebnis (Zinserträge und -aufwendungen) wird nahezu ausschließlich durch die Zinsaufwendungen bestimmt. Im Oktober 2019 erfolgte die planmäßige Um- und Neufinanzierung der Gesellschaft durch die Aufnahme langfristiger Finanzmittel von EUR 120 Mio. durch ein Kreditinstitut und die Rückführung der bis dahin durch die Gesellschafterin erfolgten Finanzierung der Investitionen. Die aufgenommenen Tilgungsdarlehen haben eine Laufzeit bis November 2028. Die mit der Umfinanzierung verbundenen Zinsaufwendungen gegenüber Kreditinstituten betrugen im Geschäftsjahr 2020 TEUR 2.037 und im Zeitraum Oktober bis Dezember 2019 TEUR 419. Die noch im Vorjahr mit TEUR 482 gegebenen Zinsaufwendungen gegenüber der Gesellschafterin waren daher im Geschäftsjahr 2020 nicht mehr zu verzeichnen.

Das EBITDA (Jahresergebnis vor Ertragsteuern, Fremdkapitalzinsen und Abschreibungen auf Sachanlagen) beträgt TEUR 12.586 nach TEUR 12.083 im Vorjahr.

Die Aufwendungen für Ertragsteuern enthalten Beträge für das abgelaufene Geschäftsjahr von TEUR 622 (Vorjahr: TEUR 887) unter Berücksichtigung der Nutzung der Verrechenbarkeit steuerlicher Verlustvorträge. Die zum Stichtag des Vorjahres bestandenen steuerlichen Verlustvorträge zur Körperschaftsteuer führten zur weitgehenden und die steuerlichen Verlustvorträge zur Gewerbesteuer zur vollständigen Nutzung im Geschäftsjahr.

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2020 beträgt TEUR 6.006 nach TEUR 6.586 im Vorjahr und erfüllte unsere Erwartung. Die vorhersehbare Veränderung des Ergebnisses gegenüber dem Vorjahr ergab sich im Wesentlichen durch den Ganzjahreseffekt im Bereich der Finanzierungskosten nach planmäßig vorgesehener Um- und Neufinanzierung der Gesellschaft zu Beginn des dritten Quartals 2019. In Folge ergaben sich gegenüber dem Vorjahr höhere Zinsaufwendungen für das Gesamtjahr, demgegenüber war das Vorjahr mit den Bearbeitungsgebühren für diese Finanzierungen einmalig belastet.

2. Finanzlage

Die Gesellschaft weist bei einem unveränderten Stammkapital (gezeichnetes Kapital) von TEUR 5.000 ein Eigenkapital von TEUR 7.917 (Vorjahr: TEUR 1.911) aus. Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus dem Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2020 mit EUR 6.006. Die in Vorjahren in der Investitionsphase und der Anfangsphase der Vermietung begründeten Jahresfehlbeträge wurden nunmehr durch den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr 2020 und Vorjahr ausgeglichen. Die Eigenkapitalquote (Eigenkapital zu Bilanzsumme) beträgt rund 5,0 % nach 1,5 % zum Stichtag des Vorjahres.

Die Rückstellungen betragen TEUR 1.089 nach TEUR 1.687 zum Vorjahresstichtag. Sie ergeben sich für die Steuern mit TEUR 1.064 (Vorjahr: TEUR 887) für erwartete Nachzahlungsbeträge zu laufenden Ertragsteuern des Geschäftsjahres bzw. des Vorjahres. Die sonstigen Rückstellungen betrafen in nennenswertem Umfang das Vorjahr mit erfassten Beträgen von TEUR 800 für das erwartete Ergebnis aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen.

Die Verbindlichkeiten insgesamt betragen TEUR 148.535 nach TEUR 121.505 zum Vorjahresstichtag und werden nahezu ausschließlich durch die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit zum Stichtag TEUR 147.483 (Vorjahr: TEUR 119.733) bestimmt. Diese Verbindlichkeiten enthalten zum Stichtag langfristig abgeschlossene Finanzierungen von TEUR 117.293 (Vorjahr: TEUR 119.733), die einer laufenden und planmäßigen Tilgung unterliegen sowie die Ende 2020 erfolgte Inanspruchnahme eines kurzfristigen Kontokorrentkreditrahmens von TEUR 30.000.

Die Gesellschaft verfügte im Geschäftsjahr 2020 jederzeit über eine angemessene Liquidität. Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2020 jederzeit gewährleistet.

3. Vermögenslage

Die Vermögenslage wird im Wesentlichen durch den im Sachanlagevermögen gehaltenen Immobilienbestand und die Investitionen in die Errichtung eines Logistikzentrums bestimmt. Die Gesellschaft hält am Standort in Wallersdorf Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund qm 432.000. Das Investitionsvorhaben des Logistikzentrums betrifft davon einen Flächenanteil von rund qm 397.000. Der Buchwert der im Sachanlagevermögen gehaltenen Grundstücke und Bauten beträgt zum Stichtag TEUR 119.486 (Vorjahr: TEUR 119.684). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus Aktivierungen aufgrund im Geschäftsjahr erfolgter Nach- und Schlussabrechnung des Investitionsvorhabens von TEUR 3.557 sowie den laufenden und planmäßigen Abschreibungsbeträgen für die der Nutzung unterliegenden Gebäude, Außenanlagen und den weiteren Bestandteilen von TEUR 3.756. Die unverändert zum Vorjahr unter den geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau ausgewiesenen Beträge betreffen in geringem Umfang noch abzuschließende und schlussabzurechnende Erschließungsmaßnahmen.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen die Forderungen gegen den Gesellschafter und verbundenes Unternehmen DIBAG Industriebau AG mit zum Stichtag TEUR 35.187 (Vorjahr: TEUR 2.338). Die Gesellschaft hat Ende 2020 ihrem Gesellschafter im Rahmen des laufenden Finanz- und Verrechnungsverkehrs finanzielle Mittel über TEUR 30.000 kurzfristig zur Verfügung gestellt. Die weiteren Forderungen und die anderen Vermögensgegenstände im kurzfristigen Bereich des Vermögens sind demgegenüber unverändert zum Vorjahr untergeordnet für die Vermögenslage und entsprechen dem Geschäftsverlauf und der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält in Abgrenzung und Fortschreibung mit TEUR 1.342 (Vorjahr: TEUR 1.407) in Vorjahren geleistete Zahlungen für die von einem Dritten durchzuführenden Leistungen und Maßnahmen der dauerhaften Bereitstellung, der Pflege und des Monitoring von ökologischen Ausgleichsflächen auf fremden Grundstücken. Diese Abgrenzungsbeträge für die zu erbringenden Leistungen werden, beginnend mit Juni 2016 und März 2018, für einen Zeitraum von 25 Jahren ratierlich und ergebniswirksam aufgelöst.

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sind in geordneten Verhältnissen.

C. Bericht über die Risiken, die Chancen und die Prognose

I. Risiken

Das Risikomanagement erfolgt unter Inanspruchnahme der entsprechenden Dienstleistungen und Abteilungen im Konzernverbund in Abstimmung mit der Unternehmensleitung. Dadurch wird sichergestellt, dass das Risikomanagement in die vorhandenen und einheitlichen Planungs-, Steuerungs- und Berichterstattungsinstrumente integriert ist. Für die Gesellschaft wesentliche Bestandteile sind die kontinuierliche und zeitnahe Überwachung von Instandhaltungsvorhaben, die kurz- und mittelfristige Liquiditäts- und Finanzplanung sowie das Vermietungs- und Forderungsmanagement. Ziel ist es, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage laufend beurteilen zu können.

Die allgemeinen Risiken unterliegen der wirtschaftlichen und steuerpolitischen Entwicklung und können vom Unternehmen nicht beeinflusst werden. Allerdings werden sie vom Unternehmen kritisch beobachtet und bei unternehmerischen Entscheidungen sorgfältig berücksichtigt.

Im Einzelnen ergeben sich für die Gesellschaft und ihre Geschäftstätigkeit folgende Bereiche mit wesentlicher Risikostruktur:

Die erfolgte Projektentwicklungsmaßnahme der Gesellschaft betrifft ein Logistikzentrum, das, in gewissem Umfang, die baulichen Anforderungen des Nutzers an die Immobilie berücksichtigt. Im Falle einer gegenwärtig nicht erkennbaren Änderung der Anforderungen an die Nutzung könnte dies zu weiteren Investitionsmaßnahmen in die Struktur oder Ausführung bei Baulichkeiten oder in die Infrastruktur der Immobilie führen.

Die mit der Logistikimmobilie verbundene Bestandsverwaltung erfordert aufgrund deren größeren Umfanges und der Struktur der Gegebenheiten ein höheres Maß der technischen und organisatorischen Betreuung der Liegenschaft. Dies betrifft laufende Instandhaltungen oder Maßnahmen der Werterhaltung und Wertverbesserung, die mit dem Nutzer im laufenden Betrieb eines Logistikzentrums abgestimmt, planmäßig erfolgen und umgesetzt werden müssen. Störungen, deren nicht zeitnahe Behebung oder eine zeitverzögerte Umsetzung von Maßnahmen, können zu Folgen führen, die unmittelbaren Einfluss auf die mit dem Mieter vereinbarte Nutzung und das Mietverhältnis haben können. Um diesem Risiko zu begegnen, wurde in Abstimmung mit dem Nutzer der Logistikimmobilie ein facherfahrener Dienstleister beauftragt, der vor Ort für das technische und infrastrukturelle Gebäudemanagement umfassend Sorge trägt. Darüber hinaus kann bei Bedarf und in Abstimmung die Inanspruchnahme der entsprechenden Dienstleistungen und Abteilungen im Konzernverbund erfolgen. Der Fortgang des laufenden technischen Gebäudemanagements und der Instandhaltungsmaßnahmen erfolgen mit gegenwärtigen Stand planmäßig.

Das errichtete Logistikzentrum ist an einen einzelnen Nutzer vermietet. Damit besteht das inhärente Risiko der Abhängigkeit. Der Mieter ist ein führendes deutsches Automobilunternehmen, dessen Wahl für den Standort aufgrund günstiger räumlicher Belegenheit, Verkehrsanbindung und Infrastruktur erfolgte. Der Mietvertrag ist mit einer langfristigen Laufzeit versehen. Der Nutzer hat darüber hinaus eigene Investitionen vorgenommen, die für den langfristigen Betrieb eines Logistik- bzw. Verteilungszentrums ausgerichtet und notwendig sind. In Wechselwirkung erfolgt daher eine laufende und enge Kommunikation über jegliche Belange, die das Mietverhältnis oder die Nutzung der Immobilie betreffen. Im Kreis des Konzernverbundes besteht darüber hinaus jahrelange Kompetenz und Erfahrung in der Verwirklichung von Projektvorhaben und der Vermietung von Immobilien an Unternehmen dieses Industriesektors. Die mit dem Mietverhältnis verbundene laufende Organisation und Abstimmung erfolgen unverändert in geordnetem Rahmen.

Die Sicherstellung einer guten, ausreichenden und angemessenen Liquidität hat für die Gesellschaft aufgrund ihres Geschäftsfeldes eine hohe Priorität und Bedeutung. Der Bereich Projektentwicklung ist geprägt von der Bereitschaft der Kreditinstitute im Bedarfsfall auch risikoadäquate Engagements im langfristigen Finanzierungsbereich mitzutragen. So konnte die Gesellschaft aufgrund der günstigen Finanzmarktverfassung in 2019 eine Um- und Neufinanzierung des Investitionsvorhabens durch ein Kreditinstitut und die Rückführung der vorfinanzierten Investition durch den Gesellschafter vornehmen. Die zum Stichtag bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten langfristige Finanzierungsdarlehen von TEUR 117.293 (Vorjahr: TEUR 119.733) mit einer Laufzeit bis November 2028, die eine planmäßige jährliche Tilgungsleistung vorsehen und bis Laufzeitende einer festen Verzinsung unterliegen. Der demgegenüber Ende 2020 in Anspruch genommene und vereinbarte Kontokorrentrahmen von TEUR 30.000 sieht eine kurzfristige Laufzeit mit variabler Verzinsung vor. Aufgrund der weit überwiegend aufgenommenen Finanzierungen im langfristigen Bereich mit festen Zinsbindungen sind insgesamt die Finanzierungsrisiken aus den Konditionierungen begrenzt und führen für die unmittelbare Zukunft zu einem gesetzten sicheren Rahmen. Spekulative Finanzinstrumente werden von der Gesellschaft nicht eingesetzt.

Auch unter Berücksichtigung der erwarteten konjunkturellen Entwicklung und Aussichten für das nun laufende Geschäftsjahr ergibt unsere Beurteilung und Bewertung der Risikosituation keine den Kern und den Fortbestand des Unternehmens gefährdenden Umstände. Wir erwarten insgesamt keinen Eintritt von Risiken, die eigenständig oder in Kombination mit anderen Risiken den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten.

II. Chancen

Ohne größeren Einfluss durch die gegenwärtige und erwartete allgemeine wirtschaftliche Entwicklung wird die Lage der Gesellschaft aufgrund ihres Geschäftsfeldes und ihrer Tätigkeit wie im vergangenen Jahr auch künftig in stabilen Verhältnissen gesehen. Die Immobilienwirtschaft selbst zeigte sich auch in der wirtschaftlich schwierigen Lage des Jahres 2020 robust. Im Bereich der Logistikimmobilien haben und werden sich aufgrund zunehmender Nachfrage und Vernetzung weiter positive Entwicklungen ergeben. Die Grundlagen der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft mit dem jüngst abgeschlossenen Investitionsvorhaben der Errichtung eines Logistikzentrums und die anschließende langfristige Vermietung an ein führendes deutsches Automobilunternehmen sowie die vereinbarte und gesicherte langfristige Finanzierung der erfolgten Investitionen, ergeben einen sicheren Rahmen für die Ertragskraft und -aussichten der Gesellschaft, die stabile Verhältnisse für die kommenden Jahre erwarten lassen.

III. Prognose

Die Gesellschaft befindet sich nach Abschluss ihres Investitionsvorhabens, der in 2017 begonnenen Nutzung des erstellten Logistikzentrums und dem Beginn eines langfristigen Mietverhältnisses sowie der in 2019 vereinbarten langfristigen Finanzierung der Investitionsmaßnahmen in einem für die absehbare Zukunft gesetzten wirtschaftlichen Rahmen, der die künftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft bestimmen wird.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig bestehenden allgemeinen wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen über die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens in 2021 in sich bereits mit einem höheren Grad an Unsicherheit verbunden. Mit jetzigem Stand, und dies betrifft die Entwicklung des Unternehmens seit Jahresbeginn 2021, waren jedoch keine negativen Auswirkungen zu verzeichnen, die unsere Erwartung für diesen Zeitraum tangiert hätte.

Im Verhältnis mit dem Nutzer und Mieter unserer Immobilie sind Störungen bisher nicht gegeben, die die gegenseitigen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis betreffen. Gleiches gilt für die Tätigkeiten der beauftragten Dienstleistungsunternehmen, die für die mieterbezogene Verwaltung und die technische und infrastrukturelle Betreuung der Liegenschaft Sorge tragen. Die erforderlichen Arbeiten und Maßnahmen erfolgen planmäßig. Außerhalb des normalen Umfanges sind bislang Instandhaltungs- oder andere Maßnahmen nicht zu verzeichnen.

Für den weiteren Verlauf des Geschäftsjahres 2021 wird daher ein in etwa vergleichbarer Geschäftsverlauf wie in 2020 erwartet. Aufgrund der nur in geringem Maß gegebenen Nutzung der Verrechenbarkeit noch bestehender steuerlicher Verlustvorträge wird der Umfang der Belastung mit Ertragsteuern deutlich höher ausfallen und damit auch das Ergebnis des nun laufenden Geschäftsjahres geringer als in 2020 sein. Unter Zugrundelegung dieser Verhältnisse wird für das laufende Geschäftsjahr 2021 mit einem positiven Jahresergebnis von rund TEUR 4.900 unter Berücksichtigung einer erwarteten Belastung mit Ertragsteuern von etwa TEUR 1.700 gerechnet.

Grasbrunn, den 12. Mai 2021

Alfons Doblinger, Geschäftsführer

Dr. Wolfgang Kasper, Geschäftsführer

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2020

AKTIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
Sachanlagen
Grundstücke und Bauten	119.485.698,08	119.684.151,59
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	874.820,00	874.820,00
	120.360.518,08	120.558.971,59
UMLAUFVERMÖGEN
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	32.238,56	66.636,50
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	35.259.377,74	2.481.734,26
- davon gegen den Gesellschafter: EUR 35.186.851,66 (Vorjahr: EUR 2.338.042,45)
Sonstige Vermögensgegenstände	14.545,32	0,00
	35.306.161,62	2.548.370,76
Guthaben bei Kreditinstituten	474.686,61	451.926,68
	35.780.848,23	3.000.297,44
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	1.400.145,17	1.544.093,85
	157.541.511,48	125.103.362,88

PASSIVA

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR
EIGENKAPITAL
Gezeichnetes Kapital	5.000.000,00	5.000.000,00
Verlustvortrag	-3.088.997,65	-9.674.655,62
Jahresüberschuss	6.006.158,55	6.585.657,97
	7.917.160,90	1.911.002,35
RÜCKSTELLUNGEN
Steuerrückstellungen	1.064.337,00	887.471,00
Sonstige Rückstellungen	25.000,00	800.000,00
	1.089.337,00	1.687.471,00
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	147.483.476,27	119.733.213,89
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	82.951,26	93.264,02
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	253.056,57	727.009,45
- davon gegenüber dem Gesellschafter: EUR 11.900,00 (Vorjahr: EUR 9.400,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	715.529,48	951.402,17
- davon aus Steuern: EUR 419.192,64 (Vorjahr: EUR 0,00)
	148.535.013,58	121.504.889,53
	157.541.511,48	125.103.362,88

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

	2020	2019
	EUR	EUR
Umsatzerlöse	14.253.066,81	14.240.906,87
Sonstige betriebliche Erträge	222.751,11	187.695,41
Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-1.588.690,07	-1.733.916,36
Abschreibungen auf Sachanlagen	-3.755.511,86	-3.652.868,15
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-78.147,63	-347.710,39
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	41.876,05	673,58
- davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 41.876,05 (Vorjahr: EUR 673,58)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-2.228.096,28	-956.624,83
- davon an verbundene Unternehmen: EUR -2.693,14 (Vorjahr: EUR -491.577,80)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-596.058,64	-887.471,00
Ergebnis nach Steuern	6.271.189,49	6.850.685,13
Sonstige Steuern	-265.030,94	-265.027,16
Jahresüberschuss	6.006.158,55	6.585.657,97

ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

A. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft ist unter der Firma DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH mit Sitz in Grasbrunn im Handelsregister B des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 212533 eingetragen.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde gem. §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Geschäftsjahr der Gesellschaft ist das Kalenderjahr. Unverändert zum Vorjahresstichtag erfüllt die Gesellschaft die Größenkriterien für mittelgroße Kapitalgesellschaften gem. § 267 Abs. 2 HGB, so dass die entsprechenden Rechtsfolgen Anwendung finden. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung folgen den allgemeinen Gliederungsvorschriften des § 266 HGB und des § 275 Abs. 2 HGB.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen besteht zum Stichtag aus einem Bestand an Grundstücken sowie aktivierten Investitionen für Gebäude und Außenanlagen. Die geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau betreffen zum Stichtag noch nicht abgeschlossene und schlussabgerechnete Investitionen und Leistungen in Erschließungsmaßnahmen. Die einzelnen Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert. Bei Vermögensgegenständen, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, erfolgen planmäßige und lineare Abschreibungen. Je nach Nutzungszusammenhang wird Gebäuden eine Nutzungsdauer von 20 bzw. 33 Jahren und Außenanlagen eine Nutzungsdauer zwischen neun und 33 Jahren unterlegt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die weiteren Gegenstände des Umlaufvermögens werden mit dem Nenn- bzw. Nominalbetrag angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, soweit sie einen Aufwand der Folgeperiode(n) darstellen.

Das gezeichnete Kapital (Stammkapital) wird mit dem Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen werden gebildet für ungewisse Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Die Vorschriften für deren Zugangs- und Folgebewertung werden beachtet.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Aus Gegenrechnung der handelsrechtlichen zu den steuerlichen Wertansätzen resultieren zum Stichtag gem. § 274 HGB aktive Unterschiedsbeträge (abziehbare temporäre Differenzen) für den (aktiven) Rechnungsabgrenzungsposten sowie die sonstigen Rückstellungen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen werden und zu künftigen Steuerentlastungen führen. Daneben bestehen zum Stichtag verrechenbare steuerliche Verlustvorträge. Unter Inanspruchnahme des Wahlrechtes gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern in der Bilanz nicht angesetzt.

C. Angaben und Erläuterungen zu Posten der Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Sachanlagevermögens im Geschäftsjahr ist im nachgestellten Anlagespiegel dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind zum Stichtag wie auch im Vorjahr keine Beträge mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr enthalten.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Beträge aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 73 (Vorjahr: TEUR 9). Die weiteren Beträge ergeben sich aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten enthält in Fortschreibung Beträge von TEUR 1.342 (Vorjahr: TEUR 1.407) aus Zahlungen für die Abgeltung der von einem Dritten durchzuführenden Leistungen und Maßnahmen der Bereitstellung, der dauerhaften Pflege und des Monitoring von ökologischen Ausgleichsflächen auf fremden Grundstücken. Diese Abgrenzungsbeträge für die zu erbringenden Leistungen werden, beginnend mit Juni 2016 und März 2018, für einen Zeitraum von 25 Jahren ratierlich und ergebniswirksam aufgelöst.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital (Stammkapital) beträgt unverändert zum Stichtag des Vorjahres EUR 5.000.000,00.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen zum Stichtag Kosten des Jahresabschlusses und die Archivierung von Unterlagen. Im Vorjahr enthielt der Posten ausstehende Abrechnungsbeträge aus Betriebskosten im Rahmen der Vermietung von TEUR 800 (2020: TEUR 0).

Verbindlichkeiten

Die zum Stichtag ausgewiesenen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten Beträge mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr von TEUR 32.864 (Vorjahr: TEUR 2.644), mit einer Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahren von TEUR 10.313 (Vorjahr: TEUR 10.138) und mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren von TEUR 104.306 (Vorjahr: TEUR 106.951). Diese Verbindlichkeiten sind in voller Höhe durch die Stellung von Sicherheiten in Form von Grundpfandrechten auf eigenem Grundvermögen gesichert. Darüber hinaus besteht zum Stichtag die Stellung weiterer Sicherheiten durch ein verbundenes Unternehmen.

Die weiteren Posten der Verbindlichkeiten enthalten, unverändert zum Stichtag des Vorjahres, ausschließlich Beträge mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die Stellung von Sicherheiten ist nicht gegeben.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Beträge aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 25). Die weiteren Beträge ergeben sich aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr.

Haftungsverhältnisse

Zum Stichtag, wie auch zu dem des Vorjahres, bestanden keine Haftungsverhältnisse gem. § 268 Abs. 7 i.V.m. § 251 HGB.

D. Angaben und Erläuterungen zu Posten der Ergebnisrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse ergeben sich unverändert zum Vorjahr aus der Vermietung und wurden in der Bundesrepublik Deutschland erzielt.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten in nennenswertem Umfang Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 139 (Vorjahr: TEUR 108) und aus Versicherungsleistungen von TEUR 58 (Vorjahr: TEUR 80).

Materialaufwand / Aufwendungen für bezogene Leistungen

Der Posten enthält die laufenden liegenschaftsbezogenen Betriebs- und Instandhaltungsaufwendungen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen berücksichtigen im Wesentlichen Beträge für Verwaltungskostenumlagen und Kosten des Jahresabschlusses von TEUR 51 (Vorjahr: TEUR 35). Im Vorjahr enthalten waren des Weiteren nennenswerte Beträge aus Nebenkosten des Geldverkehrs von TEUR 300 infolge der abgeschlossenen Finanzierung der Gesellschaft mit einem Kreditinstitut.

Erträge und Aufwendungen, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind

Nennenswerte Beträge ergeben sich im Geschäftsjahr für den Posten der Umsatzerlöse aus Betriebskostenabrechnungen und Nutzungsentgelten für Vorjahre von TEUR 31 und für den Posten der sonstigen betrieblichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 139. Der Posten der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag enthält in Verrechnung einen Ertrag aus Steuern für das Vorjahr von TEUR 26.

E. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Nennenswerte künftige Verpflichtungen ergeben sich aus geschlossenen Dienstleistungs- und Geschäftsbesorgungsverträgen für das technische und infrastrukturelle Facility Management sowie für die kaufmännische Verwaltung und Betreuung der Liegenschaft durch Dritte. Die Vereinbarung für das technische und infrastrukturelle Facility Management sieht eine Laufzeit bis 31. Dezember 2022 vor, die jährliche Vergütung beträgt rund TEUR 1.048 (brutto), der Gesamtbetrag über die Laufzeit beträgt rund TEUR 2.096 (brutto). Die unbefristet geschlossene Vereinbarung über die kaufmännische Verwaltung und Betreuung der Liegenschaft sieht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist eine Beendigung jeweils zum Jahresende vor. Eine Kündigung dieses Vertragsverhältnisses ist bislang nicht erfolgt, die jährliche Vergütung beträgt rund TEUR 310 (brutto).

Geschäftsführung / Arbeitnehmer

Als Geschäftsführer waren im Geschäftsjahr Herr Alfons Doblinger, Kaufmann, München, und Herr Dr. Wolfgang Kasper, Dipl. Ingenieur, Dipl. Wirtschaftsingenieur, München, bestellt. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr, unverändert zum Vorjahr, keine Arbeitnehmer.

Konzernverhältnisse

Sämtliche Anteile der Gesellschaft werden zum Stichtag von der DIBAG Industriebau AG, München, gehalten. Die DIBAG Industriebau AG ist von der Pflicht zur Aufstellung eines eigenen (Teil-)Konzernabschlusses gem. § 291 HGB befreit. Die Gesellschaft ist ein mittelbares Tochterunternehmen der Doblinger Beteiligung GmbH, München, und wird in deren Konzernabschluss einbezogen. Die Doblinger Beteiligung GmbH stellt zum Stichtag für den größten Kreis an Unternehmen einen Konzernabschluss auf. Dieser Konzernabschluss wird beim Bundesanzeiger zur Offenlegung eingereicht.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, sind nicht zu verzeichnen. Die Gesellschaft vermietet und verwaltet die von ihr gehaltene Liegenschaft. Auswirkungen aufgrund der seit Beginn des zweiten Quartals 2020 geänderten allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Ausnahmesituation infolge der Coronavirus Pandemie (Covid-19) waren im Berichtsjahr und sind bisher in 2021 nicht gegeben und werden auch nicht erwartet. Die Vermietung sowie die für die Liegenschaftsbetreuung vorzunehmenden Maßnahmen erfolgen mit gegenwärtigen Stand planmäßig und geordnet.

Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, das Ergebnis des Geschäftsjahres 2020, bestehend aus dem Verlustvortrag und dem Jahresergebnis des Geschäftsjahres, auf neue Rechnung vorzutragen.

Grasbrunn, den 12. Mai 2021

DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH

Alfons Doblinger, Geschäftsführer

Dr. Wolfgang Kasper, Geschäftsführer

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	1. Jan. 2020	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31. Dez. 2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
Grundstücke und Bauten	129.936.133,49	3.557.058,35	0,00	0,00	133.493.191,84
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	874.820,00	0,00	0,00	0,00	874.820,00
	130.810.953,49	3.557.058,35	0,00	0,00	134.368.011,84

	AUFGELAUFENE ABSCHREIBUNGEN
	1. Jan. 2020	Zugänge	Abgänge	31. Dez. 2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
Grundstücke und Bauten	10.251.981,90	3.755.511,86	0,00	14.007.493,76
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	10.251.981,90	3.755.511,86	0,00	14.007.493,76

	NETTOBUCHWERTE
	31. Dez. 2020	31. Dez. 2019
	EUR	EUR
SACHANLAGEN
Grundstücke und Bauten	119.485.698,08	119.684.151,59
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	874.820,00	874.820,00
	120.360.518,08	120.558.971,59

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DIBAG Projektgesellschaft Wallersdorf - Ost GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Personenhandelsgesellschaften im Sinne des § 264a HGB geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Personenhandelsgesellschaften im Sinne des § 264a HGB geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresüberschusses einschließlich der Angaben sowie, ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, 3. Juni 2021

PKF Industrie- und Verkehrstreuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Stefan Hirschmann, Wirtschaftsprüfer

Alexander Lummel, Wirtschaftsprüfer

Feststellung des Jahresabschlusses 2020 und Ergebnisverwendung

Die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2020 der Gesellschaft erfolgte in der Gesellschafterversammlung am 24. Juni 2021. Des Weiteren wurde in gleicher Gesellschafterversammlung der Beschluss gefasst, dass das Ergebnis (Bilanzgewinn) der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 von EUR 2.917.160,90, bestehend aus dem Verlustvortrag zum 31. Dezember 2020 von EUR 3.088.997,65 und dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2020 von EUR 6.006.158,55, auf neue Rechnung vorgetragen wird.