Selbsthilfe-Bauverein eG

Flensburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA

			Vorjahr
	€	€	€
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		170.395,75	200.529,74
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	355.873.508,77		331.864.128,94
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.245.133,69		9.633.138,51
3. Grundstücke ohne Bauten	96.690,30		96.690,30
4. Bauten auf fremden Grundstücken	16.142,68		17.049,52
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.131.373,74		1.297.114,40
6. Anlagen im Bau	8.692.442,14		19.401.838,32
7. Bauvorbereitungskosten	325.979,95	375.381.271,27	441.627,18
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.475.577,08		1.475.577,08
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	1.110.000,00		1.052.500,00
3. Beteiligungen	1.368.331,61	3.953.908,69	1.368.331,61
		379.505.575,71	366.848.525,60
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen	15.928.825,53		14.804.205,10
2. Andere Vorräte	4.520,04	15.933.345,57	3.870,03
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	334.887,24		379.841,87
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	39.516,85		213.535,28
3. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2.505,02		15.729,23
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	183.246,96		80.206,33
5. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	115.498,53		70.065,93
6. Sonstige Vermögensgegenstände	1.028.089,33	1.703.743,93	2.080.273,33
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		4.408.111,97	3.922.525,11
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
1. Geldbeschaffungskosten	473.014,61		465.910,55
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten	8.822,12	481.836,73	1.404,46
		402.032.613,91	388.886.092,82

PASSIVA

			Vorjahr
	€	€	€
A. EIGENKAPITAL
I. Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	732.570,30		696.148,91
der verbleibenden Mitglieder	32.340.004,81		29.912.872,67
aus gekündigten Geschäftsanteilen	82.400,00	33.154.975,11	285.333,18
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 26.875,19 € (Vorjahr 33.367,33 €)
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	7.700.000,00		7.400.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 300.000,00 € (Vorjahr 300.000,00 €)
2. Bauerneuerungsrücklage	6.490.000,00		6.490.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 0,00 € (Vorjahr 0,00 €)
3. Andere Ergebnisrücklagen
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 850.000,00 € (Vorjahr 1.100.000,00 €)	35.780.000,00	49.970.000,00	34.930.000,00
III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag	60.504,04		69.657,22
2. Jahresüberschuss	2.402.700,96		2.535.994,94
3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen	1.150.000,00	1.313.205,00	1.400.000,00
Eigenkapital insgesamt		84.438.180,11	80.920.006,92
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen	26.760,48		28.177,48
2. Steuerrückstellungen	0,00		0,00
3. Sonstige Rückstellungen	1.889.925,73	1.916.686,21	1.313.617,03
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	197.459.098,32		189.330.773,36
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.657.501,45		2.885.735,24
3. Verbindlichkeiten aus Spareinlagen	94.907.659,42		93.170.011,05
4. Verbindlichkeiten aus Sparbriefen	2.200.240,00		2.351.857,97
5. Erhaltene Anzahlungen	16.683.788,87		16.165.602,88
6. Verbindlichkeiten aus Vermietung	800.047,42		620.982,40
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.615.959,57		1.668.037,03
8. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	21.086,99		7.092,61
9. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit Beteiligungsverhältnissen	0,00		82,12
10. Sonstige Verbindlichkeiten	332.365,55	315.677.747,59	424.116,73
davon aus Steuern 59.816,60 € (Vorjahr 108.515,89 €)
		402.032.613,91	388.886.092,82

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

			Vorjahr
	€	€	€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	46.283.417,60		45.281.871,40
b) aus Betreuungstätigkeit	1.140.852,25		1.118.319,20
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen	212.265,35	47.636.535,20	210.969,65
2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen		1.124.620,43	424.934,10
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		1.345.909,07	792.084,21
4. Sonstige betriebliche Erträge		786.620,07	621.487,60
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	23.351.429,27		21.567.712,22
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	414.226,10	23.765.655,37	464.021,47
Rohergebnis		27.128.029,40	26.417.932,47
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	6.002.547,18		6.004.163,26
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	1.532.965,04	7.535.512,22	1.500.495,12
davon für Altersversorgung 322.794,36 € (Vorjahr: 317.002,29 €)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		9.021.681,26	8.554.891,91
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.327.222,58	3.007.015,47
9. Erträge aus Beteiligungen		82.416,53	70.065,93
10. Erträge aus Gewinnabführung		156.052,05	80.206,33
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		37.402,07	33.319,79
davon aus verbundenen Unternehmen 27.247,22 € (Vorjahr: 33.000,00 €)
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		3.451.172,77	3.516.308,58
davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen 1.117,00 € (Vorjahr: 1.285,00 €)
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-14.992,61	-79.351,25
14. Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		4.083.303,83	4.098.001,43
15. Sonstige Steuern		1.680.602,87	1.562.006,49
16. Jahresüberschuss		2.402.700,96	2.535.994,94
17. Gewinnvortrag		60.504,04	69.657,22
18. Einstellungen in Ergebnisrücklagen		1.150.000,00	1.400.000,00
19. Bilanzgewinn		1.313.205,00	1.205.652,16

Lagebericht 2021

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

1.1 Vermietung und Verwaltung

Zum 31. Dezember 2021 stellte sich der Wohnungsbestand der Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg wie folgt dar:

•	7.531 Wohnungen mit 452.830,66 m2 Wohnfläche (Vorjahr 7.409 mit 445.761,76 m2)
•	98 Gewerbeobjekte mit 18.840,76 m2 Nutzfläche (Vorjahr 96 mit 18.779,08 m2)
•	494 Garagen/Tiefgaragenstellplätze (Vorjahr 494)
•	1.205 PKW-Stellplätze im Freien (Vorjahr 1.124)
•	45 sonstige Objekte (Lagerräume, Funkmasten etc.) (Vorjahr 43)

Der Wohnungsbestand hat sich im Wesentlichen durch die Fertigstellung von 139 Neubauwohnungen im WohnPark Tarup 4.- 6. Bauabschnitt (Am Knick 2 - 12, 5 - 9 und 19 - 25) und Rude 2. Bauabschnitt (Rude 13 - 17) erhöht. Das Objekt Eiderstr. 41 - 43 mit 12 Wohneinheiten wurde im Geschäftsjahr 2021 abgerissen. Der Bestand an Stellplätzen nahm hauptsächlich durch die Neubautätigkeit zu.

Der Bestand befindet sich, mit Ausnahme einer Altenwohnanlage in Husby, ausschließlich im Stadtgebiet der Stadt Flensburg.

Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsgebiet ist weiterhin stabil. Die Nachfrage nach bezahlbaren und zeitgemäß ausgestatteten Wohnungen ist unverändert hoch. In den letzten Jahren ist die Bevölkerung in Flensburg stetig um ca. 1.000 Personen gewachsen. Zum 31. Dezember 2020 betrug die Einwohnerzahl lt Statistischem Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein 89.934 Personen. Somit ist die Einwohnerzahl Flensburgs im Jahr 2020 erstmalig seit 2010 rückläufig und um 230 Personen gesunken. Wir sehen uns in unserer Entscheidung bestätigt, unseren Wohnungsbestand nicht weiter durch den Neubau von Wohnungen wachsen zu lassen. Die Genossenschaft wird ihr umfangreiches Neubauprogramm der letzten Jahre im Geschäftsjahr 2022 mit der Fertigstellung von 49 Wohnungen, davon 24 Wohnungen mit öffentlicher Förderung, vorerst beenden. Die Planungen für den Neubau Viktoria Höfe werden zunächst, bis zur Klärung der Nutzung der Bahnstrecke, nicht weiter fortgeführt. Aufgrund der Altersstruktur und einer damit verbundenen schlechteren Bausubstanz, wird auch mit Blick auf die Energieverbräuche bei einigen ausgesuchten Bestandsobjekten der Abriss und Ersatzneubau in Erwägung gezogen.

Die Genossenschaft ist der größte Anbieter auf dem Flensburger Wohnungsmarkt und nimmt weiterhin eine bedeutende Rolle bei der Entwicklung und Stabilisierung der Wohnquartiere in allen Stadtteilen ein. Unser Geschäftsmodell ist nicht auf möglichst hohe Mieten und kurzfristige Gewinne ausgerichtet, sondern auf dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mitglieder, die gute Nachbarschaften pflegen. Mit 1.681 Wohnungen (Vorjahr 1.603) sind rd. 22% unseres Wohnungsbestandes zum Stichtag 31. Dezember 2021 öffentlich gefördert.

Die Fluktuationsquote belief sich im Geschäftsjahr auf 11,02 % und ist somit im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Sie bleibt mit insgesamt 822 gekündigten Wohnungen (Vorjahr 837) auf einem für den Flensburger Wohnungsmarkt typischen Niveau. Der Leerstand betrug Ende 2021 1,5 % des gesamten vermietbaren eigenen Wohnungsbestandes (Vorjahr 1,1 %).

Die Hausverwaltung für Dritte und die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften wurde von unserem Tochterunternehmen, der SBV Immobilienmanagement GmbH, vollständig auf die Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg übertragen. Die Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten für die Bestände der Genossenschaft wurden durch unser Tochterunternehmen im Geschäftsjahr erstellt.

Für die Pflege der Gartenanlagen sowie die Schnee- und Glättebeseitigung unterhält die Genossenschaft einen Gartenservice, der auch für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten eingesetzt wird. Die Gartenpflege sowie die Schnee- und Glättebeseitigung werden auch für verwaltete Bestände und für vereinzelte Einzelhausbesitzer angeboten.

1.2 Neubau

Im Geschäftsjahr wurden die Neubauten Am Knick 2 - 12, 5 - 9 und 19 - 25 (WohnPark Tarup 4. - 6. Bauabschnitt) und Rude 13 - 17 (Rude 2. Bauabschnitt) mit 139 Wohnungen fertiggestellt.

Im Geschäftsjahr wurde die Neubautätigkeit von 49 Wohnungen in den Bereichen WohnPark Tarup 6. Bauabschnitt und Rude 3 Bauabschnitt fortgeführt. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2022 geplant.

Das Objekt Eiderstr. 41 - 43 mit 12 Wohnungen wurde im Geschäftsjahr abgerissen und mit dem Neubau einer Kindertagesstätte begonnen. Bei dem Objekt wird mit einer Fertigstellung in 2023 gerechnet.

1.3 Modernisierung und Instandhaltung

Im Berichtsjahr wurden 79 Einzel-Wohnungsmodernisierungen (Instandhaltung) und 107 Wohnungsmodernisierungen im Zuge von Strangsanierungen (Aktivierung) durchgeführt.

An folgenden Objekten wurden umfangreiche Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und Energieeinsparung vorgenommen:

•	Mühlendamm 4 - 6
•	Travestr. 20 - 24
•	Timm-Kröger-Weg 34 - 38
•	Osterkoppel 2 - 12

Neben dem Gedanken an den Klimaschutz reagiert die Genossenschaft damit auch auf die Preissteigerungen im Bereich der Wohnnebenkosten. Durch die energetische Sanierung werden die Heizkostenverbräuche gesenkt und ein weiterer Anstieg der sogenannten 2. Miete abgefedert.

Für die Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes wurden im Berichtsjahr T€ 22.555 (Vorjahr T€ 15.195) investiert.

1.4 Ankauf/Verkauf

Im Geschäftsjahr wurde eine Eigentumswohnung aus dem Bestand der Genossenschaft verkauft.

1.5 Grundstücksbevorratung

Im Geschäftsjahr gab es bei den unbebauten Grundstücken keine Veränderungen des Bestandes. Somit verfügt die Genossenschaft per 31.12.2021 weiterhin nur noch über Bauvorratsgelände in dem Bereich Alt Fruerlundhof mit 3.097 m ². Der Wert der Grundstücke beträgt ohne Straßen und Wegeflächen T€ 95. Es werden keine Grundstücke im Umlaufvermögen gehalten.

1.6 Kennzahlen

Die Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von wesentlicher Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:

	Ist 2020	Plan 2021	Ist 2021	Plan 2022
	T€	T€	T€	T€
Umsatzerlöse aus Mieten (ohne Umlagen)	30.812	31.746	31.353	33.201
Instandhaltungsaufwendungen (Fremdkosten)	8.934	9.268	9.587	9.441
Zinsaufwendungen	3.516	3.666	3.451	3.462
Jahresüberschuss	2.536	1.886	2.403	3.268

Auf der Grundlage von Vorjahreszahlen, teilweise detaillierten Einzelplanungen und EDVgestützten Vorschaurechnungen hatten wir die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr 2021 geplant.

Auch das Geschäftsjahr 2021 war weiterhin von den besonderen Herausforderungen der Corona-Pandemie geprägt. Unsere Genossenschaft war trotzdem jederzeit handlungs-, funktions- und zahlungsfähig. Wesentliche Auswirkungen auf unsere Mieteinnahmen und die Zahlungsfähigkeit der Mieter konnten wir nicht feststellen.

Wir beurteilen die Entwicklung unseres Unternehmens weiterhin positiv. Durch die stetige Instandhaltung und Modernisierung unseres Wohnungsbestandes sowie durch Neubauprojekte verfügt die Genossenschaft über zeitgemäßen und gut ausgestatteten Wohnraum.

Die Mieten wurden im Geschäftsjahr im Zuge von Neuvermietungen und nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im gesetzlich vorgesehenen Rahmen erhöht. Die Vollauswirkung der in 2020 bezogenen Neubauten führten ebenso zu einem Anstieg der Umsatzerlöse aus Mieten wie die Fertigstellung von Neubauten im Geschäftsjahr. Die monatliche Durchschnittsmiete der Wohnungen betrug 2021 5,57 €/m ² (Vorjahr 5,53 €/m ² ).

Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich rd. 24,60 €/m ² (Vorjahr 24,32 €/m ² ).

Wir nutzen die guten Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt für Abschlüsse von Darlehen mit 20 - 30-jährigen Zinsfestschreibungen und größtenteils Volltilgungen bis zum Ende der Kreditlaufzeit.

Das Wachstum unserer Spareinrichtung nutzen wir für die Rückzahlung von auslaufenden Bestandsdarlehen sowie für die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen.

1.7 Spareinrichtung

Die Genossenschaft betreibt seit Juni 2011 eine Spareinrichtung. Sie dient zum einen der Mitgliederförderung durch attraktivere Konditionen für Spareinlagen im Vergleich zu den ortansässigen Banken und Sparkassen und führt zum anderen zu einer größeren Unabhängigkeit von Kreditgebern. In diesem Geschäftsbereich sind 2 Bankkaufleute tätig.

Der Spareinlagenbestand einschließlich der ausgegebenen Sparbriefe betrug per 31. Dezember 2021 rd. T€ 97.108 (Vorjahr rd. T€ 95.522).

Für das Jahr 2022 wird mit einer weiteren Steigerung des Sparvolumens, unter anderem durch die Kapitalisierung der Zinsen, in Höhe von T€ 1.500 gerechnet. Aufgrund der Zinsabläufe aus höherverzinslichen Spareinlagen und der Senkung des Sparzinses zum 15. Januar 2021 um 0,10% in allen Sparprodukten hat sich im Geschäftsjahr 2021 der durchschnittliche Zinsaufwand um 0,15 % reduziert. Der durchschnittliche Sparzins betrug am Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 0,48 %.

1.8 Beteiligungen und verbundene Unternehmen

SBV Immobilienmanagement GmbH

Die Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg ist zu 100 % an der SBV Immobilienmanagement GmbH beteiligt. Die GmbH führt im Wesentlichen die Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten der Genossenschaftswohnungen durch. Die SBV Immobilienmanagement GmbH verfügt über kein eigenes Personal. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind in der Genossenschaft angestellt.

Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag mit der Genossenschaft.

GbR Servicehaus Sandberg

Die Genossenschaft ist gemeinsam mit der Flensburger Arbeiter-Bau verein eG an der GbR Servicehaus Sandberg in der Schulze-Delitzsch-Str. 21 und 21b beteiligt. Die GbR verfügt ebenfalls über kein eigenes Personal. Die Verwaltung erfolgt durch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Selbsthilfe-Bauverein eG.

1.9 SBV-Stiftung Helmut Schumann

2021 wurden rd. T€ 71 satzungsgemäße Zuwendungen getätigt. Das langfristige Stiftungsvermögen beträgt am 31. Dezember 2021 rd. T€ 432.

Der Auftrag der Stiftung ist die Förderung und Stärkung der Gemeinschaft in den Stadtteilen und Nachbarschaften, und dass Menschen an einem Leben in Gemeinschaft mit generationsübergreifenden nachbarschaftlichen Kontakten teilhaben.

Hierzu sollen in besonderem Maße das Zusammenleben aller Generationen sowie der Erhalt und der Ausbau von Strukturen der nachbarschaftlichen Hilfe gefördert werden.

Eine weitere Aufgabe der Stiftung ist es, das gegenseitige Verständnis von Menschen - unabhängig von ihrer Nationalität - zu fördern und zur Verbesserung der sozialen Situation von Benachteiligten beizutragen.

Die Förderung ist auf die Gebiete beschränkt, in denen die Stifterin Wohnungsbestände hat.

1.10 Mitgliederwesen

Zu unserer Genossenschaft gehört neben unserem Aufsichtsrat mit derzeit 9 Mitgliedern auch das höchste Organ einer Genossenschaft, die Vertreterversammlung. 58 Vertreter wahren die Interessen der einzelnen Mitglieder.

Die Vertreter haben am 15. Juni 2021 auf der 61. ordentlichen Vertreterversammlung die für das Geschäftsjahr 2020 erforderlichen gesetzlichen und satzungsgemäßen Beschlüsse gefasst. Dem Vorstand und Aufsichtsrat wurde auf Grundlage des geprüften Jahresabschlusses 2020 Entlastung erteilt. Des Weiteren beschlossen die Vertreter die Wiederwahl dreier Aufsichtsratsmitglieder.

Die Zahl der Mitglieder stieg im Geschäftsjahr 2021 im Wesentlichen durch neue Mitglieder für die Neubauten der Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg und durch Mitgliedschaften im Rahmen unserer Spareinrichtung.

1.11 Personal

Der am Markt spürbare Fachkräftemangel stellt auch die Genossenschaft vor Herausforderungen. Durch gezielte Ausbildungs- und Weiterbildungsangebote für die Mitarbeitenden wird dem entgegengewirkt und zudem dazu beigetragen, die Identifikation mit und die Bindung zu dem Unternehmen zu stärken. Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit beträgt 10 Jahre, die Fluktuation 7,4 % und das Durchschnittsalter 43 Jahre. Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.. Die Vergütung der Mitarbeitenden erfolgt auf der Grundlage eines Tarifvertrages. Dabei werden Frauen und Männern bei gleicher Tätigkeit selbstverständlich nach der gleichen Entgeltgruppe bezahlt. Der Betriebsrat der Genossenschaft besteht aus 7 Mitgliedern.

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich zum 31. Dezember 2021 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	31.12.2021	%	31.12.2020	%	Veränderung
	T€		T€		T€
Vermögensstruktur
Anlagevermögen (einschl. Geldbeschaffungskosten)	379.978,6	94,5	367.314,4	94,5	+12.664,2
übriges Umlaufvermögen	22.054,0	5,5	21.571,7	5,5	+482,3
Bilanzsumme	402.032,6	100,0	388.886,1	100,0	+13.146,5

	31.12.2021	%	31.12.2020	%	Veränderung
	T€		T€		T€
Kapitalstruktur
Eigenkapital	84.438,2	21,0	80.920,0	20,8	+3.518,2
langfristiges Fremdkapital (einschl. Rückstellungen)	285.207,5	70,9	276.724,2	71,2	+8.483,3
kurzfristige Fremdmittel (einschl. Rückstellungen)	32.386,9	8,1	31.241,9	8,0	+1.145,0
Bilanzsumme	402.032,6	100,0	388.886,1	100,0	+13.146,5

Das Anlagevermögen erhöhte sich hauptsächlich durch die umfangreiche Neubau- und Sanierungstätigkeit, reduziert um Abschreibungen.

Mit T€ 15.928,8 sind die unfertigen Leistungen aus der Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten 2021 und die flüssigen Mittel mit T€ 4.408,1 die wesentlichen Posten im Umlaufvermögen.

Das Eigenkapital stieg um T€ 3.518,2. Davon entfallen T€ 1.257,6 auf den Jahresüberschuss abzüglich der Dividende für das Vorjahr und T€ 2.260,6 auf den Zugang bei den Geschäftsanteilen. Die Eigenkapitalquote steigt wegen der im Jahr 2021 erfolgten Bautätigkeit und des damit verbundenen Anstiegs der Bilanzsumme um 0,2 % auf 21,0 %.

Durch die Zugänge von Darlehen im Rahmen der Modernisierungs- und Bautätigkeit um T€ 15.668,5, planmäßige Tilgungen in Höhe von T€ 7.266,8, Rückzahlungen von Darlehen durch Mittel der Spareinrichtung und durch Eigenmittel der Genossenschaft in Höhe von T€ 1.501,6 erhöhten sich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern insgesamt um T€ 6.900,1.

2.2 Finanzlage

Am Bilanzstichtag zum 31. Dezember 2021 verfügte die Genossenschaft über flüssige Mittel in Höhe von T€ 4.408,1.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit betrug T€ 15.682,8. Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass aus dem Ergebnis der laufenden Geschäftstätigkeit der Fremdkapitaldienst vollständig bedient werden konnte. Nach Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit und Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit hat sich der Finanzmittelbestand um T€ 485,6 erhöht.

Die Genossenschaft war im Berichtsjahr jederzeit zahlungsfähig und verfügte zur Abwicklung ihrer Geschäftstätigkeit über eine ausreichende Liquidität. Zur Absicherung des Liquiditätsbedarfes steht bei einem Bankinstitut eine Kreditlinie in Höhe von T€ 8.000 zur Verfügung, die zum Bilanzstichtag nicht in Anspruch genommen wurde. Nach den Wirtschafts- und Finanzplanungen 2022 - 2026 wird die Genossenschaft auch künftig ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllen können. Die Durchführung der intensiven Bau- und Modernisierungstätigkeit ist in den Planungen berücksichtigt.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der EURO-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen.

Die Sparmittel werden zur Rückzahlung von auslaufenden Darlehen und zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen verwendet.

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung, aufgestellt nach DRS 21 unter Beibehaltung des gesonderten Ausweises des Cashflow nach DVFA/SG, gibt einen Überblick über die Geldmittelzu- und Geldmittelabflüsse im Berichtsjahr.

Kapitalflussrechnung 2021

	2021	2020
	T€	T€
Cashflow nach DVFA/SG	+11.428,1	+11.186,4
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	+15.682,8	+13.530,8
Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit	-21.430,6	-18.849,4
Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit	+6.233,4	+5.467,5
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+485,6	+148,9
Finanzmittelfonds
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes	+485,6	+148,9
Finanzmittelbestand am 01.01.	+3.922,5	+3.773,6
Finanzmittelbestand am 31.12.	+4.408,1	+3.922,5

2.3 Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2021 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von rd. T€ 2.402,7 abgeschlossen. Der Jahresüberschuss wurde in folgenden Ergebnisbereichen erwirtschaftet:

	2021	2020	Veränderung
	T€	T€	T€
Hausbewirtschaftung	2.555,7	2.846,3	-290,6
Bautätigkeit/Modernisierung	-202,2	-226,7	+24,5
Verwaltungsbetreuung	-3,8	+2,7	-6,5
Finanzergebnis	-82,4	-90,1	+7,7
Portfolio/Verkaufstätigkeit	+86,7	+2,6	+84,1
Sonstiger Geschäftsbetrieb	+48,8	-67,5	+116,3
Betriebsergebnis	2.402,8	2.467,3	-64,5
Neutrales Ergebnis	-15,1	-10,7	-4,4
Ergebnis vor Steuern	2.387,7	2.456,6	-68,9
Steuern vom Einkommen und Ertrag	+15,0	+79,4	-64,4
Jahresüberschuss	2.402,7	2.536,0	-133,3

Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung ist trotz gestiegener Mieteinnahmen (+ T€ 541), geringeren Zinsaufwendungen (- T€ 49) und Verwaltungskosten (- T€ 427) gesunken. Im Wesentlichen durch gestiegene Instandhaltungskosten (+ T€ 656) und Abschreibungen auf das Grundvermögen (+ T€ 624).

Die Bautätigkeit enthält die aktivierten Eigenleistungen im Bereich der Bau- und Modernisierungstätigkeit sowie die Abrisskosten Eiderstr. 41 - 43 (Neubau KiTa Eiderstr.).

Das Finanzergebnis enthält u. a. 10 % der Zinsaufwendungen des Sparverkehrs als Kosten der Liquiditätsvorhaltung.

Das Jahresergebnis im Bereich Portfolio/Verkaufstätigkeit enthält den Verkauf einer Eigentumswohnung. Im Vorjahr wurde kein Verkauf getätigt.

Der sonstige Geschäftsbetrieb steigt im Wesentlichen durch den höheren Gewinn unseres Tochterunternehmens, der SBV Immobilienmanagement GmbH.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag resultierten im Vorjahr aus der Auflösung von Rückstellungen. Im Geschäftsjahr wird hier eine Erstattung der Körperschaftssteuer durch den Verlustrücktrag aus 2020 nach 2019 ausgewiesen.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Das Risikomanagement der Genossenschaft umfasst u. a. das monatliche Controlling der geschäftlichen Vorgänge in der Hausbewirtschaftung, der Technik sowie im Mitgliederwesen. Besonders die Entwicklung der Mieterträge und Erlösschmälerungen, aber auch die finanzplanerischen Vorgaben der Bautätigkeit, der Modernisierung und Instandhaltung sind Gegenstand der Kontrollprozesse. Die Ergebnisse werden in einem standardisierten Berichtswesen dokumentiert und mit Vorstand und Aufsichtsrat besprochen.

Der Soll-Ist-Vergleich der Wirtschafts- und Finanzplanung des gesamten Unternehmens erfolgt vierteljährlich. Hieraus entwickeln sich eine Prognoserechnung und eine Anpassung des geplanten Jahresergebnisses. Eventuell notwendige Veränderungen werden danach eingeleitet und sind darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Wesentliche Risiken sind nicht erkennbar.

Bei umfangreichen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen werden Machbarkeitsberechnungen, sogenannte VoFi-Rechnungen, erstellt. Hierbei liegt ein Augenmerk auf der Cashflow- entwicklung des Objektes.

Darüber hinaus werden verstärkt die Bereiche Controlling, IKS und Risikofrühwarnsystem betrachtet. Maßgeblich sind hierfür die Vorgaben der BaFin/MaRisk im Rahmen der Führung einer Spareinrichtung. Zum internen Kontrollsystem der Genossenschaft gehören auch Regelungen zur Compliance und der Geldwäscheprävention. Die Geschäfts- und Risikostrategie des Unternehmens wird jährlich durch den Vorstand überarbeitet und mit dem Aufsichtsrat besprochen. Die Innenrevisionstätigkeit ist extern an die DOMUS AG vergeben. Die Aufgaben und Verantwortlichkeiten im Rahmen der steuerlichen Gesetzgebungen sind in einer Tax Compliance geregelt.

Die allgemeinen prognostizierten Bevölkerungsentwicklungen in Flensburg führen zu der Einschätzung, dass die Risiken auf dem Flensburger Wohnungsmarkt überschaubar sind. Weder ist aufgrund der aktuellen Marktlage noch der erwarteten Entwicklung mit nennenswerten Leerständen oder mit umfangreicheren Mietausfällen zu rechnen. Für die Zukunft erwarten wir eine gleichbleibende Fluktuation. Aufgrund von Kostensteigerungen, insbesondere bei den Bau- und Instandhaltungskosten, den gestiegenen Anforderungen bei den Gefahrstoffbeseitigungen und nicht zu Letzt durch höhere Energiestandards, werden die Erträge aus Mieten in den nächsten Jahren steigen müssen.

Im Geschäftsjahr 2022 wird uns weiterhin die Corona-Pandemie vor besondere Herausforderungen stellen. Negative finanzielle Auswirkungen, insbesondere auf die Mieteinnahmen, erwarten wir jedoch nicht und sind auch nicht in der Wirtschaftsplanung 2022 berücksichtigt. Die offene Dauer der Pandemiebekämpfung sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung und der Bundesländer erschweren es allerdings, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen und können zu einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen führen.

Die Genossenschaft plant, die intensive Modernisierungs- und Sanierungstätigkeit in ihren Beständen fortzuführen. Das umfangreiche Neubauprogramm der letzten Jahre wird im Geschäftsjahr 2022 vorerst beendet. Die Wirtschaftsplanung der Genossenschaft sieht für die Jahre 2022 - 2026 Investitionen in Höhe von rd. T€ 115.671 und weitere Instandhaltungskosten in Höhe von rd. T€ 48.438 vor. Hierbei bestehen Preisänderungsrisiken bei den stetig steigenden Baukosten. Das Kostensteigerungsrisiko wird durch Kostenaufschläge bereits in der Planungsphase und durch Projektcontrolling bei jeder Investitions- und größeren Instandhaltungsmaßnahme minimiert. Bei den beiden laufenden Bauvorhaben auf der Rude und im WohnPark Tarup sind die Baukosten durch die abgeschlossenen Bauverträge gesichert.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Im Geschäftsjahr 2021 wurden sämtliche Objekte der Genossenschaft auf ihren äußeren Gebäudezustand sowie den Zustand der gemeinschaftlichen Räume, Flächen und Einrichtungen innerhalb der Gebäude technisch untersucht und bewertet. Nach Auswertung der Daten erfolgt eine Bewertung des Bestandes, um insbesondere vor dem Hintergrund der Co2 Bilanzierung Maßnahmen unter Berücksichtigung einer nachhaltigen Wirtschaftlichkeit priorisieren zu können.

Des Weiteren ist für das Jahr 2022 geplant, den Zustand sämtlicher Wohnungen aufzunehmen, um daraus eine Sanierungsstrategie zu entwickeln.

Durch die langfristigen Finanzierungen unserer Wohnimmobilien halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere Genossenschaft in überschaubarem Rahmen. In den folgenden 5 Jahren laufen die Zinsfestschreibungen bei Bestandsdarlehen nur noch mit einem Restkapital in Höhe von rd. T€ 2.476 aus. Die Neubaufinanzierungen sind im Bereich WohnPark Tarup und Rude bereits durch den Abschluss von Förder- und Kapitalmarktdarlehen gesichert. Das derzeit niedrige Zinsniveau nutzen wir, um sowohl Neufinanzierungen als auch Umfinanzierungen von Bestandsdarlehen mit langfristigen Zinsfestschreibungen zwischen 20 und 30 Jahren abzuschließen und möglichst nach Ablauf der Zinsfestschreibung voll getilgt zu haben. Zinsänderungsrisiken bei den kurzfristigen Spareinlagen begegnen wir durch genaue Marktbeobachtung und ggf. Umschuldungen in langfristige Bankdarlehen. Besondere Finanzierungsinstrumente oder Sicherungsgeschäfte werden von der Genossenschaft nicht getätigt. Die Genossenschaft rechnet in den Jahren 2022 - 2026 mit Netto-Zuflüssen in der Spareinrichtung in Höhe von T€ 7.500. Die Planung sieht vor, diese zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen und bei Auslauf von Zinsfestschreibungen für die Rückzahlung von Bankdarlehen zu verwenden.

Wesentliche Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken sind aufgrund regelmäßiger Mieteinzahlungen und einer 12-monatigen Finanzvorschau, die monatlich aktualisiert wird, nicht zu erwarten.

Für das Geschäftsjahr 2022 wird gemäß Wirtschaftsplanung mit einem Jahresüberschuss in Höhe von rd. T€ 3.268 gerechnet. Für die Folgejahre bis 2026 werden ähnliche Jahresergebnisse erwartet.

Nach den aufgestellten Wirtschaftsplänen 2022 - 2026 erwarten wir ebenfalls positive Jahresergebnisse für unser Tochterunternehmen, die SBV Immobilienmanagement GmbH.

Die Genossenschaft hat im Geschäftsjahr 2021 erstmalig einen gesonderten Nachhaltigkeitsbericht erstellt, der im Geschäftsbericht wiedergegeben wird.

Der Einmarsch der russischen Streitkräfte in die Ukraine am 24. Februar 2022 stellt ein einschneidendes Ereignis dar, das zusammen mit den verhängten Sanktionen auch in der nationalen und internationalen Wirtschaft ganz deutliche Spuren hinterlassen wird. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage muss daher ausgegangen werden. Zuverlässige Einschätzungen der Auswirkungen sind derzeit nicht möglich. Bei einer Rezession und ganz deutlich steigenden Energiekosten muss mit einem Anstieg der Mietausfälle gerechnet werden. Daneben kann es durch Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien zu deutlichen Preissteigerungen und Verzögerungen in der Bau- und Instandhaltungstätigkeit kommen. Es sind zwar keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, jedoch kann es zu einer negativen Beeinflussung des zukünftigen Geschäftsverlaufs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft kommen.

Flensburg, 15. März 2022

Der Vorstand

Jürgen Möller

Michael Ebsen

Genossenschaftsregister Nr. 325 beim Amtsgericht Flensburg

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahreszahlen sind weitgehend vergleichbar.

Bei den Posten Geldbeschaffungskosten wurde von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht Gebrauch gemacht.

Immaterielle Vermögensgegenstände (EDV-Programme und Lizenzen) wurden nur insoweit zu - um planmäßige Abschreibungen geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Diese werden über 3 - 10 Jahre abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen sowie erhaltene Zuschüsse, bewertet. Eigene Architekten- und Verwaltungskosten in Höhe von T€ 1.142, Herstellung der Außenanlagen bei den Neubauten durch unseren eigenen Gartenservice in Höhe von T€ 118 und aktivierte Fremdzinsen in Höhe von T€ 86 wurden in die Herstellungskosten des Jahres 2021 einbezogen.

Bei der Ermittlung der Abschreibungen liegt bei Wohngebäuden eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 50 - 80 Jahren, bei Außenanlagen von 10 - 19 Jahren und bei sonstigen Gebäuden von 33 - 50 Jahren zugrunde.

Die Neubauten werden bei Wohngebäuden über einen Zeitraum von 50 Jahren und bei Gewerbeobjekten über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibung von Außenanlagen erfolgt hier über 19 Jahre.

Durchgreifend sanierte Objekte werden in dem Jahr der Fertigstellung einem neuen Lebenszyklus zugeführt und bis zu 50 Jahre abgeschrieben.

Bei Gegenständen der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird eine Nutzungsdauer zwischen 3 und 20 Jahren zugrunde gelegt. Für geringwertige Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden analog zum Steuerrecht Sammelposten gebildet und über 5 Jahre abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wird mit den Anschaffungskosten ausgewiesen.

Die Posten des Umlaufvermögens sind zum Nominalbetrag angesetzt.

Erkennbaren Risiken bei unfertigen Leistungen und bei Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde durch direkte Abschreibungen sowie durch aktivisch abgesetzte Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Die Geldbeschaffungskosten sind zum Nominalwert angesetzt und werden über einen Zeitraum von 10 Jahre abgeschrieben.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in der Höhe des Betrages gebildet, mit dem die Genossenschaft wahrscheinlich in Anspruch genommen wird bzw. der zur Risikoabdeckung erforderlich erscheint.

Die Pensionsrückstellung wurde auf Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens unter Anwendung der "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck dotiert. Als versicherungsmathematische Bewertungsmethode wurde das modifizierte Teilwertverfahren angewandt. Dabei wurde zur Ermittlung des notwendigen Erfüllungsbetrages zum 31.12.2021 eine Rentensteigerung von 1,5 % angesetzt sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,87% (im Vorjahr 2,30%) zugrunde gelegt. Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtung zum 31.12.2021 mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 10 Jahre von 1,87% ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre von 1,35% ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von € 652,00. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB für die Ausschüttung gesperrt.

Aufgrund von temporären Differenzen zwischen handels- und steuerlichen Wertansätzen des Sachanlagevermögens sowie der Rückstellungen ergeben sich passive und aktive latente Steuern, die miteinander verrechnet werden können. Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden können. Die Bewertung erfolgte auf Basis der aktuellen Steuersätze für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von 15,83% und für Gewerbesteuer von 14,35%. Als Saldo verbleiben aktive latente Steuern. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagengitter:

Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2021	Zugang	Abgang	Umbuchungen	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2021
	€	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1.382.420,71	45.392,55	-	-	1.427.813,26
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	421.914.811,14	15.680.839,30	761.566,42	+16.544.718,12	453.378.802,14
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.401.479,27	1.232,18	-	-	14.402.711,45
3. Grundstücke ohne Bauten	96.690,30	-	-	-	96.690,30
4. Bauten auf fremden Grundstücken	30.229,24	-	-	-	30.229,24
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.736.823,08	259.276,42	386.312,94	-	3.609.786,56
7. Anlagen in Bau	19.401.838,32	5.651.349,95	-	-16.360.746,13	8.692.442,14
8. Bauvorbereitungskosten	441.627,18	68.324,76	-	-183.971,99	325.979,95
	460.023.498,53	21.661.022,61	1.147.879,36	-	480.536.641,78
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.475.577,08	-		-	1.475.577,08
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	1.052.500,00	350.000,00	292.500,00	-	1.110.000,00
3. Beteiligungen	1.368.331,61	-	-	-	1.368.331,61
	3.896.408,69	350.000,00	292.500,00	-	3.953.908,69
Anlagevermögen insgesamt	465.302.327,93	22.056.415,16	1.440.379,36	-	485.918.363,73

	Abschreibungen
	Abschreibungen (kumulierte) 01.01.2021	Zugang	Abgang	Umbuchungen	Abschreibungen (kumulierte) 31.12.2021
	€	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1.181.890,97	75.526,54	-	-	1.257.417,51
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	90.050.682,20	8.178.507,37	723.896,20	-	97.505.293,37
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	4.768.340,76	389.237,00	-	-	5.157.577,76
3. Grundstücke ohne Bauten	-	-	-	-	-
4. Bauten auf fremden Grundstücken	13.179,72	906,84	-	-	14.086,56
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.439.708,68	377.503,51	338.799,37	-	2.478.412,82
7. Anlagen in Bau	-	-	-	-	-
8. Bauvorbereitungskosten	-	-	-	-	-
	97.271.911,36	8.946.154,72	1.062.695,57	-	105.155.370,51
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	-	-	-	-	-
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	-	-	-	-	-
3. Beteiligungen	-	-	-	-	-
	-	-	-	-	-
Anlagevermögen insgesamt	98.453.802,33	9.021.681,26	1.062.695,57	-	106.412.788,02


	Buchwert am 31.12.2021	Buchwert am 31.12.2020	einbezogene Fremdkapitalzinsen
	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	170.395,75	200.529,74	-
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	355.873.508,77	331.864.128,94	-
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.245.133,69	9.633.138,51	-
3. Grundstücke ohne Bauten	96.690,30	96.690,30	-
4. Bauten auf fremden Grundstücken	16.142,68	17.049,52	-
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.131.373,74	1.297.114,40	-
7. Anlagen in Bau	8.692.442,14	19.401.838,32	85.854,71
8. Bauvorbereitungskosten	325.979,95	441.627,18	-
	375.381.271,27	362.751.587,17	85.854,71
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.475.577,08	1.475.577,08	-
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	1.110.000,00	1.052.500,00	-
3. Beteiligungen	1.368.331,61	1.368.331,61	-
	3.953.908,69	3.896.408,69	-
Anlagevermögen insgesamt	379.505.575,71	366.848.525,60	85.854,71

Die wesentlichen Zugänge bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten resultieren aus der Modernisierung/Sanierung diverser Bestandsobjekte (rd. 11,5 Mio. €), der Fertigstellung der Bauvorhaben Am Knick 2 - 12 und 11 - 25 (WohnPark Tarup 4. und 5. Bauabschnitt) und Rude 13 - 17 (Rude 2. Bauabschnitt) mit rd. 4,1 Mio. €. Für Restarbeiten bei in den Vorjahren fertiggestellten Neubauten sind rd. 0,1 Mio. € angefallen.

Bei den Abgängen handelt es sich im Wesentlichen um den Abriss des voll abgeschriebenen Gebäudes Eiderstr. 41 - 43 mit rd. 0,7 Mio. €.

Umgebucht wurden hauptsächlich Baukosten aus Anlagen im Bau für die Neubauten Am Knick 2 - 12 und 11 - 25 (WohnPark Tarup 4. und 5. Bauabschnitt) und Rude 13 - 17 (Rude 2. Bauabschnitt).

Bei Anlagen im Bau erfolgte ein Zugang bei den Bauvorhaben WohnPark Tarup 6. Bauabschnitt. (rd. 3,2 Mio. €), Rude 3. Bauabschnitt (2,0 Mio. €) und KiTa Eiderstr. (0,5 Mio. €). Die Umbuchungen entfallen auf die Fertigstellung der Neubauten Am Knick 2 - 12 und 11-25 (WohnPark Tarup 4. und 5. Bauabschnitt) und Rude 13 - 17 (Rude 2. Bauabschnitt) sowie den Baubeginn im Bereich KiTa Eiderstr.

Bei den Bauvorbereitungskosten wurden die Kosten des Neubaus KiTa Eiderstr. auf Anlagen im Bau umgebucht. Ein Zugang erfolgte bei Planungskosten für den geplanten Neubau Viktoria-Höfe.

Bei den Ausleihungen an verbundene Unternehmen handelt es sich um eine Darlehensgewährung der Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg an das Tochterunternehmen, die SBV Immobilienmanagement GmbH, zur Finanzierung des Projektes "eigene Heizkostenabrechnung". In 2021 wurde ein weiterer Darlehensvertrag in Höhe von 0,5 Mio. € zur Finanzierung des Austausches der Kalt- und Warmwasserzähler geschlossen. Hiervon wurden im Geschäftsjahr rd. 0,4 Mio. € ausgezahlt. Die planmäßige Tilgung der Darlehen betrug im Geschäftsjahr rd. 0,3 Mio. €.

2. Die Position "Unfertige Leistungen" umfasst ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten des Geschäftsjahres.

3. Bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen handelt es sich im Wesentlichen um den Jahresüberschuss 2021 der SBV Immobilienmanagement GmbH sowie um eine Rechnung für Personalgestellung der Genossenschaft an ihr Tochterunternehmen.

4. Bei den Forderungen gegen beteiligte Unternehmen handelt es sich um den 1/2 Jahresüberschuss 2021 der GbR Sandberg sowie offene Verwaltervergütungen 2021.

5. In dem Posten "Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr enthalten. Sie enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Hierunter ausgewiesen sind u.a. die Zuschüsse der öffentlichen Förderung für die Neubaufinanzierung der Objekte WohnPark Tarup 6. Bauabschnitt sowie Rude 3. Bauabschnitt in Höhe von rd. 0,7 Mio. €.

6. Die "Sonstigen Rückstellungen" sind im Wesentlichen für Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung, noch anfallende Baukosten, Zinsen der Spareinrichtung, Beiträge an die Berufsgenossenschaft, noch anfallende Kosten der Jahresabschlusserstellung und -prüfung sowie für Schönheitsreparaturen gebildet.

7. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um Erstattung diverser verauslagter Kosten.

8. Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie deren Besicherungen stellen sich wie folgt dar:

(Vorjahreswerte in Klammern)

Verbindlichkeiten insgesamt		Davon Restlaufzeiten			grundpfandrechtlich gesichert
		unter 1 Jahr	1 -5 Jahre	über 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	197.459.098,32 €	7.676.356,36 €	31.127.324,41 €	158.655.417,55 €	197.410.004,39 €
	(189.330.773,36 €)	(7.106.079,87 €)	(29.417.196,01 €)	(152.807.497,48 €)	(189.280.220,09 €)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.657.501,45 €	22.843,74 €	91.374,96 €	1.543.282,75 €	1.657.501,45 €
	(2.885.735,24 €)	(42.294,38 €)	(176.972,59 €)	(2.666.468,27 €)	(2.885.735,24 €)
Erhaltene Anzahlungen	16.683.788,87 €	16.683.788,87 €
	(16.165.602,88 €)	(16.165.602,88 €)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	800.047,42 €	800.047,42 €
	(620.982,40 €)	(620.982,40 €)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.615.959,57 €	1.615.959,57 €
	(1.668.037,03 €)	(1.668.037,03 €)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	21.086,99 €	21.086,99 €
	(7.092,61 €)	(7.092,61 €)
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit Beteiligungsverhältnissen	0,00 €	0,00 €
	(82,12 €)	(82,12 €)
Sonstige Verbindlichkeiten	332.365,55 €	332.365,55 €
	(424.116,73 €)	(424.116,73 €)
Gesamtbetrag	218.569.848,17 €	27.152.448,50 €	31.218.699,37 €	160.198.700,30 €	199.067.505,84 €
	(211.102.422,37 €)	(26.034.288,02 €)	(29.594.168,60 €)	(155.473.965,75 €)	(192.165.955,33 €)
9. Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt: (Vorjahreswerte in Klammern)
Spareinlagen
a. mit vereinbarter Kündigungsfrist von drei Monaten		61.293.011,32 €
			(55.917.849,50 €)
b. mit vereinbarter Kündigungsfrist von mehr als drei Monaten			33.614.648,10 €	94.907.659,42 €
			(37.252.161,55 €)	(93.170.011,05 €)
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen
a. mit Restlaufzeiten von bis zu einem Jahr		1.630.240,00 €
			(1.801.617,95 €)
b. mit Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr bis zu zehn Jahren			570.000,00 €	2.200.240,00 €
			(550.240,02 €)	(2.351.857,97 €)
Gesamtbetrag				97.107.899,42 €
				(95.521.869,02 €)

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den "Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung" sind Erlösschmälerungen wegen Leerstand in Höhe von rd. T€ 594 enthalten.

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen auch T€ 14.874 abgerechnete Nebenkosten.

Die Steigerungen bei den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung wurden im Wesentlichen durch die Fertigstellung der Neubauten Am Knick 2 - 12 und 11 - 25 (WohnPark Tarup 4. und 5. Bauabschnitt), Rude 13 - 17 (Rude 2. Bauabschnitt) sowie durch die Vollauswirkungen der in 2020 bezogenen Neubauten erzielt.

Die Erträge aus abgerechneten Betriebskosten sind ebenfalls um rd. T€ 478 gestiegen.

2. Die aktivierten Eigenleistungen für eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen sowie Leistungen des Gartenservice steigen im Vergleich zum Vorjahr um T€ 558, im Wesentlichen aufgrund der höheren Sanierungskosten.

3. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind hauptsächlich durch Erträge aus Versicherungsleistungen (T€ 463) und den Verkauf einer Eigentumswohnung aus dem Anlagevermögen (T€ 89) geprägt.

4. Bei den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung steigen im Wesentlichen die Instandhaltungsaufwendungen um T€ 653 und die Betriebskosten um T€ 991. Des Weiteren werden hier die Verluste aus einem gemeinsamen Objekt in der Speicherlinie mit der Flensburger Arbeiter-Bauverein eG in Höhe von T€ 120 ausgewiesen.

5. Die Abschreibungen sind im Wesentlichen durch die intensive Bau- und Sanierungstätigkeit gestiegen.

6. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Abrisskosten für die Eiderstr. 41 - 43 (Neubau KiTa Eiderstr.) in Höhe von rd. T€ 176, Umsetzungskosten im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen in Höhe von rd. T€ 104 und Kosten für die technische Untersuchung des Gebäudezustands in Höhe von T€ 142.

7. Die Zinsaufwendungen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind hauptsächlich durch die Neuaufnahme von Darlehen für die Bau- und Sanierungstätigkeit um T€ 84 gestiegen.

Der Zinsaufwand aus der Spareinrichtung sank dagegen, trotz steigender Spareinlagen und Sparbriefe, durch Senkung des Durchschnittszinses auf T€ 491 (Vorjahr T€ 622).

8. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag enthielten im Vorjahr im Wesentlichen die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für die steuerlichen Jahresüberschüsse 2019.

D. Sonstige Angaben

1. Zum Bilanzstichtag verwaltet die Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg treuhänderisch folgende Konten:

Mietkaution für Mieter in Höhe von 286.881,77 €.

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte sonstige finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Aus der Abwicklung der Bauvorhaben WohnPark Tarup 6. Bauabschnitt, Rude 3. Bauabschnitt sowie diversen jahresübergreifenden Sanierungsmaßnahmen bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von rd. 7,5 Mio. €, deren restliche Finanzierungen durch Fremdmittel bereits vertraglich abgesichert sind.

3. Rd. 7,8 Mio. € Darlehen sowie rd. 0,7 Mio. € Zuschüsse hätten aufgrund des Baufortschritts einzelner Bauvorhaben bereits zum Ende des Geschäftsjahres ausgezahlt werden können. Hierauf wurde wegen der vorhandenen Liquidität verzichtet.

4. Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

a) Avalkredit der Nord-Ostsee Sparkasse in Höhe von T€ 16,2 zur Sicherung der Gewährleistungsansprüche des Technischen Betriebszentrums (TBZ) im Rahmen der Erschließungsmaßnahme unseres Bauvorhabens WohnPark Tarup. Aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse der Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg wird nicht mit einer Inanspruchnahme gerechnet.

b) Garantiebetrag in Höhe von rd. T€ 257 für den Selbsthilfefonds der Wohnungswirtschaft zur Sicherung von Spareinlagen (Vorjahr T€ 257).

Mit der Inanspruchnahme aus diesem Garantiebetrag wird nicht gerechnet.

c) Avalkredit der Nord Ostsee Sparkasse in Höhe von T€ 35 zur Sicherung der Ansprüche der Stadt Flensburg im Rahmen der Erschließungsmaßnahme unserer Bauvorhaben Rude 1.-3. Bauabschnitt. Aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse der Selbsthilfe- Bauverein eG Flensburg wird nicht mit einer Inanspruchnahme gerechnet.

d) Avalkredite der DKB in Höhe von T€ 535 zur Sicherung der Ansprüche der Stadt Flensburg im Rahmen der Erschließungsmaßnahme unseres Bauvorhabens WohnPark Tarup. Aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse der Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg wird nicht mit einer Inanspruchnahme gerechnet.

5. a) Die Genossenschaft hält 100 % der Kapitalanteile an der SBV Immobilienmanagement GmbH. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2021 250.000 € (Vorjahr 250.000 €). Der Jahresüberschuss 2021 vor Ergebnisabführung an die Genossenschaft beträgt 156.052,05 €. Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.

b) Die Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg ist mit 48,35% und die Flensburger Arbeiter- Bauverein eG mit 51,65 % am Stammkapital der GbR Servicehaus Sandberg Flensburg beteiligt. Am Vermögen sowie am Gewinn und Verlust sind die Gesellschafter je zur Hälfte beteiligt. Das Eigenkapital der GbR beträgt zum 31. Dezember 2021 insgesamt 2.994.716,72 €, darin enthalten ist der Jahresüberschuss 2021 mit 164.833,06 €.

6. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigen Personen betrug:

	2021	Vorjahr
Kaufmännische Mitarbeitende	70,00	67,75
Technische Mitarbeitende	10,25	10,75
Mitarbeitende im Regiebetrieb/ Hausmeister	34,25	33,00
Insgesamt	114,50	111,50

Davon arbeiten in Teilzeitbeschäftigung 23,00 Personen (Vorjahr 22,25).

Außerdem wurden im Geschäftsjahr durchschnittlich 9,25 Auszubildende und 21,25 Personen geringfügig beschäftigt.

7. Mitgliederbewegung

Anfang 2021	11.653	Mitglieder	mit	187.164	Anteilen
Abgang 2021	665	Mitglieder	mit	7.302	Anteilen
Zugang 2021	1.138	Mitglieder	mit	22.431	Anteilen
Ende 2021	12.126	Mitglieder	mit	202.293	Anteilen

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich um 2.427.132,14 € auf 32.340.004,81 € erhöht. Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr um 2.420.640,00 € erhöht. Der Gesamtbetrag der Haftsummen der verbleibenden Mitglieder beläuft sich auf 32.366.880,00 €.

Die Haftsumme der zum 31. Dezember 2021 ausgeschiedenen Mitglieder beträgt 733.600,00 €. Die Haftsumme der zum 31. Dezember 2021 gekündigten Anteile beträgt 82.560,00 €.

8. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

	Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
	Tangstedter Landstraße 83
	22415 Hamburg

9. Mitglieder des Vorstandes

	Jürgen Möller, Fachwirt der Wohnungswirtschaft, Vorsitzender
	Michael Ebsen, Fachwirt der Wohnungswirtschaft

10. Mitglieder des Aufsichtsrates

	Jan-Kai Jensen, Vorsitzender
	Paul Hemkentokrax, stv. Vorsitzender
	Ralf Hansen
	Hans-Christian Jordt
	Thomas Schwedhelm
	Edgar Möller
	Dörte Paulick
	Britta Zemke
	Wiebke Wenzel

11. Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

12. Der Jahresüberschuss 2021 beträgt 2.402.700,96 €. Gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 15.03.2022 wurden in die gesetzliche Rücklage 300.000 € eingestellt.

13. Der Vorstand und Aufsichtsrat haben nach gemeinsamer Beratung eine Einstellung in Höhe von 850.000,00 € in andere Ergebnisrücklagen beschlossen. Vorstand und Aufsichtsrat bitten die Vertreterversammlung um Zustimmung zu dieser Vorabzuweisung, so dass unter Berücksichtigung eines Gewinnvortrages aus 2020 in Höhe von 60.504,04 € ein Bilanzgewinn in Höhe von 1.313.205,00 € erzielt wurde.

14. Nachtragsberichterstattung

Im Zusammenhang mit dem Ukraine-Krieg ist in 2022 mit einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Konjunktur zu rechnen. Für die Genossenschaft können sich daraus Risiken aus Mietausfällen sowie aus Kostensteigerungen und Verzögerungen bei der Durchführung von Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen ergeben. Die liquiditäts- und ergebniswirksamen Auswirkungen dieser Risiken können noch nicht abschließend abgeschätzt werden.

15. Der Vorstand und Aufsichtsrat schlagen nach gemeinsamer Beratung der Vertreterversammlung folgende Verteilung des Bilanzgewinns 2021 vor:

4% Dividende auf Geschäftsguthaben	€ 1.235.912,18
Vortrag auf neue Jahresrechnung	€ 77.292,82
Summe des Bilanzgewinns	€ 1.313.205,00

Flensburg, 15. März 2022

Der Vorstand

Jürgen Möller

Michael Ebsen

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

KONTINUITÄT UND GUTE ENTSCHEIDUNGEN

- Steigende Baukosten. Die anspruchsvollen Vorgaben für den Klimaschutz. Die Anforderungen der neuen Bundesregierung an die Wohnungswirtschaft, die Auswirkungen der Pandemie und gleichzeitig die Forderung nach bezahlbaren Mieten. Bereits das Geschäftsjahr 2021 war mit großen Herausforderungen verbunden, in Zukunft werden diese eher größer. Dazu kommt das Alltagsgeschäft, in 2022 unter anderem mit dem Endspurt für die beiden Neubau-Großprojekte auf der Rude und in Tarup.

Nicht nur die wirtschaftlichen Ergebnisse der Jahresbilanz 2021, sondern auch die Ergebnisse der durchgeführten vierten Mitgliederbefragung und die der erstmalig durchgeführten Befragung der Kunden der Fremdverwaltung zeigen, dass der SBV für diese Herausforderungen gut aufgestellt und gerüstet ist.

Das gilt sowohl für die einzelnen Fachabteilungen mit ihren engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern als auch für den Führungskreis und die sich sein gut ergänzenden Vorstände Jürgen Möller und Michael Ebsen.

Aus Sicht des Aufsichtsrates war es deshalb wichtig und richtig, bereits frühzeitig die Weichen für eine Fortsetzung dieser erfolgreichen Zusammenarbeit im Vorstand zu stellen und Michael Ebsen im April 2021 für weitere fünf Jahre als Vorstandsmitglied zu bestellen. Wie die ersten vier Jahre seiner Vorstandstätigkeit gezeigt haben, zahlte es sich aus, mit Michael Ebsen einen Bewerber ausgewählt zu haben, der unsere Genossenschaft vor Aufnahme seiner Vorstandstätigkeit am 01.07.2017 in seiner damaligen Funktion als Mitarbeiter der Investitionsbank Schleswig-Holstein bereits gut kannte und kompetent begleitet hatte. Es hat sich zudem erwiesen, dass Michael Ebsen nicht nur fachlich, sondern auch menschlich ganz besonders gut zum SBV passt. Das zeigt sich auch in der erfolgreichen und harmonischen Zusammenarbeit mit Jürgen Möller als Vorstandsvorsitzenden. Die durch die Wiederbestellung von Michael Ebsen erreichte Kontinuität in der Vorstandsarbeit schafft aus Sicht des Aufsichtsrates deshalb eine ganz wesentliche Grundlage dafür, auch die eingangs erwähnten neuen Herausforderungen erfolgreich zu meistern.

Dass sich personelle Entscheidungen als richtig erwiesen haben, lässt sich auch für das Gremium des Aufsichtsrates sagen. Auf dessen Vorschlag von der Vertreterversammlung gewählt, war Wiebke Wenzel im September 2020 auf Aufsichtsratsmitglied Elke Dewanger gefolgt, die nach vielen Jahren der Zugehörigkeit altersbedingt aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden war. Dank ihrer fachlichen Kompetenz hat sich Wiebke Wenzel nicht nur sehr schnell in die mit der Aufsichtsratstätigkeit verbundenen Themen eingearbeitet, sie ist für den Aufsichtsrat mit ihrer besonnenen und positiven Alt auch in persönlicher Hinsicht eine Bereicherung.

Für Kontinuität im Aufsichtsrat wurde im Übrigen durch die Wiederwahl der Aufsichtsratsmitglieder Paul Hemkentokrax, Edgar Möller und Ralf Hansen gesorgt. Alle drei wurden auf der erneut im Deutschen Haus veranstalteten Vertreterversammlung im Juni 2021 für weitere drei Jahre als Mitglieder des Aufsichtsrates bestätigt.

Ausdrücklich hervorzuheben ist an dieser Stelle, dass die Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vorstand im Geschäftsjahr 2021 uneingeschränkt vertrauensvoll war. Um seiner Aufgabe, den Vorstand in seiner Tätigkeit zu überwachen und ihn bei seinen Entscheidungen strategisch zu begleiten und zu fördern, gerecht werden zu können, wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand zudem stets umfassend und rechtzeitig über aktuelle und geplante Projekte informiert.

Der Jahresabschluss 2021 wurde am 15.03.2022 in der gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand abschließend geprüft. Er wird der Vertreterversammlung am 10.05.2022 zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

Die Arbeit des Aufsichtsrates im Berichtsjahr erfolgte unter anderem in

―	5 Sitzungen des Aufsichtsrates,
―	7 gemeinsamen Sitzungen des Aufsichtsrates mit dem Vorstand
―	sowie 4 Sitzungen der Fachausschüsse (Prüfungsausschuss, Bau- und Wohnungsausschuss).

Der Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. hat die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung über

―	die Geschäftsführung 2021 (Prüfungszeitraum März 2021-März 2022),
―	die Buchführung 2021,
―	den Jahresabschluss zum 31.12.2021,
―	den Lagebericht 2021
―	sowie über die wirtschaftlichen Verhältnisse des SBV durchgeführt. Der Prüfungsbericht für das Genossenschaftsjahr 2021 wurde dem Aufsichtsrat vorgelegt und gemeinsam mit dem Vorstand beraten.

Der Prüfungsverband hatte keine Beanstandungen, Ergänzungen oder Hinweise, die einer Berichterstattung bedürfen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung

1.	... den Jahresabschluss 2021 in der vorliegenden Fassung zu genehmigen.
2.	... den Lagebericht des Vorstandes anzunehmen.
3.	... dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2021 zuzustimmen.
4.	... dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2021 Entlastung zu erteilen.

Im Namen des gesamten Aufsichtsrates gilt mein Dank abschließend dem Vorstand, dem Führungskreis und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des SBV für die im abgelaufenen Geschäftsjahr geleistete erfolgreiche Arbeit und ihren engagierten Einsatz für unsere Genossenschaft und unsere Mitglieder! -

Flensburg, 15. März 2022

JAN-KAI JENSEN, Vorsitzender des Aufsichtsrates

G Zusammengefasstes Prüfungsergebnis sowie Wiedergabe des Bestätigungsvermerks und Schlussbemerkung

Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG wie folgt zusammen:

Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft zu prüfen. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des vom Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Verantwortlichkeit der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft sowie die Verantwortlichkeit des Aufsichtsorgans werden durch die Prüfung nicht eingeschränkt.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht unterlagen dabei einer Prüfung unter entsprechender Anwendung von § 316 Abs. 3, § 317 Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 2 HGB.

Grundsätzliche Feststellungen

Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder (Förderzweck) vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.

Die Genossenschaft darf gemäß Satzung Beteiligungen nach § 1 Abs. 2 GenG übernehmen.

Die Genossenschaft darf gemäß ihrem satzungsmäßigen Auftrag und nach Zulassung durch die BaFin eine Spareinrichtung betreiben.

Im Rahmen unserer Prüfung haben wir festgestellt, dass die Genossenschaft mit ihrer im Prüfungszeitraum ausgeübten Geschäftstätigkeit ihren satzungsmäßigen Förderzweck gegenüber den Mitgliedern verfolgt hat.

Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft

Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2021 entspricht in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften. Er ist ordnungsgemäß aus der Buchführung entwickelt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Die einschlägigen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsvorschriften wurden beachtet; der Anhang des Jahresabschlusses enthält die erforderlichen Angaben.

Die Bilanzposten sind ordnungsgemäß bewertet. Die gebildeten Wertberichtigungen und Rückstellungen sind angemessen.

Wir haben den Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis 31.12.2021 geprüft.

Der Lagebericht für 2021 vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Die Vermögens- und die Finanzlage der Genossenschaft sind geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist gesichert. Auch aus der Fortschreibung der Geschäftsentwicklung ergibt sich eine ausreichende Liquidität.

Die Ertragslage wird wesentlich beeinflusst vom Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung.

Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung

Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind.

Die von der Genossenschaft unterhaltene Spareinrichtung folgt im Aufbau und in der Handhabung den Bestimmungen des Gesetzes über das Kreditwesen. Die Genossenschaft hat die einschlägigen Bestimmungen des Geldwäschegesetzes beachtet und die erforderlichen Anzeigen der Aufsicht eingereicht. Das eingerichtete Risikomanagement ist der Größe und dem Geschäftsumfang der Genossenschaft sowie der Komplexität und dem Risikogehalt der betriebenen Geschäfte angemessen. Der Vorstand hat ein angemessenes Risikoüberwachungssystem eingerichtet. Die wesentlichen Risiken werden laufend mit geeigneten Instrumenten und Verfahren bewertet, überwacht und gesteuert. Mit diesem System gewährleistet die Genossenschaft, dass sie jederzeit in der Lage ist, sämtliche erkennbaren Risiken aus ihrer Ertragskraft sowie aus vorhandenen Reserven zu tragen.

Wiedergabe des Bestätigungsvermerks und Schlussbemerkung

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir dem Jahresabschluss zum 31.12.2021 und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021 der Selbsthilfe-Bauverein eG, Flensburg, unter dem Datum vom 15.03.2022 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt, der hier wiedergegeben wird:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Selbsthilfe-Bauverein eG, Flensburg

Prüfungsurteile

"Wir haben den Jahresabschluss der Selbsthilfe-Bauverein eG, Flensburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Selbsthilfe-Bauverein eG, Flensburg, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft zum 31.12.2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Genossenschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Genossenschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Genossenschaft.

•

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 15.03.2022

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
Prüfungsdienst

Klein, Wirtschaftsprüfer

Wendlandt, Wirtschaftsprüfer"

Den vorstehenden Prüfungsbericht erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Berichterstattung bei Abschlussprüfungen (IDW PS 450 n. F.).

Eine Verwendung des oben wiedergegebenen Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prüfungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

Hamburg, den 15.03.2022

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
Prüfungsdienst

gez. Klein, Wirtschaftsprüfer

gez. Wendlandt, Wirtschaftsprüfer