Wohnungsgenossenschaft "Am Lauch" eG

Lauchhammer

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011

BILANZ

AKTIVA

		31.12.2011	31.12.2010
	Euro	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	27.599.460,13		37.229.750,41
2. Grundstücke ohne Bauten	329.138,78		336.621,23
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	742,99		89,97
Anlagevermögen gesamt		27.929.341,90	37.566.461,61
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verka uf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen		665.775,12	671.075,62
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	40.087,46		33.885,15
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken und Wohnbauten	0,00		3.375,00
3. Sonstige Vermögensgegenstände	38.283,12	78.370,58	8.404,88
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		404.382,12	509.081,12
Umlaufvermögen gesamt		1.148.527,82	1.225.821,77
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten		20.972,16	40.277,94
D. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		13.387.304,59	4.533.513,97
Bilanzsumme		42.486.146,47	43.366.075,29

PASSIVA

		31.12.2011	31.12.2010
	Euro	Euro	Euro
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	20.662,37		80.115,75
2. der verbleibenden Mitglieder	3.113.195,17		3.135.860,49
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	238,81	3.134.096,35	338,25
rückständig fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 14.120,69 € (18.119,16 €)
II. Kapitalrücklagen		90.600,92	90.600,92
III. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklagen		14.442,97	14.442,97
2. Andere Ergebnisrücklagen		125.266,51	125.266,51
IV. Bilanzverlust, soweit durch Eigenkapital gedeckt
1. Verlustvortrag	./. 7.980.138,86		./. 8.094.082,12
2. Jahresüberschuss	./. 8.771.572,48		113.943.26
3. davon nicht gedeckt	13.387.304,59	./. 3.364.406,75	4.533.513,97
buchmäßiges Eigenkapital		0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Sonstige Rückstellungen		162.000,00	106.000,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	41.367.052,03		42.328.718,49
2. Erhaltene Anzahlungen	719.745,59		720.124,54
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	28.757,42		26.420,74
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	75.976,92		135.761,96
5. Sonstige Verbindlichkeiten	132.614,51	42.324.146,47	49.049,56
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 1.742,48 (€ 1.742,48)
Bilanzsumme		42.486.146,47	43.366.075,29

Anhang zum Jahresabschluss 2011

A. Allgemeine Angaben

Die Erstellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2011 erfolgt nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsgesetzes sowie der Satzung.

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagenspiegel, Rücklagenspiegel, Verbindlichkeitenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die Schlussbilanzwerte des Vorjahres wurden unverändert als Eröffnungsbilanzwerte übernommen.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009 wurde beachtet.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu den historischen Anschaffungs-/ Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen der Gebäude liegt eine Nutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde.

Geringwertige Wirtschaftsgüter sind im Sammelposten 2008 zusammengefasst und werden über 5 Jahre linear abgeschrieben. Betriebs- und Geschäftsausstattungen sind im Sammelposten 2011 zusammengefasst und werden über 5 Jahre linear abgeschrieben. Andere Betriebs- und Geschäftsausstattung wird über 3 Jahre linear abgeschrieben.

Der einmalige Verwaltungskostenbeitrag der ILB Fördermittel für den II. und III. Bauabschnitt wurde als Andere Rechnungsabgrenzungsposten eingestellt. Durch die 15- jährige Zweckbindung wird 15 Jahre linear abgeschrieben.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nominalwert bilanziert, bestehenden Ausfallrisiken wurden durch Abschreibung Rechnung getragen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

C. Erläuterungen zum Jahresabschluss

Aktiva

Anlagevermögen

Zur Entwicklung des Anlagevermögen wird auf den beigefügten Anlagenspiegel (Anlage 1) verwiesen.

In Folge einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung wegen des als nachhaltig eingeschätzten Wohnungsleerstandes wurden in 2011 weitere außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 9.159,5 T€ vorgenommen. Die Abschreibung basiert auf eigenen Berechnungen zur Anpassung an den niedrigeren beizulegenden Wert.

Bei den Grundstücken und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten (27.599.460,13€) entfallen 2.781.281,72€ auf Grund und Boden.

Auf Grundstücke ohne Bauten entfallen 329.138,78€.

Umlaufvermögen

Die Position unfertige Leistungen beinhaltet noch nicht abgerechnete Betriebskosten (665,8T€).

Bei den Forderungen aus Vermietung handelt es sich im Wesentlichen um Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2010 und um Mietforderungen.

In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind im Wesentlichen Forderungen aus Grundgebührenerstattungsansprüchen gegenüber dem Wasserverband (WAL) für leerstehende Wohnungen 2011 (27,0 T€), Forderungen gegenüber dem Finanzamt wegen diverser Steuerrückerstattungen (7,4 T€) und Erstattungen der Lausitzer Kabelgesellschaft (LKG) (2,5T€) enthalten.

In der Position "Guthaben bei Kreditinstituten" sind Gewährleistungskonten von Firmen (aus Modernisierungstätigkeit) enthalten (11,8 T€).

Bei den Forderungen des Umlaufvermögens wird eine Restlaufzeit von unter einem Jahr erwartet.

Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den anderen Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich im Wesentlichen um Verwaltungskostenbeiträge der Modernisierungskredite der Investitionsbank des Landes Brandenburg, die über die Dauer von 15 Jahren abgeschrieben werden.

Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag beträgt 13.387.304,59 €.

Passiva

Eigenkapital

Geschäftsguthaben

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betragen zum 31.12.2011 3.113.195,17 € (Vorjahr 3.135.860,49 €).

Aufgrund des Bilanzverlustes im Jahr 2011 kommen die Geschäftsguthaben, der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausscheidender Mitglieder nicht zur Auseinandersetzung. Das Geschäftsguthaben der ausscheidenden Mitglieder beträgt 20.662,37 € und das der gekündigten Geschäftsanteile 238,81 €.

Rücklagen

Die Rücklagen setzen sich unverändert wie folgt zusammen:

Kapitalrücklagen:	90.600,92 €
gesetzliche Rücklagen:	14.442,97 €
andere Ergebnisrücklagen:	125.266,51 €

Rückstellungen

Zur Entwicklung der sonstigen Rückstellungen verweisen wir auf den beigefügten Rückstellungsspiegel (Anlage 2).

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Zu den Verbindlichkeiten, deren Laufzeiten und Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich um Modernisierungskredite der Investitionsbank des Landes Brandenburg des I. Bauabschnittes, II. Bauabschnittes und III. Bauabschnittes ( 23.086,3T€).

Bei der Deutschen Pfandbriefbank AG (ehemals Hypo Real Estate) kam es im Jahr 2005 zur Umschuldung der bestehenden Kredite. Alle von der Bank ausgereichten Darlehen sind durch zwei neue Darlehen zurückgeführt worden. Hier werden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 18.280,8 T€ ausgewiesen.

Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich um Soll - Vorauszahlungen der Mieter auf umlagefähige Betriebskosten für den Zeitraum 01. Januar bis 31. Dezember 2011 (719,7 T€).

Bei den Verbindlichkeiten aus Vermietung handelt es sich um noch nicht ausgezahlte Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung und überzahlte Mieten.

In der Position "Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen" sind Verbindlichkeiten aus Gewährleistungseinbehalte der Baufirmen (16,6 T€), Verbindlichkeiten gegenüber Kreditoren (29,9 T€), Verbindlichkeiten gegenüber EKT (18,4 T€), Verbindlichkeiten gegenüber WAL (10,0 T€) und Verbindlichkeiten aus sonstigem betrieblichen Aufwand (0,4 T€) ausgewiesen.

In der Position "Sonstige Verbindlichkeiten" sind im Wesentlichen die Auseinandersetzungsguthaben der Mitglieder aus dem Vorjahr 2010 (83,7 T€) ausgewiesen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die ausgewiesenen Umsatzerlöse beinhalten Sollmieten für Wohnungen, Gewerbe und Stellplätze (3.448,3 T€), Garagenpacht (11,1 T€) sowie saldierte Erlösschmälerungen wegen Leerstandes von 639,0 T€.

Weiter enthalten sind Erlöse (786,1T€) und Erlösschmälerungen (114,9 T€) aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2010.

Sonstige betriebliche Erträge

Ausgewiesen sind insbesondere Erträge aus der Rückerstattung von Grundgebühren des Wasserverbandes Lausitz (50,0 T€), Erträge aus Ratenzahlungen der Mieter aufgrund der Weiterberechnung der EKT GmbH (13,3 T€), Versicherungsentschädigungen (6,3 T€) und Erträge aus dem Verkauf von Anlagevermögen (8,1 T€).

Aufwendungen aus der Hausbewirtschaf tung

Hierbei handelt es sich um Betriebskosten (707,3 T€), Kosten der laufenden Instandhaltung (149,3 T€) und andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung (4,1 T€).

Abschreibungen

Im Geschäftsjahr 2011 wurden beim Posten Grundstücke mit Wohnbauten neben den planmäßigen Abschreibungen (525,7 T€) außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigen beizulegenden Wert gem. § 253 Abs.3 Satz 3 HGB in Höhe von 9.159,5 T€ vorgenommen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen Aufwendungen für Verwaltertätigkeit (268,2 T€) sowie Aufwendungen im Rahmen des Wärme-Contracting mit der EKT GmbH für Leerwohnungen bzw. nicht vom Mieter bezahlte Heizkosten (121,7 T€) enthalten.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Aufwendungen enthalten gezahlte Zinsen und ähnliche Aufwendungen der Kaufpreis- und Modernisierungskredite (1.096,0 T€).

Weiterhin enthalten sind Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten (15,3 T€).

Sonstige Steuern

In den sonstigen Steuern sind im Wesentlichen die Grundsteuern in Höhe von 109,4 T€ ausgewiesen.

E. Sonstige Angaben

Mitgliederbewegung

	Mitglieder	Anteile
Anfangsbestand 2011	824	8.814
Zugänge	22	203
Abgänge	25	279
Endbestand 2011	821	8.738

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr 2011 um 22.665,32 € auf 3.113.195,17 € (Vorjahr 3.135.860,49 €) verringert.

Die Mitglieder haften der Genossenschaft mit dem Geschäftsanteil. Sie haben für den Fall, dass die Gläubiger im Insolvenzverfahren der Genossenschaft nicht befriedigt werden können, keine Nachschüsse zur Insolvenzmasse zu leisten.

Die rückständig fälligen Einzahlungen auf Geschäftsanteile belaufen sich auf 14.120,69 €.

Organe der Genossenschaft

Mitgliederversammlung

Außerordentliche Mitgliederversammlungen fanden am 31. März 2011 und 09. Mai 2011 statt.

Bis zu ihrem Rücktritt Anfang April 2011 gehörten dem Aufsichtsrat folgende Mitglieder an:

Aufsichtsrat

Hartmut Haase (Vorsitzender)

(Rücktrittserklärung vom 1. April 2011, Posteingang bei der Genossenschaft: 6. April 2011)

Lehrer

Arved Hartlich

(Rücktrittserklärung vom 5. April 2011, Posteingang bei der Genossenschaft: 6. April 2011)

Diplombauingenieur

Elisabeth Mühlpforte

(Rücktrittserklärung vom 1. April 2011, Posteingang bei der Genossenschaft: 6. April 2011)

Diplombetriebswirtin

Nach Amtsniederlegung war der Aufsichtsrat ab dem 06. April 2011 bis zum Jahresende 2011 nicht besetzt. Seit dem Jahr 2012 gehören dem Aufsichtsrat folgende Mitglieder an:

Hagen Döhl (Vorsitzender) ab 13. Dezember 2012	Rechtsanwalt
Gabriele Warzecha ab 26. Januar 2012	Geschäftsführerin
Michael Thimmel ab 26. Januar 2012	Geschäftsführer
Joachim Kurkowski ab 13. Dezember 2012	Immobiliengutachter
Hartmut Kingl ab 13. Dezember 2012	Verwaltungsangestellter
Werner Seibel ab 13. Dezember 2012	Technischer Mitarbeiter

Vorstand

Wilfried Domke bis 31. Juli 2013	Diplomingenieur
Wolfgang Monse bis 31. Juli 2013	Tischler
Thomas Gehre vom 08. bis 31. März 2011	Leiter Wohnungsverwaltung
Andreas Richter ab 31. Juli 2013	Geschäftsführer
Bernd-Uwe Richter ab 31. Juli 2013	Geschäftsführer

Mitarbeiterzahl

Die Genossenschaft beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Bilanzverlust von 16.751.711,34 € ergibt sich aus dem Verlustvortrag aus dem Jahr 2010 in Höhe von 7.980.138,86 € und den Jahresfehlbetrag 2011 von 8.771.572,48 €.

Es wird vorgeschlagen, den Bilanzverlust von 16.751.711,34 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Zuständiger Prüfverband

Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmer e.V., Lentzeallee 107,

14195 Berlin

Lauchhammer, 26. August 2013

Der Vorstand

Bernd-Uwe Richter

Andreas Richter

Anlagenspiegel zum Jahresabschluss 31.12.2011

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2011	Zugänge	Abgänge	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2011	kumulierte Abschreibung 01.01.2011
	Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
II. Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	48.545.455,29	54.945,72	0,00	48.600.401,01	11.315.704,88
Grundstücke ohne Bauten	1.420.057,27	0,00	7.482,45	1.412.574,82	1.083.436,04
andere Anlagen, Betriebs- und Geschaftsausstattung	224,91	889,91	0,00	1.114,82	134,94
Anlagevermögen insgesamt	49.965.737,47	55.835,63	7.482,45	50.014.090,65	12.399.275,86

	Abschreibung des Geschäftsjahres	Abschreibungen auf Abgänge/Umbuchungen	kumulierte Abschreibung 31.12.2011	Buchwert 31.12.2011	Buchwert 31.12.2010
	Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
II. Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	9.685.236,00	0,00	21.000.940,88	27.599.460,13	37.229.750,41
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	1.083.436,04	329.138,78	336.621,23
andere Anlagen, Betriebs- und Geschaftsausstattung	236,89	0,00	371,83	742,99	89,97
Anlagevermögen insgesamt	9.685.472,89	0,00	22.084.748,75	27.929.341,90	37.566.461,61

Verbindlichkeiten zum Jahresabschluss 31.12.2011

			Restlaufzeit
	insgesamt	unter 1 Jahr	1-5 Jahre	über 5 Jahre	gesichert
	Euro	Euro	Euro	Euro	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	41.367.052,03	1.245.377,07	4.456.256,63	35.665.418,33	Grundschuld
	(42.328.718,49)	(944.671,10)	(3.987.545,00)	(37.396.502,39)
erhaltene Anzahlungen	719.745,59	719.745,59	0,00	0,00
	(720.124,54)	(720.124,54)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	28.757,42	28.757,42	0,00	0,00
	(26.420,74)	(26.420,74)
Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen	75.976,92	66.683,26	9.293,66	0,00
	(135.761,96)	(124.560,13)	(11.201,83)
sonstige Verbindlichkeiten	132.614,51	132.614,51	0,00	0,00
	(49.049,56)	(49.049,56)
Gesamtsumme	42.324.146,47	2.193.177,85	4.465.550,29	35.665.418,33
() = Vorjahre	(43.260.075,29)	(1.864.826,07)	(3.998.746,83)	(37.396.502,39)

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 18.11.2013