Terrafinanz Solidbau GmbH

München

JAHRESABSCHLUSS

zum Geschäftsjahr vom 01. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2009

BILANZ

zum 31. Dezember 2009

Aktiva

	31.12.2009 €	31.12.2008 €
A. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	18.123.352,14	23.068.355,33
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.984.049,23	439.114,64
- davon Forderungen gegen verbundene Unternehmen: € 1.434.289,23 (Vorjahr: € 0,00)
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	9.119.812,26	5.858.947,46
B. Rechnungsabgrenzungsposten	1.346.689,72	1.302.443,07
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	0,00	710.037,45
	30.573.903,35	31.378.897,95
Passiva
	31.12.2009 €	31.12.2008 €
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Verlustvortrag	- 735.037,45	- 2.116.637,31
III. Jahresüberschuss	2.342.616,58	1.381.599,86
IV. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	0,00	710.037,45
	1.632.579,13	0,00
B. Rückstellungen	2.855.621,00	2.454.900,00
C. Verbindlichkeiten	26.085.703,22	28.923.997,95
davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten: € 16.182.875,95 (Vorjahr: € 20.216.381,30)
davon Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen: € 0,00 (Vorjahr: € 172.886,95)
davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: € 1.651.624,60 (Vorjahr: € 3.177.489,83)
	30.573.903,35	31.378.897,95

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009

	2009		2008 €
	€	€	2008 €
1. Rohergebnis		4.076.698,34	2.541.721,64
2. Sonstige betriebliche Aufwendungen		- 62.618,00	- 22.341,41
3. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	35.560,33		7.235,07
- davon aus verbundenen Unternehmen: € 15.420,03 (i.Vj.: € 0,00)
4. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	- 932.715,08		- 1.066.127,38
- davon an verbundene Unternehmen: € 0,00 (i.Vj.: € 0,00)		- 897.154,75
5. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		3.116.925,59	1.460.487,92
6. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	- 767.697,37		- 70.677,82
7. Sonstige Steuern	- 6.611,64	- 774.309,01	- 8.210,24
8. Jahresüberschuss		2.342.616,58	1.381.599,86

ANHANG

FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2009

Allgemeine Angaben

Die GmbH ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB.

Als Wohnungsunternehmen hat die Gesellschaft die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Formblatt bzw. den Gliederungsvorschriften gem. Formblatt VO aufgestellt.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Vorräte sind grundsätzlich zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten umfassen Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten für Grundstücke einschließlich von Subunternehmern erbrachten Leistungen. Es werden auch Kostenumlagen für Baubetreuungs- und Verwaltungsleistungen aktiviert. Das Wahlrecht gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB, Aufwand für Fremdkapital als Herstellungskosten zu behandeln, wurde für Grundstücke in Bebauung in Anspruch genommen. Das Vorratsvermögen ist verlustfrei nach den Verhältnissen am Absatzmarkt bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert, bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden für bereits verkaufte, aber noch nicht übergebene Wohneinheiten direkt zurechenbare Vertriebsaufwendungen ausgewiesen, die erst bei Umsatzrealisierung aufwandswirksam erfasst werden.

Die Rückstellungen werden in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist, um alle zum Bilanzstichtag drohenden Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten abzudecken.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Umlaufvermögen

Zusammensetzung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände

		davon Restlaufzeit			davon Restlaufzeit
	gesamt 31.12.2009 T€	bis zu 1 Jahr T€	von mehr als 5 Jahren T€	gesamt 31.12.2008 T€	bis zu 1 Jahr T€	von mehr als 5 Jahren T€
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.984	1.984	-	439	439	-
davon:
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	(1.434)	(1.434)	(-)	(0)	(0)	(-)

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ausschließlich die Terrafinanz Terrain- und Wohnungsbau-Gesellschaft mbH & Co. Kommanditgesellschaft, München.

Guthaben bei Kreditinstituten

In diesem Posten sind Käufereinzahlungskonten mit einem Gesamtbetrag von T€ 7.657 (i. Vj.: T€ 4.943) enthalten.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden auch für bereits verkaufte, aber noch nicht übergebene Wohneinheiten direkt zurechenbare Vertriebsaufwendungen in Höhe von T€ 1.347 (i. Vj.: T€ 1.302) ausgewiesen, die erst bei Umsatzrealisierung aufwandswirksam erfasst werden. Dadurch wird eine bessere Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ermöglicht.

Verbindlichkeiten

	31.12.2009 T€	bis zu 1 Jahr T€	von mehr als 5 Jahren T€	31.12.2008 T€	bis zu 1 Jahr T€	von mehr als 5 Jahren T€
Verbindlichkeiten	26.086	17.159	-	28.924	16.300	-
davon:
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	(16.183)	(8.927)	(-)	(20.216)	(10.598)	(-)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	(0)	(0)	(-)	(173)	(173)	(-)
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	(1.652)	(0)	(-)	(3.177)	(177)	(-)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte gesichert. Zusätzlich bestehen die branchenüblichen Abtretungen der Rechte und Ansprüche aus den notariellen Kaufverträgen mit den Enderwerbern.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen betreffen im Vorjahr ausschließlich die Terrafinanz Terrain- und Wohnungsbau-Gesellschaft mbH & Co. KG, München, (Gesellschafterin zu 50,20 %) in Höhe von € 0,00 (i. Vj.: € 172.886,95).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen ausschließlich die Solidbau - W. u. M. Vogg Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Co. Kommanditgesellschaft, Fellbach (Gesellschafter zu 49,80 %) in Höhe von € 1.651.624,60 (i. Vj.: € 3.177.489,83).

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Sonstige Angaben

Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 waren keine Mitarbeiter beschäftigt.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Gemäß § 268 Abs. 7 HGB waren zum Bilanzstichtag keine der in § 251 HGB bezeichneten Haftungsverhältnisse anzugeben.

Organe der Gesellschaft

Mitglieder der Geschäftsführung sind:

Herr Axel Blum

Dipl.-oec.

Die Gesellschaft wird durch den Geschäftsführer Herrn Dipl.-oec. Axel Blum einzeln vertreten.

Konzernverhältnisse

Das Stammkapital wird zu 50,20 v. H. von der Terrafinanz Terrain- und WohnungsbauGesellschaft mbH & Co. Kommanditgesellschaft, München gehalten.

Damit ist die Gesellschaft verbundenes Unternehmen zur Terrafinanz Terrain- und Wohnungsbau-Gesellschaft mbH & Co. Kommanditgesellschaft, München, und deren unmittelbaren und mittelbaren Tochterunternehmen.

München, 12. Oktober 2010

Terrafinanz Solidbau GmbH, München

Dipl.-oec. Axel Blum, Geschäftsführer

LAGEBERICHT

FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2009

I. GESCHÄFTSVERLAUF

1. Gesamtwirtschaftliche Lage

Nach Angaben des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes e. V. (Stand: Februar 2010) sind im Wohnungsbau im Jahr 2009 keine Änderungen in den steuerlichen und politischen Rahmenbedingungen eingetreten. Insofern sind hier Impulse ausgeblieben. Auch die neue Koalition hat es bisher unterlassen, substantiierte Festlegungen zur Stimulierung des Wohnungsbaus zu treffen. Die Baugenehmigungen im Wohnungsbau (bemessen in Baukosten) zeigten gleichwohl im Jahresverlauf 2009 eine positive Entwicklung, in den alten Ländern deutlicher (per November + 5,8 %) als in den neuen (- 0,3 %). Offensichtlich haben viele Menschen trotz der Krise aus der stabilen Situation am Arbeitsmarkt Zuversicht gewonnen. Damit deutet sich zum ersten Mal nach drei Jahren wieder eine Bodenbildung an, wenn auch auf sehr niedrigem Niveau. Der Umsatz wird für 2009 auf 24,5 Mrd. € veranschlagt, was einem Rückgang von 5,5 % zu 2008 entspricht. Auch wenn die Baugenehmigungen einen positiven Trend aufweisen, sprechen die niedrigen Auftragsbestände, negative Erwartungen am Arbeitsmarkt und fehlende Einkommensimpulse sowie unzureichende Stimuli für institutionelle Anleger insgesamt gegen ein Ansteigen aus dem Umsatztal in 2010. Per Saldo wird sich der Umsatz in 2010 im Wohnungsbau auf niedrigem Vorjahresniveau bei 24,5 Mrd. € halten.

Die deutsche Wohnungsproduktion erreichte 1995 mit knapp 518.000 Fertigstellungen im Neubau von Wohngebäuden ihren Höhepunkt. Seitdem ist ein konstanter und drastischer Rückgang zu verzeichnen. Am deutlichsten ist der Mehrfamilienhausbau eingebrochen. In 2008 wurden noch rund 54.615 Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern errichtet. Gegenüber 1995 war das ein Rückgang um gut 82 %, gegenüber 1993 um 75 %. Ein neuer Negativrekord war auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern zu verzeichnen. In 2008 wurden erstmalig weniger als 100.000 WE (Wohneinheiten) in neuen Wohngebäuden errichtet. Gegenüber 1995 war das ein Rückgang um mehr als 50 %, gegenüber 1993 um 40 %. Insgesamt wurden in 2008 noch knapp 151.000 WE in neuen Wohngebäuden errichtet (ohne Wohnheime). Bezieht man alle Wohneinheiten ein, auch die in Nichtwohngebäuden, so sind in 2008 insgesamt knapp 176.000 WE errichtet worden. Das waren gut 70 % weniger als 1995, aber auch fast 17 % weniger als im Vorjahr. 151.000 fertig gestellte Wohnungen bedeuten, dass in Deutschland gerade noch 2,1 Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden je 1.000 Einwohner errichtet werden. Deutschland ist damit Schlusslicht in Europa.

2. Geschäftsverlauf der Terrafinanz Solidbau GmbH

Die von der Berichtsgesellschaft im Vorjahr eingeleiteten Bauvorbereitungsmaßnahmen konnten im Geschäftsjahr der Baudurchführung plangemäß zugeführt werden.

Die gestiegenen Baukosten und die aufgelaufenen Fremdkapitalkosten für die Grundstücksvorhaltung führten im laufenden Geschäftsjahr 2009 zu Preiserhöhungen, die weitgehend an die Kunden weitergegeben werden konnten.

Insgesamt wurden im Berichtsjahr bei 75 (i. Vj. 48) Wohneinheiten notariell beurkundet sowie 61 (i. Vj. 52) Wohneinheiten übergeben.

II. FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

1. Auftragsentwicklung

Die Entwicklung der aktuellen Bauprojekte und die Verkäufe stellen sich zum 31. Dezember 2009 wie folgt dar:

	aktuelle Bauprojekte		davon bisher verkauft		davon noch unverkauft
	T€	Einheiten	T€	Einheiten	T€	Einheiten
München, Planeggerstraße
Bauabschnitt II	16.921	59	16.308	57	613	2
Bauabschnitt III	17.599	60	14.820	50	2.779	10
Bauabschnitt IV	19.079	57	4.744	17	14.335	40
Gesamt	53.599	176	35.872	124	17.727	52

Die unverkauften Wohnungen sind überwiegend noch in der Bauphase und werden in den Geschäftsjahren 2010 und 2011 fertig gestellt. Der Bauabschnitt V ist die letzte Maßnahme an diesem Standort. Mit dem Vertrieb wurde im Juli 2010 begonnen.

2. Vermögens und Finanzlage

Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt 5,3 v.H. nach -2,3 v.H. in 2008. Die Gesellschaft ist zu 94,7 v.H. (i. Vj.: 102,3 v.H.) durch Fremdkapital finanziert. Der Anteil des Umlaufvermögens am Gesamtvermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr von 95,8 v.H. um 0,2 Prozentpunkte auf 95,6 v.H. vermindert.

Der Cash-Flow der Gesellschaft beträgt T€ 3.261. Die unmittelbare Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft ist durch ausreichende Finanzkredite gesichert.

3. Ertragslage

Der EBIT beträgt im Geschäftsjahr 2009 T€ 4.007 (i. Vj.: T€ 2.511). Die Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 2.343 (i. Vj.: T€ 1.382) ab.

III. NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Personal und Organisation

Die Terrafinanz Solidbau GmbH hat keine eigenen Mitarbeiter. Die Arbeiten im Bereich der kaufmännischen und technischen Abwicklung werden im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages von der Terrafinanz GmbH & Co. KG erledigt.

IV. RISIKOBERICHT

Zur Beherrschung der branchenüblichen Risiken (z. B. Zinsen, Fertigstellung, Baurechtschaffung, Gewährleistungen, Insolvenz der Bauhandwerker etc.), die untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden sind, setzt die Gesellschaft mit ihrem implementierten Risikomanagement ein umfassendes Instrument ein.

Hierbei werden die Risiken systematisch gesteuert und überwacht, um bedrohlichen Entwicklungen rechtzeitig gegenzusteuern. Das Risikomanagement ist im zentralen Controlling der Terrafinanz GmbH & Co. KG integriert.

Die Risikostruktur folgt den Gliederungsmerkmalen

•	Grundstücksankauf
•	Bauvorhaben
•	Finanzierung
•	Vertrieb
•	Liegenschaftsverwaltung

Im Geschäftsjahr 2009 wurden die Risikostrukturen ständig betrachtet. Die Bewertung der Risikoarten erfolgt anhand einer möglichen Schadenshöhe und einer Eintrittswahrscheinlichkeit in einem Risikohorizont von 12 Monaten. Die Eintrittswahrscheinlichkeiten sind in geringe, mittlere und hohe Risiken unterteilt.

Über eine an der Liquidität und am Eigenkapital orientierte Überwachung werden hierbei die Risiken beobachtet. Aktiver Bestandteil des Risikomanagementsystems sind Maßnahmen zur Vermeidung, Reduzierung, Weiterreichung bzw. Kompensation von Risiken.

Neben den Abteilungsleitern haben auch die Mitarbeiter die Möglichkeit, ad hoc-Meldungen an das Risikomanagement und die Geschäftsführung zu kommunizieren.

Das Risikomanagement berichtet quartalsweise der Geschäftsführung die Risikoarten und deren Eintrittswahrscheinlichkeit sowie über Maßnahmen zur Abwendungen von Risiken.

V. PROGNOSEBERICHT

1. Einschätzung der künftigen Entwicklung der Gesellschaft

Prognostizierter Geschäftsverlauf für 2010

Das Geschäftsjahr 2010 konnte in den ersten sechs Monaten trotz der weltweiten Finanzkrise durch eine erhebliche Erhöhung der Vertriebsleistungen gegenüber dem Geschäftsjahr 2009 einen sehr positiven Ausblick auf die Entwicklung der Gesellschaft geben. Auch konnte mit dem gelungenen Vertriebsstart des letzten Bauabschnittes die Bautätigkeit für 2010 und 2011 gesichert werden. Aufgrund des bisherigen Verlaufs des Geschäftsjahres 2010 und des angestrebten Übergabeumsatzes rechnet die Geschäftsleitung mit einem positiven Jahresergebnis für das Geschäftsjahr 2010.

Voraussichtliche Geschäftsentwicklung des Jahres 2011

Die Gesellschaft rechnet für das Jahr 2011 aufgrund der bei den Bauabschnitten IV und V geplanten Fertigstellungen und Übergaben von Wohneinheiten und den daraus resultierenden Erträgen mit einem positiven Ergebnis der Geschäftstätigkeit. Damit ist aus unserer Sicht für die kommenden Geschäftsjahre der aktiven Tätigkeit eine positive Entwicklung gewährleistet.

2. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Es bestehen die üblichen Marktrisiken (Zinsrisiko, Kreditversorgung der Wirtschaft durch die Banken, Garantieverpflichtungen etc.) im Bauträgerbereich. Die Einhaltung der in der Unternehmensplanung gesetzten (Verkaufs-)Ziele und die Einhaltung der Bauzeitenpläne sowie der kalkulierten Baukosten sind Voraussetzung dafür, dass die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft auch in Zukunft jederzeit ausreichend sichergestellt ist.

VI. NACHTRAGSBERICHT

Weitere Vorgänge nach Abschluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten, die zu einer anderen Beurteilung führen würden, als sie durch den Abschluss und den Lagebericht vermittelt werden.

München, 29. September 2010

Terrafinanz Solidbau GmbH

Geschäftsführung

Dipl.-oec. Axel Blum, Geschäftsführer

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss handelt es sich um die nach § 327 HGB bzw. § 2a Formblatt VO Wohnungsunternehmen für Offenlegungszwecke verkürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteilt:

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Terrafinanz Solidbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

München, 19. Oktober 2010

DR. KLEEBERG & PARTNER GMBH
WIRTSCHAFTSPRÜFUNGSGESELLSCHAFT
STEUERBERATUNGSGESELLSCHAFT

Hartl, Wirtschaftsprüfer

ppa. de la Paix, Wirtschaftsprüfer