CEV Handelsimmobilien Holding GmbH

Hamburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernlagebericht zum 31. Dezember 2022

GESCHÄFTSMODELL DES CEV HOLDING KONZERNS

Der CEV Handelsimmobilien Holding GmbH Konzern (nachfolgend genannt: CEV Holding Konzern) ist ein Teil des EDEKA-Verbunds. Der CEV Holding Konzern besteht aus dem Mutterunternehmen CEV Handelsimmobilien Holding GmbH mit Sitz in Hamburg sowie ihren Tochterunternehmen. Es werden alle wesentlichen Unternehmen mit Beteiligungen über 50,1 Prozent in den Konzernabschluss im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen.

Der CEV Holding Konzern entwickelt sich permanent weiter und optimiert seine Strukturen im Hinblick auf das kurzfristige Handelsgeschäft mit Immobilien ebenso wie auf das langfristige Halten von Immobilien, um für die Erfordernisse der Zukunft gerüstet und ein starker Partner für die Mitglieder des EDEKA-Verbunds und weiterer Nutzer zu sein.

Die Struktur des CEV Holding Konzerns stellt sich vereinfacht wie folgt dar:

Der CEV Holding Konzern ist in den Geschäftsfeldern Immobilieneigentum und Immobiliendienstleistungen aktiv tätig.

Die wirtschaftliche Entwicklung des CEV Holding Konzerns muss im Zusammenhang mit der des EDEKA-Verbunds gesehen werden, da der weit überwiegende Teil der verwalteten Immobilien von dessen Mitgliedern genutzt wird.

Das Geschäftsfeld Immobilieneigentum umfasst die Verwaltung von Immobilieneigentum von in ganz Deutschland gelegenen Objekten, die im Wesentlichen Einzelhandelsstandorte und Logistikstandorte sind, die überwiegend an die sieben EDEKA-Großhandelsbetriebe und an die Netto Marken-Discount Stiftung & Co. KG, Maxhütte-Haidhof (nachfolgend Netto Marken-Discount) langfristig vermietet sind.

Im Geschäftsfeld Immobiliendienstleistungen erbringt der CEV Holding Konzern über die CEV Handelsimmobilien GmbH, Hamburg (nachfolgend CEV) diverse Immobiliendienstleistungen, insbesondere das Centermanagement, die Mietvertragsverwaltung, die Projektierung und die Revitalisierung, d. h. den Um- und Ausbau bzw. die Modernisierung von Lebensmitteleinzelhandelsstandorten, sowie den Ankauf und Verkauf von Objekten. Die Dienstleistungen werden sowohl für Objekte im Anlagevermögen als auch für Immobilien im Umlaufvermögen, die als Handelswaren betrachtet werden, durchgeführt.

Geschäftsübergreifend ist die Vielzahl an Dienstleistungen zu sehen, die mit eigenem Personal und Know How, in Abstimmung insbesondere mit den Beteiligten des EDEKA-Verbunds, erbracht werden können und den gesamten Produktlebenszyklus einer Immobilie abdecken. Damit wird ein möglichst großer Teil der Wertschöpfungskette im Konzern gehalten.

Wirtschaftsbericht

I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENBEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in 2022 war stark geprägt vom Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine, einem sehr deutlichen Anstieg der Inflation primär bedingt durch stark gestiegene Energiepreise sowie anhaltende Störungen der weltweiten Lieferketten. In diesem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld erwies sich die deutsche Wirtschaft als widerstandsfähig und verzeichnete einen Anstieg des (preisbereinigten) Bruttoinlandsproduktes von 1,9 Prozent. Das Wachstum fällt damit um 0,8 Prozent geringer aus als im Vorjahr, liegt aber um 0,7 Prozent höher als im Jahr 2019 vor der Corona-Pandemie. Wichtigste Konjunkturstütze waren die privaten Konsumausgaben, die insbesondere durch die Nachholeffekte im Zuge der Aufhebung fast aller Corona-Schutzmaßnahmen im ersten Halbjahr preisbereinigt um 4,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr stiegen. Auch verzeichnet die Statistik 589.000 mehr Erwerbstätige als im Vorjahr, insbesondere bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnissen. ^[1]

Im Einzelhandel insgesamt verzeichnet das Statistische Bundesamt ein Umsatzwachstum von nominal 8,2 Prozent. Preisbereinigt haben sich die Umsätze in der Branche allerdings um 0,3 Prozent verringert. Im Berichtsjahr ist die Inflationsrate mit 7,9 Prozent auf den höchsten Stand seit über 70 Jahren gestiegen. Für den hohen Anstieg der Inflationsrate waren vor allem die deutlich höheren Preise für Energieprodukte (Anstieg um 34,7 Prozent) und Nahrungsmittel (Anstieg um 13,4 Prozent) ursächlich. ^[2]

Durch die Aufhebung der Corona-Schutzmaßnahmen verzeichnete insbesondere die Gastronomie Zuwächse von preisbereinigt gut 47 Prozent. Wohingegen der Online-Handel laut der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) trotz weiterem Wachstum von 5,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an die Wachstumsdynamik der beiden Vorjahre nicht mehr anknüpfen konnte. Während in den Pandemiejahren der Vollsortimenter und die Drogeriemärkte deutlich bessere Entwicklungen als der Mittelwert verzeichnen konnten, haben in 2022 die Discounter nach den Erhebungen der GfK an Marktanteil gewonnen und verzeichnen Umsatzsteigerungen von 7,6 Prozent.

Die Konsumausgaben des Staates waren auch im Jahr 2022 eine Wachstumsstütze und stiegen um weitere 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. ^[3]

Die Bauwirtschaft nimmt wie im Vorjahr eine besondere Rolle ein. Die Bauinvestitionen sind um 1,4 Prozent gesunken. Die Bauwirtschaft stand in 2022 weiter unter dem Druck von Fachkräfteengpässen, hohen Materialpreisen und verschlechterten Finanzierungsbedingungen. ^[4]

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist insgesamt um 44,3 Prozent auf EUR 62,9 Mrd. eingebrochen gegenüber dem Vorjahr. Im Wohnungsbereich war der Einbruch mit 76,5 Prozent Rückgang auf EUR 12,2 Mrd. deutlich höher als im Gewerbeimmobilienbereich mit 16,7 Prozent Rückgang. Der stärkste Rückgang unter den gewerblichen Immobilien war bei den Entwicklungsgrundstücken mit 43 Prozent zu verzeichnen, was primär auf die Schwierigkeiten im Bereich der Bauwirtschaft zurückzuführen ist. ^[5]

GESCHÄFTSVERLAUF 2022

II. GESCHÄFTSENTWICKLUNG DES CEV HOLDING KONZERNS IM ÜBERBLICK

Die Erträge des CEV Holding Konzerns sind geprägt durch Mieterlöse und Transaktionserträge. Die Mieterlöse und Transaktionserlöse sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Das Ergebnis des Konzerns hat sich verringert.

Die Ergebnisse wurden in den beiden wesentlichen Geschäftsfeldern Immobilieneigentum und Immobiliendienstleistungen erzielt. Aufgrund der relativ kurzen Haltedauer ergibt sich das Ergebnis in großen Teilen aus Transaktionen.

Der CEV Holding Konzern war im Geschäftsjahr 2022 weiterhin in seinen Geschäftsfeldern Immobilieneigentum und -dienstleistungen aktiv. So sind im Laufe des Jahres 2022 insgesamt 50 Einzelhandelsstandorte erworben worden, die weit überwiegend von Teilen des EDEKA-Verbunds genutzt werden, sowie 25 Standorte, darunter ein Einkaufszentrum, veräußert worden. Die Einzelhandelsstandorte sind im Wesentlichen nach erfolgreicher Revitalisierung in den Verkauf gegangen.

Der Transaktionsumsatz bewegt sich auf einem weiterhin hohen Niveau und zeigt, dass der CEV Holding Konzern sich im Markt als Immobilienkonzern mittlerweile etabliert hat und auch von den Wettbewerbern im Immobilienumfeld wahrgenommen wird.

1. Entwicklung der Geschäftsfelder

a) Geschäftsfeld Immobilieneigentum

Das vom CEV Holding Konzern gehaltene Immobilieneigentum beläuft sich im Jahr 2022 unter Einbeziehung von Erbbaurechten auf ein bilanzielles Vermögen im Anlage- und Umlaufvermögen von TEUR 762.097 (Vorjahr TEUR 632.265). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr resultiert aus den oben genannten Transaktionen und den Abschreibungen.

b) Geschäftsfeld Immobiliendienstleistungen

Der CEV Holding Konzern erbringt über die CEV diverse Immobiliendienstleistungen, insbesondere das Centermanagement und die Mietvertragsverwaltung.

Die CEV betreibt zum Konzernbilanzstichtag das Centermanagement für 10 (Vorjahr 10) großflächige Einkaufscenter in Deutschland.

Die CEV verwaltet zum Bilanzstichtag insgesamt 3.617 (Vorjahr 3.506) Mietverträge für Dritte.

Die Revitalisierung von den im Bestand befindlichen Einzelhandelsstandorten und eines Einkaufszentrums wurde im Berichtsjahr weitergeführt.

c) Transaktionsgeschäft

Das Transaktionsgeschäft ist als Schnittmenge zwischen den Geschäftsfeldern Immobilieneigentum und Immobiliendienstleistungen zu sehen. Dieser Bereich ist für die Ergebnisentwicklung des CEV Holding Konzerns in großen Teilen mit verantwortlich. So wurden im laufenden Jahr 50 Standorte erworben und 25 Standorte veräußert. Da es sich bei den veräußerten Standorten im Wesentlichen um erfolgreiche Revitalisierungen bzw. Neubauten handelte, konnte ein zufriedenstellender Deckungsbeitrag erreicht werden.

d) Beteiligungen

Nichtkonsolidierte Beteiligungen sind nur in nicht relevanter Höhe vorhanden.

2. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

a) Ertragslage

Der CEV Holding Konzern hat im Jahr 2022 Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 147.516 (Vorjahr TEUR 179.061) erzielt, welche sich damit unter dem Niveau des Vorjahres bewegen. Die Umsätze resultieren wie im Vorjahr ausschließlich aus den strategischen Geschäftsfeldern Immobilieneigentum und Immobiliendienstleistungen.

	2022 TEUR	2021 TEUR
1. Umsatzerlöse	147.516	179.061
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Bauleistungen	76.030	-14.786
3. Materialaufwand	-137.093	-87.917
Rohertrag	86.453	76.358
4. Sonstige betriebliche Erträge	29.406	28.968
5. Personalaufwand	-12.866	-11.884
6. Abschreibungen	-23.809	-31.679
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-48.052	-19.860
8. Erträge aus Beteiligungen	3	3
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	2.030	1.683
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-4.151	-5.021
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-11.780	-14.109
12. Ergebnis nach Steuern	17.234	24.459
13. Sonstige Steuern	-2.615	-3.189
14. Konzern-Jahresüberschuss	14.619	21.270
15. Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne	-82	-75
16. Konzern-Jahresüberschuss nach nicht beherrschenden Anteilen	14.537	21.195

Die Mietumsätze sowie das Transaktionsvolumen sind gesunken. Trotz rückläufiger Umsatzerlöse und gestiegenem Materialaufwand hat der CEV Holding Konzern aufgrund der gestiegenen Bestandsveränderungen einen höheren Rohertrag erwirtschaftet.

In den Materialaufwendungen ist wie im Vorjahr der Wareneinsatz in Höhe von TEUR 119.459 (Vorjahr TEUR 56.244) für den Verkauf von Immobilien im Umlaufvermögen enthalten. Die Aufwendungen für bezogene Leistungen betragen TEUR 17.634 (Vorjahr TEUR 31.673). Sie beinhalten Mietaufwendungen des CEV Holding Konzerns für von fremden Dritten angemietete Immobilien.

Im Jahr 2022 haben die sonstigen betrieblichen Erträge TEUR 29.406 (Vorjahr TEUR 28.968) und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen TEUR 48.052 (Vorjahr TEUR 19.860) betragen. Die Veränderung der Erträge basiert im Wesentlichen auf geringeren Erträgen aus Abgängen von Anlagevermögen und gestiegenen Rückstellungsauflösungen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich deutlich gesteigert, was u. a. auf vermehrte Rückstellungen für Instandhaltungsaufwand und für nicht rückgedeckte Rentensteigerungen bei mittelbaren Rentenverpflichtungen zurückzuführen ist.

Die um TEUR 7.870 gesunkenen Abschreibungen im Berichtsjahr sind auf geringere planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen zurückzuführen.

Die Entwicklung des Postens Steuern vom Einkommen und vom Ertrag mit einem Aufwand von TEUR 11.780 (Vorjahr TEUR 14.109) geht einher mit dem niedrigeren Ergebnis.

Die sonstigen Steuern haben im Jahr 2022 TEUR 2.615 (Vorjahr TEUR 3.189) betragen und beinhalten zum größten Teil Grundsteueraufwand.

Das Ergebnis nach nicht beherrschenden Anteilen des CEV Holding Konzerns beträgt im Berichtsjahr TEUR 14.537 (Vorjahr TEUR 21.195). Das Ergebnis der Berichtsperiode wurde vor allem durch das zum Vorjahr gesunkene Volumen von Immobilientransaktionen beeinflusst.

Das laut Prognosebericht des Vorjahres erwartete Ergebnis wurde dennoch übertroffen.

b) Vermögenslage

	31.12.2022		31.12.2021
	TEUR	%	TEUR	%
Langfristige Vermögenswerte
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände	27	0,00	28	0,00
Sachanlagen	523.728	61,47	471.275	55,23
Finanzanlagen	49	0,01	3	0,00
	523.804	61,48	471.306	55,23
Langfristige Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände	7	0,00	7	0,00
	523.811	61,48	471.313	55,23
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte	239.855	28,15	162.543	19,05
Kurzfristige Forderungen, Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten	88.223	10,35	219.435	25,71
Liquide Mittel	114	0,01	74	0,01
	328.192	38,52	382.052	44,77
	852.003	100,00	853.365	100,00
Langfristige Mittel
Eigenkapital	504.341	59,19	495.806	58,10
Rückstellungen	115.777	13,59	105.244	12,33
Bankdarlehen	95.035	11,15	129.521	15,18
Übrige langfristige Fremdmittel	7.566	0,89	7.781	0,91
	722.719	84,83	738.352	86,52
Kurzfristiges Fremdkapital
Rückstellungen	67.271	7,90	47.202	5,53
Bankverbindlichkeiten	24.128	2,83	17.095	2,00
Liefer- und Leistungs- Verbindlichkeiten	8.103	0,95	4.184	0,49
Übrige kurzfristige Fremdmittel und Rechnungsabgrenzungsposten	29.782	3,50	46.532	5,45
	129.284	15,17	115.013	13,48
	852.003	100,00	853.365	100,00

Das Sachanlagevermögen beträgt unter Berücksichtigung der Abschreibungen und Investitionen zum Konzernbilanzstichtag insgesamt TEUR 523.728 (Vorjahr TEUR 471.275).

Die Anlagenintensität des Konzerns bewegt sich mit 61,48 Prozent (Vorjahr 55,23 Prozent) über dem Vorjahreswert.

Bei den im Konzernabschluss ausgewiesenen Vorräten handelt es sich in beiden Jahren um Handelsimmobilien. Es wurden im Berichtsjahr mehr Handelsimmobilien angekauft und weniger verkauft als im Vorjahr, was den Anstieg auf TEUR 239.855 (Vorjahr TEUR 162.543) erklärt.

Das Eigenkapital hat sich im Berichtsjahr um TEUR 8.535 erhöht, was im Wesentlichen aus dem Konzern-Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 14.537 und dem gegenläufigen Effekt aus der Ausschüttung von Vorjahresergebnissen in Höhe von TEUR 6.000 resultiert. Daraus ergibt sich die gestiegene Eigenkapitalquote des CEV Holding Konzerns im Berichtsjahr von 59,19 Prozent (Vorjahr 58,10 Prozent). Die maßgeblichen finanziellen Leistungsindikatoren des CEV Holding Konzerns sind die Anlagenintensität und die Eigenkapitalquote, die sich entsprechend der Prognose entwickelt haben.

Die Verringerung der Bankverbindlichkeiten auf nunmehr TEUR 119.163 (Vorjahr TEUR 146.616) resultiert aus planmäßigen Tilgungsleistungen bzw. ausgelaufenen Kreditverträgen.

Die übrigen sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten, Rechnungsabgrenzungsposten und Fremdmittel liegen mit TEUR 37.348 leicht unter dem Vorjahresniveau.

c) Finanzlage

In der Konzern-Kapitalflussrechnung sind die Zahlungsströme nach Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit gegliedert. Als Saldo ergibt sich die im Berichtsjahr zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds. Der in der Konzern-Kapitalflussrechnung ausgewiesene Finanzmittelfonds entspricht dem Saldo aus den ausgewiesenen liquiden Mitteln auf der Aktivseite der Bilanz sowie den Forderungen aus einem täglich fälligen Darlehen an die EDEKA ZENTRALE Stiftung & Co. KG, Hamburg (nachfolgend EDEKA ZENTRALE).

	2022 TEUR	2021 TEUR
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-51.234	70.242
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-57.675	8.650
- Investitionen	-94.251	-65.154
- Desinvestitionen	36.576	73.804
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-36.108	-29.032
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-145.017	49.860
Konsolidierungskreisbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	0	2
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	213.633	163.771
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	68.616	213.633

Im Vorjahr ergab sich ein Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 70.242, im laufenden Jahr ergab sich ein Mittelabfluss von TEUR 51.234, der zu großen Teilen auf eine Zunahme der Vorräte, den Rückgang der Forderungen und auf das geringere Ergebnis zurückzuführen ist.

Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 57.675 (Vorjahr Mittelzufluss TEUR 8.650) resultiert aus höheren Zukäufen und geringeren Einzahlungen aus Verkäufen von Immobilien im Vergleich zum Vorjahr.

Der Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit ist im Wesentlichen auf Zins- und Tilgungsleistungen der Objektgesellschaften auf Bankkredite und Ausschüttungen an Gesellschafter zurückzuführen.

Die liquiden Mittel des CEV Holding Konzerns zum 31. Dezember 2022 betragen TEUR 68.616 (Vorjahr TEUR 213.633). Davon betragen das Bank- und Kassenguthaben TEUR 114 (Vorjahr TEUR 74). Die übrigen liquiden Mittel werden in Form eines kurzfristigen, jederzeit fälligen Darlehens dem Gesellschafter zur Verfügung gestellt.

3. Mitarbeiterentwicklung

Im CEV Holding Konzern waren im Berichtsjahr durchschnittlich insgesamt 153 Mitarbeiter (Vorjahr 147 Mitarbeiter, jeweils ohne Berücksichtigung von Auszubildenden) beschäftigt. Der wesentliche Teil der Mitarbeiter entfiel wie im Jahr 2021 auf die CEV. Wegen der Ausweitung des Immobilientransaktionsgeschäftes und der Bautätigkeiten als Teil des Immobiliendienstleistungsbereichs ist der Personalbestand leicht gestiegen.

III. RISIKO- UND CHANCENBERICHT

1. Geschäftsrisiken und Chancen

Der CEV Holding Konzern vermietet sein Immobilieneigentum überwiegend an Teile des EDEKA-Verbunds, die im Lebensmitteleinzelhandel tätig sind. Die partnerschaftliche Zusammenarbeit wurde weiter verstärkt, sodass bei der Projektierung und Revitalisierung die Kooperation optimiert werden konnte, um einen möglichst hohen Nutzen für alle Geschäftspartner zu erzielen.

Somit ist der CEV Holding Konzern nicht nur ein Verwalter von Immobilien, sondern ein Partner des Einzelhandels, der einen nicht unwesentlichen Anteil an einem erfolgreichen Betreiben der Lebensmittelmärkte beisteuert. Die u.a. auf Nachhaltigkeit ausgelegte Philosophie des EDEKA-Verbunds kann damit bereits von Anfang an während des (Um-)Baus eingearbeitet und umgesetzt werden. So werden z.B. auch komplett in Massivholzbauweise erstellte Märkte geplant und der Energiebedarf aus nachhaltiger, zum Teil selbst gewonnener, regenerativer Energie gedeckt.

Das Marktumfeld des Lebensmitteleinzelhandels ist geprägt von einer hohen Marktdichte durch Wettbewerber. Angesichts der Verknappung attraktiver neuer Standorte legt der EDEKA-Verbund und insbesondere das Discount-Segment mit Netto Marken-Discount den Fokus auch auf die Aufwertung des bestehenden Filialnetzes durch Umbauten, Erweiterungen, Modernisierungen oder Umsetzungen. Bei Investitionen in Modernisierungen, in Einrichtungen und Ladenkonzepte steht nicht nur das neue optische Erscheinungsbild im Rahmen der Corporate Identity im Vordergrund, sondern auch der Einsatz neuer Technologien. So kann durch die Aufwertung der Verkaufsstätten die Produktivität auf bestehender Fläche erhöht werden.

Unter anderem investiert der EDEKA-Verbund kontinuierlich in die Modernisierung und Aufwertung seiner Vertriebsstätten, um die Produktivität auf bestehender Fläche zu verbessern. Dies sichert langfristig auch die Einnahmen des CEV Holding Konzerns aus dem Immobiliendienstleistungsgeschäft.

Angesichts der Verknappung verfügbarer neuer attraktiver Standorte legt der CEV Holding Konzern insbesondere durch Umbauten, Erweiterungen oder Umsetzungen den Fokus auf die Aufwertung des Immobilienbestands. Neben der Eröffnung neuer Standorte sind für 2023 zusätzlich Filialmodernisierungen der Lebensmittelmärkte vorgesehen. Bei diesen Investitionen in Modernisierungen, in Einrichtungen und Ladenkonzepte steht nicht nur das neue optische Erscheinungsbild im Rahmen der Corporate Identity im Vordergrund, sondern auch der Einsatz neuer Technologien. Mit Investitionen in energiesparende Gebäudetechnik wird den teilweise stark steigenden Energiekosten Rechnung getragen.

Der Handelsbereich mit Immobilien hat eine stärkere Bedeutung im CEV Holding Konzern. Die aktuelle Marktlage im Immobiliengeschäft führt tendenziell zu sinkenden Immobilienpreisen sowohl im Ankaufs- als auch im Verkaufsbereich. Allerdings wäre selbst ein Einbruch im Absatzmarkt für Handelsimmobilien kein nennenswertes Risiko für den CEV Holding Konzern, da die Veräußerung der Immobilien nicht für die Refinanzierung notwendig ist und ein langfristiges Halten der Immobilien mit solventen Mietern des EDEKA-Verbunds eine ertragsstarke Alternative ist und nur selten zu einem Neubewertungsbedarf führen würde.

2. Operative Risiken und Chancen

Die Höhe der realisierbaren Betriebsergebnisse des CEV Holding Konzerns aus den Beteiligungserträgen seiner Immobiliengesellschaften und Immobiliendienstleistungsgesellschaften ist auch von der Entwicklung der Fremdfinanzierungszinssätze abhängig. Durch die Objektgesellschaften im CEV Holding Konzern mit ihren Immobilienfinanzierungen wird das Betriebsergebnis mit möglichen Zinsänderungsrisiken bzw. -chancen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen belastet bzw. begünstigt. Bisherige Finanzmarktkrisen aber auch die Verschuldungssituation in der EU haben bisher keine negativen Auswirkungen für den CEV Holding Konzern gezeigt. Darüber hinaus sind in allen lang- und mittelfristigen Mietverträgen Wertsicherungsklauseln enthalten, die ein inflationsbedingtes Zinsrisiko weitgehend neutralisieren.

Für Mietrisiken vermieteter und angemieteter Objekte z. B. infolge von Leerstand oder der Rückgabe angemieteter Immobilien nach Vertragsende ist bilanzielle Risikovorsorge durch Bildung von Rückstellungen getroffen worden. Zusätzlich existieren Steuerungsmechanismen, mit denen die Mieterstruktur der Immobilien laufend untersucht, optimiert und im Zweifel baurechtlich angepasst wird, sodass das Leerstandsrisiko durch Anpassung an Marktgegebenheiten minimiert werden kann.

Liquiditätsrisiken werden dadurch gemindert, dass neben Investitionen und Desinvestitionen auch bestehende Instandhaltungsverpflichtungen des CEV Holding Konzerns aus dem Immobilieneigentum in der Finanzplanung berücksichtigt werden.

Über die betriebsgewöhnlichen Risiken aus dem Immobilieneigentum des CEV Holding Konzerns, auch von Tankstellen, sind keine wesentlichen Umweltrisiken erkennbar. Für bekannte Umweltrisiken bei den Tankstellen ist eine entsprechende Rückstellung gebildet worden.

3. Finanzwirtschaftliche Risiken und Chancen

Der Finanzbereich steuert die Liquiditäts-, Zins- und Währungsrisiken des CEV Holding Konzerns. Er bedient sich dabei geeigneter Management- und Kontrollsysteme, mit denen die Risiken gemessen und überwacht werden.

Die Sicherstellung einer jederzeit ausreichenden Liquidität zur Abwicklung der operativen Geschäftsprozesse ist eine wesentliche Aufgabe des Finanzmanagements. Die CEV Holding unterliegt im operativen Geschäft Risiken aus Zahlungsstromschwankungen. Diesen wird durch eine der Unternehmensgröße angepasste Liquiditätsplanung und -steuerung im Rahmen des Cash-Managements begegnet.

In das Cash-Management und die Bündelung der freien Liquidität werden die Tochtergesellschaften des CEV Holding Konzerns einbezogen. Dies trägt zur Zinsoptimierung bei. Im Rahmen der mittel- bis langfristigen Finanzplanung wird der künftige Kapitalbedarf ermittelt. Die Bedarfsplanung erfolgt in enger Abstimmung mit den entsprechenden Unternehmensbereichen.

Die Entwicklung der grundlegenden Finanzkennziffern wird regelmäßig überwacht.

Die Finanzierung möglicher Ankäufe und Investitionen erfolgt bei Bedarf über entsprechende Einzelkredite verschiedener Kreditinstitute. Die finanzierenden Banken sind ausnahmslos mit einem Investment-Grade-Rating versehen. Die Laufzeiten der Kreditverträge sind in der Regel langfristig.

Grundsätzlich erwirbt oder hält der CEV Holding Konzern keine Aktien, Optionen auf Aktien oder andere Eigenkapitalinstrumente, die nicht im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Konzerns stehen. Aus Sicht des CEV Holding Konzerns sind alle wesentlichen Beteiligungen und Ausleihungen in der operativen Geschäftstätigkeit begründet.

Kundenausfallrisiken aus dem Immobiliengeschäft werden generell als gering eingeschätzt, da sich die Forderungsstrukturen zu großen Teilen auf den EDEKA-Verbund beziehen. Darüber hinaus werden partiell auch Mietausfallversicherungen abgeschlossen. Die Einschränkungen während der Corona-Pandemie haben vereinzelt schon vorher finanzschwache Mieter des Dienstleistungs- und Nonfood-Bereichs in die Insolvenz gleiten lassen, was allerdings keine wesentlichen Auswirkungen auf den CEV Holding Konzern hatte.

4. Personalrisiken und -chancen

Die aktuelle Wirtschaftslage, die demographische Entwicklung und die stark gestiegene Nachfrage nach Arbeitskräften bewirken besondere Herausforderungen am Arbeitsmarkt, die in 2022 - wie schon in 2021 - deutlich zu spüren waren. Hier wird der CEV Holding Konzern auch weiterhin stark in die Positionierung als attraktiver Arbeitgeber investieren. Insbesondere wird die aktive Ansprache von potenziellen Bewerbern an Bedeutung gewinnen.

5. Informationssicherheit

Die bestehenden IT-Systeme im EDEKA ZENTRALE Konzern, die vom CEV Holding Konzern genutzt werden, gewährleisten eine Informationssicherheit auf einem hohen Niveau, welche kontinuierlich qualitativ optimiert wird. Die hohe Einheitlichkeit und Normierung der verbundweit genutzten Daten-, Prozess- und IT-Infrastrukturen tragen zur Risikovermeidung bei.

Dabei garantieren die einheitliche IT-Infrastruktur sowie die dazugehörigen Sicherungsverfahren eine sehr gute Verfügbarkeit der Systeme. Zusätzlich werden permanent Maßnahmen unternommen, um die Integrität, die Vertraulichkeit und die Verfügbarkeit geschäftskritischer Daten im notwendigen Umfang zu gewährleisten.

Der EDEKA ZENTRALE Konzern zählt nach dem IT-Sicherheitsgesetz (ITSiG) zu einem Betreiber kritischer Infrastrukturen (KRITIS) auf dem Gebiet des Lebensmittelhandels. Im Jahr 2022 ist durch geeignete Maßnahmen der Sicherheitsstandard nochmals verbessert worden, insbesondere ist in Präventionsmaßnahmen investiert worden (u.a. Schwachstellenmanagement, Monitoring, Awareness).

6. Fazit

Die Abschlüsse, Planungen und Prognosen des CEV Holding Konzerns berücksichtigen alle bekannten Chancen und Risiken nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung, d. h. die aus Sicht des CEV Holding Konzerns wahrscheinlichste Entwicklung wird darin abgebildet.

Abschließend stellen wir fest, dass bestandsgefährdende Risiken für den CEV Holding Konzern derzeit nicht erkennbar sind.

IV. PROGNOSEBERICHT

Gesamtwirtschaftliche Eckdaten und zu erwartende Marktentwicklungen

Nach Auffassung der Bundesregierung wird für 2023 ein Anstieg des preisbereinigten BIP um 0,2 Prozent (Jahreswirtschaftsbericht 2023) erwartet. Im Herbstgutachten des Sachverständigenrates der Bundesregierung wurde noch ein Rückgang von 0,2 Prozent prognostiziert. Ursächlich für die Prognoseverbesserung ist die Berücksichtigung der staatlichen Stabilisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel die Strompreisbremse. Als Grundlage für diese Prognose geht die Bundesregierung davon aus, dass auch in 2023 mit deutlich erhöhten, wenn auch im Jahresverlauf rückläufigen Inflationsraten (Anstieg um 6,0 Prozent) zu rechnen sein wird. Die hohen Preissteigerungen und die damit verbundenen realen Einkommens- und Kaufkraftverluste, werden vor allem bei den privaten Konsumausgaben merklich ausfallen. Auch ist infolge des Energiepreisanstiegs von weiteren Kapazitätseinschränkungen insbesondere in der energieintensiven Industrie zu rechnen. ^[6]

Insgesamt wird laut Bundesregierung die Leistung der Weltwirtschaft im Jahr 2023 weiter wachsen. Es ist jedoch von einem deutlich geringeren Wachstum gegenüber dem Vorjahr auszugehen. Die deutschen Exporte mit dem Absatzschwerpunkt in Europa, werden sich dabei etwas besser entwickeln als der Welthandel. ^[7]

Hervorzuheben ist allerdings, dass die Einschätzung der Bundesregierung die derzeit wahrscheinlichste Entwicklung darstellt. Risiken für die weitere Entwicklung ergäben sich aus einem erneut deutlichen Preisanstieg von Gas oder anderen Rohstoffen. Sollten die Zentralbanken stärkere Straffungsmaßnahmen als angenommen durchsetzen, würden sich hieraus ebenfalls negative Folgen für die globale Nachfrage und die Produktionsketten ergeben. Gegenläufig könnte eine positivere Entwicklung als erwartet eintreten, sofern die weltwirtschaftliche Abschwächung geringer als angenommen ausfällt oder sich die Energiepreise deutlicher als erwartet reduzieren. Die Prognose 2023 der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist daher und aufgrund der bestehenden geopolitischen Rahmenbedingungen mit hohen Unsicherheiten behaftet.

Der Immobiliensektor ist ebenfalls mit großen Unsicherheiten behaftet. Diese sind am Markt spürbar, so dass im Januar 2023 das niedrigste monatliche Transaktionsvolumen seit dem Jahr 2009 registriert worden ist. ^[8] Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e.V. sagt für die Bauwirtschaft in Deutschland ein Ende des Baumbooms voraus. Der Auftragsbestand ist zwar noch relativ hoch, aber der Auftragseingang insbesondere im Wohnungsbau stark rückläufig. Es wird erwartet, dass in 2023 aufgrund der schwierigen Finanzierungslage und steigender Baukosten eine weitere Zurückhaltung der Investoren zu merken ist, ab 2024 aber eine leichte Beruhigung am Markt erwartet wird. ^[9]

Prognosebericht des CEV Holding Konzerns für das Geschäftsjahr 2023

Die insgesamt unsichere konjunkturelle Entwicklung und die stark geänderte Zinspolitik der Europäischen Zentralbank lassen keine hohen Preisniveaus am Immobilienmarkt mehr erwarten. Die Aussichten für 2023 sind auf dem Vermietungsmarkt noch positiv, aber auf dem Transaktionsmarkt stark zurückhaltend und es wird mit niedrigeren Volumina als 2022 gerechnet. Die sinkenden Transaktionserlöse für 2023 wurden bereits erwartet und berücksichtigt.

Das Immobiliengeschäft des CEV Holding Konzerns wird aufgrund der Inflation dennoch von steigendem Mietniveau aufgrund der Indexsteigerungen profitieren. Allerdings werden aufgrund der ebenfalls stark gestiegenen Nebenkosten die Mieter noch stärker belastet werden.

Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit läuft tendenziell die Entwicklung der Mieten bei Einzelhandelsimmobilien dem Wirtschaftswachstum nach. Zudem wird sich die in der Vergangenheit bereits erfolgte Spreizung der Miethöhen in Abhängigkeit von der Lage der Einzelhandelsimmobilien künftig weiter verstärken. Die demographische Entwicklung, die hohe Verdichtung mit Einzelhandelsimmobilien und die zunehmend restriktivere öffentlich-rechtliche Genehmigungspraxis wird verstärkt Einfluss auf den Wert und die erzielbaren Mieten von Einzelhandelsimmobilien nehmen.

Da im Jahr 2023 ein deutlicher Rückgang im Investmentmarkt der Gewerbeimmobilien zu erwarten ist, wird davon ausgegangen, dass sich die Transaktionsvolumina bei diesen Immobilien sowie das Volumen der Revitalisierungen im Jahr 2023 nicht so positiv entwickeln wird wie im Berichtsjahr 2022. Angesichts dieser Herausforderungen wird der CEV Holding Konzern im Geschäftsfeld Immobilieneigentum im aktuellen und kommenden Geschäftsjahr weiter im Rahmen der Modernisierung von Einzelhandelsstandorten des EDEKA-Verbunds selektiv in Handelsimmobilien investieren.

Das Geschäftsfeld Immobiliendienstleistungen wird sich im laufenden und im nächsten Geschäftsjahr verstärkt auf das Centermanagement und die Revitalisierung von großflächigen Einkaufszentren konzentrieren. Die Akquisition weiterer Center ist im permanenten Fokus.

Im Rahmen der Planung wird durch strategische Maßnahmen sichergestellt, dass auch in einer mehrjährigen Planungsvorschau keine Bestandsgefährdung des CEV Holding Konzerns eintritt. Trotzdem können durch unvorhersehbare Einzelfälle, wie z. B. sich kurzfristig ergebende Vermarktungschancen oder Schadenereignisse, jederzeit Sondereffekte eintreten, die in Einzelfällen auch nicht unwesentliche Effekte auf die Lage des Konzerns haben können. Natürlich wird auch das Risiko gesehen, dass Mieter aufgrund steigender Indexmieten und Nebenkosten ihren Mietverpflichtungen nicht in voller Höhe nachkommen könnten. Die Auswirkungen werden sich aufgrund des verhältnismäßig geringen Anteils der betroffenen Mieter am Gesamtportfolio des CEV Holding Konzerns nur relativ geringfügig bemerkbar gemacht.

Der CEV Holding Konzern wird entsprechend der mittelfristigen Planung seine beiden wesentlichen Geschäftsfelder durch gezielte Investitionen und Innovationen weiter stärken. In der mittelfristigen Investitionsplanung sind für die Geschäftsjahre 2023 und 2024 Mittel für Um- und Erweiterungsbauten von Einzelhandelsimmobilien des CEV Holding Konzerns im zweistelligen Millionenbereich eingestellt worden, welche großenteils aus Eigenmitteln finanziert werden.

Die maßgeblichen finanziellen Leistungsindikatoren des CEV Holding Konzerns sind die Anlagenintensität und die Eigenkapitalquote. Beide konnten auf ihrem Niveau gehalten werden und es wird davon ausgegangen, dass sie sich auch im Folgejahr auf diesem Niveau bewegen werden.

Insgesamt geht die Geschäftsführung des Mutterunternehmens durch die weitere Konzentration auf das Kerngeschäft bei gleichzeitiger Fokussierung auf die beiden wesentlichen Geschäftsfelder Immobilien und Immobiliendienstleistungen in 2023 von stabilen Erträgen aus dem Miet- und Transaktionsgeschäft aus. Es wird in 2023 mit einem positiven Ergebnis auf dem Niveau des Berichtsjahres gerechnet.

Hamburg, 03. März 2023

CEV Handelsimmobilien Holding GmbH

Geschäftsführung

Norbert Krümpelmann

Peter Gerlach

^[1] destatis Pressekonferenz vom 13.01.2023

^[2] destatis Pressemitteilung Nr. 022 vom 17.01.2023

^[3] Sachverständigenrat' Jahresgutachten 2022 Gesamtausgabe S.91

^[4] Sachverständigenrat' Jahresgutachten 2022 Gesamtausgabe S.84, 91

^[5] Savills, Investmentmarkt Deutschland 2022, Januar 2022

^[6] Jahreswirtschaftsbericht 2023 BMWi, S.135f

^[7] Jahreswirtschaftsbericht 2023 BMWi, S.19+136ff

^[8] Savills Deutschland Market in Minutes 02-2023

^[9] DIW, Wochenbericht Nr. 1 2022, S.7-9

Konzernbilanz zum 31.12.2022

AKTIVA

	Anhang	31.12.2022 TEUR	31.12.2021 TEUR
A. Anlagevermögen	(1)
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	(2)
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		27	28
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände		27	28
II. Sachanlagen	(3)
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken		506.557	454.703
2. Technische Anlagen und Maschinen		1.317	1.402
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		169	151
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau		15.685	15.019
Summe Sachanlagen		523.728	471.275
III. Finanzanlagen	(4)
1. Beteiligungen		49	3
Summe Finanzanlagen		49	3
Summe Anlagevermögen		523.804	471.306
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte	(5)
1. Immobilienvermögen		6.704	6.953
2. Unfertige Bauleistungen		233.118	155.557
3. Geleistete Anzahlungen		33	33
Summe Vorräte		239.855	162.543
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	(6)
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		1.889	2.083
2. Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht		67.962	213.526
3. Sonstige Vermögensgegenstände		18.376	3.832
Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		88.227	219.441
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	(7)	114	74
Summe Umlaufvermögen		328.196	382.058
C. Rechnungsabgrenzungsposten	(8)	3	1
Bilanzsumme Aktiva		852.003	853.365
PASSIVA
	Anhang	31.12.2022 TEUR	31.12.2021 TEUR
A. Eigenkapital	(9)
I. Gezeichnetes Kapital		79.951	79.951
II. Kapitalrücklage		271.257	271.257
III. Andere Gewinnrücklagen		105.637	97.691
IV. Bilanzgewinn		48.199	47.608
V. Nicht beherrschende Anteile		-703	-701
Summe Eigenkapital		504.341	495.806
B. Rückstellungen	(10)
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		18.887	22.623
2. Steuerrückstellungen		11.109	10.570
3. Sonstige Rückstellungen		153.052	119.253
Summe Rückstellungen		183.048	152.446
C. Verbindlichkeiten	(11)
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		119.163	146.616
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen		55	62
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		8.103	4.184
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		4	21
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht		0	50
6. Sonstige Verbindlichkeiten		37.289	54.180
Summe Verbindlichkeiten		164.614	205.113
Bilanzsumme Passiva		852.003	853.365

Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

	Anhang	2022 TEUR	2021 TEUR
1. Umsatzerlöse	(12)	147.516	179.061
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Bauleistungen	(13)	76.030	-14.786
3. Materialaufwand	(14)	-137.093	-87.917
Roherertrag	(15)	86.453	76.358
4. Sonstige betriebliche Erträge	(16)	29.406	28.968
5. Personalaufwand	(17)	-12.866	-11.884
6. Abschreibungen	(18)	-23.809	-31.679
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	(19)	-48.052	-19.860
8. Erträge aus Beteiligungen	(20)	3	3
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	(21)	2.030	1.683
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	(21)	-4.151	-5.021
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	(22)	-11.780	-14.109
12. Ergebnis nach Steuern		17.234	24.459
13. Sonstige Steuern	(23)	-2.615	-3.189
14. Konzern-Jahresüberschuss		14.619	21.270
15. Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne		-82	-75
16. Konzern-Jahresüberschuss nach nicht beherrschenden Anteilen		14.537	21.195
17. Gewinnvortrag		47.608	42.617
18. Ausschüttungen		-6.000	-6.000
19. Einstellungen in die Gewinnrücklagen zur Angleichung an den Bilanzgewinn der Obergesellschaft		-7.946	-10.204
20. Bilanzgewinn		48.199	47.608

Konzernanhang 2022

CEV Handelsimmobilien Holding GmbH

ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE

Die CEV Handelsimmobilien Holding GmbH (nachfolgend CEV Holding) mit Sitz in Hamburg ist im Handelsregister B des Amtsgerichts Hamburg unter der Nummer HRB 144088 eingetragen.

Der Konzernabschluss der CEV Holding ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (nachfolgend HGB), des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) und der für den Konzern geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsrichtlinie aufgestellt.

Die Gliederung der Konzernbilanz erfolgt gemäß § 266 HGB. Um die Aussagekraft der Bilanz zu erhöhen, wurde die Untergliederung der Vorräte nach § 265 Abs. 5 HGB um die Posten Immobilienvermögen, unfertige Bauleistungen und geleistete Anzahlungen ergänzt. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist gemäß § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Die Gliederung wird um den gesetzlich nicht definierten Rohertrag und den Konzernjahresüberschuss nach Fremdanteilen erweitert, um die Aussagekraft und die Klarheit der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung zu verbessern. Weitere erläuternde Angaben zur Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung enthält der Anhang.

Alle Angaben, soweit nicht anders vermerkt, erfolgen in Tausend Euro (TEUR). Alle Beträge sind jeweils für sich kaufmännisch gerundet; das kann bei der Addition zu geringfügigen Abweichungen führen.

Die CEV Holding ist gemäß § 267 Abs. 2 HGB eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

Der CEV Holding Konzern wird als assoziiertes Unternehmen in den Konzernabschluss der EDEKA ZENTRALE Stiftung & Co. KG (nachfolgend EDEKA ZENTRALE) einbezogen. Demzufolge werden die Forderungen gegen und die Verbindlichkeiten gegenüber der EDEKA ZENTRALE als Forderungen gegen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, ausgewiesen.

KONSOLIDIERUNGSKREIS

Der Konsolidierungskreis umfasst die Muttergesellschaft CEV Holding sowie 53 Gesellschaften und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um eine Gesellschaft verringert. Im Geschäftsjahr 2022 ist die Marktkauf GVG Hof GmbH & Co. KG, Hamburg, an die CEV Holding angewachsen.

Die in 2022 neu gegründeten acht Personengesellschaften und drei erworbenen Komplementärgesellschaften werden wegen Unwesentlichkeit noch nicht in den CEV-Konsolidierungskreis einbezogen.

CEV Handelsimmobilien Holding GmbH - Anteilsbesitz 2022			Kapitalanteil %
A. Mutterunternehmen
1. CEV Handelsimmobilien Holding GmbH, Hamburg
B. Einbezogene Tochterunternehmen
2. CEV Handelsimmobilien GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
3. Marktkauf V+V Vermietungs- und Verpachtungsgesellschaft mbH, Hamburg ¹⁾			100,0
4. Marktkauf BG Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg ¹⁾			100,0
5. Marktkauf Immobilien und Anlagenverwaltungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
6. Marktkauf GVG Grundbesitzverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg ¹⁾			100,0
7. BEMA Verwaltungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
8. 1. BEMA Beteiligungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
9. 2. BEMA Beteiligungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
10. 1. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
11. 2. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
12. 3. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
13. 4. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
14. 5. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
15. 6. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
16. 7. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
17. 8. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
18. 9. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
19. 10. BEMA Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
20. LBV Grundstücksverwaltung GmbH, Hamburg ¹⁾			94,0
21. Marktkauf GVG Wismar GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
22. NYR Immobilien GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
23. GVG Würselen GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
24. GVG Hoyerswerda und Meißen GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
25. GVG Neunkirchen GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
26. GVG Hamburg Steilshoop GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
27. Marktkauf GVG Görlitz GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
28. Marktkauf GVG Wilhelmshaven GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
29. Marktkauf GVG Saalfeld GmbH & Co. KG, Hamburg ²⁾			100,0
30. Marktkauf GVG Zarrentin GmbH & Co. KG, Hamburg ^{2) 3)}			94,0
31. Marktkauf GVG Gera GmbH & Co. KG, Hamburg ^{2) 3)}			94,0
32. Marktkauf GVG Unterföhring GmbH & Co. KG, Hamburg ^{2) 3)}			94,0
33. Marktkauf GVG Nürnberg GmbH & Co. KG, Hamburg ^{2) 3)}			94,0
34. Zweite Grundstückgesellschaft Diekmann GmbH & Co. KG, Hamburg ^{2) 3)}			94,0
35. Marktkauf Zweite Immobilien und Anlage GmbH & Co. Betriebs KG, Hamburg ²⁾			94,0
36. Grundstücksgesellschaft Marktkauf Osnabrück GmbH & Co. Vermietungs-KG, Hamburg 2) 3)			94,0
37. GUMES Verwaltung GmbH & Co. Erste Vermietungs-KG, Hamburg ^{2) 3)}			94,0
38. LDZ Kremmen GmbH & Co. KG, Hamburg ^{2) 3)}			94,0
39. Einkaufsmarkt Dortmund Dorstfeld GmbH, Hamburg ¹⁾			100,0
40. EDEKA Oswaldkai GmbH & Co. GmbH, Hamburg ²⁾			100,0
41. GUMES Verwaltung GmbH & Co. Neunundzwanzigste Vermietungs-KG, Pullach ²⁾			94,0
42. Diekmann Erste Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
43. Marktkauf Erste Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
44. Marktkauf Dritte Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
45. GUMES Bünde Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
46. GUMES Herford Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			87,0
47. GUMES Vierte Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
48. GUMES Fünfzehnte Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
49. GUMES Siebzehnte Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
50. GUMES Zweiundzwanzigste Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
51. GUMES Dreißigste Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
52. GUMES Einunddreißigste Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
53. GUMES Zweiunddreißigste Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
54. GUMES Fünfunddreißigste Vermietungs-GmbH, Pullach ¹⁾			94,0
C. Nicht einbezogene Beteiligungen	EK TEUR	Ergebnis TEUR	Kapitalanteil %
55. 16. EMH Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG, Minden ^{4) 6)}	27,5	413,0	6,0
56. 23. Planbau GmbH, Minden ^{5) 6)}	825,0	458,0	4,0
57. GVG FMZ Hamm GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	100,0
58. GVG FMZ Duisburg GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	100,0
59. GVG FMZ Bretten GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	100,0
60. GVG FMZ Zülpich GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	90,0
61. GVG FMZ Speyer GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	50,0
62. GVG FMZ Fürth GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	50,0
63. Siebzehnte Immobiliengesellschaft EDEKA Nord GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	50,0
64. Achtzehnte Immobiliengesellschaft EDEKA Nord GmbH & Co. KG, Hamburg	1,0	0,0	50,0
65. Erste Immobilienbeteiligungsgesellschaft EDEKA Nord mbH, Hamburg	25,0	0,0	50,0
66. SW CEV Verwaltungs GmbH, Hamburg	25,0	0,0	50,0
67. NBST CEV Verwaltungs GmbH, Hamburg	25,0	0,0	50,0

¹⁾ Befreiungsmöglichkeit gem. § 264 Abs. 3 HGB wird in Anspruch genommen

²⁾ Befreiungsmöglichkeit gem. § 264b HGB wird in Anspruch genommen

³⁾ CEV Handelsimmobilien Holding GmbH ist persönlich haftender Gesellschafter nach § 285 Nr. 11a HGB

⁴⁾ CEV Holding erhält einen Festbetrag von 3 TEUR p.a.

⁵⁾ CEV Holding ist nicht am Ergebnis beteiligt

⁶⁾ vor Ergebnisübernahme

Insgesamt ist die Vergleichbarkeit durch die Veränderung im Konsolidierungskreis mit dem Vorjahr nicht eingeschränkt.

KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE

Der Abschlussstichtag des Mutterunternehmens und der in den Konzern einbezogenen Tochtergesellschaften ist einheitlich der Stichtag 31. Dezember.

Im Rahmen der Kapitalkonsolidierung werden die Wertansätze der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem nach der Neubewertungsmethode angesetzten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs verrechnet. Bis 2009 erworbene Tochtergesellschaften wurden zulässigerweise nach der Buchwertmethode (§ 301 HGB a. F.) auf der Grundlage der Wertansätze der Anteile an den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen zum Erwerbs- oder Gründungszeitpunkt bzw. zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung in den Konzernabschluss vorgenommen. Ein nach der Aufdeckung von stillen Reserven verbleibender aktivischer Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen. Die nicht dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile am Eigenkapital einbezogener Unternehmen werden innerhalb des Eigenkapitals des Konzerns als nicht beherrschende Anteile bilanziert.

Umsatzerlöse, andere Erträge sowie Forderungen zwischen den einbezogenen Unternehmen werden mit den entsprechenden Aufwendungen und Verbindlichkeiten verrechnet. Die aus konzerninternen Umsätzen resultierenden Zwischenergebnisse werden eliminiert. Das gleiche gilt für konzerninterne Veräußerungsgewinne aus Immobilientransaktionen. Die in diesem Zusammenhang auf Einzelabschlussebene aktivierten Anschaffungsnebenkosten werden im Konzern erfolgswirksam dargestellt.

Entsprechend der §§ 274 und 306 HGB werden Steuerabgrenzungen für Wertunterschiede zwischen Handels- und Steuerbilanz nach dem bilanzorientierten Konzept vorgenommen, soweit sich die Abweichungen in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich ausgleichen.

BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und über drei bis zehn Jahre linear abgeschrieben, soweit sich nicht aufgrund der Nutzungsvereinbarung ein abweichender Zeitraum ergibt.

Geschäfts- oder Firmenwerte aus der Erstkonsolidierung wurden über die Dauer ihrer Nutzung abgeschrieben. Bei voraussichtlich andauernder Wertminderung wurde außerplanmäßig abgeschrieben.

Sachanlagen werden mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet, die sich nach der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer richten. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung, z.B. durch Nichtvermietbarkeit, werden außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt. Solange geringwertige Anlagegüter, deren Wert zwischen EUR 250,00 und EUR 1.000,00 liegt, eine untergeordnete Rolle einnehmen, wird im Jahr des Zugangs ein Sammelposten gebildet, der über fünf Jahre abgeschrieben wird.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauern werden für Technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung fünf bis zehn Jahre angenommen.

Der Abschreibung auf Gebäude wurden bis zum Jahr 2009 die zum jeweiligen Zeitpunkt gültigen steuerlichen AfA-Sätze zugrunde gelegt. Um eine einheitliche Bewertung sicherzustellen und steuerliche Sondereinflüsse zu eliminieren, wurden im Rahmen der Erstkonsolidierung der Leasingobjektgesellschaften im Rahmen der BilMoG-Einführung in 2010 eine Neubewertung der Immobilien vorgenommen und darüber hinaus folgende einheitliche Abschreibungsparameter für Gebäude angesetzt:

•	die Jahres-Abschreibung in Höhe von drei Prozent entspricht 33,3 Jahren Nutzungsdauer
•	der Restbuchwert des Gebäudes entspricht zehn Prozent der historischen Anschaffungskosten

Die Nutzungsdauer von 33 Jahren und die Berücksichtigung eines vergleichsweise geringen Restbuchwertes entsprechen den durchschnittlichen Erfahrungswerten, die in der EDEKA-Gruppe mit SB-Warenhaus- bzw. Baumarktstandorten gemacht wurden. Hiervon wird im Einzelfall abgewichen, wenn aufgrund von individuellen Vereinbarungen mit Mietern von einer kürzeren Nutzungsdauer auszugehen ist.

Bei den Finanzanlagen werden die Beteiligungen zu Anschaffungskosten bzw. mit den ihnen beizulegenden niedrigeren Werten bilanziert. Bei voraussichtlich dauernder oder vorübergehender Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Vorräte werden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren Marktpreis bewertet. Fremdhergestellte Baumaßnahmen umfassen ausschließlich Einzelkosten.

Die Bewertung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt grundsätzlich zum Nennwert unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch entsprechende Wertberichtigung Rechnung getragen. Unverzinsliche Forderungen mit Laufzeiten von mehr als einem Jahr werden nach den gesetzlichen Vorgaben abgezinst.

Die Bewertung der liquiden Mittel erfolgt zum Nennwert.

Unterschiedsbeträge zwischen Ausgabebetrag und Rückzahlungsbetrag von Verbindlichkeiten sowie Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen, werden als aktive Rechnungsabgrenzungsposten dargestellt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen für Altersvorsorgeverpflichtungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB mit dem von der Deutschen Bundesbank monatlich veröffentlichten durchschnittlichen Marktzins der vergangenen zehn Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank ermittelten, durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Zinseffekte aus Änderungen des Abzinsungssatzes oder einer geänderten Schätzung der Restlaufzeit werden im operativen Ergebnis ausgewiesen. Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit unter einem Jahr werden nicht abgezinst.

Im CEV Holding Konzern wird von der Übergangsregelung des Artikels 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB Gebrauch gemacht, wonach bis zum 31. Dezember 2024 jährlich 1/15 des ermittelten Aufstockungsbetrages den Rückstellungen zugewiesen wird. Der Zuführungsbetrag des Berichtsjahres 2022 in Höhe von TEUR 413 wurde gesondert innerhalb der sonstigen betrieblichen Aufwendungen nach Artikel 67 Abs. 1 und 2 EGHGB erfasst. Zum 31. Dezember 2022 beträgt die Unterdeckung der bilanzierten Pensionsrückstellungen TEUR 826.

Vom Wahlrecht des Artikels 28 Abs. 1 EGHGB, mittelbare Verpflichtungen aus Pensionszusagen nicht zu passivieren, wird kein Gebrauch gemacht. In den sonstigen Rückstellungen werden neben den mittelbaren Versorgungsverpflichtungen der CEV Holding, der CEV auch die der Marktkauf BG Beteiligungsgesellschaft mbH für ausgeschiedene Anwärter und Altersrentner berücksichtigt.

Pensionsrückstellungen werden auf den folgenden Grundlagen ermittelt:

•	Zur Berechnung wurde das Verfahren der laufenden Einmalbeträge angewandt, Projected-Unit-Credit-Method (PUC-Methode).
•	Der Trend der laufenden Betriebsrente geht von einer jährlichen Steigerung von 2,25 Prozent der jeweiligen Vorjahresrente aus.
•	Bei der Fluktuation wurde ein unternehmensspezifischer Ansatz gewählt, die Altersrente beginnt mit 63 bzw. mit 67 Jahren.
•	Der Rechnungszins ist gemäß der Pauschalregelung des § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB zum 31. Dezember 2022 geschätzt (der Zinssatz beträgt 1,79 Prozent für den 10-Jahres-Durchschnittszeitraum).
•	Lohn- und Gehaltssteigerungen sind nicht relevant; für mittelbare Pensionsverpflichtungen wurde eine Dynamik von 2,5 Prozent p.a. berücksichtigt.
•	Die Berechnung erfolgte auf Basis der Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck für die Bewertung von Pensionsverpflichtungen.
•	Zum Bilanzstichtag haben sich an den Bewertungsparametern geringfügige Veränderungen ergeben.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank ermittelten, durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag passiviert, soweit sie nicht als Rentenverpflichtungen mit dem Barwert anzusetzen sind.

Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen, werden als passive Rechnungsabgrenzungsposten dargestellt.

Latente Steuern werden nach § 274 Abs. 1 HGB für steuerliche Verlustvorträge sowie Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen gebildet, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Latente Steuern aus Konsolidierungs- oder Bewertungseffekten für Konzernzwecke werden gemäß § 306 HGB berücksichtigt.

Passive latente Steuern resultieren im Wesentlichen aus der Zeitwertbewertung von Immobilienvermögen im Rahmen der Erstkonsolidierung von Objektgesellschaften nach BilMoG zum 1. Januar 2010. Aktive latente Steuern resultieren im Wesentlichen aus der Bildung von Rückstellungen für drohende Verluste aus Mietunterdeckungen sowie unmittelbare und mittelbare Pensionsverpflichtungen aus Unterdeckungen des Marktkauf Gruppen-Unterstützungskasse e.V. (nachfolgend GUK) sowie aus Unterschieden im Ansatz von Immobilien des Vorratsvermögens.

Zur Ermittlung der latenten Steuern werden die Steuersätze angewendet, die nach der derzeitigen Rechtslage für den Zeitpunkt gültig oder angekündigt sind, zu dem sich die temporären Differenzen wahrscheinlich abbauen werden.

Die CEV Holding ist Organträgerin einer ertragsteuerlichen Organschaft. Die laufenden und latenten Steuern der Organschaft werden bei der Organträgerin ausgewiesen. Die latenten Steuern wurden mit einem kombinierten Steuersatz von 31,752 Prozent aus Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag (15,825 Prozent) und Gewerbesteuer (15,927 Prozent) oder von 15,825 Prozent Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag für die Immobiliengesellschaften, die aufgrund der erweiterten Kürzung von der Gewerbesteuer befreit sind, gebildet.

Der Ausweis in der Bilanz erfolgt saldiert. Soweit sich insgesamt eine Steuerentlastung ergibt (Aktivüberhang) wird das Aktivierungswahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht ausgeübt. Eine sich ergebende Steuerbelastung wird als passive latente Steuer in der Bilanz ausgewiesen. Aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge werden maximal in Höhe des Differenzbetrags zwischen passiver und aktiver Latenz gebildet. Im Berichtsjahr haben sich darüber hinaus keine latenten Steuern nach § 306 HGB ergeben.

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ

1. Anlagevermögen

Die detaillierte Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens kann dem folgenden Anlagenspiegel entnommen werden.

	Anschaffungskosten
TEUR	Stand 01.01.2022	Zugang	Abgang	Umbuchung	Stand 31.12.2022
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	458	0	0	0	458
2. Geschäfts- oder Firmenwert	432	0	0	0	432
	890	0	0	0	890
Il. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	900.485	62.902	-61.456	29.313	931.244
2. Technische Anlagen und Maschinen	1.670	10	0	0	1.680
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	743	92	-27	0	808
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	15.019	31.201	-1.222	-29.313	15.685
					949.417
	917.917	94.205	62.705	0
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	802	46	0	0	848
	802	46	0	0	848
	919.609	94.251	-62.705	0	951.155

TEUR	Stand 01.01.2022	Kumulierte Zugang	Abschreibungen Abgang	Stand 31.12.2022
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	-430	-1	0	-431
2. Geschäfts- oder Firmenwert	-432	0	0	-432
	-862	-1	0	-863
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	-445.782	-23.084	44.179	-424.687
2. Technische Anlagen und Maschinen	-268	-95	0	-363
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	-592	-72	25	-639
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0	0	0	0
	-446.642	-23.251	44.204	-425.689
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	-799	0	0	-799
	-799	0	0	-799
	-448.303	-23.252	44.204	-427.351

	Buchwerte
TEUR	Stand 31.12.2022	Stand 31.12.2021
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	27	28
2. Geschäfts- oder Firmenwert	0	0
	27	28
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	506.557	454.703
2. Technische Anlagen und Maschinen	1.317	1.402
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	169	151
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	15.685	15.019
	523.728	471.275
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	49	3
	49	3
	523.804	471.306

2. Immaterielle Vermögensgegenstände

Die immateriellen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 27 (Vorjahr TEUR 28) enthalten Software und Nutzungsrechte.

3. Sachanlagen

Die Sachanlagen erhöhten sich von TEUR 471.275 auf TEUR 523.728. Dem Zugang diverser Immobilien sowie Umbauten und Anlagen im Bau stehen im Wesentlichen Abgänge von vier Einzelhandelsimmobilien und drei sonstigen Immobilien gegenüber.

4. Finanzanlagen

Unter den Finanzanlagen werden elf nicht konsolidierte Beteiligungen ausgewiesen, da das aktive Geschäft in diesen Gesellschaften frühestens Mitte 2023 beginnt. Zwei weitere Beteiligungen sind unwesentlich.

5. Vorräte

Im Berichtsjahr werden kurzfristig gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 6.704 (Vorjahr TEUR 6.953), unfertige Bauleistungen in Höhe von TEUR 233.118 (Vorjahr TEUR 155.557) und geleistete Anzahlungen in Höhe von TEUR 33 (Vorjahr TEUR 33) ausgewiesen.

6. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

					davon mit einer Restlaufzeit
TEUR	Gesamt	davon aus Lieferungen und Leistungen	davon gegen Gesellschafter	davon Finanzforderungen	bis zu einem Jahr	von mehr als einem Jahr
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.889	1.889	0	0	1.889	0
(Vorjahr)	2.083	2.083	0	0	2.083	0
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	67.962	-545	67.956	68.507	67.962	0
(Vorjahr)	213.526	-36	213.523	213.562	213.526	0
Sonstige Vermögensgegenstände	18.376	0	0	18.376	18.369	7
(Vorjahr)	3.832	0	0	3.050	3.825	7
Gesamt	88.227	1.344	67.956	86.883	88.220	7
(Vorjahr)	219.441	2.047	213.523	216.612	219.434	7

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 131.214 auf TEUR 88.227 vermindert.

Der größte Posten betrifft eine täglich fällige Darlehensforderung gegen den Gesellschafter EDEKA ZENTRALE, die von TEUR 213.559 auf TEUR 68.502 in 2022 gesunken ist. Die sonstigen Vermögensgegenstände haben sich um TEUR 14.544 auf TEUR 18.376 (Vorjahr TEUR 3.832) erhöht. Im laufenden Jahr sind im Wesentlichen die Anzahlung für ein Immobilienportfolio, die Clearingkonten diverser Immobiliengesellschaften sowie Steuererstattungsansprüche enthalten.

7. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Die um TEUR 40 auf TEUR 114 erhöhten flüssigen Mittel bestehen aus Guthaben bei Kreditinstituten sowie aus Kassenbeständen.

8. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Der Betrag in Höhe von TEUR 3 beinhaltet im Voraus geleistete Zahlungen für den Leistungszeitraum bis einschließlich Juni 2023.

9. Eigenkapital

	31.12.2022 TEUR	31.12.2021 TEUR
Gezeichnetes Kapital	79.951	79.951
Kapitalrücklage	271.257	271.257
Andere Gewinnrücklagen	105.637	97.691
Bilanzgewinn	48.199	47.608
Nicht beherrschende Anteile	-703	-701
	504.341	495.806

Das gezeichnete Kapital der CEV Holding beträgt zum 31. Dezember 2022 unverändert TEUR 79.951 und wird von der EDEKA ZENTRALE in Höhe von 51,0 Prozent und der Sonnenhut Holding GmbH & Co. KG (nachfolgend Sonnenhut Holding) in Höhe von 49,0 Prozent gehalten.

Die anderen Gewinnrücklagen erhöhten sich um TEUR 7.946 auf TEUR 105.637.

Der im Bilanzgewinn ausgewiesene Gewinnvortrag beträgt TEUR 47.608. Im Geschäftsjahr wurden TEUR 6.000 quotal an die Gesellschafter EDEKA ZENTRALE und Sonnenhut Holding ausgeschüttet.

Weitere Informationen ergeben sich aus dem Konzern-Eigenkapitalspiegel. Dieser wurde nach den Vorschriften des DRS 22 aufgestellt.

10. Rückstellungen

	31.12.2022 TEUR	31.12.2021 TEUR
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	18.887	22.623
Steuerrückstellungen	11.109	10.570
Sonstige Rückstellungen	153.052	119.253
	183.048	152.446

Bei den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen ergab sich durch die Anwendung des Artikel 67 Abs. 1 EGHGB zum 1. Januar 2010 ein Unterschiedsbetrag von TEUR 6.195. Der Betrag wird über 15 Jahre zugeführt. Die dadurch entstehende Unterdeckung beträgt im Berichtsjahr TEUR 826 (Vorjahr TEUR 1.239). Ferner ergab sich aufgrund der veränderten Maßgabe des durchschnittlichen Marktzinssatzes von sieben auf zehn Jahre ein Unterschiedsbetrag von TEUR 625 (Vorjahr TEUR 1.186).

	Ø 7	Ø 10	Unterschiedsbetrag
Unmittelbare Versorgungsverpflichtungen	20.338	19.713	625

Die nicht bilanzierten mittelbaren Pensionsverpflichtungen sind wie im Vorjahr vollständig durch Kassenvermögen der Pensionskasse bzw. durch entsprechende Rückstellungen bei Konzernunternehmen, gegen die sich die Ansprüche der Pensionsberechtigten richten, gedeckt. Im Berichtsjahr haben sich die zusätzlichen Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen gegenüber ausgeschiedenen Anwärtern und Altersrentnern um TEUR 1.9717 (Vorjahr TEUR 6.356) erhöht. Folglich erhöhte sich entsprechend die Unterdeckung des GUK. Ferner ergab sich aufgrund der veränderten Maßgabe des durchschnittlichen Marktzinssatzes von sieben auf zehn Jahre ein Unterschiedsbetrag von TEUR 2.524 (Vorjahr TEUR 4.080).

	Ø 7	Ø 10	Unterschiedsbetrag
Mittelbare Versorgungsverpflichtungen	66.922	64.398	2.524

Die übrigen sonstigen Rückstellungen enthalten überwiegend Beträge für Patronatserklärungen, Mietrisiken, sonstige Personalaufwendungen, ausstehende Miet- und Mietnebenkostenrechnungen, Rückbauverpflichtungen, Instandhaltungen sowie ausstehende sonstige Rechnungen.

11. Verbindlichkeiten

TEUR	31.12.2022 Gesamt	davon aus Lieferungen und Leistungen	davon Finanz- Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	119.163	0	119.163
(Vorjahr)	146.616	0	146.616
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	55	55	0
(Vorjahr)	62	62	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.103	8.103	0
(Vorjahr)	4.184	4.184	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4	4	0
(Vorjahr)	21	21	0
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	0	0
(Vorjahr)	50	49	1
Sonstige Verbindlichkeiten	37.289	0	37.289
(Vorjahr)	54.180	0	38.616
Gesamt	164.614	8.162	156.452
(Vorjahr)	205.113	4.316	185.233
Sonstige Verbindlichkeiten
- davon aus Steuern	1.090	0	0
(Vorjahr)	655	0	0
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	0	0	0
(Vorjahr)	24	0	0
- davon andere sonstige Verbindlichkeiten	36.199	0	0
(Vorjahr)	53.501	0	0

	davon mit einer Restlaufzeit
TEUR	bis zu einem Jahr	von mehr als einem Jahr bis zu fünf Jahren	von mehr als fünf Jahren	davon gesichert durch Grundschulden / Bürgschaften
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	24.128	95.035	0	119.163
(Vorjahr)	17.095	74.042	55.479	146.616
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	55	0	0	0
(Vorjahr)	62	0	0	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.103	0	0	0
(Vorjahr)	4.184	0	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4	0	0	0
(Vorjahr)	21	0	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	0	0	0
(Vorjahr)	50	0	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten	29.723	1.252	6.314	0
(Vorjahr)	46.399	928	6.853	0
Gesamt	62.013	96.287	6.314	119.163
(Vorjahr)	67.811	74.970	62.332	146.616
Sonstige Verbindlichkeiten
- davon aus Steuern	1.090	0	0	0
(Vorjahr)	655	0	0	0
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	0	0	0	0
(Vorjahr)	24	0	0	0
- davon andere sonstige Verbindlichkeiten	28.633	1.252	6.314	0
(Vorjahr)	45.720	928	6.853	0

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich ausschließlich um Finanzierungskredite für Immobilien.

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten werden Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 33.718 ausgewiesen (Vorjahr TEUR 38.616).

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2022 bestehen als Trägerunternehmen mittelbarer Versorgungsverpflichtungen Haftungsverhältnisse in Höhe von TEUR 6.733 (Vorjahr TEUR 12.109). Eine mögliche Inanspruchnahme kann aus heutiger Sicht nicht abschließend beurteilt werden.

Des Weiteren lagen zum Stichtag Verbindlichkeiten aus Bürgschaften in Höhe von TEUR 4.313 (Vorjahr TEUR 5.046) vor. Mit einer Inanspruchnahme wird aufgrund der guten Bonität der Schuldner nicht gerechnet.

Weitere finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt TEUR 38.069 (Vorjahr TEUR 93.710) bestehen aus langfristigen Miet-, Pacht- und Leasingverträgen. Aufgrund der Geschäftstätigkeit als ehemaliges Handelsunternehmen resultieren diese Verpflichtungen vor allem aus Verträgen für Einzelhandelsstandorte. Die Immobilien werden nicht im Rahmen des operativen Geschäfts der Konzerngesellschaften genutzt, sondern werden an die EDEKA-Großhandelsbetriebe bzw. Dritte weitervermietet, sodass korrespondierende Erträge generiert werden. Für etwaige Risiken aus den Mietverträgen wurden im Konzern entsprechende Rückstellungen gebildet.

Die aus Mietverträgen entstehenden Aufwendungen setzen sich in zeitlicher Hinsicht wie folgt zusammen:

2023 TEUR	2024 TEUR	2025 TEUR	2026 TEUR	2027 TEUR	ab 2028 TEUR	Gesamt TEUR
7.355	5.457	5.104	4.686	4.430	11.037	38.069

Zum Bilanzstichtag bestehen weiterhin Verpflichtungen aus Bestellobligo in Höhe von insgesamt TEUR 29.433 (Vorjahr TEUR 20.443).

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

12. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse, die ausschließlich im Inland generiert werden, entwickelten sich in den einzelnen Segmenten wie folgt:

	2022 TEUR	2021 TEUR
Mieterträge	90.325	97.724
Verkauf von Immobilien aus dem Umlaufvermögen	71.164	89.680
Sonstige Umsatzerlöse	354	3.831
Mietgutschriften	-14.327	-12.174
Gesamt	147.516	179.061

Die Mieterträge sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Das verminderte Transaktionsvolumen führte zu Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Handelsimmobilien unter Vorjahresniveau. Unter den sonstigen Umsatzerlösen wurde im Vorjahr letztmalig u. a. die jährliche Auflösung des passiven Rechnungsabgrenzungspostens für die Einmalzahlung im Zusammenhang mit der Nutzungsgebühr eines Markenrechts in Höhe von TEUR 3.544 ausgewiesen. Dieser Posten wurde über neun Jahre linear aufgelöst.

13. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Bauleistungen

Die Bestandsveränderungen betragen im Geschäftsjahr TEUR 76.030 (Vorjahr TEUR -14.786).

14. Materialaufwand

	2022 TEUR	2021 TEUR
Aufwendungen für
- Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Immobilien	119.459	56.244
- bezogene Leistungen	17.634	31.673
Gesamt	137.093	87.917

Im Materialaufwand werden im Berichtsjahr Mietaufwendungen und sonstige Dienstleistungen in Höhe von TEUR 17.634 (Vorjahr TEUR 31.673) und Aufwendungen für bezogene Immobilien in Höhe von TEUR 119.459 (Vorjahr TEUR 56.244) ausgewiesen.

15. Rohertrag

Der Rohertrag des Berichtsjahres beträgt TEUR 86.453 und liegt damit über Vorjahresniveau (Vorjahr TEUR 76.358).

16. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, Kostenerstattungen sowie Zuschreibungen. Insgesamt waren TEUR 2.314 periodenfremd.

17. Personalaufwand

	2022 TEUR	2021 TEUR
Löhne und Gehälter	10.720	9.938
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	2.146	1.946
- davon für Altersversorgung	328	317
Gesamt	12.866	11.884

Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 982 auf TEUR 12.866 und ist durch die höhere Mitarbeiteranzahl und Tariferhöhungen begründet. Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 128,5 Vollzeit- und 24,5 Teilzeitkräfte (Vorjahr 121 Vollzeit- und 26 Teilzeitkräfte) beschäftigt.

18. Abschreibungen

Die Abschreibungen sind um TEUR 7.870 im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Der Anteil der außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen beträgt TEUR 881 und betrifft zwei Objekte. Im Vorjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf sechs Objekte in Höhe von insgesamt TEUR 4.773 vorgenommen. Des Weiteren enthält der Posten Abschreibungen in Höhe von TEUR 557 (Vorjahr TEUR 1.927) auf eine Immobilie des Umlaufvermögens (Vorjahr drei Immobilien des Umlaufvermögens).

19. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Wesentlichen werden Aufwendungen für Verpflichtungen aus personalbedingten Aufwendungen, Patronatserklärungen, fremde Dienstleistungen, Instandhaltungen, Rechts- und Beratungsaufwendungen sowie Versicherungen ausgewiesen. Von den ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind TEUR 472 periodenfremd. Des Weiteren werden Aufwendungen nach Artikel 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB (1/15 des ermittelten Aufstockungsbetrags zu den Pensionsrückstellungen) in Höhe von TEUR 413 (Vorjahr TEUR 413) ausgewiesen.

20. Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge werden in der CEV Holding erzielt.

21. Zinsergebnis

	2022 TEUR	2021 TEUR
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
- Zinserträge Darlehen nahestehende Unternehmen	1.999	1.657
- andere Zinserträge	12	3
- Abzinsung von sonstigen Rückstellungen	19	23
	2.030	1.683
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
- Aufzinsung von Pensionsrückstellungen	-432	-583
- Aufzinsung von sonstigen Rückstellungen	-1	-5
- Zinsaufwendungen aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	-2.183	-2.835
- Zinsaufwendungen sonstige Darlehen	-395	-405
- Zinsaufwendungen GUK	-1.111	-1.122
- andere Zinsaufwendungen	-13	-58
- Zinsaufwendungen aus Steuerverzinsung	-16	-13
	-4.151	-5.021
Saldiertes Zinsergebnis	-2.121	-3.338

Die Verbesserung des Zinsergebnisses in Höhe von TEUR 1.217 resultiert aus den Zinserträgen aus dem Darlehen nahestehender Unternehmen und der Verminderung der Bankzinsen.

22. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten TEUR 8.440 Körperschaftsteueraufwand (Vorjahr TEUR 10.310) und TEUR 3.340 Gewerbesteueraufwand (Vorjahr TEUR 3.799). Bei den latenten Steuern besteht ein Aktivüberhang, der nicht bilanziert wird.

23. Sonstige Steuern

Die sonstigen Steuern in Höhe von TEUR 2.615 (Vorjahr TEUR 3.189) beinhalten überwiegend Grundsteuern.

Ergebnisverwendung des Mutterunternehmens

	TEUR
Das Ergebnis 2022 soll wie folgt verwendet werden (Vorschlag):
Der Jahresüberschuss der CEV Handelsimmobilien Holding GmbH des Geschäftsjahres beträgt	13.450
zuzüglich Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	47.608
abzüglich Ausschüttungen aus Gewinnvorträgen	-6.000
entspricht einem Gesamtbetrag von	55.058
Nach Einstellung aus dem Jahresüberschuss gemäß Gesellschaftsvertrag von 51,0 Prozent in die Gewinnrücklage in Höhe von	-6.859
verbleibt ein Bilanzgewinn von	48.199
Es wird vorgeschlagen, die folgende Verwendung des Bilanzgewinns zu beschließen:
Gewinnvortrag	48.199
Bilanzgewinn	48.199

SONSTIGE ERLÄUTERUNGEN

Konzernkapitalflussrechnung

Die Konzernkapitalflussrechnung wird für das Berichtsjahr 2022 nach den Vorschriften des DRS 21 erstellt.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird ausgehend vom Konzern-Jahresüberschuss einschließlich auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne indirekt abgeleitet (indirekte Methode). Im Rahmen der indirekten Ermittlung wird der Konzern-Jahresüberschuss einschließlich nicht beherrschender Anteile um wesentliche zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge angepasst. Die berücksichtigten Veränderungen von Bilanzposten, die im Zusammenhang mit der laufenden Geschäftstätigkeit stehen, werden um Effekte aus der Konsolidierungskreisänderung und bedeutende zahlungsunwirksame Geschäftsvorfälle sowie Geschäftsvorfälle von außergewöhnlicher Bedeutung oder Größenordnung bereinigt. Zahlungsströme aus Kapitalvorgängen mit Gesellschaftern, die sich nicht eindeutig dem Cashflow aus der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuordnen lassen, werden im Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit gezeigt. Vor diesem Hintergrund ist es nur bedingt möglich, die Veränderungen der entsprechenden bilanziellen Posten mit den Werten des CEV Holding Konzernabschlusses abzustimmen.

Der Cashflow aus der Finanzierungs- und Investitionstätigkeit wird nach der direkten Methode (zahlungsbezogen) ermittelt. Im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit sind neben den Zahlungsmittelabflüssen aus vorgenommenen Ausschüttungen sowie der Aufnahme und Tilgung von Kreditverbindlichkeiten auch die Veränderungen der übrigen Finanzverbindlichkeiten enthalten. Kurzfristige revolvierende Finanzierungstransaktionen werden innerhalb der Finanzierungstätigkeit saldiert dargestellt.

Zusammensetzung des Finanzmittelfonds

Die Definition des Finanzmittelfonds umfasst alle in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel, d. h. Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von TEUR 114 (Vorjahr TEUR 74) sowie Forderungen gegen die EDEKA ZENTRALE aus Zahlungsverkehr in Höhe von TEUR 68.502 (Vorjahr TEUR 213.559).

Nahestehende Personen und Unternehmen

Es werden alle Geschäfte, die im Zusammenhang mit Gesellschaften des EDEKA ZENTRALE Konzerns stehen, angegeben. Die Geschäfte des CEV Holding Konzerns mit nahestehenden Personen und Unternehmen betreffen hauptsächlich die An- und Vermietung von Immobilien sowie die Inanspruchnahme von Finanz- und sonstigen Dienstleistungen.

	Aufwand TEUR	Ertrag TEUR
Mietgeschäft	4.287	66.689
- davon sonstige nahestehende Unternehmen	4.287	66.689
Sonstige Dienstleistungen	19.898	1.955
- davon sonstige nahestehende Unternehmen	19.898	1.955
Finanzgeschäft	12	2.007
- davon sonstige nahestehende Unternehmen	12	2.007
Gesamt	24.197	70.651

Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Für die erbrachten Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers sind die folgenden Honorare (inklusive Auslagenersatz) als Aufwand erfasst.

	2022 TEUR	2021 TEUR
Abschlussprüfungsleistungen	137	131
Andere Bestätigungsleistungen	15	20
Gesamt	152	151

Nachtragsbericht

Zum 31.12.2022 ist die Marktkauf Immobilien und Anlagenverwaltungs GmbH, Hamburg, bei acht Netto Grundbesitzverwaltungs-Gesellschaften als Komplementärin eingetreten. Die bisherige Komplementärin, die EDEKA ZENTRALE Handel und Produktion GmbH, Hamburg, hat bis Ablauf des 31.12.2022 ihre Geschäftsführungsfunktion ausgeübt. Mit Wirkung zum 01.01.2023 erfolgte eine Kapitalerhöhung bei der CEV Holding. Die Kapitalerhöhung erfolgte in bar in Höhe von TEUR 2 sowie einem Sachagio, welches durch die EDEKA ZENTRALE durch Einbringung ihrer Kommanditanteile an den acht Netto Grundbesitzverwaltungs-Gesellschaften zum Buchwert in Höhe von TEUR 35.410 geleistet wurde. Per 01.01.2023 erfolgte die Entkonsolidierung der acht Netto Grundbesitzverwaltungs-Gesellschaften im EDEKA ZENTRALE Konzernabschluss und die Erstkonsolidierung im Konzernabschluss der CEV Holding.

SONSTIGE ANGABEN

Angaben zum Konzern

Die CEV Holding ist gemäß § 290 HGB, analog §§ 16 und 18 AktG, ein Konzernunternehmen der SHB Sonnenhut Beteiligungs GmbH, Hamburg, die den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht für den größten Konsolidierungskreis aufstellt. Sie sind im Internet unter www.bundesanzeiger.de unter dem Stichwort "SHB Sonnenhut Beteiligungs GmbH" veröffentlicht.

Die CEV Holding stellt als Mutterunternehmen gemäß §§ 290 ff. HGB einen Konzernabschluss für den kleinsten Kreis der Unternehmen auf. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht der CEV Holding werden nach § 325 HGB beim Betreiber des Bundesanzeigers elektronisch eingereicht. Sie sind im Internet unter www.bundesanzeiger.de unter dem Stichwort "CEV Handelsimmobilien Holding GmbH" veröffentlicht.

Mitglieder der Geschäftsführung des Mutterunternehmens

Norbert Krümpelmann, Schenefeld	Immobilienmanagement
Christoph Schröder, Bad Vilbel (bis 31.12.2022; Eintragung 24.02.2023)	Finanzen- und Rechnungswesen, Personal
Peter Gerlach, Bargteheide (ab 11.10.2022; Eintragung 09.01.2023)	Finanzen- und Rechnungswesen, Personal

Gesamtbezüge der Geschäftsführer des Mutterunternehmens

Die Geschäftsführer der CEV Holding stehen nicht im Anstellungsverhältnis und erhalten somit keine Geschäftsführungsvergütung.

Für frühere Vorstandsmitglieder und Geschäftsführer und ihre Hinterbliebenen wurden Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 13.972 gebildet. Die Bezüge beliefen sich im Berichtsjahr auf TEUR 1.067.

Hamburg, 3. März 2023

CEV Handelsimmobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

Norbert Krümpelmann

Peter Gerlach

KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG

	2022 TEUR	2021 TEUR
Konzern-Jahresüberschuss (einschließlich auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/Verluste)	14.619	21.270
+/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	23.252	27.252
+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	29.650	23.651
+/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	-2.747	-1.354
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-88.409	20.331
+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-12.275	3.993
-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-16.076	-23.327
+/- Zinsaufwendungen/Zinserträge	579	1.583
- Sonstige Beteiligungserträge	-3	-3
+/- Aufwendungen/Erträge von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung	413	413
+/- Ertragsteueraufwand/-ertrag	11.781	14.109
-/+ Ertragsteuerzahlungen	-12.018	-17.676
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-51.234	70.242
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	34.577	68.131
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-94.205	-64.563
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	0	4.016
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-46	0
- Auszahlungen aus dem Erwerb von konsolidierten Unternehmen	0	-591
+ Erhaltene Zinsen	1.999	1.657
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-57.675	8.650
- Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an andere Gesellschafter	-2	-1.200
- Auszahlungen aus Ausschüttungen an Gesellschafter des Mutterunternehmens	-6.000	-6.000
- Auszahlungen aus Ausschüttungen an andere Gesellschafter	-75	-75
- Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-27.453	-18.517
- Gezahlte Zinsen	-2.578	-3.240
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-36.108	-29.032
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-145.017	49.860
+/- Konsolidierungskreisbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	0	2
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	213.633	163.771
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	68.616	213.633
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Flüssige Mittel	114	74
Forderungen gegen die EDEKA Zentrale Stiftung & Co. KG aus Zahlungsverkehr (Bankunterkonto)	68.502	213.559
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	68.616	213.633

KONZERN-EIGENKAPITALSPIEGEL

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
			Andere Gewinnrücklagen
TEUR	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital	Kumuliertes übriges Konzernergebnis
Stand 01.01.2021	79.951	271.257	61.014	26.473
Konzern-Jahresüberschuss	0	0	0	0
Ausschüttung	0	0	0	0
Angleichung an den Bilanzgewinn der Obergesellschaft	0	0	10.204	0
Erfolgsneutrale Eigenkapitaleffekte	0	0	0	0
Stand 31.12.2021	79.951	271.257	71.218	26.473

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
			Andere Gewinnrücklagen
TEUR	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital	Kumuliertes übriges Konzernergebnis
Stand 01.01.2022	79.951	271.257	71.218	26.473
Konzern-Jahresüberschuss	0	0	0	0
Ausschüttung	0	0	0	0
Angleichung an den Bilanzgewinn der Obergesellschaft	0	0	7.946	0
Erfolgsneutrale Eigenkapitaleffekte	0	0	0	0
Stand 31.12.2022	79.951	271.257	79.164	26.473

TEUR	Summe Andere Gewinnrücklagen	Summe Rücklagen	Bilanzgewinn	Summe
Stand 01.01.2021	87.487	358.744	42.617	481.312
Konzern-Jahresüberschuss	0	0	21.195	21.195
Ausschüttung	0	0	-6.000	-6.000
Angleichung an den Bilanzgewinn der Obergesellschaft	10.204	10.204	-10.204	0
Erfolgsneutrale Eigenkapitaleffekte	0	0	0	0
Stand 31.12.2021	97.691	368.948	47.608	496.507

TEUR	Summe Andere Gewinnrücklagen	Summe Rücklagen	Bilanzgewinn	Summe
Stand 01.01.2022	97.691	368.948	47.608	496.507
Konzern-Jahresüberschuss	0	0	14.537	14.537
Ausschüttung	0	0	-6.000	-6.000
Angleichung an den Bilanzgewinn der Obergesellschaft	7.946	7.946	-7.946	0
Erfolgsneutrale Eigenkapitaleffekte	0	0	0	0
Stand 31.12.2022	105.637	376.894	48.199	505.044

	Nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkapital
TEUR	Erwirtschaftetes Kapital der nicht beherrschenden Anteile	Kumuliertes übriges Kapital der nicht beherrschenden Anteile	Summe
Stand 01.01.2021	-1.568	2.066	498	481.810
Konzern-Jahresüberschuss	75	0	75	21.270
Ausschüttung	-75	0	-75	-6.075
Angleichung an den Bilanzgewinn der Obergesellschaft	0	0	0	0
Erfolgsneutrale Eigenkapitaleffekte	0	-1.199	-1.199	-1.199
Stand 31.12.2021	-1.568	867	-701	495.806

	Nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkapital
TEUR	Erwirtschaftetes Kapital der nicht beherrschenden Anteile	Kumuliertes übriges Kapital der nicht beherrschenden Anteile	Summe
Stand 01.01.2022	-1.568	867	-701	495.806
Konzern-Jahresüberschuss	82	0	82	14.619
Ausschüttung	-82	0	-82	-6.082
Angleichung an den Bilanzgewinn der Obergesellschaft	0	0	0	0
Erfolgsneutrale Eigenkapitaleffekte	0	-2	-2	-2
Stand 31.12.2022	-1.568	865	-703	504.341

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die CEV Handelsimmobilien Holding GmbH, Hamburg

PRÜFUNGSURTEILE

Wir haben den Konzernabschluss der CEV Handelsimmobilien Holding GmbH, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der CEV Handelsimmobilien Holding GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögensund Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES KONZERNLAGEBERICHTS" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER FÜR DEN KONZERNABSCHLUSS UND DEN KONZERNLAGEBERICHT

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES KONZERNLAGEBERICHTS

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

•

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.

•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

•

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

•

beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.

•

holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.

•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.

•

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, 6. März 2023

BDO AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Horn, Wirtschaftsprüfer

Janitschke, Wirtschaftsprüfer

Der Konzernabschluss wurde am 28. August 2023 gebilligt.

GUMES Bünde Vermietungs-GmbH