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LBS Immobilien GmbH

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2010

der LBS Immobilien GmbH

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Die LBS Immobilien GmbH Münster ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, Münster und betreibt in Nordrhein-Westfalen das Immobilienvermittlungsgeschäft.

Die wirtschaftliche Krise ist im Laufe des Jahres 2010 immer weniger stark im tagtäglichen Geschehen präsent. Weiterhin war bei den Verbrauchern der Wunsch nach sicherer Geldanlage, auch zur Alterssicherung, immer stärker zu verspüren. Das nochmals gesunkene Zinsniveau auf der einen Seite und mangelnde lukrative und sichere Anlageformen auf der anderen Seite beflügelten zusätzlich den Immobilienmarkt, was sich 2010 in einem deutlichen Umsatzzuwachs widerspiegelte.

Im Jahr 2010 wurden von der Gesellschaft 8.638 Objekte im Gesamtwert von 1,38 Mrd. € abgesetzt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres lagen bei 7.995 Objekten im Wert von 1,23 Mrd. €. Der Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit lag weiterhin bei Gebrauchtimmobilien. Der Anteil der Neubauobjekte ist um 2,9%-Punkte auf 15,3 % im Objektvolumen gestiegen.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und dem Eigenkapital.

Ertragslage

Der Courtageumsatz erreichte im Jahr 2010 ein Volumen von T€ 66.604 und lag damit um 10,5 % über dem Vorjahreswert von T€ 60.266.

Die um 2,7 % gestiegenen Aufwendungen für Außenstellen sind auf die erhöhte Anzahl von Immobilienberatern zurückzuführen. Nachdem der Personalaufwand in 2009 - durch Umsetzung der Vorschriften aus dem BilMoG bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen - gestiegen war, ist er im Berichtsjahr um 20,3 % gesunken, was wiederum auf den einmaligen BilMoG-Effekt des Vorjahres zurückzuführen ist.

Die anderen Aufwendungen in Höhe von T€ 2.236 setzen sich zusammen aus dem Aufwand für Verwaltung (T€ 1.241) und dem sonstigen Aufwand (T€ 995). Von der erstgenannten Position entfällt ein Großteil auf Gerichts- und Rechtsanwaltkosten, die zweite Position wird geprägt von Rückstellungsbildungen.

Das Ergebnis 2010 von 617.104,30 € wird entsprechend dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

Mit Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung bewertet die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2010 als gut, auch wenn die gesetzten Umsatzziele nur in der Sparkassensparte erreicht werden konnten.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben.

Die Finanzlage ist geordnet.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Der Anlagendeckungsgrad (Verhältnis Anlagevermögen zum bilanziellen Eigenkapital) ist von 11,70 % auf 24,78 % gestiegen. Ursache hierfür sind die Anzahlungen für den Erwerb der Fakturierungssoftware "Fioport-Abrechnung" sowie die Anschaffungskosten für die Ausstattung der Immobilienberater mit Laptop oder PC.

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. Durch den höheren Sparkassenanteil am Gesamtumsatz stieg die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageumsätzen) leicht gegenüber dem Vorjahr (90,9%) auf 91,3 % an.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

4. Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Bei anhaltend positiven Rahmenbedingungen wird sich der Markt für Wohnimmobilien in den Jahren 2011 und 2012 weiter recht dynamisch entwickeln.

Nach wie vor wird die Einbeziehung des selbst genutzten Wohneigentums in die staatliche Förderung der Altersvorsorge sowie die Möglichkeit der Entnahme aus Geld-Riester-Verträgen der Wohneigentumsbildung mittelfristig Impulse geben.

Es bleibt das Ziel der Gesellschaft, die Anzahl der Immobilienberater konsequent auszubauen.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft gilt es - unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Sparkassen - weiter zu entwickeln. Durch diese Maßnahmen wird eine positive Entwicklung der Sparkassenumsätze erwartet.

Risiken

Mögliche Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen werden durch die Bildung von Rückstellungen begegnet. Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die EDV-Landschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept stark minimiert.

Prognose

Erklärtes Ziel bleibt es auch in den Jahren 2011 und 2012, die Kosten weiter zu minimieren um auch - wie in den vergangenen Jahren - zufrieden stellende Ergebnisse zu erzielen.

Münster, 28. März 2011

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Dr. Badde

Hustert

Schipke

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2010

Aktiva

	Stand am 31.12.2010
	€	€	€	Stand am 31.12.2009 T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	90.807,36			117
2. Geleistete Anzahlungen	130.320,00			0
		221.127,36		- - -
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	80.644,90			6
b) Verwaltung	18.679,01			28
		99.323,91		34
			320.451,27	151
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	16.140.967,85			13.861
2. Sonstige Vermögensgegenstände	645.847,38			579
		16.786.815,23		14.440
II. Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten		6.286.425,46		6.710
			23.073.240,69	21.150
C. Rechnungsabgrenzungsposten			0,00	72
			23.393.691,96	21.373
Passiva
		Stand am 31.12.2010
		€	€	Stand am 31.12.2009 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		15.000,00		15
			1.293.229,70	1.293
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		702.698,00		682
2. Sonstige Rückstellungen		4.685.350,00		4.125
			5.388.048,00	4.807
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		15.355.163,86		13.298
b) aus anderen Leistungen		132.123,48		107
			15.487.287,34	13.405
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		1.220.742,79		1.864
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		4.384,13		4
			1.225.126,92	1.868
			23.393.691,96	21.373

Münster, 28. März 2011

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Schipke

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010

	2010		2009
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	66.822.810,94		60.463
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.761.273,41		2.394
		69.584.084,35		62.857
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	58.615.123,35		52.666
b) Aufwendungen für Werbung	2.380.702,77		2.284
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.826.454,94		2.752
		63.822.281,06		57.702
		5.761.803,29		5.155
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.489.554,89		1.534
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	308.909,95		723
		1.798.464,84		2.257
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		61.049,90		29
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Abschreibungen auf Forderungen	1.032.129,49		931
b) andere Aufwendungen	2.236.437,82		1.291
		3.268.567,31		2.222
		633.721,24		647
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		77.341,06		121
davon Abzinsung von Rückstellungen		1.384,00		0
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		93.958,00		109
davon Aufzinsung von Rückstellungen		93.958,00		109
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		617.104,30		659
10. außerordentliche Aufwendungen		0,00		111
11. Jahresüberschuss		617.104,30		548
12. Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen		0,00		280
13. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abzuführender Gewinn		617.104,30		828
14. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 28. März 2011

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Schipke

Anlagenspiegel (Anlagengitter)

	Anschaffungskosten
	01.01.2010 €	Zugänge €	Abgänge €	31.12.2010 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	720.823,88	0,00	0,00	720.823,88
geleistete Anzahlungen	0,00	130.320,00	0,00	130.320,00
	720.823,88	130.320,00	0,00	851.143,88
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	300.870,89	0,00	158.514,53	142.356,36
Verwaltung	369.208,93	3.754,17	11.413,36	361.549,74
Geringwertige Wirtschaftsgüter	9.033,15	96.114,69	0,00	105.147,84
	679.112,97	99.868,86	169.927,89	609.053,94
	1.399.936,85	230.188,86	169.927,89	1.460.197,82

	Abschreibungen
	01.01.2010 €	Zugänge €	Abgänge €	31.12.2010 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	603.747,33	26.269,19	0,00	630.016,52
geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	603.747,33	26.269,19	0,00	630.016,52
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	300.509,40	361,49	158.514,53	142.356,36
Verwaltung	342.236,34	13.389,65	11.413,36	344.212,63
Geringwertige Wirtschaftsgüter	2.131,47	21.029,57	0,00	23.161,04
	644.877,21	34.780,71	169.927,89	509.730,03
	1.248.624,54	61.049,90	169.927,89	1.139.746,55

	Restbuchwerte
	31.12.2010 €	31.12.2010 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	90.807,36	117.076,55
geleistete Anzahlungen	130.320,00	0,00
	221.127,36	117.076,55
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	0,00	361,49
Verwaltung	17.337,11	26.972,59
Geringwertige Wirtschaftsgüter	81.986,80	6.901,68
	99.323,91	34.235,76
	320.451,27	151.312,31

Anhang für das Geschäftsjahr 2010

der LBS Immobilien GmbH Münster

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

1. Die LBS Immobilien GmbH ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, Münster. Die LBS Immobilien GmbH wird nach § 296 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse einbezogen. Aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages wird das Jahresergebnis in Höhe von T€ 617 an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

2. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB).

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung sind nach den Gliederungsvorschriften für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Soweit Wahlrechte bestehen, wurde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Pflichtangaben zu den einzelnen Posten in den Anhang aufzunehmen.

Die sich durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) ergebenden Neuregelungen im HGB wurden bereits im Wirtschaftsjahr 2009 berücksichtigt.

4. Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Anlagewerte sind zu den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der steuerlich zulässigen Nutzungsdauer bewertet worden. Für Wirtschaftsgüter mit einem Wert von € 150,00 - € 1.000,00 wurde ein Sammelposten gebildet, der über eine Dauer von fünf Jahren gleichmäßig abgeschrieben wird.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 4,95 % gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) abgezinst. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 3,00 % unterstellt.

Die sonstigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr wurden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst und sind für ungewisse Verbindlichkeiten im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung bewertet.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet. Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus Vermittlungstätigkeit) wurde durch Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen entsprechend der Altersstruktur des Forderungsbestandes in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag eingesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang beigefügt.

5. Immaterielle Vermögensgegenstände

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Erweiterungen der SAP-Rechnungserstellungs- und -controllingmodule, der Maklersoftware "Fioport-Vermarktung" sowie der SAP-Lizenzen. Die geleisteten Anzahlungen auf immaterielle Vermögensgegenstände erfolgten in 2010 für ein neu zu erstellendes Fakturierungsprogramm.

Umlaufvermögen

6. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum weit überwiegenden Teil aus privaten und gewerblichen Courtageforderungen gegenüber Kunden.

7. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 646 (Vorjahr T€ 579) ergeben sich im Wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen an das Finanzamt.

8. Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 6.286 (Vorjahr T€ 6.710) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Rückstellungen

9. Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Gerichtskosten und Schadenersatzansprüche (T€ 1.943; Vorjahr T€ 1.435) sowie für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) von T€ 1.631 (Vorjahr T€ 1.463).

Alle Einzelpositionen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt.

Verbindlichkeiten

10. Verbindlichkeiten aus Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um eingebuchte Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 15.355 hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr, davon Verbindlichkeiten gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 13.572 (Vorjahr Verbindlichkeiten T€ 13.298, davon gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 11.497). Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen von T€ 132 haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

11. Verbindlichkeiten gegenüber LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (Gesellschafterin)

Die Verbindlichkeiten von T€ 1.221 resultieren u.a. aus der Umlage 2010 für Beratungsstellen, Zuführung zu Pensionsrückstellungen, noch zu zahlende MwSt-Beträge und den aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages abzuführenden Gewinn. Als Forderungsposten wurden die Zinsabschlagsteuer und der darauf anfallende Solidaritätszuschlag sowie Courtageforderungen in einer Gesamthöhe von T€ 16 verrechnet.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

12. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 66.604 Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen (darin enthalten sind Umsätze mit der LBS von T€ 21) und T€ 219 Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

13. Sonstige betriebliche Erträge

Mit T€ 1.346 bilden die Auflösungen von sonstigen Rückstellungen den Hauptposten dieser Position. Die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten betragen T€ 683; ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen, Aufwandsentschädigungen und der Maklersoftware Fioport von T€ 402 stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 313 Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Einzelwertberichtigungen enthalten.

14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Steuern vom Einkommen und Ertrag fallen wegen der mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bestehenden steuerlichen Organschaft nicht an.

E. Sonstige Angaben

15. Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH wird gebildet von den Herren

	Dr. Christian Badde, Sprecher,
	Roland Hustert Assessor jur.,
	Thorsten Schipke Assessor jur..

In einem Fall besteht ein Anstellungsvertrag mit der LBS. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird deshalb auf eine Angabe der Bezüge verzichtet.

16. Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich 18 Angestellte als Vollzeitbeschäftigte und 5 Angestellte als Teilzeitbeschäftigte in der Gesellschaft tätig.

17. Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat Verpflichtungen aus Mietverträgen für Räumlichkeiten und Büro- und Geschäftsausstattung mit verschiedenen Mietdauern in Höhe von T€ 153. Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS in Höhe von T€ 117 und für die zwei geleasten Firmenwagen T€ 30.

18. Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug im Geschäftsjahr T€ 29.

Münster, 28. März 2011

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Dr. Badde

Hustert

Schipke

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, 4. Mai 2011

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Prof. Dr. André Dicken, Wirtschaftsprüfer

ppa. Verena Dierks, Wirtschaftsprüferin

Datum Feststellung Jahresabschluss nach § 328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

Der Jahresabschluss ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 10. Mai 2011 festgestellt worden.

Münster, 18.05.2011

LBS Immobilien GmbH

2d:Ted15,

LBS Immobilien GmbH

Potsdam

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktivseite

	31.12.2017	31.12.2016
	EUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	10.746,00	16
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs-und Geschäftsausstattung	51.523,00	70
	62.269,00	85
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	6.494.826,06	5.672
2. Sonstige Vermögensgegenstände	22.978,88	4
davon aus Steuern 0,00 EUR (Vorjahr 0,00 EUR)
	6.517.804,94	5.676
II. Kassenbestand und
Guthaben bei Kreditinstituten	6.345.431,70	5.816
	12.863.236,64	11.492
C. Rechnungsabgrenzungsposten	24.135,78	21
	12.949.641,42	11.599
Passivseite
	31.12.2017	31.12.2016
	EUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	383.468,91	383
II. Kapitalrücklage	1.150.805,54	1.151
III. Gewinnvortrag	200.000,00
III. Jahresüberschuss	827.666,43	738
	2.561.940,88	2.272
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	40.854,00	37
2. Sonstige Rückstellungen	4.267.707,48	4.060
	4.308.561,48	4.097
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.546.414,99	4.912
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	361.073,55	156
3. Sonstige Verbindlichkeiten	171.650,52	162
davon aus Steuern 171.650,52 EUR (Vorjahr 161.485,80 EUR)
	6.079.139,06	5.230
	12.949.641,42	11.599
Bürgschaften		1.503

vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2017 bis 31.12.2017

	2017		2016
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		30.973.943,99	29.634.990,30
2. sonstige betriebliche Erträge		351.932,24	272.003,78
3. Aufwendungen für bezogene Leistungen		28.081.642,85	26.844.347,58
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	876.114,48
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	180.141,67
davon für Altersversorgung: 35.987,07 EUR (im Vorjahr 34.816,91)
		1.056.256,15	1.047.751,76
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		25.653,62	25.789,07
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		966.524,70	926.204,68
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		15.434,20	15.352,89
davon aus verbundenen Unternehmen 41,12 EUR (im Vorjahr 362,74 EUR)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		0,00	0,00
davon an verbundene Unternehmen 0,00 EUR (im Vorjahr 0,00 EUR)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		382.844,68	340.069,28
10. Ergebnis nach Steuern		828.388,43	738.184,60
11. Sonstige Steuern		722,00	450,00
12. Jahresüberschuss		827.666,43	737.734,60

Anlagennachweis für das Geschäftsjahr 2017

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
Posten des Anlagevermögens	1.1.2017	Zugang	Umbuchungen	Abgang	31.12.2017
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	317.277,57	0,00	0,00	0,00	317.277,57
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsanstauung	339.578,47	2.684,62	0,00	755,83	341.507,26
	339.578,47	2.684,62	0,00	755,83	341.507,26
	656.856,04	2.684,62	0,00	755,83	658.784,83

	Abschreibungen
Posten des Anlagevermögens	1.1.2017	Zugang	Abgang	31.12.2017
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	301.616,57	4.915,00	0,00	306.531,57
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsanstauung	270.001,47	20.738,62	755,83	289.984,26
	270.001,47	20.738,62	755,83	289.984,26
	571.618,04	25.653,62	755,83	596.515,83

	Nettowerte	Nettowerte
Posten des Anlagevermögens	31.12.2017	3112.2016
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	10.746,00	15.661,00
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsanstauung	51.523,00	69.577,00
	51.523,00	69.577,00
	62.269,00	85.238,00

Lagebericht der LBS IMMOBILIEN GMBH zum Jahresabschluss 2017

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage

a. Ertragslage

b. Finanzlage

c. Vermögenslage

4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

5. Gesamtaussage

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Bericht über Zweigniederlassungen

I. Grundlagen des Unternehmens

Die LBS IMMOBILIEN GMBH (LBSI) besteht seit dem 25.09.1990. Gesellschafter sind die LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG (LBS) und der Ostdeutsche Sparkassenverband (OSV).

Das Unternehmen hat als Servicegesellschaft der S-Finanzgruppe den Auftrag, das Immobilienvermittlungsgeschäft überwiegend im Verbandsgebiet des OSV und Berlin zu organisieren und erbringt dafür Beratungs- und Dienstleistungen.

Das Immobilienvermittlungsgeschäft wird mit einem eigenen Vertrieb und in Kooperation mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV und der LBS durchgeführt. Zum 31.12.2017 bestanden Verbundverträge mit 44 Sparkassen (Vorjahr 45) mit über 100 Außenstellen im Geschäftsgebiet des OSV sowie mit der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG. Ferner stützt sich die Geschäftstätigkeit auf LBS-Gebietsleitungen und eigene Handelsvertretungen.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2017 gekennzeichnet durch ein kräftiges Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im Jahr 2017 um 2,2 % höher als im Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist damit das achte Jahr in Folge gewachsen. Im Vergleich zu den Vorjahren konnte das Tempo nochmals erhöht werden. Im Jahr 2016 war das BIP bereits deutlich um 1,9 % und 2015 um 1,7 % gestiegen. Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass das deutsche Wirtschaftswachstum im Jahr 2017 fast einen Prozentpunkt über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von + 1,3 % lag.

Auf der Entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts konnten nahezu alle Wirtschaftsbereiche positiv zur wirtschaftlichen Entwicklung im Jahr 2017 beitragen. Insgesamt stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr um 2,2 %. Überdurchschnittlich entwickelten sich die Dienstleistungsbereiche Information und Kommunikation mit + 3,9 % sowie Handel, Verkehr, Gastgewerbe mit + 2,9 %. Ebenfalls kräftig legte das Produzierende Gewerbe mit + 2,5 % zu, das ohne das Baugewerbe gut ein Viertel der gesamten Bruttowertschöpfung erwirtschaftet. Das Baugewerbe nahm im Vergleich zum Vorjahr um + 2,2 % zu.

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2017 von knapp 44,3 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das ist der höchste Stand seit der deutschen Wiedervereinigung. Nach ersten Berechnungen waren im Jahr 2017 rund 638.000 Personen oder 1,5 % mehr erwerbstätig als ein Jahr zuvor. Das entspricht der höchsten Zunahme seit dem Jahr 2007. Dieser Anstieg resultiert aus einer Zunahme der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung. Eine höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland glichen altersbedingte demografische Effekte aus.

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite gehen seit dem Ende des Jahres 2008 in der Tendenz zurück. Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte zu diesem Zeitpunkt mit ersten massiven Zinssenkungen auf die Finanz- und Wirtschaftskrise reagiert. Die Zinsen für Wohnungsbaukredite erreichten im Herbst 2016 ihren vorläufigen Tiefststand, seitdem sind die Zinsen wieder leicht gestiegen. Unabhängig von der anfänglichen Zinsbindung liegen die Zinsen für Baukredite jedoch weiterhin unterhalb von 2 % und damit in der langfristigen Betrachtung auf einem extrem niedrigen Niveau. Dementsprechend sind die Voraussetzungen für Wohnungsbauinvestitionen weiterhin äußerst günstig.

Die Zahl der Baufertigstellungen lag im Jahr 2000 noch höher als die Zahl der registrierten Kauffälle. Insbesondere seit dem Jahr 2007 hat sich die Schere zwischen Transaktionen und Fertigstellungen jedoch deutlich geöffnet. Im Jahr 2000 lag die Zahl der Baufertigstellungen mit rund 229.700 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern - auch bedingt durch damals bestehende Maßnahmen zur Eigenheimförderung (Eigenheimzulage) - noch mehr als doppelt so hoch wie in 2016. Die Kauffallzahlen sind derweil seit dem Jahr 2006 deutlich gestiegen. Der Anteil der Neubautransaktionen lag in den vergangenen Jahren relativ konstant bei rund 10 %. Dies verdeutlicht die in den seit 2006 stark gestiegene Bedeutung der Bestandstransaktionen gegenüber dem Eigenheimneubau.

Es bleibt abzuwarten, ob in der kommenden Legislaturperiode seitens einer neuen Regierung Anstrengungen unternommen werden, den Eigenheimbau stärker zu fördern - beispielsweise durch eine Absenkung der Grunderwerbsteuer oder Freibeträge auf diese oder durch die Einführung eines Baukindergeldes. Dies könnte ein erhöhtes Transaktionsaufkommen am Bestandsmarkt nach sich ziehen und einen dämpfenden Effekt auf die Preisentwicklung haben.

2. Geschäftsverlauf

Die Geschäftsaktivitäten der LBSI fokussieren sich wie in den Vorjahren auf Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand mit einem Anteil von über 58 % der Gesamtvermittlungen des Unternehmens. Gegenüber dem Vorjahr ist eine leicht rückläufige Tendenz in diesem Segment festzustellen, was sich geringfügig negativ auf das vermittelte Stückzahlvolumen, jedoch nicht auf das Kaufpreis- und Courtagevolumen insgesamt auswirkte. Dem gegenüber konnten - stückzahlbezogen - positive prozentuale Zuwächse bei den Objektarten Eigentumswohnungen und Rendite- und Anlageobjekten im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet werden. Lediglich im Segment Baugrundstücke ist eine stärkere rückläufige stückzahl-bezogene Tendenz gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen.

Die Maklerinnen und Makler der Sparkassen und der LBS in Deutschland haben im Maklerranking 2017 des Fachmagazins "Immobilienmanager" (Ausgabe 9/2017) mit den Umsätzen des Jahres 2016 im Bereich Wohnen den ersten Platz errungen. Die LBSI Potsdam konnte bundesweit im Vergleich mit ihren Schwestergesellschaften den 3. Platz belegen und ist damit weiterhin größter Wohnimmobilienmakler in den neuen Bundesländern.

3. Lage

a. Ertragslage

Sowohl die Nachfrage von Eigennutzern als auch von regionalen und überregionalen Anlegern hat sich weiter positiv entwickelt. Im Jahr 2017 konnte die LBSI so ihr Umsatzergebnis stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen steigern. Sie hat nach Kaufpreisvolumen und Courtagen das beste Ergebnis seit Beginn ihrer Geschäftstätigkeit erzielt. Es wurden im Geschäftsjahr 2017 in der Stückzahl 4.043 (Vorjahr 4.131) Objekte mit einem Kaufpreisvolumen von Mio. EUR 525 (Vorjahr Mio. EUR 517) vermittelt. Es wurden Umsatzerlöse (nach Bi1RUG) in Höhe von EUR 30.973.673,88 (Vorjahr EUR 29.634.990,30) erzielt, davon aus Courtagen EUR 30.793.702,63 (Vorjahr EUR 29.423.544,26).

Die Ertragslage der LBSI wird hauptsächlich von den erzielten Courtageumsätzen bestimmt. Die anteiligen Provisionszahlungen sind mit den Verbundpartnern vertraglich geregelt. Aus dem verbleibenden Deckungsbeitrag werden die Personal- und Sachkosten aufgebracht. In 2017 wurde der Gewinn wie im Vorjahr nach BilRUG ermittelt. Das in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Jahresüberschuss beträgt EUR 827.666,43 (Vorjahr EUR 737.734,60).

b. Finanzlage

Die Finanzlage der LBS IMMOBILIEN GMBH ergibt sich wesentlich aus den Forderungen aus Immobilienvermittlung und den entsprechenden Provisionsverpflichtungen. Die Provisionszahlungen werden grundsätzlich erst nach Eingang der Courtagen fällig.

Da die LBSI ihre Verprovisionierung ausschließlich aus eingelösten Geschäften vornimmt und in den letzten Jahren die Rücklagen unangetastet bleiben konnten, ist absehbar, dass die Gesellschaft ihren finanziellen Verpflichtungen stets nachkommen kann.

Es bestanden am Jahresende Forderungen in Höhe von TEUR 6.518 (Vorjahr TEUR 5.676 TEUR) und Verbindlichkeiten von TEUR 6.079 (Vorjahr TEUR 5.230).

c. Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Courtageforderungen und liquiden Mitteln, die Passiva aus Provisionsverbindlichkeiten und dem Eigenkapital. Das Eigenkapital beträgt TEUR 2.562 (Vorjahr TEUR 2.272).

Die EBIT-Marge erhöhte sich in 2017 auf 3,86 % (Vorjahr 3,59 %). Die Eigenkapitalrendite sank von 70,28% in 2016 auf 69,84%. Sie errechnet sich wie folgt: Ergebnis vor Steuern im Verhältnis zu den wirtschaftlichen Eigenmitteln (gezeichnetes Kapital + Kapitalrücklagen + sonstige Rücklagen).

4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die Zahlungsfähigkeit der LBS IMMOBILIEN GMBH war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten betrugen zum 31.12.2017 TEUR 6.345 (Vorjahr TEUR 5.816).

In 2017 beträgt die Eigenkapitalquote 19,78% in 2016 wurden 19,59 % erreicht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich keine wesentlichen Veränderungen der Bilanzstruktur ergeben.

5. Gesamtaussage

Der Geschäftsverlauf entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr positiv und war verbunden mit einer günstigen Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens. Sowohl der Umsatz als auch der Ertrag entwickelten sich stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen.

III. Prognosebericht

Die LBSI wird ihre erfolgreiche Fokussierung auf den Bereich Immobilien aus dem Bestand beibehalten, Unterstützungsleistungen im Bereich des Bauträgergeschäfts forcieren und ihre Präsenz in den Teilmärkten weiter ausbauen.

Für das Jahr 2018 wird laut GEWOS eine Abschwächung der Umsatzdynamik erwartet, der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt dürfte jedoch weiter steigen und sich am Jahresende auf rund 240,4 Mrd. Euro belaufen - ein Anstieg gegenüber dem Jahr 2017 um 0,9 %. Für das Jahr 2018 geht GEWOS von einem Umsatzvolumen in Westdeutschland von 199,6 Mrd. Euro (+0,7 %) aus. Für Ostdeutschland wird ein Umsatzvolumen von 40,8 Mrd. Euro erwartet (+2,3 %).

Seit 2016 befindet sich der von der EZB festgelegte Leitzins unverändert bei 0 %. Steigt der Leitzins folgen ihm die Renditen für Staatsanleihen und Pfandbriefe, die Bauzinsen wiederum folgen mit entsprechenden Aufschlägen der Zinsentwicklung an den Anleihemärkten. Kurzfristig ist nicht mit einem Ausstieg der EZB aus der ultralockeren Geldpolitik zu rechnen. So hat die EZB ihr Anleihekaufprogramm bis Ende 2017 verlängert und obwohl die Konjunktur in der Eurozone weiter an Fahrt aufgenommen hat, ist zu erwarten, dass die Anleihekäufe zunächst in 2018 - wenn auch in reduziertem Umfang - fortgesetzt werden. Auch die Leitzinsen dürften vorerst weiter bei 0 % belassen werden. Mittelfristig ist somit nicht mit einer grundlegenden Niveauveränderung bei den Bauzinsen zu rechnen.

Der Wohnimmobilienmarkt ist laut Bundesbank nach wie vor von einem hohen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Zur weiterhin expansiven Grunddynamik der Wohnraumnachfrage tragen die günstigen Einkommensperspektiven der privaten Haushalte sowie die niedrigen Finanzierungskosten bei. Impulse kommen zudem von der arbeitsmarktorientierten Zuwanderung sowie der seit einigen Jahren zunehmenden Bevölkerungskonzentration in den Ballungsräumen.

Die positiven Signale für die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung werden weiter von der Schuldenkrise in der Europäischen Union sowie der Migranten- und Flüchtlingskrise in Europa und insbesondere in Deutschland überschattet. Das Wohnungsdefizit insgesamt vergrößert sich in Deutschland weiter und es bleibt abzuwarten, wie viele der Migranten und Flüchtlinge nach einer Entscheidung über ihren Aufenthaltstitel langfristig bzw. dauerhaft in Deutschland bleiben werden und dementsprechend in absehbarer Zeit als Nachfrager auf dem regulären Wohnungsmarkt auftreten werden. Die tatsächliche demographisch bedingte Nachfrage hängt zudem, mit dem Familiennachzug sowie Schutz- und Rückführungsquoten, von veränderlichen Faktoren ab. Bisher konnten jedoch keine unmittelbaren gravierenden Auswirkungen auf die einheimischen ostdeutschen Immobilienmärkte festgestellt werden.

Die Immobilien gelten nach wie vor als sichere Investition. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Aktivitäten kann jedoch durchaus mit einer Verringerung von Investitionen auch auf dem Immobilienmarkt - einhergehen.

Wesentlich für eine künftig stabile Umsatzentwicklung ist es, dass es auch in Zukunft gelingt, eine genügende Anzahl verkaufbarer Objekte zu akquirieren. In den Folgejahren glauben wir auf Basis der erwarteten Marktentwicklung und verbundbezogenen Rahmenbedingungen an eine zumindest stabile, voraussichtlich aber gute Entwicklung. Insgesamt geht die Geschäftsführung von einem Umsatzergebnis auf Vorjahresniveau aus.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Die demografische Entwicklung in Deutschland bis zum Jahr 2030 wird in vielen Regionen zu einer rückläufigen Bevölkerungszahl führen. Zu diesem Ergebnis kommt ein Bericht des DIW als Ergebnis einer Modellrechnung der Angebotspreise für Wohnimmobilien in Deutschland bis zum Jahr 2030, basierend auf den empirica-systeme-Marktdaten und einer Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann-Stiftung. Dies dürfte auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Wie bei allen Modellrechnungen sind die Ergebnisse mit Unsicherheit behaftet, nicht zuletzt, weil auf die Immobilienpreise viele verschiedene Faktoren einwirken. Im Szenario mit Fokus allein auf dem demografischen Effekt auf die Immobilienpreise werden in einem Drittel aller Kreise und kreisfreien Städten die Marktwerte von Eigentumswohnungen um mehr als 25 % Prozent sinken, bei Ein- und Zweifamilienhäusern dürfte dies bei einem Viertel der Kreise der Fall sein. Vor allem Regionen in Ostdeutschland werden von dieser Entwicklung betroffen sein. Demgegenüber ist in und um Ballungszentren mit weiteren Preisanstiegen zu rechnen. Die Ergebnisse zeigen auch, dass mit der Polarisierung der Immobilienpreise die Vermögensungleichheit in Deutschland leicht zunehmen könnte.

Der lebhaften Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnimmobilien wurde vor allem durch historisch niedrige Zinsen sowie die gute Einkommens- und Vermögenssituation der privaten Haushalte gestützt. Demgegenüber stehen jedoch in einigen Regionen aufkommende Bedenken, zu einem zu hohen Einstiegspreis Immobilien zu erwerben. Bei weiteren Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze in den Bundesländern ist tendenziell damit zu rechnen, dass sich dies negativ auf die Zahl der durchgeführten Immobilientransaktionen auswirkt. Vor allem private Erwerber würden durch die Verteuerung der Nebenerwerbskosten häufiger vom Immobilienkauf absehen.

Die Zinspolitik der EZB und die damit einhergehende niedrige Verzinsung von Guthaben, führt bei potenziellen Immobilienverkäufern, aus einem Mangel an sicheren Anlagealternativen, zu einer Verschiebung der Verbrauchsabsichten in die Zukunft. Die vielerorts bestehende, sehr hohe Nachfrage bei gebrauchten Wohnimmobilien hat zu einer Zunahme der Aktivitäten sogenannter Gelegenheitsmakler geführt. Diese Gründe wirken sich für Sparkassenmakler weiter erschwerend auf die Akquisition neuer Vertriebsobjekte aus. Inwieweit die in 2018 geplante gesetzliche Fortbildungspflicht für Makler und Verwalter hier zu einer qualitativen Bereinigung am Markt führen wird, bleibt abzuwarten.

Gesetzliche Anforderungen verändern immer mehr die Arbeitsweise des Immobilienmaklers. So sind durch den Immobilienmakler Gesetze (u.a. Geldwäschegesetz, Verbraucher-streitbeilegungsgesetz, Mietrechtsnovellierungsgesetz, Bundesdatenschutzgesetz) sowie Richtlinien und Verordnungen (u.a. Europäische Datenschutz-Grundverordnung, Verbraucherrechte-Richtlinie, Energieeinsparverordnung, Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung, Verordnung (EU) Nr. 524/2013 (ODR-Verordnung) zu beachten.

Das Adressenausfallrisiko aus Immobiliengeschäften ist durch die Schwerpunktsetzung auf die Vermittlung gebrauchter Wohnimmobilien, Grundstücke und vereinzelter Neubauvorhaben sowie die starke Streuung der Auftraggeber, sehr gering. Die Akquisition der Kunden erfolgt vornehmlich aus dem Kundenstamm der Sparkassen, was eine zusätzliche Minimierung der Risiken bedeutet. Ein gesondertes Risikomanagementsystem für die Steuerung der Adressenausfallrisiken ist aus Sicht der LBS IMMOBILIEN GMBH nicht erforderlich. Die operationellen Risiken, hier besonders die Risiken aus Ausfall der IT-Systeme, werden durch Einbindung der LBSI in das IT-System der LBS AG gesteuert.

2. Chancenbericht

Bei einer Fortsetzung der positiven konjunkturellen Entwicklung und der damit verbundenen positiven Beschäftigungssituation sowie einem prognostizierten Anstieg der Immobilienumsätze in Deutschland, wird weiterhin eine starke Nachfrage im Bereich Wohnimmobilien von Eigennutzern und Kapitalanlegern ausgehen.

3. Gesamtaussage

Das Geschäftsergebnis der LBS IMMOBILIEN GMBH basiert im Wesentlichen auf der Zusammenarbeit mit allen Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV. In 2017 betrug der Anteil der Vermittlungsumsätze aus dieser Kooperation 98 % (Vorjahr 98 %).

Die hierdurch entstehenden Schwankungen in der Vertriebsleistung der Sparkassen sind im Vorfeld nicht planbar. Eine direkte Einflussnahme der LBS IMMOBILIEN GMBH auf die Intensität der Marktbearbeitung durch die Sparkassen ist aufgrund der reinen Dienstleistungs- und Beratungsfunktion der Gesellschaft nicht möglich.

Weiteren Fusionen innerhalb der Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV sind auch in Zukunft wahrscheinlich. Bei derartigen Zusammenschlüssen werden die Einzelumsätze der jeweiligen Institute in der Immobilienvermittlung zusammengefasst, was eine rechnerische Umsatzsteigerung zur Folge hat. Die vertraglich vereinbarten Umsatzstaffeln führen in diesen Fällen zu deutlich höheren Ausschüttungen der LBS IMMOBILIEN GMBH an die Sparkasse. Diese schmälern zwar den Ertrag der Gesellschaft, machen aber die Dienstleistungen der LBS IMMOBILIEN GMBH für Sparkassen umso attraktiver.

V. Bericht über Zweigniederlassungen

Im Jahr 2017 hat die LBS IMMOBILIEN GMBH außerhalb Ihres Hauptsitzes in Potsdam keine Zweigniederlassungen betrieben.

Potsdam, den 23.02.2018

Winfried Ebert

Mathias Wahsenak

Anhang 2017

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Sitz der LBS IMMOBILIEN GMBH ist Potsdam. Die Gesellschaft ist unter der Nummer HRB 525 P im Register des Amtsgerichts Potsdam eingetragen.

2. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Im Geschäftsjahr 2016 wurden die gesetzlichen Vorschriften des BilRUG erstmalig angewandt und in 2017 fortgeführt. Danach erfüllt die LBS IMMOBILIEN GMBH nach den in § 267 (2) HGB angeführten Größenmerkmalen die für eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gegebenen Voraussetzungen.

Die nach § 268 Abs. 4 und 5 HGB geforderten Vermerke über die Restlaufzeit von Forderungen und Verbindlichkeiten wurden in den Anhang aufgenommen. Es wurde vom Wahlrecht nach § 286 Abs. 4 HGB in Verbindung mit § 285 Satz 1 Nr. 9a und § 288 HGB Gebrauch gemacht.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Einzelnen wurden folgende Bewertungsgrundsätze des Handelsgesetzbuches (§§ 252 ff. HGB) angewendet:

Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen sind mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen werden linear nach Maßgabe der Nutzungsdauer der Gegenstände vorgenommen. Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Der Ansatz der Forderungen erfolgte zum Nennwert. Erkennbaren Risiken wurde durch ausreichend bemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Einzelwertberichtigungen und Pauschalwertberichtigungen für Forderungen wurden unter Abzug der mit ihnen verbundenen Provisionsverbindlichkeiten bewertet.

Die Guthaben bei Kreditinstituten, die flüssigen Mittel, sonstige Vermögensgegenstände sowie die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit den Anschaffungskosten oder dem Nennbetrag zuzüglich anteiliger Zinsen angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Die Rückstellungen sind in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden lt. § 253 (2) HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

4. Erläuterungen zur Bilanz

4.1. Anlagevermögen

Die einzelnen Posten des Anlagevermögens einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind im Anlagespiegel (Anlage) dargestellt.

4.2. Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4.3. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt 750.000 DM.

4.4. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Sonderprovisionen (3.924 T€), Personalaufwendungen (121 T€), Leistungen im Rahmen von Wettbewerbsauswertungen (40 T€), Rechtsanwaltskosten 84 T€), Rückstellungen für Beiträge der Berufsgenossenschaft (5 T€) und sonstige Rückstellungen (94 T€).

Für Steuern wurden Rückstellungen in Höhe von 41 T€ gebildet.

4.5 Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, gegenüber verbundenen Unternehmen und sonstigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Sie sind nicht durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte besichert. In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind gleichzeitig Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter ausgewiesen( 360 T€).

5. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz enthalten sind, in Höhe von 277 T€, davon Verpflichtungen gegenüber verbundener Unternehmen in Höhe von 205 T€.

Außerdem bestand ein nicht aus der Bilanz ersichtliches Haftungsverhältnis (selbstschuldnerische Mietbürgschaft) in Höhe von 2 T€. Aufgrund der langjährigen Geschäftseziehung kann von einem sehr geringen Risiko der Inanspruchnahme ausgegangen werden.

4. Erläuterungen zur Bilanz

4.1. Anlagevermögen

Die einzelnen Posten des Anlagevermögens einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind im Anlagespiegel (Anlage) dargestellt.

4.2. Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4.3. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt 750.000 DM.

4.4. Rückstellungen

4.5 Verbindlichkeiten

5. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg mit Sitz in Gransee ist von der LBS IMMOBILIEN GMBH mit der Durchführung der Zusatzversorgung ihrer Angestellten betraut worden. Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg ist eine kommunale Zusatzversorgungseinrichtung im Sinne des § 18 des Gesetzes zur Verbesserung der betrieblichen Altersversorgung. Das Vermögen der Kasse wird als Sondervermögen des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg geführt. Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg erhebt von den Arbeitgebern als Beteiligten Umlagen. Der Umlagesatz wird nach versicherungsmathematischen Grundsätzen für den Deckungsabschnitt festgesetzt. Daneben werden Beiträge im Kapitaldeckungsverfahren erhoben.

Gemäß den uns durch die Zusatzversorgungskasse übermittelten Daten bestanden per 31.12.2016 mittelbare Verpflichtungen in Höhe von 84 T€. Die Ermittlung dieses Betrages erfolgte durch beratende Aktuare im Auftrag der Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg. Ein Gutachten für 2017 liegt zum Aufstellungszeitpunkt des Jahresabschlusses noch nicht vor.

6. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

6.1. Außergewöhnliche Erträge und Aufwendungen

Im Geschäftsjahr 2017 wird der Wert einer Immobilie als sonstiger Vermögensgegenstand in Höhe von 20 T€ ausgewiesen, die durch ein Urteil des Landgrichtes Zwickau zu 2/3 Anteilen in den Besitz der LBS IMMOBILIEN GMBH gekommen ist und im Zwangsversteigerungsverfahren veräußert werden soll. In gleicher Höhe wurden sonstige Rückstellungen gebildet, die dem Haftpflichtversicherer zu erstatten sind.

7. Sonstige Angaben

7.1 Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt wurden 18 Arbeitnehmer beschäftigt.

7.2. Organe

Der Geschäftsführung gehörten im Berichtsjahr folgende Herren an:

	Winfried Ebert (Bankkaufmann)
	Herr Ebert ist gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS Ost AG
	Herr Mathias Wahsenak (Bankkaufmann)

Der Vorsitzende der Gesellschafterversammlung und des Sparkassenbeirates der LBS Immobilien GMBH ist der Verbandsgeschäftsführer des Ostdeutschen Sparkassenverbandes (OSV), Herr Wolfgang Zender.

7.3. Sonstige Bezüge

Für die Mitglieder des Sparkassenfachbeirates wird mit Wirkung vom Januar 2007 ein teilnahmebedingtes Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € pro Sitzung gezahlt, maximal jedoch 2.000 € pro Jahr. Im Jahr 2017 wurden insgesamt 7 T€ Sitzungsgelder ausgezahlt. Die Vertreter der Gesellschafter im Beirat erhalten kein Sitzungsgeld.

7.4. Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben.

7.5. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung der LBS IMMOBILIEN GmbH schlägt der Gesellschafterversammlung vor, das Jahresergebnis in Höhe von 827.666,43 € an die Gesellschafter auszuschütten.

Potsdam, den 23.02.2018

Ebert

Wahsenak

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH, Potsdam für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen Internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Potsdam, den 27. Februar 2018

BerKon GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Beil, Wirtschaftsprüfer

BESCHLUSS der Gesellschafter der LBS IMMOBILIEN GMBH

Die Gesellschafter der LBS IMMOBILIEN GMBH beschließen auf ihrer Gesellschafterversammlung am 24. April 2018 folgendes:

Zu TOP 3 - Behandlung des Bilanzgewinns per 31.12.2017

Der Jahresüberschuss ihn Höhe von EUR 827.666,43 wird vollständig an die Gesellschafter am 30.06.2018 ausgeschüttet.

Potsdam, 24. April 2018

Zustimmung: Unterschrift

2e:T1afb2,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

2 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Als Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der Geschäftsführung für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die Geschäftsführung ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die Geschäftsführung dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von der Geschäftsführung angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von der Geschäftsführung dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Geschäftsführung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von der Geschäftsführung dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von der Geschäftsführung zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 3. Juni 2024

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Thiede, Wirtschaftsprüfer

gez. Zilt, Wirtschaftsprüferin

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	Stand am 31.12.2023			Stand am 31.12.22
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00			0
		0,00		0
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		374.143,23		443
			374.143,23	443
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	41.559.822,04			39.768
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 3.326.693,20 € (VJ 2.611 T€)
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.967.496,15			2.075
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 801.458,27 € (VJ 446 T€)
davon aus Steuern 544.749,15 € (VJ 0 T€)
		44.527.318,19		41.843
II. Guthaben bei Kreditinstituten		7.071.644,21		10.072
			51.598.962,40	51.915
			51.973.105,63	52.358

Passiva

	Stand am 31.12.2023			Stand am 31.12.22
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	695.302,00			695
III. Jahresüberschuss	2.237.108,60			2.655
			4.932.410,60	5.350
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	699.335,12			726
2. Steuerrückstellungen	50.382,00			97
3. Sonstige Rückstellungen	5.648.338,25			7.796
			6.398.055,37	8.619
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	38.747.054,04			37.035
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 35.833.689,45 € (VJ 34.800 T€)
b) aus anderen Leistungen	341.740,95			226
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 341.740,95 € (VJ 226 T€)
		39.088.794,99		37.261
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 814.428,50 € (VJ 283 T€)	814.428,50			284
		814.428,50		284
3. Sonstige Verbindlichkeiten
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 706.151,66 € (VJ 843 T€)	739.416,17			843
davon aus Steuern 738.642,36 € (VJ 843 T€)
		739.416,17		843
D. Rechnungsabgrenzungsposten			40.642.639,66	38.388
	0,00			0
			0,00	0
			51.973.105,63	52.358

Münster, 03. Juni 2024

LBS Immobilien GmbH NordWest

Hustert

Steinkamp

Geschäftsführung

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	2023		2022
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	163.763.933,25		184.049
2. Sonstige betriebliche Erträge	4.617.434,77		3.715
		168.381.368,02		187.764
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	151.744.550,91		170.068
b) Aufwendungen für Werbung	1.500.965,50		1.695
c) Aufwendungen für Außenstellen	5.576.337,97		5.995
		158.821.854,38		177.758
		9.559.513,64		10.006
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	3.102.203,37		2.979
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	703.215,86		626
davon für Altersversorgung 86.498,59 € (VJ 49 T€)
		3.805.419,23		3.605
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		145.734,68		132
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.003.150,93		2.398
		2.605.208,80		3.870
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		273.975,66		122
davon Abzinsung von Rückstellungen 39.143,38 € (VJ 38 T€)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		51.840,07		23
davon Aufzinsung von Rückstellungen 51.840,07 € (VJ 15 T€)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		590.235,79		1.314
10. Ergebnis nach Steuern		2.237.108,60		2.655
11. Jahresüberschuss		2.237.108,60		2.655

Münster, 03. Juni 2024

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest, HR B 525 Amtsgericht Münster, (folgend: LBSi Nord-West) mit ihrem Sitz in Münster ist eine 100%ige Beteiligung der LBS Landesbausparkasse NordWest.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Jahresabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Anlagewerte sind zu den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, bewertet worden. Der Anlagenspiegel zeigt die Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 01.01.-31.12.2023.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten von EUR 250 bis EUR 800 werden im Jahr des Zugangs voll aufwandswirksam erfasst.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus VermittLungstätigkeit) wurde durch pauschalisierte Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2018 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 1,75 % (Vorjahr: 1,69 %) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) für einen Zehnjahresdurchschnitt abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 13 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,0 % (Vorjahr: 2,4 %) unterstellt.

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB (Ausschüttungssperre) beträgt T€ 6 (Vorjahr: T€ 33).

Der Versorgungsfall ist bereits eingetreten. Für die Anpassung der Renten wurde für die Jahre 2024 und 2025 jeweils ein zusätzlicher Aufschlag von 3,0% zu den langfristigen Prämissen berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen werden für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet und in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt. Im Geschäftsjahr haben keine Zuschreibungen stattgefunden.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden. Von dem ausgewiesenen Betrag von T€ 41.560 (Vorjahr: T€ 39.767) haben T€ 3.327 (Vorjahr: T€ 2.611) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 2.967 (Vorjahr: T€ 2.075) resultieren im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 809 (Vorjahr: T€ 863) sowie aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Diskontierungen und aus Kostenbeteiligungen von T€ 601 (Vorjahr: T€ 577). Die Provisionsvorschüsse machen T€ 801 (Vorjahr: T€ 446) aus. Die für 2023 zu viel vorausgezahlten Steuern machen T€ 545 (Vorjahr: T€ 0) aus und betreffen mit T€ 274 Körperschaftsteuer, mit T€ 15 Solidaritätszuschlag und mit T€ 256 Gewerbesteuer.

Die Forderungen gegen das Finanzamt aus vorausgezahlter Umsatzsteuer in Höhe von T€ 483 (Vorjahr: T€ 571) sind gem. § 387 BGB aufgrund von Gleichartigkeit mit den bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt von insgesamt T€ 1.185 (Vorjahr: T€ 1.413) aufgerechnet worden.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen von T€ 1 (Vorjahr: T€ 0) sind mit den bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von T€ 815 (Vorjahr: T€ 284) verrechnet worden.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 7.072 (Vorjahr: T€ 10.072) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Stammkapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt T€ 2.000 und ist vollständig eingezahlt.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 3.905 (Vorjahr: T€ 4.960), Vertriebsunterstützung für vertraglich zugesicherte zentrale Werbemaßnahmen von T€ 442 (Vorjahr: T€ 573) sowie für Gerichts- und Notariatskosten in Höhe von T€ 245 (Vorjahr: T€ 239).

Die Bonifikationen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt, die Rückstellungen für Schadenersatzansprüche werden auf Basis des eingeschätzten Prozessrisikos unter Beachtung des Selbstbehaltes aus der Vermögenschadenhaftpflichtversicherung in Verbindung mit dem in der Klageschrift ausgewiesenen Streitwert gebildet.

Für die Jubiläumsrückstellungen in Höhe von T€ 243 (Vorjahr: T€ 228) wurden je Mitarbeitenden auf Basis der Betriebszugehörigkeit und der Restlaufzeit bis zum Jubiläum (25., 35., 40. Jubiläum) der Barwert der je Mitarbeitenden erreichbaren Jubiläumsgratifikationen berechnet.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten von T€ 814 (Vorjahr: T€ 284) resultieren im Wesentlichen aus Leistungen der Landesbausparkasse aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag. Die Verbindlichkeiten sind in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 163.396 (Vorjahr: T€ 183.669) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 368 (Vorjahr: T€ 380) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Erträge aus der Ausbuchung von Provisionsverbindlichkeiten infolge des Ausfalls/ Entfalte der jeweiligen Courtageforderung von T€ 1.087 (Vorjahr: T€ 539); ihnen stehen unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Die Auflösungen von Rückstellungen betragen T€ 1.278 (Vorjahr: T€ 479). Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 1.532 (Vorjahr: T€ 2.103) stehen um T€ 60 (Vorjahr: T€ 84) geringere Aufwendungen gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 721 (Vorjahr: T€ 594) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Personalaufwand

Der Aufwand für Löhne/Gehälter beträgt T€ 3.102 (Vorjahr: T€ 2.979).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen im Wesentlichen aus Abschreibungen auf Forderungen und Wertberichtigungen in Höhe von T€ 1.568 (Vorjahr: T€ 979) sowie anderen Aufwendungen von T€ 1.435 (Vorjahr T€ 1.419). Die anderen Aufwendungen beinhalten hauptsächlich allgemeine Verwaltungskosten.

Davon entfallen T€ 278 auf Versicherungsbeiträge (Vorjahr: T€ 275), T€ 162 auf Mieten (Vorjahr: T€ 156) sowie T€ 296 (Vorjahr: T€ 257) auf Gerichts- und Notariatsaufwand.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2023 betreffen Körperschaftsteuer von T€ 268 (Vorjahr: T€ 602), Gewerbesteuer von T€ 325 (Vorjahr: T€ 684) und Solidaritätszuschlag von T€ 15 (Vorjahr: T€ 33).

Aufgrund bereits geleisteter Vorauszahlungen ergibt sich eine Steuererstattung für das Jahr 2021 von T€ 5 (Vorjahr: T€ 0) für Gewerbesteuer, T€ 0 (Vorjahr: T€ 4) für Körperschaftsteuer und T€ 0 (Vorjahr: T€ 1) für Solidaritätszuschlag.

Die Erträge aus der Auflösung von Steuerrückstellungen resultieren aus dem Bescheid für das Jahr 2022 zur Körperschaftssteuer T€ 12 (Vorjahr: T€ 0) sowie Solidaritätszuschlag T€ 1 (Vorjahr: T€ 0).

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2023	2022
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 1.000	T€ 278
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 1.087	T€ 539
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 1.278	T€ 479
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notarkosten Vorjahr	T€ 147	T€ 151
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 116	T€ 78
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 37	T€ 64
Erträge für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 5	T€ 5
Ertrag aus der Auflösung von Steuerrückstellungen	T€ 13	T€ 0

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBSi NordWest:

	Assessor jur. Roland Hustert, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest
	Dipl.-Kaufmann Helmut Steinkamp, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 32 Mitarbeiter (Vorjahr: 30) als Vollzeitangestellte und 12 Mitarbeiter (Vorjahr: 14) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HG8

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus einem unbefristeten Mietvertrag für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von TE 154 p.a. (Vorjahr: TE 154).

Dies sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Landesbausparkasse NordWest in Höhe von T€ 154 (Vorjahr: T€ 154).

Außerdem wurden bewegliche Vermögensgegenstände (PKW) geleast. Die jährliche Verpflichtung aus diesen Verträgen beträgt insgesamt TE 34 (Vorjahr: TE 37).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 32 (Vorjahr: T€ 25) inkl. Auslagen. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

F. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Münster, den 03. Juni 2024

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2023
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	5.244,67	0,00	3.552,24	0,00	1.692,43
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	791.143,83	77.915,23	166.638,62	0,00	702.420,44
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	796.388,50	77.915,23	170.190,86	0,00	704.112,87
	2.078.312,72	77.915,23	170.190,86	0,00	1.986.037,09

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2023
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	4.599,95	241,78	3.552,24	0,00	1.289,49
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	348.656,93	145.492,90	165.469,68	0,00	328.680,15
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	353.256,88	145.734,68	169.021,92	0,00	329.969,64
	1.635.181,10	145.734,68	169.021,92	0,00	1.611.893,86

	Restbuchwerte
	Stand 31.12.2023	Stand 31.12.2022
	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
	0,00	0,00
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	402,94	644,72
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	373.740,29	442.486,90
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00
	374.143,23	443.131,62
	374.143,23	443.131,62

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest (LBSi NordWest) betreibt die Immobilienvermittlungs- und/oder Nachweismaklertätigkeit i.S.v. § 652 BGB. Schwerpunkt der Vermarktungstätigkeit sind Grundstücke, Wohnräume und gewerbliche Räume.

Gesellschafterin ist die LBS Landesbausparkasse NordWest (LBS NordWest) (100 %).

Das Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen.

Im Geschäftsgebiet wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2023 für 63 (Vorjahr: 64) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen (NRW), 26 (Vorjahr: 26) niedersächsische Sparkassen, die Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, die Berliner Sparkasse sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der Bausparkassen das Maklergeschäft ab. Die Reduzierung bei der Anzahl der Sparkassen in NRW resultiert aus einer Fusion. Mit zwei weiteren Sparkassen ist der Start einer Kooperation bereits vereinbart.

Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen und den Vertrieb auf diese zwei Säulen zu stützen.

Die Strategie der Gesellschaft sieht eine enge Verbundenheit der LBSi NordWest mit den Zielen der Bausparkasse vor. Dies zeigt sich vor allem bei den gewählten Vertriebsschienen und dem Leitsatz, für die kooperierenden Sparkassen einen Mehrwert zu produzieren.

Die Immobilienberater der LBSi NordWest arbeiten in den Organisationsstrukturen der LBS NordWest und sind Teil der Bauspar- und Finanzierungsteams in der Region. Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 189 (Vorjahr: 183) eigenen Immobilienberatern (Handelsvertreter) in NRW und Bremen und weiteren 76 (Vorjahr: 71) Immobilienberatern in Niedersachsen und Berlin.

Die Gesellschaft strebt grundsätzlich einen weiteren Ausbau dieser Vertriebsschiene an. Aktuell liegt der Schwerpunkt - auch aufgrund der hohen Konkurrenz auf dem Arbeitsmarkt - verstärkt bei der Bindung von Handelsvertretern.

Die zwei bisherigen Gesellschafterinnen haben in 2023 fusioniert. Hieraus resultieren eine Vereinheitlichung und teilweise Neuorganisation der Vertriebsstrukturen des Außendienstes. Hierdurch bedingt hat sich die Fluktuation bei den Immobilienberatern zeitweise erhöht, so dass sich der gewünschte Ausbau zeitlich etwas verzögert.

In 2023 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 50 (Vorjahr: 50) Mitarbeiter (einschließlich zweier Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

Als bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren, die der internen Steuerung dienen und in die Berichterstattung einfließen, sind die Umsatzerlöse und die Provisionsaufwandsquote definiert.

Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Jahres 2023 sind von verschiedenen Faktoren beeinflusst worden. Vor allem die allgemeine wirtschaftliche Lage u.a. mit den Aspekten Inflation, Zinsentwicklung und Wirtschaftswachstum sowie politische Entscheidungen (Stichwort Energiewende) haben die Nachfrage nach Immobilien beeinflusst. Weitere Belastungen ergeben sich aus dem Fachkräftemangel und dem Ukraine-Krieg.

Die Entwicklung der deutschen Wirtschaft wurde wie im Vorjahr neben den mittelbareren Folgen des russischen Angriffskriegs auch durch die Auswirkungen der Energiepreiskrise geprägt. In Verbindung mit einer ausgeprägten weltwirtschaftlichen Schwäche, einer restriktiven Geldpolitik mit gestiegenen (Leit-)Zinsen und zunehmenden strukturellen Herausforderungen hat das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland im Jahr 2023 um -0,3 Prozent abgenommen ¹ und lag damit deutlich unter dem Vorjahr (2022 +1,8%) ² und der letztjährigen Jahresprojektion für 2023 (+0,2%). ³

Im Jahresdurchschnitt sind die Verbraucherpreise in Deutschland mit +5,9 % gegenüber 2022 etwas weniger stark gestiegen als im Vorjahr. ⁴ In 2022 hatte die Inflationsrate noch bei +6,9 % gelegen. ⁵ Der höchste Stand wurde im Januar und Februar mit +8,7% ermittelt. ⁶ Im Jahresverlauf entwickelte sich die Inflationsrate rückläufig und verstärkte sich erst zum Jahresende im Dezember erstmals wieder auf +3,7%. ⁷ Insgesamt wurde die Teuerung für das Jahr 2023 - wie im vergangenen Jahr - von den Auswirkungen der Kriegs- und Krisensituation beeinflusst, die die Preissituation auf allen Wirtschaftsstufen prägte.

Aufgrund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank den Hauptrefinanzierungssatz (Leitzins) insgesamt sechs Mal von 2,5% auf 4,5% in 2023 angehoben ⁸.

Die im Jahr 2022 durch ungünstige Rahmenbedingungen (hohe Materialkosten, Zinsanstieg) begonnene Trendwende setzte sich im Wohnungsbau 2023 weiter fort. ⁹

¹ Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, (BMWK): Jahreswirtschaftsbericht 2024, S. 158, Eckwerte der Jahresprojektion
² Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, (BMWK): Jahreswirtschaftsbericht 2024, S. 158, Eckwerte der Jahresprojektion
³ Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, (BMWK): Jahreswirtschaftsbericht 2023, S. 131, Eckwerte zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
⁴ Vgl. Destatis, Pressemitteilung Nr. 020 vom 16. Januar 2024
⁵ Vgl. Destatis, Pressemitteilung Nr. 020 vom 16. Januar 2024
⁶ Vgl. Destatis, Pressemitteilung Nr. 020 vom 16. Januar 2024
⁷ Vgl. Destatis, Pressemitteilung Nr. 020 vom 16. Januar 2024
⁸ Vgl. https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html
⁹ Vgl. GEWOS_IMA 2023/2 - Immobilienmarktanalyse Band 2 S.10

Nachdem die Zahl der Baugenehmigungen bereits in 2022 auf dem niedrigsten Stand seit dem Jahr 2018 war, ist sie in 2023 noch weiter zurückgegangen. Neben den oben genannten Rahmenbedingungen resultiert die Zurückhaltung der Marktteilnehmer u.a. aus steigenden Anforderungen an die Gebäudeeigenschaften, Verringerung des Fördervolumens und vergleichsweise restriktiven Förderbedingungen. ¹⁰ Die Anzahl der Baugenehmigungen im Wohnungsbau sank sowohl in Gesamtdeutschland als auch den einzelnen Bundesländern des Geschäftsgebietes mit Ausnahme von Berlin massiv (DE:-26,4 % ¹¹ , NRW: -26,2 %, Niedersachsen: -32,0 %, Berlin: -7,2 %, Bremen: -32,2 % ¹² ).

Durch den rapiden Zinsanstieg, die insgesamt hohe Inflation sowie die stark steigenden Baukosten war bei den Immobilientransaktionen der Markt seit 2022 deutlich rückläufig.

Für das Gesamtjahr 2023 erwartet GEWOS auf Basis der Daten aus den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 den stärksten jemals gemessenen Rückgang von Kauffällen und Geldumsatz. ¹³

Die Preise für Wohnimmobilien sind im 4.Quartal 2023 im Vergleich zum selben Zeitraum des Vorjahres um durchschnittlich -7,1 % gesunken. Damit fielen die Preise zum fünften Mal in Folge gegenüber dem Vorjahresquartal, aber der Rückgang war erstmals etwas geringer als in den Vorquartalen (1.Q.2023 -6,8 %, 2.Q.2023 -9,6 %, 3.Quartal 2023 - 10,1%). ¹⁴ Im Jahresdurchschnitt 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien um -8,4 % gegenüber dem Jahr 2022. ¹⁵ Die Wohnimmobilienpreise sind sowohl im ländlichen als auch im städtischen Raum gesunken.

Geschäftsverlauf

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 163 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 184) um -11,4 % gesunken. Ursächlich für den Rückgang ist der Zinsanstieg, der die Nachfrage nach Immobilien beeinträchtigt hat. Zusätzlich führen die gesunkenen Objektpreise zu geringeren Courtagen.

Mit dem erzielten Umsatzergebnis 2023 ist die Gesellschaft dennoch nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit (Makler-Ranking Immobilienmanager 05.2023).

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 10.778 Kaufobjekte (Vorjahr: 10.690) im Gesamtwert von Mrd. € 3,0 (Vorjahr: Mrd. € 3,5) vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 492 Objekte (Vorjahr: 502) vermarktet worden.

Es wurden von der Gesellschaft überwiegend Gebrauchtimmobilien vermittelt, der Anteil an Neubauimmobilien ist gering.

¹⁰ Vgl. GEWOS_IMA 2023/2 - Immobilienmarktanalyse Band 2 S.10
¹¹ Vgl. Destatis Pressemitteilung Nr. 028 vom 18.01.2024 (Genehmigungen 01-11.2023)
¹² Vgl. Destatis "Genehmigungen 2023, 01-12.2023"
¹³ Vgl. GEWOS, Pressemitteilung "IMA 2023" vom 14.09.2023
¹⁴ Vgl. Destatis, Pressemitteilung Nr. 114 vom 22.03.2024
¹⁵ Vgl. Destatis, Pressemitteilung Nr. 114 vom 22.03.2024

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist im Jahr 2023 mit T€ 51.973 um -0,7 % gesunken. Im Jahr 2022 betrug die Bilanzsumme T€ 52.358.

Der nur geringe Rückgang der Bilanzsumme resultiert aus den gestiegenen Forderungen aus Vermittlungen. Der Anstieg der Forderungen aus Vermittlungen hat zu einer gleichzeitigen Erhöhung der korrespondierenden Verbindlichkeiten aus Vermittlungen geführt. Zusätzlich sind die sonstigen Vermögensgegenstände durch die Forderungen für zu viel vorausgezahlte Unternehmenssteuern sowie für Provisionsvorschüsse gestiegen.

Die Eigenkapitalquote beträgt 8,3 % (Vorjahr: 10,2 %). Sie hat sich durch den geringeren Jahresüberschuss bei relativ gleichbleibender Bilanzsumme verringert.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft bei den Courtageerlösen eine Umsatzreduzierung in Höhe von Mio. € 20 auf Mio. € 163 aus. Dies begründet sich insgesamt durch die verschlechterte Marktlage und die gesunkenen Objektpreise. Die gesamten Umsatzerlöse sind von Mio.€ 184 auf Mio.€ 164 gesunken. Insoweit konnte die im Vorjahr prognostizierte Umsatzsteigerung für 2023 nicht erreicht werden.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) hat sich aufgrund der gesunkenen Umsätze und der höheren Provisionsaufwandsquote deutlich verringert. Das Rohergebnis beträgt TEUR 4.942 (Vorjahr TEUR 6.291)

Während sich der Umsatz um -11,0 % (Vorjahr: +4,3 %) verringert hat, reduziert sich das Jahresergebnis vor Steuern um -28,8% (Vorjahr: +12,5%) auf T€ 2.827 (Vorjahr: T€ 3.969). Grund hierfür ist die höhere Provisionsaufwandsquote durch den gesunkenen Anteil von Außendienstumsätzen.

In 2023 ist die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis von Provisionen zu Courtageerlösen) durch den überproportional gesunkenen Außendienstumsatz auf 92,9 % gestiegen und liegt damit über dem Planwert. Im Vorjahr lag diese bei 92,6 %.

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionszahlung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. Die Sparkassen müssen diese Leistungen bei der LBSi NordWest zukaufen (Seminare, Consulting, Maklersoftware etc.).

Die gesunkenen Umsatzerlöse führen zu keinem gleichlaufenden Rückgang der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit. Insbesondere die Aufwendungen für Außenstellen (Fixum an Gebietsleiter, Kundencentermiete, Seminare) sind gestiegen.

Aus Sicht der Geschäftsführung ist das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2023 vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage zufriedenstellend. Das Jahresergebnis liegt unterhalb des geplanten Jahresergebnisses und unterhalb des Vorjahreswertes.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2023 von € 2.237.108,60 nach Steuern (Vorjahr: € 2.654.800,81) wird in der Gesellschafterversammlung unter Beachtung der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Absatz 6 HGB entschieden.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Investitionen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung sind im Geschäftsjahr 2023 in Höhe von T€ 78 (Vorjahr: T€ 442) getätigt worden. Die Investitionen betrafen zum größten Teil den Dienstwagen des für den Vertrieb zuständigen Geschäftsführers.

Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 7,1 (Vorjahr: Mio. € 10,1). Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie den Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen verwendet.

Der Geschäftsverlauf und die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird von der Geschäftsführung als zufriedenstellend beurteilt.

3. Chancen-, Risiko- und ProGnosebericht

Die im Prognosebericht enthaltenen zukunftsgerichteten Aussagen basieren auf Einschätzungen und Schlussfolgerungen aus den zum jetzigen Zeitpunkt vorliegenden Informationen. Die Aussagen stützen sich auf eine Reihe von Annahmen, die sich auf zukünftige Ereignisse beziehen und die in die Unternehmensplanung eingeflossen sind. Bezüglich des Eintritts der zukünftigen Ereignisse bestehen Ungewissheiten und Risiken, von denen viele Faktoren außerhalb der Möglichkeit der Einflussnahme der Gesellschaft stehen. Entsprechend können tatsächliche Ereignisse von den im Prognosebericht getätigten Zukunftsaussagen abweichen.

Die nachfolgend dargestellten Prognosen sind in diesem Zusammenhang von hoher Unsicherheit geprägt. Die im Rahmen der Planung getroffenen Annahmen werden nachfolgend dargestellt. Die Entwicklung der vergangenen Jahre hat gezeigt, dass die Prognosemöglichkeit in einem volatilen Umfeld nur eingeschränkt gegeben ist. Wesentliche Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung der Gesellschaft werden nachfolgend beschrieben. Chancen sind dabei definiert als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für die Gesellschaft positiven Prognose- bzw. Zielabweichung führen können. Risiken sind demgegenüber definiert als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für die Gesellschaft negativen Prognose bzw. Zielabweichung führen können.

Annahmen zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Die meisten Prognosen für das Gesamtjahr 2024 gehen vom Einsetzen einer Erholung im Jahresverlauf aus, die Bundesregierung rechnet in ihrer Jahresprojektion mit einem Wirtschaftswachstum von + 0,2 %. Sollte sich der Preisauftrieb weiter planmäßig abschwächen und die Entwicklung der Einkommen nun die nominale Dynamik des Vorjahres nachholen, dann wäre die Kaufkraft wieder entsprechend gestärkt und neues Wachstum wäre möglich. Die Jahresprojektion 2024 geht demgemäß von einem Verbraucherpreisanstieg von + 2,8 % und einem Anstieg der Bruttolöhne und -gehälter von 5,6 % aus. Die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte sollen um + 3,8 % steigen; die Sparquote wird mit 11,1 % nahezu unverändert und damit auch weiter über ihrem langfristigen Durchschnitt erwartet. Alle derartigen Prognosen stehen unter dem Vorbehalt, dass es nicht zu weiteren Verschärfungen bei den zahlreichen geostrategischen und politischen Konflikten kommt.

Die weitere Zinsentwicklung, in 2024 wird von der zukünftigen Ausrichtung der Geldpolitik durch die EZB abhängen. Diese hat in ihrer letzten Sitzung im Dezember 2023 die drei Leitzinsen unverändert gelassen. Für 2024 geht die EZB davon aus, dass die Gesamtinflation in 2024 in Europa auf 2,7% sinken wird und sich damit dem Inflationsziel von 2% nähert. In 2023 betrug die Gesamtinflation noch 5,4%. Die EZB hat in ihrer Pressekonferenz aber bekräftigt, für eine zeitnahe Rückkehr der Inflation zu ihrem Ziel von 2,0% zu sorgen. Der Sachverständigenrat geht davon aus, dass die EZB den Einlagenzins von 4,0% Ende 2023 auf 3,0% Ende 2024 senken wird. ¹⁶

Auf dem Immobilienmarkt haben sich die Preise im Laufe des Jahres 2023 in den für die LBSi NordWest relevanten Märkten stabilisiert und die Anzahl der Transaktionen ist auch im Vergleich zum Vorjahr wieder gestiegen. Letzteres hängt auch damit zusammen, dass Verkäufer aufgrund der komplexeren Marktlage wieder häufiger die Unterstützung eines Maklers bei der Käufersuche benötigen. Für das Jahr 2024 erwartet die Gesellschaft bei weitgehend konstanten Immobilienpreisen eine Zunahme der Transaktionen.

Prognose der geschäftlichen Entwicklung

Erklärtes Ziel der Gesellschaft sind eine langfristig kontinuierliche Umsatzsteigerung und eine damit verbundene Erhöhung des Jahresergebnisses vor Steuern. Durch die weitere Akquisition von Sparkassen und den kontinuierlichen Ausbau des Handelsvertreteraußendienstes sollen in den nächsten Jahren aus Sicht der Geschäftsführung geplante Umsatzsteigerungen erreicht werden.

Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der erwarteten Zunahme der Transaktionen bei konstanten Immobilienpreisen erwartet die Gesellschaften für 2024 einen nennenswerten Anstieg des Courtagevolumens und der Umsatzerlöse. Dies wird gestützt durch die anhaltend hohe Anzahl von Interessenten. Darüber hinaus soll der Ausbau der Vertriebsschiene "Sparkassen" und der weitere Aufbau von Immobilienberatern zu einer positiven Entwicklung der Courtageumsätze beitragen.

Der Objekteinkauf ist weiterhin auf einem gleichbleibenden Niveau erwartet. Die insbesondere in 2023 gestiegene Vermarktungsdauer hat seit Mitte 2022 bis Ende 2023 zu einem deutlichen Anstieg des Objektbestandes geführt, der allerdings durch die wieder stärkere Nachfrage und höhere Transaktionen seinen Höhepunkt überschritten hat.

Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende Rolle. Hier wird die enge Zusammenarbeit unverändert fortbestehen und weiter gefördert.

Für 2024 geht die Gesellschaft daher von einem Vermittlungsergebnis über Vorjahresniveau aus. Dabei erwartet die Gesellschaft einen leichten Rückgang der Provisionsaufwandsquote.

Es wird erwartet, dass durch die Erholung des Immobilienmarktes und das zusätzliche Geschäft mit den neuen Kooperationssparkassen in 2024 das Vorjahresergebnis übertroffen werden kann. Die Umsatzplanung sieht für die weiteren Jahre ein schrittweises Wachstum vor.

¹⁶ Vgl. Jahresgutachten 2023/24 des Sachverständigenrates, Ausgabe "Konjunkturerholung verzögert sich", S. 47

Wesentliche Änderungen hinsichtlich der Vermögenslage werden nicht erwartet.

Chancen/Risiken

Die LBSi NordWest bewertet das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung.

Die Akquisitionsgespräche mit den noch nicht kooperierenden Sparkassen im Geschäftsgebiet verlaufen vielversprechend, so dass die Gewinnung von weiteren Sparkassen trotz der inzwischen erreichten hohen Marktabdeckung möglich sein sollte. Gleichzeitig besteht das Risiko, kooperierende Sparkasse als Kooperationspartner zu verlieren mit dem Risiko entsprechender Umsatzreduzierungen.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft werden - unter Berücksichtigung der Bedürfnisse von Sparkassen und Außendienst sowie der digitalen Fortschritte - weiterentwickelt.

Aufgrund der Einbindung in den LBS-Verbund sind die größten Risiken für die Gesellschaft kurz- bis mittelfristig in Verschlechterungen der Rahmenbedingungen des relevanten Marktes zu sehen. Die wesentlichen Risiken betreffen die Marktpreise, die Rechtslage und die Liquidität.

Eine verschlechterte wirtschaftliche Lage oder ein Zinsanstieg könnte die Immobilienmärkte abweichend von den bisherigen Erwartungen belasten und zu einem Rückgang der Immobilienpreise und Anzahl der Transaktionen und damit zu einer deutlichen Reduzierung der Courtageumsätze und korrespondierend auch zu einem Rückgang der Courtageaufwendungen führen. Eine derartige Entwicklung würde auch das Jahresergebnis wesentlich belasten.

Die LBSi NordWest versteht sich als Dienstleister für die Sparkassen und unterstützt diese in den Bereichen Vertrieb, Rechnungswesen, IT und Recht. Das Risiko, dass Sparkassenpartner die Kooperation kündigen, wird aufgrund der umfangreichen qualitativ hochwertigen und sehr kostengünstigen Dienstleistungsangebote als gering bewertet.

Dem Risiko, die Kundenbedürfnisse unzureichend zu berücksichtigen, wirkt die Gesellschaft mit einer engen Kundenbetreuung entgegen. Immobilienspezialisten kümmern sich um die Betreuung der Sparkassen. Beispielsweise werden Vertriebsprozesse im Rahmen von Consultingterminen geprüft und optimiert. Das aus Sicht der Geschäftsführung umfangreiche Seminarangebot ist auf aktuelle Bedürfnisse ausgerichtet und Produkte werden ständig weiterentwickelt.

Möglichen Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch den Abschluss einer entsprechenden Versicherung sowie mit dem umfangreichen Seminarprogramm begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko durch die teilweise Einbindung in die IT-Landschaft der LBS NordWest, den stetigen Ausbau der eigenen IT-Abteilung und durch ein aus Sicht der Geschäftsführung umfangreiches Profil-Rechte-Konzept minimiert.

Dem Forderungsausfallrisiko von Courtageforderungen begegnet die LBSi NordWest mit dem aus Sicht der Geschäftsführung im Hause etablierten und gut funktionierenden Mahnmanagement. Die Vollstreckung ausstehender Forderungen wird seit längerem durch die eigene Rechtsabteilung durchgeführt. Der Ausfall von Courtageforderungen würde zu entsprechenden Ergebnisbelastungen bei der LBSi NordWest führen.

Die Liquidität wird täglich überwacht. Hierbei werden sowohl zu festen Terminen anfallende als auch außerordentliche Zahlungen der kommenden zwei bis drei Monate in die Überwachungs- und Planungsprozesse einbezogen.

Die zwei bisherigen Gesellschafterinnen haben in 2023 fusioniert. Hieraus resultiert eine Vereinheitlichung und teilweise Neuorganisation der Vertriebsstrukturen des Außendienstes. Hierdurch bedingt hat sich die Fluktuation bei den Immobilienberatern zeitweise erhöht, so dass sich der gewünschte Ausbau zeitlich etwas verzögert. Im Falle weiterer ungeplanter Fluktuationen könnten sich negative Auswirkungen auf die geplanten Courtageumsätze ergeben.

Münster, den 03. Juni 2024

LBS Immobilien GmbH NordWest

Hustert

Steinkam

2f:T141c2,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest
für das Geschäftsjahr 2022

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Gesellschafter sind die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (74,99995 %) und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (25,00005 %).

Das Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen.

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2022 für 64 (Vorjahr: 69) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen (NRW), 26 (Vorjahr: 22) niedersächsische Sparkassen, die Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, die Berliner Sparkasse sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen das Maklergeschäft ab. Die Reduzierung bei der Anzahl der Sparkassen in NRW resultiert aus Fusionen. Mit 2 weiteren Sparkassen ist der Start einer Kooperation bereits vereinbart.

Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen und den Vertrieb auf diesen zwei Säulen zu stützen.

Die Strategie der Gesellschaft sieht eine enge Verbundenheit der LBSi NordWest mit den Zielen der beiden Bausparkassen vor. Dies zeigt sich vor allem bei den gewählten Vertriebsschienen und dem Leitsatz, für die kooperierenden Sparkassen - als Eigentümer der Bausparkassen - einen Mehrwert zu produzieren.

Geschäftsverlauf

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 184 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 176) um 4,3 % gestiegen. Ursächlich für das erneut gestiegene Ergebnis sind der weitere Anstieg der Objektpreise in der ersten Jahreshälfte 2022 und die zusätzlichen Umsätze durch die neu kooperierenden Sparkassen. Jedoch wurde das Immobiliengeschäft im 4. Quartal stark durch die Unsicherheiten bei den Verbrauchern wegen der Inflation, des Ukraine-Kriegs und der steigenden Zinsen beeinflusst. Mit dem erzielten Umsatzergebnis 2022 ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit (Makler-Ranking Immobilienmanager 6.2022).

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 10.690 Kaufobjekte (Vorjahr: 11.010) im Gesamtwert von Mrd. € 3,5 (Vorjahr: Mrd. € 3,4) vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 502 Objekte (Vorjahr: 512) vermarktet worden.

Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Jahres 2022 sind deutlich durch die Auswirkungen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine beeinflusst. Dabei ist die gestiegene Inflation aufgrund anhaltend hoher Preise insbesondere für Energie und Rohstoffe eine wesentliche Folge. Weitere Belastungen ergeben sich aus dem Fachkräftemangel.

Trotz dieser schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft gut behaupten, so dass das Bruttoinlandsprodukt um 1,9 % höher war als im Vorjahr.

Infolge der Inflation sind die Zinserhöhungserwartungen am Anleihenmarkt (Bundesanleihen (10 Jahre)) gestiegen und damit verbunden auch die Zinsen zur Baufinanzierung. Dennoch sind die Immobilienpreise zunächst auf einem hohen Niveau geblieben und erst im zweiten Halbjahr leicht gesunken. Der Neubausektor ist durch die Materialknappheit und -verteuerung nahezu vollständig zum Erliegen gekommen.

Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen weisen sowohl ländliche als auch städtische Strukturen auf. Die Gebiete entwickeln sich jeweils gleich. In den ländlichen Gebieten ist die Vermarktungsdauer höher als in den städtischen Gebieten, während die Kaufpreise geringer ausfallen. Es werden von der Gesellschaft überwiegend Gebrauchtimmobilien vermittelt, der Anteil an Neubauimmobilien ist gering.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist im Jahr 2022 mit T€ 52.358 um -9,5 % gesunken. Im Jahr 2021 betrug die Bilanzsumme T€ 57.823. Der Rückgang der Bilanzsumme ist im Wesentlichen durch die um -18,1 % geringeren Umsätze im vierten Quartal begründet, die im Ergebnis zu einer Senkung der Forderungen aus Vermittlungen und den korrespondierenden Verbindlichkeiten aus Vermittlungen geführt haben.

Die Eigenkapitalquote beträgt 10,2 % (Vorjahr: 8,8 %). Sie hat sich durch den Rückgang der Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit bei gleichzeitig gesunkener Bilanzsumme erhöht.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft bei den Courtageerlösen eine Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. € 8 auf Mio. € 184 aus. Dies begründet sich durch die insgesamt bisher gute Marktlage, die gestiegenen Objektpreise im Jahresdurchschnitt sowie neu kooperierende Sparkassen.

Während der Umsatz um 4,3 % (Vorjahr: 8,4 %) gesteigert werden konnte, hat das Jahresergebnis vor Steuern mit T€ 3.969 (Vorjahr: T€ 3.529) den Vorjahreswert um 12,5 % (Vorjahr: -3,1 %) übertroffen. Grund hierfür ist die geringere Provisionsaufwandsquote durch den gestiegenen Anteil von Außendienstumsätzen.

Die höheren Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge führen zu einem Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit. Insbesondere die Provisionen an Fremdmakler im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften, Schulungs-/Tagungsaufwand und die Aufwendungen für Aufwandsentschädigungen zeigen größere Veränderungsraten.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2022 von € 2.654.800,81 nach Steuern (Vorjahr: € 2.408.129,29) wird in der Gesellschafterversammlung unter Beachtung der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Absatz 6 HGB entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2022 als sehr zufriedenstellend. Der Umsatz wurde trotz des schwachen vierten Quartals im Vergleich zum Vorjahr gesteigert und das Jahresergebnis übertrifft sowohl den geplanten als auch den Vorjahreswert.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Investitionen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung sind im Geschäftsjahr 2022 in Höhe von T€ 442 (Vorjahr: T€ 107) getätigt worden. Die Investitionen betrafen zum einen digitale Werbeflächen für die Geschäftsstellen des Außendienstes in NRW. Zum anderen wurde den Entwicklungen der letzten Jahre und dem Wachstum der Gesellschaft Rechnung getragen und ein neues Raumkonzept mit entsprechenden Meeting-Modulen sowie Konferenztechnik umgesetzt.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 10,1 (Vorjahr: Mio. € 9,8). Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie den Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen aufgebraucht.

Der Geschäftsverlauf und die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird als gut beurteilt.

Leistungsindikatoren

Als bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren, die der internen Steuerung dienen und in die Berichterstattung einfließen, sind die Umsatzerlöse und die Provisionsaufwandsquote definiert.

In 2022 ist die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis von Provisionen zu Courtageerlösen) durch den überproportional gestiegenen Außendienstumsatz auf 92,6 % gesunken. Im Vorjahr lag diese bei 92,9 %. Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. Die Sparkassen müssen diese Leistungen bei der LBSi NordWest zukaufen (Seminare, Consulting, Maklersoftware etc.).

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) hat sich aufgrund der gestiegenen Umsätze deutlich erhöht. Darüber hinaus sorgen - aufgrund des gestiegenen Anteils des Handelsvertreterumsatzes - die prozentual gesunkenen Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit und damit die geringere Provisionsaufwandsquote für einen positiven Zusatzeffekt. Das Rohergebnis beträgt T€ 6.291 (Vorjahr: T€ 5.755).

Die Immobilienberater der LBSi NordWest arbeiten in den Organisationsstrukturen der LBS West und LBS Nord und sind Teil der Bauspar- und Finanzierungsteams in der Region. Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 183 (Vorjahr: 194) eigenen Immobilienberatern (Handelsvertreter) in NRW und Bremen und weiteren 71 (Vorjahr: 78) Immobilienberatern in Niedersachsen und Berlin. Die Gesellschaft strebt einen weiteren Ausbau dieser Vertriebsschiene an. Aktuell erschwert der Bewerbermarkt den Aufbau.

In 2022 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 50 (Vorjahr: 47) Mitarbeiter (einschließlich zweier Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

3. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Chancen/Risiken

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise bedingt durch die niedrigen Zinsen stetig gestiegen. Die Vermittlungszahlen der Gesellschaft gingen aufgrund der schwierigen Objektakquise zurück, da durch die gute Marktlage Immobilienverkäufer teilweise auf Makler verzichteten. Durch die hohen Objektpreise konnte der Umsatz jedoch kompensiert werden. Aufgrund der nun gestiegenen Zinsen ist die Finanzierungsfähigkeit von Interessenten und damit deren Anzahl deutlich zurückgegangen. Ende des Jahres 2022 und im ersten Quartal 2023 passte die Finanzierungsfähigkeit der Käufer oftmals nicht mit den Kaufpreiserwartungen der Verkäufer zusammen. Allerdings stellen sich die Verkäufer langsam auf die neue Situation ein und die Kaufpreise für Immobilien geben nach. Dies wird dazu führen, dass Verkäufer wieder häufiger die Unterstützung eines Maklers bei der Käufersuche benötigen und die Vermittlungszahlen steigen werden, so dass die gesunkenen Kaufpreise teilweise durch erhöhte Stückzahlen ausgeglichen werden.

Positive Impulse ergeben sich zudem aus den zurückgehenden Energiepreisen und den reduzierten Inflationserwartungen. Es wird insgesamt erwartet, dass durch die genannten Entwicklungen die Umsätze im 1. Halbjahr 2023 im Vergleich zum 1. Halbjahr des Vorjahres belastet werden. Ab Jahresmitte 2023 wird sich eine Normalisierung der Situation auf dem Immobilienmarkt durch eine zunehmende Angleichung der Erlöserwartungen der Verkäufer und der Finanzierungsmöglichkeiten der Interessenten ergeben. Weiter ist mit einem Nachholeffekt im zweiten Halbjahr durch die bis dahin nicht verkauften Objekte zu rechnen. Die seit Jahresbeginn wieder steigende Anzahl der Interessenten belegt dies.

Der Objekteinkauf ist weiterhin auf einem gleichbleibenden Niveau. Aufgrund der zwischenzeitlich gesunkenen Anzahl von Interessenten und der damit auch gestiegenen Vertriebslaufzeit ist der Objektbestand jedoch gewachsen. Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende Rolle. Hier wird die enge Zusammenarbeit unverändert fortbestehen und weiter gefördert. Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung.

Die Akquisitionsgespräche mit den noch nicht kooperierenden Sparkassen im Geschäftsgebiet verlaufen vielversprechend, so dass die Gewinnung von weiteren Sparkassen möglich sein sollte.

Durch den Ausbau der Vertriebsschiene "Sparkassen" und den weiteren Aufbau von Immobilienberatern wird eine positive Entwicklung der Courtageumsätze erwartet. Für 2023 geht die Gesellschaft daher von einem Vermittlungsergebnis mindestens auf Vorjahresniveau aus.

Möglichen Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen und den Abschluss einer entsprechenden Versicherung begegnet. Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die IT-Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept minimiert.

Prognose und Ausblick

Die nachfolgenden Einschätzungen haben Prognosecharakter. Sie stellen die Einschätzungen der wahrscheinlichsten künftigen Entwicklung auf Basis der zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts zur Verfügung stehenden Informationen dar. Da Prognosen mit Unsicherheit behaftet sind bzw. sich durch die Veränderungen der zugrundeliegenden Annahmen als unzutreffend erweisen können, ist es möglich, dass die tatsächlichen künftigen Ergebnisse gegebenenfalls von den zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts getroffenen Erwartungen über die voraussichtlichen Entwicklungen abweichen. Der Prognosezeitraum umfasst das auf den Bilanzstichtag folgende Geschäftsjahr.

Erklärtes Ziel der Gesellschaft sind eine stete Umsatzsteigerung und eine damit verbundene Erhöhung des Jahresergebnisses vor Steuern. Durch die weitere Akquisition von Sparkassen und den kontinuierlichen Ausbau des Handelsvertreteraußendienstes werden in den nächsten Jahren die geplanten Umsatzsteigerungen erreicht. Wesentliche Änderungen hinsichtlich der Vermögenslage werden nicht erwartet. Die Zahlungsfähigkeit ist weiterhin gegeben.

Die beiden Gesellschafterinnen fusionieren in 2023. Dadurch kommt es zu Systemanpassungen in den Vertriebsstrukturen des Außendienstes. Es ist möglich, dass es zu einer erhöhten Fluktuation bei den Immobilienberatern kommen wird, so dass sich der gewünschte Ausbau zeitlich verzögert.

Es wird erwartet, dass durch die Erholung des Immobilienmarktes in der zweiten Jahreshälfte 2023 und das zusätzliche Geschäft mit den neuen Kooperationssparkassen in 2023 mindestens das Vorjahresergebnis erreicht werden kann. Die Umsatzplanung sieht für die weiteren Jahre ein schrittweises Wachstum vor.

Münster, 20. April 2023

LBS Immobilien GmbH NordWest
Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Bilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

		Stand am 31.12.2022		Stand am 31.12.21
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00			0
		0,00		0
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		443.131,62		146
			443.131,62	146
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	39.767.351,04			45.420
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	2.610.928,99			2.273
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.075.236,85			2.490
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	446.121,43			557
		41.842.587,89		47.910
II. Guthaben bei Kreditinstituten		10.072.308,49		9.767
			51.914.896,38	57.677
			52.358.028,00	57.823

Passiva

		Stand am 31.12.2022		Stand am 31.12.21
	€	€	€	T€
A.Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	695.302,00			695
III. Jahresüberschuss	2.654.800,81			2.408
			5.350.102,81	5.103
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	725.930,00			828
2. Steuerrückstellungen	96.874,00			0
3. Sonstige Rückstellungen	7.796.559,96			7.787

C. Verbindlichkeiten			8.619.363,96	8.615
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	37.034.790,64			42.413
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	34.800.007,51			40.436
b) aus anderen Leistungen	226.199,92			146
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	226.199,92			146
		37.260.990,56		42.559
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	284.126,87			326
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	283.256,43			326
		284.126,87		326
3. Sonstige Verbindlichkeiten	843.443,80			1.220
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	843.443,80			1.220
davon aus Steuern	842.649,99			1.219
		843.443,80		1.220
			38,388.561,23	44.105
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00			0
			0,00	0
			52.358.028,00	57.823

Münster, 20. April 2023

LBS Immobilien GmbH NordWest
Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

		2022		2021
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	184.049.315,22		176.417
2. Sonstige betriebliche Erträge	3.714.572,27		3.611
		187.763.887,49		180.028
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	170.068.513,18		163.543
b) Aufwendungen für Werbung	1.694.573,60		1.601
c) Aufwendungen für Außenstellen	5.994.737,73		5.518
		177.757.824,51		170.662
		10.006.062,98		9.366
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.979.212,96		2.702
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	626.233,94		679
davon für Altersversorgung	49.401,68		140
		3.605.446,90		3.381
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		132.249,43		61
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.398.377,11		2.368
		3.869.989,54		3.556
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		122.427,70		58
davon Abzinsung von Rückstellungen		37.967,54		1
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		23.117,82		85
davon Aufzinsung von Rückstellungen		15.405,52		70
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		1.314.498,61		1.121
10. Ergebnis nach Steuern		2.654.800,81		2.408
11. Jahresüberschuss		2.654.800,81		2.408

Münster, 20. April 2023

LBS Immobilien GmbH NordWest
Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Anhang
der LBS Immobilien GmbH NordWest für das Geschäftsjahr 2022

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest, HR B 525 Amtsgericht Münster, (folgend: LBSi Nord- West) mit ihrem Sitz in Münster wird durch die Beteiligungen der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) zu 74,99995 % und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) zu 25,00005 % gehalten.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Jahresabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften I. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Soweit Wahlrechte bestehen, wurde teilweise von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Pflichtangaben zu den einzelnen Posten in den Anhang aufzunehmen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten von EUR 250 bis EUR 800 werden seit dem 1. Januar 2018 in Anlehnung an die Regelungen des § 6 Absatz 2 Satz 1 EStG im Jahr des Zugangs voll aufwandswirksam erfasst.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus Vermittlungstätigkeit) wurde durch pauschalisierte Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen - entsprechend des Mittelwertes der Abschreibungen/Berichtigungen der vergangenen acht Jahre - in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2018 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 1,69 % (Vorjahr: 1,42 %) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) für einen Zehnjahresdurchschnitt abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 13 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,4 % (Vorjahr: 2,4 %) unterstellt.

Der Unterschiedsbetrag nach 8& 253 Abs. 6 HGB (Ausschüttungssperre) beträgt TE 33 (Vorjahr: T€ 40).

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt. Im Geschäftsjahr haben keine Zuschreibungen stattgefunden.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden. Von dem ausgewiesenen Betrag von TE 39.767 (Vorjahr: T€ 45.420) haben T€ 2.611 (Vorjahr: TE 2.273) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen das Finanzamt in Höhe von T€ 571 (Vorjahr: T€ 411) sind gem. § 387 BGB aufgrund von Gleichartigkeit mit den bestehenden Verbindlichkeiten von insgesamt TE 1.413 (Vorjahr: TE 1.630) aufgerechnet worden.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 2.075 (Vorjahr: T€ 2.490) resultieren im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 863 (Vorjahr: T€ 940) sowie aus kurzfristige Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Diskontierungen und aus Kostenbeteiligungen von T€ 577 (Vorjahr: T€ 750). Die Provisionsvorschüsse machen T€ 446 (Vorjahr: TE 557) aus.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 10.072 (Vorjahr: T€ 9.767) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Stammkapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt TE 2.000 und ist vollständig eingezahlt.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 4.960 (Vorjahr: TE 4.724), Rückstellungen für Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Außendienst in Höhe von T€ 852 (Vorjahr: T€ 821), Vertriebsunterstützung von TE 573 (Vorjahr: TE 627) für vertraglich zugesicherte zentrale Werbemaßnahmen sowie für Gerichts- und Notariatskosten in Höhe von T€ 239 (Vorjahr: TE 392).

Die Jubiläumsrückstellungen in Höhe von T€ 228 (Vorjahr: T€ 237) wurden auf Grundlage des Pauschalwertverfahrens gebildet.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten von TE 284 (Vorjahr: TE 326) resultieren im Wesentlichen aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen. Die Verbindlichkeiten sind in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 183.669 (Vorjahr: TE 176.082) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 380 (Vorjahr: TE 334) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten von T€ 539 (Vorjahr: T€ 442); ihnen stehen unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Die Auflösungen von Rückstellungen betragen T€ 479 (Vorjahr: T€ 916). Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen von TE 2.103 (Vorjahr: TE 1.774) stehen um T€ 84 (Vorjahr: T€ 71) geringere Aufwendungen gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 594 (Vorjahr: T€ 479) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Personalaufwand

Der Aufwand für Löhne/Gehälter beträgt T€ 2.979 (Vorjahr: T€ 2.702).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen im Wesentlichen aus Abschreibungen auf Forderungen und Wertberichtigungen in Höhe von T€ 979 (Vorjahr: T€ 825) sowie anderen Aufwendungen von TE 1.419 (Vorjahr: T€ 1.543). Die anderen Aufwendungen beinhalten hauptsächlich allgemeine Verwaltungskosten. Davon entffallen T€ 275 auf Versicherungsbeiträge (Vorjahr: TE 270), TE 156 auf Mieten (Vorjahr: T€ 156) sowie T€ 257 (Vorjahr: T€ 313) auf Gerichts- und Notariatsaufwand.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2022 betreffen Körperschaftsteuer von TE 602 (Vorjahr: T€ 511), Gewerbesteuer von TE 684 (Vorjahr: TE 586) und Solidaritätszuschlag von T€ 33 (Vorjahr: T€ 28).

Aufgrund bereits geleisteter Vorauszahlungen ergibt sich eine zusätzliche Steuererstattung von T€ 4 (Vorjahr: T€ 0) für Körperschaftsteuer und TE 1 (Vorjahr: T€ 0) für Solidaritätszuschlag.

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

	2022	2021
Periodenfremde Aufwendungen
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 278	T€ 519
\|Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 539	T€ 442
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 479	T€ 916
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notarkosten Vorjahr	T€ 151	T€ 162
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 78	T€ 101
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 64	T€ 26
Erträge für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 5	T€ 0

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBSi NordWest:

1. Assessor jur. Roland Hustert, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest

2. Dipl.-Kaufmann Helmut Steinkamp, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBS! NordWest

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 30 Mitarbeiter (Vorjahr: 28) als Vollzeitangestellte und 14 Mitarbeiter (Vorjahr: 13) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus einem unbefristeten Mietvertrag für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 154 p.a. (Vorjahr: TE 154). Dies sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 154 (Vorjahr: TE 154).

Außerdem wurden bewegliche Vermögensgegenstände (PKW) geleast. Die jährliche Verpflichtung aus diesen Verträgen beträgt insgesamt T€ 37 (Vorjahr: TE 31).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 25 (Vorjahr: T€ 25) inkl. Auslagen. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

F. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Münster, 20. April 2023

LBS Immobilien GmbH NordWest
Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Entwicklung des Anlagevermögens der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

			Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2022
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	5.244,67	0,00	0,00	0,00	5.244,67
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2.Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	372.187,36	442.371,06	23.414,59	0,00	791.143,83
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	377.432,03	442.371,06	23.414,59	0,00	796.388,50
	1.659.356,25	442.371,06	23.414,59	0,00	2.078.312,72

			Abschreibungen
	Stand 01.01.2022	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2022
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	3.815,47	784,48	0,00	0,00	4.599,95
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2.Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	228.121,33	131.464,95	10.929,35	0,00	348.656,93
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	231.936,80	0,00	132.249,43	10.929,35	353.256,88
	1.513.861,02	132.249,43	10.929,35	0,00	1.635.181,10

	Restbuchwerte
	Stand 31.12.2022	Stand 31.12.2021
	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
	0,00	0,00
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	644,72	1.429,20
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00
2.Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	442.486,90	144.066,03
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00
	443.131,62	145.495,23
	443.131,62	145.495,23

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

•

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Düsseldorf, den 20. April 2023

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

(Wilhelm Wolfgarten)
Wirtschaftsprüfer

(Stefan Wendler)
Wirtschaftsprüfer

30:T1806e,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest, HR B 525 Amtsgericht Münster, (folgend: LBSi Nord-West) mit ihrem Sitz in Münster wird durch die Beteiligungen der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) zu 74,99995 % und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) zu 25,00005 % gehalten.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Jahresabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 800 werden seit dem 1. Januar 2018 in Anlehnung an die Regelungen des § 6 Absatz 2 Satz 1 EStG im Jahr des Zugangs voll aufwandswirksam erfasst.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus Vermittlungstätigkeit) wurde durch pauschalisierte Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen - entsprechend des Mittelwertes der Abschreibungen/Berichtigungen der vergangenen sechs Jahre - in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2018 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 1,42 % (Vorjahr: 1,84 %) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) für einen Zehnjahresdurchschnitt abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 9 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,4 % (Vorjahr: 2,4 %) unterstellt.

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB (Ausschüttungssperre) beträgt T€ 40 (Vorjahr: T€ 55).

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt. Im Geschäftsjahr haben keine Zuschreibungen stattgefunden.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden. Von dem ausgewiesenen Betrag von T€ 45.420 (Vorjahr: T€ 40.199) haben T€ 2.273 (Vorjahr: T€ 2.215) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen das Finanzamt in Höhe von T€ 411 (Vorjahr: T€ 481) sind gem. § 387 BGB aufgrund von Gleichartigkeit mit den bestehenden Verbindlichkeiten von insgesamt T€ 1.630 (Vorjahr: T€ 1.480) aufgerechnet worden.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 2.490 (Vorjahr: T€ 2.155) resultieren im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 940 (Vorjahr: T€ 851). Weiterhin sind kurzfristige Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Diskontierungen sowie aus Kostenbeteiligungen von T€ 750 (Vorjahr: T€ 633) enthalten. Die Provisionsvorschüsse machen T€ 557 (Vorjahr: T€ 539) aus. Aus den Vorauszahlungen an das Finanzamt ergibt sich eine Rückforderung von T€ 96 (Vorjahr: T€ 0).

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 9.767 (Vorjahr: T€ 12.110) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Stammkapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt T€ 2.000 und ist vollständig eingezahlt.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 4.724 (Vorjahr: T€ 4.660), Rückstellungen für Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Außendienst in Höhe von T€ 821 (Vorjahr: T€ 872), Vertriebsunterstützung von T€ 627 (Vorjahr: T€ 610) für vertraglich zugesicherte zentrale Werbemaßnahmen sowie für Gerichts- und Notariatskosten in Höhe von T€ 392 (Vorjahr: T€ 464).

Die Jubiläumsrückstellungen in Höhe von T€ 237 (Vorjahr: T€ 215) wurden auf Grundlage des Pauschalwertverfahrens gebildet.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten von T€ 326 (Vorjahr: T€ 658) resultieren im Wesentlichen aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen. Die Verbindlichkeiten sind in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 176.082 (Vorjahr: T€ 162.328) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 334 (Vorjahr: T€ 356) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten von T€ 442 (Vorjahr: T€ 474); ihnen stehen unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Die Auflösungen von Rückstellungen betragen T€ 916 (Vorjahr: T€ 544). Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 1.774 (Vorjahr: T€ 1.143) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 479 (Vorjahr: T€ 536) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Personalaufwand

Der Aufwand für Löhne/Gehälter beträgt T€ 2.702 (Vorjahr: T€ 2.566).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen im Wesentlichen aus Abschreibungen auf Forderungen und Wertberichtigungen in Höhe von T€ 825 (Vorjahr: T€ 922) sowie anderen Aufwendungen von T€ 1.543 (Vorjahr: T€ 1.284). Die anderen Aufwendungen beinhalten hauptsächlich allgemeine Verwaltungskosten.

Davon entfallen T€ 270 auf Versicherungsbeiträge (Vorjahr: T€ 241), T€ 156 auf Mieten (Vorjahr: T€ 155) sowie T€ 313 (Vorjahr: T€ 271) auf Gerichts- und Notariatsaufwand.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2021 betreffen Körperschaftsteuer von T€ 511 (Vorjahr: T€ 561), Gewerbesteuer von T€ 586 (Vorjahr: T€ 636) und Solidaritätszuschlag von T€ 28 (Vorjahr: T€ 31).

Aufgrund bereits geleisteter Vorauszahlungen ergibt sich eine Rückforderung gegenüber dem Finanzamt von T€ 47 (Vorjahr: T€ 0) für Körperschaftssteuer, von T€ 47 (Vorjahr: T€ 0) für Gewerbesteuer und T€ 3 (Vorjahr: T€ 0) für Solidaritätszuschlag.

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2021	2020
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 519	T€ 607
Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag aus Vorjahren	T€ 0	T€ 76
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 442	T€ 472
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 916	T€ 544
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notarkosten Vorjahr	T€ 162	T€ 135
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 101	T€ 77
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 26	T€ 33
Erstattungen für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 97	T€ 0

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBSi NordWest:

1.	Assessor jur. Roland Hustert, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest
2.	Dipl.-Kaufmann Helmut Steinkamp, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 28 Mitarbeiter (Vorjahr: 30) als Vollzeitangestellte und 13 Mitarbeiter (Vorjahr: 12) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus einem unbefristeten Mietvertrag für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 154 p.a. (Vorjahr: T€ 154).

Dies sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 154 (Vorjahr: T€ 154).

Außerdem wurden bewegliche Vermögensgegenstände (PKW) geleast. Die jährliche Verpflichtung aus diesen Verträgen beträgt insgesamt Euro T€ 31 (Vorjahr: T€ 10).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 25 (Vorjahr: T€ 24) inkl. Auslagen. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

F. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Unmittelbare Auswirkungen aus dem Russland/Ukraine-Konflikt sind nicht erkennbar.

Münster, den 07. April 2022

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Entwicklung des Anlagevermögens der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

	Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2021	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2021
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	5.244,67	0,00	0,00	0,00	5.244,67
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	298.701,83	98.438,70	24.953,17	0,00	372.187,36
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	2.927,54	8.368,27	11.295,81	0,00	0,00
	306.874,04	106.806,97	36.248,98	0,00	377.432,03
	1.588.798,26	106.806,97	36.248,98	0,00	1.659.356,25

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2021	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2021
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	2.981,65	833,82	0,00	0,00	3.815,47
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	191.343,22	51.871,07	15.092,96	0,00	228.121,33
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	2.927,54	8.368,27	11.295,81	0,00	0,00
	197.252,41	61.073,16	26.388,77	0,00	231.936,80
	1.479.176,63	61.073,16	26.388,77	0,00	1.513.861,02

	Restbuchwerte
	Stand 31.12.2021	Stand 31.12.2020
	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
	0,00	0,00
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	1.429,20	2.263,02
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	144.066,03	107.358,61
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00
	145.495,23	109.621,63
	145.495,23	109.621,63

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die LBSImmobilien GmbH NordWest, Münster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

•

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 7. April 2022

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Wilhelm Wolfgarten, Wirtschaftsprüfer

Stefan Wendler, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

	Stand am 31.12.2021			Stand am 31.12.20
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00			0
		0,00		0
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		145.495,23		110
			145.495,23	110
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	45.419.594,47			40.199
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	2.273.138,82			2.215
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.490.256,94			2.155
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	557.213,70			539
		47.909.851,41		42.354
II. Guthaben bei Kreditinstituten		9.767.289,98		12.110
			57.677.141,39	54.464
			57.822.636,62	54.574

Passiva

	Stand am 31.12.2021			Stand am 31.12.20
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	695.302,00			695
III. Jahresüberschuss	2.408.129,29			2.337
			5.103.431,29	5.032
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	828.212,00			772
2. Steuerrückstellungen	0,00			504
3. Sonstige Rückstellungen	7.786.149,13			7.983
			8.614.361,13	9.259
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	42.413.064,28			38.397
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	40.436.126,29			38.397
b) aus anderen Leistungen	145.991,66			226
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	145.991,66			226
		42.559.055,94		38.623
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	325.668,00			658
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	325.668,00			658
		325.668,00		658
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.220.120,26			1.002
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.220.120,26			1.002
davon aus Steuern	1.219.326,45			999
		1.220.120,26		1.002
			44.104.844,20	40.283
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00			0
			0,00	0
			57.822.636,62	54.574

Münster, 07. April 2022

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

	2021		2020
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	176.416.738,33		162.683
2. Sonstige betriebliche Erträge	3.611.425,58		2.697
		180.028.163,91		165.380
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	163.542.832,89		150.003
b) Aufwendungen für Werbung	1.601.018,06		1.672
c) Aufwendungen für Außenstellen	5.518.574,19		4.624
		170.662.425,14		156.299
		9.365.738,77		9.081
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.702.260,00		2.566
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	679.092,95		646
davon für Altersversorgung	139.845,01		75
		3.381.352,95		3.212
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		61.073,16		35
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.367.637,19		2.206
		3.555.675,47		3.628
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		58.440,72		100
davon Abzinsung von Rückstellungen		1.046,67		5
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		84.943,03		87
davon Aufzinsung von Rückstellungen		70.352,56		77
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		1.121.043,87		1.304
10. Ergebnis nach Steuern		2.408.129,29		2.337
11. Jahresüberschuss		3.529.173,16		3.641

Münster, 07. April 2022

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Gesellschafter sind die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (74,99995 %) und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (25,00005 %).

Das Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen.

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2021 für 69 (Vorjahr: 69) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen, 22 (Vorjahr: 19) niedersächsische Sparkassen, die Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, die Berliner Sparkasse sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen das Maklergeschäft ab. Fünf weitere Sparkassen sind ab 2022 bereits hinzugewonnen worden. Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen und den Vertrieb auf diesen zwei Säulen zu stützen.

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 176 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 162) trotz Corona-Pandemie um 8,4 % gestiegen. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die unverändert gute Marktlage für Immobilien, durch die die Objektpreise steigen und höhere Courtagen durchsetzbar sind, sowie auf die in 2021 neu kooperierende Sparkassen zurückzuführen. Zusätzlich ergab die Neuregelung der Maklerprovision zum 23.12.2020 einen zusätzlichen Anstieg der Durchschnittscourtage. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit (Makler-Ranking Immobilienmanager 10.2021).

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 11.010 Kaufobjekte (Vorjahr: 12.340) im Gesamtwert von Mrd. € 3,4 (Vorjahr: Mrd. € 3,4) vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 512 Objekte (Vorjahr: 470) vermarktet worden.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist im Jahr 2021 mit T€ 57.823 um 6,0 % gestiegen, im Jahr 2020 betrug die Bilanzsumme T€ 54.574.

Die Eigenkapitalquote beträgt 8,8 % (Vorjahr: 9,2 %). Sie ist durch die Erhöhung der Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit gesunken.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft trotz Corona-Pandemie bei den Courtageerlösen eine Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. € 14 auf Mio. € 176 aus. Dies begründet sich durch die insgesamt weiterhin gute Marktlage, die gestiegenen Objektpreise sowie neu kooperierende Sparkassen. Begünstigt wurde diese Entwicklung zusätzlich durch die Neuregelung der Maklerprovision zu Ende 2020.

Während der Umsatz um 8,4 % (Vorjahr: 5,1 %) gesteigert werden konnte, hat das Jahresergebnis vor Steuern den Vorjahreswert knapp verfehlt (-3,1 %). Grund hierfür sind die höhere Provisionsaufwandsquote durch den gestiegenen Anteil von Sparkassenumsätzen sowie der gestiegene Personalaufwand durch den stetig steigenden Umsatz notwendigen Aufbau von Personal.

Der Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit resultiert aus den höheren Umsatzerlösen und sonstigen betrieblichen Erträgen.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2021 von € 2.408.129,29 nach Steuern (Vorjahr: € 2.337.232,80) wird in der Gesellschafterversammlung unter Beachtung der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Absatz 6 HGB entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2021 vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie als zufriedenstellend. Das Jahresergebnis übertraf den geplanten Wert vor allem durch den unerwartet hoch ausgefallenen Umsatzanstieg.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum gegeben. Investitionen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung sind im Geschäftsjahr 2021 in Höhe von T€ 107 (Vorjahr: T€ 30) getätigt worden.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 9,8 (Vorjahr: Mio. € 12,1). Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie den Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen aufgebraucht.

Leistungsindikatoren

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt.

In 2021 hat sich die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageerlösen) durch den überproportional gestiegenen Sparkassenumsatz auf 92,9 % erhöht. Im Vorjahr lag diese bei 92,4 %.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) hat sich aufgrund der gestiegenen Aufwendungen für den Außendienst sowie der höheren Provisionsaufwandsquote deutlich verringert. Es beträgt T€ 5.755 (Vorjahr T€ 6.384).

Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 194 (Vorjahr: 191) eigenen Immobilienberatern (Handelsvertreter) in NRW und Bremen und weiteren 71 (Vorjahr: 66) Immobilienberatern in Niedersachsen und Berlin.

Die Immobilienberater der LBSi NordWest arbeiten in den Organisationsstrukturen der LBS West und LBS Nord und sind Teil der Bauspar- und Finanzierungsteams in der Region. Die Gesellschaft strebt einen weiteren Ausbau dieser Vertriebsschiene an.

In 2021 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 47 (Vorjahr: 44) Mitarbeiter (einschließlich zweier Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

3. Chancen-, Risiko- und Proanosebericht

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Jahres 2021 sind deutlich durch die weltweite Corona-Pandemie beeinflusst. Die mit der Pandemiebekämpfung einhergehenden Maßnahmen führten zu einer Einschränkung der wirtschaftlichen Tätigkeiten mit der Folge einer negativen Wachstumsentwicklung und einem Anstieg der Arbeitslosenzahlen in 2020. In 2021 verbesserte sich die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland wieder, so ist das Bruttoinlandsprodukt nach dem Rückgang in 2020 wieder gestiegen.

In Bezug auf die Immobilienmärkte wirkt sich Corona nicht einheitlich aus. Die Marktlage für Büro- und Gewerbeimmobilien hat sich deutlich verschlechtert. Dagegen ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Krise weiter gestiegen, was zu der dynamischen Preisentwicklung beigetragen hat.

Chancen

Die anhaltende Niedrigzinsphase ermutigt viele Menschen, in Immobilien zu investieren. Der Immobilienerwerb stellt - als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung - eine sehr attraktive Alternative zu anderen Geldanlage- und Vorsorgeprodukten dar. Dies wird sich in den nächsten Jahren nicht ändern. Unter der Annahme von insgesamt nur moderat steigenden Zinsen wird die Attraktivität der Immobilie als Kapitalanlage weiter hoch bleiben.

Mit der steigenden Nachfrage klettern auch die Preise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser aufwärts. Außerdem tragen die Erfahrungen der Coronakrise zum Preisanstieg bei: Die "eigenen vier Wände" haben aufgrund der deutlich zunehmenden Arbeitszeit im Homeoffice erheblich an Bedeutung gewonnen, wodurch die Nachfrage steigt. Zusätzlich treibt die Inflation die Preise nach oben.

Aus den genannten Gründen wird eine unverändert hohe Nachfrage nach Immobilien erwartet.

Die seit dem 23.12.2020 geltende Verpflichtung der (maximal) hälftigen Teilung der Courtage zwischen den Kaufvertragsparteien hat entgegen der Befürchtungen zu einem Anstieg bei der Durchschnittscourtage bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch private Käufer geführt.

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage ist es für die Vertriebsschienen aktuell nicht möglich das Objektangebot auf einem konstanten Niveau zu halten, wie monatlich durchgeführte Analysen des Objektbestandes in der Maklersoftware FIOPORT zeigen. Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende Rolle. Hier wird die enge Zusammenarbeit unverändert fortbestehen und weiter gefördert.

Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung.

Die Akquisitionsgespräche mit den noch nicht kooperierenden Sparkassen im Geschäftsgebiet verlaufen vielversprechend, so dass die Gewinnung von weiteren Sparkassen möglich sein sollte.

Durch den Ausbau der Vertriebsschiene "Sparkassen" und den weiteren Aufbau von Immobilienberatern wird eine positive Entwicklung der Courtageumsätze erwartet. Die Gesellschaft nimmt daher auch für die nächsten Jahre eine anhaltend positive Entwicklung der Vermittlungsergebnisse an.

Risiken

Corona bestimmt die Wirtschaftsentwicklung seit knapp zwei Jahren. Die befürchteten Risiken aus der Corona-Pandemie haben die Geschäftsentwicklung der LBSi NordWest nur geringfügig beeinflusst.

Dem Risiko, die Kundenbedürfnisse unzureichend zu berücksichtigen, wirkt die Gesellschaft mit einer engen Kundenbetreuung entgegen. Hochqualifizierte Spezialisten kümmern sich intensiv um die Betreuung der Sparkassen. Beispielsweise werden Vertriebsprozesse im Rahmen von Consultingterminen geprüft und optimiert. Das umfangreiche Seminarangebot ist auf aktuelle Bedürfnisse ausgerichtet und Produkte werden ständig weiterentwickelt. Auch unter den aktuellen Corona-Einschränkungen wird das Serviceniveau durch Nutzung moderner (Kommunikations-) Technologien aufrechterhalten.

Möglichen Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen und den Abschluss einer entsprechenden Versicherung begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die IT- Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept minimiert.

Prognose und Ausblick

Erklärtes Ziel der Gesellschaft ist eine stete Umsatzsteigerung und eine damit verbundene Erhöhung des Jahresergebnisses vor Steuern. Durch die weitere Akquisition von Sparkassen insbesondere in Niedersachsen und den kontinuierlichen Ausbau des Handelsvertreteraußendienstes werden die geplanten Umsatzsteigerungen erreicht. In der Umsatzplanung für 2022 wird aufgrund neuer Kooperationssparkassen eine Steigerung von 8,6% angestrebt. Der Aufwand für den Aufbau zusätzlicher Immobilienberater wird den durch den Umsatzanstieg erwirtschafteten Ertrag kurzfristig mindern, so dass der Anstieg des Jahresüberschusses in 2022 geringer als der Umsatzanstieg ausfallen wird. In den Folgejahren wird durch den Ausbau der Immobilienberater-Schiene ein Ergebnisanstieg erreicht werden.

Am 24. Februar.2022 wurde der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine begonnen. Die Auswirkung des Krieges auf die wirtschaftliche Entwicklung lässt sich zum aktuellen Zeitpunkt nicht verlässlich abschätzen. In jedem Fall wird der Krieg, mit den einhergehenden umfassenden Sanktionen gegen Russland, zu einer weiteren Erhöhung der Energiekosten führen und sich damit auch auf die Verbraucherpreise niederschlagen. Zum jetzigen Zeitpunkt ist die LBSi NordWest nicht von den Auswirkungen dieser Krise betroffen. Aus dem Geschäftsmodell der LBSi NordWest ergibt sich keine unmittelbare Betroffenheit. Mittelbare Auswirkungen können jedoch nicht ausgeschlossen werden.

Münster, den 07. April 2022

LBS Immobilien GmbH NordWest

Ggeschäftsführung

Hustert

Steinkamp

31:T180c4,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Entwicklung des Anlagevermögens der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2020
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	5.244,67	0,00	0,00	0,00	5.244,67
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	269.891,52	30.256,94	1.446,63	0,00	298.701,83
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	275.136,19	30.256,94	1.446,63	0,00	303.946,50
	1.557.060,41	30.256,94	1.446,63	0,00	1.585.870,72

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2020
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	2.147,83	833,82	0,00	0,00	2.981,65
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	158.642,12	33.881,06	1.179,96	0,00	191.343,22
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	160.789,95	34.714,88	1.179,96	0,00	194.324,87
	1.442.714,17	34.714,88	1.179,96	0,00	1.476.249,09

	Restbuchwerte
	Stand 31.12.2020	Stand 31.12.2019
	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
	0,00	0,00
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	2.263,02	3.096,84
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	107.358,61	111.249,40
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00
	109.621,63	114.346,24
	109.621,63	114.346,24

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

•

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

•

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 1. April 2021

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Wilhelm Wolfgarten, Wirtschaftsprüfer

Stefan Wendler, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

	Stand am 31.12.2020			Stand am 31.12.19
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00			0
		0,00		0
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		109.621,63		114
			109.621,63	114
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	40.198.886,49			40.822
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	2.214.884,82			1.821
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.155.503,92			2.720
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	539.098,93			415
		42.354.390,41		43.542
II. Guthaben bei Kreditinstituten		12.110.482,71		10.892
			54.464.873,12	54.434
			54.574.494,75	54.548

Passiva

	Stand am 31.12.2020			Stand am 31.12.19
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	695.302,00			250
III. Jahresüberschuss	2.337.232,80			2.345
			5.032.534,80	4.595
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	772.482,00			791
2. Steuerrückstellungen	503.867,20			282
3. Sonstige Rückstellungen	7.983.149,12			7.469
			9.259.498,32	8.542
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	38.396.716,08			38.685
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	38.396.716,08			38.685
b) aus anderen Leistungen	226.245,03			133
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	226.245,03			133
		38.622.961,11		38.818
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	658.093,45			1.002
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	658.093,45			1.002
		658.093,45		1.002
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.001.407,07			1.591
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.001.407,07			1.591
davon aus Steuern	999.441,96			1.589
		1.001.407,07		1.591
			40.282.461,63	41.411
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00			0
			0,00	0
			54.574.494,75	54.548

Münster, 01.04.2021

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	2020		2019
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	162.683.498,05		154.837
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.697.262,38		2.999
		165.380.760,43		157.836
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	150.003.290,87		142.438
b) Aufwendungen für Werbung	1.672.316,12		1.391
c) Aufwendungen für Außenstellen	4.623.554,92		5.067
		156.299.161,91		148.896
		9.081.598,52		8.940
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.566.461,05		2.521
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	646.407,94		823
davon für Altersversorgung	75.255,90		257
		3.212.868,99		3.344
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		34.714,88		31
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.205.985,79		2.189
		3.628.028,86		3.376
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		100.377,29		94
davon Abzinsung von Rückstellungen		4.871,02		4
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		87.455,83		106
davon Aufzinsung von Rückstellungen		76.650,10		101
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		1.303.717,52		1.019
10. Ergebnis nach Steuern		2.337.232,80		2.345
11. Jahresüberschuss		2.337.232,80		2.345

Münster, 01.04.2021

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Gesellschafter sind die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (74,99995 %) und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (25,00005 %).

Das Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen.

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2020 für 69 (Vorjahr; 71) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen, 19 (Vorjahr: 20) niedersächsische Sparkassen, die Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, die Berliner Sparkasse sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen das Maklergeschäft ab. Der Rückgang bei der Anzahl der kooperierenden Sparkassen ist fusionsbedingt: Tatsächlich ist in 2020 eine neue Sparkasse in der Kooperation gestartet und drei weitere sind ab 2021 hinzugewonnen worden.

Des Weiteren bietet die Gesellschaft allen Sparkassen im Geschäftsgebiet zusätzlich zu honorierende Dienstleistungen an. Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen und den Vertrieb auf diesen zwei Säulen zu stützen.

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 162 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 155) trotz Corona-Pandemie um 5,1 % gestiegen. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die unverändert gute Marktlage für Immobilien, durch die die Objektpreise steigen und höhere Courtagen durchsetzbar sind, sowie auf die Umsatzsteigerung bei den in den Vorjahren und in 2019 gewonnenen Sparkassen zurückzuführen. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit (Makler-Ranking Immobilienmanager 9.2020).

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 12.340 Kaufobjekte (Vorjahr: 13.221) im Gesamtwert von Mrd. € 3,4 (Vorjahr: Mrd. € 3,3) vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 470 Objekte (Vorjahr: 517) vermarktet worden.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist im Jahr 2020 mit T€ 54.574 nur geringfügig gestiegen. Die Bilanzsumme im Jahr 2019 betrug T€ 54.548.

Die Eigenkapitalquote beträgt 9,2 % (Vorjahr: 8,4 %). Sie ist durch die Erhöhung der anderen Gewinnrücklagen gestiegen.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft trotz Corona-Pandemie bei den Courtageerlösen eine Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. € 7 auf Mio. € 162 aus. Dies begründet sich durch die insgesamt weiterhin gute Marktlage und die gestiegenen Objektpreise. Begünstigt wurde diese Entwicklung zum Jahrsende zudem durch den Auslauf der Mehrwertsteuerermäßigung, wodurch Notarverträge in den Dezember vorverlegt wurden, sowie die Einführung des Bestellerprinzips.

Während der Umsatz um 5,1 % (Vorjahr: 16,5 %) gesteigert werden konnte, hat sich das Jahresergebnis vor Steuern um 8,2 % zum Vorjahr (43,9 %) verbessert. Grund hierfür sind die Umsatzsteigerung sowie die geringeren Aufwendungen für Verwaltung und Außenstellen.

Der Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit resultiert aus den höheren Umsatzerlösen.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2020 von € 2.337.232,80 nach Steuern (Vorjahr: € 2.345.006,31) wird in der Gesellschafterversammlung unter Beachtung der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Absatz 6 HGB entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2020 vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie als zufriedenstellend. Das Jahresergebnis übertraf den geplanten Wert vor allem durch den Umsatzanstieg.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum gegeben. Investitionen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung sind im Geschäftsjahr 2020 in Höhe von T€ 30 (Vorjahr: T€ 66) getätigt worden.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 12,1 (Vorjahr: Mio. € 10,9). Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie den Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen aufgebraucht.

Leistungsindikatoren

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt.

In 2020 hat sich die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageerlösen) durch den überproportional gestiegenen Sparkassenumsatz auf 92,4 % erhöht. Im Vorjahr lag diese bei 92,2 %.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) hat sich aufgrund der gestiegenen Umsätze und der geringeren Aufwendungen für den Außendienst deutlich erhöht. Es beträgt T€ 6.384 (Vorjahr T€ 5.941).

Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 191 (Vorjahr: 156) eigenen Immobilienberatern (Handelsvertreter) in NRW und Bremen und weiteren 66 (Vorjahr: 69) Immobilienberatern in Niedersachsen und Berlin.

In 2020 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 44 (Vorjahr: 44) Mitarbeiter (einschließlich zweier Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

3. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Jahres 2020 und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch die des gesamten Jahres 2021 sind deutlich durch die weltweite Corona-Pandemie beeinflusst. Die mit der Pandemiebekämpfung einhergehenden Maßnahmen führten zu einer Einschränkung der wirtschaftlichen Tätigkeiten mit der Folge einer negativen Wachstumsentwicklung, einem Anstieg der Arbeitslosenzahlen und teilweise geringeren verfügbaren Einkommen.

In Bezug auf die Immobilienmärkte wirkt sich Corona nicht einheitlich aus. Die Marktlage für Büro- und Gewerbeimmobilien hat sich deutlich verschlechtert. Dagegen ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Krise weiter gestiegen, wodurch sich bislang auch eine dynamische Preisentwicklung ergeben hat.

Chancen

Durch den Einfluss der Pandemie und derer Folgen hat die sich Bedeutung des "Wohnens in den eigenen 4 Wänden" deutlich erhöht. Die Gesellschaft geht davon aus, dass es sich hierbei um einen nachhaltigen Effekt handelt, der dauerhaft die Möglichkeiten der LBSi NordWest positiv beeinflusst.

Die gute Entwicklung des Immobilienmarktes wird zusätzlich durch die Niedrigzinspolitik der EZB gestützt, die sich nach Ansicht der Gesellschaft weiter fortsetzt. Der Immobilienerwerb stellt - als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung - eine sehr attraktive Alternative zu anderen Geldanlage- und Vorsorgeprodukten dar.

Aus den genannten Gründen wird eine im Vergleich zu 2020 unverändert hohe Nachfrage nach Immobilien erwartet.

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage ist es für die Vertriebsschienen aktuell nicht möglich - auch bedingt durch die Lockdown-Maßnahmen - das Objektangebot auf einem konstanten Niveau zu halten, wie monatlich durchgeführte Analysen des Objektbestandes in der Maklersoftware FIOPORT zeigen. Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende Rolle. Hier wird die enge Zusammenarbeit unverändert fortbestehen und weiter gefördert. Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung.

Die aktuellen Akquisitionsgespräche in Niedersachsen, aber auch die Kontaktaufnahme mit den bisher nicht über die Gesellschaft abrechnenden Sparkassen in NRW verlaufen vielversprechend, so dass die Gewinnung von weiteren Sparkassen möglich sein sollte.

Risiken

Die Corona-Pandemie enthält auch Risiken für die weitere Geschäftsentwicklung der LBSi NordWest. Je nach Ausprägung können die von Bund und Ländern ergriffenen Maßnahmen zur größtmöglichen Kontaktvermeidung zu einer eingeschränkten Mobilität der Vertriebe und damit auch zu Verkaufshemmnissen führen. Von hoher Bedeutung wird die Dauer der Belastungen durch die Pandemie sein. Im Zeitablauf könnten sich die finanziellen Möglichkeiten potentieller Immobilieninteressenten verschlechtern und sich negativ auf Nachfrage und Preise auswirken.

Die seit dem 23.12.2020 im Rahmen des Bestellerprinzips geltende Verpflichtung der (maximal) hälftigen Teilung der Courtage zwischen den Kaufvertragsparteien könnte zu einem leichten Rückgang bei der Durchschnittscourtage bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch private Käufer führen. Andererseits werden voraussichtlich durch die erschwerten Marktbedingungen private Makler den Markt verlassen, so dass die LBSi NordWest davon ausgeht, dort Marktanteile zu gewinnen.

Insgesamt werden von der LBSi NordWest jedoch durch die Einführung der neuen Regelung nur geringe Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit erwartet, da in weiten Teilen des Geschäftsgebietes die von der LBSi NordWest sog. "CourtageFairTeilung" bereits üblich ist und die Gesellschaft ausreichende Argumente und Leistungen zur Durchsetzung einer Courtage vorbringen kann.

Möglichen Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen und den Abschluss einer entsprechenden Versicherung begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die IT-Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept minimiert.

Prognose und Ausblick

Erklärtes Ziel der Gesellschaft ist eine stete Umsatzsteigerung und eine damit verbundene Erhöhung des Jahresergebnisses vor Steuern. Durch die weitere Akquisition von Sparkassen insbesondere in Niedersachsen und den kontinuierlichen Ausbau des Handelsvertreteraußendienstes werden die geplanten Umsatzsteigerungen erreicht. In der Umsatzplanung für 2021 wird - vor dem Hintergrund der Einschränkungen durch die Pandemie - trotz neuer Kooperationssparkassen nur eine moderate Steigerung von rd. 4% angestrebt. Der Aufwand für den Aufbau zusätzlicher Immobilienberater wird den durch den Umsatzanstieg erwirtschafteten Ertrag kurzfristig mindern, so dass der Jahresüberschuss in 2021 tendenziell hierdurch rückläufig sein wird. In den Folgejahren wird durch den Ausbau der Immobilienberater-Schiene ein Ergebnisanstieg erreicht werden.

Die Corona-Krise betrifft auch die Immobilienbranche und damit auch die Geschäftsentwicklung der LBSi NordWest. Trotzdem geht die LBSi NordWest davon aus, dass einhergehend mit einer Verbesserung der Lockdown-Einschränkungen die Planungen für das Jahr 2021 erreicht werden.

Münster, den 01. April 2021

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest, HR B 525 Amtsgericht Münster, (folgend: LBSi NordWest) mit ihrem Sitz in Münster wird durch die Beteiligungen der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) zu 74,99995 % und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) zu 25,00005 % gehalten.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Jahresabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus Vermittlungstätigkeit) wurde durch pauschalisierte Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen - entsprechend des Mittelwertes der Abschreibungen/Berichtigungen der vergangenen sechs Jahre - in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2018 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 1,84 % (Vorjahr: 2,33 %) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) für einen Zehnjahresdurchschnitt abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 9 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,4 % (Vorjahr: 2,4 %) unterstellt.

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB (Ausschüttungssperre) beträgt T€ 55 (Vorjahr: T€ 63).

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt. Im Geschäftsjahr haben keine Zuschreibungen stattgefunden.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden. Von dem ausgewiesenen Betrag von T€ 40.199 (Vorjahr: T€ 40.822) haben T€ 2.215 (Vorjahr: T€ 1.821) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen das Finanzamt in Höhe von T€ 481 (Vorjahr: T€ 390) sind gem. § 387 BGB aufgrund von Gleichartigkeit mit den bestehenden Verbindlichkeiten von insgesamt T€ 1.481 (Vorjahr: T€ 1.589) aufgerechnet worden.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 2.155 (Vorjahr: T€ 2.720) resultieren im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 851 (Vorjahr: T€ 1.118). Weiterhin sind kurzfristige Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen, Diskontierungen sowie gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen von T€ 633 (Vorjahr: T€ 727) enthalten.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 12.110 (Vorjahr: T€ 10.892) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Eigenkapital

Die anderen Gewinnrücklagen wurden dem Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 11.05.2020 entsprechend um 445 T€ (Vorjahr: T€ 180) erhöht.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 4.660 (Vorjahr T€ 4.264), Rückstellungen für Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Außendienst in Höhe von T€ 872 (Vorjahr: T€ 831), Vertriebsunterstützung von T€ 610 (Vorjahr: T€ 360) sowie für Gerichts- und Notariatskosten in Höhe von T€ 464 (Vorjahr: T€ 550). Die Rückstellungen für Schadenersatzfälle haben sich auf T€ 25 verringert (Vorjahr: T€ 93).

Die Jubiläumsrückstellungen in Höhe von T€ 215 (Vorjahr: T€ 173) wurden auf Grundlage des Pauschalwertverfahrens gebildet.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten von T€ 658 (Vorjahr: T€ 1.002) resultieren im Wesentlichen aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 162.328 (Vorjahr: T€ 154.459) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 356 (Vorjahr: T€ 379) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten von T€ 474 (Vorjahr: T€ 432); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Die Auflösungen von Rückstellungen betragen T€ 544 (Vorjahr: T€ 440). Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 1.143 (Vorjahr: T€ 1.299) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 536 (Vorjahr: T€ 828) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren, Erträge im Zusammenhang mit der Maklersoftware FIOPORT sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Personalaufwand

Der Aufwand für Löhne/Gehälter beträgt T€ 2.566 (Vorjahr: T€ 2.521).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen im Wesentlichen aus Abschreibungen auf Forderungen und Wertberichtigungen in Höhe von T€ 922 (Vorjahr: T€ 733) sowie anderen Aufwendungen von T€ 1.284 (Vorjahr: T€ 1.456). Die anderen Aufwendungen beinhalten hauptsächlich allgemeine Verwaltungskosten.

Davon entfallen T€ 241 auf Versicherungsbeiträge (Vorjahr: T€ 281), T€ 155 auf Mieten (Vorjahr: T€ 156) sowie T€ 271 (Vorjahr: T€ 281) auf Gerichts- und Notariatsaufwand.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2020 betreffen Körperschaftsteuer von T€ 561 (Vorjahr: T€ 460), Gewerbesteuer von T€ 636 (Vorjahr: T€ 528) und Solidaritätszuschlag von T€ 31 (Vorjahr: T€ 25). Zudem wurden Rückstellungen in Höhe von T€ 39 (Vorjahr: T€ 3) für Gewerbesteuer für Nachzahlungen aus 2019 gebildet.

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2020	2019
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 607	T€ 435
Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag aus Vorjahren	T€ 76	T€ 5
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 472	T€ 435
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 544	T€ 440
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notarkosten Vorjahr	T€ 135	T€ 123
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 77	T€ 67
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 33	T€ 72
Erstattungen für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 0	T€ 0

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBSi NordWest:

1.	Assessor jur. Roland Hustert, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest
2.	Dipl.-Kaufmann Helmut Steinkamp, Münster, Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 30 Mitarbeiter (Vorjahr: 31) als Vollzeitangestellte und 12 Mitarbeiter (Vorjahr: 10 als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus einem unbefristeten Mietvertrag für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 154 p.a. (Vorjahr: T€ 152).

Dies sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 154 (Vorjahr: T€ 152).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 24 (Vorjahr: T€ 24) inkl. Auslagen. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

F. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie wird auf die Lageberichtserstattung verwiesen.

Münster, den 01. April 2021

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

32:T17053,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Anhang der LBS Immobilien GmbH NordWest für das Geschäftsjahr 2019

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Jahresabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus Vermittlungstätigkeit) wurde durch pauschalisierte Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen - entsprechend des Mittelwertes der Abschreibungen/Berichtigungen der vergangenen fünf Jahre - in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2018 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 2,33 % (Vorjahr: 2,81 %) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) für einen Zehnjahresdurchschnitt abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 10 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,4 % (Vorjahr: 2,4 %) unterstellt.

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB (Ausschüttungssperre) beträgt T€ 63.

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt. Im Geschäftsjahr haben keine Zuschreibungen stattgefunden.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 40.822 (Vorjahr: T€ 34.434) hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 2.720 (Vorjahr: T€ 2.158) resultieren im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 1.118 (Vorjahr: T€ 740). Weiterhin sind kurzfristige Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen, Diskontierungen sowie gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen von T€ 727 (Vorjahr: T€ 706) enthalten.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 10.892 (Vorjahr: T€ 10.049) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Eigenkapital

Die anderen Gewinnrücklagen wurden dem Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 13.5.2019 entsprechend um 180 T€ erhöht.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 4.264 (Vorjahr: T€ 3.679), Rückstellungen für Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Außendienst in Höhe von T€ 831 (Vorjahr: T€ 825) sowie für Gerichts- und Notariatskosten in Höhe von T€ 550 (Vorjahr: T€ 508). Die Rückstellungen für Schadenersatzfälle haben sich auf T€ 93 erhöht (Vorjahr: T€ 65).

Die Jubiläumsrückstellungen in Höhe von T€ 173 (Vorjahr: T€ 132) wurden auf Grundlage des Pauschalwertverfahrens gebildet.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten von T€ 1.002 (Vorjahr: T€ 1.241) resultieren im Wesentlichen aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen.

Als Forderungsposten gegen die beiden Landesbausparkassen wurden eine Courtageforderung in Höhe von T€ 8 (Vorjahr: T€ 6) verrechnet.

Bei den Forderungen und Verbindlichkeiten gegen bzw. gegenüber der LBS Nord und der LBS West handelt es sich um gegenseitige und gleichartige Forderungen/Verbindlichkeiten, die sich aufrechenbar gegenüberstehen, d. h. die Aufrechnungslage nach § 387 BGB ist gegeben.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 154.459 (Vorjahr: T€ 133.034) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 378 (Vorjahr: T€ 280) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten von T€ 432 (Vorjahr: T€ 485); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Die Auflösungen von Rückstellungen betragen T€ 440 (Vorjahr: T€ 545). Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 1.299 (Vorjahr: T€ 867) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 828 (Vorjahr: T€ 394) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren, Erträge im Zusammenhang mit der Maklersoftware FIOPORT sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Personalaufwand

Der Aufwand für Löhne/Gehälter ist durch die im Vorjahr vorgenommene Bildung von Rückstellungen für die Freistellung von Mitarbeitern auf T€ 2.521 gesunken (Vorjahr: T€ 2.612).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen im Wesentlichen aus Abschreibungen aus Forderungen in Höhe von T€ 733 (Vorjahr: T€ 702) sowie anderen Aufwendungen von T€ 1.456 (Vorjahr: T€ 1.529). Die anderen Aufwendungen beinhalten hauptsächlich allgemeine Verwaltungskosten.

Davon entfallen T€ 281 auf Versicherungsbeiträge (Vorjahr: T€ 213), T€ 156 auf Mieten (Vorjahr: T€ 164) sowie T€ 281 (Vorjahr: T€ 463) auf Gerichts- und Notariatsaufwand.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2019 betreffen Körperschaftsteuer von T€ 460 (Vorjahr: T€ 483), Gewerbesteuer von T€ 528 (Vorjahr: T€ 553) und Solidaritätszuschlag von T€ 25 (Vorjahr: T€ 27). Zudem wurden Rückstellungen in Höhe von T€ 2 für Körperschaftsteuer und T€ 3 für Gewerbesteuer für Nachzahlungen aus 2018 gebildet.

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2019	2018
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 435	T€ 289
Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag aus Vorjahren	T€ 5	T€ 4
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 435	T€ 431
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 440	T€ 545
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notarkosten Vorjahr	T€ 123	T€ 84
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 67	T€ 120
Erträge aus der Auflösung von Pauschalwertberichtigungen	T€ 195	T€ 0
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 72	T€ 27
Erstattungen für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 0	T€ 2

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBSi NordWest:

1.	Assessor jur. Roland Hustert, Münster, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest
2.	Dipl.-Kaufmann Helmut Steinkamp, Münster, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 31 Mitarbeiter (Vorjahr: 29) als Vollzeitangestellte und 10 Mitarbeiter (Vorjahr: 9) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus einem unbefristeten Mietvertrag für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 152 p.a. (Vorjahr: T€ 152). Dies sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 152 (Vorjahr: T€ 152).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 25 inkl. Auslagen. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

F. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Zu den Auswirkungen der Corona-Krise wird auf die Lageberichtserstattung verwiesen.

Münster, den 07. April 2020

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

	Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2019	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2019
	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	5.244,67	0,00	0,00	0,00	5.244,67
- geringwertige Wirschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	225.314,67	66.356,08	21.779,23	0,00	269.891,52
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	230.559,34	66.356,08	21.779,23	0,00	275.136,19
	1.512.483,56	66.356,08	21.779,23	0,00	1.557.060,41

Abschreibungen					Restbuchwerte
Stand 01.01.2019	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2019	Stand 31.12.2019	Stand 31.12.2018
EURO	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO	EURO
1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22	0,00	0,00
0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22	0,00	0,00
1.314,01	833,82	0,00	0,00	2.147,83	3.096,84	3.930,66
0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
146.140,21	29.720,62	17.218,71	0,00	158.642,12	111.249,40	79.174,46
0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
147.454,22	30.554,44	17.218,71	0,00	160.789,95	114.346,24	83.105,12
1.429.378,44	30.554,44	17.218,71	0,00	1.442.714,17	114.346,24	83.105,12

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster,- bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

•

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 7. April 2020

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Ulrich Peters, Wirtschaftsprüfer

Hans-Dieter Bienen, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

	Stand am 31.12.2019			Stand am 31.12.18
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	0,00			0
		0,00		0
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		114.346,24		83
			114.346,24	83
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	40.821.643,86			34.434
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.720.247,49			2.158
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	415.102,01			313
		43.541.891,35		36.592
II. Guthaben bei Kreditinstituten		10.891.787,41		10.049
			54.433.678,76	46.641
			54.548.025,00	46.724

Passiva

	Stand am 31.12.2019			Stand am 31.12.18
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	250.302,00			70
III. Jahresüberschuss	2.345.006,31			1.273
			4.595.308,31	3.343
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	790.802,00			754
2. Steuerrückstellungen	281.625,71			548
3. Sonstige Rückstellungen	7.469.425,71			6.652
			8.541.853,42	7.954
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	38.685.376,29			32.771
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	38.685.376,29			32.771
b) aus anderen Leistungen	133.035,10			245
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	133.035,10			245
		38.818.411,39		33.016
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.001.562,13			1.242
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.001.562,13			1.242
		1.001.562,13		1.242
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.590.889,75			1.169
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.590.889,75			1.169
davon aus Steuern	1.588.924,64			1.167
		1.593.889,75		1.169
			41.410.863,27	35.427
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00			0
			0,00	0
			54.548.025,00	46.724

Münster, 07.04.2020

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

	2019		2018
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	154.836.596,26		133.314
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.999.141,93		2.291
		157.835.738,19		135.605
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	142.438.449,24		122.470
b) Aufwendungen für Werbung	1.390.577,99		1.320
c) Aufwendungen für Außenstellen	5.066.567,76		3.971
		148.895.594,99		127.761
		8.940.143,20		7.844
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.520.965,83		2.612
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	823.407,62		593
davon für Altersversorgung	256.765,05		183
		3.344.373,45		3.205
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		30.554,44		97
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.188.990,60		2.231
		3.376.224,71		2.311
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		93.803,85		97
davon Abzinsung von Rückstellungen		3.560,80		43
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		106.444,54		70
davon Aufzinsung von Rückstellungen		101.036,31		70
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		1.018.577,71		1.065
10. Ergebnis nach Steuern		2.345.006,31		1.273
11. Jahresüberschuss		2.345.006,31		1.273

Münster, 07.04.2020

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Gesellschafter sind die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (74,99995 %) und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (25,00005 %).

Das Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen.

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2019 für 71 (Vorjahr: 70) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen, 20 (Vorjahr: 19) niedersächsische Sparkassen, die Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, die Berliner Sparkasse sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Berlin und für den eigenen Außendienst das Maklergeschäft ab. Des Weiteren bietet die Gesellschaft allen Sparkassen im Geschäftsgebiet zusätzlich zu honorierende Dienstleistungen an. Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen und den Vertrieb auf diesen zwei Säulen zu stützen.

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 155 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 133) um 16,5% gestiegen. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die weiterhin gute Marktlage für Immobilien, durch die die Objektpreise steigen und höhere Courtagen durchsetzbar sind, sowie auf die Umsatzsteigerung bei den in den Vorjahren und in 2018 gewonnenen Sparkassen und die gestiegenen Vermittlungszahlen zurückzuführen. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit (Makler-Ranking Immobilienmanager 9.2019).

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 13.216 Kaufobjekte (9.822 NRW/Bremen und 3.394 Niedersachsen/Berlin) im Gesamtwert von Mrd. € 3,3 vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 517 Objekte (436 NRW/Bremen und 81 Niedersachsen/Berlin) vermarktet worden.

Der Hauptanteil der vermittelten Immobilien entfällt auf gebrauchte Objekte. Das Neubaugeschäft hat einen Anteil von rd. 17 % an den vermittelten Objekten.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist im Jahr 2019 mit T€ 54.548 durch den höheren Umsatz und die damit verbundenen Courtageforderungen und Provisionsverbindlichkeiten sowie höherer Bankguthaben und Bonifikationsrückstellungen im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Bilanzsumme im Jahr 2018 betrug T€ 46.724.

Die Eigenkapitalquote beträgt 8,4% (Vorjahr: 7,1%).

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft bei den Courtageerlösen eine Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. € 22 auf Mio. € 155 aus, die sich vor allem durch die Marktlage und die gestiegenen Objektpreise sowie den Ausbau des Immobiliengeschäfts bei den kooperierenden Sparkassen begründet.

Während der Umsatz um 16,5 % gesteigert werden konnte, hat sich das Jahresergebnis vor Steuern um 43,9 % zum Vorjahr verbessert. Grund hierfür sind die Umsatzsteigerung sowie die Erhöhung der sonstigen betrieblichen Erträge.

Der Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit resultiert aus den höheren Umsatzerlösen.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2019 von € 2.345.006,31 nach Steuern wird in der Gesellschafterversammlung unter Beachtung der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Absatz 6 HGB entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2019 als sehr zufriedenstellend. Das Jahresergebnis übertraf den geplanten Wert vor allem durch den Umsatzanstieg.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum gegeben. Investitionen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung sind im Geschäftsjahr 2019 in Höhe von T€ 66 getätigt worden.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 10,9. Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie den Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen aufgebraucht.

Leistungsindikatoren

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. In 2019 hat sich die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageerlösen) durch den gestiegenen Sparkassenumsatz leicht auf 92,2% erhöht. Im Vorjahr lag diese bei 92,1%.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) hat sich aufgrund der gestiegenen Umsätze deutlich erhöht. Es beträgt T€ 5.941 (Vorjahr T€ 5.553).

Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 156 (Vorjahr: 146) eigenen Immobilienberatern (Handelsvertreter) in NRW und weiteren 69 (Vorjahr: 61) Immobilienberatern in Niedersachsen und Berlin.

In 2019 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 44 (Vorjahr: 40) Mitarbeiter (einschließlich zweier Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Die nachfolgenden Aussagen beruhen auf Einschätzungen ohne Berücksichtigung der Auswirkungen der Corona-Krise.

Chancen

Die leicht rezessive Wirtschaftslage hatte in 2019 kaum Auswirkungen auf die privaten Haushalte, zumal Bauwirtschaft und die Dienstleistungssektoren gut laufen. Die Konsumfreude der privaten Haushalte hält an, die Inflationsrate verharrte weitestgehend bei 1,5% und die Lage auf dem Arbeitsmarkt stellte sich nach wie vor bei konstanter Arbeitslosenquote robust dar.

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage ist es für die Vertriebsschienen inzwischen schwierig, das Objektangebot auf einem konstanten Niveau zu halten, wie monatlich durchgeführte Analysen des Objektbestandes in der Maklersoftware FIOPORT zeigen. Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende Rolle. Hier wird die enge Zusammenarbeit unverändert Fortbestehen und weiter gefördert.

Die guten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau und ein robuster Arbeitsmarkt, Einkommenszuwächse der privaten Haushalte und die sehr niedrigen Zinsen werden auch in 2020 den Wohnimmobilienmarkt prägen.

Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung. Die aktuellen Akquisitionsgespräche in Niedersachsen, aber auch die Kontaktaufnahme mit den bisher nicht über die Gesellschaft abrechnenden Sparkassen in NRW verlaufen vielversprechend, so dass die Gewinnung von weiteren Sparkassen möglich sein sollte. In 2019 sind zwei neue Sparkassen in die Zusammenarbeit gestartet.

Risiken

So soll sichergestellt werden, dass die Bedürfnisse bzw. Trends frühzeitig erkannt und den Vertriebspartnern maßgeschneiderte Lösungen präsentiert werden.

Die aktuellen Rahmenbedingungen lassen weiterhin eine positive Entwicklung auf den Immobilienmärkten erwarten, welche durch die gedämpften Konjunkturaussichten nicht wesentlich beeinflusst werden dürfte.

Aktuell werden durch die anstehende Inkraftsetzung des sog. Bestellerprinzips nur geringe Auswirkungen auf die Umsatzentwicklung der LBSi NordWest erwartet. Die zukünftige Verpflichtung, der (maximal) hälftigen Teilung der Courtage zwischen den Kaufvertragsparteien könnte zu einem leichten Rückgang bei der Durchschnittscourtage bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch private Käufer führen. Andererseits werden voraussichtlich durch die erschwerten Marktbedingungen private Makler den Markt verlassen, so dass die LBSi NordWest davon ausgeht, dort Marktanteile zu gewinnen.

Möglichen Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen und den Abschluss einer entsprechenden Versicherung begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die IT- Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte- Konzept minimiert.

Prognose und Ausblick

Erklärtes Ziel der Gesellschaft ist eine stete Umsatzsteigerung und eine damit verbundene Erhöhung des Jahresergebnisses vor Steuern. Durch die Einführung des überarbeiteten Vergütungssystems für die Sparkassen, die weitere Akquisition von Sparkassen insbesondere in Niedersachsen, den kontinuierlichen Ausbau des Handelsvertreteraußendienstes und ein effizientes Kostenmanagement innerhalb der Gesellschaft sollen unter normalen Bedingungen die geplanten Umsatzsteigerungen erreicht werden. In der Umsatzplanung für 2020 wird - vor dem Hintergrund der Umstellung des Marktes auf das Bestellerprinzip - eine moderate Steigerung von 3-5% angestrebt. Der Aufwand für den Aufbau zusätzlicher Immobilienberater wird den durch den Umsatzanstieg erwirtschafteten Ertrag in der Anlaufphase mindern, so dass der Jahresüberschuss in 2020 tendenziell durch den Basiseffekt rückläufig sein wird, dafür in den Folgejahren jedoch für einen Ergebnisanstieg sorgen.

Die Coronavirus-Krise wird auch auf die Immobilienbrache und damit auch auf die Geschäftsentwicklung der LBSi NordWest negative Auswirkungen haben. Insbesondere die von Bund und Ländern ergriffenen Maßnahmen zur größtmöglichen Kontaktvermeidung führen zur einen eingeschränkten Mobilität der Vertriebe und werden temporär das Immobilienvermittlungsgeschäft deutlich beeinträchtigen. Es ist davon auszugehen, dass mit einer Normalisierung der Rahmenbedingungen es im Jahresverlauf - auch durch Nachholeffekte bedingt - zu wieder deutlich steigenden Umsätzen kommt. Die LBSi NordWest wird voraussichtlich die ursprünglichen Planungen für das Jahr 2020 nicht ganz erreichen, grundsätzlich wird aber keine wesentliche Verringerung der Nachfrage nach Immobilien aufgrund der Coronavirus-Krise erwartet.

Um den negativen Effekten der Coronavirus-Krise entgegen zu wirken, hebt die Gesellschaft aktuell die technischen Möglichkeiten, beispielweise die virtuelle Immobilienbesichtigung per 360°-Rundgang, hervor. Darüber hinaus sind erste Maßnahmen getroffen worden, um die finanziellen Auswirkungen nach Möglichkeit gering zu halten. Zu den bilanziellen Folgen kann aktuell keine Aussage getroffen werden, da noch keine konkreten Erkenntnisse vorliegen.

Münster, den 07. April 2020

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

33:T11155,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Anhang für das Geschäftsjahr 2017

der LBS Immobilien GmbH NordWest

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest, HR B 525, (folgend: LBSi NordWest) mit ihrem Sitz in Münster wird durch die Beteiligungen der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) zu 74,99995 % und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) zu 25,00005 % gehalten.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Geschäftsabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 410 werden im Jahr des Zugangs voll aufwandswirksam erfasst. Für geringwertige Wirtschaftsgüter mit Einzelanschaffungs- oder Herstellungskosten zwischen EUR 150 und EUR 1.000 wurde bis zum 31.12.2014 ein Sammelposten gebildet und dieser wird über 5 Jahre linear abgeschrieben. Ein Abgang wird im fünften Jahr nach der Anschaffung unterstellt.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus Vermittlungstätigkeit) wurde durch pauschalisierte Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen entsprechend der Altersstruktur des Forderungsbestandes in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 3,3 % (Vorjahr: 3,66 %) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) für einen Zehnjahresdurchschnitt abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 10 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,4 % (Vorjahr: 2,4 %) unterstellt.

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB (Ausschüttungssperre) beträgt T€ 70.

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt.

Bei den Immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Maklersoftware "FIOPORT-Vermarktung", die Abrechnungssoftware "FIOPORT Abrechnung" sowie SAP-Lizenzen.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 31.363 (Vorjahr: T€ 28.310) hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Gegen die LBS West und LBS Nord bestehen keine Courtageforderungen (Vorjahr: T€ 5).

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 1.942 (Vorjahr: T€ 1.862) resultieren im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 731 (Vorjahr: T€ 639). Weiterhin sind kurzfristige Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und Diskontierungen, gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen enthalten.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 8.707 (Vorjahr: T€ 7.237) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 3.771 (Vorjahr: T€ 2.970) sowie für Gerichts- und Notariatskosten in Höhe von T€ 324 (Vorjahr: T€ 423). Die Rückstellungen für Schadenersatzfälle haben sich auf T€ 55 reduziert (Vorjahr: T€ 72).

Die Jubiläumsrückstellungen in Höhe von T€ 112 (Vorjahr: T€ 99) wurden auf Grundlage des Pauschalwertverfahrens gebildet. Dabei wurden die Werte in der Tabelle gem. Anlage zum

BMF-Schreiben vom 08. Dezember 2008 für die Bestimmung des Teilwertes zugrunde gelegt.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Der ausgewiesene Betrag von T€ 29.963 (Vorjahr: T€ 27.046) hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten von T€ 1.413 (Vorjahr: T€ 1.431) resultieren im Wesentlichen aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen.

Als Forderungsposten gegen eine der beiden Landesbausparkassen wurde die Erstattung von Kosten in Höhe von insgesamt T€ 93 (Vorjahr: T€ 41) verrechnet.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 128.967 (Vorjahr: T€ 119.390) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 175 (Vorjahr: T€ 216) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten von T€ 575 (Vorjahr: T€ 794); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Die Auflösungen von Rückstellungen betragen T€ 605 (Vorjahr: T€ 578). Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 981 (Vorjahr: T€ 721) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 435 (Vorjahr: T€ 580) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren, Erträge im Zusammenhang mit der Maklersoftware FIOPORT sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen aus Abschreibungen aus Forderungen in Höhe von T€ 911 (Vorjahr: T€ 1.185) sowie anderen Aufwendungen von T€ 1.264 (Vorjahr: T€ 1.432).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2017 betreffen Körperschaftsteuer von T€ 228 (Vorjahr: T€ 188), Gewerbesteuer von T€ 278 (Vorjahr: T€ 238) und Solidaritätszuschlag von T€ 13 (Vorjahr: T€ 10). T€ 4 der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen das Vorjahr.

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2017	2016
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 340	T€ 603
Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag aus Vorjahren	T€ 4	T€ 4
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 515	T€ 778
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 605	T€ 578
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notar- kosten Vorjahr	T€ 138	T€ 88
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 73	T€ 54
Erträge aus der Auflösung von Pauschalwertberichtigungen	T€ 0	T€ 82
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 17	T€ 20
Erstattungen für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 0	T€ 0

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe Die Geschäftsführung der LBSi NordWest:

1.	Assessor jur. Roland Hustert, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest
2.	Dipl.-Kaufmann Helmut Steinkamp, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 30 Mitarbeiter (Vorjahr: 30) als Vollzeitangestellte und 8 Mitarbeiter (Vorjahr: 7) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus unbefristeten Mietverträgen für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 166 p.a. (Vorjahr: T€ 168). Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 157 (Vorjahr: T€ 152) und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse von T€ 9 (Vorjahr: T€ 9).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 26 inkl. Auslagen und Umsatzsteuer. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

F. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Münster, den 04. April 2018

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017

der LBS Immobilien GmbH NordWest

	Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2017 EURO	Zugänge EURO	Abgänge EURO	Umbuchungen EURO	Stand 31.12.2017 EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
2. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.281.924,22	0,00	0,00	0,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	8.694,69	0,00	5.142,45	0,00	3.552,24
- geringwertige Wirschaftsgüter -	3.928,34	0,00	0,00	0,00	3.928,34
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	219.602,85	26.070,78	64.829,63	0,00	180.844,00
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	7.689,67	0,00	0,00	0,00	7.689,67
	239.915,55	26.070,78	69.972,08	0,00	196.014,25
	1.521.839,77	26.070,78	69.972,08	0,00	1.477.938,47

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2017 EURO	Zugänge EURO	Abgänge EURO	Umbuchungen EURO	Stand 31.12.2017 EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	1.105.783,08	112.444,07	0,00	0,00	1.218.227,15
2. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.105.783,08	112.444,07	0,00	0,00	1.218.227,15
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	1.477,80	2.306,19	3.142,61	0,00	641,38
- geringwertige Wirschaftsgüter -	2.999,81	464,26	0,00	0,00	3.464,07
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	156.240,13	19.911,91	37.648,07	0,00	138.503,97
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	6.191,32	1.024,37	0,00	0,00	7.215,69
	166.909,06	23.706,73	40.790,68	0,00	149.825,11
	1.272.692,14	136.150,80	40.790,68	0,00	1.368.052,26

	Restbuchwerte
	Stand 31.12.2017 EURO	Stand 31.12.2016 EURO
Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	63.697,07	176.141,14
2. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00
	63.697,07	176.141,14
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	2.910,86	7.216,89
- geringwertige Wirschaftsgüter -	464,27	928,53
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung (Verwaltung)	42.340,03	63.362,72
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	473,98	1.498,35
	46.189,14	73.006,49
	109.886,21	249.147,63

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, den 5. April 2018

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Peters, Wirtschaftsprüfer

Bienen, Wirtschaftsprüfer

Hinweis: Bei dieser PDF-Datei handelt es sich lediglich um ein unverbindliches Ansichtsexemplar. Maßgeblich ist ausschließlich der in Papierform erstellte und ausgelieferte Prüfungsbericht!

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

	Stand am 31.12.2017			Stand am 31.12.16 T€
	€	€	€	Stand am 31.12.16 T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	63.697,07			176
		63.697,07		176
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		46.189,14		73
			109.886,21	249
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	31.363.340,58			28.310
2. Sonstige Vermögensgegenstände	1.942.303,22			1.862
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	272.756,15			237
		33.305.643,80		30.172
II. Guthaben bei Kreditinstituten		8.706.769,80		7.237
			42.012.413,60	37.409
			42.122.299,81	37.658
Passiva
	Stand am 31.12.2017			Stand am 31.12.16 T€
	€	€	€	Stand am 31.12.16 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Gewinnrücklagen andere Gewinnrücklagen	63.870,00			0
III. Jahresüberschuss	900.507,42			623
			2.964.377,42	2.623
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	719.862,00			705
2. Steuerrückstellungen	143.600,00			0
3. Sonstige Rückstellungen	5.495.715,96			4.654
			6.359.177,96	5.359
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	29.962.709,22			27.046
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	29.962.709,22			27.046
b) aus anderen Leistungen	360.533,89			152
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	360.533,89			152
		30.323.243,11		27.198
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.413.075,84			1.431
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.413.075,84			1.431
		1.413.075,84		1.431
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.048.205,48			1.005
davon aus Steuern	1.046.366,47			1.005
		1.048.205,48		1.005
			32.784.524,43	29.634
D. Rechnungsabgrenzungsposten	14.220,00			42
			14.220,00	42
			42.122.299,81	37.658

Münster, 04.04.2018

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017

	2017		2016
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	129.142.120,29		119.606
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.596.143,82		2.673
		131.738.264,11		122.279
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	119.815.601,86		110.821
b) Aufwendungen für Werbung	1.293.486,85		1.027
c) Aufwendungen für Außenstellen	4.025.809,15		3.750
		125.134.897,86		115.598
		6.603.366,25		6.681
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.321.842,82		2.458
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	520.816,90		437
davon für Altersversorgung	74.809,10		0
		2.842.659,72		2.895
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		136.150,80		186
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.175.419,54		2.617
		1.449.136,19		983
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		48.364,98		116
davon Abzinsung von Rückstellungen		13.958,86		92
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		74.033,35		37
davon Aufzinsung von Rückstellungen		74.033,35		37
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		1.423.467,82		1.062
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		522.960,40		439
11. Jahresüberschuss		900.507,42		623

Münster, 04.04.2018

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017

der LBS Immobilien GmbH NordWest

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Gesellschafter sind die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (74,99995 %) und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (25,00005 %).

Das Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen.

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2017 für 76 (Vorjahr: 79) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen, 16 (Vorjahr: 16) niedersächsische Sparkassen, der Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, der Berliner Sparkasse sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Berlin und für den eigenen Außendienst das Maklergeschäft ab. Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen und den Vertrieb auf diesen zwei Säulen zu stützen.

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 129,0 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 119,4) um 8,0 % gestiegen. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die weiterhin gute Marktlage für Immobilien, durch die die Objektpreise steigen und höhere Courtagesätze durchsetzbar sind, sowie auf die Umsatzsteigung bei den in den Vorjahren gewonnenen Sparkassen zurückzuführen. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit.

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 13.082 Kaufobjekte (10.176 NRW/Bremen und 2.906 Niedersachsen/Berlin) im Gesamtwert von Mrd. € 2,69 vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 526 Objekte (446 NRW/Bremen und 80 Niedersachsen/Berlin) vermarktet worden.

Der Hauptanteil der vermittelten Immobilien entfällt auf gebrauchte Objekte. Das Neubaugeschäft hat einen Anteil von 18,1 % an den vermittelten Objekten.

In 2017 war die konjunkturelle Lage für das Immobilienvermittlungsgeschäft weiterhin erfreulich; negative Trends am Arbeitsmarkt blieben aus. Ebenso verharrten die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist im Jahr 2017 mit T€ 42.122 durch den höheren Umsatz und den damit verbundenen Courtageforderungen und Provisionsverbindlichkeiten sowie Bankguthaben und Bonifikationsrückstellungen im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Im Jahr 2016 weist die Bilanzsumme einen Wert von T€ 37.658 aus.

Die Vermögenslage der LBSi NordWest ist geordnet.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft bei den Courtageerlösen eine Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. € 9,6 auf Mio. € 129,0 aus, die sich vor allem durch die gute Marktlage und dem Ausbau des Immobiliengeschäfts bei den kooperierenden Sparkassen begründet.

Während der Umsatz um 8,0 % gesteigert werden konnte, hat sich das Jahresergebnis vor Steuern um 34,0 % zum Vorjahr verbessert. Grund hierfür sind die Umsatzsteigerung sowie die gesunkenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen.

Der Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit ist auf die höheren Umsatzerlöse zurückzuführen.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2017 von € 900.507,42 nach Steuern wird in der Gesellschafterversammlung unter Beachtung der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Absatz 6 HGB entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2017 als zufriedenstellend. Der Umsatz übertraf die geplanten Werte.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Investitionen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung sind im Geschäftsjahr 2017 in Höhe von T€ 26 getätigt worden.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 8,7. Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie den Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen aufgebraucht.

Leistungsindikatoren

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. In 2017 ist die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageerlösen) durch die Umsatzsteigerung bei den Sparkassen leicht auf 92,9% gestiegen, nachdem sie im Vorjahr durch die Einführung eines neuen Provisionsmodells für die Handelsvertreter auf 92,8% gesunken ist.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) hat sich trotz gestiegener Umsätze aufgrund höherer Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit nicht wesentlich verändert. Es beträgt T€ 4.007 (Vorjahr T€ 4.008).

Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 138 (Vorjahr: 136) eigenen Immobilienberatern (Handelsvertreter) in NRW und weiteren 65 (Vorjahr: 54) Immobilienberatern in Niedersachsen und Berlin.

Die Immobilienberater der LBSi NordWest arbeiten in der Organisationsstruktur der LBS West und LBS Nord und sind Teil der Bauspar- und Finanzierungsteams in der Region. Die LBS West hat im Herbst 2015 begonnen, die Anzahl der Gebietsleitungen um mehr als die Hälfte zu reduzieren und die Einzugsbereiche der Handelsvertreter entsprechend zu vergrößern. Die dadurch bei den Immobilienberatern ausgelöste Fluktuation ist nun gestoppt, so dass sich die Anzahl der Immobilienberater im Geschäftsgebiet NRW nun wieder erhöht.

In 2017 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 40 (Vorjahr: 39) Mitarbeiter (einschließlich zweier Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Auch im Jahr 2017 war die Nachfrage nach Immobilien unverändert hoch und überstieg in weiten Bereichen des Geschäftsgebiets das vorhandene Angebot. Zunehmend lässt sich aber auch feststellen, dass in den weniger gut erschlossenen Regionen Objekte länger im Vertrieb bleiben und schwerer verkäuflich sind.

Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung bleibt die Niedrigzinspolitik der EZB. Hierdurch ist weiterhin der Immobilienerwerb - als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung - eine sehr attraktive Alternative zu anderen Geldanlage- und Vorsorgeprodukten.

Getragen wird diese Entwicklung auch von der weiterhin zunehmenden Anzahl der Haushalte. Dabei profitieren überwiegend die wirtschaftsstarken Regionen und Metropolen von der Zuwanderung. Hingegen drohen ländlich strukturierte Gegenden im Wettbewerb um Einwohner (Stichwort "Landflucht") zu unterliegen.

Die hohe Nachfrage nach Immobilien wird durch die gute konjunkturelle Lage in Deutschland und die Perspektiven für die Zukunft nachhaltig gestützt, wobei die Nachfrage sowohl die Gebrauchtimmobilien wie auch das Neubausegment betrifft.

Für das gesamte Geschäftsgebiet gilt weiterhin, dass die Kriterien, die erfüllt sein müssten, damit man von der Bildung einer Immobilienblase sprechen könnte, nicht erfüllt sind. Allerdings gibt es Überhitzungen an einigen wenigen Standorten. So werden z.B. in Düsseldorf, Köln und Münster im Hochpreissegment inzwischen Einheiten erstellt, bei denen die Nachfrage deutlich nachlässt und die Mieten nicht mehr entsprechend dem Kaufpreis zu erzielen sind.

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage ist es für die Vertriebsschienen inzwischen schwierig, das Objektangebot auf einem konstanten Niveau zu halten, wie monatlich durchgeführte Analysen des Objektbestandes in der Maklersoftware FIOPORT zeigen. Auch in 2017 sank der Objektbestand leicht von Monat zu Monat. Dies ist allerdings teilweise der erhöhten Umschlaggeschwindigkeit geschuldet. Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende

Rolle. Für 2018 wird verstärkt der Einsatz eines eigenen Lead-Generators die Objektakquisition unterstützen.

Die Preise sind in den meisten Regionen weiter leicht gestiegen. Lediglich wenige Teilmärkte haben sich von dieser Tendenz abgekoppelt und verzeichnen konstante bzw. leicht sinkende Preise. Dies trifft insbesondere die mäßig erschlossenen Regionen in NRW sowie die Teilmärkte, in denen der demografische Wandel erste Auswirkungen zeigt.

Die guten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau und ein robuster Arbeitsmarkt, merkliche Einkommenszuwächse der privaten Haushalte und die sehr niedrigen Zinsen werden auch in 2018 den Wohnimmobilienmarkt prägen.

Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung. Durch die Vereinheitlichung des Vergütungssystems für die Sparkassen im gesamten Geschäftsgebiet ab 2018 sind wichtige Weichen für ein strukturelles Wachstum gestellt. Die Akquisitionsgespräche in Niedersachsen, aber auch die Kontaktaufnahme mit den bisher nicht über die Gesellschaft abrechnenden Sparkassen in NRW verlaufen vielversprechend, so dass die Gewinnung von weiteren Sparkassen möglich sein sollte.

Es ist das Ziel der Gesellschaft, die Anzahl der Immobilienberaterkonsequent auszubauen. Dies ist in 2017 in Niedersachsen gelungen. In NRW blieb die Zahl der IB nahezu konstant.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft werden - unter Berücksichtigung der Kundenbedürfnisse (Sparkassen und Außendienst) - weiterentwickelt.

Risiken

Die LBSi NordWest versteht sich als Dienstleister für die Sparkassen und unterstützt diese in den Bereichen Vertrieb, Rechnungswesen, IT und Recht. Das Risiko, dass Sparkassenpartner die Kooperation kündigen, wird aufgrund der umfangreichen qualitativ hochwertigen und der sehr kostengünstigen Dienstleistungsangebote als gering bewertet.

So wird sichergestellt, dass die Bedürfnisse bzw. Trends (z. B. Umsetzung regulatorischer Vorgaben wie aktuell der europäischen Datenschutzgrundverordnung frühzeitig erkannt und den Vertriebspartnern maßgeschneiderte Lösungen präsentiert werden.

Möglichen Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen und dem Abschluss einer entsprechenden Versicherung begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die IT-Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-RechteKonzept minimiert.

Dem Forderungsausfallrisiko von Courtageforderungen begegnet die LBSi NordWest mit dem im Hause etablierten und gut funktionierenden Mahnmanagement. Die Vollstreckung ausstehender Forderungen, die bisher extern durch eine Anwaltskanzlei erfolgte, wird nun durch die eigene Rechtsabteilung durchgeführt. Dies führt zu schlankeren und kostengünstigeren Prozessabläufen.

Prognose und Ausblick

Erklärtes Ziel der Gesellschaft ist eine stete Umsatzsteigerung und eine damit verbundene Erhöhung des Jahresergebnisses vor Steuern. Durch die Einführung eines überarbeiteten Vergütungssystems für bereits kooperierende Sparkassen, die weitere Akquisition von Sparkassen insbesondere in Niedersachsen, den kontinuierlichen Ausbau des Handelsvertreteraußendienstes und ein effizientes Kostenmanagement innerhalb der Gesellschaft werden die von den Eigentümern an die Gesellschaft gestellten Umsatz- und Ertragserwartungen mittelfristig erreicht werden.

Münster, den 04. April 2018

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

34:T10675,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Anhang für das Geschäftsjahr 2016

der LBS Immobilien GmbH NordWest

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Geschäftsabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Den Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen (Forderungen aus Vermittlungstätigkeit) wurde durch Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus durch Pauschalwertberichtigungen entsprechend der Altersstruktur des Forderungsbestandes in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 3,66 % (Vorjahr 3,6 %) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 10 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,4 % (Vorjahr 2,6 %) unterstellt.

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB (Ausschüttungssperre) beträgt T€ 64.

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt.

Bei den Immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Maklersoftware "FIOPORT-Vermarktung" sowie SAP-Lizenzen und die Abrechnungssoftware "FIOPORT Abrechnung". Die zum Bilanzstichtag mit einem Buchwert von € 0,00 ausgewiesene Schnittstelle zur Software "DRIVE" ist Ende 2016 deaktiviert worden und als Abgang gezeigt.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden sowie T€ 5 (Vorjahr T€ 0) gegen die LBS West aus einem Zwangsversteigerungsobjekt.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 1.862 (Vorjahr T€ 1.992) resultieren im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 639 (Vorjahr T€ 669). Weiterhin sind kurzfristige Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und Diskontierungen, gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen enthalten.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 7.237 (Vorjahr T€ 7.996) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 2.970 (Vorjahr T€ 2.720) sowie für Gerichts- und Notariatskosten in Höhe von T€ 423 (Vorjahr T€ 322). Die Rückstellungen für Schadenersatzfälle haben sich durch eine Anpassung der Rückstellungssystematik auf T€ 72 reduziert (Vorjahr T€ 245).

Die Bonifikationen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt, die Rückstellungen für Schadenersatzansprüche werden - anders als bisher - auf Basis des eingeschätzten Prozessrisikos unter Beachtung des Selbstbehaltes aus der Vermögenschadenhaftpflichtversicherung in Verbindung mit dem in der Klageschrift ausgewiesenen Streitwerts gebildet.

Die Jubiläumsrückstellungen in Höhe von T€ 99 (Vorjahr T€ 0) wurden auf Grundlage des Pauschalwertverfahrens gebildet. Dabei wurden die Werte in der Tabelle gem. Anlage zum BMF-Schreiben vom 08. Dezember 2008 für die Bestimmung des Teilwertes zugrunde gelegt.

Die Rückstellung für nicht genommenen Urlaub oder Mehrarbeitsstunden beträgt T€ 45 (Vorjahr T€ 45) und wurde auf Grundlage einer personenbezogenen Auswertung ermittelt.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Der ausgewiesene Betrag von T€ 27.046 (Vorjahr T€ 24.773) hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die Verbindlichkeiten von T€ 1.431 (Vorjahr T€ 3.296) resultieren im Wesentlichen aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen.

Als Forderungsposten gegen die beiden Landesbausparkassen wurde die Erstattung von Kosten in Höhe von insgesamt T€ 41 (Vorjahr T€ 12) verrechnet.

Bei den Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der LBS Nord und der LBS West handelt es sich um gegenseitige und gleichartige Forderungen/Verbindlichkeiten, die sich aufrechenbar gegenüberstehen, d.h. die Aufrechnungslage nach § 387 BGB ist gegeben.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 119.390 (Vorjahr T€ 107.856) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 216 (Vorjahr T€ 250) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten von T€ 794 (Vorjahr T€ 987); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Die Auflösungen von Rückstellungen betragen T€ 578 (Vorjahr T€ 818). Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 721 (Vorjahr T€ 626) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 580 (Vorjahr T€ 740) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren, Erträge im Zusammenhang mit der Maklersoftware FIOPORT sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2016 betreffen Körperschaftsteuer von T€ 188 (Vorjahr T€ 157), Gewerbesteuer von T€ 238 (Vorjahr T€ 202) und Solidaritätszuschlag von T€ 10 (Vorjahr T€ 9).

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2016	2015
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 603	T€ 832
Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag aus Vorjahren	T€ 4	T€ 35
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 778	T€ 967
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 578	T€ 818
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notarkosten Vorjahr	T€ 88	T€ 209
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 54	T€ 51
Erträge aus der Auflösung von Pauschalwertberichtigungen	T€ 82	T€ 60
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 20	T€ 30
Erstattungen für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 0	T€ 44

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBSi NordWest:

1.	Assessor jur. Uwe Körbi, gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS West, strategischer Geschäftsführer und interner Sprecher der LBSi NordWest (bis 31.05.2016)
2.	Dipl.-Ökonom Ralf Gebler, gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS Nord, strategischer Geschäftsführer der LBSi NordWest (bis 31.05.2016)
3.	Assessor jur. Roland Hustert, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest
4.	Assessor jur. Thorsten Schipke, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest (bis 31.05.2016)
5.	Dipl.-Kaufmann Helmut Steinkamp, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest (seit 01.06.2016)

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 30 Mitarbeiter (Vorjahr 30) als Vollzeitangestellte und 7 Mitarbeiter (Vorjahr 9) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus unbefristeten Mietverträgen für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 168 p.a. (Vorjahr T€ 154). Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 157 (Vorjahr T€ 145) und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse von T€ 9 (Vorjahr T€ 9).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 26 inkl. Auslagen und Umsatzsteuer. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

F. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Münster, den 29. März 2017

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Entwicklung des Anlagevermögens

der LBS Immobilien GmbH NordWest

	Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2016	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2016
	€	€	€	€
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	1.490.639,22	0,00	208.715,00	1.281.924,22
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	143.897,78	14.202,02	149.405,11	8.694,69
- geringwertige Wirschaftsgüter -	106.459,04	0,00	102.530,70	3.928,34

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	464.222,20	46.042,03	290.661,38	219.602,85
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	13.464,99	0,00	5.775,32	7.689,67
	728.044,01	60.244,05	548.372,51	239.915,55
	2.218.683,23	60.244,05	757.087,51	1.521.839,77

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2016	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2016
	€	€	€	€
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	1.114.665,59	154.187,07	163.069,58	1.105.783,08
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	143.589,48	3.315,90	145.427,58	1.477,80
- geringwertige Wirschaftsgüter -	104.744,85	785,66	102.530,70	2.999,81

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	412.257,75	26.522,86	282.540,48	156.240,13
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	10.428,71	1.537,93	5.775,32	6.191,32
	671.020,79	32.162,35	536.274,08	166.909,06
	1.785.686,38	186.349,42	699.343,66	1.272.692,14

	Restbuchwerte
	Stand 31.12.2016	Stand 31.12.2015
	€	€
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	176.141,14	375.973,63
Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung von Gebietsleitungen und Geschäftsstellen (Einrichtungen)	7.216,89	308,30
- geringwertige Wirschaftsgüter -	928,53	1.714,19
		,
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	63.362,72	51.964,45
- geringwertige Wirtschaftsgüter -	1.498,35	3.036,28
	73.006,49	57.023,22
	249.147,63	432.996,85

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Düsseldorf, den 29. März 2017

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Peters, Wirtschaftsprüfer

gez. Brambrink, Wirtschaftsprüfer

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016

der LBS Immobilien GmbH NordWest

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Gesellschafter sind die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (74,99995 %) und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (25,00005 %).

Das Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen.

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2016 für 79 (Vorjahr: 79) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen, 16 (Vorjahr: 14) niedersächsische Sparkassen, der Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, der Berliner Sparkasse sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Berlin und für den eigenen Außendienst das Maklergeschäft ab. Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen.

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 119,4 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 107,9) um 10,7 % gestiegen. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf die weiterhin gute Marktlage für Immobilien sowie auf das Gewinnen weiterer Maklersparkassen zurückzuführen. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit.

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 13.033 Kaufobjekte (10.218 NRW/Bremen und 2.815 Niedersachsen/Berlin) im Gesamtwert von Mrd. € 2,57 vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 753 Objekte (691 NRW/Bremen und 62 Niedersachsen/Berlin) vermarktet worden.

Der Hauptanteil der vermittelten Immobilien entfällt auf gebrauchte Objekte. Das Neubaugeschäft hat einen Anteil von 18,0 % an den vermittelten Objekten.

In 2016 war die konjunkturelle Lage weiterhin erfreulich; negative Trends am Arbeitsmarkt blieben aus. Ebenso verharrten die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist im Jahr 2016 mit T€ 37.658 durch den höheren Umsatz und den damit verbundenen Courtageforderungen und Provisionsverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Im Jahr 2015 weist die Bilanzsumme einen Wert von T€ 36.597 aus.

Die Vermögenslage der LBSi NordWest ist geordnet.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft bei den Courtageerlösen eine Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. € 11,5 auf Mio. € 119,4 aus, die sich unter anderem durch die Hinzugewinnung drei neuer Sparkassen begründet.

Während der Umsatz um 10,6 % gesteigert werden konnte, hat sich das Jahresergebnis vor Steuern um 12,4 % zum Vorjahr verbessert. Grund hierfür sind die Umsatzsteigerung, geringere Ausschüttungsquote sowie die gesunkenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen.

Der Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit ist auf die höheren Umsatzerlöse zurückzuführen.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2016 von € 622.537,44 nach Steuern wird in der Gesellschafterversammlung entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2016 als zufriedenstellend. Der Umsatz übertraf die geplanten Werte.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Investitionen sind im Geschäftsjahr 2016 in Höhe von T€ 60 getätigt worden.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 7,2. Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie den Ausgleich der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen aufgebraucht.

Leistungsindikatoren

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. In 2016 ist der durchschnittliche Ausschüttungssatz durch die Einführung eines neuen Provisionsmodells für die Handelsvertreter gesunken. Die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageerlösen) sank gegenüber dem Vorjahr (93,7 %) auf 92,8 %.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) ist um 3,1 % von T€ 3.889 auf T€ 4.008 gestiegen.

Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 136 (Vorjahr: 153) eigenen ImmobilienberaterInnen (Handelsvertreter) in NRW. Weitere 54 (Vorjahr: 54) Immobilienberater der LBS Nord tragen zum Courtageumsatz bei. Die 54 Immobilienberater der LBS Nord sind seit dem 1. Januar 2016 vertraglich an die LBSi NordWest angebunden.

Die Immobilienberater der LBSi NordWest arbeiten in der Organisationsstruktur der LBS West und LBS Nord und sind Teil der Bauspar- und Finanzierungsteams in der Region. Die LBS West hat im Herbst 2015 begonnen, die Anzahl der Gebietsleitungen um mehr als die Hälfte zu reduzieren und die Einzugsbereiche der Handelsvertreter entsprechend zu vergrößern. Viele Immobilienberater im Geschäftsgebiet NRW mussten daher ihre angestammten Gebietsleitungen verlassen und sich in den neuen Gebieten neu organisieren. Durch diese Umstrukturierung ist es bei den Immobilienberatern zu einer erhöhten Fluktuation gekommen. Die LBSi NordWest ist bestrebt, die Anzahl der Immobilienberater schnellstmöglich zu erhöhen.

In 2016 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 39 (Vorjahr: 41) MitarbeiterInnen (einschließlich zweier Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt. Der Rückgang resultiert unter anderem aus dem Weggang zweier geringfügig beschäftigter studentischer Aushilfskräfte und eines Ruheständlers.

3. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Auch im Jahr 2016 war die Nachfrage nach Immobilien unverändert hoch und überstieg in weiten Bereichen des Geschäftsgebiets das vorhandene Angebot.

Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist nach wie vor die Niedrigzinspolitik der EZB. Hierdurch ist weiterhin der Immobilienerwerb - als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung -eine sehr attraktive Alternative zu anderen Geldanlage- und Vorsorgeprodukten.

Getragen wird diese Entwicklung auch von der stark zunehmenden Anzahl der Haushalte, die stärker steigt als die Bevölkerungsanzahl. Dabei werden überwiegend die wirtschaftsstarken Regionen und Metropolen von der Zuwanderung profitieren. Hingegen drohen ländlich strukturierte Gegenden im Wettbewerb um Einwohner (Stichwort "Landflucht") zu unterliegen.

Für das gesamte Geschäftsgebiet kann man bisher nicht von einer Immobilienblase sprechen. Allerdings gibt es Überhitzungen an einigen wenigen Standorten, die erste Anzeichen einer Blase haben. So werden z.B. in Düsseldorf, Köln und Münster im Hochpreissegment inzwischen Einheiten erstellt, bei denen die Nachfrage deutlich nachlässt und die Mieten nicht mehr entsprechend dem Kaufpreis zu erzielen sind. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

In der Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, S. 10) wird eine Zunahme der Eigentümerquote in Deutschland bis 2030 auf rund 50 % (2020 rd. 49 %) prognostiziert.

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage ist es für die Vertriebsschienen inzwischen schwierig, das Objektangebot auf einem konstanten Niveau zu halten, wie monatlich durchgeführte Analysen des Objektbestandes in FIOPORT zeigen. In 2016 sank der Objektbestand leicht von Monat zu Monat. Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende Rolle.

Die Preise sind in den meisten Regionen in NRW weiter leicht gestiegen. Lediglich wenige Teilmärkte haben sich von dieser Tendenz abgekoppelt und verzeichnen konstante bzw. leicht sinkende Preise. Dies trifft insbesondere die mäßig erschlossenen Regionen in NRW sowie die Teilmärkte, in denen der demografische Wandel erste Auswirkungen zeigt.

In den "Hotspots" im Rheinland und in Münster zeigen sich erste Überhitzungserscheinungen bei den Preisen für Neubau-Immobilien. Dies gilt es weiter zu beobachten.

Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung. So kooperiert das Tochterunternehmen der Berliner Sparkasse, die Berliner Sparkassen Immobilien GmbH, seit dem 01.01.2016 im Immobilienvermittlungsgeschäft mit der LBSi NordWest.

Es ist das Ziel der Gesellschaft, die Anzahl der Immobilienberater nach einem leichten Rückgang zu Ende 2016 weiter konsequent auszubauen.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft werden - unter Berücksichtigung der Kundenbedürfnisse (Sparkassen und Außendienst) - weiterentwickelt.

Durch den Ausbau der Vertriebsschiene "Sparkassen" und dem weiteren Aufbau von Immobilienberatern wird eine positive Entwicklung der Courtageumsätze erwartet. Die Gesellschaft nimmt daher auch für die nächsten Jahre eine anhaltend positive Entwicklung auf dem Vermittlungsmarkt für Wohnimmobilien an.

Risiken

Aufgrund der Einbindung in den LBS-Verbund sind die größten Risiken für die Gesellschaft kurz- bis mittelfristig bei erheblichen Verschlechterungen der Rahmenbedingungen des relevanten Marktes zu sehen. Die wesentlichen Risiken betreffen die Marktpreise, die Rechtslage und die Liquidität.

In 2015 haben die Eigentümer Umstrukturierungen in ihren Geschäftsgebieten vorgenommen, deren Auswirkungen sich im Geschäftsjahr gezeigt haben. So hat die LBS West begonnen, die Anzahl der Geschäftsstellen zu reduzieren, die LBS Nord wird mittelfristig die Verantwortung für die Geschäftsstellen auf den Außendienst übertragen. Durch diese Maßnahmen ist es zu einer hohen Fluktuation bei den Handelsvertreter gekommen. Die Gesellschaft begegnet dieser Entwicklung mit entsprechenden Maßnahmen (Aufbau zusätzlicher Immobilienberater usw.). Sichere Prognosen über die Entwicklung sind schwierig zu treffen.

Die LBSi NordWest versteht sich als Dienstleister für die Sparkassen und unterstützt diese in den Bereichen Vertrieb, Rechnungswesen und Recht. Das Risiko, dass Sparkassenpartner die Kooperation kündigen, wird aufgrund der umfangreichen qualitativ hochwertigen und der sehr kostengünstigen Dienstleistungsangebote als gering bewertet.

Dem Risiko, die Kundenbedürfnisse unzureichend zu berücksichtigen, wirkt die Gesellschaft mit einer engen Kundenbetreuung entgegen. Hochqualifizierte Spezialisten kümmern sich intensiv um die Betreuung der Sparkassen. Beispielsweise werden Vertriebsprozesse im Rahmen von Consultingterminen geprüft und optimiert. Das umfangreiche Seminarangebot wird auf aktuelle Bedürfnisse ausgerichtet und Produkte werden innoviert. So wird sichergestellt, dass die Bedürfnisse bzw. Trends (z. B. Umsetzung regulatorischer Vorgaben wie die Verbraucherrechte-Richtlinie oder Energieeinsparverordnung) frühzeitig erkannt werden und dass ihre Relevanz für die Kunden rechtzeitig überprüft wird.

Möglichen Risiken in Form von Schadenersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die EDV-Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept minimiert.

Dem Forderungsausfallrisiko von Courtageforderungen begegnet die LBSi NordWest mit dem im Hause etablierten und gut funktionierenden Mahnmanagement. Im Bauträgergeschäft werden Informationen über die bekannten Auskunfteien eingeholt.

Prognose und Ausblick

Trotz der aktuell im Handelsvertreteraußendienst umgesetzten Strukturänderungen bleibt es das erklärte Ziel der Gesellschaft, sowohl den Umsatz als auch das Jahresergebnis vor Steuern im Vergleich zum Vorjahr im einstelligen Prozentbereich zu steigern. Dies soll durch die Einführung eines überarbeiteten Vergütungssystems für Sparkassen, ein weiteres effizientes Kostenmanagement sowie durch die Akquisition weiterer Sparkassen und die damit einhergehende Umsatzsteigerung geschehen.

Münster, den 29. März 2017

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

Bilanz zum 31. Dezember 2016

Aktiva

	Stand am 31.12.2016			Stand am 31.12.2015
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	176.141,14			376
		176.141,14		376
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		73.006,49		57
			249.147,63	433
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	28.309.857,69			26.176
2. Sonstige Vermögensgegenstände	1.862.054,83			1.992
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	237.295,35			145
		30.171.912,52		28.168
II. Guthaben bei Kreditinstituten		7.236.862,69		7.996
			37.408.775,21	36.164
			37.657.922,84	36.597
Passiva
	Stand am 31.12.2016			Stand am 31.12.2015
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Jahresüberschuss	622.537,44			586
			2.622.537,44	2.586
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	705.272,00			743
2. Sonstige Rückstellungen	4.653.683,87			4.138
			5.358.955,87	4.881
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	27.046.171,13			24.773
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	27.046.171,13			24.773
b) aus anderen Leistungen	151.767,77			239
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	151.767,77			239
		27.197.938,90		25.012
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.430.569,24			3.296
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.430.569,24			3.296
		1.430.569,24		3.296
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.005.261,39			735
a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.005.261,39			735
b) davon aus Steuern	1.005.261,39			735
		1.005.261,39		735
			29.633.769,53	29.043
D. Rechnungsabgrenzungsposten	42.660,00			87
			42.660,00	87
			37.657.922,84	36.597

Münster, 29.03.2017

LBS Immobilien GmbH NordWest

Hustert Steinkamp, Geschäftsführung

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016

	2016		2015
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	119.606.005,39		108.106
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.672.804,55		3.171
		122.278.809,94		111.277
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	110.820.909,64		101.083
b) Aufwendungen für Werbung	1.026.924,08		281
c) Aufwendungen für Außenstellen	3.750.376,44		2.853
		115.598.210,16		104.217
		6.680.599,78		7.060
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.458.148,01		2.249
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	437.191,56		603
davon für Altersversorgung	0,00		149
		2.895.339,57		2.852
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		186.349,42		182
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.616.113,37		3.019
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		116.439,74		58
davon Abzinsung von Rückstellungen		92.331,55		0
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		37.324,59		120
davon Aufzinsung von Rückstellungen		37.324,59		120
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		439.375,13		359
10. Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss		622.537,44		586

Münster, 29.03.2017

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Hustert

Steinkamp

35:T10fc,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, den 28. April 2016

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

(Peters)

Wirtschaftsprüfer

(Brambrink)

Wirtschaftsprüfer

36:Td180,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Anhang für das Geschäftsjahr 2015

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest (LBS1 NordWest) mit ihrem Sitz in Münster wird durch die Beteiligungen der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) zu 74,99995 % und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) zu 25,00005 % gehalten.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Geschäftsabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Zugangsjahr voll abgeschrieben. Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credirt-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 3,6% (Vorjahr 4,24%) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 10 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,6% (Vorjahr 2,8%) unterstellt.

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt.

Bei den Immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Maklersoftware "Fioport-Vermarktung" einschließlich einer Erweiterung (Schnittstelle zum LBS West-Kundenmodul "Drive") sowie SAP-Lizenzen und die Abrechnungssoftware "Fioport Abrechnung".

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtage-forderungen gegen private und gewerbliche Kunden.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 1.993 (Vorjahr T€ 2.463) ergeben sich im Wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und Diskontierungen, gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen. Die sonstigen Vermögensgegenständen resultiert im Wesentlichen aus Vorsteuerforderungen von T€ 668 (Vorjahr T€1.179).

Guthaben bei Kreditinstituten

Das Guthaben von T€ 7.996 (Vorjahr T€ 10.468) besteht bei zwei (Vorjahr drei) Kreditinstituten im Inland.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Gerichtskosten und Schadenersatzansprüche in Höhe von T€ 567 (Vorjahr T€ 720) sowie für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 2.720 (Vorjahr T€ 2.679).

Die Bonifikationen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt, die Rückstellungen für Schadenersatzansprüche werden auf Basis des eingeschätzten Prozessrisikos unter Beachtung des in der Klageschrift ausgewiesenen Streitwerts gebildet.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Der ausgewiesene Betrag von T€ 24,773 (Vorjahr T€ 31.858) hat eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen haben ebenfalls eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die Verbindlichkeiten von T€ 3.296 (Vorjahr T€ 4.612) resultieren aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen.

Als Forderungsposten gegen die LBS West wurde die Erstattung von Kosten in Höhe von insgesamt T€ 12 (Vorjahr T€ 83) verrechnet.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 107.847 (Vorjahr T€ 106.735) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 250 (Vorjahr T€ 262) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner. Im Geschäftsgebiet Niedersachsen wurden darüber hinaus T€ 9 (Vorjahr T€ 58) für die Vermittlung von Auslandsimmobilien vereinnahmt.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Auflösungen von Rückstellungen mit T€ 818 (Vorjahr T€ 869). Die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten betragen T€ 987 (Vorjahr T€ 806); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen und Aufwandsentschädigungen T€ 626 (Vorjahr T€ 605) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 740 (Vorjahr T€ 637) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren, Erträge im Zusammenhang mit der Maklersoftware Fioport sowie Auflösungen von Wertberichtigungen enthalten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag für 2015 betreffen Körperschaftsteuer von T€ 157 (Vorjahr T€ 246), Gewerbesteuer von T€ 202 (Vorjahr T€ 297), Solidaritätszuschlag von T€ 9 (Vorjahr T€ 7) und Kapitalertragsteuer von T€ 0 (Vorjahr T€ 1).

Aus den Steuerbescheiden der Jahre 2013/2014 ergibt sich Aufwand für Körperschaftsteuer von T€ 23 (Vorjahre T€ 0), Gewerbesteuer von T€10 (Vorjahr T€ 0) und Solidaritätszuschlag von T€ 1 (Vorjahr T€ 0).

Die Erstattung von Steuern vorn Einkommen und Ertrag für 2014 beträgt T€ 44 (Vorjahre T€ 0).

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2015	2014
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 832	T€ 716
Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag aus Vorjahren	T€ 35	T€ 0
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 967	T€ 797
Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen	T€ 818	T€ 869
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notar-kosten Vorjahr	X 209	T€136
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 51	T€ 55
Erträge aus der Auflösung von Pauschalwertberichtigungen	T€ 60	T€ 0
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 30	T€ 20
Erstattungen für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	T€ 44	T€ 0

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBS' NordWest wird gebildet von den Herren

1.	Assessor jur. Uwe Körbi, gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS West, strategischer Geschäftsführer und interner Sprecher der LBSi NordWest
2.	Dipl.-Ökonom Ralf Gebler, gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS Nord, strategischer Geschäftsführer der LBSi NordWest
3.	Assessor jur. Roland Hustert, operativer Geschäftsführer für den Bereich »Vertrieb" der LBSi NordWest
4.	Assessor jur. Thorsten Schipke, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest

In zwei Fällen besteht zum 31. Dezember 2015 ein Anstellungsvertrag mit der LBS West (Herr Uwe Körbi) bzw. mit der LBS Nord (Herr Ralf Gebler). In beiden Fällen werden seitens der LBSi NordWest keine Vergütungen geleistet. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird deshalb auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 30 Mitarbeiter (Vorjahr 25) als Vollzeitangestellte und 9 Mitarbeiter (Vorjahr 7) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus unbefristeten Mietverträgen für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 153 p.a. (Vorjahr T€ 153). Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 145 (Vorjahr T€ 145) und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse von T€ 9 (Vorjahr T€ 9).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug T€ 20 zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

Münster, den 15. April 2016

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

Bilanz zum 31. Dezember 2015

Aktiva

	Stand am 31.12.2015			Stand am 31.12.14
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	375.973,63			531
		375.973,63		531
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		57.023,22		89
			432.996,85	620
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	26.175.571,83			33.434
2 Sonstige Vermögensgegenstände	1.992.502,46			2.463
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	145.109,30			257
		28.168.074,29		35.897
II. Guthaben bei Kreditinstituten		7.966.077,91		10.468
			36.164.152,20	46.365

			36.597.149,05	46.985
Passiva
	Stand am 31.12.2015			Stand am 31.1214
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Jahresüberschuss	586.241,91			1.015
			2.586.241,91	3.015
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	743.491,00			720
2. Steuerrückstellungen	0,00			563
3. Sonstige Rücksiellunge	4.137.577,73			4.549
C. Verbindlichkeiten			4.881.068,73	5.832
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	24.773.340,54			31.858
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	24.773.340,54			31.858
b) aus anderen Leistungen	238.859,73			338
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	238.859,73			338
		25.012.200,27		32.196
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeilen gegenüber Gesellschaftern	3.296.027,42			4.612
davon mit einer Restlautzell bis zu einem Jahr	3.296.027,42			4.612
		3.296.027,42		4.612
3. Sonstige Verbindlichkeiten	734.613,39			1.205
davon aus Steuern	734.613,39			1.205
		734.613,39		1.205
			29.042.841,08	38.013
D. Rechnungsabgrenzungsposten	86.997,33			125
			86.997,33	125
			36.597.149,05	46.985

Münster, 15.04.2016

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

Gewinn- und Vertustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015

	2015		2014
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	108.105.742,68		107.055
2. Sonstige betriebliche Erträge	3.171.219,06		2.917
		111.276.961,74		109.972
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	101.083.172,15		99.381
b) Aufwendungen für Werbung	281.020,15		315
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.852.749;91		3.217
		104.216.942,21		102.913
		7.060.019,53		7.059
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.249.332,41		1.974
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	602.887,47		470
davon für Altersversorgung	149.058,26		94
		2.852.219,88		2.444
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		181.985,62		214
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.018.788,68		2.790
		1.007.025.35		1.611
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		58.101,60		52
davon Abzinsung von Rückstellungen		283,90		1
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		120.130,32		97
davon Aufzinsung von Rückstellungen		120.130,32		97
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		944.996;63		1.566
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		358.754;72		551
11. Jahresüberschuss		586.241,91		1.015

Münster, 15.04.2016

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2015

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Die LBS immobilien GmbH NordWest (LBSi NordWest) ist in 2013 aus der Fusion der LBS Immobilien GmbH Münster und der LBS Immobilien GmbH Berlin-Hannover hervorgegangen. An der fusionierten Gesellschaft hält die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) eine Beteiligung von 74,99995 % und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) von 25,00005 %. Schwerpunkt der Tätigkeit ist die Vermittlung von Wohnimmobilien. Die LBSi NordWest ist in 2015 in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen (NRW), Niedersachsen, Berlin und Bremen tätig gewesen,

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2015 für 79 (Vorjahr: 78) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen, 14 (Vorjahr: 11) niedersächsische Sparkassen, der Sparkasse Immobilien Bremen GmbH sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Berlin und für den eigenen Außendienst das Maklergeschäft ab. Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Im-mobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen.

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 107,9 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. 106,8) um 1,0 % gestiegen. Überwiegend ist diese Entwicklung auf das Gewinnen weiterer Maklersparkassen zurück zu führen. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit.

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 12.189 Kaufobjekte (9.563 NRW/Bremen und 2.626 Niedersachsen/Berlin) im Gesamtwert von Mrd. 2,22 vermittelt. Im Vermietungsbereich sind 1.030 Objekte (939 NRW/Bremen und 91 Niedersachsen/Berlin) vermarktet worden.

Der Hauptanteil der vermittelten Immobilien entfällt auf gebrauchte Objekte. Das Neubaugeschäft hat einen Anteil von 10,6 % an den vermittelten Objekten.

In 2015 war die konjunkturelle Lage weiterhin erfreulich, negative Trends am Arbeitsmarkt blieben aus. Ebenso verharrten die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest war im Jahr 2014 mit T€ 46.985 aufgrund des sehr hohen Jahresendgeschäftes, bedingt durch den Vorzieheffekt der Erhöhung der Grunderwerbssteuer in NRW zum 01.01.2015, außerordentlich hoch. Im Jahr 2015 weist die Bilanzsumme mit T€ 36.597 einen gewohnten Durchschnittwert aus.

Die Vermögenslage der LBSi NordWest ist geordnet.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft bei den Courtageerlösen eine leichte Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. 1,1 auf Mio. 107,9 aus, die sich unter anderem durch die Hinzugewinnung vier neuer Sparkassen begründet.

Obwohl der Umsatz gesteigert werden konnte, ist das Jahresergebnis vor Steuern um 39,7 % zum Vorjahr gesunken. Grund hierfür sind die durch Personalaufstockung gestiegenen Aufwendungen.

Der Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit ist auf die höheren Umsatzerlöse zurückzuführen.

Ober die Verwendung des Ergebnisses 2015 von 586.241,91 nach Steuern wird in der Gesellschafterversammlung entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2015 als zufriedenstellend. Sowohl die Anzahl der akquirierten Sparkassen als auch der Umsatz übertrafen die geplanten Werte.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben, Investitionen sind im Geschäftsjahr 2015 nicht getätigt worden.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. 8,0. Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen sowie des Ausgleichs der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus Lieferungen und Leistungen aufgebraucht.

Leistungsindikatoren

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. In 2015 ist der durchschnittliche Ausschüttungssatz durch erhöhten Bonifikationsaufwendungen gestiegen. Die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageerlösen) stieg gegenüber dem Vorjahr (93,1 %) auf 93,7 %.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) ist um 6,13 % von TE 4.143 auf T€ 3.889 gesunken.

Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 153 (Vorjahr: 157) eigenen Immobilienberaterinnen (Handelsvertreter) in NRW. Weitere 54 (Vorjahr 51) Immobilienberater der LBS Nord tragen zum Courtageumsatz bei. Die 54 Immobilienberater der LBS Nord sind seit dem 1. Januar 2016 vertraglich an die LBSI NordWest angebunden.

In 2015 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 41 (Vorjahr: 34) Mitarbeiterinnen (einschließlich zwei Geschäftsführern mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt. Die Fluktuationsquote beträgt 2,4 % (Vorjahr 2,9 %) und resultiert aus einem altersbedingten Abgang.

Nach einer von FOCUS-MONEY (Ausgabe 12/2015) in Zusammenarbeit mit dem Kölner Analyseinstitut Service Value durchgeführten Befragung wurden die Immobilienmakler von LBS und Sparkasse von ihren Kunden zu den fairsten Maklern Deutschlands gewählt und erhielten die Note "sehr gut".

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten,

4. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Auch im Jahr 2015 war die Nachfrage nach Immobilien unverändert hoch und überstieg in weiten Bereichen des Geschäftsgebiets das vorhandene Angebot.

Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist nach wie vor die Niedrigzinspolitik der EZB. Damit ist und bleibt die eigene Immobilie eine gute und finanzierbare Alternative zur Mietwohnung, insbesondere auch für Kapitalanleger, denen erkennbar eine vergleichbare sichere Alternative fehlt.

Getragen wird diese Entwicklung auch von der stark zunehmenden Anzahl der Haushalte, die stärker steigt als die Bevölkerungsanzahl. Vermutlich werden überwiegend die wirtschaftsstarken Regionen und Metropolen von der Zuwanderung profitieren. Hingegen drohen ländlich strukturierte Gegenden im Wettbewerb um Einwohner (Stichwort "Landflucht") zu unterliegen.

In der aktuellen Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, S. 10) wird eine Zunahme der Eigentümerquote in Deutschland bis 2030 auf rund 50% (2020 rd. 49%) prognostiziert.

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage ist es für die Vertriebsschienen inzwischen schwierig, das Objektangebot auf einem konstanten Niveau zu halten, wie monatlich durchgeführte Analysen des Objektbestandes in FIOPORT zeigen. In 2015 sank der Objektbestand leicht von Monat zu Monat. Bei der Beschaffung von Objekten spielen sowohl die Vernetzung der Immobilienberater mit den Bezirksleitern im Außendienst als auch die Nutzung des Filialnetzes in den Sparkassen die entscheidende Rolle.

In den "Hotspots" im Rheinland und in Münster zeigen sich erste Überhitzungserscheinungen bei den Preisen für Neubau-Immobilien. Dies gilt es weiter zu beobachten,

Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung. So kooperiert das Tochterunternehmen der Berliner Sparkasse, die Berliner Sparkassen Immobilien GmbH, seit dem 01.01.2016 im Immobilienvermittlungsgeschäft mit der LBSi NordWest.

Es ist das Ziel der Gesellschaft, die Anzahl der Immobilienberater nach einem leichten Rückgang zu Ende 2016 weiter konsequent auszubauen.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft werden - unter Berücksichtigung der Kundenbedürfnisse (Sparkassen und Außendienst) - weiterentwickelt.

Durch den Ausbau der Vertriebsschiene "Sparkassen" und dem weiteren Aufbau von Immobilienberatern wird eine positive Entwicklung der Courtageumsätze erwartet. Die Gesellschaft nimmt daher auch für die Jahre 2016 und 2017 eine anhaltend positive Entwicklung auf dem Vermittlungsmarkt für Wohnimmobilien an.

Risiken

In 2015 haben die Eigentümer Umstrukturierungen in ihren Geschäftsgebieten vorgenommen. So hat die LBS West begonnen, die Anzahl der Geschäftsstellen zu reduzieren, die LBS Nord wird mittelfristig die Verantwortung für die Geschäftsstellen auf den Außendienst übertragen. Diese Maßnahmen werden beobachtet und möglichen negativen Tendenzen begegnet die Gesellschaft mit entsprechenden Maßnahmen (Aufbau zusätzlicher Immobilienberater usw.). Sichere Prognosen über die Entwicklung sind schwierig zu treffen.

Die LBS' NordWest versteht sich als Dienstleister für die Sparkassen und unterstützt diese in den Bereichen Vertrieb, Rechnungswesen und Recht. Das Risiko, dass Sparkassenpartner die Kooperation kündigen, wird aufgrund der umfangreichen qualitativ hochwertigen und der sehr kostengünstigen Dienstleistungsangebote als gering bewertet.

Dem Risiko, die Kundenbedürfnisse unzureichend zu berücksichtigen, wirkt die Gesellschaft mit einer engen Kundenbetreuung entgegen. Hochqualifizierte Spezialisten kümmern sich intensiv um die Betreuung der Sparkassen. Beispielsweise werden Vertriebsprozesse im Rahmen von Consurtingterminen geprüft und optimiert. Das umfangreiche Seminarangebot wird auf aktuelle Bedürfnisse ausgerichtet und Produkte werden innoviert. So wird sichergestellt, dass die Bedürfnisse bzw. Trends (z. B. Umsetzung regulatorischer Vorgaben wie die Verbraucherrechte-Richtlinie oder Energieeinsparverordnung) frühzeitig erkannt werden und dass ihre Relevanz für die Kunden rechtzeitig überprüft wird.

Möglichen Risiken in Form von Schadensersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die EDV-Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept minimiert.

Prognose und Ausblick

Die Immobilienberater der LBSi NordVVest arbeiten in der Organisationsstruktur der LBS West und LBS Nord und sind Teil der Bauspar- und Finanzierungsteams in der Region. Die LBS West hat im Herbst 2015 begonnen, die Anzahl der Gebietsleitung um mehr als die Hälfte zu reduzieren und die Einzugsbereiche der Handelsvertreter entsprechend zu vergrößern. Viele Immobilienberater im Geschäftsgebiet NRW müssen daher ihre angestammten Gebietsleitungen verlassen und sich in den neuen Gebieten neu organisieren.

Die LBS Nord hat ebenfalls mit Umstrukturierungen ihrer Handelsvertreterstruktur begonnen, die sich bis 2017 fortführt.

Trotz der aktuell im Handelsvertreteraußendienst umgesetzten Strukturänderungen bleibt es das erklärte Ziel der Gesellschaft, das Jahresergebnis vor Steuern im Vergleich zum Vorjahr im einstelligen Prozentbereich zu steigern. Dies soll durch die Einführung eines überarbeiteten Vergütungssystems, ein weiteres effizientes Kostenmanagement sowie durch die Akquisition weiterer Sparkassen und der damit einhergehenden Umsatzsteigerung geschehen.

Münster, 15. April 2016

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

37:Tcff8,

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2014

der LBS Immobilien GmbH NordWest

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest (LBSi NordWest) ist in 2013 aus der Fusion der LBS Immobilien GmbH Münster und der LBS Immobilien GmbH Berlin-Hannover hervorgegangen. An der fusionierten Gesellschaft hält die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) eine Beteiligung von 74,99995 % und die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) von 25,00005 %. Schwerpunkt der Tätigkeit ist die Vermittlung von Wohnimmobilien. Die LBSi NordWest ist in 2014 in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen (NRW), Niedersachsen und Berlin tätig gewesen.

In den Geschäftsgebieten wickelt die Gesellschaft damit zum Jahresende 2014 für 78 (Vorjahr: 78) Sparkassen in Nordrhein-Westfalen, 11 (Vorjahr: 6) niedersächsische Sparkassen sowie für den gesamten Handelsvertreteraußendienst der beiden beteiligten Bausparkassen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Berlin und für den eigenen Außendienst das Maklergeschäft ab. Ziel der Gesellschaft ist es, den Außendienst sowie die kooperierenden Sparkassen im Immobilienvermittlungsgeschäft zu unterstützen.

Der Courtageumsatz beträgt Mio. € 106,8 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr (Mio. € 95,8) um 11,5 % gestiegen. Überwiegend ist diese Entwicklung auf das Gewinnen weiterer Maklersparkassen und auf die starke Umsatzsteigerung durch den Vorzieheffekt der Erhöhung der Grunderwerbsteuer zu Anfang des Jahres 2015 in NRW zurück zu führen. Damit ist die Gesellschaft nach wie vor der umsatzstärkste Makler der S-Finanzgruppe bundesweit.

Im vergangenen Jahr wurden von der LBSi NordWest 12.631 Kaufobjekte (10.389 NRW und 2.242 Niedersachsen/Berlin) im Gesamtwert von Mrd. € 2,29 vermittelt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres lagen bei 11.501 Objekten (10.518 NRW und 983 Niedersachsen/Berlin) im Wert von rd. Mrd. € 1,98. Im Vermietungsbereich sind 1.272 Objekte (1.149 NRW und 123 Niedersachsen/Berlin; Vorjahr 1.194: 1.121 NRW und 73 Niedersachsen/Berlin) vermarktet worden.

Der Hauptanteil der vermittelten Immobilien entfällt auf gebrauchte Objekte. Das Neubaugeschäft hat einen Anteil von 11,8 % an den vermittelten Objekten.

In 2014 war die konjunkturelle Lage weiterhin erfreulich, negative Trends am Arbeitsmarkt blieben aus. Ebenso verharrten die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit, Rückstellungen und dem Eigenkapital.

Die Bilanzsumme der LBSi NordWest ist aufgrund der unter Punkt 1. beschriebenen Umsatzsteigerung um 31,4 % von T€ 35.755 auf T€ 46.985 gestiegen.

Die Vermögenslage der LBSi NordWest ist geordnet.

Ertragslage

Im Vergleich zum Vorjahr weist die Gesellschaft eine Umsatzsteigerung in Höhe von Mio. € 11 auf Mio. € 106,8 aus, die sich unter anderem durch die Hinzugewinnung acht neuer Sparkassen, die Einstellung weiterer Immobilienberater und die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in NRW von 5 % auf 6,5 % zum 1. Januar 2015 begründet.

Obwohl der Umsatz gesteigert werden konnte, ist das Jahresergebnis vor Steuern um 31,3 % zum Vorjahr gesunken. Grund hierfür ist die erstmalige Berechnung einer Miete für Geschäftsräume in NRW.

Der Anstieg der Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit ist überwiegend auf die höheren Umsatzerlöse zurückzuführen. Die Provisionen an verbundene Unternehmen weisen einen Betrag von T€ 3.656 aus (Vorjahr: T€ 3.799). Hier werden die Provisionen an die Handelsvertreter der LBS Nord ausgewiesen, mit denen die LBSi NordWest keine direkte Vertragsbeziehungen unterhält.

Über die Verwendung des Ergebnisses 2014 von € 1.015.128,23 nach Steuern wird in der Gesellschafterversammlung entschieden.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2014 als erfreulich. Sowohl die Anzahl der akquirierten Sparkassen als auch der Umsatz übertrafen die geplanten Werte.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende Mio. € 10.5. Ein großer Teil der liquiden Mittel wird zu Jahresbeginn durch die Ausschüttung von Bonifikationen verzehrt.

Leistungsindikatoren

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. In diesem Jahr ist der durchschnittliche Ausschüttungssatz minimal gestiegen. Die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Umsatzerlöse) stieg gegenüber dem Vorjahr (92,7 %) auf 92,8 %.

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) ist um 8,32 % von T€ 4.519 auf T€ 4.143 gesunken.

Zum Jahresende hatte die LBSi NordWest Verträge mit 157 (Vorjahr: 146) eigenen Immobilienberaterinnen (Handelsvertreter) in NRW. Weitere 51 Immobilienberater der LBS Nord tragen zum Courtageumsatz bei. Diese 51 Immobilienberater werden voraussichtlich zum 1. Januar 2016 unmittelbar vertraglich an die LBSi NordWest angebunden.

In 2014 hatte die LBSi NordWest im Jahresdurchschnitt 32 (Vorjahr: 29) MitarbeiterInnen (einschließlich zwei Geschäftsführern mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

4. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Die guten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau wie ein robuster Arbeitsmarkt, merkliche Einkommenszuwächse der privaten Haushalte und die sehr niedrigen Zinsen werden auch in 2015 den Wohnimmobilienmarkt prägen.

Flankiert werden die guten Rahmenbedingungen durch staatliche Maßnahmen, wie z.B. die Förderung des Städtebaus von Mio. € 700 in 2015. Auch Maßnahmen mit einem kleineren Investitionsvolumen, z.B. die vergünstigte Abgabe bundeseigener Liegenschaften, die zuvor militärisch genutzt wurden, an Kommunen oder die Zuschüsse für den altersgerechten Umbau von Wohnraum in Höhe von insgesamt Mio. € 54 für die Jahre 2014 bis 2018, werden das Vermittlungsgeschäft mittragen.

Die geplante Einführung der sog. Mietpreisbremse zum März 2015, die einen unangemessenen Anstieg der Kaltmieten bei den Wiedervermietungen insbesondere in angespannten Lagen in Groß- und Universitätsstädten eindämmen soll, wird sich hingegen nicht negativ auswirken, da der Umsatz der Mietcourtageerlöse weniger als 1 % des Jahresumsatzes ausmacht.

Darüber hinaus bewertet die LBSi NordWest das Gewinnen weiterer Sparkassen als Kooperationspartner im Immobilienvermittlungsgeschäft als eine bedeutende Chance zur Umsatzsteigerung. Insbesondere in Niedersachsen sieht die Gesellschaft die größten Wachstumspotenziale. Im Bundesland Bremen ist es Anfang 2015 gelungen, mit dem Tochterunternehmen der Sparkasse Bremen AG, der Sparkasse Immobilien Bremen GmbH, einen Kooperationsvertrag abzuschließen.

Es ist das Ziel der Gesellschaft, die Anzahl der Immobilienberater auch in 2015 weiter konsequent auszubauen.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft werden - unter Berücksichtigung der Kundenbedürfnisse (Sparkassen und Außendienst) - weiterentwickelt.

Durch den Ausbau der Vertriebsschiene "Sparkassen" und dem weiteren Aufbau von Immobilienberatern wird eine positive Entwicklung der Courtageumsätze erwartet. Die Gesellschaft nimmt daher auch für die Jahre 2015 und 2016 eine anhaltend positive Entwicklung auf dem Vermittlungsmarkt für Wohnimmobilien an.

Risiken

Dem Risiko, dass Sparkassenpartner die Kooperation kündigen, wird mit einem umfangreichen qualitativ hochwertigen und kostengünstigen Dienstleistungsangebot begegnet. Die LBSi NordWest versteht sich als Dienstleister für die Sparkassen und unterstützt diese in den Bereichen Vertrieb, Rechnungswesen und Recht. Vor diesem Hintergrund kommt der hochwertigen Dienstleistung eine immer größere Bedeutung zu. Die individuellen Fähigkeiten und das Wissen der Belegschaft tragen somit wesentlich zum Erfolg der Gesellschaft bei. Möglichen Risiken aus einem Qualitätsverlust der Dienstleistungen begegnet die LBSi NordWest durch intensive und fachbereichsspezifische Qualifizierung.

Dem Risiko, die Kundenbedürfnisse unzureichend zu berücksichtigen, wirken wir mit einer engen Kundenbetreuung entgegen. Vier hochqualifizierte Spezialisten kümmern sich intensiv um die Betreuung der Sparkassen. Beispielsweise werden Vertriebsprozesse im Rahmen von Consultingterminen geprüft und optimiert. Das umfangreiche Seminarangebot wird auf aktuelle Bedürfnisse ausgerichtet und neue Produkte werden innoviert. So wird sichergestellt, dass die Bedürfnisse bzw. Trends (z.B. Umsetzung regulatorischer Vorgaben wie die Verbraucherrechte-Richtlinie oder Energieeinsparverordnung) frühzeitig erkannt werden und dass ihre Relevanz für die Kunden rechtzeitig überprüft wird.

Möglichen Risiken in Form von Schadensersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die EDV-Landschaft der LBS West und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept minimiert.

Dem Forderungsausfallrisiko von Courtageforderungen begegnet die LBSi NordWest mit dem im Hause etablierten und gut funktionierenden Mahn-Management. Im Bauträgergeschäft werden Informationen über die bekannten Auskunfteien eingeholt.

Prognose

Erklärtes Ziel bleibt es auch in den Jahren 2015 und 2016, das Jahresergebnis zu steigern. Dies soll geschehen durch ein weiteres effizientes Kostenmanagement einerseits und durch die Akquise weiterer Sparkassen andererseits.

Münster, 26. März 2015

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, den 26. März 2015

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Peters, Wirtschaftsprüfer

Brambrink, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2014

Aktiva

	Stand am 31.12.2014			Stand am 31.12.13 T€
	€	€	€	Stand am 31.12.13 T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	530.873,20			574
		530.873,20		574
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		88.992,02		101
			619.865,22	675
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	33.434.315,23			23.902
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.462.739,86			1.697
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	257.465,81			214
		35.897.055,09		25.599
II. Guthaben bei Kreditinstituten		10.468.057,59		9.481
			46.365.112,68	35.080
			46.984.977,90	35.755
Passiva
	Stand am 31.12.2014			Stand am 31.12.13 T€
	€	€	€	Stand am 31.12.13 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.000.000,00			2.000
II. Jahresüberschuss	1.015.128,23			1.720
			3.015.128,23	3.720
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	719.801,00			698
2. Steuerrückstellungen	563.250,00			285
3. Sonstige Rückstellungen	4.549.072,11			4.342
			5.832.123,11	5.325
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen
a) aus Vermittlungstätigkeit	31.857.558,59			22.811
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	31.857.558,59			22.811
b) aus anderen Leistungen	338.202,13			432
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	338.202,13			432
		32.195.760,72		23.243
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	4.612.270,90			2.750
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	4.612.270,90			2.750
		4.612.270,90		2.750
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.205.033,61			519
davon aus Steuern	1.205.033,61			519
		1.205.033,61		519
			38.013.065,23	26.512
D. Rechnungsabgrenzungsposten	124.661,33			198
			124.661,33	198
			46.984.977,90	35.755

Münster, 26.03.2015

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

Datum Feststellung Jahresabschluss nach §328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

Der Jahresabschluss 2014 ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 18.05.2015 festgestellt worden.

Münster, 22.05.15

LBS Immobilien GmbH NordWest

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014

	2014		2013
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	107.054.939,24		95.997
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.917.137,44		3.261
		109.972.076,68		99.258
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	99.380.741,29		89.036
b) Aufwendungen für Werbung	315.173,44		493
c) Aufwendungen für Außenstellen	3.216.675,11		1.949
		102.912.589,84		91.478
		7.059.486,84		7.780
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.973.549,03		1.811
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	469.977,15		422
davon für Altersversorgung	94.389,46		86
		2.443.526,18		2.233
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		214.339,43		141
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.790.916,88		3.116
		1.610.704,35		2.290
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		51.995,48		52
davon Abzinsung von Rückstellungen		1.104,73		0
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		96.817,72		64
davon Aufzinsung von Rückstellungen		96.817,72		64
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		1.565.882,11		2.278
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		550.753,88		558
11. Jahresüberschuss		1.015.128,23		1.720

Münster, 26.03.2015

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

Anhang für das Geschäftsjahr 2014

der LBS Immobilien GmbH NordWest

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH NordWest (LBSi NordWest) mit ihrem Sitz in Münster wird durch die Beteiligungen der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS West) zu 74,99995 % und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) zu 25,00005 % gehalten.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB). Die Offenlegung des Geschäftsabschluss erfolgt im Bundesanzeiger.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i. S. d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert worden.

Für Wirtschaftsgüter mit einem Wert von € 150,00 - € 1.000,00 wurde ein Sammelposten gebildet, der über eine Dauer von fünf Jahren gleichmäßig abgeschrieben wird.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 4,24% (Vorjahr 4,57%) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) abgezinst. Die angenommene Restlaufzeit beträgt 10 Jahre. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 2,8% (Vorjahr 3%) unterstellt.

Annahmen zu Gehaltssteigerungen und Fluktuation sind nicht zu berücksichtigen, da der Versorgungsfall bereits eingetreten ist.

Die sonstigen Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr wurden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst und sind im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung bewertet.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang dargestellt.

Umlaufvermögen

Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum überwiegenden Teil aus Courtageforderungen gegen private und gewerbliche Kunden.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 2.463 (Vorjahr T€ 1.697) ergeben sich im Wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und Diskontierungen, gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen. Die Erhöhung des Forderungsbestandes in 2014 resultiert vor allem aus Vorsteuerforderungen in Höhe von T€ 1.179.

Guthaben bei Kreditinstituten

Das Guthaben von T€ 10.468 (Vorjahr T€ 9.481) besteht bei drei Kreditinstituten im Inland.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Gerichtskosten und Schadenersatzansprüche in Höhe von T€ 719 (Vorjahr T€ 1.251) sowie für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) in Höhe von T€ 2.679 (Vorjahr T€ 2.006).

Die Bonifikationen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt, die Schadenersatzansprüche mit dem Streitwert.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und anderen Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden.

Der ausgewiesene Betrag von T€ 31.858 (Vorjahr T€ 22.811) hat eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen haben ebenfalls eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die Verbindlichkeiten von T€ 4.612 (Vorjahr T€ 2.750) resultieren aus Leistungen der beiden Landesbausparkassen aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen.

Als Forderungsposten gegen die LBS West wurde die Erstattung von Kosten in Höhe von insgesamt T€ 83 verrechnet.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 106.735 (Vorjahr T€ 95.728) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen und T€ 262 (Vorjahr T€ 221) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner. Im Geschäftsgebiet Niedersachsen wurden darüber hinaus T€ 58 (Vorjahr T€ 48) für die Vermittlung von Auslandsimmobilien vereinnahmt.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Auflösungen von Rückstellungen mit T€ 869 (Vorjahr T€ 1.393). Die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten betragen T€ 806 (Vorjahr T€ 598); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen, Aufwandsentschädigungen und der Maklersoftware Fioport von T€ 700 (Vorjahr T€ 630) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den restlichen sonstigen betrieblichen Erträgen von T€ 522 (Vorjahr T€ 607) sind Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Einzelwertberichtigungen enthalten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen Körperschaftsteuer von T€ 246 (Vorjahr T€ 269), Gewerbesteuer von T€ 297 (Vorjahr T€ 281), Solidaritätszuschlag von T€ 7 (Vorjahr T€ 7) und Kapitalertragsteuer von T€ 1 (Vorjahr T€ 1).

Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Aufwendungen	2014	2013
Berichtigung von Forderungen aus Vorjahren	T€ 716	T€ 419
Periodenfremde Erträge
Erträge aus der Berichtigung von Provisionsverbindlichkeiten aus Vorjahren	T€ 797	T€ 571
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	T€ 869	T€ 1.393
Sonstige Erträge aus der Erstattung von Gerichts- und Notarkosten Vorjahr	T€ 136	T€ 102
Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen	T€ 55	T€ 87
Erträge aus der Auflösung von Pauschalwertberichtigungen	T€ 0	T€ 7
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen	T€ 20	T€ 26

E. Sonstige Angaben

Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBSi NordWest wird gebildet von den Herren

1. Assessor jur. Uwe Körbi, gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS West, strategischer Geschäftsführer und interner Sprecher der LBSi NordWest

2. Dipl.-Ökonom Ralf Gebler, gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS Nord, strategischer Geschäftsführer der LBSi NordWest

3. Assessor jur. Roland Hustert, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Vertrieb" der LBSi NordWest

4. Assessor jur. Thorsten Schipke, operativer Geschäftsführer für den Bereich "Betrieb" der LBSi NordWest

In zwei Fällen besteht zum 31. Dezember 2014 ein Anstellungsvertrag mit der LBS West (Herr Uwe Körbi) bzw. mit der LBS Nord (Herr Ralf Gebler). In beiden Fällen werden seitens der LBSi NordWest keine Vergütungen geleistet. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird deshalb auf die Angabe der Bezüge verzichtet.

Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich (exklusive Geschäftsführer) 22 Mitarbeiter (Vorjahr 21) als Vollzeitangestellte und 8 Mitarbeiter (Vorjahr 6) als Teilzeitangestellte in der Gesellschaft tätig.

Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus unbefristeten Mietverträgen für Räumlichkeiten inklusive Nebenkosten von T€ 153 p.a. (Vorjahr T€ 158). Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 145 (Vorjahr T€ 143) und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse von T€ 9 (Vorjahr T€ 15).

Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug wie im Vorjahr T€ 20 zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

Münster, den 26. März 2015

LBS Immobilien GmbH NordWest

Geschäftsführung

Körbi

Gebler

Hustert

Schipke

38:Teb88,

LBS Immobilien GmbH

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2012

der LBS Immobilien GmbH

Aktiva

	Stand am 31.12.2012			Stand am 31.12.2011 T€
	€	€	€	Stand am 31.12.2011 T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	228.248,50			66
2. Geleistete Anzahlungen	437.075,90			479
		665.324,40		545
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	42.151,39			60
b) Verwaltung	60.122,92			71
		102.274,31		131
			767.598,71	676
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	22.739.287,58			15.893
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr				0
	0,00
2. Sonstige Vermögensgegenstände	1.074.478,59			667
		23.813.766,17		16.560
II. Guthaben bei Kreditinstituten		5.792.724,53		7.266
			29.606.490,70	23.826
			30.374.089,41	24.502
Passiva
	Stand am 31.12.2012			Stand am 31.12.2011 T€
		€	€	Stand am 31.12.2011 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Jahresüberschuss (Vorjahr Bilanzgewinn)		0,00		0
			1.278.229,70	1.278
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		698.560,00		699
2. Sonstige Rückstellungen		4.360.445,00		4.957
			5.059.005,00	5.656
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		21.851.885,35		15.316
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr		21.851.885,35		15.316
b) aus anderen Leistungen		402.048,26		210
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr		402.048,26		210
			22.253.933,61	15.526
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		1.483.913,37		2.041
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr		1.483.913,37		2.041
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		5.992,64		1
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr		5.992,64		1
			1.489.906,01	2.042
3. Rechnungsabgrenzungsposten		293.015,09		0
			293.015,09	0
			30.374.089,41	24.502

Münster, 04. Februar 2013

LBS Immobilien GmbH

Körbi

Hustert

Schipke

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2012

der LBS Immobilien GmbH

	2012		2011
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	84.062.926,97		75.965
2. Sonstige betriebliche Erträge	3.376.643,87		2.226
		87.439.570,84		78.191
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	78.590.189,49		67.245
b) Aufwendungen für Werbung	555.259,72		2.556
c) Aufwendungen für Außenstellen	1.393.942,27		2.914
		80.539.391,48		72.715
		6.900.179,36		5.476
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.559.943,69		1.548
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	356.880,30		330
davon für Altersversorgung	61.153,73		62
		1.916.823,99		1.878
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		67.453,79		60
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.023.809,61		2.538
		1.892.091,97		1.000
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		99.946,25		109
davon Abzinsung von Rückstellungen		39.473,14		14
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		38.131,00		45
davon Aufzinsung von Rückstellungen		38.131,00		45
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		1.953.907,22		1.064
10. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags abgeführter Gewinn		1.953.907,22		1.079
11. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		0,00		- 15
12. Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen		0,00		15
13. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 04. Februar 2013

LBS Immobilien GmbH

Körbi

Hustert

Schipke

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2012

der LBS Immobilien GmbH

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Die LBS Immobilien GmbH Münster ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse Münster und betreibt über den eigenen Außendienst, den Großteil der Sparkassen in NRW sowie fünf Sparkassen in Niedersachsen das Immobilienvermittlungsgeschäft.

Im Jahr 2012 wurden von der Gesellschaft 9.927 Kaufobjekte im Gesamtwert von 1,73 Mrd. € abgesetzt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres lagen bei 9.490 Objekten im Wert von 1,6 Mrd. €. Im Vermietungsbereich sind 1.000 Objekte (Vorjahr 996 Objekte) vermittelt worden.

Wie auch im Vorjahr entfiel der Hauptanteil der vermittelten Immobilien auf Objekte im Bestand, aber auch das Neubaugeschäft hat sich in 2012 belebt. Der Anteil der Neubauobjekte stieg um 1,8 %-Punkte auf 10,9%.

Die hohe Attraktivität der Gebraucht- und Neubauobjekte war auf die für den Immobilienerwerb günstigen Rahmenbedingungen zurück zu führen. Die Immobilienpreise entwickelten sich im Großen und Ganzen moderat. Zum Teil lagen die Immobilienpreise unter denen des Jahres 2000. Die aktuelle Diskussion über überteuerte Immobilien traf nur eingeschränkt zu und bezieht sich nur auf bestimmte Regionen bzw. Städte. Hier geht es insbesondere um Neubauten, die in dicht besiedelten Ballungsräumen errichtet wurden.

In 2012 war die Wirtschaftslage erfreulich positiv und die Beschäftigung nahm zu. Die Zinsen befanden sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, so dass eine Finanzierung häufig nicht mehr kostet als eine vergleichbare Miete. Die hohe Nachfrage nach Immobilien ist zudem auf den Wunsch der Verbraucher nach einer sicheren Kapitalanlage zurück zu führen.

Der Umsatz von T€ 83.811 ist der bislang höchste Courtageumsatz, den die Gesellschaft seit Bestehen verzeichnen konnte.

In 2012 haben die ersten Gespräche für die in 2013 angestrebte Fusion der Gesellschaft mit der LBS Immobilien GmbH Berlin-Hannover zur LBS Immobilien GmbH NordWest stattgefunden. Im Zuge der Fusionsvorbereitungen ist der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse per 31.12.2012 aufgehoben worden.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Aktiva bestehen vorrangig aus Forderungen aus Vermittlungstätigkeit und liquiden Mitteln, die Passiva aus Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit und dem Eigenkapital. Die Bilanzsumme ist wegen der Investitionen im Anlagevermögen und des guten Jahresergebnisses sowie des Jahresendgeschäfts um 24% von T€ 24.502 auf T€ 30.374 gestiegen.

Die Vermögenslage der LBS Immobilien GmbH ist geordnet.

Ertragslage

Der Courtageumsatz erreichte im Jahr 2012 ein Volumen von T€ 83.811 und lag damit um 10,6% über dem Vorjahreswert von T€ 75.746.

Die gestiegenen Aufwendungen für Außendienst und Sparkassen sind auf die gestiegenen Umsatzerlöse sowie das seit dem 01.01.2012 geltende Vergütungsmodell für den Handelsvertreteraußendienst zurück zu führen. Dadurch ist der durchschnittliche Ausschüttungssatz in dieser Sparte gestiegen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind aufgrund der hohen Auflösung von nicht in Anspruch genommener Rückstellungen im Vergleich zum Vorjahr um 1.151 T€ auf 3.377 T€ gestiegen. Bei den Auflösungen von insgesamt 1.826 T€ (Vorjahr 668 T€) sind vor allem die für Schadenersatzrisiken gebildeten Rückstellungen für den Anstieg verantwortlich. In 2012 wurden wegen des günstigen Verlaufs diverser Klagen für Schadenersatzfälle und den dazugehörigen Gerichtskosten 1.375 T€ an Rückstellungen aufgelöst.

Der Anstieg der betrieblichen Aufwendungen von 486 T€ resultiert in erster Linie aus der höheren Rückstellungsbildung für zu bildende Rückstellung für neue Schadensersatzfälle.

Das Ergebnis 2012 von 1.953.907,22 € wird entsprechend des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2012 als sehr erfreulich.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende T€ 5.793.

Der verminderte Zahlungsmittelbestand resultiert aus Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände, der Gewinnabführung für 2011, der höheren Provisionsausschüttung in Folge des neuen Vergütungsmodells sowie der Einführung der Diskontierung von Provisionen der Handelsvertreter, bei der die Gesellschaft in Vorleistung geht, bevor die Zahlung des Kunden eingegangen ist.

Leistungsindikatoren

Der Anlagendeckungsgrad (Verhältnis Anlagevermögen zum bilanziellen Eigenkapital) ist von 52,9% auf 60,1% gestiegen. Ursache hierfür sind weitere Anzahlungen für den Erwerb der Fakturierungssoftware "Fioport-Abrechnung" und der Erweiterung der Maklersoftware "Fioport-Vermarktung".

Das Rohergebnis (Umsatzerlöse abzüglich Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit) stieg von T€ 3.251 auf T€ 3.524 um 8,4% insbesondere aufgrund des Wegfalls des monatlichen Fixum für ImmobilienberaterInnen und der neu verhandelten, nun geringeren Kostenumlage an die LBS.

Zum Jahresende hatte die LBS Immobilien GmbH Verträge mit 131 (Vorjahr 131) ImmobilienberaterInnen. In 2012 hatte die LBS Immobilien GmbH im Jahresdurchschnitt 26 (Vorjahr 26) MitarbeiterInnen (einschließlich 2 Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

4. Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Die Gesellschaft nimmt auch für die Jahre 2013 und 2014 eine anhaltend positive Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien an.

Die durch die geplante Fusion angestrebten Vertriebs- und Kostensynergien gilt es zu heben.

Nach wie vor wird neben den niedrigen Kapitalmarktzinsen die Einbeziehung des selbst genutzten Wohneigentums in die staatliche Förderung der Altersvorsorge sowie die Möglichkeit der Entnahme aus Geld-Riester-Verträgen vor dem Hintergrund einer immer noch niedrigen Eigentumsquote der Wohneigentumsbildung mittelfristig Impulse geben.

Es bleibt das Ziel der Gesellschaft, die Anzahl der Immobilienberater 2013 zu stabilisieren und 2014, unter Berücksichtigung des erweiterten Geschäftsgebietes konsequent auszubauen.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft werden - unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Sparkassen und des Außendienstes im erweiterten Geschäftsgebiet - vorangetrieben. Durch diese Maßnahmen wird eine positive Entwicklung der Courtageumsätze erwartet.

Risiken

Möglichen Risiken in Form von Schadensersatzansprüchen aus der Vermittlungstätigkeit wird durch die Bildung von Rückstellungen begegnet.

Im IT-Bereich wird das operationelle Risiko einerseits durch die Einbindung in die EDV-Landschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse und andererseits durch ein umfangreiches Profil-Rechte-Konzept, was aktuell überarbeitet wird und dann den aktuellen Standards entspricht, stark minimiert.

Dem Forderungsausfallrisiko von Courtageforderungen begegnet die LBS Immobilien GmbH mit dem im Hause etablierten und gut funktionierenden Mahnmanagement und der Bildung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen. Diese werden nur für den in der Gesellschaft verbleibenden Teil (Forderungen aus Courtagen abzgl. Provisionsverbindlichkeit an Außendienst) gebildet.

Die Liquidität wird täglich überwacht. Hierbei werden sowohl zu festen Terminen anfallende als auch außerordentliche Zahlungen in die Überwachungs- und Planungsprozesse mit einbezogen. Die Geldanlagepolitik ist konservativ ausgerichtet, so dass hier nur ein sehr geringes Ausfallrisiko besteht.

Prognose

Erklärtes Ziel bleibt es auch in den Jahren 2013 und 2014, die Kosten weiter zu minimieren, um Ergebnisse auf dem Niveau der Vorjahre zu erzielen.

Münster, 4. Februar 2013

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Körbi

Hustert

Schipke

Anhang für das Geschäftsjahr 2012

der LBS Immobilien

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

1. Die LBS Immobilien GmbH ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, Münster. Die LBS Immobilien GmbH wird nach § 296 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse einbezogen. Die Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt im Bundesanzeiger. Aufgrund des bis zum 31.12.2012 bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages wird das Jahresergebnis in Höhe von T€ 1.954 (Vorjahr T€ 1.079) an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

2. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB).

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i.S.d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Soweit Wahlrechte bestehen, wurde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Pflichtangaben zu den einzelnen Posten in den Anhang aufzunehmen.

4. Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Anlagewerte sind zu den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der steuerlich zulässigen Nutzungsdauer, bewertet worden. Für Wirtschaftsgüter mit einem Wert von € 150,00 - € 1.000,00 wurde ein Sammelposten gebildet, der über eine Dauer von fünf Jahren gleichmäßig abgeschrieben wird.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 4,86% (Vorjahr 4,92%) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) abgezinst. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 3% (wie Vorjahr) unterstellt.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag eingesetzt.

Das Wahlrecht, aktive latente Steuern anzusetzen, ist nicht ausgeübt worden.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

5. Anlagenspiegel

	Anschaffungskosten
	01.01.2012 €	Zugänge €	Abgänge €	Umbuchg. €	31.12.2012 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	720.823,88	120.902,50	0,00	71.000,00	912.826,38
geleistete Anzahlungen	478.997,50	29.178,40	0,00	- 71.000,00	437.075,90
	1.199.821,38	150.080,90	0,00	0,00	1.349.902,28
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	142.356,36	1.541,42	0,00	0,00	143.897,78
Verwaltung	425.963,96	2.862,77	0,00	0,00	428.826,73
Geringwertige Wirschaftsgüter	108.306,02	4.174,85	0,00	0,00	112.480,87
	676.626,34	8.579,04	0,00	0,00	685.205,38
	1.876.447,72	158.659,94	0,00	0,00	2.035.107,66

	Abschreibungen
	01.01.2012 €	Zugänge €	Abgänge €	31.12.2012 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	654.452,80	30.125,08	0,00	684.577,88
geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	654.452,80	30.125,08	0,00	684.577,88
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	142.356,36	308,28	0,00	142.664,64
Verwaltung	358.423,76	14.524,27	0,00	372.948,03
Geringwertige Wirschaftsgüter	44.822,24	22.496,16	0,00	67.318,40
	545.602,36	37.328,71	0,00	582.931,07
	1.200.055,16	67.453,79	0,00	1.267.508,95

	Restbuchwerte
	31.12.2012 €	31.12.2011 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	228.248,50	66.371,08
geleistete Anzahlungen	437.075,90	478.997,50
	665.324,40	545.368,58
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	1.233,14	0,00
Verwaltung	55.878,70	67.540,20
Geringwertige Wirschaftsgüter	45.162,47	63.483,78
	102.274,31	131.023,98
	767.598,71	676.392,56

6. Immaterielle Vermögensgegenstände

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Maklersoftware "Fioport-Vermarktung" einschließlich einer Erweiterung (Schnittstelle zum Kundenmodul "Drive") sowie SAP-Lizenzen. Die geleisteten Anzahlungen auf immaterielle Vermögensgegenstände betreffen ein neu zu erstellendes Fakturierungsprogramm "Fioport Abrechnung" inkl. Schnittstellen zu anderen Systemen z.B. Statistikmodul.

Umlaufvermögen

7. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum weit überwiegenden Teil aus privaten und gewerblichen Courtageforderungen gegenüber Kunden.

8. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 1.074 (Vorjahr T€ 667) ergeben sich im Wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen an das Finanzamt. Die Erhöhung des Forderungsbestandes resultiert aus dem Diskontierungsbestand. Seit dem 01.06.2012 besteht für Handelsvertreter die Möglichkeit, Provisionen vor Kundenzahlung diskontiert zu bekommen.

9. Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 5.793 (Vorjahr T€ 7.266) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

10. Aktive latente Steuern

Bei folgenden Bilanzpositionen bestehen zwischen den handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen Differenzen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen und ausschließlich zu Steuerentlastungen führen:

―	Forderungen aus Vermittlungstätigkeit für Vertragsabschlüsse aus Vorjahren
―	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
―	Rückstellungen für Schadensersatz und Prozesskosten
―	Rückstellungen gemäß § 89b HGB
―	Rückstellungen für Archivierung

Der maßgebliche Ertragssteuersatz beträgt 31,93%.

Rückstellungen

11. Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Gerichtskosten und Schadenersatzansprüche (T€ 1.475; Vorjahr T€ 2.052) sowie für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) von T€ 1.916 (Vorjahr T€ 1.808).

Alle Einzelpositionen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt.

Verbindlichkeiten

12. Verbindlichkeiten aus Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um eingebuchte Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 21.852 hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr, davon Verbindlichkeiten gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 19.060 (Vorjahr Verbindlichkeiten T€ 15.316, davon gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 13.513). Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen von T€ 402 (Vorjahr T€ 210) haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

13. Verbindlichkeiten gegenüber LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (Gesellschafterin)

Die Verbindlichkeiten von T€ 1.484 (Vorjahr T€ 2.041) resultieren u.a. aus dem aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages abzuführenden Gewinn. Als Forderungsposten wurden das Vorauszahlungsguthaben aus der Kostenumlagerechnung 2012, verauslagte Zinsabschlagsteuer und der darauf anfallende Solidaritätszuschlag (diese Beträge werden von der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bei der Körperschaftssteuererklärung geltend gemacht), Kostenerstattungen für Schaufenstergestaltung sowie Courtageforderungen in einer Gesamthöhe von T€ 772 (Vorjahr T€ 12) verrechnet.

Bei den Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der LBS handelt es sich um gegenseitige und gleichartige Forderungen/Verbindlichkeiten, die sich aufrechenbar gegenüberstehen, d.h. die Aufrechnungslage nach § 387 BGB ist gegeben.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

14. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 83.811 (Vorjahr T€ 75.746) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen (darin enthalten sind Umsätze mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse von T€ 23 (Vorjahr T€ 41) und T€ 252 (Vorjahr T€ 219) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

15. Sonstige betriebliche Erträge

Einen größeren Posten dieser Position bilden die Auflösungen von sonstigen Rückstellungen mit T€ 1.826 (Vorjahr T€ 668). Die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten betragen T€ 623 (Vorjahr T€ 739); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen, Aufwandsentschädigungen und der Maklersoftware Fioport von T€ 572 (Vorjahr T€ 466) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 334 (Vorjahr T€ 325) Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Einzelwertberichtigungen enthalten.

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Steuern vom Einkommen und Ertrag fallen wegen der mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bis zum 31.12.2012 bestehenden steuerlichen Organschaft nicht an.

E. Sonstige Angaben

17. Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH wird gebildet von den Herren

	Uwe Körbi Assessor jur., Sprecher, Vorstand der LBS Westdeutsche
	Landesbausparkasse,
	Roland Hustert Assessor jur.,
	Thorsten Schipke Assessor jur.

In einem Fall besteht zum 31.12.2012 ein Anstellungsvertrag mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird deshalb auf eine Angabe der Bezüge verzichtet.

18. Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich 19 (wie Vorjahr) Angestellte als Vollzeitbeschäftigte und 5 (wie Vorjahr) Angestellte als Teilzeitbeschäftigte in der Gesellschaft tätig.

19. Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus unbefristeten Mietverträgen für Räumlichkeiten von T€ 145 p.a. (Vorjahr T€ 145). Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 132 (Vorjahr T€ 107).

20. Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug im Geschäftsjahr T€ 28 (Vorjahr T€ 29). Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

Münster, 04. Februar 2013

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Körbi

Hustert

Schipke

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Düsseldorf, 12. März 2013

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Eberhard Feil, Wirtschaftsprüfer

ppa. Thomas Apitzsch, Wirtschaftsprüfer

Datum Feststellung Jahresabschluss nach §328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

Der Jahresabschluss 2012 ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 05.04.2013 festgestellt worden.

Münster, 22.05.13

LBS Immobilien GmbH

39:Tda26,

LBS Immobilien GmbH

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2011

der LBS Immobilien GmbH Münster

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Die LBS Immobilien GmbH Münster ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse Münster und betreibt über den eigenen Außendienst, den Großteil der Sparkassen in NRW sowie drei Sparkassen in Niedersachsen das Immobilienvermittlungsgeschäft.

In 2011 hat sich die sich europäische Finanzkrise, ausgelöst durch die Staatskrise in Griechenland, nicht gravierend negativ auf die Binnenwirtschaft, insbesondere auf den Immobilienvermittlungsmarkt, ausgewirkt. Im Gegenteil: Bei den Verbrauchern ist nach wie vor der Wunsch nach einer sicheren Kapitalanlage vorhanden. Vor dem Hintergrund eines weiterhin sehr niedrigen Zinsniveaus sowie dem Mangel erstklassiger und sicherer Anlagealternativen wurden in 2011 deutlich mehr Immobilien nachgefragt. Der Umsatz von T€ 75.746 ist der bislang höchste Courtageumsatz, den die Gesellschaft seit 13 Jahren verzeichnen konnte.

Im Jahr 2011 wurden von der Gesellschaft 9.490 Objekte im Gesamtwert von 1,60 Mrd. € abgesetzt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres lagen bei 8.638 Objekten im Wert von 1,38 Mrd. €. Der Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit lag weiterhin bei Gebrauchtimmobilien. Der Anteil der Neubauobjekte liegt bei 9,1%.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Ertragslage

Der Courtageumsatz erreichte im Jahr 2011 ein Volumen von T€ 75.746 und lag damit um 13,7% über dem Vorjahreswert von T€ 66.604.

Die um 3,1% gestiegenen Aufwendungen für Außendienst und Sparkassen sind auf den höheren Handelsvertreterumsatz und der daraus resultierenden Umlage für die LBS-Geschäftsstellennutzung zurückzuführen. Der Anstieg des Personalauf- wands um 4,4 % fällt sehr moderat aus und ist begründet in allgemein-personalwirtschaftlichen Veränderungen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von T€ 2.538 setzen sich zusammen aus dem Aufwand für Verwaltung (T€ 1.191), dem sonstigen Aufwand (T€ 357) und den Abschreibungen und Berichtigungen auf Forderungen (T€ 990). Von der erstgenannten Position entfällt ein Großteil auf Gerichts- und Rechtsanwaltskosten, die zweite Position wird geprägt von Rückstellungsbildungen.

Das Ergebnis 2011 von 1.078.893,45 € wird entsprechend dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

Die Gesellschaft bewertet das Geschäftsjahr 2011 als sehr erfreulich.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben.

Die Finanzlage ist geordnet. Die liquiden Mittel betragen zum Jahresende T€ 7.266. Durch die Auflösung der zweckgebundenen Gewinnrücklage hat sich das Eigenkapital um T€ 15 auf T€ 1.278 verringert.

Leistungsindikatoren

Der Anlagendeckungsgrad (Verhältnis Anlagevermögen zum bilanziellen Eigenkapital) ist von 24,8% auf 52,9% gestiegen. Ursache hierfür sind die Anzahlungen für den Erwerb der Fakturierungssoftware "Fioport-Abrechnung" und der Erweiterung der Maklersoftware "Fioport-Vermarktung" sowie die Anschaffungskosten für zwei neue Dienstwagen.

Zum Jahresende hatte die LBS Immobilien GmbH Verträge mit 132 (Vorjahr 124) ImmobilienberaterInnen. Dies entspricht einer Steigerung von 6,5%. In 2011 hatte die LBS Immobilien GmbH im Jahresdurchschnitt 26 (Vorjahr 25) MitarbeiterInnen (einschließlich Geschäftsführer mit Anstellungsverhältnis) für organisatorische und administrative Tätigkeiten im Innendienst beschäftigt.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

4. Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Die Gesellschaft nimmt eine anhaltend positive Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien für die Jahre 2012 und 2013 an.

Es bleibt das Ziel der Gesellschaft, die Anzahl der Immobilienberater 2012 zu stabilisieren und 2013 konsequent auszubauen.

Die innovativen und umfangreichen Leistungsangebote der Gesellschaft werden - unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Sparkassen und des Außendienstes - vorangetrieben. Durch diese Maßnahmen wird eine positive Entwicklung der Courtageumsätze erwartet.

Risiken

Dem Forderungsausfallrisiko begegnet die LBS Immobilien GmbH mit dem im Hause etablierten und gut funktionierenden Mahnmanagement und der Bildung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen.

Prognose

Erklärtes Ziel bleibt es auch in den Jahren 2012 und 2013, die Kosten weiter zu minimieren, um Ergebnisse auf dem Niveau der Vorjahre zu erzielen.

Münster, 23. März 2012

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Körbi

Hustert

Schipke

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2011

A k t i v a

	Stand am 31.12.2011			Stand am 31.12.10
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	66.371,08			91
2. Geleistete Anzahlungen	478.997,50			130
		545.368,58		221
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	60.138,76			80
b) Verwaltung	70.885,22			19
		131.023,98		99
			676.392,56	320
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	15.893.007,67			16.141
davon größer als ein Jahr	0,00			0
2. Sonstige Vermögensgegenstände	667.018,10			646
		16.560.025,77		16.787
II. Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten		7.265.508,47		6.286
			23.825.534,24	23.073
			24.501.926,80	23.393
P a s s i v a
		Stand am 31.12.2011		Stand am 31.12.10
		€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		0,00		15
III. Bilanzgewinn		0,00		0
			1.278.229,70	1.293
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		698.547,00		703
2. Sonstige Rückstellungen		4.957.323,00		4.685
			5.655.870,00	5.388
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		15.315.714,57		15.355
davon Reslaufzeit bis zu einem Jahr		15.315.714,57		0
b) aus anderen Leistungen		210.431,99		132
davon Reslaufzeit bis zu einem Jahr		210.431,99		0
			15.526.146,56	15.487
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		2.040.416,19		1.221
davon Reslaufzeit bis zu einem Jahr		2.040.016,19		0
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		1.264,35		4
davon Reslaufzeit bis zu einem Jahr		1.264,35		0
			2.041.680,54	1.225
			24.501.926,80	23.393

Münster, 23. März 2012

LBS Immobilien GmbH

Körbi

Hustert

Schipke

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011

	2011		2010
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	75.965.397,82		66.823
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.226.247,11		2.761
		78.191.644,93		69.584
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	67.244.984,98		58.615
b) Aufwendungen für Werbung	2.555.994,89		2.381
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.914.348,55		2.826
		72.715.328,42		63.822
		5.476.316,51		5.762
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.547.929,59		1.489
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	329.915,51		309
davon für Altersversorgung	62.459,38		44
		1.877.845,10		1.798
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		60.308,61		61
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.538.419,97		3.269
		999.742,83		634
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		109.004,62		77
davon Abzinsung von Rückstellungen		13.858,00		1
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		44.854,00		94
davon Aufzinsung von Rückstellungen		44.854,00		94
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		1.063.893,45		617
10. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags abgeführter Gewinn		1.078.893,45		617
11. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag		-15.000,00		0
12. Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen		15.000,00		0
13. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 23. März 2012

LBS Immobilien GmbH

Körbi

Hustert

Schipke

Anhang für das Geschäftsjahr 2011

der LBS Immobilien GmbH Münster

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

Die LBS Immobilien GmbH ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, Münster. Die LBS Immobilien GmbH wird nach § 296 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse einbezogen. Die Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger. Aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages wird das Jahresergebnis in Höhe von T€ 1.079 (Vorjahr T€ 617) an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB).

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2011 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften für Kapitalgesellschaften i.S.d. § 264 ff. HGB und des GmbHG aufgestellt. Gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB ist die Gliederung um einige branchenspezifische Positionen erweitert. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Soweit Wahlrechte bestehen, wurde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Pflichtangaben zu den einzelnen Posten in den Anhang aufzunehmen.

Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Anlagewerte sind zu den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der steuerlich zulässigen Nutzungsdauer, bewertet worden. Für Wirtschaftsgüter mit einem Wert von € 150,00 - € 1.000,00 wurde ein Sammelposten gebildet, der über eine Dauer von fünf Jahren gleichmäßig abgeschrieben wird.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der versicherungsmathematischen PUC-Methode ("Projected-Unit-Credit-Methode") auf der Grundlage der von Dr. Klaus Heubeck entwickelten Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechnungszins von 4,92% (Vorjahr 4,95%) gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung (RückAbzinsV) abgezinst. Ferner wurde eine zukünftige jährliche Rentensteigerung von 3% (wie Vorjahr) unterstellt.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag eingesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

5. Anlagenspiegel

	Anschaffungskosten
	1.1.2011	Zugänge	Abgänge	31.12.2011
	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	720.823,88	0,00	0,00	720.823,88
geleistete Anzahlungen	130.320,00	348.677,50	0,00	478.997,50
	851.143, 88	348.677, 50	0,00	38
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	142.356,36	0,00	0,00	142.356,36
Verwaltung	361.549,74	64.414,22	0,00	425.963,96
Geringwertige Wirtschaftsgüter	105.147,84	3.158,18	0,00	108.306,02
	609.053,94	67.572,40	0,00	676.626,34
	1.460.197,82	416.249,90	0,00	1.876.447,72

	Abschreibungen				Restbuchwerte
	1.1.2011	Zugänge	Abgänge	31.12.2011	31.12.2011	31.12.2010
	€	€	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	630.016, 52	24.436,28	0,00	654.45,80	66.371,08	90.807,36
geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	478.997,50	130.320,00
	630.016,52	24.436,28	0,00	654.452,80	545.368,58	221.127,36
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	142.356,36	0,00	0,00	142.356,36	0,00	0,00
Verwaltung	344.212,63	14.211,13	0,00	358.423,76	67.540,20	17.337,11
Geringwertige Wirtschaftsgüter	23.161,04	21.661,20	0,00	44.822,24	63.483,78	81.986,80
	509.730,03	35.872,33	0,00	545.602,36	131.023,98	99.323,91
	1.139.746,55	60.308,61	0,00	1.200.055,16	676.392,56	320.451,27

6. Immaterielle Vermögensgegenstände

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Maklersoftware "Fioport-Vermarktung" sowie SAP-Lizenzen. Die geleisteten Anzahlungen auf immaterielle Vermögensgegenstände erfolgten für ein neu zu erstellendes Fakturierungsprogramm und die Erweiterung der Maklersoftware "Fioport-Vermarktung".

Umlaufvermögen

7. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum weit überwiegenden Teil aus privaten und gewerblichen Courtageforderungen gegenüber Kunden.

8. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 667 (Vorjahr T€ 646) ergeben sich im Wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen an das Finanzamt.

9. Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 7.266 (Vorjahr T€ 6.286) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Rückstellungen

10. Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Gerichtskosten und Schadenersatzansprüche (T€ 2.052; Vorjahr T€ 1.943) sowie für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) von T€ 1.808 (Vorjahr T€ 1.631).

Alle Einzelpositionen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt.

Verbindlichkeiten

11. Verbindlichkeiten aus Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um eingebuchte Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 15.316 hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr, davon Verbindlichkeiten gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 13.513 (Vorjahr Verbindlichkeiten T€ 15.355, davon gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 13.572). Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen von T€ 210 (Vorjahr T€ 132) haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

12. Verbindlichkeiten gegenüber LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (Gesellschafterin)

Die Verbindlichkeiten von T€ 2.040 (Vorjahr T€ 1.221) resultieren u.a. aus der Umlagenrechnung 2011 und den aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages abzuführenden Gewinn. Als Forderungsposten wurden verauslagte Zinsabschlagsteuer und der darauf anfallende Solidaritätszuschlag (diese Beträge werden von der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bei der Körperschaftssteuererklärung geltend gemacht) sowie Courtageforderungen in einer Gesamthöhe von T€ 12 (Vorjahr T€ 16) verrechnet.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

13. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 75.746 (Vorjahr T€ 66.604) Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen (darin enthalten sind Umsätze mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse von T€ 41 (Vorjahr T€ 21) und T€ 219 (wie Vorjahr) Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

14. Sonstige betriebliche Erträge

Einen größeren Posten dieser Position bilden die Auflösungen von sonstigen Rückstellungen mit T€ 668 (Vorjahr T€ 1.346). Die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten betragen T€ 739 (Vorjahr T€ 683); ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Den Erträgen aus Marktpreiseinschätzungen, Aufwandsentschädigungen und der Maklersoftware Fioport von T€ 466 (Vorjahr T€ 402) stehen Aufwendungen in etwa gleicher Höhe gegenüber. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 325 (Vorjahr T€ 313) Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Einzelwertberichtigungen enthalten.

15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Steuern vom Einkommen und Ertrag fallen wegen der mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bestehenden steuerlichen Organschaft nicht an.

E. Sonstige Angaben

16. Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH wird gebildet von den Herren

	Uwe Körbi, Sprecher, (ab 01.09.2011) Vorstand der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse,
	Roland Hustert Assessor jur.,
	Thorsten Schipke Assessor jur.,
	Dr. Christian Badde, Sprecher, (bis 31.08.2011), Vorstandsvorsitzender der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse.

In einem Fall besteht zum 31.12.2011 ein Anstellungsvertrag mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird deshalb auf eine Angabe der Bezüge verzichtet.

17. Personal

Im Jahresverlauf waren durchschnittlich 19 (Vorjahr 18) Angestellte als Vollzeitbeschäftigte und 5 (wie Vorjahr) Angestellte als Teilzeitbeschäftigte in der Gesellschaft tätig.

18. Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Die Gesellschaft hat zukünftige Verpflichtungen im Wesentlichen aus unbefristeten Mietverträgen für Räumlichkeiten und Wirtschaftsgüter in Höhe von T€ 153 p.a. (wie Vorjahr). Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Höhe von T€ 107 (Vorjahr T€ 117).

19. Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen betrug im Geschäftsjahr T€ 28 (Vorjahr T€ 29). Weitere der in § 285 Nr. 17 HGB genannten Leistungen wurden nicht erbracht.

Münster, 23. März 2012

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Körbi

Hustert

Schipke

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Düsseldorf, den 23. März 2012

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Eberhard Feil, Wirtschaftsprüfer

ppa. Thomas Apitzsch, Wirtschaftsprüfer

Datum Feststellung Jahresabschluss nach § 328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

Der Jahresabschluss 2011 ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 21. Mai 2012 festgestellt worden.

Münster, 30. Mai 2012

LBS Immobilien GmbH

3a:T101ce,

LBS Immobilien GmbH

Münster

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2008

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Der Markt für Wohnimmobilien ist im Berichtsjahr erneut leicht gewachsen. Die Vermittlungszahlen der Gesellschaft spiegeln diese Zahlen allerdings nicht wider. Ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorjahresumsatz ist bedingt dadurch, dass zwei Sparkassen teilweise das Immobilienvermittlungsgeschäft anders strukturiert haben.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Absatzentwicklung

Im Jahr 2008 wurden von der Gesellschaft 7.434 Objekte im Gesamtwert von 1,19 Mrd. € abgesetzt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres lagen bei 7.704 Objekten im Wert von 1,25 Mrd. €. Der Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit lag weiterhin bei Gebrauchtimmobilien. Der Anteil der Neubauobjekte fiel um 0,7%-Punkte auf 12,2% im Objektvolumen.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens im Berichtsjahr

Der Courtageumsatz erreichte im Jahr 2008 ein Volumen von T€ 56.971 und lag damit um 3,5% unter dem Vorjahreswert von T€ 59.030.

Der Sachaufwand für den Außendienst ist um 2,3% gestiegen. Ein wesentlicher Teil des Anstiegs ist durch die gestiegenen Aufwendungen für die Marktwertermittlungen verursacht. Dem stehen in etwa gleicher Höhe Erträge aus Kundenzahlungen für diese Dienstleistungen gegenüber. Der Personalaufwand stieg - unter anderem aufgrund der ab November 2008 wirksamen tariflichen Gehaltserhöhungen - im Berichtsjahr um 1,8%. Der Verwaltungsaufwand der Gesellschaft ist in 2008 um 8,3% gesunken. Dieses ist zum großen Teil Ergebnis des weiterhin konsequent betriebenen Kostenmanagements in der Gesellschaft.

Insgesamt ist in 2008 das Ergebnis nach der Auflösung von 40.000 € der im Vorjahr gebildeten Gewinnrücklage auf 414.413,06 € gestiegen. Entsprechend dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wird dieser Betrag an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

Mit Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung bewertet die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2008 als insgesamt befriedigend. Die Umsatzziele konnten allerdings nur im Außendienst erreicht werden.

Die Finanzlage und die Perspektiven der Gesellschaft sind vor dem Hintergrund der Einbindung in den LBS-Verbund durch den Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag als abgesichert zu bewerten.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Der Anlagendeckungsgrad (Verhältnis Anlagevermögen zum bilanziellen Eigenkapital) ist von 6,37% auf 4,54% gesunken. Ursache ist im Wesentlichen die planmäßige Abschreibung im Anlagevermögen bei gleichzeitiger Rückführung der zweckgebunden gebildeten Rücklagen. Ein Bedarf für Investitionen im Anlagevermögen bestand 2008 nicht.

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. Durch Änderungen im Vergütungssystem der Handelsvertreter stieg die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageumsätzen) leicht gegenüber dem Vorjahr (90,2%) auf 90,5% an.

Der Umsatz im Vermittlungsgeschäft konnte in 2008 mit einem Minus von 3,5 % nicht gehalten werden (Vorjahr: +5,8%).

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

4. Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Die Bundesregierung hat die selbstgenutzte Immobilie in die Riesterförderung der Altersvorsorge einbezogen. Die Gesellschaft erwartet hieraus eher mittelfristig Impulse für das Vermittlungsgeschäft.

Bei der Stärke des eigenen Außendienstes der Gesellschaft wird es in 2009 nur geringe Änderungen geben. Die Zahl der Immobilienberater soll steigen und durch intensive Begleitung des Außendienstes soll der Umsatz dieser Sparte ausgebaut werden.

In den derzeitigen Strukturen der Zusammenarbeit mit Sparkassen soll der Umsatz schrittweise ausgebaut werden, so dass die Gesellschaft weiterhin eine Umsatzentwicklung oberhalb der Marktentwicklung im Einzelimmobiliengeschäft anstrebt.

Risiken

Aufgrund der Einbindung in den LBS-Verbund sind Risiken für die Perspektiven der Gesellschaft kurz- bis mittelfristig nur in erheblichen Verschlechterungen der Rahmenbedingungen des relevanten Marktes zu sehen. Die aktuelle Finanzmarktkrise hat bisher noch keine erkennbaren Auswirkungen auf den Umsatz der Gesellschaft.

Prognose

Bei konsequenter Fortführung des Kostenmanagements will die Gesellschaft in den nächsten Jahren ein zufriedenstellendes Ergebnis erreichen, das etwa auf Vorjahresniveau liegen sollte.

Münster, 27. Februar 2009

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde Hustert

Dr. Potthoff

Geschäftsführung

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2008

AKTIVA

	Stand am			Stand am
	31.12.2008			31.12.07
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		16.914,91		19
				- - -
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	1.085,27			4
b) Verwaltung	40.735,13			62
		41.820,40		66
				- - -
			58.735,31	85
				- - -
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	13.420.977,50			13.673
2. Sonstige Vermögensgegenstände	646.705,56			610
		14.067.683,06		14.283
				-.-.-.-.-
II. Wertpapiere
1. Sonstige Wertpapiere		0,00		2.000
				-.-.-.-
III. Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten		6.592.766,80		4.488
			20.660.449,86	20.771
				- - - - -
			20.719.185,17	20.856
PASSIVA
		Stand am		Stand am
		31.12.2008		31.12.07
		€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		15.000,00		55
			1.293.229,70	1.333
				- - - -
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		609.320,00		609
2. Sonstige Rückstellungen		4.560.000,00		4.383
			5.169.320,00	4.992
				- - - -
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		12.681.250,42		13.091
b) aus anderen Leistungen		105.802,02		82
			12.787.052,44	13.173
				- - - - -
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		1.467.341,69		1.352
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		2.241,34		6
			1.469.583,03	1.358
			20.719.185,17	20.856

Münster, 27. Februar 2009

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008

	2008		2007
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	57.204.671,15		59.270
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.127.550,02		2.145
		59.332.221,17		61.415
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	49.626.447,41		50.800
b) Aufwendungen für Werbung	2.178.253,27		2.682
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.885.221,84		2.820
		54.689.922,52		56.302
		4.642.298,65		5.113
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.513.744,32		1.485
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	491.619,23		485
		2.005.363,55		1.970
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		31.223,59		41
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Abschreibungen auf Forderungen	883.847,87		830
b) andere Aufwendungen	1.620.772,04		2.021
		2.504.619,91		2.851
		101.091,60		251
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		273.395,61		140
8. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		74,15		0
9. Jahresüberschuss		374.413,06		391
10. Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen		40.000,00		55
11. Zuführungen zu anderen Gewinnrücklagen		0,00		40
12. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages
abzuführender Gewinn		414.413,06		406
13. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 27. Februar 2009

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde Hustert

Dr. Potthoff

Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungskosten
	01.01.2008	Zugänge	Abgänge	31.12.2008
	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	608.318,88	2.240,00	0,00	610.558,88
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	304.589,58	0,00	2.679,19	301.910,39
Verwaltung	448.889,35	1.344,42	83.607,42	366.626,35
Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	1.624,11	0,00	1.624,11
	753.478,93	2.968,53	86.286,61	670.160,85
	1.361.797,81	5.208,53	86.286,61	1.280.719,73

	Abschreibungen
	01.01.2008	Zugänge	Abgänge	31.12.2008
	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	589.091,19	4.552,78	0,00	593.643,97
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	300.937,88	2.566,43	2.679,19	300.825,12
Verwaltung	386.852,64	23.779,56	83.441,69	327.190,51
Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	324,82	0,00	324,82
	687.790,52	26.670,81	86.120,88	628.340,45
	1.276.881,71	31.223,59	86.120,88	1.221.984,42

	Restbuchwerte
	31.12.2008	31.12.2007
	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	16.914,91	19.227,69
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	1.085,27	3.651,70
Verwaltung	39.435,84	62.036,71
Geringwertige Wirtschaftsgüter	1.299,29	0,00
	41.820,40	65.688,41
	58.735,31	84.916,10

Anhang für das Geschäftsjahr 2008

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

1. Die LBS Immobilien GmbH ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, Münster. Die LBS Immobilien GmbH wird in den Konzernabschluss der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse nicht einbezogen. Aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages wird das Jahresergebnis von der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse übernommen.

2. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB).

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

4. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind an den ertragssteuerlichen Vorschriften ausgerichtet.

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare (für bis zum 31.12.2005 und ab dem 01.01.2008 angeschaffte Wirtschaftsgüter) bzw. degressive (für ab dem 01.01.2006 - 31.12.2007 angeschaffte Wirtschaftsgüter) Abschreibungen entsprechend den steuerlich zulässigen Nutzungsdauern, bewertet. Für Wirtschaftsgüter mit einem Wert von € 150,00 - € 1.000,00 wurde ein Sammelposten gebildet, der über eine Dauer von fünf Jahren gleichmäßig aufzulösen ist.

Bei den im Zeitraum 01.01.06 - 31.12.07 neu angeschafften beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens wurde von der Möglichkeit des erhöhten Abschreibungssatzes gem. § 7 Abs. 2 EStG Gebrauch gemacht, was zu zusätzlichen Abschreibungen in Höhe von T€ 2 führte.

Pensionsrückstellungen sind nach den handelsrechtlichen Vorschriften mit einem Rechnungszinsfuß von 4,3% (wie Vorjahr) bewertet.

Die sonstigen Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung dotiert.

Die Forderungen und Bankguthaben sind zum Nennwert bewertet. Die Ausfallrisiken bei den Courtageforderungen sind durch Einzelwertberichtigungen und darüber hinaus entsprechend der Altersstruktur des Forderungsbestandes pauschal wertberichtigt. Die Risikovorsorge ist ausreichend bemessen.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag eingesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

5. Immaterielle Vermögensgegenstände

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Erweiterungen der SAP-Rechnungserstellungs- und -controllingmodule sowie der SAP-Lizenzen.

6. Sachanlagen

Die Entwicklung des Sachanlagevermögens ist als Anlage zum Anhang beigefügt.

Umlaufvermögen

7. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum weit überwiegenden Teil aus privaten und gewerblichen Courtageforderungen gegenüber Kunden.

8. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 647 (Vorjahr T€ 610) ergeben sich im Wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen an das Finanzamt und aus Zinserträgen.

9. Sonstige Wertpapiere

In 2008 wurden alle Anteile des thesaurierenden Geldmarktfonds (Deka-Institutionell Geldmarktfonds) veräußert.

10. Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 6.593 (Vorjahr T€ 4.488) bestehen bei zwei Kreditinstituten im Inland.

Eigenkapital

11. Andere Gewinnrücklagen

Durch Gesellschafterbeschluss wurde eine für 2008 gebildete Gewinnrücklage von T€ 40 aufgelöst.

12. Rückstellungen

Für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) wurden Rückstellungen von T€ 1.388 (Vorjahr T€ 1.199) gebildet. Weiterhin wurden für Abschlussvergütungen, Gerichtskosten und Schadensersatzansprüche T€ 839 den Rückstellungen zugeführt. Bei der Bemessung der Pensionsrückstellungen wurde der handelsrechtliche Wert zugrundegelegt.

Alle Einzelpositionen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt.

Verbindlichkeiten

13. Verbindlichkeiten aus Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um eingebuchte Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 12.681 hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr, davon Verbindlichkeiten gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 10.975 (Vorjahr Verbindlichkeiten T€ 13.091, davon gegenüber Sparkassen und deren Tochtergesellschaften T€ 11.689). Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen von T€ 106 haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

14. Verbindlichkeiten gegenüber LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (Gesellschafterin)

Die Verbindlichkeiten von T€ 1.467 resultieren u.a. aus der Umlage 2008 für Beratungsstellen, Zuführung zu Pensionsrückstellungen, noch zu zahlende MwSt-Beträge und den aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages abzuführenden Gewinn. Als Forderungsposten wurden die Zinsabschlagsteuer und der darauf anfallende Solidaritätszuschlag sowie Courtageforderungen in einer Gesamthöhe von T€ 47 verrechnet.

15. Verbindlichkeiten gegenüber Konzerntöchtern

Diese Verbindlichkeiten bestehen gegenüber der LBS Vertriebs-Service-Gesellschaft mbH, Münster.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

16. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 56.971 Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückskauf- und Mietverträgen (darin enthalten sind Umsätze mit der LBS von T€ 37) und T€ 234 Erträge aus Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

17. Sonstige betriebliche Erträge

Mit T€ 875 bilden die Auflösungen von Rückstellungen den Hauptposten dieser Position. Die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten betragen T€ 679; ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Den Erträgen aus Marktwertermittlungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 355 sind Aufwendungen gegenüber dem Außendienst in etwa gleicher Höhe gegenzurechnen. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 165 Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Einzelwertberichtigungen enthalten.

18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Steuern vom Einkommen und Ertrag fallen wegen der mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bestehenden steuerlichen Organschaft nicht an.

19. Aufwendungen aus Gewinnabführung

Das für das Geschäftsjahr ausgewiesene Jahresergebnis (vor Ergebnisabführung und nach Bildung von Gewinnrücklagen) von T€ 414 wird an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

E. Sonstige Angaben

20. Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH wird gebildet von den Herren

Dr. Christian Badde, Sprecher,

Roland Hustert Assessor jur.,

Dr. Paul Potthoff.

In zwei Fällen bestehen Anstellungsverträge mit der LBS. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf eine Angabe der Bezüge verzichtet.

21. Personal

Im Jahresverlauf waren 19 Angestellte als Vollzeitbeschäftigte und 4 Angestellte als Teilzeitbeschäftigte in der Gesellschaft tätig.

22. Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB

Die Gesellschaft hat Verpflichtungen aus Mietverträgen für Räumlichkeiten und Büro- und Geschäftsausstattung mit verschiedenen Mietdauern in Höhe von T€ 240. Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS in Höhe von T€ 147 und für die drei geleasten Firmenwagen T€ 81.

Münster, 27. Februar 2009

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Geschäftsführung

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Düsseldorf, den 2. März 2009

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Prof. Dr. André Dicken, Wirtschaftsprüfer

ppa. Sandra Ebert, Wirtschaftsprüferin

Datum Feststellung Jahresabschluss nach § 328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

Der Jahresabschluss ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom

2. Juni 2009 festgestellt worden.

Münster, 09.06.2009

LBS Immobilien GmbH

3b:Tcfe2,

LBS Immobilien GmbH

Münster

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2007

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Der Markt für Wohnimmobilien ist im Berichtsjahr erneut leicht gewachsen. Allerdings ist dieses Wachstum erstmals seit einigen Jahren nicht mehr durch Paketverkäufe verursacht, sondern Ergebnis der Transaktionen am Einzelimmobilienmarkt. Jedoch ist im Mehrjahresvergleich auch zu berücksichtigen, dass die Umsatzentwicklung in 2005 durch die Vorzieheffekte aufgrund der Abschaffung der Eigenheimzulage positiv und die Entwicklung in 2006 entsprechend negativ überzeichnet war.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Absatzentwicklung

Im Jahr 2007 wurden von der Gesellschaft 7.704 Objekte im Gesamtwert von 1,25 Mrd. € abgesetzt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres lagen bei 7.414 Objekten im Wert von 1,2 Mrd. €. Der Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit lag weiterhin bei Gebrauchtimmobilien. Der Anteil der Neubauobjekte fiel um 5,3%-Punkte auf 12,9% im Objektvolumen. Zum Vertriebsnetz der Gesellschaft gehören nach Schließung der letzten eigenen Gebietsleitung im Januar 2007 nur noch der Außendienst der LBS und die nordrhein-westfälischen Sparkassen.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens im Berichtsjahr

Der Courtageumsatz erreichte im Jahr 2007 ein Volumen von T€ 59.030 und lag damit um 5,8% über dem Vorjahreswert von T€ 55.795. Der Zuwachs dürfte etwa im Gesamtmarkttrend der Einzelimmobilientransaktionen liegen.

Der Sachaufwand für den Außendienst ist um 12,1% gestiegen. Dieses ist ausschließlich verursacht durch die erstmals gesondert in dieser Aufwandskategorie ausgewiesenen Aufwendungen für Marktwertermittlungen und sonstige Aufwandsentschädigungen. Dem stehen allerdings Erträge in praktisch gleicher Höhe aus Kundenzahlungen gegenüber, so dass der Nettosachaufwand für den Außendienst etwa auf Vorjahresniveau liegt. Der Personalaufwand ging im Berichtsjahr um 7,6% zurück. Der Rückgang wurde primär verursacht durch den geringeren Aufwand im Zusammenhang mit Pensionsverpflichtungen. Der Sachaufwand ist in 2007 um 4,0% gesunken. Dieses ist zum großen Teil Ergebnis des weiterhin konsequent betriebenen Kostenmanagements in der Gesellschaft.

Die Liquidation der SolViva Ferienimmobilien GmbH, an der die Gesellschaft mit 29,1 % beteiligt war, ist zum 16.05.2007 vollzogen worden.

Insgesamt ist in 2007 das Ergebnis nach der Auflösung von 55.000 € der in den Vorjahren gebildeten Gewinnrücklage auf 445.885,51 € gestiegen. Nach Bildung einer versteuerten Gewinnrücklage von 40.000 € wird entsprechend dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag ein Betrag von 405.885,51 € an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt. Die zweckgebundene Gewinnrücklage wird gebildet für die geplante Ausstattung des Außendienstes mit einer neuen Maklersoftware.

Mit Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung bewertet die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2007 als befriedigend. Allerdings sind die Umsatzziele im Außendienst nicht ganz erreicht worden.

Die Finanzlage und die Perspektiven der Gesellschaft sind vor dem Hintergrund der Einbindung in den LBS-Verbund durch den Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag als abgesichert zu bewerten.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Der Anlagendeckungsgrad (Verhältnis Anlagevermögen zum bilanziellen Eigenkapital) ist von 8,65% auf 6,37% gesunken. Ursachen sind im Wesentlichen die planmäßigen Abschreibungen im Anlagevermögen bei gleichzeitiger, leichter Rückführung der zweckgebunden gebildeten Rücklagen.

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. Durch den leicht gesunkenen Anteil der Handelsvertreter am Courtageergebnis stieg die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageumsätzen) erneut leicht gegenüber dem Vorjahr (89,52 %) auf 90,17 % an.

Der Umsatz im Vermittlungsgeschäft konnte in 2007 um 5,8% gesteigert werden (Vorjahr: - 8,63 %).

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

4. Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Die erklärte Absicht der Bundesregierung, die selbstgenutzte Immobilie in die Förderung der Altersvorsorge einzubeziehen, könnte nach Verabschiedung eines Konzepts im laufenden Jahr auch Impulse für den Immobilienmarkt bringen.

Bei der Stärke des eigenen Außendienstes der Gesellschaft wird es in 2008 nur geringe Änderungen geben. Die Zahl der Immobilienberater soll leicht steigen und durch intensive Begleitung des Außendienstes soll der Umsatz dieser Sparte ausgebaut werden.

In der Zusammenarbeit mit den Sparkassen in Nordrhein-Westfalen gelten seit 2004 neue Vereinbarungen, die zu alternativen Zusammenarbeitsformen geführt haben. Einige Sparkassen rechnen ihre Courtageumsätze nicht mehr über die Gesellschaft ab, sondern nehmen ausschließlich Serviceleistungen gegen Entgelt in Anspruch. In den derzeitigen Strukturen der Zusammenarbeit mit Sparkassen soll der Umsatz schrittweise ausgebaut werden, so dass die Gesellschaft eine Umsatzentwicklung oberhalb der Marktentwicklung im Einzelimmobiliengeschäft anstrebt.

Risiken

Aufgrund der Einbindung in den LBS-Verbund sind Risiken für die Perspektiven der Gesellschaft kurz- bis mittelfristig nur in erheblichen Verschlechterungen der Rahmenbedingungen des relevanten Marktes zu sehen. Derartige Veränderungen sind zurzeit nicht erkennbar.

Prognose

Bei konsequenter Fortführung des Kostenmanagements will die Gesellschaft in den nächsten beiden Jahren ein zufriedenstellendes Ergebnis erreichen, das auf Vorjahresniveau liegen wird.

Münster, 29. Februar 2008

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2007

Aktiva

	€	Stand am 31.12.2007 €	€	Stand am 31.12.2006 T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		19.227,69		24
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	3.651,70			9
b) Verwaltung	62.036,71			84
		65.688,41		93
			84.916,10	117
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	13.672.893,15			14.115
2. Sonstige Vermögensgegenstände	610.205,31			743
		14.283.098,46		14.858
II. Wertpapiere
1. Sonstige Wertpapiere		2.000.000,00		2.000
III. Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten		4.487.575,93		3.728
			20.770.674,39	20.586
			20.855.590,49	20.703
Passiva
	€	Stand am 31.12.2007 €	€	Stand am 31.12.2006 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		55.000,00		70
			1.333.229,70	1.348
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		608.943,00		506
2. Sonstige Rückstellungen		4.383.000,00		4.140
			4.991.943,00	4.646
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		13.090.590,53		13.326
b) aus anderen Leistungen		81.827,01		79
			13.172.417,54	13.405
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		1.352.465,16		1.300
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		5.535,09		4
			1.358.000,25	1.304
			20.855.590,49	20.703

Münster, 29. Februar 2008

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007

	2007		2006
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	59.270.043,47		56.066
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.144.995,46		1.437
		61.415.038,93		57.503
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	50.799.852,48		39.439
b) Aufwendungen für Werbung	2.682.409,62		10.704
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.820.144,65		2.517
		56.302.406,75		52.660
		5.112.632,18		4.843
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.484.401,36		1.505
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	485.384,37		626
		1.969.785,73		2.131
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		41.336,47		47
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Abschreibungen auf Forderungen	829.473,63		982
b) andere Aufwendungen	2.021.204,68		1.611
		2.850.678,31		2.593
		250.831,67		72
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		140.053,84		104
8. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		0,00		0
9. Jahresüberschuss		390.885,51		176
10. Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen		55.000,00		135
11. Zuführungen zu anderen Gewinnrücklagen		40.000,00		55
12. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abzuführender Gewinn		405.885,51		256
13. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 29. Februar 2008

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungskosten
	01.01.2007 €	Zugänge €	Abgänge €	31.12.2007 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	608.318,88	0,00	0,00	608.318,88
II. Sachanlagen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	324.747,27	0,00	20.157,69	304.589,58
Verwaltung	440.418,26	48.131,69	39.660,60	448.889,35
Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	1.100,05	1.100,05	0,00
	765.165,53	49.231,74	60.918,34	753.478,93
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	75.001,00	0,00	75.001,00	0,00
Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	267.535,00	0,00	267.535,00	0,00
	342.536,00	0,00	342.536,00	0,00
	1.716.020,41	49.231,74	403.454,34	1.361.797,81

	Abschreibungen
	01.01.2007 €	Zugänge €	Abgänge €	31.12.2007 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	584.725,08	4.366,11	0,00	589.091,19
II. Sachanlagen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	315.734,54	5.361,03	20.157,69	300.937,88
Verwaltung	356.343,36	30.509,28	0,00	386.852,64
Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	1.100,05	1.100,05	0,00
	672.077,90	36.970,36	21.257,74	687.790,52
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	75.001,00	0,00	75.001,00	0,00
Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	267.535,00	0,00	267.535,00	0,00
	342.536,00	0,00	342.536,00	0,00
	1.599.338,98	41.336,47	363.793,74	1.276.881,71

	Restbuchwerte
	31.12.2007 €	31.12.2006 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	19.227,69	23.593,80
II. Sachanlagen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	3.651,70	9.012,73
Verwaltung	62.036,71	84.074,90
Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	0,00
	65.688,41	93.087,63
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	0,00	0,00
Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
	0,00	0,00
	84.916,10	116.681,43

Anhang für das Geschäftsjahr 2007

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

2. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches (HGB).

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

4. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind an den ertragssteuerlichen Vorschriften ausgerichtet.

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare (für bis zum 31.12.2005 angeschaffte Wirtschaftsgüter) bzw. degressive (für ab dem 01.01.2006 angeschaffte Wirtschaftsgüter) Abschreibungen entsprechend den steuerlich zulässigen Nutzungsdauern, bewertet. Geringwertige Anlagegüter werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Bei den neu angeschafften beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens wurde von der Möglichkeit des erhöhten Abschreibungssatzes gem. § 7 Abs. 2 EStG Gebrauch gemacht, was zu zusätzlichen Abschreibungen in Höhe von T€ 5 führte.

Pensionsrückstellungen sind nach den handelsrechtlichen Vorschriften mit einem Rechnungszinsfuß von 4,3% (Vorjahr 5,0%) bewertet. Dabei wurden die Auswirkungen aus dem in 2007 verabschiedeten Gesetz zur Anpassung der Regelaltersgrenze (RV-Altersgrenzenanpassungsgesetz) berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung dotiert.

Die Wertpapiere sind nach dem strengen Niederstwertprinzip gemäß § 253 Abs.3 HGB bewertet.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag eingesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

5. Immaterielle Vermögensgegenstände

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Erweiterungen der SAP-Rechnungserstellungs- und -controllingmodule sowie der SAP-Lizenzen.

6. Sachanlagen

Die Entwicklung des Sach-Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang beigefügt.

7. Finanzanlagen

Die Liquidation der SolViva Ferienimmobilien GmbH, an der die Gesellschaft mit 29,1 % beteiligt war, ist rückwirkend zum 31.12.2006 erfolgt und wurde am 16.05.2007 ins Handelsregister eingetragen.

Die Entwicklung des Finanzanlagevermögens ist ebenfalls als Anlage zum Anhang im Anlagenspiegel dargestellt.

Umlaufvermögen

8. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum weit überwiegenden Teil aus privaten und gewerblichen Courtageforderungen gegenüber Kunden.

9. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 610 (Vorjahr T€ 743) ergeben sich im Wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen an das Finanzamt.

10. Sonstige Wertpapiere

In 2007 wurden keine Zu- bzw. Verkäufe von Anteilen des thesaurierenden Geldmarktfonds (Deka-Institutionell Geldmarktfonds) durchgeführt.

11. Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 4.488 (Vorjahr T€ 3.728) bestehen bei drei Kreditinstituten. Davon T€ 4.415 bei der WestLB. Eigenkapital 12. Andere Gewinnrücklagen

12. Andere Gewinnrücklagen

Durch Gesellschafterbeschluss wurde eine Gewinnrücklage für 2008 von T€ 40 gebildet und die für 2006 gebildete Gewinnrücklage von T€ 55 aufgelöst.

13. Rückstellungen

Für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) wurden Rückstellungen von T€ 1.199 (Vorjahr T€ 1.213) gebildet. Weiterhin wurden für Abschlussvergütungen, Gerichtskosten, Schadensersatzansprüche und für die Archivierungsverpflichtung der Gesellschaft T€ 1.202 den Rückstellungen zugeführt. Bei der Bemessung der Pensionsrückstellungen wurde der handelsrechtliche Wert zugrundegelegt.

Alle Einzelpositionen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt.

Verbindlichkeiten

14. Verbindlichkeiten aus Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um eingebuchte Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 13.091 hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr, davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten T€ 11.689 (Vorjahr Verbindlichkeiten T€ 13.326, davon gegenüber Kreditinstituten T€ 11.519). Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen von T€ 82 haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

15. Verbindlichkeiten gegenüber LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (Gesellschafterin)

Die Verbindlichkeiten von T€ 1.352 resultieren u.a. aus der Umlage 2007 für Beratungsstellen, Zuführung zu Pensionsrückstellungen, noch zu zahlende MwSt-Beträge und den aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages abzuführenden Gewinn. Als Forderungsposten wurden die Zinsabschlagsteuer und der darauf anfallende Solidaritätszuschlag sowie Courtageforderungen in einer Gesamthöhe von T€ 38 verrechnet.

16. Verbindlichkeiten gegenüber Konzerntöchtern

Diese Verbindlichkeiten bestehen gegenüber der LBS Vertriebs-Service-Gesellschaft mbH, Münster.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

17. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 59.030 Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückseigentum und Mietverträgen (darin enthalten sind Umsätze mit der LBS von T€ 74) und T€ 240 Erträge für Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

18. Sonstige betriebliche Erträge

Mit T€ 929 bilden die Auflösungen von Rückstellungen den Hauptposten dieser Position. Die Berichtigungen von Provisionsverbindlichkeiten betragen T€ 567; ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. Den Erträgen aus Marktwertermittlungen und Aufwandsentschädigungen von T€ 318 sind Aufwendungen gegenüber dem Außendienst in etwa gleicher Höhe gegenzurechnen. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 287 Kostenerstattungen aus Vorjahren sowie Einzel- und Pauschalwertberichtigungen enthalten.

19. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit

Der Provisionssatz für Sparkassen mit eigener Immobilienabteilung wurde im Jahr 2007 erhöht. Im Gegenzug wurde die Werbekostenpauchale für die vorab erwähnten Sparkassen aufgehoben.

20. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Steuern vom Einkommen und Ertrag fallen wegen der mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bestehenden steuerlichen Organschaft nicht an.

21. Aufwendungen aus Gewinnabführung

Das für das Geschäftsjahr ausgewiesene Jahresergebnis (vor Ergebnisabführung und nach Bildung von Gewinnrücklagen) von T€ 406 wird an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

E. Sonstige Angaben

22. Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH wird gebildet von den Herren

	Dr. Christian Badde, Sprecher,
	Roland Hustert Assessor jur.,
	Dr. Paul Potthoff.

In zwei Fällen bestehen Anstellungsverträge mit der LBS. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf eine Angabe der Bezüge verzichtet.

23. Personal

Im Jahresverlauf waren 19 Angestellte als Vollzeitbeschäftigte und 4 Angestellte als Teilzeitbeschäftigte in der Gesellschaft tätig.

24. Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB

Die Gesellschaft hat Verpflichtungen aus Mietverträgen für Räumlichkeiten und Büro- und Geschäftsausstattung mit verschiedenen Mietdauern in Höhe von T€ 224. Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS in Höhe von € 154 und für die zwei geleasten Firmenwagen T€ 69.

Münster, 29. Februar 2008

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Münster, den 3. März 2008

PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Prof. Dr. André Dicken, Wirtschaftsprüfer

ppa. Sandra Ebert, Wirtschaftsprüferin

Datum Feststellung Jahresabschluss nach § 328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

Der Jahresabschluss ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 9. Mai 2008 festgestellt worden.

Münster, 14.05.2008

LBS Immobilien GmbH

3c:T2cdd1,

LBS Immobilien GmbH

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr 2006

Lagebericht

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Der Markt für Wohnimmobilien ist im Berichtsjahr insgesamt gewachsen. Allerdings ist dieses Wachstum maßgeblich durch Paketverkäufe verursacht. Im Einzelimmobiliengeschäft hat es dagegen eher Rückgänge gegeben.

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Absatzentwicklung

Im Jahr 2006 wurden von der Gesellschaft 7.414 Objekte im Gesamtwert von 1,20 Mrd. € abgesetzt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres lagen bei 8.492 Objekten im Wert von 1,33 Mrd. €. Der Schwerpunkt der Vermittlungstätigkeit lag weiterhin bei Gebrauchtimmobilien. Der Anteil der Neubauobjekte fiel um 3,9%-Punkte auf 18,2% im Objektvolumen. Zum Vertriebsnetz der Gesellschaft gehören nach Schließung der letzten eigenen Gebietsleitung im Januar 2007 nur noch der Außendienst der LBS und die nordrhein-westfälischen Sparkassen.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens im Berichtsjahr

Der Courtageumsatz erreichte im Jahr 2006 ein Volumen von T€ 55.795 und lag damit um 8,6% unter dem Vorjahreswert von T€ 61.062. Der Rückgang dürfte etwa im Gesamtmarkttrend der Einzelimmobilientransaktionen liegen.

Der Sachaufwand für den Außendienst ist um 7,3% gesunken. Dieses ist im Wesentlichen verursacht durch die aufgrund der Umsatzrückgänge in diesem Vertriebsweg gesunkenen proportionalen Kosten.

Der Personalaufwand stieg im Berichtsjahr um 2,9%. Der Anstieg wurde primär verursacht durch den Zusatzaufwand im Zusammenhang mit Vorruhestandsregelungen. Der Sachaufwand ist in 2006 um 2,0% gestiegen.

Die Konzentration des Auslandsgeschäfts für die gesamte Sparkassenorganisation in der SolViva Ferienimmobilien GmbH, an der die LBS Immobilien GmbH mit 29,1% beteiligt ist, hat nicht die angestrebten Ergebnisse gebracht. Deshalb hatten die Gesellschafter bereits in 2004 die Auflösung der SolViva Ferienimmobilien GmbH bis Ende 2005 beschlossen. Aufgrund ungeklärter offener Posten bei spanischen Gläubigern ist die Liquidation im ersten Halbjahr 2007 rückwirkend zum Jahresende 2006 geplant.

Insgesamt ist in 2006 das Ergebnis nach der Auflösung von 135.000 € der in den Vorjahren gebildeten Gewinnrücklage auf 310.708,35 € gesunken. Nach Bildung einer versteuerten Gewinnrücklage von 55.000 € wird entsprechend dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag ein Betrag von 255.708,35 € an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt. Die zweckgebundene Gewinnrücklage wird gebildet für die vorgesehene Migration der Buchhaltungssysteme auf eine neue Plattform.

Mit Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung bewertet die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2006 als befriedigend. Gerade im IV. Quartal sind die anspruchsvollen Umsatzziele nicht ganz erreicht worden.

Die Finanzlage und die Perspektiven der Gesellschaft sind vor dem Hintergrund der Einbindung in den LBS-Verbund durch den Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag als abgesichert zu bewerten.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Der Anlagendeckungsgrad (Verhältnis Anlagevermögen zum bilanziellen Eigenkapital) ist von 5,96% auf 8,65% gestiegen. Ursachen sind im Wesentlichen gestiegene Investitionen im Anlagevermögen bei gleichzeitiger Rückführung der zweckgebunden gebildeten Rücklagen.

Die Handelsvertreter erhalten im Vergleich zu den Sparkassen eine geringere Provisionsausschüttung, weil die Gesellschaft dem Außendienst bestimmte Sachmittel unentgeltlich zur Verfügung stellt. Durch den leicht gesunkenen Anteil der Handelsvertreter am Courtageergebnis stieg die Provisionsaufwandsquote (Verhältnis Provisionen zu Courtageumsätzen) gegenüber dem Vorjahr (89,14%) leicht auf 89,52% an.

Der Umsatz im Vermittlungsgeschäft konnte auch aufgrund der Sondereffekte im Jahr 2005 (hohes Umsatzniveau wg. Abschaffung der Eigenheimzulage) nicht auf dem Vorjahresniveau gehalten werden. Der Umsatz sank um 8,63% (Vorjahr: + 8,89%).

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Risiko- und Prognosebericht

Chancen

Bei der Stärke des eigenen Außendienstes der Gesellschaft wird es in 2007 nur geringe Änderungen geben. Die Zahl der Immobilienberater soll leicht steigen und durch intensive Begleitung des Außendienstes soll der Umsatz dieser Sparte ausgebaut werden.

In der Zusammenarbeit mit den Sparkassen in Nordhrein-Westfalen gelten seit 2004 neue Vereinbarungen, die zu alternativen Zusammenarbeitsformen geführt haben. Einige Sparkassen rechnen ihre Courtageumsätze nicht mehr über die Gesellschaft ab, sondern nehmen ausschließlich Serviceleistungen gegen Entgelt in Anspruch. In den derzeitigen Strukturen der Zusammenarbeit mit Sparkassen soll der Umsatz schrittweise ausgebaut werden, so dass die Gesellschaft insgesamt eine Umsatzentwicklung oberhalb der Marktentwicklung im Einzelimmobiliengeschäft anstrebt.

Risiken

Aufgrund der Einbindung in den LBS-Verbund sind Risiken für die Perspektiven der Gesellschaft kurz- bis mittelfristig nur in erheblichen Verschlechterungen der Rahmenbedingungen des relevanten Marktes zu sehen. Derartige Veränderungen sind zurzeit nicht erkennbar.

Prognose

Bei konsequenter Fortführung des Kostenmanagements will die Gesellschaft in den nächsten beiden Jahren ein zufriedenstellendes Ergebnis erreichen, das auf Vorjahresniveau liegen wird.

Münster, 23. März 2007

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2006

Aktiva

	Stand am 31.12.2006			Stand am 31.12.2005
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		23.593,80		28
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	9.012,73			21
b) Verwaltung	84.074,90			36
		93.087,63		57
			116.681,43	85
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	14.114.693,40			19.037
2. Sonstige Vermögensgegenstände	743.309,04			593
		14.858.002,44		19.630
II. Wertpapiere
1. Sonstige Wertpapiere		2.000.000,00		2.000
III. Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten		3.728.442,06		4.075
			20.586.444,50	25.705
			20.703.125,93	25.790
Passiva
	€	Stand am 31.12.2006 €	€	Stand am 31.12.2005 T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		70.000,00		150
			1.348.229,70	1.428
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		506.359,00		449
2. Sonstige Rückstellungen		4.140.000,00		4.187
			4.646.359,00	4.636
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		13.325.309,75		17.849
b) aus anderen Leistungen		79.099,14		53
			13.404.408,89	17.902
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		1.300.229,31		1.817
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		3.899,03		7
			1.304.128,34	1.824
			20.703.125,93	25.790

Münster, 23. März 2007

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2005

Aktiva

	Stand am 31.12.2005			Stand am 31.12.2005
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		27.959,91		18
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	21.186,61			35
b) Verwaltung	35.952,63			53
		57.139,24		88
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00			0
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00			0
		0,00		0
			85.099,15	106
B. Umlaufvermögen				- - -
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	19.037.132,42			16.067
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00			0
3. Sonstige Vermögensgegenstände	593.024,57			790
		19.630.156,99		16.857
II. Wertpapiere
1. Sonstige Wertpapiere		2.000.000,00		2.000
III. Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten		4.075.066,60		2.347
			25.705.223,59	21.204
			25.790.322,74	21.310
Passiva
	Stand am 31.12.2006			Stand am 31.12.2005
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		150.000,00		150
			1.428.229,70	1.428
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		481.533,00		392
2. Sonstige Rückstellungen		4.154.000,00		3.752
			4.635.533,00	4.144
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		17.849.458,41		14.967
b) aus anderen Leistungen		53.309,92		65
			17.902.768,33	15.032
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		1.817.015,59		669
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		6.776,12		11
			1.823.791,71	680
3. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht			0,00	26
			25.790.322,74	21.310

Münster, 23. Januar 2006

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2004

Aktiva

	Stand am 31.12.2004			Stand 31.12.2003
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		17.846,02		10
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	35.148,93			53
b) Verwaltung	53.000,01			78
		88.148,94		131
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00			28
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00			63
		0,00		91
			105.994,96	232
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	16.067.268,78			17.182
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00			12
3. Sonstige Vermögensgegenstände	789.416,71			768
		16.856.685,49		17.962
II. Wertpapiere
1. Sonstige Wertpapiere		1.999.629,22		2.000
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten		2.347.305,99		2.707
			21.203.620,70	22.669
C. Rechnungsabgrenzungsposten			0,00	0
			21.309.615,66	22.901
Passiva
	Stand am 31.12.2004			Stand 31.12.2003
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		150.000,00		250
			1.428.229,70	1.528
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		391.800,00		346
2. Sonstige Rückstellungen		3.752.002,45		4.290
			4.143.802,45	4.636
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		14.967.421,68		15.158
b) aus anderen Leistungen		89.840,89		29
			15.057.262,57	15.187
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafter)		669.126,69		1.546
b) Verbindlichkeiten gegenüber anderen verbundenen Unternehmen		11.194,25		4
			680.320,94	1.550
			21.309.615,66	22.901

Münster, 26. Februar 2005

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Bercht

Dr. Potthoff

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2002

Aktiva

	Stand am 31.12.2002			Stand 31.12.2001
	€	€	€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		0,00		148
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	67.018,23			102
b) Verwaltung	115.376,36			178
		182.394,59		280
			182.394,59	428
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit	19.740.415,34			16.525
2. Forderungen gegenüber WestLB (Gesellschafter)	0,00			2.374
3. Sonstige Vermögensgegenstände	0,00			764
		19.740.415,34		19.663
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
1. Guthaben bei Kreditinstituten	0,00			20
2. Kassenbestand	162,92			0
		162,92		20
			19.740.578,26	19.683
C. Rechnungsabgrenzungsposten			23.142,24	21
			19.946.115,09	20.132
Passiva
	Stand am 31.12.2002			Stand 31.12.2001
	€	€	€	T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.278.229,70		1.278
II. Gewinnrücklagen (andere)		150.000,00		0
			1.428.229,70	1.278
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		327.005,00		288
2. Sonstige Rückstellungen		3.708.000,00		3.748
			4.035.005,00	4.036
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten
a) aus Vermittlungstätigkeit		17.719.865,14		14.739
b) aus anderen Leistungen		0,00	17.719.865,14	53
				14.792
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

a) Verbindlichkeiten gegenüber LBS (Gesellschafterin)		0,00		0
b) Verbindlichkeiten gegenüber andere verbundene Unternehmen		0,00	0,00	26
			23.183.099,84	20.132

Münster, 29. Januar 2003

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Bercht

Dr. Potthoff

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2002

	2002		2001
	€	€	T€	T€

1. Umsatzerlöse	62.729.329,96		61.799
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.013.646,41		2.261
		64.742.976,37		64.060
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	43.374.188,71		42.747
b) Aufwendungen für Werbung	12.174.974,34		11.918
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.771.674,58		3.361
		58.320.837,63		58.026
		6.422.138,74		6.034
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.787.063,25		1.931
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	589.384,85		687
		2.376.448,10		2.618
5. Abschreibungen auf Sachanlagen		253.036,85		320
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Abschreibungen auf Forderungen	1.559.067,74		1.533
b) andere Aufwendungen	1.371.792,52		1.469
		2.930.860,26		3.002
		861.793,53		94
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		120.219,39		137
8. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		982.012,92		231
9. Sonstige Steuern		0,00		0
10. Jahresüberschuß		982.012,92		231
11. Entnahme aus anderen Gewinnrücklagen		0,00		38
12. Einstellung in andere Gewinnrücklagen		150.000,00		0
13. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn		832.012,92		269
14. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 11. Februar 2003

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2002

	2002		2001
	€	€	T€	T€
1. Umsatzerlöse	62.729.329,96		61.799
2. Sonstige betriebliche Erträge	2.013.646,41		2.261
		64.742.976,37		64.060
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	43.374.188,71		42.747
b) Aufwendungen für Werbung	12.174.974,34		11.918
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.771.674,58		3.361
		58.320.837,63		58.026
		6.422.138,74		6.034
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.787.063,25		1.931
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	589.384,85		687
		2.376.448,10		2.618
5. Abschreibungen auf Sachanlagen		253.036,85		320
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Abschreibungen auf Forderungen	1.559.067,74		1.533
b) andere Aufwendungen	1.371.792,52		1.469
		2.930.860,26		3.002
		861.793,53		94
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		120.219,39		137
8. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		982.012,92		231
9. Sonstige Steuern		0,00		0
10. Jahresüberschuß		982.012,92		231
11. Einstellung in/Entnahme aus anderen Gewinnrücklagen		-150.000,00		38
12. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn		832.012,92		269
13. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 06. Februar 2003

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006

	2006		2005
	€	€	T€	T€

1. Umsatzerlöse	56.065.525,85		61.319
2. Sonstige betriebliche Erträge	1.437.193,47		1.561
		57.502.719,32		62.880
3. Aufwendungen für die Vermittlungstätigkeit
a) Aufwendungen für Provisionen	39.439.221,40		42.959
b) Aufwendungen für Werbung	10.704.319,07		11.760
c) Aufwendungen für Außenstellen	2.516.412,31		2.713
		52.659.952,78		57.432
		4.842.766,54		5.448
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.505.165,67		1.691
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	626.054,54		381
		2.131.220,21		2.072
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		47.423,44		29
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Abschreibungen auf Forderungen	981.154,65		1.111
b) andere Aufwendungen	1.610.813,38		1.539
		2.591.968,03		2.650
		72.154,86		697
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		103.553,49		116
8. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		0,00		62
9. Jahresüberschuss		175.708,35		751
10. Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen		135.000,00		135
11. Zuführungen zu anderen Gewinnrücklagen		55.000,00		135
12. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abzuführender Gewinn		255.708,35		751
13. Bilanzgewinn		0,00		0

Münster, 23. März 2007

LBS Immobilien GmbH

Dr. Badde

Hustert

Dr. Potthoff

	Anschaffungskosten
	01.01.2006 €	Zugänge €	Abgänge €	31.12.2006 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	608.318,88	0,00	0,00	608.318,88
II. Sachanlagen
1. Einbauten in fremde Grundstücke	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
3. Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	346.597,88	0,00	21.850,61	324.747,27
4. Verwaltung	491.357,40	83.076,41	134.015,55	440.418,26
5. Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	2.376,06	2.376,06	0,00
	837.955,28	85.452,47	158.242,22	765.165,53
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	75.001,00	0,00	0,00	75.001,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	267.535,00	0,00	0,00	267.535,00
	342.536,00	0,00	0,00	342.536,00
	1.788.810,16	85.452,47	158.242,22	1.716.020,41

	Abschreibungen				Restbuchwerte
	01.01.2006 €	Zugänge €	Abgänge €	31.12.2006 €	31.12.2006 €	31.12.2005 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	580.358,97	4.366,11	0,00	584.725,08	23.593,80	27.959,91
II. Sachanlagen
1. Einbauten in fremde Grundstücke	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
3. Gebietsleitungen und Geschäftsstellen	325.411,27	7.623,35	17.300,08	315.734,54	9.012,73	21.186,61
4. Verwaltung	455.404,77	33.057,92	132.119,33	356.343,36	84.074,90	35.952,63
5. Geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00	2.376,06	2.376,06	0,00	0,00	0,00
	780.816,04	43.057,33	151.795,47	672.077,90	93.087,63	57.139,24
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	75.001,00	0,00	0,00	75.001,00	0,00	0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	267.535,00	0,00	0,00	267.535,00	0,00	0,00
	342.536,00	0,00	0,00	342.536,00	0,00	0,00
	1.703.711,01	47.423,44	151.795,47	1.599.338,98	116.681,43	85.099,15

Anhang für das Geschäftsjahr 2006

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

2. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 des Handelsgesetzbuches.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

4. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind an den ertragssteuerlichen Vorschriften ausgerichtet.

Pensionsrückstellungen sind nach den handelsrechtlichen Vorschriften mit einem Rechnungszinsfuß von 5,0% (Vorjahr 5,75%) bewertet .

Die sonstigen Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung dotiert.

Die Wertpapiere sind nach dem strengen Niederstwertprinzip gemäß § 253 Abs.3 HGB bewertet.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag eingesetzt.

C. Bilanzerläuterungen

Anlagevermögen

5. Immaterielle Vermögensgegenstände

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um die Erweiterungen der SAP-Rechnungserstellungs- und -controllingmodule sowie der SAP-Lizenen.

6. Sachanlagen

Die Entwicklung des Sach-Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang beigefügt.

7. Finanzanlagen

Die bereits zum 31. Dezember 2004 abgeschriebene Beteiligung (29,1%) an der SolViva Ferienimmobilien GmbH, Düsseldorf besteht noch am 31.12.2006. Die durch die Gesellschafter der SolViva Ferienimmobilien GmbH am 28.07.04 beschlossene Liquidation soll voraussichtlich im 1. Halbjahr 2007 rückwirkend zum 31.12.2006 erfolgen.

Die Entwicklung des Finanzanlagevermögens ist ebenfalls als Anlage zum Anhang im Anlagenspiegel dargestellt.

Umlaufvermögen

8. Forderungen aus Vermittlungstätigkeit

Die Forderungen aus Vermittlungstätigkeit bestehen zum weit überwiegenden Teil aus privaten und gewerblichen Courtageforderungen gegenüber Kunden.

9. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 743 (Vorjahr T€ 593) ergeben sich im wesentlichen aus kurzfristigen Forderungen gegen Außendienstmitarbeiter aufgrund von Vorschüssen und gegen andere Schuldner aus vereinbarten Kostenbeteiligungen sowie aus Umsatzsteuervorauszahlungen an das Finanzamt.

10. Sonstige Wertpapiere

In 2006 wurden keine Zu- bzw. Verkäufe von Anteilen des thesaurierenden Geldmarktfonds (Deka-Institutionell Geldmarktfonds) durchgeführt.

11. Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben von T€ 3.728 (Vorjahr T€ 4.075) bestehen bei drei Kreditinstituten. Davon T€ 3.665 bei der WestLB.

Eigenkapital

12. Andere Gewinnrücklagen

Durch Gesellschafterbeschluss wurde eine Gewinnrücklage für 2007 von T€ 55 gebildet. Aus der Gewinnrücklage für 2005 wurden T€ 15 und aus der Gewinnrücklage für 2006 T€ 120 aufgelöst.

13. Rückstellungen

Für Provisionen (umsatzbezogene Bonifikationen) wurden Rückstellungen von T€ 1.213 (Vorjahr T€ 1.366) gebildet. Weiterhin wurden für Abschlussvergütungen, Gerichtskosten, Schadensersatzansprüche und für die Archivierungsverpflichtung der Gesellschaft T€ 771 den Rückstellungen zugeführt. Bei der Bemessung der Pensionsrückstellungen wurde der handelsrechtliche Wert zugrundegelegt.

Alle Einzelpositionen sind mit dem Betrag der erwarteten Inanspruchnahme angesetzt.

Verbindlichkeiten

14. Verbindlichkeiten aus Leistungen

Bei den eingebuchten Verbindlichkeiten aus Vermittlungstätigkeit handelt es sich um eingebuchte Provisionen, die bei Eingang der entsprechenden Courtageforderungen zur Zahlung fällig werden. Der ausgewiesene Betrag von T€ 13.325 hat eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr, davon Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten T€ 11.519 (Vorjahr Verbindlichkeiten T€ 17.849, davon gegenüber Kreditinstituten T€ 15.321). Die Verbindlichkeiten aus anderen Leistungen von T€ 79 haben ebenfalls eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

15. Verbindlichkeiten gegenüber LBS Westdeutsche Landesbausparkasse (Gesell-

schafterin)

Die Verbindlichkeiten von T€ 1.300 resultieren u.a. aus der Umlage 2006 für Beratungsstellen, Zuführung zu Pensionsrückstellungen, noch zu zahlende MwSt-Beträge und den aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages abzuführenden Gewinn. Als Forderungsposten wurden die Zinsabschlagsteuer und der darauf anfallende Solidaritätszuschlag sowie Courtageforderungen in einer Gesamthöhe von T€ 20 verrechnet.

16. Verbindlichkeiten gegenüber Konzerntöchtern

Diese Verbindlichkeiten bestehen gegenüber der LBS Vertriebs-Service-Gesellschaft mbH, Münster.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

17. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten T€ 55.795 Courtageerträge aus der Vermittlung von Grundstückseigentum und Mietverträgen (darin enthalten sind Umsätze mit der LBS von T€ 45) und T€ 271 Erträge für Serviceleistungen für die Vertriebspartner.

18. Sonstige betriebliche Erträge

Mit T€ 767 bilden die Auflösungen von Provisionsverbindlichkeiten den Hauptposten dieser Erträge. Ihnen stehen entsprechende Ausfälle oder Wertberichtigungen von Courtageforderungen gegenüber. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 508 aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Einzelwertberichtigungen und Pauschalwertberichtigungen enthalten.

19. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Steuern vom Einkommen und Ertrag fallen wegen der mit der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse bestehenden steuerlichen Organschaft nicht an.

20. Aufwendungen aus Gewinnabführung

Das für das Geschäftsjahr ausgewiesene Jahresergebnis (vor Ergebnisabführung und nach Bildung von Gewinnrücklagen) von T€ 256 wird an die LBS Westdeutsche Landesbausparkasse abgeführt.

E. Sonstige Angaben

21. Organe und Aufwendungen für Organe

Die Geschäftsführung der LBS Immobilien GmbH wird gebildet von den Herren

―	Dr. Christian Badde, Sprecher,
―	Roland Hustert Assessor jur.,
―	Dr. Paul Potthoff.

In zwei Fällen bestehen Anstellungsverträge mit der LBS. Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf eine Angabe der Bezüge verzichtet.

22. Personal

Im Jahresverlauf waren 20 Angestellte als Vollzeitbeschäftigte und 4 Angestellte als Teilzeitbeschäftigte in der Gesellschaft tätig.

23. Gesamtbetrag der sonstigen Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB

Die Gesellschaft hat Verpflichtungen aus Mietverträgen für Räumlichkeiten und Büro- und Geschäftsausstattung mit verschiedenen Mietdauern in Höhe von T€ 195. Darin enthalten sind Verpflichtungen gegenüber der LBS in Höhe von T€ 141 und für die zwei geleasten Firmenwagen T€ 48.

Münster, 23. März 2007

LBS Immobilien GmbH

Geschäftsführung

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH, Münster, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Düsseldorf, den 30. März 2007

PricewaterhouseCoopersAktiengesellschaftWirtschaftsprüfungsgesellschaft

Prof. Dr. Dicken Ebert
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Datum Feststellung Jahresabschluss nach § 328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

Der Jahresabschluss ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 6. Juni 2007 festgestellt worden.

Münster, 08.06.2007

LBS Immobilien GmbH

3d:Tfa6e,

LBS Immobilien GmbH

Potsdam

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

A K T I V A			31.12.2023	31.12.2022
			EUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Geleistete Anzahlungen	0,00			141
		160.470,00		141
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		50.625,00		77
			211.095,00	218
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		6.720.486,03		8.644
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		7.591.681,43		9.422
			14.312.167,46	18.066
C. Rechnungsabgrenzungsposten			25.569,11	24
			14.548.831,57	18.308

P A S S I V A		31.12.2023	31.12.2022
		EUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	383.468,91		383
II. Kapitalrücklage	1.150.805,54		1.151
III. Gewinnvortrag	770.789,06		400
IV. Jahresüberschuss	758.886,19		1.021
		3.063.949,70	2.955
B. Rückstellungen		5.217.766,85	7.142
C. Verbindlichkeiten		6.267.115,02	8.211
Davon
"Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen:428.188,42 (i.Vj.: TEUR 480)"
		14.548.831,57	18.308

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023

		2023	2022
	EUR	EUR	TEUR
1. Rohergebnis		3.462.310,46	3.712
2. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.069.571,39		1.031
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	228.612,89		212
"Davon für Altersversorgung: 45.182,60 (i.Vj.: TEUR 43)"
		1.298.184,28	1.243
3. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		32.121,21	36
4. Sonstige betriebliche Aufwendungen		1.038.242,59	984

5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		26.287,02	35
"Davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 (i.Vj.: TEUR 3)"
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		262,86	0
7. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		360.122,35	462
8. Ergebnis nach Ertragsteuern		759.664,19	1.022
9. Sonstige Steuern		778,00	1
10. Jahresüberschuss		758.886,19	1.021

Anlagenspiegel 2023

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten
	Stand				Stand
	1.1.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. EDV-Software	36.105,71	22.500,00	0,00	140.689,00	199.294,71
2. Geleistete Anzahlungen	140.689,00	0,00	0,00	-140.689,00	0,00
	176.794,71	22.500,00	0,00	0,00	199.294,71
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	386.601,55	2.780,21	2.595,39	0,00	386.786,37
	386.601,55	2.780,21	2.595,39	0,00	386.786,37
	563.396,26	25.280,21	2.595,39	0,00	586.081,08

	Abschreibungen
	Stand			Stand
	1.1.2023	Zugänge	Abgänge	31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. EDV-Software	36.105,71	2.719,00	0,00	38.824,71
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	36.105,71	2.719,00	0,00	38.824,71
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	309.354,55	29.402,21	2.595,39	336.161,37
	309.354,55	29.402,21	2.595,39	336.161,37
	345.460,26	32.121,21	2.595,39	374.986,08

	Buchwerte
	Stand	Stand
	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. EDV-Software	160.470,00	0,00
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	140.689,00
	160.470,00	140.689,00
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	50.625,00	77.247,00
	50.625,00	77.247,00
	211.095,00	217.936,00

In dem vorstehenden, zur Offenlegung bestimmten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach HGB in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss hat unser Abschlussprüfer folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

"Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LBS Immobilien GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH, Potsdam - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der oben genannten Erklärung zur Unternehmensführung.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

● identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

● gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

● beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

● ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

● beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

● beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

● führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Potsdam, den 25. März 2024

BerKon GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Beil
Wirtschaftsprüfer

Der wiedergegebene Bestätigungsvermerk bezieht sich auf den vollständigen Jahresabschluss. Der Jahresabschluss wurde wegen der Inanspruchnahme von Erleichterungen nur teilweise offengelegt.

Gesellschafterbeschluss vom 22. April 2024

Der Jahresabschluss per 31.12.2023 wird festgestellt. Der Jahresüberschuss in Höhe von 758.886,19 EUR wird vollständig an die Gesellschafter ausgeschüttet.

Potsdam, 22. April 2024

gez. Wolfgang Zender
gez. Jens Riemer

Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Sitz der LBS IMMOBILIEN GMBH ist Potsdam. Die Gesellschaft ist unter der Nummer HRB 525 P im Register des Amtsgerichts Potsdam eingetragen.

2. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Die LBS IMMOBILIEN GMBH erfüllt die in § 267 (2) HGB angeführten Größenmerkmale für eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Einzelnen wurden folgende Bewertungsgrundsätze des Handelsgesetzbuches (§§ 252 ff. HGB) angewendet:

Die Guthaben bei Kreditinstituten, die flüssigen Mittel, sonstige Vermögensgegenstände sowie die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen sind in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

4. Erläuterungen zur Bilanz

4.1. Anlagevermögen

Die einzelnen Posten des Anlagevermögens einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind im Anlagespiegel (Anlage) dargestellt.

4.2. Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4.3. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt 750.000 DM.

4.4. Rückstellungen

Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Sonderprovisionen (4.729 T€), Steuerückstellungen (197 T€), Personalaufwendungen (128 T€), Rechtsanwaltskosten (54 T€), und sonstige Rückstellungen (109 T€).

4.5. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Sie sind nicht durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte besichert.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind gleichzeitig Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter ausgewiesen (428 T€). Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bilden einen zusammengefassten Posten aus Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 73 (i. Vj. T€ 1) und Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 501 (i.Vj. T€ 481).

4.6. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz enthalten sind, in Höhe von 284 T€, davon Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 192 T€.

Außerdem bestand ein Haftungsverhältnis (selbstschuldnerische Mietbürgschaft) in Höhe von 2 T€. Aufgrund der langjährigen Geschäftsbeziehung kann von einem sehr geringen Risiko der Inanspruchnahme ausgegangen werden.

Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg mit Sitz in Gransee ist von der LBS IMMOBILIEN GMBH mit der Durchführung der Zusatzversorgung ihrer Angestellten betraut worden. Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg ist eine kommunale Zusatzversorgungseinrichtung im Sinne des § 18 des Gesetzes zur Verbesserung der betrieblichen Altersversorgung. Das Vermögen der Kasse wird als Sondervermögen des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg geführt. Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg erhebt von den Arbeitgebern als Beteiligten Umlagen. Der Umlagesatz wird nach versicherungs-mathematischen Grundsätzen für den Deckungsabschnitt festgesetzt. Daneben werden Beiträge im Kapitaldeckungsverfahren erhoben. Gemäß den uns durch die Zusatzversorgungskasse übermittelten Daten bestanden per 31.12.2023 mittelbare Verpflichtungen in Höhe von 35 T€. Die Ermittlung dieses Betrages erfolgte durch beratende Aktuare im Auftrag der Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg.

5. Sonstige Angaben

5.1. Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt wurden 18 Arbeitnehmer beschäftigt.

5.2. Organe

Der Geschäftsführung gehörten im Berichtsjahr folgende Herren an:

Mathias Wahsenak (Bankkaufmann)

Mike Schober

Herr Schober ist gleichzeitig Bereichsleiter Vertrieb Ost der LBS Landesbausparkasse NordOst AG

Der Vorsitzende der Gesellschafterversammlung und des Sparkassenbeirates der LBS Immobilien GmbH ist der Verbandsgeschäftsführer des Ostdeutschen Sparkassen-verbandes (OSV), Herr Wolfgang Zender.

5.3. Sonstige Bezüge

Für die Mitglieder des Sparkassenfachbeirates wird mit Wirkung vom Januar 2007 ein teilnahmebedingtes Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € pro Sitzung gezahlt, maximal jedoch 2.000 € pro Jahr. Im Jahr 2023 wurden insgesamt 8 T€ Sitzungsgelder ausgezahlt. Die Vertreter der Gesellschafter im Beirat erhalten kein Sitzungsgeld.

5.4. Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben.

5.6. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung der LBS IMMOBILIEN GMBH schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von 758.886,19 € vollständig an die Gesellschafter auszuschütten.

Potsdam, den 29.02.2024

Wahsenak
Schober

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage

a. Ertragslage

b. Finanzlage

c. Vermögenslage

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

5. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren/Nachhaltigkeit

6. Gesamtaussage

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Bericht über Zweigniederlassungen

I. Grundlagen des Unternehmens

Die LBS IMMOBILIEN GMBH (LBSI) besteht seit dem 25.09.1990. Gesellschafter sind die LBS Landesbausparkasse NordOst AG (LBS) und der Ostdeutsche Sparkassenverband (OSV).

Das Immobilienvermittlungsgeschäft wird mit einem eigenen Vertrieb und in Kooperation mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV und der LBS durchgeführt. Zum 31.12.2023 bestanden Verbundverträge mit 42 Sparkassen mit über 100 Außenstellen im Geschäftsgebiet des OSV sowie mit der LBS. Ferner stützt sich die Geschäftstätigkeit auf LBS-Gebietsleitungen und eigene Handelsvertretungen.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug der Rückgang der Wirtschaftsleistung 0,1 %. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2023 um 0,7 % höher.

Lange Zeit konnten die niedrigen Hypothekenzinsen Kaufpreisanstiege weitgehend kompensieren, so dass Wohneigentum für viele Kaufinteressenten erschwinglich blieb. Im Juli 2022 hat die EZB ihre ultralockere Geldpolitik beendet und seitdem neun Mal in Folge den Leitzins angehoben, aktuell liegt dieser bei 4,5 %. Entsprechend sind die Bauzinsen im vergangenen Jahr in erheblichem Maße gestiegen. Seit einigen Monaten ist nun jedoch eine Seitwärtsbewegung bei mittel- und längerfristigen Krediten zu beobachten: Nach Daten der Bundesbank lagen die Zinsen für Hypothekarkredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als zehn Jahren im Juni 2023 bei rund 3,8 %. Wenngleich sich die Hypothekenzinsen damit in der langfristigen Betrachtung nicht auf Höchstniveau befinden, ist das Erwerberpotenzial für Wohnimmobilien zum Kauf deutlich gesunken, da parallel zum starken Anstieg der Zinsen die Kaufpreise für Wohnimmobilien lediglich moderat zurückgegangen sind. Entsprechend der Zins- und Kaufpreisentwicklung seit Jahresbeginn 2022 hat sich die Annuität für potenzielle Kreditnehmer bei gleichbleibender Tilgung und Objektgröße annähernd verdoppelt. Gleichzeitig mussten die Privathaushalte Kaufkraftverluste hinnehmen, gemäß der Daten von Destatis sanken die Reallöhne in 2022 gegenüber dem Vorjahr um 4,0 %.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Nach einer Prognose von GEWOS wird das Transaktionsvolumen in 2023 gegenüber dem Vorjahr um 29,1 % zurückgehen. Ein geringeres Umsatzvolumen wurde zuletzt im Jahr 2014 registriert. Die Zahl der Kauffälle dürfte in 2023 um 24,9 % sinken, das wäre der niedrigste Wert seit Beginn der gesamtdeutschen Zeitreihe der IMA® im Jahr 1995 des GEWOS Instituts.

2. Geschäftsverlauf

Die ökonomische Bilanz des vergangenen Jahres fällt schwächer als noch in den Vorjahren aus. Das vergangene Jahr war erneut von einem ein schwierigen Marktumfeld mit vielfältigen Krisen wie Lieferengpässen, Materialknappheit und -verteuerung, gestiegenen Energiepreisen, Ukrainekrieg, Inflation und steigenden Zinsen geprägt. Auch der erhebliche Rückgang der Gesamttransaktionszahlen im Geschäftsgebiet wirkte sich erschwerend auf die Vermittlungstätigkeit aus. Trotz dieser erneuten Ausnahmesituation fokussierten sich die Geschäftsaktivitäten der LBSI - wie auch in den Vorjahren - auf Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand mit einem stückzahlbezogenen Anteil von über 67 % der Stückzahlen und über 70 % des Courtagevolumens des Unternehmens. Im Vergleich mit dem Vorjahr konnten jedoch in keinem Objektsegment Kaufpreis- und Courtagevolumenzuwächse erzielt werden, was zu einer negativen Entwicklung des insgesamt vermittelten Kaufpreis- und Courtagevolumen der Gesellschaft führte. Maßgeblich ist dies aber auf den fast völlig weggebrochenen Umsatz des Neubaugeschäfts im Bauträgerbereich zurückzuführen.

3. Lage

a. Ertragslage

Das schwierige Marktumfeld und die gestiegenen Finanzierungskosten hatten einen abschwächenden Effekt auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Im Jahr 2023 konnte das Umsatzergebnis der kaufmännisch konservativen Planung der Gesellschaft dennoch leicht übertroffen werden, jedoch bei weitem nicht an die positiven Entwicklungen der letzten Jahre anknüpfen.

Es wurden im Geschäftsjahr 2023 in der Stückzahl 3.217(Vorjahr 3.644) Objekte mit einem Kaufpreisvolumen von Mio. EUR 582 (Vorjahr Mio. EUR 798) vermittelt.

Die Ertragslage der LBSI wird hauptsächlich von den erzielten Courtageumsätzen bestimmt. Die anteiligen Provisionszahlungen sind mit den Verbundpartnern vertraglich geregelt. Aus dem verbleibenden Deckungsbeitrag werden die Personal- und Sachkosten aufgebracht. Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Jahresüberschuss beträgt EUR 758.886,19 (Vorjahr TEUR 1.021.)

b. Finanzlage

Es bestanden am Jahresende Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 6.720 (Vorjahr TEUR 8.644) und Verbindlichkeiten von TEUR 6.267 (Vorjahr TEUR 8.211).

c. Vermögenslage

In 2023 beträgt die Eigenkapitalquote 21,06 % gegenüber 16,14 % in 2022.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Zahlungsfähigkeit der LBS IMMOBILIEN GMBH war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten betrugen zum 31.12.2023 TEUR 7.592 (Vorjahr TEUR 9.422).

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus weiterhin auf:

1. Umsatzentwicklung

2. Betriebsergebnis und

3. Branchenentwicklung

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich keine wesentlichen Veränderungen der Bilanzstruktur ergeben.

5. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren/Nachhaltigkeit

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren, wie Informationen über Umwelt- und Arbeitnehmerbelange sind für das Verständnis des Geschäftsverlaufs oder die Lage für die Gesellschaft nicht von Bedeutung.

6. Gesamtaussage

Der Geschäftsverlauf entwickelte sich, trotz eines schwierigen Marktumfeldes und rückläufiger Umsatzerlöse relativ stabil und war verbunden mit einer guten Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens. Sowohl der Umsatz als auch der Ertrag entwickelten sich besser als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen.

III. Prognosebericht

Die LBSI wird ihre erfolgreiche Fokussierung auf den Bereich Immobilien aus dem Bestand beibehalten, Unterstützungsleistungen im Bereich des Bauträgergeschäfts - trotz der derzeit schwierigen Marktumfeldes - weiterführen, die Digitalisierung im Objekteinkauf intensivieren und ihre Präsenz in den Teilmärkten ergänzend ausbauen.

Während die Anzahl der Objekte im Vergleich zum Vorjahr um 11,7 % relativ stark gefallen ist, sanken die Kaufpreise noch stärker um minus 27,1 % von TEUR 798.373 im Vorjahr auf TEUR 582.227, was mit einem gleichzeitig starken Rückgang des Courtagevolumens von TEUR 10.485 oder minus 23,5 % auf TEUR 34.092 einherging.

Für 2024 ist laut GEWOS von einem weiteren leichten Umsatzrückgang, bei leicht rückläufigen Kauffallzahlen, auszugehen. Der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt dürfte sich am Jahresende auf insgesamt rund 194,3 Mrd. Euro belaufen (-1,9 % gegenüber 2023). Für das Jahr 2024 geht GEWOS von Umsätzen in Höhe von 161,3 Mrd. Euro in Westdeutschland und 33,0 Mrd. Euro in Ostdeutschland aus (-1,9 bzw. -2,0 %).

Lange Zeit konnten laut GEWOS die niedrigen Hypothekenzinsen Kaufpreisanstiege weitgehend kompensieren, so dass Wohneigentum für viele Kaufinteressenten erschwinglich blieb. Im Juli 2022 hat die EZB ihre ultralockere Geldpolitik beendet und seitdem neun Mal in Folge den Leitzins angehoben. Entsprechend sind die Bauzinsen im vergangenen Jahr in erheblichem Maße gestiegen. Seit einigen Monaten ist nun jedoch eine Seitwärtsbewegung bei mittel- und längerfristigen Krediten zu beobachten: Nach Daten der Bundesbank lagen die Zinsen für Hypothekarkredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als zehn Jahren im Juni 2023 bei rund 3,8 %. Wenngleich sich die Hypothekenzinsen damit in der langfristigen Betrachtung nicht auf Höchstniveau befinden, ist das Erwerberpotenzial für Wohnimmobilien zum Kauf deutlich gesunken, da parallel zum starken Anstieg der Zinsen die Kaufpreise für Wohnimmobilien lediglich moderat zurückgegangen sind. Es ist zu erwarten, dass Kreditnehmer mehr Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einbringen müssen, auch um die monatliche Belastung tragen zu können. Fehlendes Eigenkapital ist bereits seit einiger Zeit ein wesentliches Hemmnis in puncto Wohneigentumsbildung. Entsprechend ist auch von dieser Seite ein dämpfender Effekt auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien zu erwarten.

Wesentlich für eine künftig stabile Umsatzentwicklung ist es, dass es auch in Zukunft gelingt, eine ausreichende Anzahl von vermarktungsfähigen Objekten zu akquirieren. Dies wird - je nach der weiteren Entwicklung der Auswirkungen des Ukrainekrieges und der gestiegenen Finanzierungskosten - eine große Herausforderung für das Unternehmen und die beteiligten Verbundpartner. In den Folgejahren erwartet die LBS IMMOBILIEN GMBH auf Basis der erwarteten Marktentwicklung und verbundbezogenen Rahmenbedingungen eine zumindest stabile, voraussichtlich leicht rückläufige Entwicklung.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Es bestehen weiter diverse Limitationen in Bezug auf die Bautätigkeit, zu nennen sind hier u.a.: Der Baulandmangel, knappe Planungs- und Genehmigungskapazitäten, die hohe Auslastung und der Personalmangel in der Bauwirtschaft, komplizierte bzw. restriktive Bauvorschriften sowie Akzeptanzprobleme neuer Bauvorhaben. Im Zuge des Krieges in der Ukraine hat sich der Mangel an bestimmten Baumaterialien, die zuvor zu großen Teilen aus Russland und der Ukraine bezogen wurden, deutlich verschärft - dies verstärkt den ohnehin kräftigen Preisauftrieb und führt vermehrt zu Verzögerungen auf den Baustellen. Ein Ende dieser Entwicklung ist derzeit schwer abzuschätzen.

Die Konjunktur wird zudem durch die gestiegenen Finanzierungskosten und möglicherweise auch eine erhöhte Unsicherheit hinsichtlich staatlicher Förderungen im Bereich der Transformations- und Klimaschutzmaßnahmen gedämpft. Die hohe Preisdynamik und Unsicherheiten bzgl. der weiteren Preisentwicklung erschweren Projektkalkulationen zunehmend, entsprechend steigt die Zahl der Auftragsstornierungen. Dämpfend auf die Wohnbauinvestitionen wirken zudem die veränderten Förderrichtlinien für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen und der Zinsanstieg für Wohnungsbaukredite.

Bei weiteren möglichen Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze in den Bundesländern ist tendenziell damit zu rechnen, dass sich dies negativ auf die Zahl der durchgeführten Immobilientransaktionen auswirkt. Vor allem private Erwerber würden durch die Verteuerung der Nebenerwerbskosten häufiger vom Immobilienkauf absehen.

Der Druck auf die Eigentümer zur Sanierung ihrer Immobilien wird zunehmen. Die EU-Kommission schlägt in ihrer neuen Gebäuderichtlinie vor, dass bis 2050 sämtliche Gebäude in der EU klimaneutral sein sollen. Bis spätestens 2030 soll kein Gebäude mehr der schlechtesten Effizienzklasse G angehören. Betroffen wären allein in Deutschland drei Millionen Gebäude. Laut dem Verband Haus-&-Grund wird für viele Gebäude der Energieklassen F und G eine Sanierung keine Option mehr sein und die EU beendet gleichzeitig für viele private Eigentümer damit den Traum von den eigenen vier Wänden. Immobilien könnten das Risiko erheblicher Wertverluste erleiden oder als "Stranded Assets" unverkäuflich werden.

Das Geschäftsergebnis der LBS IMMOBILIEN GMBH basiert im Wesentlichen auf der Zusammenarbeit mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV. In 2023 betrug der Anteil der Vermittlungsumsätze aus dieser Kooperation 99 % (Vorjahr 96 %).

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Arbeitskraft dieser Mitarbeiter auch für anderweitige Sparkassenaufgaben herangezogen werden könnte, was eine Minderung der Ergebnisbeiträge zu den Courtageumsätzen der Gesellschaft bewirken würde. Die hierdurch entstehenden Schwankungen in der Vertriebsleistung der Sparkassen sind im Vorfeld nicht planbar. Eine direkte Einflussnahme der LBS IMMOBILIEN GMBH auf die Intensität der Marktbearbeitung durch die Sparkassen ist aufgrund der reinen Dienstleistungs- und Beratungsfunktion der Gesellschaft nicht möglich.

2. Chancenbericht

Von einer Überhitzung des Immobilienmarktes wird derzeit nicht ausgegangen, eher von einer notwendigen Konsolidierung der Preisentwicklung am Wohnungsmarkt. Weiterhin werden Immobilien in den unterschiedlichen Objektsegmenten nachgefragt und es gibt - trotz der Belastungen infolge der Energiekrise und höherer Baufinanzierungszinsen - eine permanente Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum, insbesondere im Segment der Bestandsimmobilien, dem Kerngeschäftsfeld des Unternehmens.

Die Bauzinsen bewegten sich in der zweiten Jahreshälfte 2023 überwiegend zwischen 3,5 und 4,0 %. Seit einigen Wochen liegen sie erstmals wieder unterhalb dieses Korridors. Die meisten Experten gehen weiterhin von einer Seitwärtsbewegung mit Ausschlägen nach unten oder oben aus. Angesichts der rückläufigen Inflation halten einige Marktbeobachter eine weitere Entspannung und damit sinkende Zinsen für möglich.

Trotz des negativen Trends bei Wohnbauneuinvestitionen erweist sich der Arbeitsmarkt in Deutschland in einem schwierigen Umfeld als durchaus robust. Aufgrund der immer noch guten Einkommens- und Vermögenssituation der privaten Haushalte ist von einer weiter bestehenden Nachfrage der privaten Haushalte und institutionellen Anlegern nach Wohnimmobilien - wenn auch abgeschwächt - auszugehen.

Die Veränderungen am Wohnimmobilienmarkt verbunden mit anwachsenden gesetzlichen Regulierungen der Maklerbranche kann auch zu einer Bereinigung des Wettbewerbs führen, mit der Folge, dass sogenannte Gelegenheitsmakler, die nur in geringem Umfang tätig sind, am Marktgeschehen zunehmend weniger teilnehmen.

3. Gesamtaussage

Aufgrund der erwarteten Konsolidierung der Preisentwicklung am Wohnungsmarkt und dem prognostizierten deutschlandweiten leichten Umsatzrückgang verbunden mit leicht rückläufigen Kauffallzahlen wird von einer stabilen, voraussichtlich leicht rückläufigen Geschäftsentwicklung ausgegangen, bei der die Chancen gegenüber den zunehmenden latenten Risiken aus der Entwicklung des Immobilienmarktes sich noch die Waage halten.

V. Bericht über Zweigniederlassungen

Im Jahr 2023 hat die LBS IMMOBILIEN GMBH außerhalb Ihres Hauptsitzes in Potsdam keine Zweigniederlassungen betrieben.

Potsdam, den 29.02.2024

Mathias Wahsenak
Mike Schober

3e:T13936,

LBS Immobilien GmbH

Potsdam

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	31.12.2022			31.12.2021
	EUR			TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. EDV-Software	0,00			4
2. Geleistete Anzahlungen	140.689,00			64
		140.689,00		68
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		77.247,00		62
			217.936,00	130
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	8.475.285,21			10.842
2. Sonstige Vermögensgegenstände	169.131,63			0
		8.644.416,84		10.842
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		9.421.762,66		10.008
			18.066.179,50	20.850
C. Rechnungsabgrenzungsposten			24.373,21	34
			18.303.488,71	21.014

PASSIVA

	31.12.2022		31.12.2021
	EUR		TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	383.468,91		383
II. Kapitalrücklage	1.150.805,54		1.151
III. Gewinnvortrag	400.000,00		400
IV. Jahresüberschuss	1.020.789,06		1.116
		2.955.063,51	3.050
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	0,00		311
2. Sonstige Rückstellungen	7.141.908,62		7.439
		7.141.908,62	7.750
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	7.538.288,50		9.434
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	479.633,94		512
3. Sonstige Verbindlichkeiten	193.594,14		268
Davon aus Steuern: 193.594,14 (i.Vj.: TEUR 268)
		8.211.516,58	10.214
		18.308.488,71	21.014

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2022

	2022		2021
	EUR	EUR	TEUR
1. Umsatzerlöse		44.791.436,67	46.858
2. Sonstige betriebliche Erträge		398.180,58	385
3. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen	41.476.838,24		43.497
		41.476.838,24	43.497
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.030.879,94		996
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	212.627,21		203
Davon für Altersversorgung: 43.444,46 (i.Vj.: TEUR 40)
		1.243.507,15	1.199
5. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		35.578,85	33
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		984.412,98	906
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		34.595,95	48
Davon aus verbundenen Unternehmen: 2.794,87 (i.Vj.: TEUR 4)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		0,00	1
Davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 0,00 (i.Vj.: TEUR 1)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		462.322,92	539
10. Ergebnis nach Ertragsteuern		1.021.553,06	1.116
11. Sonstige Steuern		764,00	0
12. Jahresüberschuss		1.020.789,06	1.116

Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Sitz der LBS IMMOBILIEN GMBH ist Potsdam. Die Gesellschaft ist unter der Nummer HRB 525 P im Register des Amtsgerichts Potsdam eingetragen.

2. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Die LBS IMMOBILIEN GMBH erfüllt die in § 267 (3) HGB angeführten Größenmerkmale für eine große Kapitalgesellschaft.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Einzelnen wurden folgende Bewertungsgrundsätze des Handelsgesetzbuches (§§ 252 ff. HGB) angewendet:

Die Guthaben bei Kreditinstituten, die flüssigen Mittel, sonstige Vermögensgegenstände sowie die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen sind in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

4. Erläuterungen zur Bilanz

4.1. Anlagevermögen

Die einzelnen Posten des Anlagevermögens einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind im Anlagespiegel (Anlage) dargestellt.

4.2. Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4.3. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt 750.000 DM.

4.4. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Sonderprovisionen (6.867 T€), Personalaufwendungen (137 T€), Rechtsanwaltskosten (53 T€), und sonstige Rückstellungen (85 T€).

4.5. Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind gleichzeitig Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter ausgewiesen (480 T€). Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bilden einen zusammengefassten Posten aus Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 1 (i. Vj. T€ 25) und Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 481 (i. Vj. T€ 537).

4.6. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz enthalten sind, in Höhe von 313 T€, davon Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 225 T€.

Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg mit Sitz in Gransee ist von der LBS IMMOBILIEN GMBH mit der Durchführung der Zusatzversorgung ihrer Angestellten betraut worden. Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg ist eine kommunale Zusatzversorgungseinrichtung im Sinne des § 18 des Gesetzes zur Verbesserung der betrieblichen Altersversorgung. Das Vermögen der Kasse wird als Sondervermögen des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg geführt. Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg erhebt von den Arbeitgebern als Beteiligten Umlagen. Der Umlagesatz wird nach versicherungs-mathematischen Grundsätzen für den Deckungsabschnitt festgesetzt. Daneben werden Beiträge im Kapitaldeckungsverfahren erhoben.

Gemäß den uns durch die Zusatzversorgungskasse übermittelten Daten bestanden per 31.12.2022 mittelbare Verpflichtungen in Höhe von 42 T€. Die Ermittlung dieses Betrages erfolgte durch beratende Aktuare im Auftrag der Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg.

5. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres in Höhe von 44.791 T€ (i. Vj. 46.858 T€) untergliedern sich in 44.576 T€ (i. Vj. 46.647 T€) Umsatzerlöse aus dem Immobilienvermittlungsgeschäft und in 215 T€ (i.Vj. 211 T€) Umsatzerlöse aus sonstigen, im Zusammenhang mit der Immobilienvermittlung stehenden Dienstleistungen in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Sachsen.

6. Sonstige Angaben

6.1. Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt wurden 17 Arbeitnehmer beschäftigt.

6.2. Organe

Der Geschäftsführung gehörten im Berichtsjahr folgende Herren an:

Mathias Wahsenak (Bankkaufmann)

Winfried Ebert (Bankkaufmann), ausgeschieden am 17.07.2022

Mike Schober (Diplom-Ökonom), eingetreten 17.07.2022

Herr Schober ist gleichzeitig Vertriebsdirektor Großsparkassen der LBS Ost AG

Der Vorsitzende der Gesellschafterversammlung und des Sparkassenbeirates der LBS Immobilien GmbH ist der Verbandsgeschäftsführer des Ostdeutschen Sparkassenverbandes (OSV), Herr Wolfgang Zender.

6.3. Sonstige Bezüge

Für die Mitglieder des Sparkassenfachbeirates wird mit Wirkung vom Januar 2007 ein teilnahmebedingtes Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € pro Sitzung gezahlt, maximal jedoch 2.000 € pro Jahr. Im Jahr 2022 wurden insgesamt 8 T€ Sitzungsgelder ausgezahlt. Die Vertreter der Gesellschafter im Beirat erhalten kein Sitzungsgeld.

6.4. Gesamt-Honorar Abschlussprüfer

Das Gesamt-Honorar des Abschlussprüfers beträgt 17 T€ und gliedert sich wie folgt:

Abschlussprüfung: 11 T€

Steuerberatungsleistungen: 6 T€.

6.5. Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben.

6.6. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung der LBS IMMOBILIEN GMBH schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von 1.020.789,06 € vollständig an die Gesellschafter auszuschütten.

Potsdam, den 28.02.2023

Wahsenak

Schober

Anlagespiegel 2022

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten
	Stand 1.1.2022	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. EDV-Software	83.225,43	0,00	47.119,72	0,00	36.105,71
2. Geleistete Anzahlungen	64.540,00	76.149,00	0,00	0,00	140.689,00
	147.765,43	76.149,00	47.119,72	0,00	176.794,71
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	387.418,41	46.925,85	47.742,71	0,00	386.601,55
	387.418,41	46.925,85	47.742,71	0,00	386.601,55
	535.183,84	123.074,85	94.862,43	0,00	563.396,26

	Abschreibungen
	Stand 1.1.2022	Zugänge	Abgänge	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. EDV-Software	79.625,43	3.600,00	47.119,72	36.105,71
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	79.625,43	3.600,00	47.119,72	36.105,71
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	325.118,41	31.978,85	47.742,71	309.354,55
	325.118,41	31.978,85	47.742,71	309.354,55
	404.743,84	35.578,85	94.862,43	345.460,26

	Buchwerte
	Stand 31.12.2022	Stand 31.12.2021
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. EDV-Software	0,00	3.600,00
2. Geleistete Anzahlungen	140.689,00	64.540,00
	140.689,00	68.140,00
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	77.247,00	62.300,00
	77.247,00	62.300,00
	217.936,00	130.440,00

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage

a. Ertragslage

b. Finanzlage

c. Vermögenslage

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

5. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren/Nachhaltigkeit

6. Gesamtaussage

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Bericht über Zweigniederlassungen

I. Grundlagen des Unternehmens

Die LBS IMMOBILIEN GMBH (LBSI) besteht seit dem 25.09.1990. Gesellschafter sind die LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG (LBS) und der Ostdeutsche Sparkassenverband (OSV).

Das Immobilienvermittlungsgeschäft wird mit einem eigenen Vertrieb und in Kooperation mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV und der LBS durchgeführt. Zum 31.12.2022 bestanden Verbundverträge mit 42 Sparkassen mit über 100 Außenstellen im Geschäftsgebiet des OSV sowie mit der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG. Ferner stützt sich die Geschäftstätigkeit auf LBS-Gebietsleitungen und eigene Handelsvertretungen.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2022 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 1,9 % höher als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug das Wirtschaftswachstum 2,0 %. Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2022 geprägt von den Folgen des Kriegs in der Ukraine wie den extremen Energiepreiserhöhungen. Hinzu kamen verschärfte Material- und Lieferengpässe, massiv steigende Preise beispielsweise für Nahrungsmittel sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch im Jahresverlauf nachlassende Corona-Pandemie. Trotz dieser nach wie vor schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2022 insgesamt gut behaupten. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2022 um 0,7 % höher.

Entsprechend der Entwicklung an den Kapitalmärkten, sowie in Anbetracht der steigenden Inflation und in Erwartung einer restriktiveren Geldpolitik der EZB, sind die Hypothekenzinsen seit Beginn des Jahres in erheblichem Maße gestiegen. Im Juli hat nun die EZB die Leitzinsen um einen halben Prozentpunkt erhöht und damit die Zeit der Negativzinsen beendet. Nach Daten der Bundesbank lagen die Zinsen für Hypothekarkredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als zehn Jahren im Juni 2022 bei knapp 2,8 %. Nach Angaben verschiedener Anbieter und Vermittler von Wohnungsbaufinanzierungen sind die Bauzinsen zwischenzeitlich auf annähernd bzw. leicht über 3 % gestiegen. Zuletzt war jedoch - analog zu den Renditen auf Staatsanleihen - wieder ein leichter Rückgang auf etwa 2,6 % zu beobachten. Wenngleich sich die Hypothekenzinsen damit in der langfristigen Betrachtung immer noch auf einem eher moderaten Niveau bewegen, ist von einem nachhaltig dämpfenden Effekt auf die Wohnungsnachfrage auszugehen.

Im Baugewerbe, das vergleichsweise gut durch die Corona-Krise gekommen war, führten Material- und Fachkräftemangel, hohe Baukosten und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen dagegen zu einem deutlichen Rückgang der Bruttowertschöpfung (-2,3 %). Die hohen Energiepreise und die immer noch eingeschränkte Verfügbarkeit von Vorprodukten bremsten auch die Wirtschaftsleistung im Verarbeitenden Gewerbe, die im Vorjahresvergleich kaum zunahm (+0,2 %). Das Verarbeitende Gewerbe litt vor allem in der ersten Jahreshälfte 2022 wie schon im Jahr 2021 unter gestörten internationalen Lieferketten. Hinzu kam der massive Anstieg der Energiepreise infolge des Kriegs in der Ukraine.

Nach zwölf Jahren mit steigenden Umsätzen, erwartet GEWOS für das Jahr 2022 erstmals wieder einen Rückgang des Geldumsatzes am deutschen Immobilienmarkt, bei insgesamt rückläufigen Kauffallzahlen und - je nach Segment - stagnierenden bzw. nur noch schwach steigenden Kaufpreisen für Wohnimmobilien.

2. Geschäftsverlauf

Das vergangene Jahr war von einem schwierigen Marktumfeld geprägt. Trotz dieser erneuten Ausnahmesituation fokussierten sich die Geschäftsaktivitäten der LBSI - wie auch in den Vorjahren - auf Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand mit einem stückzahlbezogenen Anteil von über 62 % der Gesamtvermittlungen des Unternehmens. Gegenüber dem Vorjahr konnten damit verbundene positive Kaufpreis- und Courtagevolumenzuwächse in diesem Segment, die leicht negative Entwicklung des insgesamt vermittelten Kaufpreis- und Courtagevolumen der Gesellschaft jedoch nicht aufhalten.

3. Lage

a. Ertragslage

Das schwierige Marktumfeld und die gestiegenen Finanzierungskosten hatten einen abschwächenden Effekt auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Im Jahr 2022 konnte die LBSI ihr Umsatzergebnis jedoch wieder stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen steigern, aber nicht an die positive Entwicklung der letzten Jahre anknüpfen.

Es wurden im Geschäftsjahr 2022 in der Stückzahl 3.644 (Vorjahr 4.145) Objekte mit einem Kaufpreisvolumen von Mio. EUR 798 (Vorjahr Mio. EUR 811) vermittelt.

Die Ertragslage der LBSI wird hauptsächlich von den erzielten Courtageumsätzen bestimmt. Die anteiligen Provisionszahlungen sind mit den Verbundpartnern vertraglich geregelt. Aus dem verbleibenden Deckungsbeitrag werden die Personal- und Sachkosten aufgebracht. Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Jahresüberschuss beträgt EUR 1.020.789,06 (Vorjahr EUR 1.115.574,50).

b. Finanzlage

Es bestanden am Jahresende Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 8.644 (Vorjahr TEUR 10.842) und Verbindlichkeiten von TEUR 8.212 (Vorjahr TEUR 10.214).

c. Vermögenslage

In 2022 beträgt die Eigenkapitalquote 16,14 % gegenüber 14,51 % in 2021.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Zahlungsfähigkeit der LBS IMMOBILIEN GMBH war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten betrugen zum 31.12.2022 TEUR 9.422 (Vorjahr TEUR 10.008).

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus weiterhin auf:

1.	Umsatzentwicklung
2.	Betriebsergebnis und
3.	Branchenentwicklung

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich keine wesentlichen Veränderungen der Bilanzstruktur ergeben.

5. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren/Nachhaltigkeit

6. Gesamtaussage

Der Geschäftsverlauf entwickelte sich, trotz eines schwierigen Marktumfeldes und leicht rückläufiger Umsatzerlöse stabil und proportional zum Vorjahr und war verbunden mit einer guten Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens. Sowohl der Umsatz als auch der Ertrag entwickelten sich stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen.

III. Prognosebericht

Die LBSI wird ihre erfolgreiche Fokussierung auf den Bereich Immobilien aus dem Bestand beibehalten, Unterstützungsleistungen im Bereich des Bauträgergeschäfts weiterführen, die Digitalisierung im Objekteinkauf intensivieren und ihre Präsenz in den Teilmärkten ergänzend ausbauen.

Die im Vorjahr getroffene Prognose zur Geschäftsentwicklung hat sich erfüllt, jedoch konnte erstmals seit über zehn Jahren keine Steigerung gegenüber dem Vorjahr erreicht werden. Während die Anzahl der Objekte im Vergleich zum Vorjahr um 12,1 % relativ stark gefallen ist, haben sich die Kaufpreise lediglich um minus 1,5 % von TEUR 810.520 im Vorjahr auf TEUR 798.373 verringert, was mit einem gleichzeitigen Rückgang des Courtagevolumens von TEUR 2.071 oder minus 4,4 % auf TEUR 44.577 einherging.

Für 2023 ist laut GEWOS von einem weiteren leichten Umsatzrückgang, bei leicht rückläufigen Kauffallzahlen, auszugehen. Der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt dürfte sich am Jahresende auf insgesamt rund 309,1 Mrd. Euro belaufen (-1,4 % gegenüber 2022). Für das Jahr 2023 geht GEWOS von Umsätzen in Höhe von 259,1 Mrd. Euro in Westdeutschland und 50,0 Mrd. Euro in Ostdeutschland aus (-1,2 bzw. -2,5 %).

Die gestiegenen Finanzierungskosten dürften sich - nach anfänglichen Vorzieheffekten - laut GEWOS dämpfend auf die Wohnungsnachfrage und damit die Kaufpreisentwicklung auswirken. Die monatliche Gesamtbelastung für potenzielle Kreditnehmer aus Zins und Tilgung ist bereits deutlich gestiegen und sie könnte sich weiter erhöhen, denn negative Realzinsen lassen sich seitens der Institute nicht lange refinanzieren. Es steht zu erwarten, dass Kreditnehmer mehr Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einbringen müssen, auch um die monatliche Belastung tragen zu können. Fehlendes Eigenkapital ist bereits seit einiger Zeit ein wesentliches Hemmnis in puncto Wohneigentumsbildung. Die Vorteilhaftigkeit von Immobilieninvestments gegenüber alternativen Anlagen ist weiterhin gegeben, die Risikoprämien sind in den vergangenen Monaten jedoch deutlich geschrumpft. Entsprechend ist auch von dieser Seite ein dämpfender Effekt auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien zu erwarten.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Es bestehen diverse Limitationen in Bezug auf die Bautätigkeit, zu nennen sind hier u.a.: Der Baulandmangel, knappe Planungs- und Genehmigungskapazitäten, die hohe Auslastung und der Personalmangel in der Bauwirtschaft, komplizierte bzw. restriktive Bauvorschriften sowie Akzeptanzprobleme neuer Bauvorhaben (Nimbyism - not in my backyard - "nicht in meiner Nachbarschaft"). Im Zuge des Krieges in der Ukraine hat sich der Mangel an bestimmten Baumaterialien, die zuvor zu großen Teilen aus Russland und der Ukraine bezogen wurden, deutlich verschärft - dies verstärkt den ohnehin kräftigen Preisauftrieb und führt vermehrt zu Verzögerungen auf den Baustellen. Die hohe Preisdynamik und Unsicherheiten bzgl. der weiteren Preisentwicklung erschweren Projektkalkulationen zunehmend, entsprechend steigt die Zahl der Auftragsstornierungen. Dämpfend auf die Wohnbauinvestitionen wirken zudem die veränderten Förderrichtlinien für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen und der starke Anstieg der Zinsen für Wohnungsbaukredite.

Lange Zeit konnten die niedrigen Hypothekenzinsen Kaufpreisanstiege weitgehend kompensieren, so dass Wohneigentum für viele Kaufinteressenten erschwinglich blieb. Entsprechend der Entwicklung an den Kapitalmärkten, sowie in Anbetracht der steigenden Inflation und in Erwartung einer restriktiveren Geldpolitik der EZB, sind die Hypothekenzinsen seit Beginn des Jahres in erheblichem Maße gestiegen. Zum 27. Juli 2022 hat die Europäische Zentralbank dann die Leitzinsen nach mehr als sechs Jahren erstmals wieder angehoben, um 0,5 Prozentpunkte. Zum 14. September stieg der wichtigste Leitzins dann auf 1,25 Prozent, im Oktober 2022 auf 2,0 Prozent, im Dezember 2022 auf 2,5 Prozent. Mit dem Zinsschritt von Anfang Januar 2023 liegt der Zinssatz bei 3,0 Prozent. Für eine Standardfinanzierung sind die Zinsen von etwa 1 Prozent auf etwa 3,8 Prozent im Januar 2023 gestiegen, was sich nachteilig auf die Nachfrage nach Wohneigentum auswirkt.

Bei weiteren möglichen Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze in den Bundesländern - wie zuletzt in Sachsen - ist tendenziell damit zu rechnen, dass sich dies negativ auf die Zahl der durchgeführten Immobilientransaktionen auswirkt. Vor allem private Erwerber würden durch die Verteuerung der Nebenerwerbskosten häufiger vom Immobilienkauf absehen.

Das Geschäftsergebnis der LBS IMMOBILIEN GMBH basiert im Wesentlichen auf der Zusammenarbeit mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV. In 2022 betrug der Anteil der Vermittlungsumsätze aus dieser Kooperation 96 % (Vorjahr 98 %).

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Bericht über Zweigniederlassungen

Im Jahr 2022 hat die LBS IMMOBILIEN GMBH außerhalb Ihres Hauptsitzes in Potsdam keine Zweigniederlassungen betrieben.

Potsdam, den 28.02.2023

Mathias Wahsenak

Mike Schober

Gesellschafterbeschluss vom 02. Mai 2023

Der Jahresabschluss per 31.12.2022 wird festgestellt.

Der Jahresüberschuss wird wie folgt verwendet:

EUR 650.000,00 werden an die Gesellschafter ausgeschüttet und EUR 370.789,06 werden in den Gewinnvortrag der Gesellschaft eingestellt.

Potsdam, 02. Mai 2023

gez. Wolfgang Zender

gez. Jens Riemer

"Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LBS Immobilien GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH, Potsdam - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

•

Gemäß § 322 III 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

Potsdam, den 09. März 2023

BerKon GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Beil, Wirtschaftsprüfer

3f:T12d2c,

LBS Immobilien GmbH

Potsdam

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht zum Jahresabschluss 2021

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage

a. Ertragslage

b. Finanzlage

c. Vermögenslage

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

5. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren/Nachhaltigkeit

6. Gesamtaussage

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Bericht über Zweigniederlassungen

I. Grundlagen des Unternehmens

Die LBS IMMOBILIEN GMBH (LBSI) besteht seit dem 25.09.1990. Gesellschafter sind die LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG (LBS) und der Ostdeutsche Sparkassenverband (OSV).

Das Immobilienvermittlungsgeschäft wird mit einem eigenen Vertrieb und in Kooperation mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV und der LBS durchgeführt. Zum 31.12.2021 bestanden Verbundverträge mit 42 Sparkassen mit über 100 Außenstellen im Geschäftsgebiet des OSV sowie mit der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG. Ferner stützt sich die Geschäftstätigkeit auf LBS-Gebietsleitungen und eigene Handelsvertretungen.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2021 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,7 % höher als im Jahr 2020 (auch kalenderbereinigt). Die konjunkturelle Entwicklung war auch im Jahr 2021 stark abhängig vom Corona-Infektionsgeschehen und den damit einhergehenden Schutzmaßnahmen.

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite sind seit dem Jahr 2008 der Tendenz nach zurückgegangen. Zwischen 2015 und 2018 war im Wesentlichen eine Seitwärtsbewegung zu beobachten, bis in 2019 ein neuerlicher Abwärtstrend einsetzte. Seit Jahresende 2019 bewegen sich die Zinsen erneut seitwärts, je nach anfänglicher Zinsbindung bei etwas mehr als 1 %. Nach den Daten der MFI-Zinsstatistik wurde bei den Krediten mit einer anfänglichen Laufzeit von mehr als zehn Jahren im Dezember 2020 mit 1,11 % ein neues Allzeittief erreicht. Am aktuellen Datenrand liegen die Bauzinsen - trotz des zuletzt leichten Anstiegs - weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau.

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stieg im dritten Quartal 2021 auf 184,0 Punkte und erreichte damit einen neuen Höchstwert (Basisjahr 2010 = 100 Punkte). Im Vergleich zum dritten Quartal 2020 verteuerten sich die Immobilienpreise insgesamt um 8,7%. Laut vdp sind die Preisentwicklungen im dritten Quartal Hinsicht bemerkenswert: Die Preissteigerungen bei Wohnimmobilien weisen eine außergewöhnlich hohe Dynamik auf, sind aber gemäß einer Analyse von vdpResearch aus dem Oktober 2021 weiterhin fundamental zu erklären. Insgesamt zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt auch anderthalb Jahre nach Beginn der COVID-19-Krise attraktiv und nachgefragt.

Die Preissteigerung um 11,4% im Vergleich zum dritten Quartal 2020 ist Ausdruck des nach wie vor hohen Nachfrageüberschusses nach Wohnimmobilien. Zu dieser Verteuerung trug die Entwicklung bei selbst genutztem Wohneigentum mit einem Plus von 12,5% noch etwas stärker bei als das Preiswachstum bei Mehrfamilienhäusern (+10,9%).

2. Geschäftsverlauf

Das vergangene Jahr war vom anhaltenden Ausnahmezustand aufgrund der Coronavirus- Pandemie geprägt. Trotz dieser Ausnahmesituation fokussierten sich die Geschäftsaktivitäten der LBSI wie in den Vorjahren auf Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand mit einem stückzahlbezogenen Anteil von über 56 % der Gesamtvermittlungen des Unternehmens. Gegenüber dem Vorjahr ist stückzahlbezogen eine leicht sinkende Tendenz in diesem Segment festzustellen, was sich jedoch nicht negativ auf das vermittelte Kaufpreis- und Courtagevolumen der Gesellschaft insgesamt auswirkte. Insbesondere im Segment der gebrauchten Mehrfamilienhäuser konnte ein stückzahlbezogener Umsatzzuwachs verbunden mit einer erheblichen Steigerung des Kaufpreis- und Courtagevolumen in diesem Teilbereich gegenüber dem Vorjahr verzeichnet werden. Dies konnte jedoch die rückläufige Entwicklung im vermittelten Stückzahlvolumen insgesamt nicht positiv beeinflussen.

3. Lage

a. Ertragslage

Sowohl die Nachfrage von Eigennutzern als auch von regionalen und überregionalen Anlegern hat sich - trotz der massiven wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Coronavirus-Pandemie - weiter positiv entwickelt. Im Jahr 2021 konnte die LBSI so ihr Umsatzergebnis stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen steigern. Sie hat nach Kaufpreisvolumen und Courtagen das beste Ergebnis seit Beginn ihrer Geschäftstätigkeit erzielt.

Es wurden im Geschäftsjahr 2021 in der Stückzahl 4.145 (Vorjahr 4.552) Objekte mit einem Kaufpreisvolumen von Mio. EUR 811 (Vorjahr Mio. EUR 787) vermittelt.

Die Ertragslage der LBSI wird hauptsächlich von den erzielten Courtageumsätzen bestimmt. Die anteiligen Provisionszahlungen sind mit den Verbundpartnern vertraglich geregelt. Aus dem verbleibenden Deckungsbeitrag werden die Personal- und Sachkosten aufgebracht. Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Jahresüberschuss beträgt EUR 1.115.574,50 (Vorjahr EUR 1.379.377,57).

b. Finanzlage

Es bestanden am Jahresende Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 10.842 (Vorjahr TEUR 9.168) und Verbindlichkeiten von TEUR 10.214 (Vorjahr TEUR 9.854).

c. Vermögenslage

In 2021 beträgt die Eigenkapitalquote 14,51 % gegenüber 16,39 % in 2020.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Zahlungsfähigkeit der LBS IMMOBILIEN GMBH war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten betrugen zum 31.12.2021 TEUR 10.008 (Vorjahr TEUR 10.866).

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus weiterhin auf:

•	Umsatzentwicklung
•	Betriebsergebnis und
•	Branchenentwicklung

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich keine wesentlichen Veränderungen der Bilanzstruktur ergeben.

5. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren/Nachhaltigkeit

6. Gesamtaussage

Der Geschäftsverlauf entwickelte sich - trotz der anhaltenden Coronavirus-Krise - im Vergleich zum Vorjahr positiv und war verbunden mit einer günstigen Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens. Sowohl der Umsatz als auch der Ertrag entwickelten sich stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen.

III. Prognosebericht

Die LBSI wird ihre erfolgreiche Fokussierung auf den Bereich Immobilien aus dem Bestand beibehalten, Unterstützungsleistungen im Bereich des Bauträgergeschäfts forcieren, die Digitalisierung im Objekteinkauf intensivieren und ihre Präsenz in den Teilmärkten weiter ausbauen.

Die im Vorjahr getroffene Prognose zur Geschäftsentwicklung hat sich nicht nur erfüllt, sondern konnte deutlich übertroffen werden. Während die Anzahl der Objekte im Vergleich zum Vorjahr um 8,9 % gefallen ist, haben sich die Kaufpreise um 3,0 % von TEUR 786.646 auf TEUR 810.520 erhöht und zu einer Ausweitung des Geschäftsvolumens von TEUR 1.513 oder 3,4 % auf TEUR 46.648 geführt.

Für 2022 ist von einer weiteren moderaten Umsatzsteigerung, bei in etwa stabilen Kauffallzahlen, auszugehen. Der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt dürfte sich am Jahresende auf insgesamt rund 323,2 Mrd. Euro belaufen (+3,9 % gegenüber 2021). Für das Jahr 2022 geht GEWOS von Umsätzen in Höhe von 270,8 Mrd. Euro in Westdeutschland und 52,4 Mrd. Euro in Ostdeutschland aus (+4,0 bzw. +3,5 %).

Der EZB-Rat ist der Auffassung, dass die Fortschritte bei der wirtschaftlichen Erholung und im Hinblick auf sein mittelfristiges Inflationsziel eine schrittweise Verringerung seiner Ankäufe von Vermögenswerten in den kommenden Quartalen 2022 zulassen. Damit sich die Inflation auf mittlere Sicht bei dem Zielwert von 2 % stabilisiert, ist jedoch nach wie vor eine geldpolitische Akkommodierung erforderlich. Der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität werden unverändert bei 0,00 %, 0,25 % bzw. -0,50 % belassen. Aufgrund der realwirtschaftlichen und geldpolitischen Vorzeichen ist somit davon auszugehen, dass die Bedingungen für den Bau und Erwerb von Wohnungen und Häusern mittelfristig vorteilhaft bleiben.

Wesentlich für eine künftig stabile Umsatzentwicklung ist es, dass es auch in Zukunft gelingt, eine ausreichende Anzahl von vermarktungsfähigen Objekten zu akquirieren. Dies wird - je nach der weiteren Entwicklung der Pandemie - eine große Herausforderung für das Unternehmen und die beteiligten Verbundpartner. In den Folgejahren erwartet die LBS IMMOBILIEN GMBH auf Basis der erwarteten Marktentwicklung und verbundbezogenen Rahmenbedingungen eine zumindest stabile, voraussichtlich aber gute Entwicklung.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Aufgrund der weiter steigenden Kaufpreise von Wohnimmobilien gibt es in einigen Regionen aufkommende Bedenken, zu einem zu hohen Einstiegspreis Immobilien zu erwerben. Bei weiteren Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze in den Bundesländern ist tendenziell damit zu rechnen, dass sich dies negativ auf die Zahl der durchgeführten Immobilientransaktionen auswirkt. Vor allem private Erwerber würden durch die Verteuerung der Nebenerwerbskosten häufiger vom Immobilienkauf absehen.

Die Zinspolitik der EZB und die damit einhergehende niedrige Verzinsung von Guthaben, führt bei potenziellen Immobilienverkäufern, aus einem Mangel an sicheren Anlagealternativen, zu einer Verschiebung der Verkaufsabsichten in die Zukunft. Dies wirkt sich für Sparkassenmakler erschwerend auf die Akquisition neuer Vertriebsobjekte aus. Auf der anderen Seite bewirken steigende Kaufpreise von Immobilien automatisch einen höheren Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung. Dies führt, insbesondere bei jüngeren Familien, aufgrund des fehlenden Eigenkapitals, immer häufiger zu Problemen bei der Finanzierungsbewilligung durch Kreditinstitute. Dies wird durch strengere Vorgaben bei der Kreditvergabe durch die BaFin noch verstärkt. Darüber hinaus hat eine Trendwende beim Baugeld begonnen und im Jahresverlauf wird bei Darlehen ein steigender Verlauf erwartet.

Gesetzliche Anforderungen verändern immer mehr die Arbeitsweise des Immobilienmaklers und führen zu erhöhten Anforderungen im Vermittlungsprozess. So sind durch den Immobilienmakler Gesetze (u.a. Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien, Geldwäschegesetz, Verbraucherstreitbeilegungsgesetz, Mietrechtsnovellierungsgesetz, Bundesdatenschutzgesetz) sowie Richtlinien und Verordnungen (u.a. Europäische Datenschutz-Grundverordnung, Verbraucherrechte-Richtlinie, Energieeinsparverordnung, Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung, Verordnung (EU) Nr. 524/2013 (ODR-Verordnung) zu beachten.

Auch die Auswirkungen des Unterbietungswettbewerbs der Hybridmakler (z.B. Homeday) im Bereich der Provisionssätze auf den Immobilienmarkt insgesamt sind momentan noch nicht seriös vorherzusehen.

Das Geschäftsergebnis der LBS IMMOBILIEN GMBH basiert im Wesentlichen auf der Zusammenarbeit mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV. In 2021 betrug der Anteil der Vermittlungsumsätze aus dieser Kooperation 98 % (Vorjahr 98 %).

Die erzielbaren Courtageumsätze stehen in einem engen Zusammenhang mit dem Stellenwert des Immobilienvermittlungsgeschäftes innerhalb der Institute und der Positionierung der jeweiligen Sparkassen in den regionalen Märkten. Eine wichtige Planungsgrundlage für die LBS IMMOBILIEN GMBH ist die Anzahl der in den Sparkassen aktiven Immobilienvermittler. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Arbeitskraft dieser Mitarbeiter auch für anderweitige Sparkassenaufgaben herangezogen werden könnte, was eine Auswirkung auf den erfolgreichen Abschluss von Objektvermittlungen haben könnte. Die hierdurch entstehenden Schwankungen in der Vertriebsleistung der Sparkassen sind im Vorfeld nicht planbar. Eine direkte Einflussnahme der LBS IMMOBILIEN GMBH auf die Intensität der Marktbearbeitung durch die Sparkassen ist aufgrund der reinen Dienstleistungs- und Beratungsfunktion der Gesellschaft nicht möglich.

Die aktuelle Ukraine-Krise kann Auswirkungen und Verwerfungen auf das Immobilienvermittlungsgeschäft haben. Diese können aktuell nicht beziffert werden.

2. Chancenbericht

Von einer Überhitzung des Immobilienmarktes wird derzeit nicht ausgegangen, da es eine hohe Nachfrage in den unterschiedlichen Immobilienklassen gibt und selbstgenutztes Wohneigentum besonders stark nachgefragt ist. Unsicherheiten wie die Pandemie haben das noch befördert, weil Menschen sich einen Schutzraum schaffen wollen.

Auch aufgrund der historisch niedrigen Zinsen sowie der guten Einkommens- und Vermögenssituation der privaten Haushalte ist noch immer von einer lebhaften Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnimmobilien auszugehen.

Das am 23. Dezember 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien hat sich nicht negativ auf die Entwicklung des Geschäftsergebnisses ausgewirkt. Im Hauptsegment des Unternehmens - der Vermittlung von Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen - konnten Reduzierungen bei den erzielbaren Courtagen nicht festgestellt werden und es wird aufgrund der hohen Professionalität der für das Unternehmen tätigen Immobilienmakler von einer weiter positiven Entwicklung in diesem Segment ausgegangen.

Bei einer Fortsetzung der positiven konjunkturellen Entwicklung, speziell im Baugewerbe, und der damit verbundenen positiven Beschäftigungssituation sowie einem prognostizierten Anstieg der Immobilienumsätze in Deutschland, wird weiterhin eine starke Nachfrage im Bereich Wohnimmobilien von Eigennutzern und Kapitalanlegern ausgehen.

3. Gesamtaussage

Vor dem Hintergrund der guten konjunkturellen Entwicklung im Baugewerbe wird von einer stabilen Geschäftsentwicklung ausgegangen, bei der die Chancen gegenüber den zunehmenden latenten Risiken aus der Entwicklung des Immobilienmarktes überwiegen.

V. Bericht über Zweigniederlassungen

Im Jahr 2021 hat die LBS IMMOBILIEN GMBH außerhalb Ihres Hauptsitzes in Potsdam keine Zweigniederlassungen betrieben.

Potsdam, den 25.02.2022

Winfried Ebert

Mathias Wahsenak

Anlagennachweis für das Geschäftsjahr 2021

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
Posten des Anlagevermögens	01.01.2021	Zugang	Umbuchungen	Abgang	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	83.225,43	0,00	0,00	0,00	83.225,43
2. geleistete Anzahlungen	57.040,00	7.500,00	0,00	0,00	64.540,00
	140.265,43	7.500,00	0,00	0,00	147.765,43
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	383.346,72	4.071,69	0,00	0,00	387.418,41
	383.346,72	4.071,69	0,00	0,00	387.418,41
	523.612,15	11.571,69	0,00	0,00	535.183,84

	Abschreibungen
Posten des Anlagevermögens	01.01.2021	Zugang	Abgang	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	76.025,43	3.600,00	0,00	79.625,43
2. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	76.025,43	3.600,00	0,00	79.625,43
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	295.906,72	29.211,69	0,00	325.118,41
	295.906,72	29.211,69	0,00	325.118,41
	371.932,15	32.811,69	0,00	404.743,84


Posten des Anlagevermögens	Nettowerte 31.12.2021	Nettowerte 31.12.2020
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	3.600,00	7.200,00
2. geleistete Anzahlungen	64.540,00	57.040,00
	68.140,00	64.240,00
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	62.300,00	87.440,00
	62.300,00	87.440,00
	130.440,00	151.680,00

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

	2021		2020
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		46.858.148,92	45.356
2. sonstige betriebliche Erträge		384.989,48	488
3. Aufwendungen für bezogene Leistungen		43.497.280,88	41.692
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	995.837,13		978
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	203.688,92		203
davon für Altersversorgung 40.292,37 EUR i.Vj.: TEUR 40)
		1.199.526,05	1.181
5. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		32.811,69	36
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		905.849,08	924
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		48.363,37	14
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 3.772,00 (i.Vj.: TEUR 1)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		500,00	0
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen EUR 500,00 (i.Vj.: TEUR 0,4)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		539.625,57	645
10. Ergebnis nach Steuern		1.115.908,50	1.380
11. Sonstige Steuern		334,00	1
12. Jahresüberschuss		1.115.574,50	1.379

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LBS Immobilien GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH, Potsdam - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 und

•

Gemäß § 322 III 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Potsdam, den 09. März 2022

BerKon GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Beil, Wirtschaftsprüfer

BESCHLUSS der Gesellschafter der LBS IMMOBILIEN GMBH

Die Gesellschafter der LBS IMMOBILIEN GMBH beschließen auf ihrer Gesellschafterversammlung am 26. April 2022 folgendes:

Zu TOP 3 - Behandlung des Bilanzgewinns per 31.12.2021

Der Jahresüberschuss in Höhe von EUR 1.115.574,50 wird vollständig an die Gesellschafter am 30.06.2022 ausgeschüttet.

Potsdam, 26.04.2022

Zustimmung:

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktivseite

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	3.600,00	7
2. geleistete Anzahlungen	64.540,00	57
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	62.300,00	87
	130.440,00	151
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	10.841.771,86	9.168
2. Sonstige Vermögensgegenstände	0,00	0
davon aus Steuern 0,00 EUR (Vorjahr 0,00 EUR)
	10.841.771,86	9.168
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	10.007.864,69	10.866
	20.849.636,55	20.034
C. Rechnungsabgrenzungsposten	33.691,13	28
	21.013.767,68	20.213

Passivseite

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	383.468,91	383
II. Kapitalrücklage	1.150.805,54	1.151
III. Gewinnvortrag	400.000,00	400
III. Jahresüberschuss	1.115.574,50	1.379
	3.049.848,95	3.313
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	311.082,29	273
2. Sonstige Rückstellungen	7.438.546,14	6.773
	7.749.628,43	7.046
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	9.433.741,73	8.923
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	512.397,65	698
3. Sonstige Verbindlichkeiten	268.150,92	233
davon aus Steuern 268.150,92 EUR (Vorjahr 233.255,09 EUR)
	10.214.290,30	9.854
	21.013.767,68	20.213
Bürgschaften		1.503

Anhang 2021

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Sitz der LBS IMMOBILIEN GMBH ist Potsdam. Die Gesellschaft ist unter der Nummer HRB 525 P im Register des Amtsgerichts Potsdam eingetragen.

2. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Die LBS IMMOBILIEN GMBH erfüllt die in § 267 (3) HGB angeführten Größenmerkmale für eine große Kapitalgesellschaft.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Einzelnen wurden folgende Bewertungsgrundsätze des Handelsgesetzbuches (§§ 252 ff. HGB) angewendet:

Die Guthaben bei Kreditinstituten, die flüssigen Mittel, sonstige Vermögensgegenstände sowie die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen sind in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

4. Erläuterungen zur Bilanz

4.1. Anlagevermögen

Die einzelnen Posten des Anlagevermögens einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind im Anlagespiegel (Anlage) dargestellt.

4.2. Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4.3. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt 750.000 DM.

4.4. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Sonderprovisionen (7.110 T€), Personalaufwendungen (159 T€), Rechtsanwaltskosten (77 T€), Rückstellungen für Beiträge der Berufsgenossenschaft (5 T€) und sonstige Rückstellungen (88 T€).

4.5. Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind gleichzeitig Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter ausgewiesen (512 T€). Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bilden einen zusamengefassten Posten aus Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 25 (i. Vj. T€ 23) und Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 537 (i.Vj. T€ 722).

4.6. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen, die nicht in der Bilanz enthalten sind, in Höhe von 278 T€, davon Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 205 T€.

Gemäß den uns durch die Zusatzversorgungskasse übermittelten Daten bestanden per 31.12.2021 mittelbare Verpflichtungen in Höhe von 48 T€. Die Ermittlung dieses Betrages erfolgte durch beratende Aktuare im Auftrag der Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg.

5. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres in Höhe von 46.858 T€ (i. Vj. 45.356 T€) untergliedern sich in 46.647 T€ (i. Vj. 45.135 T€) Umsatzerlöse aus dem Immobilievermittlungsgeschäft und in 211 T€ (i.Vj. 221 T€) Umsatzerlöse aus sonstigen, im Zusammenhang mit der Immobilienvermittlung stehenden Dienstleistunge in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Sachsen.

6. Sonstige Angabe

6.1. Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt wurden 17 Arbeitnehmer beschäftigt.

6.2. Organe

Der Geschäftsführung gehörten im Berichtsjahr folgende Herren an:

	Winfried Ebert (Bankkaufmann)
	Herr Ebert ist gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS Ost AG
	Herr Mathias Wahsenak (Bankkaufmann)

Der Vorsitzende der Gesellschafterversammlung und des Sparkassenbeirates der LBS Immobilien GmbH ist der Verbandsgeschäftsführer des Ostdeutschen Sparkassenverbandes (OSV), Herr Wolfgang Zender.

6.3. Sonstige Bezüge

Für die Mitglieder des Sparkassenfachbeirates wird mit Wirkung vom Januar 2007 ein teilnahmebedingtes Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € pro Sitzung gezahlt, maximal jedoch 2.000 € pro Jahr. Im Jahr 2021 wurden insgesamt 9 T€ Sitzungsgelder ausgezahlt. Die Vertreter der Gesellschafter im Beirat erhalten kein Sitzungsgeld.

6.4. Gesamt-Honorar Abschlussprüfer

Das Gesamt-Honorar des Abschlussprüfers beträgt 17 T€ und gliedert sich wie

Abschlussprüfung: 11 T€

Steuerberatungsleistungen: 6 T€.

6.5. Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben.

6.6. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung der LBS IMMOBILIEN GMBH schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von 1.115.574,50 € vollständig an die Gesellschafter auszuschütten.

Potsdam, den 25.02.2022

Ebert

Wahsenak

40:T13aeb,

LBS Immobilien GmbH

Potsdam

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Anhang 2020

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Sitz der LBS IMMOBILIEN GMBH ist Potsdam. Die Gesellschaft ist unter der Nummer HRB 525 P im Register des Amtsgerichts Potsdam eingetragen.

2. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Die LBS IMMOBILIEN GMBH erfüllt die in § 267 (2) HGB angeführten Größenmerkmale für eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Einzelnen wurden folgende Bewertungsgrundsätze des Handelsgesetzbuches (§§ 252 ff. HGB) angewendet:

Die Guthaben bei Kreditinstituten, die flüssigen Mittel, sonstige Vermögensgegenstände sowie die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen sind in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

4. Erläuterungen zur Bilanz

4.1. Anlagevermögen

Die einzelnen Posten des Anlagevermögens einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind im Anlagespiegel (Anlage) dargestellt.

4.2. Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4.3. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt 750.000 DM.

4.4. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Sonderprovisionen (6.392 T€), Personalaufwendungen (149 T€), Leistungen im Rahmen von Wettbewerbsauswertungen (1 T€), Rechtsanwaltskosten (116 T€), Rückstellungen für Beiträge der Berufsgenossenschaft (5 T€) und sonstige Rückstellungen (110 T€).

Für Steuern wurden Rückstellungen in Höhe von 273 T€ gebildet.

4.5. Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind gleichzeitig Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter ausgewiesen (698 T€). Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bilden einen zusamengefassten Posten aus Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 23 (i. Vj. T€ 36) und Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 722 (i.Vj. T€ 337).

5. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Gemäß den uns durch die Zusatzversorgungskasse übermittelten Daten bestanden per 31.12.2019 mittelbare Verpflichtungen in Höhe von 51 T€. Die Ermittlung dieses Betrages erfolgte durch beratende Aktuare im Auftrag der Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Brandenburg. Ein Gutachten für das Jahr 2020 liegt zum Aufstellungszeitpunkt des Jahresabschlusses noch nicht vor.

6. Sonstige Angabe

6.1. Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt wurden 18 Arbeitnehmer beschäftigt.

6.2. Organe

Der Geschäftsführung gehörten im Berichtsjahr folgende Herren an:

	Winfried Ebert (Bankkaufmann)
	Herr Ebert ist gleichzeitig Vorstandsmitglied der LBS Ost AG
	Herr Mathias Wahsenak (Bankkaufmann)

Der Vorsitzende der Gesellschafterversammlung und des Sparkassenbeirates der LBS Immobilien GmbH ist der Verbandsgeschäftsführer des Ostdeutschen Sparkassenverbandes (OSV), Herr Wolfgang Zender.

6.3. Sonstige Bezüge

Für die Mitglieder des Sparkassenfachbeirates wird mit Wirkung vom Januar 2007 ein teilnahmebedingtes Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € pro Sitzung gezahlt, maximal jedoch 2.000 € pro Jahr. Im Jahr 2020 wurden insgesamt 8 T€ Sitzungsgelder ausgezahlt. Die Vertreter der Gesellschafter im Beirat erhalten kein Sitzungsgeld.

6.4. Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben.

6.5. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung der LBS IMMOBILIEN GMBH schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von 1.379.377,57 € vollständig an die Gesellschafter auszuschütten.

Potsdam, den 18.02.2021

Ebert

Wahsenak

Lagebericht zum Jahresabschluss 2020

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage

a. Ertragslage

b. Finanzlage

c. Vermögenslage

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

5. Gesamtaussage

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Bericht über Zweigniederlassungen

I. Grundlagen des Unternehmens

Die LBS IMMOBILIEN GMBH (LBSI) besteht seit dem 25.09.1990. Gesellschafter sind die LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG (LBS) und der Ostdeutsche Sparkassenverband (OSV).

Das Immobilienvermittlungsgeschäft wird mit einem eigenen Vertrieb und in Kooperation mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV und der LBS durchgeführt. Zum 31.12.2020 bestanden Verbundverträge mit 44 Sparkassen mit über 100 Außenstellen im Geschäftsgebiet des OSV sowie mit der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG. Ferner stützt sich die Geschäftstätigkeit auf LBS-Gebietsleitungen und eigene Handelsvertretungen.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Coronavirus-Pandemie hinterließ im Jahr 2020 deutliche Spuren in nahezu allen Wirtschaftsbereichen. Die Produktion wurde sowohl in den Dienstleistungsbereichen als auch im Produzierenden Gewerbe teilweise massiv eingeschränkt.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2020 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 5,0 % niedriger als im Vorjahr. Ein Bereich, der sich in der Krise jedoch behaupten konnte, war das Baugewerbe: Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung nahm hier im Vorjahresvergleich sogar um 1,4 % zu.

Die Zinsen für Wohnungsbaukredite sind seit dem Jahr 2008 der Tendenz nach zurückgegangen. Nach zwischenzeitlichen Tiefständen in 2016 setzte in 2019 ein neuerlicher Abwärtstrend ein. Nach den Daten der MFI-Zinsstatistik wurde bei den Krediten mit einer anfänglichen Laufzeit von mehr als zehn Jahren im März 2020 mit 1,18 % ein neues Allzeittief erreicht. Am aktuellen Datenrand liegen die Bauzinsen - trotz des zuletzt leichten Anstiegs - weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau.

Die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien verlief in der Coronavirus- Krise nach Angaben der Deutschen Bundesbank bislang robust. Im zweiten Vierteljahr 2020 stiegen die Preise für Wohnimmobilien gemäß Angaben des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 6,8 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit nicht schwächer als im Vorjahr, als die Preisdynamik auf dem Wohnimmobilienmarkt erwartungsgemäß etwas nachgelassen hatte. In den sieben Großstädten zog die Rate im zweiten Vierteljahr mit 4,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal laut Angaben des vdp etwas an, lag aber - wie im Jahresdurchschnitt 2019 - im Vergleich zu den Jahren davor auf einem bereits deutlich ermäßigten Niveau. Gemäß dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes fiel der Preisanstieg bei Wohnimmobilien im zweiten Vierteljahr mit 6,6 % etwas stärker als im Vorjahr aus.

2. Geschäftsverlauf

Das vergangene Jahr war maßgeblich vom anhaltenden Ausnahmezustand aufgrund der Coronavirus-Pandemie geprägt. Trotz dieser Ausnahmesituation und die damit verbundenen Auswirkungen auf das berufliche und private Leben, fokussierten sich die Geschäftsaktivitäten der LBSI wie in den Vorjahren auf Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand mit einem Anteil von über 54 % der Gesamtvermittlungen des Unternehmens. Gegenüber dem Vorjahr ist eine leicht steigende Tendenz in diesem Segment festzustellen, was sich positiv auf das Kaufpreis- und Courtagevolumen insgesamt auswirkte. Insbesondere im Segment Baugrundstücke konnte ein Umsatzzuwachs von über 48 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnet werden, was sich erfreulich auf das vermittelte Stückzahlvolumen insgesamt auswirkte, da in den Segmenten Eigentumswohnungen, Rendite- und Anlageobjekte sowie Ferien- und Zweitwohnungen prozentuale stückzahlbezogene Rückgänge gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen sind.

3. Lage

a. Ertragslage

Sowohl die Nachfrage von Eigennutzern als auch von regionalen und überregionalen Anlegern hat sich - trotz der massiven wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Coronavirus-Pandemie - weiter positiv entwickelt. Im Jahr 2020 konnte die LBSI so ihr Umsatzergebnis stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen steigern. Sie hat nach Stückzahl, Kaufpreisvolumen und Courtagen das beste Ergebnis seit Beginn ihrer Geschäftstätigkeit erzielt. In den letzten drei Jahren konnten zudem jeweils Steigerungen von fast 5 Mio. EUR im Courtagevolumen zum Vorjahr verzeichnet werden.

Es wurden im Geschäftsjahr 2020 in der Stückzahl 4.552 (Vorjahr 4.486) Objekte mit einem Kaufpreisvolumen von Mio. EUR 787 (Vorjahr Mio. EUR 714) vermittelt.

Die Ertragslage der LBSI wird hauptsächlich von den erzielten Courtageumsätzen bestimmt. Die anteiligen Provisionszahlungen sind mit den Verbundpartnern vertraglich geregelt. Aus dem verbleibenden Deckungsbeitrag werden die Personal- und Sachkosten aufgebracht. Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Jahresüberschuss beträgt EUR 1.379.377,57 (Vorjahr EUR 953.460,39).

b. Finanzlage

Es bestanden am Jahresende Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 9.168 (Vorjahr TEUR 8.392) und Verbindlichkeiten von TEUR 9.854 (Vorjahr TEUR 8.103).

c. Vermögenslage

In 2020 beträgt die Eigenkapitalquote 16,39 % gegenüber 15,89 % in 2019.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Zahlungsfähigkeit der LBS IMMOBILIEN GMBH war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten betrugen zum 31.12.2020 TEUR 10.866 (Vorjahr TEUR 8.331).

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus weiterhin auf:

•	Umsatzentwicklung
•	Betriebsergebnis und
•	Branchenentwicklung

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich keine wesentlichen Veränderungen der Bilanzstruktur ergeben.

5. Gesamtaussage

Der Geschäftsverlauf entwickelte sich - trotz der Coronavirus-Krise- im Vergleich zum Vorjahr positiv und war verbunden mit einer günstigen Entwicklung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens. Sowohl der Umsatz als auch der Ertrag entwickelten sich stärker als in der Planung der Gesellschaft vorgesehen.

III. Prognosebericht

Die LBSI wird ihre erfolgreiche Fokussierung auf den Bereich Immobilien aus dem Bestand beibehalten, Unterstützungsleistungen im Bereich des Bauträgergeschäfts forcieren, die Digitalisierung im Objekteinkauf intensivieren und ihre Präsenz in den Teilmärkten weiter ausbauen.

Die im Vorjahr getroffene Prognose zur Geschäftsentwicklung hat sich nicht nur erfüllt, sondern konnte deutlich übertroffen werden. Während die Anzahl der Objekte im Verhältnis zu Kaufpreisen moderat gestiegen ist, haben sich die Preise nochmals um 10,2 % auf TEUR 786.646 erhöht und zu einer Ausweitung des Geschäftsvolumens von TEUR 4.794 oder 11,9 % auf TEUR 45.135 geführt.

Trotz der Coronavirus-Pandemie ist für 2021 von einer leicht positiven Umsatzentwicklung auszugehen. GEWOS prognostiziert ein Transaktionsvolumen in 2021 von insgesamt rund 295,1 Mrd. Euro. Dies ist ein Anstieg gegenüber dem Jahr 2020 um 1,7 %. Dabei geht GEWOS von Umsätzen in Höhe von 248,4 Mrd. Euro in Westdeutschland und 46,7 Mrd. Euro in Ostdeutschland aus (+2,0 bzw. +0,5 %).

Der von der EZB eingeleitete langsame Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik ist aufgrund der Coronavirus-Pandemie zunächst ausgesetzt worden. Während der Leitzins weiterhin unberührt bei 0,0 % liegt, wurde das eigentlich bereits beendete Anleihekaufprogramm schon im November 2019 wieder aufgenommen und aufgrund der Pandemie massiv bis zum Jahresende 2020 aufgestockt. Aufgrund der realwirtschaftlichen und geldpolitischen Vorzeichen ist somit davon auszugehen, dass die Bedingungen für den Bau und Erwerb von Wohnungen und Häusern mittelfristig vorteilhaft bleiben.

Wesentlich für eine künftig stabile Umsatzentwicklung ist es, dass es auch in Zukunft gelingt, eine ausreichende Anzahl von vermarktungsfähigen Objekten zu akquirieren. Dies wird - je nach der weiteren Entwicklung der Pandemie - eine große Herausforderung für das Unternehmen und die beteiligten Verbundpartner. In den Folgejahren erwartet die LBS IMMOBILIEN GMBH auf Basis der erwarteten Marktentwicklung und verbundbezogenen Rahmenbedingungen eine zumindest stabile, voraussichtlich aber gute Entwicklung.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Wenn die Wohneigentumsbildung in Deutschland in den kommenden Jahren weiter unter denselben Vorzeichen verläuft wie bisher, wird sie auch bis 2030 keine spürbaren Fortschritte mehr machen. Unter Status-quo-Bedingungen ist demnach für ganz Deutschland nur noch eine leichte Zunahme der Wohneigentumsquote von 42,1 Prozent im Jahr 2018 auf 43,6 Prozent im Jahr 2030 zu erwarten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Fortschreibung, die das Berliner Forschungsinstituts empirica im Rahmen der Wohneigentumsstudie für die Landesbausparkassen auf Basis der aktuellen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts vorgenommen hat. Der größte Teil dieses ohnehin überschaubaren Anstiegs geht auf das Konto Ostdeutschlands: Berlin einmal ausgeklammert könnten dort 2030 gut 41 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden leben - das wäre immerhin eine Verbesserung um fast 5 Prozentpunkte.

Die Zinspolitik der EZB und die damit einhergehende niedrige Verzinsung von Guthaben, führt bei potenziellen Immobilienverkäufern, aus einem Mangel an sicheren Anlagealternativen, zu einer Verschiebung der Verkaufsabsichten in die Zukunft. Dies wirkt sich für Sparkassenmakler erschwerend auf die Akquisition neuer Vertriebsobjekte aus. Auf der anderen Seite bewirken steigende Kaufpreise von Immobilien automatisch einen höheren Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung. Dies führt, insbesondere bei jüngeren Familien, aufgrund des fehlenden Eigenkapitals, immer häufiger zu Problemen bei der Finanzierungsbewilligung durch Kreditinstitute.

Es bleibt abzuwarten, in welcher Form sich das am 23. Dezember 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien auf die Entwicklung des Geschäftsergebnisses in der Zukunft auswirken wird. Es besteht im Hauptsegment des Unternehmens - der Vermittlung von Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen - das Risiko, dass Reduzierungen bei den erzielbaren Courtagen eintreten, Provisionserlässe sich auch auf die andere Vertragsseite des Maklerkunden auswirken und sich in bestimmten Regionen die Frage der Wirtschaftlichkeit des Immobiliengeschäftes stellen wird.

Auch die Auswirkungen des Unterbietungswettbewerbs der Hybridmakler (z.B. Homeday) im Bereich der Provisionssätze auf den Immobilienmarkt insgesamt sind momentan noch nicht seriös vorherzusehen.

Das Geschäftsergebnis der LBS IMMOBILIEN GMBH basiert im Wesentlichen auf der Zusammenarbeit mit den Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV. In 2020 betrug der Anteil der Vermittlungsumsätze aus dieser Kooperation 98 % (Vorjahr 97 %).

Zum 01. Januar 2021 fusionierten im Verbandsgebiet des OSV die bisherige Sparkasse Mecklenburg-Schwerin und die ehemalige Sparkasse Parchim-Lübz zur neuen Sparkassen Mecklenburg-Schwerin. Weitere Fusionen innerhalb der Sparkassen im Verbandsgebiet des OSV sind auch in Zukunft wahrscheinlich. Bei derartigen Zusammenschlüssen werden die Einzelumsätze der jeweiligen Institute in der Immobilienvermittlung zusammengefasst, was eine rechnerische Umsatzsteigerung zur Folge hat. Die vertraglich vereinbarten Umsatzstaffeln führen in diesen Fällen zu deutlich höheren Ausschüttungen der LBS IMMOBILIEN GMBH an die Sparkasse. Diese schmälern zwar den Ertrag der Gesellschaft, machen aber die Dienstleistungen der LBS IMMOBILIEN GMBH für Sparkassen umso attraktiver.

2. Chancenbericht

3. Gesamtaussage

V. Bericht über Zweigniederlassungen

Im Jahr 2020 hat die LBS IMMOBILIEN GMBH außerhalb Ihres Hauptsitzes in Potsdam keine Zweigniederlassungen betrieben.

Potsdam, den 18.02.2021

Winfried Ebert

Mathias Wahsenak

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktivseite

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	7.200,00	3
2. geleistete Anzahlungen	57.040,00	76
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	87.440,00	85
	151.680,00	164
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	9.168.088,14	8.390
2. Sonstige Vermögensgegenstände	303,93	2
davon aus Steuern 0,00 EUR (Vorjahr 0,00 EUR)
	9.168.392,07	8.392
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	10.865.604,76	8.331
	20.033.996,83	16.723
C. Rechnungsabgrenzungsposten	27.691,14	29
	20.213.367,97	16.916

Passivseite

	31.12.2020	31.12.2019
	EUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	383.468,91	383
II. Kapitalrücklage	1.150.805,54	1.151
III. Gewinnvortrag	400.000,00	200
III. Jahresüberschuss	1.379.377,57	954
	3.313.652,02	2.688
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	272.643,59	77
2. Sonstige Rückstellungen	6.772.980,64	6.048
	7.045.624,23	6.125
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.922.478,99	7.579
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	698.357,64	301
3. Sonstige Verbindlichkeiten	233.255,09	223
davon aus Steuern 233.255,09 EUR (Vorjahr 223.033,16 EUR)
	9.854.091,72	8.103
	20.213.367,97	16.916
Bürgschaften		1.503

Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2020 bis 31.12.2020

	2020		2019
	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		45.356.351,76		40.565.497,04
2. sonstige betriebliche Erträge		488.387,91		396.852,08
3. Aufwendungen für bezogene Leistungen		41.691.930,72		37.276.607,00
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	978.324,42		924.159,41
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	203.280,16		192.275,19
davon für Altersversorgung 39.980,01 EUR i.Vj.: TEUR 39)
		1.181.604,58		1.116.434,60
5. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		35.605,83		25.158,54
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		924.059,12		1.164.146,73
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		14.498,65		22.102,66
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 581,01 (i.Vj.: TEUR 1)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		406,84		500,00
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen EUR 400,00 (i.Vj.: TEUR 0,5)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		645.643,66		447.258,52
10. Ergebnis nach Steuern		1.379.987,57		954.346,39
11. Sonstige Steuern		610,00		886,00
12. Jahresüberschuss		1.379.377,57		953.460,39

Anlagennachweis für das Geschäftsjahr 2020

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
Posten des Anlagevermögens	01.01.2020	Zugang	Umbuchungen	Abgang	31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	72.425,43	0,00	10.800,00	0,00	83.225,43
2. geleistete Anzahlungen	76.598,60	11.500,00	-31.058,60	0,00	57.040,00
	149.024,03	11.500,00	-20.258,60	0,00	140.265,43
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	351.764,89	11.323,23	20.258,60	0,00	383.346,72
	351.764,89	11.323,23	20.258,60	0,00	383.346,72
	500.788,92	22.823,23	0,00	0,00	523.612,15

	Abschreibungen
Posten des Anlagevermögens	01.01.2020	Zugang	Abgang	31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	69.718,43	6.307,00	0,00	76.025,43
2. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	69.718,43	6.307,00	0,00	76.025,43
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	266.607,89	29.298,83	0,00	295.906,72
	266.607,89	29.298,83	0,00	295.906,72
	336.326,32	35.605,83	0,00	371.932,15


Posten des Anlagevermögens	Nettowerte 31.12.2020	Nettowerte 31.12.2019
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	7.200,00	2.707,00
2. geleistete Anzahlungen	57.040,00	76.598,60
	64.240,00	79.305,60
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung	87.440,00	85.157,00
	87.440,00	85.157,00
	151.680,00	164.462,60

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LBS Immobilien GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LBS Immobilien GmbH, Potsdam - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LBS Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entsprich

LBS Immobilien GmbH

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2010

der LBS Immobilien GmbH

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3. Nachtragsbericht

4. Risiko- und Prognosebericht

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2010

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010

Anlagenspiegel (Anlagengitter)

Anhang für das Geschäftsjahr 2010

der LBS Immobilien GmbH Münster

A. Allgemeine Angaben und Erläuterungen

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

C. Bilanzerläuterungen

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

E. Sonstige Angaben

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Datum Feststellung Jahresabschluss nach § 328 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 HGB

LBS Immobilien GmbH

Potsdam

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung 01.01.2017 bis 31.12.2017

Anlagennachweis für das Geschäftsjahr 2017

Lagebericht der LBS IMMOBILIEN GMBH zum Jahresabschluss 2017

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

V. Bericht über Zweigniederlassungen

Anhang 2017

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

2. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

4. Erläuterungen zur Bilanz

4. Erläuterungen zur Bilanz

5. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

6. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

7. Sonstige Angaben

7.5. Ergebnisverwendungsvorschlag

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

BESCHLUSS der Gesellschafter der LBS IMMOBILIEN GMBH

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest für das Geschäftsjahr 2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

Anhang der LBS Immobilien GmbH NordWest für das Geschäftsjahr 2022

Entwicklung des Anlagevermögens der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

Entwicklung des Anlagevermögens der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

LBS Immobilien GmbH NordWest

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Entwicklung des Anlagevermögens der LBS Immobilien GmbH NordWest, Münster in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010

Lagebericht der LBS Immobilien GmbH NordWest
für das Geschäftsjahr 2022

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

Anhang
der LBS Immobilien GmbH NordWest für das Geschäftsjahr 2022