WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH (vormals: WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald m.b.H.)

Lübbenau/Spreewald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

BERICHT DES AUFSICHTSRATES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

1. Bericht des Aufsichtsrates zu seiner Tätigkeit im Geschäftsjahr 2023

Das Geschäftsjahr 2023 war bestimmt durch die Verschmelzung der WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH mit der Wohnbaugesellschaft Vetschau/Spreewald mbH & Co. KG. Erträge, wie Aufwendungen, erfuhren dadurch im Geschäftsjahr 2023 entsprechende Erhöhungen. Das Ergebnis vor Steuern erreichte in 2023 im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung um 271 TEUR. Aufgrund einmalig zu berücksichtigender aber nicht liquiditätswirksamer Steuern, gebildet aus Differenzen zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen in Höhe von 1.157.800 EUR, wurde ein Jahresergebnis nach Ertragssteuern in Höhe von 1.653 TEUR (Vorjahr: 2.567 TEUR) erzielt. Unter Beachtung dieses mit der Fusion zusammenhängenden Sondereffektes, hat sich auch in 2023 die nachhaltig stabile wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft fortgesetzt und bestätigt erneut die bislang verfolgten strategischen Ausrichtungen und durchgeführten operativen Maßnahmen.

Während des Berichtsjahres 2023 hat der Aufsichtsrat insgesamt 5 Sitzungen durchgeführt und bei jeweils pflichtgemäßer, umfassender Unterrichtung durch den Geschäftsführer, die gegebene und absehbare Entwicklung der WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH in Wahrnehmung seiner satzungsmäßigen und rechtlichen Pflichten und Rechte begleitet. Dabei ist der Aufsichtsrat entsprechend den ihm durch den Gesellschaftsvertrag und die Geschäftsordnung zugewiesenen Aufgaben nachgekommen, so der Billigung des Jahresabschlusses zum 31.12.2022 der Gesellschaft, der Beschlussfassung zum Wirtschaftsplan 2024 und den Genehmigungen zu den Auftragsvergaben. Auf der Basis aussagefähiger Vorlagen sind die strategischen Grundlagen und deren Fortführung bzw. Entwicklung im Rahmen der Fortschreibung der Langfristprognosen und -planungen erörtert und beschlossen worden.

Die Errichtung einer kleinen Wohnsiedlung mit gereihten Einfamilienhäusern und einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 15 Wohneinheiten in der Lübbenauer Altstadt mit der Ausrichtung zum Familienwohnen wurde fortgeführt. Ein Werkstattverfahren mit beteiligten Planungsbüros hat die Entwicklungsperspektiven in der Neustadt (Lindenviertel) konkreter werden lassen. Die großen Projekte - Coworking Space am Lübbenauer Bahnhof und das Zentrum für regionale Erzeugnisse (Spreewälder Gurkenwelt) im historischen Lokschuppen am Bahnhof Lübbenau - wurden im Rahmen des Strukturstärkungsgesetzes weitergeführt und für die weitere planerische Umsetzung vorbereitet.

2. Stellungnahme des Aufsichtsrates zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zum 31.12.2023

Der Jahresabschluss und der Lagebericht zum 31.12.2023 wurden von der Gesellschaft in der durch den Gesellschaftsvertrag vorgegebenen Zeit aufgestellt und dem Abschlussprüfer zur Prüfung vorgelegt.

Der durch den Aufsichtsrat in der Sitzung am 28. März 2023 gewählte und durch die Geschäftsführung beauftragte Abschlussprüfer hat nach seiner pflichtgemäßen Prüfung dem Jahresabschluss zum 31.12.2023 und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Die ergänzend beauftragte und durchgeführte Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung gemäß § 53 HGrG ergab keine Anmerkungen.

Der testierte Jahresabschluss und Lagebericht zum 31.12.2023 ist durch den Aufsichtsrat unter Anwesenheit und Anhörung des Abschlussprüfers in ergänzender Erläuterung des Inhaltes und der für die Gesellschaft gegebenen Chancen und Risiken eingehend besprochen und geprüft worden.

Im Ergebnis dieser Prüfung empfiehlt der Aufsichtsrat der Gesellschafterversammlung die zustimmende Beschlussfassung zu dem Jahresabschluss zum 31.12.2023 und zu dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023.

Dem Geschäftsführer und den Mitarbeitern der WIS spricht der Aufsichtsrat für ihre erfolgreiche und engagierte Arbeit seinen Dank aus.

Lübbenau/Spreewald, 25. März 2024

Helmut Wenzel, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Bilanz zum 31.12.2023

AKTIVA

		31.12.2022
	EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	8.904,76	17.290,15
II. Sachanlagen	164.906.470,75	145.705.919,94
III. Finanzanlagen	4.324.491,86	4.146.000,00
	169.239.867,37	149.869.210,09
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	9.428.045,14	6.383.530,34
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	520.356,84	343.137,23
(davon gegen verbundene Unternehmen)	(9.388,03)	(33.923,93)
III. Wertpapiere	0,00	98.677,51
IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben	7.612.478,44	3.854.176,07
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	96.173,51	232.889,13
	186.896.921,30	160.781.620,37

PASSIVA

		31.12.2022
	EUR	EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital	5.475.000,00	5.000.000,00
II. Kapitalrücklage	66.208.190,09	58.564.496,25
III. Gewinnrücklagen	18.165.301,54	17.000.000,00
IV. Bilanzgewinn	10.678.776,94	10.641.063,07
	95.052.268,57	86.205.559,32
	100.527.268,57	91.205.559,32
B. SONDERPOSTEN MIT RÜCKLAGEANTEIL	12.587.568,16	13.075.027,91
C. RÜCKSTELLUNGEN	782.206,27	483.448,02
D. VERBINDLICHKEITEN	71.398.677,76	55.739.511,92
(davon gegenüber Kreditinstituten)	(58.044.791,37)	(47.487.944,21)
(davon gegenüber verbundenen Unternehmen)	(57.286,12)	(17.809,44)
E. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	443.370,54	278.073,20
F. PASSIVE LATENTE STEUERN	1.157.830,00	0,00
	186.896.921,30	160.781.620,37

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2023

			2022
	EUR	EUR	EUR
1. Rohergebnis		13.942.792,81	12.255.000,90
2. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.433.023,78		2.085.476,18
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	486.253,36		413.727,03
davon für Altersversorgung: EUR 7.938,40
		2.919.277,14	2.499.203,21
3. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		6.295.253,08	5.615.212,76
4. Sonstige betriebliche Aufwendungen		811.705,05	740.546,58
5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		39.673,54	5.158,68
6. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		0,00	1.520,15
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.009.032,90	728.052,82
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		1.292.479,78	107.014,38
davon aus latenten Steuern: EUR 1.157.830,00
9. Ergebnis nach Steuern		1.654.718,40	2.568.609,68
10. Sonstige Steuern		1.702,99	1.408,99
11. Jahresüberschuss		1.653.015,41	2.567.200,69
12. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		10.641.063,07	9.373.862,38
13. Einstellungen in andere Gewinnrücklagen		1.165.301,54	1.000.000,00
14. Ausschüttung aus dem Bilanzgewinn		450.000,00	300.000,00
15. Bilanzgewinn		10.678.776,94	10.641.063,07

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023 (Anlagenspiegel)

	Stand 01.01.2023 Brutto	Zugänge Umbuchungen (U) Brutto	Abgänge Brutto	Stand 31.12.2023 Brutto
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte	547.064,96	8.024,63	713,00	554.376,59
		713,00 ^*)
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	243.223.781,37	20.454.665,76	324.600,00	263.746.538,37
		20.011.111,34 ^*)
		392.691,24 (U)
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	12.508.332,65	873.944,79	0,00	13.382.277,44
		860.518,44 ^*)
3. Grundstücke ohne Bauten	1.903.445,32	1.120.490,19	0,00	2.947.474,08
		1.109.142,59 ^*)
		-76.461,43 (U)
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.137.089,15	132.021,81	2.976,98	2.266.133,98
		5.003,00 ^*)
5. Anlagen im Bau	1.800.951,87	2.950.153,25	0,00	4.434.875,31
		-316.229,81 (U)
6. geleistete Anzahlungen	0,00	273.440,07	0,00	273.440,07
	261.573.600,36	25.804.715,87	327.576,98	287.050.739,25
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.146.000,00	173.211,86	0,00	4.319.211,86
		6.200,00 ^**)
2. Genossenschaftsanteile	0,00	5.280,00	0,00	5.280,00
		5.280,00 ^*)
	4.146.000,00	178.491,86	0,00	4.324.491,86
	266.266.665,32	25.991.232,36	328.289,98	291.929.607,70

	Abschreibungen kumuliert 01.01.2023	Abschreibungen des Geschäftsjahres	Abschreibungen auf Abgänge/ Umbuchungen	Abschreibungen kumuliert 31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte	529.774,81	15.697,02	0,00	545.471,83

II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	110.759.220,49	5.796.457,92	0,00	116.555.678,41


2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	3.988.928,22	328.689,72	0,00	4.317.617,94

3. Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00


4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.119.531,71	154.408,42	2.967,98	1.270.972,15

5. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00

6. geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	115.867.680,42	6.279.556,06	2.967,98	122.144.268,50
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00

2. Genossenschaftsanteile	0,00	0,00	0,00	0,00

	0,00	0,00	0,00	0,00
	116.397.455,23	6.295.253,08	2.967,98	122.689.740,33

	Stand 31.12.2023 Netto	Stand 31.12.2022 Netto
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte	8.904,76	17.290,15

II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	147.190.859,96	132.464.560,88


2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.064.659,50	8.519.404,43

3. Grundstücke ohne Bauten	2.947.474,08	1.903.445,32


4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	995.161,83	1.017.557,44

5. Anlagen im Bau	4.434.875,31	1.800.951,87

6. geleistete Anzahlungen	273.440,07	0,00
	164.906.470,75	145.705.919,94
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.319.211,86	4.146.000,00

2. Genossenschaftsanteile	5.280,00	0,00

	4.324.491,86	4.146.000,00
	169.239.867,37	149.869.210,09

^*) Die gekennzeichneten Zugänge betreffen die zum 01.01.2023 übernommenen Buchwerte der Wohnbaugesellschaft Vetschau mbh & Co. KG (HRA 16126 CB).
^**) Die gekennzeichneten Zugänge betreffen im Wege der Verschmelzung übernommene Beteiligungen an der Wohnbaugesellschaft Vetschau Beteiligungs mbH i.L. (HRB 7144 CB) sowie an der Wohnbaugesellschaft Vetschau Service mbH & Co. KG (HRA 1652 CB; nunmehr: BEKOTEC GmbH).

Anhang zum Jahresabschluss zum 31.12.2023

A. Allgemeine Angaben

Die WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH, mit dem Sitz in Lübbenau/Spreewald und eingetragen in das Handelsregister bei dem Amtsgericht Cottbus unter der Nummer B 1596, ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht sind unter Beachtung der §§ 242 bis 256 und der §§ 264 bis 289 des HGB und nach der "Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 14. Juni 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 152)" aufgestellt worden.

Die Gesellschaft hat durch Verschmelzungsvertrag vom 04.04.2023 und der Zustimmungsbeschlüsse vom selben Tag das Vermögen der Wohnbaugesellschaft Vetschau mbH & Co.KG mit Sitz in Vetschau/Spreewald (AG Cottbus, HRA 16126 CB) durch Übernahme unter Auflösung ohne Abwicklung als Ganzes mit Rückwirkung auf den 01.01.2023 übernommen. Die Eintragung der Verschmelzung erfolgte am 21.07.2023 in das Handelsregister.

Die mit der Verschmelzung übernommenen Vermögens- und Schuldenposten sind mit Wirkung zum 01.01.2023 zugegangen. Zur besseren Vergleichbarkeit werden die Änderungen zu den Vorjahreswerten nachfolgend dargestellt:

	Vorjahreswert	Änderung durch Verschmelzung	angepasster Vorjahreswert
	EUR	EUR	EUR
AKTIVA
A. I. 1. Entgeltlich erworbene Schutzrechte und ähnliche Rechte	17.290,15	713,00	18.003,15
A. II. 1. Grundstücke mit Wohnbauten	132.464.560,88	20.011.111,34	152.475.672,22
A. II. 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	8.519.404,43	860.518,44	9.379.922,87
A. II. 3. Grundstücke ohne Bauten	1.903.445,32	1.109.142,59	3.012.587,91
A. II. 4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.017.557,44	5.003,00	1.022.560,44
A. III. 1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.146.000,00	6.200,00	4.152.200,00
A. III. 2. Genossenschaftsanteile	0,00	5.280,00	5.280,00
B. I. 1. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten	6.310.487,51	1.761.864,99	8.072.352,50
B. Il. 1. Forderungen aus der Vermietung	230.003,20	84.200,23	314.203,43
B. Il. 4. Sonstige Vermögensgegenstände	56.011,94	27.731,34	83.743,28
B. IV. 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	3.757.596,74	190.922,81	3.948.519,55
PASSIVA
A. I. Gezeichnetes Kapital	5.000.000,00	475.000,00	5.475.000,00
A. II. Kapitalrücklage	58.564.496,25	7.643.693,84	66.208.190,09
C. 2. Sonstige Rückstellungen	483.448,02	194.818,66	678.266,68
D. 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	47.487.944,21	13.247.289,41	60.735.233,62
D. 2. Erhaltene Anzahlungen	7.701.150,71	2.035.477,18	9.736.627,89
D. 3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	70.194,16	89.904,34	160.098,50
D. 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	454.617,86	177.367,08	631.984,94
D. 5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	17.809,44	93.818,86	111.628,30
D. 6. Sonstige Verbindlichkeiten	7.795,54	105.318,37	113.113,91

Mit Verweis auf die durch Verschmelzung vorstehenden Veränderungen der Positionen der Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung im abgerechneten Geschäftsjahr sind die Ausweise und Wertansätze der Positionen des Jahresabschlusses im Übrigen unverändert gegenüber dem Vorjahr erfolgt.

Besonderheiten aus der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft sind bei der Darstellung und Bezeichnung der Abschlusspositionen berücksichtigt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sowie das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt.

Die von der Stadt Lübbenau/Spreewald und von den Kommunen Altdöbern und Boblitz, nunmehr Lübbenau/Spreewald OT Boblitz, auf die Gesellschaft übertragenen Grundstücke sind jeweils einheitlich, nachfolgend zuzüglich angefallener Vermessungs- und Erschließungskosten bewertet worden. Die Bewertung der eingebrachten Baulichkeiten erfolgte zu Substanzwerten unter Anlegung von Baupreisindices und vermindert um Abschläge für Alter und Zustand. Die resultierenden Einbringungswerte sind nach Absetzung der zurechenbaren Altschulden und übernommenen Darlehen der Kapitalrücklage gutgebracht worden. Die von der Stadt Vetschau/Spreewald im Wege der Verschmelzung auf den 01.01.2023 übernommenen Grundstücke wurden zu den in der Schlussbilanz der Wohnbaugesellschaft Vetschau mbH & Co. KG zum Bilanzstichtag 31.12.2022 ausgewiesenen Buchwerten übernommen.

Abschreibungen werden linear mit Sätzen von 10,0 bzw. 33,3 % für immaterielle Wirtschaftsgüter, mit Sätzen von 2 % bzw. 2,5 % für Wohnbauten, mit Sätzen von 3 % und 4 % für Geschäftsbauten und mit Sätzen zwischen 5 % und 33 % für bewegliche Wirtschaftsgüter vorgenommen. Die im Wege der Verschmelzung übernommenen Vermögensgegenstände des unbeweglichen Anlagevermögens werden mit Sätzen von 2,7 % bis 6,25 % auf Basis der zum Übernahmestichtag festgestellten Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Abschreibungen setzen ein mit dem Monat des jeweiligen Zugangs. Aktivierte nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten werden auf die Restnutzungsdauer der jeweiligen Anlagegegenstände verteilt abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden gemäß § 6 Abs. 2 a EStG in Zusammenfassung je Jahr aktiviert und über fünf Jahre abgeschrieben.

In Vorjahren wurden außerplanmäßige Abschreibungen aus strukturellem Leerstand in Abgleich der Ertrags- und Buchwerte der jeweiligen Objekte vorgenommen. In 2023 ergaben sich hier keine Erfordernisse.

Auf die Zugänge zum immobilen Anlagevermögen der Geschäftsjahre 1992 bis 1997 wurden in den Vorperioden Sonderabschreibungen gemäß § 4 FördG vorgenommen und einem Sonderposten mit Rücklageanteil zugeführt. Der Sonderposten beinhaltet zudem ExWoSt-Fördermittel der Geschäftsjahre vor 2010 mit einem verbliebenen Anteil von TEUR 142,3 (31.12.2022: TEUR 149,4). Die Auflösung des Sonderpostens erfolgt nach Maßgabe der planmäßigen bzw. ergänzend gegebenenfalls der außerplanmäßigen Abschreibungen auf die zugrundeliegenden Objekte. Im Hinblick auf die Anpassungen gemäß Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz wurde in Anwendung des Beibehaltungswahlrechts gemäß Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB die Position fortgeführt.

Das Vorratsvermögen, welches noch nicht abgerechnete, umlagefähige Betriebskosten enthält, ist zu Anschaffungskosten bilanziert. Die zurechenbaren Nebenkostenvorauszahlungen sind passivisch als erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

Bei der Bewertung der zu Nominalwerten bilanzierten Forderungen wurde erkennbaren Risiken durch Abschreibungen und durch Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die im Vorjahr ausgewiesenen Wertpapiere des Umlaufvermögens wurden zu Anschaffungskosten bilanziert und soweit erforderlich auf den niedrigeren Börsen- oder Marktpreis abgeschrieben.

Im Rechnungsabgrenzungsposten auf der Aktivseite werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die erst für einen bestimmten Zeitraum danach aufwandswirksam werden, ausgewiesen. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten ist gebildet für Mieteinnahmen vor dem Bilanzstichtag, die Ertrag für einen bestimmten Zeitraum danach darstellen.

Die Rückstellungen sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der Erfüllungsbeträge bemessen und berücksichtigen die erkennbaren ungewissen Verbindlichkeiten. Bei Rückstellungen mit längerfristig zu erwartender Inanspruchnahme erfolgte eine Abzinsung in Anwendung der vorgegebenen Zinssätze.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen ausgewiesen.

Für die sich erstmals im Abrechnungsjahr ergebenden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen (aus Verschmelzungswertansatz) und der sich daraus ergebenden Steuerbelastung sind passive latente Steuern angesetzt worden. Die Bewertung erfolgt mit dem unternehmensindividuellen Steuersatz von 15,825 %.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Aktiva

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen. Die Zugänge zum unbeweglichen Anlagevermögen beinhalten aktivierungspflichtige Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen des Berichtsjahres sowie den aus Verschmelzung zugegangenen Vermögenswerten.

Die Position 'Anlagen im Bau' weist von 2019 bis 2023 begonnene, noch nicht abgeschlossene Modernisierungs-, Sanierungs- und Neubaumaßnahmen aus.

Zur Berücksichtigung der Einflüsse aus Leerstand ist auf die unter den Vorräten erfassten, noch nicht abgerechneten Betriebskosten eine Wertberichtigung in Höhe von TEUR 390 (Vj.: TEUR 150) gebildet.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Forderungen gegenüber dem Mehrheitsgesellschafter Stadt Lübbenau/Spreewald und der Tochtergesellschaft Wohnbaugesellschaft Vetschau Beteiligungs mbH.

Die Forderungen haben sämtlich eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Passiva

Das Stammkapital der WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH wurde durch Aufnahme eines neuen Gesellschafters, der Stadt Vetschau/Spreewald, im Wege der Verschmelzung um TEUR 475 erhöht. Danach sind beteiligt die Stadt Lübbenau/Spreewald mit 82,192 %, die Gemeinde Altdöbern mit 9,133 % und die Stadt Vetschau/Spreewald mit 8,675 %.

Die Kapitalrücklage zeigt den Überschuss der bilanzierten Werte des durch die Gesellschafter eingebrachten unbeweglichen Anlagevermögens über die zugehörigen Altschulden. Die gegenüber dem Vorjahr ausgewiesene Veränderung entspricht dem Verschmelzungsmehrwert aus den zu Buchwerten gemäß geprüfter Schlussbilanz zum 31.12.2022 der Wohnbaugesellschaft Vetschau mbH & Co.KG übernommenen Vermögens- und Schuldposten.

Die satzungsmäßige Gewinnrücklage ist nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages ergänzend mit 10 % des Jahresüberschusses bis maximal 50 % des Gezeichneten Kapitals des Berichtsjahres dotiert.

Die Herleitung des Bilanzgewinns ist aus der Gewinn- und Verlustrechnung zu ersehen. Aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 erfolgte eine Ausschüttung an die Gesellschafter i. H. von TEUR 450.

Der Sonderposten mit Rücklageanteil ist aus Auflösungen um TEUR 487 vermindert. Die Auflösung wird analog zu den Abschreibungen der zugrundeliegenden Objekte vorgenommen.

In den 'Sonstigen Rückstellungen' sind wesentlich die folgenden Posten enthalten:

	TEUR
Unterlassene Instandhaltung	270
Kanalausbaugebühren	237
Urlaubsansprüche, Prämien	192
Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses	42

Die 'Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten' betreffen in Fortführung vertraglich unterlegter Zins- und Tilgungsleistungen den Vorjahresbestand (TEUR 47.488) zzgl. den zum 01.01.2023 im Zuge der Verschmelzung übernommenen Darlehensbestand in Höhe von TEUR 13.247.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen gegenüber der Spreewelten GmbH sowie der BEKOTEC GmbH.

Die Fristengliederung der Verbindlichkeiten ist wie folgt:

	Stand 31.12.2023	Restlaufzeit unter 1 Jahr	Restlaufzeit 2 bis 5 Jahre	Restlaufzeit größer 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	58.044.791,37	6.479.421,90	23.098.731,64	28.466.637,83
Erhaltene Anzahlungen	11.572.555,12	11.572.555,12	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung	129.407,82	129.407,82	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.569.514,71	1.569.514,71	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	57.286,12	57.286,12	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	25.122,62	25.122,62	0,00	0,00
	71.398.677,76	19.833.308,29	23.098.731,64	28.466.637,83

Forderungen bzw. Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter oder Organe der Gesellschaft bestanden zum 31.12.2023 mit TEUR 0,3 bzw. TEUR 0,0.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse umfassen Erlöse aus Vermietungen mit TEUR 18.633 (Vj.: TEUR 15.313) und Erlöse aus Betriebskosten mit TEUR 8.447 (Vj.: TEUR 6.528) sowie Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen mit TEUR 444 (Vj.: TEUR 294).

Wesentliche Posten der 'Sonstigen betrieblichen Erträge' betreffen Versicherungsentschädigungen mit TEUR 132 (Vj.: TEUR 177) sowie Personalkostenzuschüsse mit TEUR 29 (Vj.: TEUR 30).

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung beinhalten wesentlich umlagefähige Betriebskosten einschließlich der Grundsteuern mit TEUR 10.037 (Vj.: TEUR 6.797), Instandhaltungen und Reparaturen mit TEUR 4.602 (Vj.: TEUR 3.340) sowie Vertriebskosten für Vermietung mit TEUR 324 (Vj.: TEUR 289).

Die Personalaufwendungen enthalten:

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Gehälter inkl. Geschäftsführervergütung	2.150	1.839
Löhne	288	264
Sozialabgaben	452	386
Berufsgenossenschaft	19	18
Pensionskasse	8	7

Die 'Sonstigen betrieblichen Aufwendungen' umfassen unter anderem Kosten der Instandhaltung und der EDV-Umstellung und -beratung mit TEUR 194 (Vj.: TEUR 142), Raumkosten für eigene Büros mit TEUR 157 (Vj.: TEUR 130), Verbandsbeiträge mit TEUR 47 (Vj.: TEUR 38), Kosten für die Aus- und Fortbildung mit TEUR 40 (Vj.: TEUR 32) sowie Rechts- und Beratungskosten mit TEUR 40 (Vj.: TEUR 34).

Die Position 'Sonstige Steuern' beinhaltet Kfz-Steuern mit TEUR 1,7.

D. Sonstige Angaben

Die Bankverbindlichkeiten sind durch Grundpfandrechte auf den Immobilienbestand der Gesellschaft sowie anteilig durch ergänzende Bürgschaft einer Kommune und Zession von Mietforderungen besichert.

In bilanziell erfasster Höhe bestehen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit finanzielle Verpflichtungen aus Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen mit kurzfristigen Kündigungsfristen bzw. mit maximal mittelfristiger vertraglicher Laufzeit.

Für das Bestellobligo aus VOB-Verträgen bestand zum Bilanzstichtag eine Verpflichtung i. H. von TEUR 2.684.

Altanschließergebühren sind nicht nachzuentrichten. Im Rahmen des durch den zuständigen Wasserverband vorgeschlagenen und nachfolgend bestätigten Beitragsmodells erfolgen, unter Erstattung von vormaligen Neuanschließergebühren in 2014 und 2015, auf Basis der Investitionen des Wasserverbandes ab 2014 zu ermittelnde und alle fünf Jahre, erstmals in 2020, ergänzend entrichtete, aufwandswirksame Erhebungen von 'Erneuerungsbeiträgen'. Diesen letztgenannten Verpflichtungen ist, unter Abzinsung, durch eine auf Basis der erstmals in 2020 erhobenen Gebühr angepassten Rückstellung Rechnung getragen.

Die von den Mietern geleisteten, in Form von Sparbüchern bzw. auf Mietkautionskonten bei der Gesellschaft hinterlegten Kautionen betrugen zum Bilanzstichtag TEUR 3.069. Dieses Vermögen ist der Gesellschaft nicht zuzurechnen und wird nicht in der Bilanz ausgewiesen.

Angabepflichtige Haftungsverhältnisse gemäß § 251 i. V. mit § 268 Abs. 7 HGB bestehen wie folgt:

Sonstige Verpflichtungen

TEUR 2.833

Die Sonstigen Verpflichtungen ergeben sich aus dem Beschluss vom 20.11.2023 und betreffen die Eigenkapitalstärkung der BEKOTEC GmbH. Die Inanspruchnahme aus dem Beschluss ist abhängig von der Entwicklung der Investition "Coworking Space".

Die Gesellschaft ist zu jeweils 100 % beteiligt an der:

	Beteiligungsansatz	Stammkapital	Eigenkapital	Jahresergebnis 2023
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Spreewelten GmbH, Lübbenau/ Spreewald	3.921	1.000	5.726	1.253
BEKOTEC GmbH, Lübbenau/ Spreewald	371	200	842	75
SIS Servicegesellschaft im Spreewald mbH, Lübbenau/ Spreewald	25	25	1.124	387
Wohnbaugesellschaft Vetschau Beteiligungs mbH	2	25	67	./. 8

Von der Erstellung eines Konzernabschlusses hat die Gesellschaft unter Hinweis auf § 293 HGB abgesehen.

Ohne den Geschäftsführer beschäftigte die Gesellschaft in 2023 durchschnittlich die folgende Anzahl Mitarbeiter:

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte	geringfügig Beschäftigte	gesamt
Kaufmännische Mitarbeiter	18	10	4	32
Technische Mitarbeiter	3	4	0	7
Mitarbeiter im Regiebetrieb und Hauswarte	8	0	0	8
	27	14	5	47
Auszubildende	10	0	0	10

Der Aufsichtsrat besteht aus den folgenden Mitgliedern:

	Herr Helmut Wenzel, Bürgermeister der Stadt Lübbenau/Spreewald, (Vorsitzender),
	Herr Frank Neubert, Amtsdirektor des Amtes Altdöbern,
	Herr Bengt Kanzler, Bürgermeister der Stadt Vetschau/Spreewald, seit 21.07.2023,
	Herr Frank Zelder, Stadtverordneter, (stellv. Vorsitzender),
	Herr Ronny Noack, Stadtverordneter,
	Herr Lothar Kömpel, Stadtverordneter,
	Herr Uwe Radnick, Mitarbeiter der WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH.

Herr Michael Jakobs, Lübbenau/Spreewald, ist alleiniger Geschäftsführer.

Frau Diana Krüger, Kolkwitz, ist Einzelprokura erteilt.

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats aus Aufwandsentschädigungen betrugen EUR 7.175,00. Auf die Angabe der Bezüge der Geschäftsführung ist unter Hinweis auf § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Die Geschäftsführung schlägt eine Ausschüttung aus dem Bilanzgewinn 2023 i. H. von EUR 330.000,00, die Einstellung eines Betrages von EUR 1.000.000,00 in die anderen Gewinnrücklagen sowie den Vortrag des verbleibenden Bilanzgewinns auf neue Rechnung vor.

Lübbenau/Spreewald, den 13. März 2024

Der Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH, Lübbenau/Spreewald

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH, Lübbenau/Spreewald - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH, Lübbenau/Spreewald für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 geprüft. Die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote) haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der oben genannten Erklärung zur Unternehmensführung.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, den 13. März 2024

Kalus & Winkelmann GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Pamela Schönrock, Wirtschaftsprüferin

Feststellung des Jahresabschlusses und Ergebnisverwendung

In der ordentlichen Gesellschafterversammlung am 25.03.2024 wurde der Jahresabschluss zum 31.12.2023 der WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH festgestellt, den Organen der Gesellschaft Entlastung erteilt und beschlossen, aus dem Bilanzgewinn einen Betrag von EUR 1.000.000,00 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen, einen Betrag von EUR 450.000,00 an die Gesellschafter auszuschütten und den verbleibenden Betrag auf neue Rechnung vorzutragen.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Die WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald mbH, eingetragen beim Amtsgericht Cottbus unter HR B 1596 CB, zum Ende des Geschäftsjahres mit einem Stammkapital i.H. von TEUR 5.475 gezeichnet, errichtet, bewirtschaftet und verwaltet Wohnungen, einschließlich ihrer Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung zur Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung, bei einer vorrangig sozial verträglichen Mietpreisgestaltung.

Zur gesamtheitlichen Würdigung der Gesamtaussage für das Geschäftsjahr 2023 sei vorangestellt, dass sich der Wohnungsbestand und das Einzugsgebiet für die Gesamtgesellschaft durch die mit Wirkung ab dem 01.01.2023 vorgenommene Verschmelzung um den Wohnungsbestand der kommunalen Wohnungsgesellschaft der Stadt Vetschau/Spreewald, der "Wohnbaugesellschaft Vetschau mbH & Co. KG" erhöht hat.

2. Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt sank 2023 gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozent. Verantwortlich dafür waren vor allem die geopolitischen Krisen in der Ukraine und im Nahen Osten, Energiekrise und Inflation, ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen sowie eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland.

Trotz dieses schwierigen Umfelds zeigte sich der Arbeitsmarkt 2023 anhaltend robust. Die Arbeitslosenquote stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %.

Die Inflation in Deutschland sank - ausgehend vom Rekordwert des Vorjahres in Höhe von 7,9 % auf 5,9 % im Jahresmittel 2023. Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden sind in 2023 nochmal um 8,5 Prozent gestiegen (Vorjahreswert +16,4 %).

Brandenburgs Wirtschaft wuchs 2023 - entgegen dem Bundestrend - im ersten Halbjahr 2023 um sechs Prozent und damit so stark wie in keinem anderen Bundesland. Wachstumsmotor für Brandenburgs Wirtschaftsleistung war dabei vor allem das verarbeitende Gewerbe (Autoproduktion und Kfz-Zulieferbetriebe). Die Arbeitslosigkeit stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 5,9 %. Die Verbraucherpreise erhöhten sich 2023 im Jahresdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr um 6,5 Prozent. Die Reallöhne sind im dritten Quartal 2023 in Brandenburg um 0,6 Prozent gestiegen.

Gleichzeitig stiegen die Baupreise 2023 auch im Land Brandenburg mit einem Plus von 9,1 Prozent stark an, wenn auch nicht mehr so stark wie im Vorjahr. Vor diesem Hintergrund sind auch in Brandenburg - wie auf Bundesebene - die wohnungswirtschaftlichen Investitionen weiter gedämpft worden. Auch für 2024 wird hier keine Belebung erwartet.

Im Land Brandenburg führt die Zuwanderung weiter zu einem leichten Bevölkerungswachstum. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 stieg die Bevölkerungszahl um 2.980 Personen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wobei sich der Zugewinn vor allem aus Zuwanderung aus dem Ausland sowie aus Berlin speiste. Dabei stehen wachsenden auch weiterhin schrumpfende Regionen gegenüber, in denen sich das Durchschnittsalter im Zuge demografischer Prozesse (deutlich) nach oben bewegt. Wanderungsgewinne kommen auch weiterhin vor allem dem Berliner Umland zugute, was dort auch eine entsprechende Zunahme der Wohnraumnachfrage zur Folge hat. Hingegen wird in Städten mit schrumpfender Bevölkerung der Abriss überzähliger Wohnungen fortgesetzt werden müssen.

In Lübbenau war in 2023 ein leichtes Bevölkerungswachstum von 0,3 Prozent zu verzeichnen. Seit einigen Jahren gibt es für die WIS in Lübbenau/Spreewald einen erwähnenswerten Zuzug aus Berlin. In 2023 sind dies 18 Wohnungen, das sind 6,6 Prozent (Vj: 4,4 Prozent), der neu vermieteten Lübbenauer WIS-Wohnungen. Neben der Ansiedlung von TESLA und dem Betrieb des Flughafens Berlin/Brandenburg sollten auch einige Lausitzer Strukturwandelprojekte in den nächsten Jahren für Lübbenau, Vetschau und Altdöbern einen grundsätzlich positiven Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklungen nehmen. Bereits jetzt hebt sich die in den letzten Jahren eher gleichbleibende Bevölkerungsentwicklung in Lübbenau/Spreewald von der tendenziell negativen Bevölkerungsentwicklung des eigenen Landkreises positiv ab. Ebenfalls ähnlich gleichbleibende Bevölkerungsentwicklungstendenzen erreicht die Gemeinde Altdöbern seit 2020, wobei diese Stabilität auch auf die in 2022 zugezogenen ukrainischen Flüchtlinge zurückzuführen sind. In Vetschau liegt die jährliche Bevölkerungsabnahme in den vier letzten Jahren unter leichten Schwankungen bei durchschnittlich 0,8 Prozent.

Der wie dargestellt für die WIS als wesentlich anzusehender Faktor 'Bevölkerungsentwicklung des Einzugsgebietes' stellt sich in der bisherigen und in der prognostizierten Entwicklung für die Stadt Lübbenau/Spreewald und für die Gemeinde bzw. das Amt Altdöbern und für die Stadt Vetschau/Spreewald wie folgt dar:

Bei einer Arbeitslosenquote von aktuell 8,0 Prozent (Vj: 7,7 Prozent) und - ausgehend von einem Stand 1992 von 161.000 Einwohnern - hin zu einer Bevölkerung von 108.263 Einwohnern per 31. Dezember 2022 und einer prognostizierten Entwicklung auf 97.886 Einwohner in 2030, ist der Landkreis Oberspreewald-Lausitz von der vorgenannten Entwicklung in den ländlichen Räumen des Landes ebenso betroffen wie die Gesellschaften der regionalen Wohnungswirtschaft. Auf die hier durch die WIS bereits in Vorjahren eingeleiteten und nachhaltig fortgeführten Antworten und Maßnahmen zu den gegebenen Herausforderungen, insbesondere unter der Berücksichtigung der im Jahr 2023 absolvierten Verschmelzung der WIS mit der WGV (Wohnbaugesellschaft Vetschau mbH & Co. KG) wird nachfolgend noch eingegangen.

Den vorgenannten erschwerenden Umfeldbedingungen begegnet die WIS unter Berücksichtigung sozialer und städtebaulicher Aspekte und Anforderungen durch eine Vielzahl von Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der Wirtschaftlichkeit. Diese Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen den Rückbau aber auch den Kauf von Wohneinheiten, die Errichtung von Neubauten und die Sanierungen und Modernisierungen des Bestandes. Wesentlich ist hierbei die Schaffung bedarfsgerechter Angebote sowie die Einbeziehung energetischer Maßnahmen. Unbedingte Voraussetzung war und ist die objektbezogene Einhaltung der Wirtschaftlichkeit und die Einbindung der Belange des Stadtumbaus und der Stadtentwicklung. Ein gravierender, fördernder Faktor ist darin zu sehen, dass die Städte und Gemeinden der Region und hier insbesondere die Stadt Lübbenau/Spreewald, aber auch zunehmend das Amt bzw. die Gemeinde Altdöbern mit eigenen Anstrengungen erfolgreich bemüht waren und bleiben, durch Maßnahmen des Stadtumbaus, der Wirtschaftsförderung, des Bildungs- und Ausbildungsangebotes, der touristischen Infrastruktur sowie des kulturellen Angebotes dem Trend der Bevölkerungsentwicklung entgegenzuwirken.

3. Geschäftsverlauf und Geschäftsergebnis für das Geschäftsjahr 2023

3.1 Geschäftsverlauf

Der Wohnungsbestand der WIS erhöhte sich infolge der vollzogenen Verschmelzung mit der ebenfalls 100 Prozent kommunalen Wohnbaugesellschaft Vetschau mbH & Co. KG um 1.138 Wohnungen. Die Anzahl der Gewerbeeinheiten erhöhte sich aus gleichem Grund um 13 Einheiten.

Per 31.12.2023 hält die WIS somit 5.274 Wohnungen (Vj: 4.139 WE) mit 310.333,23 qm Wohnfläche (Vj: 245.180,84 qm), 65 Gewerbeeinheiten (Vj: 50 GE) und einer Grundstückfläche in Höhe von 727.243 qm (Vj: 549.376 qm) in ihrem Eigentum.

Seit 1997 hat die WIS in Lübbenau und Altdöbern 1.324 Wohnungen aus gegenwärtiger Sicht abschließend zurückgebaut und mehr als 130 Mio. EUR in Bau-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen investiert.

Die strategisch unterlegte, bedarfsgerechte Bestandsgestaltung, -aufwertung und - pflege haben sich in den Leerstandszahlen nachhaltig positiv bemerkbar gemacht. Der Leerstand im bisherigen WIS-Bestand in Lübbenau und Altdöbern lag zum Bilanzstichtag bei 141 Einheiten bzw. 3,4 Prozent (31.12.2022: 125 Einheiten bzw. 3,0 Prozent). Die dortige Leerstandsquote im vollmodernisierten Bestand (98,6 Prozent modernisiert) lag bei 3,2 Prozent zum 31.12.2023. Eine erheblich höhere Leerstandsquote von etwas mehr als 24 Prozent ist im neuen Vetschauer Wohnungsbestand zu verzeichnen, so dass im Mittel des Gesamtunternehmens eine Leerstandsquote in Höhe von 7,66 Prozent, d. h. 392 leer stehende Wohnungen von 5.119 Wohnungen im vollmodernisierten Bestand (97,1 Prozent des Bestandes) zu verzeichnen sind.

WIS fusioniert und erweitert Bestand

Mit Unterzeichnung der Verschmelzungs- und Gesellschaftsverträge im April 2023 und der Eintragung in die Handelsregister im Juli 2023 vollendeten die Gesellschaftsvertreter aus Lübbenau/Spreewald, Vetschau/Spreewald und Altdöbern die Verschmelzung der WIS mit der WGV Vetschau und damit die Erweiterung des Wohnungs- und Gewerbebestandes mit Rückwirkung zum 01.01.2023. Die durchaus hinsichtlich Sa- nierungs- und Ausstattungsstand, aber auch in den Leerstandsquoten sehr unterschiedlichen Bestände, bedeuten für die erweiterte WIS eine neue Herausforderung aber auch die Möglichkeit, ein noch brachliegendes Potenzial in Vetschau zu heben. Die WIS wird hierzu ihre zahlreichen Erfahrungen aus dem Lübbenauer Stadtumbau und der Ortsentwicklung aus Altdöbern aus den letzten 25 Jahren nutzen, um den Vetschauer Bestand zu einem besseren Standard und zu einer neuen und vielfältigeren Qualität zu verhelfen. Erste Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind bereits in Vorbereitung. Quartiersentwicklungen werden angedacht und in Abstimmung mit der Stadt Vetschau/Spreewald wird kraftvoll an Strategien und Konzepten für eine erfolgreiche Stadtentwicklung gearbeitet. Ziel ist es, in Vetschau neue Angebote zu schaffen, die Vetschauer Bürger für ihre Stadt zu begeistern und die Kooperation der baulichen und städtebaulichen Entwicklungen in den nachbarschaftlichen Spreewaldstädten Vetschau und Lübbenau zu fördern. Selbstverständlich geschieht das besondere Engagement der WIS in Vetschau immer unter der Berücksichtigung wirtschaftlicher Prinzipien mit dem unbedingten Ziel, kurz-, mittel- und langfristig stabile wirtschaftliche Weiterentwicklungen der WIS zu unterstützen.

Nachdem sich die WIS in sehr fruchtbarer und kooperativer Zusammenarbeit mit der Stadt Lübbenau/Spreewald und mit der örtlichen Wohnungsbaugenossenschaft im Gemeinschaftsprojekt LÜBBENAUBRÜCKE dem Stadtumbau in Lübbenau/ Spreewald verschrieben hatte und damit den wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Teil der Stadtentwicklung gravierend und erfolgreich beeinflussen konnten, stärkt die WIS seit mehr als 15 Jahren mit unterschiedlichsten Bau- und Entwicklungsmaßnahmen die Infrastruktur von Stadt und Region. Hierzu gehören die Sanierung und Neugestaltung des zum Lübbenauer Bahnhof gehörenden Empfangsgebäudes inkl. der Einrichtung des touristischen Reisecenters mit Künstlerpension, die Sanierung und der Umbau eines in der Altstadt gelegenen denkmalgeschützten Hauses zu einem Hotel mit Restaurant, der Neubau einer Rettungswache und der Umbau eines alten Wäschestützpunktes zu einem für die Kinder des Wohngebietes kostenfreien Kindertreffs, bei dem zwei der bei der WIS angestellten Erzieher für die Kinder nachmittäglich sozialpädagogisch sinnvolle Freizeitbeschäftigungen und gemeinschaftliche Aktivitäten anbieten.

Seit 2018 verfolgt die WIS konsequent ein Konzept zur Stärkung von Service und Kommunikation. Auf dieser Grundlage bietet die WIS eine 24-stündige Rufbereitschaft ihrer Hausmeister und optimiert Dienstleistungen mit exklusiv gebundenen Handwerksfirmen.

Für eine überdurchschnittlich gute Erreichbarkeit sorgt die WIS mit besonders weitreichenden Sprechstundenzeiten. Die Seniorenbeauftragte der WIS unterbreitet den älteren Mietern zahlreiche Unterhaltungs-, Freizeit- und Kommunikationsangebote zur Förderung der Gemeinschaft und zur Vermeidung von Vereinsamung. Mit der Senioren-Medien-Hilfe bietet die WIS älteren Menschen die Möglichkeit, sich mit Hilfe der Schüler des örtlichen Gymnasiums den Zugang zu digitalen Medien und damit eine bessere Kommunikation im Alltag zu erlernen.

Engagement im Klima-, Umwelt- und Naturschutz

Seit Anfang der 2000er Jahre setzt sich die WIS für energetisch effektive und ökologisch sinnvolle Maßnahmen ein, so beispielsweise für die Installation von Sonnenkollektoren auf Dächern und an Fassaden, mit dem Umbau eines Plattenbaus zu einem Modellprojekt als Niedrigenergiehaus - mit einem besonderen energetischen Standard beim Bau von Reihenhäusern, unter Zuhilfenahme ihrer Tochtergesellschaft BE-KOTEC GmbH mit dem Bau von einem Blockheizkraftwerk und der Nutzung der dadurch erzeugten Energie durch die WIS-Mieter. Um strategisch und nachhaltig dem Ziel einer CO ₂ -neutralen Energieversorgung der Wohnungsbestände näher zu kommen, haben die Stadt Lübbenau/Spreewald, der örtliche und kommunal geführte Wärme- und Stromversorger und die beiden Lübbenauer Wohnungsunternehmen eine gemeinsame Initiative zur Entwicklung eines Konzeptes zur nachhaltigen und möglichst klimaschonenden Wärme- und Stromversorgung Lübbenaus ergriffen. Für den Naturschutz errichtete die WIS in einzelnen Wohnquartieren Insektenhotels, Biotope, Schmetterlingswiesen, Nistkästen für Mauersegler, Laubfangnetze für Kleinstlebewesen etc.

Besondere Wohnqualitäten

In den letzten Jahren hat die WIS einige Wohngebäude neu errichtet oder umgebaut, die besonderen Ansprüchen genügen und sich einer starken Nachfrage erfreuen. Hierzu gehören Wohnungen in Lübbenau/Spreewald in der Paul-Fahlisch-Straße in idyllischer Lage mit Tiefgarage, Fußbodenheizung, großzügigen Grundrissen und einer ansprechenden Architektur; seniorenfreundliches Wohnen in inzwischen mehr als 500 Wohnungen; ein besonderes Servicewohnen mit Conciergedienst und Gemeinschaftsangeboten. Einen neuen wesentlichen Schritt geht die WIS mit der Errichtung einer kleinen Wohnsiedlung mit u. a. gereihten Einfamilienhäusern für Familien in altstädtischer Lage Lübbenaus auf dem konsequenten Weg der Verbesserung der Wohnqualität. Zur Realisierung dieses Projektes hat die WIS im Frühjahr 2022 mit der Baumaßnahme begonnen, ist derzeit dabei, den Innenausbau zu bewerkstelligen und verfolgt das Ziel, diese Maßnahme bis zum Ende des Jahres 2024 fertigzustellen. Bei einer Nettoquadratmetermiete von mehr als EUR 11 sind bereits im Frühjahr 2024 2/3 der fertigzustellenden Wohnungen für zukünftige Mieter verbindlich reserviert.

Das im Juni 2021 fertiggestellte Bauvorhaben "Wohnen an den Gärten" ist eine Weiterentwicklung des bisherigen Servicewohnens. Weitere 58 Wohnungen bieten in besonderem Maße Barrierefreiheit, Sicherheit und Ausstattungen, welche die Mieter und Mieterinnen sich wohl und umsorgt fühlen lassen. Ergänzend wird in enger Kooperation mit dem AWO Arbeiterwohlfahrt Süd Brandenburg e. V. ein täglicher Service inkl. Concierge, Nutzung des Gemeinschaftsraumes etc. angeboten. Auch in Altdöbern hat die WIS im Dezember 2021 in besonderer Lage, in Sichtweite des Schlosses und gegenüber der Kirche 17 insbesondere für Senioren geeignete, hochwertige, barrierefreie Wohnungen mittels der komplexen Sanierung eines Altbaus und direkt daran anschließend eines Neubaus erstellt und damit das Angebot des seniorenfreundlichen Wohnens in Altdöbern deutlich verbessert.

Ihre Aufgaben sieht die WIS nicht nur in der Sanierung von Wohnungen und Häusern und in deren Umgestaltung für zielgruppengerechte Bedarfe, sondern auch in der damit verbundenen Entwicklung der Quartiere. Grünanlagen anstelle von Brachflächen, besondere Wohnqualitäten nach der Durchführung von Teilrückbaumaßnahmen sind Herausforderungen und Erfolge gleichermaßen. In Zusammenhängen denken, Nachbarschaften fördern und mit den Mietern auf allen Ebenen kommunizieren sind wichtige Grundlagen und Ziele für die erfolgreiche Entwicklung der WIS.

Besondere Herausforderungen für Mieter und Unternehmen stellen die stark gestiegenen Betriebs- und Instandhaltungskosten, die immer noch hohe Inflation und die neuen sich häufig ändernden Vorgaben aus den Klima- und Energiegesetzen dar. Im Rahmen einer vertrauensvollen Zusammenarbeit versucht die WIS mit ihren Mieterinnen und Mietern Energiepreisentwicklungen und Betriebskostenerhöhungen rechtzeitig und nachvollziehbar zu kommunizieren.

Zur Förderung, insbesondere von Schulen, Vereinen, Kindergärten und sozialen, kulturellen, sport- und naturunterstützenden Institutionen hat die WIS im Geschäftsjahr 2023 EUR 35.012,56 folgenden Empfängern gespendet:

Freunde der LÜBBENAUBRÜCKE e.V., Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Kultursommer der Stadt Lübbenau/Spreewald, Stadt Lübbenau/Spreewald FriendshipGames; LKC Lübbenau/Spreewald, Kita "Sagenhaft", Förderverein Kita im Jenaplanhaus e.V., TSG Lübbenau/Spreewald 63 e.V. Abt. Fußball und Handball; TSG Lübbenau/Spreewald 60 Jahre Festveranstaltung und 60 Jahre Freundschaftsspiele; EHC Lausitzer Füchse Spielbetriebs GmbH; ars momento e.V.; Förderverein Freibad Altdöbern; SV Blau-Weiß Vetschau e. V.; Benefizkonzert des Albert-Schweitzer-Komitees e.V.; AWO Integrationskita "Wichtel", AWO Kita "Diesterweg", AWO Kita Altdöbern, Waldkindergarten Altdöbern; Evangelische Kirchengemeinde "Amalie Schmieder Haus", Stadt Lübbenau/Spreewald: Kita "Spiel & Spaß", Kita "Findus", Kita "Storchennest" Boblitz, Kita "Villa Sonnenschein", Kita "Vielfalter" Stadt Vetschau; Kita "Sonnenkäfer" Stadt Vetschau; Kita "Am Storchennest" Stadt Vetschau; Kita "Marjana Domaskojc" Stadt Vetschau; Diakonisches Werk Lübben Tagesgruppe Lübbenau/Spreewald, Calauer Fanfaren e. V.; Pferde- und Ponyhof Repten - Osterfest; TSG Lübbenau Cheerleader; PSV Lübbenau-Calau e.V.; Projekt Frauen-Wohngruppe des Lions Hilfswerkes Brandenburg a. d. H.; 150 Jahre Freiwillige Feuerwehr Stadt Lübbenau/Spreewald.

Über die Hilfsorganisation DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. unterstützt die WIS seit Jahren Wohnprojekte in den Entwicklungsländern - finanziell, und personell als Mitglied im Verwaltungsrat. Wie schon in den Vorjahren wurde hierzu von den WIS-Azubis die Teilnahme an der Aktion "DESWOS-Marathon" organisiert, bei dem Mitarbeiter der WIS-Group Kilometer zurücklegten, um Spenden zu sammeln. Zusätzlich sind es meist von der WIS organisierte Feste und Veranstaltungen, bei denen die Azubis weitere Erlöse, z. B. durch den Verkauf von Zuckerwatte, Popcorn, Kuchen oder mittels einer Tombolaverlosung erzielen. Beispielhaft seien hier die Flohmärkte in Altdöbern und Vetschau, das Osterfest, das Lindenfest oder das Seniorenfest genannt. Insgesamt konnten 2.500 Euro als Erlös an den DESWOS-Hilfsfond überwiesen werden. Die Spende der WIS kam in 2023 der Provinz Cabanas im Norden El Salvadors für den Bau und die Sanierung von Gebäuden und Sanitäranlagen zugute. Der DESWOS gelang es im Jahr 2023 - trotz der finanziell sehr angespannten Lage - 20 Projekte in Indien, Tansania und Nicaragua erfolgreich durchzuführen.

Eine für ein Wohnungsunternehmen durchaus ungewöhnliche Leistung erbringt die WIS mit der 100%igen Tochtergesellschaft Spreewelten GmbH, die seit 2007 das Spreewelten Bad und das Delphinbad in Lübbenau betreibt und die das in städtischem Eigentum stehende Spreewelten Bad in Baubetreuung und in vollständiger Umgestaltung und Modernisierung zu einem marktfähigen, wirtschaftlich erfolgreichen Erlebnisbad entwickelt hat. Aufgrund erheblicher durch die Stadt Lübbenau/Spreewald finanzierter und durch die Spreewelten GmbH durchgeführter Sanierungs- und Umbaumaßnahmen in 2008, 2011, 2012 und 2018 ist es mit Hilfe eines immer weiter entwickelten Konzeptes "Schwimmen mit Pinguinen" und einer spreewaldtypischen Saunalandschaft gelungen, jährlich mehr als 250.000 Besucher insbesondere aus Berlin, Sachsen und Brandenburg, aber auch aus ganz Deutschland und aus dem angrenzenden Ausland für das europaweit einzigartige Gesamtangebot zu gewinnen. Das Spreewelten Bad ist damit ein wichtiger Bestandteil der touristischen Attraktivität von Lübbenau/Spreewald und bietet zugleich gemeinsam mit dem schwimmorientierten und zwischen 2019 bis 2021 von der Stadt Lübbenau/Spreewald zu großen Teilen sanierten und modernisierten Delphinbad ein großartiges Freizeitangebot für die heimische Bevölkerung.

In 2017 bis 2019 errichtete die Spreewelten GmbH in eigenem Namen und für eigene Rechnung ein 4-Sterne-Hotel mit besonderem Bezug zu den Pinguinen und zur Spreewaldlandschaft für 10,8 Mio. EUR. Die Verbindung des Spreewelten Hotels mit dem Spreewelten Bad durch einen Bademantelgang entwickelte das gesamte Ensemble zum Spreewelten Resort, das sich mit den beiden Alleinstellungsmerkmalen "Spreewald" und "Schwimmen mit Pinguinen" bei Hotel- und Badegästen einer großen Beliebtheit erfreut.

Mit der Erweiterung der Küche, der Neugestaltung des Restaurants des Spreewelten Bades und der Bewirtschaftung des neuen Hotelrestaurants Baldura stand die von der WIS in 2010 gegründete SIS Servicegesellschaft im Spreewald mbH, die bisher im Erlebnisbad und im Saunabereich ihre Gäste mit hochwertigen Speisen und gutem Service verwöhnte, vor neuen Herausforderungen. Diese bewältigte die SIS Servicegesellschaft im Spreewald mbH mit Bravour, bestätigt durch die hohe Zufriedenheit der Hotelgäste. Der Spreewelten GmbH, insbesondere mit dem Betrieb des Spreewelten Bades und des Spreewelten Hotels, aber auch der SIS Servicegesellschaft im Spreewald mbH ist es gelungen, auch in 2023 beeindruckend positive Geschäftsergebnisse zu erzielen und damit eine stabile Basis für die weiteren Entwicklungen dieser beiden Tochterunternehmen zu schaffen.

Die dritte Tochtergesellschaft der WIS ist als wohnungswirtschaftlicher Dienstleister die BEKOTEC GmbH, ebenfalls in 2010 gegründet. Ihre Aufgaben liegen unter anderem in der Montage und Vermietung von Heizkostenverteilern und Wasserzählern, in der Erstellung von Heizkostenabrechnungen, in dem Einbau von Wärmemengenzählern, in dem Betrieb eines Blockheizkraftwerkes und in der Erbringung von Leistungen gemäß der aktuellen Trinkwasserverordnung. Nachdem die BEKOTEC GmbH den gesamten Wohnungsbestand der WIS mit modernen Heizkostenverteilern und Wasserzählern per Funktechnik umgerüstet hat und sämtliche kaufmännischen Betreuungsleistungen kontinuierlich für die WIS erbringt, wendet sich das Tochterunternehmen seit 2015 zusätzlich externen Wohnungsunternehmen zu und bietet sowohl investive Maßnahmen und Montageleistungen als auch kaufmännische Betreuungsleistungen mit bestem Know-how an. Seit 2018 gewinnt die Montage von Rauchwarnmeldern aufgrund eines gesetzlichen Erfordernisses für die Berlin-Brandenburger Auftraggeber der BEKOTEC GmbH immer mehr an Bedeutung. Dem Unternehmen ist es gelungen, in 2023 ein wiederholt positives und verbessertes Geschäftsergebnis zu erreichen. Für die Zukunft wird eine weiter verbesserte wirtschaftliche Entwicklung der BEKOTEC angenommen.

Eine weitere gesellschaftliche Verantwortung übernimmt die WIS in der finanziellen und personalorganisatorischen Mitwirkung in der von der WIS mitinitiierten "LÜB-BENAUBRÜCKE", einer Gemeinschaftsinitiative der WIS, der Stadt Lübbenau/ Spreewald, der GWG und anderer Gruppen zum Wohle einer erfolgreichen Stadtentwicklung.

Seit 1996 hat die WIS Gruppe 119 Auszubildenden in 9 verschiedenen Ausbildungsberufen zu einem erfolgreichen Abschluss verholfen. Noch heute sind 28 ehemalige Auszubildende in den Unternehmen der WIS Gruppe beschäftigt. Aktuell werden insgesamt 19 Nachwuchskräfte in 7 Berufen - Immobilienkaufleute, Kaufleute für Büromanagement, Kaufleute für Tourismus und Freizeit, Fachangestellte für Bäderbetriebe, Restaurantfachleute, Köche und Hotelfachleute - ausgebildet. Die WIS unterhält einen eigenen Handwerker- und Hausmeisterbereich, der die Kommunikation und die Kundennähe zu den Mietern des Unternehmens zusätzlich stärkt.

3.2 Geschäftsergebnisse

Auch der wirtschaftliche Verlauf der Geschäftsjahre bis einschließlich 2023 war für die WIS absolut gesehen zufriedenstellend und trotz eingangs skizzierter, nicht durchgängig begünstigender Umfeldbedingungen durchgängig deutlich positiv.

Die Mieterlöse (ohne Nebenkosten) erhöhten sich gegenüber 2022 um TEUR 3.319 auf TEUR 18.632, der Rohertrag lag nach einem Wareneinsatzwert von TEUR 15.834 einschließlich der Aufwendungen für Instandhaltungen von TEUR 4.602 (VJ.: TEUR 3.340) bei TEUR 13.253 nach TEUR 11.576 in 2022.

Bei den Aufwendungen (ohne Zinsaufwand und ohne außerordentliche Bestandteile) war ein Anstieg um 1.160 zu verzeichnen. Das Zinsminderergebnis lag aufgrund übernommener Finanzverbindlichkeiten bei TEUR 969 nach TEUR 723 in 2022. Das operative Ergebnis ergab sich danach mit TEUR 2.945 nach TEUR 2.674 im Vorjahr.

Aufgrund der Verschmelzung und dadurch nun auftretenden Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen sind erstmals TEUR 1.158 passive latente Steuern gebildet worden. Für 2023 konnte danach ein Jahresergebnis nach Ertragsteuern von TEUR 1.653 gegenüber TEUR 2.567 in 2022 ausgewiesen werden.

Insgesamt stellt sich die Ertragslage des abgelaufenen Jahres im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	2023	2022	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Mieterträge	18.632	15.313	3.319
übrige Erträge	653	567	86
	19.285	15.880	3.405
abgerechnete Betriebskosten inkl. Bestandsveränderung	9.803	6.793	3.010
	29.088	22.673	6.415
umlagefähige Betriebskosten (inkl. Personal, Grundsteuern)	10.238	6.989	3.249
	18.850	15.684	3.166
Instandhaltungen, Modernisierung	4.602	3.340	1.262
andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung	994	768	226
Rohertrag	13.254	11.576	1.678
Personalaufwand (nicht umlagefähig)	2.718	2.307	411
Abschreibungen/ Auflösung Sonderposten	5.808	5.128	680
übrige Aufwendungen
inkl. sonstige Steuern	814	744	70
Ergebnis verzinsen	3.914	3.397	517
Zinsminderergebnis	969	723	246
Jahresergebnis vor Ertragsteuern	2.945	2.674	271
Ertragsteuern	1.292	107	1.185
Jahresergebnis nach Ertragsteuern	1.653	2.567	./. 914

Die Vermögenslage zeigt vergleichend auf den 31.12.2023 das folgende Bild:

	31.12.2023	31.12.2022	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Aktiva
unbewegliches Anlagevermögen	163.911	144.688	19.223
immaterielles und bewegliches Anlagevermögen, Finanzanlagen	5.329	5.181	148
langfristig gebundene Vermögenswerte	169.240	149.869	19.371
Forderungen inkl. RAP	617	576	41
liquide Mittel inkl. Wertpapiere	7.612	3.953	3.659
kurzfristig gebundene Vermögenswerte	8.229	4.529	3.700
	177.469	154.398	23.071
Passiva
Eigenmittel	100.527	91.205	9.322
Sonderposten mit Rücklageanteil (85 %)	10.699	11.114	./. 415
	111.226	102.319	8.907
Sonderposten mit Rücklageanteil (15 %)	1.889	1.961	./. 72
Latente Steuern	1.056	0	1.056
Bankverbindlichkeiten größer 5 Jahre	28.467	23.809	4.658
langfristige Mittel	142.638	128.089	14.549
Bankverbindlichkeiten kleiner 5 Jahre	29.578	23.679	5.899
Latente Steuern	102	0	102
übrige Verbindlichkeiten inkl. Rückstellungen, RAP	5.151	2.630	2.521
kurz- und mittelfristige Schuldposten	34.831	26.309	8.522
	177.469	154.398	23.071

Nach den dargestellten bisher durchgeführten Sanierungen, Modernisierungen, Zukäufen, Neubauten und Zugängen aus der Verschmelzung weist das Immobilienvermögen der Gesellschaft auf den 31.12.2023 einen Bilanzwert von TEUR 163.911 (Vj.: TEUR 144.688) aus. Die in Vorjahren um vorgenommene Einstellungen von Sonderabschreibungen in einen Sonderposten ergänzten Eigenmittel der WIS von danach gesamt TEUR 113.115 (Vj.: TEUR 104.280) haben einen Anteil an der um die Anzahlungen auf Nebenkosten verkürzten Bilanzsumme von 64 % (Vj.: 68 %) und decken 69 % (Vj.: 72 %) des immobilen Anlagevermögens. Außerplanmäßige Abschreibungen aus Leerstand und aus durchgeführtem bzw. vorgesehenem Rückbau und Teilrückbau sind bis einschließlich 2018 in auf absehbare Sicht abschließendem Umfang für den Bestand in Lübbenau und Altdöbern vorgenommen worden.

Bei 58 % der Bankverbindlichkeiten (33,7 Mio. Euro) ist das Ende der Zinsfestschreibung mit dem Ende der Darlehenslaufzeit deckungsgleich und birgt daher für diesen Teil der Verbindlichkeiten kein zukünftiges Zinsrisiko.

Für die verbliebenen Verbindlichkeiten aus Bankdarlehen ergeben sich, nach Optimierung der Darlehens- und Zinsbindungsrisiken durch in den abgelaufenen Geschäftsjahren und auch in 2023 zielgerichtet vorgenommene Prolongationen, nach Tilgungen und Neuaufnahmen und einschließlich vorgesehener vorzeitiger Ablösungen, die zukünftig vertraglich fälligen Restschuldbeträge vor erforderlichen und möglichen Prolongationen aus der nachfolgenden Grafik:

Die Herkunft und die Verwendung der Finanzmittel zeigen die nachstehende Übersicht:

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Jahresergebnis	1.653	2.567
+ Abschreibungen bei Gegenständen des Anlagevermögens	6.295	5.616
+ Zunahme der Rückstellungen	104	96
- Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstiger Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	./. 1.049	./. 499
+/- Zunahme (Abnahme) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstiger Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	3.465	./. 254
+ Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	325	0
= Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	10.793	7.526
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens	0	6
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	./. 3.826	./. 2.370
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	./. 167	0
= Cash Flow aus der Investitionstätigkeit	./. 3.993	./. 2.364
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	4.300	260
- Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	./. 6.991	./. 5.413
- Gezahlte Dividenden an die Gesellschafter	./. 450	./. 300
= Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit	./. 3.141	./. 5.453
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes	3.659	./. 291
Finanzmittelbestand am Jahresanfang	3.953	4.244
Finanzmittelbestand am Jahresende	7.612	3.953

Der operative Cash-Flow unserer Gesellschaft lag für 2023 bei TEUR 10.793 nach TEUR 7.526. Wesentliche zahlungsunwirksame Vorgänge betreffen die Investitionstätigkeit mit EUR 21.997 für Zugänge im Sach- und Finanzanlagevermögen sowie die Finanzierungstätigkeit mit EUR 8.118 aus Eigenkapitalzuführungen und EUR 13.247 aus der Zuführung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

4. Qualitäts- und Risikomanagement

Das Qualitätsmanagement basiert in expliziter Beachtung bereits in allen Vorjahren auf der Auswahl, der Fortbildung und der Schulung der Mitarbeiter. In formalisierter Vorgehensweise erfolgte zudem ein laufender Informationsprozess und Erfahrungsaustausch an die und zwischen den Mitarbeitern.

Wesentliche, festgelegte Elemente der Erhaltung und Verbesserung der Leistungsqualität sind über vorstehend bereits dargestellte Maßnahmen hinaus die Mieternähe und die Erreichbarkeit der Mitarbeiter der Bewirtschaftung sowie der Hausmeister, die unmittelbaren Reaktionen auf Beschwerden und Reparaturerfordernisse, die Einbringung überfälliger Mieten unter gegebenenfalls begleitender Schuldnerberatung sowie durchgängig auch die sachgerechte Einhaltung von Ausschreibungsverfahren, Kostenkontrollen und hohen Qualitätsstandards bei Sanierungen und Modernisierungen.

Ganz im Sinne des Servicegedankens und mit der Zielstellung, die ohnehin umfangreichen Dienstleistungen des Unternehmens weiter zu verbessern und zu erweitern, hat sich die WIS im Jahre 2015 das Zertifikat Service Q der Tourismusakademie Brandenburg erarbeitet und mittels der Überarbeitung von Arbeitsabläufen, der Durchführung von Mieterumfragen und der Erweiterung des Servicegedankens die Qualitäten insbesondere im Umgang mit Mietern und Mietinteressenten noch einmal stärken können. In 2016 wurde die WIS aufgrund ihrer weiterentwickelten Dienstleistungen mit der Servicestufe Q Il ausgezeichnet. In 2019 ist eine entsprechende Rezertifizierung erfolgt, welche in 2023 dank einiger unterstützender dienstleistungssteigender Maßnahmen erneuert werden konnte.

Das Risikomanagement beinhaltet die Identifizierung und Überwachung von Risikofaktoren für die gegebene und für die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage unserer Gesellschaft in den Unternehmensabläufen und in der Planung einschließlich der Risiken aus erwarteten Zukunftslagen in interner und externer Beeinflussung.

Die gegebenen Elemente dieses Risikomanagements, auch unter Einschluss der Tochtergesellschaften, sind:

	ein langfristiges, explizites Unternehmenskonzept in Unterlegung durch die 'Unternehmensphilosophie' und in Abbildung durch die langfristigen Planungen sowie die Risikoidentifikation, -analyse und -bewertung,
	Festlegung, Einführung und Überwachung von 'internen Kontrollen',
	integrierte, jährlich aktualisierte Planungen der kurzfristigen (1 Jahr), mittelfristigen (5 Jahre) und langfristigen (15 Jahre) Zukunft,
	Einbeziehung von alternativen Zukunftslagen und Risiken in die Planungen, laufender Soll-/Ist-Abgleich der Planungen,
	Zielvorgaben mit Erreichenskontrollen,
	jährlicher Risikobericht,
	laufende Erfassung und Einbindung externer Daten der rechtlichen Entwicklung, der möglichen Förderungen sowie der statistischen Mieterbestandsentwicklung und der allgemeinen demografischen Entwicklung sowie, in weitergeführter Erstellung und Institutionalisierung,
	umfangreiche, in Vorgaben festgelegte Berichterstattung und die Vorlage von Entscheidungsgrundlagen an den Aufsichtsrat,
	in 2014 abgeschlossene Erstellung eines Handbuches zur Aufbau- und Ablauforganisation und zum Risikomanagement in fortlaufenden, auch in 2023 vorgenommenen Anpassungen und Ergänzungen.

Personell ist dem Risiko- und Planungsbereich gesonderte Beachtung gegeben durch die Einrichtung einer Stabsstelle 'Controlling' und das Vorhalten von besonderer Sachkunde in den Bereichen Recht und Versicherungen. Die Maßnahmen sind umlaufende, externe Konsultationen zu rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen ergänzt.

5. Risiken und Chancen

Allgemeine Risiken sind, begrenzt durch die eingangs dieses Lageberichtes dargestellte, tendenziell positive Entwicklung der Umfeldbedingungen für den längerfristigen Zeithorizont, denkbar aus den gesamt- und regionalwirtschaftlichen Entwicklungen mit den möglichen Folgen eines erhöhten Bevölkerungsrückgangs und entsprechend einer Erhöhung der Leerstände bzw. nicht ermöglichter Mietanpassungen. Spezifische Risiken sind nicht benennbar.

Chancen ergeben sich fortführend aus den, abgesehen von der eingangs dargestellten Bevölkerungsentwicklung, positiv gestalteten Umfeldbedingungen und aus der gezielten Fortführung von Sanierungs-, Neubau- und Gestaltungsmaßnahmen.

Aufgrund der gegebenen wirtschaftlichen Lage und Substanz und der weiterhin aktiv gestalteten Geschäftspolitik erwartet unsere Gesellschaft aus strukturellen Einwirkungen des gesamt- und regionalwirtschaftlichen Bereiches entsprechend keine Beeinträchtigungen des Geschäftsverlaufes der mittelfristigen Zukunft.

6. Ausblick

Die weiter gestärkte Vermögenslage und die analog zur Ertragsentwicklung verbesserte Finanzlage bestärken die bisherige Strategie einer aktiven Geschäftspolitik und eröffnen weiterhin die Möglichkeit den Gebäudebestand zu gestalten und erweiternde Bauvorhaben in die Wege zu leiten.

Für investive Maßnahmen zwecks Sanierung, Modernisierung und Neubau sind in den folgenden Geschäftsjahren 2024 und 2025 TEUR 11.087 geplant, davon bis zu TEUR 7.240 in 2024. Ein in 2023 zur Entwicklung und Neubebauung der südlichen Neustadt durchgeführtes Werkstattverfahren bildet eine erste Grundlage für die Entwicklung eines nachhaltig und ökologisch orientierten Wohnquartiers für ca. 100 Wohnungen, deren Planungen in dieser Phase mit Hilfe der Moderation von LÜBBENAUBRÜCKE und Vertretern der Stadtverwaltung, der örtlichen Genossenschaft und der WIS weiterentwickelt werden.

In Vetschau wird derzeit die Fertigstellung eines bisher teilsanierten, barrierefreien und seniorenfreundlichen Wohnhauses vorbereitet. In 2024 wird ein Wohnhaus vollständig mit Balkonen versehen, einzelne Wohnumfeldmaßnahmen sollen begonnen und Mietergespräche zur Abstimmung von Baumaßnahmen, die in 2025/2026 beginnen, durchgeführt werden.

Generell ist die Stärkung der Leistungsfähigkeit der WIS, das Engagement in städtebaulichen und die Infrastruktur betreffenden Aktivitäten, die Begleitung der erweiterten Tätigkeiten der Spreewelten GmbH und der anderen Tochtergesellschaften ein wesentliches Anliegen unserer Gesellschaft. Für das neu zu errichtende und zukünftig 150 Arbeitsplätze umfassende Coworking Space der WIS-Tochter BEKOTEC GmbH, soll noch im Sommer 2024 sowohl ein Bauantrag als auch ein Förderantrag nach dem Strukturänderungsgesetz gestellt werden, nachdem dieses Projekt bereits in den Vorjahren die fachlichen und politischen Gremien erfolgreich durchlaufen hatte. Für das von der WIS-Tochter Spreewelten GmbH initiierte Strukturwandelprojekt "Zentrum für regionale Erzeugnisse" (bzw. Spreewälder Gurkenwelt) werden derzeit Grundlagen wie die Aufstellung des B-Plans, Grundstücksbeschaffung, Kostenermittlung etc. organisiert.

Den Mitarbeitern, den Gesellschaftern, dem Aufsichtsrat und nicht zuletzt den Mietern und Geschäftspartnern der WIS sagen wir für ihre Leistungen und Unterstützungen bei der bisherigen positiven Entwicklung unserer Gesellschaft unseren Dank. Bei einem deutlich herauszustellenden Einfluss aus sich nachhaltig auf niedrigem Niveau zeigenden Leerständen gehen alle Beteiligten - in Bestätigung der Einschätzungen der Vorjahre - von einer erfolgreichen Geschäftstätigkeit der WIS auch für die absehbare Zukunft und insbesondere von einem Umsatz, einem operativen Ergebnis vor Steuern und einem Jahresüberschuss für 2024 in der Größenordnung des abgelaufenen Geschäftsjahres aus.

Lübbenau/Spreewald, 12. März 2024

Michael Jakobs, Geschäftsführer