Deutsche TGS GmbH

Bochum

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013

der Deutsche TGS GmbH

1. Geschäftstätigkeit

Die Deutsche TGS GmbH ist ein verbundenes Tochterunternehmen der Deutsche Annington Immobilien SE, Düsseldorf und ist damit integraler Bestandteil der Deutschen Annington Immobilien Gruppe.

Die Deutsche TGS GmbH hat im Januar 2013 zusätzlich zu ihrer Geschäftstätigkeit in den Regionen Nord und Südwest die Instandhaltung der Wohnungsbestände der Deutschen Annington in den Regionen Ost und Süd übernommen. Hierdurch wurde eine bundesweite Geschäftstätigkeit außerhalb Nordrhein-Westfalens sichergestellt. Durch die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in die Deutsche Annington Immobilien Gruppe sowie die exklusive Beauftragung in den betreuten Regionen haben strategische Entscheidungen auf Seiten der Deutschen Annington unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Deutsche TGS GmbH.

Die Deutsche TGS GmbH konzentrierte sich im Geschäftsjahr 2013 einerseits auf den Aufbau des operativen Geschäftes an den Standorten Berlin, Leipzig, München sowie Nürnberg und andererseits auf die Optimierung der Abläufe in den etablierten Standorten im Norden und Südwesten. Dabei standen wie bereits in den Vorjahren die Dienstleistungen in den Bereichen Kleinreparaturen und Leerwohnungsmaßnahmen exklusiv für die Deutsche Annington Immobilien Gruppe im Mittelpunkt der Aktivitäten.

Der nachhaltige Aufbau eigener Handwerkerkapazitäten ist für die Deutsche TGS GmbH der wichtigste Erfolgsfaktor. Deshalb wird auf die Mitarbeitergewinnung und -bindung in diesem Feld großen Wert gelegt. Für verschiedene Querschnittsfunktionen (Rechnungswesen, IT, Einkauf, Personalabrechnung) nutzt die Deutsche TGS GmbH auf der Grundlage von Geschäftsbesorgungsverträgen Dienstleistungen der Gesellschafter.

Für das Jahr 2014 steht die Erhöhung der Eigenleistung durch den Ausbau der Mitarbeiterkapazitäten sowie die Steigerung der Produktivität im Fokus der Aktivitäten. Hierfür wurden bereits im Geschäftsjahr 2013 vorbereitende Tätigkeiten wie z.B. die Intensivierung der Rekrutierungstätigkeiten, der Relaunch des Internetauftritts und die Einführung einer Notdienstregelung durch eigene Mitarbeiter durchgeführt.

2. Mitarbeiter

Die Deutsche TGS GmbH beschäftigte zum Jahresende 498 Mitarbeiter (Vorjahr 261 Mitarbeiter).

3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Moderater Anstieg der Mieten

Auch 2013 setzte sich die Aufwärtsentwicklung der Wohnungsmieten fort. Nach Auswertungen des Immobilienverbands Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. sind die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland im vergangenen Jahr flächendeckend in allen Wohnwert- und Baualtersklassen moderat angestiegen. So lag beispielsweise der Anstieg für Wohnungen mittleren Wohnwerts, die nach 1949 errichtet wurden, um 3,1 %. In den zehn größten Städten lag die Steigerungsrate leicht über dem Bundesdurchschnitt bei 5,37 % (Baujahr nach 1949) bzw. 4,87 % (vor 1948 errichtet). Damit sind laut IVD die Mieten weniger stark angestiegen als öffentlich wahrgenommen.

Laut F+B-Wohn-Index des Hamburger Forschungs- und Beratungsinstituts F+B stiegen die Bestandsmieten zur Jahresmitte 2013 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1 %. Auch im Neubaubereich sind moderat steigende Mieten zu beobachten. Laut IVD erhöhten sich die Neubau-Mieten (mittlerer Wohnwert) um 3,7 %.

Die steigenden Mieten sind nach Meinung der Experten des IVD eine Folge der Verknappung des Wohnungsangebots. Grund hierfür ist die geringe Neubautätigkeit im letzten Jahrzehnt. Der Anstieg der Mieten kurbelt den Neubau und die energetische Modernisierung an, wie die seit Jahren steigende Anzahl der Baugenehmigungen belegt. Deckelt die Politik die Mieten z.B. im Rahmen der diskutierten "Mietpreisbremse" besteht laut IVD das Risiko, dass Investoren ihr Kapital anderweitig investieren und weniger neu gebaut wird. Mieter und Wohnungssuchende hätten am Ende das Nachsehen. Eine "Mietpreisbremse", so Experten des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis GmbH (CBRE) und des Beratungsunternehmens empirica, betreffe vor allem Wohnungen im höheren Segment und käme besonders zahlungskräftigen Mietern zugute. Geringverdiener hätten weiterhin Probleme bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Leerstandsquote geht weiter zurück

Zum Jahresende 2012 lag die Leerstandsquote bei den vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) vertretenen Wohnungsunternehmen bei 4,7 % und damit 0,3 Prozentpunkte niedriger als Ende 2011 (5,0 %). In den neuen Bundesländern sank die Leerstandsquote erneut um 0,3 Prozentpunkte von 8,0 % auf 7,7 %. In den alten Bundesländern sank sie um 0,2 Prozentpunkte von 2,7 % auf 2,5 %. Für 2013 rechnet der GdW in den neuen Bundesländern insgesamt mit einem leichten Rückgang der Leerstandsquote um 0,1 Prozentpunkte auf 7,6 %, in den alten Bundesländern um 0,1 Prozentpunkte auf 2,4 %.

Nach Ansicht der Experten von CBRE und empirica konnte der Abbau von Leerstandsreserven zuletzt die Anspannungen an den Wohnungsmärkten teilweise kompensieren. In den Wachstumsregionen sind diese Reserven nun weitgehend aufgebraucht.

Kaufpreise für Wohnimmobilien legen zu

Der in den vergangenen Jahren bereits beobachtete Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen setzte sich auch 2013 fort. Nach Berechnungen des IVD stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand mit mittlerem Wohnwert im Bundesdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr um 4,4 %. Regional gibt es Unterschiede bei den Preissteigerungen. Während etwa das Preiswachstum in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern um 7,9 % (mittlerer Wohnwert) lag, stiegen die Preise in Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern um 5,3 %. In den Großstädten flacht die Preiskurve langsam ab. In kleineren Städten, deren Preisentwicklung bislang den Metropolen hinterherhinkte, ist aber noch ein Aufholungsprozess in Gang. Für Neubauwohnungen lag der Preisanstieg (mittlerer Wohnwert) im Bundesdurchschnitt bei 4,9 %. Die Preisunterschiede zwischen Neubau- und Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert liegen laut IVD um bis zu 45 %. Die Preise bei Einfamilienhäusern verzeichneten laut IVD einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 3,4 % (mittlerer Wohnwert), wobei mit höherer Einwohnerzahl der Städte die Preise und Preiszuwächse zunehmen. Die Preise für Mehrfamilienhäuser erhöhten sich nach Auswertung des F+B-Wohn-Index zur Jahresmitte 2013 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,8 %.

Hohe Kaufpreise und eine starke Nachfrage erschweren die Suche nach der Wunschimmobilie, so die Meinung von 52 % der Bundesbürger, welche im Rahmen einer Studie des Finanzierungsvermittlers Interhyp befragt wurden. 51 % der Befragten befürchten zudem, dass eine Finanzierung nicht klappt und 38 % von ihnen haben Zweifel ein Objekt zu finden, das ihren Vorstellungen entspricht.

Nachfrage nach deutschen Wohnportfolien bleibt hoch

Nach Angaben der Experten von CBRE und Savills wurden in den ersten drei Monaten 2013 etwa 8,21 Mrd. Euro bzw. 8,8 Mrd. Euro in deutsche Wohnportfolios investiert - Börsengänge dabei nicht mitgezählt. Laut CBRE war zwar ein Rückgang um 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu verzeichnen, dieser ist aber Ausdruck eines stärkeren Wettbewerbs um gute Anlageprodukte. Abweichend davon hat Savills in den ersten neun Monaten ein Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr registriert. Den Unterschieden liegen verschiedene Zählweisen zugrunde.

Vor dem Hintergrund der Investitionstätigkeit in den ersten neun Monaten, der gefüllten Investmentpipeline und der anhaltend hohen Nachfrage der großen Käufergruppen erwarten beide Expertengruppen für das Gesamtjahr 2013 ein Ergebnis, das noch über dem bereits sehr guten Jahr 2012 liegt. CBRE rechnet für 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 11,5 Mrd. Euro gegenüber 11,25 Mrd. Euro im Jahr 2012. Savills erwartet 2013 einen Jahresumsatz von rund 12 Mrd. Euro gegenüber 10,7 Mrd. Euro im Vorjahr.

Auf Käuferseite dominierten in den ersten neun Monaten 2013 deutsche institutionelle Anleger mit einem Anteil von rund drei Vierteln (Savills) bzw. vier Fünfteln (CBRE) am Gesamtvolumen, gefolgt von ausländischen Investoren vor allem aus Österreich und der Schweiz. Laut Savills haben Immobilien AGs in diesem Zeitraum insgesamt 2,9 Mrd. Euro angelegt. Die zweitgrößte Käufergruppe bilden Versicherungen und Pensionskassen. Diese investierten 1,2 Mrd. Euro.

Nach Ansicht der Research-Experten der Patrizia Immobilien AG werfen Wohninvestments angesichts der Schuldenkrise und des Mangels an renditestarken Alternativen vergleichsweise hohe Renditen bei überschaubarem Risiko ab. Deutschland bleibt als "sicherer Hafen" ein begehrtes Investmentziel.

Mehr Baugenehmigungen und niedrige Baugeldzinsen

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde von Januar bis September 2013 der Bau von 202.100 Wohnungen genehmigt. Das entspricht einer Steigerung von insgesamt 13,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Besonders stark stieg die Zahl der Baugenehmigungen für neu errichtete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (25,1 %). Für das Gesamtjahr 2013 rechnen die Experten der Landesbausparkassen (LBS) mit Genehmigungen für rund 270.000 Wohneinheiten. Für 2014 seien sogar 300.000 Objekte möglich. Das wachsende Neubauangebot führt nach Einschätzung der LBS noch nicht zur Preisentspannung. Der

GdW warnt jedoch, dass eine Mietpreisbremse und die diskutierte Befristung des Mieterhöhungsanspruchs bei Modernisierung den Neubau-Trend abwürgen werde.

Nach Angaben der Experten von Deutsche Bank Research (DB Research) sind die Bauzinsen im 1. Halbjahr 2013 auf durchschnittlich 2,7 % gesunken. Im langjährigen Vergleich bleibt Wohneigentum damit erschwinglich. Das niedrige Zinsniveau gepaart mit höheren verfügbaren Einkommen wirkt dem Effekt steigender Hauspreise entgegen.

Bevölkerungszahl Deutschlands stieg in den vergangenen Jahren

Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes sind 2012 im Saldo rund 369.000 Personen nach Deutschland zugezogen. Dies ist der höchste Wert seit 1995. Die hohen Wanderungsgewinne konnten wie im Vorjahr das Geburtendefizit mehr als ausgleichen. Die Bevölkerungszahl Deutschlands stieg 2012 im Vergleich zum Vorjahr um 196.000 Personen (+ 0,2 %) und lag am Jahresende bei 80,5 Millionen Einwohnern. Der Wanderungssaldo blieb auch im 1. Halbjahr 2013 wie in den Vorjahren auf hohem Niveau.

Nach Einschätzung der Experten des GdW wird das neuerliche Bevölkerungswachstum den demografischen Wandel in Deutschland aber nicht großräumig aufhalten. Räumliche Gegensätze werden laut GdW soweit verschärft, dass schrumpfende Regionen in Zukunft einen zunehmend höheren Anteil an der Gesamtfläche Deutschlands ausmachen. In den prosperierenden Zentren wird sich die Wohnungsmarktsituation wegen der Bevölkerungszunahme weiter verschärfen.

4. Geschäftsentwicklung

4.1 Ertragslage

Die Deutsche TGS GmbH hat im Geschäftsjahr 2013 die Geschäftstätigkeit auf die Regionen Ost und Süd ausgeweitet.

Die Deutsche TGS GmbH war zum Ende des Geschäftsjahres 2013 an fünf Standorten vertreten: Für den Geschäftsbereich Nord/Ost in Hamburg (mit Stützpunkten in Bremen und Hannover) und in Berlin (mit Stützpunkt in Leipzig). Für den Geschäftsbereich Süd/Südwest in Frankfurt (mit Stützpunkt in Kassel), Mannheim und München (mit Stützpunkt in Nürnberg).

Im Geschäftsjahr 2013 erbrachte die Deutsche TGS GmbH eine Gesamtleistung in Höhe von 54.146 T€ (Vorjahr 12.990 T€), die sich wie folgt aufteilt:

	2013 T€	2012 T€
Erlöse Instandhaltung	32.468	8.596
Erlöse Leerwohnungssanierung	16.922	2.015
Erlöse Versicherungsleistungen	3.609	385
Erhöhung des Bestandes an fertigen und unfertigen Leistungen	491	1.795
Sonstige	656	199
Gesamtleistung	54.146	12.990

Die Entwicklung des Rohergebnisses stellt sich folgendermaßen dar:

	2013 T€	2012 T€
Gesamtleistung	54.146	12.990
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-23.294	-6.011
Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	-7.688	-1.073
Rohergebnis	23.164	5.906
Prozent der Gesamtleistung	42,8%	45,5%

Analog zu der gestiegenen Gesamtleistung und dem erhöhten Materialaufwand ist auch der Personalaufwand im laufenden Geschäftsjahr um 10 Mio. € angestiegen. Dieser Zuwachs ist auf die Ausweitung der Geschäftstätigkeit zurückzuführen.

Im Geschäftsjahr 2013 beträgt das EBITDA 2.876 (Vorjahr -358 T€). Beim EBITDA handelt es sich um das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres 2.112 T€ (Vorjahr -671 T€).

Der ausgewiesene Steueraufwand 2013 betrifft mit 486 T€ (Vorjahr 19 T€) Steuern für das laufende Geschäftsjahr.

Die Deutsche TGS GmbH weist im Geschäftsjahr 2013 einen Jahresüberschuss von 1.626 T€ (Vorjahr: Jahresfehlbetrag 689 T€) aus.

4.2 Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft beträgt zum 31.12.2013 insgesamt 9.700 T€ (Vorjahr 6.513 T€).

Das von 4.662 T€ um 2.914 T€ auf 7.576 T€ erhöhte Umlaufvermögen resultiert im Wesentlichen aus dem Zugang der Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 1.892 T€ auf 4.141 T€ (Vorjahr 2.249 T€) und dem Anstieg der unfertigen Leistungen um 491 T€ auf 2.286 T€ (Vorjahr 1.795 T€). Ursächlich hierfür ist insbesondere die Ausweitung der Geschäftstätigkeit.

Das Eigenkapital ist aufgrund der Auszahlung der vertraglich garantierten Mindestdividende an die Minderheitsgesellschafterin B&O Service und Messtechnik AG in Höhe von 2,5 Mio. € und der dadurch verbundenen Entnahme aus der Kapitalrücklage in Höhe von 874 T€ gesunken. Dies hat ebenso wie die gestiegene Bilanzsumme eine Verringerung der Eigenkapitalquote um 14,1 % auf 1,3 % zur Folge.

Die von 1.802 T€ um 2.689 T€ auf 4.491 T€ erhöhten Rückstellungen resultieren im Wesentlichen aus dem Zugang der Rückstellung für ausstehende Rechnungen in Höhe von 1.959 T€ auf 3.543 T€ (Vorjahr 1.584 T€) und dem Zugang der Steuerrückstellung für das Geschäftsjahr 2013 in Höhe von 470 T€.

Die Verbindlichkeiten haben sich von 3.709 T€ insgesamt um 1.372 T€ auf 5.081 T€ erhöht. Die Zunahme ist insbesondere auf die von 2.972 T€ um 825 T€ auf 3.797 T€ erhöhten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen zurückzuführen. Hiervon betreffen 833 T€ den Anstieg der Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling mit der Deutsche Annington Immobilien SE von 2.765 T€ auf 3.598 T€.

4.3 Finanzlage

Die Deutsche TGS GmbH ist in das Cash-Pooling-System der Deutsche Annington Immobilien SE eingebunden. Der Cash-Pool dient der Management Holding Deutsche Annington Immobilien SE zur Unterstützung und Optimierung ihrer kurzfristigen Finanzplanung und des Liquiditätsmanagements. Die Pooling-Umsätze werden auf einem für die Deutsche TGS GmbH geführten internen Verrechnungskonto abgebildet und verzinst. Zum 31.12.2013 bestehen Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling in Höhe von 3.598 T€.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr war durch das Cash-Pooling-System der Deutsche Annington Immobilien SE die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft jederzeit gegeben.

Es bestehen zum Abschlussstichtag keine langfristigen Verbindlichkeiten.

Im Rahmen der Investitionstätigkeit hat die Gesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr Auszahlungen in Höhe von 1.118 T€ (Vorjahr 2.161 T€) getätigt.

5. Nachtragsbericht

Zur Optimierung der Gesellschaftsstruktur ist es geplant in 2014 die Deutsche TGS GmbH auf die Schwestergesellschaft Deutsche TGS West GmbH zu verschmelzen.

6. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Das durch den Vorstand der DAIG implementierte Risikomanagementsystem der Deutsche Annington Immobilien Gruppe stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung und Überwachung aller wesentlichen Risiken sicher. Die Gesellschaft ist in das Risikomanagementsystem der DAIG Gruppe eingebunden.

Das Risikofrühwarnsystem basiert auf einer ausführlichen Berichterstattung über die operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem Controlling. Die Berichterstattung umfasst detaillierte monatliche Controlling-Berichte gegenüber dem Aufsichtsrat. Das unmittelbare operative Geschäft wird durch täglich und wöchentlich erstellte Kennzahlenreports abgebildet.

Dieses Berichtssystem stellt sicher, dass sowohl Führungs- als auch Kontrollgremien laufend umfassend und zeitnah informiert sind. Auf diese Weise können operative Fehlentwicklungen rechtzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen frühzeitig initiiert werden. Sollten wesentliche Risiken unvermittelt auftreten, werden diese außerhalb der turnusgemäßen Risikoerhebung im Rahmen einer Adhoc-Berichterstattung direkt an die Unternehmensleitung gemeldet.

Bericht zu Risiken

Die Risiken der Deutsche TGS GmbH wurden den folgenden 4 Risikokategorien zugeordnet:

―	Umfeld- und marktbezogene Risiken
―	Regulatorische und rechtliche Risiken
―	Risiken im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit der Deutsche TGS GmbH
―	Finanzielle Risiken

Umfeld- und marktbezogene Risiken

Die wesentlichen Risiken für die Deutsche TGS GmbH ergeben sich einerseits aus der weiteren Entwicklung des Geschäfts der DAIG im Rahmen der Marktgegebenheiten in den Bereichen Wohnungsbewirtschaftung und Vertrieb. Diese sind an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, die den regionalen Wohnimmobilienmarkt beeinflussenden Faktoren (z.B. Bevölkerungsrückgang, Veränderung Anzahl der Haushalte und Infrastrukturmaßnahmen) sowie an die strukturelle Zusammensetzung und die Qualität des Wohnungsbestandes gekoppelt. Anderseits ergeben sich spezifische Risiken für die Deutsche TGS GmbH aus der Entwicklung an den Arbeitsmärkten für Handwerker und der allgemeinen Nachfrage am Nachunternehmer- und Materialmarkt.

Die Reputation der Deutsche TGS GmbH ist vom Ruf der gesamten Deutsche Annington Unternehmensgruppe abhängig und kann entscheidenden Einfluss auf bestehende und neue Geschäftsverbindungen nehmen. Die Deutsche Annington begegnet diesem Risiko, indem fortlaufend die Zufriedenheit der Kunden gemessen wird, um frühzeitig potentielle Probleme zu erkennen. Eine aktive Öffentlichkeitsarbeit trägt dazu bei, das Ansehen der Deutschen Annington Immobiliengruppe zu erhöhen.

Regulatorische und rechtliche Risiken

Nachteilige Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem im Steuer-, Arbeits-, Umwelt- und Baurecht können die Geschäftstätigkeit der Deutsche TGS GmbH negativ beeinflussen. Daher verfolgen wir geplante Gesetzesänderungen mit großer Aufmerksamkeit, um rechtzeitig darauf zu reagieren.

Risiken im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit der Deutsche TGS GmbH

Durch optimierte Kontrollprozesse im Bereich der Nachunternehmerleistungen und den weiteren Ausbau der Eigenleistung konnte die Deutsche TGS GmbH das Risiko von Schlechtleistungen und evtl. Nachbesserungsansprüchen deutlich reduzieren. Gleichzeitig wurde das Netz der Materiallieferanten zusätzlich zur Übernachtbelieferung in die KFZ der Monteure weiter gestrafft und entsprechende Kontrollmechanismen für den Materialeinkauf eingeführt. Somit konnte das Risiko von Materialschwund weiter verringert werden.

Die EDV-Systeme der Deutschen Annington unterliegen den allgemeinen Gefahren der IT-Sicherheit, insbesondere durch unbefugte Zugriffe von außen und innen. Durch solche Eingriffe oder andere Manipulationen besteht die Gefahr, dass die EDV-Systeme fehlerhaft funktionieren oder beeinträchtigt werden. Dieses Risiko wird moderat eingeschätzt.

Finanzielle Risiken

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegt die Deutsche TGS GmbH durch den Cash-Pool mit der DAIG demselben Liquiditätsrisiko wie die DAIG Gruppe. Deren Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition der Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus dem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe einschließlich der Deutsche TGS GmbH sieht aus heutiger Sicht keine Risiken, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auswirken können.

Bericht zu Chancen

Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum wird in starkem Maße von demographischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Laut Statistischem Bundesamt werden die Haushalte in Deutschland tendenziell immer kleiner. Ein- bis Zwei-Personenhaushalte stellen seit mehr als drei Jahrzehnten die größte Gruppe dar, wobei ihr Anteil kontinuierlich zunimmt. Angesichts dieser Trends können Nachfrage und Marktchancen für bestehende Wohnungen kleiner und mittlerer Größe steigen. Von dieser steigenden Nachfrage könnte die Deutsche Annington und damit die Deutsche TGS GmbH als exklusiver Dienstleister im Bereich Instandhaltung profitieren.

Die weitere Entwicklung und Nutzung innovativer Material- und Logistikkonzepte (z.B. Baustellenbelieferungen, alternative Lösungen für Böden und Wände) eröffnen Produktivitätschancen für die Deutsche TGS GmbH. Darüberhinaus bietet das flächendeckende Standortnetz sowie die Gewerkevielfalt umfangreiche Möglichkeiten für die betriebliche Aus- und Weiterbildung und die damit verbundene Mitarbeitergewinnung und -bindung.

Bochum, im März 2014

Deutsche TGS GmbH

Die Geschäftsführung

Bilanz zum 31.12.2013

Aktiva

	Anhang	31.12.2013 €	31.12.2012 €
A. Anlagevermögen	(1)
I. Sachanlagen
Bauten auf fremden Grundstücken		2.481,33	2.835,81
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		2.120.822,33	1.847.471,13
		2.123.303,66	1.850.306,94
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Roh- Hilfs- und Betriebsstoffe		771.000,00	352.000,00
Unfertige Leistungen	(2)	2.285.681,33	1.794.965,54
		3.056.681,33	2.146.965,54
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	(3)
Forderungen gegen verbundene Unternehmen		4.141.177,20	2.248.667,52
Sonstige Vermögensgegenstände		313.268,51	200.566,04
		4.454.445,71	2.449.233,56
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		65.102,63	66.287,46
		7.576.229,67	4.662.486,56
		9.699.533,33	6.512.793,50
Passiva
	Anhang	31.12.2013 €	31.12.2012 €
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	(4)	61.020,00	61.020,00
II. Kapitalrücklage	(5)	66.483,04	940.134,39
		127.503,04	1.001.154,39
B. Rückstellungen
Steuerrückstellungen		470.423,63	-
Sonstige Rückstellungen	(6)	4.020.202,45	1.802.317,79
		4.490.626,08	1.802.317,79
C. Verbindlichkeiten	(7)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		1.135.874,50	595.144,50
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		3.796.517,27	2.972.053,80
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht		2,00	29.649,00
Sonstige Verbindlichkeiten		149.010,44	112.474,02
		5.081.404,21	3.709.321,32
		9.699.533,33	6.512.793,50

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2013

	Anhang	01.01.-31.12.2013 €	28.03.-31.12.2012 €
Umsatzerlöse	(8)	52.999.778,03	10.996.595,11
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen		490.715,79	1.794.965,54
Sonstige betriebliche Erträge	(9)	655.594,08	199.166,90
Materialaufwand	(10)
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren		-7.688.001,76	- 1.073.138,20
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen		- 23.294.425,74	-6.011.237,34
		- 30.982.427,50	- 7.084.375,54
Rohergebnis		23.163.660,40	5.906.352,01
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter		- 11.568.484,94	- 3.255.883,44
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung		-2.313.394,21	- 622.791,68
		- 13.881.879,15	-3.878.675,12
Abschreibungen auf Sachanlagen		-750.161,30	-310.789,16
Sonstige betriebliche Aufwendungen	(11)	- 6.405.850,99	- 2.385.858,42
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	(12)	- 13.698,11	-1.621,60
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		2.112.070,85	-670.592,29
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	(13)	- 470.423,63	_-
Sonstige Steuern		- 15.298,57	- 18.546,32
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag		1.626.348,65	-689.138,61
Entnahmen aus der Kapitalrücklage		873.651,35	1.059.865,61
Dividende an Minderheitsgesellschafter		- 2.500.000,00	- 370.727,00
Bilanzgewinn		-	-

Anhang 2013

Die Deutsche TGS GmbH, Bochum, ist ein Gemeinschaftsunternehmen der Deutsche Annington Immobilien SE, Düsseldorf, und der B&O Service und Messtechnik AG, Bad Aibling. Die Deutsche Annington Immobilien SE hält 51% der Geschäftsanteile und die B&O Service und Messtechnik AG 49% der Geschäftsanteile. Die B&O Service und Messtechnik AG erhält gemäß Gesellschafterbeschluss vom 16. September 2013 im Geschäftsjahr 2013 eine Vorzugsdividende i.H.v. 2.500 T€.

Die Haupttätigkeit der Deutsche TGS GmbH besteht in der Erbringung und Vergabe von Bauleistungen, insbesondere die Sanierung von Gebäuden und die Bestandspflege von Gebäuden sowie die eigenständige Ausführung von Dachdecker-, Installateur-, Heizungsbau- und Elektrotechniker-Arbeiten. Dafür erhält die Gesellschaft vertraglich vereinbarte Entgelte.

Für zentralisierte administrative Aufgaben hat die Deutsche TGS GmbH die Deutsche Annington Immobilien SE, die B&O Service und Messtechnik AG sowie die Deutsche TGS Dienstleistungsgesellschaft mbH, Bochum, als Geschäftsbesorgerinnen beauftragt und zahlt hierfür vertraglich vereinbarte Vergütungen.

Der Jahresabschluss der Deutsche TGS GmbH wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Deutsche Annington Immobilien SE einbezogen. Letzterer wird beim elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht.

Auf Grund der Aufstellung eines Konzernabschlusses seitens der Deutsche Annington Immobilien SE ist die Deutsche TGS GmbH gem. § 291 Abs. 2 HGB von der Erstellung eines eigenen konsolidierten Abschlusses befreit.

Den Zahlen des Geschäftsjahres vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2013 sind die Zahlen des vorangegangenen Rumpfgeschäftsjahres vom 28. März 2012 bis zum 31. Dezember 2012 gegenübergestellt. In Verbindung mit der regionalen Ausweitung der Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2013 ist insofern eine Vergleichbarkeit der Zahlen der Gewinn- und Verlustrechnung nur eingeschränkt möglich.

A. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2013 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten und -soweit abnutzbar -unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bewertet.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird zwischen 3 und 13 Jahren linear abgeschrieben. Bei Zugängen von beweglichen Anlagegegenständen erfolgt die Abschreibung ausschließlich pro rata temporis. Für Anlagenzugänge eines Geschäftsjahres wird ein Sammelposten gebildet, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das einzelne Anlagegut mehr als 150,00 €, aber nicht mehr als 1.000,00 € betrugen. Der jeweilige Sammelposten wird im Jahr der Bildung und in den folgenden vier Geschäftsjahren mit jeweils einem Fünftel ergebniswirksam aufgelöst.

Sofern den Gegenständen des Anlagevermögens am Abschlussstichtag ein voraussichtlich dauerhaft niedrigerer Wert beizulegen ist, als er sich bei Anwendung der vorstehend erläuterten Bewertungsmethoden ergibt, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Soweit Wertminderungen nicht mehr bestehen, wird dem Wertaufholungsgebot nach § 253 Abs. 5 HGB Rechnung getragen.

Die Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe werden mit einem Festwert bewertet.

Die unfertigen Leistungen werden mit den Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten enthalten neben den Einzelkosten auch anteilige Fertigungs- und Materialgemeinkosten. Soweit die Herstellungskosten durch die voraussichtlichen erzielbaren Verkaufserlöse nicht gedeckt sind, werden besondere Abschläge zur verlustfreien Bewertung vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Darüber hinaus bestehende allgemeine Risiken sind durch Pauschalwertberichtigung gedeckt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

B. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens sind in Anlage 1 zum Anhang (Anlagespiegel) dargestellt.

(2) Unfertige Leistungen

Es handelt sich ausschließlich um noch nicht fertiggestellte konzerninterne Leistungen an die Eigentümergesellschaften der Deutsche Annington Immobilien Gruppe.

(3) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände und die Restlaufzeiten setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2013		31.12.2012
	Gesamt T€	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr T€	Gesamt T€	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr T€
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.141	_-	2.249	_-
Sonstige Vermögensgegenstände	313	_-	200	_-
Gesamt	4.454	_-	2.449	_-

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren aus Lieferungen und Leistungen.

(4) Gezeichnetes Kapital

Das Stammkapital in Höhe von 61 T€ wird zu 51 % von der Deutsche Annington Immobilien SE und zu 49 % von der B&O Service und Messtechnik AG gehalten.

(5) Kapitalrücklage

Aus der Kapitalrücklage wurden im Geschäftsjahr 873.651,35 € entnommen.

(6) Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen tragen allen erkennbaren Risiken Rechnung, soweit diese nicht bereits in anderen Bilanzpositionen berücksichtigt sind und setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2013 T€	31.12.2012 T€
Ausstehende Rechnungen	3.543	1.584
Personalverpflichtungen	475	217
Jahresabschlusskosten	2	1
Gesamt	4.020	1.802

(7) Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit ergibt sich wie folgt:

	31.12.2013				31.12.2012
		davon mit einer Restlaufzeit				davon mit einer Restlaufzeit
	Gesamt T€	bis 1 Jahr T€	1 -5 Jahre T€	über 5 Jahre T€	Gesamt T€	bis 1 Jahr T€
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.136	1.136	-	-	595	595
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	3.797	3.797	-	-	2.972	2.972
(davon gegenüber Mehrheitsgesellschafter)	(3.614)				(2.767)
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	-	-	-	-	30	30
(davon gegenüber Minderheitsgesellschafter)	(-)				(30)
Sonstige Verbindlichkeiten	149	149	-	-	112	112
(davon aus Steuern)	(149)				(81)
Gesamt	5.082	5.082	-	-	3.709	3.709

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus dem Finanzverkehr in Höhe von 3.598 T€ (i. Vj. 2.765 T€) und aus Lieferungen und Leistungen.

C. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(8) Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt und resultieren aus den konzerninternen Abrechnungen der an die Deutsche Annington Immobilien Gruppe erbrachten Leistungen.

(9) Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten insbesondere Erträge aus Lieferantenrückvergütungen (337 T€) und Skontoerträge (192 T€).

Die periodenfremden Erträge belaufen sich auf 26 T€ (i. Vj. 0 T€); sie resultieren im Wesentlichen mit 15 T€ aus der Auflösung von Rückstellungen.

(10) Materialaufwand

Der Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

	2013 T€	2012 T€
Aufwendungen für bezogene Leistungen	23.294	6.011
Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	7.688	1.073
Gesamt	30.982	7.084

Der Materialaufwand beinhaltet die laufende Wiederbeschaffung der Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie die Erhöhung des Festwertes in Höhe von 419 T€, welcher in den Vorräten ausgewiesen ist.

(11) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Bestandteile dieser Position sind im Wesentlichen laufende Kfz-Kosten (2.898 T€), sächliche Verwaltungsaufwendungen (2.002 T€), Kosten der Geschäftsbesorgung durch die Gesellschafter (430 T€), Kosten der Geschäftsbesorgung durch die Deutsche TGS Dienstleistungsgesellschaft mbH (200 T€) sowie Aufwendungen für Leiharbeitskräfte (235 T€).

Periodenfremde Aufwendungen sind in Höhe von 242 T€ (i. Vj. 0 T€) enthalten und resultieren im Wesentlichen aus der Weiterbelastung verauslagter Kosten des Vorjahres durch die Minderheitsgesellschafterin B&O Service und Messtechnik AG.

(12) Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen mit 14 T€ (i. Vj. 2 T€) verbundene Unternehmen.

(13) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die ausgewiesenen Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer des laufenden Jahres in Höhe von 470 T€ (i. Vj. 0 T€).

Latente Steuern sind in den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag nicht enthalten, da keine temporären Differenzen bestehen.

D. Ergebnisverwendung

Die Minderheitsgesellschafterin B&O Service und Messtechnik AG erhält im Geschäftsjahr gemäß Gesellschafterbeschluss vom 16. September 2013 eine garantierte Mindestdividende in Höhe von 2.500 T€. Die Dividende wurde bereits in 2013 in voller Höhe ausgezahlt.

E. Sonstige Angaben

Es bestehen folgende finanzielle Verpflichtungen:

	2014 T€	2015 T€	2016 T€	2017 T€	ab 2018 T€
Aus Miet- und Leasingverträgen	311	287	276	212	115
davon gegenüber verbundenen Unternehmen	4	-	-	-	-

Im Geschäftsjahr 2013 waren durchschnittlich 409 Mitarbeiter in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 93 Angestellte und 316 Arbeiter.

Dem Beirat gehören folgende Mitglieder an:

Brigitte Dworak

Vorstand B&O Service und Messtechnik AG, Bad Aibling

Dr. Oliver Emmert bis 25.01.2013

Bereichsleiter Business Development, Ratingen

Arnd Fittkau ab 25.01.2013

Geschäftsführer Deutsche Annington Service GmbH, Planegg

Dr. Hubert Krieger

Rechtsanwalt, München

Dr. Karsten Rech

Geschäftsführer Deutsche Annington Dienstleistungs GmbH, Essen

Die Mitglieder des Beirats haben von der Gesellschaft im Geschäftsjahr keine Bezüge erhalten. Als Geschäftsführer sind bestellt:

Clemens Dreyer

Geschäftsführer Deutsche TGS GmbH

Stefan Lohwasser

Geschäftsführer Deutsche TGS GmbH

Die Geschäftsführer haben von der Gesellschaft im Geschäftsjahr keine Bezüge erhalten.

Bochum, 12. März 2014

Deutsche TGS GmbH

Die Geschäftsführung

Dreyer

Lohwasser

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss -bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang -unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Deutsche TGS GmbH, Bochum, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Essen, den 12. März 2014

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Salzmann, Wirtschaftsprüferin

Huperz, Wirtschaftsprüfer

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Gesellschafter der

Deutsche TGS GmbH sind

(1) Deutsche Annington Immobilien SE

(2) B&O Service und Messtechnik AG

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2013 endend am 31.12.2013 bestehend aus

der Bilanz, endend mit einer Bilanzsumme von	9.699.533,33 €
der nach Entnahme aus der Kapitalrücklage in Höhe von	873.651,35 €
und Ausschüttung der Dividende an den Minderheitsgesellschafter in Höhe von	-2.500.000,00 €
ausgeglichenen Gewinn- und Verlustrechnung, endend mit einem Jahresergebnis von	0,00 €

dem Anhang und dem Lagebericht, wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern und den Mitgliedern des Beirats wird für das Geschäftsjahr 2013 Entlastung erteilt.

3. Zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2014 wird die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gewählt.

Düsseldorf, 30.04.2014

Deutsche Annington Immobilien SE

Bad Aibling, 30.04.2014

B&O Service u. Messtechnik AG