WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH

Köln

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernlagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

Der Fokus der Geschäftstätigkeit der WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Köln (WvM) liegt auf der Projektierung und Realisierung wohnwirtschaftlicher Immobilienprojekte. Wir, als inhabergeführtes Unternehmen, betätigen uns an unseren Standorten in Köln und Berlin mit derzeit rund 130 Beschäftigten im Konzern einerseits als Bauherr diverser Neubauprojekte mit Schwerpunkt Geschosswohnungsbau und kaufen andererseits bestehende Mehrfamilienhäuser und teilen diese nach erfolgter Modernisierung oder Sanierung in Wohnungseigentum auf. Die so entstehenden Eigentumswohnungen werden über den eigenen Vertrieb an Enderwerber veräußert.

Zur Durchführung von Großprojekten haben wir Projektgesellschaften gegründet, teilweise gemeinschaftlich mit Geschäftspartnern. Ferner halten wir strategische Beteiligungen an anderen Bauträgergesellschaften, die wiederum zahlreiche Projekte in ähnlicher Struktur wie wir durchführen.

Insgesamt sind wir derzeit im Konzern in rd. 60 Immobilienprojekten involviert.

Der Markt der mittelständischen Immobilienunternehmen ist eher regional geprägt. Daneben agieren einige wenige welt- oder deutschlandweit aufgestellte Großkonzerne breitgestreut im deutschen Immobilienmarkt.

Unsere Absatzmärkte im "Rheinland" haben traditionell einen Schwerpunkt im Raum Köln, am Hauptsitz unseres Unternehmens, aber wir sind auch in Düsseldorf sowie in einigen, an die Städte Köln und Düsseldorf, angrenzenden Mittelzentren aktiv.

Ferner haben wir in Berlin in den letzten Jahren eine Niederlassungsstruktur aufgebaut, an deren Spitze unsere Tochtergesellschaft WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Berlin, steht und an der wir mit 94,9 % beteiligt sind.

Zwischenzeitlich sind wir im Berliner Markt gut vernetzt und konnten dort unsere Bauträgertätigkeit weiter ausbauen. Zum 31. Dezember 2022 betreuten wir in Berlin elf Bauvorhaben, teilweise in eigens dafür gegründeten oder gekauften Projektgesellschaften.

Als Planungsgesellschaft vergeben wir die rein bauhandwerklichen Arbeiten an zahlreiche Nachunternehmer aus den Regionen, mit denen wir teilweise schon Jahre gut zusammenarbeiten.

Die Marke WvM ist am Markt gut etabliert. Dies wird u.a. durch die im Jahr 2022 von uns zusammen mit unseren Projektgesellschaften verkaufte Wohnfläche von rd. 19.000 qm (Vj.: rd. 38.400 qm) mit einem Umsatzvolumen von rd. 76,0 Mio. € deutlich.

Unsere Kunden waren in 2022 wiederum überwiegend Privatkunden, die Eigentumswohnungen entweder zur eigenen Nutzung und damit zur Erhöhung ihrer Lebensqualität oder als Kapitalanlage zur nachhaltigen Erzielung solider Renditen erworben haben. Daneben verkaufen wir teilweise auch Projekte als Gesamtpaket an institutionelle Anleger.

Seit der Gründung des Unternehmens in 1992 haben wir rund 5.400 Wohnungseinheiten an unsere Kunden übergeben.

II. Wirtschaftsbericht

1) Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen und branchenbezogenen Rahmenbedingungen

Der Ende Februar 2022 ausgebrochene Ukraine-Krieg hat die bereits durch die Corona-Pandemie beeinträchtigte wirtschaftliche Situation in Deutschland noch zusätzlich belastet, wobei die wirtschaftlichen Auswirkungen des Corona-Virus im Laufe des Jahres 2022 immer mehr abflauten.

Als weitere Folge des Ukraine-Kriegs kam es zu Störungen bei den globalen Liefer- und Wertschöpfungsketten und dadurch zu einer zusätzlichen Verknappung an Rohstoffen, Energie und Vorprodukten, mit der Folge inflationärer Preiserhöhungen.

Nach Aussagen des statistischen Bundesamtes (destatis; Pressemitteilung vom 24. Februar 2023) ist das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland im Kalenderjahr 2022 preisbereinigt dennoch um 1,8 % (Vj.: 2,9 %) angestiegen. Dabei nahm im gesamten Baugewerbe die preisbereinigte Bruttowertschöpfung um rd. 2,3 % ab, im Grundstücks- und Wohnungswesen, wozu die Bauträger zählen, dagegen um rd. 1,0 % zu.

Die Wohnimmobilienpreise stiegen im Kalenderjahr 2022 insgesamt durchschnittlich nur noch um 5,3 % an, wobei sie im vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken sind (destatis; Pressemitteilung vom 24. März 2023).

Zur Eindämmung der Inflation begannen Notenbanken in 2022 ihre Niedrigzinspolitik aufzuweichen. Die Europäische Zentralbank hob die Leitzinsen ab Mitte 2022 in kleinen Schritten an (von 0,0 % bis auf 2,0 % zum Ende des Jahres 2022).

Dennoch blieb das Zinsniveau bei den Baufinanzierungen in Deutschland in 2022 wiederum auf einem relativ konstant niedrigen Niveau, wie z.B. die Interhyp AG in ihren Zinscharts im Internet darlegt (https: //www. Interhyp.de/ zins-charts/).

Der Bedarf an Wohnraum war im auch im Kalenderjahr 2022 in den Ballungszentren Köln und Berlin und deren "Speckgürteln" ungebrochen hoch (siehe z.B. https://www.engelsvoelkers.com/de-de/immobilienpreise/).

2) Geschäftsverlauf

Unser Geschäftsmodell hat sich unter der negativen Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen und branchenbezogenen Rahmenbedingungen als robust erwiesen.

Bereits kurz nach Beginn der Corona-Pandemie Anfang 2020 hatten wir begonnen unseren Digitalisierungsgrad noch weiter zu erhöhen und dies auch im Geschäftsjahr 2022 weiter fortgesetzt.

Erfreulicherweise hatten die Corona-Pandemie und der zu Beginn des Geschäftsjahres 2022 ausgebrochene Ukraine-Krieg keinen wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung unserer Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Geschäftsjahr 2022.

Alle geplanten Bauvorhaben wurden fortgeführt und mit ausreichenden Margen - trotz Baukostenanstieg - realisiert, so dass wir auf unser bisher ertragsstärktes Geschäftsjahr zurückblicken können.

Hinsichtlich der Entwicklung von neuen Bauvorhaben haben wir allerdings festgestellt, dass sich die Baugenehmigungsverfahren tendenziell verlängert haben.

Aber auch wir haben auf die geänderten Rahmenbedingungen reagiert und seit April 2022 keine neuen Grundstücke zur Entwicklung mehr angekauft. Wir sind in der Lage, die Marktentwicklung sowohl auf der Einkaufs- als auch auf der Verkaufsseite zu beobachten, da uns unser derzeitig vorhandenes Entwicklungsvolumen die nächsten fünf bis sechs Jahre auslastet.

Dass wir keine neuen Grundstücke mehr gekauft haben, ist unserer Liquidität gut bekommen. Deshalb haben wir auch davon Abstand genommen, das im April 2022 abgelöste Schuldscheindarlehen i.H.v. 14,0 Mio. € der Muttergesellschaft durch ein neues Schuldscheindarlehen zu ersetzen, zumal sich auch die Zinskonditionen für Schuldscheindarlehen nach April 2022 deutlich verschlechtert hatten. Unsere derzeitigen Bauvorhaben bekommen wir ausreichend mit Baukrediten, erhaltenen Anzahlungen und Eigenkapital abgedeckt.

Die Anzahl der Beurkundungen lag bei der WvM und ihren Beteiligungen im Geschäftsjahr 2022 bei 198 (Vj.: 405). Dabei ergab sich eine durchschnittliche Größe pro verkaufte Wohnung von 96 qm (Vj.: 95 qm). Insgesamt beurkundeten wir in 2022 rd. 19.000 qm (Vj.: rd. 38.400 qm) an Wohnfläche mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von rd. 4.000 €/qm (Vj.: rd. 5.400 €/qm).

Grundsätzlich mussten wir feststellen, dass sich unter den geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Vertriebszeiten wieder verlängert haben. Unsere Einschätzung ist, dass wir aktuell, um den Banken eine 30 %-ige Vorverkaufsquote vor allem im Neubau nachzuweisen, eine durchschnittliche Vorlaufzeit von etwa 12 Monaten benötigen und sich dadurch die Projektphase auf bis zu drei Jahre verlängern kann.

Ferner war der Verlauf des Geschäftsjahres 2022 wiederum dadurch gekennzeichnet, dass wir unsere Strategie konsequent weiterverfolgt haben, neben eigener Bauträgertätigkeit auch Projekte im Rahmen einer Projektbeteiligung zu entwickeln bzw. zu begleiten und für diese Beteiligungsunternehmen neben der Kapitalbeteiligung und Finanzierung weitere, im Verhältnis aber geringere, Dienstleistungen, wie Planungs-, Projektleitungs-, Vertriebs- oder auch kaufmännische Leistungen, zu erbringen.

Rheinland

Im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2022 hatten wir noch zwei Projektankäufe getätigt, womit wir unser Soll des jährlichen Ankaufvolumens für den Standort Köln so gut wie erfüllt hatten.

Im Stadtteil Marienburg haben wir ein Grundstück für die Entwicklung von 11.740 qm Wohn- und Nutzfläche erworben. Projektiert werden soll dort eine Kita, öffentlich gefördertes studentisches Wohnen sowie ca. 90 Wohnungen im Teileigentum.

Durch einen Gesellschaftsanteilskauf sind wir Ende März 2022 in eine Landentwicklung in Aachen eingestiegen. Projektiert werden sollen auf einer ehemals landwirtschaftlich genutzten Grundstücksfläche rund 12.000 qm Wohnfläche. Die Planungsrechtschaffung soll in 2025 abgeschlossen sein. Mit einem Baubeginn rechnen wir dann noch im selben Jahr.

Im Jahr 2022 konnten wir zudem eines unserer Großprojekte abschließen. Die im Jahr 2015 angekaufte Liegenschaft in Buchheim, Herler Straße 111, und deren Quartiersentwicklung wurde im Jahr 2022 erfolgswirksam. Die Herler Straße GmbH & Co. KG, Köln - eine 100%-ige Tochter der WvM - hat dort 181 Wohnungen an ihre Erwerber vollständig übergeben. In den Monaten Juli und August konnten im Baufeld C 80 Eigentumswohnungen an zufriedene Kunden übergeben werden. Von Oktober bis Dezember des Jahres folgten dann noch weitere 101 Wohnungen. Diese gingen an einen Globalinvestor - die Vivawest mit Sitz in Bochum.

Im Folgenden geben wir ein kleines Update zu zwei eigenen - vielleicht bereits bekannten - aktuellen Projekten: die Subbelrather Straße 486-494 in Köln-Ehrenfeld und das Lindgens-Areal in Köln-Mülheim.

Der im November 2017 begonnene vorhabenbezogene Bebauungsplan für die Subbelrather Straße 486-494 konnte im Juli 2022 durch Ratsbeschluss zum erfolgreichen Abschluss gebracht werden. Die für eine Neubebauung notwendigen Bauanträge wurden bereits im ersten Quartal 2022 bei der Stadt Köln eingereicht. Mit dem Abbruch der Bestandsgebäude bzw. der Baureifmachung des Grundstücks haben wir im Oktober 2022 begonnen und ein Baubeginn der Mehrfamilienhausbebauung mit rund 220 Wohneinheiten, davon 30 % als öffentlich geförderter Wohnungsbau, ist für März 2023 terminiert

In dem Projekt spielt das Thema Nachhaltigkeit eine zentrale Rolle. Es werden ca. 198 kW Leistung für die Versorgung der Tiefgarage mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge vorgehalten. Die Ausführung mehrerer Photovoltaikanlagen sorgt für die Versorgung der Gebäude im Rahmen eines Mieterstrommodells. Die Beheizung und Warmwasserbereitung der geplanten Gebäude im Plangebiet wird über den Einsatz einer Wärmepumpenanlage mit Nutzung der Abwärme aus dem städtischen Abwasserkanalnetz der Äußeren Kanalstraße realisiert. Bei den neu zu errichtenden Wohngebäuden wird die Energiesparverordnung (EnEV 2016) eingehalten bzw. mit dem erreichten KfW55 Standard unterschritten. Der Energiebedarf der neuen Häuser wird durch die Festsetzung von intensiver (3,4 %) und extensiver (69,4 %) Dachbegrünung auf Flachdächern des Baufeldes sowie die Anlage weiterer Grün- und Gartenflächen im Plangebiet reduziert. Dachbegrünung wirkt wärmedämmend und kann dadurch zur Reduzierung des Energiebedarfs beitragen. Der Baubeginn ist im ersten Quartal 2023 geplant und mit der Fertigstellung rechnen wir im Dezember 2026.

Auf dem Gelände im Mülheimer Süden, dem Lindgensareal, entsteht derzeit das Planungsrecht über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Auf der circa 5 ha großen Fläche soll ein Quartier mit einer Mischnutzung aus Wohnen und nicht störendem Gewerbe entstehen. Die Offenlage des Planentwurfes ist für das dritte Quartal 2023 avisiert.

Unsere dafür allein gegründete Projektgesellschaft, die Lindgens-Areal Projekt GmbH & Co. KG, Köln, konnte im Jahr 2021 bereits zwei Baufelder (1 und 3) vom Vorhabenträger erwerben. Auf dem Baufeld 1 sind ca. 120 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 8.017 qm projektiert. 30 % davon sollen als öffentlich geförderter Wohnungsbau realisiert werden.

Auf dem Baufeld 3 sind ca. 179 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 12.420 qm projektiert. Im Erdgeschoss sollen fünf Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von in Summe ca. 1.064 qm entstehen. Diese sind als Rahmen des öffentlich geplanten Stadtplatzes zwischen Hafenstraße, Auenweg und Deutz-Mülheimer-Straße angeordnet und sollen diesen mit Hilfe der angedachten gastronomischen Nutzung beleben. Das Gebäude wird auf Wunsch der ständigen Jury der Stadt Köln als Hochpunkt projektiert. Die Oberkante Fußboden des letzten Geschosses wird auf +65m über NN liegen. Das bedeutet, dass das Gebäude ca. 20 Geschosse haben wird. Ab dem fünften Geschoss hat man Richtung Süden und Westen einen freien Blick auf den Dom und auf den Rhein. Wir freuen uns schon sehr auf die einmalige Chance auf Errichtung eines derartigen Hochhauses und stellen uns gerne den damit verbundenen Herausforderungen; dazu als Information bzw. Vergleich: das Gebäude wird höher werden als die Kranhäuser im Rheinauhafen.

Wir rechnen mit einem Ratsbeschluss zum Abschluss des VEP-Verfahrens im vierten Quartal 2023 sowie mit einem Baubeginn des Baufeldes 1 im Frühsommer 2024 und mit der Fertigstellung Anfang 2027. Das Baufeld 3 ist um ca. 12 Monate terminlich nach hinten versetzt.

Das Thema Nachhaltigkeit steht auch bei diesem Projekt besonders im Fokus. Ausgehend von einer wertigen Architektursprache, welche den Genius Loci des Ortes und die vorhandene Industriearchitektur neu interpretiert, wird ein einmaliges neues Wohnquartier in Köln-Mülheim in unmittelbarer Nähe zum Rhein entstehen. Dieser besondere Wert wird durch ein hocheffizientes Energiekonzept über Fernwärme in Zusammenarbeit mit der Rheinenergie AG und ein übergeordnetes Mobilitätskonzept (Mobilityhubs für Carsharing und E-Bikes und Paketdienste) gesteigert.

Berlin

In Berlin bearbeiten wir derzeit u.a. drei verschiedene B-Pläne im Bezirk Lichtenberg sowie den Umlandsgemeinden Eggersdorf und Woltersdorf. Während das Grundstück im Bezirk Lichtenberg bereits 2016 erworben wurde, stellen die Grundstücke in Eggersdorf und Woltersdorf mit dem Ankauf im zweiten Halbjahr 2021 und Januar 2022 die jüngsten Projekte im Berliner Projektportfolio dar.

Bezüglich des Grundstücks im Bezirk Lichtenberg wurde die für Berlin typische Laufzeit des B-Plans genutzt, um in enger Zusammenarbeit mit dem Bezirk ein hochwertiges Quartier zu entwickeln, in dem preisgebundener und sozialer Wohnungsbau, neben dem privaten und freien Mietwohnungsbau, in der gleichen optischen und gestalterischen Qualität geplant wurde und sich zu einem Quartier ergänzt. Insgesamt werden hier 296 Wohneinheiten entwickelt, davon 108 Wohneinheiten als geförderter, preisgebundener Mietwohnungsbau, 66 Wohneinheiten als freier Mietwohnungsbau und 122 Wohneinheiten als privater Wohnungsbau. Der geförderte und preisgebundene sowie der freie Mietwohnungsbau werden an die Wolfgang von Moers Grundbesitz Verwaltungs GmbH, Köln, als entwickeltes Grundstück verkauft. Der private Wohnungsbau wird von der WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Berlin an Einzelerwerber veräußert.

Die Bebauung wird durch ein Wechselspiel von Walm- und Flachdächern und unterschiedlichen Geschossigkeiten aufgelockert. Das Thema Nachhaltigkeit steht auch bei diesem Bauvorhaben mit im Vordergrund. Neben E-Ladestationen in der Tiefgarage sorgen wir mit einer extensiven Dachbegrünung und der Bepflanzung der Außenanlagen für klimafreundliches Wohnen in der Großstadt. Ebenso wird die Energieversorgung im Contracting-Verfahren der Naturstrom AG erfolgen. In enger Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt des Bezirks Berlin-Lichtenberg wird mit dieser Baumaßnahme das Stadtbild in der Gegend aufgewertet. Wir rechnen mit der Feststellung der Planreife im Laufe des zweiten Halbjahres 2023 und mit dem Baubeginn in 2024.

Im Projekt in Eggersdorf liegt bereits ein Aufstellungsbeschluss vor, und es wurde mit der Gemeinde ein städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan geschlossen.

Bei unserem Projekt in Woltersdorf unserer Tochter WvM Berlin Wohnen Woltersdorf GmbH, Berlin, deren sämtliche Anteile wir zu Beginn des Geschäftsjahres 2022 übernommen haben, existiert bereits ein B-Plan zu dem derzeit Anpassungen angestrebt werden. Insgesamt sollen in den beiden Projekten zukünftig ca. 23.000 qm Wohnfläche in einer aufgelockerten Bebauung gemischt aus Geschosswohnungsbau und Reihen- bzw. Gruppenhäusern entstehen. Auch hier spielt das Thema Nachhaltigkeit eine zentrale Rolle ebenso wie der Naturbezug, der durch umfangreiche Grünflächen mit regionaler Bepflanzung und extensiven Dachbegrünungen wiedergegeben werden soll. Die aktuellen Planungen gehen davon aus, dass die Projekte in 2027 und 2028 abgeschlossen werden.

Strategische Beteiligungen

Eine unserer beiden strategischen Bauträgergesellschaftsbeteiligungen, die Projekton Immobilien GmbH, Köln, hat sich in den letzten Jahren erheblich fortentwickelt. Sie war in 2022 zusammen mit ihren Tochtergesellschaften in zwölf Projekten im Rheinland aktiv und mit den realisierten Einheiten wirtschaftlich wiederum erfolgreich, wenn auch nicht so außerordentlich ertragsstark wie im Vorjahr. Die andere, kleinere Bauträgerbeteiligungsgesellschaft ist derzeit zusammen mit einer Tochtergesellschaft in zwei Projekten tätig, von denen sie im Geschäftsjahr 2022 noch keines realisieren konnte.

Mit unserem im Geschäftsjahr 2021 begonnenen Joint Venture mit der Naturstrom AG, Düsseldorf, mit der wir in 2021 das Gemeinschaftsunternehmen GreenEstate-Energieprojekte GmbH & Co. KG, Düsseldorf gegründet haben, konnten wir in zahlreichen Projekten der WvM-Gruppe E-Ladeanlagen planen bzw. schon errichten, die dann von der Naturstrom AG betrieben werden.

Konsolidierungskreis

Zum Abschlussstichtag waren wir an 60 (Vj.: 58) Gesellschaften unmittelbar oder mittelbar beteiligt, wenn man die 18 (Vj.: 19) Beteiligungen an den reinen Komplementär- bzw. Vorratsgesellschaften mitrechnet.

Neben dem Mutterunternehmen wurden in 2022 mittels Vollkonsolidierung 13 (Vj.: 11) Beteiligungen in den Konzernabschluss einbezogen (im folgenden auch "Konsolidierungskreis" genannt). Davon entfallen auf den Standort Berlin 5 (Vj.: 4) Tochtergesellschaften.

Weitere 23 (Vj.: 24) Beteiligungen an assoziierten Unternehmen (Kapitalbeteiligung bis zu 50 %), alle mit Geschäftssitz im Rheinland, haben wir nach der Equity Methode im Konzernabschluss 2022 bilanziert.

3. Lage

a. Entwicklung der Ertragslage

Wir fokussieren uns auf unsere beiden wesentlichen Ertragsquellen, nämlich auf das Rohergebnis bzw. den Deckungsbeitrag aus unseren eigenen Projekten und Dienstleistungen sowie auf die Beteiligungserträge aus den assoziierten Beteiligungsgesellschaften und die damit zu erzielenden Kostenüberdeckungen (finanzielle Leistungsindikatoren), wobei wir Teile unserer Personalkosten sowie unsere sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Abschreibungen als weitgehend fix ansehen. Unsere Beteiligungserträge rechnen wir intern nicht dem Finanzergebnis, sondern dem operativen Ergebnis zu, da es sich dabei ebenfalls um Erträge aus durchgeführten Bauprojekten handelt, an denen wir in der Regel mitwirken.

Die buchhalterische Realisation der Umsatzerlöse aus den beurkundeten Verträgen verschiebt sich teilweise und insbesondere beim Neubau in die Folgeperiode(n), da diese erst bei wirtschaftlichem Übergang der Einheit erfolgen darf, was sich auch in der folgend dargestellten Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in 2022 zeigt.

Wie prognostiziert konnten wir im Geschäftsjahr 2022 die Umsatzerlöse im Konzern mehr als verdoppeln, und zwar von 54,4 Mio. € auf 136,5 Mio. €, und somit den höchsten Konzernumsatz unserer Unternehmensgeschichte erzielen.

Unsere vollkonsolidierte Projektgesellschaft Herler Str. 111 GmbH & Co. KG, Köln, an der wir zu 100,0 % beteiligt sind, realisierte ihr Projekt in 2022 vollständig mit einem Umsatzerlös von rd. 68,0 Mio. €. Ferner realisierte unsere vollkonsolidierte 75 %-ige Tochtergesellschaft PSB Sürther Bahnhof GmbH & Co. KG, Köln ihr Projekt nahezu vollständig mit einem Umsatzerlös von rd. 18,0 Mio. €.

Aus einem großen Neubauprojekt sowie einem großen Bestandprojekt der Muttergesellschaft erzielten wir zusammen allein einem Umsatz von rd. 31,0 Mio. €, wobei wir noch annähernd das gleiche Verkaufsvolumen in diesen beiden Objekten in 2023 realisieren werden. Aus fünf weiteren Bauvorhaben erzielten wir rd. 17,0 Mio. € an Verkaufserlösen, wobei wiederum bei zwei dieser Bauvorhaben nochmals etwa zusammen rd. 6,5 Mio. € an Verkaufserlösen in 2023 realisiert werden. Bei unserer Planung noch zu Beginn des Geschäftsjahres 2022 waren wir noch von einer etwas höheren Übergabequote bis Ende 2022 ausgegangen.

Die Realisation der o.a. Bauprojekte in 2022 gepaart mit einem Stopp des Ankaufs weiterer Grundstücke ab dem zweiten Quartal 2022 hat letztlich dazu geführt, dass wir zum Bilanzstichtag unsere Bestände an aktivierten Projektbaukosten um rund 16,3 Mio. € abgebaut hatten. Dagegen steht eine Aufstockung der Vorräte i.Z.m. dem Kauf sämtlicher Anteile an der WvM Berlin Wohnen Woltersdorf, Berlin im Geschäftsjahr 2022 von rd. 7,3 Mio. €, einschl. der Aufstockung von stillen Reserven, sowie eine Auflösung von stillen Reserven von rund 1,1 Mio. € i.Z.m. der bereits oben erwähnten Projektrealisierung der PSB Sürther Bahnhof GmbH & Co. KG, Köln in 2022, so dass sich die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Vorräte lediglich um 10,1 Mio. € verringert haben.

Auch unsere Gesamtleistung aus Umsatz und Bestandsveränderungen lag in 2022 mit rund 120,0 Mio. € etwa 6,0 Mio. € über dem Vorjahr.

Da sich zugleich die in 2022 getätigten Bauaufwendungen um rd. 14,0 Mio. € gegenüber dem Vorjahr verringert haben, weisen wir in 2022 ein aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitetes Rohergebnis aus unseren Projekten und Dienstleistungen im Konsolidierungskreis von rd. 35,0 Mio. € (Vj.: rd. 15 Mio. €) aus. Gemessen an der Gesamtleistung lag das erzielte Rohergebnis in 2022 bei etwa 29,0 % (Vj.: etwa 12,0 %); gemessen am Umsatz - wie im Vorjahr - bei etwa 26,0 %.

Die elf, teilweise sehr großen, Projekte in Berlin waren weiterhin noch in der Entwicklung, so dass auch im Geschäftsjahr 2022 keine Erträge hieraus erzielt werden konnten. Bei unserer Berliner Tochter, der WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Berlin, führten die nicht aktivierbaren Gemeinkosten und Zinsen im Geschäftsjahr 2022 zu einem in dieser Höhe zu Beginn des Geschäftsjahres 2022 nicht ganz einkalkulierten Verlust von rund 2,8 Mio. €, u.a. auch bedingt durch zusätzliche Kosten i.Z.m. einem Wechsel in größere Geschäftsräume innerhalb von Berlin in 2022.

Unsere Beteiligungserträge fielen in 2022 mit rd. 1,6 Mio. € (Vj.: rd. 14,4 Mio. €), wie tendenziell prognostiziert, deutlich niedriger aus. Nennenswerte Beteiligungserträge generierten wir in 2022 lediglich aus unserer strategischen Beteiligung an der Projekton Immobilien GmbH, Köln, (1,3 Mio. €) sowie aus unserer Projektgesellschaft PE Gottesweg 36-38 GmbH & Co. KG, Köln, (1,6 Mio. €). In die Beteiligungserträge wurden rund 1,0 Mio. € an Eigenaufwand für die Projektgesellschaften verrechnet. Ferner ergab sich aus der At Equity - Konsolidierung in 2022 per Saldo ein verrechneter negativer Beteiligungsertrag von rund 0,4 Mio. €, resultierend aus der Berücksichtigung von Anfangsverlusten der assoziierten Projektgesellschaften.

Bezieht man das wirtschaftliche Beteiligungsergebnis mit in die Gesamtleistungsbetrachtung ein, hat sich das daraus abgeleitete Rohergebnis um rund 7,5 Mio. € gegenüber dem Vorjahr erhöht. Unsere Erwartungen wurden damit insgesamt gut erfüllt.

Die ausgewiesenen Zinserträge resultieren im Wesentlichen aus Baudarlehen an nicht vollkonsolidierte Projektgesellschaften von rd. 0,7 Mio. € (Vj.: rd. 1,0 Mio. €). Demgegenüber stehen in der Gewinn- und Verlustrechnung Zinsaufwendungen aus nicht konkret projektbezogenen Darlehen von rd. 1,9 Mio. € (Vj.: rd. 2,1 Mio. €).

Es handelt sich hierbei um Zinsen auf Darlehen des Gesellschafters, auf Darlehen von Geschäftsfreunden und MitarbeiterInnen, aber auch auf Darlehen von assoziierten Beteiligungsgesellschaften, alle an die Muttergesellschaft.

Die projektbezogenen Zinsen (Bauzeitzinsen) weisen wir hingegen unter den Aufwendungen für Bauobjekte aus.

Bei einem etwa gleichbleibenden durchschnittlichen Personalbestand von annähernd 110 Beschäftigten, einschließlich der Geschäftsführung, im Konsolidierungskreis haben sich unsere Personalaufwendungen in 2022 um rd. 1,0 Mio. € auf rd. 11,3 Mio. € (Vj.: 10,3 Mio. €) erhöht. Dabei ist zu beachten, dass im Personalaufwand 2022 variable Mitarbeiterboni und Abfindungen von etwas über 0,8 Mio. € enthalten sind und somit die Personalaufwendungen bereinigt im Konsolidierungskreis nur geringfügig angestiegen sind gegenüber dem Vorjahr.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen hingegen stiegen in 2022 auf rd. 7,2 Mio. € (Vj.: rd. 5,2 Mio. €) an. Hierin enthalten ist eine Abschreibung auf eine Forderung gegen ein assoziiertes Beteiligungsunternehmen in Höhe von 1,3 Mio. €. Ferner haben wir zum Bilanzstichtag die Rückstellung für anhängige Rechtsfälle um etwas über 0,3 Mio. € aufgestockt. Über 0,8 Mio. € haben wir für unsere IT, die wir in 2022 weitgehend outgesourct haben, und die Durchleuchtung unserer Unternehmensprozesse in diesem Zusammenhang ausgegeben. In Berlin stiegen zudem die Raumkosten durch den bereits oben erwähnten Umzug in größere Geschäftsräume um gut 0,2 Mio. € an.

Bereinigt um die aufgezeigten Sonderaufwendungen haben sich unsere fixen Personal- und Sachkosten, einschließlich Abschreibungen, wie prognostiziert in ihrer Gesamtheit nicht erhöht. Einen großen Teil dieser Kosten verrechnen wir in unserer Kostenrechnung und auch handelsrechtlich über die Bestandveränderungen in unseren Projektkosten.

Vor Ertragsteuern haben wir mit rd. 17,0 Mio. € das erwartet höchste Konzernergebnis unserer Unternehmensgeschichte erreicht.

Unseren Ertragsteueraufwand weisen wir im Geschäftsjahr 2022 in Relation zu den vorangegangenen Jahren trotzt teilweiser Vorversteuerungen auf der Ebene von assoziierten Projektgesellschaften, den nahezu steuerfrei vereinnahmten Gewinnausschüttungen sowie der bestehenden gewerbesteuerlichen Verlustvorträge nicht unterproportional niedrig zum Konzernvorsteuerergebnis - wie sonst die Jahre - aus, sondern mit rechnerischen 33,0 % proportional zum Konzernvorsteuerergebnis. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass wir in 2022 - wie oben erwähnt - lediglich 1,6 Mio. € an Beteiligungserträge aus assoziierten Beteiligungen erzielt haben, bei denen eine Vorversteuerung auf Ebene der Beteiligungsgesellschaften erfolgt. Wir möchten in diesem Zusammenhang auch erwähnen, dass wir hinsichtlich der gewerbesteuerlichen Verlustvorträge der Muttergesellschaft und der steuerlichen Verluste der WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Berlin im Geschäftsjahr 2022 keine latenten Steuern aktiviert haben.

Durch die höheren Steuern weisen wir für das Geschäftsjahr 2022 mit rd. 11,4 Mio. € (Vj.: rd. 11,1 Mio. €) einen nur etwas höheren Jahresüberschuss als im Vorjahr aus und bleiben damit rd. 0,5 Mio. € unter dem bisher höchsten Konzernjahresüberschuss des Geschäftsjahres 2018.

Der relativ hohe Ergebnisanteil fremder Gesellschafter im Geschäftsjahr 2022 von rd. 1,0 Mio. € entfällt im Wesentlichen auf den 25 %-igen Fremdanteil am bereits oben erwähnten Ergebnis der PSB Sürther Bahnhof GmbH & Co. KG, Köln und führt dazu, dass wir unter dem Strich im Geschäftsjahr ein Konzernergebnis von 10,5 Mio. € (Vj. und 2018: jeweils 11,0 Mio. €) ausweisen.

b. Entwicklung der Vermögens- und Finanzlage

Die Entwicklung der Vermögens- und Finanzlage des WvM-Konzerns in 2022 sowie deren Stand zum Abschlussstichtag ist vor allem durch Folgendes gekennzeichnet:

Unsere Konzernbilanzsumme hat sich zum 31. Dezember 2022 und gegenüber dem 31.Dezember 2021 um rund 25,0 Mio. € auf rd. 283,0 Mio. € (Vj.: 258,0 Mio. €) erhöht, was vor allem aus der Verrechnung von erhaltenen Anzahlungen, die aktivisch von den Vorräten abgesetzt werden, bei Projektrealisationen resultiert. Der Anzahlungsgrad hat sich dadurch zum 31. Dezember 2022 auf knapp 14,0 % (Vj.: rd. 29 %) reduziert.

Bei den unter den Vorräten aktivierten Kosten von 277,0 Mio. € (Vj.: 287,0 Mio. €) handelt es sich um aktivierte Aufwendungen für 30 große Bauvorhaben, wie den Kosten für den Ankauf von Objekten/Grundstücken oder externe Planungs- und Baukosten sowie verrechnete interne Lohn- und Sachkosten, Sondereinzelkosten und aktivierte Bauzeitzinsen. Ferner sind in dem Vorratsposten aufgestockte stille Reserven von 8,6 Mio. € aus Erstkonsolidierungen enthalten.

Die Vorräte abzgl. der erhaltenen Anzahlungen machen mit 239,0 Mio. € (Vj.: 201,0 Mio. €) rd. 85,0 % (Vj.: rd. 78,0 %) der Bilanzsumme aus.

Neben den erhaltenen Anzahlungen waren die Vorräte zum Konzernabschlussstichtag vor allem mit Bankkrediten von 163,0 Mio. € (Vj.: 146,0 Mio. €) finanziert, wovon allein 65,0 Mio. € an Bankkrediten auf die Muttergesellschaft und 71,0 Mio. € an Bankkrediten auf die WvM Berlin entfielen. Unsere Bau(bank)kredite sind neben Grundschulden auch durch Bürgschaften und teilweise auch durch Rangrücktrittserklärungen des Alleingesellschafters gesichert.

Die Konditionen der Kreditinstitute haben sich im Laufe des Geschäftsjahr 2022 zunehmend verschlechtert, so dass der relative Anteil der Finanzierungskosten an den Baukosten in 2022 deutlich angestiegen ist.

Unser Eigenkapital als weitere wesentliche Finanzierungsquelle im Konzern ist zum Bilanzstichtag absolut um rund 11,4 Mio. € auf rd. 68,7 Mio. € (Vj.: 57,3 Mio. €) angewachsen. Wie auch schon in den letzten Jahren, haben wir in 2022 keine Gewinnausschüttungen aus der Muttergesellschaft vorgenommen. Insbesondere deshalb stieg unsere Eigenkapitalquote trotz der gestiegenen Konzernbilanzsumme zum 31. Dezember 2022 auf gut 24,0 % (Vj.: 22,0 %) an.

Zusätzlich waren wir zum Bilanzstichtag mit rd. 30,0 Mio. € (Vj.: rd. 23,0 Mio. €) durch Gesellschafter-, Privat- und Mitarbeiterkredite, ausgewiesen unter den sonstigen Verbindlichkeiten, finanziert, wovon allein rd. 24,0 Mio. € Vj.: 16,0 Mio. €) auf Kredite des Alleingesellschafters an die Gesellschaft entfielen.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit war in 2022 mit rd. 12,5 Mio. € (Vj.: 27,8 Mio. €) positiv, da insbesondere deutlich mehr Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Gesellschaftern aufgebaut wurden, als Darlehen gegenüber assoziierten Unternehmen abgebaut wurden.

Trotz des hohen Konzernergebnisses und des Abbaus der aktivierten Baukosten war der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit in 2022 mit rund - 27,6 Mio. € (Vj.: - 18,0 Mio. €) negativ. Wesentlich hierfür war, dass deutlich mehr erhaltene Anzahlungen aus Vorjahren im Geschäftsjahr verrechnet wurden, als im Geschäftsjahr eingenommen wurden.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit war in 2022 mit 10,4 Mio. € (Vj.: - 2,0 Mio. €) positiv. Dies resultiert im Wesentlich aus der Rückführung von Darlehen an assoziierten Unternehmen.

c. Gesamtaussage

Das Geschäftsjahr 2022 wurde das erwartete ertragsstärkste Geschäftsjahr unserer Unternehmensgeschichte.

In diesem Geschäftsjahr konnten wir einige angeführte Sonderaufwendungen und auch Verschiebungen von Projektrealisierungen in die Folgeperiode gut ausgleichen. Auch die erhöhten Bau- und Finanzierungskosten hinderten uns nicht daran den bisher höchsten Überschuss vor Steuern im Konzern zu erzielen.

Der damit verbundene höhere Steueraufwand sowie der Anteil fremder Gesellschafter an einem realisierten Großprojekt haben dazu geführt, dass unser ausgewiesenes Konzernergebnis in 2022 unter dem Strich etwas unter dem Vorjahr lag.

Die veränderten Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsimmobilienmarkt haben uns in 2022 dazu veranlasst, den Zukauf von neuen Grundstücken zunächst einmal zu stoppen. Dies kam unserer Liquidität grundsätzlich zugute. Im Konzern erhöhten sich aber unsere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten vor allem deshalb zum Abschlussstichtag nochmals, weil die 10 Projekte in Berlin teilweise in eine finanzierungsintensive Entwicklungsphase gekommen sind, ohne dass bereits nennenswerte Rückflüsse aus Anzahlungen generiert werden konnten.

Unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat sich im Geschäftsjahr 2022 insgesamt gesehen trotz der negativen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen als äußerst stabil erwiesen.

III. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

1. Personal

Bei der WvM stellen wir Führung und Entwicklung für alle Mitarbeitenden in den Fokus unseres Personalmanagements. Unsere an der Wertschöpfungskette ausgerichtete Führungs- und Organisationsstruktur schafft abwechslungsreiche Einsatzmöglichkeiten für unsere Mitarbeitenden. Deren Entwicklungspfade können sowohl innerhalb eines Geschäftsbereiches als auch geschäftsbereichsübergreifend oder standortübergreifend (Köln-Berlin) verlaufen. Die ausführliche Dokumentation der Aufgaben in Stellenbeschreibungen stellt sicher, dass Tätigkeiten richtig zugeordnet sind und Mitarbeitende strukturiert arbeiten können.

Die fachliche und persönliche Förderung und Weiterentwicklung unserer Mitarbeitenden setzen wir durch regelmäßige Feedback- und Mitarbeiterjahresgespräche sowie durch umfangreiche Schulungsmaßnahmen um. Hierzu gehören Fachseminare und Persönlichkeitsentwicklungen ebenso wie Führungs- und Teamtrainings. So gelingt es uns, die Stärken aller Mitarbeitenden weiter auszubauen, möglichen Verbesserungsbedarf gezielt zu trainieren und handlungsstarke Teams unter guter Führung zu bilden. Im Jahr 2022 haben wir beispielsweise umfangreiche Trainings zum Thema "Team + Kommunikation" für alle Mitarbeitenden durchgeführt und so den Teamgeist und die Zusammenarbeit weiter gestärkt.

In regelmäßigen Informationsveranstaltungen ("WvM Insight") informieren wir die Mitarbeitenden einmal im Quartal über die Geschehnisse im Unternehmen (Personalinformationen, Projektpräsentationen, wirtschaftliche Lage des Unternehmens etc.). Ebenso wird das interaktive Intranet täglich dazu genutzt, über Neuigkeiten zu informieren.

Ferner haben wir mit unseren Mitarbeitenden eine umfassende Werte- und Zieldefinition in einem eigenen Leitbild abgerundet.

Zur Förderung der Gesundheit unserer Mitarbeitenden haben wir für jeden eine betriebliche Krankenzusatzversicherung abgeschlossen sowie die Möglichkeit geschaffen, an betrieblichen Sportkursen (seit 2020 als Online-Sportkurse) teilzunehmen und einen Gesundheitscheck bei einem Arzt zu machen.

Seit dem Geschäftsjahr 2019 bieten wir unseren Mitarbeitenden eine betriebliche Altersvorsorge mit einem höheren Zuschuss als gesetzlich gefordert an; dies hat entsprechenden Anklang bei den Mitarbeitenden gefunden.

Die "WvMahlzeit" als Lounge mit Küchenbereich und kostenloser Getränkebereitstellung fördert den Austausch der Mitarbeitenden untereinander und trägt zu einer offenen Unternehmenskultur bei. Auch außerbetriebliche Veranstaltungen und Aktivitäten fördern die Gemeinschaft und die Umsetzung unseres Leitbilds.

Weiterhin haben wir die erforderlichen Arbeits- und Datenschutzmaßnahmen in unserem Unternehmen umgesetzt und entwickeln sie stets fort.

Ein komplexes Dokumentenmanagementsystem unterstützt unsere Mitarbeitenden bei ihrer täglichen Arbeit in vielen Bereichen. Unsere Personalsoftware ermöglicht die digitale Aktenführung, ein digitales Reporting sowie die digitale Urlaubsverwaltung für die Mitarbeitenden.

Gute Erreichbarkeit, angenehme Räumlichkeiten, moderne Arbeitsplätze und eine gute technische Ausrüstung sorgen dafür, dass die Mitarbeitenden unter besten Rahmenbedingungen arbeiten können. Ferner haben wir Regeln für mobiles Arbeiten aufgestellt, die den Mitarbeitenden die Möglichkeit geben, flexibler und nach Absprache mobil zu arbeiten. Zu diesem Zweck sind mittlerweile nahezu alle Mitarbeitenden mit einem Laptop ausgestattet. Dies festigt unsere Stellung als attraktiver Arbeitgeber.

Die Zufriedenheit unserer Mitarbeitenden überprüfen wir durch regelmäßige interne Mitarbeiterbefragungen. Der hieraus abgeleitete Handlungsbedarf stärkt nachhaltig unsere Unternehmensstruktur, unsere Führungskompetenz, unser Miteinander und somit unsere Position als attraktiver Arbeitgeber. So hat der Focus in seiner Ausgabe Focus Business Ende 2022 die WvM zum wiederholten Male als Top-Arbeitgeber Mittelstand 2023 explizit ausgezeichnet. Diese Auszeichnung basiert auf vielen positiven Mitarbeiterbewertungen auf der Bewertungs-Plattform "kununu" und ist uns Ansporn, um kontinuierlich in diesem Bereich weitere Anstrengungen zu unternehmen.

Ein inhabergeführtes Unternehmen wie wir, in dem der Inhaber selbst operativ tätig ist, ist naturgemäß stark abhängig von der Person des Inhabers. Damit die WvM auch im Falle des Ablebens oder der Erkrankung des Inhabers fortgeführt werden kann, wurden die familien- und erbrechtlichen Folgen so geregelt, dass dies gewährleistet ist.

2. Nachhaltigkeit

Bereits im Jahr 2021 hatten wir begonnen uns mit den drei nachhaltigkeitsbezogenen Verantwortungsbereichen (ESG) unseres Unternehmens zu beschäftigen.

Bei dem "E" für Environment (Umwelt) spielen Umweltverschmutzung oder -gefährdung, Treibhausgasemissionen oder Energieeffizienzthemen eine Rolle. Social "S" (Sozial) beinhaltet Aspekte wie Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz, Diversity oder gesellschaftliches Engagement. Unter Governance "G" (Unternehmung) wird eine nachhaltige Unternehmensführung verstanden. Hierzu zählen z.B. Themen wie Unternehmenswerte oder Steuerungs- und Kontrollprozesse.

Tatsächlich arbeiten und handeln wir bereits in vielen Punkten gemäß dem Standard nachhaltiger Anlagen. Aktuell arbeiten wir an unserer Leitlinie um, intern wie extern, unsere Haltung zu visualisieren.

Als Bauträger und Projektentwickler liegt unser Schwerpunkt sicherlich im Punkt "E" - also in der Umwelt. In unserer Projektentwicklung und bei der Realisierung unserer Projekte achten wir verstärkt auf das "E" und damit auf das Thema Nachhaltigkeit.

Dabei steht eine hohe Energieeffizienz der Gebäude ebenso im Fokus wie eine möglichst langlebige Fassadenkonstruktion und die Umsetzung von E-Mobilität. Schon bei der Grundrisskonzeption wird bei uns das Thema Nachhaltigkeit berücksichtigt. So wird unter konsequenter Umsetzung der Barrierefreiheit die Nutzungsdauer der Bewohner auch im Alter gesichert.

Bei uns kommen die am Bau Beteiligten ausschließlich aus der Region. Somit werden lange Lieferwege und Anfahrten vermieden.

Bei der Planung unserer Gebäude kommen fast ausschließlich erneuerbare Energien zum Einsatz. Wir unterschreiten die aktuell gültige Energieeinsparverordnung um mehr als 50,0 % und konnten bei einigen Projekten KfW-Fördermittel in Anspruch nehmen. Bei unseren aktuellen Projektentwicklungen unterschreiten wir diesen Prozentsatz noch einmal um rd. 10,0 %.

Mit der (Re-)Finanzierung von umweltfreundlichen Gebäuden wird ein positiver Nachhaltigkeitsbeitrag geleistet, der auf zwei Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen (UN SDGs) zugeschnitten ist: Ziel 7 "Bezahlbare und saubere Energie" und Ziel 11 "Nachhaltige Städte und Gemeinden".

Seit dem 1. August 2022 ist die WvM Immobilien und Projektentwicklung GmbH, Köln, Mitglied im DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Innerhalb unserer Firmenmitgliedschaft hat sich ein Mitarbeiter von uns im Jahr 2022 als Auditor fortbilden lassen und berät fortan unsere Projektentwicklungen insbesondere zu den Themen Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit. Unser Bürogebäude im Lindgens-Areal im Baufeld 4 werden wir in einem DGNB Gold Status errichten.

Wir tragen als Unternehmen eine große Verantwortung und haben bei unseren Entscheidungen immer soziale, ethische und ökologische Aspekte im Blick. Als Mitglied in der Wohnungsbauinitiative Köln und im BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.V., Düsseldorf nutzen wir die Möglichkeit, uns mit der Politik auszutauschen und gemeinsam Lösungen für den dringend benötigten Wohnraum in Köln zu finden. Zum Beispiel ist es uns Ende des Jahres 2017 gelungen, das Wohnbündnis Köln ins Leben zu rufen und somit den bezahlbaren Wohnungsneubau zu fördern und zu beschleunigen.

Wir arbeiten seit nunmehr 30 Jahren mit verschiedenen Partnern an unserer Seite. Wir nutzen die Stärken jedes einzelnen, tauschen uns aus und teilen mögliche Risiken sowie Arbeitsaufgaben. Wir profitieren gemeinsam von unseren Erfahrungen und realisieren somit unterschiedlichste Wohnräume für unsere Kunden. Durch unser funktionierendes Qualitätsmanagement können wir unseren Kunden beständige und gute Leistungen bieten. Wir legen Wert auf baubegleitende Qualitätskontrollen durch externe Sachverständige und können somit die Mängel bei den Wohnungsübergaben auf ein Minimum reduzieren.

Unseren Erfolg teilen wir seit 30 Jahren mit Hilfsorganisationen und Vereinen in Köln und der Umgebung. Im Jahr 2022 überreichten wir wieder über 420 T€ an verschiedene Institutionen und Stiftungen.

Wir unterstützten dabei zum Beispiel bereits Hilfsprojekte vom Verein Blau-Gelbes Kreuz und Habitat for Humanity, die sich für Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine einsetzen. Neben vielen lokalen Projekten setzen wir uns ebenfalls für den Kinderschutz weltweit ein und sind seit über 20 Jahren Pate von sieben Kindern in verschiedenen SOS-Kinderdörfern.

Neben den zahlreichen Spenden pro Jahr sponsern wir ebenso den Eishockeyclub Kölner Haie, die Footballmannschaft Cologne Crocodiles sowie den FC Viktoria Köln 1904 e.V. Auch Veranstaltungen, wie den Kulttalk "Loss mer schwade" und das Interviewformat "MIT op jöck" unterstützen wir, damit unterschiedliche Meinungen und Kulturen zusammenfinden und das Miteinander in Köln gestärkt wird.

Obwohl der Sitzungs- und Straßenkarneval in Köln auch in 2022 aufgrund der Corona-Pandemie wieder ausfiel, haben wir im Februar 2022 das auch während der Corona-Pandemie anhaltende und gerade in diesen Zeiten wichtige soziale Engagement des Kölner Dreigestirns mit einer Spende von 33.333 € unterstützt.

3. IT und Digitalisierung

IT

Das Jahr 2022 wurde in der IT dazu genutzt, das Fundament für eine zukunftsfähige IT-Infrastruktur zu bauen. Dabei wurde ein großer Fokus auf zwei Bereiche gelegt:

1. Der Ausbau unserer bestehenden IT-Landschaft.

2. Die Einführung neuer Software.

Um den Anforderungen der digitalen Arbeitsweisen gerecht werden zu können, wurde Mitte 2022 ein IT-Dienstleister beauftragt, der unsere Infrastruktur bis Ende 2022 in Hinblick auf Sicherheit, Monitoring, Backup, Wartung und Support auf einen modernen Stand gebracht hat.

Dabei standen folgende Maßnahmen im Vordergrund:

• Erneuerung der Netzwerktechnik und der dazugehörigen Firewalls

• Überwachung aller Systemkomponenten, um im Fehlerfall automatisiert informiert zu werden

• Einführung eines User-Help-Desk nach ITIL-Standards, um Anwender bei der täglichen Arbeit mit der EDV zu unterstützen

• Planmäßige und außerplanmäßige Wartungs- und Pflegearbeiten

• Erstellung und Einführung eines Backupkonzeptes aller Systemkomponenten

Zusätzlich wurde im vierten Quartal 2022 damit begonnen, den Umzug zu Office365 Produkten vorzubereiten. Ein erster Teilerfolg konnte am Ende des Jahres mit der Einführung von Microsoft Teams gefeiert werden, die einen positiven Einfluss auf die Kommunikation und Kollaboration der Mitarbeitenden hatte.

Digitalisierung

Neben der Modernisierung unserer bestehenden IT-Infrastruktur, ist es uns wichtig, unseren Mitarbeitenden eine zukunftsfähige Softwarelandschaft für die tägliche Arbeit bieten zu können.

Der Status Quo der WvM - Softwarelandschaft beinhaltet überwiegend Insellösungen, die für bestimmte Tätigkeiten innerhalb einer Abteilung eingeführt worden sind. Dabei wurde bis dato eine Integration der unterschiedlichen Systeme in ein Gesamtkonzept nicht hinreichend berücksichtigt. Im Laufe der Zeit haben sich Softwaresysteme angehäuft, die teilweise Funktionsüberschneidungen enthielten. Es wurden Softwareprogramme angeschafft, die sehr ähnliche Funktionen hatten. Dadurch wurden gleiche Daten in unterschiedlichen Anwendungen gepflegt.

Aus diesem Grunde haben wir ebenfalls Mitte 2022 ein Beraterteam beauftragt, das mithilfe einer Arbeitsplatzanalyse aller Abteilungen den Grundstein für unser Digitalisierungsvorhaben der nächsten Jahre legen wird. Darüber hinaus haben wir ab Februar 2023 einen Leiter Digitalisierung gewinnen können, der zusammen mit dem Beraterteam die Digitalisierung der WvM vorantreiben wird.

Ziel des Digitalisierungsvorhabens ist es, den Datenfluss zwischen allen verwendeten Anwendungen zu automatisieren, Redundanzen im Datenmanagement zu verhindern und im Unternehmen eine sogenannte "Single Source of Truth" zu haben. Das Digitalisierungsvorhaben wird durch fünf aufeinander aufbauende strategische Leitgedanken umgesetzt. Dabei liegt der Fokus auf der Verbesserung der Effizienz, der Qualität und der Automatisierung der Unternehmensprozesse:

1. Dateneingabe nur einmal (Single Source of Truth)

2. Automatisierter Informationsfluss

3. Wiederkehrende Prozesse automatisieren

4. Änderungen nachvollziehbar machen

5. Vollständiger Projektbericht über Kosten, Termine & Qualitäten

Dabei werden nicht nur bestehende Softwareanwendungen angepasst, sondern ebenfalls neue, moderne Software eingeführt werden. Das Unternehmen benötigt Software, dessen Fokus auf dem Bauträgergeschäft mit dem Schwerpunkt Projektentwicklung liegt. Dabei sollen alle Prozesse vom Ankauf eines Objektes oder Grundstückes bis hin zur Gewährleistung innerhalb eines Ökosystems abgebildet werden können.

Darüber hinaus wird abteilungsübergreifend ein Kostencontrolling integriert sein, dass unterstützend durch Software, z.B. Power BI, ein Echtzeitbild der Wirtschaftlichkeit über alle Projekte und Vorhaben darstellt. Alle generierten Daten des Unternehmens, sowohl für Bestandsprojekte, Neubauprojekte und auch Hybridprojekte werden den Abteilungen so dargestellt, dass Projektdaten zu jeder Zeit, überall und für jeden nachvollziehbar und transparent zur Verfügung stehen können. Letztlich ist es notwendig eine Hausverwaltungssoftware in dem zu erschaffenen Ökosystem zu integrieren.

IV. Prognosebericht

Aus unserem derzeitigen Bestand an Projekten, einschließlich der Projekte unserer Verbundunternehmen, ergab sich nach unseren aktuellen Planungen zu Beginn des Geschäftsjahres 2023 insgesamt für die folgenden Geschäftsjahre ein geplantes Vertriebsvolumen von rd. 1,2 Mrd. €, welches uns die kommenden fünf bis sechs Geschäftsjahre ausreichend auslasten wird.

Auch in 2023 ff. werden wir uns unverändert auf unsere beiden Ertragsquellen, nämlich auf das Rohergebnis bzw. den Deckungsbeitrag aus unseren eigenen Bauprojekten, im Wesentlichen im Wohnungsbau, sowie den Beteiligungserträgen aus den assoziierten Projektgesellschaften, für welche wir auch zahlreiche Dienstleistungen im Zusammenhang mit deren Bautätigkeiten erbringen, fokussieren. Unser Ziel ist es weiterhin, mit diesen beiden Ertragsquellen zusammen möglichst hohe Fixkostenüberdeckungen zu erzielen.

Ausgangspunkt für unsere Prognose für 2023 sind die bereits bis zum 31. Dezember 2022 angefallenen und aktivierten Anschaffungs- und Herstellungskosten von 277,0 Mio. € (Vj.: 287,0 Mio. €) für eigene Projekte im Konsolidierungskreis, welche bereits mit 37,0 Mio. € (Vj.: 86,0 Mio. €) zum 31. Dezember 2022 angezahlt und schon zu einem großen Teil verkauft waren . Im Geschäftsjahr 2023 wollen wir hiervon wiederum einen großen Teil erfolgreich abschließen und somit auch erfolgswirksam realisieren.

In unserer konservativen aktuellen Ertragsplanung für 2023 gehen wir davon aus, dass sich unsere Umsatzerlöse aus eigenen Bauprojekten und Dienstleistungen im Konsolidierungskreis sehr wahrscheinlich um gut 30,0 % gegenüber 2022 verringern werden.

Die Baukosten haben sich in den letzten beiden Geschäftsjahren insgesamt um durchschnittlich 20,0 % erhöht, verfestigen sich aber derzeit auf diesem hohen Niveau oder gehen sogar teilweise schon wieder etwas runter. Ebenso haben sich die Finanzierungskosten vervier- bis versechsfacht.

Obwohl wir auf Grund der Kostensteigerungen bei einigen Projekten die geplanten Deckungsbeiträge in unseren Planungen entsprechend nach unten korrigieren mussten, gehen wir davon aus, unsere Marge im Geschäftsjahr 2023 insgesamt auf einem zufriedenstellenden, aber etwas niedrigerem, Niveau halten zu können. Dabei kommt es uns zugute, dass wir unsere Projektgrundstücke noch weitgehend günstig eingekauft haben. Regional betrachtet erwarten wir auf lange Sicht am Standort Berlin etwas höhere Margen als in der Region Köln.

Der Trend zum energieeffizienten Bauen wird unterstützt durch KfW-Förderungen. Anfang 2022 wurden die KfW-Förderungen wieder deutlich zurückgefahren. Wir nehmen fortan die KfW-Förderungen bei einigen Projekten in Anspruch, wenn die entsprechende KfW-Förderung zum Projekt passt, um unseren Beitrag zum energieeffizienten Bauen zu leisten. Wirtschaftlich gesehen bringen uns die KfW-Förderungen keine wesentlichen Vorteile.

Einige umsatzstarke Projekte werden sich hinsichtlich ihrer ertragswirksamen Realisierung teilweise auch noch in die Geschäftsjahr 2024 ff. hineinstrecken, wobei sich die Bauphase vor allem bei Neubauprojekten durch den verlangsamten Vertrieb nach derzeitiger Marktlage grundsätzlich um durchschnittlich ein Jahr verlängern könnte.

Die Erträge aus unseren assoziierten Beteiligungsgesellschaften, die wir intern nicht dem Finanzergebnis, sondern dem operativen Ergebnis zurechnen, planen wir konservativ für das Geschäftsjahr 2023 nochmals unter denen des Geschäftsjahres 2022, und zwar mit etwas unter 1 Mio. €. Die Fertigstellungstermine einiger großer Bauprojekte unserer assoziierten Beteiligungsgesellschaften erwarten wir erst in den Folgejahren.

Unsere aufgebauten Ressourcen werden nach unseren Planungen in den Jahren 2023 ff. für die avisierten Geschäftstätigkeiten grundsätzlich ausreichen, sodass wir davon ausgehen, dass sich unsere projektunabhängigen Fixkosten wegen allgemeiner Personal- und Sachkostensteigerungen lediglich moderat erhöhen werden, wobei wir ein zusätzliches Budget für die IT bzw. die weitere Digitalisierung im Geschäftsjahr 2023 und auch in 2024 geplant haben.

Hinsichtlich der IT werden wir das Jahr 2023 nutzten, um Prozesse mit unserem IT-Dienstleister noch effizienter und professioneller zu gestalten. Wir werden weiter in die Infrastruktur investieren, zusätzliche Office365 Produkte einführen, um alte Software abzulösen und wir werden in vielen Bereichen zentralisierte und automatisierte Software zum Einsatz kommen lassen, um den Verwaltungsaufwand unserer IT-Infrastruktur reduzieren zu können.

Der Fokus unseres Digitalisierungsvorhabens im Jahr 2023 wird auf der Planung und den Vorbereitungen für die Implementierung liegen. Neben der Analyse, wie unsere bestehende Software in einem Gesamtkonzept integriert werden kann, ist ab dem zweiten Quartal 2023 für unsere Mitarbeitenden bereits eine Testphase für neue Softwareanwendungen organisiert. Wir wollen unseren Beschäftigten ermöglichen, bewerten zu können, wie ihre tägliche Arbeit in den potenziell neuen Anwendungen abgebildet werden kann.

Gemeinsam mit unseren Mitarbeitenden und unseren Dienstleistern werden wir das Jahr 2023 nutzen, die Weichen zu stellen, um die WvM zu einem weitgehend digitalen Unternehmen zu entwickeln.

Zusammengefasst werden wir nach unseren Planungen mit unserem Konzernüberschuss vor Steuern im Geschäftsjahr 2023 wegen der rückläufigen Deckungsbeiträge aus den eigenen Projekten im Konsolidierungskreis und den deutlich rückläufigen Beteiligungserträgen unter unserem außerordentlich hohen Konzernüberschuss vor Steuern des Geschäftsjahres 2022 und auch etwas unter dem Ergebnisniveau des Geschäftsjahres 2021 liegen, aber dennoch auf einem zufriedenstellenden Niveau, knapp zweistellig im Millionenbereich.

Über das Geschäftsjahr 2023 hinaus können wir derzeit noch keine detaillierten Prognosezahlen abgeben, da die in den Geschäftsjahren 2024 ff. realisierbaren Bauprojekte sich derzeit noch in einem zu frühen Stadium befinden. Nach unseren Vorplanungen werden nach dem Geschäftsjahr 2023 zwei weniger ertragsstarke Geschäftsjahre folgen, in denen dann aber die Basis für ein deutlich über das bisherige Maß hinausgehendes erfolgreiches Geschäftsjahr 2026 gelegt werden soll.

Die ausreichende Finanzierung unserer Vorhaben und die Besicherung dieser Finanzierungen sehen wir dabei weiterhin als gegeben an, ebenso wie die Finanzierung unserer laufenden Kosten. Das uns in 2019 gewährte Schuldscheindarlehen von 14,0 Mio. € haben wir im April 2022 fristgerecht zurückgeführt, ohne uns hierfür neu eindecken zu müssen. Den Plan, ein neues Schuldscheindarlehen in einer Größenordnung von 20,0 - 30,0 Mio. € aufzunehmen, haben wir unter den veränderten Marktbedingungen aufgegeben. Zum einen benötigen wir derzeit keine Liquidität für Grundstücksankäufe, da wir mit dem Zukauf von neuen Grundstücken zunächst einmal ausgesetzt haben, um die Marktentwicklungen zu beobachten. Zum anderen sind die Zinskonditionen für ein Schuldscheindarlehen zwischenzeitlich aus unserer Sicht nicht mehr lukrativ genug.

Im Folgenden erläutern wir die Chancen und Risiken im Anschluss an unsere abgegebene Prognose, um damit u.a. auch die Eintrittswahrscheinlichkeit und Genauigkeit unserer Prognose zu untermauern.

Die möglichen Einflüsse durch die im März 2020 in Deutschland offenkundig gewordene Corona-Pandemie sowie durch den hinzugetretenen Ukraine-Krieg Ende Februar 2022 und die daraufhin eingeleiteten Maßnahmen und deren Einfluss auf unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2023 haben wir im Einzelnen im dem folgenden Chancen- und Risikobericht an den entsprechenden Stellen mitbeurteilt.

V. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Die Entwicklung und der zukünftige Erfolg unseres Unternehmens hängen weiterhin stark von der zügigen Erteilung von ausreichenden Baugenehmigungen sowie von der Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und deren Auswirkungen auf unsere Beschaffungs- und Absatzmärkte ab.

Bei unserer Planung für die kommenden Geschäftsjahre sind wir von der Prämisse ausgegangen, dass die Objekte nach der Terminplanung fertiggestellt und planmäßig verkauft werden können. Letztlich kann im komplexen Bauträgergeschäft die zeitliche Realisation der Projektergebnisse nicht immer exakt vorausbestimmt werden. Verzögerungen können zu Verschiebungen der Ergebnisrealisation in spätere Rechnungsperioden führen. Sie werden allerdings dadurch nicht aufgehoben.

Ebenso können Projektergebnisse bei unseren assoziierten Beteiligungskapitalgesellschaften zwar bereits in einem Geschäftsjahr realisiert worden sein, die Ausschüttungen dieser Ergebnisse an uns aber erst im Folgejahr erfolgen.

Wir gehen trotz der negativen Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen davon aus, dass wir auch in den kommenden Geschäftsjahren unsere geplanten Vertriebsvolumina sukzessive vermarkten können, auch unter dem Aspekt, dass derzeit für weniger Käufer der Erwerb einer Eigentumswohnung lukrativ ist als noch vor dem Ukraine-Krieg. Nach unserer Erfahrung gibt es nach wie vorher zahlreiche (eigen)kapitalkräftige Investoren, die das Invest in eine Eigentumswohnung in den Metropolen z.B. als Baustein der Altersvorsorge (zentrales, mietfreies Wohnen im Alter) sehen oder als Kapitalanlage betrachten, bei derzeitig erzielbaren Mietrenditen von etwa 3,5 - 4,0 %.

Auf Grund des Ukraine-Kriegs haben sich auch im Baubereich die Material- und Lieferengpässe verschärft und sind neben die Personalknappheit im Baubereich getreten. Wir mussten feststellen, dass uns die Bewältigung der Folgen des Ukraine-Krieges stärker fordert als die Corona-Pandemie. Durch unsere Marktstellung in unseren Zielregionen und durch das sich seit Jahren aufgebaute, gut funktionierende Netzwerk mit unseren Geschäftspartnern, sehen wir uns aber gewappnet, unsere geplanten und angepassten Fertigstellungstermine auch im Geschäftsjahr 2023 im Wesentlichen einzuhalten und somit unsere eingeplanten Liquiditätsrückflüsse aus den Verkaufspreisen realisieren zu können.

Insbesondere auch vor diesem wirtschaftlichen Hintergrund lässt sich die weitere Entwicklung der Beschaffungspreise in der Immobilienbranche allerdings nicht genau vorherbestimmen.

Die bisher eingetretenen bzw. absehbaren - und bereits in der Prognose erwähnten - steigenden Bau- und Baunebenkosten haben wir projektbezogen in unseren flexiblen Planungen, die ständig an die Ist-Zahlenentwicklung angepasst werden, berücksichtigt.

Ob sich darüber hinaus wesentliche Baukostenpreissteigerungen kurz- oder mittelfristig ergeben werden, lässt sich nicht exakt einschätzen; wir gehen derzeit nicht davon aus. Im Gegenteil, wir konnten im angelaufenen Geschäftsjahr 2023 leichte Preisrückgänge bei einzelnen Bau- bzw. Baunebenkosten feststellen, außer bei der Haustechnik.

Auch Verzögerungen auf den Baustellen durch Personalknappheit oder Material- oder Lieferengpässe könnten am Ende zu einer Erhöhung über die geplanten Fertigstellungskosten hinaus führen. Derzeit haben wir aber auch hierfür keine Anhaltspunkte.

Der Einkauf von geeigneten neuen Baugrundstücken oder Bestandsobjekten haben wir ab dem ersten Quartal 2022 zunächst einmal eingestellt, um die Beschaffungs- und Absatzmarktentwicklungen zu beobachten. In den nächsten fünf bis sechs Jahren benötigen wir derartige Zukäufe nicht unbedingt, da wir mit unserem Bestand an Grundstücken unseren Geschäftsbetrieb ausreichend auslasten können. Würden wir diese "Null-Einkauf-Strategie" längerfristig fortführen müssen, wäre eine Anpassung unserer Personalressourcen daran erforderlich. Wie die meisten Experten gehen aber auch wir von einer baldigen Veränderung des Marktgeschehens im Wohnungsimmobilienbereich aus, die den Kauf neuer Grundstücke zur Entwicklung wieder lukrativ macht, denn Wohnraum in den Metropolen Köln und Berlin sowie in deren Umland wird nach wie vor dringend gebraucht.

Unseren derzeitigen Grundstücksbestand haben wir im Übrigen weitgehend noch zu relativ niedrigen Preisen eingekauft.

Die durch die negative Wirtschaftsentwicklung eingetretene Verlangsamung unseres Vertriebs wird zur Verlängerung der Projektphasen führen, vor allem im Neubau. Ebenso stellen wir fest, dass Baugenehmigungen im Vergleich zu den Vorjahren schleppender erteilt werden. Dadurch einsteht ein deutlich höheren Finanzierungsbedarf.

Unsere bankseitigen Bauzeitzinsen basieren auf dem Euribor, auf den die Bankenmarge von i.d.R. 2,0 % auf einen Basiszins von mindestens 0,0 % aufgeschlagen wird. Bis zum Ende des ersten Quartals 2022 war der Euribor noch negativ, so dass nur die Bankenmarge von 2,0 % anfiel. Derzeit liegt der Euribor bei etwa 3,5 %, so dass sich der Bauzeitzinssatz auf etwa 5,5 % erhöht hat. Rechnet man die längeren Projektphasen (verlangsamter Vertrieb und schleppende Baugenehmigungsprozess) mit ein, können sich die Projektfinanzierungskosten gegenüber den Planungen Anfang 2022 vervier- bis versechsfacht haben. Auf die Wohnfläche umgerechnet können sich dann im Durchschnitt Finanzierungskosten von um die 700 €/qm ergeben.

Unsere Einschätzung ist, dass diese Bauzinssituation auf diesem Niveau bis mindestens zum Ende der ersten Hälfte des Jahres 2024 anhält. Aber auch danach werden nach unserer Einschätzung nur moderate Zinssenkungen stattfinden; das Niedrigzinsniveau der letzten Jahre wird wohl nicht mehr erreicht werden. Wir haben uns darauf eingestellt und die Wirtschaftlichkeitsberechnungen für unsere Projekte daran angepasst.

Wir gehen ferner davon aus, dass wir unsere geplanten Projekte auch künftig mit unserer gesunden Mischung aus Eigenkapital und breit gestreuten Fremdkapitalquellen finanzieren können. Neben Bankkrediten finanzieren wir uns mit Gesellschafter-, Verbund-, Mitarbeiter- und Privatdarlehen. Unsere Mischung an Finanzierungsquellen orientieren wir stets am Kapitalbedarf für unsere gesamten aktuellen Bauobjekte. Von den Kreditinstituten, mit denen wir zusammenarbeiten, wird uns unsere Bonität als sehr gut bestätigt. Dass wir ab dem zweiten Quartal 2022 bis heute keine Grundstücke zur Projektentwicklung mehr hinzugekauft haben, entspannt unsere Liquidität derzeit deutlich. Dabei verkennen wir nicht, dass im Vorlauf auf die planmäßig in 2026 zu realisierenden herausragenden Großprojekte ein erheblicher Finanzierungsaufwand erforderlich ist.

Des Weiteren kommt es uns finanziell zugute, dass wir breit gestreut Eigentumswohnungen verkaufen und somit letztendlich keinen erhöhten Ausfallrisiken ausgesetzt sind, da die Zahlung des Kaufpreises Voraussetzung für die Übereignung der Eigentumswohnung ist.

Auch die Absatzmarktbedingungen für unsere Eigentumswohnungen haben sich durch die o.a. Geschehnisse grundsätzlich geändert. Im angelaufenen Geschäftsjahr 2023 zeigten sich bisher jedoch keine Anzeichen für wesentliche Verminderungen bei den Absatzpreisen im Vergleich zu unseren Planansätzen, die wir etwas reduziert haben. Wesentliche Preissenkungen darüber hinaus erwarten wir auch weiterhin nicht bei unseren Eigentumswohnungen in durchgängig guten Lagen.

Neubaueigentumswohnungen, die in 2023 oder 2024 übergeben werden, sind im Wesentlichen bereits längst verkauft, ohne dass wir bisher zu Preisnachlässen gezwungen gewesen wären. Bei Bestandseigentumswohnungen mit einer schlechteren Energieeffizienz sind Preisnachlässe denkbar, aber die Bestandseigentumswohnungen sind für uns nicht von vorrangiger wirtschaftlicher Bedeutung.

Der momentan deutlich schleppend verlaufene Vertrieb hat vor allem mit der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Situation zu tun, in der auch viele Käufer in Wartestellung sind. Die eingetretene Zinswende am Baufinanzierungsmarkt auf Käuferseite, gepaart mit einer von den Banken geforderten höheren Eigenkapitalhinterlegung und verschärften Bonitätsanforderungen, ist eine weitere konkrete Ursache dafür, dass sich die Verkaufsgeschwindigkeit unseres Neugeschäfts verlangsamt, aber auch der Umstand, dass wir derzeit vertriebstechnisch schwierigere Projekte im Focus haben. Aber auch in früheren Jahren vor der Hochphase in unserer Branche war es üblich, dass uns unser Vertrieb noch während der Bauphase begleitet hat.

Auf die verschlechterte Vertriebssituation haben wir bereits mit der weiteren Digitalisierung unseres Marketingkonzepts reagiert und unsere gesamte Vertriebsstrategie daran angepasst. Heute gilt es u.a. durch Lead-Gewinnung, d.h. die Anzahl der Klicks im Internet im Zusammenhang mit dem Verkaufsangebot für eine Eigentumswohnung, zu erhöhen.

Darüber hinaus haben wir in 2022 begonnen, noch einmal alle Prozesse an unseren Standorten Köln und Berlin zu hinterfragen und teilweise angepasst bzw. vereinheitlicht. Unseren Standort in Berlin haben wir Anfang des Jahres 2023 mit einer neuen Geschäftsführung besetzt, wovon wir uns dort auch noch einmal einen Schub erhoffen.

Durch einen immer höheren Professionalisierungs- und Digitalisierungsgrad auch im Rahmen unseres Prozessmanagements, vom Grundstückskauf bis ins Gewährleistungsmanagement, erkennen wir Kalkulationsrisiken frühzeitig und begegnen diesen lösungsorientiert. Unser Prozessmodell bildet den Prozess der Projektabwicklung weitgehend ab. Alle wichtigen Arbeitsschritte sind in Arbeitspakete zusammengefasst und diese wiederum den Phasen der Projektabwicklung untergeordnet. Wichtige Projektdaten werden durch Meilensteine gekennzeichnet. Das Prozessmodell stellt den roten Faden in der Projektabwicklung für Neu-, Bestands- und Umbauten dar.

Säulen unseres Controllings in der gesamten WvM-Unternehmensgruppe sind unsere Ergebnisplanung, runtergebrochen auf die einzelnen Bauprojektebenen, unsere Wirtschaftlichkeitsberechnungen für die einzelnen Bauprojekte sowie unsere harte und weiche Liquiditätsplanung für die gesamte Gruppe.

Daneben unterhalten wir ein Qualitäts- und Gewährleistungsmanagement, welches stetig aktualisiert wird. Das Qualitätsmanagement überwacht die Bautätigkeiten und bearbeitet die Gewährleistungsfälle. Rechtsfälle werden von der eigenen Rechtsabteilung bearbeitet, die in besonderen Fällen auf ein Netzwerk spezialisierter Rechtsanwälte zurückgreifen kann.

Wie bereits näher ausgeführt unterstützt unser Management durch eine stetige Weiterentwicklung unserer IT-Infrastruktur. Unsere Prozesse werden stetig an die nicht mehr aufzuhaltende und rasant fortschreitende Digitalisierung angepasst. Dieses Bestreben hat sich durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg nochmals beschleunigt.

Um wichtige Abläufe bei unseren Unternehmensbeteiligungen zu strukturieren, einheitliche Standards zu schaffen und einen professionellen Umgang mit unseren Beteiligungspartnern zu gewährleisten, haben wir ein Beteiligungshandbuch entwickelt und implementiert.

Allen möglichen Risiken wollen wir mit unseren strategischen Beteiligungen und Partnerschaften sowie der Ausdehnung unserer Zielmärkte entgegenwirken und durch die dadurch geschaffene Risikodiversifizierung stabile Gesamterträge erreichen.

Unter Abwägung und Bewertung aller potenziellen Risiken gehen wir dennoch davon aus, unsere Margen auf einem zufriedenstellenden Niveau halten zu können. Wir haben nicht nur gut eingekauft, sondern auch unsere eigene Produktivität, unser Netzwerk mit unseren Geschäftspartnern und auch unsere Vertriebsstrategie ständig verbessert. Sollte die Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen uns weitere Kostensteigerungen bescheren oder müssten wir zu weiteren Preiseingeständnissen bereit sein, hätten wir noch genügend Spielraum in unseren Margen dafür. Davon gehen wir aber nicht aus.

Neben den aufgeführten, im Einzelnen aber nicht bezifferbaren abstrakten Risiken, sind uns derzeit keine konkreten quantifizierbaren Risiken bekannt, die wir nicht bereits im Jahresabschluss oder unseren Planungen berücksichtigt haben und sich nennenswert auf unsere geplante Rendite oder gar negativ auf die Entwicklung oder den Bestand unseres Unternehmens auswirken könnten.

2. Chancenbericht

Wir sehen uns auch unter den aufgezeigten, teils negativen Entwicklungen der Rahmenbedingungen für unsere Geschäftstätigkeit auch zukünftig gut aufgestellt.

Basis dafür ist unter anderem die stetige Verbesserung und Digitalisierung unserer Infrastruktur und, hierdurch bedingt, eine weitere wesentliche Effizienzsteigerung unserer Prozesse. Durch die permanente Kontrolle dieser Prozesse gestalten wir unsere Projektdurchläufe und unseren Vertrieb immer effizienter.

Des Weiteren haben wir deshalb flankierend auch beträchtliche Aufwendungen für die Entwicklung der Mitarbeitenden und Führungskräfte als Investition in die Zukunft getätigt und bereits seit dem Geschäftsjahr 2021 die Geschäftsführung der WvM verstärkt.

Ebenso haben wir in den letzten Jahren teilweise sehr anspruchsvolle Projekte durchgeführt, die uns eine hohe Reputation verschafft und uns grundsätzlich befähigt haben, anspruchsvolle Bauprojekte auch in Zukunft zu akquirieren und damit unsere Marktposition in unseren Zielmärkten und ggf. auch darüber hinaus weiter auszubauen.

In diesen wirtschaftlich ungewissen Zeiten können wir uns es leisten, die Marktentwicklungen zu beobachten und dann wieder neue Grundstückskäufe tätigen, wenn dies von der Beschaffungs- und Absatzseite wieder wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

Ferner könnte die zunehmende Investitionsbereitschaft bei energieeffizienten Sanierungen für uns ein zusätzliches Geschäftspotential eröffnen.

Wir setzen als einer der ersten Projektgesellschaften bereits seit 2020 verstärkt auf den Trend der Elektromobilität - neben Car-Sharing-Angeboten. So wurden z.B. zwei neue Bauvorhaben mit Wallboxen an allen Stellplätzen ausgerüstet und tragen deshalb als erste das WvM-Siegel "E-Mobility ready". Aktuell arbeiten wir in diesem Bereich mit den Anbietern TankE GmbH, Köln und Engie Deutschland GmbH, Köln zusammen. Beide Anbieter arbeiten mit einem übergeordneten Lastmanagement, welches die Anschlussleistung im Gebäude optimal auf die einzelnen Wallboxen verteilt. Mit Ladestrom aus regenerativen Energien wird dadurch ein wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz geleistet. Durch unser bereits im Geschäftsjahr 2021 begründetes Joint Venture GreenEstate mit der Naturstrom AG erwarten wir weitere Fortschritte in dieser Richtung.

Die Nachhaltigkeit unserer Bauvorhaben wollen wir künftig auch verstärkt durch die Begrünung von Wohnanlagen, außen und auch auf Dächern, sowie der Integration von Kindertagesstätten erhöhen.

Die Folgen der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs könnten zu einer Konzentration im Markt führen. Für kleinere "Player", sowohl Bauträger, meist ohne die erforderlichen Strukturen, um sich auf dem Markt zu behaupten, auf der einen Seite und Handwerker auf der anderen Seite, könnte das bedeuten, dass sie aus dem Markt zwangsläufig ausscheiden bzw. von Bauträgern in unserer Größenordnung und Struktur übernommen werden.

Mit unserem Hauptsitz in Köln sehen wir uns auch vom Standort her sehr gut positioniert und beobachten, dass sehr große Bauunternehmen ihren Standort Köln ausbauen.

Ebenso haben wir wahrgenommen, dass sich derzeit die Personalgewinnung wieder etwas einfacher gestaltet.

Die aufgezeigten Chancen, die sich positiv auf die Entwicklung unserer Ertragskraft in der Zukunft auswirken könnten, können wir derzeit aber noch nicht konkret quantifizieren.

3. Gesamtaussage

Durch den derzeit hohen aktivierten Bestand an Aufwendungen für Bauprojekte sowie das hohe errechnete Vertriebsvolumen im Verbundbereich kann die WvM in den kommenden fünf bis sechs Jahren weiterhin auseichend ausgelastet werden, ohne neue Grundstücke hinzu kaufen zu müssen.

Dass wir ab dem zweiten Quartal 2022 zunächst einmal den Hinzukauf neuer Grundstücke gestoppt haben, ist unserer Liquidität zugutegekommen. Unsere laufenden Projekte können wir in der üblichen Form aus einer Mischung von Eigenkapital, Privatkrediten, Kundenanzahlungen und Baukrediten von Banken finanzieren.

Personalknappheit, Liefer- und Energieengpässe, Inflation sowie längere Genehmigungs- und Vertriebszeiten und die dadurch insgesamt verursachten längeren Projektphasen haben zu gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten geführt und erschweren uns in diesen wirtschaftlich ungewissen Zeiten die Aufgabe, die hohen Renditen der Vorjahre auch künftig annähernd zu erwirtschaften.

Unsere geplanten Margen sind aber so resilient, dass sie noch weitere Kostensteigerungen oder Absatzpreiseinbrüche verkraften würden. Wir gehen jedoch davon aus, dass sich die Markt- und Zinslage sowohl auf der Beschaffungs- als auch auf der Absatzseite im zweiten Halbjahr 2024 langsam wieder entspannt.

Den negativen wirtschaftlichen Entwicklungen treten wir vor allem mit der weiteren Digitalisierung unsere Produktions-, Vertriebs- und Controllingprozesse entgegen.

Wir sind davon überzeugt, dass der Wohnimmobilienmarkt auch dem Ukraine-Krieg standhalten wird. Wohnimmobilien in guten Lagen, wie in unseren Zielmärkten, werden weiterhin sowohl von Kapitalanlegern als auch von Eigennutzern gefragt sein.

Köln, den 6. Oktober 2023

Die Geschäftsführung

Wolfgang von Moers

Erika Werres

Frank Piepers

Konzernbilanz

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Anlagevermögen	6.357.717,19	5.942.265,96
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	156.189,53	227.968,29
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutz- und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	143.290,00	208.619,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	12.899,53	19.349,29
II. Sachanlagen	729.493,00	238.300,00
1. technische Anlagen und Maschinen	54.312,00	2.205,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	675.181,00	236.095,00
III. Finanzanlagen	5.472.034,66	5.475.997,67
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	369.159,13	217.938,13
2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	5.102.875,53	5.258.059,54
B. Umlaufvermögen	275.985.864,24	251.481.857,39
I. Vorräte	239.796.736,37	201.099.314,45
1. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	276.985.241,57	287.079.873,86
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	37.188.505,20	85.980.559,41
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	22.817.161,68	32.282.410,50
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.568.311,35	3.433.592,94
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	649.413,30	41.323,18
3. Forderungen gegen assoziierte Unternehmen	11.335.703,36	22.256.856,45
4. sonstige Vermögensgegenstände	9.263.733,67	6.550.637,93
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	13.371.966,19	18.100.132,44
C. Rechnungsabgrenzungsposten	34.798,92	139.652,77
D. Aktive latente Steuern	759.198,33	404.284,69
Bilanzsumme, Summe Aktiva	283.137.578,68	257.968.060,81
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Eigenkapital	68.687.076,69	57.252.455,39
I. gezeichnetes Kapital	3.500.000,00	3.500.000,00
II. Gewinnvortrag	53.361.394,99	42.329.776,08
III. Konzernergebnis	10.466.653,48	11.030.118,48
IV. Ausgleichsposten nicht beherrschende Anteile	1.359.028,22	392.560,83
B. Rückstellungen	9.272.375,81	4.935.178,94
1. Steuerrückstellungen	4.945.142,23	1.249.792,73
2. sonstige Rückstellungen	4.327.233,58	3.685.386,21
C. Verbindlichkeiten	205.178.126,18	195.780.426,48
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	163.331.072,40	145.487.072,09
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.847.596,52	8.747.729,24
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	319.933,98	90.506,42
4. Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen	4.307.933,92	15.437.192,62
5. sonstige Verbindlichkeiten	31.371.589,36	26.017.926,11
Bilanzsumme, Summe Passiva	283.137.578,68	257.968.060,81

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR
1. Umsatzerlöse	136.481.559,24	54.444.319,93
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	-16.269.742,59	59.968.694,19
3. sonstige betriebliche Erträge	468.308,02	1.614.942,56
4. Materialaufwand	85.215.470,51	99.762.098,80
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen	85.215.470,51	99.762.098,80
5. Personalaufwand	11.264.070,79	10.277.228,07
a) Löhne und Gehälter	9.960.008,44	9.015.659,15
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	1.304.062,35	1.261.568,92
6. Abschreibungen	352.545,43	280.109,32
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	352.545,43	280.109,32
7. sonstige betriebliche Aufwendungen	7.160.274,01	5.230.928,43
8. Erträge aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	1.609.578,75	14.388.584,74
9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	652.972,96	1.043.468,00
10. Abschreibungen auf Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	0,00	281.000,96
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	1.865.879,29	2.098.046,83
12. Steuern vom Einkommen und Ertrag	5.644.004,48	2.440.322,89
13. Ergebnis nach Steuern	11.440.431,87	11.090.274,12
14. sonstige Steuern	5.811,00	6.827,00
Jahresüberschuss	11.434.620,87	11.083.447,12

Ergebnisverwendung

	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR
1. Jahresüberschuss	11.434.620,87	11.083.447,12
2. Ergebnisanteil nicht beherrschende Anteile	967.967,39	53.328,64
3. Konzernergebnis	-10.466.653,48	-11.030.118,48

Konzernkapitalflussrechnung

	2022 EUR	2021 EUR	Veränderung EUR
Periodenergebnis (Konzernjahresüberschuss)	11.430	11.083	347
Abschreibungen auf Anlagevermögen	-123	280	-403
Zahlungsunwirksame Erträge aus assoziierten Unternehmen	-1.609	-858	-751
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge	-	-352	352
Gewinn aus der Veräußerung von Gegenständen des Anlagevermögens	-	-	-
Zunahme (Abnahme) der sonstigen Rückstellungen	642	-1.250	1.892
Zunahme (Abnahme) des Bestands an Bauobjekten	10.096	-60.966	71.062
Zunahme (Abnahme) der erhaltenen Anzahlungen	-48.795	50.115	-98.910
Zunahme (Abnahme) der Forderungen gegen assoziierte Unternehmen	-	60	-60
Zunahme (Abnahme) der Forderungen aus LuL und sonstiger Aktiva	-842	-631	-211
Zunahme (Abnahme) der Vblk. gegenüber verbundenen Unternehmen	230	943	-713
Zunahme (Abnahme) der Vblk. gegenüber assoziierte Unternehmen	-	-	-
Zunahme (Abnahme) der Vblk. aus LuL und sonstiger Passiva	-5.189	-16.605	11.416
Zinsaufwand	1.866	2.098	-232
Zinsertrag	-653	-1.043	390
Ertragsteueraufwand	3.695	2.440	1.255
Ertragsteuerzahlungen	-863	-3.363	2.500
Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit	-30.115	-18.049	-12.066
Einzahlungen aus Abgängen aus dem Konsolidierungskreis	-	1.418	-1.418
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle VG und Sachanlagen	-296	-276	-20
Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen VG und Sachanlagen	-	-	-
Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen	1.212	-243	1.455
Einzahlungen aus Abgängen des Finanzanlagevermögens	405	20	385
Abnahme (Zunahme) der Darlehen an assoziierte Unternehmen	10.921	-3.944	14.865
Erhaltene Zinsen	653	1.043	-390
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	12.895	-1.982	14.877
Zunahme (Abnahme) der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	17.843	17.354	489
Zunahme (Abnahme) der Gesellschafterfinanzierung ⁽¹⁾	8.637	-	8.637
Zunahme (Abnahme) sonstiger Darlehen	-993	-881	-112
Zunahme (Abnahme) der Darlehen von assoziierten Unternehmen	-11.129	13.386	-24.515
Gezahlte Zinsen	-1.866	-2.097	231
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	12.492	27.763	-15.271
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-4.728	7.731	8.842
Konsolidierungskreisbedingte Änderung des Finanzmittelfonds	-	-30	30
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	18.100	10.399	7.701
Finanzmittelfonds am Ende d. Periode	13.372	18.100	7.701

⁽¹⁾ Im Vorjahr unter Zunahme (Abnahme) sonstiger Darlehen ausgewiesen.

Konzerneigenkapitalspiegel

	Mutterunternehmen				Nicht beherrschende Anteile	Konzerneigenkapital
	Gezeichnetes Kapital	Gewinnvortrag	Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital	Eigenkapital	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne- / Verluste
Stand am 01.01.2022	3.500.000 €	42.329.777 €	11.030.118 €	56.859.895 €	392.561 €	57.252.456 €
zuzüglich Konzernergebnis 2021	0 €	11.030.118 €	-11.030.118 €	0 €	0 €	0 €
Verrechnung Minderheitenanteil	0 €	1.500 €	0 €	1.500 €	-1.500 €	0 €
	3.500.000 €	53.361.395 €	0 €	56.861.395 €	391.061 €	57.252.456 €
Konzernergebnis 2022	0 €	0 €	10.466.653 €	10.466.653 €	967.967 €	11.434.621 €
Stand am 31.12.2022	3.500.000 €	53.361.395 €	10.466.654 €	67.328.048 €	1.359.028 €	68.687.077 €

	Mutterunternehmen				Nicht beherrschende Anteile	Konzerneigenkapital
	Gezeichnetes Kapital	Gewinnvortrag	Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital	Eigenkapital	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne- / Verluste
Stand am 01.01.2021	3.500.000 €	33.541.137 €	8.788.640 €	45.829.777 €	292.988 €	46.122.765 €
Zuzüglich Konzernergebnis 2020	0 €	8.788.640 €	-8.788.640 €	0 €	279.983 €	279.983 €
Erwerb nicht beherrschender Anteile	0 €	0 €	0 €	0 €	-233.739 €	-233.739 €
	3.500.000 €	42.329.777 €	0 €	45.829.777 €	339.232 €	46.169.009 €
Konzernergebnis 2021	0 €	0 €	11.030.118 €	11.030.118 €	53.329 €	11.083.447 €
Stand am 31.12.2021	3.500.000 €	42.329.777 €	11.030.118 €	56.859.895 €	392.561 €	57.252.456 €

Konzernanhang

I. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss und Konzernabschlussstichtag

Die WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH (WvM GmbH) mit Sitz in Köln ist beim Amtsgericht Köln unter der Nummer HRB 22857 im Handelsregister eingetragen.

Der vorliegende Konzernabschluss des WvM-Konzerns (WvM) für das Geschäftsjahr 2022 wurde unter Beibehaltung der für den Vorjahreskonzernabschluss angewendeten Gliederungs-, Ansatz- und Bewertungsgrundsätzen nach den geltenden Vorschriften des HGB und des GmbHG aufgestellt.

In Ergänzung zu den Gliederungsvorschriften nach §§ 266 und 275 HGB wurden Beteiligungen an, Forderungen gegen, Verbindlichkeiten gegenüber und Beteiligungserträge aus assoziierten Unternehmen unter gesonderten Posten mit entsprechenden Bezeichnungen ausgewiesen.

Die Konzerngewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren i. S. d. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Der Konsolidierungskreis hat sich im Geschäftsjahr 2022 um zwei Kapitalgesellschaften (GmbHs) erweitert.

Eine dieser beiden Kapitalgesellschaften wurde im Geschäftsjahr 2022 mit einem gezeichneten Kapital von 25 T€ bar gegründet und hat in 2022 noch keine wesentlichen Geschäftsaktivitäten entfaltet. Deshalb hat dieser Zugang zum Konsolidierungskreis keinen wesentlichen Einfluss auf die Vergleichbarkeit mit dem Konzernabschluss des Vorjahres.

Ferner hat die vollkonsolidierte Tochtergesellschaft WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Berlin zu Beginn des Geschäftsjahr 2022 100,0 % der Anteile an einer bereits bestehenden Kapitalgesellschaft (GmbH) zu einem Kaufpreis von 5,4 Mio. € (Stammkapital = 25 T€) sowie Verbindlichkeiten der GmbH gegenüber den bisherigen Gesellschaftern i.H.v. 1,9 Mio. € entgeltlich übernommen. Das Aufgeld von 5,4 Mio. € wurde für stille Reserven in einem noch zu entwickelnden Bauträgergrundstück der übernommenen GmbH gezahlt und deshalb in der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022 zusammen mit dem Buchwert des Grundstücks von rund 1,9 Mio. € unter den Vorräten mit zusammen 7,3 Mio. € ausgewiesen. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Konzernbilanzsumme isoliert betrachtet um diesen Betrag erhöht. Mit den Bauarbeiten wurde im Geschäftsjahr 2022 noch nicht begonnen, so dass sich durch diesen Zugang zum Konsolidierungskreis kein wesentlicher Einfluss auf die Ertragslage des Konzerns ergab.

Der Konzernabschluss ist auf den Abschlussstichtag der WvM GmbH zum 31. Dezember 2022 aufgestellt worden. Der Abschlussstichtag ist mit den Abschlussstichtagen der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen identisch.

II. Angaben zum Konsolidierungskreis

Eine Aufstellung über den vollständigen Anteilsbesitz an verbundenen und assoziierten Unternehmen ist diesem Konzernanhang als Anlage 2 angefügt.

In den Konzernabschluss der WvM GmbH sind mittels Vollkonsolidierung neben dem Mutterunternehmen 13 inländische Unternehmen einbezogen, an denen die WvM GmbH entweder direkt oder indirekt beteiligt ist. Namentlich sind diese einbezogenen Gesellschaften in der Anlage zum Konzernanhang ("Aufstellung des Anteilbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB", Nummern 1. und 2.) mit den erforderlichen Angaben (Anteil am Kapital, Eigenkapital, Ergebnis) aufgeführt.

Zwei Beteiligung sind im Geschäftsjahr 2022 zum Konsolidierungskreis hinzugekommen. Die Auswirkungen dieser Erweiterung des Konsolidierungskreises auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzern haben wir bereits im Abschnitt I. dargestellt.

Die in der Aufstellung des Anteilsbesitzes (siehe Anlage "Aufstellung des Anteilbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB") unter den Nummern 5. und 6. aufgeführten 23 assoziierten Unternehmen werden gemäß § 312 Abs. 1 HGB (at Equity) in den Konzernabschluss einbezogen. Dieser Konsolidierungskreis hat sich gegenüber dem Vorjahr lediglich durch eine Verschmelzung zweier Projektgesellschaft um nominal eine Gesellschaft verringert, was keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns hatte.

Die in der Aufstellung des Anteilsbesitzes (siehe Anlage "Aufstellung des Anteilbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB") unter den Nummern 3., 4., 7. und 8. aufgeführten Gesellschaften werden aufgrund ihrer untergeordneten Bedeutung für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns gemäß § 296 Abs. 2 bzw. § 311 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen. Es handelt sich um reine Komplementär-Gesellschaften oder (Vorrats-)Gesellschaften, die keine Bauprojekte zum Gegenstand haben (siehe dazu auch die weiteren Erläuterungen zu den Finanzanlagen in Abschnitt V. dieses Konzernanhangs).

III. Angaben zu den Konsolidierungsgrundsätzen

Die Kapitalkonsolidierung der in den Konsolidierungskreis mittels Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen erfolgt gem. § 301 Abs. 1 HGB nach der Neubewertungsmethode, angewendet auf den Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der erstmaligen Einbeziehung.

Die sich zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung aus der Kapitalkonsolidierung ergebenden aktiven Unterschiedsbeträge wurden grundsätzlich bei allen Tochterunternehmen unter den Vorräten ausgewiesen, da sie auf stillen Reserven in den durch die Projektgesellschaften angekauften Grundstücken basierten. Im Geschäftsjahr 2022 sind aus einer Erstkonsolidierung 5,4 Mio. € an derartigen stillen Reserven hinzugekommen (s.a. die Abschnitte I. und II. mit weiteren Erläuterungen hierzu).

Im Zusammenhang mit der nahezu vollständigen Veräußerung eines mit stillen Reserven belasteten Grundstücks einer vollkonsolidierten Projektgesellschaft wurden in 2022 stille Reserven in den Vorräten i.H.v. 1,1 Mio. € aufgelöst.

Unter Berücksichtigung des Zugangs an stillen Reserven aus der angeführten Erstkonsolidierung i.H.v. 5,4 Mio. € sowie des Abgangs von stillen Reserven durch die angeführte Objektrealisation i.H.v. 1,1 Mio. € haben sich die stillen Reserven in den Vorräten von 4,3 Mio. € auf 8,6 Mio. € zum Abschlussstichtag erhöht.

Aus einem im Jahr 2019 erfolgten Anteilskauf hat sich ein Unterschiedsbetrag in Höhe von 32 T€ aus den Anschaffungskosten einerseits sowie den erworbenen, neubewerteten bilanzierten Vermögensgegenständen und Schulden andererseits, ergeben, der als Firmenwert bilanziert wurde und in den Folgejahren abgeschrieben wird. Die Abschreibung dieses Firmenwerts erfolgt über einen Zeitraum von 5 Jahren entsprechend der erwarteten Nutzungsdauer. Im Jahr 2022 betrug die Abschreibung - wie im Vorjahr - 6,4 T€.

Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den mittels Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen sowie Aufwendungen und Erträge aus dem gegenseitigen Leistungsverkehr wurden konsolidiert. Bei dem Leistungsaustausch zwischen den konsolidierten Unternehmen ergeben sich keine nennenswerten Zwischenergebnisse, sodass diese für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung sind. Deshalb wurde auf eine Eliminierung der Zwischenergebnisse verzichtet (§ 304 Abs. 2 HGB).

Die Wertansätze und die Behandlung der Unterschiedsbeträge der assoziierten Unternehmen erfolgt gem. § 312 HGB nach der Equity-Methode, ebenfalls angewendet auf den Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der erstmaligen Einbeziehung des assoziierten Unternehmens.

Da die WvM GmbH überwiegend Gründungsgesellschafter bei der Gründung von assoziierten Unternehmen ist, ergeben sich i.d.R. keine Unterschiedsbeträge nach § 312 Abs. 1 i.V.m. 2 HGB. Lediglich bei zwei assoziierten Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag positive Unterschiedsbeträge nach § 312 Abs. 1 i.V.m. § 2 HGB von insgesamt 1.548 T€ (Vj.: 1.548 T€). Diese Unterschiedsbeträge entfallen auf stille Reserven in aktivierten Grundstücken der Projektgesellschaften, die beim späteren Verkauf der Grundstücke aufgelöst werden.

Die saldierten negativen Eigenkapitalveränderung aus auf assoziierte Beteiligungen entfallene Ergebnisse des Geschäftsjahres 2022 i.H.v. - 398 T€ (Vj.: + 1.210 T€) wurden einerseits nach § 312 Abs. 4 HGB in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter den Erträgen aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, andererseits unter den Finanzanlagen (Beteiligungen an assoziierten Unternehmen) abgesetzt. Im Zusammenhang mit den erzielten Beteiligungserträgen aus assoziierten Unternehmen waren keine ausschüttungsbedingten Abschreibungen auf die entsprechenden Beteiligungsansätze (Vj.: 281 T€) vorzunehmen. Im Vorjahr wurden diese Abschreibungen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gesondert als Abschreibungen auf Beteiligungen an assoziierten Unternehmen ausgewiesen.

IV. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden grundsätzlich einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet.

Bei der Aufstellung des vorliegenden Konzernabschlusses wurden die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften nach den §§ 246 - 256 a HGB i. V. m. § 298 Abs. 1 HGB sowie die §§ 308 - 309 HGB beachtet.

AKTIVA

Die Bilanzierung und Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände und des Sachanlagevermögens erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten und, soweit deren Nutzung begrenzt ist, unter Berücksichtigung nutzungsbedingter planmäßiger linearer Abschreibungen und, sofern notwendig, unter Berücksichtigung außerplanmäßiger Abschreibungen.

In den immateriellen Vermögensgegenständen und im Sachanlagevermögen enthaltene geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von über 250 € bis zu 800 € werden aus Vereinfachungsgründen im Anschaffungsjahr vollständig abgeschrieben.

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an nichtkonsolidierten verbundenen und assoziierten Unternehmen sind zu Anschaffungskosten angesetzt. Außerplanmäßige Abschreibungen erfolgen ggf. darüber hinaus, um die Finanzanlagen mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist. Zum Abschlussstichtag waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Finanzanlagen wegen dauernder Wertminderung vorzunehmen (Vj.: 281 T€).

Bei den unter den Vorräten ausgewiesenen unfertigen Erzeugnisse und Leistungen handelt es sich ausschließlich um aufgelaufene Aufwendungen für Bauprojekte. Diese Aufwendungen sind mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, ggf. unter Beachtung des Niederstwertprinzips, angesetzt. Die Anschaffungskosten beinhalten im Wesentlichen die Kosten für die Anschaffung der zu entwickelnden Grundstücke. Die Herstellungskosten beinhalten Bau(vorbereitungs)kosten, wie die Materialkosten (insbes. Baukosten, Planungskosten) und Sondereinzelkosten sowie projektbezogene Personaleinzelkosten zuzüglich angemessener Gemeinkostenzuschläge.

In die Bilanzierung und Bewertung der Bauobjekte sind ferner projektbezogene Finanzierungskosten i. H. v. 15.822 T€ (Vj.: 9.820 T€) in Ausübung des entsprechenden Bilanzierungswahlrechts einbezogen worden.

Erkennbare Risiken im weiteren Ablauf bis zur Fertigstellung werden bei der Bewertung berücksichtigt. Sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei einzelnen Bauobjekten höher als die aus den Verkaufspreisen abgeleiteten beizulegenden Werte, wird auf Basis der niedrigeren Werte bewertet (verlustfreie Bewertung).

Die Vorräte haben sich im Rahmen der Erstkonsolidierung einer Beteiligungsgesellschaft anlässlich des Kaufs sämtlicher Anteile hieran um 7,3 Mio. € (einschließlich stiller Reserven) erhöht und andererseits um stille Reserven von 1,1 Mio. € wegen der Realisation eines Bauprojektes einer vollkonsolidierten Tochtergesellschaft vermindert. Die hieraus saldiert entstandene Bestandserhöhung von 6,2 Mio. € wurde nicht in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten "Verminderung des Bestands anfertigen und unfertigen Erzeugnissen" verrechnet.

Die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen, welche im Wesentlichen aus Anzahlungen auf Eigentumswohnungen im Neubau resultieren, wurden von den Vorräten mit ihrem Nennbetrag offen abgesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Den in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Risiken wird durch Bildung angemessen dotierter Einzel- und Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen.

Flüssige Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten (ARAP) wurden nur für Ausgaben vor dem Bilanzstichtag gebildet, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Bei den im Konzernabschluss ausgewiesenen aktiven latenten Steuern von 759 T€ (Vj: 404 T€) handelt es sich per Saldo um aktive latente Steuern auf vorhandene steuerliche Verlustvorträge von vollkonsolidierten Beteiligungen und um aktive latente Steuern aus den Equity-Konsolidierungen. Die Berechnung der latenten Steuern erfolgte mit einem durchschnittlichen Konzernsteuersatz von rd. 31,3 %. Dieser ergibt sich aus einem Körperschaftsteuersatz von 15 % zzgl. des Solidaritätszuschlages von 5,5 % hierauf, mithin von insgesamt rd. 15,8 %, sowie aus einem durchschnittlichen Gewerbesteuersatz von rd. 15,5 % bei einem durchschnittlichen Hebesatz von 442,3 %. Weitere aktive oder passive latenten Steuern ergaben sich nicht.

PASSIVA

Das gezeichnete Kapital des Mutterunternehmens beträgt 3,5 Mio. € und ist in voller Höhe eingezahlt.

Die Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten und sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Abzinsung der Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr erfolgt grundsätzlich mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre. Die erstmalige Erfassung von abzuzinsenden Rückstellungen erfolgt nach der Bruttomethode.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

V. Angaben zur Konzernbilanz

AKTIVA

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens zu Bruttowerten, einschließlich der Entwicklung der Abschreibungen, ist aus dem diesem Konzernanhang als Anlage 1 beigefügten Konzernanlagenspiegel zu ersehen.

Bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen handelt es sich um Anteile an Gesellschaften, bei denen die Muttergesellschaft zwar eine Mehrheitsbeteiligung innehat, jedoch eine Vollkonsolidierung dieser Gesellschaften unterblieben ist. Mit Hinblick auf Geschäftsvolumen, Bilanzsumme und Reinvermögen sind diese Gesellschaften von untergeordneter Bedeutung für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns und wurden daher gemäß § 296 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen. Namentlich sind die nicht einbezogenen verbundenen Unternehmen in der Aufstellung des Anteilsbesitzes (siehe Anlage 2 "Aufstellung des Anteilbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB", Nummern 3. und 4.) mit den erforderlichen Angaben (Anteil am Kapital, Eigenkapital, Ergebnis) aufgeführt. Es handelt sich um reine Komplementär-Gesellschaften, ferner um Vorratsgesellschaften sowie um nicht im Projektgeschäft operativ tätige Beteiligungen von untergeordneter Bedeutung.

Bei den Beteiligungen an assoziierten Unternehmen handelt es sich um Beteiligungen an Gesellschaften, die nicht mittels Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen wurden, auf deren Geschäfts- und Finanzpolitik aber die Muttergesellschaft einen maßgeblichen Einfluss ausübt. Namentlich sind die assoziierten Unternehmen in der Aufstellung des Anteilsbesitzes (siehe Anlage 2 "Aufstellung des Anteilbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB", Nummern 5. - 8.) mit den erforderlichen Angaben (Anteil am Kapital, Eigenkapital, Ergebnis) aufgeführt.

Grundsätzlich werden die assoziierten Unternehmen nach § 312 HGB (Equity-Methode) im Konzernabschluss der WvM GmbH berücksichtigt (siehe Anlage 2 "Aufstellung des Anteilsbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB", Nummern 5. und 6.).

Sofern mit Hinblick auf Geschäftsvolumen, Bilanzsumme und Reinvermögen assoziierte Unternehmen von untergeordneter Bedeutung für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns sind, werden sie gemäß § 311 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen (siehe Anlage 2 "Aufstellung des Anteilsbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB", Nummern 7. und 8.). Es handelt sich um reine Komplementär-Gesellschaften, ferner um Vorratsgesellschaften sowie um nicht im Projektgeschäft operativ tätige Beteiligungen von untergeordneter Bedeutung.

2. Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und aktive Rechnungsabgrenzungen

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich im Vergleich zum Vorjahr (Vj.) wie folgt zusammen und hatten zum Bilanzstichtag die folgenden Restlaufzeiten (RLZ):

	31.12.2022 T€	31.12.2021 T€	RLZ > 1 Jahr T€	Vj.: RLZ > 1 T€
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gg. Dritte	1.568	3.434	0	0
Forderungen gg. verbundene Unternehmen	649	41	0	0
Forderungen gg. assoziierte Unternehmen
Leistungsforderungen	211	248	0	0
Sonstige Forderungen	11.125	22.009	4.617	18.021
	11.336	22.257	4.617	18.021
Sonstige Vermögensgegenstände	9.264	6.551	4.294	4.321
Gesamt	22.817	32.282	8.911	22.342

Bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen handelt es sich um Forderungen gegen Gesellschaften, bei denen die Muttergesellschaft zwar eine Mehrheitsbeteiligung innehat, eine Vollkonsolidierung dieser Gesellschaften jedoch mangels Wesentlichkeit unterbleibt (siehe auch "II. Angaben zum Konsolidierungskreis" und die Angaben oben in diesem Abschnitt zum (Finanz-)Anlagevermögen).

In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen aus Körperschaftsteuer 2022 von 159 T€ (Vj.: 1.137 T€), aus Gewerbesteuerüberzahlungen in Höhe von 22 T€ (Vj.: 39 T€) und aus noch nicht fälliger Kapitalertragsteuer von 0 T€ (Vj.: 152 T€) enthalten.

PASSIVA

3. Eigenkapital

Das Eigenkapital wurde durch einen gesonderten Passivposten "Ausgleichsposten nicht beherrschende Anteile" gemäß § 307 Abs. 1 HGB ergänzt.

Wegen der Zusammensetzung und Entwicklung des Konzerneigenkapitals, einschließlich des Ausgleichspostens für nicht beherrschende Anteile, verweisen wir auf den Konzerneigenkapitalspiegel, der Bestandteil des Konzernabschlusses ist.

Ergänzend zu den Angaben im Konzerneigenkapitalspiegel erläutern wir, dass das Eigenkapital der Muttergesellschaft bei einem gezeichneten Kapital von 3.500 T€, einem Gewinnvortrag von 48.553 T€ und einem Jahresüberschuss 2022 von 13.655 T€ am Bilanzstichtag insgesamt 65.708 T€ betrug. Beim Mutterunternehmen ergab sich zum Bilanzstichtag ein ausschüttungsfähiger Bilanzgewinn i. H. v. 62.208 T€ (Vj.: 48.553 T€). Wegen der Ergebnisverwendung des Mutterunternehmens verweisen wir auf den Abschnitt VIII. des Konzernanhangs.

4. Sonstige Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen und haben sich in 2022 wie folgt entwickelt:

	01.01.2022	Auflösung	Verbrauch	Zuführung	31.12.2022
Projektbezogene Rückstellungen	2.608.323	85.836	1.202.807	1.245.356	2.565.036
Personalrückstellungen	820.023	52.265	768.078	1.485.826	1.485.506
Rückstellungen für Jahresabschluss, Prüfung und Aufbewahrung	163.360	6.163	130.496	156.311	183.012
Übrige	93.680	0	0	0	93.680
Gesamt	3.685.386	144.264	2.101.381	2.887.493	4.327.234

Die projektbezogenen Rückstellungen decken Nachlaufkosten und Gewährleistungsrisiken sowie die Vorsorge für anhängige Rechtsfälle ab.

Die Personalkostenrückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Tantiemen, für Sonderzahlungen im Vertrieb sowie für ausstehenden Urlaub und für ausstehende Berufsgenossenschaftsbeiträge.

5. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten setzen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen und hatten zum Bilanzstichtag die folgenden Restlaufzeiten (RLZ):

	31.12.2022 T€	31.12.2021 T€	RLZ < 1 Jahr T€	RLZ 1-5 Jahre T€	RLZ > 5 Jahre T€
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	163.331	145.487	103.095	60.236	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ggü. Dritte	5.847	8.748	5.847	0	0
Verbindlichkeiten ggü. verbundenen Unternehmen	320	91	320	0	0
Verbindlichkeiten ggü assoziieerten Unternehmen
Leistungsverbindlichkeiten	0	0	0	0	0
Übrige	4.308	15.437	4.308	0	0
	4.308	15.437	4.308	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten
ggü. Gesellschaftern	24.265	16.009	24.265	0	0
aus Steuern	908	2.489	908	0	0
im Rahmen der sozialen Sicherheit	24	36	24	0	0
Übrige	6.175	7.484	6.175	0	0
	31.372	26.018	31.372	0	0
Gesamt	205.178	195.780	144.942	60.236	0
Vorjahr			154.466	41.314	0

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind i.H.v. 163.331 T€ (Vj.: 145.487 T€) durch Grundschulden gesichert. Darüber hinaus werden diese Verbindlichkeiten im branchenüblichen Umfang durch Globalzessionen und/oder Kaufpreis-, Miet- und Pachtabtretungen abgesichert; ferner teilweise durch Bürgschaften des Alleingesellschafters.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften, bei denen die Muttergesellschaft zwar eine Mehrheitsbeteiligung innehat, eine Vollkonsolidierung dieser Gesellschaften jedoch mangels Wesentlichkeit unterbleibt (siehe auch II. Angaben zum Konsolidierungskreis und die Angaben oben in diesem Abschnitt zu den Aktiva/Finanzanlagen).

Im Wesentlichen sind unter den Übrigen Sonstigen Verbindlichkeiten an die Muttergesellschaft gewährte Darlehen ausgewiesen (Darlehen von Geschäftspartnern, Privatdarlehen, Darlehen von Mitarbeitern).

Sonstige, zukünftigen finanziellen Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestanden die folgenden, nicht in der Bilanz enthaltenen, zukünftigen Verpflichtungen aus bestehenden Miet- und Leasingverträgen:

	bis 1 Jahr:	1-5 Jahre:	über 5 Jahre:	Summe:
Miete Geschäftsräume	979 T€	2.406 T€	1.785 T€	5.170 T€
IT-Verträge	515 T€	1.853 T€	0 T€	2.368 T€
Leasing KFZ	271 T€	377 T€	0 T€	648 T€
Leasing sonst. Geschäftsausstattung	19 T€	36 T€	0 T€	55 T€
Gesamt	1.784 T€	4.672 T€	1.785 T€	8.241 T€

Im Geschäftsjahr 2022 wurden wesentliche Teile der IT outgesourct.

Des Weiteren besteht eine Verpflichtung einer Konzerngesellschaft weitere 30 % an einer Projektgesellschaft für 550 T€ zu erwerben, wenn ein Bebauungsplan hinsichtlich eines Grundstücks dieser Projektgesellschaft rechtskräftig wird, was (vom Zeitpunkt her) ungewiss ist. Weitere nicht in der Bilanz enthaltene, zukünftige Verpflichtungen aus Grundstücks- oder Gesellschaftsanteilankaufverträgen bestanden zum Abschlussstichtag nicht.

Bestehende Verpflichtungen aus noch ausstehenden, zu empfangenden (Bau-)Leistungen werden, soweit sie abgeschlossene Bauprojekte betreffen, unter den projektbezogenen Rückstellungen erfasst. Soweit derartige Verpflichtungen noch nicht abgeschlossene Bauprojekte betreffen, werden diese nicht unter den sonstigen, zukünftigen finanziellen Verpflichtungen erfasst, da diese Verpflichtungen erst erfolgswirksam mit Realisation der Bauprojekte werden und bis dahin keine wesentliche Bedeutung für die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens haben.

6. Haftungsverhältnisse

Eine Eventualhaftung kann sich aus Folgenden, nicht auf der Passivseite ausgewiesenen, Sachverhalten ergeben:

1) Das Mutterunternehmen hat sich für Verbindlichkeiten von assoziierten Beteiligungen gegenüber deren Kreditinstituten i. H. v. 21,4 Mio. € (Vj.: 14,2 Mio. €) sowie für Kreditverbindlichkeiten von Dritten i. H. v. 0,5 Mio. € (Vj.: 0,4 Mio. €) verbürgt.

In der Vergangenheit kam es zu keiner Inanspruchnahme der WvM GmbH aus derartigen Bürgschaften. Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme aus diesen Bürgschaften ist weiterhin als äußerst gering einzuschätzen. Die Darlehen der Kreditinstitute werden im Wesentlichen vorrangig durch Grundschulden abgesichert. Die WvM GmbH überwacht die entsprechenden Bauprojekte kaufmännisch.

2) Bei den folgenden assoziierten Beteiligungen tritt die Gesellschaft als unbeschränkt haftender Gesellschafter auf:

• Atrium ³ GmbH & Co. OHG, Köln (Anteil am Kapital: unmittelbar 50,0 %)

• BBB Berliner Bau & Boden GmbH & Co. OHG, Köln (Anteil am Kapital: unmittelbar 50,0 %)

Diese Beteiligungen sind at Equity in den Konzernabschluss der WvM GmbH zum 31. Dezember 2021 einbezogen (siehe Anlage "Aufstellung des Anteilsbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB", Nummer 5.).

In der Vergangenheit kam es zu keiner Inanspruchnahme aus der unbeschränkten Haftung im Zusammenhang mit der Beteiligung an Personen(projekt)gesellschaften. Auch in Zukunft ist die Wahrscheinlichkeit einer derartigen Inanspruchnahme aus unbeschränkter Haftung als äußerst gering einzuschätzen. Die Beteiligungsunternehmen haben ihre Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten vorrangig durch Grundschulden und weitere Sicherheiten abgesichert. Ferner überwacht die WvM GmbH die entsprechenden Bauprojekte kaufmännisch.

VI. Angaben zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse des Konzerns betreffen im Wesentlichen Erlöse aus Verkäufen von Immobilien. Daneben erzielte die Muttergesellschaft von ihrem Sitz in Köln sowie die WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH von ihrem Sitz in Berlin aus jeweils in relativ geringem Umfang Provisions- und Mieterlöse, Erlöse aus Dienstleistungen und Weiterbelastungen für bzw. an nicht vollkonsolidierte Beteiligungsunternehmen sowie Erlöse aus Hausverwaltungen.

Unter den Erhöhungen oder Verminderungen des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen sind überwiegend die Veränderungen der aktivierten Aufwendungen für Bauprojekte zum Bilanzstichtag im Vergleich zum vorangegangen Bilanzstichtag ausgewiesen (siehe hierzu auch "IV. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Vorräte").

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, vor allem von projektbezogen Rückstellungen, i.H.v. 140 (Vj.: 168 T€) sowie im Übrigen im Wesentlichen verrechnete Sachbezüge und Erstattungen der Arbeitnehmer ausgeweisen. Im Vorjahr waren unter diesem Posten noch Erträge aus dem Verkauf von Finanzanlagen i.H.v. 513 T€, aus projektbezogenen Schadensersatzleistungen i.H.v. 519 T€ sowie Erträge aus der Auflösungen von Einzelwertberichtigungen bzw. Abschreibungen auf Forderungen i.H.v. 106 T€ ausgewiesen.

Die unter dem Materialaufwand ausgewiesenen Aufwendungen für bezogene Leistungen bestehen im Wesentlichen aus Anschaffungskosten für Grundstücke, Bau- und Planungs(einzel- und gemein)kosten einschließlich Baunebenkosten, Sondereinzelkosten sowie projektbezogenen Finanzierungskosten.

Der Personalaufwand beinhaltet neben festen Löhnen und Gehältern erfolgsabhängige Vergütungsanteile sowie Aufwendungen für Altersvorsorge i. H. v. 16 T€ (Vj.: 19 T€). Ferner enthalten sie außerordentliche Aufwendungen für Abfindungen i.H.v. 415 T€ (Vj.: 29 T€).

Aus den Aufwendungen für Altersvorsorge entstehen der WvM keine weiteren Verpflichtungen. Es handelt sich im Wesentlichen um geleistete Direktversicherungsbeiträge, ohne Versorgungsgarantien der WvM.

Die durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer betrug im Geschäftsjahr im Konsolidierungskreis insgesamt 107 , wovon 101 Angestellte, 4 Arbeiter und 2 Auszubildende waren.

In den Sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Geschäftsjahr 2022 außerordentlichen Aufwendungen i.H.v. 1.329 T€ (Vj. 104 T€) aus Abschreibungen bzw. Wertberichtigung von bzw. auf Forderungen enthalten. In diesem Posten sind ferner Aufwendungen für den Abschlussprüfer betreffend die gesetzliche Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2022 i.H.v. 49 T€ (Vj. 46 T€) erfasst. Es wurden keine weiteren Leistungen vom Abschlussprüfer für das Mutterunternehmen und die Konzerngesellschaften erbracht.

Zu den Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind folgende "Davon - Vermerke" anzubringen:

- davon aus der Abzinsung von Rückstellungen 1 T€ (Vj.: 0 T€)

Zu den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind folgende "Davon - Vermerke" anzubringen:

- davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen 0 T€ (Vj.: 1 T€)

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beinhalten im Wesentlichen Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag für das Geschäftsjahr 2022. Ferner wurden in diesem Posten eine Zuführung zu den aktiven latenten Steuern von per Saldo - 355 T€ (Vj.: + 46 T€) verrechnet.

Der erwartete Steueraufwand (Konzernsteuersatz: 31,3 %; Vj.: 31,3 %) im Konzern beträgt in 2022 rd. 5.344 T€. Er weicht vom tatsächlichen Steueraufwand (5.644 T€) nur relativ geringfügig ab.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde um einen gesonderten Posten "Ergebnisanteil nicht beherrschende Anteile" gemäß § 307 Abs. 2 HGB verlängert.

VII. Konzernkapitalflussrechnung

Die Darstellung in der dem Konzernabschluss beigefügten Konzernkapitalflussrechnung erfolgt nach der indirekten Methode, getrennt nach den Zahlungsströmen resultierend aus Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungsaktivitäten. Der Finanzmittelfonds beinhaltet den Bilanzposten "Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten". Die erwirtschafteten Beteiligungserträge aus assoziierten Unternehmen, abzüglich der ausschüttungsbedingten Abschreibungen hierauf, werden der laufenden Geschäftstätigkeit zugeordnet, da es sich um Erträge aus gemeinschaftlichen Projektgesellschaften handelt.

VIII. Sonstige Angaben

1. Geschäftsführungsorgan

Jeweils alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der Muttergesellschaft waren im Geschäftsjahr

• Herr Wolfgang von Moers, Köln (operativer Geschäftsführer),

• Frau Erika Werres, Köln (operative Geschäftsführerin),

• Herr Frank Piepers, Köln (technischer Geschäftsführer).

Zum Konzernabschlussstichtag waren keine Vorschüsse oder Kredite an die Geschäftsführer auszuweisen und der WvM-Konzern ist keine Haftungsverhältnisse zu Gunsten ihrer Geschäftsführer eingegangen.

Auf die Angabe der Geschäftsführerbezüge wird gem. §§ 286 Abs. 4, 313 Abs. 3 HGB verzichtet.

2. Ergebnisverwendung des Mutterunternehmens

Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft wird der Gesellschafterversammlung vorschlagen, ihren Jahresüberschuss 2022 i.H.v. 13.655 T€ auf neue Rechnung vorzutragen. Danach ergibt sich bei der Muttergesellschaft ein Gewinnvortrag i.H.v. 62.208 €.

IX. Nachtragsbericht

Das allgemeine wirtschaftliche Umfeld hat sich durch die Corona-Pandemie ab März 2020 sowie den darauf folgenden Ukraine-Krieg ab Februar 2022 weltweit deutlich verändert. Als Folge haben sich auch die lange Jahre zuvor anhaltenden äußerst günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsimmobilienmarkt in Deutschland spürbar verschlechtert. Wir haben die Auswirkungen der Veränderungen auf unser Unternehmen beurteilt und entsprechend darauf reagiert und dies in unserem Konzernlagebericht 2022, auf den wir an dieser Stelle verweisen, in dessen Prognose-, Risiko- und Chancenberichtsteil ausführlich dargelegt.

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2023 haben wir zur Stärkung unseres Standortes in Berlin einen Geschäftsführerposten in unserer Tochtergesellschaft WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Berlin, neu besetzt.

Köln, den 6. Oktober 2023

Die Geschäftsführung

Wolfgang von Moers

Erika Werres

Frank Piepers

Konzernanlagespiegel

	Anschaffungskosten
	01.01.2022 Euro	Zugang Euro	Abgang Euro	31.12.2022 Euro
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.127.251,70	65.851,03	0	1.193.102,73
Geschäfts- oder Firmenwert	32.248,81	0	0	32.248,81
Summe Immaterielle VG	1.159.500,51	65.851,03	0	1.225.351,54
Sachanlagen
Technische Anlagen und Maschinen	26.252,19	58.223,09	0	84.475,28
Betriebs- u. Geschäftsausstattung	1.426.531,38	651.077,55	19.994,10	2.057.614,83
Summe Sachanlagen	1.452.783,57	709.300,64	19.994,10	2.142.090,11
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	217.989,13	151.221,00	0	369.210,13
Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	5.539.060,50	255.000,00	410.184,01	5.383.876,49
Summe Finanzanlagen	5.757.049,63	406.221,00	410.184,01	5.753.086,62
Summe Anlagevermögen	8.369.333,71	1.181.372,67	430.178,11	9.120.528,27

	Abschreibungen
	01.01.2022 Euro	Zugang Euro	Abgang Euro	31.12.2022 Euro
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	918.632,70	131.180,03	0	1.049.812,73
Geschäfts- oder Firmenwert	12.899,52	6.449,76	0	19.349,28
Summe Immaterielle VG	931.532,22	137.629,79	0	1.069.162,01
Sachanlagen
Technische Anlagen und Maschinen	24.047,19	6.118,09	2	30.163,28
Betriebs- u. Geschäftsausstattung	1.190.436,38	208.801,55	16.804,10	1.382.433,83
Summe Sachanlagen	1.214.483,57	214.919,64	16.806,10	1.412.597,11
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0	0	0	0
Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	281.000,96	0	0	281.000,96
Summe Finanzanlagen	281.000,96	0	0	281.000,96
Summe Anlagevermögen	2.427.016,75	352.549,43	16.806,10	2.762.760,08

	Buchwerte
	31.12.2022 Euro	31.12.2021 Euro
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	143.290,00	208.619,00
Geschäfts- oder Firmenwert	12.899,53	19.349,29
Summe Immaterielle VG	156.189,53	227.968,29
Sachanlagen
Technische Anlagen und Maschinen	54.312,00	2.205,00
Betriebs- u. Geschäftsausstattung	675.181,00	236.095,00
Summe Sachanlagen	729.493,00	238.300,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	369.210,13	217.989,13
Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	5.102.875,53	5.258.059,54
Summe Finanzanlagen	5.472.085,66	5.476.048,67
Summe Anlagevermögen	6.357.768,19	5.942.316,96

sonstige Berichtsbestandteile

Aufstellung des Anteilsbesitzes gem. § 313 Abs. 2 HGB	Anteil am Kapital	Eigenkapital 31.12.2022 in T€	Ergebnis 2022 in T€
1. In den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene verbundene Unternehmen mit direkter Beteiligung
WPR Wohnprojekt Rheinland GmbH, Köln	100,00%	-38	-89
Lindgens-Areal Projekt GmbH & Co. KG, Köln	100,00%	-227	-77
Herler Str. 111 GmbH & Co. KG, Köln	100,00%	10.697	10.278
PE Brückenstraße GmbH & Co. KG, Köln	100,00%	2.171	-39
WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Berlin	94,90%	-2.504	-2.827
Berliner Str. 46-49 GmbH & Co. KG, Berlin ⁽¹⁾	95,16%	2.022	89
Projektentwicklung Sürther Bahnhof GmbH & Co. KG, Köln	75,00%	4.635	4.599
WvM Köln Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Köln	100,00%	-61	-86
2. In den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene verbundene Unternehmen mit indirekter Beteiligung
Primus Immobilien GmbH, Köln ⁽²⁾	100,00%	44	1
Primus Siebte ImmoInvest GmbH, Köln ⁽²⁾	100,00%	669	157
WvM Berlin Zwieseler Str. GmbH, Berlin ⁽³⁾	94,90%	281	-93
WvM Berlin Immobilien Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin ⁽³⁾	94,90%	25	-7
WvM Berlin Wohnen Woltersdorf GmbH, Berlin ⁽³⁾	94,90%	-6	-9
3. Nicht in den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene verbundene Unternehmen mit direkter Beteiligung
WvM Berlin Sechste Verwaltungs GmbH, Berlin	100,00%	16	-1
WvM Köln Verwaltungs GmbH, Köln	100,00%	26	-1
WvM Köln Erste Verwaltungs GmbH, Köln	100,00%	33	1
WvM Köln Zweite Verwaltungs GmbH, Köln	100,00%	33	1
PRAEDIUM Köln Verwaltungs GmbH, Köln	75,00%	32	4
Medienhaus von Moers GmbH, Köln ⁽⁴⁾	100,00%	-479	-479
Medienhaus von Moers Verwaltungs GmbH, Köln	100,00%	26	1
4. Nicht in den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene verbundene Unternehmen mit indirekter Beteiligung
WvM Berlin Verwaltungs GmbH, Berlin ⁽³⁾	94,90%	57	4
WvM Berlin Projekt 5 GmbH & Co. KG, Berlin ⁽³⁾	94,90%	-25	-5
WvM Berlin Projekt 6 GmbH & Co. KG, Berlin ⁽³⁾	94,90%	-26	-5
Bedachung E. Crombach GmbH, Köln ⁽⁴⁾	100,00%	371	20

⁽¹⁾ Direkte und indirekte Beteiligung

⁽²⁾ Indirekte Beteiligung über die WPR Wohnprojekt Rheinland Gmbh, Köln, siehe Tz. 1

⁽³⁾ Indirekte Beteiligung über die WvM Berlin Immobilien + Projektentwicklung Gmbh, Berlin, siehe Tz. 1

⁽⁴⁾ Indirekte Beteiligung über die WvM Köln Immobilien + Projektentwicklung Gmbh, Köln, siehe Tz. 1

	Anteil am Kapital	Eigenkapital 31.12.2022 T€	Ergebnis 2022 T€
5. In den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene assoziierte Unternehmen mit direkter Beteiligung (at Equity)
Atrium ³ GmbH & Co. OHG, Köln	50,00%	-37	-37
BBB Berliner Bau & Boden GmbH & Co. OHG, Köln	50,00%	-23	-23
WvM Köln Apartment Portfolio GmbH, Köln	50,00%	3.783	445
WFJ Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Köln	45,00%	-201	184
Clarenbachplatz 460 GmbH & Co.KG, Köln	50,00%	394	24
KM 684 Innenstadt GmbH & Co. KG, Köln	50,00%	-29	-6
PE Alteburger Str. 217 GmbH & Co. KG, Köln	50,00%	1.725	27
PE Gottesweg 36-38 GmbH & Co. KG, Köln	50,00%	-3	3.258
Domobilia GmbH, Köln	50,00%	603	-443
Wohnen in Düsseldorf Ulmer Höh GmbH & Co. KG, Monheim ⁽⁵⁾	50,00%	11.739	11.738
Projekton Immobilien GmbH, Köln	50,00%	9.539	1.158
Lindenthalgürtel 28-30 Projekt GmbH & Co. KG, Köln	50,00%	-6	-7
Wohnen in Köln Butzweilerhof GmbH & Co. KG, Köln	50,00%	166	81
WuR Management GmbH, Brühl	50,00%	-1.872	-256
OG Sonnemannstr. UG, Köln	50,00%	43	-25
Zukunft St. Anna Projekt GmbH & Co. KG, Düsseldorf	50,00%	-246	-109
PE Nordstraße 17 GmbH & Co. KG, Köln	50,00%	-706	-64
Brühler Straße 210-212 GmbH & Co. KG, Köln	47,50%	-32	-39
6. In den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene assoziierte Unternehmen mit
indirekter Beteiligung (at Equity)
Projekton Immobilien Berlin GmbH & Co. KG, Köln ⁽⁶⁾	50,00%	-1.401	65
RPR Ringpalais Rodenkirchen Grundstücks GmbH & Co. KG, Köln ⁽⁶⁾	25,00%	-2.995	-277
QF Projektentwicklung GmbH, Köln ⁽⁶⁾	25,00%	143	-3
S. Pollack GmbH, Köln ⁽⁶⁾	25,00%	257	277
Schillingsrotter 16-18 GmbH & Co. KG, Köln ⁽⁷⁾	25,00%	-56	-37

⁽⁵⁾ Da der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 nicht vorlag, wurden weiterhin die Werte zum 31. Dezember 2021 angegeben.

⁽⁶⁾ Indirekte Beteiligung über die Projekton immobilien GmbH, Köln, siehe Tz. 5.

⁽⁷⁾ Indirekte Beteiligung über die Domobilia GmbH, Köln, siehe Tz. 5.

	Anteil am Kapital	Eigenkapital 31.12.2022 T€	Ergebnis 2022 T€
7. Nicht in den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene assoziierte Unternehmen mit direkter Beteiligung
Bausinger WvM Verw. GmbH , Köln	50,00%	25	1
KM 684 Innenstadt Verwaltungs GmbH, Köln	50,00%	23	1
Innovatum Immobilien Verw. GmbH, Köln	50,00%	24	-2
WRB Immobilien GmbH, Köln	50,00%	36	2
Dornieden WvM Verwaltungs GmbH, Monheim ⁽⁸⁾	50,00%	38	3
WAT Verw. GmbH, Köln	50,00%	25	0
WOGE Wohnen in Köln Verwaltungs GmbH, Köln	50,00%	32	-1
CCAA Lizenzgesellschaft mbH, Köln	44,00%	-2.369	-1.454
Ypsolution GmbH, Köln	20,00%	-316	-131
GreenEstate-Energieprojekte GmbH & Co. KG, D'dorf	50,00%	10	-6
8. Nicht in den Konzernabschluss der WvM GmbH einbezogene assoziierte Unternehmen mit indirekter Beteiligung
GEG Rheinland Grundstücksentwicklungsgsellschaft mbH & Co. KG, Köln ⁽⁹⁾	20,00%	-42	-52
Projekton Immob. Berlin Verwaltungs GmbH, Köln ⁽¹⁰⁾	50,00%	21	0
RPR Verwaltungs GmbH, Köln ⁽¹⁰⁾	25,00%	33	1

⁽⁸⁾ Da der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 nicht vorlag, wurden weiterhin die Werte zum 31. Dezember 2021

angegeben.

⁽⁹⁾ Indirekte Beteiligung über die WvM Köln Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Köln, s. Tz. 1.

⁽¹⁰⁾ Indirekte Beteiligung über die Projekton immobilien GmbH, Köln, siehe Tz. 5.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die

WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Köln, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

• vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.

• holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.

• beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bergisch Gladbach, den 6. Oktober 2023

HFI GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Holger Fittje, Wirtschaftsprüfer