Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH

Ribnitz-Damgarten

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH, Ribnitz-Damgarten

1. Grundlagen des Unternehmens

Die Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH mit Sitz in Ribnitz-Damgarten ist ein kommunales Wohnungsunternehmen der Stadt Ribnitz-Damgarten. Das Unternehmen verfügt über 1.999 eigene Wohnungen, 31 Gewerbeeinheiten und 227 Stellplätze - davon 33 in Garagen. Darüber hinaus werden weitere 1.154 Wohnungen, 77 Stellplätze, eine Straße und 70 Gewerbeflächen für die Stadt Ribnitz-Damgarten sowie umliegende Gemeinden und Privateigentümer verwaltet. Damit hat sich die Anzahl der eigenen Wohnungen um 1 verringert und die der fremdverwalteten Wohnungen um 53 im Berichtsjahr 2022 erhöht.

Hauptgeschäftsfeld und traditionelles Ziel wirtschaftlicher Aktivität ist die Vermietung von qualitativ guten und preiswerten Wohnungen, insbesondere für die Bezieher kleinerer und mittlerer Einkommen. Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH liegt beim Umbau und der Modernisierung der Bestände, um mit den Qualitätsverbesserungen der vorhandenen Wohnungen sowie der Schaffung von Barrieren reduzierten Wohnungen im Bestand, ansprechenden und nachgefragten Wohnraum anbieten zu können. Investitionen in Neubaumaßnahmen sollen den vorhandenen Wohnungsbestand ergänzen und das Wohnungsangebot erweitern.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsbereich ist günstig. Die Bevölkerungszahl in der Stadt Ribnitz-Damgarten ist in den letzten Jahren stabil geblieben. Seit Jahren gibt es mehr Zuzüge als Abwanderungen. Allerdings liegt die Sterberate noch immer über der Geburtenrate.

Durch die Nähe zu den großen Städten wie Rostock und Stralsund, die gute Infrastruktur - wie Verkehrsanbindung, Kitas, Schulen, Ärzte und Krankenhaus - wird die Stadt Ribnitz-Damgarten auch langfristig ein attraktiver und gut nachgefragter Wohnstandort bleiben.

Das "Monitoring Stadtentwicklung" der Wimes - Stadt- und Regionalentwicklung wird für die Stadt Ribnitz-Damgarten jährlich durchgeführt. Bei der Bevölkerungsentwicklung wird laut dem Jahresbericht 2020 bis zum Jahr 2023 von einer stabilen Entwicklung ausgegangen. Danach wird mit einer leicht sinkenden Bevölkerungszahl gerechnet. Die Abweichung zur Prognose für 2020 betrug wie im Vorjahr nur -0,1 %. Die Zahl der nachfragenden Haushalte nimmt im Gegensatz zur Bevölkerungszahl weiter zu, wobei sich der Trend zur Verkleinerung der Haushalte weiter fortsetzt. Laut der Studie wird sich die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte bis 2030 um ca. 400 Haushalte je nach Entwicklung der Personen je Haushalt erhöhen. Diese Entwicklung hat zur Folge, dass auch zukünftig in die Schaffung von Wohnraum investiert werden muss.

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland merklich. Hohe Energiekosten sowie deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderen zur Notwendigkeit, diese Menschen mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.

2.2 Geschäftsverlauf

Die wesentlichen Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:

	Plan 2022 TEUR	Ist 2022 TEUR	Ist 2021 TEUR
Umsatzerlöse aus Mieten	5.936	5.875	5.700
Instandhaltungsaufwendungen ^*	2.700	2.887	1.835
Zinsaufwendungen	235	190	184
Jahresüberschuss	399	221	954

^* ohne Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Erträge und Aufwendungen vorsichtig geplant. Der Wirtschaftsplan für 2022 wurde im Dezember 2021 beschlossen. Zu den oben ausgewiesenen Planzahlen gibt es Abweichungen. Die geplanten Gesamterträge von TEUR 9.454 wurden mit TEUR 9.413 erfüllt. Die für das Kalenderjahr 2022 geplanten Anlagenverkäufe in Höhe von TEUR 250 konnten nicht realisiert werden. Die geplante Instandhaltung konnte nicht in vollem Umfang durchgeführt werden. Hier haben die Schwierigkeiten bei der Materialbeschaffung - in Folge des Ukrainekrieges - und ein hoher Krankenstand bei den bauausführenden Unternehmen zu Verzögerungen geführt. Die Zinsaufwendungen betrugen im laufenden Geschäftsbetrieb TEUR 190 und lagen damit unter der Planung. Die Mieten wurden im gesetzlich vorgegebenen Rahmen geringfügig erhöht und betrugen im Jahr 2022 durchschnittlich 4,63 EUR/m ² (Vorjahr 4,49 EUR/m ² ). Auf Grund der Auswirkungen der stark gestiegenen Kosten für die Energiebeschaffung und der Auswirkungen der Corona-Pandemie hielten wir es auch in diesem Jahr nicht für angemessen, die Mieter zusätzlich mit den für 2022 geplanten allgemeinen Mieterhöhungen in vollem Umfang zu belasten. Die Leerstände haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 11 Wohneinheiten verringert und die zur Verfügung stehenden Garagen und Stellplätze um 2 sowie bei den Gewerbeeinheiten um 1 erhöht. Von den 79 leeerstehenden Wohneinheiten handelt es sich um 7 Wohnungen, die in der Moskauer Straße 8 im Zuge des geplanten Aufzugeinbaus frei gezogen wurden. Die Fluktuationsquote liegt mit 10,5 % über der des Vorjahres (9,5 %), und hat damit das Niveau von 2019 erreicht. Es konnten nicht immer notwendige Instandhaltungsmaßnahmen zeitnah durchgeführt werden. Die Zahl der Kündigungen und Neuvermietungen ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Leerstandszeiten konnten nicht verringert werden. Ein hohes Auftragsvolumen sowie krankheitsbedingte Ausfälle (Covid 19) bei den ausführenden Handwerksunternehmen haben zu Verzögerungen in der Instandsetzung der Leerwohnungen geführt.

Für das Jahr 2022 waren für die bauliche Instandhaltung sowie die Modernisierungs- und Neubautätigkeit insgesamt TEUR 4.400 (Vorjahr: TEUR 4.065) geplant.

Für die bauliche Instandhaltung wurden im Geschäftsjahr TEUR 2.886 aufgewendet. Davon entfallen auf die laufende Instandhaltung TEUR 1.584. Dies entspricht einem Instandhaltungskostensatz von EUR/m ² 14,37 (Vorjahr EUR/m ² 14,01). Unter Einbeziehung der größeren geplanten Instandhaltungen TEUR 1.303 (Vorjahr TEUR 291) wurden EUR/m ² 26,46 (Vorjahr EUR/m ² 16,65) aufgebracht. Zudem wurden in Planungs- und Bauleistungen TEUR 3.933 für das Projekt "Taun Eikboom" und TEUR 37 in die Planung für das Gebiet der ehemaligen Kreisverwaltung in der Damgartener Chaussee investiert. Für die Vorbereitungen zum Einbau eines Personenaufzuges und die damit zusammenhängenden Grundrissänderungen in 6 Wohnungen wurden TEUR 52 eingesetzt.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression im Bestand weiterhin rückläufig. Die Aufnahme von neuen Krediten für das Neubauvorhaben "Taun Eikboom" und die Balkonsanierung in der Rigaer Straße 1 - 4 haben sich hier nicht negativ ausgewirkt.

Insgesamt beurteilen wir die bisherige Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens positiv. Mit den regelmäßigen Instandhaltungen und der Fortführung von planmäßigen Modernisierungen festigt das Unternehmen seine Position als Vermieter auf dem Wohnungsmarkt in Ribnitz-Damgarten, was zur Stärkung der Ertragslage führt. Allerdings können wir nicht voraussehen, welche Auswirkung die Corona-Pandemie und der Krieg in der Ukraine auf die weitere Entwicklung haben werden.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2022 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen.

Ertragslage	2022 TEUR	2021 TEUR	Veränderung TEUR
Betriebsergebnis	314	1.260	-946
Finanzergebnis	0	0	0
Ordentliches Ergebnis	314	1260	-946
Neutrales Ergebnis	0	0	0
Ertragsteuern	-93	-306	213
Jahresergebnis	221	954	-733

Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2022 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Aktiva

	31.12.2022 TEUR	%	31.12.2021 TEUR	%	Veränderungen TEUR
a) Mittel- und langfristig gebundenes Vermögen:
Immaterielle Vermögensgegenstände
und Sachanlagen	28.248	86,3	25.051	84,8	3.197
b) kurzfristig gebundenes Vermögen
unfertige Leistungen/Vorräte	2.653	8,1	2.918	9,7	-265
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	358	1,2	235	1,2	123
Rechnungsabgrenzungsposten	7	0,0	4	0,0	3
Liquide Mittel	1.452	4,4	1.305	4,3	147,0
Zwischensumme kfr. Vermögen	4.470	13,7	4.462	15,2	8,0
Bilanzvolumen
(ohne Sonderverlustkonto)	32.718	100,0	29.513	100,0	3.205
Passiva
a) Mittel- und langfristig gebundenes Kapital
Eigenkapital (einschließlich Sonderposten, abzüglich Sonderverlustkto)	13.965	42,7	14.352	47,9	-387
Rückstellungen	519	1,6	519	1,8	0
Verbindlichkeiten	11.133	34,0	7.502	28,6	3.631
Latente Steuern	1.536	4,7	1.567	5,6	-31
Zwischensumme	27.153	83,0	23.940	83,9	3.213
b) Kurzfristiges Kapital
Rückstellungen	573	1,7	606	1,5	-33
Verbindlichkeiten	4.992	15,3	4.967	14,6	25
Zwischensumme	5.565	17,0	5.573	16,1	-8
Bilanzvolumen
(ohne Sonderverlustkonto)	32.718	100,0	29.513	100,0	3.205

Das Anlagevermögen beträgt 86,3 % des Bilanzvolumens. Es ist in Höhe von TEUR 27.153 durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen und im Übrigen durch kurzfristiges Kapital finanziert. Die Eigenkapitalquote beträgt 42,7 % (Vorjahr 48,6 %).

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

Die Laufzeiten aller Darlehen der Gesellschaft betrugen bei Vertragsabschluss maximal 30 Jahre und überschritten grundsätzlich nicht die Restnutzungsdauer der Objekte.

Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und ggf. für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen, ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote beeinträchtigt wird.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen mit Restlaufzeiten bis zu 12 Jahren. Die durchschnittliche Zinsbelastung für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 1,88 % nach 2,09 % im Vorjahr.

Die folgende Kapitalflussrechnung, aufgestellt in Anlehnung an DRS 21, gibt einen Überblick über die Geldmittelzuflüsse und Geldmittelabflüsse im Berichtsjahr.

	2022 Tsd. EUR	2021 Tsd. EUR	2020 Tsd. EUR
laufende Geschäftstätigkeit
Jahresergebnis	221	954	1.117
Ab-/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	832	840	845
Veränderungen Sonderposten	-9	-2	-1
Zu-/Abnahme Rückstellungen/ latente Steuern	182	-89	-481
Gewinn/Verlust aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	2	-40	-235
Zinserträge/Zinsaufwendungen	181	179	201
Abnahme/Zunahme sonstiger Aktiva	139	7	-11
Zunahme/Abnahme sonstiger Passiva	2	766	-132
Erträge aus Zuschüssen	0	-200	0
Ertragsteueraufwand/Ertragsteuerertrag	93	306	479
Ertragsteuerzahlungen	-339	-104	-299
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	1.304	2.617	1.483
Investitionsbereich
Erhaltene Zinsen	8	4	0
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen	-4.030	-1.179	-180
Einzahlungen aus Abgänge	0	67	339
	-4.022	-1.108	159
Finanzierungsbereich
Planmäßige Tilgung lfd. Jahr	-795	-852	-877
Außerplanmäßige Tilgung	0	-32	0
Einzahlungen aus Zuschüssen	0	200	0
Zinsaufwendungen	-190	-183	-201
Auszahlungen an Gesellschafterin	-600	-600	-600
Einzahlung aus der Aufnahme von Bankkrediten	4.450	0	0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	2.865	-1.467	-1.678
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes	147	42	-36
Finanzmittelfonds
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	1.305	1.263	1.299
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	1.452	1.305	1.263

	2022 Tsd. EUR	2021 Tsd. EUR	2020 Tsd. EUR
Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit	1.304	2.617	1.483
Gezahlt Zinsen	-190	183	201
Erhalltene Zinsen	8	4	0
Tilgungspotential	1.122	2.439	1.282
Planmäßige Tilgung	795	852	877
Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit nach Zinsen und planmäßiger Tilgung	327	1.586	405

Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit nicht nur ausreichte für die planmäßige Tilgung, sondern darüber hinaus für Investitionsauszahlungen zur Verfügung stand. Die liquiden Mittel nahmen um TEUR 147 zu. Neben der planmäßigen Finanzierung der Neubauten im Stadtteil Ribnitz sind zusätzliche Darlehen - auf Grund der globalen Entwicklung - für die geplante Instandhaltung einzelner Objekte vorgesehen.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit unserer Gesellschaft auch zukünftig gesichert bleiben.

2.4 Finanzielle (und nichtfinanzielle) Leistungsindikatoren

Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	2022		2021
Eigenkapitalquote	42,7	%	48,6	%
Eigenkapitalrentabilität	2,25	%	8,78	%
Durchschnittliche Wohnungsmiete	4,59	EUR/m ²	4,41	EUR/m ²
Fluktuationsquote	10,5	%	9,5	%
Leerstandsquote zum Stichtag	3,65	%	4,1	%
Durchschnittliche Instandhaltungskosten	14,37	EUR/m ²	14,01	EUR/m ²

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Unser Risikomanagementsystem erfasst das Controlling und regelmäßige interne Berichterstattung. Es ist darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Dazu werden in verschiedenen Beobachtungsbereichen Risikoindikatoren ermittelt und bewertet. Zum internen Kontrollsystem der Gesellschaft gehören auch Regelungen zum Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance Management Systems. Unser Risikomanagement als auch Compliance Management System werden regelmäßig überprüft und aktualisiert.

Aufgrund der aktuellen Marktlage besteht derzeit nur ein geringes Leerstandrisiko, dass sich allerdings unter den derzeitigen gesellschaftlichen Entwicklungen erhöht hat. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung kann dieses Risiko langfristig ansteigen. Durch Investitionen in Neubau und Modernisierung in den Bestand - z.B. durch Einbau von Personenaufzügen -, angepasst an die Nachfragesituation, wird diesem Risiko begegnet.

Bei den langfristigen Verbindlichkeiten handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen - davon ca. 31 Prozent (Vorjahr 47) Altschulden -, die dinglich gesichert sind. Für das im Kalenderjahr 2023 zur Prolongation anstehende Darlehen mit einem Restkapital zum Zinsbindungsende in Höhe von TEUR 2.083 haben wir uns unter Beachtung des sich derzeit entwickelnden Zinsniveau einen niedrigeren Zins bis 2033 gesichert. Wegen steigender Tilgungsanteile bei den bestehenden Annuitätendarlehen und der recht gleichmäßigen Verteilung der Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere Gesellschaft in überschaubarem Rahmen. Von den derzeit 15 bestehenden Darlehen werden 8 zum Zinsbindungsende getilgt sein. Zur Dämpfung der gegenwertig hohen Inflationsraten hat die Europäische Zentralbank die Wende zu einer restriktiven Geldpolitik eingeleitet und die Leitzinsen seit Mitte 2022 mehrfach erhöht. Für die Aufnahme neuer Darlehen bzw. die Prolongation bestehender Darlehen besteht ein signifikantes Zinsänderungsrisiko.

Bereits seit zwei Jahren erleben wir eine Zeit steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern. Es erweist sich als richtig, dass die Gesellschaft sich an Ausschreibungen des Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen zur Energiebeschaffung beteiligt und Rahmenverträge bis 2023 bzw. 2024 abgeschlossen hat. Somit wurde bisher das Risiko von extremem Preisanpassungen gemindert. Für zum 31.12.2023 auslaufende Verträge, wurde der Energiemarkt beobachtet und ein neuer Vertrag über 12 Monate abgeschlossen.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen. Der Fachkräftemangel wirkt sich geleichermaßen auf diese Bereiche aus.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Es wurde bereits mit der Ermittlung der derzeitigen CO ₂ -Emissionen begonnen.

Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

3. 2 Chancen der künftigen Entwicklung

Trotz aller Widrigkeiten erwarten wir eine gute Vermietungssituation mit punktuell leicht steigenden Mieten. Wir werden weiter die Chancen durch Neubau von Wohnungsbeständen ebenso wahrnehmen wie auch Modernisierungen und die Herstellung nachfragegerechter Grundrisse im Altbaubestand. Dabei wird die Wirtschaftlichkeit der geplanten Projekte regelmäßig auf den Prüfstand gestellt.

Zusammenfassend können wir derzeit keine verlässliche Aussage zu erkennbaren bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken treffen, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.

4. Prognosebericht

Trotz der beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erhofft sich die Gesellschaft auf Basis der Unternehmensplanung eine positive Entwicklung. Weder ist aufgrund der aktuellen Marktlage noch der erwarteten Entwicklung mit nennenswertem Leerstand zu rechnen. Hingegen sind die langfristigen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine und des folgenden gesellschaftlichen Geschehens nicht in Gänze abschätzbar.

Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzuschätzen; es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle zu rechnen. Die Vermietung von Wohnraum erfolgt ebenfalls nur zögerlich.

Die Gesellschaft wird auch zukünftig ihr Immobilienportfolio optimieren. Die Investitionen in den Bestand sowie die Neubautätigkeit wird ausgewogen fortgeführt.

Für das Geschäftsjahr 2023 wird gemäß Wirtschaftsplan ein Ergebnis von TEUR 27 erwartet. Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2023 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

	Ist 2022 TEUR	Plan 2023 TEUR
Umsatzerlöse aus Mieten	5.875	6.014
Instandhaltungsaufwendungen ^*	2.887	3.020
Zinsaufwendungen	190	254
Jahresüberschuss	221	27

^* ohne Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung

Quantitative Angaben zum weiteren Einfluss des Ukraine-Krieges auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Ebenfalls schwer vorhersehbar ist die weitere Entwicklung der Inflation und des Zinsniveaus. Der hohe Grad der Unsicherheit kann zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen.

Ribnitz-Damgarten, 14.07.2023

Christian Janssen, Geschäftsführer

Bilanz

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Anlagevermögen	28.248.418,44	25.050.781,59
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		1.833,00
1. Geschäfts- oder Firmenwert		1.833,00
II. Sachanlagen	28.248.418,44	25.048.948,59
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	22.498.591,86	23.310.758,69
2. technische Anlagen und Maschinen	32.334,00	35.927,00
3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	43.560,61	50.876,00
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	5.673.931,97	1.651.386,90
B. Umlaufvermögen	4.462.705,23	4.458.297,81
I. Vorräte	2.653.050,13	2.918.542,04
1. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	2.653.050,13	2.918.542,04
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	357.649,14	234.850,36
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	144.861,53	205.846,98
2. sonstige Vermögensgegenstände	212.787,61	29.003,38
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.452.005,96	1.304.905,41
C. Rechnungsabgrenzungsposten	15.548,41	11.895,66
Aktiva	32.726.672,08	29.520.975,06
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Eigenkapital	13.851.034,78	14.230.073,90
I. Gezeichnetes Kapital	1.533.875,64	1.533.875,64
II. Kapitalrücklage	11.902,87	11.902,87
III. Gewinnrücklagen	11.812.917,59	11.458.638,29
1. satzungsmäßige Rücklagen	766.937,82	766.937,82
2. andere Gewinnrücklagen	11.045.979,77	10.691.700,47
IV. Gewinnvortrag	271.377,80	271.377,80
V. Jahresüberschuss	220.960,88	954.279,30
B. Sonderposten für Zuschüsse und Zulagen	121.452,13	130.140,04
C. Rückstellungen	1.092.683,14	1.124.656,47
1. Steuerrückstellungen	106.597,06	148.700,00
2. sonstige Rückstellungen	986.086,08	975.956,47
D. Verbindlichkeiten	16.039.588,51	12.411.172,17
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	11.951.732,53	8.296.465,94
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	11.951.732,53	8.296.465,94
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	3.069.370,32	2.797.125,20
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	3.069.370,32	2.797.125,20
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	447.165,88	757.893,38
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	447.165,88	757.893,38
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	505.050,00	505.050,00
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	505.050,00	505.050,00
5. sonstige Verbindlichkeiten	66.269,78	54.637,65
davon aus Steuern	61.825,78	54.637,65
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	66.269,78	54.637,65
E. Rechnungsabgrenzungsposten	86.315,52	58.185,55
F. Passive latente Steuern	1.535.598,00	1.566.746,93
Passiva	32.726.672,08	29.520.975,06

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR
1. Umsatzerlöse	9.242.079,77	8.785.442,95
2. Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	265.491,91	-92.349,65
3. sonstige betriebliche Erträge	171.357,91	377.062,21
4. Materialaufwand	5.706.075,72	4.875.514,72
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen	5.706.075,72	4.875.514,72
5. Personalaufwand	1.443.923,98	1.466.821,66
a) Löhne und Gehälter	1.169.168,61	1.178.636,71
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	274.755,37	288.184,95
davon für Altersversorgung	41.361,72	42.744,40
6. Abschreibungen	831.615,86	840.197,00
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	831.615,86	840.197,00
7. sonstige betriebliche Aufwendungen	497.115,87	474.021,56
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	9.673,77	5.876,05
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	190.360,60	183.956,77
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	92.835,60	306.469,91
davon Erträge aus der Zuführung und Auflösung von latenten Steuern	31.148,93	52.389,00
11. Ergebnis nach Steuern	395.691,91	1.113.749,24
12. sonstige Steuern	174.731,03	159.469,94
13. Jahresüberschuss	220.960,88	954.279,30

Anhang zum 31. Dezember 2022

Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH, Ribnitz-Damgarten

Allgemeine Angaben

Die Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH hat ihren Sitz in Ribnitz-Damgarten und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Stralsund (Registernummer: HRB 2915).

Die Erstellung des Jahresabschlusses für den Zeitraum vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes.

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagespiegel, Rückstellungsspiegel, Verbindlichkeitenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Das Formblatt für die Erstellung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 5. Juli 2021 wurde beachtet.

Die Gesellschaft hat aufgrund der kommunalrechtlichen und gesellschaftsvertraglichen Vorschriften wie eine große Kapitalgesellschaft zu bilanzieren.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit sind die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringenden Vermerke im Wesentlichen im Anhang aufgeführt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden/Erläuterungen zur Bilanz und zur GuV

Bilanz

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sachanlagen wird auf den Anlagespiegel (Anlage 1) verwiesen.

Die Bilanzierung und Bewertung wurde stetig gegenüber dem Vorjahr vorgenommen.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bewertet und wurden nur aktiviert, wenn sie entgeltlich erworben wurden. Abschreibungen werden linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer von ein bis fünf Jahren vorgenommen.

Das Sachanlagevermögen ist bewertet mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen.

Die im Geschäftsjahr zugegangenen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Verwaltungskosten wurden nicht in die Herstellungskosten 2022 einbezogen.

Im Kalenderjahr 2022 wurden aktivierungspflichtigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von TEUR 52 durchgeführt. Hierbei handelt es sich um die Vorbereitung für den Einbau eines innen liegenden Personenaufzuges in der Moskauer Straße 8 im Wohngebiet Ribnitz West. In diesem Zusammenhang erfolgt dann die Grundrissänderung für 6 von 16 Wohnungen. Für den neu zu errichtenden Wohnkomplex "Taun Eikboom" im Mittelweg 1 wurden TEUR 3.933 aufgewandt. Für das noch zu entwickelnde Wohngebiet auf dem Gelände der ehemaligen Kreisverwaltung in der Damgartener Chaussee wurde die Planung fortgeführt. Die Kosten hierfür betrugen TEUR 37.

Die Berechnung der linearen Abschreibungen bei Wohngebäuden erfolgte auf der Grundlage der zum 1. Juli 1990 mit grundsätzlich 80 Jahren festgelegten Nutzungsdauer, wobei die Nutzungsdauer von Objekten, die älter als 60 Jahre waren, individuell neu eingeschätzt wurde. Für Wendebauten wird eine Nutzungsdauer von 70 Jahren zugrunde gelegt. Sofern die festgelegten Nutzungsdauern auf Grund des baulichen Zustands der Objekte oder infolge eines veränderten Nachfrageverhaltens voraussichtlich nicht erreicht werden können, wurden in den Vorjahren verkürzte Restnutzungsdauern festgelegt.

Die linearen Abschreibungen bei den Geschäfts- und anderen Bauten wurden auf der Basis der am 1. Juli 1990 mit zwischen 15 bis 50 Jahren festgelegter Nutzungsdauer, vermindert um die zeitanteilige Nutzung bis zu diesem Datum, vorgenommen.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear mit Abschreibungssätzen zwischen 10 % und 33 % abgeschrieben.

In Übereinstimmung mit den handelsrechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung werden die ertragsteuerlichen Regelungen zur Abschreibung so genannter geringwertiger Wirtschaftsgüter entsprechend angewandt. Danach werden die gebildeten Sammelposten über 5 Jahre abgeschrieben. Bewegliche Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu EUR 250 sowie EUR 250 und 800 wurden im Zugangsjahr 2022 im sonstigen Aufwand erfasst.

Umlaufvermögen

Im Posten "Unfertigen Leistungen" sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten. Die Abrechnung der Betriebskosten 2021 erfolgte im Geschäftsjahr 2022.

Die Forderungen sind grundsätzlich mit ihrem Nennwert angesetzt. Durch Bildung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen in Höhe von insgesamt TEUR 387 ist erkennbaren Ausfallrisiken Rechnung getragen worden.

Forderungen gegenüber dem Gesellschafter, die nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesen sind, sind in Höhe von TEUR 32 in den Forderungen aus Betreuungs- und Hauswarttätigkeit enthalten.

Im Posten "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Flüssige Mittel

Die flüssigen Mittel sind zu Nominalwerten aktiviert.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgewiesen werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Der für die bewilligten Investitionszulagen und Zuschüsse gebildete Sonderposten wurde planmäßig aufgelöst.

Rückstellungen

Die Entwicklung der Rückstellungen zeigt der beigefügte Rückstellungsspiegel (Anlage 2).

Die in den Vorjahren gemäß § 10 Abs. 1 DMBilG i.V.m. § 249 Abs. 2 HGB bestehende Rückstellung für Bauinstandhaltung wird bestimmungsgemäß verbraucht. Im Geschäftsjahr 2022 wurde sie nicht in Anspruch genommen.

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgte in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst.

Die Steuerrückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	TEUR
Gewerbesteuer	64
Körperschaftsteuer	43
	107

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	TEUR
Asbestentsorgung	8
Verwaltungskosten	83
Rückstellung für unterlassene Instandhaltung	155
Übrige	261
	507

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zu Erfüllungsbeträgen passiviert.

Zu den Verbindlichkeiten, deren Laufzeiten und Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel hingewiesen.

Verbindlichkeitenspiegel

		mit einer Restlaufzeit von			durch Pfandrechte oder
	Bilanzausweis TEUR	bis zu einem Jahr TEUR	ein bis fünf Jahren TEUR	über fünf Jahren TEUR	ähnliche Rechte gesichert TEUR	Art der Sicherung
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	11.952	818	2.800	8.333	11.952	Grundschuld
	(8.296)	(795)	(2.222)	(5.280)	(8.296)
2. Erhaltene Anzahlungen	3.069	3.069
	(2.797)	(2.797)	( )	( )	( )
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	135	135
	(113)	(113)	( )	( )	( )
4. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	(1)	(1)	( )	( )	( )
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	312	312
	(643)	(643)	( )	( )	( )
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter	505	505
	(505)	(505)	( )	( )	( )
7. Sonstige Verbindlichkeiten ^*)	66	66	0	0	0
	(55)	(55)	(0)	(0)	(0)
Summe	16.040	4.906	2.800	8.333	11.952
(Vorjahr)	(12.411)	(4.909)	(2.222)	(5.280)	(8.296)

^*) davon aus Steuern: TEUR 62 (TEUR 55)

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: TEUR 0 (TEUR 0)

Mietkautionen werden unterhalb der Bilanz ausgewiesen.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgewiesen werden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Ertrag für bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Passive latente Steuern

Die sich als Saldo aus positiven und negativen temporären Differenzen zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen ergebende, mit dem geltenden Ertragsteuersatz von 27,025 % bewertete voraussichtliche zukünftige Steuerbelastung wird insgesamt unter "passive latente Steuern" ausgewiesen. Die Differenzen betreffen im Wesentlichen die Grundstücke mit Wohnbauten und die Rückstellung für Bauinstandhaltung. Der auf den 1. Januar 2010 ermittelte Aufwand aus der erstmaligen Bildung der passiven latenten Steuerabgrenzung wurde gemäß Art. 67 Abs. 6 Satz 1 EGHGB unmittelbar mit den Gewinnrücklagen verrechnet.

Datenbasis:	Handelsbilanz zum 31.12.2022			GewSt-
passive Bewertungsdifferenzen (+)	Steuerbilanz zum 31.12.2022	Latenzen €	KSt 15,825% €	Belastungss. 11,200% €	Summe 27,025% €
Aktivseite	Grundstücke mit Wohnbauten	5.876.306	929.925	658.146	1.588.072
Passivseite	§ 6b-Rücklage	318.758	50.443	35.701	86.144
	Summe 1 (S1) Passive Bewertungsdiff.	6.195.064	980.369	693.847	1.674.216
abzügl. Aktive Bewertungsdifferenzen (-)
Aktivseite	Grundstücke mit Geschäftsbauten	-256	-41	-29	-69
Passivseite	Rückstellung für Bauinstandhaltung	-478.774	-75.766	-53.623	-129.389
	Sonstige Rückstellungen	-33.895	-5.364	-3.796	-9.160
	Summe 2 (S2)	-512.925	-81.170	-57.448	-138.618
Zwischenergebnis Überhang Passive latente Steuern		5.682.139	899.199	636.400	1.535.598
Verrechnung Verlustvorträge:
innerhalb von 5 Jahren nutzbarer Verlustabzug		0	0	0	0
Ergebnis passive latente Steuern		5.682.139	899.199	636.400	1.535.598
passive latente Steuern zum 31.12.2022					1.535.598

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse gliedern sich wie folgt:

	2022 TEUR	Vorjahr TEUR
Mieten	5.875	5.700
Erträge aus der Abrechnung der Umlagen	2.929	2.666
Verwaltungsbetreuung	374	355
Andere Lieferungen und Leistungen	64	65
	9.242	8.785

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende Erträge erfasst:

	2022 TEUR	Vorjahr TEUR
Erträge aus dem Verbrauch/der Auflösung von Rückstellungen	11	14
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen	25	20
Erträge aus Anlageverkäufen	0	40
Erträge aus Versicherungserstattungen	56	29
Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens	9	8
Erträge aus Tilgungszuschüssen LFI	0	200
Übrige Erträge	70	66
	171	377

Die Sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge resultieren in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr TEUR 6) aus der Abzinsung von Rückstellungen und Zinszahlungen aus Steuererstattungen.

Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Zum 31.12.2022 bestehen Verpflichtungen aus der Anmietung von Wärmemessgeräten sowie Leasingverträgen in Höhe von 203 TEUR. Gegenstand der Leasingverträge sind Büroausstattung und 2 Pkw.

Die Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH hat für die Zeit nach dem 31. Dezember 2022 Verpflichtungen aus abgeschlossenen Bauverträgen für Sanierungs- und Neubauvorhaben, die für die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von Bedeutung sind.

2. Arbeitnehmer

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter betrug:

27 Arbeitnehmer, davon 25 Angestellte und zwei Regiearbeiter.

Am 31.12.2022 waren 15 Frauen und 13 Männer im Unternehmen beschäftigt. In Leitungspositionen betrug der Frauenanteil 60 Prozent.

3. Bezüge

Im Geschäftsjahr 2022 wurde dem Aufsichtsrat ein Sitzungsgeld in Höhe von TEUR 2 gewährt. Leistungen gemäß § 285 HGB: TEUR 78.

4. Honorar des Abschlussprüfers

Für das Honorar des Abschlussprüfers für die Durchführung der Abschlussprüfung 2022 wurde - ohne Umsatzsteuer - eine Rückstellung von TEUR 10 gebildet. Weitere Aufwendungen sind nicht angefallen.

5. Nachtragsbericht

Ereignisse von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag sind nicht eingetreten.

6. Ergebnisverwendungsvorschlag

Das Geschäftsjahr 2022 schließt mit einem Jahresüberschuss von TEUR 221 ab. Die Geschäftsführung schlägt vor, der Verpflichtung zur Gewinnabführung in Höhe von TEUR 221 an den Gesellschafter nachzukommen, und den verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von EUR 271 auf neue Rechnung vorzutragen.

7. Organe

Die Mitglieder des Aufsichtsrats sind:
Thomas Huth	Bürgermeister der Stadt Ribnitz-Damgarten
Manfred Kasch	Rentner, Architekt
Susann Wippermann	Mitglied des Landtages
Tino Leipold	Studienrat
Michael Meister	Polizeibeamter a.D.
Jan Berg	Geschäftsführer Verein zur Förderung der Arbeit und Qualifizierung e.V.
Rüdiger Trakies	Leiter Technik
	Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH

Ribnitz-Damgarten, den 14.07.2023

Die Geschäftsführung wurde vertreten durch

Christian Janssen, Immobilienfachwirt

Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens

	Entwicklung der Anschaffungs-und Herstellungskosten
	AK/HK Bestand 01.01.2022 EUR	Zugang EUR	Abgang EUR	Umbuchung EUR	AK/HK Bestand 31.12.2022 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	31.141,90	0,00	0,00	0,00	31.141,90
Sachanlagen:
1. Grundstücke mit Wohnbauten	59.325.984,18	0,00	0,00		59.325.984,18
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	15.612,30	0,00	0,00	0,00	15.612,30
3. Grundstücke ohne Bauten	448.899,17	0,00	0,00	0,00	448.899,17
4. Bauten auf fremden Grundstücken	16.883,91	0,00	0,00	0,00	16.883,91
5. Technische Anlagen u. Maschinen	71.578,68	0,00	0,00	0,00	71.578,68
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	177.899,36	7.056,39	-2.086,81	0,00	182.868,94
7. Anlagen i. Bau u. Bauvorbereitungskosten	1.651.386,90	4.022.545,07	0,00	0,00	5.673.931,97
Summe Sachanlagen	61.708.244,50	4.029.601,46	-2.086,81	0,00	65.735.759,15
Anlagevermögen gesamt	61.739.386,40	4.029.601,46	-2.086,81	0,00	65.766.901,05

	Entwicklung der Abschreibungen
	AfA kumuliert 01.01.2022 EUR	Zugang EUR	Abgang EUR	AfA kumuliert 31.12.2022 EUR	Buchwerte 31.12.2022 EUR	Buchwerte 31.12.2021 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	29.308,90	1.833,00	0,00	31.141,90	0,00	1.833,00
Sachanlagen:
1. Grundstücke mit Wohnbauten	36.457.823,75	811.521,00	0,00	37.269.344,75	22.056.639,43	22.868.160,43
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	10.242,71	0,00	0,00	10.242,71	5.369,59	5.369,59
3. Grundstücke ohne Bauten	11.670,50	645,83	0,00	12.316,33	436.582,84	437.228,67
4. Bauten auf fremden Grundstücken	16.883,91			16.883,91	0,00	0,00
5. Technische Anlagen u. Maschinen	35.651,68	3.593,00	0,00	39.244,68	32.334,00	35.927,00
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung	127.023,36	14.023,03	-1.738,06	139.308,33	43.560,61	50.876,00
7. Anlagen i. Bau u. Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	5.673.931,97	1.651.386,90
Summe Sachanlagen	36.659.295,91	829.782,86	-1.738,06	37.487.340,71	28.248.418,44	25.048.948,59
Anlagevermögen gesamt	36.688.604,81	831.615,86	-6.706,13	37.518.482,61	28.248.418,44	25.050.781,59

Rückstellungsspiegel

		Veränderungen durch
Bezeichnung	Stand 01.01.2022	Verbrauch	Auflösung
Rückstellung Körperschaftssteuer	84.600,00	42.102,94
Rückst. Gewerbesteuer	64.100,00
Zwischensumme	148.700,00
Rückst. f. Bauinstandhaltung	478.773,55	0,00
Sonstige Rückstellungen
Rückst.f. unterl. Instandhaltung	177.000,00	177.000,00
Rückst.Asbestentsorgung	7.803,96
Rückstellungen Schönheitsre	7.200,00	1.200,00
Rückstellung Betriebskosten	103.780,00	103.780,00
Rückst.Aufbewahrungsfrist	29.148,96	2.914,90
Rückst.für Abrechnungskost.	88.400,00	88.400,00
Rückstellung Leistungsentgelt	22.450,00	22.450,00
Rückst.f.Abschl.-u-Prüf.K.	24.900,00	24.900,00
Rückst.f.Steuerberatungsk.	10.000,00	10.000,00
Rückst.f. Urlaubsansprüche	20.500,00	20.500,00
Rückst. Betriebsprüfung	6.000,00	0,00
Summe Gesamt	1.124.656,47	493.247,84	0,00

	Veränderungen durch
Bezeichnung	Zuführung	Abzinsung	Stand 31.12.2022
Rückstellung Körperschaftssteuer	0,00		42.497,06
Rückst. Gewerbesteuer	0,00		64.100,00
Zwischensumme	0,00		106.597,06
Rückst. f. Bauinstandhaltung	0,00		478.773,55
Sonstige Rückstellungen
Rückst.f. unterl. Instandhaltung	155.000,00		155.000,00
Rückst.Asbestentsorgung			7.803,96
Rückstellungen Schönheitsre			6.000,00
Rückstellung Betriebskosten	106.800,00		106.800,00
Rückst.Aufbewahrungsfrist	6.348,69	1.244,18	31.338,57
Rückst.für Abrechnungskost.	92.000,00		92.000,00
Rückstellung Leistungsentgelt	25.370,00		25.370,00
Rückst.f.Abschl.-u-Prüf.K.	24.900,00		24.900,00
Rückst.f.Steuerberatungsk.	10.000,00		10.000,00
Rückst.f. Urlaubsansprüche	41.100,00		41.100,00
Rückst. Betriebsprüfung	1.000,00		7.000,00
Summe Gesamt	462.518,69	1.244,18	1.092.683,14

sonstige Berichtsbestandteile

Die Geschäftsführung wurde vertreten durch:

Christian Janssen Immobilienfachwirt

Ribnitz-Damgarten, den 14.07.2023

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 27.11.2023 festgestellt.

BESTäTIGUNGSVERMERK DES UNABHäNGIGEN ABSCHLUSSPRüFERS

An die Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH, Ribnitz-Damgarten

VERMERK üBER DIE PRüFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES UND DES LAGEBERICHTS

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH, Ribnitz-Damgarten, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gebäudewirtschaft Ribnitz-Damgarten GmbH, Ribnitz-Damgarten, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 13 Abs. 3 KPG M-V unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 13 Abs. 3 KPG M-V unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

- beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN

Erweiterung der Jahresabschlussprüfung gemäß § 13 Abs. 3 und § 14 Abs. 2 KPG M-V

Aussage zu den wirtschaftlichen Verhältnissen

Wir haben uns mit den wirtschaftlichen Verhältnissen der Gesellschaft i. S. v. § 53 Abs. 1 Nr. 2 HGrG im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 befasst. Gemäß § 14 Abs. 2 KPG M-V haben wir in dem Bestätigungsvermerk auf unsere Tätigkeit einzugehen.

Auf Basis unserer durchgeführten Tätigkeiten sind wir zu der Auffassung gelangt, dass uns keine Sachverhalte bekannt geworden sind, die zu wesentlichen Beanstandungen der wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft Anlass geben.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft sowie für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie dafür als notwendig erachtet haben.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Tätigkeit haben wir entsprechend dem IDW Prüfungsstandard: Berichterstattung über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach § 53 HGrG (IDW PS 720), Fragenkreise 11 bis 16, durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Grundsätzen ist es, anhand der Beantwortung der Fragen der Fragenkreise 11 bis 16 zu würdigen, ob die wirtschaftlichen Verhältnisse zu wesentlichen Beanstandungen Anlass geben. Dabei ist es nicht Aufgabe des Abschlussprüfers, die sachliche Zweckmäßigkeit der Entscheidungen der gesetzlichen Vertreter und die Geschäftspolitik zu beurteilen.

Berlin, den 21. Juli 2023

GdW Revision AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Gerisch, Wirtschaftsprüfer