CentrO. Management GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum 31.12.2020

Lagebericht

1. Geschäftsmodell

Die CentrO. Management GmbH hält direkt und indirekt Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Grundstücksentwicklung tätig sind und erbringt Managementdienstleistungen für das Einkaufszentrum "CentrO." in Oberhausen. Das CentrO. umfasst 297 Einheiten, davon 22 in der Oase (Foodcourt) und 31 Einheiten entlang der Promenade (Restaurants) auf der einen Seite; der Abenteuerpark (SeaLife) befindet sich auf der anderen Seite.

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Stattdessen ist die mfi Shopping Center Management GmbH, Düsseldorf, - ein Tochterunternehmen der Unibail-Rodamco-Westfield-Gruppe - mit den Vermietungsleistungen für das CentrO. betraut; dies umfasst die Betreuung der Kunden und Mieter vor Ort durch das Centermanagement sowie die kaufmännische Verwaltung der Mieter im Property Management.

Das Centermanagement umfasst die technische Betreuung des Objektes in den Bereichen Property, Maintenance, Purchase und Sustainability (PMPS) sowie das umfassende Marketing für das Objekt im Auftrag der tätigen Werbegemeinschaft. Eine weitere Aufgabe besteht im Führen von Mietergesprächen auch hinsichtlich der Nachvermietung von freistehenden Mietflächen.

2. Geschäft und Rahmenbedingungen

Seit Ende Februar 2020 hatte sich auch in Deutschland die Pandemie des Coronavirus ausgebreitet, die im Jahresverlauf zu starken gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Restriktionen führte (z.B. Einschränkungen der Bewegungsfreiheit, Geschäftsschließungen, Umsatzausfälle und Liquiditätsprobleme unserer Kunden etc.). Die Folgen der Pandemie und der staatlichen Maßnahmen zu ihrer Eindämmung hatten unmittelbar und mittelbar auch Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit unserer Gesellschaft:

- Im Zuge des ersten Lockdowns und im Kontext der Minimierung der Kontakte wurden weite Teile des stationären Einzelhandels (mit Ausnahme von Geschäften, die Güter des täglichen Bedarfs verkaufen, z.B. Lebensmittelmärkte, Drogerien) und der Gastronomie ab Mitte März vorerst geschlossen.

- Die in 2020 für Mietzahlungen im zweiten Quartal 2020 auf den Weg gebrachte "Kündigungsbremse" schützt Mieter vorübergehend vor einer Kündigung, wenn die geschuldete Miete vorerst nicht gezahlt werden konnte. Diese staatliche Maßnahme wurde von vielen Mietern als Mietstundung bzw. -erlass interpretiert. Das Kündigungsrecht des Vermieters lebt wieder auf, wenn die Mieter ihre Mietzahlungen aus dem zweiten Quartal 2020 nicht bis Mitte 2022 nachholen.

- Die ersten Lockerungen ab 20. April 2020 führten dazu, dass Einzelhändler mit einer Verkaufsfläche bis 800 Quadratmetern wieder öffnen durften, nach Einigung der Bundeskanzlerin mit den Ministerpräsidenten durften ab 11. Mai 2020 unter Abstands- und Hygieneauflagen alle Geschäfte in allen Bundesländern wieder öffnen. Die Frequenzen haben sich nach dem Lockdown unter Einhaltung der Abstands- und Hygieneregelungen sehr erfreulich erholt und lagen teils nahe dem Vorjahresniveau.

- Ab dem 2. November 2020 beschloss die Bundeskanzlerin mit den Regierungschefs der Länder weitere Maßnahmen, die unter anderem wieder zu einer Schließung von Gastronomiebetrieben und weiteren Freizeiteinrichtungen führten (sogenannter "Lockdown light").

- Der zweite vollständige Lockdown startete dann am 16. Dezember 2020 mit der Schließung des Einzelhandels sowie weiteren Maßnahmen.

- Trotz erheblicher staatlicher Maßnahmenpakete zur Abfederung der wirtschaftlichen Folgen (z.B. Kurzarbeitergeld, Kredithilfen, Steuerstundungen als auch direkter Beihilfen für notleidende Unternehmen), die in 2020 angelaufen sind, waren auch Insolvenzen im Bereich unserer Mieter und Dienstleistungskunden zu verzeichnen.

- Durch die Zulassung eines Impfstoffes konnte am 27. Dezember 2020 mit den ersten Covid-19 Impfungen in Deutschland begonnen werden.

Der stationäre Einzelhandel hat bedingt durch die staatlichen Maßnahmen, die insgesamt zu einem vollständigen Lockdown von zwei Monaten im Jahr 2020 führten, entsprechende Umsatzeinbußen zu verzeichnen. Insbesondere der stationäre Bekleidungshandel, Parfümerien und der Handel mit Spielwaren leiden enorm unter den Corona bedingt geringen Kundenfrequenzen berichtete der HDE in seinem Bericht zur Konjunkturlage vom November 2020.

Dem Investmentmarktüberblick Deutschland von JLL für das 4. Quartal 2020 erschienen im Januar 2021 - zufolge betrug das Transaktionsvolumen 2020 am deutschen Investmentmarkt rd. Mrd. 81,6 EUR. Das Jahr 2020 schließt somit nur um rund 11 % unter dem Vorjahreswert. Das Transaktionsvolumen des vierten Quartals betrug Mrd. 23,2 EUR und machte damit 28 % des Jahresergebnisses aus, reichte aber nicht an das vierte Quartal des Vorjahres und auch nicht an das Auftaktquartal 2020 heran, beide waren jeweils noch von der Pandemie unbelastet. Bemerkenswert ist, dass 2020 mit über 1.700 erfassten Einzel- und Portfoliotransaktionen mehr Abschlüsse generiert wurden als 2019. Das durchschnittlich investierte Volumen ist damit mit rund Mio. 48 EUR pro Transaktion zwar nahezu konstant geblieben. Die Analyse zeigt aber auch, dass vor allem große Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro Bereich um 35 % in Bezug auf Anzahl und Volumen signifikant gesunken sind, eher geschuldet einem geringeren Angebot in diesem Größensegment als an einem mangelnden Käuferinteresse.

Zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen ist der anhaltende Kapitaldruck nach wie vor die Triebfeder für Immobilien-Investments. Hinzu kommt, dass zahlreiche institutionelle Investoren ihre jeweiligen Immobilienquoten erhöht haben und hieraus zusätzliche Nachfrage generiert wurde. Und vor allem Portfolios waren begehrt, ca. Mrd. 37,6 EUR wurden in Paketkäufe oder Unternehmensübernahmen investiert und damit sogar 7 % mehr als noch 2019. Auf Büroimmobilien entfallen 30 % des Transaktionsvolumens und auf Living 31 %. Mit über 10 % Anteil und investierten Mrd. 8,5 EUR erfreuen sich mischgenutzte Immobilien oder Portfolios einer immer größer werdenden Beliebtheit bei Investoren. Sie erfüllen den Wunsch der Investoren nach Differenzierung und sind Spiegelbild des Trends von "Working, Living und Consumption" unter einem Dach oder innerhalb eines zusammenhängenden Quartiers.

Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien bleibt das Umfeld bis weit in das nächste Jahr hinein dagegen herausfordernd. Insbesondere die nochmals verstärkten Reisebeschränkungen und die jüngsten Lockdown-Maßnahmen setzen den Unternehmen dieser Sektoren deutlich zu. Für die betroffenen Immobilien werden Alternativnutzungen gesucht und unterstützen den Trend hin zu hybriden Immobilien. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen liegt für Hotelimmobilien mit rund Mrd. 2 EUR bei nur etwas über 2 %. Das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien erreichte in der Jahresbilanz immerhin Mrd. 10,4 EUR, der Rückgang gegenüber dem Vorjahr lag bei lediglich 5 %. Innerhalb des Sektors gibt es eine starke Differenzierung, die auch durch die aktuellen sehr positiven Einzelhandelsumsatzzahlen des Statistischen Bundesamts für 2020 untermauert wird. Nach wie vor der überwiegende Teil entfällt mit Mrd. 5,7 EUR auf Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter.

3. Geschäftsverlauf und Lage

3.1 Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2020 wurde mit einem Jahresfehlbetrag von EUR -5,1 Mio. (Vorjahr EUR -3,6 Mio.) abgeschlossen. Die Ergebnisveränderungen stellen sich im Verhältnis zum Vorjahr wie folgt dar:

	2020 Mio. EUR	2019 Mio. EUR	Veränderung Mio. EUR
Umsatzerlöse	15,4	17,4	-2,0
Bestandsveränderung	-1,1	-2,5	1,4
Sonstiger betrieblicher Ertrag	2,8	3,4	-0,6
Betriebliche Leistungen	17,1	18,3	-1,2
Betriebliche Aufwendungen	-22,2	-21,8	-0,4
Finanzergebnis	0,0	0,0	0,0
Ergebnis vor Steuern	-5,1	-3,6	-1,6
Steuern	0,0	0,0	0,0
Jahresfehlbetrag	-5,1	-3,6	-1,6

Der Rückgang der betrieblichen Leistungen um EUR 1,2 Mio. resultiert im Wesentlichen aus dem Rückgang der Umsatzerlöse bedingt durch die Corona-Pandemie. Das ist vor allem auf niedrigere Erträge aus Sponsorshipverträgen und der Eventflächenvermietung zurückzuführen. Unter anderem konnte auch der Weihnachtsmarkt 2020 nicht stattfinden. Die Veränderung der Bestandsveränderung resultiert im Wesentlichen aus der Bestandserhöhung um die noch nicht abgerechneten Nebenkosten 2020 von EUR 7,4 Mio. (Vorjahr EUR 8,7 Mio.). Der geringere Vorrat resultiert daher, dass mit einigen Mietern pauschale Nebenkosten vereinbart wurden und somit mehr Kosten bereits durch diese Pauschalen gedeckt sind. Dem gegenüber steht die Bestandsverminderung aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2017 von EUR 8,6 Mio. (Vorjahr EUR 11,1 Mio.) Im Geschäftsjahr 2020 wurden die Nebenkosten 2017 nur zum Teil abgerechnet. Die Veränderung der sonstigen betrieblichen Erträge i.H.v. EUR 0,6 Mio. ist im Wesentlichen auf niedrigere Erlöse aus Weiterbelastungen zurückzuführen.

Die Veränderung der betrieblichen Aufwendungen beruht im Wesentlichen auf erhöhten Aufwendungen für Instandhaltung und Kosten der Werbegemeinschaft. Gegenläufig dazu sind die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen geringer ausgefallen, was auf gesunkene Kosten für den Weihnachtsmarkt und Verwaltungskosten zurückzuführen ist.

3.2 Vermögens- und Finanzlage

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt weiterhin vornehmlich durch Eigenkapital. Zudem bestehen Verbindlichkeiten im Verbundbereich. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind in 2020 um EUR 3,8 Mio. gestiegen.

Die Kapitalrücklage beträgt unverändert EUR 96,0 Mio. und ist damit geringer als die Verbindlichkeiten, der Verlustvortrag und der Jahresfehlbetrag 2020, Dennoch verfügt die Gesellschaft weiterhin über eine gute Eigenkapitalausstattung (Eigenkapitalquote 39,05 %).

Vermögenslage

Die CentrO. Management GmbH hält eine 49,7%-ige Beteiligung (Vj. 49,7%) an der CentrO Grundstücksentwicklung GmbH, Düsseldorf, welche eine Kommanditistenstellung an der NMOP Verwaltungs Ltd. & Co. KG, Düsseldorf ("NMOP Verwaltung") ausübt und 45,825% der Anteile hält. Der Beteiligungsansatz an der NMOP Verwaltung ist durch deren Komplementärbeteiligung in Höhe von 99,99% an der NMOP KG im Wesentlichen vom Wert des Objektes CentrO. Oberhausen abhängig. Dieser Wert wurde durch regelmäßig aktualisierte externe Sachverständigengutachten auch im Geschäftsjahr 2020 nochmals verifiziert.

Die Vermögenslage der Gesellschaft wird daher weiterhin positiv eingeschätzt, da der Wert des indirekten Anteils an dem Projekt CentrO Oberhausen den Buchwert der Beteiligung an der der CentrO Grundstücksentwicklung GmbH, Düsseldorf, signifikant übersteigt.

3.3 Kennzahlen

Für die Gesellschaft wesentliche Leistungsindikatoren werden anhand nachstehender Kennzahlen dargestellt.

	2020 TEUR	2019 TEUR
Rohmiete	499	475
EBITDA	-3.226	-1.946
	EUR	EUR
Rohmiete pro m ²	2	2

3.4 Prognose-Ist-Vergleich

Ein Prognose-Ist-Vergleich hat für das Berichtsjahr nur eingeschränkte Aussagekraft, weil das Berichtsjahr signifikant von der Pandemie betroffen war.

Der Jahresfehlbetrag ist im Vergleich zum Vorjahr um Mio. 1,6 EUR gestiegen. Grund dafür ist im Wesentlichen der Rückgang der Umsatzerlöse als auch der sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von insgesamt Mio. 2,6 EUR, dem gegenüber die Entwicklung der Bestandsveränderung i.H.v. Mio. 1,4 EUR steht, die sich aufgrund der im Geschäftsjahr nur teilweise vorgenommenen Nebenkosten- sowie Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2017 hier gegenläufig auswirkt. Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, welche maßgeblich durch Aufwendungen für die Bewirtschaftung des Centers begründet sind, beeinflussen das Ergebnis im Geschäftsjahr mit insgesamt Mio. 0,4 EUR. Gegenläufig hierzu fielen die Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen um Mio. 0,6 EUR geringer aus. Der übrige Anstieg des Ergebnisses lässt sich durch einen Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen i.H.v. Mio. 0,3 EUR erklären.

Risiko- und Chancenbericht

3.5 Risikomanagement

Die operativen Tätigkeiten der externen Dienstleister in den Bereichen Sicherheit, Reinigung, Gebäudetechnik, EDV und Kundenbetreuung unterliegen einer permanenten Qualitätskontrolle des internen Managements. Bei Bedarf werden Korrektur- und Verbesserungsmaßnahmen eingeleitet, um die hohen CentrO Standards fortwährend zu sichern.

Speziell im Bereich Marketing werden darüber hinaus Einsparungspotenziale in Form von budgetsenkenden Marketingkooperationen realisiert. Entsprechende Kooperationen werden beispielsweise mit der Stage Entertainment GmbH geführt, die das auf dem Gelände ansässige Metronom Musical Theater betreibt. Eine weitere Maßnahme, welche ebenfalls einen budgetsenkenden Charakter besitzt, ist die Kooperation mit Infoscreen/Ströer für die partielle Nutzung der LCD-Screens.

Die Geschäftsführung sowie das Management-Team stehen hinsichtlich der gesamten Steuerungsaktivitäten für das CentrO in einem engen Austausch sowohl untereinander (u.a. in Form von wöchentlich stattfindenden Management- und Abteilungsmeetings) als auch mit den externen Dienstleistern für die Bereiche Haustechnik, Sicherheit und Reinigung. Innerhalb dieses fortwährenden fachlichen Projektaustauschs werden darüber hinaus strategisch relevante Key Performance Indicator (KPI's) zwecks kosteneffizienter Steuerung des CentrO Projekts stetig überwacht, analysiert und bei Bedarf angepasst.

Die Anwendung dieser KPI's dient dem übergeordneten Ziel, die Nebenkostenbelastung für die Mieter in einem überschaubaren Rahmen zu halten, ohne allerdings dabei die hohen CentrO. Standards aus den Augen zu verlieren. Das beschriebene Vorgehen hat sich in der Vergangenheit äußerst bewährt.

3.6 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Einzelhandelssituation CentrO Oberhausen:

Es bleibt weiterhin eines der Hauptziele Marktanteile auszubauen, um so die Gesamtumsatzniveaus für unsere Mieterschaft kontinuierlich zu steigern. Durch die große CentrO Erweiterung in 2012 konnten die vorhandenen Einzelhandelsflächen ausgebaut und somit im Folgenden auch zusätzliche Umsatzmarktanteile gesichert werden. Die in 2015 begonnenen Baumaßnahmen, zur weiteren Erweiterung der vermietbaren Fläche um rund 3.000 m ² verliefen planmäßig und wurden erwartungsgemäß im ersten Halbjahr 2016 finalisiert.

Strategie ist dabei weiterhin, kontinuierlich zusätzliche Besucherfrequenzen in Form von kaufkräftigen Neukunden zu gewinnen und an das CentrO zu binden. Die CentrO Marketingabteilung hat eigens spezielle Zielgruppenkampagnen entwickelt. Dies geschieht vor allem in Form von gezielten Marketing-Kampagnen, die die Einzelhandelskonzepte bei den entsprechenden Zielgruppen relevant inszenieren sollen, um so für zusätzliche Frequenz zu sorgen. Hierbei sollen neben Fashion-Kompetenz vor allem die Entertainment-Qualität, die ständige Hervorhebung von aktuellen Trends und Neuheiten sowie die Servicequalität im Vordergrund stehen.

Freizeit & Tourismus:

Im Jahr 2012 wurde mit der Merlin Entertainment Gruppe ein Vertrag geschlossen, der den Bau und Betrieb eines Legoland Discovery Centers sowie eines neugestalteten Freizeitparks beinhaltete. Hieraus entstehen zusätzliche Besucher- und Umsatzpotentiale nicht nur für sämtliche Freizeit- und Gastronomieunternehmen, sondern auch für den Einzelhandel.

Gastronomie:

Wir gehen davon aus, dass von den vorgenannten Maßnahmen entsprechend die CentrO Gastronomie profitieren wird. Darüber hinaus werden zur Stärkung der gastronomischen Betriebe auf der Promenade saisonale Events zur Belebung durchgeführt.

Maßnahmen zur weiteren Umsatzsteigerung:

Die Gesellschaft hält Geschäftsverbindungen zur nicht zum Konzernverbund gehörenden Retail Management Expertise GmbH (vormals Stadium Management GmbH), Oberhausen ("RME GmbH"). Über die RME GmbH werden Büroflächen angemietet sowie temporär Allgemeinflächen für die Durchführung einzelner Events, wie z.B. den Betrieb des CentrO Weihnachtsmarkts bzw. die Flächenvermarktung an die CentrO Sponsoren, mit denen die Gesellschaft langfristige Vertragsbeziehungen unterhält. Aus diesem Geschäftszweig erwarten wir weiterhin positive Effekte.

Ein wichtiges Standbein zur Einnahmeerzielung stellt der CentrO Weihnachtsmarkt dar. Hierzu ist in 2012 ein neues Weihnachtskonzept entworfen worden, welches ein großes Investment in Form einer Anschaffung neuer Hütten erforderlich machte. Die Amortisation der neuen Hüttenkonzepte wird auch weiterhin in den nächsten Jahren über stabile bzw. kontinuierlich steigende Mieteinnahmen erfolgen.

Mit den Weihnachtsmarktmietern werden in der Regel langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, so dass hier eine hohe Planbarkeit der zukünftigen Einnahmeströme existiert. Darüber hinaus sind die abgeschlossenen Sponsorenverträge eine zusätzliche garantierte Einnahmequelle. Damit ist die Gesellschaft breiter aufgestellt und es wird eine völlige Abhängigkeit von den Nebenkosteneinnahmen vermieden. Hier muss es Ziel sein, die Sponsoreneinnahmen langfristig zu sichern und nach Möglichkeit auch zukünftig zu erhöhen.

Anders verhält es sich bei den Einnahmen aus der Durchführung sonstiger Events z.B. Flächenvermietung an Firmen zur Vorstellung ihrer Produkte. In dem Vertragsverhältnis mit der RME GmbH hat sich diese vorbehalten, dieses Geschäftsfeld in Eigenregie zu betreiben, um durch die Durchführung der Events eigene zusätzliche Einnahmemöglichkeiten generieren zu können. Gleichzeitig besteht zwischen der RME und der Gesellschaft ein Servicevertrag, in dem die CentrO Management GmbH mit der Unterstützung bei der Ausführung dieser Events exklusiv beauftragt ist. Hierfür ist ein fester Betrag als Vergütung vorgesehen, so dass auch in diesem Bereich eine bessere Planung der Einnahmen gewährleistet ist.

Joint-Venture Modell:

Die CentrO-Gruppe steht seit Mai 2014 unter der gemeinsamen Kontrolle des kanadischen Pensionsfonds CPPIB und Unibail-Rodamco. Unibail-Rodamco verfügt in Europa über 70 Shopping Center in seinem Portfolio und stellt seit der Anteilsübernahme als Eigentümer zahlreiche operative Kompetenzen zur Verfügung. In diesem Zusammenhang hat die CentrO. Management GmbH das Betreibermanagement weiter optimiert. Insbesondere wurde die Allokation von Ressourcen optimiert, Verbundeffekte der Konzernstruktur genutzt und der Prozess des Know-how Transfers weiter standardisiert und ausgebaut.

Risiken

Operative Risiken:

Operative Risiken bestehen im Bereich des Verkehrsmanagements zu saisonalen Sonderzeiten wie etwa dem Weihnachtsgeschäft. Nach der CentrO Erweiterung und dem hiermit verbundenen erhöhtem Besucheraufkommen wurde von Seiten der NMOP KG eine Freifläche für zusätzliche Überlaufparkplätze vom benachbartem Tennisclub erworben. Diese Fläche bietet rund 500 weiteren Fahrzeugen Kapazität zu Stoßzeiten. Darüber hinaus befinden sich die Aufnahmekapazitäten des Straßennetzes im Bereich der Neuen Mitte an ihrer oberen Auslastungsgrenze. Hier steht die CentrO Management GmbH im engen Dialog mit der Verkehrsbehörde der Stadt Oberhausen, um die Verkehrsflüsse im Bereich der Neuen Mitte während der Stoßzeiten ständig zu optimieren.

Mieter-Serviceverträge:

Die Neustrukturierung der Vertragsbeziehungen mit den CentrO Mietern hat dazu geführt, dass die CentrO Management GmbH seit 2011 nunmehr direkte Vertragsbeziehungen zu den Mietern für "nicht-vermietertypische Nebenleistungen" unterhält. Bis 2014 wurde den Mietern eine Nebenkostenobergrenze garantiert. Dementsprechend galt es zu beachten, dass es aufgrund von nicht beeinflussbaren Umweltfaktoren (z.B. Witterungsverhältnisse im Winter) zu Kostenüberschreitungen kommen konnte. Nach Wegfall der garantierten Nebenkostenobergrenze können nunmehr solche Budgetüberschreitungen im vollen Umfang an die Mieter weiterbelastet werden. Folglich konnte die Risikolage der Gesellschaft deutlich reduziert werden.

Bestandsgefährdendes Risiko:

Durch den allseits unerwarteten Ausbruch der Pandemie des Coronavirus hat sich die Risikosituation des Unternehmens mit Blick auf die weitere Entwicklung ab dem Frühjahr 2020 deutlich verschärft; wir verweisen auf den nachfolgenden Abschnitt 5. "Voraussichtliche Entwicklung" dieses Lageberichts. In diesem Zusammenhang erwartet die Geschäftsführung einen im Prognosezeitraum auftretenden negativen Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit. Zur Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit im Prognosezeitraum und damit zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit ist die Gesellschaft auf die finanzielle Unterstützung einer Schwestergesellschaft angewiesen, die mit Datum vom 28. September 2021 eine Darlehenszusage an die Gesellschaft gegeben hat, in der sie sich unwiderruflich und unter Verzicht auf sämtliche Einreden und Einwendungen bereit erklärt, der Gesellschaft jeweils auf erstes Anfordern auch im Insolvenzfall einen Betrag in Höhe von maximal TEUR 40.000 als Darlehen zur freien Verfügung zu stellen. Das Darlehen ist zum 31. Dezember 2025 endfällig.

5. Voraussichtliche Entwicklung

Wie auch bereits im Abschnitt "Nachtragsbericht: Ereignisse nach dem Abschlussstichtag" des Anhangs dargelegt wurde, werden sich die Folgen der Pandemie aufgrund der anhaltenden Beschränkungen in Form von starken gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Restriktionen (z.B. Einschränkungen der Bewegungsfreiheit, Geschäftsschließungen etc.) auch in 2021 weiterhin fortsetzen. Die Folgen der Pandemie und der staatlichen Maßnahmen zu ihrer Eindämmung haben weiterhin unmittelbar und mittelbar auch Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit unserer Gesellschaft, wie bereits im Kapitel 2. Geschäfts- und Rahmenbedingungen dargestellt.

Die finanziellen Auswirkungen des zweiten Lockdowns, die nach dem Stichtagsprinzip im Zahlenwerk des Jahresabschlusses 2020 nur begrenzt abzubilden waren, werden einen entsprechenden Einfluss auf unser finanzielles Ergebnis in 2021 haben.

Die finanziellen Auswirkungen werden aus Sicht der Gesellschaft weiterhin insbesondere Umsatzeinbußen oder Forderungsausfälle betreffen. Gleichzeitig ergibt sich die Chance, im Rahmen der Gespräche mit den Mietern zu einer Einigung über die Mieten während des Lockdowns, Mietvertragsverlängerungen oder sonstige auch für unsere Gesellschaft attraktive Regelungen zu finden. Insgesamt bleibt allerdings festzuhalten, dass potenzielle Insolvenzen der Mieter eine Nachvermietung erforderlich machen könnten.

In der Gesamtsicht sind derzeit die finanziellen Auswirkungen nur schwer bezifferbar, weil der weitere Verlauf und die Dauer der Pandemie ebenso wie die Wirksamkeit der landesweit und global getroffenen Maßnahmen momentan noch nicht abschließend beurteilt werden können.

Unter der Annahme weiterer Lockerungen der umfassenden Beschränkungen des öffentlichen Lebens sowie der Wirksamkeit der durch die staatlichen Institutionen initiierten Maßnahmenpakete zur Eindämmung des Coronavirus sowie zur Abfederung der gesamtwirtschaftlichen Folgen und der Berücksichtigung einer zunehmenden Zahl an Impfungen haben wir für das Geschäftsjahr 2021 im Vergleich zum Berichtsjahr leicht sinkende Umsatzerlöse und Rohmiete sowie ein nahezu konstantes EBITDA prognostiziert.

In diesem Kontext bedeutet "leicht sinkend" einen Rückgang von bis zu 5 % im Vergleich zum Vorjahr. Wir erwarten ein Erreichen des Vorkrisenniveaus aus dem Jahr 2019 frühestens im Geschäftsjahr 2022.

Aufgrund der sich laufend verändernden Situation ist die weitere Entwicklung jedoch weiterhin laufend zu beobachten.

Düsseldorf, den 23. Oktober 2021

CentrO. Management GmbH

Geschäftsführung

Olivier Bossard

Arnaud Burlin

Paul Douay

Claudia Monika Karschti

Raisa Nazarova

Constantin W. Wiesmann

Bilanz

Aktiva

	EUR	EUR	31.12.2019 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		0,00	79.726,00
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	7.738.597,00		7.955.190,00
2. Anlagen im Bau	322.810,06		1.437.764,14
		8.061.407,06	9.392.954,14
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen		60.204.648,85	60.204.648,85
		68.266.055,91	69.677.328,99
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Noch nicht abgerechnete Leistungen	30.853.900,79		31.922.361,16
2. Waren	4.510,34		3.063,51
		30.858.411,13	31.925.424,67
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	2.646.638,90		353.264,34
2. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	247.875,56		120.069,78
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	898.301,80		10.462,69
davon gegen Gesellschafter EUR 46.744,66 (Vj. TEUR 2)
4. Sonstige Vermögensgegenstände	1.898.297,81		3.390.002,36
davon aus Steuern: EUR 128.017,37 (Vj. TEUR 600)
		5.691.114,07	3.873.799,17
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		2.401.132,12	2.987.600,13
		38.950.657,32	38.786.823,97
C. Rechnungsabgrenzungsposten		45.467,11	85.324,92
		107.262.180,34	108.549.477,88
Passiva
	EUR	EUR	31.12.2019 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	51.231,00		51.231,00
II. Kapitalrücklage	95.970.315,21		95.970.315,21
III. Verlustvortrag	-49.007.555,57		-45.437.688,79
IV. Jahresfehlbetrag	-5.132.270,43		-3.569.866,78
		41.881.720,21	47.013.990,64
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		5.272.289,04	5.272.612,35
C. Verbindlichkeiten
1. Erhaltene Anzahlungen	31.477.689,55		32.618.298,01
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung	51.018,74		96.977,88
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.112.354,66		1.693.059,41
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	23.367.899,07		19.528.507,96
5. Sonstige Verbindlichkeiten	2.898.402,91		2.151.814,68
davon aus Steuern: EUR 572,29 (Vj. TEUR 0)
		59.907.364,93	56.088.657,94
D. Rechnungsabgrenzungsposten		200.806,16	174.216,95
		107.262.180,34	108.549.477,88

Gewinn- und Verlustrechnung

	EUR	EUR	2019 EUR
1. Umsatzerlöse	15.333.946,34		17.311.685,59
2. Verminderung des Bestands an noch nicht abgerechneten Leistungen	-1.067.013,54		-2.450.554,38
3. Sonstige betriebliche Erträge	2.802.878,90		3.405.235,99
		17.069.811,70	18.266.367,20
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für die Bewirtschaftung	15.133.569,14		14.707.326,69
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	1.856.717,12		2.476.874,86
		16.990.286,26	17.184.201,55
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		1.902.971,21	1.622.105,75
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.305.698,20	3.028.352,74
		22.198.955,67	21.834.660,04
		-5.129.143,97	-3.568.292,84
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1,04		1,06
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	3.127,50		1.575,00
		-3.126,46	-1.573,94
9. Ergebnis nach Steuern / Jahresfehlbetrag		-5.132.270,43	-3.569.866,78

Anhang

Allgemeine Hinweise

Unsere Gesellschaft ist unter der Firma CentrO. Management GmbH mit Sitz in Düsseldorf im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter der Nummer HRB 79605 eingetragen.

Gesellschafter sind die CentrO Europe Ltd., London/Großbritannien (im Folgenden "CentrO Europe"), mit einem Beteiligungsanteil von 99,92% sowie die Belindam B.V., Schiphol/Niederlande (im Folgenden "Belindam"), mit einem Beteiligungsanteil von 0,08%.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß den §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB auf.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte grundsätzlich entsprechend den Regelungen des § 266 Abs. 2 und 3 HGB und den Regelungen des § 275 Abs. 2 HGB sowie in Anlehnung an die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses der Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015.

Um den unternehmensspezifischen Besonderheiten der Gesellschaft Rechnung zu tragen und zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit sowie in Anlehnung an die gemäß § 330 HGB bei Kapitalgesellschaften vorgeschriebenen Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sind die nachstehenden Postenbezeichnungen entsprechend den Regelungen des § 265 Abs. 6 HGB verwendet worden:

- Verminderung des Bestandes an noch nicht abgerechneten Leistungen

- Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

- Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

- Aufwendungen für die Bewirtschaftung

- Noch nicht abgerechnete Leistungen

- Forderungen aus Vermietung.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir die Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und davon-Vermerke (Restlaufzeiten) im Anhang gemacht.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren grundsätzlich unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgeblich.

Bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wird von dem Grundsatz der Unternehmensfortführung ausgegangen (Going-Concern-Prinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB). Im Hinblick auf bestandsgefährdende Risiken verweisen wir auf Abschnitt "4.2 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung" des Lageberichts.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert. Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB berücksichtigt.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Für Neuzugänge seit dem 1. Januar 2010 erfolgen die Abschreibungen grundsätzlich linear nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer.

Seit dem Geschäftsjahr 2018 werden geringwertige Anlagegüter des beweglichen Sachanlagevermögens bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 800,00 im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Bis 2017 wurden geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 410,00 im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 800,00 bis EUR 1.000,00 wird das steuerliche Sammelpostenverfahren gemäß § 6 Abs. 2a EStG aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewandt. Der Sammelposten wird im Geschäftsjahr und in den folgenden vier Geschäftsjahren jeweils zu einem Fünftel abgeschrieben. Bis 2017 wurde das steuerliche Sammelpostenverfahren für alle Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 410,00 bis EUR 1.000,00 angewandt. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.

Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB berücksichtigt.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten angesetzt. Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert berücksichtigt.

Gemäß Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten unter den unfertigen Leistungen auszuweisen. In Anlehnung an diese Verordnung weist die Gesellschaft die noch nicht abgerechneten Betriebskosten unter den noch nicht abgerechneten Leistungen innerhalb der Vorräte aus.

Die Bewertung der noch nicht abgerechneten Leistungen innerhalb der Vorräte erfolgt zum Nennbetrag der zukünftigen Forderungen. Die Bewertung der anderen Vorräte erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten beziehungsweise zu den niedrigeren Tageswerten.

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie des Kassenbestandes und der Guthaben bei Kreditinstituten erfolgt grundsätzlich zum Nennbetrag. Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Allen risikobehafteten Posten ist durch Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt.

Bei den ausgewiesenen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags unter Berücksichtigung erwarteter künftiger Preis- und Kostenänderungen angesetzt. Bei Rückstellungen mit Restlaufzeiten von über einem Jahr erfolgt eine Abzinsung mit dem fristkongruenten von der Deutschen Bundesbank vorgegebenen durchschnittlichen Marktzins.

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag.

Der Ausweis der erhaltenen Anzahlungen erfolgt nach der Nettomethode zum Nennwert.

Bei den ausgewiesenen passiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Einnahmen vor dem Abschlussstichtag sowie Forderungen, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenen Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen zum Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet. Im Falle eines aktiven Überhangs unterbleibt die Aktivierung latenter Steuern in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechtes.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter der Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Aufstellung des Anteilsbesitzes

	Eigenkapital 31.12.2020 TEUR	Anteiliges Nennkapital %	TEUR	Ergebnis 2020 TEUR
CentrO Grundstücksentwicklungs
GmbH, Düsseldorf	1.673	49,7	13	328

Der Beteiligungsansatz an der CentrO Grundstücksentwicklungs GmbH, Düsseldorf (im Folgenden "CentrO Grund"), ist durch deren Kommanditbeteiligung in Höhe von 45,825% an der Neue Mitte Oberhausen Projektentwicklung Verwaltungs Ltd. & Co. KG, Düsseldorf (im Folgenden "NMOP Verwaltung"), geprägt. Der Beteiligungsansatz an der NMOP Verwaltung wiederum ist durch deren Komplementärbeteiligung über 99,99% an der Neue Mitte Oberhausen Projektentwicklung Ltd. & Co. KG, Düsseldorf, (im Folgenden "NMOP KG") im Wesentlichen vom Wert des Objektes CentrO. Oberhausen abhängig. Dieser Wert wurde durch ein externes Sachverständigengutachten auf den Abschlussstichtag 2020 verifiziert.

Vorräte

Unsere Gesellschaft weist die noch nicht abgerechneten Betriebskosten sowie Umsatzmieten im Posten "Noch nicht abgerechnete Leistungen" unter den Vorräten aus, während die hierfür vereinnahmten Vorauszahlungen als erhaltene Anzahlungen unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen werden.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren ausschließlich aus dem Liefer- und Leistungsverkehr.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen mit TEUR 1.589 (Vj. TEUR 2.601) Abgrenzungen für Weiterbelastungen bzw. zu erwartende Rückerstattungen aus Honoraren verbundener Unternehmen. Die übrigen Forderungen betreffen i.H.v. TEUR 128 (Vj. TEUR 600) Forderungen gegenüber dem Finanzamt und i.H.v. TEUR 122 (Vj. TEUR 122) eine an den örtlichen Energiedienstleister gezahlte Kaution für Strom.

Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind innerhalb eines Jahres fällig.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Ein Geldmarktkonto bei der Sparkasse ist in Höhe von TEUR 141 an einen fremden Dritten verpfändet.

Latente Steuern

Die sich rechnerisch ergebende aktive latente Steuerentlastung aus steuerlichen Verlustvorträgen und temporären Differenzen wurde nach dem Wahlrecht des § 274 HGB nicht aktiviert. Temporäre Differenzen bestehen dabei überwiegend im Bereich des Finanzanlagevermögens. Die Bewertung der temporären Differenzen erfolgte dabei mit 15,4 % für die Gewerbesteuer sowie mit 15,825 % für die Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag.

Gezeichnetes Kapital / Kapitalrücklage

Das gezeichnete Kapital beträgt unverändert TEUR 51.

Die Kapitalrücklage wurde im Geschäftsjahr 2014 durch Barleistung der CentrO Europe um TEUR 4.382 erhöht und beträgt seitdem unverändert TEUR 95.970.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2020 TEUR	31.12.2019 TEUR
- ausstehende andere Rechnungen	3.664	4.161
- ausstehende Rechnungen für Mietnebenkosten	1.077	766
- übrige Rückstellungen	531	345
	5.272	5.273

Verbindlichkeiten

Bezüglich der erhaltenen Anzahlungen verweisen wir auf die obigen Erläuterungen zu den Vorräten.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung enthalten zum Abschlussstichtag Mieterkautionen in Höhe von TEUR 51 (Vj. TEUR 97).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten aus einem Verrechnungskonto mit der NMOP KG in Höhe von TEUR 22.867 (Vj. TEUR 19.028) sowie Verbindlichkeiten von TEUR 501 (Vj. TEUR 501) gegenüber der CentrO Asset Management Ltd., London/Großbritannien. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen wie im Vorjahr ausschließlich den Liefer- und Leistungsverkehr.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Umgliederung von Debitoren in Höhe von TEUR 2.674 (Vj. TEUR 1.890), welche im Zuge der Nebenkostenabrechnung 2017 einen kreditorischen Saldo aufweisen, sowie Verbindlichkeiten aus Einkaufsgutscheinen i.H.v. TEUR 171 (Vj. TEUR 235).

Sämtliche Verbindlichkeiten sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig und nicht durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte besichert.

Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft ist Garantiegeber für die im Rahmen der Refinanzierung 2012 sowie zu Beginn 2013 von einem Bankenkonsortium an die NMOP KG neu gewährten Darlehen (Valuta 31. Dezember 2020: 700 Mio. EUR) und garantiert im Wege eines selbstständigen und verschuldensunabhängigen Garantieversprechens gegenüber dem Bankenkonsortium, dass der Darlehensnehmer, die NMOP KG, seine Verbindlichkeiten und Verpflichtungen aus und im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag und sämtlichen anderen Finanzierungsdokumenten jeweils bei Fälligkeit erfüllt.

Wir schätzen das Risiko einer Inanspruchnahme vor dem Hintergrund der gegebenen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der NMOP KG als gering ein.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betreffen im Wesentlichen Verpflichtungen aus einem Mietvertrag über die kurzfristige Anmietung von Eventflächen in Höhe von TEUR 4.107 (Vj. TEUR 4.563). Der Basismietvertrag für die Eventflächen besitzt eine Laufzeit von 10 Jahren und läuft zum 31. Dezember 2028 aus.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Seit dem 1. Januar 2011 bestehen zwischen der Gesellschaft und den Mietern der Eigentümergesellschaft NMOP KG individuelle Verträge über die Erbringung der Serviceleistungen, so dass diese direkt an die Mieter der NMOP KG erbracht werden. Die Verträge haben individuelle Laufzeiten entsprechend den zwischen den jeweiligen Mietern und der NMOP KG abgeschlossenen Mietverträgen.

Die Umsatzerlöse ergeben sich im Wesentlichen aus Mieterlösen sowie Nebenkostenpauschalen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden zudem TEUR 8.436 (Vj. TEUR 10.989) Nebenkosten für 2017 an die Mieter fakturiert, die im Jahresabschluss des Vorjahres lediglich im Bilanzposten "Noch nicht abgerechnete Leistungen" über den Erfolgsposten "Bestandsveränderung" aktiviert waren. Die Abrechnung der Nebenkosten 2017 erfolgte nicht vollumfänglich, die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom und Frischwasser werden im Geschäftsjahr 2021 abgerechnet. Für Umsätze aus Nebenkostenabrechnungen erfolgen die Erstaktivierung im Entstehungsjahr und die Fakturierung im Folgejahr zeitversetzt; per Saldo ergaben sich hier im Berichtsjahr periodenfremden Ertrag in Höhe von TEUR 422 aus der Abrechnung der Nebenkosten für das Geschäftsjahr 2017.

Darüber hinaus wurden aus der Vermietung von Eventflächen, mobilen Kiosken und anderer Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Sponsorship-Verträgen Umsatzerlöse i.H.v. TEUR 2.624 (TEUR 5.172) erzielt.

Die Umsatzerlöse wurden wie im Vorjahr ausschließlich im Inland erzielt.

Verminderung des Bestands an noch nicht abgerechneten Leistungen

In Folge des vorstehend erläuterten Ausweises unter den Vorräten resultiert analog der Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Gewinn- und Verlustrechnung der Posten "Verminderung des Bestands an noch nicht abgerechneten Leistungen" mit TEUR -1.067 für das Geschäftsjahr 2020 (Vorjahr: TEUR -2.451).

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Erträge aus Weiterbelastungen in Höhe von TEUR 2.278 (Vj. TEUR 2.845). Weiterhin erfasste die Gesellschaft Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 299; Vj. TEUR 221) sowie aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf zweifelhafte Forderungen (TEUR 206; Vj. TEUR 135). Die Erträge der Auflösung von Wertberichtigungen sowie von Rückstellungen sind periodenfremd.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

	2020 TEUR	2019 TEUR
Betriebskosten	10.253	10.430
Marketingkosten	3.471	3.462
Aufwendungen für Provisionen und Sponsorengelder	1.669	1.565
Instandhaltungsmaßnahmen	1.186	903
Aufwendungen für Managementumlage	150	150
Vermietungsprovisionen	144	297
Sonstige Betriebsausgaben	117	377
	16.990	17.184

Der Rückgang ist im Wesentlichen auf geringere Betriebskosten und geringere Vermietungsprovisionen zurückzuführen. Gegenläufig wirkten die um TEUR 283 gestiegenen Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 3.306 (Vj. TEUR 3.028) betreffen vor allem weiterbelastbare Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.305 (Vj. TEUR 2.845) sowie mit TEUR 732 (Vj. TEUR 110) Abschreibungen auf Forderungen aus der Vermietung.

Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung setzt sich wie folgt zusammen:

- Herrn Damien Léveillé-Nizerolle, Kaufmann; Boulogne-Billancourt/Frankreich (bis 31. März 2021)

- Herrn Paul-Eric Perchaud, Kaufmann; Düsseldorf (bis 30. April 2020)

- Herr Constantin W. Wiesmann, Kaufmann; Köln (seit 8. September 2020)

- Frau Claudia Monika Karschti, Kauffrau; Düsseldorf (seit 8. September 2020)

- Frau Raisa Nazarova, Kauffrau; Düsseldorf (seit 8. September 2020)

- Herr Arnaus Burlin, Chief Operating Officer; Prag/Tschechien(seit 18. Februar 2021)

- Herr Benoit Dohin, Development & Asset Manager; Madrid/Spanien(vom 18. Februar 2021 bis zum 21. Oktober 2021)

- Herr Paul Douay, Director of Operations Austria & Germany; Düsseldorf (seit 18. August 2021)

- Herr Olivier Bossard, Chief Investment Officer; Paris/Frankreich (seit 21. Oktober 2021)

Die Geschäftsführer vertreten die Gesellschaft gemeinsam mit einem anderen Geschäftsführer oder zusammen mit einem Prokuristen und sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Geschäftsführung erhielt für ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr keine Vergütung von der Gesellschaft.

Am 20. Oktober 2015 wurde Herrn Bruno Bittis Gesamtprokura erteilt und am 3. November 2015 in das Handelsregister eingetragen; die Löschung der Gesamtprokura erfolgte zum 30. Juni 2020.

Herrn Dr. Christoph Berentzen wurde am 29. Februar 2016 Gesamtprokura erteilt und am 9. Mai 2016 in das Handelsregister eingetragen; die Löschung der Gesamtprokura erfolgte zum 15. August 2021.

Mitarbeiterzahl

Die Gesellschaft beschäftigt im Geschäftsjahr 2020 keine Mitarbeiter.

Konzernverhältnisse

Gesellschafter sind zu 99,92% die CentrO Europe sowie zu 0,08% die Belindam.

Die CentrO Holdings (UK) Ltd., London/Großbritannien, stellt den Konzernabschluss für den kleinsten und den größten Kreis von Unternehmen auf, in den die Gesellschaft einbezogen wird. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Nachtragsbericht: Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Die Folgen der Pandemie haben weiterhin unmittelbar und mittelbar auch Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit unserer Gesellschaft. Die finanziellen Auswirkungen, die nach dem Stichtagsprinzip im Zahlenwerk des Jahresabschlusses 2020 für den zweiten Lockdown nur begrenzt abzubilden waren, werden einen entsprechenden Einfluss auf unser finanzielles Ergebnis im Jahr 2021 haben. Die finanziellen Auswirkungen, die insbesondere Umsatzeinbußen oder Forderungsausfälle betreffen werden, sind derzeit nur schwierig bezifferbar, weil der weitere Verlauf und die Dauer der Pandemie ebenso wie die Wirksamkeit der landesweit und global getroffenen Maßnahmen momentan noch nicht abschließend beurteilt werden können. Bei der Einschätzung über die Fähigkeit unserer Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit haben wir unterstellt, dass die durch staatliche Institutionen initiierten Maßnahmenpakete zur Eindämmung des Coronavirus sowie zur Abfederung der gesamtwirtschaftlichen Folgen sowie die Zunahme der Impfungen im Jahresverlauf die beabsichtigten Erfolge zeigen werden. In der Gesamteinschätzung ist daher anzunehmen, dass unsere Gesellschaft ihre Geschäftstätigkeit fortführen kann. Wir verweisen auch auf die weiter gehenden Ausführungen im Lagebericht.

In der Gesellschafterversammlung vom 18. Februar 2021 wurden Herr Arnaud Burlin und Herr Benoit Dohin als weitere Mitglieder der Geschäftsführung bestellt.

In der Gesellschafterversammlung vom 18. August 2021 wurde Herr Paul Douay als weiteres Mitglied der Geschäftsführung bestellt.

Mit Datum vom 28. September 2021 haben die NMOP KG als Darlehensgeberin und die CentrO. Management GmbH als Darlehensnehmerin einen Darlehensvertrag geschlossen, in dem sich die Darlehensgeberin unwiderruflich und unter Verzicht auf sämtliche Einreden und Einwendungen bereit erklärt, der Gesellschaft jeweils auf erstes Anfordern auch im Insolvenzfall einen Betrag in Höhe von maximal TEUR 40.000 als Darlehen zur freien Verfügung zu stellen. Das Darlehen ist zum 31. Dezember 2025 endfällig.

In der Gesellschafterversammlung vom 21. Oktober 2021 wurde Herr Olivier Bossard als weiteres Mitglied der Geschäftsführung bestellt und Herr Benoit Dohin abberufen.

Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag von EUR 5.132.270,43 auf neue Rechnung vorzutragen.

Düsseldorf, den 23. Oktober 2021

CentrO. Management GmbH

Geschäftsführung

Olivier Bossard

Arnaud Burlin

Paul Douay

Claudia Monika Karschti

Raisa Nazarova

Constantin W. Wiesmann

Anlagespiegel

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2020 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2020 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.549.009,06	0,00	0,00	0,00	1.549.009,06
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	16.664.862,48	821.153,07	0,00	785.499,14	18.271.514,69
2. Anlagen im Bau	1.437.764,14	40.237,60	369.692,54	-785.499,14	322.810,06
	18.102.626,62	861.390,67	369.692,54	0,00	18.594.324,75
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	60.204.648,85	0,00	0,00	0,00	60.204.648,85
	79.856.284,53	861.390,67	369.692,54	0,00	80.347.982,66

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2020 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2020 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.469.283,06	79.726,00	0,00	1.549.009,06
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.709.672,48	1.823.245,21	0,00	10.532.917,69
2. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	8.709.672,48	1.823.245,21	0,00	10.532.917,69
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
	10.178.955,54	1.902.971,21	0,00	12.081.926,75

	Buchwerte
	31.12.2020 EUR	31.12.2019 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	79.726,00
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	7.738.597,00	7.955.190,00
2. Anlagen im Bau	322.810,06	1.437.764,14
	8.061.407,06	9.392.954,14
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	60.204.648,85	60.204.648,85
	68.266.055,91	69.677.328,99

Bestätigungsvermerk

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der CentrO. Management GmbH, Düsseldorf, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der CentrO. Management GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit

Wir verweisen auf Abschnitt "II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden" im Anhang und Abschnitt "4.2 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung" des Lageberichts, in denen die gesetzlichen Vertreter beschreiben, dass sich die Risikosituation des Unternehmens durch den Ausbruch der Pandemie deutlich verschärft hat. In diesem Zusammenhang erwartet die Geschäftsführung einen im Prognosezeitraum auftretenden negativen Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit. Zur Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit im Prognosezeitraum und damit zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit ist die Gesellschaft auf die finanzielle Unterstützung einer Schwestergesellschaft angewiesen, die mit Datum vom 28. September 2021 eine Darlehenszusage an die Gesellschaft gegeben hat, in der sie sich unwiderruflich und unter Verzicht auf sämtliche Einreden und Einwendungen bereit erklärt, der Gesellschaft jeweils auf erstes Anfordern auch im Insolvenzfall einen Betrag in Höhe von maximal TEUR 40.000 als Darlehen zur freien Verfügung zu stellen. Das Darlehen ist zum 31. Dezember 2025 endfällig. Damit wird auf das Bestehen einer wesentlichen Unsicherheit hingewiesen, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann und ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB darstellt.

Unsere Prüfungsurteile sind bezüglich dieses Sachverhalts nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

- beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens;

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, 22. Dezember 2021

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Misko, Wirtschaftsprüfer

Micheel, Wirtschaftsprüferin

Der Jahresabschluss zum 31.12.2020 wurde am 24.02.2022 festgestellt.