Aria Wohnbau GmbH (vormals: ISARIA Wohnbau GmbH)

Grünwald (vormals: München)

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Inhaltsverzeichnis

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2020

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2020

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2020

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020

1. Allgemeines

(1) Geschäftstätigkeit

(2) Grundlagen der Erstellung des Abschlusses

(3) Konsolidierungskreis

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

(4) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

(5) Unternehmenszusammenschlüsse

(6) Verwendung von Schätzungen und Annahmen

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

(7) Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

(8) Umsatzerlöse aus der Vermietung

(9) Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden

(10) Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder

unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

(11) Materialaufwand

(12) Personalaufwand

(13) Sonstige betriebliche Erträge

(14) Sonstige betriebliche Aufwendungen

(15) Finanzerträge

(16) Finanzaufwendungen

(17) Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen

(18) Ertragsteuern

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

(19) Immaterielle Vermögenswerte

(20) Finanzimmobilien

(21) Sachanlagen

(22) Finanzielle Vermögenswerte

(23) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten

(24) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten

(25) Andere Vorräte

(26) Geleistete Anzahlungen auf Vorräte

(27) Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen

(28) Forderungen gegenüber nahestehende Unternehmen

(29) Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

(30) Zahlungsmittel

(31) Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte und direkt damit verbundene Verbindlichkeiten

(32) Gezeichnetes Kapital und Rücklagen

(33) Anteile der Minderheitsgesellschafter

(34) Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen

(35) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten

(36) Übrige Schulden

(37) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

(38) Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen

(39) Verbindlichkeiten aus Anzahlungen

(40) Sonstige Rückstellungen

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

(41) Konzernkapitalflussrechnung

6. Sonstige Angaben

(42) Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

(43) Angaben zu Leasingverhältnissen

(44) Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten

(45) Überleitung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit

(46) Risikomanagement des Konzerns

(47) Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

(48) Personal

(49) Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB

(50) Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2020

		01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
	Anhang	T€	T€
Umsatzerlöse
a) aus dem Verkauf von Objekteinheiten	(7) (9)	891.826	232.713
b) aus der Vermietung	(8)	3.188	6.037
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen		186	136
		895.200	238.887
Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	(10)	-472.486	-31.564
Gesamtleistung		422.715	207.323
Materialaufwand	(11)
a) Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten		-232.024	-134.038
b) Aufwendungen für die Vermietung		-1.682	-2.490
		-233.706	-136.528
Rohertrag		189.009	70.795
Personalaufwand	(12)	-7.135	-10.423
Abschreibungen	(19) (21)	-6.249	-1.993
Neubewertung der Finanzimmobilien	(20)	-	-5.484
Sonstige betriebliche Erträge	(13)	21.911	1.118
Sonstige betriebliche Aufwendungen	(14)	-19.585	-17.894
EBIT		177.950	36.118
Finanzerträge	(15)	6.719	10.378
Finanzaufwendungen	(16)	-28.947	-34.034
Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen	(17)	-183	568
Finanzergebnis		-22.412	-23.088
Konzernergebnis vor Ertragsteuern		155.538	13.030
Ertragsteueraufwand (-)/-ertrag (+)	(18)	-5.329	-8.016
Konzernergebnis nach Ertragsteuern		150.210	5.014
davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA		149.931	4.139
davon zurechenbar Minderheitsgesellschaftern	(33)	279	875
Konzerngesamtergebnis		150.210	5.014
davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA		149.931	4.139
davon zurechenbar Minderheitsgesellschaftern	(33)	279	875

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

		31.12.2020	31.12.2019
	Anhang	T€	T€
I. Langfristige Vermögenswerte		57.045	124.388
1. Immaterielle Vermögenswerte	(19)	175	8.633
2. Finanzimmobilien	(20)	-	16.419
3. Sachanlagen	(21)	31.401	37.305
4. Finanzielle Vermögenswerte	(22)
a) Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen		1.157	1.340
b) Sonstige Wertpapiere		19.311	50.665
c) Anteile verbundene Unternehmen		0	20
5. Latente Steuerguthaben	(18)	4.971	10.006
6. Sonstige langfristige Vermögenswerte		30	-
II. Kurzfristige Vermögenswerte		449.430	853.938
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
a) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	(23)	29.708	417.095
b) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	(24)	163	3.558
c) Andere Vorräte	(25)	144	3.520
d) Geleistete Anzahlungen auf Vorräte	(26)	36	149.758
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	(27)	266.158	180.439
3. Forderungen gegenüber nahestehende Unternehmen	(28)	-	994
4. Ertragsteuererstattungsansprüche	(18)	3.859	924
5. Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	(29)	8.793	12.000
6. Zahlungsmittel	(30)	140.568	85.649
III. Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte	(31)	-	9.157
Summe Aktiva		506.475	987.483

Passiva

		31.12.2020	31.12.2019
	Anhang	T€	T€
I. Eigenkapital		67.807	128.668
1. Gezeichnetes Kapital	(32)	52	35.646
2. Rücklagen	(32)	108.323	133.733
3. Bilanzverlust		-44.602	-56.953
Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter		63.773	112.426
4. Anteile der Minderheitsgesellschafter	(33)	4.034	16.242
II. Langfristige Schulden		112.084	356.816
1. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	(34)	89.355	168.487
2. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	(35)	14.623	174.942
3. Leasingverbindlichkeiten	(43)	27	3.219
4. Latente Steuerschulden	(18)	4.663	8.628
5. Sonstige Rückstellungen	(40)	3.415	1.540
III. Kurzfristige Schulden		326.584	500.374
1. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften		-	77
2. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	(34)	-	62.250
3. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	(35)	296.812	339.609
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	(37)	16.078	34.676
5. Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	(39)	-	1.899
6. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	(38)	-	32.946
7. Leasingverbindlichkeiten	(43)	147	771
8. Tatsächliche Ertragsteuerschulden	(18)	989	6.768
9. Sonstige Rückstellungen	(40)	11.060	16.104
10. Übrige Schulden	(36)	1.499	5.275
IV. Verbindlichkeiten, die direkt mit als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Vermögenswerten verbunden sind	(31)	-	1.625
Summe Passiva		506.475	987.483

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2020

		Gezeichnetes Kapital	Rücklagen	Bilanzverlust
	Anhang	T€	T€	T€
Stand zum 1. Januar 2019		35.646	137.396	-61.092
Effekte aus der retrospektiven Anwendung von IFRS 16		-	-149	-
Stand zum 1. Januar 2019		35.646	137.247	-61.092
Konzerngesamtergebnis		-	-	4.139
Übernahme Minderheitenanteile		-	-3.514	-
Einlagen von Minderheitenanteilseignern		-	-	-
Stand zum 31. Dezember 2019		35.646	133.733	-56.953
Stand zum 1. Januar 2020		35.646	133.733	-56.953
Konzerngesamtergebnis		-	-	149.931
Kapitalherabsetzung	(32)	-35.594	-	-
Einstellung Kapitalrücklage	(32)	-	35.594	-
Veränderung Konsolidierungskreis	(3)	-	-32	-
Übernahme Minderheitenanteile	(33)	-	-3.628	-
Ausgleichszahlung an Minderheitenanteilseigner	(33)	-	-13.381	-
Entnahme aus Kapitalrücklage	(32)	-	-43.963	-
Ausschüttung	(32)	-	-	-137.580
Stand zum 31. Dezember 2020		52	108.323	-44.602

	Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter	Anteile der Minderheitsgesellschafter	Gesamtkonzerneigenkapital
	T€	T€	T€
Stand zum 1. Januar 2019	111.950	19.021	130.971
Effekte aus der retrospektiven Anwendung von IFRS 16	-149	-	-149
Stand zum 1. Januar 2019	111.801	19.021	130.822
Konzerngesamtergebnis	4.139	875	5.013
Übernahme Minderheitenanteile	-3.514	-4.066	-7.580
Einlagen von Minderheitenanteilseignern	-	413	413
Stand zum 31. Dezember 2019	112.426	16.242	128.668
Stand zum 1. Januar 2020	112.426	16.242	128.668
Konzerngesamtergebnis	149.931	279	150.210
Kapitalherabsetzung	-35.594	-	-35.594
Einstellung Kapitalrücklage	35.594	-	35.594
Veränderung Konsolidierungskreis	-32	-12.353	-12.385
Übernahme Minderheitenanteile	-3.628	-134	-3.762
Ausgleichszahlung an Minderheitenanteilseigner	-13.381	-	-13.381
Entnahme aus Kapitalrücklage	-43.963	-	-43.963
Ausschüttung	-137.580	-	-137.580
Stand zum 31. Dezember 2020	63.773	4.034	67.807

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2020

		01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
	Anhang	T€	T€
Konzernergebnis vor Ertragsteuern		155.538	13.029
Anpassungen bei der Überleitung vom Konzernergebnis vor Ertragsteuern auf den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Abschreibungen	(19) (21)	6.249	1.993
Neubewertung der Finanzimmobilien	(20)	-	5.484
Wertberichtigungen (+) / Wertaufholungen (-)	(23) (24) (27)	1.226	8.223
Finanzergebnis	(15) (16) (17)	22.412	23.088
Sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen / Erträge	(41)	-234.601	-
Rückgang (+) und Anstieg (-) der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderer Vorräte	(23) (24) (25)	177.494	-54.416
Rückgang (+) und Anstieg (-) der Forderungen aus Grundstücks verkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerte	(27)(28)(29)	-192.650	-51.372
Anstieg (+) und Rückgang (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten	(36) (37) (38) (39)	-18.593	-43.605
Anstieg (+) und Rückgang (-) der sonstigen Rückstellungen	(40)	-2.815	1.551
Erstattete/Gezahlte Ertragsteuern	(18)	-10.268	-3.920
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit		-96.009	-99.944
Erwerb von immateriellen Vermögenswerten	(19)	7	-278
Erwerb/Herstellung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	(20)	-	-13.633
Erwerb von Sachanlagen	(21)	-55	142
Erwerb von finanziellen Vermögenswerten		-180.000	-1.400
Veräußerung von finanziellen Vermögenswerten	(22)	29.799	3.500
Veräußerung von Tochterunternehmen	(3)	149.786	-
Erhaltene Zinsen	(15)	6.621	4.164
Cashflow aus Investitionstätigkeit		6.158	-7.505
Nettoeinzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden	(34) (35)	282.272	388.330
Auszahlung aus der Tilgung von Finanzschulden	(34) (35)	-187.001	-205.342
Ausgleichzahlungen an Minderheitenanteilseigner	(33)	-17.142	-7.580
Auszahlungen aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten	(43)	-399	-596
Gezahlte Zinsen	(16)	-28.618	-22.156
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit		49.112	152.655
Zahlungswirksame Veränderung der Zahlungsmittel		-40.739	45.206
Anfangsbestand der Zahlungsmittel	(30) (41)	78.405	33.199
Endbestand der Zahlungsmittel	(30) (41)	37.666	78.405

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020

1. Allgemeines

Die Aria Wohnbau GmbH (vormals ISARIA Wohnbau AG; im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen "Aria Wohnbau Konzern" "Aria Wohnbau Gruppe" oder "Aria Wohnbau" genannt) ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung deutschen Rechts. Sie war bis Mitte November 2020 in der Rechtsform der Aktiengesellschaft organisiert und hat die Rechtsform nach dem Umwandlungsgesetz in eine GmbH gewechselt. Die Aria Wohnbau GmbH ist die Muttergesellschaft des Konzerns. Sie ist beim Amtsgericht München unter der Nummer HRB 261294 registriert. Der Sitz der Gesellschaft befand sich in der Leopoldstraße 8, 80802 München, Deutschland und wurde im Dezember 2020 in die Ludwig-Ganghofer-Str. 1, 82031 Grünwald, Deutschland verlegt.

Der Konzernabschluss ist in Euro (€) dargestellt, da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt und der Euro damit die funktionale Währung des Konzerns darstellt. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (T€). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischen Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen des Konzernabschlusses.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr der Aria Wohnbau GmbH entspricht dem Kalenderjahr.

(1) Geschäftstätigkeit

Der Aria Wohnbau Konzern ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher kaufte der Konzern Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plante dort Wohnimmobilien, baute diese und verkaufte sie anschließend.

Mit Wirkung zum 1. Juli 2020 hat der Deutsche Wohnen SE Konzern wesentliche Immobilienprojekte sowie die dazugehörige Plattform der Aria Wohnbau Gruppe erworben (im Folgenden Deutsche Wohnen-Transaktion). Die Anstellungsverhältnisse der Mitarbeiter wurden in die Isaria München Projektentwicklungs GmbH überführt. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH wurde ebenfalls an den Deutsche Wohnen SE Konzern veräußert.

Die weitere operative Geschäftstätigkeit des Aria Wohnbau Konzerns konzentriert sich auf die Veräußerung der verbliebenen Projekte und die Erfüllung bestehender Bau- und Gewährleistungsverpflichtungen. Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft die Geschäftsführung fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Dies kann der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren und Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren sein. Auch die Veräußerung vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung, aber noch vor Fertigstellung kommt gegebenenfalls in Betracht.

Nachdem der Aria Wohnbau Konzern seit 1. Juli 2020 über keine eigenen Mitarbeiter mehr verfügt, wurde zwischen der Aria Wohnbau GmbH und der Isaria München Projektentwicklungs GmbH ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH erbringt im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages für die Aria Wohnbau Projektsteuerungs- und Vertriebsleistungen. Weiterhin übernimmt sie die Betriebsführung und das Gewährleistungsmanagement für die noch bestehenden Projekte und Altgesellschaften.

(2) Grundlagen der Erstellung des Abschlusses

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde unter ergänzender Anwendung der Bestimmungen des § 315e HGB in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und den diesbezüglichen Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt, wie sie gemäß der Verordnung Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlamentes und des Rates über die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind.

Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2020 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde durch den Geschäftsführer der Aria Wohnbau GmbH am 20. Februar 2021 aufgestellt und zur Veröffentlichung freigegeben.

Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

Im Geschäftsjahr kamen folgende neue oder überarbeitete IFRS Standards und Interpretationen zur Anwendung:

T 01 | Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation	Stichtag Anwendungspflicht	Datum EU-Endorsement
Überarbeitung des Rahmenkonzept der IFRS	01.01.2020	29.11.2019
Änderungen an IAS 1 und IAS 8: Definition von "wesentlich"	01.01.2020	29.11.2019
Reform der Referenzzinssätze (Änderungen an IFRS 7, IFRS 9 und IAS 39)	01.01.2020	15.01.2020
Änderungen an IFRS 3: Definition eines Geschäftsbetriebs	01.01.2020	21.04.2020
Änderungen an IFRS 16: Covid-19 bezogene Mietzugeständnisse	01.06.2020	09.10.2020

Bereits veröffentlichte, aber noch nicht angewendete Standards und Interpretationen

T 02 | Bereits veröffentlichte, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation	Stichtag Anwendungspflicht	Datum EU-Endorsement
Änderungen an IFRS 4: Versicherungsverträge - Abgrenzung zu IFRS 9	01.01.2021	15.12.2020
Reform der Referenzzinssätze Phase 2 (Änderungen an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16)	01.01.2021	13.01.2021
Änderungen an IFRS 3: Unternehmenszusammenschlüsse	01.01.2022	offen
Änderungen an IAS 16: Sachanlagen - Erlöse bevor beabsichtiger Nutzung	01.01.2022	offen
Änderungen an IAS 37: Belastende Verträge - Kosten der Vertragserfüllung	01.01.2022	offen
Jährliche Verbesserung der IFRS (Zyklus 2018-2020)	01.01.2022	offen
IFRS 17 - Versicherungsverträge	01.01.2023	offen
Änderungen an IAS 1: Klassifizierung von Verbindlichkeiten als kurz- oder langfristig	01.01.2023	offen

Die Erstanwendung dieser Standards soll zum verpflichtenden Termin erfolgen. Aus der künftigen Anwendung der neuen Rechnungslegungsvorschriften erwartet die Gesellschaft keine signifikanten Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

(3) Konsolidierungskreis

Der vorliegende Konzernabschluss umfasst zum Bilanzstichtag neben der Aria Wohnbau GmbH 21 (Vj. 61) Tochtergesellschaften sowie drei (Vj. drei) at equity konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen. Der Konsolidierungskreis hat sich während des Geschäftsjahrs 2020 wie folgt verändert:

Rechtsformwechsel

Im Geschäftsjahr erfolgte die Umwandlung der ISARIA Wohnbau AG in die Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Der Formwechsel wurde am 13. November 2020 in der außerordentlichen Hauptversammlung beschlossen und am 2. Dezember 2020 in das Handelsregister eingetragen.

Umfirmierung von Tochtergesellschaften

Mit Gesellschafterbeschluss vom 2. April 2020 wurde die Gesellschaft ISARIA Objekt Neu 02 GmbH in die Isaria München Projektentwicklungs GmbH umfirmiert.

Konzerninterne Verschmelzungen

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 14 Tochtergesellschaften innerhalb des Konzerns verschmolzen. Die Eintragungen im Handelsregister sind zeitnah erfolgt. Die betroffenen Gesellschaften sind in nachfolgender Tabelle dargestellt:

T 03 | Verschmolzene Tochtergesellschaften

Übertragende Gesellschaft	Übernehmende Gesellschaft	Verschmelzungsstichtag
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	ISARIA Bau GmbH	1. Dezember 2020
ISARIA Immobilienverwaltung III GmbH	ISARIA Bau GmbH	1. Januar 2020
ISARIA Objekt Hansastraße GmbH	ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH	30. Januar 2020
ISARIA Objekt Maselakepark GmbH	ISARIA Grundstücksholding GmbH	1. Januar 2020
ISARIA Objekt Neu 03 GmbH	ISARIA Stuttgart 1 GmbH	1.Januar 2020
ISARIA Objekt NEU GmbH	ISARIA Grundstücksholding GmbH	1. Januar 2020
ISARIA Stuttgart 1 GmbH	ISARIA Bau GmbH	1. Januar 2020
JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH	ISARIA Bau GmbH	1. Januar 2020
One Project Development AIF 4 GmbH	One Group GmbH	1. Januar 2020
One Project Devel opment GmbH	One Group GmbH	1. Januar 2020
One Residential 1 GmbH	One Group GmbH	1. Januar 2020
Private 2 GmbH	One Group GmbH	1. Januar 2020
ProReal Certum GmbH	One Group GmbH	1. Januar 2020
ProReal Plus GmbH	One Group GmbH	1. Januar 2020

Entkonsolidierung aufgrund Liquidation

Die Gesellschaften ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG i.L. und OPD Objekt St. Augustin GmbH i.L. wurden vollständig liquidiert und aus dem Konzernabschluss entkonsolidiert. Ein Ergebniseffekt sowie ein Abgang von wesentlichen Vermögenswerten und Schulden ergaben sich aus diesen Sachverhalten nicht.

Veräußerung von Anteilen an Tochtergesellschaften

Mit Kaufvertrag vom 17. März 2020 und Closing am 1. Juli 2020 wurden die Projekte ZAM in Freiham und Rümelinstraße in Stuttgart sowie folgende Geschäftsanteile an die Deutsche Wohnen SE Gruppe veräußert.

•	ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH
•	ISARIA Hegeneck 5 GmbH
•	ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH
•	ISARIA Objekt Garching GmbH
•	ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH
•	ISARIA Objekt Neu 02 GmbH (Isaria München Projektentwicklungs GmbH)

•	ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH
•	ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH
•	ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH
•	ISARIA Stuttgart GmbH
•	Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH

Für die veräußerten Projekte und Anteile an den Tochtergesellschaften wurde ein Kaufpreis, nach Abzug der mitveräußerten frei verfügbaren Zahlungsmittel, in Höhe von €517,1 Mio. bezahlt. Nach Abzug des veräußerten Vermögens ergibt sich ein Veräußerungsgewinn vor Steuern in Höhe von €152,8 Mio.

Aus den Unternehmensverkäufen resultiert ein Abgang folgender Vermögenswerte und Schulden aus der Konzernbilanz:

T 04 | Deutsche Wohnen Transaktion - Veräußertes Nettovermögen

	01.07.2020
Vermögenswerte	T€
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	4.158
Sachanlagen	371
Latente Steuerguthaben	1.525
Sonstige langfristige Vermögenswerte	167
Kurzfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	613.549
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	9.350
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	166
Ertragsteuererstattungsansprüche	26
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	498
Zahlungsmittel	30.426
Summe	660.235
Schulden
Langfristige Schulden
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	51.297
Leasingverbindlichkeiten	3.094
Latente Steuerschulden	2.680
Kurzfristige Schulden
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	87.535
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.157
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	432
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	117.789
Leasingverbindlichkeiten	861
Tatsächliche Ertragsteuerschulden	156
Sonstige Rückstellungen	451
Übrige Schulden	329
Summe	267.782
Nettovermögen	392.453

Am 27. Mai 2020 wurde die One Group GmbH an die OG Holding GmbH veräußert. Mit Closing am 13. Juli 2020 wurde der Teilkonzern ONE GROUP mit seinen Tochtergesellschaften aus dem Konzern entkonsolidiert:

•	One Capital Emissionshaus GmbH
•	ONE Consulting GmbH
•	One Group GmbH
•	ONE Komplementär 2 GmbH
•	ONE Komplementär GmbH
•	ProReal Deutschland 5 GmbH
•	ProReal Deutschland 6 GmbH
•	ProReal Deutschland 7 GmbH
•	ProReal Deutschland 8 GmbH
•	ProReal Private 1 GmbH
•	ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG i.L.

Die Buchwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden zum Austrittszeitpunkt stellen sich wie folgt dar:

T 05 | ONE GROUP Transaktion - Veräußertes Nettovermögen

	13.07.2020
Vermögenswerte	T€
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	4.691
Sachanlagen	32
Anteile an verbundene Unternehmen	1
Latente Steuerguthaben	871
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	156
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	102.770
Ertragsteuererstattungsansprüche	650
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	65
Zahlungsmittel	163.337
Summe	272.573
Schulden
Langfristige Schulden
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	199.549
Leasingverbindlichkeiten	5
Latente Steuerschulden	767
Kurzfristige Schulden
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	15
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	64.214
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	398
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.067
Leasingverbindlichkeiten	90
Tatsächliche Ertragsteuerschulden	72
Sonstige Rückstellungen	223
Übrige Schulden	66
Summe	267.466
Nettovermögen	5.107

Mit dem Verkauf der One Group GmbH wurde ein Kaufpreis in Höhe von € 12,5 Mio. vereinnahmt. Nach Abzug des veräußerten Vermögens ergibt sich ein Veräußerungsgewinn vor Steuern von € 7,4 Mio.

Umwandlung

Mit Wirkung zum 30. Juni 2020 ist die Aria Wohnbau GmbH (vormals ISARIA Wohnbau AG) als Kommanditist der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG ausgeschieden. Die Hohenwaldeck Komplementär GmbH hat als Komplementärin die verbleibenden Vermögenswerte und Schulden im Wege der Anwachsung aufgenommen.

Die Hohenwaldeck Komplementär GmbH ist aufgrund des Verschmelzungsvertrags vom 16. Dezember 2020 zum Verschmelzungsstichtag 1. Oktober 2020 mit der ISARIA Bau GmbH verschmolzen worden.

Übersicht über die voll konsolidierten Tochterunternehmen

Es wurden alle Tochtergesellschaften, die von der Aria Wohnbau GmbH beherrscht werden, sofern sie für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung sind, voll konsolidiert. Aus nicht konsolidierten Gesellschaften erwartet der Konzern keine wesentlichen Risiken bzw. wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 wurden demnach folgende Gesellschaften auf Basis der Vollkonsolidierung einbezogen:

T 06 | Vollkonsolidierte Tochterunternehmen

Vollkonsolidierte Tochterunternehmen	Sitz	31.12.2020	31.12.2019
Name		Stimmrechtsanteil	Stimmrechtsanteil
App.artments GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%
ISARIA Bau GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%
ISARIA Finance I GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%
ISARIA Finance II GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%
ISARIA Grundstücksholding GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Holding GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%
ISARIA Juno Grundbesitz GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	Grünwald	89,90%	89,90%
ISARIA Objekt Freiham GmbH	Grünwald	100,00%	89,90%
ISARIA Objekt Hansastraße GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	Grünwald	89,90%	89,90%
ISARIA Objekt Rümelinstraße GmbH & Co. KG	München	100,00%	100,00%
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	Grünwald	89,90%	89,90%
ISARIA Rümelinstraße Beteiligungs GmbH	München	100,00%	100,00%
ISARIA Schönerlinde GmbH	Grünwald	89,90%	89,90%
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH	München	100,00%	100,00%
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG	Grünwald	100,00%	100,00%
JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH	München	100,00%	100,00%
Living Bogenhausen GmbH	Grünwald	100,00%	100,00%

Gemeinschaftsunternehmen

in Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die beteiligten Parteien (Partnerunternehmen), die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen. Gemeinschaftsunternehmen werden at equity in den Konzernabschluss einbezogen. Der Konzernabschluss umfasst drei (Vj. drei) Gemeinschaftsunternehmen:

T 07 | Gemeinschaftsunternehmen

Gemeinschaftsunternehmen		31.12.2020	31.12.2019
Name	Sitz	Stimmrechts -anteil	Stimmrechts -anteil
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH	Grünwald	50,00%	50,00%
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG	Grünwald	50,00%	50,00%
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG	Grünwald	50,00%	50,00%

In den Gemeinschaftsunternehmen wurden zusammen mit einem Projektpartner Immobilienprojekte in München entwickelt, errichtet und veräußert. Zum Bilanzstichtag sind diese Projekte in den wesentlichen Teilen abgeschlossen, entsprechend erwartet die Aria Wohnbau keine wesentlichen Chancen und Risiken aus den Gemeinschaftsunternehmen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

(4) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dargestellt. Darüberhinausgehende Informationen zu einzelnen Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus den nachfolgend dargestellten Erläuterungen.

Umsatzrealisierung und Umsatzausweis

Die Aria Wohnbau projektiert, erbaut und veräußert Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Verkaufsverträge mit den Kunden enthalten bauwerkvertragliche Elemente. Die Aria Wohnbau schuldet die in der Baubeschreibung aufgeführte Herstellung des Gebäudes sowie die Eignung des Gebäudes zur gewöhnlichen Wohnverwendung und Beschaffenheitsmerkmale, die bei Werken gleicher Art erwartet werden können.

Gemäß IFRS 15 werden Umsatzerlöse in Höhe der Gegenleistung erfasst, mit der ein Unternehmen im Gegenzug für die Übertragung von Gütern oder Dienstleistungen auf einen Kunden erwartungsgemäß rechnen kann. Der Kunde erlangt die Verfügungsgewalt entweder zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in einem bestimmten Zeitraum. Die Aria Wohnbau erfüllt bei der Veräußerung von Objekteinheiten in der Regel die Kriterien für den zeitraumbezogenen Kontrollübergang und realisiert die Umsatzerlöse ratierlich ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kunden. Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Vertrag mit einem Kunden festgelegten Gegenleistung gemessen.

Zusätzliche Kosten bei der Vertragsanbahnung sind als Vermögenswert zu aktivieren und planmäßig abzuschreiben. Die Kosten können sofort als Aufwand erfasst werden, wenn der Abschreibungszeitraum nicht mehr als ein Jahr beträgt. Ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Abnahme des Sondereigentums sowie des anteiligen Gemeinschaftseigentums nicht länger als ein Jahr, werden die Vertragsanbahnungskosten bei der Aria Wohnbau nicht aktiviert.

Realisierung von sonstigen Erträgen und Zinserträgen

Sonstige Erträge werden entsprechend ihrer Realisierung erfasst. Zinserträge werden effektivzinsgerecht erfasst.

Aufwandsrealisierung

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst. Zinsen werden effektivzinsgerecht als Aufwand erfasst.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Geschäfts- oder Firmenwerte ("Goodwill") aus einem Unternehmenszusammenschluss werden bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der übertragenen Gegenleistung (Anschaffungskosten) über die identifizierbaren Vermögenswerte und übernommenen Schulden bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz werden Geschäfts- oder Firmenwerte zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

Geschäfts- oder Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern mindestens einmal jährlich - bei Vorliegen von Anhaltspunkten auch unterjährig - entsprechend der Regelungen des IAS 36 auf Betrachtungsebene zahlungsmittelgenerierender Einheiten ("cash generating units") auf Wertminderungen überprüft. Eine spätere Zuschreibung infolge Wegfalls der Gründe für einen in vergangenen Geschäftsjahren erfassten Wertminderungsaufwand erfolgt nicht.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Selbst geschaffene immaterielle Vermögenswerte und erworbene immaterielle Vermögenswerte mit unbegrenzter Nutzungsdauer liegen gegenwärtig nicht vor.

Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

T 08 | Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte	Abschreibungsmethode	Nutzungsdauer
Software	linear	3 bis 5 Jahre
Sonstige entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte	linear	3,5 bis 10 Jahre
Andere Schutzrechte	linear	6 Jahre

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden mit den Abschreibungen auf Sachanlagen zusammengefasst unter den Abschreibungen in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen.

Finanzimmobilien

Die Aria Wohnbau klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der zu dem Zeitpunkt beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzimmobilien oder als Vorratsvermögen. Finanzimmobilien umfassen hingegen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur langfristigen Wertsteigerung gehalten und nicht vom Konzern selbst genutzt werden.

Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilien werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Bei der Bewertung wird zudem auf die bestmögliche Verwendung des jeweiligen Objektes abgestellt. Folglich werden Nutzungsänderungen bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Abgänge werden sowohl bei den historischen Anschaffungskosten als auch bei den kumulierten Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen ausgewiesen. Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

T 09 | Sachanlagen

Sachanlagen	Abschreibungsmethode	Nutzungsdauer
Betriebs- und Geschäftsausstattung	linear	3 bis 23 Jahre
Eigengenutzte Immobilie	linear	33 Jahre

Wertminderungen von sonstigen immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen

Ein Werthaltigkeitstest wird bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten.

Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln für den Erwerb von Sachanlagen werden von den Anschaffungskosten abgezogen und vermindern die lineare Abschreibung über die erwartete Nutzungsdauer der betreffenden Vermögenswerte.

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen

Die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Die Anteile werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen erfasst. Der mit einem at equity einbezogenen Unternehmen verbundene Geschäfts- oder Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Bei der Anwendung der Equity-Methode stellt der Konzern fest, ob hinsichtlich der Nettoinvestition des Konzerns die Berücksichtigung eines zusätzlichen Wertminderungsaufwands erforderlich ist. Die Gesamtergebnisrechnung enthält den Anteil des Konzerns am Erfolg der Unternehmen im "Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen".

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, d. h. insbesondere Anschaffungskosten für das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Der erwartete Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebs- und Herstellungskosten.

Geleistete Anzahlungen auf Vorräte

Die geleisteten Anzahlungen auf Vorräte entfallen in der Regel auf Immobilienerwerbe, bei denen der wirtschaftliche Übergang zum Bilanzstichtag noch nicht erfolgt ist. Die Bewertung erfolgt zum Nennwert. Sofern Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen, werden diese im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst.

Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, Bau oder Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie angefallen sind, erfolgswirksam erfasst.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, soweit gegenüber Dritten eine gegenwärtige Verpflichtung aus einem vergangenen Ereignis besteht, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führt und deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hinsichtlich des Abflusses von Ressourcen muss über 50% liegen. Rückstellungen werden nur für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten gebildet. Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen, denen eine große Zahl gleichartiger Ereignisse zugrunde liegen, werden mit ihrem Erwartungswert bilanziert. Regressforderungen werden aktiviert, wenn der Anspruch hinreichend sicher ist.

Ertragsteuern (tatsächliche und latente Steuern)

Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe des laufenden (tatsächlichen) Steueraufwands und der latenten Steuern dar. Der tatsächliche Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Die Verbindlichkeit des Konzerns für den tatsächlichen Steueraufwand wird auf Grundlage der geltenden Steuersätze berechnet.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt entsprechend der "Liability Method" nach IAS 12 "Ertragsteuern" Dies bedeutet, dass mit Ausnahme der Geschäfts- oder Firmenwerte aus Unternehmenserwerben und dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und Schulden, die aus keinem Unternehmenserwerb resultieren und im Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das bilanzielle Ergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflussen, für sämtliche temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen von Vermögenswerten und Schulden in der IFRS- und Steuerbilanz latente Steuern gebildet werden, unabhängig von dem Zeitraum, innerhalb dessen sich diese Differenzen ausgleichen. Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zu Grunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden.

Latente Steuern, die sich auf unmittelbar im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden ebenfalls unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Auf steuerliche Verlustvorträge werden aktive latente Steuern gebildet, soweit deren Realisierbarkeit wahrscheinlich ist.

Erfolgsunsicherheiten (Eventualschulden und -forderungen)

Erfolgsunsicherheiten sind mögliche Verpflichtungen oder Vermögenswerte, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse bedingt ist, die nicht vollständig unter Kontrolle des Konzerns stehen. Eventualschulden sind zudem gegenwärtige Verpflichtungen, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren, bei denen der Abfluss von Ressourcen, die wirtschaftlichen Nutzen verkörpern, unwahrscheinlich ist oder bei denen der Umfang der Verpflichtung nicht verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt, wenn sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden. Eventualforderungen werden nicht angesetzt. Sofern ein Abfluss von wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich ist, werden im Konzernanhang Angaben zu Eventualschulden gemacht. Gleiches gilt für Eventualforderungen, sofern deren Zufluss wahrscheinlich ist.

Finanzinstrumente

Finanzinstrumente sind Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten wird zum Handelstag angesetzt, d. h. zu dem Tag, an dem sich der Konzern verpflichtet, den Vermögenswert zu kaufen oder zu verkaufen. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen beizulegenden Zeitwert. Soweit das Finanzinstrument in der Folgebewertung nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, sind die Transaktionskosten zu berücksichtigen.

Der beizulegende Zeitwert wird dabei nach folgenden Bewertungsstufen ermittelt:

•	Stufe 1: auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverändert übernommene) Preise

•	Stufe 2: Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten, notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d.h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen
•	Stufe 3: nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren)

Gegenwärtig beruhen alle für Finanzinstrumente ermittelten beizulegenden Zeitwerte auf Informations- und Inputfaktoren der oben umschriebenen Stufe 2.

In Abhängigkeit des vom Unternehmen gewählten Geschäftsmodells und der Eigenschaften der vertraglichen Zahlungsströme werden finanzielle Vermögenswerte klassifiziert. Finanzielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme zu halten und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung in der Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme und im Verkauf des Vermögenswerts besteht und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wenn sie weder zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen noch zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen und zum Verkauf gehalten werden.

Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen, Beteiligungen und sonstige Forderungen sowie finanzielle Vermögenswerte. Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest.

Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungsströmen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder übertragen worden sind und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen aus dem Eigentum übertragen hat.

Finanzielle Verbindlichkeiten sind entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.

Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Schulden, Leasingverbindlichkeiten, erhaltene Anzahlungen, Kontokorrentkredite, Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften, Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen, Darlehen und Finanzgarantien.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, sobald die vertragliche Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist. Die Differenz zwischen dem Buchwert einer finanziellen Verbindlichkeit, die ausgebucht oder auf eine andere Partei übertragen wurde, und der gezahlten Gegenleistung, einschließlich übertragener nicht zahlungswirksamer Vermögenswerte oder übernommener Verbindlichkeiten, wird als sonstige Erträge bzw. Finanzierungsaufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Wertminderungen werden nach dem Modell des erwarteten Verlusts bewertet. Das Modell sieht drei Stufen vor. Stufe 1 subsummiert alle finanziellen Vermögenswerte und bemisst den erwarteten Verlust innerhalb der nächsten 12 Monate. Stellt sich für einen finanziellen Vermögenswert eine signifikante Bonitätsverschlechterung ein, ist der finanzielle Vermögenswert in Stufe 2 umzugliedern. In Stufe 2 wird der erwartete Verlust für die gesamte Laufzeit des finanziellen Vermögenswerts ermittelt. Der finanzielle Vermögenswert ist in Stufe 3 umzugliedern, wenn neben der signifikanten Bonitätsverschlechterung objektive Indikatoren für eine Wertminderung vorliegen. Das Unternehmen berücksichtigt die Ausfallwahrscheinlichkeit zum Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes von Vermögenswerten und das Vorliegen einer signifikanten Erhöhung des Ausfallrisikos während aller Berichtsperioden. Um zu beurteilen, ob sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat, vergleicht das Unternehmen das Ausfallrisiko im Hinblick auf den Vermögenswert am Abschlussstichtag mit dem Ausfallrisiko im Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes. Dabei werden verfügbare angemessene und belastbare zukunftsorientierte Informationen berücksichtigt.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert und als Nettobetrag in der Bilanz ausgewiesen, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Bankverbindlichkeiten werden mit Forderungen gegen dieselbe Bank verrechnet, wenn die Forderungen den Verbindlichkeiten durch Abtretung als Sicherheit dienen und die Fälligkeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten nahezu identisch sind.

Leasingverhältnisse

Der Konzern mietet Bürogebäude, Fahrzeuge und Betriebs- und Geschäftsausstattung an. Bei Vertragsbeginn wird beurteilt, ob der Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Nach IFRS 16 ist dies der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswertes gegen Zahlung eines Entgeltes für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren.

Leistungen an Arbeitnehmer

Aufwendungen an staatliche Rentenversicherungsträger für beitragsorientierte Pläne zur Rentenversicherung werden im Personalaufwand erfasst. Leistungsorientierte Vorsorgepläne liegen im Aria Wohnbau Konzern derzeit nicht vor.

Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte und direkt damit verbundene Verbindlichkeiten

Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte und direkt damit verbundene Verbindlichkeiten sind nach IFRS 5 als gesonderte Posten in der Bilanz auszuweisen. Die Vermögenswerte und Schulden dürfen dabei nicht saldiert werden. Der Ausweis als gesonderter Posten erfolgt, wenn einzelne langfristige Vermögenswerte oder Gruppen von Vermögenswerten und gegebenenfalls direkt zurechenbare Schuldposten vorliegen, die in ihrem aktuellen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung hinreichend wahrscheinlich ist. Auf einzelne langfristige Vermögenswerte, die einzeln oder zusammen zur Veräußerung bestimmt sind oder die zu einer nicht fortgeführten Aktivität gehören, werden keine planmäßigen Abschreibungen mehr vorgenommen. Sie werden zum niedrigeren Wert aus Buchwert und Fair Value abzüglich noch anfallender Veräußerungskosten angesetzt. Liegt der Fair Value unter dem Buchwert, erfolgt eine Wertminderung.

(5) Unternehmenszusammenschlüsse

Unternehmenserwerbe im Sinne des IFRS 3 werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Danach werden die Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs auf die erworbenen, einzeln identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden und Eventualschulden entsprechend ihren beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbszeitpunkt verteilt. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt, ein nach nochmaliger Überprüfung verbliebener passiver Unterschiedsbetrag wird erfolgswirksam vereinnahmt. Anschaffungsnebenkosten werden aufwandswirksam erfasst. Werden Anteile an bereits zuvor bzw. danach voll konsolidierten Unternehmen erworben bzw. veräußert (Unternehmenserwerb ohne Statuswechsel), werden die Unterschiedsbeträge zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des erworbenen bzw. veräußerten Reinvermögens erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals erfasst. Bei sukzessiven Unternehmenserwerben, z. B. beim Übergang eines assoziierten Unternehmens zur Vollkonsolidierung als Tochterunternehmen, wird der bisher bilanzierte Buchwert dieses Unternehmens als Teil der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs mit seinem beizulegenden Zeitwert neu bewertet und ein daraus entstehender Gewinn oder Verlust ergebniswirksam erfasst.

Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Gesellschaften werden eliminiert. Zwischenergebnisse werden, soweit wesentlich, eliminiert.

(6) Verwendung von Schätzungen und Annahmen

Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schätzungen und Annahmen vorgenommen werden, die einen Einfluss auf die Posten des Konzernabschlusses und die Erläuterungen zum Konzernabschluss haben. Die tatsächlichen Entwicklungen können von den vorgenommenen Schätzungen und Annahmen abweichen. Nachfolgend werden wesentliche Schätzungen und Annahmen weiter erläutert.

Leasingverhältnisse

Die Laufzeit des Leasingverhältnisses wird unter Zugrundelegung der unkündbaren Grundlaufzeit sowie unter Einbeziehung der folgenden Zeiträume bestimmt:

•	die Zeiträume, die sich aus einer Option zur Verlängerung des Leasingverhältnisses ergeben, sofern der Leasingnehmer hinreichend sicher ist, dass er diese Option ausüben wird, und
•	die Zeiträume, die sich aus einer Option zur Kündigung des Leasingverhältnisses ergeben, sofern der Leasingnehmer hinreichend sicher ist, dass er diese Option nicht ausüben wird.

Als Schwellenwert wird bei der Aria Wohnbau eine Eintrittswahrscheinlichkeit von mindestens 90% herangezogen. Die Laufzeit beginnt in der Regel mit dem Bereitstellungsdatum und umfasst auch mietfreie Zeiten. Sofern signifikante Ereignisse oder Änderungen von Umständen auftreten, wird die Laufzeit neu bestimmt.

Zur Bewertung von Leasingverhältnissen konnte der zugrundeliegende Zinssatz nicht ohne Weiteres bestimmt werden, sodass ein Grenzfremdkapitalzinssatz abgeleitet wurde. Für die Bestimmung der Grenzfremdkapitalkosten kann in der Regel der Zinssatz herangezogen werden, der bei einem vollständig fremdfinanzierten Kauf aufgebracht werden müsste. Der Konzern ermittelt den Grenzfremdkapitalzinssatz anhand eines gewichteten Durchschnittszinssatzes, der sich aus laufzeitäquivalenten risikolosen Zinssätzen ergibt und einem Credit Spread. Zur Ermittlung des Credit Spread wurden die Bankenfinanzierungen von Projekten mit herangezogen und deren Zinssätze um einen risikolosen Anteil gekürzt.

Geschäfts- oder Firmenwert und sonstige immaterielle Vermögenswerte

In Bezug auf den Geschäfts- oder Firmenwert und der sonstigen immateriellen Vermögenswerte sind Annahmen und Schätzungen insbesondere im Hinblick auf zukünftige Cashflows, Renditen und Kapitalisierungszinssätze erforderlich.

Der Buchwert der gesamten immateriellen Vermögenswerte beträgt zum Stichtag T€ 175 (Vj. T€ 8.633), aufgeteilt in Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen T€ 173 (Vj. T€ 3.739) und sonstige immaterielle Vermögensgegenstände T€ 3 (Vj. T€ 593). Zum Bilanzstichtag wird kein Geschäfts- oder Firmenwert bilanziert (siehe Tz. 19, Vj. T€ 4.301).

Finanzimmobilien

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien werden in Bezug auf Mietwohnungen und Ladeneinheiten mittels Ertragswertverfahren und für die sich noch in Entwicklung befindlichen Objekte nach Residualwertverfahren von unabhängigen Sachverständigen ermittelt. Für Zwecke der Bewertung müssen Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Kalkulationszinssätze, bzw. mögliche Gesamtverkaufserlöse und anzusetzende Kosten zur Errichtung der Objekte geschätzt werden, die einen unmittelbaren und erheblichen Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert haben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Dabei werden produktionsbezogene Gemeinkosten in die Herstellungskosten mit einbezogen. Die Abgrenzung der produktionsbezogenen Gemeinkosten, die dem Projektentwicklungsprozess einzelner Projekte zuzuordnen sind, unterliegt Schätzungen und Annahmen, die Einfluss auf die Höhe der einzubeziehenden Herstellungskosten haben.

Ebenso müssen bei der Bestimmung des Nettoveräußerungswertes im Rahmen der verlustfreien Vorratsbewertung Annahmen und Schätzungen hinsichtlich der im normalen Geschäftsgang erzielbaren Verkaufserlöse und der zum Zeitpunkt der Bilanzierung noch erwarteten Herstellungs- und Vertriebskosten getroffen werden. Der Buchwert der gesamten zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte sowie Anzahlungen auf Vorräte betragen zum Stichtag T€ 30.052 (Vj. T€ 573.931).

Rückstellungen

Die Bestimmung von Rückstellungen ist in erheblichem Maß mit Einschätzungen verbunden. Der Konzern bildet eine Rückstellung für Nachlaufkosten aus bereits abgerechneten Aufträgen. Diese Einschätzungen können sich infolge neuer Informationen ändern. Der Konzern bildet Rückstellungen für Gewährleistungen, wenn der Betrag oder der Zeitpunkt der Gewährleistungszahlung unsicher ist. Sonstige Rückstellungen werden für Einzelrisiken gebildet, deren Zahlungszeitpunkte oder Beträge unsicher sind. Zur Bildung der Rückstellungen sind Schätzungen nötig. Dies betrifft in besonderem Maße auch Rückstellungen, die für Prozessrisiken gebildet wurden. Der Ausgang der Prozesse ist in zahlreichen Fällen ungewiss. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 beträgt der Buchwert der gesamten Rückstellungen T€ 14.475 (Vj. T€ 17.644).

Umsatzrealisierung

Sofern sich der Konzern dazu verpflichtet, zusätzlich zur Errichtung einer Immobilie auch Güter zu verkaufen oder Dienstleistungen zu erbringen (z. B. ein Grundstück bzw. noch im Bau befindliche Gebäude zu verkaufen, zu vermieten oder Verwaltungsdienstleistungen zu erbringen), wird geprüft, ob ein solcher Vertrag in einzeln identifizierbare Bestandteile aufgeteilt werden muss, bei denen dann unabhängig voneinander die Umsatzrealisierung vorzunehmen ist. Die Umsatzrealisierung erfolgt in diesen Fällen durch Aufteilung des Gesamterlöses auf die einzelnen Bestandteile in Abhängigkeit der individuell zuzuordnenden beizulegenden Zeitwerte dieser Bestandteile. Diese beizulegenden Zeitwerte müssen durch den Konzern geschätzt werden.

Bei jeder Leistungsverpflichtung, die über einen bestimmten Zeitraum erfüllt wird, hat der Konzern den über einen bestimmten Zeitraum erzielten Erlös zu erfassen, indem es den Leistungsfortschritt gegenüber der vollständigen Erfüllung dieser Leistungsverpflichtung ermittelt. Die Methode zur Messung des Leistungsfortschritts ist konsistent auf ähnliche Leistungsverpflichtungen anzuwenden. Der Leistungsfortschritt wird nach der cost-to-cost Methode ermittelt. Bei der cost-to-cost Methode werden die bisher angefallenen Herstellungskosten in das Verhältnis zu den geplanten Gesamtherstellungskosten gesetzt. Der sich hieraus ergebende Quotient stellt den Fertigstellungsgrad dar.

Enthält eine vertraglich zugesagte Gegenleistung eine variable Komponente, ist die Höhe der Gegenleistung, die im Austausch für die Übertragung der zugesagten Güter oder Dienstleistungen auf einen Kunden zusteht, zu bestimmen. Zur Bestimmung eines variablen Transaktionspreises zieht die Aria Wohnbau Wahrscheinlichkeitsszenarien heran und ermittelt daraus einen Erwartungswert. Dieser wird am Ende einer jeden Berichtsperiode auf neue Erkenntnisse hin überprüft und gegebenenfalls neu ermittelt.

Ertragsteuern

Für die Bildung von Steuerrückstellungen müssen Schätzungen vorgenommen werden. Außerdem ist zu bestimmen, ob eine Wertberichtigung oder ein Nicht-Ansatz bei den aktiven latenten Steuern notwendig ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass aktive latente Steuern, die aus zeitlichen Unterschieden und Verlustvorträgen herrühren, in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet werden können, ist zu beurteilen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften sowie der Höhe und des Zeitpunktes künftiger zu versteuernder Einkünfte. Zur Beurteilung der Frage, ob latente Steuern aus steuerlichen Verlustvorträgen nutzbar, d.h. werthaltig sind, wird auf die Ergebnisplanungen der Gesellschaft zurückgegriffen. Grundlage hierfür ist eine fünfjährige Mittelfristplanung. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 betrugen die Vermögenswerte aus laufenden Ertragsteuern T€ 3.859 (Vj. T€ 924) sowie die Verbindlichkeiten aus laufenden Ertragsteuern T€ 989 (Vj. T€ 6.768). Die aktiven latenten Steuern betragen T€ 4.971 (Vj. T€ 10.006) und die passiven latenten Steuern T€ 4.664 (Vj. T€ 8.628).

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

(7) Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten betrugen T€ 891.826 (Vj. T€ 232.713). Im Rahmen der Veräußerung an die Deutsche Wohnen SE Gruppe wurden T€ 628.095 generiert (siehe Tz.3). Weitere Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Objekteinheiten wurden laut nachfolgender Tabelle vereinnahmt:

T10 | Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

	2020	2019
	T€	T€
Deutsche Wohnen-Transaktion	628.095	-
Objekt DIAMALTPARK	204.813	47.020
Objekt GREEN LEVELS	46.083	105.266
Objekt ENJOY	7.941	-
Objekt Elsenheimerstraße	2.947	-
Objekt Moritzresidez	2.800	-
Objekt H.TRIUM	2.062	56.598
Objekt GREAT EAST	958	421
Objekt mynido	127	944
Objekt NEW 72	-	1.501
Objekt Firnhaber Straße	-4.000	21.000
Sonstige Objekte	-	-37
Summe	891.826	232.713

(8) Umsatzerlöse aus der Vermietung

Die Umsatzerlöse aus der Vermietung in Höhe von T€ 3.188 (Vj. T€ 6.037) beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus der Vermietung von my4walls in Höhe von T€ 2.241 (Vj. T€ 3.710) und Schönerlinde in Höhe von T€ 453 (Vj. T€ 374).

(9) Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden

Die Aria Wohnbau erwirtschaftet Erlöse aus der Übertragung von Gütern und Dienstleistungen aus Kundenverträgen sowohl zeitraum- als auch zeitpunktbezogen.

T11 | Aufgliederung von Erlösen aus Verträgen mit Kunden

	2020	2019
	T€	T€
Erlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten	891.826	232.713
Erlöse aus der Vermietung	3.188	6.037
Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen	186	136
Summe	895.200	238.886
Zeitlicher Ablauf der Erlöserfassung
zu einem bestimmten Zeitpunkt	639.702	22.838
über einen Zeitraum	255.499	216.047
Summe	895.200	238.886

Im Zusammenhang mit der Erlösrealisierung aus Kundenverträgen hat die Aria Wohnbau folgende Vertragsvermögenswerte und -verbindlichkeiten erfasst.

T12 | Vertragsvermögenswerte aus Kundenverträgen

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Kurzfristige Vertragsvermögenswerte aus Grundstücksverkäufen	6.305	4.938
Langfristige Vertragsvermögenswerte aus Grundstücksverkäufen	-	-
Summe	6.305	4.938

T13 | Vertragsverbindlichkeiten aus Kundenverträgen

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Kurzfristige Vertragsverbindlichkeiten aus Grundstücksverkäufen	1.409	3.864
Langfristige Vertragsverbindlichkeiten aus Grundstücksverkäufen	274	-
Summe	1.683	3.864

Die Vertragsvermögenswerte aus Kundenverträgen werden in der Bilanz unter den Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen ausgewiesen während die Vertragsverbindlichkeiten unter den Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung (T€ 1.683) ausgewiesen werden. Aufwendungen für Vertriebsprovisionen (Kosten der Vertragsanbahnung) wurden in Höhe von T€ 749 zum 31. Dezember 2020 aktiviert. Diese aktivierten Kosten werden in den kurzfristigen sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen. Die Kosten werden über die geschätzte Vertragslaufzeit abgeschrieben. Es wurden nur Kosten aktiviert, bei denen der voraussichtliche Kundenbindungszeitraum größer als ein Jahr ist. Im Jahr 2020 gab es bei den Kosten der Vertragsanbahnung keine planmäßigen oder außerplanmäßigen Abschreibungen. Bei den Kosten der Vertragsanbahnung handelt es sich um Kosten für externe Makler. Diese Kosten richten sich nach den erzielten Kaufpreisen der veräußerten Objekte.

Bei den im Jahr 2020 abgeschlossenen Kundenverträgen für den Verkauf von Objekteinheiten wurden im Wesentlichen fixe Transaktionspreise in den notariell verbrieften Verkaufsverträgen vereinbart. Die Zahlung der Transaktionspreise richtet sich in der Regel nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese sieht feste Zahlungszeitpunkte beim Erreichen gewisser Meilensteine vor. Im Rahmen von Globalverkäufen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr auch individuelle Zahlungszeitpunkte vereinbart.

Die Erlösrealisierung bei bestehenden Kundenverträgen erfolgt in der Regel gemäß Fertigstellungsgrad bzw. Leistungsfortschritt. Die Ermittlung erfolgt anhand der bisher angefallenen Kosten im Verhältnis zu den geplanten gesamt anfallenden Kosten bis zur Fertigstellung des Vertragsgegenstands. Die angefallenen Kosten spiegeln am angemessensten den Umfang der Leistungserbringung wider.

Der Zeitpunkt der Kundenzahlungen und der Leistungsfortschritt gemessen nach Kosten fallen zeitlich auseinander. Der Leistungsfortschritt ist in der Regel den vereinnahmten Meilensteinen zeitlich voraus.

(10) Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

T14 | Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

	2020	2019
	T€	T€
Erhöhung des Bestandes im Zuge der fortschreitenden Bautätigkeit	248.822	164.913
Verminderung des Bestandes durch Verkauf	-720.865	-188.519
Verminderung des Bestandes durch Wertminderungen	-500	-8.163
Bestandsveränderung aus Vermietung	57	206
Summe	-472.486	-31.564

(11) Materialaufwand

T15 | Materialaufwand

	2020	2019
	T€	T€
Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten
Kaufpreis Grundstücke	85.787	26.731
Nebenkosten Grundstücke	447	3.667
Bau- u. Baunebenkosten	145.791	103.641
	232.024	134.038
Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen	1.682	2.490
Summe	233.706	136.528

(12) Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

T16 | Personalaufwand

	2020	2019
	T€	T€
Löhne und Gehälter	6.509	9.254
Soziale Abgaben und Altersversorgung	626	1.169
Summe	7.135	10.423

Die Aufwendungen für Altersvorsorge betragen T€ 284 (Vj. T€ 518) und betreffen Leistungen an staatliche Versicherungsträger. Die Zahlungen an staatliche Versicherungsträger sind in den Aufwendungen für soziale Abgaben und Altersversorgung enthalten. Im Rahmen des Betriebsübergangs an die Deutsche Wohnen SE Gruppe wurden die Mitarbeiterverträge zum 1. Juli 2020 überführt. Zum Jahresende verbleibt ein Geschäftsführer.

(13) Sonstige betriebliche Erträge

Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge stellt sich wie folgt dar:

T17 | Sonstige betriebliche Erträge

	2020	2019
	T€	T€
Erträge aus der Veräußerung von Tochterunternehmen	20.075	-
Ertrag periodenfremd	1.419	0
Erträge aus der Einstellung von Regressforderungen	144	452
Erträge aus Weiterbelastungen	88	251
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen	20	135
Sonstige Erträge	166	279
Summe	21.911	1.118

(14) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

T18 | Sonstige betriebliche Aufwendungen

	2020	2019
	T€	T€
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten	7.323	5.846
Verkaufsprovisionen und sonstige Vertriebs kosten	3.845	2.582
Gewährleistungs- und Nachlaufkosten	2.801	490
Werbe- und Reiseaufwendungen	1.359	2.865
Forderungsverluste	828	290
Wertminderungen auf Forderungen	749	99
Verwaltungskosten Fonds	543	755
Sonstige Personalaufwendungen	318	1.293
Aufwendungen für Akquise	292	249
Aufwendungen periodenfremd	254	695
Grundsteuer	233	653
Versicherungen, Beiträge und Abgaben	233	431
Raumaufwendungen	214	369
Reparaturen und Instandhaltung	184	507
Kfz-Kosten	58	75
Sonstiges	352	694
Summe	19.585	17.894

(15) Finanzerträge

Die Finanzerträge setzen sich wie folgt zusammen:

T19 | Finanzerträge

	2020	2019
	T€	T€
Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten	5.465	5.152
Andere Finanzerträge	1.253	5.226
Summe	6.719	10.378

Die Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten resultieren hauptsächlich aus Zinserträgen aus Inhaberschuldverschreibungen T€ 3.921 (Vj. T€ 5.025) und Zinserträgen für ein an ein nahestehendes Unternehmen ausgegebenes Darlehen T€ 1.543. Die anderen Finanzerträge resultieren im Wesentlichen aus Zinserträgen aus Umsatzsteuerforderungen aus Vorjahren T€ 687 (Vj. T€ 5.207).

(16) Finanzaufwendungen

T20 | Finanzaufwendungen

	2020	2019
	T€	T€
Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden	24.491	27.109
Finanzierungskosten	3.314	2.426
Zinsen und ähnliche Aufwendungen an nahestehende Unternehmen	875	4.275
Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten	238	174
Sonstige	29	50
Summe	28.947	34.034

Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden beinhalten hauptsächlich Zinsaufwendungen auf Finanzschulden und die Effekte aus der Anwendung der Effektivzinsmethode. Weiterhin sind hier die Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten enthalten.

Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten vor allem die Effekte aus der Bewertung langfristiger Rückstellungen mit dem Barwert und Zinsen auf nicht-finanzielle Verbindlichkeiten, wie z. B. Steuerschulden.

Von den gesamten Finanzierungsaufwendungen in Höhe von T€ 28.947 (Vj. T€ 34.034) sind T€ 9.991 (Vj. T€ 25.939) als Herstellungskosten in den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit unfertigen bzw. fertigen Bauten aktiviert worden. Der jeweilige Finanzierungskostensatz lag zwischen 1,37% und 8,16% (Vj. zwischen 1,37% und 8,16%).

(17) Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen

Das Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen in Höhe von insgesamt T€ -183 (Vj. T€ 568) entfällt in voller Höhe auf die anteiligen ergebniswirksamen Eigenkapitalveränderungen des Geschäftsjahres der nach der at equity Methode in den Konzernabschluss einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen.

(18) Ertragsteuern

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen unterliegen, je nach Rechtsform und Tätigkeit, teilweise der deutschen Körperschaftsteuer (einschließlich des Solidaritätszuschlags) und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen kommt es dabei regelmäßig zu Hinzurechnungen und Kürzungen bestimmter Aufwendungen und Erträge. Die Höhe der Ertragsteuern bemisst sich an dem so ermittelten zu versteuernden Einkommen bzw. am so ermittelten Gewerbeertrag. Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichungen zwischen Steuerwert und dem Wertansatz in der IFRS-Bilanz berechnet. Ist die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung bis zur Höhe der für das jeweilige Steuersubjekt gebildeten passiven latenten Steuern.

Aus Vorjahren sind latente Steueransprüche auf steuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt T€ 8.890 (Vj. T€ 15.479) auf Ebene verschiedener Gesellschaften aktiviert. Die Unternehmensplanung für die nächsten Jahre liefert hierzu deutlich positive Ergebnisse, die einen konkreten Verbrauch der steuerlichen Verlustvorträge aufzeigt. Die Gesellschaft sieht die Realisierung des Steueranspruchs insoweit als wahrscheinlich an.

Bei der Berechnung latenter Steuern wurde der künftig gültige zusammengefasste Steuersatz in Höhe von 24,23% (Vj. 32,98%) angewandt. In Bezug auf die One Group, Hamburg, betrug der zusammengefasste Steuersatz 32,28% (Vj. 32,28%).

Die aktiven und passiven latenten Steuern entfallen auf folgende wesentliche Bilanzposten und steuerliche Verlustvorträge:

T21 | Zuordnung latenter Steuern

	Aktive latente Steuern 31.12.2020	Passive latente Steuern 31.12.2020
	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	-	1.784
Immaterielle Vermögenswerte	-	42
Sachanlagen	-	1.713
Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	-	30
Kurzfristige Vermögenswerte	88.771	88.071
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	87.573	8
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	-	87.882
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	1.198	181
Langfristige Schulden	492	-
Leasingverbindlichkeiten	7	-
Gewährleistungsrückstellungen	486	-
Kurzfristige Schulden	835	8.825
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	791	1
Sonstige Rückstellungen	8	130
Leasingverbindlichkeiten	36	-
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	-	8.695
Verlustvorträge	8.890	-
Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge	7.054	-
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge	1.836	-
Zwischensumme	98.988	98.681
davon langfristig	17.901	11.690
Saldierungen	-94.017	-94.017
Latente Steuern laut Konzernbilanz	4.971	4.664

T22 | Zuordnung latenter Steuern (Vorjahr)

	Aktive latente Steuern 31.12.2019	Passive latente Steuern 31.12.2019
	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	239	6.546
Immaterielle Vermögenswerte	-	1.328
Sachanlagen	-	3.861
Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	-	30
Finanzimmobilien	-	1.328
Anteile an verbundenen Gesellschaften	239	-
Kurzfristige Vermögenswerte	49.125	55.310
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	47.146	3.182
Forderungen aus Grundstücks verkäufen	-	51.445
Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen	-	328
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	1.979	355
Langfristige Schulden	1.062	1.622
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	-	196
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	-	1.426
Leasingverbindlichkeiten	1.062	-
Kurzfristige Schulden	1.108	2.157
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	-	55
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	571	1.992
Sonstige Rückstellungen	-	66
Leasingverbindlichkeiten	254	-
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	283	-
Übrige Schulden	-	44
Verlustvorträge	15.479	-
Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge	10.443	-
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge	5.036	-
Zwischensumme	67.013	65.636
davon langfristig	65.905	63.478
Saldierungen	-57.008	-57.008
Latente Steuern laut Konzernbilanz	10.005	8.628

Die latenten Steuern und tatsächlichen Aufwendungen für Steuern vom Einkommen und Ertrag stellen sich für die Geschäftsjahre wie folgt dar:

T23 | Tatsächliche und latente Steuern

	2020	2019
	T€	T€
Tatsächlicher Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	1.179	4.006
Latenter Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	4.150	4.010
Summe Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	5.329	8.016

Die tatsächlichen Steuern in der Konzernbilanz lassen sich wie folgt darstellen:

T24 | Tatsächliche Steuern in der Konzernbilanz

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Laufende Ertragsteuerforderungen	3.859	924
Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten	989	6.768

Die Ertragsteuerforderungen betreffen im Wesentlichen Gewerbesteuervorauszahlungen in Höhe von T€ 2.158. Des Weiteren bestehen Körperschaftssteuerguthaben in Höhe von T€ 1.701 (Vj. T€ 672) aus Vorauszahlungen.

Die tatsächlichen Ertragsteuerschulden betreffen insbesondere Gewerbesteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 542 (Vj. T€ 4.863) sowie Körperschaftsteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 446 (Vj. T€ 1.905).

Tabelle 25 zeigt die steuerliche Überleitungsrechnung von dem im Geschäftsjahr erwarteten Ertragsteueraufwand zum tatsächlich ausgewiesenen Steuerertrag bzw. Steueraufwand. Zur Ermittlung des erwarteten Steuerertrags wird der im Geschäftsjahr 2020 gültige Konzernsteuersatz von in der Regel 32,98% (Vj. 32,98%) mit dem Ergebnis vor Steuern multipliziert.

T25 | Steuerüberleitung

Steuerüberleitung	2020	2019
	T€	T€
Ergebnis vor Steuern	155.538	13.029
Konzernsteuersatz (%)	32,98%	32,98%
erwarteter Steueraufwand (+)/ -ertrag (-)	51.289	4.296
Wertberichtigung auf latente Steuern und Nutzung bislang nicht erfasster
Verlustvorträge	1.975	1.635
Permanente Differenzen	-4.552	1.006
Steuern aus früheren Perioden	283	-421
Steuerfreie Erträge	-40.913	0
Verlustabzug	-469	-383
Steuerliche Organschaft	0	-2
Steuersatzdifferenzen	-2.133	2.008
Sonstige Differenzen	-152	-125
Gesamtsteueraufwand (+)/ -ertrag (-)	5.329	8.016
Effektive Steuerbelastung	3,43%	61,52%

Die Vortragsfähigkeit steuerlicher Verlustvorträge ist zeitlich unbegrenzt.

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

(19) Immaterielle Vermögenswerte

T26 / Entwicklung der Immateriellen Vermögenswerte

in T€	Geschäfts- oder Firmenwert	Im Rahmen von Unternehmenserwerben entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte	Nutzungsrechte		Übrige immaterielle Vermögenswerte	Gesamt
Anschaffungskosten Stand 01.01.2019	4.301		5.278	1.026	830	11.434
Zugänge	-		-	3.446	170	3.615
Abgänge	-		-	-	-	-
Stand am 31.12.	4.301		5.278	4.471	1.000	15.050
Abschreibungen Stand 01.01.2019	-		4.861	-	585	5.446
Zugänge	-		100	732	139	971
Abgänge	-		-	-	-	-
Stand am 31.12.	-		4.961	732	724	6.417
Nettobuchwert am 31.12.2019	4.301		317	3.739	276	8.633
Anschaffungskosten Stand 01.01.2020	4.301		5.278	4.471	1.000	15.050
Zugänge	-		-	633	36	669
Abgänge	-		-	-44	-	-44
Abgänge aus Unternehmensveräußerung	-4.301		-267	-4.046	-896	-9.509
Stand am 31.12.	-		5.011	1.015	140	6.166
Abschreibungen Stand 01.01.2020	-		4.961	732	724	6.417
Zugänge	-		50	569	73	692
Abgänge	-		-	-	0	0
Abgänge aus Unternehmensveräußerung	-		-	-459	-659	-1.118
Stand am 31.12.	-		5.011	842	138	5.991
Nettobuchwert am 31.12.2020	-		-	173	2	175

Der im Vorjahr ausgewiesene Geschäfts- oder Firmenwert resultierte aus dem Unternehmenszusammenschluss mit der One Group im Jahr 2013. Dieser Geschäfts- und Firmenwert und die im Rahmen von Unternehmenserwerben entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögenswerte sind mit der Anteilsveräußerung der One Group abgegangen.

Für die ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

(20) Finanzimmobilien

T 27 | Finanzimmobilien

	2020	2019
	T€	T€
Stand 01.01.	16.419	41.253
Zugänge (aus nachträglich aktivierten Aufwendungen)	-	13.633
Umgliederung in das Vorratsvermögen	-16.419	-24.021
Umgliederung in als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte	-	-8.962
Neubewertung Finanzimmobilien	-	-5.484
Stand am 31.12.	-	16.419

Das im Vorjahr in dem Posten "Finanzimmobilien" ausgewiesene Objekt in Höhe von T€ 16.419 wurde in das Vorratsvermögen umgegliedert. Eine Globalveräußerung erfolgte im dritten Quartal des Geschäftsjahres. Im Periodenergebnis wurden keine Mieteinnahmen (Vj. T€ 564) aus der Vermietung von Finanzimmobilien erfasst.

(21) Sachanlagen

T28 | Sachanlagen

	2020	2019
	T€	T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.	40.535	40.963
Zugänge	67	272
Abgänge	111	700
Abgänge aus Unternehmensveräußerung	1.301	-
Stand am 31.12.	39.190	40.535
Abschreibungen Stand 01.01.	3.230	2.519
Zugänge	5.557	996
Abgänge	99	285
Abgänge aus Unternehmensveräußerung	898	-
Stand am 31.12.	7.789	3.230
Nettobuchwert am 01.01.	37.305	38.444
Nettobuchwert am 31.12.	31.401	37.305

Für die ausgewiesenen Sachanlagen bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

Aufgrund der globalen Corona-Krise prüfte der Konzern das Serviced Apartments-Objekt my4walls auf Wertminderung und erfasste einen Wertminderungsaufwand von T€ 4.676. Der erzielbare Betrag wurde mithilfe der DCF-Methode und einem Abzinsungssatz von 5,47% ermittelt. Der beizulegende Wert abzüglich Vertriebskosten beläuft sich zum 31. Dezember 2020 auf T€ 31.400.

(22) Finanzielle Vermögenswerte

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen

Aufgrund der Anteilsquote an Gemeinschaftsunternehmen sind dem Konzern die in Tabelle 29 dargestellten Werte zuzurechnen:

T29 | Zuzurechnende Werte von Gemeinschaftsunternehmen

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Kurzfristige Vermögenswerte	1.474	1.512
Kurzfristige Verbindlichkeiten	1.597	883
Erträge	6	695
Aufwendungen	-189	-128

Im Geschäftsjahr liegen wie im Vorjahr keine nicht erfassten anteiligen Verluste von nach der at equity Methode bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen vor. Ebenso liegen zum Bilanzstichtag wie im Vorjahr keine kumulierten nicht erfassten Verluste vor.

Die Entwicklung des Wertansatzes bei Gemeinschaftsunternehmen lässt sich folgendermaßen darstellen:

T30 | Gemeinschaftsunternehmen

	2020	2.019
	T€	T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.	1.340	772
Anteiliges Jahresergebnis	-183	568
Ausschüttungen	-	-
Stand am 31.12.	1.157	1.340
Nettobuchwert 01.01.	1.340	772
Nettobuchwert 31.12.	1.157	1.340

Die anteiligen Eigenkapitalveränderungen der at equity bewerteten Gemeinschaftsunternehmen werden unter dem anteiligen Jahresergebnis und den Ausschüttungen ausgewiesen.

Sonstige Wertpapiere

Die Position beinhaltet Inhaberschuldverschreibungen von drei Emittenten der Immobilienbranche mit Sitz in Deutschland. Die Inhaberschuldverschreibungen lauten alle auf Euro und belaufen sich auf T€ 15.600 (Vj. T€ 45.400). Der Zinssatz beträgt einheitlich 10,5% p.a. Die Zinsforderungen belaufen sich auf T€ 3.711 (Vj. T€ 5.265).

Anteile an verbundenen Unternehmen

Die Anteile an verbundenen Unternehmen betragen im Geschäftsjahr € 3 (Vj. T€ 20).

(23) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten

Der Ausweis betrifft die im Bau befindlichen Projekte der Unternehmensgruppe im Großraum München und Berlin.

In der Berichtsperiode wurden Wertminderungen in Höhe von T€ 500 (Vj. T€ 8.163) vorgenommen. Die Erfassung erfolgte in den Bestandsveränderungen. Wertaufholungen wurden wie im Vorjahr keine vorgenommen.

(24) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten

Die ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit fertigen Bauten betreffen Kfz-Stellplätze in Höhe von T€ 163 (Vj. T€ 258). Die im Vorjahr unter dieser Position ausgewiesene Immobilie wurde im laufenden Geschäftsjahr veräußert (Vj. T€ 3.300).

(25) Andere Vorräte

In den anderen Vorräten werden umlagefähige Aufwendungen aus Vermietung in Höhe von T€ 141 ausgewiesen. Analog erfolgt auf der Passivseite unter den übrigen Schulden der Ausweis der Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnungen (siehe Tz. 36). In der Periode wurden Vorräte aus Bautätigkeiten auf einem fremden Grundstück in Höhe von T€ 3.218 (VJ. T€ 3.186) fertiggestellt und an den Leistungsempfänger übergeben.

(26) Geleistete Anzahlungen auf Vorräte

Die geleisteten Anzahlungen betragen T€ 36 (Vj. T€ 149.758). Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgte der wirtschaftliche Übergang zweier Grundstücke, die daraufhin unter der Position Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten ausgewiesen wurden.

(27) Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen

T31 | Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Bruttowert Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	267.154	180.710
EinzelwWertberichtigungen	-996	-270
Summe	266.158	180.439

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

T32 | Entwicklung der Wertberichtigungen auf Forderungen

	2020	2019
	T€	T€
Stand 01.01.	270	210
Zuführungen	749	128
Verbrauch	-	24
Auflösung	20	44
Entkonsoliderung	3	-
Stand 31.12.	996	270

Die Buchwerte der wertgeminderten Forderungen betragen zum 31. Dezember 2020 wie im Vorjahr T€ 0.

Im Hinblick auf vollständig wertberichtigte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in vertraglich vereinbarter Höhe von T€ 1 wird weiterhin versucht im Rahmen des Forderungsmanagements diese einzutreiben.

Die gebuchten Wertberichtigungen basieren auf individuellen Inputfaktoren. Bei diesen individuell wertberichtigten Forderungen beträgt die Wertberichtigung 100% der ausstehenden Restforderung.

Aus dem Expected-Credit Loss Model ist keine Wertberichtigung zu verzeichnen.

T33 | Altersstruktur der Forderungen

	weder wertgemindert
Analyse der nicht wertberichtigten	Buchwert 31.12.2020	noch überfällig zum 31.12.2020	< 90 Tage zum 31.12.2020
Forderungen	T€	T€	T€
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	266.158	266.158	-

	davon überfällig und nicht wertgemindert
Analyse der nicht wertberichtigten	90 - 180 Tage zum 31.12.2020	180 - 360 Tage zum 31.12.2020	> 360 Tage zum 31.12.2020
Forderungen	T€	T€	T€
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	-	-	-

	weder wertgemindert
Analyse der nicht wertberichtigten	Buchwert 31.12.2019	noch überfällig zum 31.12.2019	< 90 Tage zum 31.12.2019
Forderungen	T€	T€	T€
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	180.439	180.439	-

	davon überfällig und nicht wertgemindert
Analyse der nicht wertberichtigten	90 - 180 Tage zum 31.12.2019	180 - 360 Tage zum 31.12.2019	> 360 Tage zum 31.12.2019
Forderungen	T€	T€	T€
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	-	-	-

Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Grundstücksverkäufen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind zum Teil durch Bankbürgschaften besichert. Dem Aria Wohnbau Konzern ist es nicht gestattet, diese ohne Vorliegen eines Zahlungsverzugs ihres Eigentümers zu verkaufen oder als Sicherheit weiterzureichen.

(28) Forderungen gegenüber nahestehende Unternehmen

Zum Stichtag bestehen keine Forderungen gegenüber nahestehende Unternehmen (Vj. T€ 994).

(29) Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

T34 | Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Regressansprüche	5.251	6.481
Debitorische Kreditoren	1.168	1.354
Forderungen aus Umsatzsteuer	761	1.563
Kosten der Vertragsanbahnung	749	1.077
Kautionen	10	45
Forderungen gegenüber Minderheitsgesellschaftern	-	413
Sonstige	854	1.067
Summe	8.793	12.000

In den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten sind finanzielle Vermögenswerte in Gesamthöhe von T€ 6.441 (Vj. T€ 8.301) enthalten.

(30) Zahlungsmittel

T35 | Zahlungsmittel

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Bank	140.568	85.647
Kasse	-	2
Summe	140.568	85.649

Die Zahlungsmittel setzen sich aus Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von höchstens drei Monaten zusammen.

In den Zahlungsmitteln sind Erwerbergelder in Höhe von T€ 100.595 enthalten, die der Konzern nach MaBV nur projektbezogen verwenden kann.

Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Projektgesellschaften waren zum 31. Dezember 2020 Guthaben in Höhe von T€ 355 (Vj. T€ 301) an die darlehensgebenden Banken für die Dauer der Darlehensverträge verpfändet. Zudem bestehen weitere Verfügungsbeschränkungen für die Besicherung von Avalen in Höhe von T€ 1.793. Zum Bilanzstichtag konnte der Konzern über liquide Mittel in Höhe von T€ 37.666 (Vj. T€ 78.405) frei verfügen.

(31) Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte und direkt damit verbundene Verbindlichkeiten

Die im Vorjahr ausgewiesenen als zur Veräußerung eingestuften Vermögenswerte und direkt damit verbundenen Schulden des Objekts Viktoriastraße gingen mit Übergang der Anteile im ersten Quartal 2020 auf den Käufer über.

(32) Gezeichnetes Kapital und Rücklagen

Das Stammkapital der Aria Wohnbau GmbH beträgt € 52.000 (Vj T€ 35.646) und ist in einen einzelnen Geschäftsanteil im Nennbetrag von € 52.000 eingeteilt. Die Geschäftsanteile werden zu 100 Prozent von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, gehalten.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 13. November 2020 wurde das Grundkapital der Gesellschaft im Wege der ordentlichen Kapitalherabsetzung von T€ 35.646, eingeteilt in 35.646.000 Stückaktien, um T€ 35.594 auf T€ 52, eingeteilt in 52.000 Stückaktien, herabgesetzt. Des Weiteren wurde die Aufhebung des durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 geschaffene Genehmigten Kapitals 2017/I beschlossen. Das bisherige Grundkapital der Gesellschaft wird zum Stammkapital der GmbH erklärt.

Die Kapitalrücklage erhöhte sich mit Wirksamwerden der ordentlichen Kapitalherabsetzung in Höhe des Herabsetzungsbetrages über T€ 35.594. Dieser Betrag unterliegt einer sechsmonatigen Sperrfrist gemäß § 255 AktG.

Mit Gesellschafterbeschluss der Aria Wohnbau GmbH vom 18. Dezember 2020 wird von dem Bilanzgewinn 2020 ein Betrag in Höhe von € 137.579.613,70 vorab als Dividende ausgeschüttet und die Kapitalrücklage in Höhe von € 43.963.400,00 an die Gesellschafterin zurückgeführt.

(33) Anteile der Minderheitsgesellschafter

Die nachstehende Tabelle verdeutlicht Informationen zu Tochterunternehmen des Konzerns mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen.

T36 | Anteile Minderheitsgesellschafter

31.12.2020	T€	Prozentsatz nicht beherrschende Anteile	Buchwert der nicht beherrschenden Anteile	Gewinn bzw. Verlust der nicht beherrschenden Anteile	Summe kurzfristige Vermögenswerte
ISARIA Objekt Am Münchfeld GmbH	Grünwald	10,10%	-329	942	239.821
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	Grünwald	10,10%	-359	-479	627
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	Grünwald	10,10%	4.703	-105	187.651
ISARIA Schönerlinde GmbH	Grünwald	10,10%	19	-5	6.304
Summe			4.034	353	434.403

31.12.2020	Summe langfristige Vermögenswerte	Summe kurzfristige Schulden	Summe langfristige Schulden	Gewinn bzw. Verlust
ISARIA Objekt Am Münchfeld GmbH	-	222.511	6.289	9.326
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	31.400	17.642	14.796	-4.743
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	-	150.742	-	-1.042
ISARIA Schönerlinde GmbH	65	6.661	65	-49
Summe	31.465	397.556	21.150	3.492

31.12.2019	T€	Prozentsatz nicht beherrschende Anteile	Buchwert der nicht beherrschenden Anteile	Gewinn bzw. Verlust der nicht beherrschenden Anteile	Summe kurzfristige Vermögenswerte
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	München	10,10%	9.422	186	29.288
ISARIA Hegeneck 5 GmbH	München	10,10%	21	14	7.760
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	München	10,10%	195	-5	3.393
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	München	10,10%	13	12	6.138
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	München	10,10%	-1.271	-995	161.656
ISARIA Objekt Freiham GmbH	München	10,10%	-27	-33	102.375
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH	München	10,10%	-55	-2	12.508
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	München	10,10%	120	-191	1.446
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH	München	10,10%	0	-5	13.415
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH	München	10,10%	1.493	19	60.043
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH	München	10,10%	-59	-63	58.700
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	München	10,10%	4.807	1.124	140.938
ISARIA Schönerlinde GmbH	München	10,10%	24	31	5.535
ISARIA Stuttgart GmbH	München	10,10%	911	-14	32.835
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	München	10,10%	143	-29	14.713
Objekt Viktoriastraße 5 GmbH	München	10,20%	505	-8	4.993
Summe			16.242	43	655.736

31.12.2019	Summe langfristige Vermögenswerte	Summe kurzfristige Schulden	Summe langfristige Schulden	Gewinn bzw. Verlust
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	30	6.985	1.654	1.840
ISARIA Hegeneck 5 GmbH	35	7.552	-	142
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	-	810	1.217	-52
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	38	5.992	-	120
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	16.419	105.621	70.759	-9.854
ISARIA Objekt Freiham GmbH	135	102.784	-	-341
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH	227	13.207	-	-4
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	36.880	31.415	2.578	-1.889
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH	6	4.092	9.314	-46
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH	-	3.759	55.283	185
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH	276	31.176	28.335	-620
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	-	34.829	68.287	11.133
ISARIA Schönerlinde GmbH	223	6.001	-	311
ISARIA Stuttgart GmbH	174	19.327	13.500	-129
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	-	14.995	-	-292
Objekt Viktoriastraße 5 GmbH	8.963	9.702		-81
Summe	63.407	398.249	250.927	424

Abgang von Minderheitenanteilen

Im Rahmen der Deutschen Wohnen-Transaktion wurden Minderheitenanteile in Höhe von T€ 11.850 veräußert.

Erwerb Minderheitenanteile

Im Geschäftsjahr hat der Konzern Minderheitenanteile erworben. Nachfolgende Tabelle zeigt die Buchwerte der erworbenen Anteile zum Kaufzeitpunkt und die Veränderung des Eigenkapitals der Mehrheitsgesellschafter aus dem Erwerb der Minderheitenanteile.

T37 | Erwerb Minderheitenanteile

	2020	2019
	T€	T€
Buchwert der erworbenen Minderheitenanteile	134	4.066
Bezahlte Leistung	-3.762	-7.580
Verminderung des Eigenkapitals der Mehrheitsgesellschafter	-3.628	-3.514

Ausgleichszahlungen an Minderheitenanteilseigner

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden aufgrund von garantierten Mindestkaufpreisen für die Minderheitenanteile Ausgleichszahlungen in Höhe von T€ 13.381 an Minderheitenanteilseigner geleistet.

(34) Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen

Die gesamten langfristigen und kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen setzen sich wie folgt zusammen:

T38 | Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Mezzanine Finanzierung	89.355	230.737

Die ausgewiesenen Finanzschulden betreffen objektbezogene Finanzierungen. Sämtliche Verbindlichkeiten werden ausschließlich der Kategorie "finanzielle Verbindlichkeiten" zugeordnet. Der nominale Zinssatz für die ausgewiesenen Finanzschulden zum 31. Dezember 2020 liegt bei 10% und 10,5% (Vj. zwischen 4% und 7%). Hierbei handelt es sich in voller Höhe um Finanzschulden gegenüber Finanzierungsgesellschaften.

Die Restlaufzeiten der Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen lassen sich wie folgt darstellen:

T39 | Finanzielle Verbindlichkeiten

	31.12.2020	Restlaufzeit	Restlaufzeit	Restlaufzeit
	T€	<1 Jahr	1-5 Jahre	> 5 Jahre
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	89.355	-	89.355	-

	31.12.2019	Restlaufzeit	Restlaufzeit	Restlaufzeit
	T€	<1 Jahr	1-5 Jahre	> 5 Jahre
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	230.737	62.250	168.487	-

(35) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten

Die gesamten lang- und kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten haben folgende Restlaufzeiten:

T40 | Finanzielle Verbindlichkeiten

	31.12.2020	Restlaufzeit	Restlaufzeit	Restlaufzeit
	T€	<1 Jahr	1-5 Jahre	> 5 Jahre
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	311.435	296.812	14.623	-

	31.12.2019	Restlaufzeit	Restlaufzeit	Restlaufzeit
	T€	<1 Jahr	1 - 5 Jahre	> 5 Jahre
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	514.551	339.609	174.394	548

Die Finanzschulden bestehen zum Stichtag zur Finanzierung objektbezogener Projektentwicklungsvorhaben.

Am Bilanzstichtag stehen dem Konzern ungenutzte Kreditlinien in Höhe von T€ 41.525 (Vj. T€ 188.745) zur Verfügung, die zweckgebunden für Projektentwicklungen genutzt werden können. Der Konzern bezahlt für ungenutzte Kreditlinien 3,00% Bereitstellungszinsen. Zum 31. Dezember 2020 ergeben sich keine zinspflichtigen ungenutzten Kreditlinien (VJ. T€ 3.639). Der Zinssatz für in Anspruch genommenen Kreditlinien liegt für ein festverzinsliches Darlehen bei 8,00% (Vj. zwischen 2,45% und 3,25%) und für variabel verzinsliche Darlehen beim Referenzzinssatz EURIBOR zuzüglich eines Aufschlags zwischen 1,55%-Punkten und 2,20%-Punkten (Vj. EURIBOR zuzüglich 1,37%-Punkte und 3,00%-Punkte).

Für die im Konzern vorhandenen finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden Vermögenswerte mit den folgenden Nettobuchwerten mit Grundpfandrechten oder die Abtretung von Mieteinnahmen besichert:

T41 | Als Sicherheit verpfändete Vermögenswerte

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Gesicherte finanzielle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	309.204	510.030
Nettobuchwert des beliehenen Vorratsvermögen	23.873	563.284
Nettobuchwert der beliehenen Finanzimmobilien	-	16.419
Nettobuchwert der beliehenen Sachanlagen	31.400	35.217
Nettobuchwert der beliehenen zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte	-	8.962

Die als Sicherheiten verpfändeten Vermögenswerte können von den Kreditgebern verwertet werden, falls der Konzern seinen Verpflichtungen aus den Zins- und Tilgungszahlungen der finanziellen Verbindlichkeiten nicht nachkommt. Bei den Buchwerten der beliehenen Vorratsvermögen handelt es sich um nach IFRS 15 geminderte Werte.

(36) Übrige Schulden

Die übrigen kurzfristigen Schulden setzen sich wie folgt zusammen:

T42 | Übrige Schulden

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, nicht konsolidiert	568	596
Steuern und Abgaben	240	245
Kaufpreis Anteilserwerb an Projektunternehmen	191	-
Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnungen	93	262
Umsatzsteuerverbindlichkeiten	18	-
Kreditorische Debitoren	17	1.990
Rechnungsabgrenzungsposten	17	16
Erhaltene Anzahlung auf Baudienstleistung	4	1.801
Sonstige Verbindlichkeiten	351	365
Summe	1.499	5.275

Die übrigen kurzfristigen Schulden enthalten finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 840 (Vj. T€ 4.567). Die Restlaufzeit der übrigen Schulden beträgt wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.

(37) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen zum Stichtag T€ 16.078 (Vj. T€ 34.676). Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen liegen unter einem Jahr.

(38) Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen

Zum 31. Dezember 2020 bestehen keine Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen (Vj.T€ 32.946).

(39) Verbindlichkeiten aus Anzahlungen

Zum 31. Dezember 2020 bestehen keine Verbindlichkeiten aus Anzahlungen (Vj. T€ 1.899). Im Vorjahr handelte es sich um Anzahlungen von Käufern für noch nicht übergebene Wohneinheiten.

(40) Sonstige Rückstellungen

Die gesamten lang- und kurzfristigen sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

T43 | Sonstige Rückstellungen

	Stand 01.01.2020	Zuführung	Verbrauch
	T€	T€	T€
	17.644	3.988	5.496
Gewährleistung	2.493	2.005	44
Rechtsstreitigkeiten und Prozesskosten	12.531	1.636	4.003
Übrige	2.620	348	1.450
davon kurzfristig	16.104
davon langfristig	1.540

	Auflösung	Abgang	Zinseffekt	Stand 31.12.2020
	T€	T€	T€	T€
	1.517	233	89	14.476
Gewährleistung	373	-	89	4.170
Rechtsstreitigkeiten und Prozesskosten	504	10	-	9.650
Übrige	641	223	-	655
davon kurzfristig				11.060
davon langfristig				3.415

Rückstellungen für Gewährleistungsansprüche werden unter Zugrundelegung des bisherigen bzw. des geschätzten zukünftigen Schadensverlaufs und der geschätzten zeitlichen Inanspruchnahme gebildet. Garantie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen, die über die geschäftsüblichen Garantie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen hinausgehen, bestehen nicht. Etwaige geltend gemachte Erstattungsansprüche wurden in Höhe von T€ 5.251 (Vj. T€ 6.481) unter den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten bilanziert.

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

(41) Konzernkapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse verändert haben. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Zahlungsströme im Zusammenhang mit Grundstückserwerben werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Der Zahlungsmittelfonds der Kapitalflussrechnung umfasst ausschließlich frei verfügbaren Zahlungsmittel. Addiert man zu diesen die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel in Höhe von T€ 102.902 (Vj. T€ 7.244) hinzu, erhält man die in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel.

In 2020 wurde ein Darlehen an die Lone Star Capital Investment S.ä r.l. in Höhe von T€ 180.000 ausgereicht. Die Tilgung der Darlehensforderung inklusive angefallener Zinsen in Höhe von T€ 1.543 wurde mit der Entnahme aus der Kapitalrücklage (T€ 43.963) und mit der Ausschüttung (T€ 137.580) verrechnet und sind als nicht zahlungswirksame Transaktion nicht in der Kapitalflussrechnung enthalten.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit enthält in 2020 sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen / Erträge in Höhe von T€ -234.601. Diese nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträge resultieren im Wesentlichen aus dem Abgang von Finanzschulden im Zusammenhang mit der Veräußerung von Tochterunternehmen. Der Abgang der Finanzschulden ist Teil des Entkonsolidierungserfolges, welcher im Konzernergebnis vor Ertragsteuern enthalten ist.

6. Sonstige Angaben

(42) Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten und Steuerrisiken, soweit erkennbar, wurden Rückstellungen in ausreichender Höhe gebildet. Insgesamt wurden Rückstellungen für Prozessrisiken in Höhe von rund € 9,7 Mio. (Vj. rund € 12,5 Mio.) gebildet.

Zum 31. Dezember 2020 bestehen wesentliche finanzielle Verpflichtungen im Zusammenhang mit noch nicht vollzogenen Grundstückserwerben in Höhe von T€ 1.962 (Vj. T€ 8.232). Die Fälligkeiten dieser verbliebenen Kaufpreisraten hängen von Bedingungen ab, deren Eintritt vom Erreichen gewisser Baurechts-Entwicklungsstufen abhängt. Mit der Erreichung dieser Stufen wird im Laufe des Jahres 2021 gerechnet.

(43) Angaben zu Leasingverhältnissen

Der Konzern als Leasingnehmer

Die Verpflichtungen des Konzerns aus Leasingverhältnissen in Höhe von T€ 174 (Vj. T€ 3.990) betreffen im Wesentlichen angemietete Büroräume.

T44 | Leasingverbindlichkeiten

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Langfristige Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	27	3.219
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	147	771
Summe	174	3.990
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	147	771
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren	27	2.290
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren	-	929
Summe	174	3.990

Zum 31. Dezember 2020 wurden Nutzungsrechte in Höhe von T€ 173 (Vj. T€ 3.739) bilanziert, die sich auf die folgenden Arten von Vermögenswerten beziehen:

T45 | Nutzungsrechte

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Grundstücke und Gebäude	147	3.572
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	26	166
Summe	173	3.739

In der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020 sind T€ 569 (Vj. T€ 733) Abschreibungen auf Nutzungsrechte und T€ 40 (Vj. T€ 55) Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten erfasst. Des Weiteren wurden Aufwendungen für kurzfristige Leasingverhältnisse in Höhe von T€ 58 (Vj. T€ 141), Aufwendungen im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen über Vermögenswerte mit geringem Wert, die nicht in kurzfristigen Leasingverhältnissen enthalten sind, in Höhe von T€ 2 (Vj. T€ 1) und Aufwendungen im Zusammenhang mit Leasingzahlungen, die nicht in den Leasingverbindlichkeiten enthalten sind, in Höhe von T€ 96 (Vj. T€ 142) in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst. Die Leasingzahlungen werden im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen und betragen zum 31. Dezember 2020 T€ 399 (Vj. T€ 596).

Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern tritt als Leasinggeber im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen auf. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Vermietung von Wohn- und Ladeneinheiten. Aus unkündbaren Leasing- und Mietverträgen erwartet der Konzern in den nächsten Jahren die dargestellten Zahlungen:

T46 | Mindestleasingzahlungen

	31.12.2020	31.12.2019
Mindestleasingzahlungen	T€	T€
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	290	834
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren	640	1.740
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren	757	934
Summe	1.687	2.855

Darüber hinaus erwartet der Konzern weitere Zahlungen aus der Verlängerung bestehender Verträge sowie aus Anschlussverträgen. Wesentliche Verlängerungs- bzw. Kaufoptionen sowie Sonderkündigungsrechte sind nicht vorhanden.

(44) Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten

Buchwerte, Wertansätze, beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorie

Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der im Konzernabschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten je Bewertungskategorie nach IFRS 9:

T47 | Buchwerte und beizulegende Zeitwerte

	Bewertungskategorie nach IFRS 9	31.12.2020 Buchwert	31.12.2020 Beizulegender Zeitwert	31.12.2019 Buchwert	31.12.2019 Beizulegender Zeitwert
		T€	T€	T€	T€
Aktiva
Finanzielle Vermögenswerte - Sonstige Wertpapiere	fortgeführte Anschaffungskosten	19.311	19.343	50.665	51.081
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	fortgeführte Anschaffungskosten	266.158	266.158	180.439	180.439
Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen	fortgeführte Anschaffungskosten	-	-	994	994
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	fortgeführte Anschaffungskosten	6.441	6.441	8.301	8.301
Zahlungsmittel	fortgeführte Anschaffungskosten	140.568	140.568	85.649	85.649
Passiva
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	fortgeführte Anschaffungskosten	-	-	77	77
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen	fortgeführte Anschaffungskosten	89.355	93.961	230.737	231.468
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	fortgeführte Anschaffungskosten	311.435	311.902	514.551	515.512
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	fortgeführte Anschaffungskosten	-	-	1.899	1.899
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	fortgeführte Anschaffungskosten	16.078	16.078	34.676	34.676
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehm	fortgeführte Anschaffungskosten	-	-	32.946	32.946
Leasingverbindlichkeiten	fortgeführte Anschaffungskosten	174	n/a	3.990	n/a
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	fortgeführte Anschaffungskosten	840	840	4.567	4.567

IFRS 7.25 fordert für jede Klasse von Finanzinstrumenten die Angabe des beizulegenden Zeitwerts, sodass ein Vergleich mit dem entsprechenden Buchwert ermöglicht wird. Der beizulegende Zeitwert wurde in diesem Zusammenhang wie folgt ermittelt:

•	Für finanzielle Vermögenswerte - Sonstige Wertpapiere wurde ein Marktwertvergleich erstellt und auf dieser Basis Abweichungen zum Buchwert ermittelt.
•	Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Zahlungsmittel sowie sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Bilanzstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.
•	Die Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen bestehen im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten aus Darlehen für einzelne Objektgesellschaften. Für diese Finanzschulden hat die Gesellschaft einen Marktwertvergleich erstellt und auf dieser Basis Abweichungen zum Buchwert ermittelt.
•	Das Folgende gilt für Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten. Für die variabel verzinslichen Darlehen wird, unter der Prämisse unveränderter Kreditbonität aufgrund des sich regelmäßig an den Marktwert anpassenden Zinses der Darlehen, auf einen Marktwertvergleich verzichtet. Im Falle der festverzinslichen Darlehen mit kurzfristiger Restlaufzeit wird ebenfalls auf eine explizite Darstellung verzichtet, da hier der Buchwert einen Näherungswert für den Marktwert darstellt. Bei den festverzinslichen Darlehen mit langfristiger Restlaufzeit wird, sofern eine signifikante Abweichung zum Buchwert besteht, ein beizulegender Zeitwert zum Vergleich ermittelt. Dabei werden die aktuellen Zinsparameter und individuellen Bonitäten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads berücksichtigt.

•	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige finanzielle Verbindlichkeiten haben überwiegend kurze Restlaufzeiten. Daher entsprechen deren Buchwerte zum Bilanzstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.

Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten bilden das maximale Kreditrisiko ab.

Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten

Die Nettoergebnisse je Bewertungskategorie sind in Tabelle 48 dargestellt:

T48 | Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten je Bewertungskategorie

	aus Zinsen

	2020	2019
	T€	T€
Finanzielle Vermögenswerte - fortgeführte Anschaffungskosten	5.465	5.152
Finanzielle Verbindlichkeiten - fortgeführte Anschaffungskosten	-28.709	-33.860
Summe	-23.244	-28.708

	aus der Folgebewertung
	Änderungen beizulegender Werte		Wertminderung
	2020	2019	2020	2019
	T€	T€	T€	T€
Finanzielle Vermögenswerte - fortgeführte Anschaffungskosten	-	-	-	-99
Finanzielle Verbindlichkeiten - fortgeführte Anschaffungskosten	-	-	-	-
Summe	-	-	0	-99

	aus Abgang		Nettoergebnis

	2020	2019	2020	2019
	T€	T€	T€	T€
Finanzielle Vermögenswerte - fortgeführte Anschaffungskosten	-	-236	5.465	4.817
Finanzielle Verbindlichkeiten - fortgeführte Anschaffungskosten	-	-	-28.709	-33.860
Summe	0	-236	-23.244	-29.043

Nettogewinne bzw. Nettoverluste aus Darlehen und Forderungen enthalten Veränderungen in den Wertberichtigungen, Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung sowie Zahlungseingänge und Wertaufholungen auf ursprünglich abgeschriebene Darlehen und Forderungen. Die Ergebnisse aus Zinsen bei den finanziellen Verbindlichkeiten betreffen in Höhe von T€ 9.690 (Vj. T€ 10.891) die Effektivverzinsung der One Group Produkte bis zur Entkonsolidierung der One Group nach dem Closing vom 13. Juli 2020. Wertaufholungen erfolgten in Bezug auf Finanzinstrumente analog zum Vorjahr nicht. Im Berichtszeitraum wurden wie im Vorjahr keine Zinserträge aus wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen vereinnahmt. Aus dem Abgang von finanziellen Vermögenswerten wurden Verluste in Höhe von T€ 0 (Vj. T€ 280) und Gewinne in Höhe von T€ 0 (Vj. T€ 43) erzielt.

(45) Überleitung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit

Die Veränderung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit ist in Tabelle 49 dargestellt:

T49 | Überleitung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit

	Buchwert 01.01.2020	Zahlungswirksam	Zahlungsunwirksam
			Erwerb
	T€	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	77	-60	-
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen	230.737	22.777	-
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	514.551	106.359	-
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	32.946	-33.815	-
Leasingverbindlichkeiten	3.990	-399	633
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	4.567	-3.726	-
Summe	786.367	91.137	633

	Zahlungsunwirksam	Buchwert 31.12.2020
	Umgliederung	Beizulegender Zeitwert	Sonstige Änderungen
	T€	T€	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	-	-	-17	-
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen	34	-1.785	-162.409	89.355
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	-34	-	-309.440	311.435
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	-	-	869	-
Leasingverbindlichkeiten	-	-	-4.050	174
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	-	-	-	840
Summe	-	-1.785	-475.047	401.804

Die Schulden aus Finanzierungstätigkeit (exklusive Leasingverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten) haben sich im Berichtsjahr in Summe um T€ 377.521 vermindert. Der Nettoabgang bei den Finanzschulden resultierte mit T€ 282.272 aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden und mit T€ -187.001 aus Auszahlungen für die Tilgung von Finanzschulden. Durch Änderungen des Konsolidierungskreises und Übernahme von Finanzschulden im Zusammenhang mit Unternehmenstransaktionen verminderten sich die Finanzschulden um T€ -472.920.

(46) Risikomanagement des Konzerns

Das Risikomanagementsystem der Aria Wohnbau ist ein integraler Bestandteil der Geschäftspraxis des Konzerns und umfasst die einzelnen organisatorischen Prozesse auf verschiedenen Ebenen und sämtliche Risikoarten. Wesentlicher Bestandteile sind dabei die Geschäftsplanungs- und Controlling-Prozesse. Die Aufgaben der Risikoidentifikation und -bewertung werden von jeder Organisationseinheit wahrgenommen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, z. B. Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken, zusammengefasst. Diese werden dann regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Aufgrund der regionalen Ausrichtung der Geschäftstätigkeit sind für den Konzern die wirtschaftliche Lage Deutschlands sowie die Lage auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in den Metropolregionen, von hoher Bedeutung. Binnenwirtschaftliche Risiken ergeben sich durch die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau, die allgemeine Preisentwicklung sowie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Diese Faktoren kann der Konzern nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.

Finanzielles Risikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanztätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns, dem Liquiditätsrisiko sowie der Änderung der Zinssätze. Die Grundzüge der Finanzpolitik werden von der Geschäftsführung festgelegt und überwacht. Die Umsetzung der Finanzpolitik sowie das laufende Risikomanagement obliegen dem externen Konzern-Controlling. Bestimmte Transaktionen bedürfen der vorherigen Genehmigung durch den Geschäftsführer, der darüber hinaus regelmäßig über den Umfang und den Betrag des aktuellen Risikoausmaßes informiert wird.

Kreditrisiko (Ausfallrisiko)

Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass Gegenparteien (Kunden und sonstige Schuldner) einer Transaktion nicht in der Lage sind, ihre Verpflichtungen zu erfüllen und dem Konzern daraus ein finanzieller Schaden entsteht. Das maximale Kreditrisiko (Ausfallrisiko) entspricht ohne Berücksichtigung von Verrechnungsvereinbarungen und ohne Berücksichtigung jeglicher zusätzlichen Sicherheiten oder sonstiger Kreditverbesserungen maximal dem Buchwert der finanziellen Vermögenswerte des Konzerns zuzüglich der bereits dargestellten Eventualverbindlichkeiten. Der Konzern trägt dem Kreditrisiko durch die Bildung von entsprechenden Wertminderungen Rechnung. Das Kreditrisiko wird in der Regel durch Diversifikation reduziert, welche durch eine Vielzahl von Schuldnern erreicht wird. Weiterhin wird das Kreditrisiko durch Einholung von Käuferanzahlungen gemindert.

Hohe Forderungsausfallrisiken sieht die Gesellschaft historisch bedingt nicht. Zweifelhafte Forderungen werden wertberichtigt. Im Falle von uneinbringlichen Forderungen werden diese vollständig abgeschrieben. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die innerhalb des Konzerns im Wesentlichen Forderungen aus Grundstücksverkäufen betreffen, unterliegen einem aktiven Risikomanagement mit Fokussierung auf die Überwachung der laufenden Forderungen. Ziel des Forderungsmanagements ist die Verbesserung der Konzernliquidität durch eine optimierte Vermögensverwendung unter gleichzeitiger Einhaltung eines annehmbaren Risikoniveaus. Die Gefahr von Risikokonzentrationen ist im Konzern grundsätzlich als gering anzusehen, da in der Regel der Großteil der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Erwerbern von Wohneinheiten besteht. Diese Forderungen zeichnen sich durch eine große Zahl verschiedener Schuldner aus. Bei großen Kaufpreisforderungen gegenüber einzelnen Gläubigern aus Globalverkäufen werden im Vorfeld individuelle Bonitätsprüfungen durchgeführt, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu reduzieren.

Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken ergeben sich, wenn die kurzfristig fälligen finanziellen Verpflichtungen die kurzfristig verfügbaren finanziellen Vermögenswerte übersteigen. Die Steuerung des Liquiditätsrisikos erfolgt durch konzernweite Finanzplaninstrumente und wird laufend überwacht.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Ein-Jahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mitteln sowie durch Geldeingänge aus dem operativen Geschäft im Jahr 2021 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Alle im Geschäftsjahr 2020 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Aus den Tabellen 50 und 51 sind die vertraglich vereinbarten bzw. erwarteten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns ersichtlich. Die Werte in der Tabelle geben nicht diskontierte Zahlungsströme wieder. Die Zinszahlungen von Finanzinstrumenten mit variabler Verzinsung werden auf Basis des zum Bilanzstichtag aktuellen Zinssatzes bestimmt. Einbezogen wurden alle Instrumente, die am 31. Dezember 2020 im Bestand waren und für die bereits Zahlungen vertraglich vereinbart waren. Planzahlen für zukünftige neue Verbindlichkeiten gehen nicht ein. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten sind immer dem frühesten Zeitraster zugeordnet.

T50 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten

		Cashflows 2021
	Buchwert 31.12.2020	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
	T€	T€	T€	T€
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	89.355	9.243	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	311.435	-	2.442	252.056
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	840	-	-	840
Summe	401.630	9.243	2.442	252.896

	Cashflows 2022 - 2025			Cashflows ab 2026
	Zins fix	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	9.243	-	89.355	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	-	359	59.379	-	-	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	-	-	-	-	-	-
Summe	9.243	359	148.734	-	-	-

T51 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten (Vorjahr)

		Cashflows 2020
	Buchwert 31.12.2019	Zins fix
	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	77	-
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	230.737	15.134
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	514.551	4.697
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	32.946	9.846
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	4.567	-
Summe	782.877	29.677

	Cashflows 2020	Cashflows 2021 - 2024
	Zins variabel	Tilgung	Zins fix
	T€	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	-	77	-
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	-	47.116	22.454
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	5.758	338.981	894
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	-	23.100	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	-	4.567	-
Summe	5.758	413.841	23.348

	Cashflows 2021 - 2024	Cashflows ab 2025
	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
	T€	T€	T€	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	-	-	-	-	-
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapitalüberlassungen	-	146.032	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.204	175.021	-	-	548
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	-	-	-	-	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	-	-	-	-	-
Summe	3.204	321.053	-	-	548

Zusätzlich zu den hier angegebenen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verpflichtungen bestehen die bereits in Tz. (42) beschriebenen möglichen Zahlungsverpflichtungen aus Eventualverbindlichkeiten sowie die Verpflichtungen aus Leasingverhältnissen Tz. (43).

Marktrisiko (Zinssatzrisiken)

Ein Marktrisiko resultiert aus Marktpreisänderungen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Konzerns. Ein Marktrisiko kann das Finanzergebnis sowie das Eigenkapital des Konzerns beeinflussen. Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, die Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen.

Der Konzern unterliegt keinen Währungsrisiken, da alle Konzerntransaktionen in Euro erfolgen. Der Konzern unterliegt jedoch Zinsänderungsrisiken. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand der Finanzinstrumente zum Abschlussstichtag bezogen werden. Dabei wird unterstellt, dass der Bestand zum Abschlussstichtag repräsentativ für das Gesamtjahr ist.

Zinssatzrisiken ergeben sich aus Zinssatzänderungen, die negative Auswirkungen auf das Finanzergebnis und das Eigenkapital des Konzerns haben können. Zinssatzschwankungen können zur Veränderung des Zinsertrags und Zinsaufwands führen. Des Weiteren kann der Marktwert von bestimmten finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten beeinflusst werden.

Marktwertänderungen aus Zinsrisiken ist die Gesellschaft nicht ausgesetzt, da diese in der Regel nur bei festverzinslichen Darlehen auftreten, welche nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Daher verzichtet die Gesellschaft auf eine Darstellung der Marktwertsensitivität.

Sensitivitätsanalysen stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und -aufwendungen, andere Ergebnisteile sowie gegebenenfalls auf das Eigenkapital dar. Den Zinssensitivitätsanalysen liegen die folgenden Annahmen zu Grunde:

•	Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Demnach unterliegen alle zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7.
•	Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von originären, variabel verzinslichen Finanzinstrumenten aus und gehen demzufolge in die Berechnung der ergebnisbezogenen Sensitivitäten mit ein.

Seitens der Banken gibt es für die festverzinslichen Darlehen die vertraglich zugesicherte Möglichkeit, den Zinssatz an geänderte Rahmenbedingungen anzupassen, wobei dies nicht als variabler Zinssatz aufzufassen ist, da dies eine Änderung der Darlehenskonditionen und keine regelmäßige, unbedingte, unmittelbare leitzinssatzabhängige Zinssatzänderung darstellt. Ein verändertes Marktzinsniveau kann sich daher lediglich auf die variabel verzinslichen Darlehen auswirken. Unter Berücksichtigung von 6 (Vj. 23) vertraglich mit variablem Zinssatz ausgestatteten Darlehen wurde, bezogen auf den Buchwert (vgl. Tz. (35) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten), ein Basis Point Shift von ± 100 Basispunkten p.a. berechnet. Ein hypothetisch daraus resultierender Effekt auf die Gesamtergebnisrechnung beträgt +/-T€ 2.609 (Vj. +/-T€ 2.993).

Kapital

Die Gesellschaft unterliegt den Mindestkapitalanforderungen des deutschen Rechts. Zusätzlich unterliegt der Konzern üblichen und branchenspezifischen Mindestkapitalanforderungen der Kreditwirtschaft, insbesondere bei der Finanzierung spezifischer Immobilienobjekte. Diese Mindestkapitalanforderungen werden laufend überwacht und wurden im Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr erfüllt.

Das Kapital wird mithilfe der Eigenkapitalquote und der Netto-Finanzschulden überwacht. Diese ermitteln sich wie folgt in Tabelle 52 dargestellt:

T52 | Kapitalsteuerung

	31.12.2020	31.12.2019
	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften		77
Finanzschulden	400.790	745.288
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	16.918	41.141
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	-	32.946
(Abzüglich) liquider Mittel	-140.568	-85.649
Netto-Finanzschulden	277.140	733.803
Eigenkapital	67.807	128.668
Eigenkapital und Netto-Finanzschulden	344.947	862.471
Eigenkapitalquote	13,4%	13,0%

(47) Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Als nahestehende Unternehmen und Personen im Sinne des IAS 24 gelten unter anderem Unternehmen und Personen, wenn eine der Parteien direkt oder indirekt über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder auf diese einen maßgeblichen Einfluss ausüben kann.

Verbundene Unternehmen

Zum 31. Dezember 2020 hält die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG insgesamt 100% der Anteile der Aria Wohnbau GmbH. Die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG ist ein 100%iges Tochterunternehmen der LSREF4 ARIA Investments S.à r.L (Luxemburg). Die Aria Wohnbau GmbH wird mit ihrem Konzernabschluss in den Konzernabschluss der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG einbezogen.

Die Waltherstraße Komplementär GmbH, München, an der die Aria Wohnbau GmbH mittelbar über die ISARIA Holding GmbH zu 100% beteiligt ist, wurde bereits im Geschäftsjahr 2015 entkonsolidiert, da sie aus Sicht des Konzerns unwesentlich ist.

Gemeinschaftsunternehmen

Als nahestehende Unternehmen wurden zunächst die at equity einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen identifiziert (in der nachfolgenden Aufstellung als "JK-COR Gesellschaften" bezeichnet):

•	JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH, Grünwald
•	JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG, Grünwald
•	JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG, Grünwald

Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen gilt der Geschäftsführer, die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats bis zum 13. November 2020, die für das Geschäftsjahr 2020 in Tabelle 53 dargestellt sind:

T53 | Nahe stehende Personen in Schlüsselpositionen

Geschäftsführung der Aria Wohnbau GmbH

Michael Meidlinger (ab 13. November 2020)

Ehemaliger Vorstand der ISARIA Wohnbau AG

Peter Finkbeiner, CEO (Vorstandsvorsitzender (bis 19. Mai 2020 )

Michael Meidlinger, CFO (10. Februar bis 13. November 2020)

Gerhard Wirth, COO (bis 30. September 2020)

Ehemaliger Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG

Alexander Hesse (Aufsichtsratvorsitzender, bis 30. Juni 2020)

Dr. Katharina Schade (Aufsichtsratvorsitzende, 1. Juli bis 13. November 2020)

Michael Haupt (bis 13. November 2020)

Jan-Christoph Düdden (bis 13. November 2020)

Die Tabelle 54 zeigt die Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen im Berichtszeitraum und im Vorjahr:

T54 | Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

	Ertrag 01.01.-31.12. 2020	Aufwand 01.01.-31.12. 2020	Forderungen 31.12.2020	Verbindlichkeiten 31.12.2020
	T€	T€	T€	T€
JK-COR Gesellschaften	1	184	1.076	-
LSREF4 Aria Investments S.à r.l.	-	869	-	-
Geschäftsführer, Ehemaliger Vorstand und Aufsichtsrat	3	2.208	-	150
Sonstige nahestehende Unternehmen und Personen	1.880	7	-	568
Summe	1.884	3.267	1.076	718

	Ertrag 01.01.-31.12. 2019	Aufwand 01.01.-31.12. 2019	Forderungen 31.12.2019	Verbindlichkeiten 31.12.2019
	T€	T€	T€	T€
JK-COR Gesellschaften	568	-	1.259	-
LSREF4 Aria Investments S.à r.l.	-	4.274	-	32.946
Vorstand und Aufsichtsrat	18	1.947	-	69
Sonstige nahestehende Unternehmen und Personen	1.028	-	1.000	596
Summe	1.613	6.221	2.259	33.612

Im Zusammenhang mit der nicht konsolidierten Gesellschaft Waltherstraße Komplementär GmbH wird im Konzernabschluss eine Rückstellung in Höhe von T€ 500 zum Ausgleich möglicher künftiger Verluste gebildet (Vj. T€ 1.100).

JK-COR Gesellschaften

Die Aufwendungen mit den JK-COR Gesellschaften in Höhe von T€ 183 (Vj. Ertrag i.H.v. T€ 568) betreffen das im Finanzergebnis enthaltene anteilige Ergebnis.

Vergütung der Mitglieder der Geschäftsführung

Die Gesamtbezüge für den Geschäftsführer und ehemalige Mitglieder des Vorstands beliefen sich auf T€ 2.207 (Vj. T€ 1.885) und ist in der Tabelle 55 dargestellt:

T 55 | Gesamtbezüge der Geschäftsführung

2020	fixer Bestandteil	variabler Bestandteil	Nebenleistungen	Gesamtbezüge
	T€	T€	T€	T€
Peter Finkbeiner	200	1.229	36	1.465
Gerhard Wirth	187	150	11	349
Michael Meidlinger	202	150	42	393
Summe	589	1.529	89	2.207

Bei den variablen Bestandteilen der Gesamtbezüge für 2020 handelt es sich in Höhe von T€ 150 um Rückstellungen für die Beendigung der Geschäftsführertätigkeit. Des Weiteren wurden Bezüge aus der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses in Höhe von T€ 1.083 geleistet.

2019	fixer Bestandteil	variabler Bestandteil	Nebenleistungen	Gesamtbezüge
	T€	T€	T€	T€
Peter Finkbeiner	333	271	96	700
Gerhard Wirth	250	275	18	543
Henrik Stratz	83	492	10	585
Jan-Christoph Düdden	55	-	2	57
Summe	721	1.038	126	1.885

Die Vergütung der ehemaligen Aufsichtsräte betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt T€ 1 (Vj. T€ 61).

(48) Personal

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2020 waren durchschnittlich 85 Mitarbeiter beschäftigt. Zum 1. Juli 2020 wurden die Arbeitsverhältnisse auf die Isaria München Projektentwicklungs GmbH im Rahmen der Geschäftsveräußerung übertragen. Der Aria Wohnbau Konzern hat zum 31. Dezember 2020 keine eigenen Mitarbeiter (Vj. 93 Mitarbeiter).

(49) Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB

Folgende Tochterunternehmen machen für das Geschäftsjahr 2020 von der Befreiung des § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB Gebrauch:

•	JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH
•	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH
•	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH
•	ISARIA Objekt Hansastraße GmbH
•	JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG

(50) Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Mit Gesellschafterbeschluss vom 17. Februar 2021 wurde Herr Michael Meidlinger als Geschäftsführer abberufen und Herr Feramuz Özdemiroglu als neuer Geschäftsführer der Gesellschaft bestellt. In diesem Zusammenhang wurde die Firma der Gesellschaft in die Aria Wohnbau GmbH umfirmiert. Die Eintragung im Handelsregister erfolgte am 19. Februar 2021.

Grünwald, den 20. Februar 2021

Feramuz Özdemiroglu, Geschäftsführer

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

INHALTSVERZEICHNIS

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

II. Konzernsteuerung

III. Konzernstrategie

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns

V. Mitarbeiter

3. Berichterstattung zum Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH

I. Grundlagen der Aria Wohnbau GmbH

II. Mitarbeiter

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

V. Prognosebericht

4. Prognosebericht

5. Risiko- und Chancenbericht

I. Relevante Risiken und Chancen

II. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

6. Nachtragsbericht

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Geschäftsmodell

Der Aria Wohnbau Konzern (vormals ISARIA Wohnbau Konzern) ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher kaufte der Konzern Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plante dort Wohnimmobilien, baute diese und verkaufte sie anschließend.

Mit Wirkung zum 1. Juli 2020 hat der Deutsche Wohnen SE-Konzern wesentliche Immobilienprojekte sowie die dazugehörige Plattform der Aria Wohnbau GmbH (vormals ISARIA Wohnbau AG) erworben. Die Anstellungsverhältnisse der Mitarbeiter wurden in die Isaria München Projektentwicklungs GmbH überführt. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH wurde ebenfalls an den Deutsche Wohnen SE-Konzern veräußert.

Die weitere operative Geschäftstätigkeit des Aria Wohnbau Konzerns konzentriert sich auf die Veräußerung der verbliebenen Projekte und die Erfüllung bestehender Bau- und Gewährleistungsverpflichtungen. Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft die Geschäftsführung fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Dies kann der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren und Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren sein. Auch die Veräußerung vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung, aber noch vor Fertigstellung kommt gegebenenfalls in Betracht.

Nachdem der Aria Wohnbau Konzern seit 1. Juli 2020 über keine eigenen Mitarbeiter mehr verfügt, wurde zwischen der Aria Wohnbau GmbH und der Isaria München Projektentwicklungs GmbH ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH erbringt im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages für die Aria Wohnbau Projektsteuerungs- und Vertriebsleistungen. Weiterhin übernimmt sie die Betriebsführung und das Gewährleistungsmanagement für die noch bestehenden Projekte und Altgesellschaften.

Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der Aria Wohnbau

Aufgrund des Verkaufs von wesentlichen Projektgesellschaften und der dazugehörigen Aria Wohnbau Plattform zum 1. Juli 2020 beschränkt sich die Geschäftstätigkeit im Wesentlichen auf nunmehr drei verbliebene Projekte, bei denen noch Vertriebsleistungen und Vermietungsleistungen, sowie die Bautätigkeit zur vollständigen Fertigstellung stattfinden. Des Weiteren sollen die weiteren verbliebenen Grundstücke und Immobilien zeitnah veräußert werden.

Der Vertrieb der Immobilien wird in der Regel durch für die Gesellschaft tätigen, provisionsvergüteten, externen Makler durchgeführt.

Projekte der Aria Wohnbau

T01 - Neubau-Projekte

Projekt	Objektgesellschaft	Standort	Gesamtanzahl Einheiten	Fertigstellung Projekt/ Wohnabschnitte (geplant)	Status
HTRIUM
Living			69	2019	Verkauft
Office	ISARIA Objekt Hansastraße GmbH	München	9	2019	Verkauft
GREEN LEVELS	ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	München	197	2020	Verkauft
DIAMALTPARK
DIA 1			146	2021	im Bau und verkauft
DIA 2			189	2021	im Bau und teilweise verkauft
DIA 3			117	n.a.	Verkauft ohne Bauverpflichtung
DIA 4	ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH	München	99	2021	im Bau und verkauft
DIA 5			121	2022	im Bau und verkauft
DIA 6			143	2021	im Bau und teilweise verkauft
Schönerlinde	ISARIA Schönerlinde GmbH	Berlin	offen	offen	Baurechtsentwicklung

Mit den in der Tabelle [T 01] aufgeführten Projekten generiert der Aria Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen. Die Angaben beziehen sich auf den Stichtag zum 31. Dezember 2020.

Neben den genannten Neubauprojekten hält der Konzern mit der ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH noch eine Gesellschaft mit fertigem Bestand. Hierbei handelt es sich um das Serviced Apartments-Objekt my4walls.

Organisationsstruktur

Die Aria Wohnbau GmbH steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie war zuvor in der Rechtsform der Aktiengesellschaft organisiert und wurde im November 2020 nach dem Umwandlungsgesetz in eine GmbH umgewandelt. Die Aria Wohnbau GmbH ist die Muttergesellschaft des Konzerns. Die Aria Wohnbau Gruppe beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter. Der Geschäftsbetrieb mit allen Aufgaben wird mittels Geschäftsbesorgungsvertrag durch die externe Gesellschaft Isaria München Projektentwicklungs GmbH wahrgenommen. Hierzu zählen Projektsteuerung, Vertrieb, Gewährleistungsmanagement und die Betriebsführung der Aria Wohnbau GmbH mit all ihren Tochterunternehmen. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH erbringt hierzu Dienstleistungen für die einzelnen Gesellschaften.

Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt.

II. Konzernsteuerung

Um den Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen die Erwartungen aller Interessengruppen ("Stakeholder") beachtet werden.

•	Der Gesellschafter erwartet eine angemessene Rendite auf das eingesetzte Kapital.
•	Die Fremdkapitalgeber erwarten eine angemessene Verzinsung und die Rückzahlung des Fremdkapitals.
•	Kunden treffen als private Immobilienkäufer regelmäßig eine für ihr Leben bedeutsame Investitionsentscheidung und erwarten Lebensqualität und Werterhalt.
•	Geschäftspartner und Lieferanten rechnen mit unserer Zuverlässigkeit.

Das Planungs- und Steuerungssystem der Aria Wohnbau stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus operative und strategische Entscheidungen für die Zukunft abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potenziale.

Finanzielle Kennzahlen

Die Geschäftsführung orientiert sich bei der Steuerung des Aria Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:

•	Kapitalzufluss
•	Umsatzerlöse
•	Rohertragsmarge
•	Operatives Ergebnis (EBIT)
•	Finanzaufwendungen
•	Ergebnis nach Steuern

Weiterhin steuert die Geschäftsführung des Aria Wohnbau Konzerns anhand der geschlossenen Geschäftsbesorgungsverträge mit der externen Isaria München Projektentwicklungs GmbH das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Erlösrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand. Mehrere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich regelmäßige Daten, die durch Controlling-Instanzen auf der Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und der Geschäftsführung zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist die Geschäftsführung in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu identifizieren.

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements der Aria Wohnbau

Der Aria Wohnbau Konzern finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel. Bei den Fremdmitteln handelt es sich um Kredite von Banken, Versicherungen und externe Mezzaninefinanzierungen. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. konzernintern von der ISARIA Finance I GmbH. Die ISARIA Finance I GmbH fungiert als Darlehensnehmer externer Mezzaninefinanzierungen und vergibt das Kapital direkt an die Projektgesellschaften weiter.

Das Finanzmanagement des Aria Wohnbau Konzerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die auf Soll-Ist-Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.

III. Konzernstrategie

Strategische Zielsetzung: Abwicklung

In den kommenden Jahren konzentriert sich die Geschäftstätigkeit des Aria Wohnbau Konzerns auf die Veräußerung der verbliebenen Projekte und die Erfüllung bestehender Bau- und Gewährleistungsverpflichtungen.

Risikooptimierte Realisierung der Erträge

Bereits mit der Baurechtschaffung erbringt der Aria Wohnbau Konzern oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft die Geschäftsleitung fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren bzw. Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. In beiden Fällen durchläuft ein Projekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung.

Forschung und Entwicklung

Der Aria Wohnbau Konzern betreibt aufgrund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. Seine Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Wachstum der Weltwirtschaft ist im Jahr 2020 stark zurückgegangen. Hauptsächlicher Grund für die sich abschwächende Weltkonjunktur waren die Ausbreitung des neuartigen Corona-Virus. Das Virus wurde in China Ende 2019 zum ersten Mal beobachtet und hat sich nunmehr über die ganze Welt verbreitet. Gesundheitspolitische Maßnahmen trafen die Weltwirtschaft von der Angebots- und Nachfrageseite und lösten einen Rückgang der gesamtwirtschaftlichen Leistungen aus. Unsicherheit über die weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bestehen auch noch bei dem Handelskonflikt zwischen den Vereinigten Staaten und China. Erste Teilabkommen wurden zwar im Handelsstreit vereinbart, jedoch ist der Zeitraum bis zum endgültigen Reglement offen. Ebenso mehrten sich politische Unsicherheiten, etwa im Hinblick auf die lange Zeit mit den immer noch unklaren Brexit-Modalitäten. Durch weiterhin vorhandene geopolitische Spannungen, insbesondere im Nahen und Mittleren Osten, Anti-Regierungsprotesten in vielen Ländern und weiterer vermehrt auftretender globaler Risiken hat die Weltbank ihre Wachstumsprognose für die Weltkonjunktur für 2020 von anfänglich plus 2,7% auf 2,5% gesenkt.

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2020 um 5,0% real gesunken, nach 0,6% Wachstum im Vorjahr. Der Rückgang wurde maßgeblich von der Corona-Pandemie verursacht.

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau

Im Wohnungsbau stehen weiter alle Zeichen auf Nachfragewachstum. Auch wenn sich mancherorts der Trend leicht abschwächt, so nehmen Bevölkerungs- und Haushaltszahlen in den sieben A-Städten weiterhin zu. Da die Bautätigkeit nicht in adäquater Weise mitwächst, steigt der sogenannte Nachholbedarf jährlich weiter an. Der Ausblick für Wohnprojektentwicklungen bleibt weiterhin positiv.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen weiterhin. Das unverändert günstige Zinsumfeld und die hohe Nachfrage von Anlegern und Selbstnutzern begünstigten das Preiswachstum.

Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind weiterhin als positiv einzuschätzen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts in München

München ist weiterhin einer der Top-Wohnstandorte in Deutschland. Die Attraktivität hat sich seit unserer letzten Berichterstattung im Geschäftsbericht 2019 nicht verändert. Der Standort München belegt weiterhin in zahlreichen deutschlandweiten Studien im Hinblick auf die für den Immobilienmarkt relevanten Faktoren, wie z. B. ökonomische und strukturelle Indikatoren, Standortstärke und Zukunftsfähigkeit der Standorte, stets die vordersten Ränge. So belegte München zuletzt wieder nach 2016 auch im "Prognos Zukunftsatlas 2019" mit dem Landkreis und der Landeshauptstadt die ersten beiden Plätze unter allen 401 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland. Auch in internationalen Rankings liegt München regelmäßig auf den vordersten Plätzen. In der im März 2019 veröffentlichen Studie von Mercer zur Lebensqualität liegt München weiterhin zusammen mit Auckland auf Platz 3 und ist somit zugleich die lebenswerteste Stadt Deutschlands. Als "Stadt der DAX-Konzerne" gehört sie zu den produktivsten deutschen Metropolen. München ist zudem folgerichtig weiterhin deutschlandweit der Wohnimmobilienstandort mit dem höchsten Preisniveau.

Wie in den anderen deutschen A-Städten herrscht auch in München eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Nach dem Anstieg des Kaufpreisniveaus für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren hat sich der Aufwärtstrend weiter fortgesetzt. Der Preis für Neubauwohnungen erhöhte sich in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel auf rund 8.850 €/m ² (Vj. 8.300 €/m ² ) sowie in guten Wohnlagen im Mittel auf rund 9.750 €/m ² (Vj. 8.800 €/m ² ).

In München besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien bei ausgedünntem Angebot. Die Entwicklung des Wohnungsmarkts in München der vergangenen Jahre war durch steigende Preise, knappes Angebot und vorherrschenden Wohnungsmangel geprägt.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom Juli 2019 entschieden, dass die Bundesrepublik Deutschland gegen ihre Verpflichtungen aus der sog. Dienstleistungsrichtlinie verstoßen hat, indem sie verbindliche Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren in der HOAI beibehalten hat. Der BGH hat im Mai 2020 über die Frage verhandelt, ob Bestimmungen der HOAI, insbesondere die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze, trotz des EuGH-Urteils bis zu einer Neufassung der Verordnung weiterhin anzuwenden sind. Der BGH hat ein Verfahren über die Vergütung eines Ingenieurs ausgesetzt und dem EuGH mehrere Fragen zu den Folgen der in seinem Urteil angenommenen Unionsrechtswidrigkeit der Mindestsätze für laufende Gerichtsverfahren zwischen Privaten vorgelegt. Es sei fraglich, ob die maßgebliche EU-Richtlinie unmittelbar für den einzelnen Bürger gelte. Der BGH neigt dazu, keine unmittelbare Wirkung anzunehmen. Damit müssen Bauherren, Architekten und Ingenieure bis auf weiteres mit Rechtsunsicherheit leben.

Ende 2019 hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt, weil das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit der Reform erfolgt die Bewertung der Grundstücke zukünftig grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell; für die Länder besteht allerdings eine Öffnungsklausel, so dass jeweils eigene Modelle angewandt werden können. Die Grundsteuer wird ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben.

Im Bereich des Wohnraummietrechts wurde 2020 die auslaufende Mietpreisbremse zum Teil verlängert und nachjustiert. Im Juni 2020 wurde die Mietpreisbremse z.B. in Bayern bis 31. Dezember 2021 verlängert.

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sog. "Mietendeckel") trat im Februar 2020 in Berlin in Kraft. Der Mietendeckel ist eine allgemeine Mietpreisbegrenzung für fünf Jahre. Gegen das Gesetz zum Mietendeckel sind Klagen vor dem Landes- und Bundesverfassungsgericht anhängig. Es ist weiterhin umstritten, ob der Mietendeckel verfassungswidrig ist. Das Bundesverfassungsgericht will bis zum 2. Halbjahr 2021 über die Verfassungswidrigkeit entscheiden.

Beim Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser sind Neuregelungen im November 2020 in Kraft getreten. Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser können nur noch in Textform abgeschlossen werden, also z. B. per E-Mail, nicht mehr mündlich oder durch schlüssiges Verhalten. Wird ein Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen für Käufer und Verkäufer tätig, kann er von beiden Seiten die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Konzern- und Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH

Umwandlung

Mit Eintragung ins Handelsregister am 2. Dezember 2020 wurde die formwechselnde Umwandlung der ISARIA Wohnbau AG zur ISARIA Wohnbau GmbH vollzogen. Diese Umwandlung wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 13. November 2020 beschlossen.

Sitzverlegung

Durch die Gesellschafterversammlung vom 16. Dezember 2020 wurde der Gesellschaftsvertrag in Bezug auf den Sitz der ISARIA Wohnbau GmbH geändert. Der Sitz der Gesellschaft ist fortan Grünwald bei München. Die Eintragung erfolgte am 22. Dezember 2020 im Handelsregister.

Umfirmierung

Durch die Gesellschafterversammlung vom 17. Februar 2021 wurde die Firmierung der Muttergesellschaft ISARIA Wohnbau GmbH in Aria Wohnbau GmbH geändert.

Personelle Veränderung in Vorstand bzw. Geschäftsführung

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 7. Februar 2020 wurde Herr Michael Meidlinger mit Wirkung zum 10. Februar 2020 zum weiteren Vorstand der ISARIA Wohnbau AG bestellt.

Herr Peter Finkbeiner schied zum 19. Mai 2020 aus dem Vorstand aus.

Herr Gerhard Wirth schied zum 30. September 2020 aus dem Vorstand aus.

Kaufvertrag mit Konzern Deutsche Wohnen SE

Die Aria Wohnbau Gruppe hat mit dem Deutsche Wohnen SE Konzern einen Kaufvertrag über den wesentlichen Teil der bestehenden Immobilienprojekte sowie der dazugehörigen Projektentwicklungsplattform abgeschlossen. Es wurden Geschäftsanteile und Grundstücke veräußert (im Folgenden Deutsche Wohnen-Transaktion). Nach Eintritt aller Vollzugsbedingungen wurde der Kaufvertrag zum Stichtag 1. Juli 2020 vollzogen. Dem Vollzug vorangegangen ist der Betriebsübergang aller Mitarbeiter der Aria Wohnbau GmbH auf die Isaria München Projektentwicklungs GmbH zum 1. Juli 2020. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH wurde ebenfalls an den Deutsche Wohnen SE Konzern veräußert. Zwischen der Aria Wohnbau und der Isaria München Projektentwicklungs GmbH wurden Geschäftsbesorgungsverträge geschlossen. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH erbringt für den Aria Wohnbau Konzern Dienstleistungen im Rahmen der Betriebsführung, der Projektsteuerung, des Vertriebs und des Gewährleistungsmanagements.

Wesentliche Beschlüsse der ordentlichen Hauptversammlung vom 12. Mai 2020

Die Hauptversammlung wurde unter Anwendung der Vorschriften des COVID-19- Abmilderungsgesetzes virtuell abgehalten.

Die Hauptversammlung hat die Zustimmung zu oben genanntem Kaufvertrag über Geschäftsanteile und Grundstücke in Bezug auf den Verkauf und die Übertragung eines wesentlichen Teils der bestehenden Immobilienprojekte sowie der dazugehörigen Projektentwicklungsplattform an Gesellschaften des Konzerns der Deutsche Wohnen erteilt.

Die Übertragung der Aktien der Minderheitsaktionäre auf den Hauptaktionär gegen Gewährung einer angemessenen Barabfindung (Ausschluss von Minderheitsaktionären bzw. Squeeze-out) wurde ebenfalls genehmigt. Der Squeeze-Out wurde am 3. November 2020 im Handelsregister vollzogen.

Verkauf der One Group GmbH

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 27. Mai 2020 hat die Aria Wohnbau im Rahmen eines Anteilskaufvertrags die One Group GmbH einschließlich aller ihrer Tochtergesellschaften veräußert. Der Übergang erfolgte zum 13. Juli 2020. Der Ergebnisabführungsvertrag, sämtliche Dienstleistungsverträge und Patronatserklärungen zwischen der Aria Wohnbau GmbH und der One Group GmbH wurden zu diesem Stichtag aufgehoben bzw. beendet.

Beschlüsse der außerordentlichen Hauptversammlung vom 13. November 2020

Am 13. November 2020 fand eine außerordentliche Hauptversammlung statt, in der folgende Beschlüsse gefasst wurden.

Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von € 35.646.000 wird im Zusammenhang mit der zu beschließenden Umwandlung der Gesellschaft in die Rechtsform einer GmbH nach den Vorschriften über die ordentliche Kapitalherabsetzung zum Zwecke der Rückzahlung eines Teils des Grundkapitals um € 35.594.000 auf € 52.000 herabgesetzt.

Das durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 geschaffene Genehmigte Kapital 2017/I wird aufgehoben.

Die Gesellschaft wird formwechselnd in eine GmbH umgewandelt.

Die Gesellschaft führt die Firma ISARIA Wohnbau GmbH ("GmbH") und hat ihren Sitz in München.

Das Stammkapital der GmbH von € 52.000 ist eingeteilt in einen einzelnen Geschäftsanteil im Nennbetrag von € 52.000, der gehalten wird von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG mit Sitz in Frankfurt am Main. Das bisherige Grundkapital der Gesellschaft wird zum Stammkapital der GmbH. Herr Michael Meidlinger wurde zum einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer der GmbH bestellt. Er ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und damit berechtigt, die GmbH bei Rechtsgeschäften mit sich in eigenem Namen oder als Vertreter eines Dritten zu vertreten.

Diese Beschlüsse wurden am 2. Dezember 2020 im Handelsregister eingetragen.

Ausreichung Darlehen an Lone Star Capital Investments S.ä r.l.

Zwischen der Lone Star Capital Investments S.à r.l. und der Aria Wohnbau GmbH wurde am 10. Juli 2020 ein Darlehensvertrag in Höhe von € 170.000.000 abgeschlossen. Mit Nachtrag vom 25. September 2020 wurde die Darlehenssumme auf € 180.000.000 erhöht. Die reguläre Laufzeit wurde bis 31. August 2022 vereinbart. Der Jahreszins beträgt 2,0% p.a. und wird am Ende der Darlehenslaufzeit fällig. Das Darlehen nebst Zinsen wurde vorzeitig im Dezember 2020 zurückbezahlt.

Konzernabschluss

Rückzahlung und Neuaufnahme von Bankdarlehen

Im Rahmen der Hochbaufinanzierung für GREEN LEVELS in München wurde eine zusätzliche Nachrangfinanzierung in Höhe von € 30 Mio. im September 2019 abgeschlossen und im Januar 2020 in Anspruch genommen.

Die Hochbaufinanzierungen im Projekt DIAMALTPARK für die Bauabschnitte DIA4 in Höhe von € 42,1 Mio. und für DIA 5 € 50,6 Mio. wurden im August 2020 abgeschlossen.

Das in Anspruch genommene Darlehen für das Projekt Firnhaberstraße wurde nach erfolgreicher Veräußerung des Projekts zurückbezahlt.

Für das Projekt MD Papierfabrik in Dachau wurden alle bestehenden Darlehensverträge in Höhe von € 87 Mio. zurückgeführt.

Die in Anspruch genommene Finanzierung des Grundstückskaufpreises für das Projekt ZAM über € 73,5 Mio. wurde im Juni 2020 zurückgeführt.

Weiterhin erfolgte die Rückführung der Grundstücksfinanzierung Rümelinstraße in Stuttgart in Höhe von € 7,2 Mio.

Nach erfolgreicher Veräußerung der Moritzresidez in Ingolstadt wurde das in Anspruch genommene Annuitätendarlehen vollständig getilgt.

Die im Juli 2019 abgeschlossene Finanzierung des Grundstücksankaufs in Garching in Höhe von € 8 Mio. wurde im Juni 2020 zurückgeführt.

Bei dem Projekt RosensteinTrio in Stuttgart konnte der in Anspruch genommenen Grundstückskreditvertrag über € 13 Mio. zurückbezahlt werden.

Das im Jahr 2017 ausgereichte Darlehen der LSREF4 Aria Investments S.ä r.l., Luxemburg in Höhe von € 58,1 Mio. wurde, nach bereits erfolgter Teilrückzahlung im Jahr 2019, im Dezember 2020 komplett zurückgeführt.

Globalverkauf

Mit notariell beurkundetem Rahmenvertrag vom September 2020 wurden die Bauabschnitte DIA 4 und DIA 5 vom Gesamtprojekt DIAMALTPARK global im Rahmen eines "Forward Deals" erfolgreich an einen Käufer veräußert. Eine Tochtergesellschaft des Aria Wohnbau Konzerns verpflichtete sich im Rahmen des Vertrages zur schlüsselfertigen Bebauung. Die Umsatzrealisierung erfolgt zeitraumbezogen gemäß Fertigstellungsgrad. Die Fertigstellung für den DIA 4 ist für 2021 und für den DIA 5 für 2022 geplant.

Projekte Region München

Im Projekt DIAMALTPARK in München-Allach wurde mit Inkrafttreten des Bebauungsplans am 10. April 2018 die Baurechtschaffung für dieses Großprojekt abgeschlossen. Für die ersten beiden Baufelder - DIA 1 und DIA 2 - mit 335 Wohneinheiten erfolgte der Baubeginn im Februar 2019. Die Fertigstellung ist für den DIA 1 und DIA 2 für 2021 geplant. Das Baufeld DIA 1 wurde bereits im Jahr 2019 global veräußert und das Baufeld DIA 2 befindet sich im Einzelvertrieb. Zum 31. Dezember 2020 betrug der notarielle Verkaufsstand 82%. Das Baufeld DIA 3 wurde bereits 2019 als Globalverkauf veräußert. Die Bebauung erfolgt durch den Erwerber. Für die Baufelder DIA 4 und DIA 5 wurden Ende 2019, bzw. Anfang 2020 die Baugenehmigungen erteilt. Beim Baufeld DIA 4 ist der Rohbau fertiggestellt und beim Baufeld DIA 5 ist der Rohbau zu 70% fertiggestellt. Beide Baufelder wurden im Jahr 2020 global veräußert. Für das Baufeld DIA 6 wurde die Baugenehmigung im Jahr 2019 erteilt. Die Fertigstellung ist für 2021 terminiert. Das Baufeld DIA 6 befindet sich im Einzelvertrieb. Zum 31. Dezember 2020 betrug der notarielle Verkaufsstand 76%. Die Altlastensanierung ist abgeschlossen.

Auf dem Grundstück der GREEN LEVELS entsteht freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel. Mit dem Hochbau wurde im Dezember 2018 begonnen. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2018 wurde das Objekt global im Rahmen eines "Forward-Deals" veräußert. Zum 31. Dezember 2020 ist das Projekt im Wesentlichen fertiggestellt. Die Übergabe ist für 2021 geplant.

Auf dem Grundstück an der Hansastraße entstehen im Projekt HTRIUM ein Bürogebäude und im rückwertigen Teil des Grundstücks Wohnungen, sowohl frei finanzierter Wohnungsbau als auch Sozialwohnungen. Die Fertigstellung erfolgte 2019. Die Projektgesellschaft des Aria Wohnbau Konzerns leistet hier nachfolgend noch mieterspezifische Ausbauarbeiten nach Vermietungsfortschritt.

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns

Das Geschäftsjahr 2020 war geprägt von der Deutsche Wohnen-Transaktion und der Veräußerung der One Group. Zudem standen die Baufortschritte bei den verbleibenden laufenden Bauprojekten sowie die Veräußerung von Objekten im Einzel- und Globalverkauf im Fokus.

Ertragslage

T 02 - Ertragslage

	01.01.-31.12.2020	01.01.-31.12.2019	Veränderung
	T€	T€	T€
Umsatzerlöse	895.200	238.886	656.314
Gesamtleistung	422.715	207.322	215.393
Materialaufwand	-233.706	-136.528	-97.178
Rohertrag	189.009	70.794	118.215
Rohertragsmarge	21%	30%	-
Neubewertung der Finanzimmobilien	-	-5.484	5.484
Personalaufwand	-7.135	-10.423	3.288
Abschreibungen	-6.249	-1.993	-4.256
sonstige betriebliche Erträge	21.911	1.118	20.793
sonstige betriebliche Aufwendungen	-19.585	-17.894	-1.691
EBIT	177.950	36.117	141.833
Finanzergebnis	-22.412	-23.088	676
EBT	155.538	13.029	142.509
Ertragsteueraufwand (-)/ -ertrag (+)	-5.329	-8.016	2.687
Konzerngesamtergebnis	150.210	5.013	145.197

Die Ertragslage [T 02] des Aria Wohnbau Konzerns im Jahr 2020 ist geprägt von deutlich gestiegenen Umsatzerlösen insbesondere aus der Deutsche Wohnen-Transaktion und aus den Projekten DIAMALTPARK und GREEN LEVELS.

Die Umsatzerlöse des Berichtsjahres entfallen mit T€ 772.460 (Vj. T€ 205.748) auf Globalverkäufe inkl. der Deutsche Wohnen-Transaktion, mit T€ 119.366 auf Einzelverkäufe (Vj. T€ 26.965) und mit T€ 3.188 (Vj. T€ 6.037) auf Umsätze aus Vermietung. Der Umsatzanstieg im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus der Deutsche Wohnen-Transaktion.

Der Rohertrag 2020 ist gegenüber dem Vorjahr um T€ 118.215 auf T€ 189.009 gestiegen. Der Rohertrag 2020 in Höhe von T€ 189.009 resultiert mit T€ 170.586 im Wesentlichen aus der Deutsche Wohnen-Transaktion und den Projekten DIAMALTPARK, GREEN LEVELS und HTRIUM.

Der Rückgang der Personalaufwendungen um T€ 3.288 gegenüber dem Vorjahreswert ist maßgeblich durch den Verkauf der personalhaltenden Isaria München Projektentwicklungs GmbH, im Zuge der Deutsche Wohnen-Transaktion, verursacht. Der Aria Wohnbau Konzern hat, seit dem Betriebsübergang der Belegschaft auf die Isaria München Projektentwicklungs GmbH, keine eigenen Mitarbeiter.

Die Abschreibungen im Berichtsjahr betragen T€ 6.249 nach T€ 1.993 im Vorjahr. Sie beinhalten einen Wertminderungsaufwand in Höhe von T€ 4.676 für das Serviced Apartments-Objekt my4walls.

Das Neubewertungsergebnis 2020 beträgt T€ 0 (Vj. T€ -5.484). Per 31. Dezember 2020 hält die Aria keine Finanzimmobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres um T€ 20.793 auf T€ 21.911 gestiegen. Die sonstigen betrieblichen Erträge 2020 beinhalten im Wesentlichen Erträge aus der Veräußerung der Isaria München Projektentwicklungs GmbH und aus dem Verkauf der One Group.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um T€ 1.691 resultiert im Wesentlichen aus um T€ 2.778 gestiegenen Gewährleistungskosten durch die Bildung pauschaler Gewährleistungsrückstellungen, insbesondere durch die gestiegenen Umsatzerlöse beim Projekt DIAMALTPARK. Weiterhin sind insbesondere die Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Der Anstieg in Höhe von T€ 1.477 ist insbesondere auf Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Deutsche Wohnen-Transaktion, mit dem Verkauf der One Group und auf den Squeeze-out zurückzuführen. Gegenläufig sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen aufgrund der Deutsche Wohnen-Transaktion und dem Verkauf der One Group zurückgegangen, nachdem Gesellschaften den Konzernkreis verlassen haben. Hierzu zählen insbesondere Kosten für sonstige Personalaufwendungen (-T€ 975), Grundsteuer (-T€ 420), Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltungen (-T€ 323) und Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Vertrieb der Finanzprodukte der One Group (-T€ 298).

Das EBIT beträgt T€ 177.950 und liegt mit einem Anstieg von 393% deutlich über dem Vorjahresvergleichswert von T€ 36.117. Der Anstieg des EBIT um T€ 141.833 resultiert im Wesentlichen aus der Deutsche Wohnen-Transaktion, dem Verkauf der One Group und aus Ergebnisbeiträgen der Projekte DIAMALTPARK und GREEN LEVELS.

Das Finanzergebnis ist um T€ 676 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die darin enthaltenen Finanzaufwendungen sanken um T€ 5.086 gegenüber 2019, insbesondere durch einen geringeren Finanzierungsbedarf für Immobilienprojekte, nachdem ein wesentlicher Teil der Immobilienprojekte im Rahmen der Deutsche Wohnen-Transaktion verkauft wurden und nachdem die Finanzierungsverbindlichkeiten gegenüber nahstehenden Unternehmen im Berichtsjahr vollständig getilgt wurden. Gegenläufig stiegen die Finanzaufwendungen aus der Aufnahme zusätzlicher Finanzierungen für die Projekte DIAMALTPARK und GREEN LEVELS aufgrund der zunehmenden Bautätigkeit. Die Finanzerträge sind um T€ 3.659 gegenüber 2019 gesunken. Im Jahr 2019 enthielten die Finanzerträge Zinserträge aus Umsatzsteuererstattungsansprüchen in Höhe von T€ 5.207. Im Jahr 2020 betrugen diese lediglich T€ 687.

Das Ergebnis vor Steuern fällt mit T€ 155.538 insbesondere aufgrund des gestiegenen EBIT bei einem Finanzergebnis auf Vorjahresniveau deutlich positiv aus.

Der Aufwand aus Ertragssteuern beträgt im Jahr 2020 T€ 5.329. Die Steuerquote, gemessen am Ergebnis vor Steuern, beträgt 3,4%. Der Konzernsteuersatz beträgt im Vergleich hierzu 32,98%. Die geringe Steuerquote resultiert insbesondere aus der Deutsche Wohnen-Transaktion und dem Verkauf der One Group. In diesem Zusammenhang wurden Beteiligungen veräußert. Die hieraus erzielten Gewinne unterliegen nur in geringem Umfang der Besteuerung.

Vermögenslage

T 03 - Vermögenslage

	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung
	T€	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	57.045	124.388	-67.343
Kurzfristige Vermögenswerte	449.430	853.938	-404.508
davon: Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	30.052	573.931	-543.880
Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte	-	9.157	-9.157
Eigenkapital	67.807	128.668	-60.861
Eigenkapital-Quote	13,4%	13,0%	-
Langfristige Schulden	112.084	356.816	-244.732
Kurzfristige Schulden	326.584	500.374	-173.790
Verbindlichkeiten, die direkt mit als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Vermögenswerten verbunden sind	-	1.625	-1.625
Bilanzsumme	506.475	987.483	-481.008

Die Vermögenslage [T 03] ist maßgeblich geprägt durch die Deutsche Wohnen-Transaktion und den Verkauf der One Group. Die Bilanzsumme beträgt zum 31. Dezember 2020 T€ 506.475 gegenüber T€ 987.483 zum 31. Dezember 2019. Die Bilanzsumme ist in Höhe von T€ 481.008 bzw. 49% gegenüber dem 31. Dezember 2019 gesunken.

Die langfristigen Vermögenswerte betragen T€ 57.045 am Berichtsstichtag und haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 67.343 reduziert. Wesentlich hierfür ist der Rückgang der Finanzimmobilien um T€ 16.419 auf T€ 0. Zum 31. Dezember 2020 enthielten die Finanzimmobilien einen Bauabschnitt des Projektes DIAMALTPARK. Im Geschäftsjahr wurde die Entscheidung getroffen, diesen Bauabschnitt zu veräußern. Als Folge wurde dieser Bauabschnitt in die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte umgegliedert. Weiterhin reduzierten sich die sonstigen Wertpapiere um T€ 31.354 im Berichtszeitraum und betragen zum 31. Dezember 2020 T€ 19.311. Der Rückgang der hier enthaltenen festverzinslichen Inhaberschuldverschreibungen resultiert aus der Rückzahlung, nachdem die Inhaberschuldverschreibungen im Jahr 2020 teilweise gekündigt wurden. Die immateriellen Vermögenswerte reduzierten sich um T€ 8.458 und betragen zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 T€ 175. Der Rückgang resultiert mit T€ 4.301 aus dem Abgang des Geschäfts- bzw. Firmenwertes der One Group, als Folge des One Group Verkaufs im Berichtsjahr. Zudem sanken der Buchwerte der Nutzungsrechte für Leasingverhältnisse um T€ 3.566. Im Rahmen der Deutsche Wohnen-Transaktion ist der Großteil der bestehenden Leasingverhältnisse auf die ebenfalls veräußerte Isaria München Projektentwicklungs GmbH übertragen worden. Die Sachanlagen betragen zum 31. Dezember 2020 T€ 31.401 nach T€ 37.305 am Vergleichsstichtag des Vorjahres. Der Rückgang resultiert mit T€ 4.676 aus dem Wertminderungsaufwand für das Serviced Apartments-Objekt my4walls. In den langfristigen Vermögenswerten am Bilanzstichtag sind aktive latente Steuern in Höhe von T€ 4.971 (Vj. T€ 10.006) enthalten.

Die kurzfristigen Vermögenswerte in Höhe von T€ 449.430 am 31. Dezember 2020 sind im Vergleich zum 31. Dezember 2019 (T€ 853.938) in Summe um 47% zurückgegangen. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte haben sich um T€ 543.880 auf T€ 30.052 vermindert. Der Rückgang resultiert mit T€ 537.895 im Wesentlichen aus dem Abgang von Vorratsvermögen im Rahmen der Deutsche Wohnen-Transaktion und durch den Verkaufsfortschritt beim DIAMALTPARK.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um T€ 85.719 und betragen zum 31. Dezember 2020 T€ 266.158. Dies ist maßgeblich durch den zunehmenden Verkaufsstand beim Projekt DIAMALTPARK und durch den fortschreitenden Bautenstand der Projekte DIAMALTPARK und GREEN LEVELS verursacht. Gegenläufig reduzierten sich die Forderungen für das Projekt Firnhaberstraße, nachdem diese im Berichtsjahr bezahlt wurden. Die Zahlungsmittel sind um insgesamt T€ 54.919 gestiegen. Wir verweisen an dieser Stelle auf die Ausführungen zur Finanzlage.

Die als zur Veräußerung gehalten eingestuften Vermögenswerte betrugen am 31. Dezember 2019 T€ 9.157 und betrafen ausschließlich die Viktoriastraße. Mit Kaufvertrag vom 19. Dezember 2019 wurden die Anteile an der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH veräußert. Die Chancen und Risiken gingen mit Übergang der Anteile im ersten Quartal 2020 auf den Käufer über. Per 31. Dezember 2020 gibt es keine als zur Veräußerung gehalten eingestuften Vermögenswerte.

Finanzlage

Das Eigenkapital beträgt am 31. Dezember 2020 T€ 67.807 (Vj. T€ 128.668). Der Rückgang in Höhe von T€ 60.862 gegenüber dem 31. Dezember 2019 resultiert im Wesentlichen aus Dividenden und Kapitalrückzahlungen an die Mehrheitseigentümer (T€ 181.543), aus Zahlungen an Minderheitenanteilseigner (T€ 17.143) und aus Veränderungen des Konsolidierungskreises (T€ 12.385). Gegenläufig erhöhte das Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von T€ 150.210 das Eigenkapital per 31. Dezember 2020. Die Eigenkapitalquote stieg von 13,0% auf 13,4%.

Die langfristigen Schulden reduzierten sich von T€ 356.816 zum 31. Dezember 2019 um T€ 244.732 auf T€ 112.084 zum 31. Dezember 2020. Die langfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen sanken um T€ 79.132 auf T€ 89.355 am Bilanzstichtag (31. Dezember 2019: T€ 168.487). Der Rückgang resultiert vor allem aus dem Rückgang des Immobilienportfolios im Zusammenhang mit der Deutsche Wohnen-Transaktion. Die verkauften Immobilienprojekte waren zum Teil durch Mittel der One Group finanziert. Die in diesen Immobilienprojekten investierten One Group Mittel wurden an die One Group zurückbezahlt. Die One Group selbst wurde im dritten Quartal veräußert und gehört nicht mehr zum Konzern. Bei den zum 31. Dezember 2020 bilanzierten langfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen in Höhe von T€ 89.355, handelt es sich um Darlehen zur Finanzierung von Immobilienprojekten der nun konzernfremden One Group. Die langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten verringerten sich um T€ 160.319 auf T€ 14.623 per 31. Dezember 2020. Ursache hierfür ist vor allem die Veräußerung von Tochterunternehmen im Rahmen der Deutsche Wohnen-Transaktion. In diesem Zusammenhang wurden langfristige Bankdarlehen mitveräußert. Der Buchwert dieser Darlehen betrug per 31. Dezember 2019 T€ 106.149.

Weiterhin werden langfristige Finanzschulden für das Projekt GREEN LEVELS am 31. Dezember 2020 unter den kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen. Per 31. Dezember 2019 enthielten die langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten Darlehen für das Projekt GREEN LEVELS in Höhe von T€ 67.575. Die langfristigen Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen betragen am 31. Dezember 2020 T€ 27 nach T€ 3.219 am 31. Dezember 2019. Ursache für den Rückgang der Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 3.192 ist im Wesentlichen die Deutsche Wohnen-Transaktion. Maßgeblich durch den Abgang der Isaria München Projektentwicklungs GmbH im Rahmen dieser Transaktion, haben sich die Leasingverhältnisse reduziert. Die latenten Steuerschulden betragen per 31. Dezember 2020 T€ 4.663 nach T€ 8.628 am Vergleichsstichtag des Vorjahres. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus dem Abgang von Tochterunternehmen im Zusammenhang mit der Deutsche Wohnen-Transaktion und aus der gebuchten Wertberichtigung für das Serviced Apartments-Objekt my4walls.

Die kurzfristigen Schulden sanken um T€ 173.790 auf T€ 326.584 am 31. Dezember 2020. Am Bilanzstichtag 2019 betrugen diese T€ 500.374. Die kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen reduzierten sich um T€ 62.250 auf T€ 0 am 31. Dezember 2020. Im Vorjahr enthielt diese Bilanzposition Verbindlichkeiten gegenüber Kapitalgebern der One Group. Mit dem Verkauf, und in der Folge der Entkonsolidierung der One Group aus dem Konzernkreis, sind diese Verbindlichkeiten aus dem Konzernkreis abgegangen. Die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten sanken auf T€ 296.812 am 31. Dezember 2020 (31. Dezember 2019: T€ 339.609). In Folge der Deutsche Wohnen-Transaktion sind die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten um T€ 224.426 im Vorjahresvergleich gesunken. Gegenläufig erhöhten sich die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten für die Projekte DIAMALTPARK und GREEN LEVELS um T€ 202.178. Bei beiden Projekten wurden aufgrund des zunehmenden Baufortschritts weitere Finanzschulden aufgenommen. Beim Projekt GREEN LEVELS wurden zudem Finanzschulden von den langfristigen zu den kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten umgegliedert, wie zuvor beschrieben. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen am Ende des Berichtsjahres T€ 16.078 nach T€ 34.676 im vorangehenden Abschluss. Im Vorjahr enthielten die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Rückstellungen im Zusammenhang mit der Frage der Umsatzsteuerschuldnerschaft bei Bauleistungen in Höhe von T€ 10.510. Hintergrund für die Rückstellung war ein im Jahr 2017 veröffentlichtes BMF-Schreiben der Finanzverwaltung. In diesem BMF-Scheiben konkretisierte die Finanzverwaltung die Auslegung der Frage hinsichtlich des Übergangs der Steuerschuldnerschaft im Zusammenhang mit Bauleistungen.

Demnach ist der Bauleistende der Steuerschuldner. Der Konzern hatte für ausstehende - um die Umsatzsteuer korrigierte - Rechnungen der Bauleistenden, Rückstellungen gebildet. Die zum Jahresende noch bestehenden Rückstellungen für diesen Sachverhalt wurden in Folge der gesetzlichen Verjährung per 31. Dezember 2020 aufgelöst. Im Geschäftsjahr 2020 wurden die Rückstellungen in Höhe von T€ 10.510 (Buchwert per 31. Dezember 2019) teilweise bezahlt und in Höhe von T€ 7.463 aufgelöst. Weiterhin sind die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen insbesondere durch die Reduzierung des Immobilienportfolios in Folge der Deutsche Wohnen-Transaktion am 31. Dezember 2020 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen verminderten sich um T€ 32.946 auf T€0 nachdem diese im Berichtszeitraum getilgt wurden. Hierbei handelte es sich um ein Darlehen der LSREF4 Aria Investments S.à r.l.

Bei den Verbindlichkeiten, die direkt mit als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Vermögenswerten verbunden sind, handelte es sich per 31. Dezember 2019 ausschließlich um Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Anteile an der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH. Die Anteile sind im ersten Quartal 2020 auf den Käufer übergegangen. Der Saldo beträgt am 31. Dezember 2020 T€ 0.

Die flüssigen Mittel des Konzerns haben sich gegenüber dem 31. Dezember 2019 (T€ 85.649) um T€ 54.919 erhöht und betragen am Berichtsstichtag T€ 140.568. Über diese Mittel kann der Konzern zum 31. Dezember 2020 in Höhe von T€ 37.666 (Vorjahr: T€ 78.405) frei verfügen.

Der Anstieg der frei verfügbaren Zahlungsmittel [T 04] setzt sich zusammen aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ -96.009 (Vorjahreszeitraum: T€ -99.944), dem Cashflow aus Investitionstätigkeit in Höhe von T€ 6.158 (Vorjahreszeitraum: T€ -7.505) sowie dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von T€ 49.112 (Vorjahreszeitraum: T€ 152.655).

T 04 - Finanzlage

	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung
	T€	T€	T€
Zahlungsmittel	37.666	78.405	-40.739

	01.01.-31.12.2020	01.01.-31.12.2019	Veränderung
	T€	T€	T€
Cashflow aus
laufender Geschäftstätigkeit	-96.009	-99.944	3.935
Investitionstätigkeit	6.158	-7.505	13.663
Finanzierungstätigkeit	49.112	152.655	-103.543

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt im Berichtszeitraum T€ -96.009 nach T€ -99.944 im Vorjahr und resultiert im Wesentlichen aus dem Konzernergebnis vor Ertragssteuern in Höhe von T€ 155.538 zuzüglich der Abschreibungen in Höhe von T€ 6.249, den Wertberichtigungen in Höhe von T€ 1.226, dem Finanzergebnis in Höhe von T€ 22.412, dem Rückgang der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte um T€ 177.494, abzüglich sonstiger nicht zahlungswirksamer Aufwendungen/Erträge in Höhe von T€ 234.601, dem Anstieg der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten um T€ 192.650, dem Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten und der sonstigen Rückstellungen um T€ 21.408. Weiterhin enthält der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit gezahlte Ertragsteuern in Höhe von T€ 10.268.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit beträgt im Jahr 2020 T€ 6.158 (Vorjahr: T€ -7.505) und resultiert mit T€ 149.786 aus dem Verkauf von Tochterunternehmen im Wesentlichen aufgrund der Deutsche Wohnen-Transaktion und dem Verkauf der One Group, abzüglich der Ausgabe einer Ausleihung von T€ 180.000. Zudem mit T€ 29.799 aus der erhaltenen Rückzahlung festverzinslicher Inhaberschuldverschreibungen und mit T€ 6.621 aus erhaltenen Zinsen.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt im Jahr 2020 T€ 49.112 nach T€ 152.655 im Vorjahr. Er resultiert aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden für die laufende Bautätigkeit in Höhe von T€ 282.272. Gegenläufig aus der Tilgung von Finanzschulden in Höhe von T€ 187.001, aus Zahlungen an Minderheitenanteilseigner in Höhe von T€ 17.142 und aus Zinszahlungen in Höhe von T€ 28.618.

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Aria Wohnbau

Der erfolgreiche Abschluss der Deutsche Wohnen-Transaktion und damit einhergehend die Reduktion der Projektpipeline hatten im Berichtsjahr maßgeblichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns. Die Umsatzerlöse lagen im Jahr 2020 deutlich über den Umsatzerlösen des Vorjahres. Der Rohertrag konnte gegenüber dem Vorjahr um 167% gesteigert werden. Das Ergebnis nach Steuern stieg um T€ 145.197. Die Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns hat sich im Geschäftsjahr 2020 signifikant verbessert. Durch den Verkauf der One Group und die Reduktion der Projektpipeline wurden die Schulden signifikant reduziert.

V. Mitarbeiter

Der Aria Wohnbau Konzern beschäftigt keine Mitarbeiter. Alle Mitarbeiter sind mit dem Betriebsübergang zum 1. Juli 2020 auf die Isaria München Projektentwicklungs GmbH übergegangen. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH wurde mit Vollzug des Kaufvertrages mit dem Deutsche Wohnen SE Konzern zum 1. Juli 2020 entkonsoldiert.

3. Berichterstattung zum Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH

I. Grundlagen der Aria Wohnbau GmbH

Die Aria Wohnbau GmbH ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher kaufte der Konzern Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plante dort Wohnimmobilien, baute diese und verkaufte sie anschließend.

Mit Wirkung zum 1. Juli 2020 hat der Deutsche Wohnen SE Konzern wesentliche Immobilienprojekte sowie die dazugehörige Plattform der Aria Wohnbau erworben. Die Anstellungsverhältnisse der Mitarbeiter wurden in die Isaria München Projektentwicklungs GmbH überführt. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH wurde ebenfalls an den Deutsche Wohnen SE Konzern veräußert.

Die weitere operative Geschäftstätigkeit des Aria Wohnbau Konzerns konzentriert sich auf die Veräußerung der verbliebenen Projekte und die Erfüllung bestehender Bau- und Gewährleistungsverpflichtungen. Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft die Geschäftsführung fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Dies kann der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren und Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. Auch die Veräußerung vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung, aber noch vor Fertigstellung kommt gegebenenfalls in Betracht.

Nachdem der Aria Wohnbau Konzern seit 1. Juli 2020 über keine eigenen Mitarbeiter mehr verfügt, wurde zwischen der Aria Wohnbau GmbH und der Isaria München Projektentwicklungs GmbH ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH erbringt im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages für die Aria Wohnbau Projektsteuerungs- und Vertriebsleistungen. Weiterhin übernimmt sie die Betriebsführung und das Gewährleistungsmanagement für die noch bestehenden Projekte und Altgesellschaften.

II. Mitarbeiter

Die Aria Wohnbau GmbH beschäftigt keine Mitarbeiter. Alle Mitarbeiter sind mit dem Betriebsübergang zum Stichtag 1. Juli 2020 auf die Isaria München Projektentwicklungs GmbH übergegangen.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Wir verweisen zu den vorangegangenen Ausführungen unter dem Gliederungspunkt Konzern- und Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH im Abschnitt wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf).

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage der Aria Wohnbau GmbH

	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2019 - 31.12.2019	Veränderung
	[T€]	[T€]	[T€]
Umsatzerlöse	5.846	13.667	-7.821
Bestandveränderung	0	-55	55
Gesamtleistung	5.846	13.612	-7.766
sonstige betriebliche Erträge	67.582	20.039	47.543
Personalaufwand	-6.485	-9.386	2.901
sonstige betriebliche Aufwendungen	-28.987	-11.511	-17.476
EBIT	37.836	12.475	25.360
Finanzergebnis	100.006	-249	100.255
Steuern vom Einkommen und Ertrag	-1.798	-10.757	8.959
Jahresergebnis	136.043	1.432	134.611

Das Unternehmen weist im Geschäftsjahr einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 136.043 (Vj. T€ 1.432) aus. Dieses hohe Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2020 Umsatzerlöse in Höhe von T€ 5.846 (Vj. T€ 13.667) generiert. Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres sind im Wesentlichen auf Erlöse aus Konzernverrechnungen innerhalb des Aria Wohnbau Konzerns zurückzuführen. Im Vorjahr resultierten weitere Umsatzerlöse in Höhe von T€ 6.198 aus einer nachträglichen Kaufpreismehrung im Zusammenhang mit einem Altprojekt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich von T€ 20.039 im Vorjahr um T€ 47.543 auf T€ 67.582 erhöht. Den wesentlichen Beitrag zu den sonstigen betrieblichen Erträgen lieferten im Berichtsjahr Erträge aus dem Verkauf von Finanzanlagen in Höhe von T€ 51.748 sowie Erträge aus der Einbringung des Geschäftswertes und der Marke "ISARIA" in Höhe von insgesamt T€ 12.375, jeweils im Rahmen des Verkaufs wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs. Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen betrugen im Geschäftsjahr T€ 2.415 (Vj. T€ 591). Im Vorjahr enthielten die sonstigen betrieblichen Erträge daneben noch Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen verbundener Unternehmen in Höhe von T€ 18.774.

Der Personalaufwand ist im Geschäftsjahr 2020 von T€ 9.386 im Vorjahr um T€ 2.901 auf T€ 6.485 gefallen. Dieser Rückgang ist durch die Übertragung des Geschäftsbetriebs und aller bis dahin bei der Gesellschaft angestellten Mitarbeiter zum 1. Juli 2020 (Betriebsübergang) auf die Isaria München Projektentwicklungs GmbH (vormals ISARIA Objekt Neu 02 GmbH) verursacht. Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2020 waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter (Vj. 81) beschäftigt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich von T€ 11.511 um T€ 17.476 auf T€ 28.987. Maßgeblicher Treiber hierfür waren Aufwendungen aus Haltevereinbarungen mit ehemaligen Anteilseignern in Höhe von T€ 13.659. Daneben sind die Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens von T€ 158 um T€ 4.226 auf T€ 4.385 und die Wertberichtigungen auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen von T€ 10 um T€ 1.857 auf T€ 1.867 gestiegen. Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten stiegen um T€ 1.248 und betrugen im Berichtsjahr T€ 4.210 (Vj. T€ 2.962). Gegenläufig haben sich die Werbe- und Reisekosten auf T€ 241 (Vj. T€ 1.008) sowie die Nachlaufkosten abgeschlossener Bauprojekte auf T€ 321 (Vj. T€ 2.007) im laufenden Jahr verringert.

Das EBIT erhöhte sich damit trotz gestiegener Aufwendungen von T€ 12.475 um T€ 25.360 auf T€ 37.836.

Das Finanzergebnis verbesserte sich von T€ -249 um T€ 100.255 auf T€ 100.006. Die Erträge aus Beteiligungen und aus Gewinnabführungsverträgen erhöhten sich dabei wesentlich von T€ 17.813 um T€ 86.830 auf T€ 104.643. Ursache ist im Wesentlichen der Verkauf von durch Tochterunternehmen gehaltenen Finanzanlagen im Rahmen des Verkaufs wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs. Der daraus resultierende Ertrag floss mittels Ergebnisabführungsvertrag der Berichtsgesellschaft zu. Abschreibungen auf Finanzanlagen sind von T€ 19.365 um T€ 15.040 auf T€ 4.325 gefallen, dabei handelt es sich um Teilwertabschreibungen für drei (Vj. drei) Gesellschaften im Konzern. Des Weiteren sind die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen von T€ 7.537 um T€ 5.401 auf T€ 2.136 gesunken. Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge haben sich von T€ 9.659 im Vorjahr um T€ 4.157 auf T€ 5.502 verringert. Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen betragen im Berichtsjahr T€ 3.679 (Vj. T€ 819).

Der Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag im Geschäftsjahr 2020 beträgt T€ 1.798 (Vj. T€ 10.757) und resultiert aus dem Verbrauch und der Anpassung aktiver latenter Steuern in Höhe von T€ 2.296. Dem steht ein Ertrag aus der Erstattung von Ertragssteuern für Vorjahre in Höhe von T€ 499 gegenüber. Die Erträge des Geschäftsjahres 2020 aus der Veräußerung wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs waren weitgehend steuerfrei bzw. konnten mit bestehenden Verlustvorträgen verrechnet werden. Vom Aufwand im Vorjahr entfielen auf Körperschaftssteuer T€ 1.689, auf Gewerbesteuer T€ 2.029 und auf latente Steuern T€ 7.033.

Vermögens- und Finanzlage der Aria Wohnbau GmbH

	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung
	[T€]	[T€]	[T€]
Anlagevermögen	47.409	114.380	-66.971
Umlaufvermögen	65.036	98.187	-33.151
ARAP	18	66	-48
Aktive latente Steuern	3.709	6.023	-2.314
Eigenkapital	44.416	89.916	-45.501
EK-Quote	38%	41%
Rückstellungen	6.331	11.210	-4.878
Verbindlichkeiten	65.425	117.512	-52.088
Passive latente Steuern	0	17	-17
Bilanzsumme	116.172	218.655	-102.484

Die Bilanzsumme der Aria Wohnbau GmbH reduzierte sich im Geschäftsjahr 2020 von T€ 218.655 um T€ 102.484 auf T€ 116.172.

Das Anlagevermögen der Gesellschaft verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 66.971 im Wesentlichen durch Verkauf von Anteilen an verbundenen Unternehmen im Rahmen des Verkaufs wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs.

Das Umlaufvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr 2020 um T€ 33.151 auf T€ 65.036. Grund hierfür ist im Wesentlichen die Verringerung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen von T€ 72.574 um T€ 40.100 auf T€ 32.474. Die liquiden Mittel erhöhten sich gegenläufig von T€ 14.198 um T€ 6.466 auf T€ 20.664.

Die ausgewiesenen aktiven latenten Steuern betragen zum Bilanzstichtag 2020 T€ 3.709 (Vj. T€ 6.023).

Die Eigenkapitalquote beträgt am 31. Dezember 2020 38% gegenüber dem Vorjahr mit 41%.

Die Rückstellungen der Aria Wohnbau GmbH verringerten sich von T€ 11.210 um T€ 4.878 auf T€ 6.331. Es reduzierten sich dabei die sonstigen Rückstellungen von T€ 9.741 um T€ 3.410 auf T€ 6.331. Die Steuerrückstellungen verringerten sich auf T€ 0 (Vj. T€ 1.468).

Die Aria Wohnbau GmbH finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Mittel zum einen durch externe Finanzierungen von Banken und alternativen Finanzierungspartnern, aber auch direkt von der Muttergesellschaft in Form von Gesellschafterdarlehen.

Die Summe der in voller Höhe kurzfristigen Verbindlichkeiten verringerte sich von T€ 117.512 um T€ 52.088 auf T€ 65.425. Das ist im Wesentlichen auf die Verringerung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um T€ 51.898 zurückzuführen.

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Aria Wohnbau GmbH

Die Ertragslage der Aria Wohnbau GmbH hängt wesentlich von den Ergebnisabführungen ihrer verbliebenen Projektgesellschaften ab. Diese richten sich maßgeblich nach den in diesen Projekten erfolgenden Fertigstellungen und Übergaben von Wohneinheiten. Aufgrund der mehrjährigen Realisierungsphase der Projekte, unterliegt der Umsatzausweis in den Projektgesellschaften und damit auch deren Ergebnisabführung zur Konzernmutter starken abrechnungsbedingten Schwankungen, die die Vergleichbarkeit mit Vorjahren beeinflussen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020 fielen die Ergebnisabführungen aufgrund des Verkaufs wesentlicher Teile der Geschäftstätigkeit deutlich höher aus als im Vorjahr. Die erwirtschafteten Gewinne wurden maßgeblich an die Gesellschafterin ausgeschüttet. Die Geschäftsführung sieht die Gesellschaft mit einer Eigenkapitalquote von 38% als ausreichend eigenkapitalstark an, um die verbliebenen Bauprojekte planmäßig zu Ende führen zu können.

V. Prognosebericht

Die Aria Wohnbau GmbH als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Tochter- und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die handelsrechtlichen Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2021 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der Aria Wohnbau GmbH sein. Auf Basis der für 2021 in den Tochter- und Beteiligungsgesellschaften geplanten handelsrechtlichen Ergebnisbeiträge erwarten wir für die Aria Wohnbau GmbH als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2021 auf Basis des HGB-Jahresabschlusses ein positives Ergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr beinhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2020 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im positiven einstelligen Millionen-Euro-Bereich prognostiziert. Das tatsächliche Ergebnis nach Steuern liegt im Geschäftsjahr 2020 aufgrund des erfolgten Verkaufs wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs mit € 138,4 Mio. deutlich über der abgegebenen Prognose. Die Prognose wurde noch ohne Kenntnis des Verkaufs wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs erstellt.

4. Prognosebericht

Die im Konzernabschluss 2019 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs im Jahr 2020 beinhaltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse und zum Konzernergebnis nach Steuern. Die Zielerreichung hinsichtlich dieser finanziellen Kennzahlen wird nachfolgend erläutert.

Für 2020 prognostizierte der Aria Wohnbau Konzern ein mehr als doppelt so hohes Umsatzvolumen im Vergleich zum Wert des Berichtsjahres 2019 in Höhe von € 239 Mio. Die Prognose der gestiegenen Umsatzerlöse basierte auf der Bau- und Vermarktungsreife der Aria Projektpipeline, dem geplanten Abschluss von Verkäufen und darauf aufbauend der zeitraumbezogene Umsatzrealisierung gemäß Fertigstellungsgrad bei bestehenden Kundenverträgen. Mit Umsatzerlösen in Höhe von € 895 Mio. wurde die Vorjahresprognose deutlich übertroffen. Die Abweichung resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf eines Großteils der Immobilienprojekte an den Deutsche Wohnen SE Konzern. Die Transaktion mit dem Deutsche Wohnen SE Konzern war in der Vorjahresprognose nicht enthalten.

Der Aria Wohnbau Konzern prognostizierte im Vorjahr ein positives Konzernergebnis im mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Diese Erwartung wurde mit dem tatsächlichen Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von € 150 Mio. deutlich übertroffen. Die Abweichung resultiert maßgeblich aus der Transaktion mit dem Deutsche Wohnen SE Konzern.

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf den Einschätzungen des Geschäftsführers. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Entwicklung Gesamtwirtschaft und Wohnungsmärkte

Für die deutsche Wirtschaft prognostiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie einen Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes in Höhe von 3,0% im Jahr 2021. Die Arbeitslosenquote wird auf 5,8% geschätzt. Die Zahl der Beschäftigten in Kurzarbeit begrenzt die Arbeitslosigkeit. Das wirtschaftliche Gesamtumfeld ist weiterhin von Unsicherheiten geprägt. Der Welthandel und die globale Industrieproduktion werden durch die anhaltende Pandemie maßgeblich beeinflusst, ebenso durch internationale Handelskonflikte, den Brexit und geopolitische Risiken. Dies wirkt sich negativ auf die konjunkturelle Entwicklung der exportorientierten Industrie aus.

Die Baubranche ist von externen Faktoren deutlich unabhängiger und wurde von der Corona- Pandemie vergleichsweise gering getroffen. Für 2021 erwartet die Bundesregierung einen Zuwachs der Investitionen in Wohnbauten von 2,7%. Dies resultiert insbesondere aus der hohen Binnennachfrage und der hohen Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in den Ballungsräumen. Niedrige Zinsen und steigende Einkommen wirken sich zusätzlich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum aus.

Der Immobilienmarkt sieht sich auf der Angebots- und Nachfrageseite mit knappen Ressourcen und steigenden Preisen konfrontiert. Das Angebot ist durch bebaubare Flächen und die Produktionskapazität limitiert, was zu steigenden Baukosten und Verkaufs- bzw. Mietpreisen für Immobilien führt. Die Nachfrage richtet sich nach dem verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und den Renditeerwartungen der Investoren.

Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2021

Für 2021 prognostiziert die Aria ein Umsatzvolumen in Höhe von € 100 Mio. bis € 130 Mio. Die Umsatzerlöse im Jahr 2021 werden im Wesentlichen aus dem Projekt DIAMALTPARK generiert werden. Für das Geschäftsjahr 2021 erwarten wir ein positives Konzernergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich.

Die Prognose für 2021 beinhaltet keine Globalverkäufe. Globalverkäufe könnten die Umsatzerlöse und das Konzernergebnis nach Steuern signifikant beeinflussen.

Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten insbesondere im Großraum München zu erkennen. Die Geschäftsführung ist zuversichtlich die noch verbliebenen Projekte erfolgreich, mit entsprechend positiven Einfluss auf die Finanz- und Ertragslage, zu realisieren. Die Liquiditätslage ist weiterhin gesichert.

5. Risiko- und Chancenbericht

I. Relevante Risiken und Chancen

Im Folgenden werden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der Aria Wohnbau Gruppe und über die Ergebnisse der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Aria Wohnbau GmbH beeinflussen könnten, dargestellt.

Gegenwärtig wurden von uns keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand unseres Unternehmens gefährden könnten.

Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

• Konjunkturelle Risiken und Chancen

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen, sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die Aria Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Bei der Kaufentscheidung von Wohnungen werden konjunkturelle Faktoren von privaten Marktteilnehmern regelmäßig auch sehr subjektiv auslegt. Sie neigen dazu, bestimmte Entwicklungen zu ignorieren oder zu erhöhen. Das ist verständlich, da der Kauf einer Wohnung für private Haushalte regelmäßig eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen des Lebens ist. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Wichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Bei steigender Nachfrage besteht insbesondere das Beschaffungsrisiko beim Projekteinkauf und für Bauleistungen.

Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf den Märkten der Aria Wohnbau Gruppe und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, höhere Verkaufspreisen durchzusetzen.

Die Konjunktur in Deutschland hat sich im Jahr 2020 merklich abgeschwächt. Das BIP wird nach Einschätzung des DIW 2020 einen Rückgang -5,1% aufweisen (2019: +0,6% / 2018: +1,3%). Dieser Rückgang ist primär auf die Corona-Pandemie zurückzuführen. Die Corona-Pandemie hat verschiedene Teile der deutschen Wirtschaft stark getroffen, die Auswirkungen auf die Baukonjunktur sind allerdings derzeit noch gering. Bei einem Großteil der Firmen laufen die Arbeiten weitgehend im Normalbetrieb - Baustellen mussten nur vereinzelt stillgelegt werden.

Die Immobilienpreise und Wohnraummieten sind in den A-Städten weiter gestiegen. Ebenfalls weiter gestiegen sind allerdings auch die Baupreise. Im 3. Quartal 2020 lag die Teuerung für Wohngebäude in Metropolen lt. Destatis bei 7,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Weiterhin unternimmt die Aria Wohnbau Gruppe eine ständige Feinjustierung der Verkaufspreise der Immobilien, um den sich verändernden Märkten gerecht zu werden. Aber auch die Entwicklung der Baupreise wird eng beobachtet.

Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko

Nach dem Verkauf des operativen Geschäfts an die Deutsche Wohnen Gruppe strebt die Aria Wohnbau Gruppe keine weiteren Akquisen von Neuprojekten an, sondern fokussiert sich stattdessen auf die Abwicklung der noch vorhandenen Projekte.

Regulatorische Rahmenbedingungen

Die Geschäftstätigkeit der Aria Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Ratenzahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt insbesondere den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung.

Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom Juli 2019 entschieden, dass die Bundesrepublik Deutschland gegen ihre Verpflichtungen aus der sog. Dienstleistungsrichtlinie verstoßen hat, indem sie verbindliche Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren in der HOAI beibehalten hat. Der BGH hat im Mai 2020 über die Frage verhandelt, ob Bestimmungen der HOAI, insbesondere die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze, trotz des EuGH-Urteils bis zu einer Neufassung der Verordnung weiterhin anzuwenden sind. Der BGH hat ein Verfahren über die Vergütung eines Ingenieurs ausgesetzt und dem EuGH mehrere Fragen zu den Folgen der in seinem Urteil angenommenen Unionsrechtswidrigkeit der Mindestsätze für laufende Gerichtsverfahren zwischen Privaten vorgelegt. Es sei fraglich, ob die maßgebliche EU-Richtlinie unmittelbar für den einzelnen Bürger gelte. Der BGH neigt dazu, keine unmittelbare Wirkung anzunehmen. Damit müssen Bauherren, Architekten und Ingenieure bis auf weiteres mit Rechtsunsicherheit leben.

Maßnahmen sind bei der Aria Wohnbau Gruppe diesbezüglich erst einmal nicht erforderlich, da sich die Projekte aufgrund ihrer Größe sowieso in der Regel außerhalb der HOAI-Grenzwerte befinden und das Honorar damit frei verhandelbar war und weiterhin ist. Wesentliche Änderungen aus der dargestellten Thematik sind daher für die Aria Wohnbau Gruppe nicht zu erwarten.

Ende 2019 hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt, weil das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit der Reform erfolgt die Bewertung der Grundstücke zukünftig grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell; für die Länder besteht allerdings eine Öffnungsklausel, so dass jeweils eigene Modelle angewandt werden können. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten. Sie wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und einem Hebesatz der Kommune. Die Grundsteuer wird ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben.

Im Bereich des Wohnraummietrechts wurde 2020 die auslaufende Mietpreisbremse zum Teil verlängert und nachjustiert. Im Juni 2020 wurde die Mietpreisbremse z.B. in Bayern bis zum 31. Dezember 2021 verlängert. In Hamburg wurde im Juni 2020 die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird seit 2020 über einen Betrachtungszeitraum von sechs statt nur vier Jahren ermittelt, was dazu führt, dass die Vergleichsmiete sinkt und die Mieten schärfer gebremst werden. Außerdem können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zu viel gezahlte Miete noch zurückfordern.

2020 wurde auch das Gesetz gegen Wuchermieten verschärft. Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit. Das neue Gesetz hat zur Folge, dass es ausreicht, wenn durch den Mieter objektiv nachweisbar ist, dass ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorliegt; bislang muss der Mieter zwei Beweise erbringen, nämlich das Bemühen um eine andere Wohnung und die Ausnutzung der Zwangslage durch den Vermieter. Zur Strafe müsste der Vermieter dann ein Bußgeld zahlen, das bislang € 50.000 betrug, durch die Reform aber auf bis zu € 100.000 erhöht wurde.

Änderungen im Wohnraummietrecht betreffen den Aria Wohnbau Konzern nur sehr untergeordnet. Im Objekt Tübinger Str. werden nur Neuvermietungen stattfinden, für die die Mietpreisbremse nicht gilt; zudem fließen diese Mieten dem Erwerber der Immobilie zu.

Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wurde am 12. Juni 2020 verabschiedet. In Kraft treten die Neuregelungen am 23. November 2020. Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser können nur noch in Textform abgeschlossen werden, also zum Beispiel per E-Mail, nicht mehr mündlich oder durch schlüssiges Verhalten. Wird ein Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen für Käufer und Verkäufer tätig, kann er von beiden Seiten die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen. Bei der Provisionsverteilung gilt: Wer eine Wohnung oder Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen will, ist verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Die erste Partei - Käufer oder Verkäufer - kann der zweiten Partei maximal 50 Prozent der Provision weiterreichen. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.

Andere Änderungen der nationalen oder europarechtlichen Vorschriften oder Veränderungen in der gerichtlichen Rechtsprechung könnten ebenfalls die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über zwanzig Jahre weitgehend entspannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlechtert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.

Operative Risiken

• Projektrisiken und Projektchancen

Die Gesellschaft sieht weiterhin Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen. Es ist weiterhin in der Branche schwierig, gute und leistungsfähige Handwerksfirmen zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind im Berichtszeitraum weiter erhöht. Durch das Partnering- Modell (frühzeitige Auswahl des Baupartners während der Vorentwurfsphase, i.d.R. als Generalunternehmer) und eine Vergabe der Bauaufträge in Einzelgewerken konnte dennoch weitgehend eine innerhalb des Budgets liegende Beauftragung der Handwerker und Baufirmen erreicht werden.

Die Baurechtschaffung für die Entwicklungs-Projekte ist im Wesentlichen abgeschlossen.

Bei einigen Bauprojekten fehlt vereinzelt die rechtsgültige Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Käufer, und damit der Beginn der 5-jährigen Gewährleistungsphase. Die Aria Wohnbau Gruppe versucht bestmöglich mit den involvierten General- und Nachunternehmern Lösungen zu entwickeln um die Mängel beseitigen und somit die Projekte abschließen zu können. In diesem Zusammenhang sind bereits mehrere Verfahren initiiert worden (Aktiv und Passiv).

Die Corona Pandemie hatte auf das Serviced Apartments-Objekt my4walls im abgelaufenen Geschäftsjahr erhebliche Auswirkungen. Durch die anhaltenden Beschränkungen sind die Übernachtungszahlen im Jahr 2020 deutlich zurückgegangen. Aufgrund der rückläufigen Fallzahlen und den Erfolgen bei der Impfstoffentwicklung, gehen wir von einer schrittweisen Erholung im Jahr 2021 aus. Weitere Auswirkungen durch die Corona Pandemie auf die operative Tätigkeit der Aria Wohnbau Gruppe sind aktuell nicht erkennbar.

Die Aria Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Zum 31. Dezember 2020 betreffen diese insbesondere Rückstellungen für Gewährleistungen in Höhe von € 4,2 Mio. (Vj. € 2,5 Mio.) sowie Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von € 9,6 Mio. (Vj. € 12,6 Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 5,2 Mio. aktiviert (Vj. € 6,5 Mio.).

• Beteiligungsrisiken

Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Gesellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der Aria Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht das externe Controlling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig.

• Organisatorische Risiken

Das Sicherstellen angemessener Organisations-, Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Herausforderung an den Aria Wohnbau Konzern.

Die Aufbau- und Ablauforganisation wird den sich ändernden Anforderungen fortlaufend und zeitnah angepasst und erweitert.

• IT-Risiken

Der Großteil unserer, im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrags an die Isaria München Projektentwicklungs GmbH ausgelagerter, Geschäftsprozesse wird mithilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf einer eigenen EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur werden derzeit durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung nicht gesehen. Gewährleistet wird dieses durch automatische Updates und Patches der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der Aria Wohnbau GmbH eine professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei. Darüber hinaus haben wir eine Cyberversicherung abgeschlossen.

Reputationsrisiken

• Negative mediale Berichterstattung

Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstattung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und das Image unserer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es zu einer schnellen und umfangreichen Verbreitung solcher Informationen und Meinungen kommen.

Eine negative Berichterstattung kann sich letzten Endes auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den ständigen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Kunden und Geschäftspartner zufriedenzustellen.

Unvorhersehbare negative mediale Berichterstattungen über den Aria Wohnbau Konzern oder deren Produkte und Dienstleistungen oder deren unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung gab es im Jahr 2020 nicht.

Rechtliche Risiken & Compliance

• Rechtsstreitigkeiten

Die Aria Wohnbau Gruppe ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Aria Wohnbau Gruppearbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsstreitigkeiten und anhängige Gerichtsverfahren gab es auch im Jahr 2020. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben. Hier sind branchenübliche Fälle mit Architekten, Bauunternehmen oder Immobilienkäufern aufgetreten. Negative monetäre Auswirkungen aus diesen Themen sind wahrscheinlich. Hierfür werden regelmäßig Rückstellungen gebildet.

• Compliance-Risiken

Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen bestehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance-Managementsystem und ist ein Compliance-Beauftragter benannt. Dieses System wird fortlaufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst.

Es erfolgten keine Zuwendungen (Geldzuwendungen und Zuwendungen von Sachwerten) an Parteien, Politiker und damit verbundenen Einrichtungen.

Es sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen bekannt geworden. Die für die seit 2018 geltende Datenschutz-Grundverordnung notwendigen Maßnahmen wurden umgesetzt und werden laufend überwacht.

Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund wettbewerbswidrigen Verhaltens oder Kartell- und Monopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Der Aria Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.

• Liquiditätsrisiko

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des Aria Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert.

Die Aria Wohnbau Gruppe geht davon aus, dass aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie durch Geldeingänge aus dem operativen Geschäft im Jahr 2021 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Alle im Geschäftsjahr 2020 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

• Zinsrisiken und -chancen

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zinsniveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren und sich damit positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns auswirken.

Einige Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Der weit überwiegende Teil dieser Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z. B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt im Konzern derzeit nicht.

Aktuell ist noch keine deutliche Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich, die Banken erheben aber zunehmend Gebühren zur Kompensation der nachhaltend niedrigen Zinsen. Hierzu gehören negative Zinsen auf Kontoguthaben. Durch eine geeignete Liquiditätssteuerung konnte die Zahlung von Negativzinsen bisher weitestgehend vermieden werden. Steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren sind weiterhin nicht ausgeschlossen.

Unter dem Stichwort IBOR-Reform werden verschiedene Referenzzinssätze abgelöst bzw. ersetzt. Betroffen sind davon beispielsweise der EURIBOR, LIBOR oder EONIA. Die Änderung der Referenzzinssätze hat insbesondere Auswirkungen auf die Bilanzierung von Bewertungseinheiten nach HGB bzw. Sicherungsbeziehungen nach IFRS. Wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Aria Wohnbau Gruppe werden hieraus nicht erwartet.

• Zahlungsausfallrisiko

Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des Aria Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.

• Steuerliche Risiken

Im Berichtszeitraum gab es keine steuerlichen Gesetzesänderungen.

Das Bundesministerium für Finanzen hat am 8. Mai 2019 einen Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2019 veröffentlicht. In dem Referentenentwurf wurden die von der Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 beschlossenen Eckpunkte zur Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sog. Share Deals wieder aufgegriffen. Der Referentenentwurf sieht folgende Verschärfungen vor, die künftig für Erwerbsvorgänge nach dem 31. Dezember 2019 gelten sollen. Die Anpassungen beinhalten insbesondere Änderungen der Haltefristen und eine Anpassung der Beteiligungsschwellen. Daneben enthält der Entwurf eine Reihe von Übergangsregelungen. Das Gesetzgebungsverfahren ist jedoch weiterhin nicht abgeschlossen und der weitere Zeitrahmen unbekannt.

Es finden derzeit Betriebsprüfungen für alle Gesellschaften der Aria Wohnbau Gruppe statt. Mit den ersten Berichten hierzu ist Ende des Jahres zu rechnen. Aktuell sind keine wesentlichen Feststellungen bekannt.

• Sonstige Risiken

Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene Pandemien, politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mittelbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des Aria Wohnbau Konzerns auswirken.

II. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2020 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des Aria Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, und zwar weder aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen.

6. Nachtragsbericht

Mit Wirkung zum 17. Februar 2021 ist Herr Michael Meidlinger als Geschäftsführer der Aria Wohnbau GmbH ausgeschieden. Zum gleichen Datum trat Herr Feramuz Özdemiroglu als Geschäftsführer in die Aria Wohnbau GmbH ein.

Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernlageberichtes keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

Grünwald, 20. Februar 2021

Feramuz Özdemiroglu, Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Aria Wohnbau GmbH, Grünwald

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Aria Wohnbau GmbH, Grünwald, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Aria Wohnbau GmbH, Grünwald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 12. April 2021

nbs Partners
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Tobias Schreiber, Wirtschaftsprüfer

Boris Michels, Wirtschaftsprüfer

ARA Wohnbau GmbH