WohnBau Soest GmbH

Soest

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

A. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell

Gegenstand der Geschäftstätigkeit der zum 01. Januar 2018 gegründeten WohnBau Soest GmbH ist neben der Übernahme der persönlichen Haftung und der Geschäftsführung der Immobilienwirtschaft Soest GmbH & Co.KG insbesondere die Schaffung und Bewirtschaftung von Wohnraum zur Standort- und Quartiersentwicklung. Die Gesellschaft dient der Versorgung der Bevölkerung mit qualitativ gutem, preisgerechtem Wohnraum. Sie soll diese Aufgabe durch Schaffung und Bewirtschaftung von Wohnungen in allen Preiskategorien sowie freifinanzierten als auch öffentlich geförderten Wohnraum erfüllen.

Gesellschafter der WBS sind die Stadtwerke Soest GmbH (51 %) und die Stadt Soest (49 %). Die Stadtwerke Soest GmbH befindet sich zu 100% im Besitz der Stadt Soest und erfüllt eine öffentliche Versorgungsfunktion.

2. Ziele und Strategien

Die WBS wurde gegründet, um den gerade auch in Soest angespannten Wohnungsmarkt mit der Bereitstellung von auch preisgünstigem Wohnraum zu begegnen. Ziel ist es, langfristig entsprechende Angebote bieten zu können. Im ersten Schritt sollen in mehreren Objekten Wohneinheiten im neuerschlossenen Baugebiet "Belgisches Viertel" entstehen. Durch die in 2019 erfolgte politische Diskussion und letztendliche Entscheidung, die zunächst vorgesehene Sanierung eines unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Kasernenblocks zu widerrufen, wird die WBS im ersten Bauabschnitt die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit ca. je 9 WE in den Fokus stellen. Die geplante Baufertigstellung soll Mitte 2022 erfolgen. Die WBS plant in 2021 den Kauf von zwei weiteren Grundstücken im Baugebiet "Belgisches Viertel", auf denen dann zwei weitere Gebäude mit ca. je 9 Wohneinheiten entstehen sollen. Baubeginn ist hier allerdings erst in der zweiten Jahreshälfte 2021 vorgesehen. Weiterhin wurden in 2020 Grundstücke im gerade entstehenden Baugebiet "Soest Nord" für die WBS reserviert. Entsprechende Mittel wurden im Wirtschaftsplan 2021 aufgenommen, um dem Ziel "Schaffung von weiterem preisgünstigem Wohnraum" näher zu kommen. Mittelfristig sollen weitere Wohnungen entstehen. Strategisches Ziel bleibt weiterhin, bedarfsorientierten und bezahlbaren Wohnraum der Soester Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Der Gesellschaftszweck der wirtschaftlichen Unternehmensführung darf hierbei nicht außer Acht gelassen werden.

3. Steuerungssystem

Die Vorgabe der strategischen Zielrichtung obliegt der Gesellschafterversammlung der WBS im Rahmen der entsprechenden Sitzungen. Vertreter der Gesellschafterversammlung sind der Geschäftsführer der Stadtwerke Soest GmbH und der Bürgermeister der Stadt Soest.

Die operative Unternehmenssteuerung wird durch die Geschäftsführung wahrgenommen. Steuerungsinstrumente sind der jährliche Wirtschaftsplan, die Auswertung der Jahresabschlüsse sowie monatliche Auswertungen betriebswirtschaftlicher Kennzahlen. Finanzielle Leistungsindikatoren sind das Jahresergebnis, die Planerreichung sowie die Gesamtkapitalrentabilität. Nichtfinanzieller Leistungsindikator ist die Tätigkeit im Wohnungsbau, vgl. unter A. 1. Die WBS ist in das Risikomanagementsystem der Stadtwerke Soest GmbH integriert.

B. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2020 um 5,0 % niedriger als im Vorjahr (Pressemitteilung Nr. 20 vom 14.01.2021). Die deutsche Wirtschaft ist somit nach einer zehnjährigen Wachstumsphase im Corona-Krisenjahr 2020 in eine tiefe Rezession geraten, ähnlich wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Der konjunkturelle Einbruch fiel aber im Jahr 2020 insgesamt weniger stark aus als 2009 mit -5,7 %. Kalenderbereinigt (auf Grund der im Jahresvergleich höheren Kalendertage) errechnet sich für 2020 ein Rückgang des BIP um 5,3 %.

2. Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Laut dem Wohnungsmarktbericht NRW 2020 hat sich der Wohnungsbau in Nordrhein-Westfalen weiter gut entwickelt. Zum ersten Mal in der Geschichte des Landes hat der Bestand die 9-Millionen-Marke gerissen. Hierzu beigetragen hat die rege Bautätigkeit im Jahr 2019, die mit 48.600 neuen Wohnungen auf den höchsten Wert seit 2005 gestiegen ist. Die Wohnraumförderung des Landes trug entscheidend zu dieser bei. Denn im Geschosswohnungsbau, der den Löwenanteil im Neubau ausmacht, entstand jede fünfte Wohnung mit öffentlichen Fördermitteln. Auftragseingänge und Baugenehmigungen zeigen für 2020 ein ähnliches Neubaupotenzial auf. Die Corona-Pandemie hat sich im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsbranchen bisher wenig auf die institutionalisierte Wohnungswirtschaft ausgewirkt. Allerdings kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt auch noch keine eindeutige und abschließende Aussage über die Auswirkungen der Corona-Pandemie für die Wohnungsbaumärkte getroffen werden.

Die Bevölkerungszahlen in NRW nehmen auch weiterhin leicht zu. Insgesamt wird derzeit ein Bevölkerungswachstum - im Wesentlichen aufgrund des Zuzugs aus dem Ausland - bis nach 2030 erwartet. Die Zahl der Haushalte soll aufgrund der altersbedingten Haushaltsverkleinerung bis nach 2040 weiter steigen. Infolgedessen ist und bleibt der Bedarf an (bezahlbarem) Wohnraum weiter hoch.

Die Wohnungsmarktlage hat sich im Zeitraum 2018/2019 weiter angespannt. Besonders hoch ist der Grad der Marktanspannung in den Teilmärkten der öffentlich geförderten und der günstigen frei finanzierten Mietwohnungen. Ähnlich angespannt ist die Lage im Segment der kleinen (unter 60 qm) und der altersgerechten/barrierearmen Wohnungen. Auch die Situation im mittleren Mietpreissegment und in den Eigentumssegmenten war im Landesdurchschnitt zuletzt eher angespannt. Dagegen galt die Lage im oberen Mietsegment als ausgewogen.

Das wesentliche Hemmnis für den Wohnungsneubau war laut Wohnungsmarktbarometer erstmals die hohe Auslastung der Bauwirtschaft. Weitere wesentliche Hindernisse bleiben die Preise und die Verfügbarkeit von Bauland. (Sämtliche branchenbezogenen Informationen sind dem Wohnungsmarktbericht NRW 2020 entnommen.)

Für Soest wird in dem von der Stadt Soest herausgegebenen "Kommunaler Wohnungsmarktbericht 2020" u.a. auf folgende Punkte hingewiesen:

In Soest ist seit dem Ende der Finanzkrise 2010 ein starker Anstieg im Bereich Wohnungsneubau zu verzeichnen. Eine unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum in Soest bestätigt diesen Trend. Ende 2019 hatten 47.514 Personen ihren ersten Wohnsitz in Soest. Seit 2014 nahm die Bevölkerungszahl kontinuierlich um insgesamt gut 1 % zu. Bis zum Jahr 2030 wird ein weiterer Anstieg um ca. 0,5 % erwartet.

Im Rahmen des Handlungskonzept Wohnen 2018 wurde ein Bedarf von ca. 150 Wohneinheiten pro Jahr bis 2030 ermittelt. Im Bereich des geförderten und preisgünstigen Wohnungsbaus wurde ein jährlicher Bedarf von 22 Wohneinheiten identifiziert.

In den Jahren 2017 bis 2019 wurden in 183 Neubauten 437 Wohneinheiten errichtet. Somit wurden pro Jahr durchschnittlich ca. 145 neue Wohneinheiten geschaffen. Der Anteil an Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern lag bei gut 60 %. An geförderten Wohneinheiten wurden von 2017 bis 2019 durchschnittlich knapp 15 Wohneinheiten p.a. realisiert.

Unter Berücksichtigung der Baustatistiken und der demografischen Rahmenbedingungen besitzen die Prognosen und Ziele aus dem Handlungskonzept Wohnen 2018 nach wie vor ihre Gültigkeit. Mit der planmäßigen Entwicklung der aktuell und künftig zur Verfügung stehenden Potenziale, sowohl im Ein- und Zweifamilienhausbau wie auch im Mehrfamilienhausbau, kann grundsätzlich von einer Deckung des ermittelten Bedarfs auf dem Soester Wohnungsmarkt ausgegangen werden.

3. Geschäftsverlauf 2020

3.1. Allgemein

Die kaufmännische Betriebsführung der WBS wird durch die Stadtwerke Soest GmbH durchgeführt.

3.2. Geschäftsverlauf und Umsatzentwicklung

Es wurden 27 T€ (Vorjahr 29 T€) an Kaltmieten durch die Vermietung erzielt. An Nebenkosten wurden 16 T€ (Vorjahr 17 T€) vereinnahmt. Gegenüber dem Wirtschaftsplanansatz von 41 T€ wurde somit der Planumsatz übertroffen. Für den Wohnungsbestand geht WBS von einer gleichbleibenden Umsatzentwicklung aus.

3.3. Berichterstattung nach § 108 Abs. 3 Nr. 2 GO NW

Gegenstand des Unternehmens ist die Schaffung und Bewirtschaftung von Wohnraum zur Standort- und Quartiersentwicklung. Die Gesellschaft dient der Versorgung der Bevölkerung mit qualitativ gutem, preisgerechtem Wohnraum.

Die im Anhang und im Lagebericht gegebenen Erläuterungen und Daten veranschaulichen, dass wir dem unserer gesellschaftsvertraglichen Aufgabenstellung folgenden öffentlichen Zweck gerecht werden.

C. Darstellung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

1. Ertragslage

Die Gesellschaft erzielte einen Jahresfehlbetrag von 34 T€ (Vorjahr 32 T€) und lag damit um 9 T€ unter dem Planansatz von -25 T€. Ursächlich für diese Entwicklung war im Wesentlichen ein deutlich erhöhter Instandhaltungsbedarf.

Die Umsatzerlöse lagen mit 43 T€ leicht über dem Planungsniveau von 41 T€ und resultieren ausschließlich aus der Hausbewirtschaftung.

Der Materialaufwand erhöhte sich - insbesondere aufgrund von verstärkten Instandhaltungsmaßnahmen von 27 T€ (Vorjahr 5 T€) - im Vorjahresvergleich um 18 T€ auf 66 T€.

Der Personalaufwand, die Abschreibungen und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit insgesamt 24 T€ um 15 T€ niedriger als im Vorjahr.

2. Finanzlage

Das langfristige Anlagevermögen von 1.381 T€ (Vorjahr 326 €) ist komplett durch langfristige Finanzierungsmittel (Eigenkapital) gedeckt. Damit liegt eine vollständige fristenkongruente Finanzierung des Anlagevermögens vor.

Zum Bilanzstichtag verfügte die WBS über Bankguthaben von 785 T€ (Vorjahr 992 T€).

Die Liquidität der WBS ist gesichert. Die Leerstandquoten liegen nahezu bei 0%, die Mieteinnahmen sind gesichert, zumal bei vielen Mietern der Wohnungen verschiedene soziale Träger die Mietzahlungen direkt an die WBS leisten. Das Bankguthaben ergibt sich im Wesentlichen durch die vorzeitige Zahlung von anteiligen Eigenkapitalanteilen durch die Gesellschafter für anstehende Bauprojekte.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich zum Stichtag um 363 T€ auf 2.204 T€ erhöht und verteilt sich auf der Aktivseite auf das Anlagevermögen (1.381 T€, Vorjahr 326 €) sowie auf kurzfristige Forderungen (36 T€, Vorjahr 523 T€) und das Bankguthaben (785 T€, Vorjahr 992 T€).

Die Investitionen von insgesamt 1.056 T€ entfallen mit 557 T€ auf Bauvorbereitungskosten und mit 499 T€ auf bebaute und unbebaute Grundstücke.

Größte Positionen der Passivseite ist das Eigenkapital mit 1.760 T€ (Vorjahr 1.793 T€).

Die Eigenkapitalquote verringerte sich infolge der gestiegenen Bilanzsumme um 17 % auf 80 %. Die Anlagendeckung durch langfristiges Eigenkapital beträgt stichtagbezogen 127 % (Vorjahr 550 %). Die Gesamtkapitalrentabilität (Jahresüberschuss + laufender Zinsaufwand in Relation zum langfristigen Eigen- und Fremdkapital) lag bei -1,9 % (Vorjahr -1,8 %).

4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren Jahresergebnis und Gesamtkapitalrentabilität sind unter C. 1. bzw. C.3. erläutert.

Der nichtfinanzielle Leistungsindikator (Tätigkeit im sozialen Wohnungsbau) ist mittelfristig zu betrachten. Über die Tätigkeiten im Berichtsjahr wurde unter A. 2 und B. 3.2. berichtet.

D. Prognose-, Risiken- und Chancenbericht

1. Prognose

Die Gesellschaft rechnet für 2021 mit Umsatzerlösen in Höhe von 68 T€ und einem Ergebnis in von -53 T€. Die Investitionen 2021 werden mit 6.045 T€ prognostiziert. Durch die nunmehr erfolgten politischen Gremienbeschlüsse und die damit verbundene Weichenstellung für WBS wird in 2021 der Baubeginn der ersten beiden Gebäude mit je 9 Wohneinheiten im Baugebiet "Belgisches Viertel" erfolgen. Entsprechend sind im Wirtschaftsplan die Parameter berücksichtigt. Die ersten beiden Gebäude sollen Mitte 2022 fertiggestellt werden. Für 2022 ist vorgesehen zwei weitere Gebäude im Baugebiet "Belgisches Viertel" zu erstellen. Die dafür notwendigen Grundstücke sollen in 2021 von der WBS erworben. Weiterhin ist geplant, in dem von der Stadt Soest zurzeit geplanten Baugebiet "Soest Nord" weitere Investitionen zu tätigen. Die dafür erforderlichen Rahmenbedingungen werden zurzeit erarbeitet und entsprechende finanzielle Mittel wurden im Wirtschaftsplan 2021 berücksichtigt. Ebenso im Wirtschaftsplan berücksichtigt wurden Investitionen für die Planung eines Gemeinschaftsbauprojekts der Stadt Soest und der Stadtwerke. Geplant ist die Neuansiedlung des Unternehmenssitzes der Stadtwerke, der Volkshochschule und des Digitalen Lern- und Arbeitszentrums Soest.

2. Risiken

Die Risiken der WBS GmbH werden über das bei der Stadtwerke Soest GmbH installierte Risikomanagementsystem im Zuge der kaufmännischen Betriebsführung abgebildet und regelmäßig analysiert.

Risiken, die den Bestand des Unternehmens gefährden und erheblichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage des Unternehmens haben, existieren nach derzeitigem Kenntnisstand nicht.

Bei den geplanten öffentlich geförderten Bauvorhaben bleibt abzuwarten, wie sich die allgemeinen Baukosten weiterentwickeln. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist der Mietzins gedeckelt. Aufgrund der weiter steigenden Baukosten wurde dieser in 2020 erhöht. Ob die Erhöhung ausreicht, bleibt abzuwarten.

Um mittelfristig wirtschaftlich bestehen zu können, muss WBS sich ebenfalls am frei finanzierten Wohnungsmarkt beteiligen; eine dauerhafte positive Entwicklung nur mit der Schaffung und Bewirtschaftung von öffentlich gefördertem Wohnraum kann nicht dargestellt werden.

3. Chancen

Die WBS sieht ihre Chancen mit der Etablierung auf dem Soester Wohnungsmarkt durch ein Angebot von gutem preisgerechtem Wohnraum. Dieses Ziel ist jedoch mittel- bis langfristig zu sehen und ist abhängig von der Entwicklung des gesamten Wohnungsmarktes in Soest.

Soest, 3. Mai 2021

WohnBau Soest GmbH

André Dreißen, Geschäftsführer

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2020

Aktiva

	31.12.2020		31.12.2019
	€	€	€
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	590.102,18		320.220,08
2. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte o. Wohnbauten	228.086,16		0,00
3. Bauvorbereitungskosten	563.086,86		5.806,13
		1.381.275,20	326.026,21
B. Umlaufvermögen
I. Unfertige Leistungen	1.596,60		0,00
		1.596,60	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	516,59		752,34
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		16.425,00
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	2.320,00		505.355,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände	33.566,56		0,00
		36.403,15	522.532,34
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		785.187,57	992.116,86
		821.590,72	1.514.649,20
		2.204.462,52	1.840.675,41
Passiva
	31.12.2020		31.12.2019
	€	€	€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	50.000,00		50.000,00
II. Kapitalrücklage	1.787.582,00		1.787.582,00
III. Verlustvortrag	-43.766,35		-11.435,99
IV. Jahresfehlbetrag	-33.671,34		-32.330,36
		1.760.144,31	1.793.815,65
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		4.800,00	8.300,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	17.221,97		7.178,48
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	417.670,34		24.951,56
3. Sonstige Verbindlichkeiten	2.521,50		4.551,05
		437.413,81	36.681,09
D. Rechnungsabgrenzungsposten		2.104,40	1.878,67
		2.204.462,52	1.840.675,41

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2020

	2020		2019
	€	€	€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	43.144,40		45.677,60
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		0,00
		43.144,40	45.677,60
2. Veränderung des Bestands an fertigen und unfertigen Leistungen		1.596,60	0,00
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		7.082,16	2.025,66
4. Sonstige betriebliche Erträge		4.607,06	7.322,89
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-49.252,03		-24.408,24
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-16.984,03		-24.200,99
		-66.236,06	-48.609,23
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-9.035,77		-11.016,00
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-2.705,97		-3.173,02
		-11.741,74	-14.189,02
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-984,00	-984,00
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-11.139,76	-23.574,26
9. Ergebnis nach Steuern		-33.671,34	-32.330,36
10. Jahresfehlbetrag		-33.671,34	-32.330,36

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

I. Grundlagen

Die WohnBau Soest GmbH, Soest (kurz "WBS oder Gesellschaft") mit Sitz in Soest wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Arnsberg unter der Nr. HR B 12263 geführt.

II. Angaben zur Form und Darstellung von Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung. Jahresabschluss und Lagebericht werden gemäß Gesellschaftsvertrag § 9 Abs. 1 nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches unter Beachtung der anwendbaren Vorschriften für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO), wobei für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB Anwendung findet.

III. Angaben und Erläuterungen zu Positionen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Anlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibungen angesetzt. Die Abschreibungen werden entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer planmäßig linear vorgenommen. Die Abschreibungen auf Zugänge des Anlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Abschreibungssätze zugrunde:

Wohnbauten 9,09 %

Die unfertigen Leistungen werden zu Herstellungs- oder Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie das Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert bilanziert.

Das Eigenkapital wird zum Nennwert angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind zum voraussichtlichen Erfüllungsbetrag passiviert.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Hinsichtlich latenter Steuern gemäß § 274 HGB werden grundsätzlich sich ergebende Steuerbelastungen und Steuerentlastungen aus gegenüber der Steuerbilanz abweichenden Wertansätzen saldiert betrachtet. Derzeit bestehenden solche Differenzen nicht; jedoch besteht ein steuerlicher Verlustvortrag. Der Berechnung der latenten Steuern liegt ein effektiver Steuersatz von 31 % zugrunde, der sich voraussichtlich im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen ergeben wird. Im Fall aktiver latenter Steuern wird auf eine Aktivierung, die zu einer teilweisen Ausschüttungssperre führen würde, verzichtet. Da der Saldo aus aktiven und passiven latenten Steuern zu einem Überhang aktiver latenter Steuern führt, wird auf eine Bilanzierung verzichtet.

2. Angaben zu Positionen der Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens und der Abschreibungen im Geschäftsjahr 2020 ist aus dem Anlagenspiegel als Anlage zu diesem Anhang ersichtlich.

Die unfertigen Leistungen betreffen ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen in Gänze gegen die IWS und betreffen die Vergütung der Geschäftsführungstätigkeit.

In den sonstigen Vermögensgegenstände sind Steuererstattungsansprüche von 33 T€ (Vorjahr 0 T€) enthalten, die erst im Folgejahr rechtlich entstehen.

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Am gezeichneten Kapital und an der Kapitalrücklage sind zu 51 % die Stadtwerke Soest GmbH und zu 49 % die Stadt Soest beteiligt.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Aufwendungen für die externe Prüfung des Jahresabschlusses (4 T€; Vorjahr 8 T€).

Die Struktur der Verbindlichkeiten zeigt folgendes Bild:

		davon mit einer Restlaufzeit
	31.12.2020 Gesamt T€	bis 1 Jahr T€	über 1 Jahr T€	davon über 5 Jahre T€
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	17	17	0	0
im Vorjahr	7	7	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	418	418	0	0
im Vorjahr	25	25	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten	3	3	0	0
im Vorjahr	5	5	0	0
Gesamt 2020	438	438	0	0
Gesamt Vorjahr	37	37	0	0

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen gegenüber der Gesellschafterin SWS (408 T€; Vorjahr 17 T€) und der Netzgesellschaft Ostwestfalen mbH (10 T€; Vorjahr 8 T€) und betreffen vollumfänglich Lieferungen und Leistungen.

3. Angaben zu Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse resultieren ausschließlich aus Mieterträgen.

4. Sonstige finanzielle Verpflichtungen, Haftungsverhältnisse, außerbilanzielle Geschäfte

Finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzanlagen von Bedeutung sind, waren am Bilanzstichtag nicht vorhanden.

Haftungsverhältnisse, außerbilanzielle Geschäfte im Sinne von § 285 Nr. 3 HGB oder Verträge über derivative Finanzinstrumente bestehen nicht.

IV. Gewinnverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag 2020 auf neue Rechnung vorzutragen.

V. Ergänzende Angaben

1. Zusammensetzung der Organe, Aufwendungen für Organe

Organe der Gesellschaft sind die Gesellschafterversammlung und die Geschäftsführung.

Geschäftsführer:

André Dreißen, Geschäftsführer der SWS (seit 1. September 2020)

Klaus Alexander, Leiter Finanz- und Rechnungswesen SWS (bis 31. August 2020)

Herr Dreißen erhält von der WBS keine Vergütung.

Herr Alexander erhielt eine Vergütung in Höhe von 7 T€ aus den Mitteln der WBS.

2. Konsolidierungskreis

Die SWS und die WBS, beide mit Sitz in Soest, sind verbundene Unternehmen im Sinne der §§ 271 Abs. 2 und 290 Abs. 1 HGB. Aufgrund von Beschränkungen der Ausübung der Rechte des Mutterunternehmens wird auf eine Einbeziehung der WBS in den Konzernabschluss der SWS verzichtet.

3. Nachtragsbericht

Ereignisse nach dem Abschlussstichtag (auch im Hinblick auf die Corona-Pandemie), die sich wesentlich auf die Vermögens- und Finanz und Ertragslage auswirken, haben sich nicht ergeben

4. Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr - wie im Vorjahr - durchschnittlich einen Mitarbeiter.

5. Abschlussprüferhonorar

Das Honorar für den Abschlussprüfer belief sich im Geschäftsjahr 2020 auf 3 T€, diese betrafen vollumfänglich die Abschlussprüfungsleistungen.

6. sonstige Angaben

Die WohnBau Soest GmbH, Soest ist persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Immobilienwirtschaft Soest GmbH & Co. KG, Soest. Die WohnBau Soest GmbH ist nicht am Kapital der Gesellschaft beteiligt.

Soest, 3. Mai 2021

WohnBau Soest GmbH

André Dreißen, Geschäftsführer

AnlagenspiegelENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2020

	Anschaffungs- und Herstellungskostenkosten					Abschreibungen
	Stand 1.1.2020 €	Zugänge €	Umbuchungen €	Abgänge €	Stand 31.12.2020 €	Stand 1.1.2020 €
Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	322.189,19	270.866,10	0,00	0,00	593.055,29	1.969,11
2. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte ohne eigene Bauten	0,00	228.086,16	0,00	0,00	228.086,16	0,00
3. Bauvorbereitungskosten	5.806,13	557.280,73	0,00	0,00	563.086,86	0,00
	327.995,32	1.056.232,99	0,00	0,00	1.384.228,31	1.969,11
	327.995,32	1.056.232,99	0,00	0,00	1.384.228,31	1.969,11

	Abschreibungen			Buchwerte
	des laufenden Geschäftsjahres €	Abgänge €	Stand 31.12.2020 €	Stand 31.12.2020 €	Stand 31.12.2019 €
Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	984,00	0,00	2.953,11	590.102,18	320.220,08
2. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte ohne eigene Bauten	0,00	0,00	0,00	228.086,16	0,00
3. Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	563.086,86	5.806,13
	984,00	0,00	2.953,11	1.381.275,20	326.026,21
	984,00	0,00	2.953,11	1.381.275,20	326.026,21

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die WohnBau Soest GmbH, Soest

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der WohnBau Soest GmbH, Soest, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der WohnBau Soest GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bielefeld, den 3. Mai 2021

WIBERA Wirtschaftsberatung Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Hubert Ahlers, Wirtschaftsprüfer

Volker Ellerbrok, Wirtschaftsprüfer

Auszug aus der Niederschrift der 9. ordentlichen Gesellschafterversammlung der WohnBau Soest GmbH vom 21. Dezember 2021

TOP 1:

Feststellung Jahresabschluss 2020, Ergebnisverwendung, Entlastung der Geschäftsführung

Die Gesellschafterversammlung nimmt den Beschlussvorschlag zustimmend zur Kenntnis und beschließt:

"Der Jahresabschluss 2020 wird in der vorgelegten Form mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 33.671,34 € von der Gesellschafterversammlung festgestellt. Der Jahresfehlbetrag wird auf neue Rechnung vorgetragen. Der Geschäftsführung wird für das Jahr 2020 Entlastung erteilt."