Wohnungsgenossenschaft München-West eG

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die Wohnungsgenossenschaft München-West eG (WGMW) ist eine Genossenschaft mit Sitz in München. Sie wurde 1911 gegründet und wird unter der Registernummer GnR 215 beim Amtsgericht München geführt.

Die WGMW ist mit einem eigenen Immobilienbestand von über 3.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten das größte genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in München. Die Genossenschaft verfolgt seit ihrer Gründung den Zweck, ihre Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu fördern.

Das auf die langfristige Nutzung des Wohnraums durch zufriedene Mitglieder ausgerichtete Geschäftsmodell betreibt die WGMW an den Standorten München und Eichenau. Die Geschäftstätigkeit verbindet ökonomische, ökologische und soziale Zielsetzungen, wodurch den Mitgliedern der WGMW ein dauerhaftes, gesundes und preiswertes Wohnen und ein gutes Miteinander innerhalb von intakten und lebendigen Nachbarschaften ermöglicht wird. Dafür erforderliche Bestandsbewirtschaftungs- und Neubauerfordernisse werden strategisch geplant und umgesetzt.

Die Gesamtwohn- / nutzfläche beträgt rd. 230.500 m ². Im Jahr 2023 ergab sich durch den Erstbezug eines Neubaus mit 16 Wohneinheiten in München-Freiham eine wesentliche Bestandserhöhung um rd. 1.100 m ².

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Lage wurde im Berichtszeitraum von geopolitischen Risiken beeinträchtigt. Für den Krieg in der Ukraine gibt es bis zum Zeitpunkt dieser Berichterstattung keine Anzeichen für eine Lösung. Gleiches gilt für den Konflikt zwischen Israel und der Hamas, der sich auf andere Länder der Region ausweiten könnte. Dem entsprechend können sich unvorhersehbare Ereignisse weiterhin stark auf die wirtschaftlichen Entwicklungen in Deutschland auswirken.

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in diesem krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Im internationalen Vergleich fiel die deutsche Wirtschaft zurück. Seit der Corona-Pandemie wuchs das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland schwächer als in anderen großen Volkswirtschaften im Euroraum und in der Welt. Verglichen mit dem Vor-Corona-Jahr 2019 hat die hiesige Wirtschaftsleistung nur um 0,7% zugelegt. Damit setzt sich die Erholung der deutschen Wirtschaft seit dem tiefen coronabedingten Einbruch 2020 nicht weiter fort.

Im Berichtsjahr 2023 ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sogar um 0,3% gesunken. Im Vorjahr war das BIP noch um 1,9% gewachsen. Damit geht die Wirtschaft ohne Schwung ins neue Jahr 2024, die Prognosen sehen im Jahresmittel nur ein verhaltenes Wachstum von 0,4%.

Nach den Berechnungen der Statistiker war die Rezession in Deutschland im vergangenen Jahr breit basiert. Die Konsumausgaben im Inland sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 1,1% gegenüber dem Vorjahr. Sie lagen damit weiterhin unter dem Vorkrisenniveau des Jahres 2019. Der Rückgang dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Die Inflation ist gegenüber dem Vorjahr (+7,9%) im Jahresverlauf 2023 deutlich zurückgegangen, sie lag mit einer Rate von 3,9% jedoch noch immer über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank.

Auch der Staat reduzierte 2023 seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7%). Dieser Rückgang resultierte in erster Linie auf den Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen.

Trotz des schwierigen Umfelds zeigte sich der Arbeitsmarkt robust. Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte 2023 einen Rekord und lag mit durchschnittlich 45,9 Millionen Beschäftigten 0,7 Prozent höher als zuvor. Die Beschäftigung nahm 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu, wodurch der dämpfende Effekt aus dem demographischen Wandel ausgeglichen werden konnte. Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorübergegangen. Die Zahl der Arbeitslosen stieg im Jahresdurchschnitt um 0,4% auf 5,7%.

Nach einer Serie von zehn Zinsanhebungen seit Juli 2022 im Kampf gegen die hohe Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) erstmals im Oktober 2023 pausiert und den Leitzins seitdem bis zum Berichtszeitpunkt unverändert belassen. Im Hinblick auf künftige Zinssenkungen äußerte sich der EZB-Rat so, dass wegen der anhaltend hohen Inflation der Leitzins weiterhin so festgelegt wird, dass man sich dem angestrebten 2%-Ziel annähert.

In der Immobilienwirtschaft machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1% (Vorjahr: -1,8%). Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte ihren Anteil als Teil der Bruttowertschöpfung im Sektor Immobilienwirtschaft bei 10% stabil halten. Allerdings zeigten die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen einen deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahr ein Ausbremsen der Investitionen in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft durch die oben benannten Faktoren.

Obwohl sich die Preisdynamik im Wohnungsbau einschließlich der Sanierung von Bestandsgebäuden im Jahr 2023 zumindest in einigen Bereichen abgeschwächt hat, blieb das Niveau weiterhin hoch. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt rund 40%. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben.

Der Wohnungsbau wurde 2023 durch mehrere abrupte Förderstopps mit anschließend deutlicher Verschärfung der Förderbedingungen zusätzlich belastet. Die für den Wohnungsbau elementar wichtige Planungssicherheit wurde damit erheblich beeinträchtigt. Im Zusammenspiel mit dem ungünstigen Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen ist dieses maßgeblich für den Rückgang der Wohnungsbauaktivitäten.

Gleichzeitig blieb der Bedarf an Wohnraum gerade in den Ballungsräumen aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung im Berichtszeitraum hoch. Die Lücke zwischen Nachfrage und erforderlichem Angebot wird in vielen Regionen erneut zunehmen, wodurch mit weiterhin steigenden Preisen insbesondere im Mietsektor zu rechnen ist. Bereits seit Jahren kommt das Wohnraumangebot der Mietnachfrage nicht nach. Dieses zeigt sich deutlich am Beispiel der Landeshauptstadt München. Hier haben sich die Mietpreise seit 2014 im Durchschnitt um rund 50 Prozent erhöht. Nach einer Auswertung des Forschungs- und Beratungsunternehmens Empirica liegt der Münchner Neuvermietungspreis bei über 19 Euro pro m ² -Wohnfläche. München ist damit weiterhin deutlich teurer als alle anderen deutschen Städte.

Geschäftsverlauf

Trotz der wachsenden Unwägbarkeiten in der Welt blick die Wohnungsgenossenschaft München-West eG auf einen erfolgreichen Geschäftsverlauf im Jahr 2023.

Die Rahmenbedingungen, unter denen das Geschäftsjahr 2023 für die Genossenschaft zu absolvieren war, waren für die Wohnungswirtschaft alles andere als einfach. Die Intensität der Zinswende war außergewöhnlich. Die Finanzierungskosten für den Wohnungsneubau stiegen in einem Umfang, wie es seit Bestehen der Bundesrepublik innerhalb einer so kurzen Zeit noch nicht vorgekommen ist. Die hohen Baupreise belasten sowohl den Neubau, als auch den Unterhalt des Bestands weiterhin erheblich. Gleichzeitig wuchsen die Vorgaben im Bereich der Nachhaltigkeit und die Förderbedingungen waren ungewiss.

Die Erwartungen zu den innerhalb dieses Berichtszeitraums zu beobachtenden Leistungsindikatoren wurden durch diese Entwicklungen beeinflusst. So führten die hohen Baupreise zu Verzögerungen bei Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen und die Nachzahlungen aufgrund der hohen Heizkosten im Jahr 2022 zu höheren Ertragsausfällen bzw. zu späteren Zahlungseingängen durch erforderliche Ratenzahlungen.

Dennoch hat die Wohnungsgenossenschaft München-West eG trotzt dieser Widrigkeiten nicht abgewartet, sondern gehandelt und Ihre Aktivitäten zur Erfüllung des Förderauftrags gegenüber ihren Mitgliedern fortgesetzt. Dazu war eine Anpassung der Neubaustrategie aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten notwendig. Es wurde jedoch kein kompletter Baustopp beschlossen. Die laufenden Bauprojekte in München-Freiham wurden fortgesetzt und die Maßnahme im Objekt Gelber Block begonnen. Ausschlaggebend hierfür waren in früheren Jahren gesicherte Finanzierungsmittel mit niedrigen Zinsen und langen Bindungszeiträumen. Angepasst wurden die Überlegungen zu künftigen Wohnraummehrungsmaßnahmen. Neue Bauprojekte werden fortentwickelt, allerdings vorerst nur bis zum Baurecht. Die Realisierung hängt dann von den langfristig stabilen Rahmenbedingungen ab, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Die WGMW beteiligte sich damit weiterhin intensiv an der Lösung einer der wichtigsten gesellschaftlichen Aufgaben unserer Zeit: der Versorgung der Menschen mit bezahlbarem und sicherem Wohnraum. Dieses entspricht dem Förderauftrag der Genossenschaft.

Die WGMW hat ihren Förderauftrag im Geschäftsjahr 2023 gegenüber ihren Mitgliedern vollumfänglich erfüllt. Das umgesetzte umfangreiche Investitionsprogramm im Wohnungsbestand und im Neubau diente dazu, den Mitgliedern nicht nur bezahlbaren Wohnraum anzubieten, sondern ein sicheres und attraktives Zuhause zur Verfügung zu stellen.

Die Genossenschaft war im Berichtszeitraum im Wesentlichen mit der Bewirtschaftung, Modernisierung und Instandhaltung ihres Gebäudebestands beschäftigt sowie im Neubau von Mietwohnungen tätig.

Im Eigentum der WGMW befinden sich zum 31.12.23 insgesamt 3.457 Wohnungen mit über 224.000 Quadratmetern Wohnfläche, 77 gewerbliche Einheiten mit mehr als 6.100 Quadratmeter Nutzfläche sowie 1.779 Garagen / Tiefgaragen oder sonstige PKW-Abstellplätze.

Die Neubautätigkeit umfasst die Projekte in München-Freiham und im Gelben Block in München-Schwanthalerhöhe. Das Bauvorhaben WA 10 in Freiham ist weitgehend fertig gestellt. Die geplante Fertigstellung des Neubaus WA 12 in Freiham wird sich ins Jahr 2025 verzögern. Mit der Aufstockung- und Bestandsmodernisierungsmaßnahme im Gelben Block wurde planmäßig im Berichtsjahr begonnen, eine sukzessive Fertigstellung wird bis Mitte 2025 umgesetzt. Insgesamt entstehen in diesen drei Projekten über 200 neue Genossenschaftswohnungen.

Für die Instandhaltung und Modernisierung des eigenen Hausbesitzes hat die Genossenschaft im Berichtszeitraum knapp 8,5 Mio.€ aufgewendet. Weitere rund 28 Mio. € wurden in die Errichtung der Neubauten investiert.

Die Umsatzerlöse stiegen im Berichtsjahr auf 30,5 Mio. € (Vorjahr 27,7 Mio. €). Der Jahresüberschuss in Höhe von 2.122.530 € (Vorjahr: -1.588.605 €) liegt oberhalb des Planungswertes von -215 T€, was insbesondere auf geringere Instandhaltungsaufwendungen zurückzuführen ist.

Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft München-West eG beurteilt den Verlauf des Berichtsjahres insbesondere unter Beachtung der hohen Neubautätigkeit in einem sehr angespannten wohnungswirtschaftlichen Umfeld sehr positiv.

Nach einer Einstellung in die Ergebnisrücklagen ergibt sich ein ausgewiesener Bilanzgewinn in Höhe von 659.371 € (Vorjahr: 431.916 €). Auf Basis dieser wirtschaftlichen Entwicklung wird der ordentlichen Vertreterversammlung 2024 eine Dividende von 3% vorgeschlagen. Dieser Vorschlag liegt über der Dividende der Jahre 2021 und 2022. Aus Sicht des Vorstands ist damit eine gute Balance zwischen der weiterhin gebotenen Kapitaldisziplin und einer angemessenen Beteiligung der Mitglieder am Geschäftsergebnis gegeben.

Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen im Geschäftsjahr 2023 auf 30,5 Mio. € gegenüber 27,7 Mio. € im Vorjahr an. Dieser Anstieg ist insbesondere auf die höheren Umlagen für Heizkosten aufgrund der teuren Energiekosten 2022 zurückzuführen. Darüber hinaus haben sich die Erlöse für die Vermietung des Wohnraums durch Anpassungen der Nutzungsgebühren, Modernisierungen und den Erstbezug von Wohnungen in Freiham um 2,6% erhöht. Die Mieten für die Garagen / Stellplätze sind zur Jahresmitte 2023 durch generelle Erhöhungen ebenfalls gestiegen, im Berichtsjahr um rd. 9%.

Mit einer durchschnittlichen Wohnraummiete von 6,75 €/m ² (Vorjahr: 6,62 €/m ² ) bzw. von 7,16 €/m ² (Vorjahr: 7,08 €/m ² ) unter Berücksichtigung der wertverbessernden Mietzuschläge für Modernisierungsmaßnahmen, die die WGMW bisher separat in der Nutzungsgebühr ausweist, liegt das Mietniveau weiterhin deutlich unter den ortsüblichen Vergleichswerten in München. Die niedrigen Nutzungsgebühren sind ein wesentlicher Bestandteil der Mitgliederförderung, sie werden nach dem Kostenmietprinzip über den Gesamtbestand kalkuliert und regelmäßig angepasst. Die nächste Erhöhung der Nutzungsentgelte im frei finanzierten Wohnungsbestand erfolgt zur Mitte des Jahres 2024.

Die Instandhaltungsaufwendungen im Geschäftsjahr 2023 belaufen sich auf 8,46 Mio. € (Vorjahr: 12,2 Mio. € / Planung: 10,0 Mio. €). Sie bilden damit die umfangreichste Aufwandsposition ab, was in der Strategie eines langfristigen Immobilienbestandshalters, wie es die Genossenschaft ist, begründet liegt. Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand sind wesentlicher Bestandteil einer nachhaltigen Bewirtschaftungsstrategie. Mit einem Gesamtaufwand von rd. 37 €/m ² Wohn- / Nutzfläche im Jahr liegt das Investitionsvolumen der WGMW des Jahres 2023 im Mittel vergleichbarer bayerischer Wohnungsunternehmen. Die geplanten Instandhaltungsaufwendungen lagen bei 10,0 Mio. €. Aufgrund der gestiegenen Baupreise und strategischer Neuplanungen, unter anderem die Umstellung des Energieträgers von Gas auf Fernwärme nach den neuen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetztes (GEG), erfolgten maßnahmenbezogene Verschiebungen von geplanten Baumaßnahmen. Die deutlich gestiegenen Baukosten machten sich deshalb insbesondere im Bereich der reaktiven Instandhaltungserfordernisse und der wohnungswechselbezogenen Aufwendungen bemerkbar. Für 2024 plant die WGMW mit einem Instandhaltungsaufwand von 11,9 Mio. €.

Die aktivierungsfähigen Investitionen in den Wohnungsbestand der Genossenschaft betrugen im Geschäftsjahr 2023 rund 28,7 Mio. € (Planung: 40,0 Mio. €). Diese Mittel wurden für die Neubaumaßnahmen in München-Freiham mit 157 neuen Wohnungen auf zwei Baufeldern und für die Aufstockungs- und Bestandsmodernisierungsmaßnahme im Gelben Block in München mit 45 neuen Wohnungen aufgewendet. Die Abweichung vom Plan resultiert aus Bauzeitverzögerungen bei den Projekten in Freiham, sowie einem von der WGMW definierten späteren Baubeginn im Gelben Block aufgrund der Baukostenentwicklung.

Das weiterhin hohe Investitionsvolumen in Verbindung mit der dargestellten Mietenpolitik zeigen, dass es der Genossenschaft um eine langfristig wirtschaftliche Optimierung und nicht um eine kurzfristige Gewinnmaximierung geht. Im Fokus der Geschäftstätigkeit steht auf der Grundlage des Förderauftrags die nachhaltige Ergebnisstabilisierung bei zugleich hoher Investitionstätigkeit.

Die Zinsaufwendungen sind aufgrund der hohen Investitionstätigkeit im Neubau durch die Darlehensvalutierungen für Fremdfinanzierungsmittel auf 1,48 Mio. € (Vorjahr: 703 T€ / Planwert: 1,44 Mio. €) gestiegen. Hier hat sich der deutliche Zinsanstieg in Verbindung mit Bauzeitverlängerungen negativ auf die variabel verzinsten Zwischenfinanzierungsmittel ausgewirkt. Die langfristigen Kapitalmarktmittel für die drei Neubauprojekte, die zum Teil erst mit Fertigstellung und Bezug valutiert werden, sowie die öffentlichen Darlehen sind dagegen mit deutlich niedrigeren Zinssätzen und langfristigen Zinsbindungszeiträumen sehr gut besichert.

Die Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft München-West eG ist gut. Der Wohnungsbestand wurde durch nachhaltige Investitionen aufgewertet, weiterentwickelt und vergrößert.

Finanzlage

Die Kapitalstruktur der Genossenschaft ist ausgewogen.

Das Eigenkapital erhöhte sich zum Bilanzstichtag auf 89,7 Mio. € (Vorjahr: 87,5 Mio. €). Die Eigenkapitalquote ist aufgrund der hohen Investitionstätigkeit in den Neubau und der damit verbundenen Fremdkapitalaufnahme auf 42% gesunken (Vorjahr: 49%).

Der Verschuldungsgrad, dem das Verhältnis von Fremdkapital zu Cashflow nach DVFA/SG zugrunde liegt, beläuft sich auf 17,1 (Vorjahr: 26,3).

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern erhöhten sich, bedingt durch die Neuvalutierung von Darlehen zur Finanzierung von Neubaumaßnahmen, im Vergleich zum Vorjahr unter Berücksichtigung von planmäßigen Darlehenstilgungen per Saldo um 27,4 Mio. €. Der Anteil der langfristigen Finanzierungsmittel an der Bilanzsumme beträgt 45% (Vorjahr: 38%).

Die Zahlungsmittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit übersteigen die Zahlungsmittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit, so dass sich der Finanzmittelbestand insgesamt um 6,3 Mio. € auf 14,5 Mio. € erhöht hat. Zusätzlich stehen Bausparguthaben in Höhe von 5,9 Mio. € (Vorjahr: 5,6 Mio. €) zur Verfügung.

Die Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum uneingeschränkt gegeben. Die Finanzierung der Investitionen 2024 ist auf Basis heutiger Planungen gesichert.

Vermögenslage

Im Vergleich zum Vorjahr ist die Bilanzsumme um 31,9 Mio. € auf 212,0 Mio. € gestiegen. Das Anlagevermögen erhöhte sich zum Bilanzstichtag auf 181,7 Mio. € (Vorjahr: 156,1 Mio. €). Die Zunahme ist auf den Bau von neuen Wohnungen auf eigenen Grundstücken zurückzuführen. Durch den Zuwachs der Bilanzposition Anlagen im Bau um 28,7 Mio. € werden die planmäßigen Abschreibungen auf Gebäude in Höhe von rd. 3,0 Mio. € im Anlagevermögen nicht sichtbar.

Das Umlaufvermögen, das sich insbesondere aus Unfertigen Leistungen, Forderungen und Flüssigen Mitteln zusammensetzt, ist bei der Genossenschaft zum 31.12.2023 mit 30,1 Mio. € (Vorjahr: 23,9 Mio. €) bilanziert. Der Anstieg des Umlaufvermögens ist maßgeblich durch die Zunahme der flüssigen Mittel (+6,3 Mio. €) geprägt.

Der durchschnittliche Buchwert für Grundstücke und bestehende Gebäude beläuft sich auf 547 €/m ² Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 566 €/m ² ). Diesem Wert steht eine durchschnittliche Verschuldung von 414 €/m ² gegenüber (Vorjahr 297 €/m ² ). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bei den durchschnittlichen Buchwerten die sich im Bau befindlichen Bestände in Freiham und im Gelben Block noch nicht berücksichtigt sind, während die dafür bereits valutierten Kreditmittel im Verschuldungswert beinhaltet sind. Mit Bezug der neuen Wohneinheiten erfolgt eine bilanzielle Umgliederung dieser neuen Einheiten und damit eine Erhöhung des Berechnungsergebnisses zum Buchwert.

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Der Vorstand beurteilt die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft positiv.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Das Jahresergebnis der Genossenschaft wird wesentlich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis geprägt. Als wohnungswirtschaftlicher Bestandshalter ist für die WGMW die Nutzung bzw. die Vermietung der eigenen Wohnungen der maßgebliche Ertragsfaktor. Der Münchner Wohnungsmarkt war im Berichtsjahr weiterhin von einer hohen Wohnraumnachfrage, gerade im Segment des bezahlbaren Mietwohnungsbaus, geprägt. Der genossenschaftliche Wohnraum der WGMW entspricht aufgrund der Qualität, der Nutzungssicherheit und der Preispolitik in einem sehr hohen Maße der Nachfrage, in erster Linie durch die eigenen Mitglieder der Genossenschaft. Daraus resultieren geringe Leerstands- und Fluktuationsraten im WGMW-Bestand.

Im Geschäftsjahr 2023 kündigten 213 Mitglieder ihre Wohnungen (Vorjahr: 179). Der Anstieg der Fluktuation von 5% auf 6% war auf zwei Faktoren zurückzuführen. Der Erstbezug der neu gebauten Wohnungen in Freiham auf dem Baufeld WA 10 sorgte durch Umzugsketten aus dem Bestand für eine höhere Wechselrate. Darüber hinaus war im Objekt Gelber Block, das im bewohnten Zustand über einen Zeitraum von über zwei Jahren aufgestockt und modernisiert wird, eine maßnahmenbedingt höhere Auszugsbereitschaft feststellbar.

Zum 31.12.2023 standen 60 Wohnungen leer (Vorjahr: 25). Davon zählten 35 Einheiten zu den maßnahmenbedingten bzw. strategischen Leerständen in der Wohnanlage Gelber Block aufgrund der umfangreichen Aufstockungs- und Sanierungsarbeiten. Im Jahr 2024 werden viele dieser Wohnungen nach Durchführung von erforderlichen technischen Maßnahmen wieder für die Vermietung zur Verfügung stehen. Die weiteren 25 zum Bilanzstichtag leerstehenden Wohneinheiten betrafen Wohnungen, die vor einem Neubezug technisch instandgesetzt oder modernisiert werden mussten. Von diesen Einheiten waren 16 zum Jahresende 2023 bereits fest weitervermietet. Die Leerstandsquote betrug zum Bilanzstichtag 1,7% (Vorjahr: 0,7%) bzw. bereinigt um den strategischen Leerstand im Gelben Block 0,7%.

Zum 31. Dezember 2023 betrug die Mietausfallquote 1,1% (Vorjahr: 0,8%). Die krisenbedingten Auswirkungen spiegeln sich in diesem Anstieg, da insbesondere die hohen Energiepreise, aber auch die allgemeine Teuerung sich erheblich auf die finanzielle Leistungsfähigkeit der Menschen ausgewirkt hat. Die hohen Energiepreise 2022 führten zu Nebenkostennachzahlungen im teils erheblichen Umfang, die im Geschäftsjahr 2023 zur Abrechnung kamen.

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Personalentwicklung

Erfolgsorientierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit dem Willen zur Gestaltung, zum lebenslangen Lernen, zu hoher Einsatzbereitschaft und zu ausgeprägter Flexibilität für die Teilhabe an den immer schneller werdenden digitalen Veränderungsprozessen sind für die Zukunft der Genossenschaft von höchster Bedeutung. Die Umsetzung des Satzungsauftrags zur Mitgliederförderung lebt vom Engagement der im Unternehmen tätigen Menschen.

Deshalb ist wichtig, den Anforderungen mit einer auf Langfristigkeit ausgerichteten Personalstrategie zu begegnen. Dabei ist der sich weiter verstärkende Fachkräftemangel zu beachten.

Die Wohnungsgenossenschaft München-West handelt nachhaltig und verantwortungsbewusst. Dieses beinhaltet die besondere Unternehmensform der Genossenschaft, die auf Langfristigkeit ausgerichtet ist. Sie bietet den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Verlässlichkeit, Sicherheit und Perspektive. Für die Belegschaft möchte die WGMW ein attraktiver Arbeitgeber sein, der Chancengleichheit sicherstellt und die persönliche und berufliche Entwicklung unterstützt. Eine vertrauensvolle, verlässliche und transparente Unternehmensführung bildet dafür die Basis.

Die Personalentwicklungsprozesse im Unternehmen unterstützen eine flexiblere Arbeitsweise durch mobiles Arbeiten sowie den sukzessiven Ausbau und die Weiterentwicklung von digitalen Prozessen. Darüber hinaus sind moderne Arbeitsplatzgestaltung, digitale Tools und Technologien sowie Schulungskonzepte für alle Mitarbeitende im Fokus des Personalbereichs.

Insbesondere die während der Corona-Pandemie unterbrochene und 2023 fortgesetzte weitere Digitalisierung der wohnungswirtschaftlichen Arbeitsprozesse wird intensiv weiterverfolgt. Mit wesentlichen Projektabschlüssen in diesem Bereich im Geschäftsjahr 2024 wird die Grundlage geschaffen, um künftig auf einem zeitgemäßen Anspruchsniveau technologie- und schnittstellenoffen agieren zu können.

Zum 31.12.2023 sind 56 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei der WGMW beschäftigt. Davon sind sechs Beschäftigte in Teilzeit tätig. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die Personalzahl um drei Personen. Dieser Anstieg ist auf eine vorausschauende Personalbedarfsplanung unter Beachtung des Fachkräftemangels am Arbeitsmarkt zurückzuführen. Im Zusammenhang mit dem künftigen Wachstum der WGMW durch die Neubaufertigstellungen wurde eine Auszubildende nach erfolgreichem Abschluss ihrer Ausbildung übernommen. Im Bereich Hausmeister / Regiebetrieb wurden zwei Nachfolgestellen frühzeitig besetzt, um feststehenden Veränderungen im Jahr 2024 zu begegnen.

Mitglieder

Die Anmietung einer Wohnung der WGMW setzt die Mitgliedschaft in der Genossenschaft voraus. Die generelle Nachfrage nach einer Mitgliedschaft war im abgeschlossenen Geschäftsjahr erneut sehr hoch, da auf einem angespannten Wohnungsmarkt wie in München das Angebot der WGMW mit stark stabilitäts- und sicherheitsbezogenen Faktoren eine enorme Bedeutung hat. Die Wohnungsgenossenschaft München-West steuert die Zahl der neuen Mitglieder über die zum Bezug zu vergebenen Wohnungen. Im abgelaufenen Kalenderjahr wurden 127 neue Mitgliederbeitritte verbucht. Bereinigt um die Abgänge aufgrund von Tod, Kündigung oder Ausschluss ergab sich ein Mitgliederzuwachs auf 5.134 Personen (Vorjahr: 5.102).

Erstmals seit Jahren lag die Anzahl der gezeichneten Anteile zum Bilanzstichtag mit 131.512 unter dem Vorjahreswert von 137.528. Nach einer internen Analyse ist der Rückgang auf die Kündigung weiterer Geschäftsanteile aufgrund des Zinsanstiegs für festverzinsliche Angebote am Kapitalmarkt und des Kapitalbedarfs aufgrund der allgemeinen Teuerung zurückzuführen.

Nachhaltigkeit

Das Geschäftsmodell der Genossenschaft steht in einer hohen gegenseitigen Abhängigkeit zu gesellschaftlichen Veränderungsprozessen. Nachhaltigkeit ist deshalb ein Kernbestandteil der unternehmerischen Strategie. Die WGMW ist sich ihrer Verantwortung gegenüber kommenden Generationen bewusst und setzt sich deshalb aktiv für den Klimaschutz ein. Die Genossenschaft setzt sich daher intensiv mit Themen wie Energieeffizienz, erneuerbare Energien und CO ² -Reduzierung auseinander. Ziel ist es nicht nur den ökologischen Fußabdruck zu minimieren, sondern auch den Mitgliedern und Wohnungsnutzern dabei zu helfen, ihre Energiekosten zu senken.

Allein in Deutschland verursachen Gebäude durch ihren Betrieb rund ein Viertel der gesamten Treibhaus-Emissionen. Bis spätestens zum Jahr 2045 sollen die Häuser der WGMW klimaneutral werden. Um dieses Ziel zu erreichen, setzen wir bei Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen im Besonderen auf die Verbesserung der Energieeffizienz.

Die Ergebnisse der CO ² -Bilanzierungen weisen für den Gebäudebestand der Genossenschaft im Kalenderjahr 2021 einen CO ² -Ausstoß von 34,6 kg/m ² aus und zeigen im Kalenderjahr 2022 einen Rückgang auf 29,0 kg/m ². Diese Reduzierung ist auf ein angepasstes Verbrauchsverhalten der Wohnungsnutzer aufgrund der hohen Energiekosten, eine weitergehende Optimierung der Anlagentechnik sowie technische Maßnahmen im Gebäudebestand zurückzuführen.

Im Berichtsjahr 2023 wurden in der Wohnanlage Blumenau zusätzliche Photovoltaikanlagen in Betrieb genommen, um den Wohnungsnutzern nachhaltigen, vor Ort erzeugten Mieterstrom anbieten zu können. Für dieses Angebot hat die WGMW gemeinsam mit weiteren Münchner Wohnungsgenossenschaften die Isarwatt eG gegründet, die sich seitdem zum führenden Münchner Mieterstromanbieter entwickelt hat. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2023 die ersten 16 von 157 Neubauwohnungen am Standort Freiham bezogen, die im hohen EFH-Standard 55 errichtet werden. Für zahlreiche Klimaschutzaktivitäten nimmt die Genossenschaft öffentliche Förderprogramme in Anspruch.

Eine wichtige Rolle spielt der Einsatz und die Förderung moderner Mobilitätskonzepte wie Lastenrad- oder Carsharingangebote in den Wohnanlagen. Mit diesen Maßnahmen unterstützt die Genossenschaft die Verkehrswende hin zu emissionsärmerer und weniger autolastiger Mobilität im Quartier. Bei Neubau- und Modernisierungsprojekten achtet die WGMW auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, setzt verstärkt auf Fahrradstellplätze und berücksichtigt die Bereitstellung von Lademöglichkeiten für E-Mobilität.

Soziales Engagement

Die Wohnungsbestände der WGMW befinden sich in Quartieren, so dass das Denken und Handeln der Genossenschaft unter Beachtung der ökonomischen, ökologischen und sozialen Entwicklungen in Quartierszusammenhängen erfolgt. Quartiere sind zusammenhängende städtebauliche Strukturen, die von den Bewohnern als abgegrenztes Gebiet aufgefasst werden und für die Wohnungsgenossenschaft einen Handlungsrahmen darstellen, in denen etwas bewirkt und positive Effekte erzeugt werden können.

Dieser quartiersbezogene, ganzheitliche Blick auf den Wohnungsbestand und die Orte des Zusammenlebens bildet die Grundlage für das vielfältige soziale Engagement der Genossenschaft. Es zielt darauf ab, aus dem Dauernutzungsverhältnis und der damit verbundenen Sicherheit für das eigene Wohnen heraus das soziale Miteinander zu fördern und das Zusammenleben zu stärken.

Hierfür greift die Wohnungsgenossenschaft München-West auf unterschiedliche Konzepte zurück. Die Sozialberatung der WGMW bietet Unterstützungen und Leistungen, um abhängig von den Lebensumständen der Mitglieder ein dauerhaftes, bedarfsgerechtes Wohnen im Bestand der Genossenschaft zu ermöglichen.

Weiterhin fördert die WGMW das aktive Zusammenleben und die Teilhabe an gesellschaftlichen und genossenschaftsbezogenen Aktivitäten durch eine enge Kooperation mit dem Verein "Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München-West e.V.". Dieser Verein wurde von der WGMW gegründet und feiert im Jahr 2024 sein 20-jähriges Bestehen.

Darüber hinaus fördert die Genossenschaft Beteiligungs- und Partizipationsformate und stellt Räumlichkeiten in allen Wohngebieten für die gemeinschaftliche Nutzung durch die Mitglieder zur Verfügung.

Kooperationen und Beteiligungen

Zur Erfüllung des Satzungsauftrages und zur Stärkung der Mitgliederförderung besteht eine enge Kooperation mit dem Verein Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München-West e.V..

Die WGMW ist an den Genossenschaften GIMA eG München (Genossenschaftliche Immobilien-Agentur) und Isarwatt eG in München beteiligt. Weiterhin besteht eine Mitgliedschaft im klimapolitischen Bündnis IW.2050.

Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Prognosebericht

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren geopolitischen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit wirtschaftlichen Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer des Kriegs in der Ukraine sowie das Risiko einer Ausweitung der Auseinandersetzungen in Israel auf die Nachbarländer machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen.

Verlässliche Angaben zum Einfluss der geopolitischen Risiken auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts vor diesem Hintergrund nicht möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer der benannten Konflikte und der daraus resultierenden wirtschaftlichen Beeinträchtigungen ab. Es kann daher zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen kommen.

Die sozialen Fragen hinsichtlich der ausreichenden Wohnraumversorgung der Bevölkerung und die Megatrends der Digitalisierung, Nachhaltigkeit und demographischen Veränderung wirken sich auf die strategische Ausrichtung der Genossenschaft aus. Insbesondere hinsichtlich eines ausreichend quantitativen und qualitativen Wohnangebots, als auch hinsichtlich der energetischen Anforderungen der Zukunft an die Wohngebäude ist das Liegenschaftsentwicklungsmanagement der Wohnungsgenossenschaft München-West weiterzuentwickeln.

Im Zuge der Investitionstätigkeit in die Wohngebäude wird darauf abgezielt, den notwendigen Instandhaltungsbedarf auch in Zukunft dienstleistungsorientiert und umfassend abzuarbeiten, das Modernisierungsprogramm zielgerichtet auf etwa gleichbleibendem Budgetniveau fortzusetzen sowie weiteres Wachstum durch Nachverdichtung und Neubau zu generieren. Diese moderate Expansionsstrategie ergänzt die Wohnwerterhaltung und -verbesserung im vorhandenen Bestand.

Die derzeitige Kombination von hohen Grundstücks- und Baupreisen, deutlich gestiegenen Zinsen und unsicheren staatlichen Förderprogrammen zeigt aktuell eine spürbare Wirkung im Neubau- und Modernisierungssektor. Hinzu kommen stetig wachsende qualitative Anforderungen aus Normen, Gesetzen und Vorschriften sowie Verwaltungsabläufen. Diese Entwicklungen wirken sich erheblich auf die Kalkulation und Wirtschaftlichkeit von Neubauvorhaben, die gerade in Ballungsräumen wie München dringend benötigt werden, aus. Erforderliche Mieten zur Refinanzierung wären für breite Schichten der Bevölkerung und damit auch für viele Mitglieder der Genossenschaft zu hoch. Unter diesen Bedingungen ist es fraglich, ob mit dem Bau von geplanten Vorhaben tatsächlich begonnen werden kann. Die WGMW wird ihre sich im Bau befindlichen Wohnanlagen 2024/25 fertigstellen und weitere Maßnahmen zumindest bis zur Baureife weiter planen, um dann flexibel auf Änderungen der Rahmenbedingungen reagieren zu können.

Im Vermietungssegment ist von einer stabilen beziehungsweise steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen der Genossenschaft auszugehen.

Unter den vorgenannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat die WGMW ihre Unternehmensplanung zum Ende des Berichtsjahres 2023 für das neue Geschäftsjahr 2024 aufgestellt.

Die Wohnungsgenossenschaft plant für 2024 mit einem Umsatz in Höhe von 31,0 Mio. € und einem Instandhaltungsaufwand von 11,9 Mio. €. Weitere 43,0 Mio. € sind als aktivierungsfähige Investitionen für den Neubau und die Bestandsmodernisierung vorgesehen. Im Ergebnis würde nach Plan insbesondere aufgrund der hohen Instandhaltungsaufwendungen ein Jahresfehlbetrag von rd. 1,4 Mio. € resultieren. Abhängig von der Kosten- und Kapazitätsentwicklung im Baubereich können sich Abweichungen von den kalkulierten Aufwandsbeträgen durch strategisch bedingte Investitionsveränderungen ergeben. Nach der mittelfristigen Wirtschaftsplanung ist für die Folgejahren wieder von positiven Jahresergebnissen auszugehen.

Risikobericht

Das Risikomanagement der Wohnungsgenossenschaft München-West eG ist ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie sowie der operativen Unternehmensführung. Die WGMW setzt dafür bedarfsgerechte Früherkennungssysteme ein, um mögliche Gefährdungspotenziale zu identifizieren und zu bewerten. Unter Zugrundelegung der Ergebnisse reagiert die Genossenschaft mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit identifizierten Risiken.

Aufgrund der geopolitischen Unsicherheiten im Zuge der anhaltenden Konflikte sowie der gegebenenfalls daraus resultierenden Auswirkungen auf die Energiepreise oder Lieferketten ist mit Risiken für die Geschäftsentwicklung oder den künftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft zu rechnen. Zu nennen sind mögliche Risiken aufgrund von deutlichen Kostensteigerungen bei Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Bauprojekten und von Verzögerungen bei deren Durchführung. Hinzu kommen Beeinträchtigungen bei der Generierung von Einnahmen aufgrund der finanziellen Belastung von Wohnungsnutzerhaushalten. Hohe Inflationswerte und steigende Kosten für Energie haben die Kaufkraft der Wohnungsnutzer beeinflusst. Positive Effekte der nachgelagert in vielen Bereich erfolgten Gehalts- und Rentenentwicklungen können hier entgegenwirken. Die Kostensteigerungen der vergangenen Jahre sorgen jedoch dafür, dass das Wohnen insgesamt teurer bleiben wird.

Für die Genossenschaft sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht werden, wenn die Annahmen über die Mietenentwicklung oder die Entwicklung der Refinanzierungskosten nicht eintreten. Nachfolgend werden mögliche Risiken aufgeführt.

Infolge des Zinsanstiegs ergeben sich auch für die Wohnungsgenossenschaft München-West schlechtere Finanzierungsbedingungen. Vorausblickend hat die WGMW durch ein aktives Finanzmanagement in den vergangenen Jahren für eine stabile Fremdfinanzierungssituation gesorgt. Vorgenommene Umfinanzierungen mit niedrigen Zinssätzen und langen Bindungszeiträumen reduzieren Anschlussfinanzierungsrisiken innerhalb der nächsten 5 Jahre auf ein Volumen von rd. 7,0 Mio. € erheblich.

Aufgrund von Baupreissteigerungen besteht bei den laufenden Neubauprojekten noch ein Nachfinanzierungsbedarf. Es ist vorgesehen, diesen innerhalb des Geschäftsjahres 2024 unter Beachtung der Zinsentwicklung und der Liquiditätssituation zu decken. Freie Beleihungsräume stehen der Genossenschaft dafür in ausreichendem Maß zur Verfügung.

Der erhebliche Zinsanstieg wirkt sich auf vereinbarte Zwischenfinanzierungsmittel mit variablen Zinssätzen aus. Die Genossenschaft reagiert möglichst aktiv auf diese Situation, um dem Risiko eines steigenden Zinsaufwands und möglichen Liquiditätsbeeinträchtigungen entgegenzuwirken. Das Kapitalmarktdarlehen für die Baumaßnahme im Gelben Block in Höhe von 33,0 Mio. € wurde über ein freies Beleihungsobjekt alternativ abgesichert, um die Mittel zu deutlich niedrigeren Zinskonditionen direkt in Anspruch nehmen zu können. Eine ähnliche Zwischenfinanzierungssituation ergibt sich aufgrund der Bauzeitverlängerung beim Vorhaben WA 12 in Freiham. Hier müssen Kapitalmarktmittel gegebenenfalls um bis zu einem Jahr mit variablen Zinsen zwischenfinanziert und Bereitstellungszinsen in Kauf genommen werden, bevor möglicherweise erst der langfristig gebundenen niedrige Fremdkapitalzinssatz in Anspruch genommen werden kann.

Die für die Neubauvorhaben in Freiham und im Gelben Block eingeplanten Fördermittel sind nicht von den vielen kurzfristigen Änderungen in der Förderlandschaft 2023 betroffen. Zu allen Programmen liegen verbindliche Zusagen vor. Im Hinblick auf künftige Vorhaben sendete die Bundesregierung zu Jahresbeginn 2024 ein positives Zeichen an den Wohnungsbau mit einem geplanten neuen Förderprogramm für den Neubau von energieeffizienten, bezahlbaren Wohnungen.

Grundsätzlich wirkt die Genossenschaft einem Liquiditätsrisiko aufgrund der Zinssteigerungen mit im Voraus vereinbarten Kreditlinien und vorhandenen freien Beleihungsspielräumen entgegen. Das Refinanzierungsrisiko ist wie bereits dargestellt für einen Mittefristzeitraum als gering einzuschätzen. Aufgrund der jüngsten Entwicklungen sieht der Vorstand bei Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken ein wachsendes Gewicht.

Die Handwerkskapazitäten in der Region sind weiter in einem hohen Maß ausgelastet, obwohl die Auftragseingänge im Baugewerbe rückläufig sind. Da Marktteilnehmer aufgrund der wirtschaftlichen Lage vom Markt verschwinden, kann nicht von einer wesentlichen Kapazitätsverbesserung und nachlassenden Baupreisen ausgegangen werden. Für 2024 ist mit weiteren Preissteigerungen insbesondere im Bereich der laufenden Bauunterhaltung und der Wohnungssanierung zu rechnen. Neben Materialpreisen spielen hier die Lohnentwicklung und der Fachkräftemangel eine Rolle. Dem Risiko von steigenden Preisen versucht die Genossenschaft mit dem Abschluss bzw. der Fortschreibung von Rahmenverträgen mit Handwerkern entgegenzuwirken.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern. Infolgedessen ist die Genossenschaft dabei, ihre Klimastrategie entsprechend aufzubauen bzw. Investitionserfordernisse darauf abzustellen.

In der mittel- bis langfristigen Gesamtperspektive kann grundsätzlich ein Risiko aus im Vergleich zu steigenden Kosten für Neubau, Sanierung und Instandhaltung nicht äquivalent steigenden Erlösen entstehen. Unter Würdigung aller Einzelrisiken und einem möglichen kumulierten Effekt sieht der Vorstand allerdings das gegenwärtige Gesamtrisiko für die WGMW begrenzt. Gravierende Risiken für zukünftige Entwicklungen oder den Fortbestand der Genossenschaft sind nicht erkennbar.

Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte nutzt die WGMW nicht.

Chancenbericht

Die Nachfrage nach bedarfsgerechtem Wohnraum - vor allem nach bezahlbaren Mietwohnungen - ist auf dem für die Genossenschaft relevanten Markt in München weiterhin hoch. Deutlich wird dieses anhand der Anzahl der Vormerkungen bei der WGMW auf eine Wohnungsvergabe, die aktuell weit über der Zahl von 1.000 Anmeldungen liegt.

Der aktuelle Demographiebericht der Landeshauptstadt München geht von einem Bevölkerungswachstum von über 200.000 Personen bis zum Jahr 2040 aus, womit die Einwohnerzahl Münchens dann bei über 1,8 Millionen Menschen liegen würde. Der Bau von weiteren, insbesondere bezahlbaren Mietwohnungen wird damit unverzichtbar. Viele Personengruppen wie Geringverdiener, Rentner, Alleinerziehende oder Transfereinkommensbezieher sind bereits heute auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen und werden das auch in Zukunft sein. Deutlich zunehmend sind aber auch Haushalte aus dem normal bis gut verdienenden Einkommensgruppen durch die Knappheit an bedarfsgerechten Wohnungen belastet.

Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, sind der demographische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie zum Beispiel eine stetige Zunahme von Single-Haushalten.

Diese Rahmenbedingungen sind für die Wohnungswirtschaft und die WGMW weiterhin günstig. Die Förderung der Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung besitzt gerade auf einem Wohnungsmarkt wie in München eine sehr hohe Bedeutung und wird auch künftig stark nachgefragt werden. Dieses wird in der wohnungswirtschaftlichen Besserstellung der Genossenschaftsmitglieder deutlich.

Die Nachfrage nach Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft München-West wird deshalb weiterhin sehr hoch sein. Das Angebot entspricht den Bedürfnissen des Marktes nach bezahlbaren, sicheren, barrierearmen Wohnungen. Sowohl die Herstellung als auch der Umbau entsprechender Wohneinheiten wird von der WGMW seit vielen Jahren in der Geschäftspolitik der Genossenschaft berücksichtigt.

Sofern wirtschaftlich vertretbar und aufgrund der Rahmenbedingungen sinnvoll, wird die Genossenschaft auch künftig weiteren bezahlbaren Wohnraum schaffen. Die bedingt durch die anhaltend hohen Baukosten und steigenden Zinsen am Kapitalmarkt angepasste Investitionsstrategie trägt dieser Maßgabe Rechnung.

Die hohen Anforderungen an Gebäudesubstanz und -ausstattung, insbesondere die immer wichtiger werdenden energetischen Komponenten der Häuser, führen im Zuge der Investitionstätigkeit zu weiteren Wertsteigerungen des Immobilienbestands der Genossenschaft. Dadurch entstehen Sicherheiten und Potenziale für künftige Mitgliedergenerationen, worauf das Genossenschaftsmodell in seinen Grundeigenschaften ausgerichtet ist.

Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist trotz der genannten Risiken zu erwarten, dass die WGMW das Geschäftsjahr 2024 mit dem geplanten Ergebnis abschließen und den genossenschaftlichen Förderauftrag gegenüber den Mitgliedern im vollen Umfang erfüllen wird.

München, 05.06.2024

Vorstand

Johann Hien

Florian Poxleitner

Thomas Schimmel

Doris Schüle-Wolfsfellner

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	€	€	€	€
I. Anlagevermögen
A. Immaterielle Vermögensgegenstände		1.014,47		2.121,17
B. Sachanlagen		180.596.421,10		155.329.464,02
Grundstücke mit Wohnbauten	126.077.195,26		129.560.158,16
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	1.072,01		1.072,01
Technische Anlagen und Maschinen	4.718,44		5.361,86
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	467.259,94		483.072,53
Anlagen im Bau	53.762.988,26		25.009.838,93
Bauvorbereitungskosten	283.187,19		269.960,53
C. Finanzanlagen		1.131.083,99		832.597,28
II. Umlaufvermögen
A. Andere Vorräte		8.995.672,59		9.784.702,74
B. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		665.672,43		208.413,80
C. Flüssige Mittel und Bausparguthaben		20.508.975,07		13.941.312,29
III. Rechnungsabgrenzungsposten		110.326,00		326,00
Bilanzsumme		212.009.165,65		180.098.937,30
PASSIVA
I. Eigenkapital
Geschäftsguthaben		22.299.680,00		22.238.560,00
Kapitalrücklage		149.124,61		145.314,61
Ergebnisrücklagen		66.567.272,19		65.104.113,33
Bilanzgewinn		659.371,20		431.916,80
II. Rückstellungen		10.876.648,25		10.647.924,70
III. Verbindlichkeiten		111.390.543,69		81.479.419,87
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	71.880.149,44		58.462.868,69
IV. Rechnungsabgrenzungsposten		66.525,71		51.687,99
Bilanzsumme		212.009.165,65		180.098.937,30

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2023

Rohergebnis	14.130.500,62	9.734.838,79
1. Personalaufwand
Löhne und Gehälter	-3.428.342,21	-3.135.244,88
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	-1.588.990,67	-1.829.280,63
- davon für Altersversorgung: € 923.678,76 (Vorjahr € 1.213.236,42)
	-5.017.332,88	-4.964.525,51
2. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-3.279.018,24	-3.268.283,45
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.530.220,23	-1.446.262,94
4. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	2.868,16	907,28
5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	75.736,71	44.659,86
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.574.341,07	-1.010.254,49
7. Außerordentliche Aufwendungen	0,00	0,00
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-172.963,32	-162.922,24
Ergebnis nach Steuern	2.635.229,75	-1.071.842,70
9. Sonstige Steuern	-512.699,69	-516.763,21
Jahresüberschuss (Vorjahr: Jahresfehlbetrag)	2.122.530,06	-1.588.605,91
10. Einstellung in Ergebnisrücklagen	-1.463.158,86	0,00
11. Entnahme aus Ergebnisrücklagen	0,00	2.020.522,71
Bilanzgewinn	659.371,20	431.916,80

Anhang des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft München-West eG hat ihren Sitz in München und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht München, Reg. Nr. GnR 215.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und den Regelungen der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Genossenschaft ist zum Bilanzstichtag als mittelgroße Genossenschaft im Sinne des § 267 HGB einzustufen.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Anlagevermögen

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um Anschaffungskosten für diverse Software-Lizenzen. Der Abschreibungsplan basiert auf einer Nutzungsdauer von 3 Jahren.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um erhaltene (Investitions-) Zuschüsse sowie lineare, planmäßige Abschreibungen bewertet.

Für die Abschreibung der Gebäudekosten der vor dem 21.06.1948 erstellten und bis 1983 modernisierten Gebäuden war eine Restnutzungsdauer bis zum Jahre 2020 angesetzt, angefallene Modernisierungskosten werden auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei den nach § 17 II. WoBauG umgebauten und modernisierten Altbauten beträgt die Nutzungsdauer 50 Jahre. Bei dem umfassend modernisierten Objekt Astallerstraße 21 Rgb. wurde die Nutzungsdauer um 37 Jahre (bis einschl. 2050), für das Objekt Barthblock wurde die Nutzungsdauer um 24 Jahre (bis einschl. 2044), verlängert.

Für Neubauten ab 20.06.1948 beträgt der Abschreibungssatz 1,25 % p.a. (Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre), für den Neubau Barthstraße 15a beträgt der Abschreibungssatz 3 % p.a. (Gesamtnutzungsdauer 33 Jahre), Modernisierungskosten werden auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Das Anwesen Theresienhöhe wird degressiv (im Berichtsjahr mit 2,5 %) abgeschrieben (Gesamtnutzungsdauer 50 Jahre), die gewerblichen Einheiten dagegen mit 3 % p.a. linear (Gesamtnutzungsdauer 33 Jahre).

Im Geschäftsjahr 2020 wurde gemäß Beschluss in gemeinsamer Sitzung vom 23.9.2020 die Bau- und Modernisierungsmaßnahme "Gelber Block" (Bergmannstr. 35a-45, Geroldstr. 20-26, Heimeranstr. 48-52+a-c,56, Kazmairstr. 59-63) in Verbindung mit der Tiefgarage Heimeranstr. 50 begonnen. Hierbei sollen neben der Erneuerung der Fenster, Heizung und Wärmedämmung insgesamt 45 barrierefreie Neubauwohnungen mit Außenaufzügen und Balkonen entstehen. Die Baukosten belaufen sich dabei derzeit auf 15,6 Mio. € (31.12.2023).Aufgrund des stark ineinandergreifenden bautechnischen Zusammenhangs sowie der sachlichen und räumlich engen Verbindung der Modernisierungsmaßnahmen mit dem Neubaubereich werden hierbei die Modernisierungstätigkeiten sowie die damit zusammenhängende Kanal-, Keller- und Tiefgaragensanierung in die zu aktivierenden Kosten mit aufgenommen. Die Nutzungsdauer der Neubauwohnungen sowie die Verlängerung der Nutzungsdauer bei den Bestandseinheiten wird nach Fertigstellung (voraussichtlich 2025) auf 80 Jahre gesetzt.

Die Herstellungskosten der Gebäude beinhalten eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen.

Fremdkapitalzinsen während des Herstellungszeitraumes werden nicht aktiviert.

Für Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird eine Gesamtnutzungsdauer von 3 - 14 Jahre angesetzt.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von 250,00 € bis 800,00 € werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und in der Entwicklung des Anlagevermögens als Abgang ausgewiesen.

Die Finanzanlagen wurden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. zum Nennwert bewertet.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten angesetzt.

Erkennbaren Risiken bei Mietforderungen wurde im Wege der Einzel- und Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Geldbeschaffungkosten

Bei den Geldbeschaffungskosten wurde das Aktivierungwahlrecht in Anspruch genommen.

Die Abschreibung erfolgt ab Tilgungsbeginn über die Vertragslaufzeit.

Rückstellungen

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen wurden nach dem versicherungsmathematischen Berechnungsverfahren (modifiziertes Teilwertverfahren) unter Berücksichtigung von zukünftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurden jeweils die Sterbetafeln nach Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafeln 2018 G) sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte pauschal abgeleitete Abzinsungssatz für eine Restlaufzeit von 15 Jahren mit 1,78 % (Stichtag Dezember 2022) bzw. 1,82 (Stichtag Dezember 2023 / 10-Jahres-Zinssatz laut Bundesbank) zugrunde gelegt. Lohn- und Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 2,40 % p.a., Rentensteigerungen in Höhe von 1,80 % p.a. (Rückstellungen für Pensionen) berücksichtigt; die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde jeweils mit 0,00 % angesetzt.

Die Rückstellungen für Jubiläumszahlungen (Ausweis unter "sonstige Rückstellungen") wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem Anwartschaftenbarwertverfahren bewertet.

Die Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen wurde mit 0,99 % bis 1,51 % abgezinst. Kostensteigerungen wurden mit 2,50 % berücksichtigt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Latente Steuern

Aus der Berechnung latenter Steuern gem. § 274 Abs. 1 HGB ergibt sich ein Aktivüberhang. Die aktiven Unterschiedsbeträge bestehen beim Grundstücksvermögen. Von dem Wahlrecht der Nicht-Aktivierung aktiver latenter Steuern wurde Gebrauch gemacht.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

1. Entwicklung des Anlagevermögens

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand zum 01.01.2023 €	Zugang €	Abgang €	Umbuchungen €	Zuschreibungen €	Stand zum 31.12.2023 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	56.858,22	0,00	0,00	0,00	0,00	56.858,22
II. Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	266.639.484,45	-343.215,93	0,00	0,00	0,00	266.296.268,52
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	1.072,01	0,00	0,00	0,00	0,00	1.072,01
Technische Anlagen und Maschinen	6.434,23	0,00	0,00	0,00	0,00	6.434,23
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.247.845,98	121.708,56	-18.934,89	0,00	0,00	2.350.619,65
Anlagen im Bau	25.009.838,93	28.753.149,33	0,00	0,00	0,00	53.762.988,26
Bauvorbereitungskosten	269.960,53	13.226,66	0,00	0,00	0,00	283.187,19
Summe Sachanlagen	294.174.636,13	28.544.868,62	-18.934,89	0,00	0,00	322.700.569,86
Summe Immat. VG + Sachanlagen	294.231.494,35	28.544.868,62	-18.934,89	0,00	0,00	322.757.428,08
III. Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen	801.097,28	235.486,71	0,00	0,00	0,00	1.036.583,99
Andere Finanzanlagen	31.500,00	63.000,00	0,00	0,00	0,00	94.500,00
Summe Finanzanlagen	832.597,28	298.486,71	0,00	0,00	0,00	1.131.083,99
Anlagevermögen gesamt	295.064.091,63	28.843.355,33	-18.934,89	0,00	0,00	323.888.512,07

	(kumulierte) Abschreibungen
	Stand zum 01.01.2023 (kumuliert) €	Abschreibungen des Geschäftsjahrs €	Abgang €	Umbuchungen €	Zuschreibungen €	Stand zum 31.12.2023 (kumuliert) €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	-54.737,05	-1.106,70	0,00	0,00	0,00	-55.843,75
II. Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	-137.079.326,29	-3.139.746,97	0,00	0,00	0,00	-140.219.073,26
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	-1.072,37	-643,42	0,00	0,00	0,00	-1.715,79
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	-1.764.773,45	-137.521,15	18.934,89	0,00	0,00	-1.883.359,71
Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	-138.845.172,11	-3.277.911,54	18.934,89	0,00	0,00	-142.104.148,76
Summe Immat. VG + Sachanlagen	-138.899.909,16	-3.279.018,24	18.934,89	0,00	0,00	-142.159.992,51
III. Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen gesamt	-138.899.909,16	-3.279.018,24	18.934,89	0,00	0,00	-142.159.992,51

	Buchwert
	31.12.2023 €	31.12.2022 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1.014,47	2.121,17
II. Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten	126.077.195,26	129.560.158,16
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	1.072,01	1.072,01
Technische Anlagen und Maschinen	4.718,44	5.361,86
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	467.259,94	483.072,53
Anlagen im Bau	53.762.988,26	25.009.838,93
Bauvorbereitungskosten	283.187,19	269.960,53
Summe Sachanlagen	180.596.421,10	155.329.464,02
Summe Immat. VG + Sachanlagen	180.597.435,57	155.331.585,19
III. Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen	1.036.583,99	801.097,28
Andere Finanzanlagen	94.500,00	31.500,00
Summe Finanzanlagen	1.131.083,99	832.597,28
Anlagevermögen gesamt	181.728.519,56	156.164.182,47

Investitionszuschüsse in Höhe von € 832.600,00 (Posten "Anlagen im Bau") sowie Gutschriften (€ 374.389,93) beim Posten "Grundstücke mit Wohnbauten" im Rechnungsjahr wurden von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Sachanlagevermögens abgesetzt und saldiert im Zugang dargestellt.

2.

Das Unternehmen besitzt Genossenschaftsanteile an der GIMA München eG (1.500,00 €) und an der Isarwatt eG (93.000,00 €).

3.

In dem Posten "Unfertige Leistungen" sind € 8.995.672,59 (Vorjahr € 9.784.702,74) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

4. Rückstellungen für Pensionen

Die Differenz der Rückstellungswerte der beiden unterschiedlichen Zinssätze für eine 7-Jahres-Betrachtung (1,74 %) bzw. 10-Jahres-Betrachtung (1,82 %) ergibt einen Betrag in Höhe von 144.727 €. Dieser Betrag in Höhe von 144.727 € unterliegt der Ausschüttungssperre für das Geschäftsjahr 2023. Sollten nach der geplanten Ausschüttung für 2023 die verbleibenden frei verfügbaren Rücklagen zzgl. Gewinnvortrag höher sein als die berechnete Ausschüttungssperre besteht keine Beschränkung der Ausschüttung in der Ausschüttungshöhe.

5.

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

- Rückstellung Nebenkostenabrechnung von € 220.740,98 (Vorjahr € 165.705,29)

- Rückstellung für unterlassene Instandhaltung von € 153.295,97 (Vorjahr € 500.000,00)

- Rückstellung für Urlaubsverpflichtungen von € 125.615,19 (Vorjahr € 107.259,29)

- Rückstellung für Jubiläum von € 64.776,00 (Vorjahr € 63.515,00)

6. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

Verbindlichkeiten	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.132.054,25	3.201.596,86
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	399.791,36	375.694,03
Erhaltene Anzahlungen	10.415.183,98	8.094.471,37
Verbindlichkeiten aus Vermietung	176.391,63	146.166,89
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	2.424,53	603,74
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.748.959,95	4.879.691,15
Sonstige Verbindlichkeiten	416.112,49	152.153,10
Gesamtbetrag	19.290.918,19	16.850.377,14

7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten	insgesamt	davon
		Restlaufzeit			gesichert
	€	bis zu 1 Jahr €	zwischen 1 und 5 Jahre €	über 5 Jahre €	€	Art der Sicherung ^*
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	71.880.149,44	3.132.054,25	10.330.954,05	58.417.141,14	71.880.149,44	GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	23.719.614,23	399.791,36	1.406.592,40	21.913.230,47	23.719.614,23	GPR
Erhaltene Anzahlungen	10.415.183,98	10.415.183,98
Verbindlichkeiten aus Vermietung	176.391,63	176.391,63
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	2.424,53	2.424,53
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.748.959,95	4.748.959,95
Sonstige Verbindlichkeiten	447.819,93	416.112,49		31.707,44
Gesamtbetrag	111.390.543,69	19.290.918,19	11.737.546,45	80.362.079,05	95.599.763,67

^* GPR=Grundpfandrecht

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten folgende Beträge von außergewöhnlicher Bedeutung:

- Erträge aus der Auflösung/Entnahme von Rückstellungen: € 318.785,86 (Vorjahr € 196.543,10)

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Beträge von außergewöhnlicher Bedeutung für Spenden in Höhe von € 222.471,00 (Vorjahr € 222.250,00) enthalten.

Aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen ergaben sich im Geschäftsjahr Zinserträge in Höhe von € 131,91 (Vorjahr € 644,91).

Aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen ergaben sich im Geschäftsjahr Zinsaufwendungen in Höhe von € 94.229,39 (Vorjahr € 305.480,39).

E. Sonstige Angaben

1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich Beschäftigten betrug:

	Vollbeschäftigt		Teilzeitbeschäftigt		Gesamt
	GJ	Vorjahr	GJ	Vorjahr	GJ	Vorjahr
Geschäftsführender Vorstand	1	1			1	1
Kaufm. Leiter (Prokurist)	1	1			1	1
Kaufm. Mitarbeiter/-innen	16	15	4	4	20	19
Auszubildende	1	1			1	1
Techn. Leiter (Prokurist)	1	1			1	1
Techn. Mitarbeiter/-innen	5	6	1	1	6	7
Sozialbetreuer/-innen	1	1			1	1
Bundesfreiwilligendienst
Hausmeister/-innen	16	15	1	1	17	16
Regiebetrieb	8	6			8	6
Gesamt	50	47	6	6	56	53

2. Mitgliederbewegung		Mitglieder
Stand am 01.01.2023		5.102
Korrektur fr. Jahre (Tod früherer Jahre)	-11	-11
Zugänge im Geschäftsjahr
Neubeitritte u. Zeichnung weiterer Anteile	127	127
Abgänge im Geschäftsjahr
Kündigungen	-22
Ausscheiden wg. Übertragungen	-4
Kündigungen weiterer Geschäftsanteile
Ausscheiden wg. Tod	-52
Ausschlüsse	-6	-84
Stand am 31.12.2023		5.134

Die Geschäftsguthaben der zum Ende des Geschäftsjahres verbleibenden Mitglieder haben sich gegenüber dem Vorjahr um € 948.320,00 verringert.

3. Gesetzlicher Prüfungsverband ist der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e. V., Stollbergstr. 7, 80539 München.

4. Mitglieder des Vorstandes

Name	Vorname	Beruf	Alter Jahre	Im Vorstand seit	Zuletzt gewählt am / bis
Hien (nebenamtlich)	Johann	Fernmeldeelektroniker	64	01.09.2022	11.05.2022 / 31.08.2027
Poxleitner (nebenamtlich)	Florian	Dipl.-Ing. Bauwesen	49	01.01.2022	10.11.2021 / 31.12.2026
Schimmel (hauptamtlich)	Thomas	Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirt (FWI)	52	01.07.2011	13.07.2020 / 30.06.2026
Schüle-Wolfsfellner (nebenamtlich)	Doris	Dipl. Sozialpädagogin (FH)	68	01.01.2016	22.10.2020 / 31.12.2025

5. Mitglieder des Aufsichtsrates

Name	Vorname	Beruf	Alter Jahre	Im Aufsichtsrat seit	Zuletzt gewählt am / bis
Blank	Brigitte	Angestellte	60	20.07.2023	20.07.2023 / 2026
Burger	Gisela	Dipl. Sozialpädagogin	68	20.07.2023	20.07.2023 / 2026
Dr. Erlacher	Christian	Dipl. Biologe	45	15.07.2016	20.07.2023 / 2026
Fahrnbauer (Stv. Vorsitzender ab 21.09.2022; bis 20.07.2023)	Stephan	Ingenieur	39	28.07.2021	28.07.21 / 20.07.23 2023
Gronbach	Peter	Architekt	52	18.07.2022	18.07.2022 / 2024
Kleßinger	Monique	Bürokauffrau	58	05.07.2011	28.07.2021 / 2024
Leutbecher	Alexandra	Wissenschaftl. Mitarbeiterin	32	18.07.2022	18.07.2022 / 2025
Neuber	Felix	Ingenieur	33	18.07.2022	18.07.2022 / 2025
Pipo (Stv. Vorsitzender ab 26.07.2023)	Christian	Kriminalbeamter	58	15.07.2016	18.07.2022 / 2025
Dr. Samweber (Vorsitzender ab 26.07.2023)	Florian	ltd. Angestellter	36	18.07.2022	18.07.2022 / 2024
Stummbaum (Vorsitzender ab 21.09.2022; bis 20.07.2023)	Markus	Dipl.-Ing. Maschinenbau (FH)	51	30.06.2006	28.07.21 / 20.07.23 2023

6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für bereits begonnene Baumaßnahmen bestehen nach dem 31.12.2023 noch folgende finanzielle Verpflichtungen:

Aufgeführt sind nur fixe Finanzierungszusagen, weitere Darlehensaufnahmen folgen im Geschäftsjahr 2024.

Bauvorhaben	noch zu erwartende Kosten abzgl. Zuschüsse	noch erwartende Darlehenszahlungen
Gelber Block	25.924,0 T€	23.000,0 T€
Freiham WA 10	2.392,7 T€	2.183,9 T€
Freiham WA 12	26.762,0 T€	5.942,1 T€

6. Nachtragsbericht

Seit dem 24. Februar führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies aller Voraussicht nach zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.

7. Gewinnverteilungsvorschlag

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von € 2.122.530,06 ab. Gemäß § 40 der Satzung wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses 10 % des Jahresüberschusses, entspricht € 212.253,01 in die gesetzlichen Rücklage eingestellt. Weiterhin wurden in die anderen Ergebnisrücklagen € 1.250.905,85 eingestellt und somit ein Bilanzgewinn in Höhe von € 659.371,20 ausgewiesen.

Der Vorstand schlägt dem Aufsichtsrat und der Vertreterversammlung folgende Gewinnverteilung vor:

3 % Dividende auf die Geschäftsguthaben
per 01.01.2023
(also von 21.979.040,00 €)	659.371,20 €
Rest
(Zuweisung zur Ergebnisrücklage)	0,00 €
Bilanzgewinn 2023	659.371,20 €

München, den 05. Juni 2024

Wohnungsgenossenschaft München-West eG

Der Vorstand

Johann Hien

Florian Poxleitner

Thomas Schimmel

Doris Schüle-Wolfsfellner

Aufsichtsratsbericht über das Geschäftsjahr 2023

Sehr geehrte Damen und Herren,

in den letzten Jahren haben uns und unsere Gesellschaft vielfältige Herausforderungen belastet: Pandemie, Krieg und Energiekrise sind nur einige Beispiele.

Alle drei Säulen einer nachhaltigen Entwicklung müssen ständig neu gedacht und im Auge behalten werden.

• Im Bereich der Ökonomie ist nach einer deflationären Entwicklung der Wirtschaft, auch im Geschäftsjahr 2023 eine inflationäre Wirtschaftsentwicklung mit steigenden Zinsen, steigenden Baukosten, steigenden Energiekosten etc. zu beobachten.

• Im Bereich der Ökologie werden die Folgen des Klimawandels u.a. in Form von Extremwetterereignissen immer deutlicher. Der Gesetzgeber reagiert mit strengeren Vorgaben u.a. an Neubauten und Heizungen.

• Im Bereich Soziales sehen wir eine steigende Wohnungsknappheit, steigende Mieten und eine zunehmend alternde Gesellschaft.

Stabilität, gewohnte, altbekannte Abläufe schienen uns lange Zeit eher einfache und nicht wünschenswerte Attribute in einer modernen Gesellschaft zu sein. Nunmehr sehnen wir uns wieder nach Beständigkeit. Gerade in dieser Zeit zeigt sich, dass unsere Genossenschaft einen kleinen Beitrag zur Stabilität und Sicherheit in unserem Leben und der Gesellschaft beitragen kann. Es ist wichtig, dass wir uns dieser Verantwortung bewusst sind und unsere Genossenschaft im Zieldreieck zwischen Ökonomie, Ökologie und sozialen Aspekten weiterentwickeln, um auch für zukünftige Generationen diesen Beitrag leisten zu können. Der Aufsichtsrat hat seine Arbeit im Jahr 2023 unter anderem darauf fokussiert, ein Optimum für alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit herauszuholen. Hier müssen immer wieder neue Kompromisse gefunden und hinterfragt werden.

Im Einzelnen sind die folgenden Aspekte der Aufsichtsratstätigkeit hervorzuheben:

Ordentliche Vertreterversammlung und Aufsichtsratswahlen 2023

Nach den Jahren der Pandemie konnte auch 2023, am 20.07.2023, die ordentliche Vertreterversammlung in Präsenz stattfinden. Dabei wurde eine neue Lokalität gefunden, die es durch mehr Platz den Vertretern und Vertreterinnen besser ermöglicht aktiv an der Versammlung teilzunehmen und Informationen mitzunehmen.

In der Vertreterversammlung 2023 wurden insgesamt drei Aufsichtsratsmandate für die turnusmäßige Amtszeit von drei Jahren vergeben.

Es kandidierten in der Vertreterversammlung 2023 siebzehn Mitglieder zum Aufsichtsrat.

Gemäß § 34 der Satzung (Fassung 2019) wurden folgende Kandidat*innen mit folgenden Amtszeiten gewählt:

1. Herr Dr. Christian Erlacher für 3 Jahre bis 2026

2. Frau Gisela Burger für 3 Jahre bis 2026

3. Frau Brigitte Blank für 3 Jahre bis 2026

Alle drei Kandidat*innen haben die Annahme der Wahl erklärt.

Um die Arbeit im Aufsichtsrat zielführend erledigen zu können und aktuelle Entwicklungen in die Arbeit zu integrieren, haben im Jahr 2023 drei Aufsichtsratsmitglieder an einer Grundlagenschulung "Genossenschaftsrecht und Grundlagen der Wohnungswirtschaft" des Verbandes in Regensburg teilgenommen. Zusätzlich hat Dr. Roth vom Verband der Wohnungswirtschaft im Rahmen einer Abendveranstaltung in der Verwaltung der Genossenschaft eine Schulung "Rechtliche Information zur Aufgabe des Aufsichtsrates in der eG" mit konkretem Fokus auf die WGMW gehalten.

Aufsichtsratssitzungen

Der Aufsichtsrat hat sich satzungsgemäß nach der ordentlichen Vertreterversammlung neu konstituiert.

Dabei wurden in der Sitzung am 26.07.2023 die Funktionen Vorsitz und Schriftführung und deren Stellvertretungen aus dem Kreis seiner Mitglieder besetzt.

Der Aufsichtsrat wählte Herrn Dr. Florian Samweber ins Amt des Vorsitzenden sowie Herrn Christian Pipo zum stellvertretenden Vorsitzenden. Als Schriftführer wurde Herr Dr. Christian Erlacher und als stellvertretende Schriftführerin Frau Gisela Burger gewählt.

Zur vertieften Betrachtung einzelner Bereiche der Arbeit in der Genossenschaft wurden wie bereits in den Vorjahren Wohnungs-, Bau-, Prüfungs- und Wirtschaftsausschuss gebildet und besetzt.

Der Aufsichtsrat tagte 5-mal zusätzlich zu den gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand und den Ausschüssen im Jahr 2023.

Dabei lag der Fokus auf der Zusammenarbeit mit dem Vorstand der Genossenschaft, der Konstituierung innerhalb des Aufsichtsrats, der Vertreterversammlung 2023, sowie auf der zukünftigen Aufstellung des Vorstands.

Es fanden insgesamt 16 Sitzungen statt:

§ Aufsichtsratssitzungen

§ gemeinsame Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand

§ Ausschusssitzungen

§ Klausur

und zusätzlich die Teilnahme an den Vertretergesprächen.

Das im Jahre 2014 von der Vertreterversammlung beschlossene jährliche Aufsichtsratsbudget in Höhe von durchschnittlich 25.000 Euro wurde 2023 auf Grund der intensiven Arbeit mit Bezug auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und deren Auswirkung auf die WGMW, die Neubautätigkeiten sowie die soziale und ökologische Ausrichtung der WGMW mit 29.178,87 € überschritten. Die weitere Entwicklung des Umfangs der notwendigen Tätigkeiten wird durch den Aufsichtsrat beobachtet.

Gemeinsame Sitzungen und Ausschüsse von Aufsichtsrat und Vorstand

Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Vorstand bei der Erfüllung des genossenschaftlichen, satzungsmäßigen Auftrages zu unterstützen. Dazu begleitet, kontrolliert und berät er ihn bei der strategischen Ausrichtung der Geschäftspolitik.

In den stattgefundenen gemeinsamen und ausschussorientierten Sitzungen sind die Aufsichtsratsmitglieder in allen Sitzungen beschlussfähig zusammengekommen. Sämtliche notwendige Beschlüsse wurden gefasst. Zu allen Sitzungen und Ausschüssen liegen Niederschriften vor.

Zu den Themenschwerpunkten gehörten:

- Satzungsänderung der Isarwatt eG

- Erste CO ₂ Bilanz der WGMW

- Digitalisierungsstand der WGMW

- Klausurtagung Januar 2023 mit Neuformulierung der Ziele der WGMW

- Vorbereitung Vertreterfahrt nach Freiham am 11.11.23

- -- Klausurtagung Aufsichtsrat / Vorstand - Januar 2024 zum Thema Wohnraumvergaben

- Wohnungsvergaben, Stand der Warteliste

- Vereinsthemen "Generationsgerechtes Wohnen" und Austausch mit dem Vorstand des Vereins

- Mieterhöhungsthemen für Wohnungen, Garagen und Stellplätze. - Dividende

- Unternehmensplanung

- Liegenschaftsentwicklungsplanung

- Mitgliedschaft der WGMW in der GIMA München eG

- Ehrung Jubiläum Mitgliedschaft

- Wohnungs- / Tauschbörse LHM

- Investitionsbudget Technik 2023 für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen

- Begleitung und Überwachung der Wohnraummehrung Gelber Block

- Begleitung und Überwachung des Neubauvorhabens Freiham

- Reflexion zur Vertreterversammlung 2023

- Planung / Vorbereitung / Durchführung der ordentlichen Vertreterversammlung 2024

- Darüber hinaus aktualisierte der Aufsichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand im Jahr 2023 die Ziele der Genossenschaft. Ziel war es dabei insbesondere allen drei Dimensionen der Nachhaltigkeit: Der Ökonomie, der Ökologie sowie den sozialen Aspekten gleichermaßen gerecht zu werden.

Der Aufsichtsrat ist im Geschäftsjahr 2023 seiner Aufgabe in vollem Umfang nachgekommen.

Die laufenden, operativen Geschäfte der Genossenschaft liegen in der Verantwortung des Vorstandes.

Verbandsprüfung für das Geschäftsjahr 2022

Der Bericht über die gesetzliche Prüfung 2022 durch die Prüfenden des Verbandes der Wohnungswirtschaft (VdW) Bayern wurde entgegengenommen. Die Prüfenden stellten bei ihrer Prüfung keinerlei Beanstandungen fest. Diesem Urteil schließt sich der Aufsichtsrat an.

Zusammenarbeit mit dem Vorstand

Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand war auch im Jahr 2023, wie in den vorangegangenen Jahren, immer und in jeder Hinsicht transparent, zielgerichtet und konstruktiv. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat über alle wesentlichen Vorgänge, beteiligte ihn an allen wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen, den satzungsgemäßen Vorgaben und darüber hinaus.

Die gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat fanden regelmäßig statt.

Vertretergespräche / Mitgliedergespräche

Die gewohnten Vertreter- und Mitgliedergespräche haben im Jahre 2023 erstmalig nach der Pandemie wieder vor Ort in verschiedenen Wahlbezirken stattgefunden. Dabei konnten sich Vertreter*innen im neuen Format untereinander vernetzen, direkte Informationen aus dem Vorstand erhalten und in den Austausch mit dem Aufsichtsrat gehen.

Im einzelnen wurden die Vertretergespräche des WB 1,3,4,5,9 am 16.05.2023, WB 2,6,7,8 am 23.05.2023, WB 13 am 13.06.2024, WB 12 am 29.06.2023, WB 10 am 04.07.2023 und WB 11 am 13.07.2023 durchgeführt.

Jahresabschluss 2023

Der Jahresabschluss 2023 und der Lagebericht für 2023 wurden vom Vorstand aufgestellt und in der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat am 05.06.2024 von Vorstand und Aufsichtsrat beraten und jeweils beschlossen.

Abstimmungsvorschlag an die Vertreterversammlung

Der Vertreterversammlung 2024 wird vorgeschlagen, dem vorliegenden Lagebericht 2023 und dem Jahresabschluss 2023 zuzustimmen und über die Gewinnverteilungsempfehlung abzustimmen. Außerdem wird vorgeschlagen, Vorstand und Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung zu erteilen.

Verein Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München- West e.V.

Der Verein Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München-West e.V. ist für den Aufsichtsrat - ebenso wie für eine Vielzahl der Mitglieder und deren Angehörigen unserer Genossenschaft - ein zentrales Element für das gute und genossenschaftliche Miteinander.

Es liegt in unser aller Interesse, mit dem Verein dem Wohl der Vereinsmitglieder und darüber hinaus auch den Genossenschaftsmitgliedern gerecht zu werden. Der Vorstand des Vereins war mit dem Aufsichtsrat und dem Vorstand unserer Genossenschaft im Rahmen einer gemeinsamen Sitzung im Austausch und informierte über die Ziele und vielfältigen Angebote. Es wurde die hohe Wertschätzung des gesamten Aufsichtsrates für die Arbeit des Vereins verdeutlicht.

Dank

Der Dank des Aufsichtsrats gilt den ausgeschiedenen Aufsichtsräten Herrn Markus Stummbaum und Stephan Fahrnbauer für Ihre Tätigkeit im Aufsichtsrat. Herauszustellen ist insbesondere deren Einsatz als Aufsichtsratsvorsitzender bzw. Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender bis zur Aufsichtsratswahl 2023.

Der Dank des Aufsichtsrats gilt dem Vorstand für die geleistete Arbeit und die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit.

Vielen Dank allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern die mit Ihrem besonderen Engagement für einen reibungslosen und guten Ablauf in der Genossenschaft gesorgt haben. Sie haben auch 2023 wesentlich dazu beigetragen, dass wir angenehm und sicher in unserer Genossenschaft leben können.

Wir bedanken uns bei den Mitgliedern des Wahlausschusses Frau Waltraut Schild (Vertreterin WB5), Herr Wolfgang Holzapfel- Wahlleitung (Vertreter WB2) und Frau Diana Ambrossio (WB 2)für ihre geleistete Arbeit zur Aufsichtsratswahl 2023.

Ein großer Dank gilt allen Ehren- und Hauptamtlichen des "Vereins Generationengerechtes Wohnen mit der Wohnungsgenossenschaft München - West e.V." für ihr großes Engagement im Interesse eines genossenschaftlichen und sozialen Miteinanders.

Der Aufsichtsrat

Dr. Florian Samweber, Aufsichtsratsvorsitzender

Christian Pipo, stv. Aufsichtsratsvorsitzender

Brigitte Blank

Gisela Burger

Monique Kleßinger

Alexandra Leutbecher

Dr. Christian Erlacher

Peter Gronbach

Felix Neuber

Feststellung

Der Jahresabschluss wurde am 25.7.2024 durch die Mitgliederversammlung festgestellt.