Wohnungsgenossenschaft von 1904 e.G.

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Unsere Genossenschaft mit Sitz in Hamburg verfügt über 3.780 eigene Wohnungen, 56 Gewerbe und 1.148 Stellplätze - davon 701 in Garagen - und verwaltet weitere 6 Wohnungen, 2 Garagen sowie 3 Stellplätze im Hamburger Stadtgebiet und im nördlichen Umland. Damit hat sich die Anzahl der eigenen Wohnungen um 61 erhöht, der Gewerbeeinheiten leicht reduziert und der fremdverwalteten Wohnungen nicht verändert. Letzteres wird voraussichtlich in 2024 abgewickelt, da die Eigentümerin ihre Objekte verkaufen wird. In Hamburg-Horn sind 62 Wohnungen fertiggestellt worden, die im ersten Halbjahr 2023 bezogen wurden. Dagegen steht ein Abgang einer Wohnung, die mit einem Gewerbe zusammengelegt wurde. Unsere Wohnungen werden ausschließlich an Mitglieder unserer Genossenschaft vermietet. Die Nachfrage nach günstigen, gut ausgestatteten Wohnungen ist unverändert hoch. Unser Geschäftsmodell ist nicht auf möglichst hohe Nutzungsgebühren und kurzfristigen Gewinn ausgerichtet, sondern auf dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mitglieder, die pfleglich mit dem Wohnungsbestand umgehen und gute Nachbarschaften pflegen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsgebiet ist nach wir vor günstig. In Hamburg ist ein Mietwohnungsbedarf prognostiziert. Die Einwohnerzahl ist steigend und wuchs bis September 2023 auf 1.905.519 Personen.

Das Bevölkerungswachstum, das seit Jahren in Hamburg zu beobachten ist, wird sich voraussichtlich auch in den kommenden 15 Jahren fortsetzen. Die Bevölkerungszahl wird nach einer Prognose bis zum Jahr 2035 auf 2,031 Mio. Hamburgerinnen und Hamburger ansteigen.

Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland nach wie vor merklich. Deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukraine-Krieges zu gegenwärtig noch nicht abschätzbaren Einflüssen auf die Wohnungsmärkte.

2.2 Geschäftsverlauf

Die wesentlichen Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:

	Plan 2023 T€	Ist 2023 T€	Ist 2022 T€
Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung	30.961	30.497	28.986
Instandhaltungsaufwendungen	10.438	9.221	8.127
Zinsaufwendungen	2.546	2.339	2.737
Jahresüberschuss	710	2.657	4.304

Die Abweichung von T€ 1.217 bei den Instandhaltungsaufwendungen resultiert zu einem großen Teil aus nicht ausgeführten oder verschobenen Projekten. Hauptursache für die Abweichungen sind die verzögerte Baugenehmigungen, bessere Ausschreibungsergebnisse durch Bündelung von Maßnahmen, Lieferschwierigkeiten von Baumaterialien sowie Personalmangel bei den Baufirmen und erhöhter Krankenstand beim eigenen Personals. Gegenläufig wirkten sich die erheblichen Preissteigerungen im Baubereich aus. Das im Vergleich zur Planung deutlich höhere Jahresergebnis für 2023 resultiert im Wesentlichen aus den geringeren Instandhaltungskosten, Zinsaufwendungen sowie einem späteren Beginn der planmäßigen Abschreibungen für unsere Bauprojekte, alles bedingt durch die Verzögerungen von Maßnahmen. Gegenläufig wirkten sich die geringeren Erlöse aus Umlagen aus.

Die Nutzungsgebühren wurden im gesetzlich vorgegebenen Rahmen geringfügig erhöht und betrugen in 2023 durchschnittlich 7,51 €/m ² nach 7,36 €/m ² im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind auch nicht zu erwarten. Die Fluktuationsquote ist mit 6,14 % (Vorjahr 6,37 %) etwas geringer ausgefallen und hält sich auf einem niedrigen Niveau.

Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich rd. 36,78 €/m ² (Vorjahr 33,11 €/m ² ). Zusätzlich wurden T€ 4.258 für aktvierungspflichtige Modernisierungen aufgewendet.

Neben den Investitionen in den Bestand war das Geschäftsjahr 2023 von der Fertigstellung des Neubaus in Hamburg-Horn sowie den energetischen Modernisierungen in Hamburg-Stellingen und Barmbek geprägt. Dazu sind verschiedene energetische Modernisierungen in Hamm, Stellingen und Eidelstedt in Planung.

Die Zinsaufwendungen sind in 2023 weiter gesunken. Hier wirkten sich die sehr günstigen Konditionen bei der Neubau- und Modernisierungsfinanzierung durch die öffentliche Hand, die vorzeitigen Rückzahlungen von zwei Darlehens sowie die Zinsdegression im Bestand aus.

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Wohnungsgenossenschaft positiv, da wir den Wohnungsbestand erweitert, Instandhaltung und Modernisierung fortführt und die Ertragslage, bei nahezu unverändertem Personalbestand, gestärkt haben.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusamen:

	2023 T€	2022 T€
Hausbewirtschaftung	3.591,5	5.651,7
Bautätigkeit	-558,0	-558,8
Finanzen	177,9	21,7
Betreuungstätigkeit	0,3	0,2
Sonstiger Geschäftsbetrieb	-555,0	-811,1
Jahresüberschuss	2.656,7	4.303,7

Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes.

Die Reduzierung in der Hausbewirtschaftung resultiert zum größten Teil aus den verminderten Instandhaltungsaufwendungen, gegenläufig wirken sich die Heiz- und Betriebskostenumlagen aus. Die Kosten der Bautätigkeit sind zum Vorjahr stabil. Im Bereich Finanzen wirken sich die wieder eingeführten Zinserträge bei Banken aus.

Vermögenslage

Vermögen	31.12.2023 in T€	%	31.12.2022 in T€	%
Anlagevermögen	212.852,8	88,51%	210.388,6	89,49%
Umlaufvermögen
kurz-und mittelfristig (einschl. Rechnungsabgrenzungsposten)
unfertige Leistungen	6.992,6	2,91%	6.696,9	2,85%
sonstige Posten	20.629,1	8,58%	18.013,5	7,66%
Gesamtvermögen	240.474,5	100,00%	235.099,0	100,00%
Kapital	31.12.2023	%	31.12.2022	%
Eigenkapital	90.021,3	37,43%	87.614,1	37,27%
Rückstellungen für Bauinstandhaltungen	345,8	0,14%	345,8	0,15%
Fremdkapital
Langfristig (einschl. Rückstellungen f. Pensionen)	134.846,0	56,07%	134.388,6	57,16%
kurz-und mittelfristig (einschl. kurzfristiger Rückabgrenzungsposten	15.261,4	6,36%	12.750,5	5,42%
Gesamtkapital	240.474,5	100,00%	235.099,0	100,00%

Das Anlagevermögen beträgt 88,51 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Das Eigenkapital nahm um T€ 2.407,2 zu. Davon entfallen T€ 2.657 auf den Jahresüberschuss abzüglich der Dividende für das Vorjahr und T€ 361,8 auf zusätzliche Einzahlungen auf Geschäftsanteile. Die Eigenkapitalquote beträgt bei einer leicht gestiegenen Bilanzsumme 37,43 % (Vorjahr 37,27 %).

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass neben einer Dividende von 4 % weitere Liquidität geschöpft wird, sodass ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und ggf. für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen, ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote beeinträchtigt wird.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen. Die durchschnittliche Zinsbelastung für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 1,70 % nach 1,96 % im Vorjahr.

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergibt sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung in Anlehnung an DVFA/SG ^* , die wiederum in Anlehnung des DRS21 erstellt wurde.

Kapitalflussrechnung	2023 T€	2022 T€
Jahresüberschuss /-fehlbetrag	2.656,65	4.303,60
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	5.687,80	5.454,60
Zunahme / Abnahme langfristiger Rückstellungen	216,90	-1.169,10
Cashflow nach DVFA/SG	8.561,35	8.589,10
Zunahme / Abnahme sonstiger Aktiva	-379,20	-157,20
Zunahme / Abnahme sonstiger Passiva	3.049,70	1.746,30
Zunahme / Abnahme kurzfristiger Rückstellungen	254,39	-597,80
Zinsaufwendungen	2.290,20	2.620,80
Zinserträge	-178,30	-43,30
Ertragsteueraufwand / -ertrag	88,90	55,20
Ertragsteuerzahlungen	-71,50	-45,30
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	13.615,54	12.167,80
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-8.918,50	-10.763,60
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	1,10	1,10
Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanl. i.R.d. kurzfrist. Finanzdisposition	-993,80	-988,40
Erhaltene Zinsen	178,20	43,30
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-9.733,00	-11.707,60
Veränderungen Geschäftsguthaben	361,30	328,10
Einzahlung aus Valutierung von Darlehen	9.465,50	12.096,00
planmäßige Tilgungen	-7.166,10	-6.751,50
außerplanmäßige Tilgungen / Darlehensrückzahlungen	-1.843,30	-1.152,60
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen	0,00	34,80
Gezahlte Zinsen	-2.289,70	-2.620,80
Auszahlungen für Dividenden	-610,60	-599,60
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-2.082,90	1.334,40
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands	1.799,40	1.794,60
Finanzmittelbestand zum 01.01.	8.184,10	6.389,40
Finanzmittelbestand zum 31.12.	9.983,50	8.184,00
Cashflow nach DVFA/SG ^* nach planmäßigen Tilgungen	2023 T€	2022 T€
Cashflow nach DVFA/SG	8.561,35	8.589,10
planmäßige Tilgungen	-7.166,10	-6.751,50
Cashflow nach DVFA/SG nach planmäßigen Tilgungen	1.395,25	1.837,60

^* DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft

Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit nicht nur ausreichte für die planmäßige Tilgung und die vorgesehene Dividende von 4 %, sondern darüber hinaus anteilig für Investitionsauszahlungen zur Verfügung stand. Die liquiden Mittel nahmen um T€ 1.799,4 zu.

Mit Ausnahme der restlichen Finanzierungsmittel des Neubaus in Hamburg-Horn sowie der Modernisierungsmaßnahmen in Hamburg-Barmbek, Hamm, Stellingen und Eidelstedt für die wir die Valutierungen von Darlehen in Höhe von T€ 16,01 erwarten, sind zusätzliche Darlehen nicht vorgesehen. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft auch zukünftig gesichert bleiben.

2.4 Finanzielle (und nichtfinanzielle) Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	In	2023	2022
Eigenkapitalquote	%	37,43	37,27
Durchschnittliche Nutzungsgebühren der Wohnungen	€/m ²	7,51	7,36
Fluktuationsquote	%	6,14	6,40
Leerstandsquote zum Stichtag	%	0,50	0,48
Durchschnittliche Instandhaltungskosten	€/m ²	36,78	33,11

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Unser Risikomanagementsystem erfasst das Controlling und regelmäßige interne Berichterstattung. Es ist darauf ausgerichtet, die dauerhafte Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Dazu werden in verschiedenen Beobachtungsbereichen Risikoindikatoren ermittelt und bewertet. Zum internen Kontrollsystem der Genossenschaft gehören auch Regelungen zur Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen Bestandteil des Compliance Management Systems. Unser Risikomanagement- als auch Compliance Management System werden regelmäßig überprüft und aktualisiert.

Deutlich gestiegene Energiekosten

Mit dem Auslaufen von Energielieferungsverträgen beim Erdgas zum 1. Januar 2025 müssen auch wir und insbesondere unsere Mitglieder mit einem ganz deutlichen Preisanstieg und damit mit einem entsprechenden Anstieg der zu leistenden Vorauszahlungen an die Versorgungsunternehmen rechnen. Die Vorauszahlungen, die i.d.R. zunächst von den Wohnungsgenossenschaften vorfinanziert werden müssen, können unter Umständen zu Liquiditätsengpässen führen.

Zudem könnte die deutlich erhöhte Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mitglieder übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren.

Gleichzeitig vermindern die so erhöhte Bruttowarmmiete und die inflationsbedingten Steigerungen der allgemeinen Lebenshaltungskosten den Spielraum für künftige Erhöhungen der Nutzungsgebühren.

Zinsänderungsrisiko

Durch den Anstieg der EZB-Leitzinsen hat sich die Aufnahme neuer Darlehen bzw. die Prolongation bestehender Darlehen deutlich verteuert. Es besteht ein signifikantes Zinsänderungsrisiko.

Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind. Wegen steigender Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und der recht gleichmäßigen Verteilung der Zinsbindungsfristen wird dem Zinsänderungsrisiken für unsere Genossenschaft entgegengesteuert.

In einigen Fällen wurden zur Sicherung günstiger Konditionen Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen).

Steigende Bau-/Instandhaltungskosten und Zinsen

Die gestiegenen Baukosten und Zinsen können dazu führen, das Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, mittlerweile unrentabler oder gänzlich unrentabel geworden sind.

Durch Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien und den Fachkräftemangel im Handwerk kann es zu Verzögerungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen kommen.

Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems der Genossenschaft.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unsere Genossenschaft auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Wir erstellen seit 2019 jährlich eine CO ₂ Bilanz für unseren Bestand.

Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation mit vermehrt steigenden Nutzungsgebühren. Sorgen bereiten die drastisch steigenden Energiekosten, die sich auf die Betriebskosten auswirken. Weitere Neubaubauplanungen werden wir aufgrund der hohen Baukosten- und Zinssteigerungen nicht weiter durchführen. Chancen sehen wir bei Wirtschaftlichkeit durch energetische Modernisierungen im Altbaubestand.

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter erhöhen und ausgewogene Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung solcher Angebote. Zusätzlich werden durch digitale Dienstleistungen die Angebote erweitert. Es soll damit ein Mehrwert gegenüber dem reinen Wohnen zu fairen Preisen generiert werden.

4. Prognosebericht

Für die beobachteten finanziellen Leistungsindikatoren erwartet unsere Genossenschaft auf Basis der Unternehmensplanung (Stand: 27.2.2024) folgende Entwicklung für das Geschäftsjahr 2024:

	Ist 2023 T€	Plan 2024 T€
Umsatzerlöse aus derHausbewirtschaftung	30.497	31.699
Instandhaltungsaufwendungen	9.221	10.496
Zinsaufwendungen	2.339	2.248
Jahresüberschuss	2.657	770

Damit wird unser Eigenkapital leicht gestärkt.

Zusammenfassend sind durch die Baupreis- und Zinserhöhungen sowie die hohen Kosten der energetischen Modernisierungen unserer Genossenschaft wesentliche Risiken erkennbar, die zu einer ungünstigen Entwicklung der Genossenschaft mit negativer Beeinflussung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten. Diesem kann nur mit der Aufnahme von Fördermitteln und weiteren Erhöhungen der Nutzungsgebühren entgegengewirkt werden.

Quantitative Angaben zum weiteren Einfluss des Ukraine-Krieges und dem Nahostkonflikt auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Der hohe Grad der Unsicherheit kann zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen.

In 2023 wurden Investitionen in Maßnahmen zur Reduzierung der CO ₂ -Emmissionen (energetische Modernisierung, Heizungserneuerung, hydraulischer Abgleich etc.) in Höhe von T€ 6.119 (Vorjahr T€ 2.805) getätigt. Für das Geschäftsjahr 2024 sind weitere Investitionen hierfür von T€ 21.546 vorgesehen.

Hamburg, den 25.April 2024

Wohnungsgenossenschaft von 1904 e.G.

Monika Böhm, Vorstand

Holger Westphal, Vorstand

Bilanz zum 31.12.2023

Aktivseite

	€	€	Vorjahr €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		36.499,00	41.159,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	207.492.154,05		192.283.770,27
2. Grundstücke mit Geschäftsbauten	3.096.400,97		3.179.016,97
3. Grundstücke ohne Bauten	1.264.004,14		1.264.004,14
4. Technische Anlagen und Maschinen	18.776,00		23.933,00
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	272.662,74		182.300,44
6. Anlagen im Bau	0,00		13.355.300,77
7. Bauvorbereitungskosten	648.428,44		34.045,45
		212.792.426,34	210.322.371,04
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Ausleihungen	13.756,59		14.889,40
2. Andere Finanzanlagen	10.162,00		10.162,00
		23.918,59	25.051,40
Anlagevermögen insgesamt		212.852.843,93	210.388.581,44
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen		6.992.610,91	6.696.875,15
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	73.312,01		48.672,50
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	1.866,30		1.592,67
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände	2.615.306,71		2.821.899,28
		2.690.485,02	2.872.164,45
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	9.983.510,09		8.184.040,36
2. Bausparguthaben	7.948.795,93		6.954.932,07
		17.932.306,02	15.138.972,43
Umlaufvermögen insgesamt		27.615.401,95	24.708.012,03
C. Rechnungsabgrenzungsposten		6.326,04	2.409,76
Bilanzsumme		240.474.571,92	235.099.003,23
Passivseite
	€	€	Vorjahr €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder	278.100,00		238.950,00
2. der verbleibenden Mitglieder	15.956.100,00		15.612.675,00
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen	57.600,00		78.900,00
		16.291.800,00	15.930.525,00
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	8.571.175,43		8.305.475,43
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt € 265.700,00			(430.400,00)
2. Andere Ergebnisrücklagen	64.535.492,95		62.767.440,87
		73.106.668,38	71.072.916,30
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt € 1.768.052,08			(3.262.534,70)
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss	2.656.651,08		4.303.578,70
2. Einstellung in Ergebnisrücklagen	-2.033.752,08		-3.692.934,70
		622.899,00	610.644,00
Eigenkapital insgesamt		90.021.367,38	87.614.085,30
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen	4.301.472,00		4.084.592,00
2. Rückstellungen für Steuern	16.200,00		0,00
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung	345.831,81		345.831,81
4. Sonstige Rückstellungen	1.496.262,48		1.301.264,79
		6.159.766,29	5.731.688,60
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	98.954.133,91		97.668.199,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	31.590.364,65		32.635.772,75
3. Erhaltene Anzahlungen	9.059.693,52		7.359.365,09
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	32.270,60		29.590,73
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.528.675,29		3.974.928,32
6. Sonstige Verbindlichkeiten	92.995,06		55.216,95
		144.258.133,03	141.723.072,84
davon aus Steuern € 600,50			(10.779,68)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 1.763,03			(502,34)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		35.305,22	30.156,49
Bilanzsumme		240.474.571,92	235.099.003,23

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 01.01. bis 31.12.2023

	€	€	Vorjahr €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	30.497.230,80		28.985.854,59
b) aus Betreuungstätigkeit	4.568,32		4.338,38
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen	4.061,27		4.112,49
		30.505.860,39	28.994.305,46
2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen		295.735,76	523.674,94
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		0,00	0,00
3. Sonstige betriebliche Erträge		562.397,33	2.014.738,05
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung		15.617.968,82	14.065.057,76
Rohergebnis		15.746.024,66	17.467.660,69
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	2.246.699,14		2.120.529,33
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	744.810,61		841.337,37
		2.991.509,75	2.961.866,70
davon für Altersversorgung € 313.697,47			(425.634,88)
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		5.714.636,94	5.454.691,66
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		1.305.538,15	1.150.909,48
8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	1.897,61		932,17
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	204.291,03		82.705,27
davon aus Abzinsung langfristiger Rückstellungen € 812,88			(568,29)
		206.188,64	83.637,44
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		2.339.348,65	2.737.194,36
davon aus Aufzinsung langfristiger Rückstellungen € 49.630,01			(116.439,86)
11. Steuern vom Einkommen und Ertrag		88.954,86	0,00
11. Steuern vom Einkommen und Ertrag		88.954,86	55.193,76
12. Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und Ertrag		3.512.224,95	5.191.442,17
13. Sonstige Steuern		855.573,87	887.863,47
14. Jahresüberschuss		2.656.651,08	4.303.578,70
15. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen		2.033.752,08	3.692.934,70
16. Bilanzgewinn		622.899,00	610.644,00

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Genossenschaft hat ihren Sitz in Hamburg und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister Hamburg (Reg.-Nr. 4)

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen.

B. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Es wurde nicht von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahrs abgewichen.

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu - um planmäßige Abschreibungen geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden.

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Verwaltungskosten wurden nicht in die Herstellungskosten des Jahres 2023 einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Für die Berechnung der Abschreibungen wurden folgende betriebsgewöhnliche Nutzungsdauern zugrunde gelegt:

Immaterielle Vermögensgegenstände	3 bzw. 5	Jahre
Wohngebäude	80	Jahre
Wohngebäude - Neubauten ab 2006	60	Jahre
Garagen	50	Jahre
Außenanlagen	10 - 15	Jahre
Geschäftsbauten	80	Jahre
Technische Anlagen und Maschinen
- Photovoltaikanlage	20	Jahre
- Waschmaschinen	5	Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3, 5 bzw. 10	Jahre

Erbbaugrundstücke werden über die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben, höchstens aber über 80 Jahre.

Bei allen Gewerbeobjekten (steuerpflichtig) wurde der steuerliche Abschreibungssatz von 2 % zugrunde gelegt.

Nachträgliche Herstellungskosten aufgrund von Modernisierungen wurden grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer der Objekte verteilt. Bei umfangreichen Modernisierungen von Wohnanlagen wurde die Nutzungsdauer grundsätzlich neu festgesetzt.

Bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis € 800,00 netto wurden unverändert im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben und im Anlagenspiegel unter "Abgang" gezeigt.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Beim Umlaufvermögen wurden die unfertigen Leistungen zu Anschaffungskosten bewertet. Das strenge Niederstwertprinzip wurde beachtet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennbetrag angesetzt. Das strenge Niederstwertprinzip wird beachtet. Unverzinsliche Forderungen werden mit dem Barwert bewertet. Angewandt wurde der fristadäquate Marktzinssatz.

Von dem Wahlrecht nach § 274 abs. 1 Satz 2 HGB, aktive latente Steuern nicht zu bilanzieren, wurde Gebrauch gemacht.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2018G von Dr. Heubeck berechnet. Für laufende Pensionen wurden die Barwerte, für andere Anwartschaften die Teilwerte ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn- und Gehaltssteigerung, die wir mit 5% (VJ 2,5%) und eine Rentensteigerung, die wir mit 2,5 % (VJ 2,25%) angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,82 % zugrunde gelegt. Die Bewertungsparameter wurden im vorgenannten Umfang geändert.

Die Aufzinsung und die Aufwendungen aus den Zinsänderungen in Höhe von T€ 49 wurde bei den Zinsaufwendungen erfasst.

Die ausgewiesenen Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden mit dem Wertansatz vom 31.12.2009 fortgeführt, soweit sie nicht bestimmungsgemäß verbraucht bzw. aufgelöst worden sind.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagenspiegel:

	Anschaffungs-/Herstellungskosten 01.01.2023 €	Zugänge €	Abgänge €
Immaterielle Vermögensgegenstände	339.126,94	23.949,79	121.941,91
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	299.246.724,09	3.658.857,10	0,00
Grundstücke mit Geschäftsbauten	5.398.054,71	0,00	0,00
Grundstücke ohne Bauten	1.264.004,14	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	245.270,76	0,00	22.054,73
Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.330.996,57	195.079,10	144.971,57
Anlagen in Bau	13.355.300,77	3.655.119,43	0,00
Bauvorbereitungskosten ^*	34.045,45	647.026,82	32.643,83
	320.874.396,49	8.156.082,45	199.670,13
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen	14.889,40	0,00	1.132,81
Andere Finanzanlagen	10.162,00	0,00	0,00
	25.051,40	0,00	1.132,81
Anlagevermögen insgesamt	321.238.574,83	8.180.032,24	322.744,85

	Umbuchungen €	Anschaffungs-/Herstellungskosten 31.12.2023 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	241.134,82
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	17.010.420,20	319.916.001,39
Grundstücke mit Geschäftsbauten	0,00	5.398.054,71
Grundstücke ohne Bauten	0,00	1.264.004,14
Technische Anlagen und Maschinen	0,00	223.216,03
Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	1.381.104,10
Anlagen in Bau	-17.010.420,20	0,00
Bauvorbereitungskosten ^*	0,00	648.428,44
	0,00	328.830.808,81
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen	0,00	13.756,59
Andere Finanzanlagen	0,00	10.162,00
	0,00	23.918,59
Anlagevermögen insgesamt	0,00	329.095.862,22

	Abschreibungen 01.01.2023 €	Abschreibungen des Geschäftsjahres €	Änderungen der Abschreibungen in Zusammenhang mit Abgängen €	31.12.2023 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	297.967,94	28.609,79	121.941,91	204.635,82
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	106.962.953,82	5.460.893,52	0,00	112.423.847,34
Grundstücke mit Geschäftsbauten	2.219.037,74	82.616,00	0,00	2.301.653,74
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	221.337,76	5.157,00	22.054,73	204.440,03
Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.148.696,13	104.716,80	144.971,57	1.108.441,36
Anlagen in Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauvorbereitungskosten ^*	0,00	32.643,83	32.643,83	0,00
	110.552.025,45	5.686.027,15	199.670,13	116.038.382,47
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	110.849.993,39	5.714.636,94	321.612,04	116.243.018,29

	Buchwert 31.12.2023 €	Buchwert 31.12.2022 €
Immaterielle Vermögensgegenstände	36.499,00	41.159,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	207.492.154,05	192.283.770,27
Grundstücke mit Geschäftsbauten	3.096.400,97	3.179.016,97
Grundstücke ohne Bauten	1.264.004,14	1.264.004,14
Technische Anlagen und Maschinen	18.776,00	23.933,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung	272.662,74	182.300,44
Anlagen in Bau	0,00	13.355.300,77
Bauvorbereitungskosten ^*	648.428,44	34.045,45
	212.792.426,34	210.322.371,04
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen	13.756,59	14.889,40
Andere Finanzanlagen	10.162,00	10.162,00
	23.918,59	25.051,40
Anlagevermögen insgesamt	212.852.843,93	210.388.581,44

Die Zugänge bzw. Umbuchungen bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betreffen die Kosten für den Neubau Bei den Zelten, für Großmodernisierungen im Wittenmoor in Stellingen und in der Bachstraße in Barmbek-Uhlenhorst.

Die Grundstücke ohne Bauten betreffen ein Grundstück in Hamburg-Schnelsen.

Die Position Bauvorbereitungskosten enthalten die Planungskosten für energetische Modernisierungen mehrerer Wohnanlagen in Hamm, Stellingen und Eidelstedt. Abgeschrieben wurde T€ 32,6.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten.

In den sonstigen Vermögensgegenständen befinden sich Ansprüche aus Zuschüssen in Höhe von T€ 1.049 und im Folgejahr zur Gutschrift anstehende Tilgungszuschüsse in Höhe von T€ 800.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestanden - wie im Vorjahr - gegenüber der Investitions- und Förderbank (IFB) für noch ausstehende Investitionszuschüsse wie folgt:

Forderungen	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Sonstige Vermögensgegenstände	799.588,56	608.257,33

Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

	Bestand am Ende des Vorjahres €	Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres €	Bestand am Ende des Geschäftsjahres €
1. gesetzliche Rücklage	8.305.475,43	265.700,00	8.571.175,43
2. andere Ergebnisrücklagen	62.767.440,87	1.768.052,08	64.535.492,95

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag in Höhe von T€ 45.

Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB für die Ausschüttung gesperrt.

Bei der in den Vorjahren gebildeten Rückstellung für Bauinstandhaltung bleibt weiterhin ein Betrag in Höhe von T€ 345,8 bestehen. Dieser Betrag betrifft diverse Einzelmaßnahmen und die Durchführung der dort genannten Projekte verzögert sich nur, wird aber zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Rückstellungen ergeben sich aus dem folgenden Rückstellungsspiegel:

	Stand 01.01. €	Zuführung €	Verbrauch €	Auflösung €
Rückstellungen für Pensionen	4.084.592,00	295.688,00	118.649,00	9.406,00
Rückstellungen für Steuern
2022	0,00		0,00	0,00
2023		16.200,00
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	345.831,81	0,00	0,00	0,00
Gesamt	1.301.264,79	1.377.071,52	1.175.377,65	6.266,31
empfangene Bau- und Instandhaltungsleistungen	723.531,92	421.765,94	656.107,37	1.606,72
unterlassene Instandhaltung	138.273,73	359.776,59	138.273,73	0,00
gesetzliche Prüfung	36.000,00	38.000,00	35.903,60	96,40
Betriebskostenabrechnungen	200.050,00	361.534,35	200.050,00	0,00
Berufsgenossenschaftsbeiträge	208,87	1.909,10	208,87	0,00
Sicherheitseinbehalt	0,00	22.719,87	0,00	0,00
Urlaubsverpflichtungen/Personalangelegenheiten	20.331,54	24.656,80	17.429,00	2.902,54
Aufstellung und Veröffentlichung des Jahresabschlusses	126.000,00	145.000,00	124.339,35	1.660,65
Aufbewahrung	53.803,00	1.708,87	0,00	0,00
Sonstige / Rechtskosten	3.065,73	0,00	3.065,73	0,00
Gesamt	5.731.688,60	1.688.959,52	1.294.026,65	15.672,31

	Abzinsung/ Aufzinsung €	Stand 31.12. €
Rückstellungen für Pensionen	49.247,00	4.301.472,00
Rückstellungen für Steuern
2022		0,00
2023		16.200,00
Rückstellungen für Bauinstandhaltung	0,00	345.831,81
Gesamt	-429,87	1.496.262,48
empfangene Bau- und Instandhaltungsleistungen	0,00	487.583,77
unterlassene Instandhaltung	0,00	359.776,59
gesetzliche Prüfung	0,00	38.000,00
Betriebskostenabrechnungen	0,00	361.534,35
Berufsgenossenschaftsbeiträge	0,00	1.909,10
Sicherheitseinbehalt	0,00	22.719,87
Urlaubsverpflichtungen/Personalangelegenheiten	0,00	24.656,80
Aufstellung und Veröffentlichung des Jahresabschlusses	0,00	145.000,00
Aufbewahrung	383,01	55.082,00
Sonstige / Rechtskosten	0,00	0,00
Gesamt	48.817,13	6.159.766,29

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel (Vorjahreszahlen in Klammern), aus dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergeben.

Verbindlichkeiten	insgesamt	Restlaufzeit
	€	bis 1 Jahr €	1-5 Jahre €	über 5 Jahr €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	98.954.133,91	8.907.589,83	35.182.769,22	54.863.774,86
	(97.668.199,00)	(8.415.719,16)	(36.063.940,53)	(53.188.539,31)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	31.590.364,65	1.097.253,62	4.665.214,65	25.827.896,38
	(32.635.772,75)	(1.045.408,10)	(4.552.967,34)	(27.037.397,31)
Erhaltene Anzahlungen	9.059.693,52	9.059.693,52
	(7.359.365,09)	(7.359.365,09)
Verbindlichkeiten aus der Vermietung	32.270,60	18.976,31	13.294,29
	(29.590,73)	(18.127,57)	(11.463,16)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.528.675,29	4.398.319,14	130.356,15
	(3.974.928,32)	(3.871.920,27)	(103.008,05)
Sonstige Verbindlichkeiten	92.995,06	92.995,06
	(55.216,95)	(55.216,95)
Gesamt	144.258.133,03	23.574.827,48	39.991.634,31	80.691.671,24
	(141.723.072,84)	(20.765.757,14)	(40.731.379,08)	(80.225.936,62)

Verbindlichkeiten	davon gesichert
	€	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	98.954.133,91	GPR
	(97.668.199,00)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	31.590.364,65	GPR
	(32.635.772,75)
Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus der Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamt	130.544.498,56
	(130.303.971,75)

GPR = Grundpfandrecht - Besicherung erfolgt in Form von Buchgrundschulden

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

2. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Erträgen aus Nutzungsgebühren T€ 6.720 abgerechnete Nebenkosten.

Die Sonstigen betrieblichen Erträge enthalten, T€ 496,5 aus Versicherungserstattungen und T€ 65,8 aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen, der Vereinnahmung von Verbindlichkeiten und dem Eingang auf abgeschriebene Forderungen.

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch T€ 9.221 Instandhaltungsaufwendungen einschließlich Versicherungsschäden sowie T€ 6.116 für Heiz- und Betriebskosten.

In den Abschreibungen auf Sachanlagen sind außerplanmäßige Abschreibungen auf Bauvorbereitungskosten in Höhe von T€ 32,6 enthalten.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten sächliche Verwaltungskosten in Höhe von T€ 968, T€ 37 Abschreibung auf Forderungen, T€ 135 Aufwendungen für Mitgliederbetreuung, T€ 93,6 Spenden und T€ 71,9 sonstige Aufwendungen.

In den Sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge sind T€ 132 für Zinsen auf Einlagen, T€ 27 aus der Aufzinsung von Zuschüssen der IFB und T€ 45 sonstige Zinsen enthalten.

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten T€ 49 aus der Aufzinsung und den Aufwendungen aus Zinssatzänderungen von Pensionsrückstellungen, Zinsen während der Bauzeit T€ 13,8 sowie Bereitstellungszinsen T€ 59,6.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag enthalten T€ 89 für den partiell steuerpflichtigen Bereich.

D. Sonstige Angaben

Zum Bilanzstichtag bestanden aus der Neubau- und Modernisierungstätigkeiten T€ 3.129 nicht in der Bilanz ausgewiesene sonstige finanzielle Verpflichtungen. Die Finanzierung der finanziellen Verpflichtungen ist vollständig gesichert.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	14,67	5
Technische Mitarbeiter	4,25	1
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hausmeister, Gärtner etc.	6,83	10

Außerdem wurde 1 Auszubildende beschäftigt.

Mitgliederbewegung

		Zahl der Mitglieder
Anfang	2023	5.552
Zugang	2023	254
Abgang	2023	114
Ende	2023	5.692

Die Geschäftsguthaben und die Haftsummen der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um T€ 343 erhöht. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf T€ 15.956.

Der Name und die Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg

Mitglieder des Vorstandes:

Monika Böhm

Holger Westphal

Mitglieder des Aufsichtsrats:

Ronald Fobbe

Kathrin Gauler

Torsten Hengstmann

Angela Hoppe

Andreas Krohn

Matthias Schröder (Aufsichtsratsvorsitzender)

Ergebnisverwendungsvorschlag

Jahresüberschuss zum 31.12.2023

2.656.651,08 €

gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden folgende Beträge in die Rücklagen eingestellt:

Gesetzliche Rücklage	-265.700,00 €
Andere Ergebnisrücklage	-1.768.052,08 €
Verbleibender Bilanzgewinn 2023	622.899,00 €

Gewinnverwendungsvorschlag 4 % auf das Geschäftsguthaben von 15.572.475,00 €

622.899,00 €

Hamburg, den 25. April 2024

Wohnungsgenossenschaft von 1904 e.G.

Monika Böhm, Vorstand

Holger Westphal, Vorstand

Bericht des Aufsichtsrats

Im Jahr 2023 hat sich der Aufsichtsrat intensiv den geschäftlichen Entwicklungen, den wirtschaftlichen Verhältnissen sowie den grundsätzlichen Fragen der Unternehmensplanung, den ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben, gewidmet und diese erfüllt. Die Finanz- und Investitionsplanung wurde eingehend besprochen und vom Aufsichtsrat für umsetzbar gehalten und akzeptiert. Der Prüfungsausschuss hat sich umfangreich mit dem Jahresabschluss des Vorjahres, der Finanz- und Investitionsplanung sowie dem Prüfungsbericht für das Geschäftsjahr 2022 befasst und sich mit vielen Themen dieses Berichtes auseinandergesetzt. Mit den Verbandsprüfern haben wir hierzu grundsätzliche Themen vertrauensvoll besprochen. Die Vorprüfung 2023 und auch die Jahresabschlussprüfung des Geschäftsjahres 2022 durch den Prüfungsverband wurden gründlich vor- und nachbereitet sowie intensiv diskutiert. Der Bauausschuss befasste sich u.a. mit der Prüfung von Rahmenverträgen für die Gewerke und der 10-Jahresplanung für Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Neben der Begehung des Neubauprojekts Bei den Zelten wurden der Vergabestand der Modernisierung Bachstraße sowie die energetische Modernisierung Stoeckhardtstraße ausführlich besprochen. Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2023 insgesamt vierzehn Sitzungen durchgeführt, davon 4 gemeinsam mit dem Vorstand. In den gemeinsamen Sitzungen unterrichteten die Vorstandsmitglieder den Aufsichtsrat über wichtige und laufende Geschäftsvorfälle und die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft. Wichtige Fragen wurden eingehend erörtert. Soweit erforderlich, haben wir die entsprechenden Beschlüsse gefasst. Die AR-Mitglieder waren zudem sowohl bei zehn Sitzungen des Satzungsausschusses als auch bei 2 Sitzungen des Wahlausschusses und der Auszählung der Stimmzettel der Vertreterwahl gefordert. Bedingt durch das für den 31.7.2024 feststehende Ausscheiden des Vorstandsmitgliedes Frau Monika Böhm haben wir diese Stelle frühzeitig ausgeschrieben und in einem mehrstufigen Auswahlverfahren aus einer Vielzahl von Bewerberinnen und Bewerbern einen Nachfolger gefunden, die Vertragsangelegenheiten vereinbart und Herrn Clemens Karger zum 1.6.2024 als hauptamtlichen Vorstand bestellt und einen Anstellungsvertrag mit ihm abgeschlossen. Befreit von den Einschränkungen durch die Corona-Pandemie konnten wir sowohl unsere Vertreterausfahrt im April als auch unsere Vertreterversammlung im Juni 2023 uneingeschränkt durchführen. Herr Ronald Fobbe, unser stellvertretender Vorsitzender, und Herr Andreas Krohn, unser Schriftführer, wurden von den Mitgliedern der Vertreterversammlung jeweils einstimmig für weitere 3 Jahre ins Gremium des Aufsichtsrates gewählt. Der Aufsichtsrat ist seinen satzungsgemäßen und gesetzlichen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen. Die politischen Themen hinsichtlich der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum machen uns allerdings große Sorgen. Der Aufsichtsrat unterstützt die Position des Vorstandes, vorerst keine Neubauprojekte zu planen. Ohne großzügige und verlässliche Förderungen durch den Bund ist Wohnungsbau zu sozialverträglichen Nutzungsgebühren nicht möglich. Zudem gelte es, durch umfangreiche energetische Maßnahmen den Ausstoß von CO ₂ gemäß den gesetzlichen Anforderungen zu senken.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates

Matthias Schröder, Aufsichtsratsvorsitzender

Mitglied des Prüfungsausschusses

Alter: 62 Jahre

Diplom-Bankbetriebswirt

Ronald Fobbe, stellv. Aufsichtsratsvorsitzender

Mitglied des Prüfungsausschusses

Alter: 57 Jahre

Immobilienfachwirt

Katrin Gauler

Mitglied des Bauausschusses

Alter: 48 Jahre

Sportwissenschaftlerin

Torsten Hengstmann, stellvertr. Schriftführer

Mitglied des Bauausschusses

Alter: 60 Jahre

Versicherungskaufmann

Angela Hoppe

Mitglied des Bauausschusses

Alter: 66 Jahre

Fachinspektorin für Lebensmittel- und Ernährungshygiene

Andreas Krohn, Schriftführer

Mitglied des Prüfungsausschusses

Alter: 69 Jahre

techn. Fernmeldehauptsekretär, Kaufmann

Der Aufsichtsrat hat den für das Geschäftsjahr 2023 vom Vorstand erstellten Lagebericht sowie den zum 31. Dezember 2023 aufgestellten Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang), die Inventare und die Erläuterungen gründlich beraten und geprüft. Er stellt fest, dass sowohl alle wichtigen Geschäftsvorfälle als auch die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft umfassend und den gesetzlichen sowie satzungsgemäßen Vorschriften entsprechend dargestellt wurden. Aus diesem Grund stimmt der Aufsichtsrat den Ausführungen im Lagebericht uneingeschränkt zu. Weiter schließt sich der Aufsichtsrat dem Vorschlag des Vorstandes über die Verteilung des im Geschäftsjahr 2023 erzielten Bilanzgewinns an und empfiehlt der Vertreterversammlung

• den Lagebericht des Vorstandes anzunehmen

• dem Bericht über die gesetzliche Prüfung für das Jahr 2022 zuzustimmen

• den Jahresabschluss 2023 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) in der vorgelegten Fassung festzustellen

• den Beschluss über die Verteilung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2023 gemäß dem Vorschlag des Vorstandes zu fassen

• dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung zu erteilen.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2023 trägt dazu bei, dass Vorstand und Beschäftigte unserer Wohnungsgenossenschaft im Sinne des Förderauftrages handeln können. Mietausfälle halten sich weiterhin im moderaten Rahmen. Allen Mitgliedern möchten wir raten, sich bei Zahlungsproblemen vertrauensvoll an unsere Sozialbetreuung zu wenden, um gemeinsam eine Lösung zu finden. Unsere Wohnungsgenossenschaft sehen wir für die Zukunft gut aufgestellt.

Auch in diesem Jahr möchten wir allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand für die erfolgreiche und engagierte Arbeit im vergangenen Jahr danken. Allen Vertretern/innen und Ersatzvertretern/innen sowie den vielen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern unserer Genossenschaft danken wir für ihr andauerndes ehrenamtliches Engagement und auch dafür, dass sie sich für die hohe Lebensqualität in den einzelnen Wohnquartieren einsetzen. Ihnen allen sprechen wir unseren Dank und unsere Anerkennung ausdrücklich aus.

Hamburg, den 7. Mai 2024

Der Aufsichtsrat

Matthias Schröder, Vorsitzender

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 06.06.2024 festgestellt.