BUWOG - Berlin Wohnen GmbH

Kiel

Jahresabschluss zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der BUWOG - Berlin Wohnen GmbH, Kiel

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die BUWOG - Berlin Wohnen GmbH (nachfolgend kurz: Berlin Wohnen) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia-Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX geführt.

Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Berlin Wohnen haben bzw. haben können.

Die Haupttätigkeit der Berlin Wohnen besteht in dem Erwerb, der Entwicklung, der Verwaltung, der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien, einschließlich der nach § 34c Abs. 1 Nr. 3a und b GewO aufgeführten Tätigkeiten.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde das Projekt "52 Nord BF 06" mit 104 Wohnungen und 51 Tiefgaragenplätzen fertiggestellt und an den Erwerber übergeben. Weiterhin wurden drei Bestandimmobilien veräußert.

Die Berlin Wohnen entwickelt für den Verkauf an Dritte insgesamt neun Projekte, davon befinden sich aktuell vier Projekte in der Bauphase und fünf Projekte in der Bauvorbereitung bzw. in der Baurechtsbeschaffung.

Bei den Projekten "Havelgalerie", "Havelbogen" und "Advita" rechnet die Geschäftsführung mit Fertigstellung im Geschäftsjahr 2024. Das Projekt "Ludwigsluster Straße" wird voraussichtlich im Geshäftsjahr 2025 fertiggestellt.

Neben ihrem Baugeschäft bewirtschaftet die Gesellschaft auch die eigenen Bestandsbauten. Schwerpunkt der Geschäftsaktivitäten der Berlin Wohnen liegt in dem Großraum Berlin.

Steuerungssystem

Finanzielle Leistunqsindikatoren

Als vorrangigen finanziellen Leistungsindikator nutzt die Berlin Wohnen im Berichtsjahr das EBITDA.

Das EBITDA wird als Grundlage der wertorientierten operativen Steuerung genutzt und stellt das Jahresergebnis vor nicht aktivierten Zinsen, Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, Abschreibungen und Zuschreibungen dar.

Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt.

Nicht-finanzielle Leistunqsindikatoren

Als Werthebel für die finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nicht-finanzielle operative Kennzahlen im Fokus des Handelns. Zur besseren Veranschaulichung der Geschäftsentwicklung werden die Leerstandsquote und die Durchschnittsmiete als wesentliche Kennzahlen zur Steuerung der Mieteinnahmen dargestellt.

Die Leerstandsquote zum Ende des Geschäftsjahres zeigt den Anteil der Wohneinheiten an dem eigenen Wohnungsbestand, die nicht vermietet sind und damit keine Mieterträge erwirtschaften. Die monatliche Ist-Miete pro Quadratmeter gibt Aufschluss über die Durchschnittsmiete des vermieteten Wohnungsbestands zum Ende des Geschäftsjahres. Insbesondere in der zeitlichen Entwicklung lässt sich daraus die durchschnittlich erzielte Mietsteigerung in den vermieteten Wohnungsbeständen ableiten.

Wirtschaftsbericht

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Nach robuster Expansion in den Corona-Pandemie Folgejahren 2021 und 2022 und vor dem Hintergrund hoher Lebenshaltungskosten, schwacher Auslandsnachfrage und einer strafferen Geldpolitik hat die europäische Wirtschaft laut Europäischer Kommission an Schwung verloren. In ihrer Herbstprognose erwartet die Kommission für das Jahr 2023 ein Bruttoinlandsprodukt (BlP)-Wachstum von 0,6 % in der Europäischen Union (EU) und im Euroraum. Für die Zukunft wird mit einer leichten Erholung der Wirtschaftsaktivitäten gerechnet, da sich der Verbrauch aufgrund eines immer noch robusten Arbeitsmarkts, eines anhaltenden Lohnwachstums und einer weiteren Abschwächung der Inflation erholt. Angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen ist die deutsche Wirtschaft laut Schätzung des Statistischen Bundesamts (Destatis) im Jahr 2023 gemessen am BIP um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr geschrumpft. Damit setzte sich, so Destatis, die Erholung vom tiefen Einbruch im Coronajahr 2020 nicht weiter fort. Für 2024 wird ein BIP-Wachstum von 0,9 % (It. Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW)) erwartet.

Laut Bundesagentur für Arbeit waren auch auf dem deutschen Arbeitsmarkt Auswirkungen der schwachen Konjunktur sichtbar. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit) stiegen im Jahresdurchschnitt an. Gleichzeitig nahm aber auch die Erwerbstätigkeit leicht zu. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen stieg im Jahresdurchschnitt 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. Im Jahresdurchschnitt 2024 wird eine Arbeitslosenquote von 5,8 % (IfW) erwartet.

Die Inflation hat sich im Laufe des Jahres 2023 wieder abgeschwächt, nachdem es im Jahresverlauf 2022 unter dem Druck der Energie-, Lebensmittel- und anderer Rohstoffpreise noch zu einem spürbaren Anstieg kam. Die Inflationsrate lag gegenüber dem Vorjahr im Jahresdurchschnitt bei voraussichtlich 5,9 % in Deutschland. Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass sich der Preisauftrieb weiter abschwächt und die Inflationsrate bei 2,3 % liegen wird. Als Preisdämpfer werden unter anderem die rückläufige Preisentwicklung für Energie, Nahrungsmittel sowie Kerngüter genannt.

Mit der Absicht, die zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen 2,0 %-Ziel zu erreichen, erhöhte die Europäische Zentralbank im Jahr 2023 den Leitzins weiter in mehreren Schritten, zuletzt im September 2023 auf nun 4,5 %. Der Zinsanhebungszyklus dürfte laut IfW zu einem Ende gekommen sein. In diesem Umfeld lagen die Bauzinsen in Deutschland im Mittel im Jahr 2023 höher als im Vorjahr. Allerdings zeichnete sich zum Jahresende wieder ein leichter Rückgang der Bauzinsen ab.

Das Zinsumfeld belastet die Immobilienmärkte. Die Märkte für Wohneigentum begannen bereits im Jahresverlauf 2022 sich abzukühlen und der Wohninvestmentmarkt ist durch Preisfindungsprozesse und niedrige Transaktionszahlen bestimmt. Dennoch sind die fundamentalen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt in Deutschland laut Savills plc aus Sicht von Investoren sehr attraktiv. Der zinsinduzierten Preiskorrektur im abgelaufenen Jahr wirkt die sich kurzfristig weiter verschärfende Angebotsknappheit entgegen. Am Mietwohnungsmarkt dürfte sich die Lage aus Nutzersicht weiter anspannen, die meisten Eigentümer können mit weiterem Mietwachstum rechnen. Die Nachfrage wächst hier laut bulwiengesa auch aufgrund der Umlenkung von potenziellen Käufern in den Mietermarkt. Deutschlandweit stiegen die inserierten Mieten weiter an und lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2023 um 5,7 % (Neubau 5,6 %) höher als im Vorjahresquartal. Laut Deutsche Bank Research (DB Research) dürften die Neuvertragsmieten im laufenden Jahr um etwa 5,0 %, die Mieten bei bestehenden Verträgen um ca. 2,2 % wachsen. Die Kaufpreisdynamik kühlte sich im Jahresverlauf 2022 spürbar ab und setzte sich auch im Jahr 2023 im Allgemeinen fort. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag zum 4. Quartal 2023 um 5,5 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Im Neubausegment lag der Preisindex, dank einer leichten Erholung ab der Jahresmitte, im 4. Quartal 2023 um 0,2 % höher als im Vorjahreszeitraum. DB Research geht davon aus, dass die Marktbereinigung bald abgeschlossen ist.

Die Bevölkerungszahl in Deutschland ist 2023 voraussichtlich erneut gestiegen und dürfte weiter wachsen. Es fehlt in vielen großen Städten und Metropolregionen nach wie vor an Wohnungen. Indessen wird ein Rückgang der Bautätigkeit erwartet. Die aktuelle Mischung aus hohen Baupreisen und gestiegenen Zinsen zeigt spürbar Wirkung. Nach Schätzungen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. dürften im Jahr 2023 nur 242.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, im Vergleich zu 295.000 im Jahr 2022. Für 2024 könnte die Zahl auf 214.000 sinken. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Das in den kommenden Jahren sinkende Neubauvolumen bedeutet laut Jones Lang LaSalle Inc. insbesondere für die Mietwohnungsmärkte eine weitere Verschärfung des Nachfrageüberhangs. Aufgrund der Kombination aus höheren Zinsen, ungünstigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen Baukosten befindet sich der Wohnungsbau in einer schwierigen Phase. In Deutschland hatte zudem der Bund die Neubauförderung reduziert und die Neubaustandards Anfang 2023 verschärft. Hinzu kommt die wohnungspolitische Unsicherheit, nachdem Ende 2023 der Nachtragshaushalt 2021 für rechtswidrig erklärt wurde und deshalb der Bundeshaushalt 2024 neu verhandelt werden muss.

Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigte sich im Jahr 2023 verhalten. Das Transaktionsvolumen betrug laut Coldwell Banker Richard Ellis GmbH (CBRE) 5,7 Mrd. EUR und lag damit 59,0 % niedriger als im Vorjahr und war das geringste Transaktionsvolumen seit 2011. Als Hauptgründe für die geringe Dynamik werden die Differenz der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern genannt sowie die auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) folgenden Unsicherheiten und der damit verbundene Vertrauensverlust der Investoren. Seit Ende 2022 stiegen die Spitzenrenditen in den Top-7-Städten nach Angaben von CBRE um fast 80 Basispunkte auf 3,34 % an. CBRE rechnet für 2024 mit einem anziehenden Wohntransaktionsmarkt und etwa 8 Mrd. EUR Investitionsvolumen. Als Treiber dafür werden zum Beispiel die weiter andauernden Portfoliobereinigungen börsennotierter Wohnungskonzerne sowie die Refinanzierungslücke spätzyklischer Investoren genannt.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen im Jahr 2023 und zu Jahresbeginn 2024 gehören in Deutschland zum Beispiel Änderungen am Gebäudeenergiegesetz. So wurde zum Jahresbeginn 2023 im Neubau das zulässige Primärenergieniveau verschärft. Am 1. Januar 2024 trat eine Novelle in Kraft, die darauf abzielt, den Anteil erneuerbarer Energien im Heizungssystem zu erhöhen und Emissionen zu reduzieren. Bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kam es ebenfalls zu Reformen: Seit Jahresbeginn 2023 gelten neue Bedingungen bei der Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen. Seit dem 1. März 2023 gibt es eine Förderrichtlinie für klimafreundlichen Neubau; klimafreundliche Gebäude mit Standard Effizienzhaus 40 werden mit günstigeren Krediten gefördert. Allerdings waren im Dezember 2023 die Fördermittel ausgeschöpft. Anträge sollen wieder möglich sein, nachdem der Haushalt 2024 in Kraft ist. Zum 1. Januar 2024 trat auch die neue Richtlinie BEG-Einzelmaßnahmen in Kraft. Sie fördert den Austausch fossiler gegen klimafreundliche Heizungen mit einem Investitionskostenzuschuss. Ein Gesetz zur Aufteilung der CO ₂ -Kosten zwischen Vermieter und Mieter trat zum 1. Januar 2023 in Kraft, zudem erhöhten sich mit Beginn 2024 die Kosten pro Tonne emittiertem CO ₂. Der lineare Abschreibungssatz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde zum 1. Januar 2023 von 2,0 % auf 3,0 % angehoben und gilt für ab Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude. Eine geplante degressive Abschreibung für Wohnungsneubau im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurde vorerst vertagt. Eine im Dezember getroffene Einigung zur Reform der EU-Gebäuderichtlinie sieht unteranderem die Senkung des Energieverbrauchs bei Wohngebäuden vor. Die EU verzichtet dabei auf eine Sanierungspflicht für schlecht gedämmte private Wohngebäude. Der Einigung müssen die jeweiligen EU-Institutionen noch formal zustimmen.

Eine vom Berliner Senat einberufene Expertenkommission kam Ende Juni 2023 zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen juristisch möglich sei. Der Berliner Senat geht nun in die Prüfung für ein Vergesellschaftungsrahmengesetz.

Marktumfeld und operative Entwicklung Berlin

Die Einwohnerzahl, die Wirtschaft sowie der Arbeitsmarkt Berlins sind im Berichtsjahr erneut gestiegen. Alleine im ersten Halbjahr 2023 verzeichnete Berlin einen Nettobevölkerungszuwachs in Höhe von 15.576 Einwohnern. Der Nachfragedruck auf den Berliner Wohnimmobilienmarkt ist daher unverändert hoch. Dennoch ist auch in diesem Jahr zu beobachten, dass der Berliner Projektentwicklermarkt nicht in der Lage war diesen Zustand hinreichend zu adressieren. So haben die Berliner Bauaufsichtsbehörden von Januar bis November 2023 für lediglich 14.200 neue Wohnungen Baugenehmigungen erteilt; was einem Rückgang von 5,5 % im Vergleich zum ohnehin schon schwachen Vorjahresniveau entspricht. Wesentlicher Treiber dieser Effekte dürfte neben den allgemein nachteiligen geopolitischen und makroökonomischen Faktoren insbesondere auch die erneute Verteuerung der Baupreise um 5,3 % innerhalb des Jahres 2023 sein. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die wenigen zur Verfügung stehenden Eigentumswohnungen erneut deutlich teurer angeboten wurden. So stiegen zum Beispiel die Angebotspreise für eine 60 qm Immobilie um durchschnittlich 5,3%. Eine 100 qm große Immobilie verteuerte sich durchschnittlich um 6,2%. Das grundsätzliche Potential des Berliner Projektentwicklermarkts ist daher unverändert immens. Allerdings bedarf es neben der Beseitigung von regulatorischen Hemmnissen insbesondere auch einer spürbaren Verbesserung der makroökonomischen Rahmenbedingungen, um dieses Potential auch wirklich nachhaltig heben zu können.

Lage der Gesellschaft

Der Wohnungsbestand der Berlin Wohnen umfasste zum Ende des Geschäftsjahres 86 (i. Vj. 436) Wohnungen. Die Durchschnittsmiete lag im Berichtsjahr bei EUR 14,02/qm (i. Vj. EUR 13,73/qm) und hat sich damit gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht.

Die Leerstandsquote betrug zum Ende des Geschäftsjahrs 2023 4,7% (i. Vj. 0,2%) und liegt damit klar über dem Vorjahresniveau.

Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Die Geschäftsführung geht trotz dieser Tatsache bei der Aufstellung des Jahresabschlusses von der Fortführung des Unternehmens aus, da aufgrund der vorliegenden Projektplanung eine positive Fortbestehens- und Fortführungsprognose unterstellt wird. Darüber hinaus ist infolge der Einbeziehung der Berlin Wohnen in den Konzernverbund von Vonovia die Finanzierung der Gesellschaft weiterhin sichergestellt.

Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2023 einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 908 (i. Vj. Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 11.558) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 124.465 (i. Vj. TEUR 132.657) erzielt.

Das verschlechterte Jahresergebnis ist im Wesentlichen auf den Rückgang des saldierten Ergebnisses aus Immobilienverkäufen (Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 118.249 abzüglich der Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken in Höhe von TEUR 24.986 und den verkaufsbezogenen Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke in Höhe von TEUR 82.803) um TEUR 4.005 auf TEUR 10.460 zurückzuführen.

Den Umsatzerlösen aus Bewirtschaftungstätigkeit sowie der Bestandsveränderung für noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Gesamthöhe von TEUR 6.343 (i. Vj. TEUR 7.632) stehen Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit zuzüglich den Abschreibungen auf Sachanlagen in Gesamthöhe von TEUR 3.636 (i. Vj. TEUR 4.221) gegenüber. Das Bewirtschaftungsergebnis in Höhe von TEUR 2.707 liegt demnach um TEUR 704 unter dem Niveau des Vorjahres und resultiert aus dem Verkauf von drei Bestandsimmobilien.

In den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke verzeichnet die Berlin Wohen einen Anstieg bei den aktivierungsfähigen Aufwendungen aufgrund zunehmender Bautätigkeit und Bauvorbereitung um TEUR 14.722. Die nicht aktivierungsfähigen Aufwendungen haben sich hingegen nur leicht um TEUR 19 erhöht.

Der Anstieg bei den Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 2.129 resultiert aus gestiegenen konzerninternen Leistungsverrechnungen. Das Ergebnis der Gesellschaft wurde im laufenden Geschäftsjahr durch nicht aktivierungsfähige konzerninterne Dienstleistungen in Höhe von TEUR 5.533 (i. Vj. TEUR 1.190) belastet.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich um TEUR 984 erhöht, gleichzeitig sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 2.901 gestiegen. Im Posten sonstige betriebliche Erträge und im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen sind außergewöhnliche Erträge und außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von je TEUR 3.061 enthalten. Diese betreffen die vertraglich fixierte Erstattung der Übernahmeverpflichtung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer und die gleichzeitige Übernahme der Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt, die durch den Verkauf einer Immobilie angefallen ist. Der geringe Anstieg in den sonstigen betrieblichen Erträgen gegenüber der vertraglich fixierten Erstattung der Übernahmeverpflichtung beruht auf Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen, die im Vorjahr in Höhe von TEUR 2.290 angefallen sind.

Darüberhinaus haben sich die Abschreibungen um TEUR 366 erhöht. Ursächlich hierfür sind im Wesentlichen die um TEUR 892 gestiegenen Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens. Gegenläufig dazu haben sich bedingt durch die Immobilienverkäufe die Abschreibungen auf Sachanlagen um TEUR 526 vermindert.

Das nicht aktivierbare Zinsergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 360 verbessert. Ursächlich hierfür sind Zinserträge aus einem Immobilienverkauf in Höhe von TEUR 873 infolge eines zeitlichen Auseinanderfallens der gesamten Kaufpreiszahlung zum Nutzen-Lasten-Wechsel. Darüber hinaus waren die Zinsaufwendungen im Vorjahr durch Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von TEUR 1.134 belastet. Teilweise kompensatorisch entwickelten sich die nicht aktivierungsfähigen Zinsaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen. Diese sind gegenüber dem Vorjahr durch einen Anstieg der konzerninternen Refinanzierungskosten um TEUR 1.650 gestiegen.

Infolge des gesunkenen zu versteuernden Jahresergebnisses haben sich die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag um TEUR 840 reduziert.

Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 7.474 (i. Vj. TEUR 18.958) und liegt damit klar unterhalb des Vorjahresniveaus.

Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 299.081 (i. Vj. TEUR 256.745). Bestandteile des Vermögens bilden das Anlagevermögen mit TEUR 23.724 (i. Vj. TEUR 106.866) und das Umlaufvermögen mit TEUR 275.357 (i. Vj. TEUR 149.879).

Das Sachanlagevermögen hat sich infolge der drei Immobilienverkäufen und durch Abschreibungen um TEUR 83.142 verringert. Die Sachanlagenintensität beträgt 7,9 % (i. Vj. 41,6%).

Das Umlaufvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 125.478. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte sind vorrangig infolge der intensivierten Bau- und Bauvorbereitungstätigkeit trotz der Übergabe eines fertiggestellten Immobilienprojektes an dem Erwerber um insgesamt TEUR 22.612 gestiegen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögengegenstände erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um insgesamt TEUR 101.921. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen bedingt durch die um TEUR 73.743 erhöhten Forderungen aus Grundstücksverkäufen sowie durch den Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen um TEUR 24.842, infolge der Einlagen der frei gewordenen Flüssigen Mittel in den konzerninternen Cash Pool.

Auf der Passivseite spiegelt sich die gestiegene Bilanzsumme in der Zunahme der Verbindlichkeiten um insgesamt TEUR 39.284 und in den Anstieg der Rückstellungen um TEUR 2.144 wider. Die Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen stiegen durch den voranschreitenden Baufortschritt bei den noch nicht fertiggestellten Projekten um TEUR 32.848. Darüber hinaus haben sich die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um TEUR 6.765, resultierend aus konzerninternen Vorgängen zur Finanzierung der Bautätigkeit, erhöht. Gegenläufig reduzierten sich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um TEUR 228 auf TEUR 13.344.

Der Anstieg in den Rückstellungen ist vor allem durch gestiegene Verkaufsnebenkosten in Höhe von TEUR 3.243 bedingt. Gegensätzlich haben sich die rückläufigen Steuerrückstellungen um TEUR 840 entwickelt.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe. Am Kapitalmarkt tritt Vonovia im Zusammenhang sowohl mit Eigen- als auch Fremdkapitaltransaktionen zumeist durch die Vonovia SE auf.

Im Wesentlichen finanziert sich Vonovia durch Kapitalmarktemissionen sowie durch pfandbrieflich gesicherte Bankdarlehen und unbesicherte Finanzinstrumente wie zum Beispiel Schuldscheindarlehen.

Zwischen allen zur Verfügung stehenden Finanzierungsquellen wird jeweils die günstigere Alternative gewählt. Risiken entstehen durch die Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung. Die Berlin Wohnen finanzierte sich zum 31. Dezember 2023 vorrangig durch konzerninterne Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 242.307.

Darüber hinaus hält die Berlin Wohnen unverändert Hypothekendarlehen, die bei Ablauf der jeweiligen Zinsfestschreibung fortlaufend prolongiert bzw. refinanziert werden. Hierbei veranschlagen die Banken jeweils marktübliche Margenaufschläge die einer marktüblichen Fluktuation unterworfen sind und sich dementsprechend auch zu unseren Ungunsten entwickeln können. Zurzeit erfahren wir hier marktübliche und angemessene Margenaufschläge.

Die Berlin Wohnen ist in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE eingebunden. Zum 31. Dezember 2023 bestehen saldierte Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling in Höhe von TEUR 53.751.

Cashflows generiert die Gesellschaft im Wesentlichen durch die Erträge aus Immobilienverkäufen, den Mieteinnahmen sowie die Weiterbelastung der Betriebskosten. Liquiditätsabflüsse resultieren aus den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke, Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit sowie aus den Aufwendungen aus konzerninternen Projektmanagement- und Geschäftsbesorgungsverträgen.

Liquiditätszuflüsse aus der Finanztätigkeit resultieren im Wesentlichen aus Erträgen aus Aufzinsung von Forderungen aus Immobilienverkäufen sowie aus Zinserträgen. Dagegen stehen die Liquiditätsabflüsse aus den Darlehenstilgungen und den Zinsaufwendungen, die in einem engen Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung stehen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der Einbindung in Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte sowie der aufgrund des Imparitätsprinzips nicht in den HGB-Werten enthaltenen stillen Reserven der Immobilien sowie den Ergebnissen aus den Projektplanungen als geordnet dar.

Chancen- und Risikobericht

Vonovia ist im unternehmerischen Handeln unterschiedlichen finanziellen und nicht-finanziellen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete Entwicklung des Unternehmens und seiner Stakeholder haben können. Risiken stellen somit negative Abweichungen zur kurz- und mittelfristigen Planung zum Beipsiel zur ESG-Zielsetzung dar. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die positive Auswirkungen auf die erwartete Entwicklung des Unternehmens und seiner Stakeholder haben können. Chancen stellen daher positive Abweichungen zur kurz- und mittelfristigen Planung zum Beispiel zur ESG-Zielsetzung dar. Vonovia verzichtet auf die explizite Modellierung und Steuerung von Chancen. Zur angemessenen Berücksichtigung von Risiken hat der Vorstand von Vonovia ein Risikomanagementsystem implementiert, das auch die risikoorientierte Steuerung der Tochtergesellschaften umfasst.

Dieses Risikomanagementsystem stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte und damit insbesondere auch die berechtigten nichtfinanziellen Ansprüche der Stakeholder gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig im ersten und dritten Quartal sowie ad-hoc, sofern erforderlich).

Basis des Risikomanagementsystems ist, in Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk, ein Risikouniversum mit vier Hauptrisikokategorien. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Kategorien Strategie, Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen, operatives Geschäft und Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern).

Im Zuge der halbjährlich angestoßenen Risikoinventur werden die separierbaren Einzelrisiken in diese Kategorien eingeordnet und anschließend bewertet.

Dabei werden für jedes Risiko die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb von festgelegten Bandbreiten klassifiziert und in einem konzernumfassenden Risikoregister dokumentiert. Maßgeblich für das Risikoreporting ist die Nettobewertung. Bei der Risikobewertung wird zwischen ertragswirksamen und bilanzwirksamen Risiken unterschieden. Die Risiken werden grundsätzlich quantitativ auf Konzernebene bewertet. Falls dies (ökonomisch) nicht sinnvoll ist, erfolgt die Bewertung qualitativ auf Basis einer detaillierten Matrix mit fünf Schadensklassen. Die auf dieses Risikoregister aufbauende Risikosteuerung fokussiert sich anschließend auf die aktive Steuerung materieller Risiken mit Hilfe konkreter Maßnahmen. Die planmäßige Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig überwacht.

Erläuterung wesentlicher Risiken:

Für den Berichtszeitraum wurden folgende Risiken ermittelt, die grundsätzlich geeignet sind potenzielle Auswirkungen für Vonovia insgesamt zu entfalten:

Nr.	Risiko	Risikokategorie	Potenzielle Auswirkung auf die Geschäftsentwicklung
1	Nachteilige Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen	Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen	Gering
2	Fehlerbehaftete Erwartungen bei der Verkehrswertermittlung	Operatives Geschäft	Vorübergehende Beeinträchtigung
3	Ungünstige Zinsentwicklung	Risiken aus der Finanzierung	Existenziell
4	Refinanzierbarkeit von Fremdkapital	Risiken aus der Finanzierung	Existenziell
5	Bautechnische Risiken (zum Beispiel bei Brandschutz, Baustoffen etc.)	Operatives Geschäft	Vorübergehende Beeinträchtigung
6	Nicht-Finanzielle Risiken	Operatives Geschäft	Unwesentlich
7	Developmentrisiken	Operatives Geschäft	Vorübergehende Beeinträchtigung

Im Vergleich zu den vorherigen Geschätsjahren ist dabei festzustellen, dass sich die Risikolage grundsätzlich (auf erhöhtem Niveau) stabilisiert hat. So ist zwar zu beobachten, dass die durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg induzierten nachteiligen makroökonomischen Entwicklungen unverändert spürbar präsent sind, allerdings hat die stellenweise unberechenbare Dynamik dieser Entwicklungen zuletzt deutlich abgenommen. Nach aktueller Einschätzung bestehen demnach auch keine bedrohlichen oder existenzgefährdenden Risiken. Die Risikotragfähigkeitsanalyse 2023 ergab, dass für das Fortbestehen des Unternehmens mindestens in den nächsten fünf Jahren keine aktuelle Gefährdung besteht.

Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen (insbesondere Risiko 1)

Der Aktionsradius der Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße durch die Einbettung in das Mietrecht, das Baurecht, das Steuerrecht und das Umweltrecht determiniert. So können sich insbesondere Regelungen zur Höhe und zur Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen, Vorschriften zur (grunderwerb-)steuerlichen Belastung von Akquisitionen oder Vorschriften zur Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten nachteilig auf die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage auswirken. Es ist daher wichtig, dass Änderungstendenzen im Regulierungsumfeld frühzeitig erkannt und in einem konstruktiven Dialog aktiv begleitet werden. Dazu ist Vonovia zum Beispiel in entsprechenden Branchenverbänden tätig und beobachtet systematisch nationale und internationale Regulierungsinitiativen sowie die aktuelle Rechtsprechung.

Wir stufen das (wesentliche) Risiko, dass sich aus der aktuellen Novellierungsinitiative der Gefahrstoffverordnung ergeben könnte, als sehr wahrscheinlich ein. Eine solche Novellierung würde sich kostenseitig negativ auf sämtliche technischen Prozesse (u.a. Kleinreparaturen, Leerwohnungssanierungen, Großinstandsetzungen, Modernisierungen) auswirken. Alle technischen Fachbereiche sind daher im laufenden Geschäftsjahr dazu aufgerufen worden das Risiko grundlegend zu evaluieren. Eine finale Bewertung hängt jedoch maßgeblich vom letzendlich verabschiedeten Gesetz ab.

Neben dem Risiko, das sich aus einer zukünftigen Entwicklung des Regulierungsumfelds ergeben könnte, ist aber auch das Risiko aus den bestehenden gesetzlichen Vorschriften hervorzuheben. So können bewusste und unbewusste Verstöße gegen die geltende Rechtslage die Vermögens-, Finanz-und Ertragslage negativ beeinflussen. Als Beispiele hierfür können eine falsche Einschätzung der (grunderwerb-)steuerlichen Rechtslage im Zuge von Akquisitionen oder die unzureichende Umsetzung von brandschutztechnischen Vorschriften angeführt werden. Die sachgerechte und rechtsprechungskonforme Anwendung der Rechtslage wird daher stetig überprüft. Im Rahmen von komplexen und / oder ungewöhnlichen Transaktionen wird zudem auf die (gutachterliche) Einschätzung von Experten zurückgegriffen.

Operatives Geschäft (insbesondere Risiko 2, Risiko 5, Risiko 6, Risiko 7)

Das Geschäftsmodell von Vonovia ist auf den Markt für Wohnimmobilien zugeschnitten. Dieser Markt erlebte in den letzten Jahren einen regelrechten Boom. Dies lag vor allem daran, dass die Refinanzierungsraten auf einem historischen Tief eingefroren waren, während sich organische Mietsteigerungen und Inflation in etwa die Waage hielten. Das Geschäftsmodell war daher in der Lage (unmittelbar liquiditätswirksame) inflationsadjustierte Überrenditen zu erzielen. Leider haben sich sämtliche dieser Parameter auf Grund der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs deutlich verschlechtert. So stiegen die Inflationsraten in kurzer Zeit auf historische Höchststände, wodurch die Zentralbanken schließlich gezwungen waren das Leitzinsniveau spürbar zu erhöhen. In den letzten Monaten war zu beobachten, dass die Eingriffe der Zentralbanken ihre avisierte Wirkung auf die Inflation entfalteten, wodurch sich letztlich auch ein erstes Plateau für die Leitzinsentwicklung herausbildete. Mittelfristig werden somit moderat erhöhte Inflationsraten zu erwarten sein, was die relative Attraktivität des wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells nicht steigern wird. Dies liegt daran, dass Mietsteigerungen in der Regel nur im Zuge von Neuvermietungen, oder im Rahmen von Mietanpassungen gemäß der Entwicklung der kommunalen Mietspiegel möglich sind. Neuvermietungen als Folge von freiwilligen Mieterwechseln sind in Zeiten hoher Inflation und der damit verbundenen hohen finanziellen Belastung von Privathaushalten jedoch zum einen tendenziell seltener. Zum anderen treiben eben diese (selteneren) Neuvermietungen letztlich die Entwicklung der kommunalen Mietspiegel an. Eine unmittelbare flächendeckende Anpassung der Mieten an inflationäre Entwicklungen ist damit nahezu ausgeschlossen. Unmittelbar entstehen aus dieser Sachlage zwar keine spürbaren Verwerfungen für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, solange die Inflation nicht erneut erheblich steigt und damit planbar ist. Eine erneute erhebliche Steigerung der Inflationsraten würde schließlich die Immobilienmarktentwicklung insgesamt äußerst negativ beeinflussen, insbesondere, weil die Zentralbanken in diesem Fall gezwungen wären das Leitzinsniveau erneut drastisch zu erhöhen.

Aktuell erscheint dieses Szenario zwar unwahrscheinlich, allerdings wäre selbst eine dauerhafte Stagnation des derzeitigen Zinsniveaus nachteilig für die Immobilienmarktentwicklung. Ein dauerhaft erhöhter Leitzins würde die Finanzierungsoptionen von Immobilienkäufern noch weiter einschränken, was wiederum dazu führen würde, dass taktische Immobilienverkäufe aus dem Bestandsportfolio deutlich erschwert werden würden. Wir halten eine dauerhafte Erhöhung des Leitzinses schon allein auf Grund der Schuldensituation südeuropäischer Staaten der Europäischen Union aber auch durch die negativen wirtschaftlichen Nachteile der gesamten Euopäischen Union für unwahrscheinlich. Dennoch wurde zur Begrenzung und Überwachung dieses Risikos ein Prozess für die optimale Preisfindung und eine regelmäßige Berichterstattung zu Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch das Portfolio-Controlling implementiert.

Die komplexe Immobilienbewertungsmodellierung unterliegt darüber hinaus Fehlerrisiken, denen mit einer eigenen Abteilung für die interne Verkehrswertermittlung begegnet wird, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Darüber hinaus werden die Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsexperten validiert, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2023 erfolgte die Begutachtung durch CBRE.

Weitere Risiken aus dem operativen Geschäft können sich zum Beispiel aus unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien ergeben, die insbesondere im Zuge des Erwerbs größerer Immobilienbestände wirtschaftlich spürbar werden können, da eine vollständige Begutachtung und Integration zeitintensiv ist. Diesem Risiko wird mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe, der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten begegnet. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess.

Schließlich können sich auch nicht-finanzielle Risiken auf das operative Geschäft auswirken. So hat sich Vonovia das Ziel gesetzt bis 2030 eine deutliche Reduktion der Treibhausgasemissionen im deutschen Portfolio zu erreichen. An diesem Klimapfad halten wir trotz eingeschränkter Investitionen in Neubau und Modernisierung im kommenden Jahr unverändert fest. Daher schätzen wir die Risiken, die aus einer Nichteinhaltung des Klimapfads resultieren könnten, als gering ein. Ebenso schätzen wir die Risiken, die sich unmittelbar aus dem Klimawandel ergeben (Überschwemmungen, Extremwettereignisse, etc.) sowie Risiken, die sich aus dem Verstoß gegen sogenannter Sozialchartas oder gesetzlichen Regelungen zum Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitsmanagement ergeben können, derzeit als gering ein.

Wesentliche Risiken könnten sich ferner aus materiellen Compliance-Verstößen ergeben. In diesem Kontext sei auf die Durchsuchung der Vonovia Unternehmenszentrale am 7. März 2023 durch Ermittlungsbehörden zu verweisen, in deren Rahmen bekannt wurde, dass mehrere ehemalige Mitarbeiter in kriminelle Aktivitäten zum Schaden von Vonovia verwickelt waren. Wenngleich hierzu noch keine finalen Ermittlungsergebnisse vorliegen, zeigen interne Untersuchungen, dass die Vorgänge lediglich in einem kleinen abgregrenzten Teilbereich möglich waren und zu erwarten ist, dass das Compliance-System vergleichbare kriminelle Aktivitäten in einem größeren Rahmen wirksam identifizieren und adressieren würde. Wir halten das Risiko, dass sich aus Compliance-Verstößen signifikante Schäden zum Nachteil von Vonovia ergeben könnten, daher für äußerst unwahrscheinlich.

Aus dem Developmentgeschäft können sich zusätzliche Projektentwicklungsrisiken ergeben. Schwerpunkt der Projektentwicklung sind Projekte in Berlin (sowie im nahen Umfeld von Berlin), Hamburg, Leipzig und dem Rhein-Main-Gebiet. Naturgemäß sind Immobilienentwicklungstätigkeiten mit erheblichen Risiken verbunden. Diese Risiken haben ein breites Spektrum. So können zum Beispiel falsche Markt- und Wettbewerbseinschätzungen, Verzögerungen bei Planfeststellungsverfahren, falsche Standort- und Projektentwicklungsplanungen, Kontaminationsrisiken, Denkmalschutz- oder Umweltauflagen, Nachunternehmer-Ausfallrisiken, Bauausführungsmängel, steigende Kosten für Baumaterial oder fehlerhafte Baustoffe- oder Bauelemente weitere Risiken mit sich bringen.

Bei dem umfangreichen Einsatz von Bauunternehmen pro Gewerk kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftung nach sich ziehen. Um dem entgegenzuwirken, hat Vonovia detaillierte Due-Diligence-Maßnahmen beim Erwerb von Grundstücken und im Projekt- und Vertragsmanagement etabliert. Außerdem wird ein fortlaufendes Markt- und NachunternehmerMonitoring durchgeführt. Ergänzend werden für die Developmentprojekte regelmäßige Kosten-, Leistungs- und Terminkontrollen durchgeführt, um Risiken rechtzeitig zu identifizieren und um diesen Auswirkungen entgegenwirken zu können.

Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte sehen wir derzeit ein wesentliches Risiko, das sich insbesondere durch Veränderungen der Nachfragesituation nach einzelnen Wohnungen auf den regionalen Märkten sowie bei institutionellen Käufern im Rahmen von Global Exits ergeben kann. Dabei ist insbesondere die erheblich gestiegener Unsicherheit der (potentiellen) Käufer spürbar, die sich vor allem aus den medial sehr präsenten Insolvenzen großer Projektentwickler ergibt. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich die Verkaufsplanung. Zudem können bei Bedarf Wohnungen, die für den Verkaufen Dritte vorgesehen waren, in das Bestandsportfolio überführt werden.

Die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg verursachte zudem spürbare Auswirkungen auf die Energie- und Baustoffmärkte. Steigende Energiekosten hatten auch steigende Kosten für Baumaterialien zur Folge und führten vielerorts zu Engpässen bei der Beschaffung von Baumaterialien. Mit Blick auf die Energiemärkte in zwischenzeitlich eine Beruhigung der zeitweise hoch dynamischen Lage zu verzeichnen. Mit Blick auf die grundsätzliche Materialverfügbarkeit erwarten wir jedoch auch für das Geschäftsjahr 2024 einen erheblichen Nachfrageüberhang auf den Beschaffungsmärkten. Eine entsprechende Anpassung unser Investmentstrategie haben wir in unserer Planung berücksichtigt. Anders als klassische Projektentwickler ist Vonovia durch das sehr robuste Vermietungsgeschäft in der Lage diese temporäre Krisensituation im Neubaugeschäft im Geschäftsjahr 2024 zu überstehen ohne in signifikante wirtschaftliche Turbulenzen zu geraten. Für die Folgejahre erwarten wir eine Verbesserung der Rahmenbedingungen. Zur Begrenzung dieses Risikos erfolgt zudem ein konsequentes Projektmonitoring bei gleichzeitiger Entwicklung von Alternativen wie zum Bespiel die Überarbeitung der Spezifikation sowie Reduktion des Materialeinsatzes durch Standardisierung oder Umwidmungen von der derzeitigen Verwendungsstrategie. Zudem werden kritische Materialien - soweit möglich - frühzeitig gesichert und gegebenenfalls eingelagert.

Risiken aus Finanzierung (insbesondere Risiko 3 und Risiko 4)

Die zuvor bereits skizzierten nachteiligen Änderungen der makroökonomischen Rahmenparameter wirken sich negativ auf die (Re)Finanzierungsstrategie aus. So könnte insbesondere ein dauerhaft erhöhter Leitzins einerseits mechanisch die durchschnittlichen Finanzierungskosten deutlich erhöhen. Darüber hinaus droht aber auch ein mittelbarer zinsinduzierter Effekt auf die Finanzierungskosten, der sich aus einer weiteren Verschlechterung der Gesamtsituation an den Immobilienmärkten und dem damit verbundenen Einbruch der Immobilienpreise ergeben könnte. Dies könnte sogar in einem eingeschränkten Zugang zum Anleihenmarkt und der Gefahr einer Nichteinhaltung von Covenants resultieren, was insgesamt in erheblichen wirtschaftlichen Schäden resultieren könnte. Wir halten dieses Risiko derzeit aber für äußerst unwahrscheinlich. Durch aktives und frühzeitiges Management der Fälligkeiten bei Refinanzierungen wird dafür gesorgt, dass ein ausgewogenes Fälligkeitenprofil zur Vermeidung von Klumpenrisiken besteht. Vonovia setzt zudem alle am Markt gängigen Instrumente der Finanzierung ein und verfügt intern auch über das Knowhow, diese Instrumente zu platzieren. Damit wird eine einseitige Abhängigkeit von bestimmten Finanzierungsarten vermieden. Der Erhalt des Investmentgrade-Ratings hat bei allen strategischen Entscheidungen oberste Priorität. Entsprechend sind wir mit unseren Rating-Agenturen in intensivem Austausch. Für den sehr unwahrscheinlichen Fall, dass eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt temporär nicht möglich sein sollte, besteht die Option des Rückgriffs auf bestehende freie Kreditlinien. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar. Zur weiteren Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwacht Vonovia zudem laufend die weltweiten Finanzierungsmärkte und ist darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Wir erwarten daher auch in der Zukunft die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente bedienen und bei Bedarf refinanzieren zu können.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die Zahlungsfähigkeit mindestens im kommenden Jahr zu gewährleisten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Bericht zu Chancen

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in erheblichem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft seit Beginn des Jahrtausends unmittelbar auf die Wohnungsmärkte ausgewirkt haben. So war einerseits zu beobachten, dass vor allem junge erwerbstätige und tendenziell alleinstehende Menschen zunehmend vom Land in die großen Ballungszentren drängten, in denen die Binnenmigrationswellen auf die Einwanderungsbewegungen des letzten Jahrzehnts trafen und einen regelrechten Urbanisierungsboom auslösten. Es ist zwar zu erwarten, dass die leicht abschwächende Konjunktur die erhebliche Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren etwas abmildern wird, dennoch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass mittelfristig bis zu 308.000 Wohnungen jährlich benötigt werden. Dies kommt dem Immobilienbestandsportfolio von Vonovia zugute, das sich auf kleine und mittlere Haushaltsgrößen im Umfeld deutscher Ballungszentren konzentriert. Darüber hinaus kann Vonovia dem mangelnden Wohnungsangebot aktiv durch sein Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass der Koalitionsvertrag der Bundesregierung die Zielmarke von 400.000 neu errichteten Wohnungen jährlich festgeschrieben hat. Diese Zielmarke wurde bereits in 2023 klar verfehlt und wird in der laufenden Legislaturperiode mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ebenfalls weit verfehlt werden. Schadensbegrenzung in diesem Kontext ist mit Blick auf die nächste Bundestagswahl im Jahr 2025 ausschließlich mit unmittelbaren Deregulierungsmaßnahmen und der Förderung privatwirtschaftlicher Initiativen zu erreichen. Dies könnte insbesondere zu einer Ausweitung der Wohnraum- oder Mietförderung führen, was wiederum positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia haben könnte.

Die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft stellen die Immobilienwirtschaft jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen. Einerseits müssen die integrativen Herausforderungen der zuvor skizzierten Migrationsbewegungen bewältigt, anderseits auch genügend Angebote erarbeitet werden, die den demographischen Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft adäquat berücksichtigen. In diesem Kontext könnte sich der vorzeitige Fokus auf eine konsequente Quartiersentwicklung ebenso als Chance erweisen wie die Investitionen in altersgerechte Modernisierung und alternative Wohnkonzepte.

Die Veränderung der Gesellschaft endet jedoch nicht bei der strukturellen Verschiebung demographischer Merkmale, sondern schlägt sich vor allem auch in einem flächendeckenden und tiefgreifenden Sinnes- und Meinungswandel nieder. So ist die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte in der individuellen Entscheidungsfindung längst kein Nischenthema mehr, sondern inzwischen in der breiten Mitte der Gesellschaft verwurzelt. Vonovia hat daher die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen in den Fokus des unternehmerischen Handelns gestellt. Im Hinblick darauf könnte sich die umfangreiche Erfahrung im Bereich der Umsetzung energetischer Modernisierungen und ökologisch nachhaltiger Neubauprojekte als Chance erweisen. Sollte es dadurch gelingen, das Immobilienportfolio mittelfristig nachhaltig und zeitgemäß zu entwickeln, könnte nicht nur die neue Unternehmensstrategie erfolgreich umgesetzt werden, sondern die Marke Vonovia zukünftig als Anbieter nachhaltigen Wohnraums wahrgenommen werden. Dahingehend sei auch auf das bereits seit längerem bestehende Engagement in diversen Forschungs- und Entwicklungsprojekten verwiesen, die sich mit der Entwicklung des nachhaltigen und zukunftsfähigen Wohnens beschäftigen. Namentlich sei dazu exemplarisch die Erprobung des Angebots von Ladesäulen an Mieterstellplätzen angeführt. Sollte es gelingen diese (und andere) Technologien flächendeckend im Bestandsportfolio einzusetzen, könnten daraus neben der erfolgreichen Umsetzung der neuen Unternehmensstrategie auch spürbare finanzielle Chancen resultieren. In diesem Kontext ist darauf zu verweisen, dass Vonovia im Zuge des "30.000 Dächer Programms" die dezentrale Energieerzeugung mit Hilfe von Photovoltaikanlagen in den Quartieren bis 2050 massiv vorantreiben will.

Sollte dies gelingen, würden erhebliche Erfahrungswerte in diesem Bereich akkumuliert werden, die letztendlich auch im Geschäft mit konzernexternen Vertragspartnern zu spürbaren finanziellen und nicht-finanziellen Chancen führen könnten.

Die Veränderung der Gesellschaft schlägt sich darüber hinaus auch in der Art und Weise nieder, wie sie miteinander interagiert. In diesem Zusammenhang sind vor allem die Megatrends der Digitalisierung und der Mobilität zu nennen, die vor allem in der Immobilienwirtschaft noch in den Kinderschuhen stecken. Vonovia investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, die im Falle des flächendeckenden Einsatzes erhebliche Effizienzgewinne ermöglichen könnten. Dies betrifft aktuell zum Beispiel die digitale Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Mobilität, aber auch die Themen "Predictive Maintenance" und "Home Automation". Darüber hinaus erprobt Vonovia unternehmensintern Technologien aus den Bereichen Robotics und künstliche Intelligenz, die mittelfristig in einer erheblich effizienteren (und damit auch ressourcenschonenderen) Verwaltungsarbeit resultieren könnten.

Weitere, auch kurzfristig realisierbare Chancen, stecken vor allem im Value-Add-Geschäft. So erbringt die konzerninterne Handwerkerorganisation bereits einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für die Wohnimmobilien. Darüber hinaus wird der Anteil der durch die Handwerkerorganisation erbrachten Eigenleistung bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen stetig ausgebaut. Vonovia beabsichtigt diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf das gesamte Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in den Konzern zu überführen und zu verbessern. In dieser Beziehung hat der Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen dazu geführt, dass Erfahrungen im Bereich der wohnungsnahen Dienstleistungen, vornehmlich im Bereich der Messservices, des Multimediaangebots und der Energieversorgung, gebündelt werden konnten. Dies verspricht einerseits zusätzliche ökonomische Potenziale, aber auch Potenziale im Kundenangebot und damit in der Kundenzufriedenheit.

Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir zudem die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Außerdem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind, sowie durch Aufstockung von Gebäuden das Wohnungsangebot insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen können die Skaleneffekte optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.

Vonovia hat in den vergangenen Jahren aufgrund vorteilhafter Beurteilungen von äußerst günstigen Konditionen am Kapital- und Bankenmarkt profitiert und sich so ein langfristig stabiles und ausgewogenes Finanzierungsfundament erarbeitet. Gemeinsam mit unserer seit vielen Jahren verfolgten Diversifizierungsstrategie bei der Liquiditätsbeschaffung bietet sich gerade im aktuellen Kapitalmarktumfeld zudem die Chance zur fortlaufenden Optimierung der Struktur und der Konditionen unserer finanziellen Verbindlichkeiten.

Steigende Inflationsraten und Zinsen im aktuellen Marktumfeld haben es außerdem erforderlich gemacht, die Investitionen unter den Bedingungen der Nachhaltigkeitszielsetzungen vor dem Hintergrund von deren Rentabilität neu zu überprüfen. In diesem Zusammenhang wird verstärkt das Augenmerk auf die Stärkung der Innenfinanzierung gelegt. Hierzu werden selektiv unvorteilhafte Bestände zunehmend veräußert und alternative Finanzierungsquellen im Sinne von Private Equity-Minderheiten-Investments eruiert. Dahingehend konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei große Transaktionen erfolgreich umgesetzt werden, die jederzeit als Blaupause für weitere Minderheitenbeteiligungen an großen Immobilienportfolien genutzt werden könnten. Insgesamt könnten die gestärkten Finanzierungspotenziale opportunistische Investitionsentscheidungen erlauben, um die Profitabilität insgesamt zu erhöhen bzw. verstärkte Nachhaltigkeitsinitiativen und Ertragspotenziale zu verfolgen. Eine Stärkung unserer finanziellen Position, der Rentabilität unserer (Nachhaltigkeits-) Investitionen sowie unseres Marktanteils in den Metropolregionen könnte sich damit außerdem positiv auf die Beurteilung unserer Kapitalgeber und Rating-Agenturen auswirken und somit unsere attraktiven Finanzierungsoptionen weiter verbessern.

Sollte die getrübte Konjunktur auf Grund der aktuellen geopolitischen Entwicklungen in eine schwere Rezessionsphase übergehen, würden die Wohnimmobilien zumindest vorübergehend weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow erzielen. Die damit verbundene Stabilität bietet uns somit die Chance, die finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten vorübergehender ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können. Als Nachweis für dieses Argument können die Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine angeführt werden, die Vonovia insbesondere im branchenübergreifenden Vergleich bis dato kaum belastet haben.

Mit unserem Segment Development ergeben sich langfristig weitere Expansionschancen für das Unternehmen. Durch die langjährigen Projektentwicklungserfahrungen der BUWOG werden wir die im Rahmen des Zusammenschlusses mit Deutsche Wohnen übernommenen Entwicklungsprojekte erfolgreich weiterführen, sodass unser Developmentgeschäft mittelfristig unabhängiger vom Entwicklungsmarkt werden kann. Auch könnten sich durch die (erfolgten und noch drohenden) Insolvenzen diverser Projektentwickler Opportunitäten ergeben, wenn sich die Rahmenbedingungen auf den Projektentwicklungsmärkten verbessern.

Prognosebericht

Die Berlin Wohnen ist in die Planung von Vonovia eingebunden. Insgesamt sind keine grundlegenden Änderungen in der Geschäftstätigkeit absehbar.

Wir gehen derzeit davon aus, dass die Gesellschaft aufgrund der Einbindung in das Cash-Pooling-System der Vonovia SE auch im kommenden Jahr ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Bei der Vermietung von Wohnungen steht für die Berlin Wohnen weiter die Erhöhung der Kundenzufriedenheit sowie die Erhöhung der Qualität des Wohnungsbestandes im Rahmen der wertsteigernden Bewirtschaftung und geplanten Modernisierungsprogramme zum klimafreundlichen Betreiben der Wohnquartiere im Mittelpunkt. Insgesamt erwarten wir bei den durchschnittlichen Mieten einen leichten Anstieg, ähnlich der Entwicklung im Berichtsjahr.

Wir gehen davon aus, dass die Leerstandsquote Ende 2024 leicht über dem Niveau des Berichtsjahres liegen wird.

Aufgrund des geplanten Baufortschritts werden im Geschäftsjahr 2024 voraussichtlich drei Projekte fertiggestellt. Es wurden bereits für zwei Projekte Kaufverträge für 89 Wohnungen, 39 Tiefgaragenstellplätze und zusätzlich 10 Abstellplätze notariell beurkundet. Das dritte Projekt wird im Rahmen eines Global Exit an einen institutionellen Käufer veräußert. Die entsprechenden Kaufverträge weisen in Summe ein Umsatzvolumen in Höhe von TEUR 79.039 aus.

Die Geschäftsführung erwartet infolgedessen für das Geschäftsjahr 2024 ein EBITDA, das auf Grund eines höheren Ergebnisses aus Immobilienverkäufen klar oberhalb des Berichtsjahres liegen wird.

Insgesamt beabsichtigt Vonovia, auch im kommenden Geschäftsjahr, die führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt auszubauen.

Kiel, den 28 März 2024

BUWOG - Berlin Wohnen GmbH

Die Geschäftsführung

Arnd Fittkau

Andreas Holler

Daniel Riedl

Eva Weiß

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

	EUR	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	22.295.037,68		105.096.909,71
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-und anderen Bauten	1.425.648,78		1.458.537,05
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.737,43		310.682,97
		23.724.423,89	106.866.129,73
B. UMLAUFVERMÖGEN
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	7.635.538,58		12.396.888,29
2. Bauvorbereitungskosten	2.028.509,97		23.242.012,95
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	150.451.410,69		101.991.600,93
4. Unfertige Leistungen	2.080.473,01		1.952.929,72
		162.195.932,25	139.583.431,89
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	149.098,12		40.464,53
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	74.375.793,10		632.762,93
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	24.841.676,24		0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände	5.285.917,01		2.058.499,08
		104.652.484,47	2.731.726,54
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben		8.508.309,21	7.563.793,82
		275l356.725,93	149.878.952,25
C. NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER FEHLBETRAG		4.250.814,04	5.158.691,07
Bilanzsumme		303.331.963,86	261.903.773,05
Treuhandvermögen		620.479,57	1.224.318,94
PASSIVA
	EUR	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. EIGENKAPITAL
1. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Verlustvortrag		-5.183.691,07	-16.741.795,09
III. Jahresüberschuss		907.877,03	11.558.104,02
IV. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		4.250.814,04	5.158.691,07
		0,00	0,00
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	1.590.693,84		2.430.719,34
2. Sonstige Rückstellungen	8.757.907,68		5.774.151,66
		10.348.601,52	8.204.871,00
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	13.343.994,60		13.572.209,99
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 231.069,60 (i. Vj. EUR 228.215,39)
davon mit einer Restlaufzeit von einem bis zu fünf Jahren EUR 10.760.550,00 (i. Vj. EUR 941.840,92)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren EUR 2.352.375,00 (i. Vj. EUR 12.402.153,68)
2. Erhaltene Anzahlungen	34.193.702,11		1.346.118,30
sämtlich mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	75.413,22		146.696,47
sämtlich mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	3.038.145,07		2.997.992,69
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 2.904.623,41 (I. Vj. EUR 2.842.220,62)
davon mit einer Restlaufzeit von einem bis zu fünf Jahren EUR 133.521,66 (i. Vj. EUR 155.772,07)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren EUR 0,00 (i. Vj. EUR 0,00)
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	242.307.195,34		235.542.411,42
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr EUR 96.371.947,32 (i. Vj. EUR 120.265.595,19)
davon mit einer Restlaufzeit von einem bis zu fünf Jahren EUR 31.009.052,18 (i. Vj. EUR 113.626.816,23)
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren EUR 114.926.195,84 (i. Vj. EUR 1.650.000,00)
davon aus Lieferungen und Leistungen EUR 0,00 (i. Vj. EUR 86,29)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	24.912,00		93.473,18
sämtlich mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr
davon aus Steuern EUR 24.912,00 (i. Vj. EUR 35.745,66)
		292.983.362,34	253.698.902,05
Bilanzsumme		303.331.963,86	261.903.773,05
Treuhandverbindlichkeiten		620.479,57	1.224.318,94

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	EUR	2023 EUR	2022 EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus Bewirtschaftungstätigkeit	6.215.639,83		7.344.298,65
b) aus Verkauf von Grundstücken	118.249.078,16		125.312.889,45
		124.464.717,99	132.657.188,10
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen		25.376.752,74	-46.911.788,86
3. Sonstige betriebliche Erträge		3.439.561,24	2.455.305,11
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit	-2.269.115,78		-2.327.476,77
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-129.237.731,26		-59.093.135,67
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-7.903.494,36		-5.774.277,01
		-139.410.341,40	-67.194.889,45
5. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-1.366.660,48		-1.893.083,29
davon außerplanmäßige Abschreibungen EUR -34.416,83 (i. Vj. EUR -160.702,61)
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	-892.252,38		0,00
		-2.258.912,86	-1.893.083,29
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-3.534.631,70	-633.366,95
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.327.143,49	486.800,17
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 453.670,99 (i. Vj. EUR 486.667,00)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-6.905.718,63	-4.977.341,47
davon an verbundene Unternehmen EUR -6.713.020,88 (i. Vj. EUR -3.614.926,78)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-1.590.693,84	-2.430.719,34
10. Ergebnis nach Steuern		907.877,03	11.558.104,02
11. Jahresüberschuss		907.877,03	11.558.104,02

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

der BUWOG - Berlin Wohnen GmbH, Kiel

A. Allgemeine Angaben

Die BUWOG - Berlin Wohnen GmbH (nachfolgend kurz: Berlin Wohnen) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum.

Für die Projektentwicklung und die Verwaltung ihres Grundbesitzes sowie für zentralisierte administrative Aufgaben greift die Berlin Wohnen auf die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns zurück.

Es besteht eine Cash-Pooling-Vereinbarung zwischen der Gesellschaft und der Vonovia SE, als Hauptkonteninhaberin.

Für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften.

Der Jahresabschluss der Berlin Wohnen wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen, letzterer wird beim elektronischen Unternehmensregister offengelegt.

Im Rahmen der Finanzierung des laufenden Baugeschäfts wurden Darlehensrahmenverträge über einen maximalen Auszahlungsbetrag in Höhe von 226,7 Mio. EUR mit der Vonovia SE abgeschlossen. Zum 31. Dezember 2023 weist das Darlehenskonto eine Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 153.106 (I. Vj. TEUR 135.597) aus.

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr ein Neubauprojekt und drei Bestandsimmobilien veräußert.

Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Die Geschäftsführung geht trotz dieser Tatsache bei der Aufstellung des Jahresabschlusses von der Fortführung des Unternehmens aus, da aufgrund der vorliegenden Projektplanung eine positive Fortbestehens- und Fortführungsprognose unterstellt wird. Darüber hinaus ist infolge der Einbeziehung der Berlin Wohnen in den Konzernverbund von Vonovia die Finanzierung der Gesellschaft weiterhin sichergestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 14. Juni 2023. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit sowie für die zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit unfertigen Bauten unter den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke ausgewiesen.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bewertet.

Die Abschreibung auf Bauten erfolgt im Wesentlichen planmäßig linear über 40 oder 50 Jahre.

Die Immobilienbestände werden mit den um planmäßige Abschreibungen verminderten Anschaffungskosten oder - bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung - dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Soweit der Grund für die Wertminderung entfallen ist, wird das Werthaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 HGB beachtet. Die beizulegenden Werte werden aus dem Ertragswert mittels der Discounted Cashflow (DCF)-Methodik abgeleitet. In der DCF-Methodik werden die erwarteten künftigen Jahresreinerträge über einen Zeitraum von über zehn Jahren prognostiziert und auf einer jährlichen Basis diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie am Ende des jeweiligen zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag und einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz ermittelt. Der Endwert wird zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Bei der Bestimmung von voraussichtlich dauerhaften Wertminderungen wird auf einen Betrachtungszeitraum von fünf Jahren abgestellt. Dabei werden die auf diesen Zeitraum entfallenden planmäßigen Abschreibungen bei der Ermittlung der Höhe der außerplanmäßigen Abschreibungen mindernd berücksichtigt.

Fertige und unfertige Bauleistungen werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Produktionskosten. Gemeinkosten bestehen nicht, da die Gesellschaft ausschließlich Subunternehmer beschäftigt und kein eigenes Personal einsetzt. Fremdkapitalzinsen werden insoweit in die Herstellungskosten einbezogen, als sie der Herstellung des Bauvorhabens zugeordnet werden können.

Die Bilanzierung der unfertigen Leistungen (noch abzurechnende Betriebskosten) erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. Allen erkennbaren Risiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Grundsätzlich wurde dabei auf der Basis der vorliegenden Abrechnungen eine Pauschalwertberichtigung in Höhe der nicht umlegbaren Betriebskosten, insbesondere aufgrund von temporärem Leerstand und für Mietverträge mit vereinbarten Inklusivmieten bzw. pauschalen Betriebskosten, gebildet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Auf nicht einzelwertberichtigte Forderungen aus Vermietung ist zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 95 % auf Forderungen inaktiver Mieter gebildet worden. Darüber hinaus werden Pauschalwertberichtigungen auf Forderungen aktiver Mieter gebildet, die zwischen 18 % und 95 % liegen, entsprechend der Forderungsfälligkeit und der Zahlungsfähigkeit der Mieter.

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt entsprechend § 274 HGB nach dem bilanzorientierten Konzept. Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den handelsbilanziellen und den steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlustvorträgen ermittelt. Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt hinsichtlich der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag auf Basis eines Steuersatzes von 15,825 % und hinsichtlich der Gewerbesteuer auf Basis eines Steuersatzes von 17,325 %. Die latenten Steuern derselben Steuerart werden saldiert. Ein sich insgesamt ergebender Überhang von Steuerbelastungen wird als passive latente Steuer in der Bilanz ausgewiesen. In Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 HGB wird auf die Aktivierung eines möglichen aktivischen Überhangs verzichtet.

Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Durch die Anpassung der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 14. Juni 2023 wurden eine neue Aufwandsposition "Aufwendungen aus der Betreuungstätigkeit" sowie zwei neue Bilanzpositionen "Forderungen aus Betreuungstätigkeit" und "Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit" eingeführt. Darüber hinaus wurden die Bezeichnungen der "Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung" in "Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit" sowie "Aufwendungen für Hausbewirtschaftung" in "Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit" geändert.

Angabe nach § 274 Abs. 3 Nr. 2 HGB

Zum Bilanzstichtag wurden die BEPS Pillar 2 Regelungen (MinBestRL-UmsG) bereits in deutsches Recht überführt (MinStG), sind aber noch nicht in Kraft getreten. Das Unternehmen fällt in den Anwendungsbereich dieser Regelungen. Die Berlin Wohnen hat zum Abschlussstichtag eine erste indikative Analyse durchgeführt, um die grundsätzliche Betroffenheit und die Jurisdiktionen zu ermitteln, aus denen das Unternehmen möglichen Auswirkungen im Zusammenhang mit einer Pillar 2 Top-up Tax ausgesetzt ist. Dabei wurde zunächst geprüft, ob die CbCR Safe Harbour Regelungen einschlägig sind. War ein Land nach Prüfung der Safe Harbour Regelungen nicht von der Pillar Two Berechnung ausgenommen, erfolgte die Berechnung des effektiven Steuersatzes auf vereinfachter Basis. Aus dieser ersten indikativen Analyse wurden keine Länder identifiziert, aus denen die Berlin Wohnen Auswirkungen einer Pillar 2 Top-up Tax entstünden. Daher wird derzeit davon ausgegangen, dass keine Betroffenheit bezüglich der Pillar 2 Top-up Tax besteht. Der Konzern verfolgt aufmerksam den Fortschritt des Gesetzgebungsverfahrens in jedem Land, in dem die Berlin Wohnen tätig ist. Die Berlin Wohnen wendet die Ausnahme gern. §§ 274 Abs. 1 S. 5, 306 HGB-E an, wonach keine aktiven und passiven latenten Steuern im Zusammenhang mit den Ertragsteuern der zweiten Säule ("BEPS Pillar 2") der OECD bilanziert und auch keine Angaben dazu geleistet werden."

C. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagengitter dargestellt. Das Anlagengitter ist dem Anhang als Anlage beigefügt.

(2) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Im laufenden Geschäftsjahr wurden Zinsen für Fremdkapital in Höhe von TEUR 2.862 (i. Vj. TEUR 1.414) in die Herstellungskosten einbezogen.

(3) Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr ausschließlich aus dem Finanzverkehr.

(4) Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 5.303 sowie Rückstellungen für Verkaufsnebenkosten in Höhe von TEUR 3.243.

(5) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch gewährte Grundpfandrechte in Höhe von TEUR 13.344 (i. Vj. TEUR 13.572) besichert.

(6) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr ausschließlich aus dem Finanzverkehr (i. Vj. TEUR 235.542).

(7) Treuhandvermögen

Bei dem Treuhandvermögen und den Treuhandverbindlichkeiten handelt es sich ausschließlich um Mietkautionen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(8) Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt.

(9) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken

Im Geschäftsjahr 2023 wurde das Projekt "52 Nord BF 06" mit 104 Wohnungen und 51 Tiefgaragenplätzen fertiggestellt und an den Erwerber übergeben. Weiterhin wurden drei Bestandimmobilien veräußert. Daraus resultieren Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt TEUR 118.127.

(10) Sonstige betriebliche Erträge/Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Posten sonstige betriebliche Erträge und im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen sind außergewöhnliche Erträge und außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von je TEUR 3.061 enthalten. Diese betreffen die vertraglich fixierte Erstattung der Übernahmeverpflichtung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer und die gleichzeitige Übernahme der Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt, die durch den Verkauf einer Immobilie angefallen ist.

(11) Jahresüberschuss

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 907.877,03 auf neue Rechnung vorzutragen.

E. Sonstige Angaben Haftunqsverhältnisse

Haftungsverhältnisse ergeben sich aus einer Vertragserfüllungsbürgschaft gegenüber Dritten in Höhe von TEUR 445.

Die Berlin Wohnen geht Haftungsverhältnisse nur nach sorgfältiger Risikoabwägung ein. Auf Basis einer kontinuierlichen Beurteilung der Risikosituation der eingegangenen Haftungsverhältnisse und unter Berücksichtigung der bis zum Aufstellungszeitpunkt gewonnenen Erkenntnisse geht die Berlin Wohnen davon aus, dass das Risiko einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen aufgrund der Fertigstellungsabsichten der entsprechenden Bauprojekte als gering einzustufen ist.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2023 betrug TEUR 8.596.

Darüber hinaus bestehen finanzielle Verpflichtungen aus Bestellobligos für die laufenden Neubauprojekte in Höhe von TEUR 32.156.

Organe Mitglieder der Geschäftsführung

Als Geschäftsführer sind bestellt:

Arnd Fittkau Chief Rental Officer der Vonovia SE	ab 1. Juli 2023
Andreas Holler Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH	ab 14. Februar 2024
Daniel Riedl Chief Development Officer der Vonovia SE
Eva Weiß Geschäftsführerin der BUWOG Bauträger GmbH
Andreas Barth ehemals Geschäftsführer der BUWOG Bauträger GmbH	bis 31. Januar 2024
Helene von Roeder Chief Financial Officer der Merck KGaA	bis 30. Juni 2023

Kiel, den 28. März 2024

BUWOG - Berlin Wohnen GmbH

Die Geschäftsführung

Arnd Fittkau

Andreas Holler

Daniel Riedl

Eva Weiß

Entwicklung des Anlagevermögens der BUWOG - Berlin Wohnen GmbH, Kiel, im Geschäftsjahr 2023

					Abschreibungen
	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2023 EUR	kumulierte Abschreibungen 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	110.575.482,75	31.883,93	86.721.754,14	23.885.612,54	5.478.573,04	1.308.732,90
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.579.127,11	0,00	0,00	1.579.127,11	120.590,06	32.888,27
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	380.295,25	0,00	376.100,72	4.194,53	69.612,28	25.039,31
Summe Sachanlagen	112.534.905,11	31.883,93	87.097.854,86	25.468.934,18	5.668.775,38	1.366.660,48
Anlagevermögen insgesamt	112.534.905,11	31.883,93	87.097.854,86	25.468.934,18	5.668.775,38	1.366.660,48

	Abschreibungen
	Abgänge EUR	kumulierte Abschreibungen 31.12.2023 EUR	Buchwerte 31.12.2023 EUR	Buchwerte 31.12.2022 EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	5.196.731,08	1.590.574,86	22.295.037,68	105.096.909,71
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	0,00	153.478,33	1.425.648,78	1.458.537,05
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	94.194,49	457,10	3.737,43	310.682,97
Summe Sachanlagen	5.290.925,57	1.744.510,29	23.724.423,89	106.866.129,73
Anlagevermögen insgesamt	5.290.925,57	1.744.510,29	23.724.423,89	106.866.129,73

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die BUWOG - Berlin Wohnen GmbH, Kiel

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der BUWOG - Berlin Wohnen GmbH, Kiel, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der BUWOG - Berlin Wohnen GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Hinweis auf einen sonstigen Sachverhalt-Vergleichsangaben

Der Jahresabschluss und der Lagebericht der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und somit die Vergleichsangaben zum 31. Dezember 2022 und für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sind nicht geprüft.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Essen, den 25. April 2024

PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Martin Flür, Wirtschaftsprüfer

ppa. Sebastian Schneider, Wirtschaftsprüfer

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Gesellschafter der

BUWOG - Berlin Wohnen GmbH

sind

1. Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

2. ANSAR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023, endend am 31.12.2023, wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung erteilt.

3. Das Jahresergebnis i.H.v. 907.877,03 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Düsseldorf, 06.06.2024

Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

Stefan Bode, Prokurist

Sören Kauer, Prokurist

Grünwald, 06.06.2024

ANSAR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

Alexandra Stingl, Geschäftsführerin

Bernd Modlmayer, Prokurist