Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven m.b.H.

Bremerhaven

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

LAGEBERICHT

JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

ANHANG

BESTÄTIGUNGSVERMERK

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

FESTSTELLUNGSBESCHLUSS/ ERGEBNISVERWENDUNG

Lagebericht

der Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH

1 Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

1.1 Wirtschaftliche Entwicklung und Arbeitsmarkt

1.1.1 Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsmarkt

1.2 Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses

1.2.1 Immobilienbestand und Bautätigkeit

1.2.2 Hausbewirtschaftung

1.2.3 Verkauf von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen (AV und UV)

1.2.4 Betreuung

1.2.5 Verbundene Unternehmen und Beteiligungen

1.3 Organisation und Personal

2 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

2.1 Ertragslage

2.2 Finanzlage und Liquidität

2.3 Vermögenslage und Kapitalstruktur

3 Risikobericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

3.3 Finanzinstrumente

4 Prognosebericht

5 Danke

1 Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

1.1 Wirtschaftliche Entwicklung und Arbeitsmarkt

Wirtschaftliche Dynamik eher schwach, aber weiter aufwärtsgerichtet

Die deutsche Wirtschaft ist 2019 im zehnten Jahr in Folge gewachsen und verzeichnet damit die längste Wachstumsperiode im vereinten Deutschland. Allerdings hat das Wachstum 2019 deutlich an Schwung verloren. Zur Jahresmitte ist die deutsche Wirtschaft nur knapp an einer rechnerischen Rezession vorbei geschrammt. Das Bruttoinlandsprodukt drohte zwei Quartale in Folge zu sinken. Im Mittel des Jahres lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,6 % höher als im Vorjahr. In den beiden vorangegangenen Jahren war das Bruttoinlandsprodukt stärker gestiegen, 2017 um 2,5 % und 2018 um 1,5 %. Auch verglichen mit dem Durchschnittswert der Jahre 2008 bis 2018 von +1,3 % ist die deutsche Wirtschaft 2019 schwächer gewachsen.

Im Kern zeigt sich die deutsche Konjunktur aktuell deutlich geteilt: Die Bauwirtschaft befindet sich nach wie vor in einer Boomphase und expandiert kräftig. Solides Wachstum verzeichnen auch die konsumnahen Dienstleistungen. Dagegen befinden sich nahezu alle Bereiche der Industrie in einer Rezession. Die Schwäche des verarbeitenden Gewerbes setzt auch die unternehmensnahen Dienstleistungen unter Druck.

Auch 2020 wird die Binnennachfrage nach Einschätzung der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute1 der Motor des Wachstums in Deutschland bleiben. Die Wertschöpfung des verarbeitenden Gewerbes wird im laufenden Jahr weiter zurückgehen, aber nicht mehr so stark wie im vergangenen Jahr. Auswirkungen des Brexit, der anhaltende von den USA betriebene Handelsstreit sowie die Folgen des technologischen Wandels in der Automobilindustrie konfrontieren die deutsche Wirtschaft allerdings weiterhin mit einigen Risiken. Die Institute rechnen für 2020 mit einem Wirtschaftswachstum von rund 1,1 %.

Grundstücks- und Wohnungswirtschaft verzeichnete einen Zuwachs von 1,4%

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2019 rund 10,6 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, konnte ihre Bruttowertschöpfung deutlich um 1,4 % erhöhen. 2018 war sie lediglich um 1,1 % gewachsen. Für gewöhnlich liegt die Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft leicht unter dem langjährigen Durchschnitt und ist nur geringen Schwankungen unterworfen. Dies unterstreicht die tendenziell geringere Konjunkturabhängigkeit der Immobiliendienstleister. So hatte die Branche beispielsweise im Krisenjahr 2009 als einer der wenigen Wirtschaftsbereiche ein positives Wachstum aufzuweisen. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2019 eine Bruttowertschöpfung von 327 Milliarden EUR.

Der deutsche Arbeitsmarkt zeigte sich 2019 sehr robust - trotz gebremster Konjunktur

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2019 erstmals von mehr als 45 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Nach vorläufigen Berechnungen waren es 45,3 Millionen und damit rund 400.000 Personen mehr als 2018. Dieser Anstieg von 0,9 % beruht vor allem auf einer Zunahme der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung um 1,6 %. Wie schon in den Vorjahren überwogen eine höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland altersbedingte demografische Effekte.

Der unverändert wirkende langfristige Trend einer alternden Bevölkerung reduziert das Erwerbspersonenpotenzial nach Berechnungen des Institutes für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) in Nürnberg - isoliert betrachtet - im Jahr 2019 um 330.000 und im Jahr 2020 um 340.000 Arbeitskräfte. Damit das Erwerbspersonenpotenzial auch in Zukunft nicht schrumpft, müsste die Nettozuwanderung nach Modellrechnungen des IAB bis 2050 in einer Spanne von 346.000 Personen (bei extrem steigenden Erwerbsquoten) bis 533.000 Personen (bei realistisch steigenden Erwerbsquoten) liegen.

Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren 2019 im Vergleich zum Vorjahr rund 483.000 Personen mehr erwerbstätig (+ 1,1 %). Das entspricht der Vorjahresveränderungsquote aus dem Jahr 2018. Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote sank auf 5,0 % (Vorjahr 2018 = 5,2 %). Im Ländervergleich hatte erneut Bremen die höchste Arbeitslosigkeit (9,9 % zuvor 9,8 %) und Bayern die niedrigste (2,8 % zuvor 2,9 %).

Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum und der anhaltend günstige Trend der Arbeitsmarktentwicklung haben Deutschland in den Jahren seit 2010 zu einem Hauptwanderungsziel der EU-Binnen-migration werden lassen. Die Nettozuwanderung im Jahr 2018 (Ausländer und Deutsche) lag bei knapp 400.000 Personen. Im Mittel der Jahre 2010 bis 2018 waren im Saldo sogar fast 468.000 pro Jahr nach Deutschland zugewandert.

Nach ersten groben Berechnungen für 2019 geht das Statistische Bundesamt von einem Rückgang des Zuwanderungssaldos auf 300.000 bis 350.000 Personen aus. Für das laufende Jahr 2020 wird sich dieser Trend voraussichtlich weiter fortsetzen. Damit droht die Nettozuwanderung in Deutschland auf ein Niveau abzusinken, welches das natürliche Geburtendefizit nicht mehr ausgleichen kann.

Geringstes Bevölkerungswachstum sei 2012

Ende 2019 haben in Deutschland nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) rund 200.000 Menschen mehr gelebt als Ende 2018. Mit 83,2 Millionen Menschen erreichte die Einwohnerzahl einen neuen Höchststand. Allerdings wuchs die Bevölkerung deutlich schwächer als in den Jahren 2013 bis 2018. Einen ähnlich geringen Zuwachs hat es zuletzt 2012 gegeben. In den knapp drei Jahrzehnten seit der deutschen Vereinigung wuchs die Bevölkerung Deutschlands überwiegend, mit Ausnahme der Jahre 1998 sowie 2003 bis 2010. Dieses Bevölkerungswachstum ist ausschließlich auf die Nettozuwanderung zurückzuführen. Ohne Wanderungsgewinne würde die Bevölkerung bereits seit 1972 schrumpfen, da seither jedes Jahr mehr Menschen starben als geboren wurden.

Weiterhin gute Stimmung im Wohnungsbau Kapazitätsengpässe führen zu deutlichen Preissteigerungen

Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2019 um 3,8 % und übertrafen damit deutlich die Wachstumsrate des Vorjahres (2,5 %). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren überdurchschnittlich und stieg um 4,0 %, während die Nichtwohnbauten um 3,5 % zulegten.

Wirtschaftsfaktor Wohnungsbau

Im Jahr 2019 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 351.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit lag die Genehmigungstätigkeit 1,3 % über dem Vorjahreswert. In den voran gegangenen beiden Jahren war die Bautätigkeit dagegen leicht gesunken. Im längeren Zeitvergleich liegt die Zahl neu genehmigter Wohnungen damit weiter auf einem hohen Niveau. Mehr genehmigte Wohnungen als im Jahr 2019 gab es seit der Jahrtausendwende nur im Jahr 2016 mit über 375.000 genehmigten Wohnungen. Seit einem Tiefstand im Jahr 2009 haben sich die jährlichen Baugenehmigungen von etwa 178.000 auf fast 351.000 im Jahr 2019 nahezu verdoppelt.

Die konjunkturellen Eckpfeiler für den Wohnungsbau bleiben auch 2020 weiterhin positiv: Eine hohe Erwerbstätigkeit, reale Einkommenszuwächse, anhaltend günstige Finanzierungsbedingungen sowie eine weiterhin hohe Zuwanderung in die Ballungsgebiete sorgen für solide Neubaunachfrage in den größten Städten und zunehmend auch ihrem Umland. Allerdings fällt die Dynamik dieser Impulse schwächer aus als in den Boomjahren. So ist 2020 mit einem hohen aber leicht rückläufigen Genehmigungsvolumen im Wohnungsbau von 349.000 Wohneinheiten auszugehen. Dies entspricht einem Rückgang von 0,6 %.

Insbesondere beim preisgünstigen Wohnungsbau besteht jedoch das Delta zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit nach wie vor fort. Dies führt vor allem eines vor Augen: Es braucht ein konzertiertes Handeln aller Akteure und gezielte Förderung von Bund, Ländern und Kommunen, um bestehende Hürden für mehr bezahlbaren Wohnungsbau aus dem Weg zu räumen. Zu Lösung dieser gesamtgesellschaftlichen Aufgabe muss insbesondere der Bund im Zusammenspiel mit den Ländern noch stärker als bisher finanzielle Verantwortung für deutlich mehr Sozialen Wohnungsbau übernehmen.

Beschäftigungsentwicklung in Bremerhaven

Auf dem Bremerhavener Arbeitsmarkt stehen die Zeichen weiter auf Wachstum. Trotz der Krise in der Offshore-Windenergiebranche, die auch in der Seestadt zu Arbeitsplatzverlusten geführt hat, konnte sich der bereits seit mehr als zehn Jahren zu beobachtende Beschäftigungszuwachs weiter fortsetzen: Mittlerweile sind 53.093 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte hier tätig, das entspricht einem Zuwachs um 786 Stellen oder einer Steigerung um 1,5% gegenüber dem Vorjahr. Seit 2005 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten damit kontinuierlich gestiegen. Innerhalb von 10 Jahren sind insgesamt mehr als 10.000 neue Arbeitsplätze entstanden.

Die Arbeitnehmerkammer Bremen spricht in Ihrem Bericht zur Lage von einem "Strukturwandel in Dauerschleife" in Bremerhaven. Es muss demnach verstärkt daran gearbeitet werden, Bremerhaven als Standort für wissensintensive Dienstleistungen attraktiver zu machen, da hiervon auch wichtige Impulse und Innovationsschübe auf andere Branchen ausstrahlen. Um dieser Entwicklung den entsprechenden Nährboden zu bieten, muss Bremerhaven für hoch qualifizierte und junge Menschen attraktiver werden.

Geschäftsklima in Bremerhaven

Die Stimmung in der Bremerhavener Wirtschaft ist laut dem Konjunkturreport der IHK für Bremen und Bremerhaven leicht gesunken. Nach der deutlichen Klimaeintrübung im Sommer folgte eine weitere, allerdings leichtere Abschwächung im Herbst. Die aktuelle Lage wird von den Unternehmen per Saldo sogar etwas besser eingeschätzt als im Vorquartal und befindet sich damit weiterhin auf relativ hohem Niveau. Gleichzeitig haben sich die Geschäftsaussichten aber erneut deutlich verschlechtert. Sorgenvolle Blicke richten sich dabei vor allem auf die Entwicklung der Arbeitskosten und der Nachfrage aus dem Inland. Die zuletzt noch expansiv ausgerichteten Investitionspläne deuten aktuell auf eine leicht abnehmende Investitionstätigkeit hin. Die Personalpläne sehen weiterhin einen in etwa konstanten Beschäftigungsstand vor. Geschäftslage und Geschäftserwartungen zusammengenommen, sinkt der Handelskammer-Konjunkturindikator um drei auf 99 Punkte und liegt damit im Vergleich zum zehnjährigen Mittelwert von 108 Punkten auf niedrigem Niveau.

Häufigste Sorge der Wirtschaft in Bremerhaven bleibt die nach wie vor angespannte Situation auf dem Arbeitsmarkt. 56 Prozent der Befragten betrachten steigende Arbeitskosten als eines der größten Geschäftsrisiken und 52 Prozent andauernde Probleme bei der Besetzung offener Stellen mit geeignetem Personal. Die Hälfte der Unternehmen zählt aktuell die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu den Hauptrisiken. Sorgenvolle Blicke richten sich dabei eher auf die Entwicklung der Nachfrage im Inland (45 Prozent) und weniger auf die Auslandsnachfrage (12 Prozent). Die Stimmung präsentiert sich indes nicht ganz so eingetrübt wie in der stadtbremischen Wirtschaft. Vergleichsweise positive Rückmeldungen kommen nach wie vor aus dem Produzierenden Gewerbe. Deutlich eingetrübt zeigt sich das Geschäftsklima weiterhin im Handel.

Arbeitslosigkeit in Bremerhaven geht weiter zurück

Im Schnitt lag die Arbeitslosenzahl in Bremerhaven 2019 bei rund 7.320 Menschen, das entspricht 12,2%. Das waren 138 Betroffene weniger als im Vorjahr mit 12,6%. Einen so niedrigen Wert gab es in den vergangenen 20 Jahren nicht. 2005 hatte die Statistik mit 12.697 Arbeitslosen, einem Wert von über 25% ihren Höhepunkt erreicht.

Das aktuelle Ergebnis überrascht vor allem, wie in der Windkraftbranche hunderte Mitarbeiter ihre Jobs verloren haben. Dass das abgefangen werden konnte, führen Arbeitsagentur und Stadt darauf zurück, dass mit Weiterbildungsangeboten rechtzeitig gegengesteuert worden sei. So hätten zahlreiche Mitarbeiter in den Job zurückgefunden.

Wissenschaftssektor weiter auf Wachstumskurs

Der Wissenschaftssektor gehörte in den vergangenen Jahren zu den dynamischsten Wirtschaftsbereichen in der Seestadt. Seit 2007 ist die Beschäftigung um 85 Prozent gewachsen. Inzwischen sind hier 1.500 Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer tätig. 2018 hat sich das Institut für maritime Sicherheit des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt (DLR) mit etwa 65 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und das Thünen-Instituts mit fast 150 Beschäftigten in Bremerhaven niedergelassen.

Auch in der Hochschulentwicklung konnte ein Meilenstein genommen werden: Im aktuellen Wissenschaftsplan wurde der Weg für eine deutliche Ausweitung der Hochschule freigemacht. Bis 2025 soll die Zahl der Studierenden von 3.000 auf 4.000, bis 2035 schließlich auf 5.000 ansteigen. Dieses Wachstum lässt es zu, die inhaltliche Ausrichtung der Hochschule um ein drittes Standbein zu ergänzen. Derzeit wird erwogen, einen zusätzlichen Fachbereich "Gesundheit und Soziales" einzurichten.

Tourismus als ein wichtiger Baustein des Strukturwandels

Das touristische Entwicklungsgebiet "Alter/Neuer Hafen" galt lange als eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Norddeutschlands. Die Hafenwelten haben - ähnlich wie die Offshore- Windenergiebranche - auch maßgeblich dazu beigetragen, dass sich das Image der Stadt deutlich verbessert hat. Die wachsende Beliebtheit Bremerhavens zeigt sich auch an den steigenden Ankunfts- und Übenachtungszahlen. 465.200 Übernachtungen erfasste das Statistische Landesamt für das Jahr 2019. Das ist eine weitere Steigerung von 3,2% gegenüber dem Rekordjahr 2018. Damit setzt sich die Erfolgsserie der Bremerhavener Tourismuswirtschaft weiter fort.

Ausgesprochen positiv entwickelt sich der Kreuzfahrtverkehr in Bremerhaven. Das Kreuzfahrtterminal profitierte auch diesem Jahr vom Boom der Branche. Am Columbus Cruise Center sind 2019 bei 115 Anläufen 248.000 Urlauber gezählt worden. Damit haben sich die Passagierzahlen in nur vier Jahren vervierfacht. Kein deutsches Kreuzfahrt-Terminal wächst derzeit so schnell wie das Bremerhavener.

Die vor Ort vorhandenen touristischen Einrichtungen Bremerhavens wie das Klimahaus, das Auswandererhaus, das Deutsche Schifffahrtsmuseum oder der Zoo am Meer, ebenso wie Hafenrundfahrten oder der Helgolandzubringer konnten 2019 rund 1,5 Millionen Besucher verzeichnen.

1.1.1 Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsmarkt

Die Stadt Bremerhaven gehört mit dem gesamten Unterweserraum seit längerem zu den deutschen Regionen, die in überdurchschnittlichem Maße durch Prozesse beeinflusst werden, die dem demografischen Wandel zuzurechnen sind. Seit 1975 hat das Oberzentrum annähernd ein Fünftel seiner Einwohner verloren und Veränderungen der Altersstrukturen erlebt. Parallel haben weltweite wirtschaftsstrukturelle Prozesse zu einer Folge von Strukturkrisen geführt und die wirtschaftliche Basis Bremerhavens geschwächt.

Bremerhaven ist es gelungen, aus dieser ungünstigen Ausgangslage eine bemerkenswerte Kehrtwende zu vollziehen. Flankiert durch massive Investitionen in das maritime Profil, in die touristische Infrastruktur und in das Hochschulangebot sowie durch deutschlandweit beachtete Pioniertätigkeit im Stadtumbau konnte in Bremerhaven der Einwohnerrückgang spürbar gebremst und seit 2012 ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum erreicht werden.

Am 31.12.2019 betrug die Zahl der Einwohner in Bremerhaven nach kommunaler Fortschreibung 117.746. Das ist eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 140 Einwohner. Der Rückgang gegenüber 2015 ist in der damals überproportional gestiegenen Bevölkerung begründet (+4.303 Einwohner), der sich dann, als Folge eines mutmaßlichen Sozialbetrugs in Bremerhaven, 2016 und 2017 durch die Abwanderung von osteuropäischen Zuwanderern korrigiert hat.

Die bislang höchste Einwohnerzahl Bremerhavens wurde 1968 mit 148.900 ermittelt. 1995 wurden noch 130.500 Einwohner gezählt, 2011 nur noch 112.500. Dadurch hat Bremerhaven, trotz einer rückläufigen Zahl an Mietwohnungen in den vergangenen 30 Jahren, immer noch einen Angebotsüberhang im Bereich des Wohnungsmarktes.

Hinzu kommt, dass die Mieten in Bremerhaven in den vergangenen Jahren kaum gestiegen sind. Auch verläuft die sogenannte Preiskurve sehr flach, das heißt, es gibt nur eine geringe Differenzierung des Angebots. Hier liegen 80 Prozent der angebotenen Mietwohnungen zwischen 3,80 Euro/m ² und 5,70 Euro/m ². Seit Mitte der 2000er-Jahre sind die Preise in Bremerhaven für Wohnungen im Bestand praktisch nicht gestiegen.

Erst die Mietspiegel 2017/2018 und 2019/2020 zeigen eine leicht ansteigende Entwicklung. So liegt beispielsweise der Mietrahmen für vor 1969 gebaute Wohnungen in mittlerer Wohnlage jetzt bei 3,90 Euro/m ² - 4,90 Euro/m ². Im Mietspiegel 2015/2016 waren es noch 3,40 Euro/m ² - 4,10 Euro/m ². Die Entwicklung der Warmmiete nach Wohndauer spiegelt allerdings immer noch den Trend wider: Wer in Bremerhaven erst kurz in seiner Wohnung lebt, zahlt nicht wesentlich mehr pro Quadratmeter als langjährige Mieter. Das erklärt die hohe Fluktuation im Wohnungsmarkt.

24.643 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte wohnen nicht in Bremerhaven, das entspricht einer Einpendler-Quote von 46,4%. Die Einpendler-Quote hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr (47,4 %) leicht verringert, trotzdem stellt die Aufwertung der Lebensqualität in den Bremerhavener Quartieren weiter eine Kernaufgabe dar, da fast die Hälfte der in Bremerhaven Beschäftigten demnach nicht in der Seestadt wohnen. Auch wenn sich dieser hohe Anteil durch die Insellage in Niedersachsen erklären lässt, verdeutlicht ein Vergleich mit Bremen, dass der Einpendler-Anteil in Bremerhaven besonders hoch ist, denn in Bremen beträgt die Einpendler-Quote nur 42,9 %.

"Quer denken, Fäden zusammenführen und auch mal Ungewöhnliches wagen", darin sieht die Arbeitnehmerkammer in Ihrem Lagebericht 2019 eine vordringliche Aufgabenstellung für Bremerhaven, denn ein Dauerproblem Bremerhavens ist nach wie vor das Image der Stadt. Die Themen "Lebensqualität" und die Schaffung von attraktivem Wohnraum sollten für die Seestadt hohe Priorität genießen: zum einen, um Fachkräfte zu gewinnen und zum anderen, um mehr Pendler wieder in die Stadt zu holen. Bremerhaven hat durchaus Potenzial und die entsprechenden Freiräume, um neue und auch ungewöhnliche Projekte auf die Beine zu stellen.

Aktuell wird besonders große Hoffnung auf die Entwicklung des ehemaligen Geländes der Schichau-Seebeck- Werft gesetzt. Im künftigen "Werftquartier" sollen Wohnen, Arbeiten und Freizeit auf neue Art verbunden werden. Gleichzeitig kann es hierdurch gelingen, die Innenstadt besser mit dem Fischereihafen zu verbinden. Das Thema "Durchmischung" ist für eine attraktive und spannende Stadtgesellschaft in Bremerhaven von zentraler Bedeutung. Die Stäwog wird sich zusammen mit den anderen ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften in Bremerhaven aktiv an diesem Planungsprozess beteiligen.

Die Attraktivität und Lebensqualität einer Stadt steht und fällt aber nicht allein mit dem Wohnungsangebot. Eine attraktive Innenstadt und vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sind ebenfalls wichtige Faktoren, die dazu beitragen, dass sich die Menschen in der Stadt wohlfühlen. Gerade hier hapert es aber aktuell in Bremerhaven. In der Innenstadt nehmen die Leerstände zu und es fehlt an qualitativ höherwertigen Angeboten. Maßnahmen wie das Projekt Springflut der Stäwog, mit dem über Zwischennutzungen durch Pop-up-Stores gezielt dem Ladenleerstand in der Innenstadt oder in Lehe entgegengewirkt werden soll, sind daher wichtige Schritte in die richtige Richtung.

Bremerhaven muss insgesamt vielfältiger und bunter werden, um junge Menschen anzuziehen und jetzt aktiv werden, damit der Ausbau der Hochschule auch zu einer jüngeren Stadtgesellschaft beiträgt und in Zukunft mehr Studierende hier wohnen. Die Idee das Goethequartier dabei gezielt für studentisches Wohnen zu öffnen, soll weiterentwickelt werden. Hierbei spielt die Stäwog eine wichtige Rolle. 2018 konnte das Kreativhaus in der Goethestraße 45 fertiggestellt und der Grundstein für das Studentenhaus in der Heinrichstraße 34 gelegt werden, das Anfang 2020 in Betrieb gehen wird.

Da die Umsetzung der notwendigen Maßnahmen in schwierigen Quartieren - wie in der Goethestraße - häufig zu Beginn defizitär ist, müssen hier, um eine aufbauende Entwicklung zu initiieren, auf Unternehmensebene regulierende Instrumente wie Sonderabschreibungen und zusätzliche Kosten, die in vergleichbaren Projekten nicht in diesem Umfang anfallen würden, in Kauf genommen werden. Wir sind überzeugt, dass dafür langfristig diese Effekte durch ihre ausstrahlende Wirkung als Stadtrendite sowohl für die Stadt selbst, als auch für das Unternehmen in der Mietenentwicklung und in der Leerstandsqoute und im Forderungsausfall positiv nachwirken werden.

1.2 Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses

1.2.1 Immobilienbestand und Bautätigkeit

Am 31. Dezember 2019 bewirtschaftete die Gesellschaft einen eigenen Bestand von

5.143 Mietwohnungen und zusätzlich 38 Wohnungen langfristig angepachtet (Gesamt 5.181)

134 gewerblichen Einheiten (Läden, Büros)

615 Garagen.

Ein für 20 Jahre gepachtetes Grundstück mit einem Bürogebäude ist für den gleichen Zeitraum unterverpachtet.

Die seit Jahren vorgenommenen baulichen Veränderungen und Verbesserungen im Mietwohnungsbestand wurden im Berichtsjahr fortgeführt. Im Geschäftsjahr 2019 wurden TEUR 7.331,5 an Modernisierungsinvestitionen sowie TEUR 6.436,9 für die Instandhaltung des Immobilienbestands aufgewendet. Zudem wurden Investitionen für Neubauten, Grundstücksankäufe u.a. mit TEUR 5.243,7 getätigt.

1.2.2 Hausbewirtschaftung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich um TEUR 179,4 auf TEUR 30.426,8. Ursächlich sind die Mieterträge (Sollmieten abzgl. Erlösschmälerungen), die sich durch begründete Modernisierungsmaßnahmen und moderate Anpassungen aufgrund der Marktveränderungen um TEUR 356,0 auf TEUR 21.526,9 (Vorjahr: TEUR 21.170,8) erhöhten. Dem entgegen standen in der Entwicklung die Auswirkungen des günstigeren Wärmelieferungsvertragsabschlusses und der zuvor verlaufenen milden Winterperiode stark rückgängigen abgerechneten Umlagen.

Leerstandentwicklung

Stichtag bezogen zum 31.12.2019 betrug der Gesamtleerstand im Unternehmen 207 Wohnungen, davon standen 49 wegen anstehender Modernisierungsmaßnahmen leer. Das entspricht einer bereinigten Leerstandquote von 3,07 %, der Wert ist damit annähernd identisch bei dem Wert in 2018 mit 3,05 %.

Kündigungen/Neuvermietungen

Die Fluktuation lag 2018 bei 15,0 %. Im Berichtsjahr lag sie mit 11,6 % bei einem positiveren Wert. Per 31.12. standen 207 Wohnungen frei. Der Wohnungsmarkt ist abhängig vom Arbeitsmarkt und geldlichen Ressourcen.

1.2.3 Verkauf von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen (AV und UV)

Im Berichtsjahr wurden aus dem Verkauf von Vorratsgrundstücken Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 523,8 (Vorjahr: TEUR 491,3) erzielt. Der Verkauf im 2. Bauabschnitt des Baugebietes Reinkenheider Forst II wurde mit dem Verkauf von 6 Grundstücke mit einer Nettobaulandfläche von insgesamt 3.782 m ² abgeschlossen. Im 1. Bauabschnitt des Baugebietes Reinkenheider Forst II plant die STÄWOG auf einer Nettobaulandfläche von 3.424,00 m ² den Bau von Mehrfamilienhäusern, die im eigenen Bestand verbleiben sollen.

Im Baugebiet Lindenallee Süd kann nun nur noch ein Grundstück mit einer Größe von 638,00 qm als Bauland zur Veräußerung angeboten werden. Im Bestand sind zudem noch 78 (Vorjahr: 80) Wohnungen als mögliche Verkaufsobjekte vorhanden.

Im Rahmen der Stadtentwicklung wurden zum Ende des Jahres 2016 im Paket drei leerstehende Miethäuser in der Bürgermeister-Smidt-Straße gekauft von denen zwei bereits an private Investoren verkauft werden konnten. Ein Gebäude wurde dauerhaft in den Bestand aufgenommen mit der Planung im Anschluss eine Modernisierung durchzuführen. Alternativ wäre der Verkauf des Gebäudes an einen privaten Investor mit einem schlüssigen Verwertungskonzept denkbar.

1.2.4 Betreuung

Die STÄWOG hat im abgelaufenen Jahr aus der Verwaltungsbetreuung diverser Immobilienbestände Umsatzerlöse von TEUR 474,1 (Vorjahr: TEUR 464,5) erzielt. Am 31. Dezember 2019 befanden sich im betreuten Bestand u. a. Immobilien der Stadt Bremerhaven, Spezialimmobilien der Wirtschaftsförderungsgesellschaft BIS und BEAN, sowie ein Seniorenwohnhaus, ein Wohn- bzw. Geschäftshaus und eine Garagenanlage; zudem wurden 24 Eigentümergemeinschaften mit 372 Eigentumswohnungen verwaltet.

1.2.5 Verbundene Unternehmen und Beteiligungen

Die Aktivitäten der STÄWOG als ein kommunalverbundenes Unternehmen sind von der unternehmerischen Zielsetzung gekennzeichnet, der Stadt Bremerhaven und anderen Investoren im Bereich der Grundstückswirtschaft, des Städtebaus und der städtischen Infrastruktur als Partner für entsprechende Aktivitäten zur Verfügung zu stehen. Neben der Sicherung der Wohnungsversorgung in der Stadt Bremerhaven durch die STÄWOG wird diese Philosophie insbesondere auch durch die Tätigkeit der im Beteiligungsbesitz der STÄWOG befindlichen Gesellschaften deutlich.

Die vollständig im Eigentum der STÄWOG befindliche Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄGRUND) hat bereits diverse öffentlich geförderte Baumaßnahmen wie die Sanierung des Stadttheaters, die Sanierung bzw. den Ausbau der Volkshochschule, die Sanierung des Morgensternmuseums, den Bau von mehreren Parkhäusern, den Umbau und die Neugestaltung der Zoo am Meer GmbH, sowie weiterer Objekte wie z. B. den Kauf und die Entwicklung der Weserpassage im Columbus Center und des Ärztehauses am Klinikum Reinkenheide durchgeführt. Im Jahr 2017 konnte das ehemalige Geestbankgebäude vom Bankhaus Neelmeyer gekauft werden. 2018 wurde mit dem alten Standesamt in der Hafenstraße 14 ein weiteres stadthistorisch wertvolles Gebäude erworben und noch im selben Jahr unter Einhaltung der Voraussetzungen des Denkmalschutzes erfolgreich zu einem Tumorzentrum umgebaut und neu vermietet.

Die Bilanzsumme der STÄGRUND beträgt zum 31. Dezember 2019 TEUR 99.349 (Vorjahr: TEUR 101.344). Der in 2019 entstandene Gewinn in Höhe von TEUR 510 (Vorjahr: TEUR 266) wurde aufgrund des bestehenden Unternehmensvertrages mit Ergebnisabführungsvereinbarung an die STÄWOG abgeführt. Der Wirtschaftsplan der STÄGRUND lässt für die beiden kommenden Jahre wieder ein positives Ergebnis erwarten.

Am 26.06.2007 wurde von der STÄWOG als alleiniger Gesellschafterin die STÄWOG Service GmbH gegründet. Diese Gesellschaft hat den Zweck, im Rahmen eigener und fremder Gebäudebewirtschaftung alle Maßnahmen zu planen, zu koordinieren und mit eigenen oder fremden Kräften durchzuführen, die mit der Ver- und Entsorgung der Gebäude, insbesondere mit der Energieversorgung zu tun haben. Die Bilanzsumme beträgt zum 31.12.2019 TEUR 917 (Vorjahr: TEUR 1.000). Der in 2019 entstandene Gewinn in Höhe von TEUR 61 (Vorjahr: TEUR 50) wurde aufgrund des bestehenden Unternehmens Vertrages mit Ergebnisabführungsvereinbarung an die STÄWOG abgeführt.

Die STÄWOG ist über ihre Tochtergesellschaft STÄGRUND mittelbar an zwei weiteren Unternehmen beteiligt, und zwar an der Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄPARK) und an der Zoo am Meer Bremerhaven GmbH. Die im Jahr 2000 von der STÄGRUND als alleiniger Gesellschafterin gegründete STÄPARK hat ihren Geschäftsbetrieb in 2019 planmäßig fortgesetzt. Sie hat von der STÄGRUND zwei Parkhäuser mit insgesamt 1.018 Einstellplätzen sowie ein als Parkplatz (137 Einstellplätze) genutztes unbebautes Grundstück angepachtet. Des Weiteren ist ein weiteres Parkhaus von zwei privaten Investoren langfristig angemietet worden.

Die Bilanzsumme der STÄPARK stieg zum 31. Dezember 2019 auf TEUR 4.076 (Vorjahr: TEUR 3.600). Die STÄPAJRK hat in 2019 einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 379 erwirtschaftet, der zur Stärkung der Eigenkapitalbasis verwendet werden soll. Die Wirtschaftspläne für die Jahre 2020 und 2021 lassen wiederum Jahresüberschüsse erwarten.

Nach dem zum 1. Januar 2004 erfolgten Teilverkauf an die Stadt Bremerhaven ist die STÄGRUND an der Zoo am Meer Bremerhaven GmbH noch zu 50 % beteiligt. Zum 31. Dezember 2019 reduzierte sich die Bilanzsumme um TEUR 64,7 auf TEUR 1.332,4. Das Geschäftsjahr 2019 schließt mit einem ausgeglichenen Bilanzergebnis ab. Die wirtschaftliche Entwicklung hängt weitgehend von der Realisierung der geschätzten Besucherzahlen ab. Im Haushalt 2019 der Stadt Bremerhaven wurde sichergestellt, dass für die im öffentlichen Interesse liegende Zoo am Meer Bremerhaven GmbH entsprechende Betriebsmittel zur Verfügung stehen.

Die zusammengefasste nichtkonsolidierte Bilanzsumme der verbundenen Unternehmen STÄWOG, STÄGRUND, STÄPARK und STÄSERVICE hat sich gegenüber dem Vorjahr um 0,50 % auf TEUR 301.897 (Vorjahr: TEUR 300.399) erhöht. Die Eigenkapitalquote der Unternehmensgruppe beträgt 11,1 %.

Die Unternehmensgruppe erzielte mit TEUR 1.224 gegenüber dem Vorjahr (TEUR 804) ein um TEUR 420 höheres Jahresergebnis. Die Umsatzerlöse in der Firmengruppe stiegen gegenüber dem Vorjahr (TEUR 43.189) um insgesamt TEUR 91 auf TEUR 43.280. Davon erzielte die STÄWOG mit TEUR 32.608 anteilig 75,3 % der gesamten Umsatzerlöse.

1.3 Organisation und Personal

Die Gesellschaft, die Tochterfirmen und die über die Tochterfirma STÄGRUND verbundene STÄPARK haben die gesamte EDV der Unternehmen auf das Rechenzentrum der BIT, Gesellschaft für den Betrieb von Informationstechnologie Bremerhaven mbH, ausgelagert. Damit konnte auf die Vorhaltung von eigenen Servern verzichtet und ein deutlich höheres Maß an Datensicherheit gewährleistet werden. Alle zehn Außenstellen der STÄWOG haben dadurch Zugriff auf die firmeneigene Software, was die Arbeitsabläufe vereinfacht. Der gesicherte Datenzugang von außerhalb gibt zudem neue Möglichkeiten für die Gestaltung von Unternehmensprozessen. Ergänzend dazu bietet das seit 2017 praktiziertes flexibles Arbeitszeitmodell für die Zukunft wesentlich attraktivere Arbeitsbedingungen im Wettbewerb um qualifizierte Arbeitnehmer. Im Jahr 2019 wurde mit einem Probelauf für Heimarbeitsplätze begonnen. Die Möglichkeit zum zeitweisen Arbeiten im Heimarbeitsplatz soll im Jahr 2020 zu einem festen Bestandteil im Unternehmen werden.

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2019 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug ohne den Geschäftsführer 60 Vollbeschäftigte, 5 Teilzeitbeschäftige und 6 Auszubildende.

Gemäß Organisationsplan ist die kaufmännische Abteilung durch den Renteneintritt eines Prokuristen seit August 2019 nicht mehr in drei, sondern in zwei Teilbereiche gegliedert, die jeweils mit Leitungsfunktionen und Einzelprokura ausgestattet sind. Die zwei Leiter der technischen Abteilung wurden im August 2019 als Prokuristen benannt im Handelsregister eingetragen.

Die Gesellschaft kommt ihrer Verpflichtung zur Ausbildung weiter nach. Im Berichtsjahr werden 2 Auszubildende für das Berufsbild des/der Immobilienkaufmannes/-frau eingestellt, sodass derzeit insgesamt sechs junge Menschen gleichzeitig im Unternehmen ausgebildet werden. Bei 60,25 (durchschnittlich) kaufmännischen und technischen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ist das eine Quote von 10,0 %. Die Belegschaft geht sehr verantwortungsvoll mit dieser wichtigen Aufgabe der Ausbildung um. Es wurden im Jahr 2019 durchschnittlich 6 Auszubildende (2 m/4 w) beschäftigt.

	Vollbeschäftigte (m/w)	Teilzeitbeschäftigte (m/w)
Prokuristen	2,5/1,0
Kaufmännische Mitarbeiter	10,5/24,25	0,0/5,25
Technische Mitarbeiter	5,0/2,0
Hausmeister, Gärtner	14,0/1,0
Summe	32,0/28,25	0,0/5,25

Die Weiterbildung nimmt einen hohen Stellenwert ein. Die Mitarbeiter der STÄWOG nehmen regelmäßig, bei Bedarf an den Schulungen des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V. und anderen Institutionen teil.

2 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

2.1 Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2019 wurde bei einem geringfügig niedrigeren Betriebsergebnis ein Jahresüberschuss von TEUR 844 erwirtschaftet. Die Erhöhung resultiert aus einem höheren Finanzergebnis mit TEUR 435 und aus dem zum Vorjahr um TEUR 111 verbesserten Neutralen Ergebnis.

Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten erstellte Erfolgsrechnung stellt sich wie folgt dar:

	2019		2018
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse	32.608		32.911
Bestandsveränderungen	-267		-1.000
Sonstige Erträge (inkl. aktivierte Eigenleistungen)	1.104	33.445	1.716	33.627
Aufwendungen für bez. Lieferungen und Leistungen	-14.884		-14.767
Personalaufwand	-5.676		-5.557
Abschreibungen	-5.402		-5.175
Sonstige Aufwendungen u.a.	-1.681		-2.084
Zinsaufwand	-3.825		-4.014
Sonstige Steuern	-1.359	-32.827	-1.355	-32.952
Betriebsergebnis		618		675
Finanzergebnis		435		205
Neutrales Ergebnis		-209		-320
Steuern vom Einkommen und Ertrag		0		0
Jahresergebnis		844		560

Die Verringerung des Betriebsergebnisses basiert im Wesentlichen auf den Rückgang der Erträge in der Bau- und Vertriebstätigkeit im Umlaufvermögen bei gleichzeitig moderat gestiegenen Erträgen aus Sollmieten. Positive Effekte ergaben sich ergänzend aus rückläufigen Zinsaufwendungen.

Im Neutralen Ergebnis wirkten sich verringerte Aufwendungen bei Pensionsrückstellungen und aus außerplanmäßigen Abschreibung aufgrund einer Bewertungskorrektur positiv auf das Gesamtergebnis aus. Der erhöhte Wert des Finanzergebnisses resultiert aus den Abführungen der Tochtergesellschaften.

Die Kennzahlen zur Ertragslage haben sich in den vergangenen fünf Jahren wie folgt entwickelt:

		2019	2018	2017	2016	2015
Eigenkapitalrentabilität	%	2,6	1,9	1,7	3,8	1,6
Gesamtkapitalrentabilität	%	2,3	2,3	2,4	2,9	2,7
Anteil der Erlösschmälerungen	%	3,6	3,5	3,4	3,6	4,0
Anteil der Zinsen an der Kaltmiete	%	16,0	17,4	19,1	20,1	21,4

Der Anteil der Zinsaufwendungen an den Kaltmieten verringerte sich durch die günstigeren Zinssätze bei Prolongationen und neuen Darlehensaufnahmen.

In der Planung für die STÄWOG wurde im Wirtschaftsjahr 2019 ein Jahresüberschuss von ca. TEUR 546 erwartet. Aufgrund der höheren Gewinnabführungen der Tochterunternehmen konnte dieses Ziel noch überschritten werden. Die anhaltende Nachfrage nach Eigentumswohnungen führte im Bereich der sonstigen betrieblichen Erträge zu positiveren Ergebnissen als im Wirtschaftsplan angenommen. Diese Effekte wurden durch eine anteilige Wertkorrektur in Form einer außerplanmäßigen Abschreibung bei einem noch im Bau befindlichen Objekt, um einen ihm beizulegenden, niedrigeren Wert zu erreichen, der als dauerhaft angesehen wird, abgeschwächt. Die Aufwendungen für Zinsen und ähnliche Aufwendungen fielen trotz eines erhöhten Fremdkapitalengagements um TEUR 167 geringer aus als im Vorjahr. Ursächlich sind hierfür günstigere Prolongationen bei bereits bestehenden Darlehen. Die Geschäftsentwicklung wird insgesamt für 2019 als positiv beurteilt.

	Plan 2019	Ist 2019	Ist 2018
	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung	30.536,6	30.426,8	30.247,4
Sonstige betriebliche Erträge	806,2	1.259,6	1.366,6
Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen	14.725,4	14.884,3	14.766,9
(davon für Instandhaltung)	(5.546,6)	(6.072,6)	(5.802,1)
Abschreibungen	5.710,1	6.000,5	6.025,0

2.2 Finanzlage und Liquidität

Die finanzwirtschaftlichen Veränderungen des abgelaufenen Geschäftsjahres und deren Auswirkungen auf den Liquiditätsbestand zeigt die nachfolgende Kapitalflussrechnung:

	2019	2018
	TEUR	TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	11.946	10.585
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-12.471	-7.028
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	-2.028	-1.138
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands	-2.553	2.419
Finanzmittelbestand am 01.01.	4.205	1.786
Finanzmittelbestand am 31.12.	1.652	4.205

Der Finanzmittelbestand hat sich stichtagsbezogen um TEUR 2.553 verringert. Den Zahlungsmittelabflüssen infolge von Investitionen und Finanzierungstätigkeit stehen Zuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit, sowie Kaufpreiszuflüsse aus dem Verkauf von unbebauten Grundstücken des Umlaufvermögens und Objektverkäufen aus dem Anlagevermögen gegenüber. Ferner wurden Kapitalmarktmittel als Dauerfinanzierungsmittel und kurzfristige Terminkredite aufgenommen. Zudem wurden plan- und außerplanmäßige Tilgungen geleistet. Die Gesellschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen. Die Finanzplanungen zeigen für die beiden kommenden Jahre ausgeglichene finanzwirtschaftliche Ergebnisse.

2.3 Vermögenslage und Kapitalstruktur

Folgende Kennzahlen zeigen die Entwicklung der Vermögenslage auf:

		2019	2018	2017	2016	2015
Eigenkapitalquote (einschl. Sonderposten)	%	16,4	16,2	16,3	16,4	15,9
Durchschnittliche Verschuldung (Dauerschulden/Wohn- und Nutzfläche)	rd. €/m ²	395	395	393	381	385
Durchschnittliche Buchwerte der Grundstücke und Gebäude (Buchwerte/Wohn- und Nutzfläche)	rd. €/m ²	501	485	487	476	476
Mietenmultiplikator (Buchwerte der Gebäude und Grundstücke/Mieteinnahmen)	Faktor	8,1	7,9	8,3	8,1	8,4

Die Bilanzsumme (Gesamtkapital) hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1,6 % erhöht.

Das Gesamtvermögen erhöhte sich nach plan- und außerplanmäßigen Abschreibungen und Verkäufen der unbebauten Grundstücke insbesondere durch die Investitionen in das Anlagevermögen. Aufgrund der notwendigen Fremdmittelaufnahmen zur Finanzierung der Investitionen in das Anlagevermögen erhöhte sich das Gesamtkapital deutlich. Aufgrund des positiven Jahresergebnisses erhöhte sich das Eigenkapital absolut.

Die Modernisierungsinvestitionen und die damit verbundene Aktivierung nachträglicher Herstellkosten stehen den planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen sowie den Buchwertabgängen gegenüber und führen zu einer weiter positiven Entwicklung der durchschnittlichen Buchwerte.

Die Strukturierung von Vermögen und Kapital nach Fristigkeiten zeigt folgendes Bild:

	31.12.2019		31.12.2018		Veränderungen
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Vermögensaufbau
Anlagevermögen
immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen	184.270	93,3	178.084	91,6	6.186
Finanzanlagen	731	0,4	838	0,4	-107
Umlaufvermögen	12.554	6,3	15.533	8,0	-2.979
Gesamtvermögen	197.555	100,0	194.455	100,0	3.100
Kapitalstruktur
Eigenkapital	29.686	15,0	28.842	14,8	844
Sonderposten	2.657	1,3	2.703	1,4	-46
Rückstellungen	9.675	4,9	9.265	4,8	410
Verbindlichkeiten	155.537	78,8	153.645	79,0	1.892
Gesamtkapital	197.555	100,0	194.455	100,0	3.100

3 Risikobericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

"Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Von einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzuschätzen; es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle zu rechnen.

Weitere Risiken, die den Bestand der STÄWOG gefährden oder die Vermögens- und Finanzlage wesentlich beeinflussen könnten, sind für die nächsten 2 Jahre nicht erkennbar. Zurzeit werden keine rechtlichen Auseinandersetzungen mit Auftraggeber und Auftragnehmern, Kunden oder Dritten geführt, die von ihrer Art oder ihrem Umfang her über das normale Maß unvermeidbarer Auseinandersetzungen hinausgehen würden.

Die Schwächen des Bremerhavener Arbeitsmarktes und der entspannte Wohnungsmarkt erfordern weiterhin hohe Investitionen in den Bestand, um durch entsprechende Wohnungsangebote Leerstand im Unternehmen zu verhindern und die Stadt als Wohnungsstandort konkurrenzfähig gegenüber dem Umland zu machen.

Für die Entwicklung der Gesellschaft und der Stadt wird dazu weiterhin ein moderates Neubauvolumen in den nächsten Jahren notwendig sein. Die wirtschaftlichen Bedingungen für den Wohnungsneubau sind durch das weiterhin niedrige Mietenniveau und durch die stark gestiegenen Baukosten trotz der günstigen Zinssituation nicht zufriedenstellend. Hier müssen insbesondere für den sozialen Wohnungsbau die Förderbedingungen von Land und Stadt angepasst werden. Ergänzend muss es der Gesellschaft möglich sein, über die mittelbare Belegung Bindungen aus der Wohnraumförderung im Bestand abzubilden.

Durch Implementieren eines sozialen Managements im Unternehmen ist das Forderungsmanagement gestärkt und der Anteil an Mieterlösschmälerungen in Relation zur Sollmiete kontinuierlich gesenkt worden. Das Zinsänderungsrisiko schätzen wir in den nächsten beiden Jahren als nicht gravierend ein. Wir nutzen das jetzige niedrige Zinsniveau weiterhin für vorzeitige Prolongationen.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Als Leitlinie für die weitere Planung hat die Geschäftsführung dem Aufsichtsrat unter dem Titel "STÄWOG 2025" eine strukturelle Bestandsentwicklung der STÄWOG für die nächsten Jahre vorgestellt. Der Bestand der STÄWOG soll dabei sinnvoll mit Neubauten ergänzt werden, deren Qualität sich langfristig an die Unternehmenserfordenisse anpasst. Die STÄWOG wird dabei auch zukünftig Ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden und breiten Schichten der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen.

Im Zuge des demografischen Wandels werden neue Anforderungen auf die Gesellschaft zu kommen, vor allem in der Entwicklung von kleinem, barrierefreiem und energetisch optimiertem Wohnraum, um dem zunehmenden Anteil von älteren Menschen mit niedrigem Haushaltseinkommen Rechnung zu tragen. Die Gesellschaft verfügt hierbei über eine Vielzahl von eigenen Grundstücken, die eine vorhandene Infrastruktur und gesichertes Baurecht aufweisen und die Möglichkeit für eine sinnvolle und wirtschaftliche Bestandsergänzung durch Neubau bieten. Um wirtschaftlich tragfähige Lösungen zu schaffen, werden dafür Grundrisstypen entwickelt, die für serielles Bauen geeignet sind. Das erste Gebäude dieser seriellen Bauweise wurde mit dem Bauprojekt "Im Engenmoor" im Jahr 2019 fertiggestellt. Das zweite Projekt wurde 2019 in der Nürnberger Straße begonnen.

Weiterhin sollen die positiven Impulse aus der wirtschaftlichen Entwicklung Bremerhavens, wo in den letzten 10 Jahren rund 10.000 zusätzliche sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze entstanden sind, genutzt und attraktive Wohnungsangebote für Berufstätige und Einpendler geschaffen werden. Für ein zukunftsfähiges Portfolio der STÄWOG sind dafür auch höherwertige Neubauten notwendig, die auf eigenen und von der Stadt zu erwerbenden Grundstücken umgesetzt werden. Dazu gehören beispielsweise der geplante Wohnungsneubau auf dem ehemaligen Kistnergelände. Ein Neubauprojekt in Surheide soll älteren Bewohnern des Stadtteils die Chance geben, ihren Häuser an junge Familien zu verkaufen und im gewohnten Umfeld zu bleiben.

Die positive Entwicklung der Hochschule und die schrittweise Erhöhung der Studierendenzahlen von derzeit 3.000 auf 5.000 Studierende im Jahr 2035 kann die Gesellschaft positiv begleiten. 2020 wird das Studierendenhaus in der Heinrichstraße fertiggestellt. Es ist das erste Projekt, das vom Studierendenwerk Bremen mit einem externen Kooperationspartner umgesetzt wird und stellt für die Gesellschaft ein neues Geschäftsfeld dar.

3.3 Finanzinstrumente

Das bei unserem Unternehmen eingerichtete Risikomanagement ist darauf gerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. In diesem Zusammenhang werden insbesondere alle Indikatoren regelmäßig beobachtet, die zu einer Beeinträchtigung der Vollvermietung oder zu Mietminderungen führen könnten.

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit mindestens 10jähriger Zinsfestschreibung. Auf Grund steigender Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet.

4 Prognosebericht

Der Wirtschaftsplan für 2020 sieht Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 32.462, sowie ein Instandhaltungsvolumen von TEUR 5.536 und einen Zinsaufwand von TEUR 4.005 vor. Als Jahresüberschuss rechnen wir mit ca. TEUR 275. Für das Wirtschaftsjahr 2021 planen wir Umsatzerlöse von TEUR 32.242, Zinsaufwand TEUR 3.985 und ein Jahresüberschuss von ca. TEUR 286. Das Kapital wird zur Stärkung der Eigenkapitalbasis eingesetzt bzw. in der Modernisierung verwendet.

5 Danke

Dank gilt dem Aufsichtsrat, der durch seine verantwortungsvollen Entscheidungen den Weg der Gesellschaft als außergewöhnlicher Dienstleister für unsere Stadt mitträgt.

Dank gilt den vielen Partnern aus dem Handwerk, den Architekten und Ingenieuren, den städtischen Dienststellen, die uns 2019 bei unseren Projekten begleitet und durch ihre Arbeit unterstützt haben.

Ganz besonderen Dank gilt aber allen Mitarbeitern der STÄWOG, die durch ihren Einsatz und ihre fachliche Qualifikation den Unternehmenserfolg in den vielen unterschiedlichen Aufgabenstellungen sichergestellt haben.

Bremerhaven, den 31.03.2020

Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH

Sieghard Lückehe, Geschäftsführer

Quellen:

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.:

Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2019/2019, Berlin

Konjunkturreport IHK Handelskammer Bremen für Bremerhaven und Bremen

BIS Bremerhavener Gesellschaft für Investitionsförderung und Stadtentwicklung, Archiv

Arbeitnehmerkammer Bremen - Bericht zur Lage 2019

Agentur für Arbeit Bremen

Bilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVSEITE

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
ANLAGEVERMÖGEN
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Lizenzen		36.529,61	55.858,09
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	172.640.363,25		165.074.663,90
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	3.804.040,95		3.987.513,78
Grundstücke ohne Bauten	234.484,26		216.742,27
Bauten auf fremden Grundstücken	2.164.127,33		2.340.085,69
Maschinen	347.249,34		411.108,47
Betriebs- und Geschäftsausstattung	304.573,44		338.637,39
Anlagen im Bau	4.685.995,47		5.573.961,19
Bauvorbereitungskosten	52.267,36	184.233.101,40	85.661,68
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	152.822,97		152.822,97
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	348.564,43		434.183,97
Beteiligungen	230.198,04		230.331,07
Sonstige Ausleihungen	0,00	731.585,44	20.808,83
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT		185.001.216,45
UMLAUFVERMÖGEN
ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE UND ANDERE VORRÄTE
Grundstücke ohne Bauten	57.074,11		348.657,61
Grundstücke mit fertigen Bauten	0,00		0,00
Unfertige Leistungen	7.944.551,98		7.897.768,79
Andere Vorräte	8.526,02	8.010.152,11	9.443,39
FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Forderungen aus Vermietung	123.893,96		125.724,82
Forderungen aus Betreuungstätigkeit	276.250,93		106.202,82
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	946.532,61		755.463,28
Sonstige Vermögensgegenstände	1.336.225,27	2.682.902,77	1.863.276,82
FLÜSSIGE MITTEL
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		1.651.856,60	4.204.620,04
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Geldbeschaffungskosten	35.281,12		47.541,76
Andere Rechnungsabgrenzungsposten	173.498,99	208.780,11	173.536,45
BILANZSUMME		197.354.908,04	194.454.615,08

PASSIVSEITE

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
EIGENKAPITAL
GEZEICHNETES KAPITAL		1.040.478,98	1.040.478,98
KAPITALRÜCKLAGE		7.234.780,12	7.234.780,12
GEWINNRÜCKLAGEN
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen	2.357.055,57		2.357.055,57
Bauerneuerungsrücklage	13.310.310,07		13.016.306,38
Andere Gewinnrücklagen	4.899.468,69	20.566.834,33	4.633.457,02
Jahresüberschuss	844.197,66		560.015,36
		844.197,66
EIGENKAPITAL INSGESAMT		29.686.291,09	28.842.093,43
SONDERPOSTEN FÜR INVESTITIONS-
ZUSCHÜSSE ZUM ANLAGEVERMÖGEN		2.656.566,30	2.703.138,95
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen	8.401.099,00		8.030.031,00
Sonstige Rückstellungen	1.274.071,32	9.675.170,32	1.234.671,85
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	139.355.706,88		138.704.871,13
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.593.061,76		1.651.671,55
Erhaltene Anzahlungen	9.125.194,81		8.972.497,01
Verbindlichkeiten aus Vermietung	620.649,18		584.198,10
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	6.891,91		6.185,21
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.446.663,91		1.769.470,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.227.311,81		1.778.399,56
Sonstige Verbindlichkeiten	161.400,07	155.536.880,33	177.387,29
davon aus Steuern: EUR 141.281,79			(148.164,17)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 440,19			(398,64)
BILANZSUMME		197.554.908,04	194.454.615,08

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für di». Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	30.426.829,83		30.247.437,19
b) aus Verkauf von Grundstücken	523.770,00		1.067.890,00
e) aus Betreuungstätigkeit	474.057,29		464.523,24
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	1.183.636,65	32.608.293,77	1.130.939,33
Verminderung / Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen		-266.950,81	-1.000.454,85
Andere aktivierte Eigenleistungen		556.794,87	617.631,65
Sonstige betriebliche Erträge		1.259.566,81	1.366.647,73
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	14.734.310,91		14.646.336,17
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	150.012,08		120.526,73
		14.884.322,99
ROHERGEBNIS		19.273.381,65	19.127.751,39
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	3.978.215,03		3.778.960,67
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	1.697.957,14	5.676.172,17	1.777.637,55
davon für Altersversorgung: EUR 948.759,26 (VJ: 1.066.403,17)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		6.000.513,99	6.025.016,35
Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.003.059,31	1.821.322,41
Erträge aus Gewinnabführung		570.838,88	315.950,45
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 570.838,88 (VJ: 315.950,45)
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	12.541,83		15.539,37
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5,13	12.546,96	36,23
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		3.973.654,33	4.141.086,09
davon an verbundene Unternehmen: EUR 43.562,42 (VJ: 44.289,26)
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR 242.717,00 (VJ: 268.321,00)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		0,00	0,00
ERGEBNIS NACH STEUERN vom Einkommen und vom Ertrag		2.203.367,69	1.915.254,37
Sonstige Steuern		1.359.170,03	1.355.239,01
JAHRESÜBERSCHUSS		844.197,66	560.015,36

Anhang zum Jahresabschluss 2019

A. Allgemeine Angaben

Die Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄWOG) hat ihren Sitz in Bremerhaven und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Bremen (HRB Nr. 1083 BHV). Sie ist eine nach den Größenmerkmalen des § 267 HGB "mittelgroße" Kapitalgesellschaft. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (Formblatt VO i.d.F. vom 17.07.2015). Nach dem Gesellschaftsvertrag sind der Jahresabschluss und der Lagebericht jedoch nach den Vorschriften des HGB für große Kapitalgesellschaften aufzustellen. Die einschlägigen Vorschriften des GmbHG wurden entsprechend berücksichtigt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung fand unverändert das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

B. Erläuterungen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Soweit Bilanzierungswahlrechte bestanden, wurde in folgenden Fällen eine Bilanzierung vorgenommen:

―	Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen, die rechtlich vor dem 01.01.1987 begründet wurden (Art. 28 Abs. 1 EGHGB)

In folgenden Fällen wurde von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres abgewichen:

―	Aufgrund der Änderung des §253 Abs. 2 Satz 1 HGB wird seit 2016 bei der Durchschnittsbetrachtung für die Ermittlung des Zinssatzes von Altersvorsorgeverpflichtungen nicht mehr auf die vergangenen sieben, sondern auf die vergangenen zehn Geschäftsjahre abgestellt. Die Darstellung des hieraus resultierenden Unterschiedsbetrages erfolgt innerhalb der Erläuterungen.
―	Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden bis 2018 in einen Abschreibungspool geführt und abgeschrieben. Seit 2019 werden als geringwertige Wirtschaftsgüter geltende Anschaffungen im selben Jahr komplett abgeschrieben. Die noch bestehenden Jahre mit Abschreibungspool werden in den nächsten 4 Jahren bis zu ihrer kompletten Abschreibung weiter geführt.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden wie folgt angewendet:

Die immateriellen Vermögensgegenstände (EDV-Software) und das Sachanlagevermögen sind mit dem Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer bewertet.

Die Herstellungskosten für Gebäude wurden auf der Grundlage des § 255 Abs. 2 HGB ermittelt. Einbezogen sind allgemeine Verwaltungs- und Architektenkosten sowie Fremdkapitalzinsen, soweit sie auf den Zeitraum der Errichtung der Gebäude entfallen.

Für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen wurden die vorhandenen Sonderposten bis 31.12.2019 fortgeführt. Erhaltene Investitionszuschüsse für Projekte, die keine fortgeführten Sonderposten aufweisen, werden grundsätzlich direkt von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgezogen.

Den Abschreibungen auf die Wohngebäude liegt eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde; Geschäftsbauten werden über 50 Jahre abgeschrieben. Bei einzelnen Wohngebäuden wurden nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen die Nutzungsdauer um maximal 31 Jahre verlängert. Bei einer noch im Bau befindlichen Anlage wurde eine anteilige Wertkorrektur in Form einer außerplanmäßigen Abschreibung in Höhe von 599,0 TEUR vorgenommen, um das Objekt mit dem ihm beizulegenden niedrigeren Wert, der als dauerhaft angesehen wird, anzusetzen.

Gesondert erfasste Außenanlagen werden innerhalb von 10 oder 15 Jahren und der Um- und Ausbau eines Pachtobjektes entsprechend der Pachtdauer innerhalb von 20 Jahren abgeschrieben.

Die immateriellen Vermögensgegenstände, Maschinen, Betriebs- und Geschäftsausstattung haben eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 5-13 Jahren. Geringwertige Anlagegüter werden seit 2019 im Jahr der Anschaffung komplett abgeschrieben und nicht in einen Abschreibungspool aufgenommen. Auf Zugänge wird die monatliche Abschreibungsregel angewendet.

Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert bilanziert.

Im Umlaufvermögen erfolgte die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte (Fifo-Methode) zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Die unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Heiz- und anderen Betriebskosten sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Risiken aktivisch gekürzt.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten bestehen aus Geldbeschaffungskosten (Disagien), die entsprechend der Zinsbindungsfrist der einzelnen Darlehen - bis zu 15 Jahren - abgeschrieben werden und anderen Rechnungsabgrenzungsposten.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen (hier: Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und mit Geschäfts- und anderen Bauten) und Schulden (hier im Wesentlichen: Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen) und ihren steuerlichen Wertansätzen sowie aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit dem unternehmensindividuellen Steuersatz (29,63%) im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Die Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen berücksichtigen sämtliche Zusagen. Pensionsrückstellungen sind nach dem modifizierten Teilwertverfahren auf Basis der Richttafeln 2018G der Heubeck AG nach versicherungsmathematischen Grundsätzen bewertet worden. Bei den Berechnungen der neuen Richttafeln wurde zu den bisherigen Parametern ergänzend der statistisch nachweisbare Zusammenhang zwischen der Lebenserwartung und der Höhe der gezahlten Rente berücksichtigt. Bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurde die Fluktuation mit 0,0%, eine Lohn- und Gehaltssteigerung von 1,5% und ein Rententrend von 1,0 % sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre (vor 2016: 7 Jahre) für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 2,71 % (Vorjahr: 3,21 %) zum 31.12.2019 (Vorjahr: zum 31.12.2018) zugrunde gelegt.

Der bilanzierte Wert beträgt zum Abschlussstichtag 8.401,1 TEUR. Bei der Abzinsung der Pensionsrückstellungen zum 31.12.2019 mit einem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre (1,97%) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 882,0 TEUR (Vorjahr: 999,7 TEUR). Gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB ist der Unterschiedsbetrag für die Ausschüttung gesperrt.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages. Für die Archivierungsrückstellung wurden Preis und Kostensteigerungen berechnet sowie eine entsprechende Abzinsung vorgenommen. Für Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens und die Abschreibungen des Geschäftsjahres sind dem nachfolgenden Anlagengitter auf Seite 5 und 6 zu entnehmen. Die Zugänge beim Posten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten resultieren aus Modernisierungskosten und der Fertigstellung einer Neubaumaßnahme. Der Posten Anlagen im Bau beinhaltet Modernisierungskosten des Altbestandes mit einer anteiligen Bewertungskorrektur auf ein Objekt, das voraussichtlich im nächsten Jahr bezugsfähig sein wird.

Unfertige Leistungen enthalten 7.944,6 TEUR (Vorjahr 7.897,8 TEUR) noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31.12.2019

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen (+/-)
	01.01.	des Geschäftsjahres
	EUR	EUR	EUR	EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen	336.211,62
	336.211,62	0,00	0,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	272.913.272,59	8.933.943,84	480.234,38	+3.876.693,55
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	6.205.660,71
Grundstücke ohne Bauten	216.742,27	17.741,99
Bauten auf fremden Grundstücken	4.558.675,05
Maschinen	1.282.201,41		453.450,01
Betriebs- und Geschäftsausstattung	874.092,47	40.553,27	101.077,63
Anlagen im Bau ¹⁾	5.573.961,19	3.587.698,07		-3.876.693,55
Bauvorbereitungskosten	85.661,68	53.488,67	86.882,99
	291.710.267,37	12.633.425,84	1.121.645,01	0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	152.822,97
Ausleihung an verbundene Unternehmen	434.183,97		85.619,54
Beteiligungen	230.331,07		133,03
Sonstige Ausleihungen	20.808,83		20.808,83
	838.146,84	0,00	106.561,40	0,00
Anlagevermögen insgesamt	292.884.625,83	12.633.425,84	1.228.206,41	0,00

	Zuschreibungen	Anschaffung-/ Herstellungskosten	Abschreibungen (kumuliert)
	des Geschäftsjahres	31.12.	01.01.
	EUR	EUR	EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen		336.211,62	280.353,53
	0,00	336.211,62	280.353,53
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten		285.243.675,60	107.838.608,69
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten		6.205.660,71	2.218.146,93
Grundstücke ohne Bauten		234.484,26
Bauten auf fremden Grundstücken		4.558.675,05	2.218.589,36
Maschinen		828.751,40	871.092,94
Betriebs- und Geschäftsausstattung		813.568,11	535.455,08
Anlagen im Bau ¹⁾		5.284.965,71
Bauvorbereitungskosten		52.267,36
	0,00	303.222.048,20	113.681.893,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen		152.822,97
Ausleihung an verbundene Unternehmen		348.564,43
Beteiligungen		230.198,04
Sonstige Ausleihungen		0,00
	0,00	731.585,44	0,00
Anlagevermögen insgesamt	0,00	304.289.845,26	113.962.246,53

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31.12.2019

	Abschreibungen	Änderung der Abschreibung im Zusammenhang mit...
	des Geschäftsjahres	Zugängen/Zuschreibungen	Abgängen	Umbuchungen (+/-)
	EUR	EUR	EUR	EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen	19.328,48
	19.328,48	0,00	0,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	4.884.308,73		119.605,07
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	183.472,83
Grundstücke ohne Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken	175.958,36
Maschinen	63.859,13		453.450,01
Betriebs- und Geschäftsausstattung	74.616,22		101.076,63
Anlagen im Bau	598.970,24
Bauvorbereitungskosten
	5.981.185,51	0,00	674.131,71	0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihung an verbundene Unternehmen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	6.000.513,99	0,00	674.131,71	0,00

	Abschreibungen	Buchwert	Buchwert
	(kumuliert) 31.12.	am 31.12.	am 01.01.
	EUR	EUR	EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen	299.682,01	36.529,61	55.858,09
	299.682,01	36.529,61	55.858,09
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	112.603.312,35	172.640.363,25	165.074.663,90
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.401.619,76	3.804.040,95	3.987.513,78
Grundstücke ohne Bauten		234.484,26	216.742,27
Bauten auf fremden Grundstücken	2.394.547,72	2.164.127,33	2.340.085,69
Maschinen	481.502,06	347.249,34	411.108,47
Betriebs- und Geschäftsausstattung	508.994,67	304.573,44	338.637,39
Anlagen im Bau	598.970,24	4.685.995,47	5.573.961,19
Bauvorbereitungskosten		52.267,36	85.661,68
	118.988.946,80	184.233.101,40	178.028.374,37
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen		152.822,97	152.822,97
Ausleihung an verbundene Unternehmen		348.564,43	434.183,97
Beteiligungen		230.198,04	230.331,07
Sonstige Ausleihungen		0,00	20.808,83
	0,00	731.585,44	838.146,84
Anlagevermögen insgesamt	119.288.628,81	185.001.216,45	178.922.379,30

¹⁾ davon 65.336,80 Euro aktivierte Fremdkapitalzinsen in 2019

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter sind in nachstehend aufgeführten Positionen in angegebener Höhe enthalten:

	31.12.2019	31.12.2018
	EUR	EUR
Forderungen aus Vermietung	1.384,05	420,56
Forderungen aus Betreuungstätigkeit	189.455,30	57.175,86
Sonstige Vermögensgegenstände	1.164.946,25	1.347.106,21
Erhaltene Anzahlungen	236.552,50	188.795,50
Verbindlichkeiten aus Vermietung	71.077,06	117.257,32

Die Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2019	31.12.2018
	EUR	EUR
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	946.532,61	755.463,28
Verbindlichkeiten aus langfristigen Krediten	-919.213,26	- 933.901,35
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	- 1.308.098,55	- 844.498,21

Sonstige Vermögensgegenstände enthalten Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von 1.131,6 TEUR (Vorjahr 1.164,9 TEUR). Beträge, die erst rechtlich nach dem Abschlussstichtag entstehen, bestehen nicht.

Das gezeichnete Kapital beträgt laut Gesellschaftsvertrag unverändert 2.035.000,00 DM (1.040.478,98 EUR).

	Stand 31.12.2018	Zuführungen	Entnahmen	Stand 31.12.2019
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Kapitalrücklage	7.234,8			7.234,8
Gesellschaftsvertragliche Rücklage	2.357,1			2.357,1
Bauerneuerungsrücklage	13.016,3	294,0		13.310,3
Andere Gewinnrücklagen	4.633,5	266,0		4.899,5
Gewinnrücklagen	20.006,9	560,0		20.566,9
	27.241,7	560,0		27.801,7

Für den Stadtumbau West besteht ein Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen Stichtag 31.12.2019 in Höhe von 2.656.566,30 EUR. Im Wirtschaftsjahr wurde der Sonderposten mit 46.572,65 EUR unter den sonstigen betrieblichen Erträgen aufgelöst.

Unter Sonstige Rückstellungen sind die geschätzten Aufwendungen der Aufstellung, Prüfung und Veröffentlichung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2019 sowie der Personalaufwand für Urlaubsüberhang mit 406,7 TEUR (Vorjahr 345,9 TEUR), für unterlassene Instandhaltungsaufwendungen mit 466,6 TEUR (Vorjahr 460,1 TEUR), für noch anfallende Baukosten 370,8 TEUR (Vorjahr 398,8 TEUR) sowie für Dachdeckendämmung mit 30,0 TEUR (Vorjahr 30,0 TEUR) ausgewiesen.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit und die gewährten Sicherheiten sind in der nachstehenden Übersicht auf Seite 10 dargestellt. Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außerordentlicher Bedeutung enthalten.

Sonstige betriebliche Erträge:

―	Erträge aus Anlageabgängen (359,8 TEUR, Vorjahr 391,0 TEUR)
―	Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (517,9 TEUR, Vorjahr 596,5 TEUR)

Abschreibungen:

―	außerplanmäßige Abschreibungen (599,0 TEUR, Vorjahr 850,1 TEUR)

Unter dem Posten Sonstige betriebliche Erträge werden - soweit nicht vorstehend erläutert - folgende periodenfremde Erträge ausgewiesen:

―	Eingänge auf in früheren Jahren abgeschriebene Mietforderungen (65,1 TEUR, Vorjahr 57,4 TEUR)

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind beim Posten Sonstige betriebliche Aufwendungen folgende periodenfremden Aufwendungen enthalten:

―	Abschreibungen auf Mietforderungen (246,8 TEUR, Vorjahr 228,5 TEUR)
―	Übrige Aufwendungen aus früheren Jahren (100,0 TEUR, Vorjahr 17,3 TEUR)

In die Herstellungskosten des Anlage- und Umlaufvermögens wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von 65,3 TEUR (Vorjahr 14,8 TEUR) einbezogen.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten	insgesamt	davon
	31.12.2019	Restlaufzeit			gesichert
	[31.12.2018]	unter 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre		Art ^[1] der Sicherung
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
					49.857.792,43	AFB
					1.164.946,25	KÜV
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	139.355.706,88	7.839.359,79	25.402.688,72	106.113.658,37	86.532.528,20	GPR
	[138.704.871,13]	8.367.085,26	[22.850.653,43]	[107.487.132,44]
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.593.061,76	68.538,61	256.856,97	1.267.666,18	1.593.061,76	GPR
	(1.651.671,55)	[66.996,46]	[250.271,80]	[1.334.403,29]
Erhaltene Anzahlungen	9.125.194,81	9.125.194,81
	[8.972.497,01]	(8.972.497,01)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	620.649,18	620.649,18
	[584.198,10]	[584.198,10]
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	6.891,91	6.891,91
	6.185,21	[6.185,21]
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.446.663,91	2.122.870,88	323.793,03
	(1.769.470,00)	[1.633.377,89]	[136.092,11]
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.227.311,81	1.323.489,25	69.286,49	834.536,07
	1.778.399,56	[859.186,27]	[66.123,06]	[853.090,23]
Sonstige Verbindlichkeiten	161.400,07	161.400,07
	[177.387,29]	[177.387,29]
Gesamtbetrag	155.536.880,33	21.268.394,50	26.052.625,21	108.215.860,62	139.148.328,64
	(153.644.679,85)	(20.666.913,49)	(23.303.140,40)	[109.674.625,96]

⁽¹⁾ GPR = Grundpfandrecht AFB = Ausfallbürgschaft der Stadt Bremerhaven KÜV = Kapitaldienst-Übernahme-Verpflichtung der Stadt Bremerhaven

D. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Erbau/Pacht betragen 39.829,26 EUR per anno. Die auf Treuhandbankkonten gehaltenen Vermögenswerte aus der Verwaltung von Häusern, Eigentumswohnungen und städtischen Gesellschaften (BEAN, BIS, AWO) (Stand 31.12.2019: 2.859.221,08 EUR) sowie aus Sicherheitsleistungen der Mieter (Stand 31.12.2019: 2.932.578.16 EUR, davon 55.109,12 EUR STÄGRUND) werden getrennt vom Vermögen der Gesellschaft gehalten. In gleicher Höhe bestehen Treuhandverpflichtungen. Aus Leasingverträgen für immobile und mobile Wirtschaftsgüter mit Laufzeiten von 1-7 Jahren ergeben sich derzeit jährliche finanzielle Verpflichtungen von TEUR 414,6.

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2019 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug außer dem Geschäftsführer:

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigt
	(m/w)	(m/w)
Prokurist	2,5/1,0
Kaufmännische Mitarbeiter	10,5/24,25	0,0/5,25
Technische Mitarbeiter	5,0/2,0
Hausmeister, Gärtner	14,0/1,0
	32,0/28,25	0,0/5,25

Außerdem wurden durchschnittlich 6,0 Auszubildende (2 m/4 w) beschäftigt.

Es besteht eine Beteiligung an der Städtischen Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH, Bremerhaven, mit einer Stammeinlage von 25.564,59 EUR (=100% Stammkapital) und einer Zuzahlung in das Eigenkapital von 102.258,38 EUR. Aufgrund des abgeschlossenen Beherrschungsvertrages mit Ergebnisabführungsvereinbarung wurde im Jahr 2019 ein Gewinn von 510,3 TEUR (Vorjahr 266,0 TEUR) übernommen.

Seit dem 26.06.2007 besteht eine weitere Beteiligung an der STÄWOG Service GmbH, Bremerhaven, mit einer Stammeinlage von 25.000,00 EUR (=100% Stammkapital). Aufgrund des abgeschlossenen Beherrschungsvertrages mit Ergebnisabführungsvereinbarung wurde im Jahr 2019 ein Gewinn von 60,5 TEUR (Vorjahr 49,9 TEUR) übernommen.

Mittelbare Anteile bestehen an der STÄPARK und der Zoo GmbH. Die STÄPARK hat eine Stammeinlage von 25.000,00 EUR und hatte im letzten Jahr ein positives Ergebnis von 379,3 TEUR. Die Zoo GmbH hat eine Stammeinlage von der Gesellschaft in Höhe von 12.500,00 EUR. Im letzten Geschäftsjahr hat die Zoo GmbH ein ausgeglichenes Bilanzergebnis.

Eine weitere Beteiligung (70%) besteht an der Grundstücksgesellschaft Bütteler Straße GbR, Bremerhaven. Am 31.12.2019 beträgt das Eigenkapital dieser Gesellschaft 328,8 TEUR. Die GbR hatte im letzten Geschäftsjahr ein negatives Ergebnis von 133,03 EUR.

An frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und deren Hinterbliebene wurden 60.057,84 EUR (Vorjahr 58.195,80 EUR) gezahlt.

Für künftige Zahlungsverpflichtungen der ehemaligen Geschäftsführung bestehen Pensionsrückstellungen von 292.897,00 EUR (Vorjahr 299.067,00 EUR). Die aktuelle Geschäftsführung erhielt im Geschäftsjahr ein vereinbartes Gehalt in Höhe von 147.000,00 EUR (Vorjahr 140.000,00 EUR). Der Geschäftsführer ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit

An die Aufsichtsratsmitglieder wurden Aufwandsentschädigungen von insgesamt 30.000,00 EUR (Vorjahr 30.000,00 EUR) gezahlt.

Als Gesamthonorar wurde an die Prüfungsgesellschaft 33,2 TEUR für Abschlussprüfungsleistungen und für sonstige Leistungen 1,3 TEUR gezahlt.

Im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie ist in 2020 mit einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Konjunktur zu rechnen. Für die Gesellschaft können sich daraus Risiken aus Mietstundungen und Einnahmeausfällen sowie aus zeitlichen Verzögerungen bei der Durchführung von Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen ergeben. Diese Risiken können gegenwärtig hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts sowie liquiditäts- und ergebniswirksamer Größenordnung noch nicht abschließend abgeschätzt werden.

Organe der Gesellschaft

Gesellschafter: Stadt Bremerhaven

Aufsichtsrat:

	Melf Grantz
	Vorsitzender (seit dem 04.12.2019)
	stellvertretender Vorsitzender (bis zum 03.12.2019)
	(AR Mitglied seit dem 02.12.2015)
	Oberbürgermeister
	Christa Utech
	stellvertretende Vorsitzende (seit dem 04.12.2019)
	Vorsitzende (bis zum 03.12.2019)
	(AR Mitglied seit dem 11.09.2007)
	Arbeitnehmervertreterin/Betriebsrätin
	Heino Czerwinski (seit dem 01.12.1999)
	Schriftführer
	Arbeitnehmervertreter
	Charlyn Armbrust (seit dem 04.12.2019)
	Arbeitnehmervertreterin
	Lisa-Marie Becker (seit dem 04.12.2019)
	Arbeitnehmervertreterin
	Jens Grotelüschen (seit dem 04.12.2019)
	Stadtverordneter
	Jörn Hoffmann (seit dem 04.12.2019)
	Stadtverordneter
	Marina Kargoscha (seit dem 04.02.2016)
	Stadtverordnete
	Tim Keunemann (seit dem 04.12.2019)
	Arbeitnehmervertreter
	Martina Kirschstein-Klingner (seit dem 01.12.1999)
	Stadtverordnete
	Dagmar Kunze (seit dem 04.12.2019)
	Arbeitnehmervertreterin
	Detlef Müller (seit dem 02.12.2015)
	Stadtverordneter
	Torsten Neuhoff (seit dem 29.09.2011)
	Bürgermeister

	Uwe Parpart (seit dem 02.12.2015)
	Stadtrat
	Roger Poggenburg (seit dem 11.09.2007)
	Arbeitnehmervertreter
	Sebastian Windhorst (seit dem 02.12.2015)
	Arbeitnehmervertreter

Den Aufsichtsrat verlassen haben:

	Inke Ahrens (seit dem 02.12.2015 - 03.12.2019)
	Arbeitnehmervertreterin
	Sönke Allers (seit dem 02.12.2015 - 03.12.2019)
	Stadtverordneter
	Bianca Pentinghaus (seit dem 29.09.2011 - 03.12.2019)
	Arbeitnehmervertreterin
	Stefan Rohleder (seit dem 08.02.2018 - 03.12.2019)
	Stadtverordneter
	Sandra Smith (seit dem 02.02.2004 - 03.12.2019)
	Arbeitnehmervertreterin
	Janine Wübben (seit dem 06.03.2019 - 03.12.2019)
	Arbeitnehmervertreterin

Geschäftsführer: Sieghard Lückehe

Es wird der Gesellschafterversammlung vorgeschlagen, den Jahresüberschuss in Höhe von 844.197,66 EUR in die Bauerneuerungsrücklagen einzustellen.

Bremerhaven, den 31.03.2020

Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH

Sieghard Lückehe, Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH, Bremerhaven

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH, Bremerhaven, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH, Bremerhaven, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2019 geprüft. Die übrigen Teile des Geschäftsberichts mit Ausnahme des geprüften Abschlusses und Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2019 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die übrigen Teile des Geschäftsberichts mit Ausnahme des geprüften Abschlusses und Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

―	wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
―	anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrates für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können, Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hannover, den 29.04.2020

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V.

Jürgen Wendlandt, Wirtschaftsprüfer

Mandy Wagner, Wirtschaftsprüferin

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Der Aufsichtsrat der Städtischen Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH hat sich im Geschäftsjahr 2019 in drei Sitzungen sowie anhand schriftlicher und mündlicher Berichte der Geschäftsführung über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft, über bedeutende Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik unterrichtet. Von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung hat er sich überzeugt. Er hat die ihm aufgrund gesetzlicher und gesellschaftsvertraglicher Bestimmungen vorgelegten Einzelvorgänge behandelt.

Der nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften aufgestellte Jahresabschluss und Lagebericht zum 31. Dezember 2019 wurde vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V., Hannover, geprüft. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Außerdem wurden die in den Grundsätzen für die Prüfung von Unternehmen nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz (HGrG) niedergelegten Prüfungsfeststellungen getroffen. Beanstandungen haben sich nicht ergeben.

Zum 31. Dezember 2019 beträgt die Bilanzsumme 197.554.908,04 EUR. Der Bilanzgewinn in Höhe von 844.197,66 EUR wird in die Rücklagen eingestellt.

Der Aufsichtsrat billigt den Bericht der Geschäftsführung (Lagebericht 2019) und empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019, bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang, festzustellen und der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2019 Entlastung zu erteilen (§ 15 Gesellschaftsvertrag).

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für die im Geschäftsjahr geleistete Arbeit.

Bremerhaven 08.07.2020

Oberbürgermeister Melf Grantz, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Gesellschafterbeschlüsse zur Städtischen Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄWOG) vom 18.08.2020

zu 1.2.1.

Die Gesellschafterversammlung stellt den Jahresabschluss zum 31.12.2019 mit einer Bilanzsumme von EUR 197.554.908,04 fest.

zu 1.2.2.

Der Jahresüberschuss in Höhe von EUR 844.197,66 wird wie folgt verwendet:

EUR 333.895,52 Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage STÄWOG

EUR 510.302,14 Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage STÄGRUND

Bremerhaven, den 18.08.2020

Stadtkämmerei, Magistrat der Stadt Bremerhaven